Selvaag Gruppen Årsrapport 2012

Årsrapport 2012

NOTER

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2

Den utvendige vindeltrappen er noe av det mest kontroversielle som olav selvaag konstruerte. samtidig er den selve symbolet på hans nytenkning, pionerånd og opprørskhet. Ingen tilfeldighet derfor at trappen inngår i selvaags logo.

trappen skulle benyttes på altanganghusene som ble oppført på Bestum på begynnelsen av 1950tallet. Men vindeltrappen møtte enorm motstand og ble rett og slett forbudt. Årsaken var at trappen ikke var innebygget, og at den dermed kunne være «meget farlig.»

Etter to års behandlingstid ga bygningsrådet i oslo motvillig selvaag dispensasjon til å bygge vindeltrappen på Bestum. Betingelsen var at selvaag måtte deponere et beløp tilsvarende hva det ville koste å bygge inn trappen etter fem år, dersom beboerne ønsket det.

Nøyaktig fem år senere gikk bygningssjefen personlig fra dør til dør, men ikke en eneste av beboerne ønsket trappen innkledd. De hadde erfart fordelene med den utvendige trappen. Den opptok ikke plass innendørs, ikke var det noe støyproblem, ikke kom det inn røyk og matlukt via trappeoppgangen og ikke var det noen problemer med trappevask eller ising (på grunn av oppvarmede trinn). I tillegg var den høyrevridd, slik at brukerne naturlig gikk opp i den korte og bratte innersvingen, og ned i yttersvingen hvor det er stor bredde på trinnene.

tilbakemeldingene gjorde imidlertid ikke særlig inntrykk, og trappen ble forbudt i oslo. til tross for at den er godkjent i andre kommuner, gjelder forbudet fortsatt i hovedstaden.

3selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Han revolusjonerte boligbyggingen

17. desember 2012, på 100-års dagen for Olav Selvaags fødsel, avduket Oslos ordfører Fabian Stang og Ole Gunnar Selvaag

en skulptur til minne om boligpionéren. Skulpturen er laget av billedhuggeren Merete Sejersted Bødtker.

Det var i 1948 at ingeniør Olav Selvaag revolusjonerte boligbyggingen i Norge. «Ekeberghuset» ble bygget på en

tredjedel av tiden, til en tredjedel av kostnadene som var vanlig da.

Nå er Selvaag Gruppen et familieeid eiendoms- og investeringskonsern med en omsetning på 4 milliarder kroner.

Konsernets kjerneverdier er omtanke og skaperkraft.


4

sElvaaG GruppEN

et år fullt av Høydepunkter

Torsdag 14. juni ble en merkedag i Selvaag-historien. I et finansmarked preget av uro i Europa og forsiktighet blant investorer, ble Selvaag Bolig ASA notert på Oslo Børs.

– Børsnoteringen var en stor opple-velse og en viktig milepæl for oss. Vi hadde jobbet for dette i flere år, som en del av vår strategi om å satse sterkere på boligbygging. Men markedet var tørt, og vi var helt til siste stund usikre på om vi ville klare å få nok investorer med til at vi kunne notere selskapet. Etter noen slitsomme uker med presentasjoner for investorer i inn- og utland føltes det fantastisk å kunne ringe i bjellen som markerte salgsstart for aksjen på Oslo Børs, forteller Olav H. Selvaag. Han er styreleder i Selvaag Bolig ASA.

Følger strategienOlav og hans bror Frederik tok i 2008 over roret i Selvaag Gruppen fra faren Ole Gunnar Selvaag. De tre eier grup-pen sammen, og den nye generasjonen valgte å legge en ny strategi. En del av strategien var å selge entreprenørsel-skapet Selvaagbygg og heller satse på boligbygging gjennom Selvaag Bolig, som er boligutviklingsselskap uten entreprenør. Denne strategien har blitt gjennomført de siste årene, og Selvaag Bolig ble fusjonert med tomteselskapet

Hansa Property Group, før transfor-masjonen ble avsluttet med børsintro-duksjonen. Noteringen synliggjorde verdier og tilførte selskapet kapital til å vokse betydelig.

Kuttet gjeldBørsnoteringen støtter også opp under et annet viktig punkt i strategien, reduksjon av gjeld i Selvaag Gruppen.

– Det har vært et viktig poeng å få økt lønnsomhet og handlefrihet ved å redusere den rentebærende gjelden. Derfor har vi solgt en del utleieboliger, optimalisert driften og avsluttet virksomhet som ikke var lønnsom nok. Nå har vi redusert gjelden med to milliarder kroner, og vi regner med at morselskapet er gjeldfritt i løpet av noen få år, forteller Frederik Selvaag.

Jubel på TjuvholmenSensommerens store feiring var åpning-en av skulpturparken på Tjuv holmen. Endelig fikk hovedstadens innbyggere oppleve selve indrefileten på Tjuvhol-men, parken og kunstmuseet midt i Oslos havnebasseng, med panorama-utsikt over byen og fjorden. Parken er utstillingslokale for en spennende samling av skulpturer fra internasjonalt anerkjente kunstnere. De fleste skulptu-rene tilhører Selvaag-familiens samling, og er resultatet av Olav og Frederiks

Aldri har Selvaag Gruppen hatt et år med så mye å feire som i 2012. Børsnotering av Selvaag Bolig var et av høydepunktene.

NOTER


5Konsernledelsen i Selvaag Gruppen. Foran fra venstre: Olav H. Selvaag og Karsten Bomann Jonsen. Bak fra venstre: Frederik Selvaag, Steinar Mejlænder-Larsen og Tore Myrvold.


6

sElvaaG GruppEN

lidenskap for moderne skulptur.– Vi brukte mye tid på å få tak i

de rette kunstverkene til parken, og besøkte de fleste kunstnerne gjennom en periode på noen år. Det var spen-nende og krevende, og derfor utrolig morsomt å oppleve folks glede når skulpturene endelig kunne avdukes, sier Olav H. Selvaag.

Arkitektur i verdensklasseBare noen uker senere var det fest igjen, da dronning Sonja sto for den høytide-lige åpningen av Astrup Fearnley Museet på Tjuvholmen. Selvaag Gruppen utvikler Tjuvholmen sammen med Aspelin Ramm Gruppen, og helt siden planleggingen av bydelen startet i 2001 har eierne hatt som ambisjon å skape et fantastisk museum på holmen. Derfor ble stjernearkitekten Renzo Piano engasjert. Hans bygg ble den juvelen eierne hadde håpet, og bidro til at Oslo i 2012 seilte oppover listene over byer som internasjonale medier mener det er verdt å besøke.

Sjekket inn i LitauenEn begivenhet som fikk betydelig mindre oppmerksomhet her hjemme, fant sted noe senere på høsten. Det var åpningen av det 200 rom store Comfort Hotel Litauen i Vilnius. Hotellet eies av gruppens eiendomsselskap Selvaag Eiendom (med 30 %) og er en del av en bred satsing på boliger og næring i Baltikum. I tillegg til satsingen i øst har Selvaag Eiendom i de siste årene blant annet byttet ut eldre eiendom-mer omkring Majorstuen med nye på Tjuvholmen, i stor grad sammen med Aspelin Ramm Gruppen.

– Vi er glade for at vi har kjøpt mange av de beste eiendommene på Tjuvholmen selv. Vi kunne solgt dem til svært gode priser nå, men jeg tror de vil gi oss stor glede og gode inntekter i fremtiden, sier Frederik Selvaag.

Gründer på sokkelDen siste store feiringen i 2012 skjedde 17. desember. Da var det 100 år siden

den legendariske ingeniør Olav Selvaag ble født. Jubileet ble feiret med bokut-givelse og avduking av en skulptur på Tjuvholmen. Skulpturen står sentralt på Tjuvholmen, på plassen som bærer Olav Selvaags navn. Stedet er passende for et minnesmerke over mannen som var den første til å foreslå at havnen burde omdannes til boligområde.

Topper med toppresultatHva kunne så toppe alle disse høyde-punktene? Konsernsjef Karsten Bomann Jonsen har svaret: Et rekordresultat på 643 millioner kroner før skatt.

– Dette viser at vi har lagt rett strategi. Selv om ikke alle selskapene i gruppen nådde de målene vi hadde satt, er vi på rett vei. Det skyldes riktige valg og svært god innsats fra gruppens mange dyktige medarbei-dere, oppsummerer konsernsjefen.


7

orGaNIsasjoNskart 2012

Økonomi og administrasjonTore Myrvold

KonserndirektørSteinar Mejlænder-Larsen

100 %53,5 %

100 %

60 %

60 %

FinansMorten Wiborg

Selvaag BoligBaard

Schumann

Selvaag Prosjekt

Ivar Solvang

Selvaag Invest Rune I.

Fløgstad

Selvaag Eiendom

PerBomann-

Larsen

City Self-Storage

Erling Nyberget

Selvaag Corporate

Esben Svalastog

Tjuvholmen KS

Gunnar Bøyum

selvaag gruppenKarsten Bomann Jonsen

Bolig- og prosjektutvikling Olav H. Selvaag

KapitalforvaltningG. Frederik Selvaag


8

oMtaNkE oG skapErkraft

verdifulle verdier

Formuleringene har variert, men dagens kjerneverdier «omtanke» og «skaperkraft» har vært en del av Selvaag

Gruppens ånd siden selskapet ble etablert. Verdigrunnlaget preger bedriftskulturen og er et verktøy for de ansatte når

valg tas i løpet av arbeidsdagen.

I 1948 kombinerte Olav Selvaag omtanke for dem som ikke hadde egen bolig etter krigen, med skaperkraft som gjorde det mulig å bygge flere boliger. «Heller 30 000 boliger til 15 000 kroner, enn 15 000 boliger til 30 000 kroner», uttalte den spissformulerte og driftige ingeniøren. Med det sagt utfordret han en rekke konkrete punkter i Bygningsloven, som han mente påbød sløsing med materialer. Da Morgenposten utfordret ham til å bevise sine påstander, bygget han det sagnomsuste Ekeberghuset på en tredjedel av tiden, til en tredjedel av prisen av det som var vanlig. Huset står fjellstøtt den dag i dag.

Veiviser til gode valg– En god bedriftskultur og tydelige verdier er svært viktig for oss, sier konsernsjef Karsten Bomann Jonsen.

– Verdiene bidrar til fellesskaps-følelse og identitet, og er en viktig veiviser for de ansatte når de skal løse små og store utfordringer i løpet av arbeidsdagen. Med verdiene i ryggen skal de med stolthet og sikkerhet ta riktige beslutninger og finne nye

løsninger i firmaets ånd. Det har vi i Selvaag lang historie og tradisjoner for, påpeker han.

Skrevet på veggenSelvaag Gruppen har gjort flere grep for å integrere verdiene i de ansattes hverdag. Etter en prosess der verdi-ene ble frisket opp og omformulert, står dagens verdier «omtanke» og «skaperkraft» bokstavelig talt skrevet på veggen. I tillegg har alle ansatte fått hver sin verdibok som forklarer bakgrunnen for ordene – og hvordan omtanke og skaperkraft kan bli en del av deres daglige arbeid.

– For oss i ledelsen er det viktig at verdiene ikke bare blir tomme ord. Derfor deler vi hvert år ut anerkjen-nelser til ansatte som utmerker seg spesielt med sin etterlevelse av Selvaag Gruppens verdier. Nominasjonsproses-sen løfter frem mange selvaagere som gjør en ekstraordinær innsats både for selskapet og for sine kolleger. Det gjør meg stolt og glad, og beviser at vi virkelig har kultur for omtanke og skaperkraft, sier konsernsjefen.

NOTER


9

Maria Hosen i Selvaag Bolig vant omtankeprisen for 2012, og ble hedret av Olav og Frederik Selvaag.


10


selvaag-selskapene samles

på ullernI 2014 vil et sted mellom 700 og 800 personer få

Silurveien 2 på Ullern i Oslo som sin nye arbeidsplass. Kontorbygget som blant annet skal samle nærmere 200 Selvaag-ansatte, vil få enestående flott profilering mot

den tungt trafikkerte Ring 3.

Alle hel- og deleide selskaper i Selvaag flytter sammen på Ullern. Dette inkluderer Selvaag Bolig, mens prosjektselskaper som Tjuvholmen og Union ikke blir med på flyttelasset.

Synergier– Samlokalisering skal gi bedre kommunikasjon og økte muligheter for synergier på tvers av selskapene. Ledelsen i Selvaag Gruppen vil samti-dig få mer nærhet til stab og operativ virksomhet, sier Steinar Mejlænder-Larsen i Selvaag Gruppen. Han legger til at intensjonen er at flyttingen skal oppleves positiv og motiverende for den enkelte medarbeider.

Selvaagbygg var engasjert i en tidlig fase av prosjektet. Etter salget av selskapet til Betonmast er det inngått en totalentreprisekontrakt på markeds-messige betingelser med Selvaag Eiendom som byggherre.

30 000 kvadratmeterBygget er fordelt på fire bygningskrop-per som er forbundet med mellom-liggende glassbygg. Gulvarealet er

30 000 kvadratmeter bruttoareal, hvorav nærmere 12 000 kvadratmeter under bakken.

Selvaag Eiendom har lagt opp til et energibesparende bygg. 22 energibrøn-ner er boret 270 meter ned i grunnen. Gjennom dette anlegget får bygning-ene nok energi til varme og kjøling, og man vil spare et sted mellom 60 og 70 prosent energi. Inneklimaet blir veldig bra og anlegget gir stor fleksibilitet. Dette innebærer at Silurveien 2 blir et energihus i klasse A.

Eget treningssenter Silurveien ligger sentralt i Oslo vest, få minutter fra T-bane, buss og trikk. De ansatte skal tilbys el-biler, vask av biler, dekkhotell og renseritjenester. I tillegg arbeides det med å få etablert et treningssenter – for beboerne i områ-det og de som har sin arbeidsplass i huset. Wayne’s Coffee vil også være på plass når beboerne flytter inn.

NOTER


11

Selvaag-selskapene skal i 2014 samles i Silurveien. Her inspiserer Indu K. Fossan og SteinarMejlænder-Larsen i Selvaag Gruppen og Mats Tveit i Selvaag Bolig byggeplassen.


12


skulpturpark i verdensklasse på

tjuvHolmenÅpningen av skulpturparken på Tjuvholmen ble et av årets

høydepunkter for Selvaag. På en grønn halvøy i Oslofjorden står skulpturer av noen av verdens mest kjente samtidskunstnere.

Fredag 10. august ble en merkedag i Selvaags historie. Oslos ordfører Fabian Stang åpnet offisielt parken med over 600 mennesker tilstede. Konserndirek-tørene og brødrene Olav H. Selvaag og Frederik Selvaag har samlet skulpturer siden slutten av nittitallet.

– Verkene er valgt ut av flere grun-ner. Kunstnerne har forskjellig uttrykk og bruker ulike materialer, men alle passer etter vår mening spesielt godt for parken, sier Frederik Selvaag.

Kunst i verdensklasseForeløpig består parken av syv skulptu-rer laget av de internasjonalt anerkjente samtidskunstnerne Louise Bourgeois, Peter Fischli & David Weiss, Antony Gormley, Anish Kapoor, Ellsworth Kelly, Ugo Rondinone og Franz West. Et av kunstverkene er laget spesielt for Oslo. Kunstnerduoen Peter Fischli & David Weiss lagde verket ”Things for an House on an Island” etter at de hadde besøkt Tjuvholmen. De laget et hus som tilskueren kan kikke inn i, gjennom et vindu.

– Vår drøm er at området skal bli et sted som befolkningen i Oslo blir glad i, og at det blir en populær turistattrak-sjon. Parken er en fantastisk mulighet for alle til å oppleve internasjonal kunst i verdensklasse, sier Olav H. Selvaag. Fem av de syv skulpturene er utlånt fra Selvaagsamlingen.

Skal inspirere til refleksjonSkulpturparken omgir det nye Astrup Fearnley Museet for Moderne Kunst, og både parken og museet er designet av den verdenskjente arkitekten Renzo Piano. Rådgiver for prosjektet har vært direktør Poul Erik Tøjner, ved det kjente danske kunstsenteret Louisiana Museum of Modern Art. Han er svært begeistret for resultatet.

– Alt man kan styre inne i et muse-umsrom, som lys, vind og vær, er praktfullt ivaretatt i skulpturparken. Kunstverkene er overlatt til seg selv og naturens krefter. Skulpturparken på Tjuvholmen er ikke et monument, men et åpent rom for tanke og sansing, sier Poul Erik Tøjner.

«Gave til byen»I 2002 utlyste Oslo Havn KF en prosjektkonkurranse for utvikling av Tjuvholmen. En del av avtalen var at utbygger skulle gi en «gave til byen», i form av kunstopplevelser og offentlige utearealer for folk flest. Selvaag Grup-pen og Aspelin Ramm Gruppen vant konkurransen. De er ansvarlige for hele utbyggingen av Tjuvholmen, gjennom selskapet Tjuvholmen KS, hvor Selvaag Gruppen eier 60 prosent og Aspelin Ramm Gruppen eier 40 prosent.

NOTER


13

Oslos ordfører Fabian Stang, Frederik Selvaag og Olav H. Selvaag i samtale under åpningen av skulpturparken på Tjuvholmen.


14

Selvaag Bolig ble tatt opp til notering på Oslo Børs 15. juni 2012. Her er Olav H. Selvaag og Baard Schumann sammen med børsdirektør Bente A. Landsnes.


15

sElvaaG BolIG

Med Baard Schumann i spissen har Selvaag Bolig de siste årene stått på barrikadene for billigere boliger til folk flest. Gjennom aktiv samfunnsdebatt har selskapet bidratt sterkt til økt fokus på boligmangel, og fordyrende offentlige regler og mangel på gode tomter.

Tydelig strategiBoligmangelen, som Selvaag Bolig kjemper for å avhjelpe, betyr samtidig gode priser på de boligene selskapet får bygget. For å kunne bygge og selge mange boliger raskt, har Selvaag Bolig en tydelig strategi.

– Vi har gjort flere bevisste grep for å komme hit vi er i dag. Vi har konsen-trert vår virksomhet rundt geografiske nøkkelområder som Oslo, Stavanger og Bergen. Vi har utviklet tre tydelige boligkonsepter, som fanger opp ulike behov i markedet. I tillegg klarer vi ved hjelp av industrialisering og bruk av modulbygg å bygge gode, rimelige boliger, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig.

Solide leveranserSelskapet opplevde solid og jevn etter spørsel etter boliger i sine satsnings-områder i og rundt Stor-Oslo, Stavanger og Bergen, områdene med størst bolig-behov i Norge. Etterspørselen har vært drevet av gode makro økonomiske forhold

i kombinasjon med befolkningsvekst og boligunderskudd. Selskapet solgte 1 011 boliger i løpet av fjoråret, og hadde ved utgangen av desember 1 067 boliger under produksjon. Det ble igangsatt bygging av 845 enheter, og 776 enheter ble overlevert kunde.

Sterke konkurransefortrinnSelvaag Bolig forventer fortsatt god etterspørsel de kommende årene. De store byene vokser, og Oslo og Akers-hus-regionen vil alene ha 370 000 flere innbyggere i 2030 enn i dag. Selskapet ser lyst på fremtiden.

– Vi er godt rustet til å møte dagens og fremtidens boligmarked. Vi har sentralt beliggende tomter, en sterk merkevare og en industriell tilnærming til boligbygging som gir konkurranse-fortrinn. Det fortrinnet skal vi ta godt vare på, lover Schumann.

treffsikker boligutvikler

Selvaag Bolig brukte fjoråret til å styrke sin posisjon som Norges ledende boligutvikler, og ble notert på Oslo Børs. Selskapet

overgikk forventningene til både igangsettelser, salg og resultat.

DaGlIG lEDEr: BaaRd SchuMaNN

sElvaaG BolIG:

Tall i mnok 2011 2012

Driftsinntekter 1 213 3 255Driftsresultat 76 416Resultat før skatt 52 405


16

sElvaaG BolIG


17

sElvaaG BolIG

Selvaag Bolig står bak Plussleilighetene på Lervig Brygge i Stavanger.


18

sElvaaG EIENDoM

Comfort Hotel Litauen i Vilnius tok imot sine første gjester høsten 2012. Bak hotellprosjektet står Selvaag Eastern European Development (SEED), hvor Selvaag Eiendom eier 30 prosent.


19

sElvaaG EIENDoM

2012 har vært preget av økt eierenga-sjement blant annet på Tjuvholmen. Et av landets mest særpregede kontor-bygg, som er tegnet av den italienske arkitekten Renzo Piano, ble overdratt (60 %) fra Tjuvholmen KS til Selvaag Eiendom og Sealbay Eiendom Holding. Selskapet har også økt sitt engasjement innen utleieleiligheter, og startet ved årsskiftet utleie av leilig heter i nabo-bygget til hotellet The Thief.

Langsiktig investeringDet var en stor dag da Comfort Hotel Litauen i Vilnius med 200 rom tok imot sine første gjester høsten 2012. Bak utviklingen av prosjektet står Selvaag Lithuenia. Hotellet eies av Selvaag Eastern European Development (SEED), hvor Selvaag Eiendom eier 30 %. Etter finanskrisen er dette den første store investeringen i Baltikum av langsiktig karakter for Selvaag Eiendom.

Selvaag Eiendom har i løpet av året økt sitt engasjement i USA ved å gå inn med en eierandel på 20 % i en boligutleie portefølje med mer enn 800 boligenheter.

Satser i DrammenUnion Eiendomsutvikling AS inngikk

mot slutten av fjoråret en kontrakt om å kjøpe ABBs eiendom i Drammen. Bak Union Eiendomsutvikling står Aspelin Ramm Gruppen og Selvaag Eiendom. Eiendommen har et stort fremtidig utbyggingspotensial hoved-sakelig for næringsvirksomhet. På Union Brygge i Drammen fullfører nå Union Eiendomsutvikling byggingen av 69 leiligheter og 3 000 kvadratmeter kontorlokaler under navnet «Pir 7».

I samarbeid med Sealbay Eiendom Holding startet Selvaag Eiendom i fjor arbeidet med å utvikle et kontorbygg på Ullern i Oslo som skal stå klart for innflytting i 2014. Selvaag Gruppen vil flytte alle sine selskaper til det nye bygget.

satser i europa og usa

Selvaag Eiendom har fortsatt den positive utviklingen fra tidligere, og kan se tilbake på nok et svært godt år. Eiendomsselskapet tar hånd om Selvaag Gruppens store eiendomsverdier i Norge og utlandet.

DaGlIG lEDEr: PER BoMaNN-LaRSEN

sElvaaG EIENDoM:


Driftsinntekter 653 489Driftsresultat 501 314Resultat før skatt 498 307


20

Selvaag Invest har siden 2010 hatt investeringer i Wayne’s Coffee.


21

sElvaaG INvEst

investerer i modne bedrifter

Selvaag Invest satser ikke lenger på bedrifter som er i en tidlig fase. Modne bedrifter med positivt resultat gir investorene mer.

Selvaag Invest hadde for noen år siden 80-90 investeringer i porteføljen. Nå er antallet vesentlig redusert, og opp-merksomheten er flyttet fra oppstarts-selskaper til etablerte selskaper med positiv kontantstrøm.

– Vi spisser oss mot etablerte virksomheter i sektorer der Norge har fortrinn, som olje og offshore, fiskeri og maritim næring. I tillegg satser vi på enkelte nisjer, forteller administre-rende direktør Rune I. Fløgstad. Blir med lengeSelvaag Invest eier gjerne sine aksjepost-er lenge. Flere av dagens investeringer har historie tilbake til slutten av 1990- tallet eller begynnelsen av 2000-tallet. Et av eksemplene på dette er vannselskapet Voss, der Selvaag har vært med siden 1999. Selskapet vokser jevnt, og økte omsetningen med nær 20 % i 2012.

Selvaag Invest oppnådde et resultat fra investeringsporteføljen på 28 mil-lioner kroner og et resultat etter skatt på 16 millioner i 2012.

– Med 600 millioner investert, er ikke dette tilfredsstillende, fastslår Fløgstad. Han forklarer at en rekke ned skrivninger, blant annet i teknologi-selskapet Vensafe og flere shipping-engasjementer, trekker resultatet ned. På den positive siden finnes blant annet realiseringen av Selvaag Invests 25 % eierandel i parkeringsselskapet EasyPark, med en gevinst på nær 25 millioner kroner.

Slo ikke børsenSelvaag Invest hadde i 2012 børs-noterte aksjer og obligasjoner for omkring 130 millioner kroner. I tillegg hadde selskapet aksjer for 106 millioner i det børsnoterte farmasi-selskapet Algeta, der Selvaag Invest allerede i 2011 realiserte halvparten av sine aksjer med solid gevinst. Den samlede verdiøkningen på Selvaag Invests børs- og obligasjonsportefølje ble 12 % i 2012. I motsetning til de fire foregående årene var avkastningen i børsporteføljen noe svakere enn OBX-indeksen ved Oslo Børs.

Overtok Betonmast-investering Entreprenørselskapet Selvaagbygg ble i 2012 solgt til Betonmast, og Selvaag fikk oppgjør i aksjer i Betonmast AS. Selvaag Invest fikk ansvaret for å forvalte eier-posten, som ved utgangen av 2012 var på 18 %. Dermed gikk Fløgstad og hans kolleger inn i 2013 med en verdijustert investeringsportefølje på 636 millioner kroner i Selvaag Invest.

DaGlIG lEDEr: RuNE I. FLøGSTad

sElvaaG INvEst:


Driftsinntekter 0 0Driftsresultat -16 -12Resultat før skatt -57 13


22

For Sameiet Mellomåsen terrasse i Oppegård har Selvaag Prosjekt hatt omfattende betongrehabilitering og fjerning av blomsterkassene som i mange år var kjennetegnet for Selvaag-boligene. Blomsterkassene er nå erstattet med tidsriktige rekkverk.


23

sElvaaG prosjEkt

Selvaags første prosjekt på 1950-tal-let, Veitvedt Hageby, ble i løpet av fjoråret ferdigstilt etter modernisering som har pågått siden 2009. Prosjektet har vært krevende og har bidratt sterkt til det negative resultatet. Grunnen er at man i regnskapet for 2012 foretok store regnskapsmessige nedskrivinger og avsetninger for mulige tap, som følge av at sluttopp-gjøret ikke er endelig avklart.

Merkevare– Generelt er utviklingen positiv. Mange av våre prosjekter har lang inn salgs periode, med beslutnings-prosesser som trekker ut blant boligsameier og borettslag. Vi har gjennom året fått et økende antall henvendelser, og jobber med flere store prosjekter som vi forventer vil bli realisert i løpet av 2013/2014, sier daglig leder Ivar Solvang. Han legger til at det i markedet blir oppfattet positivt at selskapet representerer merkevaren Selvaag.

Utvikler trivelige bomiljøerSelskapets tjenestetilbud på eldre bebyggelse begynner å bli kjent i det aktuelle markedet. Etterspørselen øker for tilstandsanalyser, rådgivning

og utvikling for å gjenskape gode og trivelige bomiljøer.

I løpet av fjoråret ble det inngått en opsjons avtale for utvikling av et tomte areal, og det ble inngått to store kontrakter for rehabilitering, Vallerudlia Borettslag og Gamlelinja Borettslag. Det ble i tillegg inngått en rekke avtaler med borettslag og sameier for rehabilitering av fasader på tidligere Selvaag-blokker. I tre blokker i Oppegård ble de tradisjo-nelle blomstertrauene byttet ut med rekkverk av glass og stål.

Styrket organisasjonFor å møte fremtidige utfordringer er økonomifunksjonen blitt styrket og det er ansatt en prosjektingeniør.

Fra 1. mars 2012 ble navnet forenklet fra Selvaag Prosjekt og Vedlikehold til Selvaag Prosjekt.

bygger om og reHabilitererSelvaag Prosjekts tredje driftsår ga redusert omsetning og var

det første året med negativt resultat. Selskapet bygger om, rehabiliterer og innreder alle typer eiendommer.

DaGlIG lEDEr: IvaR SoLvaNG

sElvaaG prosjEkt:


Driftsinntekter 167 119Driftsresultat 9 -9Resultat før skatt 9 -9


24

Økt mobilitet bidrar til større etterspørsel etter lager.


25

cIty sElfstoraGE

Det er det norske selskapet som er det økonomiske lokomotivet i City Self-Storage. I Oslo-regionen har selskapet 5 000 rom fordelt på 10 anlegg, og ved årsskiftet var 4 000 rom utleid. Tilsammen utgjør de norske arealene 25 000 kvadratmeter. Viktige kunde-grupper er de som er på flyttefot, men også de som har plassmangel av mer varig karakter.

Stabil bransje, robust produkt– Produktet viser seg å være ganske robust, og bransjen står seg godt mens turbulensen i Europa preger de fleste andre sektorer. Bransjen er drevet av urbanisering og befolkningsvekst i storbyene. Økt mobilitet bidrar også til at etterspørselen etter lagerløsninger øker. På mange måter er bransjen i en tidlig utviklingsfase, og de fleste kundene er førstegangsbrukere, sier daglig leder Erling Nyberget.

– Forskjellige markeder og ulike markedsposisjoner krever tilpassede strategier og et selektivt investerings-program. Det er fortsatt et potensial for å optimere kundemiks og varighet på kundenes opphold, samtidig som det utvikles mer intelligent prising for å optimalisere balansen mellom økt belegg og priser.

Mer moderne uttrykkI løpet av fjoråret endret City Self-Storage sin grafiske profil. Selskapet har investert i en ny markedsførings-plattform for å skape et moderne og mer tydelig og enhetlig uttrykk. Kommunikasjonen utvikles videre og satsingen på digitale medier kommer til uttrykk gjennom lansering av en ny hjemmeside.

Satser på serviceCity Self-Storage satser på sine ansatte ved å investere i opplæring og medarbeiderundersøkelser. Årets europeiske bransjetrofé «Customer Service Award» ble tildelt selskapet. City Self-Storage vant også prisen «Manager of the Year» blant bransjens ledende aktører i Europa.

lager gir penger

City Self-Storage er blant Europas største selskaper på selvbetjeningslagre, med anlegg i seks europeiske land. Av

selskapets 21 000 rom var vel 17 000 utleid ved årsskiftet. Igjen øker både belegg, omsetning, resultat og kontantstrøm.

DaGlIG lEDEr: ERLING NyBERGET

cIty sElfstoraGE:


Driftsinntekter 185 187Driftsresultat -10 -3Resultat før skatt -15 -6

NOTER


26

«Moonrise. East. November.» av Ugo Rondinone er støpt i aluminium og står på Tjuvholmen. Verket er en del av Selvaagsamlingen.


27

sElvaaG corporatE

brytningsår for tilretteleggere2012 ble et brytningsår for Selvaag Corporate. Markedet for

syndikering av næringsbygg tørket inn, og selskapet måtte tenke nytt.

Selvaag Corporate har i en årrekke arbeidet innenfor to områder: Syndi-kering av næringsbygg og finansielle tilretteleggingsoppdrag. I 2012 ble bankene mer restriktive til å finansiere syndikerte næringsbygg, og det ble vanskelig å oppnå den avkastningen investorer krever. Dermed måtte Selvaag Corporate tenke nytt.

Ny strategi– Den nye strategien ble å komplettere tilrettelegging med etablering av en portefølje med boligeiendom for utleie, forteller administrerende direktør Esben Svalastog.

Han forteller at boligutleie i stor skala er en etablert og etterspurt virksomhet ute i Europa, fordi boligutleie gir god avkastning og lav risiko. Ingen har systematisert dette som et alternativ for investorer her hjemme. Boligutleie er ikke nytt for Selvaag Gruppen. På 1990-tallet hadde konsernet mer enn 1 000 leiligheter i Oslo, og fortsatt leier Selvaag Eiendom ut et par hundre leiligheter.

AmbisjonerSvalastog forteller at selskapet ønsker å skape et ledende miljø for denne nye investeringsklassen i Norge. Planen er å samle investorer som kan finansiere kjøp av hele boligblokker.

– For å få effektiv drift og forvalt-ning vil vi investere i prosjekter der vi kan få mange leiligheter på samme sted. I 2012 gjorde vi vår første avtale innen dette området, og planlegger å overta tre blokker med totalt 96 leiligheter. Vi merker stor interesse for denne satsingen fra investorer, forteller Svalastog.

DaGlIG lEDEr: ESBEN SvaLaSToG

sElvaaG corporatE:


Driftsinntekter 9 7Driftsresultat 0 0Resultat før skatt 0 -1


28

tjuvholMEN ks

Tjuvholmen har blitt en destinasjon som trekker besøkende fra hele verden.


29

tjuvholMEN ks

– Tjuvholmen er mer enn et bolig- og kontorområde. Bydelen er en destina-sjon som allerede trekker folk fra hele Norge og utlandet. New York Times trekker frem Tjuvholmen som argument for at man bør besøke Oslo i 2013, fortel-ler administrerende direktør Gunnar Bøyum i Tjuvholmen KS stolt.

Fremstår som ferdigHøsten 2012 åpnet Tjuvholmens største attraksjoner, og bydelen fremsto som langt mer ferdig enn tidligere. Astrup Fearnley Museet åpnet dørene til sitt fantastiske nybygg 29. september, og til-trakk 100 000 besøkende i årets tre siste måneder. Gjestene fikk også oppleve skulpturparken omkring museet, med skulpturer fra internasjonale storheter og fantastisk utsikt over Oslofjorden. Flere av skulpturene i parken tilhører Selvaagsamlingen. Enda bedre utsikt tilbys til alle som tar heisen opp til 54 meter over havnivået i utsiktstårnet Tjuvtitten.

Mesteparten solgtTjuvholmen KS solgte 91 leiligheter i 2012, for totalt 604 millioner kroner. Oslos høyeste kvadratmeterpriser bevi-ser at Tjuvholmen har etablert seg som et attraktivt boområde. Nå er utbyg-gerne på oppløpssiden. Ved utgangen av året var alle ferdige leiligheter solgt, mens utbyggingsselskapet hadde ca. 100 leiligheter igjen å selge for levering i 2013 og 2014. Når siste beboer flytter inn, vil innbyggertallet på holmen være omkring 1 500, fordelt på ca. 900 leiligheter.

Alt utleid1 500 er også tallet på mennesker som har sin arbeidsplass på Tjuvholmen. Alle kontorbygg er utleid, og de største arbeidsplassene er advokatfirmaet Selmer, advokatfirmaet BA-HR og Handelsbanken. På gateplan finnes noen butikker med fokus på service til nærmiljøet, flere kunstgallerier og en lang rekke restauranter.

– Vi har fått en god miks av serverings-steder og er blitt et viktig restaurant-cluster i Oslo, slik at alle kan finne noe som passer, forteller Gunnar Bøyum.

Lykkelig ekteskapDa Oslo kommune åpnet Tjuvholmen for utbygging i 2002, valgte Selvaag Gruppen å gå i tospann med eiendoms-utvikleren Aspelin Ramm. Dette har vært et lykkelig «ekteskap», og partene har valgt å beholde flere av eiendom-mene på Tjuvholmen sammen. Både butikker, restauranter, parkeringshus, hotellet og kontorbyggene til Handels-banken og BA-HR er kjøpt av Selvaag og Aspelin Ramm i fellesskap. Dermed fortsetter Tjuvholmen-eventyret for utbyggerne, lenge etter at utbyggingen avsluttes i 2014.

destinasjon på oppløpssiden

Etter 10 år nærmer utbyggingen av Tjuvholmen seg slutten. Alt har gått etter planen, og i 2012 åpnet bydelens største attraksjoner.

DaGlIG lEDEr: GuNNaR BøyuM

tjuvholMEN ks:


Driftsinntekter 1 184 1 675Driftsresultat 102 203Resultat før skatt 5 163


30

tjuvholMEN ks


31

tjuvholMEN ks

Tjuvholmen ligger på to øyer og et landfast område i indre havnebasseng i Oslo. Tjuvholmen vil frem til 2014 bli utbygget som en egen bydel i Fjordbyen.


32

ÅrsBErEtNING

VIRKSOMHETENSelvaag Gruppen AS eies av Ole Gunnar Selvaag og hans to sønner Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag via deres private investeringsselskaper. Selvaag Gruppen er et holdingselskap, som er organisert for å ivareta eierrollen i konsernet og datterselskapene.

Konsernets virksomhet kan inndeles i følgende forretningsområder:

• Bolig- og prosjektutvikling, som består av byggherrevirksomheten Selvaag Bolig, og Selvaag Prosjekt som driver med ombygging og rehabilitering.

• Kapitalforvaltning, som utgjør eien-domsvirksomheten Selvaag Eiendom, investeringsvirksomheten Selvaag Invest, minilagervirksomheten City Self-Storage, samt Selvaag Corporate som driver med rådgivning og finansielle tilretteleggingstjenester av eiendomsprosjekter.

City Self-Storage har minilagre i seks euro-peiske land. Selvaag Eiendom har eiendommer i Norge, i flere land i Øst og SentralEuropa og USA. Øvrige virksomhetsområder har primært aktivitet i Norge. Konsernet har sitt hovedkontor i Oslo.

Konsernet har i tillegg en rekke investering er og satsninger som gjøres sammen med eksterne investorer i tilknyttede og felleskon-trollerte virksomheter.

ØKONOMISKE RESULTATERKonsernet hadde i 2012 driftsinntekter på 4 025 millioner kroner (2 705 i 2011).Salgsinntektene økte i 2012 med 1 511 milli-oner kroner. Omsetningsveksten i Selvaag Bolig, på over 2 milliarder kroner i 2012, bidro til en økning av inntektene, mens salget av entreprenørselskapet Selvaagbygg ved årets begynnelse bidro til en reduksjon av inntekt-ene på mer enn 600 millioner kroner sammen-lignet med 2011. Gevinster fra eiendomssalg ble 320 millioner kroner i 2012, sammenlignet med 511 millioner kroner i 2011. Konsernets resultat før netto finanskostnad er1 og skatt var 804 millioner kroner (280). Resul-tat før skatt ble 644 millioner kroner (144). Hovedårsaken til konsernets kraftige resultat-forbedring er svært gode resultater i Selvaag Bolig i 2012. Selvaag Eiendom oppnådde også

et godt resultat i 2012, selv om det ble lavere enn i 2011 som følge av færre eiendomsrealise-ringer. Selvaag Invest og City SelfStorage fikk et bedre resultat enn året før, mens Selvaag Prosjekt og Selvaag Corporate endte opp med dårligere resultater som følge av redusert aktivitet og ett større prosjekttap i førstnevnte virksomhet.

Investering i, utvikling og realisering av eiendommer er en sentral del av Selvaag Gruppens virksomhet. Det ble i 2009 besluttet igangsettelse av trinnvis salg av flere større eiendommer og investeringer som ikke lenger hadde tilfredsstillende løpende avkastning eller fremtidig potensial. Dette realiserings-arbeidet har siden gitt gode resultater og vil bli videreført i 2013. Samtidig investeres det betydelige midler i ulike eiendomsprosjekter sentralt i Oslo.

Selvaag Bolig, som Selvaag Gruppen eier 53,5 % av aksjene i, styrket i 2012 sin posisjon som Norges ledende boligutvikler. Selskapet ble notert på Oslo Børs, og overgikk forvent-ningene til både resultat, igangsettelser og salg. Selvaag Bolig solgte 1 011 boliger i 2012 og hadde ved utgangen av desember 1 067 boliger under produksjon. I løpet av året erfarte man solid og jevn etterspørsel etter boliger i satsningsområdene i og rundt Stor-Oslo, Stavanger og Bergen, områdene med størst boligbehov i Norge. Etterspørselen har vært drevet av gode makroøkonomiske for-hold, i kombinasjon med befolkningsvekst og boligunderskudd. Selvaag Bolig er godt rustet til å møte dagens og fremtidens boligmarked. Selskapet har sentralt beliggende tomter, en sterk merkevare og en industriell tilnærming til boligbygging som gir konkurransefortrinn.

Selvaag Prosjekt fikk i 2012 et negativt resul-tat, først og fremst grunnet regnskapsmessige nedskrivninger og avsetninger for mulige tap knyttet til et sluttført større prosjekt, hvor forhandlinger om oppgjøret ikke er avklart. Resultatet er i tillegg preget av at omsetningen ble vesentlig lavere enn forventet, da flere planlagte prosjekter ble utsatt eller bortfalt. Utsiktene for 2013 er positive, ettersom det nå kun arbeides med kost-pluss-prosjekter med lavere risiko, og da ordrereserven er større enn ved inngangen til 2012.

Selvaag Invest fikk i 2012 et positivt resul-tat som følge av god avkastning i børs- og

årsberetning

1 Netto finanskostnader = finanskostnader (205 millioner kroner) - finansinntekter (45 millioner kroner)


33

ÅrsBErEtNING

obligasjonsporteføljen samt realiseringer i anleggsporteføljen. Investeringsvirksomheten er inndelt i finansinvesteringer (børsnoterte aksjer og obligasjoner) og direkte investeringer (anleggsaksjer og -andeler). Avkastningen på børsporteføljen var 13,0 % i 2012, 1,7 prosent-poeng svakere enn OBX-indeksen ved Oslo Børs. Obligasjonsporteføljen oppnådde en avkastning på 9,7 % i 2012.

Selvaag Eiendom leverte også i 2012 gode resultater gjennom salg av leiligheter og utleie av bolig- og næringseiendom. Majoriteten av investeringene og aktivitetene er i Oslo-området, men selskapet har også betydelige eiendomsinvesteringer i Baltikum, Polen, Tsjekkia og USA. I 2012 ble det gjort ytterli-gere investeringer i Oslo, nærmere bestemt i næringslokaler på Løren, andel i kontorloka-ler på Tjuvholmen og i nye utleieleiligheter på Tjuvholmen. Arbeidet med å utvikle og oppføre et kontorbygg i Silurveien i Oslo, i samarbeid med det nærstående selskapet Sealbay Eiendom Holding, ble også igangsatt i 2012. Selvaag Gruppen har besluttet å flytte inn som en av leietakerne når bygget står klart i 2014. I 2012 påbegynte Selvaag Eiendom byg-gingen av et kontorbygg sentralt beliggende i Tallinn, og fikk gjennom deleierskapet i SEED ferdigstilt og åpnet et nytt hotell i Vilnius. City Self-Storage bedret drift og resultat i 2012. Det gjennomføres et forbedringspro-gram for eksisterende virksomhet, samt at det planlegges investeringer i nåværende lagre som ventes å styrke konkurransekraften ytter-ligere i 2013. Ved utgangen av 2012 hadde City Self-Storage 38 minilagre i Norge, Danmark, Sverige, Spania, Tsjekkia og Polen.

Selvaag Corporate hadde omsetningsnedgang i 2012 som følge av fortsatt stramme finans-markeder og en spesielt krevende situasjon for tilrettelegging av syndikeringsprosjekter. Selskapet fokuserte i 2012 på å anvende nye finansierings og garantimodeller for bolig-prosjekter, noe som resulterte i tre sluttførte transaksjoner mot slutten av året. Fremover vil Selvaag Corporate også være delaktig i forvaltningen av boligutleieprosjekter.

For mer informasjon om omsetning, resultater med videre for det enkelte virksomhetsområde, vises det til segment og geografiinformasjonen i note 2.

Resultater fra selskaper som konsolideres etter egenkapitalmetoden («tilknyttede og felles-kontrollerte selskaper») var samlet sett positivt med 147 millioner kroner i 2012, mot negativt med 3 millioner kroner i 2011. Investeringen i Tjuvholmen KS, som eies av Selvaag Gruppen

(60 %) og Aspelin Ramm Gruppen (40 %), er konsernets største investering sammen med andre samarbeidspartnere. Tjuvholmen har god lønnsomhet, og regnskapsført resultatan-del i konsernregnskapet var 97 millioner kro-ner i 2012. En annen betydelig og viktig inves-tering, som i 2012 bidrar med en resultatandel på 8 millioner kroner, er konsernets andel i Union Eiendomsutvikling AS i Drammen. Se note 7 for mer informasjon om ovennevnte og øvrige investeringer i tilknyttede og felleskon-trollerte selskaper.

Netto finanskostnader var i 2012 160 millioner kroner (137) hvorav agioeffekter utgjorde 14 millioner kroner (-1).

Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift. Det har ikke skjedd vesentlige hendelser etter balansedatoen som vil ha påvirkning på årsregnskapet for 2012. FORSKNINGS- OG UTVIKLINGSAKTIVITETERSelvaag Gruppen har historisk allokert betyde-lige ressurser til forsknings- og utviklingsakti-viteter. Fra å være prosjekter og aktiviteter som har vært adskilt fra ordinær drift, har man de senere årene redusert aktiviteten og valgt å la hoveddelen av utviklingsaktiviteten skje, og kostnadsføres, som ledd i driften og utviklin-gen av de enkelte virksomhetene.

FINANSIELLE FORHOLD OG KAPITALSTRUKTURKonsernets egengenererte kontantstrøm var positiv med 372 millioner kroner i 2012 sam-menlignet med 480 millioner kroner i 2011. Resultater fra salg av bolig og annen eiendom i Selvaag Bolig og Selvaag Eiendom er hovedår-saken til konsernets positive kontantstrøm.

Rentebærende gjeld og egenkapitalen i konsernet i 2012 ble sterkt påvirket av emisjoner i Selvaag Bolig i forbindelse med børsnoteringen av selskapet og Selvaag Boligs høye aktivitetsnivå. Rentebærende ekstern gjeld i Selvaag Bolig ble i 2012 redusert med nesten 600 millioner kroner som følge av egenkapitalinnhenting og en rekke prosjektoverleveringer gjennom året. Egen-kapitalen i Selvaag Bolig økte med nærmere 500 millioner som følge av gjennomførte emisjoner, mens den i Selvaag Gruppen konsern økte med drøye 300 millioner kroner av samme årsak, da sistnevnte var andelen egenkapital som ble hentet eksternt utenfor konsernet. Se note 3 for spesifisering av egenkapitalbevegelsene. Kon-sernets øvrige virksomheter økte rentebærende ekstern gjeld med i overkant av 100 millioner kroner, blant annet som følge av gjennomførte investeringer og reduksjon av ikke rente bærende gjeldsforpliktelser.


34

ÅrsBErEtNING

Gjenværende gjennomsnittlig løpetid til hovedforfall på konsernets langsiktige rente-bærende gjeld er redusert fra 3,6 år ved forrige årsskifte til 2,9 år pr 31.12.2012.

Konsernets likviditetsbeholdning var ved utgangen av året 677 millioner kroner, og konsernet hadde ubenyttede lånefasiliteter på 167 millioner kroner. 558 millioner kroner av likviditetsbeholdningen og 87 millioner kroner av de ubenyttede lånefasilitetene var knyttet til Selvaag Bolig. I tillegg var Selvaag Invest børsinvesteringer verdsatt til 187 millioner kroner på samme tidspunkt.

I forbindelse med forfall av obligasjonslån på 80 millioner kroner, etablerte Selvaag Grup-pen i 2012 nye obligasjonslån på til sammen 300 millioner kroner med forfall i mars 2015. Konsernet refinansierte i 2012 et syndikatlån, som var på 754 millioner kroner pr 31.12.2012. (Se note 12 for mer informasjon).

Konsernets bokførte egenkapitalandel var 37,3 % ved utgangen av 2012 sammenlignet med 30,1 % ved utgangen av 2011. Økningen i egenkapitalandelen skyldes et godt årsresul-tat for konsernet, samt kapitalforhøyelsene i Selvaag Bolig med eksterne parter. Sammen-holdt med betydelige merverdier i konsernets eiendeler, vurderes konsernets finansielle stilling og soliditet som tilfredsstillende sett i lys av sammensetningen av Selvaag Gruppens virksomhets og risikoprofil. Ved utgangen av året var konsernets totalbalanse 9 097 millioner kroner, hvilket er 299 millioner kroner høyere enn året før. Endringene i totalbalansen har i stor grad sammenheng med økt aktivitet i Selvaag Bolig.

Fortsatt notering av obligasjonslån på Alterna-tive Bond Market (ABM), Oslo Børs, medfører at Selvaag Gruppen binder seg til børsens ABMkrav til finansiell rapportering.

Vedrørende likviditetsrisiko knyttet til forfall-struktur for konsernets rentebærende gjeld vises til informasjon i note 12.

FINANSIELL RISIKOKonsernets finansielle risiko er i hovedsak knyttet til endringer i egenkapitalen forårsaket av verdiendringer i eiendoms- og investerings-porteføljen, verdifall i og resultateffekter av prosjektene i Selvaag Bolig, effekt av rente-endringer og likviditetsrisikoen som oppstår i forbindelse med refinansiering av konsernets gjeld.

Markedsrisiko. Risikoen knyttet til boligpro-sjektene er høyere enn i konsernet for øvrig. Denne risikoen er i hovedsak knyttet til bolig-

salg. Markedsrisiko innen boligvirksomheten søkes redusert ved å ha gode fremdriftsplaner med effektive avbruddsstrategier og krav til forhåndssalg før de fleste prosjekter igangsettes.

Valutarisiko. Konsernet er noe eksponert for endringer i valutakurser, hvorav euro og amerikanske dollar representerer de største eksponeringene fordi konsernet primært har datterselskaper i euroland og USA. Konsernet har søkt å nøytralisere deler av effektene som følger av svingninger i valutakurser gjennom å inngå terminkontrakter i relevante valutaer, eller ta opp valutalån.

Kredittrisiko. Risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forplik-telser anses lav, blant annet fordi det historisk har vært lite tap på fordringer. Konsernets kredittrisiko er begrenset, da konsernet ikke har dominerende kunder. Det skal i tillegg bemerkes at konsernet ikke har virksomheter som medfører at en eller flere større kunder, hver for seg, representerer en selvstendig kredittrisiko.

Likviditets- og renterisiko. Rentebærende langsiktig gjeld i morselskapet ble kraftig redusert i 2012 i forbindelse med gjennomført refinansiering av banklån hvor datterselskapet Selvaag Eiendom overtok som debitor. Konsernet, eksklusiv Selvaag Bolig, økte sin rentebærende gjeld i 2012 blant annet som følge av investeringer og reduksjon av ikke- rentebærende gjeldsforpliktelser. Rente-bærende gjeld i Selvaag Bolig ble redusert som følge av emisjoner i forbindelse med børsnoteringen, samt overleveringer av boliger og annen eiendom. Som følge av beslutninger om større investeringer i gode prosjekter gjen-nom året, var gjeldsutviklingen i konsernet, eksklusiv Selvaag Bolig, noe høyere enn hva konsernets strategi tilsier.

Konsernets samlede likviditetsreserve og ubenyttede trekkfasiliteter er på et aksep-tabelt nivå, men noe lavere enn hva som er konsernets målsetning over tid. Styret og administrasjonen ønsker å redusere konsernets likviditetsrisiko ytterligere, ved å ha fokus på å redusere rentebærende gjeld i morselskapet Selvaag Gruppen, samt sørge for at konsernet til enhver tid har tilstrekkelige kredittrammer hos bankforbindelsene.

Konsernet har lav direkte eksponering mot endringer i rentenivået, da en stor andel av langsiktig rentebærende gjeld er rentesikret gjennom inngåtte avtaler. Se note 13 for mer informasjon om rentesikring.


35

ÅrsBErEtNING

HELSE, MILJØ OG SIKKERHETArbeidsmiljøet i konsernet anses som godt. Ledelsen legger vekt på at alle virksomhetene prioriterer arbeidet med å holde sykefraværet nede, forebygge skader og sikre høy trivsel hos ansatte. Sykefraværet for selskaper i Norge var 3,0 % i 2012 mot 4,1 % i 2011. Konsernet hadde i 2012 en hendelse som medførte observasjon på sykehus, men ingen skader i virksomhetene som resulterte i sykefravær.

Selvaag Gruppen legger vekt på å redusere faren for miljøforurensninger fra virksomhet en. Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året.

Fokus på miljømessige hensyn er spesielt relevant for konsernets boligutviklingsaktivitet og eiendomsvirksomhet, som har innarbeidet hensynet til det ytre miljø i sine planleg-gings- og styringssystemer. Påvirkning av det ytre miljø er primært knyttet til energibruk, materialer, avfall og inngrep i og bruk av naturressurser.

ORGANISASJON, LIKESTILLING OG DISKRIMINERINGKonsernet hadde ved utgangen av året 319 ansatte, mot 571 ved årets inngang. Ansatte i Norge ved utgangen av 2012 var 223, mot 468 i 2011. Endringen skyldes at entreprenørselskap et Selvaagbygg, med omkring 250 ansatte, ble solgt og dermed trådte ut av konsernet tidlig i 2012. Morsel-skapet Selvaag Gruppen AS hadde 33 ansatte ved utgangen av året, mot 45 ved utgangen av 2011. Nedgangen i morselskapet skyldes pri-mært at ansatte ble overført til andre selskaper i konsernet i løpet av året.

Konsernet har som generell policy at det ikke skal forekomme usaklig forskjellsbehandling eller noen annen form for diskriminering. Av konsernets ansatte utgjør kvinner omkring 35 %. Av morselskapets 33 ansatte er det 12 kvinner. Den samlede godtgjørelse til styre, konsernsjef og revisor er omtalt i note 16.

EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSESelvaag Gruppen ser på utviklingen av god eierstyring og selskapsledelse som en konti-nuerlig prosess, som involverer eiere, styre og ledelse, og som må skje med bakgrunn i kon-sernets og de enkelte virksomhetenes status, risiko og mulighetsbilde.

Selvaag Gruppen har et verdigrunnlag, basert på gitte verdier og ambisjoner, som er felles for konsernet og alle virksomhetene. Verdiene kan sammenfattes i ordene omtanke og skaper-kraft. Disse verdiene er styrende med hensyn til måten konsernet og virksomhetene skal

drives og utvikles, og måten konsernet ønsker å opptre overfor ansatte og forretningsforbin-delser.

Selvaag Gruppen eies av tre familiemedlem-mer. Ole Gunnar Selvaag ivaretar sine eierin-teresser primært ved styredeltakelse i Selvaag Gruppen, mens Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag ivaretar sine eierinteresser ved å være involvert i daglig drift gjennom sine roller som konserndirektører i morselskapet og gjennom styredeltakelse i datterselskapene. Selskapet har 4 aksjeklasser med lik stemmerett, men med en aksjonæravtale som krever flertall blant de tre eierne for generalforsamlingsved-tak. Eksisterende aksjonærer har forkjøpsrett til selskapets aksjer.

Selvaag Gruppens styre består av tre styre-medlemmer, hvorav to er uten eierinteresser i Selvaag Gruppen eller noen av konsernets virksomheter. I heleide datterselskaper utgjør konsernledelsen styret i virksomhetene, mens i deleide virksomheter som Selvaag Bolig har selskapene også eksterne styremedlemmer som representerer øvrige aksjonærer.

Konsernet utarbeider og rapporterer konsern-regnskap kvartalsvis til selskapets ledelse og styre. I forkant av styrerapporteringen har regnskapet blitt behandlet av økonomi- og ledelsesfunksjoner på selskaps- og konsern-nivå, samt vurdert og dokumentert gjennom foreliggende kontrollhandlinger og systemer.

I forhold til eierstyring og selskapsledelse, omhandler Selvaag Gruppens vedtektsbe-stemmelser kun bestemmelser om antall styremedlemmer. Det foreligger ikke gjeldende bestemmelser eller fullmakter knyttet til kjøp eller salg av egne aksjer.

UTSIKTENE FREMOVERInternasjonal økonomi har gjennom noen år hatt en nedadgående trend, med store sving-ninger og betydelig usikkerhet i markedene. Norge har så langt kommet godt ut av dette, men uroen omkring gjelden i deler av EU og USA har bidratt til forsterket turbulens i verdens finansmarkeder og i det norske aksje-markedet.

Selvaag investerer i eiendom og annen virk-somhet, samt utvikler og bygger boliger i de fleste markedssegmenter og priskategorier i Norge. Etterspørselen etter boliger er påvirket av tilflytting, arbeidsmarkedet, rentenivået og forventninger om fremtiden. Konsernet erfarte i 2012, som i 2011, at etterspørselen etter nye og brukte boliger var stor, og at den generelle aktiviteten i eiendomsmarkedet, og da spesielt boligmarkedet, var høy.


36

ÅrsBErEtNING

36

Selvaag Gruppen er av den oppfatning at mulighetene for å igangsette nye bolig-prosjekt er i og omkring de største byene vil være gode fremover, grunnet stor etterspørsel som følge av befolkningsvekst og for liten byg-geaktivitet i de senere årene. Eiendom forventes fortsatt å ha god verdi-utvikling over tid, men markeds og finan-sieringssituasjonen både for bolig og annen eiendom kan forverres dersom internasjonal uro og nedgang i større grad enn til nå rammer Norge.

Selvaag Bolig fikk høy omsetning og et meget godt resultat, og ble børsnotert i 2012. Bolig-salget i 2012 var godt og det forventes også høy salgs- og prosjektaktivitet i 2013.

Selvaag Eiendom har siden 2009 realisert betydelige deler av utleieporteføljen belig-gende sentralt i Oslo. Dette har resultert i gjeldsreduksjon, men også gitt rom for å gjøre ytterligere investeringer på Tjuvholmen, hvor Selvaag har intensjoner om å være en betydelig og langsiktig eier av utleieboliger og næringseiendom. I tillegg er arbeidet med et næringsbygg i Silurveien nær Ullern i Oslo en viktig og betydelig investering for Selvaag Eiendom i 2013 og 2014.

Tjuvholmen KS utvikler boliger og nærings-areal på Tjuvholmen i Oslo. Utbyggingen, som ventes ferdigstilt i 2014, har gått i henhold til planene og vært en suksess. Bydelen fremstår som et moderne sentrumsstrøk med attraktive publikumstilbud. Salget og prisutviklingen på leiligheter, samt utleiesituasjonen for kontor- og næringslokaler, var god også i 2012. Det innebærer at den totale risikoen er redusert.

Den makroøkonomiske utviklingen, særlig knyttet til forhold som er av betydning for utviklingen i boligmarkedet, vil nødvendig-vis være av stor betydning for konsernet. Konsern et har siden finanskrisen i 2008/2009 arbeidet målbevisst med å redusere rente-bærende gjeld, fokusere på kjernevirksomhet, forenkle konsernstrukturen og rasjonalisere driften. Selvaag Gruppen har god finansi-ell bærekraft og evne til å takle krevende markeds forhold. Driftsforbedringer i morsel-skapet og konsernet, videre omsetningsvekst i virksomhetene, samt bruk av gode investe-ringsmuligheter og realisering av eiendeler som ikke gir tilstrekkelig avkastning, er de viktigste prioriteringene i det videre arbeidet.

Styret foreslår følgende disponering av årets underskudd på kr 23 408 000 i morselskapet Selvaag Gruppen AS:

Avsatt utbytte 30 000 000Overført fra annen egenkapital 53 408 000 Etter disponering av årets resultat som fore-slått ovenfor, vil selskapets frie egenkapital være 69,7 millioner kroner.

Bjarne BorgersenStyrets leder

Asbjørn LarsenStyremedlem

Ole Gunnar SelvaagStyremedlem

Karsten Bomann Jonsen Konsernsjef

Oslo, 21. mars 2013

NOTER


37

Styret i Selvaag Gruppen. Fra venstre: Bjarne Borgersen, Asbjørn Larsen, Ole Gunnar Selvaag og Karsten Bomann Jonsen.


38

ÅrsrEGNskap

38

2011 2012 Note Beløp i NOK 1 000 Note 2012 2011

20 997 26 552 Salgsinntekter 2 3 704 795 2 193 835147 40 Gevinst ved salg av anleggsmidler 4 320 315 510 864

21 144 26 592 SUM DRIFTSINNTEKTER 4 025 110 2 704 699

0 0 Vareforbruk 2 622 972 1 574 35855 117 52 789 16 Lønnskostnader mm. 16 225 737 403 96843 291 60 923 21 Andre driftskostnader 21/22 374 084 300 7004 622 6 608 4 Av- og nedskrivninger 4 171 423 104 358

103 030 120 320 SUM DRIFTSKOSTNADER 3 394 216 2 383 384

(81 886) (93 728) DRIFTSRESULTAT 630 894 321 315

67 342 163 498 20 Resultat fra investering i datterselskap - -- - Resultatandel fra TS og FKV 7 146 653 (2 614)0 0 Resultat finansinvesteringer mv. 20 26 349 (38 217)

58 747 128 235 20 Finansinntekter 20 44 820 55 945(239 203) (221 569) 20 Finanskostnader 20 (204 949) (192 923)(113 114) 70 164 NETTO FINANSPOSTER 12 873 (177 809)

(195 000) (23 564) RESULTAT FØR SKATT 643 767 143 506

34 929 156 18 Skattekostnad 18 (164 991) (75 273)

(160 071) (23 408) ÅRSRESULTAT FØR MINORITET 478 776 68 233Minoritetsinteresser 3 168 612 16 328ÅRSRESULTAT ETTER MINORITET 3 310 164 51 905

resultatregnskapSelvaag Gruppen AS Konsern


39

ÅrsrEGNskap

39

balanse pr. 31.12

2011 2012 Note Beløp i NOK 1 000 Note 2012 2011

165 179 163 760 18 Utsatt skattefordel 18 0 01 273 848 Goodwill, varemerker m.v. 4 360 570 460 081

166 452 164 608 Immaterielle eiendeler 360 570 460 081162 467 166 116 4 Varige driftsmidler 4 1 740 187 1 716 325

1 534 884 1 695 451 6 Aksjer i datterselskaper576 219 0 15 Fordringer på konsernselskap 15 0 7 233180 000 126 000 7 Investering i TS og FKV 7 772 431 671 126144 646 530 9 Anleggsaksjer 9 153 640 146 18735 690 32 421 11 Andre fordringer 11 228 297 153 548

2 471 439 1 854 402 Finansielle anleggsmidler 1 154 368 978 0942 800 358 2 185 126 ANLEGGSMIDLER 3 255 125 3 154 500

0 0 Varelager og prosjekter i arbeid 8 3 948 010 4 341 2514 448 14 016 15 Kundefordringer 258 987 116 111

29 052 25 543 Andre fordringer 362 006 197 9060 0 Investeringer 10 595 857 446 736

232 453 461 410 15 Fordringer på konsernselskap 0 05 105 1 472 5/15 Betalingsmidler 5/15 676 766 541 467

271 058 502 441 OMLØPSMIDLER 5 841 626 5 643 471

3 071 417 2 687 567 SUM EIENDELER 9 096 751 8 797 971

576 000 576 000 3/14 Aksjekapital 3/14 576 000 576 000181 561 181 561 3 Overkursfond 3 181 561 181 561314 611 261 203 3 Annen egenkapital 3 1 529 395 1 293 454

- - Minoritetsinteresser 3 1 107 053 600 3571 072 172 1 018 764 3 EGENKAPITAL 3 3 394 009 2 651 372

1 183 1 216 17 Pensjonsforpliktelser 17 1 683 4 4610 0 Utsatt skatt 18 320 492 131 274

80 000 300 000 12 Obligasjonslån 12 300 000 80 0001 325 154 363 969 12 Gjeld til kredittinstitusjoner 12 4 174 468 4 948 116

0 20 866 15 Annen langsiktig gjeld 111 036 155 0701 406 337 686 051 LANGSIKTIG GJELD 4 907 679 5 318 921

23 890 128 188 Gjeld til kredittinstitusjoner 128 188 23 90217 723 16 927 15 Leverandørgjeld 220 367 198 973

0 0 18 Betalbar skatt 18 2 316 249387 383 546 486 15 Gjeld til konsernselskap 0 030 000 30 000 3 Avsatt utbytte 3 30 000 30 000

133 912 261 151 11 Annen kortsiktig gjeld 11 414 192 574 554592 908 982 752 KORTSIKTIG GJELD 795 063 827 678

3 071 417 2 687 567 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 9 096 751 8 797 971

Selvaag Gruppen AS Konsern

Bjarne BorgersenStyrets leder



Oslo, 21. mars 2013



40

ÅrsrEGNskap

40

Selvaag Gruppen AS Konsern

kontantstrømoppstilling

2011 2012 Beløp i NOK 1 000 2012 2011

(195 000) (23 564) Resultat før skattekostnad 643 767 143 5060 0 Betalte skatter (3 671) (407)

(67 342) 0 Resultat fra investering i datterselskap 0 0(90) (40) Gevinst ved salg av driftsmidler (320 315) (490 551)

4 622 6 608 Av- og nedskrivninger driftsmidler 171 423 104 3580 (8 434) Resultat aksjer og andeler (169 978) 29 283

12 580 (10 364) Endring arbeidskapital 52 642 (508 114)69 773 132 357 Endring i andre tidsavgrensningsposter (167 913) 397 375

(175 457) 96 563 Netto likviditetsendring fra løpende drift 205 956 (324 550)

(14 856) (9 954) Investering driftsmidler (506 928) (83 372)90 162 Salg av driftsmidler 724 193 700 444

(45 314) 49 252 Endring i finansielle investeringer (51 442) 186 984(60 080) 39 460 Netto likviditetsendring fra investeringer 165 823 804 056

1 385 255 527 231 Endring mellomværende med konsern(1 094 866) (741 185) Endring pantegjeld og obligasjonslån mm. (553 648) 2 289 331

0 0 Effekt på langsiktig gjeld av oppkjøp og fusjoner

(2 506 105)

0 0 Endring andre langsiktige fordringer/gjeld (22 235) 88 026(30 000) (30 000) Utbetalt utbytte (30 000) (30 000)

0 0 Emisjon og endring i minoritet 265 117 101 770260 389 (243 954) Netto likviditetsendring fra finansiering (340 766) (56 978)

24 852 (107 931) Netto likviditetsendring 31 013 422 528

(43 637) (18 785) Betalingsmidler 01.01 517 565 95 037

(18 785) (126 716) Betalingsmidler 31.12 548 578 517 565

5 105 1 472 Bankinnskudd 676 766 541 467 (23 890) (128 188) Konsernkonto/kassekreditt (128 188) (23 902) (18 785) (126 716) Netto betalingsmidler 31.12 548 578 517 565


41

NotEr

GRUNNLEGGENDE PRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.

PRINSIPPER FOR UTARBEIDELSE AV KONSERNREGNSKAPETKonsernregnskapet viser det samlede økono-miske resultatet og den samlede finansielle stilling når morselskapet Selvaag Gruppen AS, datterselskaper og andre kontrollerte eierandeler (med unntak av porteføljeinves-teringer i Selvaag Invest) presenteres som en økonomisk enhet.

Interne kjøp og salg, fordringer og gjeldVesentlige interne transaksjoner og mellom-værende, samt vesentlige interngevinster mellom selskaper i konsernet, elimineres ved utarbeidelse av konsernregnskapet.

Aksjer og andeler i datterselskaperSelskaper som eies mer enn 50 % og hvor man har bestemmende innflytelse er konsolidert 100 % linje for linje i konsernregnskapet. Konsolidering av datterselskaper foregår etter oppkjøpsmetoden. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen av aksjene i morselskap-ets regnskap mot egenkapitalen i dattersel-skapet på kjøpstidspunktet. Merverdi fordeles på de eiendeler merverdien relaterer seg til. Merverdi som ikke kan fordeles på eiendeler, balanseføres som goodwill. Aksjer og andeler i datterselskaper oppføres i morselskapets selskapsregnskap i balansen til kostpris, så sant det ikke foreligger et varig verdifall som krever nedskrivning til virkelig verdi.

Felleskontrollerte selskaperAksjer og andeler i felleskontrollerte selskaper føres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved varig verdifall nedskrives aksjene og andelene til virkelig verdi. Som felleskontrollert selskap regnes inves-teringer i aksjeselskap, ansvarlig selskap og kommandittselskap hvor konsernet har både en betydelig eierandel og innflytelse, samt at aksjonærene /deltagerne er enig om at selskap et skal drives etter på forhånd avtalte prinsipper, og at eventuelle fremtidige endring er skal baseres på konsensus.

Andel av årsresultatet blir vist på egen linje etter driftsresultatet i resultatregnskapet. Dette innebærer at verdien i balansen inkluderer kostpris med tillegg av andel akkumulerte resultater, korrigert for eventuelle vesent-lige interngevinster. Mottatt utbytte fra felleskontrollerte selskaper går til fradrag i investering en i konsernregnskapet.

Tilknyttede selskaperAksjer og andeler i tilknyttede selskaper føres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved varig verdifall nedskrives aksjene og andelene til virkelig verdi. Som tilknyttede selskaper regnes investerin-ger i aksjeselskaper og kommandittselskaper hvor konsernet eier mellom 20 % og 50 %, og hvor konsernet har betydelig innflytelse. Andel av årsresultatet blir vist på egen linje etter driftsresultatet i resultatregnskapet. Dette innebærer at verdien i balansen inkluderer kostpris med tillegg av andel akkumulerte resultater, korrigert for eventuelle vesentlige interngevinster. Mottatt utbytte fra tilknyt-tede selskaper går til fradrag i investeringen i konsernregnskapet.

Omregning av utenlandske selskaperVed omregning av utenlandske datterselskap-ers regnskaper, er balanseposter omregnet til dagskurs ved regnskaps-avslutningstidspunk-tet og resultatposter omregnet til gjennom-snittskurser for regnskapsåret. Omregnings-differansene blir ført direkte mot konsernets egenkapital.

MinoritetsinteresserMinoritetsinteressenes andel av resultat og egenkapital vises som separate poster i resultatregnskapet og balanse.

KontantstrømoppstillingKontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kontantbeløp.

PRINSIPPER FOR PERIODISERING, KLASSIFISERING OG VURDERING

Klassifisering av eiendeler og gjeldEiendeler bestemt til varig eie (mer enn

noterNote 1: Regnskapsprinsipper


42

NotEr

12 måneder) eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er tilsvarende kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost med eventuelt fradrag for av- og ned-skrivning er. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives lineært over den økonomiske levetiden. Dersom virkelig verdi av anleggsmidler er lavere enn balanseført verdi og verdifallet forventes ikke å være forbigående, er det foretatt nedskrivning til virkelig verdi. Omløpsmidler er vurdert til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Annen langsiktig gjeld og kortsiktig gjeld er vurdert til pålydende beløp.

Aksjer og andelerAksjer og andeler av strategisk eller industri-ell karakter klassifiseres som anleggsmidler. Investeringene balanseføres til anskaffelseskost, verdsettes individuelt og nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke er forbi-gående. Mottatt utbytte og andre overskudds-utdelinger inntektsføres som finansinntekt. Markedsbaserte omløpsaksjer, med god eierspredning og likviditet og som derved kan karakteriseres som en handelsporte-følje etter regnskapsloven, vurderes til omsetnings verdien på balansedagen. Dersom porteføljen ikke kan karakteriseres som en handelsporte følje, behandles porteføljen under ett etter laveste verdis prinsipp av mar-kedsverdi på balanse dagen og kostpris, som innebærer nedskrivning er og reverseringer opp til anskaffelseskost. Investeringer i obligasjoner og sertifikater klassifiseres som omløpsmidler og behandles under ett etter laveste verdis prinsipp av markedsverdi på balansedagen og kostpris, som innebærer nedskrivninger og reverseringer opp til anskaffelseskost. Øvrige finansielle investeringer (aksjer, andeler og lignende) som er en del av konsern et investerings virksomhet, klassifiseres som omløpsmidler. Formålet med disse investeringene, uansett eierandel, er å avhende hele eller deler av den enkelte investeringen etter gjennomført strukturendring og/eller forretningsutvikling. For denne type ikke-noterte aksjer og andeler anvendes laveste verdis prinsipp av markedsverdi og kostpris. Finansielle investeringer som ikke styres som en portefølje, korrigeres for verdifall etter en individuell vurdering.

Eiendeler og gjeld i utenlandsk valutaEiendeler og gjeld i utenlandsk valuta er omregnet etter balansedagens kurs eller avtalt fremtidig kurs dersom slike avtaler er inngått.

Rente- og valutasikringRenteinstrumenter periodiseres tilsvarende renter på rentebærende gjeld og fordringer. Urealisert tap/gevinst på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende balanseposter regnskapsføres ikke. Urealisert tap som ikke kan knyttes til underliggende rentebærende balanseposter, kostnadsføres og avsettes for løpende. Det benyttes ulike finansielle instrumenter i styringen av konsernets valutaeksponering. Konsernets policy tilsier at konsolidert egen-kapital skal være mest mulig valutanøytral i forhold til fordringer og gjeld i utenlandsk valuta og omregningsdifferanser knyttet til utenlandske datterselskaper.

Varige driftsmidlerVarige driftsmidler vurderes til historisk kost etter fradrag for avskrivninger og eventuelle nedskrivninger. Merverdi ved erverv av nye selskaper er i konsernregnskapet henført direkte til de aktuelle driftsmidlene og avskrives i takt med disse.

Leasing-/leieavtalerLeieavtaler vurderes i hvert enkelt tilfelle om de klassifiserer som finansiell eller operasjonell leieavtale og vil regnskapsmessig bli behandlet i henhold til dette. En leieavtale som blir definert som en finansiell leieavtale og som derigjennom leies på betingelser som i det vesentlige overfører de økonomiske rettigheter og forpliktelser til Selvaag Gruppen, vil bli balanseført som driftsmiddel til nåverdien av minimumsleien, eventuelt virkelig verdi hvis lavere, og tas med som forpliktelse under rentebærende langsiktig gjeld. Driftsmidlene avskrives i henhold til plan, og forpliktelsen reduseres med betalt leie etter fradrag for beregnet rentekostnad. Leieavtaler som defineres som operasjonell leie behandles som en driftskostnad og fordeles over leieperioden.

Varelager og prosjekter i arbeidVarebeholdninger vurderes til laveste verdi av kostpris og netto salgsverdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer direkte materialer og prosjektrelaterte lønnskostnader med til-legg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader. For bolig- og eiendomsprosjekter anven-des ferdiggrad multiplisert med salgsgrad til å fastsette inntekts- og kostnadsføring, samt regnskapsført fortjeneste, i henhold til løpende avregningsmetode for langsiktige kontrakter. I prosjekter som forventes å gå med tap foretas avsetninger til å dekke det antatte tap. Innbetalinger fra kjøper blir kreditert prosjekter i arbeid (varebeholdning), forutsatt at fremdrift overstiger innbetalinger fra kjøpere. Dersom innbetalinger overstiger


43

NotEr

fremdrift, føres overskytende del som for-skudd fra kunde (kortsiktig gjeld).

KundefordringerKundefordringer oppføres i balansen etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avset-ning til tap på kundefordringer gjøres etter en individuell vurdering av den enkelte fordring.

Forskudd fra kunderMottatte forskudd fra kunder føres som kort-siktig gjeld.

SalgsinntekterInntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. For bolig- og eiendoms-prosjekter for salg regnskapsføres inntekten basert på den relative andel av prosjektet som er solgt multiplisert med ferdiggraden.

Salg av eiendom og andre driftsmidlerGevinst ved salg av eiendom og andre driftsmidler regnskapsført som anleggsmidler klassifiseres som driftsinntekter.

VedlikeholdsutgifterHovedregelen er at alt vedlikehold kostnads-føres løpende. Oppgradering og utskiftning av driftsmidler betraktes som investeringer, og balanseføres som varige driftsmidler.

GoodwillGoodwill er differansen mellom kjøpesum og balanseførte verdier i oppkjøpt virksomhet etter at mer- og mindreverdier er henført til materielle eiendeler. I goodwillbegrepet vil det ligge elementer av immaterielle eiendeler som varemerker og lignende og elementer av for eksempel synergier og fremtidig inntjening sannsynliggjort gjennom oppkjøpsanalyser eller annet mer oppdaterte analysedata. Good-will avskrives over 5 år.

GarantiansvarForventede utgifter til fremtidige garanti-arbeider knyttet til salg/avsluttede prosjek-ter er kostnadsført og ført som avsetning i balansen. Avsetningen baseres på historiske erfaringstall for garantier samt faktiske mot-tatte krav.

Usikre forpliktelser og betingede eiendelerUsikre forpliktelser regnskapsføres med bakgrunn i et beste estimat dersom det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør. Betingede eiendeler regnskapsføres normalt ikke.

PensjonerInnskuddsplaner periodiseres etter sammen-stillingsprinsippet. Årets innskudd til pen-sjonsordningen kostnadsføres.

AFPforpliktelser innenfor LO/NHOordning en er en ytelsesbasert flerforetaksord-ning, men regnskapsføres som en innskudds-basert ordning da den ikke er målbar.

SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatter og endringer i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet til 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt likningsmessige underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skatteredu-serende midlertidige forskjeller som rever-seres eller kan reverseres i samme periode er utliknet og skattevirkningene er beregnet av nettogrunnlaget

NOTER


44

Note 2: virksomhetsområder og geografisk inndeling

(NOK 1 000)Salgs-

inntekterAv- og ned-skrivninger

Drifts-resultat

Resultatfør skatt Eiendeler Gjeld

2012Selvaag Bolig 3 255 167 103 541 416 393 404 660 5 752 494 3 515 341 Selvaag Prosjekt 119 492 324 (9 104) (9 229) 25 047 20 125 Selvaagbygg - - - - - - Selvaag Eiendom 172 877 47 647 314 198 307 068 2 720 067 1 536 060 Selvaag Invest 161 0 (11 683) 12 593 597 721 291 086 City Self-Storage 186 727 17 775 (3 263) (5 915) 168 658 36 165 Selvaag Corporate 7 400 0 (397) (640) 10 345 12 773 Annen virksomhet / morsel-skap / elimineringer

(37 029) 2 136 (75 250) (64 770) (177 581) 291 192

Sum konsern 3 704 795 171 423 630 894 643 767 9 096 751 5 702 742

2011Selvaag Bolig 1 206 842 32 666 76 068 52 146 5 573 491 4 144 761Selvaag Prosjekt 166 893 94 9 253 8 649 63 236 56 661Selvaagbygg 648 078 17 220 (176 467) (175 032) 305 922 265 922Selvaag Eiendom 190 662 35 682 501 031 498 372 2 157 170 1 002 667Selvaag Invest 217 0 (16 047) (57 061) 466 149 98 945City Self-Storage 185 059 16 844 (9 707) (15 205) 175 473 172 252Selvaag Corporate 8 850 0 177 54 3 660 5 447Annen virksomhet / morsel-skap / elimineringer

(212 766) 1 852 (62 993) (168 417) 52 870 399 944

Sum konsern 2 193 835 104 358 321 315 143 506 8 797 971 6 146 599

Se note 24 for informasjon om endringer i konsernsammensetningen i 2012 og andre vesentlige hendelser.

Region Salgsinntekter Eiendeler(NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011

Norge 3 549 180 2 036 159 8 443 211 8 106 744Andre europeiske land 143 581 146 053 413 907 442 343USA 12 034 11 623 239 633 248 884SUM 3 704 795 2 193 835 9 096 751 8 797 971

Virksomheten i USA er eiendomsvirksomhet i Selvaag Eiendom. Virksomheten i andre europeiske land er primært eiendomsvirksomhet i Polen og Baltikum i Selvaag Eiendom, samt minilager-virksomhet i Sverige, Danmark, Polen, Tsjekkia og Spania i City Self-Storage. For mer informasjon vises det til note 6.

NOTER


45

Note 3: Egenkapital

Selvaag Gruppen AS(NOK 1 000) Aksjekapital

Over-kursfond

Annen egenkapital Sum

Egenkapital 01.01 576 000 181 561 314 611 1 072 172

Årets resultat (23 408) (23 408)Avsatt utbytte (30 000) (30 000)

Egenkapital 31.12 576 000 181 561 261 203 1 018 764

Konsern(NOK 1 000) Aksjekapital

Over-kursfond

Annen egenkapital

Minoritets-interesser Sum

Egenkapital 01.01 576 000 181 561 1 293 454 600 357 2 651 372

Årets resultat 310 164 168 612 478 776Kapitalendringer i datter-selskapet Selvaag Bolig ASA

(19 443) 338 084 318 641

Omregningsdifferanser og annet

(24 780) (24 780)

Avsatt utbytte (30 000) (30 000)

Egenkapital 31.12 576 000 181 561 1 529 395 1 107 053 3 394 009

Kapitalendringer i datterselskapet Selvaag Bolig ASA består hovedsakelig av emisjoner i forbindelse med børsnotering og overtildelingsopsjon (Greenshoe), samt tilhørende emisjonskostnader. Selvaag Gruppen AS deltok i emisjonen knyttet til børsnoteringen, men eierandelen ble utvannet og minoritet-ens andel av egenkapitalen i Selvaag Bolig ASA og Selvaag Gruppen konsernregnskap økte dermed.

Note 4: Goodwill og varige driftsmidler

Selvaag Gruppen AS(NOK 1 000) Goodwill

Varemerker og andre

immaterielle eiendeler

Tomter, bygninger,

anleggMaskiner,

inventar Totalt

Anskaffelseskost 01.01 4 747 0 162 386 52 949 220 083Tilgang 1 085 8 869 9 954Avgang (120) (675) (795)Omregningsdifferanser 0Anskaffelseskost 31.12 4 747 0 163 351 61 143 229 241

Akk. avskrivinger 01.01 1 373 0 9 936 38 801 50 110Avskrivninger 424 2 393 3 790 6 608Avgang ordinære avskrivninger (675) (675)Omregningsdifferanser 0Akk. ordinære avskrivinger 31.12 1 798 0 12 329 41 916 56 043

Akk. nedskrivinger 01.01 2 101 0 0 4 133 6 234Nedskrivninger og reverserte nedskrivninger

0

Avgang nedskrivninger 0Omregningsdifferanser 0Akk. nedskrivinger 31.12 2 101 0 0 4 133 6 234

Netto bokført verdi 01.01 1 273 0 152 450 10 016 163 739Netto bokført verdi 31.12 848 0 151 022 15 094 166 964

NOTER


46

Konsern(NOK 1 000) Goodwill

Varemerker og andre

immaterielle eiendeler

Tomter, bygninger,

anleggMaskiner,

inventar Totalt

Anskaffelseskost 01.01 627 076 94 545 2 014 909 140 661 2 877 191Tilgang 485 069 21 859 506 928Avgang (483 890) (24 653) (508 543)Årets omregningsdifferanser (16 832) (381) (17 213)Anskaffelseskost 31.12 627 076 94 545 1 999 256 137 486 2 858 363

Akk. avskrivinger 01.01 234 321 4 382 305 424 82 876 627 003Avskrivninger 79 769 19 742 42 832 10 581 152 924Avgang ordinære avskrivninger (49 484) (17 396) (66 880)Årets omregningsdifferanser (6 228) (391) (6 619)Akk. ordinære avskrivinger 31.12 314 090 24 124 292 544 75 670 706 428

Akk. nedskrivinger 01.01 22 837 0 46 446 4 499 73 782Nedskrivninger og reverserte nedskrivninger

18 051 448 18 499

Avgang nedskrivninger (40 286) (448) (40 734)Årets omregningsdifferanser (349) (20) (369)Akk. nedskrivinger 31.12 22 837 0 23 862 4 479 51 178

Netto bokført verdi 01.01 369 918 90 163 1 663 039 53 286 2 176 406Netto bokført verdi 31.12 290 149 70 421 1 682 850 57 337 2 100 757

Anskaffet goodwill og andre immaterielle eiendeler fra 2011 er relatert til oppkjøp og fusjoner i Selvaag Bolig ASA:

(NOK 1 000)Anskaf-felsesår Kostpris Årets avkr. Bokført verdi Avskrivningssats

Hansa Property Group AS 2011 130 959 26 192 95 888 20 %Selvaag Pluss Eiendom KS 2011 143 650 28 730 105 490 20 %Bo En AS 2011 100 227 20 045 78 511 20 %Øvrig goodwill 252 240 4 802 10 260 20 %Sum goodwill 627 076 79 769 290 149Varemerker 2011 50 000 10 000 37 500 20 %Andre rettigheter 2011 44 545 9 742 32 921 20 %Sum øvrige immaterielle eiendeler

94 545 19 742 70 421

Sum immaterielle eiendeler 721 621 99 511 360 570

Anskaffelseskost øvrig goodwill er hovedsaklig relatert til oppkjøp i City SelfStorage. Denne goodwillen er ferdig avskrevet. Resterende øvrig goodwill er knyttet til mindre oppkjøp av virksomhet.

Varige driftsmidler blir avskrevet lineært med følgende årlige satser: - Næringseiendom 2 - 6 % - Boligeiendom 0 - 2 % - Tomter, lager og industrieiendom 0 - 8 % - Maskiner og inventar 10 - 33 % - Naglefast innredning og utstyr i leide lokaler avskrives over leieperiodens lengde (minimum 10 %)

Note 5: Betalingsmidler og trekkrammer

Selvaag Gruppen har bankgarantier for skattetrekksansvaret. Ubenyttet kassekreditt pr. 31.12.2012 var NOK 93 millioner kroner. I tillegg har konsernet andre trekkrammer på NOK 74 millioner.

NOTER


47

Note 6: aksjer i datterselskap

Selskap / (NOK 1 000) ForretningskontorDirekte eier/ stemmeandel

Konsernets eier/ stemmeandel

Bokført verdi

Selvaag Eiendom AS Oslo 100 % 100 % 645 357Agathon Inc. Oklahoma, USA 100 % 100 %Tulsa West Corporation Inc. Oklahoma, USA 100 % 100 %TWC Tara LLC California, USA 100 % 100 %North West Appartment Investment Gr. LLC Washington, USA 90,0 % 90,0 %TWC Storage LLC California, USA 100 % 100 %TWC Antioch Storage LLC California, USA 100 % 100 %TWC Milpitas Storage LLC California, USA 100 % 100 %TWC Sacramento Storage LLC California, USA 100 % 100 %Selvaag Baltic Holding AS Oslo 82,4 % 82,4 %Selvaag Latvia SIA Latvia 100 % 82,4 %Selvaag Eesti OÜ Estland 100 % 82,4 %Selvaag Sakala OÜ Estland 100 % 82,4 %Selvaag LT Litauen 100 % 82,4 %Selvaag Polska Sp.z.o.o Polen 100 % 100 %Krakowska House Sp.z.o.o. Polen 100 % 100 %Torunska House Sp.z.o.o. Polen 100 % 100 %Siekierkowska House Sp.z.o.o. Polen 100 % 100 %Sokratesa Park Sp.z.oo Polen 100 % 100 %Kuropatwy Park Sp.z.o.o Polen 100 % 100 %Selvaag Evropska Building a.s Tsjekkia 100 % 100 %Europska 696 a.s Tsjekkia 100 % 100 %Olstadmoen AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Tjuvholmen Boligutleie 1 AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Tjuvholmen Boligutleie II AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Tjuvholmen Boligutleie III AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Parkering AS Oslo 100 % 100 %Lørenlunden Parkering AS Oslo 100 % 100 %Løren Torg Parkering AS Oslo 100 % 100 %Prestmosveien 19 AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Eiendom Utleie 1 AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Eiendom Utleie 2 AS Oslo 100 % 100 %Selvaag Eiendom Utleie 3 AS Oslo 100 % 100 %Sinsenveien 29 AS Oslo 100 % 100 %Tjuvholmen Drift AS Oslo 100 % 100 %Kanonhallen AS Oslo 100 % 100 %OHS Utleie 1 AS Oslo 100 % 100 %OHS Utleie 2 AS Oslo 100 % 100 %FS Utleie 1 AS Oslo 100 % 100 %FS Utleie 2 AS Oslo 100 % 100 %SelvaagHus AB Sverige 100 % 100 %Tjuvholmen Executive Suites AS Oslo 100 % 100 %Lørenhagen Næring AS Oslo 100 % 100 %Løren Torg Næring AS Oslo 100 % 100 %Lørenlunden Næring AS Oslo 100 % 100 %Løren Leir AS Oslo 100 % 100 %Colosseum Park Syd AS Oslo 100 % 100 % 44 422Selvaag Invest AS Oslo 100 % 100 % 268 923Selvaag Corporate AS Oslo 60 % 60 % 308Selvaag Prosjekt AS Oslo 100 % 100 % 5 173Selvaag Self-Storage AS Oslo 100 % 100 % 293 000City Self-Storage Norge AS Oslo 100 % 100 %City Self-Storage Danmark AS Danmark 100 % 100 %City Self-Storage Sweden AB Sverige 100 % 100 %City Self-Storage Sweden Retail AB Sverige 100 % 100 %City Self-Storage SL Spania 100 % 100 %

NOTER


48

Praha Self-Storage s.r.o Tjekkia 100 % 100 %City Self-Storage PLN Sp.z.o.o. Polen 100 % 100 %Selvaag Bolig ASA Oslo 53,5 % 53,5 % 438 269Selvaag Bolig Modulbygg AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Pluss AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Pluss Service AS Oslo 100 % 53,5 %Alfaz Del Sol Services SL Spania 100 % 53,5 %Selvaag Pluss Eiendom KS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Pluss Komplementar AS Oslo 100 % 53,5 %Nyhavn Pluss KS Oslo 100 % 53,5 %Nesttun Pluss Komplementar AS Oslo 75 % 40,1 %Nesttun Pluss KS Oslo 75 % 40,1 %Hinna Komplementar AS Oslo 100 % 53,5 %Hinna Pluss KS Oslo 100 % 53,5 %Strandkanten Komplementar I AS Oslo 100 % 53,5 %Strandkanten Pluss I KS Oslo 100 % 53,5 %Strandkanten Komplementar II AS Oslo 100 % 53,5 %Strandkanten Pluss II KS Oslo 100 % 53,5 %Lade Allè 67-69 Holding AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Pluss International Holding AS Oslo 100 % 53,5 %SPEKS Property SL Spania 100 % 53,5 %HPG Vest AS Oslo 100 % 53,5 %HPG Øst AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Vestfold AS Oslo 100 % 53,5 %Kaldnes Eiendom AS Oslo 100 % 53,5 %Kaldnes K2 AS Oslo 100 % 53,5 %Kaldnes K3 AS Oslo 100 % 53,5 %Kaldnes K4 AS Oslo 100 % 53,5 %Kaldnes Brygge Syd AS Oslo 100 % 53,5 %Lørenskog Sentrum Vest AS Oslo 100 % 53,5 %Skårer Bolig AS Oslo 100 % 53,5 %Vestparken AS Oslo 100 % 53,5 %Vestparken Næring AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Rogaland AS Stavanger 100 % 53,5 %Aase Gaard AS Stavanger 100 % 53,5 %Administrasjonsbygget AS Stavanger 100 % 53,5 %Jaasund AS Stavanger 100 % 53,5 %Jaasund Bolig I AS Stavanger 100 % 53,5 %Lervig Brygge AS Stavanger 100 % 53,5 %Øya Lervik Brygge AS Stavanger 100 % 53,5 %Bo Emmaus Stavanger 100 % 53,5 %H-Pro 5 AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bekkebakken AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bjørnåsen Nord AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Lørenskog AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Glassverket AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Kornmoenge AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Lillohøyden AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Løren 2B AS Oslo 100 % 53,5 %Løren 2B AS Oslo 96,3 % 51,5 %Løren 2B Næring AS Oslo 96,3 % 51,5 %Løren 2B IS Oslo 96,3 % 51,5 %Selvaag Bolig Løren 5 AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Ormerud AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Boligutvikling I AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Øst AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Fernanda Nissen AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Løren 7 AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Skullerud AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Utsikten AS Oslo 100 % 53,5 %

NOTER


49

Selvaag Boligutleie AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Boligmegling AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Eiendomsoppgjør AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Ballerud AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Avløs AS Oslo 100 % 53,5 %Bjørnåsen 1 AS Oslo 100 % 53,5 %Bjørnåsen 2 AS Oslo 100 % 53,5 %Selvaag Bolig Tomt I AS Oslo 100 % 53,5 %Lørenskog Næringspark AS Oslo 100 % 53,5 %Bjørnåsen Syd 3 AS Oslo 100 % 53,5 %Vestparken Parkering AS Oslo 100 % 53,5 %Sum bokført verdi aksjer i datterselskap 1 695 451

Note 7 - Investeringer i tilknyttede selskaper (TS) og felles-kontrollerte selskaper (FKv)

Selvaag Gruppen AS

Selskap/(NOK 1 000)Forretnings-

kontor Eierandel EK-andel ResultatandelBalanseført

verdi

Tjuvholmen KS Oslo 54,0 % 291 864 83 884 108 000Tjuvholmen AS Oslo 60,0 % 26 422 3 732 18 000

Felleskontrollert virksomhet 126 000Konsern

Selskap/(NOK 1 000)Forretnings-

kontorEier-

andelBokført

01.01 Tilgang/avgang

Omregnings-differanse

Andel av resultat Utbytte

Balanse ført 31.12

Stord Industribygg AS Stord 66,0 % 52 428 (2 958) (3 124) 46 346Stord Industribygg Holding AS Stord 66,0 % (25) (186) (211)Tangen Pluss AS Oslo 50,0 % 12 861 15 930 28 791Union Pluss KS Oslo 50,0 % 11 392 1 146 (8 730) 3 808Union Pluss Komplementar AS Oslo 50,0 % 714 (37) 0 677Projektbolaget Sädesälan AB Stockholm 50,0 % 8 519 (237) 7 835 16 117Nordic Residential S.L. Spania 50,0 % 18 696 (792) 17 904Sandvika Boligutvikling AS Bærum 37,0 % 2 040 2 307 4 347Sandvika Boligutvikling KS Bærum 33,3 % 46 619 20 027 (33 301) 33 345Lørenplatået KS Oslo 27,0 % 6 999 935 (2 322) 5 612Lørenplatået AS Oslo 30,0 % 1 141 (8) 1 133Kaldnes Boligutvikling AS Tønsberg 50,0 % 15 557 (635) 14 922Fredensborgveien KS Oslo 50,0 % 15 15HEBO AS Stavanger 50,0 % 156 348 504Bo Emmaus AS Stavanger 50,0 % 377 (555) 178 0Exsos ApS Danmark 50,0 % 90 90NAIG *) Seattle, USA *) 33 265 (1 854) 7 148 (7 148) 31 411SEED OU Tallin, Estland 22,2 % 28 371 (1 633) (20) 26 718SEED KS Oslo 9,0 % 8 450 (261) 8 189SEED AS Oslo 10,0 % 1 745 (2 100) (22) (377)Union Eiendomsutvikling AS Drammen 49,0 % 125 444 8 155 133 599Tjuvholmen Kontor VII AS Oslo 30,0 % 30 756 (7 452) 23 304Tjuvholmen Kontor VIII AS Oslo 22,4 % 9 504 24 080 (581) 33 003Silurveien Næringsbygg AS Oslo 40,0 % 22 379 (1 351) 21 028Tjuvholmen KS Oslo 60,0 % 257 271 (54 752) 93 214 295 733Tjuvholmen AS Oslo 60,0 % 22 690 3 733 26 423

Felleskontrollert og tilknyttet virksomhet 671 126 12 764 (3 487) 146 653 (54 625) 772 431

*) NAIG er 9 selvstendige investeringer gjennom North West Appartment Investment Group LLC hvor eierandelen varierer fra 0 % til 26 %. For investeringer i norske selskaper er eierandel tilsvarende stemmeandel. Tilsvarende gjelder de fleste utenlandske investeringer. Sum andel uinnkalt kapital ved deltakelse i kommandittselskap er fremkommer av note 19.

NOTER


50

Note 8: varelager og prosjekter i arbeid

Konsern(NOK 1 000) 2012 2011

Råtomter 2 035 222 2 369 935Prosjekter under utvikling 1 792 806 1 874 954Ferdigutviklede enheter (bolig og annen eiendom) 117 992 94 645Prosjekter i arbeid 3 946 020 4 338 971

Varelager (varer innkjøpt for videresalg) 1 990 1 717

Sum 3 948 010 4 341 251

Konsernet har tomter og eiendom ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, prosjekter under utvikling og bygging, boliger og annen eiendom for videresalg, samt varelager innkjøpt for videresalg relatert til annen virksomhet. Prosjekter under utvikling regnskapsføres etter løpende avregningsmetode basert på fullførings- og salgsgraden til det enkelte prosjekt. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.

Note 9: anleggsaksjer

(NOK 1 000) Andel (%) Anskaffelses kostSelvaag Gruppen AS

Balanseført verdiKonsern

Balanseført verdi

IT Fornebu Properties AS 12,59 % 136 552 136 552ICG Portifolio VII 14,50 % 11 133 11 133Øst Bolig AS 10,00 % 2 133 2 133SEED AS 10,00 % 2 101 2 101Andre anleggsaksjer *) 7 562 530 1 721Sum 159 481 530 153 640

*) Aksjeposter med balanseført verdi TNOK 1.000 eller mindre er presentert samlet

Note 10: Porteføljeinvesteringer

Antall(NOK 1.000)

Kostpris(NOK 1.000)

Bokført verdiAlgeta 683 070 17 077 105 739Awilco Drilling 130 000 4 086 5 274Berkshire Hathaway Inc 5 3 526 3 731DNB OBX-ETF 237 407 11 124 11 144Ekornes ASA 90 000 3 819 4 116Electromagnetic Geoservices ASA 40 000 3 754 3 414Ericsson Telefonlab. LM 105 000 6 277 6 122Gjensidige Forsikring ASA 215 143 6 459 8 337Lerøy Seafood Group ASA 45 500 623 622Norsk Hydro 300 000 2 490 2 509Norwegian Air Shuttle ASA 95 000 1 644 2 159Opera Software ASA 81 380 6 625 6 952Royal Caribbean Cruises 70 000 4 680 5 520Salmar ASA 65 000 1 939 2 012Sparebanken Møre 1 548 1 600Subsea 7 8 091 8 943Telenor 7 044 8 696

Obligasjonsporteføljen 45 476 45 878

Sum finansportefølje 136 280 232 768

NOTER


51

Eierandel(NOK 1.000)

Bokført verdiBetonmast AS 17,9 % 50 000Eidsiva 2 RoRo KS 12,0 % (4 060)Forlaget PRESS 37,1 % 3 114Fxi Technologies AS 48,2 % 31 909Incitia Ventures II 61,9 % 49 418Liberty Capital Group UAB 34,0 % 4 762Norwegian Product DIS 10,0 % 6 318Pacamara 44,1 % 4 948Panda Chemical Oil DIS 25,0 % 0SBS Torrent KS 15,0 % 3 569SBS Typhoon KS 13,0 % 3 237Seagarden ASA 26,2 % 27 278Sentosa Offshore DIS 15,0 % 5 892Silver AS 10,6 % 32 818START- fondet 13,3 % 0Tatler AS 50,0 % 4 500TCG Holding AS 25,1 % 850T-VIPS, pref B-aksjer 26,2 % 21 503Vensafe ASA 28,2 % 964Webpharma SPT AS 33,0 % 3 300Western Chemical KS 10,0 % 300

Andre direkte investeringer*) 112 469

Sum direkte investeringer 363 090

Som investeringer 595 857

*) Aksjeinnehav med mindre enn 10 % eierandel er presentert samlet

Note 11: andre fordringer / annen kortsiktig gjeld

Andre fordringer Selvaag Gruppen AS Konsern(NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011

Lån til ansatte mv 5 543 7 699 7 698 8 131Lån til aksjeeiere 26 878 25 380 26 878 25 380Andre nærstående parter 0 0 0 0Andre langsiktig fordringer 0 2 611 193 721 120 037

Sum 32 421 35 690 228 297 153 548

Annen kortsiktig gjeld Selvaag Gruppen AS Konsern(NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011

Gjeld til aksjeeiere og ansatte 18 364 0 24 941 15 628Andre påløpne kostnader 242 787 133 912 389 251 558 926

Sum 261 151 133 912 414 192 574 554

NOTER


52

Note 12: Rentebærende langsiktig gjeld

Gjeld til kredittinstitusjoner Selvaag Gruppen AS Konsern(NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011

Forfall 2013 103 572 1 473 656Forfall 2014 3 375 683 890Forfall 2015 306 750 1 329 464Forfall 2016 6 750 256 750Forfall 2017 19 913 105 285Forfall etter 2017 223 609 625 422

Sum langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 663 969 1 405 154 4 474 468 5 028 116

Konsernets langsiktige rentebærende gjeld er i 2012 redusert med NOK 554 millioner fra NOK 5.028 millioner til NOK 4.474 millioner hvorav langsiktig rentebærende ekstern gjeld i Selvaag Bolig Konsern utgjør NOK 2.830 millioner pr. årsslutt 2012. Reduksjon i konsernets langsiktige rentebærende gjeld skyldes i hovedsak Selvaag Boligs egen-kapitalinnhenting knyttet til gjennomført børsnotering sommeren 2012 kombinert med en rekke prosjektoverleveringer i Selvaag Bolig gjennom 2012. I tråd med konsernets målsetning om desentralisert finansiering er rentebærende langsiktig gjeld i morselskapet Selvaag Gruppen redusert med NOK 741 millioner i 2012. Selvaag Gruppens rentebærende gjeld er redusert primært fordi Selvaag Eiendom i mars 2012 ble etablert som ny debitor i syndikatlånet lik NOK 754 millioner pr. årsslutt 2012. Selvaag Gruppen AS er garantist for syndikatlånet i Selvaag Eiendom. Garantien kan nedtrappes. I forbindelse med forfall av Selvaag Gruppens obligasjonslån på NOK 80 millioner pr. mars 2012 etablerte morselskapet et nytt obligasjonslån på NOK 200 millioner med forfall i mars 2015, som ble notert på Alternative Bond Market (ABM), Oslo Børs. I august 2012 ble utestående obliga-sjonslån i Selvaag Gruppen med forfall i mars 2015 økt til NOK 300 millioner. Det nye obligasjonslånet er i likhet med tidligere obligasjonslån gitt uten sikkerhet, men med enkelte balansebaserte covenant-krav, herunder minimum 35 % verdijustert egenkapitalandel, bokført egenkapital på minst NOK 1.000 millioner, minimum verdijustert egenkapital på NOK 1.700 millioner og bokført verdi av ikke pantsatte eiendeler på minimum NOK 2.000 millioner. Konsernet oppfylte covenant-kravene pr 31.12.2012. Gjenværende gjennomsnittlig løpetid på konsernets langsiktige rentebærende gjeld, inkl. bygge- og tomtelån i Selvaag Bolig, ble redusert fra 3,6 år ved forrige årsskifte til 2,9 år pr. 31.12.2012.

Pr. 31.12.2012 var Selvaag Gruppen Konserns gjennomsnittlige rentebetingelser på 3 mnds NIBOR + 2,34 %. Isolert sett var morselskapets rentebetingelser på 3 mnds NIBOR + 2,78 %, som inklude-rer opprinnelige betingelser for usikret obligasjonslån på NIBOR + 4,25 %. Konsernet har i tillegg inngått rentesikringsavtaler på 2,4 milliarder kroner med en fast rente på 5,2 %.

Pantsatte eiendeler Konsern(NOK 1 000) 2012 2011

Bokført verdi av pantsatte eiendeler 5 002 156 4 903 541

Ved utgangen av 2012 har Selvaag Gruppen og Selvaag Eiendom følgende langsiktige banklån i Norge: - NOK 447 millioner i pantelån Syndikat etablert i mars 2012, med hovedforfall i mars 2015- NOK 307 millioner i pantelån Syndikat etablert i mars 2012, med hovedforfall i mars 2019- NOK 260 millioner i bilateralt pantelån etablert i juni 2007, med hovedforfall i juni 2027- NOK 130 millioner i bilateralt pantelån etablert i desember 2010, med forfall i desember 2015- NOK 90 millioner i bilateralt pantelån i februar 2009, med forfall i desember 2014- NOK 62 millioner i bilateralt pantelån i april 2010, med forfall i april 2013- NOK 42 millioner i bilateralt pantelån etablert i mars 2010, med forfall i mars 2013

NOTER


53

I forbindelse med forfall av Selvaag Gruppens bilaterale pantelån på til sammen NOK 104 milli-oner i mars-april 2013 etableres nye lånefasiliteter med 3 års løpetid. Selvaag Eiendom blir debitor for deler av ny bankfinansiering.

Note 13: Finansielle instrumenter og risikostyring

Konsernet bruker sikringsinstrumenter for å skjerme seg mot eksponeringer i valuta- og rente-svingninger.

Terminkontrakter benyttes til å foreta økonomisk sikring av fremtidige utbetalinger i valuta, samt å sikre konsernets investeringsvirksomhets investeringer i selskap som har sine kontantstrømmer og inntjening knyttet til en annen valuta enn NOK. Rentesikringsinstrumenter som er knyttet til underliggende låneforhold periodiseres tilsvarende renter på den underliggende gjelden. Urealisert tap/gevinst på fastrenteposisjoner som er knyttet til slike rentebærende balanseposter regnskapsføres ikke. I de tilfeller hvor rentesikringsinstru-mentet ikke er knyttet til et underliggende låneforhold vurderes rentesikringsinstrumentene løpende til markedsverdi. Videre har konsernet noe opplåning i fremmed valuta og terminkontrakter for å sikre den nominelle verdien av konsernets egenkapital, da omregningsdifferanser knyttet til utenlandske datterselskaper føres direkte mot egenkapitalen. Sikringsbokføring benyttes kun knyttet til kontanstrømssikring av renter på gjeld. For mer utfyl-lende informasjon henvises til årsberetningens avsnitt om Finansiell risiko.

Utestående valutaterminforretninger Valuta (1 000) NOK (1 000) (NOK 1 000) Antall Valuta Kjøp Salg Kjøp Salg

Terminkontrakter i Selvaag Bolig 7 EUR 3 581 2 038 14 912 27 531 Terminkontrakter i Selvaag Gruppen 2 USD 15 000 30 000 172 710 89 123

Sum 187 622 116 653

Valutaterminkontrakter i Selvaag Bolig konsern på EUR 3,6 millioner er etablert for å sikre beta-ling til utenlandske leverandører.Valutaterminkontrakter i Selvaag Bolig konsern på EUR 2,1 millioner er etablert for å sikre deler av egenkapitalen i EURO-land.Netto valutaterminkontrakter i Selvaag Gruppen på USD 15 millioner er etablert for å sikre deler av konsernets egenkapital i USA.

Valutaterminkontrakter er oppført i samsvar med laveste verdis prinsipp.

Utestående renteswapperGj.snittlig

vektetGj.snittlig vektet

gjenstående (NOK 1 000)Ant. Valuta Mottar fast rente løpetid Beløp

Rentesikring av låneportefølje 15 NOK NIBOR 3m/6m

5,22 % 6,5 år 2 400 354

Sum 2 400 354

Pr. 31.12.2012 er ingen av rentebindingskontraktene klassifisert som «markedtomarket» fordi konsernet har høyere NOK-baserte rentebærende lån enn total NOK-rentesikring. Hoveddelen av rentesikringskontraktene er etablert i morselskapet Selvaag Gruppen AS. Konsernets rentesik-ringsavtaler hadde pr. 31.12.2012 en negativ markedsverdi på 294 millioner kroner. I selskaps-regnskapet til Selvaag Gruppen AS er det balanseført en avsetning på 202 millioner knyttet til rentesikring overstigende morselskapets rentebærende gjeld.

NOTER


54

Note 14: aksjekapital og aksjonærinformasjon

Selvaag Gruppen AS

Aksjekapitalen består avAntall aksjer

(NOK) Pålydende

(NOK) Aksjekapital

A-aksjer 500 60 000 30 000 000 B-aksjer 650 60 000 39 000 000 C-aksjer 4 225 60 000 253 500 000 D-aksjer 4 225 60 000 253 500 000

Sum 9 600 60 000 576 000 000

Aksjonærer AksjeklasserAntall aksjer

Eier-/ stemmeandel

OGS Holding AS A/B 790 8 %Seltangen Invest AS C 4 225 44 %Mulholland Holding AS D 4 225 44 %Sealbay AS B 360 4 %

Sum 9 600 100 %

Selvaag Gruppen AS har 4 aksjeklasser som fra og med 20. juni 2012 har lik stemmerett. Aksjonær-ene i Selvaag Gruppen er fire holdingselskaper som eies av Ole Gunnar Selvaag, Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag. Aksjonæravtalen av 20. juni 2012 krever flertall blant de personlige eierne for generalforsamlingsvedtak.

Note 15: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.

Konsernmellomværende er inkludert i de ulike balansepostene med følgende beløp:

Selvaag Gruppen AS Konsern (NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011Kundefordringer 1 628 574Andre kortsiktige fordringer 461 410 232 453Andre langsiktige fordringer 0 576 219 0 7 233Leverandørgjeld 3 472 6 918Annen kortsiktig gjeld 546 486 387 383Annen langsiktig gjeld 20 866 0

Selvaag Gruppen AS har etablert konsernkontosystem i Norge hos DNB Bank som inkluderer 6 deltagende, heleide datterselskaper. Deltagende selskaper er solidarisk ansvarlig for morselskap-ets gjeld forbundet med konsernkontosystemet til banken. Total trekkramme for konsernkonto-systemet til Selvaag Gruppen ble i løpet av 2012 økt fra 100 millioner til 200 millioner mot at banken fikk etablert pantesikkerhet. Pr 31.12.2012 var det netto trekk på 128 millioner kroner. For andre konserninterne mellomværende mellom selskaper i Selvaag Gruppen konsern er det ikke stillet eller avgitt pantesikkerhet.

Det børsnoterte datterselskapet Selvaag Bolig har etablert sitt eget konsernkontosystem hos DNB Bank med en trekkramme lik 150 millioner.

NOTER


55

Note 16 - Lønnskostnader, antall ansatte, revisjonshonorar mm

Selvaag Gruppen AS Konsern(NOK 1 000) 2012 2011 2012 2011

Lønnskostnader 49 642 52 141 212 329 375 444Pensjonskostnader 1 583 1 661 8 151 13 951Andre personalkostnader 1 564 1 315 5 257 14 573Sum lønnskostnader m.v. 52 789 55 117 225 737 403 968

Antall ansatte i Norge 33 45 223 468Antall ansatte i utlandet 0 0 96 103Antall årsverk (gjennomsnitt) 40 44 311 554

(NOK 1 000) Honorar Lønn Pensjon Bonus

Andre godt-

gjørelser Lån

Styret i Selvaag Gruppen ASStyreformann Bjarne Borgersen 715 0 0 0 0 0Styremedlem Asbjørn Larsen 245 0 0 0 0 0Styremedlem og eier Ole Gunnar Selvaag 0 1 224 46 0 136 *

KonsernledelseKonsernsjef Karsten Bomann

Jonsen0 3 768 52 1 000 206 0

Konserndirektør og eier G. Frederik Selvaag 0 2 551 49 0 251 *Konserndirektør og eier Olav H. Selvaag 0 2 551 50 0 254 *

* I forhold til lån til eiere henvises det til note 11 og note 15. Konsernsjefen har ingen avtale om bonus eller etterlønn ved eventuell fratredelse.

Bonus gis på diskresjonær basis til de ledende ansatte ut i fra kriterier knyttet til resultater, utøvelse av ledelse i samsvar med selskapets verdigrunnlag og andre kvalitative og kvantitative kriterier som den enkelte leder kan påvirke.

Enkelte ledende ansatte omfattes av en førtidspensjonsordning som innebærer at de selv eller sel-skapet kan kreve at de fratrer sine stillinger fra fylte 60 år, og få andre oppgaver i selskapet inntil de fyller 67 år. I denne perioden vil de oppebære 80 % av full lønn inntil fylte 62 år, 75 % av full lønn inntil fylte 65 år og 70 % av full lønn inntil fylte 67 år. Førtidspensjonsordningen er usikret. Enkelte ledende ansatte omfattes av en pensjonsordning som gir den ansatte rett til en pensjon som utgjør 70 % av pensjonsgivende lønn på inntil 12G. Utbetaling fra Folketrygden og selskapets kol-lektive pensjonsordning kommer til fradrag i pensjon som utbetales. Pensjonsordningen er usikret. Ansettelsesforholdet for de fleste ledende ansatte kan sies opp med 6 månders varsel. Den ansatte vil i tillegg kunne ha rett til inntil 6 måneders etterlønn fra utløpet av oppsigelsesperioden der-som selskapet pålegger den ansatte begrensninger i forhold til ny ansettelse.

Kostnadsført revisjonshonorar til PricewaterhouseCoopers:


Honorar for lovpålagte tjenester 428 507 5 903 3 470Honorar for andre attestasjonstjenester 0 0 850 2 273Honorar for skatterådgivning 0 0 136 63Honorar for andre tjenester 4 12 717 1 452

Sum 432 519 7 606 7 258

NOTER


56

Note 17: Pensjonsforpliktelser

Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven.

InnskuddspensjonKonsernet Selvaag Gruppen har en innskuddsordning i Norge som omfatter i alt 227 personer.

AFP-pensjonKonsernet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) i 1 av datterselskapene, som totalt omfatter 57 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011 er å anse som en ytelseesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at konsernet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser knyttet til ny ordning er dermed ikke balanseført som gjeld.

AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for:- den forpliktelsen som knytter seg til tidligere ansatte som nå er pensjonister i denne ordningen- forventet utbetaling knyttet til en underdekning i den gamle AFP-ordningen

Andre usikrede ordningerKonsernet har også enkelte andre usikrede ordninger, der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført. Ordningene omfatter i alt 11 personer.


Pensjonskostnader

Pensjonskostnad sikrede ordninger 1 279 1 270 7 524 12 498Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) 304 390 627 1 453

Sum 1 583 1 661 8 151 13 951

PensjonsforpliktelserAvtalefestet pensjon (AFP) 0 0 (243) (2 693)Andre pensjonsavtaler (1 216) (1 183) (1 440) (1 767)

Sum (1 216) (1 183) (1 683) (4 461)

Forpliktelsene ved utgangen av året er estimert på grunnlag av følgende forutsetninger:

Selvaag Gruppen AS Konsern2012 2011 2012 2011

Antall aktive personer - AFP 0 0 57 299Antall aktive personer - andre 4 4 11 13Diskonteringssats 4,20 % 3,90 % 4,20 % 3,90 %Årlig lønnsvekst 3,50 % 4,00 % 3,50 % 4,00 %G - regulering 3,25 % 3,75 % 3,25 % 3,75 %Uttaksprosent AFP 50 % 50 % 50 % 50 %

NOTER


57

Note 18: Skatter


Resultat før skatt (23 564) (195 000) 643 767 143 506

28 % skatt (6 598) (54 600) 180 255 40 182

Skatteeffekt av:Permanente forskjeller 6 442 19 671 (16 443) 23 889Skatteeffekt tidligere år / forskjell i skattesats 0 0 1 179 11 203

Årets beregnede skatter (156) (34 929) 164 991 75 273

Effektiv skattesats 1 % 18 % 26 % 52 %

Betalbar skatt 0 0 5 815 74 180Endring utsatt skatt (156) (34 929) 159 176 1 093

Sum skattekostnad (156) (34 929) 164 991 75 273

Anleggsmidler (20 373) (18 596) 63 852 125 813Kortsiktige poster (omløpsmidler / kortsiktig gjeld)

(9 499) 0 826 397 690 781

Gevinst og tapskonto (2 356) (2 944) 1 018 972 970 465Investeringer 178 571 81 616 154 461 49 960Langsiktig gjeld / avsetninger for forpliktelser (210 793) (103 076) (109 265) (130 670)Skattemessig underskudd til fremføring (520 407) (546 926) (1 117 456) (1 369 243)Sum midlertidige forskjeller (584 857) (589 926) 836 961 337 106

Midlertidige forskjeller som ikke er utlignet 0 0 307 655 131 731

Utsatt skatt / utsatt skattefordel (-) (163 760) (165 179) 320 492 131 274

Betalbar skatt 0 0 2 316 249

Konsernets effektive skattesats varierer betydelig over tid og avviker vesentlig fra 28 % av resultat før skatt. Dette skyldes hovedsakelig at konsernet har betydelige investeringer som faller inn under fritaksmetoden. I tillegg spiller forhold som ulike skattesatser, endringer i oppført utsatt skattefordel, bruk av egenkapitalmetoden, og andre permanente forskjeller inn på konsernets effektive skattesats.

Utsatt skattefordel knyttet til morselskapet og andre norske konsernselskaper som inngår i et skattekonsern er balanseført basert på en sannsynliggjort forventning til fremtidig inntjening for skattekonsernet. Utsatt skattefordel knyttet til selskaper som faller utenfor skattekonsernet, og hvor fremtidig skattemessig inntjening ikke kan sannsynliggjøres er ikke balanseført.

Betalbar skattegjeld er hovedsaklig relatert til selskaper utenfor de norske skattekonsernene hvor konsernbidrag ikke er et alternativ.

NOTER


58

Note 19: Betingede forpliktelser


Emisjonsansvar 0 0 1 622 2 152Garantier 203 171 55 534 886 792 578 810Ikke innkalt KS-kapital 180 000 270 000 245 484 363 242

Sum 383 171 325 534 1 133 898 944 204

Konsernets betingede forpliktelser knyttet til emisjonsansvar relateres til avtaler inngått avSelvaag Invest i forbindelse med virksomhetsområdets investeringsaktiviteter.

Konsernets usikrede garantier fordeler seg pr 31.12.2012 med NOK 611 millioner på bankgarantier og NOK 276 millioner på selskapsgarantier. Av totalt garantivolum lik NOK 887 millioner i Selvaag Gruppen konsern er NOK 562 millioner etablert i Selvaag Bolig konsern.

Av de betingede forpliktelsene lik totalt NOK 1.134 millioner er NOK 670 millioner bygg- ogboligrelaterte selskaps- og bankgarantier og NOK 245 millioner er ikke innkalt KS-kapital.

Ikke innkalt KS-kapital er relatert til konsernets investeringer i kommandittselskaper (se note 7)Selvaag Gruppens deltakelse i Tjuvholmen KS utgjør NOK 180 millioner av ikke innkalt KS-kapital. Resterende beløp er knyttet til KS-deltakelse fra Selvaag Eiendom, Selvaag Invest og Selvaag Bolig.

For øvrig er morselskapet Selvaag Gruppen garantist ift Selvaag Eiendoms syndikatlån lik NOK 754 millioner ved årsslutt. Se note 12 for ytterligere opplysninger om Rentebærende langsiktig gjeld.

Konsernets aktivitet og størrelse innebærer at virksomhetene tidvis involveres i tvister og rettslige prosesser. Konsernet kjenner på nåværende tidspunkt ikke til noen finansiell risiko knyttet til for-hold av vesentlig art som ikke er reflektert i regnskapet.

Note 20: Spesifikasjon av finansposter


Finansinntekter Renteinntekter 1 202 1 363 27 003 31 042Renteinntekter konsernselskaper 12 343 40 378 0 0Agio 10 189 17 005 13 892 0Andre 104 501 1 3 925 24 903Sum 128 235 58 747 44 820 55 945

FinanskostnaderRentekostnader konsernselskaper 6 012 0 0 0Rentekostnader 198 240 218 692 203 672 176 906Disagio 7 19 466 0 1 386Andre 17 310 1 045 1 277 14 631Sum 221 569 239 203 204 949 192 923

Selvaag Gruppen AS har renteinntekter og -kostnader med konsernselskaper som følge av konsern kontoordningen. I tillegg hadde morselskapet i 2012 renteinntekter som følge av utlån til datterselskapene Selvaag Bolig ASA og Selvaag Corporate.

Andre finansinntekter i selskapsregnskapet inkluderer konsernintern gevinst ved realisasjon av aksjer i IT Fornebu Properties AS på 103 mnok. Andre finanskostnader inkluderer i selskapsregn-skapet en nedskrivning på fordring på datterselskapet Selvaag Corporate AS på 9 mnok.

Rentekostnadene i selskapsregnskapet inkluderte i 2012 100 mnok knyttet til avsatte tap på rente- og valutaterminkontrakter. Tilsvarende tall i 2011 var 102 mnok. Avsetningene knyttet til rentesik-ringen er reversert på konsernnivå.

NOTER


59

Selvaag Gruppen AS Resultat fra investering i datterselskap 2012 2011

Konsernbidrag fra datterselskaper 272 509 228 152Nedskrivning aksjer i datterselskaper (104 127) (160 810)Gevinst/tap ved salg/avvikling av datterselskap (4 884) 0Sum 163 498 67 342

Aksjene i datterselskapet Selvaag Self-Storage AS er i 2012 nedskrevet med 94 millioner kroner, mens aksjene i datterselskapet Selvaag Prosjekt AS er nedskrevet med 10 millioner kroner.Tap ved salg/avvikling relateres til salget av AS Selvaagbygg og avviklingen av Selvaag Forvaltning AS i 2012.

Resultat finansinvesteringer mv.Resultat finansinvesteringer på konsernnivå er resultat fra investeringer i aksjer og andeler i Selvaag Invest. Beløpet på 26.349 (-38.217 i 2011) inkluderer resultatført avkastning, realisasjon og urealiserte gevinster/tap.

Note 21: andre driftskostnader


Salgs-, reklame- og representasjonskostnader 7 231 4 799 94 940 46 118Kostnad lokaler 24 347 21 211 85 075 82 042Driftskostnader eiendommer 17 630 8 566 100 790 85 321Viderefakturerte kostnader til datterselskaper (12 892) (21 604) 0 0Øvrige driftskostnader 24 607 30 319 93 279 87 219

Sum 60 923 43 291 374 084 300 700

Note 22: operasjonelle leieavtaler

Ved utgangen av året leide City Self-Storage 38 lokaler til sin minilagervirksomhet.

2012 2011(NOK 1 000) Antall Leiekostnad Antall Leiekostnad

Norge 10 24 519 10 24 174Danmark 7 13 111 8 16 095Sverige 8 21 070 8 21 011Tsjekkia 3 5 355 3 5 583Polen 2 4 618 2 4 709Spania 8 15 651 8 16 535

Sum 38 84 324 39 88 107

Minilageravtalene er inngått i perioden 1997-2009. Enkelte av avtalene er reforhandlet i perioden 2010 til 2012. Den lengste avtalen løper ut i 2032. Gjennomsnittlig gjenværende avtaletid er ca. 9,5 år. De fleste leieavtalene indeksreguleres basert på konsumprisindeks eller lignende. Enkelte av leieavtalene gir åpning for frikjøp eller reforhandling basert på avtalte kriterier.Forventet leiekostnad i 2013 er på nivå med 2012.

Selvaag Gruppen AS leier sitt hovedkontor med adresse Lørenvangen 22. Årlig leiebeløp er 19,4 millioner kroner og leieavtalen løper ut 2014. Konsernet har også inngått andre mindre leiekon-trakter, både konserninternt og med eksterne parter.

Operasjonelle leieavtaler kostnadsføres løpende og klassifiseres som andre driftskostnader.I 2012 og 2011 hadde konsernet ingen leieavtaler klassifisert som finansielle.

NOTER


60

Note 23: Transaksjoner med nærstående parter

Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 16, mellomværende med konsernselskaper i note 15 og renteinntekter fra konsernselskaper i note 20. Transaksjoner med nærstående parter:


Salg av varer og tjenester

- Konsernselskaper 20 674 35 019 0 0- Tilknyttede selskaper 11 565 3 886 30 871 15 412- Eiere 1 760 3 633 1 766 4 677- Andre nærstående selskaper 1 046 121 1 046 40 462Sum salg av varer og tjenester 35 045 42 659 33 683 60 551

Kjøp av varer og tjenester

- Konsernselskaper 21 215 18 740 0 0- Andre nærstående selskaper 0 5 024 0 5 024Sum salg av varer og tjenester 21 215 23 764 0 5 024

Salg og kjøp gjelder hovedsaklig husleie og andre administrative tjenester mellom norske selskaper. Salg og kjøp av varer og tjenester skjer til markedsmessige vilkår. Kjøp av utleieleiligheter Selvaag Eiendom kjøpte 23 utleieleiligheter på Tjuvholmen i Oslo fra Tjuvholmen KS konsern for 104 mnok i 2012. Selvaag Gruppen AS har en eierandel i den felleskontrollerte virksomheten Tjuvholmen KS på 60 %. Selvaag Eiendom kjøpte i 2012, basert på eksterne takster, 5 utleieleiligheter på Tjuvholmen og Frogner i Oslo fra Ole Gunnar Selvaag og hans ektefelle for 32 mnok. Se note 14 for aksjonærin-formasjon. Kjøp av næringseiendom Selvaag Eiendom kjøpte 30 % av aksjene i Tjuvholmen kontor VII fra Tjuvholmen KS konsern i 2012 for 31 mnok. Selskapet eier et kontorbygg på Tjuvholmen i Oslo. Utvikling av eiendom Selvaag Eiendom solgte i 2011 60 % av sine aksjer i Silurveien Næringsbygg til Sealbay Eiendom Holding, som er kontrollert av Olav H. og G. Frederik Selvaag. I 2012 har Selvaag Eiendom og Sealbay Eiendom Holding gjennom Silurveien Næringsbygg investert ytterligere i utviklingen av en større næringseiendom som ferdigstilles i 2014. Selvaag Gruppen vil etablere nytt hovedkontor i deler av denne eiendommen i 2014. Konserninterne aksjetransaksjoner Selvaag Bolig solgte i 2012 100 % av aksjene og en fordring knyttet til Løren 5 Næring AS til Selvaag Eiendom for til sammen 28 mnok. I tillegg gjennomførte konsernet enkelte aksjetransaksjoner mellom heleide norske datter-selskaper som ledd i arbeidet med å optimalisere strukturen i konsernet.

NOTER


61

Note 24 - andre forhold

Endring i konsernsammensetningen

SelvaagbyggDet heleide datterselskapet AS Selvaagbygg ble i første kvartal 2012 solgt til Betonmast AS.Salget av selskapet reduserte omsetningen og lønnskostnadene til konsernet sammenlignet med 2011, og halverte antall ansatte i konsernet i Norge.

Ved utgangen av 2012 hadde Selvaag Gruppen konsern en eierandel i Betonmast AS på 17,9 %.

Øvrige deler av konsernetI 2011 har konsernet ellers stiftet og avviklet enkelte datterselskaper i øvrige virksomhetsområder som ledd i konsernets ordinære virksomhet. Ingen av disse transaksjonene ansees å være vesentlig for konsernet.

Andre vesentlige hendelser i 2012 Selvaag Bolig Datterselskapet Selvaag Bolig ASA hentet i 2012 inn ytterligere egenkapital i forbindelse med at selskapet ble børsnotert. Minoritetsaksjonærenes andel i Selvaag Bolig økte som følge av emisjonene, mens Selvaag Gruppen som også deltok i kapitalforhøyelsene med 175 mnok, fikk sin eierandel redusert fra 60,8 % til 53,5 % i løpet av 2012. Betingede eiendeler

En Høyesterettsdom i februar 2010 om rederibeskatningen kan få betydning for Selvaag Gruppen AS og datterselskapet Selvaag Invest AS. Gjennom innfusjonert datterselskap Selvaag Shipping AS trådte Selvaag Invest AS ut av rederibeskatningen per 1. januar 2007. I 2008-2010 har konsernet skattemessig inntektsført store beløp knyttet til skipsgevinster.

Selvaag Invest AS stevnet i 2011 staten med krav om ligning i tråd med Høyesterettsdommen. Dersom en vinner frem, vil dette få positive effekter for selskapets og konsernets skattekostnad.


62

rEvIsjoNsBErEtNING


63

rEvIsjoNsBErEtNING


64

styrEts ErklærING

erklæring til årsrapport 2012

Vi bekrefter at årsregnskapet for perioden 1. januar til og med 31. desember 2012, etter vår beste overbevisning, er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretaket og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorene foretaket står overfor.




Oslo, 21. mars 2013

NOTER


65

Kaldnes dokk i Tønsberg er utviklet av Selvaag Bolig.

NOTER


66

Antony Gormleys verk «Edge II» på Tjuvholmen er en del av Selvaagsamlingen.

NOTER


67

Revisjonsberetning

Selvaag Gruppenpostadresse:lørenvangen 22postboks 544 ØkernN0512 oslo

Besøksadresse:Madserud allé 34, skøyenN0274 oslo

telefon 23 13 70 00Epost [email protected]

rådgivning og design: ApelAnd

foto:apeland: side 3, 5, 9, 11, 13, 27, 28, 66 Bård Gudim: side 14oxivisuals: side 16jarle Nyttingnes: side 37

trykk: allkopi

NOTER


68

Documents

Selvaag Gruppen Årsrapport 2012