Fastighetsmarknaden

LTH Våren 2011

SFI - Svenskt Fastighetsindex

Tillförlitligt index för utvecklingen påfastighetsmarknaden.

Nyckeltal och portföljanalys för investerare.

Marknadsinformation med trender på olika delmarknader, avkastning, hyror, driftskostnader, vakanser,...

Etablerat i Sverige sedan 1997.

SFI - Svenskt Fastighetsindex

Svenskt Fastighetsindex ger investerare möjligheter att bl a

-jämföra avkastning på fastighetsplaceringar med avkastning för alternativa placeringar som aktier och obligationer,

-göra internationella jämförelser och öka kunskaperna om de cykliska förloppen påfastighetsmarknaden.

SFI - Svenskt Fastighetsindex

Krav på värderare:

•Teorikrav•Praktikkrav•Aktuell marknadskännedom•Oberoende ställning

SFI - Svenskt Fastighetsindex

SFI - Svenskt Fastighetsindex

Specialsystem

Varför automatiska värderingssystem ?

•Snabbhet, minska handläggningstiderna vid låneansökan •Kostnadseffektivt, minska värderingskostnaderna•Kvalitetsmässigt ”tillräcklig” noggrannhet•Möjliggöra en enkel omvärdering av de fastigheter som ligger

som säkerhet för beviljade krediter•Höja kvalitén på värderingarna

Specialsystem

Vilka är kunderna ?

•Banker (kreditgivare)•Mäklare•Fastighetsanalytiker•Spekulanter•Enskilda fastighetsägare

Specialsystem

System som finns på marknaden ?

Småhus

•FoptiWin (statistiskt program)•Vesper (statistiskt + manuellt program)•Villavärdet (statistiskt program)

Hyreshus

•Datscha (manuellt program)•TreF (manuellt program)

Specialsystem

Vilken information behövs ?

•Köpeskillingsstatistik•Taxeringsinformation

De flesta system bygger på utnyttjandet av officiella data

•Helt statistiska system•Massvärderingssystem genom förtida manuell hantering

Specialsystem

Köpeskillingsstatistik

550 000:- 600 000:- 575 000:-

Specialsystem

Taxeringsinformation:

•Uppgifter rörande mark och byggnader•Uppgifter lämnade av fastighetsägaren•Uppgifterna har en viss tidsmässig eftersläpning•Uppgifterna kan ibland vara felaktiga

Specialsystem

Arbetsnamn ”VESPER”

•Täcker ca 70 % av antalet småhus för permanentboende•I huvudsak tätorterna medan landsbygden har låg täckning

Specialsystem

Arbetsnamn ”Foptiwin”

•Täcker ca 99 % av antalet småhus för permanentboende•Kvalitén relativt låg där Vesper inte fungerar

Specialsystem

Manuella avgränsningar vad avser:

•K/T•Storlek•Ålder•Standardpoäng

Specialsystem

Värderingsresultat i förhållande till köpeskilling

0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%

10,00%12,00%14,00%16,00%

-0,2

0,31-0

,35

0,46-0

,50

0,61-0

,65

0,76-0

,80

0,91-0

,95

1,06-1

,10

1,21-1

,25

1,36-1

,40

1,51-1

,55

1,66-1

,70

1,81-1

,85

1,96-2

,00

Kvot V/K

FoptiWinVesper

Specialsystem

0,00%10,00%20,00%30,00%40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%

100,00%

<5%

<10%

<15%

<20%

<25%

<30%

<35%

<40%

<45%

<50%

Avvikelse från köpeskilling

FoptiwinVesper

Specialsystem

Tjänst : NewFoptiwin 1.3

Fastigheten : MALMÖ , BO 10

Typkod: 220Län: 12Kommun: 80Församling: 2Värdeområde: 1280020Tax.värde: 2314Boyta: 160Standardpoäng: 30Bebyggelsetyp: 01Värdeyta: 180Värdeår: 1940Belägenhet: 05

Specialsystem��������������� ������������������������������������������������������������������ ������������������������� ���������������������������

������������������������

Län

Kom

Förs

Värdeomr. Fastighet

Boarea

Värdeår

STDP

Köpedatum

Köpesumma

K/T

Kr/Kvm

Tax.värde

Areal

Värdeyta Adress

12 80 02 1280020 RURIK 8 148 1943 28 2004-08-13 4450 2,0

8 30068 2139 970 168 Ruriksgatan 6

12 80 02 1280020 SVEN 7 161 1937 24 2004-06-01 3130 1,6

7 19441 1874 956 175 Erikslustvägen 33

12 80 02 1280020 SIGVARD 12 140 1939 30 2004-04-

01 3680 1,76 26286 2091 916 154 Herdegatan 9

12 80 02 1280020 BO 10 160 1940 30 2004-03-01 4200 1,8

2 26250 2308 1016 180 Vikingsbergsvägen 17

12 80 07 1280020 KAROLINA 4 150 1929 32 2004-02-

13 4020 1,8 26800 2233 899 162 Scaniagatan 35

12 80 07 1280020 STEN 9 124 1935 28 2003-12-01 3600 1,8

8 29032 1915 841 144 Östanväg 32

12 80 02 1280020 ULF 5 180 1945 37 2003-12-01 4350 1,5

1 24167 2881 1105 200 Holmgårdsgatan 7

12 80 02 1280020 ALRIK 8 191 1940 32 2003-11-14 5100 1,9 26702 2684 1088 211 Beleshögsväge

n 44

12 80 07 1280020 CYRUS 12 180 1929 31 2003-08-01 4000 1,6

3 22222 2454 865 198 Amicitiagatan 29A

12 80 07 1280020 STEN 12 180 1946 32 2003-08-01 2900 1,1

7 16111 2479 819 190 Caritasgatan 28

Specialsystem

Specialsystem

Systemen bygger på officiella registerdata:

•Om dessa är fel blir resultatet fel.•Systemen ser inte dåligt underhåll, en tomt fylld av bilvrak eller objektets microläge.•Avviker det till det bättre talar fastighetsägaren om detta men inte när allt är sämre än vad registerdata anger.

Specialsystem

När kan man inte (bör inte) använda sig av automatiska värderingssystem för småhus ?

•Hus belägna på landet•Hus avvikande från det normala inom området•Lyx objekt, onormalt stora byggnader•Fastigheter belägna vid omedelbar närhet till hav, strand etc.(ger

oftast för låga värden)•Feltaxerade fastigheter•Hästgårdar

Specialsystem

Hyreshusfastigheter:

•Sämre noggrannhet på enskilda objekt•Bra instrument vid beståndsvärdering•Värdet avhängt lokalhyreskontrakten•Inget statistiskt material, bygger på marknadsanpassade

parametrar

Specialsystem

Hyreshusfastigheter:

•Cash-flow analyser över fastigheters värde•Bedömda marknadshyror (eller verkliga hyror)•Bedömda avkastningskrav•Bedömda DoU•Bedömda vakanser

Specialsystem

Specialsystem

Nyheter inom fastighetstaxeringen

•Förenklad fastighetstaxering införs (FFT)•Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år•Ny SFT grund•Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT

Förenklad fastighetstaxering

•Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter.•AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år.•Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter)•Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.