Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4

Agenda ekonomické informace 2006

a od 1.1. do 30.9.2007

rekonstrukce – velká (stav příprav, proces výběru, další

postup.

oprava výtahů – uvedení do souladu s EU normou

volba nových členů výboru

Jak fungoval Výbor 1997-2007

Maximální důraz na ekonomiku: Podprůměrné ceny, nadprůměrná kvalita Eliminace nepotřebných investic Vyjednávání s dodavateli Udržení skvělé ceny správy

Výsledkem jsou úspory ve statisících.

Filosofie bezplatné práce v orgánech V orgánech SVJ pracovali všichni bez nároku na odměnu Někteří dokonce hradili z vlastních prostředků některé věci

SVJ (např. pan Kopřiva: pozemky, plůtky, sekačka atd.)

Výsledkem je úspora 1.200.000 Kč za 10 let!

Jak fungoval Výbor 1997-2007

Zcela bezkorupční prostředí: Prioritou byla cena a kvalita I doporučené firmy procházeli vyjednáváním a konfrontací Kontrolovali jsme kvalitu práce Dařilo se nám snižovat cenu prací tak, že jsou rozhodně

pod průměrem běžných cen v Praze

Motivace Výboru a Kontrolního orgánu Ekonomika - hospodaření Péče o společný majetek – udržování hodnoty Kontrola - předcházení tunelování, kontrola dodavatelů

Orgány SVJ Jemnická1997-2007

Výbor Jan Sedláček – předseda (volen v několika obdobích, 10. rok)

Petr Pulkrábek – člen (volen minule, 2. rok)

Aleš Holubec – člen (volen ve dvou obdobích, 4. rok)

Na minulém shromáždění byla neplatně zvolena paní Čermáková – legislativní důvody (nebyla členkou SVJ)

Zaniklo členství Jaroslava Vejse – prodal jednotku

Vlastník pověřený kontrolou Tomáš Frkal (volen v několika obdobích, 10. rok)

Orgány SVJ Jemnická1997-2007

Činnosti Provoz – měsíční sledování reportů Anesa Dlužníci – opatření Sledování legislativy Kontrola investic = pouze schválené investice ze strany

Shromáždění Havarijní opravy = zajištění havarijních stavů (Bytoservis,

Aneso – zásahy), následné rozhodování o navrhovaných systémových řešeních Kontrola hospodaření Anesa Snaha posuzovat stav budovy a společných prostor a

navrhovat opatření

Prohry1997-2007

Asi neexistuje žádná výrazná prohra

Částečné prohry posledního roku:

Zpoždění podkladů pro rekonstrukci Energetický audit Studie postupu rekonstrukce plášťě a zateplení Změny – program PANEL

Nedokonalé řešení problémů s nepřizpůsobivými obyvateli!

Výhry1997-2007

Úspory ve statisících, spíše v milionech!

Tým lidí ochotný nasazovat se pro SVJ a navíc poskládaný z lidí s různými profily - technickým, ekonomickým, legislativním a obchodním.

1.274.552 Kč na vlastním účtu u GE k 28.11.

Dobře nastavené procesy se správcem – fy Aneso.

Dva pohledy

V orgánech SVJ jsou zastoupeny oba dva pohledy na společný majetek v SVJ:

Majitel – bydlící Majitel – nebydlící, se zájmem o zvyšování

hodnoty a kvality SVJ

Bohužel v domě existuje ještě třetí typ osob: Majitel, který pronajímá a jediné co ho zajímá jsou peníze! Kvůli maximalizaci zisku udělá cokoliv, nevadí mu nepřizpůsobiví lidé, vadí mu možné snížení zisků investicí do kvalitních oprav.

? 3,2 M Kč ?

? 2,4 M Kč ?

Hodnota 3,2 nebo 2,4?

1997

Který byl v Jemnické nejhezčí?

2007

Který je v Jemnické nejošklivější?

Co se stane za dalších 10 let?

V přírodě ve skutečnosti k žádným zázrakům směrem k organizaci, řádu a zlepšování NEDOCHÁZÍ!

2. zákon termodynamiky: Entropie v čase narůstá.

Je-li dům po 10 letech nejhorší v ulici a začíná-li být „průchoďákem“ a ubytovnou, co se stane za dalších 10 let, nepostavíme-li se k tomu čelem?

???

Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - bydlícího

Zvýší se komfort bydlení

Zajistí se fixace technologických problémů panelové konstrukce tak, aby v příštích 15-20 letech nedocházelo k dalšímu výraznému zhoršování technického stavu budovy – tím se ušetří na vynucených nekoncepčních opravách

Zvyšuje se (okamžitě!) hodnota vlastního majetku

2. den po provedené rekonstrukci

Prodáte svojí nemovitost v tomto domě o min. 400.000 Kč dráž!

A to jste investovali 259.000 Kč (v nejhorším případě), respektive začali jste hradit fond oprav ve výši kolem 2.771 Kč (13/1000).

2. den po provedené rekonstrukci

Zkomplikujete život spekulantům, jimž jde jen o peníze!

Tržní nájemné není možné posunovat v konkurenčním prostředí nekonečně vzhůru – tzn. donutíte i spekulující majitele, kteří klidně pronajímají byty nepřizpůsobivým obyvatelům snížit jejich „zisk“ o cca 2.000 měsíčně.

Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - nebydlícího

Pokud nejsem ryzí spekulant a nejde mi jen o maximalizaci zisku IHNED:

Dojde k trvalejšímu zhodnocení a eliminaci rizik v budoucnosti. Zaplatím za to zřejmě propadem v měsíčních příjmech, které budou představovat až 1500-2200 Kč měsíčně. Zároveň budu muset v roce rekonstrukce kompenzovat nepohodlí nájemníků.

Zvyšuje se však hodnota a do jisté míry i komfort bydlení nájemníků.

Možná se nechají odradit ti, kteří ubytovávají nepřizpůsobivé = větší atraktivita pro mé slušné nájemníky.

Hodnota dále poroste a majetek nebude rychle devastován!

Pádné důvody k rekonstrukci

Zastavení devastace našeho společného majetku

Zvýšení komfortu pro bydlící

Eliminace rizik v budoucnosti

Okamžité zhodnocení

Úspory na nekoncepčních vynucených opravách a úspory na rostoucích cenách energií

A možná: zkomplikování situace těm, kteří chtějí jen krátkodobý efekt.

Znáte nás 10 let Ano, předkládáme Vám nepopulární návrh.

Ano, možná to připomíná Churchillův „pot, krev a slzy“.

Ale na rozdíl od mnoha anonymních družstev, či obřích SVJ nás znáte a viděli jste, jak jsme hospodařili.

Jsme ochotní pokračovat dál, budeme-li mít Vaši důvěru.

Když nám pomůžete udělat toto nepopulární rozhodnutí...

Nastavíme průhledná pravidla hry: Volba výběrové komise (návrh 10 členná, 8 členů = usnášeníschopná, tzn. Orgány SVJ + 6)

Komise zahájí výběrové řízení

Vybereme dva dodavatele do finále a povedeme jednání o ceně s cílem ušetřit.

Budeme kontrolovat průběh rekonstrukce.

Dál budeme bezplatně a co nejúsporněji řídit provoz.

V průběhu roku 2007...

Jsme dospěli k nezvratnému přesvědčení

že bez zásadní investice a provedení kvalitní rekonstrukce hrozí další postupná devastace našeho společného majetku,

že nebudeme-li se schopni dohodnout a realizovat tento záměr, dostáváme se do bodu, kdy náš majetek začíná hodnotu ztrácet.

Naše přesvědčení je tak silné a naše argumenty tak relevantní, že bychom Vás rádi pro tuto myšlenku získali a společně ji realizovali...

Možná se tu objeví

někteří lidé, kteří nevidí riziko nečinnosti

někteří lidé, kteří neznají celou naši 10 letou historii a přirozeně nemohou věřit automaticky neznámým lidem

názor, že se investice nikdy nevrátí

Jak bychom chtěli pokračovat

Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení, výtahy? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)

Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?

Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?

Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?

Jak motivovat i ty nerozhodné?

Zásadní omyly nepodepsanéhodokumentu

1) Podsunuje, že se cena týká zatepleníCena se týká: a) opravy pláště - konstrukce, b)

zasklení všech lodžií, c) plastových oken.2) Podsunuje, že návratnost neexistuje

Ke zhodnocení dojde 2. den po provedené rekonstrukci. V zásadě je to investice BEZ RIZIKA! Je to 1 stavební spoření!

3) Chyba v ekonomické rovině:Z nějakého důvodu míchá jablka a hrušky a navíc

tvrdí, že cena energií bude konstantní!4) Chybně tvrdí, že se jedná o opravu extrémně drahou (viz bod 1)

Zřejmě se domnívá, že je to částka za zateplení.5) Říká, že se návratnosti nikdo nedožije

Předpokládáme, že se zhodnocení dožijeme všichni a bohužel se jistě dočkáme i rychlejší návratnosti zateplení než pisatel míní.

Ze 6 tvrzení je 5 chybných

Jedna obava je ale správná: Zvýšení příspěvku do fondu oprav o cca 2.200 Kč

Možná si to skutečně zkusme představit jako jedno stavební spoření na částku 250.000 Kč.

Nezastíráme, že je to velice nepopulární a že to představuje významnou zátěž.

Je třeba říci, že fond oprav máme stále extrémně nízký a i proto je ten skok velký. Zároveň úspory vystačí zhruba na rekonstrukci výtahů – což je opět důsledek nízkých předchozích záloh do fondu. Před deseti lety jsme si ale řekli, že fond necháme nízký a bude-li něco potřeba v budoucnosti, tak to budeme řešit.

Fond oprav bude při zvolení komplexní rekonstrukce po dobu 10 let o cca 20-30% vyšší než je obvyklé v Praze.

Závěr

Existují přesvědčivé argumenty pro provedení námi

navrhovaných oprav

Oprava technologických prvků panelového domu

Zateplení

Jednotné zasklení – má i efekt další ochrany lodžií

v budoucnosti.

Ke zhodnocení dojde okamžitě

Jsme schopni garantovat dobrý průběh celé akce

Pravděpodobně...

se nás buď nesešli 2/3, nebo je třeba ještě čas na

rozmyšlenou...

Proto navrhujeme: Poslední pokus prosadit komplexní rekonstrukci

(19.3.2008)

Nebude-li schválena rekonstrukce, pak zastávají Výbor i “Vlastník pověřený kontrolou” zcela odlišné postoje a odstoupí, aby umožnili řídit fungování SVJ osobám, které budou více reprezentovat většinové názory.

Rozhodli jsme se...

S ohledem na to, že připravujeme nejkontroverznější

projekt za celých 10 let, rozhodli jsme se tentokrát,

že nebudeme hlasovat o členech Výboru.

Změna rozhodnutí o členech Výboru a Kontrolním orgánu

Bude-li někdo chtít toto rozhodnutí změnit a zařadit tento bod programu, musí pro něj získat nadpoloviční většinu.

* * *

Pakliže se neshodneme na rekonstrukci ani v březnu

2008 celý výbor na příštím Shromáždění odstoupí a

Vy si vyberete nové vedení SVJ.

Jak bychom chtěli pokračovat

Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)

Na jakých formách financování se dohodneme? Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?

Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?

Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?

Výtahy

Zcela mimo rekonstrukci chceme provést

opravu výtahů – soulad s normou EU

Z vlastních prostředků na účtu

Hlasovat budeme zvlášť

Bude-li schválena, bude realizována v roce 2008.

Rekonstrukce

Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“):

Plášť – opravy lodžií (technologické prvky)

Plasty – plastová okna a dveře

Konstrukce – odstranění „papundeklu“

Zateplení – otázkou je „jak moc“ - změny PANEL

Zasklení – jednotnost, vyšší komfort, ochrana opravených prvků!

Rekonstrukce

Orientační náklady (zvýšení DPH, možná úspora na základě výběru, toto je rámec investice):

Financování

Možnosti:

Hotovostní úhrada do konkrétního termínu Úvěr 10 let Úvěr 15 let – snížení splátek

Otevřenost

Každý člen SVJ se může nechat nominovat do

Výběrové komise a být jejím aktivním členem

Podílet se na činnosti komise a jejím rozhodnutí

Nechceme žádná omezení.

Nechceme žádné „zákulisní hry“.

Průhlednost všech kroků

Povinnosti zvolené komise:

Vypracovat zápis o každém jednání

Obsahem musí být zejména výsledky hlasování, úkoly a termíny dalších kroků

Zveřejnit zápis na internetu

Vyvěsit zápis na nástěnce

Výsledek: každý spoluvlastník je informován!

2006