Skripsi Bab 1 - Bab V

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kebutuhan akan rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar

(home needs) bagi manusia setelah pangan dan sandang. Setiap individu

manusia akan mengutamakan pemenuhan kebutuhan dasar daripada

kebutuhan sekundernya. Begitu pula dengan kebutuhan akan rumah,

setiap orang akan berusaha memenuhi kebutuhan akan rumah dalam

setiap tingkat kehidupan masyarakat dengan memperhatikan selera dan

kemampuan yang ada.

Menurut pasal 5 ayat (1) UU No 4 tahun 1992 tentang perumahan

dan pemukiman setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati

dan atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam

lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Masyarakat saat ini

memiliki beberapa pilihan dalam memiliki rumah. Pilihan tersebut adalah

dengan cara membangun sendiri atau dengan cara sewa, membeli secara

tunai atau angsuran, hibah atau dengan cara lain yang sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pada mulanya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan

terhadap kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal yang nyaman,

aman, dan tenang. Namun saat ini kepemilikan rumah tidak hanya

ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan pokok akan papan saja, melainkan

2

telah menjadi suatu alternatif investasi yang cukup menarik dengan

pengembalian berupa penghasilan sewa ataupun peluang keuntungan yang

berupa capital gain yang merupakan selisih antara harga beli dengan

harga jual ketika rumah tersebut dijual. Rumah juga merupakan indikator

identitas status sosial masyarakat, jika seseorang memiliki rumah yang

mewah menandakan si pemiliknya merupakan orang yang memiliki

kemampuan tinggi. Dewasa ini telah berkembang berbagai jenis rumah

dari yang modern, seperti kondominium dan apartemen sampai jenis yang

sederhana, seperti rumah susun sederhana dan rumah biasa.

Pilihan masyarakat dalam memiliki rumah dengan cara membeli

secara tunai atau angsuran, dapat dilakukan melalui pasar properti.

Terdapat dua jenis pasar dalam pasar properti perumahan yaitu pasar

primer dan pasar sekunder. Pasar primer adalah pasar yang menyediakan

rumah baru dimana untuk jenis ini dipasok oleh pengembang (developer)

baik itu pengembang swasta maupun pengembang pemerintah.

Pengembang swasta pada saat ini kebanyakan tergabung dalam organisasi

real estate Indonesia (REI) sementara kepanjangan tangan pemerintah

dalam hal pembangunan perumahan untuk masyarakat dilaksanakan oleh

Perum Perumnas. Pasar sekunder adalah pasar yang menyediakan

peralihan hak kepemilikan rumah telah pakai atau non baru. Pada saat ini

pasar sekunder banyak dibantu oleh jasa para broker atau agen properti

seperti ERA, Colliers, Jardin, Ray white, dan lain sebagainya.

3

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia

dan mempunyai fungsi strategis dalam perannya sebagai pusat pendidikan

keluarga, persemaian budaya dan peningkatan kualitas generasi yang akan

datang serta merupakan pengejawantahan jati diri bangsa. Terwujudnya

kesejahteraan masyarakat dan sumber daya manusia yang berkualitas

dapat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang layak huni.

Selain berfungsi sebagai pelindung terhadap gangguan alam atau cuaca,

rumah juga memiliki peran sosial budaya sebagai pusat pendidikan

keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan, penyiapan generasi muda,

dan sebagai manifestasi jati diri.

Persoalan perumahan dan permukiman di Indonesia sesungguhnya

tidak terlepas dari dinamika yang berkembang dalam kehidupan

masyarakat maupun kebijakan pemerintah yang ada. Penyusunan acuan

untuk menangani perumahan dan permukiman telah dilakukan sejak

Pelita V dalam bentuk kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan

(KSNP) namun penekanannya lebih kepada lingkup perumahan saja.

Awang Firdaus (1997) menjelaskan bahwa permintaan rumah

dipengaruhi oleh faktor-faktor diantaranya adalah lokasi atau

pertumbuhan penduduk, pendapatan, kemudahan pendanaan, fasilitas, dan

sarana umum. Harga pasar rumah, selera konsumen serta peraturan

perundang-undangan. Pengalaman di Indonesia selama 3 dekade terakhir

menunjukan adanya hubungan yang saling mempengaruhi antara suku

bunga bank, angka penjualan rumah, dan laju pertumbuhan ekonomi

4

(Pananggian, 2004) antara suku bunga bank, angka penjualan rumah

didasari oleh beberapa penelitian permintaan rumah periode tahun 1977

sampai dengan 1995 dengan variasi harga, Produk Domestik Regional

Bruto per kapita, jumlah rumah tahun sebelumnya, suku bungan, dan

jumlah penduduk usia kawin. Hasilnya adalah variasi harga, PDRB per

kapita, jumlah rumah tahun sebelumnya berpengaruh signifikan,

sedangkan variasi suku bunga dan jumlah penduduk usia kawin tidak

berpengaruh signifikan.

Rumah merupakan salah satu bagian terpenting dalam kehidupan

masyarakat. Oleh sebab itu pemerintah akan selalu mengusahakan dalam

tingkat kehidupan setiap orang dengan memperhatikan selera dan

kemampuan yang ada (Tito Soetalaksana, 2000:8)

Menurut Departemen Permukiman dan Tata Ruang (Kimtaru : 2004)

bahwa kebutuhan akan perumahan pada dasarnya dapat dibagi atas dua

hal pokok, yaitu :

1. Kebutuhan rumah berdasarkan tren (kecenderungan) pertumbuhan

penduduk secara alamiah.

2. Kebutuhan dan penyediaan rumah berdasarkan atas banyaknya

rumah layak huni.

Berdasarkan poin pertama diatas sesuai dengan kebutuhan rumah

berdasarkan tren banyak pengembang properti perumahan yang

menawarkan perumahan dengan tipe Cluster. Seiring dengan gaya hidup

atau lifestyle masyarakat modern yang dinamis lebih cenderung

5

membutuhkan rumah dengan berbagai fasilitas seperti sarana olahraga

(club house), keamanan, rekreasi di dalam satu kawasan dengan sistem

satu pintu akses keluar masuk atau disebut juga cluster.

Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terdiri dari 4

kabupaten dan 1 ibu kota provinsi ini merupakan salah satu pusat

pertumbuhan ekonomi dengan laju pertambahan penduduk yang cukup

tinggi di Pulau Jawa, Daerah Istimewa Yogyakarta menempati urutan

ketiga setelah DKI Jakarta dan Jawa Barat dengan kapadatan penduduk

1.102 orang per km² (BPS Sensus Penduduk: 2010). Sleman merupakan

kabupaten yang memiliki jumlah penduduk tertinggi di Pronsi DIY,

berikut ini adalah tabel hasil sensus penduduk 2010 di 5 kabupaten

Provinsi DIY.

Tabel 1.1Jumlah Penduduk di 5 Kabupaten Provinsi DIY berdasarkan Sensus

Penduduk Tahun 2010 (jiwa)

Kabupaten Jumlah PendudukKota Yogyakarta 388.088

Sleman 1.090.367Bantul 910.572

Kulon Progo 388.755Gunung Kidul 674.408

Sumber: BPS DIY

Pertambahan penduduk yang terjadi baik secara alamiah maupun

melalui proses urbanisasi menyebabkan pertumbuhan pada permintaan

rumah tinggal. Hal ini mendorong pertumbuhan pembangunan perumahan

6

di Povinsi Daerah Istimewa Yogyakarta terutama di Kabupaten Sleman

baik rumah sederhana, rumah tipe menengah hingga perumahan mewah.

Selama periode tahun 2004-2008 banyaknya penduduk Kabupaten

Sleman bertambah 195.179 orang yaitu dari 1.090.136 orang pada akhir

tahun 2008, atau rata-rata meningkat sebesar 5,28% pertahun. Selama 5

tahun terakhir, penduduk yang datang sebanyak 80,733 orang, penduduk

yang pindah sebanyak 47,449 orang, sehingga terjadi migrasi masuk netto

sebanyak 33,284 orang. Kelahiran yang terjadi selama periode 2004-2008

sebanyak 45.991 orang, sedangkan banyaknya penduduk yang meninggal

sebanyak 22,213 orang, sehingga terjadi pertambahan penduduk alami

sebanyak 23,778 orang. Laju pertumbuhan di Kabupaten Sleman bersifat

fluktuatif. Tahun 2003 sebesar 1,14% meningkat pada tahun 2004

menjadi 1,20% tahun 2005 mengalami penurunan menjadi 1,17%, tahun

2006 1,11%, tahun 2007 1,30%, dan tahun 2008 menjadi 17,41%

(www.slemankab.go.id).

Dilihat dari Produk Domestik Bruto menurut Lapangan Usaha atas

dasar Harga Konstan Tahun 2000 masing-masing kabupaten pada

komponen jumlah konstruksi bangunan, Kabupaten Sleman menempati

peringkat pertama dibandingkan kabupaten lain (Tabel 1.2).

Posisi strategi Kabupaten Sleman juga menyebabkan pesatnya

peningkatan permintaan pembangunan perumahan. Walaupaun potensi

pengembangan perumahan cukup besar, namun tetap diupayakan

kegiatan-kegiatan untuk pengendalian melalui penggarapan potensi secara

7

besar dan mengefektifkan pelayanan perizinan yang merupakan fungsi

pengendalian penataan tanah sekaligus pembinaan terhadap usaha

perumahan. Pada Tahun 208 tercatat sebanyak 864 permohonan IPPT dan

dari jumlah tersebut sebnyak 394 (45,60%) permohonan disetujui,

195(22,57%) permohonan ditolak dan 275 (31,83%) permohonan dalam

proses (www.slemankab.go.id).

Tabel 1.2PDRB 5 Kabupaten di Provinsi DIY Menurut Lapangan Usaha Atas

Dasar Harga Konstan Tahun 2000 Pada Komponen Jumlah Konstruksi Bangunan (dalam jutaan rupiah)

Tahun Kota

Yogyakarta

Sleman Kulon

Progo

Gunung

Kidul

Bantul

2005 308.065 499.734 65.463 - 276.078

2006 362.187 554.572 72.612 216.175 381.915

2007 390.323 601.267 77.911 235.067 413.694

Sumber: BPS DIY

Pengendalian pemanfaatan, penggunaan, penguasaan dan

pemilikan tanah pada tahun 2008 dilakukan melalui berbagai kegiatan,

antara lain pemutakhiran data base penatagunaan tanah, pengembangan

sistem informasi geografi(SIG) dengan menggunakan citra satelit

beresolusi tingggi. Tertib administrasi juga diupayakan melalui

pendataan, pengukuran, dan pensertifikatan tanah. Di Kabupaten Sleman

terdapat 507.728 bidang tanah termasuk 17.031 bidang tanah kas desa

http://www.slemankab/

8

(TKD). Dari keseluruhan bidang tanah yang ada, 81% di antaranya (yaitu

411.260 bidang) telah bersertifikat (www.slemankab.go.id).

Tingginya tingkat inflasi di Kabupaten Sleman juga disebabkan

oleh tingginya permintan perumahan. Laju inflasi di Kabupaten Sleman

selama 5 tahun terakhir sangat berfluktuasi. Setelah menurun tajam dari

11,90% pada tahun 2002 menjadi 4,52% pada tahun 203, laju inflasi

kembali meningkat tajam 6,58% tahun 2004 dan meningkat tajam

menjadi 15,48% pada tahun 2005. Pada tahun 2006, tingkat inflasi

mengalami penurunan menjadi 10,88%, dan kembali menurun menjadi

7,62% pada tahun 2007, dan tahun 2008 menjadi 10,34%.

Berikut ini adalah kelompok pengeluaran yang menyebabkan

inflasi pada tahun 2008 adalah bahan makanan (10,30%), kesehatan

(4,75%), transportasi dan komunikasi( 4,86%), dan perumahan (18,90%).

Dapat dilihat bahwa pada tahun 2009 laju inflasi yang disebabkan oleh

pengeluaran di sektor perumahan adalah sebesar 18,90%, hal ini

menunjukkan bahwa pengeluaran di sektor perumahan merupakan salah

satu penyebab terbesar tingginya tingkat inflasi di Kabupaten Sleman

(www.slemankab.go.id).

Perkembangan pembangunan perumahan di Kaupaten Sleman

sangatlah pesat, banyak lahan-lahan kosong, sawah, maupun kebun yang

sudah dijadikan perumahan beraneka tipe bangunan dengan menyediakan

bebagai fasilitas yang cukup menarik serta kemudahan dalam

mendapatkannya.



9

Berikut ini adalah daftar beberapa developer perumahan bertipe

cluster di Kabupaten Sleman :

Tabel 1.3Daftar Pengembang Perumahan Bertipe Cluster di Kabupaten

Sleman

Badan Hukum Pedukuhan Kelurahan Nama

PenggunaanPT Dutabumi Adi

Pratama

Kayen Condongcatur Kaliurang Pratama

PT Aditra Graha

Asri

Nayan,

Corongan

Maguwoharjo Kirana Putri

PT Tirta Segara

Biru

Pugeran Maguwoharjo Casa Grande

PT Sarwo Indah Gowok Caturtunggal Griya Ambarukmo

Regency

PT Kharisma Bima

Sakti

Nologaten Caturtunggal Jogja Town House

Badan Hukum Pedukuhan Kelurahan Nama

PenggunaanPT Cakrawala Sanggrahan Condongcatur Anggajaya Permai

PT Bahana

Mahardika

Property

Sambego Maguwoharjo Palma Mini

Country

Sumber : DPD REI Yogyakarta

10

Pemilihan Perumahan Casa Grande sebagai objek penelitian

didasarkan karena Casa Grande merupakan salah satu perumahan tipe

cluster terbesar yang ada di Kabupaten Sleman, selain itu Perumahan

Casa Grande adalah komplek hunian elegan dengan konsep hunian

bergaya arsitektur Spanish dan pembagian system private cluster serta

penataan lingkungan yang teduh dan dilengkapi dengan fasilitas yang

eksklusif. Casa Grande menghadirkan suatu nuansa dan karakter

tersendiri yang memberi warna berbeda dalam kehidupan, secara khusus

menonjolkan setiap detail keindahan dari keharmonisan arsitektur dan

lingkungan.

Casa Grande dibangun diatas lahan seluas 12 hektar, menjadikan

satu-satunya kawasan Real Estate terbesar di Yogyakarta yang

merefleksikan gaya hidup keluarga yang penuh prestise dan eksklusif.

Casa Grande adalah hasil kreasi dari Damai Putra Group, perusahaaan

pengembang berskala nasional yang berpengalaman lebih dari 25 tahun,

yang tersebar di kota Jakarta, Bekasi, Surabaya, Semarang, Yogyakarta,

Purwokerto dan Magelang serta di kota-kota kecil lainnya. Damai Putra

Group adalah developer berkualitas yang teruji dengan komitmennya

lewat kesuksesan proyek-proyek besarnya di Yogyakarta antara lain

Taman Griya Indah, Puri Gejayan Indah, Kaliurang Pratama dan Tirta

Sani.

11

Demi memenuhi keinginan akan rumah impian konsumen, Casa

Grande menawarkan delapan tipe rumah, yaitu Valencia, Catalonia,

Garcia, Mallorca, Barcelona, Vilanova, Madrid dan Granada. Dengan

bermacam tipe rumah dimulai dari tipe 116/125 sampai dengan tipe

268/360. Konsumen juga dapat dengan leluasa menentukan pilihan yang

sesuai dengan kebutuhan dan keinginan konsumen dalam tipe khusus dan

tipe sudut.

Disamping itu beragam fasilitas pendukung kenyamananpun

disediakan secara professional. Selain fasilitas sistem keamanan 24 jam

yang disediakan di setiap cluster, konsumenpun dapat menikmati fasilitas

club house seperti Fitness Center, Aerobic, Swimming Pool, Badminton,

Tennis Court, Teras Kafe serta Covention Hall. Terdapat juga Jogging

track bagi yang gemar berolah raga.

Kelebihan lainnya Casa Grande berada pada kawasan yang

strategis dan prospektif. Jarak ke pusat kota pun cukup dekat yaitu sekitar

15 menit dan jarak menuju Bandara Adisucipto pun sangat dekat, hanya 5

menit saja. Selain itu, letaknya yang dekat dengan pusat pendidikan dan

kampus-kampus terkenal tentu memberi pertimbangan tersendiri bagi para

penghuninya.

Belum lama ini Casa Grande juga mengembangkan New Design

untuk 20 unit rumah terbarunya, dengan konsep Spanish pendekatan

minimalis. New Design ini dirancang secara khusus untuk peningkatan

pelayanan kepada konsumen dan keluarga. Refleksikan gaya hidup

12

konsumen yang penuh prestise dengan tinggal di Casa Grande dan

dimanjakan oleh seluruh fasilitas yang ada.

Oleh karena alasan tersebut maka saya mengajukan skripsi dengn

judul “FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

PERMINTAAN PERUMAHAN TIPE CLUSTER (STUDI KASUS

PERSEPSI PERUMAHAN CASA GRANDE SLEMAN) “

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas, untuk menganalisisnya diperlukan

beberapa pertanyaan penelitian (research question) yang akan dijawab

dalam penelitian ini, yaitu :

1. Apakah persepsi faktor harga perumahan berhubungan dengan

persepsi permintaan perumahan tipe cluster di perumahan Casa

Grande Sleman?

2. Apakah persepsi faktor kelengkapan fasilitas perumahan

berhubungan dengan persepsi permintaan perumahan tipe cluster

di perumahan Casa Grande Sleman?

3. Apakah persepsi faktor lokasi berhubungan dengan persepsi

permintaan perumahan tipe cluster di perumahan Casa Grande

Sleman?

4. Apakah persepsi faktor lingkungan berhubungan dengan persepsi

permintaan perumahan tipe cluster di perumahan Casa Grande

Sleman?

13

5. Apakah persepsi faktor pendapatan keluarga berhubungan dengan


Grande Sleman?

6. Apakah persepsi faktor harga substitusi berhubungan dengan


Grande Sleman?

7. Apakah persepsi faktor harga, fasilitas, lokasi, pendapatan,

lingkungan, dan harga barang substitusi secara bersama-sama

berhubungan dengan persepsi permintaan perumahan tipe cluster

di perumahan Casa Grande Sleman?

1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.3.1 Tujuan Penelitian

Penelitian ini mempunyai tujuan yang hendak dicapai

sebagai berikut:

1. Menganalisis dan mengetahui hubungan persepsi faktor

harga perumahan terhadap permintaan perumahan di

perumahan Casa Grande Sleman.


kelengkapan fasilitas terhadap permintaan perumahan di

perumahan Casa Grande Sleman.

14


lokasi terhadap permintaan perumahan di perumahan Casa

Grande Sleman.


lingkungan terhadap permintaan di perumahan Casa

Grande Sleman.


pendapatan terhadap permintaan di perumahan Casa

Grande Sleman.


harga substitusi terhadap permintaan di perumahan Casa

Grande Sleman.


persepsi harga, fasilitas, lokasi, pendapatan, lingkungan,

dan harga barang substitusi secara bersama-sama terhadap

permintaan di perumahan Casa Grande Sleman.

1.3.2 Manfaat Penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat dipergunakan dan

memberi manfaat sebagai berikut :

1. Memberikan gambaran dan penjelasan kepada calon

pembeli rumah mengenai hal-hal yang perlu

15

dipertimbangkan dan diperhatikan dalam memutuskan

membeli rumah.

2. Penelitian ini diharapkan dapat memperluas khasanah ilmu

dan dapat digunakan sebagai acuan bagi peneliti lain yang

melakukan penelitian serupa.

3. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan

masukan bagi pengembang dalam meningkatkan mutu dan

kualitas perumahan terutama di perumahan Casa Grande

Sleman.

1.4 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN

Berisi latar belakang masalah yang diteliti yang dilanjutkan

dengan perumusan masalah. Selain itu juga dijabarkan tujuan dan

kegunaan penelitian yang perlu disampaikan sehingga penelitian

ini selalu terarah dengan benar yang diperlihatkan melalui

sistematika penulisan yang tepat sesuai dengan tujuan penelitian.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Berisi tentang teori-teori dan penelitian terdahulu yang melandasi

penelitian ini. Dalam landasan teori dijabarkan teori-teori yang

mendukung perumusan hipotesis dan dalam analisis teori hipotesis

selanjutnya.

BAB III METODE PENELITIAN

16

Bab ini menjelaskan mengenai variabel- variabel yang digunakan

dalam penelitian, metode pengumpulan data, dan jenis data yang

digunakan. Selain itu juga dijelaskan mengenai bagaimana cara

menganalisa data tersebut untuk mencapai tujuan yang telah

ditetapkan.

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

Dalam Bab ini akan diuraikan tentang gambaran umum objek

penelitian, gambaran singkat responden, analisis data yang

diperoleh dari hasil pengolahan secara statistik dengan

menggunakan EVIEWS.

BAB V PENUTUP

Merupakan bagian kesimpulan melalui pengujian secara singkat

yang telah diperoleh dari pembahasan yang telah disesuaikan

dengan permasalahan, tujuan dan hipotesis

17

BAB II

KAJIAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

2.1 Kajian Pustaka

Hidayat (1996) melakukan penelitian atas faktor – faktor yang

dijadikan pertimbangan dalam membeli rumah di sekitar Jabodetabek

dengan sujek penelitian kepala keluarga. Penelitian ini menggunakan

variabel lingkungan, variabel sarana dan prasarana, serta variabel kondisi

lalulintas sebagai variabel independen dan variabel keputusan pembellian

sebagai variabel dependennya. Regresi linear berganda adalah alat analisis

yang digunakan dalam penelitian ini. Hasil penelitian menunjukkan

bahwa urutan yang dijadikan dasar konsumen dalam membeli rumah

adalah: kondisi lingkungan, keamanan lingkungan, sarana belanja, sarana

pelayanan kesehatan, sarana hiburan atau rekreasi, banyak saudara atau

kerabat, dan kondisi lalu lintas.

Utama (1997) melakukan penelitian dengan tujuan untuk melihat

perbedaan urutan preferensi konsumen untuk pembelian rumah kali

pertama, kedua, dan seterusnya. Dengan menggunakan sampel karyawan

UGM, urutan preferensi konsumen dalam membeli rumah terhadap

pilihan karakteristik properti sebagai berikut : kenyamanan lingkungan,

besarnya cicilan per bulan, besar uang muka, kondisi lalu lintas, tempat

ibadah, transportasi umum, dekat dengan tempat kerja, dekat dengan

18

rumah sakit, dekat dengan puskesmas, dekat dengan pasar, baru kemudian

beberapa faktor lain.

Sementara itu dalam penelitian keputusan pembelian rumah pada

BLOK A di Perumahan Plamongan Indah Semarang yang dilakukan oleh

Indriasti (2000) menyimpulkan bahwa terdapat pengaruh lokasi, fasilitas,

kualitas, dan harga terhadap keputusan pembelian rumah di Perumahan

Plamongan Indah.

Penelitian tentang preferensi konsumen dalam membeli rumah di

Perumahan Candi Indah dan Puri Sewon Asri DIY yang dilakukan Heru

(2005) dikemukakan bahwa keunggulan masing- masing kawasan dan

fasilitas yang ditawarkan dijadikan faktor pertimbangan oleh konsumen.

Kenyamanan adalah syarat utama sebuah rumah tinggal dan untuk

seterusnya konsumen juga mempertimbangkan faktor internal, fasilitas,

aksesibilitas dan faktor pendidikan

Penelitian-penelitian terdahulu masih jarang yang melakukan

penelitian berdasarkan faktor-faktor permintaan perumahan secara

keseluruhan, mereka hanya memfokuskan pada beberapa variabel saja.

Selain itu peneliti-peneliti terdahulu masih sangat jarang yang melakukan

penelitian terhadap faktor-faktor permintaan perumahan yang bertipe

cluster, namun hasil penelitian-peneliian terdahulu cukup banyak

membantu pemerintah daerah sekitar penelitian dalam mengkoreksi

pembangunan infrastruktur terutama perumahan.

19

Kesamaan penelitian-penelitian terdahulu dengan penelitian ini

adalah penelitian ini menggunakan keputusan pembelian sebagai variabel

dependennya serta variabel harga, fasilitas, lokasi, lingkungan,

pendapatan, dan harga substitusi sebagai variabel independennya yang

berdasarkan pada teori permintaan perumahan.

2.2 Landasan Teori

2.2.1 Persepsi

Persepsi adalah suatu proses pengenalan atau identifikasi

sesuatu dengan menggunakan panca indera (Dreverdalam Sasanti,

2003). Kesan yang diterima individu sangat tergantung pada

seluruh pengalaman yang telah diperoleh melalui proses berpikir

dan belajar, serta dipengaruhi oleh faktor yang berasal dari dalam

diri individu.(tour in Indonesia culturs : 2008)

Sabri (1993) mendefinisikan persepsi sebagai aktivitas

yang memungkinkan manusia mengendalikan rangsangan-

rangsangan yang sampai kepadanya melalui alat inderanya,

menjadikannya kemampuan itulah dimungkinkan individu

mengenali milleu (lingkungan pergaulan) hidupnya. Proses

persepsi terdiri dari tiga tahap yaitu tahapan pertama terjadi pada

pengideraan diorganisir berdasarkan prinsip-prinsip tertentu,

tahapan ketiga yaitu stimulasi pada penginderaan

diinterprestasikan dan dievaluasi. (tour in Indonesia culturs :

2008).

20

Mar’at (1981) mengatakan bahwa persepsi adalah suatu

proses pengamatan seseorang yang berasal dari suatu kognisi

secara terus menerus dan dipengaruhi oleh informasi baru dari

lingkungannya. Riggio (1990) juga mendefinisikan persepsi

sebagai proses kognitif baik lewat penginderaan, pandangan,

penciuman dan perasaan yang kemudian ditafsirkan .(tour in

Indonesia culturs : 2008).

Mar'at (Aryanti, 1995) mengemukakan bahwa persepsi di

pengaruhi oleh faktor pengalaman, proses belajar, cakrawala, dan

pengetahuan terhadap objek psikologis. Rahmat (dalam Aryanti,

1995) mengemukakan bahwa persepsi juga ditentukan juga oleh

faktor fungsional dan struktural. Beberapa faktor fungsional atau

faktor yang bersifat personal antara kebutuhan individu,

pengalaman, usia, masa lalu, kepribadian, jenis kelamin, dan lain-

lain yang bersifat subyektif .(tour in Indonesia culturs : 2008).

Faktor struktural atau faktor dari luar individu antara lain:

lingkungan keluarga, hukum-hukum yang berlaku, dan nilai-nilai

dalam masyarakat. Jadi, faktor-faktor yang mempengaruhi

persepsi terdiri dari faktor personal dan struktural. Faktor-faktor

personal antara lain pengalaman, proses belajar, kebutuhan, motif

dan pengetahuan terhadap obyek psikologis. Faktor-faktor

struktural meliputi lingkungan keadaan sosial, hukum yang

21

berlaku, nilai-nilai dalam masyarakat .(tour in Indonesia culturs :

2008).

Pelaku orang lain dan menarik kesimpulan tentang

penyebab perilaku tersebut atribusi dapat terjadi bila:1). Suatu

kejadian yang tidak biasa menarik perhatian seseorang, 2). Suatu

kejadian memiliki konsekuensi yang bersifat personal, 3).

Seseorang ingin mengetahui motif yang melatarbelakangi orang

lain (Shaver, 1981; Lestari, 1999).

Brems & Kassin (dalam Lestari, 1999) mengatakan bahwa

persepsi sosial memiliki beberapa elemen, yaitu:

a. Person, yaitu orang yang menilai orang lain.

b. Situasional, urutan kejadian yang terbentuk berdasarkan

pengalaman orang untuk meniiai sesuatu.

c. Behavior, yaitu sesuatu yang di lakukan oleh orang lain.

Ada dua pandangan mengenai proses persepsi, yaitu:

1. Persepsi sosial, berlangsung cepat dan otomatis tanpa

banyak pertimbangan orang membuat kesimpulan tentang

orang lain dengan cepat berdasarkan penampilan fisik dan

perhatian sekilas.

2. Persepsi sosial, adalah sebuah proses yang kompleks,

orang mengamati perilaku orang lain dengan teliti hingga

di peroleh analisis secara lengkap terhadap person,

situasional, dan behaviour.

22

2.2.2 Teori Permintaan

Permintaan adalah keinginan konsumen membeli suatu

barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode waktu

tertentu. Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang

dapat dirumuskan sebagai :

Dx = f ( Y, Py, T, u )

Dimana : Dx = Jumlah barang yang diminta

Y = Pendapatan Konsumen

Py = Harga Barang Lain

T = Selera

U = Faktor-faktor Lainnya

Persamaan tersebut berarti jumlah barang X yang diminta

dipengaruhi oleh harga barang X, pendapatan konsumen, harga

barang lain, selera dan faktor-faktor lainnya. Dimana DX adalah

jumlah barang X yang diminta konsumen, Y adalah pendapatan

konsumen, Py adalah harga barang selain X, T adalah selera

konsumen dan U adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam

kenyataannya permintaan akan suatu barang tidak hanya

dipengaruhi oleh harga barang itu sendiri namun juga oleh faktor-

faktor lain. (Sadono Sukirno, 2005).

2.2.3 Kurva Permintaan

Permintaan seseorang hanya dipengaruhi oleh harga

barang itu sendiri, maka setiap perubahan harga barang tersebut

23

akan mempengaruhi keputusan konsumen untuk menentukan

berapa jumlah yang akan dimintanya. Pada umumnya jika suatu

barang naik maka jumlah barang yang diminta akan turun, begitu

pula sebaliknya.

Kurva permintaan adalah kurva yang menghubungkan

antara tingkat harga suatu barang dengan jumlah yang diminta atas

barang tersebut, ceteris paribus. Hubungan antar harga suatu

komoditi dengan jumlah yang diminta dapat dilihat dalam grafik

permintaan di bawah ini (Suryawati, 2005: 12).

Gambar 2.1 Kurva Permintaan

Sumber : Suryawati (2005 : 13)

Seperti disebutkan di atas, hal ini dapat membedakan

jumlah yang diminta dan permintaan. Perubahan harga akan

mempengaruhi jumlah yang diminta, bukan permintaan.

Sedangkan perubahan permintaan akan menyebabkan kurva

permintaan bergeser ke kanan dan ke kiri (Gambar 2.1). Pegeseran

kurva permintaan berarti jumlah yang diminta akan berubah di

setiap tingkat harga.

24

Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke

kanan (berslope negatif ) yang berarti jika harga suatu barang naik

(asumsi yang lain tetap- ceteris paribus) maka konsumen akan

cenderung untuk menurunkan permintaanya atas barang tersebut,

begitu pula sebaliknya dan hal ini disebut Hukum Permintaan.

2.2.4 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Permintaan

Kenaikan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan

bergerak naik ke kanan. Sebaliknya jika permintaan turun makan

kurva permintaan akan bergesr turun ke kiri. Adapun faktor-faktor

pembentuk keadaan ceteris paribus adalah (Suryawati, 2005: 15).:

a. Pendapatan

Bila pendapatan konsumen naik maka permintaan akan

naik dan sebaliknya, Namun untuk kasus barang inferior

peningkatan pendapatan justru akan mengurangi

permintaan suatu barang.

b. Jumlah konsumen di pasar

Peningkatan konsumen akan meningkatkan permintaan

suatu barang di pasar.

c. Selera atau preferensi konsumen

Bila selera konsumen terhadap suatu barang naik, maka

kurva permintaan akan bergeser ke kanan, yang berarti di

setiap tingkat harga konsumen akan menambah

konsumsinya.

25

d. Harga barang lain yang terkait, yaitu :

Jika Barang lain yang merupakan barang substitusi. Jika

harga barang substitusi, misal harga gandum turun, maka

permintaan beras menurun (kurva permintaan bergeser ke

kiri)

Jika barang lain merupakan barang komplementer. Misal,

jika harga gula naik, maka permintaan kopi akan turun

(kurva permintaan bergeser ke kiri).

2.2.5 Faktor Permintaan Lahan

Wolcot (1987) menyatakan bahwa barang dan jasa

dikatakan mempunyai nilai bagi seseorang apabila barang dan jasa

tersebut memiliki karakteristik sebagai berikut (Rifat : 2004)

1. Kegunaan (utility), artinya memiliki kemampuan untuk

memberikan kepuasan bagi keinginan dan kebutuhan

manusia. Kegunaan suatu properti tergantung pada

karakteristiknya, seperti lokasi, aksessibilitas, ukuran,

disain dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh

pada nilai properti.

2. Tersedia secara terbatas (scarcity), artinya ketersediaan/

penawaran suatu komoditas relatif terhadap

permintaannya. Kelangkaan tanah terkait dengan kegunaan

dan kemampuannya dalam memberikan kepuasan.

26

3. Hasrat atau keinginan (desire), adalah harapan pembeli

terhadap suatu komoditas untuk dapat memuaskan

kebutuhan hidupnya atau keinginan individunya.

4. Daya beli efektif (efective purchasing power), adalah

kemampuan seseorang secara individu atau kelompok

untuk berpartisipasi di pasar untuk memperoleh suatu

komoditas di tukar dengan sejumlah uang tertentu atau

barang lain yang setara nilainya.

Interaksi faktor-faktor tersebut di atas menciptakan nilai

yang tercermin dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran.

Permintaan suatu komoditas tercipta karena komiditas tersebut

memiliki kegunaan dan keterbatasan di pasar. Permintaan juga

dipengaruhi oleh keinginan untuk memuaskan kebutuhan tetap

dibatasi oleh kemampuan oleh kegunaan dan keterbatasan di

pasar. Suatu komoditas akan tersedia di pasar apabila dapat

memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli

masyarakat menurun maka penawaran suatu komoditas akan

meningkat pula.

Wolcot (1987) juga menyebutkan bahwa nilai suatu

properti seperti tanah dipengaruhi bahwa nilai suatu properti

seperti tanah, dipengaruhi oleh faktor- faktor yang mempengaruhi

motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor- faktor yang

mempengaruhi nilai tanah adalah :

27

1. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk

yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat

pendidikan, tingkat kejahatan dan lain- lain. Faktor ini

membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.

2. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan

dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu

masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya. Variasi

permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah,

tingkat pendapatan, daya beli, suku bunga dan biaya

transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang

tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead

lainnya.

3. Faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di bidang

politik maupun hukum akan mempengaruhi nilai tanah,

misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan,

jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.

4. Faktor lingkungan mempengaruhi nilai tanah meliputi

kondisi internal, yaitu lokasi, ukuran, topografi, jenis

tanah, dimensi. Kondisi eksternal/ meliputi keasaan

lingkungan sekitar lokasi tersebut seperti keberadaan laut

atau pelabuhan, sungai, gunung dan jaringan transportasi

yang mempengaruhi kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi

tanah

28

2.2.6 Permintaan Perumahan

Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam

mempengaruhi nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini di

karenakan penawaran tanah untuk pembangunan terbatas dari segi

keluasaan akan tetap dari segi permintaan selalu berubah dan

bertambah.

Awang Firdaus (Valuestate, 1997 : 14) menjelaskan bahwa

permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh

faktor – faktor sebagai berikut

1. Lokasi

Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir

kota sangat mempengaruhi minat konsumen dalam

membeli rumah. Semakin strategis letak perumahan

tersebut berarti semakin baik dan memiliki tingkat

permintaan yang semakin tinggi. Faktor-faktor ekonomi

dari keberadaan lokasi perumahan juga menjadi

pertimbangan konsumen dalam memilih rumah yang

dikehendakinya. Jarak menuju tempat kerja, tempat

hiburan, dan fasilitas umum sebagai motif efisiensi waktu

dan biaya transportasi merupakan faktor ekonomi yang

menjadi pertimbangan konsumen di dalam memilih lokasi

rumah yang dimaksud.

2. Pertambahan penduduk

29

Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat

tinggal sebagai tempat berlindung, maka setiap

pertambahan penduduk baik secara alami maupun non

alami (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan

akan rumah.

3. Pendapatan Konsumen

Kesanggupan seseorang dalam memiliki rumah sangat

dipengaruhi pendapatan yang diperolehnya. Apabila

pendapatan seseorang meningkat dan kondisi

perekonomian tidak terjadi resesi dan inflasi,

kecenderungan untuk memiliki rumah akan meningkat

baik secara kualitas maupun kuantitas.

4. Kemudahan Mendapatkan Pinjaman

Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan

dipengaruhi juga oleh kebijakan pemerintah dan institusi

keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar properti

yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen

sangat tergantung pada kemudahan pendanaan.

Kemudahan pendanaan ini dapat berupa fasilitas kredit

pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan

jangka waktu pelunasan pinjaman. Apabila kemudahan

tersebut dapat diperoleh konsumen, dipercaya permintaan

30

akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya

jika syarat mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku

bunga pinjaman yang tinggi akan menurunkan permintaan

rumah oleh masyarakat.

5. Fasilitas dan Sarana Umum

Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial,

diantaranya infrastruktur, sarana pendidikan, kesehatan,

keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain. Keberadaan

fasilitas tersebut membangun serta menarik minta investor

yang selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan

rumah di kawasan tersebut.

6. Harga Pasar Rumah

Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran,

semakin tinggi harga barang akan mengakibatkan

penurunan permintaan akan barang yang dimaksud.

Apabila harga rumah menengah naik, sementara

kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat harga

tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke

rumah dengan harga yang lebih rendah.

7. Undang-undang

Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang

membatasi hak atas tanah tersebut turut menjadi faktor

yang mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah.

31

Demikian juga dengan peraturan lain seperti peraturan

perpajakan (PBB dan BPHTB) turut menjadi faktor yang

menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.

2.2.7 Definisi Perumahan

Beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan.

Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2002:313)

pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang

tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk

tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah

susun.Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang

Perumahan dan Permukiman.

a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat

tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.

b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan

c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar

kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan

maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan

yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

32

Menurut American Institute Of Real Estate Appraisal

(2001), residential property dibagi menjadi single family

residential dan multifamily residential.

Menurut Abd. Rahman (1992: 170) properti perumahan

bisa dikategorikan kepada beberapa jenis, yaitu :

1. Rumah tinggal, dapat dibedakan menjadi rumah elit, rumah

menengah, rumah sederhana dan rumah murah.

2. Flat, dapat dibedakan menjadi rumah susun, apartemen,

dan kondominium.

Menurut Harvey (1989), rumah memilikki 2 arti penting,

yaitu :

1. Rumah sebagai kata benda, menunjukkan bahwa tempat

tinggal (rumah dan tanah) sebagai suatu komiditi.

2. Rumah sebagai kata kerja, menunjukkan suatu proses dan

aktivitas manusia yang terjadi dalam pembangunan,

pengembangan maupun sampai proses penghuninya.

Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri

Perumahan Rakyat tahun 1992 Properti perumahan dapat

dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :

1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas

tanah dengan luas kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2

dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga

33

satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan

dinas pemerintan kelas C yang berlaku.

2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas

tanah dengan luas kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2

dan/atau biaya pembangunan per m2 antara harga satuan

per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas

pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.

3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah

dengan luas kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000

m2 dan/ atau biaya pembangunan per m2 di atas harga

satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan

dinas kelas A yang berlaku.

Harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan rumah

dinas pemerintah adalah harga satuan per m2 tertinggi yang

tercantum dalam Pedoman Harga Satuan per m2 tetinggi untuk

pembangunan gedung pemerintahan dari rumah dinas yang secara

berkala ditetapkan oleh Departemen Pekerjaan Umum dan

Direktorat Jenderal Cipta Karya.

Menurut Burgess dalam Mulyo Hendarto (2002),

penyebaran permukiman dipengaruhi oleh beberapa faktor antara

lain :

1. Saingan (Competition)

34

Warga kota yang satu dengan yang lainnya saling bersaing

mendapatkan perumahan sesuai dengan keinginannnya.

Keinginan untuk mendapatkan tempat yang baik

tergantung kepada kemampuan ekonomi masing-masing.

Jadi dengan demikian ada kemungkinan sukar diaturnya

mengadakan kompleks perumahan apabila faktor ekonomi

perorangan ini menjadi faktor penentu.

2. Hak Milik Pribadi (Private Ownership)

Tanah-tanah yang sudah dimiliki dan direncanakan untuk

membangun rumahnya, tidak mudah dimiliki oleh pihak

lain. Terlebih jika letaknya strategis. Pemilikan seperti ini

menulkitkan adanya perencanaan tata kota.

3. Perbedaan Keinginan (Differential Desirability)

Penilaian ini berkaitan dengan masalah pribadi, masalah

prstise, masalah sosial, dan lainnya.

4. Topografi

Secara langsung maupun tidak langsung topografi ini

berpengaruh terhadap kedudukan dari suatu bangunan,

sehingga dapat mempengaruhi harga tanah ataupun

bangunan di tempat- tempat tertentu, daya tarik untuk

mkemiliki atau menolak tempat tersebut.

5. Transportasi

35

Berpengaruh terhadap waktu dan biaya perjalanan dikaitan

dengan ketersesiaan dan kemampuan finansial, maka hal

ini akan juga berpengaruh terhadap lokasi dan juga

persebaran permukiman.

6. Struktur Asal (Intertia of Early)

Kota-kota dengan bangunan historis yang memiliki nilai

budaya yang tinggu akan mempunyai kesulitan dalam

rangka mengatur permukiman masa kini. Biasanya

bangunan tersebut dipertahankan sebagai momentum

bersejarah.

2.2.8 Karakteristik Perumahan

Menurut Mahfud Sidik (2000), karakteristik perumahan

yang bersifat unik terutama menyangkut hal-hal sebagai berikut :

1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah

2. Pemanfaatannya dalam jangka panjang.

3. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama

dalam lokasi, sumber daya alam dan preferensinya.

4. Secara fisik dapat dimodifikasi.

Menurut Robert C Kyle properti perumahan (residential

property) dapat diklasifikasikan menjadi seperti pada Gambar 2.2.

Secara Spasial lokasinya tetap berarti bahwa lokasi

perumahan memiliki atribut yang khusus tidak saja menyangkut

aspek fisik, tetapi juga aspek kenyamanan, strata sosial, akses

36

pada fasilitas umum, pusat perbelanjaan dan kebutuhan sehari-hari

lainnya. Jarak dengan tempat kerja, gaya hidup dan kebutuhan

sehari-hari lainnya. Jarak dengan tempat kerja, gaya hidup dan

kenyamanan lingkungan sekelilingnya dan tujuan lainnya.

Pemanfaatan rumah tinggal dalam jangka panjang adalah

ciri umum dari bangunan perumahan. Pada umumnya penghuni

rumah melakukan modifikasi bentuk, interior, eksterior, dan

ruangan bangunan perumahan dari bentuk aslinya. Dari sisi pasar

perumahan, di lokasi yang lain. Di lain pihak, modifikasi hunian

yang banyak dilakukan oleh individu-individu di suatu lingkungan

perumahan tertentu akan mempengaruhi kondisi pasar perumahan

di lingkungan tersebut.

Gambar 2.2 Penggolongan Properti Perumahan

Sumber : Mahfud Sidik (2000 : 156)

Free Standing Homes

Town Homes

Midrise Buildings

Garden Developments

Walk Up Buildings

Highrise Buildings

Row Homes

Cluster Homes

Residential Real Estate

Single Family

Multy Family Residence

37

2.2.9 Teori Pemukiman Kota

Permukiman merupakan usaha padat tanah (land

intensive), dimana sekitar lima puluh persen tanah kota merupakan

lahan untuk permukiman. Besarnya pengeluaran masyarakat untuk

permukiman pada umumnya berkisar antara lima belas persen

sampai dengan dua puluh persen dari penghasilannya (Sukanto,

2001: 73). Di negara dengan tingkat penghasilan warganya tinggi,

elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah, begitu pula

sebaliknya.

Keinginan memiliki rumah dibatasi oleh tingkat

penghasilan serta biaya pembangunan perumahan. Tingkat

penghasilan rendah serta biaya pembangunan tinggi

mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah yang

memenuhi syarat, meski kebutuhan permukiman merupakan

kebutuhan primer. Kondisi ini akan menyebabkan munculnya

rumah yang tidak memenuhi persyaratan kelayakan sebuah rumah

(Sukanto, 2001: 77). Faktor penting dalam menganalisis

permintaan pasar perumahan (Appraisal Institute, 2001: 273)

antara lain :

1. Jumlah populasi pada area pasar

2. Tingkat pendapatan perkapita

3. Jenis pekerjaan dan tingkat pengangguran

4. Jumlah pemilik dan penyewa

38

5. Pertimbangan keuangan

6. Pola penggunaan tanah

7. Pertumbuhan dan Perkembangan kota

8. Faktor fisik lingkungan properti (seperti topografi, cuaca)

9. Struktur pajak daerah

10. Ketersediaan fasilitas pendukung dan jasa publik.

2.2.10 Teori Mobilitas Tempat Tinggal

Menurut teori mobilitas tempat tinggal yang dikemukakan

Turner (Yunus, 2000: 29), terdapat perilaku yang berbeda pada

masyarakat dalam menentukan pilihan tempat tinggal.

Berdasarkan perilaku menentukan tempat tinggal tersebut terdapat

tiga golongan strata sosial masyarakat, yaitu :

1. Bridgeheaders, golongan masyarakat ekonomi rendah

yang cenderung memilih tempat tinggal dekat dengan

tempat kerja untuk menekan biaya.

2. Consolidator, golongan dengan kemampuan ekonomi yang

mulai mapan dan mencari lingkungan yang lebih nyaman.

3. Status atau Seekers, golongan dengan kemampuan

ekonomi yang sangat kuat dan berusaha mendapatkan

pengakuan terkait dengan status sosialnya.

Pada golongan masyarakat dengan keterbatasan ekonomi

umumnya memilih untuk bertempat tinggal dekat dengan tempat

kerjanya dengan maksud menghemat biaya transportasi.

39

Masyarakat golongan ini bisanya adalah warga baru di kota

tersebut yang masih belum memungkinkan untuk memiliki rumah

sendiri. Pada golongan masyarakat yang telah mengalami

peningkatan kesejahteraan mulai memikirkan untuk memiliki

rumah sendiri di tempat lain dengan kondisi yang lebih baik,

prioritas untuk dekat dengan tempat kerja. Pada golongan ini

pilihan tempat tinggal diarahkan ke pinggiran yang menurut

mereka menjanjikan kenyamanan dalam bertempat tinggal.

Pada masyarakat yang tingkat kesejahteraannya semakin

meningkat, maka kemampuan ekonomi akan merubah perilaku

masyarakat untuk mencapai suatu kondisi yang mengakibatkan

statusnya diakui dalam strata sosial. Identitas pribadi menjadi

prioritas yang sangat tinggi dalam kehidupannya, serta timbul

keinginan untuk memiliki rumah modern.

2.2.11 Teori Lokasi Perumahan

Pemilihan dan penentuan lokasi untuk properti perumahan

bagi setiap orang berbeda-beda sesuai dengan pertimbangan

masing-masing individunya.

Beberapa ahli membuat kesimpulan mengenai pemilihan

lokasi properti perumahan sebagai berikut (Harry W. Richadson,

1978: 280-281):

40

1. Filter Down Theory

Teori ini muncul pada tahun 1920 oleh EW Burgess untuk

menerangkan pola pemukiman di Chicago. Menurut EW.

Burgerss, perkembangan CBD yang pesat membuat pusat

kota menjadi tidak menarik (tanah mahal, macet, polusi).

2. Hipotesis Tiebout (1956)

Tiebout mengemukakakan bahwa seseorang memilih

lokasi perumahan kota atau kabupaten yang pajaknya

rendah atau pelayanan publiknya bagus.

3. Trade off Model oleh Alonso (1964) dan Solow

(1972,1973)

Secara sederhana diartikan sebagai adanya trade off

aksesibilitas terhadap ruang yang dipilih rumah tangga

sebagai lokasi untuk properti perumahan. Model ini juga

mengasumsikan bahwa kota melingkar dengan sebuah

pusat tenaga kerja dan transportasi yang tersedia dimana-

mana, semua lokasi dipertimbangkan secara homogen

kecuali jarak ke pusat kota. Rumah tangga akan bersedia

membayar lebih untuk properti dengan lokasi yang lebih

dekat dengan CBD karena biaya commuting lebih rendah.

4. Ellis ( 1967 )

Ellis menekankan pentingnya preferensi lingkungan dan

karakteristik sekitar dalam memilih lokasi perumahan.

41

5. Senior dan Wilson (1974)

Senior dan Wilson menyatakan bahwa untuk beberapa

rumah tangga, kemudahan pencapaian ke tempat kerja

tidak berarti sama sekali.

6. Little (1974) dan Kirwan & Ball (1974)

Mereka meneliti mengenai implikasi dari keinginan

sebagian besar keluarga- keluarga untuk hidup dengan

tetangga yang homogen.

7. Social Aglomeration Theory (1985)

Dikemukakan bahwa orang memilih rumah dengan

pertimbangan utama bahwa dia akan nyaman bersama

dengan kelompok sosial tertentu dimana kelompok ini bisa

terbentuk berdasarkan ras, pendapatan, usia, dan lain

sebagainya, yang kemudian timbul segregasi.

Pilihan lokasi untuk rumah tinggal menggambarkan suatu

usaha individu untuk menyeimbangkan dua pilihan yang

bertentangan, yaitu kemudhan ke pusat kota dan luas tanah yang

bisa diperoleh. Menurut Synder dan Anthony (1991: 153) ada

beberapa kriteria yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi

perumahan:

1. Perwilayahan (zoning). Peraturan antara lain terkait dengan

tipe dan ukuran bangunan, persyaratan ketinggian

bangunan, garis sepadan bangunan.

42

2. Utilitas (utilities) Meliputi ketersediaan dan kondisi

saluran pembuangan air hujan, sanitasi, pemasangan gas,

listrik, dan telepon.

3. Faktor-faktor teknis (technical factor). Kondisi tanah,

topografi, dan drainase, desain dan biaya.

4. Lokasi (location). Ketersediaan di pasar untuk penggunaan

yang diusulkan, aksesibilitas, kondisi pesekitaran, dan

kondisi lalu lintas.

5. Estetika (eisthetics). Meliputi pemandangan dan bentang

alam yang ada.

6. Komunitas (community). Terutama terkait lingkungan

termasuk didalamnya kesehatan dan jasa-jasa yang

diselenggarakan pemerintah.

7. Pelayanan kota (city service). Penyediaan pendidikan,

layanan kesehatan, dan jasa-jasa yang diselenggarakan

pemerintah.

8. Biaya (cost). Biaya dan keterjangkauan penyewa.

2.2.12 Konsep Kebutuhan, Keinginan dan Permintaan

Kebutuhan manusia adalah keadaan merasa tidak memiliki

kepuasan dasar. Kebutuhan ini tidak diciptakan oleh masyarakat,

namun sudah ada terukir dalam hayati serta kondisi manusia.

Sedangkan keinginan adalah hasrat akan pemuas tertentu dari

43

kebutuhan tersebut. Bila seseorang berhasil dalam memuaskan

suatu kebutuhan yang penting. Kebutuhan itu tidak lagi menjadi

motivator, dia akan berusaha untuk memenuhi kebutuhan yang

lebih rendah tingkat kepentingannya.

Permintaan adalah keinginan akan sesuatu produk yang

didukung dengan kemampuan serta ketersediaan membelinya.

Jadi, keinginan menjadi permintaan bila didukung oleh daya beli,

Tingkatan kebutuhan manusaia dapat dijabarkan dalam Gambar

2.3

Gambar 2.3 Hirarki Kebutuan Maslow

Sumber : Kloter dan Susanto (1999 : 240)

2.2.13 Proses Pengambilan Keputusan Konsumen

Pengaruh lingkungan, perbedaan dan pengaruh individu,

serta proses psikologis dapat membentuk dan mempengaruhi

keputusan konsumen mencakup semua jenis perilaku pemenuhan

44

kebutuhan dan jajaran luas dari faktor yang memotivasi dan

mempengaruhinya. Secara sistematik model dasar dari proses

keputusan konsumen beserta faktor yang mempengaruhi dan

membentuk perilaku tersebut dapat dijelaskan dalam Gambar 2.4

Secara umum keputusan konsumen mengambil bentuk dan

mempunyai langkah- langkah sebagai berikut :

1. Pengenalan kebutuhan, yaitu konsumen mempresepsikan

perbedaan antara keadaan yang diinginkan dengan kondisi

aktual untuk membangkitkan dan mengaktifkan proses

keputusan. Kebutuhan ini akan menjadi motivasi dalam

membuat keputusan.

Gambar 2.4 Model Perilaku Pengambilan Keputusan Konsumen dan Faktor-faktor yang Mempengaruhinya

Sumber : Engel. et. Al (1994)

2. Pencarian informasi, yaitu konsumen mencari informasi

yang disimpan dalam ingatan atau mendapatkan informasi

yang relevan dari lingkungan.

Pengaruh Lingkungan

Proses Ideologi

s

Proses KeputusanPengenalan Kebutuhan

Pencarian InformasiEvaluasi AlternatifPembelian Hasil

Pengaruh Individu

45

3. Evaluasi alternatif, yaitu konsumen mengevaluasi pilihan

terkait dengan manfaat yang diharapkan dan

menyempitkan pilihan. Konsumen menggunakan informasi

yang tersimpan dalam ingatan ditambah informasi yang

didapat dari luar untuk membangun kriteria tertentu. Ini

membantu konsumen untuk mengevaluasi dan

membandingkan alternatif tersebut.

4. Pembelian, yaitu konsumen memperoleh alternatif yang

dipilih atau pengganti yang dapat diterima bila perlu.

Konsumen dapat memutuskan apakah produk yang akan

dibeli atau diputuskan untuk tidak dibeli sama sekali.

5. Hasil, yaitu perilaku konsumen setelah pembelian dimana

konsumen mengevaluasi alternatif setelah pembelian.

Bukan tidak lazim pembeli akan mengalami periode yang

seketika dan sementara berupa penyesalan atau keraguan

setelah keputusan pembelian. Hal ini dapat menimbulkan

dampak apakah pembeli terpuaskan atau tidak.

2.3 Hipotesis

Berdasarkan teori dan permasalahan yang ada, maka hipotesis

yang diajukan dalam penelitian ini adalah:

1. Diduga persepsi faktor harga berhubungan signifikan terhadap

persepsi keputusan pembelian rumah pada perumahan tipe

Cluster.

46

2. Diduga persepsi faktor fasilitas berhubungan signifikan terhadap


Cluster.

3. Diduga persepsi faktor lokasi berhubungan signifikan terhadap


Cluster.

4. Diduga persepsi faktor lingkungan berhubungan signifikan

terhadap persepsi keputusan pembelian rumah pada perumahan

tipe Cluster.

5. Diduga persepsi faktor pendapatan berhubungan signifikan


tipe Cluster.

6. Diduga persepsi faktor harga substitusi berhubungan signifikan


tipe Cluster.

7. Diduga secara bersama-sama persepsi faktor harga, fasilitas,

lokasi, pendapatan , lingkungan, dan harga barang substitusi

berhubungan signifikan terhadap persepsi keputusan pembelian

rumah pada perumahan tipe Cluster.

47

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Jenis dan Sumber Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer

dan data sekunder dengan rincian sebagai berikut :

1. Data Primer

Data Primer yang digunakan dalam penelitian ini meliputi profil

responden, tanggapan responden terhadap pertanyaan yang

diajukan terkait dengan indikator masing – masing variabel

penelitian.

2. Data Sekunder

Data sekunder merupakan data yang diolah oleh orang atau

lembaga lain dan telah dipublikasikan. Data- data dimaksud

diperoleh dari BPS, pengembang perumahan, majalah-majalah,

publikasi di internet, laporan perusahaan dan brosur-brosur.

Dalam penelitian ini data sekunder yang digunakan antara lain

meliputi data penghuni, jumlah penduduk, topografi, jumlah unit rumah,

tipe-tipe perumahan, banyaknya perumahan, dan data lainnya yang

diperlukan.

48

3.2 Populasi dan Sampel

Populasi adalah kelompok elemen yang lengkap, yang biasanya

berupa orang, objek, transaksi atau kejadian di mana kita tertarik untuk

mempelajarinya atau menjadi objek penelitian. Sedangkan elemen sendiri

merupakan unit dimana data yang diperlukan akan dikumpulkan atau

dapat dianalogikan sebagai unit analisis (Mudrajad, 2003: 103).

Populasi dalam penelitian ini adalah semua konsumen yang

membeli dan tinggal diperumahan Casa Grande. Berdasarkan data yang

diperoleh dari pihak pengembang, perumahan Casa Grande menawarkan

delapan tipe rumah (Tabel 3.1).

Tabel 3.1Daftar Jumlah Rumah di Perumahan Casa Grande

Tipe Rumah Rumah Yang

Sudah Dihuni

Rumah Yang

Belum Dihuni

Jumlah

KeseluruhanT.90/159 10 4 14T.116/125 7 3 10T.120/192 6 4 10T.150/159 8 1 9T.180/200 6 2 8T.195/240 8 1 9T.228/300 6 2 8T.268/360 6 2 8

Jumlah 58 18 76Sumber : Damai Poetra Group

Sampel adalah suatu himpunan bagian (subset) dari unit populasi

(Mudrajad, 2003 : 103). Sampel adalah bagian dari populasi yang

memiliki karakteristik yang relatif sama dan dianggap mewakili populasi.

Dalam penelitian ini, dengan mempertimbangkan jumlah populasi,

49

penelitian dilakukan terhadap seluruh populasi. Jumlah populasi dalam

penelitian ini adalah 58KK (berdasarkan jumlah rumah yang dihuni),

namun peniliti hanya bisa mendapatkan 30 reponden karena pada saat

melakukan survey ada sebagian penghuni rumah yang tidak berada di

tempat maupun menolak kuisioner penelitian.

3.3 Metode Pengumpulan Data

Menurut Sugiyono (2004 : 129) untuk memperoleh data primer,

teknik pengumpulan data dapat dilakukan dengan interview (wawancara),

kuesioner (angket), observasi (pengamatan), dan gabungan ketiganya.

Sedangkan untuk memperoleh data sekunder dapat dilakukan dengan

penelitian arsip (achival research) dan studi kepustakaan. Metode

pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Wawancara (Interview)

Wawancara untuk memperoleh data dalam penelitian ini dilakukan

secara tatap muka, terutama dengan penghuni perumahan untuk

mengetahui secara lebih mendalam mengenai kondisi kehidupan

sosial kemasyarakatan di lokasi perumahan dan berbagai

permasalahan yang terjadi di sana.

2. Kuesioner

Data juga diperoleh dengan cara mendatangi seluruh responden

dan memberikan angket atau kuesioner untuk diisi responden,

50

kemudian responden mengisi jawaban pertanyaan dalam angket,

serta mengumpulkan kembali angket yang telah diisi.

3. Dokumentasi

Data-data sekunder, seperti data-data perumahan, tipe rumah, dan

data- data sekunder lainnya diperoleh dari penelitian terhadap

dokumen atau arsip yang diperlukan.

3.4 Variabel Penelitian dan Definisi Operasional

Variabel terikat (dependent variable) adalah variabel yang

menjadi perhatian utama dalam sebuah pengamatan. Pengamat akan dapat

memprediksi ataupun menerangkan variabel dalam variabel terikat beserta

perubahannya yang terjadi kemudian. Variabel terikat beserta

perubahannya yang terjadi kemudian. Variabel terikat yang digunakan

dalam penelitian ini adalah keputusan pembelian, yang dimaksud dalam

keputusan pembelian disini adalah keputusan seorang konsumen untuk

membeli atau tidaknya perumahan tipe cluster di Perumahan Cassa

Grande. Sedangkan variabel bebas (independent variable) adalah variabel

dapat mempengaruhi perubahan dalam variabel terikat dan mempunyai

hubungan bagi variabel terikat nantinya (Mudrajad, 2003 : 42). Variabel

bebas dalam penelitian ini adalah persepsi harga, fasilitas, lokasi, dan

lingkungan.

Definisi operasional merupakan definisi yang didasarkan pada

sifat-sifat hal yang di definisikan yang dapat diamati dan diukur. Definisi

51

operasional dari variabel yang akan diteliti dalam pemerintahan ini akan

diuraikan sebagai berikut:

1. Variabel Persepsi Faktor Harga

Penekanan terhadap harga sangat terkait dengan fungsi atau

kegunaan yang dirasakan konsumen. Harga yang mahal bukan

berarti dijauhi konsumen, tetapi dikatakan mahal jika konsumen

tidak dapat memaksimalkan fungsi atau kegunaan produk tersebut.

Mahal tidak lagi diukur dari nilai mata uang yang dikeluarkan

konsumen, dengan kata lain sifat harga sangat paradoksial atau

tidak tetap. Harga adalah suatu yang dipersepsikan oleh

konsumen, semakin baik persepsi konsumen terhadap harga

produk menunjukkan adanya maksimalisasi fungsi atau kegunaan

produk tersebut (Hermawan, 2002). Persepsi harga dapat

dipandang dari kesesuaian antara pengorbanan yang dilakukan

konsumen dengan nilai yang akan diterimanya setelah melakukan

pembelian. Dari hal itulah konsumen akan mempersepsikan harga

produk tersebut (Hermawan, 2002). Indikator yang digunakan

untuk menjelaskan variabel persepsi harga adalah :

a. Kesesuaian/ keterjangkauan harga oleh segmentasi

yang dituju

b. Kesesuaian harga dengan manfaat yang diterima.

c. Kesesuaian harga dengan kualitas rumah yang diinginkan.

52

2. Variabel Persepsi Faktor Fasilitas

Variabel persepsi faktor fasilitas dalam penelitian ini adalah

penyediaan perlengkapan fisik perumahan yang mampu

memberikan kemudahan kepada penghuni perumahan dalam

melakukan berbagai aktivitas sehingga kebutuhannya dapat

terpenuhi. Termasuk dalam pengertian fasilitas dalam penelitian

ini antara lain berupa jalan, saluran air, jaringan listrik, jaringan

telepon, pembuangan sampah, fasilitas peribadatan, fasilitas

rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olahraga dan lapangan terbuka.

Indikator variabel fasilitas yang digunakan dalam penelitian ini

adalah :

a. Kelengkapan fasilitas yang disediakan pengembang

b. Kesesuaian fasilitas dengan kebutuhan penghuni

c. Kemampuan fasilitas dalam melayani seluruh penghuni

3. Variabel Persepsi Faktor Lokasi

Lokasi merupakan daerah atau tempat dimana sesuatu berada.

Dalam penelitian ini, variabel lokasi mengacu pada letak

perumahan dan dengan membandingkannya properti lainnya.

Lokasi juga terkait dengan aksesibilitas, termasuk di dalamnya

keterjangkauan dan kemudahan untuk menjangkau lokasi

perumahan. Indikator untuk variabel lokasi dalam penelitian ini

adalah :

53

a. Kemudahan dalam menuju lokasi perumahan

b. Kelancaran lalulintas menuju lokasi perumahan

c. Kedekatan dengan pusat kota

d. Kedekatan dengan tempat kerja/ aktivitas

4. Faktor Persepsi Faktor Lingkungan

Lingkungan memiliki dua aspek dimensi yaitu lingkungan fisik

dan lingkungan sosial. Yang termasuk dalam lingkungan sosial

adalah semua interaksi sosial antara dan di antara masyarakat (J

Paul Peter & Jerry C Olson, 1996:5). Konsumen dapat berinteraksi

dengan orang lain baik secara langsung maupun secara

mengamati. Sedangkan yang termasuk lingkungan fisik (physical

environment) adalah semua aspek non manusia dalam lingkungan

dimana perilaku konsumen terjadi (J. Paul Peter & Jerry C Olson,

1996:8). Setiap aspek lingkungan fisik dapat dibagi menjadi

elemen ruang (spatial) dan non ruang (non spatial). Indikator yang

digunakan untuk menjelaskan variabel lingkungan dalam

penelitian ini adalah :

a. Kondisi udara di lingkungan perumahan

b. Ketersediaan air bersih

c. Keamanan lingkungan perumahan

d. Kemampuan menjaga privasi penghuni

5. Variabel Persepsi Faktor Pendapatan

54

Besar kecilnya pendapatan seseorang berpengaruh kepada

kemampuan daya beli seseorang, termasuk dalam membeli rumah.

Indikator yang digunakan untuk menjelaskan variabel pendapatan

dalam penelitian ini adalah :

a. Kesesuaian dengan pendapatan

b. Daya beli

c. Sumber pendapatan lain

6. Variabel Persepsi Faktor Harga Subsitusi

Perilaku konsumen dalam membeli rumah pasti membandingkan

dengan perumahan lain. Bagaimana fasilitas, lingkungan, lokasi,

dan yang paling penting harganya. Apalagi sekarang pengembang

menawarkan berbagai macam tipe perumahan, dengan berbagai

macam fasilitas, dan hadiah. Indikator yang digunakan untuk

menjelaskan variabel harga subsitusi dalam penelitian ini adalah :

a. Pemilihan berdasarkan perbandingan harga

b. Pemilihan berdasarkan perbandingan fasilitas

c. Pemilihan berdasarkan perbandingan lokasi

d. Pemilihan berdasarkan perbandingan lingkungan

7. Variabel Persepsi Keputusan pembelian

Preferensi konsumen dalam memilih dan membeli rumah

merupakan suatu gambaran mengenai alasan-alasan konsumen

memilih rumah yang lebih disukai atau diinginkannya.

55

Proses pengambilan keputusan konsumen untuk memilih rumah

dapat bersifat rasional sesuai manfaat obyektif yang diperoleh dari

kepemilikan rumah, namun dapat juga bersifat tidak rasional,

yakni memandang kepemilikan rumah secara simbolis dan

berkenaan dengan respon emosi.

Keputusan pembelian rumah merupakan suatu keputusan

konsumen yang diambil setelah dia memperhatiakn semua aspek

untuk kemudian melakukan pemilihan terhadap alternatif

keputusan yang tersedia. Menurut teori perilaku konsumen yang

diungkapkan Horward dan Shay sebagaimana dikutip Antonius

(2005 : 29), ukuran yang menentukan konsumen dalam membeli

suatu produk antara lain adalah : keyakinan, ketertarikan, dan

kepercayaan. Apabila skor variabel keputusan pembelian yang

diperoleh dengan perhitungan skala likert semakin tinggi, maka

hal ini menunjukkan bahwa semakin tinggi pula tingkat keyakinan

dan kepercayaan responden dalam melakukan pembelian rumah.

Indikator variabel keputusan pemilihan rumah dalam penelitian ini

adalah :

a. Kemantapan ketika melakukan pembelian

b. Merupakan keputusan yang tepat

c. Penawaran yang mendorong pembelian

56

Penelitian ini menggunakan skala likert untuk mengukur jawaban

responden. Skala likert digunakan untuk mengukur sikap, pendapat,

persepsi seseorang atau sekelompok orang tentang fenomena sosial

(Sugiyono, 2004 : 86).

Variabel yang akan diukur dengan menggunakan skala Likert

dijabarkan menjadi indikator variabel. Kemudian indikator tersebut

dijadikan titik tolak untuk menyusun item instrumen yang dapat berupa

pertanyaan- pertanyaan. Untuk keperluan analisis kuantitatif, maka

jawaban-jawaban tersebut dapat dberi skor dan selanjutnya dijumlahkan

untuk mendapatkan gambaran mengenai perilaku.

Adapun skor yang diberikan terhadap jawaban atas pertanyaan

adalah sebagai berikut (Sugiyono, 2004: 87) :

Skor 5 : untuk jawaban sangat setuju

Skor 4 : untuk jawaban setuju

Skor 3 : untuk jawaban ragu – ragu

Skor 2 : untuk jawaban tidak setuju

Skor 1 : untuk jawaban sangat tidak setuju

3.5 Metode Analisis

Metode Analisis data dilakukan adalah analisis data kualitatif dan

analisis data kuantitatif. Analisis kualitatif merupakan bentuk analisis data

yang dinyatakan dalam bentuk uraian. Analisis ini bertujuan untuk

memahami tanggapan dan pengentahuan responden terhadap pertanyaan

yang diajukan, sedangkan analisis data kuantitatif dimaksudkan untuk

57

memperkirakan besarnya pengaruh secara kuantitatif suatu kejadian

terhadap kejadian lainnya dengan menggunakan statistik. Dalam

penelitian ini analisis kuantitatif yang dilakukan analisis regresi linear

berganda.

3.6 Pengujian Kualitas Data

3.6.1 Uji Realiabilitas

Uji reliabilitas mengukur tingkat kestabilan suatu alat

pengukur dalam mengukur suatu gejala atau kejadian. Semakin

tinggi reabilitas suatu alat pengukur, semakin stabil pula alat

pengukur tersebut untuk mengukur suatu gejala dan sebaliknya

jika reabilitas rendah maka alat tersebut tidak stabil dalam

mengukur suatu gejala. Suatu alat ukur dikatakan memiliki

reabilitas yang tinggi atau dapat dipercaya apabila alat ukur

tersebut stabil sehingga dapat diandalkan (dependability) dan

dapat digunakan untuk meramalkan (predictability).

Uji reabilitas dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu Imam

Ghozali (2006 : 45):

a. Pengukuran ulang.

Caranya, kepada responden diberikan pertanyaan yang

sama namun pada waktu yang berbeda. Setelah itu,

akan dilihat apakah jawaban yang diberikan responden

dapat konsisten atau tidak.

58

b. Pengukuran sekali.

Pada cara ini pengukuran yag dilakukan hanya sekali

kemudian hasilnya dibandingkan dengan pertanyaan-

pertanyaan lain atau dilakukan dengan mengukur

korelasi antar jawaban variabel. Uji ini dapat dilakukan

dengan uji statistik Cornbach alpa. Suatu variabel

dikatakan realibel jika nilai Cronbach Alpa lebih besar

dari 0,60.

3.6.2 Uji Validitas

Uji validitas mengukur apakah data yang diperoleh dari

pengumpulan data melalui metode kuisioner dapat dipercaya atau

tidak serta apakah dapat mewakili apa yang hendak diteliti. Suatu

kuesioner dikatakan valid jika pertanyaan pada kuesioner mampu

mengungkapkan sesuatu yang diukur oleh kuesioner tersebut.

Menurut Imam Ghozali (2006 : 45) beberapa cara untuk mengukur

validitas antara lain :

1. Melakukan korelasi antar skor butir pertanyaan dengan

total skor variabel

Hipotesis yang diajukan adalah :

Ho : skor butir pertanyaan berkorelasi positif

dengan total skor konstruk.

Ha : skor butir pertanyaan tidak berkorelasi positif

dengan total skor konstruk.

59

Uji signifikasi dilakukan dengan membandingkan nilai

r hitung dengan r tabel. Jika r hitung lebih besar

dibandingkan r tabel dan nilai positif maka butir

pertanyaan atau indikator tersebut valid.

Selain dengan cara diatas, untuk menguji signifikansi

dapat juga dengan membandingkan t hitung dengan t

tabel. Jika t hitung lebih besar daripada t tabel, maka r

memang memiliki korelasi positif.

2. Melakukan korelasi bivariate antara masing-masing

skor indikator dengan total skor konstruk. Jika korelasi

antara masing- masing indikator terhadap total skor

konstrukk menunjukkan hasil signifikan, maka dapat

disimpukan bahwa masing- masing indikator adalah

valid.

3.7 Alat Analisis

Analisis regresi yang digunakan dalam penelitian ini adalah

analisis regresi berganda (multiple regression analysis) dengan model

linear. Analisis regresi berganda adalah analisis hubungan antara dua atau

lebih variabel bebas (X) terhadap satu variabel terikat (Y) dengan asumsi

Y merupakan fungsi dari X.

Hasil analisis regresi adalah berupa koefisien untuk masing-

masing variabel bebas. Koefisien ini diperoleh dengan cara memprediksi

nilai variabel terikat dengan suatu persamaan. Koefisien regresi dihitung

60

dengan dua tujuan sekaligus. Pertama meminimumkan penyimpangan

antara nilai aktual dan nilai estimasi variabel terikat berdasarkan data

yang ada. (Tabachnick dalam Ghozali 2006 : 81). Dalam analisis regresi,

selain mengukur kekuatan hubungan antara dua variabel atau lebih, juga

melanjutkan arah hubungan antara variabel terikat dengan variabel bebas.

(Imam Ghozali, 2006 : 82)

Secara matematis, hubungan variabel tersebut dapat dinyatakan dalam

bentuk sebagai berikut :

Y = b0 + b1X1 + b2X2 +b3X3 +b4X4 + b5X5 +b6X6 + e

Dimana :

Y = Persepsi Keputusan pembelian rumah

B0 = konstansta

X1 = Variabel persepsi faktor harga

X2 = Variabel persepsi faktor fasilitas

X3 = Variabel persepsi faktor lokasi

X4 = Variabel persepsi faktor lingkungan

X5 = Variabel persepsi faktor pendapatan

X6 = Variabel persepsi faktor harga substitusi

B1 = koefisien parameter variabel bebas, i =1,2,3,4,5

E = Disturbance Error

3.8 Uji Statistik

3.8.1 Uji Hipotesis

61

Pengujian hipotesis statistik, yang meliputi pengujian

hipotesis secara serempak (uji F-Test statistik), pengujian

hipotesis secara individu (uji T-Test statistik ) serta pengujian

ketetapan perkiraan (R2).

1. Pengujian Parsial (uji T-Test statistik)

Pengujian dilakukan dengan menggunakan uji T-Test

statistik. Tujuan penggunaan uji T-Test statistik adalah

untuk menguji parameter secara parsial atau sendiri-

sendiri dengan tingkat kepercayaan tertentu.

Ho: βi = 0, artinya variabel independen secara individu

tidak berpengaruh secara signifikan terhadap variabel

dependen

Ho:βi > 0, artinya variabel independen secara individu

berpengaruh positif signifikan terhadap variabel

dependen.

Pengambilan keputusan :

a. Jika t hitung < t tabel, maka Ho diterima.

Berarti variabel independen tersebut secara

individu tidak berpengaruh secara signifikan

terhadap variabel dependen.

b. Jika t hitung > t tabel maka Ho ditolak.


62

individu berpengaruh secara signifikan dan positif


T hitung dapat dicari dengan rumus :

Gambar 3.1 Kurva Distribusi t

Sumber : Agus Widarjono (2007)

2. Pengujian Secara Serempak ( Uji F- Test Statistik )

Uji F-test satatistik dilakukan untuk mengetahui

proporsi variabel dependen yang dijelaskan oleh

variabel independen secara serempak atau gabungan,

dilakukan pengujian hipotesis secara serentak dengan

menggunakan uji F.

βi

t = ―—

Seβi

Daerah penerimaan Ho Daerah penolakan Ho

63

Ho: β1 = β2 = β3, artinya variabel independen secara

bersama-sama tidak berpengaruh terhadap variabel

dependen.

Ho:β1 ≠ β2 ≠ β3, artinya variabel independen secara

bersama-sama berpengaruh terhadap variabel

dependen.

Pengambilan keputusan :

a. Jika F hitung < F tabel, maka Ho diterima.


bersama-sama tidak berpengaruh secara signifikan


b. Jika F hitung > F tabel, maka Ho ditolak.

Berarti variabel independent tersebut secara

bersama-sama berpengaruh secara signifikan


F- hitung diperoleh dengan rumus :

R2 /( k-1 ) F = ——————

(1-R2) / (n-k)

64

Gambar 3.2 Kurva Distribusi F


3. Pengujian Ketetapan Perkiraan (uji R2)

R2 adalah suatu besaran yang lazim dipakai untuk

mengukur kebaikan kesesuaian (goodness of fit), yaitu

bagaimana garis regresi mampu menjelaskan

fenomena yang terjadi. R2 mengukur proporsi (bagian)

atau persentase total variasi data (variabel

independent) yang dijelaskan oleh model regresi.

Semakin tinggi nilai R2, maka garis regresi sampel

semakin baik. Tingkat ketetapan regresi ditunjukkan

oleh besarnya koefisien determinasi R2, yang terletak

pada 0 < R2 < 1 (Gujarat Damodar, 1987 hal 67). Nilai

R2 diperoleh dari :

Jumlah kuadrat refresi ESSR2 = —————————— = ———

Total jumlah kuadrat TSS

TSS – RSS RSS

Ho diterima

Ho ditolakHo ditolak

65

= —————— = 1 - ——— TSS TSS

∑e 2

= 1 - ——— ∑y 2

3.9 Uji Asumsi Klasik

3.9.1 Uji Multikolinearitas

Tujuan uji multikolinearitas untuk mengetahui ada

tidaknya hubungan yang sempurna atau tidak sempurna diantara

beberapa atau semua variabel yang menjelaskan. Multikolinearitas

dapat diketahui dengan melihat korelasi antar variabel independen.

Salah satu metode yang digunakan untuk mengatasi masalah

multikolinearitas pada suatu model regresi adalah dengan cara

melakukan regresi dependen variabel bebas yang terkandung

dalam suatu model regresi yang sedang di uji.

Apabila variabel bebas yang baru dimasukkan ke dalam

percobaan tidak dapat mengakibatkan perbaikan R2 tanpa

menyebabkan koefisien-koefisien regresi menjadi diterima

disebabkan tanda yang salah, maka variabel bebas ini dianggap

sebagai variabel bebas yang berguna. Setelah itu dihitung nilai F,

dengan rumus :

R2 /( k-1 )F = —————— (1-R2) / (n-k)

66

Jika F hitung > F tabel, berarti variabel independen

berkorelasi dengan variabel independen lainnya, sehingga terdapat

multikolinearitas.

Jika F hitung < F tabel, berarti variabel independen tidak

berkorelasi dengan variabel independen lainnya sehingga tidak ada

multikolinearitas.

3.9.2 Uji Heteroskesdastisitas

Yaitu bahwa salah satu asumsi penting yang kita bangun

dalam model OLS adalah bahwa varian dari residual adalah

konstan. Namun dalam kenyataannya seringkali varian residual

adalah tidak konstan atau disebut heterodastisitas. Metode yang

dapat digunakan untuk mengetahui ada tidaknya heterodastisitas

adalah salah satunya dengan metode White. Yaitu suatu metode

yang tidak memerlukan asumsi tentang adanya normalitas pada

residual.Apabila untuk model yang mempunyai lebih dari satu

variabel independen dapat dirumuskan :

ei2 = α 0 + α 1X1i + α 2X2i + α 3X3i +α 4X4i + vi

3.9.3 Uji Autokorelasi

67

Autokorelasi merupakan korelasi antara residual satu observasi

dengan observasi lain yang disusun menurut urutan waktu (time

series ) maupun menurut urutan ruang atau tempat (cross section ).

Untuk menguji apakah hasil estimasi suatu model regresi

tidak mengandung korelasi serial diantara disturbance term-nya,

maka digunakan D-W Statistik :

−−∑

=

n

tetet

2( 1)2

DW = ———————

∑>

n

tet

1

2

a. Jika d < dl atau du > (4 - dl) maka Ho ditolak, dengan

pilihan pada alternatif yang berarti terdapat

autokorelasi.

b. Jika d terletak antara du dan (4 – du) maka Ho diterima

yang berarti tidak ada autokorelasi.

c. Jika d terletak antara dl dan du atau diantara ( 4 – du )

dan ( 4 – dl ), maka uji DW tidak menghasilkan

kesimpulan yang pasti. Untuk nilai-nilai ini tidak dapat

( pada suatu tingkat signifikan tertentu ) disimpulkan

ada tidaknya autokorelasi diantara faktor-faktor

gangguan.

68

Gambar 3.3 Statistik Durbin Watson


Ada autokorelasi positif

Daerah ragu-ragu

Daerah ragu-ragu

Tidak ada autokorelasi baik positif maupun negatif

Ada autokorelasi negatif

0 dl du 4-dl 4-du 4

69

BAB IV

HASIL DAN ANALISIS

4.1 Deskripsi Subjek Penelitian

4.1.1 Gambaran Umum Responden

Gambaran umum responden yang menjadi subyek dalam

penelitian ini, yaitu konsumen yang membeli dan tinggal di

perumahan Casa Grande Sleman. Responden yang diambil

sebagai sampel adalah sebanyak 30 orang. Responden akan

dibagi menjadi 4 kategori, yaitu : Responden menurut jenis

kelamin, usia, status martial, pendidikan terakhir, pekerjaan,

penghasilan perbulan, type rumah dan status rumah.

4.1.2 Responden Menurut Jenis Kelamin

Hasil penelitian dapat diketahui bahwa dari sampel yang

berjumlah 30 konsumen yang membeli dan tinggal di perumahan

Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang jenis

kelamin dari masing-masing responden (Tabel 4.1).

Berdasarkan hasil penelitian pada konsumen yang membeli

dan tinggal di perumahan Casa Grande Sleman, responden

menurut jenis kelamin, menunjukkan bahwa lebih banyak

responden dengan jenis kelamin pria dari pada responden wanita,

70

responden pria sebanyak 17 orang atau 56,7% dan responden

wanita sebanyak 13 orang atau 43,3%.

Tabel 4.1Responden Menurut Jenis Kelamin

Jenis Kelamin Jumlah Presentase(%)Pria 17 56,7 %

Wanita 13 43,3 %Sumber : Data diolah (2011)

4.1.3 Responden Menurut Usia



Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang usia dari

masing-masing responden (Tabel 4.2).

Sebagian besar responden berusia 30 – 40 tahun dengan

jumlah 12 orang atau 40%. Responden terbesar selanjutnya yaitu

usia 40 – 50 tahun dengan jumlah 9 orang atau 30%.

Responden berusia kurang dari 30 tahun berjumlah 7 orang atau

23,3% dan yang berusia lebih besar dari 50 tahun berjumlah 2

orang atau 6,7%. Sebagian besar responden berusia antara 30 –

40 tahun dikarenakan usia tersebut adalah usia para pasangan

muda yang mulai menempati tempat tinggal mereka sendiri. Usia

ini memiliki penghasilan yang cukup untuk membeli dimana

mereka berada pada usia yang produktif.

Tabel 4.2

71

Responden Menurut Usia

Usia Responden Jumlah Responden<30 th 7 23,3 %

30-40 th 12 40 %40-50 th 9 30 %>50 th 2 6,7 %

Sumber : Data diolah (2011)

4.1.4 Responden Menurut Status Martial



Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang status

martial dari masing-masing responden (Tabel 4.3).

Sebagian besar responden memiliki status martial menikah

yaitu sebanyak 26 orang atau 86,7% dan yang tidak atau belum

menikah sebanyak 4 orang atau 13,3%. Dengan demikian dapat

disimpulkan sebagian besar responden adalah yang telah menikah

karena mereka ingin tinggal di rumah sendiri untuk

berumahtangga.

Tabel 4.3Responden Menurut Status Martial


Status Martial Jumlah PresentaseMenikah 26 86,7 %

Tidak/ belum 4 13,3 %

72

4.1.5 Responden Menurut Pendidikan Terakhir



Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang

pendidikan terakhir dari masing-masing responden (Tabel 4.4).

Tabel 4.4Responden Menurut Pendidikan Terakhir

Pendidikan Terakhir Jumlah PresentaseSMP 0 0 %SMA 3 10 %

Diploma 10 33,3 %S1/S3/S3 17 66,7 %


Responden menurut pendidikan terakhir dari tingkat SMP

tidak ada, SMA sebanyak 3 orang atau 10%, Diploma sebanyak

10 orang atau 33,3% dan pendidikan S1/S2/S3 sebanyak 17

orang atau 66,7%. Dengan demikian diketahui bahwa mayoritas

responden berpendidikan terakhir S1/S2/S3 karena mereka adalah

orang-orang yang memiliki pendidikan cukup tinggi sehingga

memiliki kemampuan untuk bekerja dan memiliki penghasilan

yang layak untuk membeli rumah di perumahan Casa Grande

Sleman.

73

4.1.6 Responden Menurut Pekerjaan



Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang pekerjaan

dari masing-masing responden (Tabel 4.5).

Responden menurut pekerjaan di PNS sebanyak 6 orang

atau 20%, TNI/Polri sebanyak 3 orang atau 10%, wiraswasta

sebanyak 6 orang atau 20%, pegawai swasta sebanyak 10 orang

atau 33,4%, ibu rumah tangga sebanyak 3 orang atau 10%,

professional sebanyak 1 orang atau 3,3%, dan BUMN sebanyak 1

orang atau 3,3%. Dengan demikian diketahui bahwa mayoritas

responden adalah pegawai swasta yang memiliki penghasilan

cukup tinggi untuk melakukan pembelian rumah pada perumahan

Casa Grande Sleman.

Tabel 4.5Responden Menurut Pekerjaan

Pekerjaan Jumlah PresentasePNS 6 20 %

TNI/ Polri 3 10 %Wiraswasta 6 20 %

Pegawai Swasta 10 33,4 %Ibu Rumah Tangga 3 10 %

Profesional 1 3,3 %BUMN 1 3,3 %


74

4.1.7 Responden Menurut Penghasilan Perbulan



Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang

penghasilan perbulan dari masing-masing responden (Tabel 4.6).

Responden menurut penghasilan terbanyak adalah 4 – 8

juta sebanyak 14 orang atau 46,7%, kemudian lebih besar dari 8

juta sebanyak 12 orang atau 40%, 1 – 4 juta sebanyak 4 orang atau

13,3% dan penghasilan kurang dari 1 juta tidak ada. Dengan

demikian diketahui bahwa mayoritas responden adalah mereka

yang berpenghasilan antara 4 sampai 8 juta yang merupakan

penghasilan cukup tinggi sehingga mampu melakukan pembelian

rumah di perumahan Caa Grande.

Tabel 4.6Responden Menurut Penghasilan Perbulan

Penghasilan Perbulan Jumlah Presentase<Rp 1juta 0 0 %

Rp 1-4 juta 4 13,3 %Rp 4-8 juta 14 46,7 %>Rp 8 juta 12 40 %


4.1.8 Responden Menurut Tipe Rumah



75

Casa Grande Sleman dapat diperoleh gambaran tentang tipe rumah


Responden menurut tipe rumah adalah T.195/240 sebanyak

5 orang atau 16,6%, T.180/200 sebanyak 6 orang atau 20%,

T.268/360 sebanyak 2 orang atau 6,7%, T.228/300 sebanyak 2

orang atau 6,7%, T.116/125 sebanyak 3 orang atau 10%,

T.120/192 sebanyak 2 orang atau 6,7%, T.90/159 sebanyak 8

orang atau 26,6%, dan T.150/159 sebanyak 2 orang atau 6,7%.

Diketahui bahwa mayoritas responden lebih memilih rumah

T.90/159 karena tipe ini adalah kategori sedang dimana harganya

lebih terjangkau bagi mereka, selain itu dengan dengan luas tanah

159 m dan bangunan 90 m, responden dapat memanfaatkan sisa

tanah yang cukup luas untuk kegiatan lain di luar rumah.

Tabel 4.7Responden Meurut Tipe Rumah

Tipe Rumah Jumlah PresentaseT.90/159 8 26,6 %T.116/125 3 10 %T.120/192 2 6,7 %T.150/159 2 6,7 %T.180/200 6 20 %T.195/240 5 16,6 %T.228/300 2 6,7 %T.268/360 2 6,7 %


76

4.1.9 Responden Menurut Status Rumah



Casa Grande Sleman diperoleh gambaran tentang status rumah


Tabel 4.8Tabel Menurut Status Rumah


Responden menurut status rumah sendiri sebanyak 23

orang atau 76,7%, sewa atau kontrak sebanyak 1 orang atau 3,3%

dan status kredit rumah sebanyak 6 orang atau 20%. Dengan

demikian diketahui bahwa mayoritas responden memilih untuk

memiliki rumah mereka sendiri sebagai investasi dan jaminan

masa depan mereka.

Status Rumah Jumlah PresentaseMilik Sendiri 23 76,7 %

Kontrak 1 3,3 %Kredit 6 20 %

77

4.2 Analisis Data

4.2.1 Hasil Pengujian Validitas dan Realiabilitas

a. Hasil Pengujian Validitas

Uji validitas digunakan untuk mengukur valid atau

tidaknya suatu kuesioner. Suatu kuesioner dikatakan valid jika

pertanyaan dalam kusioner mampu untuk mengungkapkan

sesuatu yang diukur kuesioner tersebut (Ghozali, 2001). Uji

validitas dilakukan dengan membandingkan nilai r-hitung

dengan nilai r-tabel yang merupakan hasil dari analisis korelasi

pearson. Apabila nilai r-hitung lebih besar dari r-tabel maka

pertanyaan dikatakan valid. Hasil pengujian validitas dapat

dilihat pada Tabel 4.9. Dari hasil pengujian validitas dengan df

= n – k (30 – 6 = 24) pada tabel dibawah ini dapat diketahui

semua items pertanyaan pada kuesioner mempunyai nilai r-

hitung lebih besar dari nilai r-tabel dengan nilai r semuanya

positif sehingga dapat disimpulkan bahwa semua items

pertanyaan dapat dinyatakan valid.

Tabel 4.9Hasil Uji Validitas

78


b. Hasil Pengujian Realiabilitas

Uji reabilitas adalah sebenarnya alat untuk mengukur

suatu kuesioner yang merupakan indikator dari variabel atau

construct. Suatu kuesioner dikatakan reliable atau handal jika

jawaban seseorang terhadap pernyataan adalah konsisten atau

stabil dari waktu ke waktu (Ghozali, 2000). Pengujian

reliabilitas dilakukan dengan alat ukur uji statistik Cronbach

alpha. Suatu atau variabel dikatakan reliabel jika nilai

Variabel r-hitung r-tabel KeteranganX1 0,805 0,388 ValidX2 0,794 0,388 Valid

Variabel r-hitung r-tabel KeteranganX3 0,867 0,388 ValidX4 0,657 0,388 ValidX5 0,621 0,388 ValidX6 0,758 0,388 ValidX7 0,896 0,388 ValidX8 0,906 0,388 ValidX9 0,932 0,388 ValidX10 0,937 0,388 ValidX11 0,871 0,388 ValidX12 0,907 0,388 ValidX13 0,881 0,388 ValidX14 0,923 0,388 ValidX15 0,779 0,388 ValidX16 0,860 0,388 ValidX17 0,825 0,388 ValidX18 0,905 0,388 ValidX19 0,865 0,388 ValidX20 0,878 0,388 ValidX21 0,786 0,388 Valid

X22 0,541 0,388 ValidX23 0,712 0,388 ValidX24 0,399 0,388 Valid

79

Cronbach alpha > 0,60. Hasil pengujian reliabilitas (Tabel

4.10).

Tabel 4.10Hasil Uji Realiabilitas

Variabel AlphaPersepsi Harga 0,912

Fasilitas 0,824

Lokasi 0,967

Lingkungan 0,965

Pendapatan 0,910

Harga Substitusi 0,940

Keputusan Pembelian 0,719


4.2.2 Hasil Regresi

Analisis regresi linear berganda digunakan untuk

mengetahui pengaruh variabel bebas atau independen terhadap

variabel terikat atau dependen. Hasil analisis persepsi harga,

fasilitas, lokasi, lingkungan, pendapatan dan harga subsitusi

terhadap keputusan pembelian konsumen yang membeli dan

tinggal di perumahan Casa Grande Sleman dapat dilihat dalam

tabel berikut ini :

80

Tabel 4.11Hasil Regresi


Hasil analisis tersebut di atas konstanta dan koefisien

regresi yang diperoleh dapat dimasukkan pada persamaan umum

regresi adalah sebagai berikut :

Y = 0,166 X1 + 0,300 X2 + 0,154 X3 + 0,126 X4 + 0,218 X5 + 0,121 X6

4.3 Hasil Pengujian Hipotesis

4.3.1 Hasil Pengujian Uji F

Analisis uji – F pada dasarnya menunjukkan apakah

semua variabel independen yang dimasukkan dalam model

mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel

Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 04/12/11 Time: 14:12Sample: 1 30Included observations: 30

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 0.266350 0.529708 0.502824 0.6199X1 0.166602 0.055424 3.005978 0.0063X2 0.300571 0.078160 3.845616 0.0008X3 0.154587 0.053619 2.883084 0.0084X4 0.126279 0.054076 2.335235 0.0286X5 0.218395 0.061445 3.554308 0.0017X6 0.121274 0.059969 2.022275 0.0549

R-squared 0.727552 Mean dependent var 4.166000Adjusted R-squared 0.656479 S.D. dependent var 0.559289S.E. of regression 0.327803 Akaike info criterion 0.808155Sum squared resid 2.471459 Schwarz criterion 1.135101Log likelihood -5.122322 F-statistic 10.23666Durbin-Watson stat 1.948437 Prob(F-statistic) 0.000015

81

dependen. Pengujian dengan cara membandingkan antara F tabel

dengan F hitung. Mencari F tabel dengan kriteria =5%, df = n – k

(30 - 6 = 24). Dari tabel didapat nilai F tabel adalah 2,51. Dari

output EVIEWS pada lampiran dengan nilai F sebesar 10.23666.

Karena F hitung > F tabel maka Ho ditolak dan Ha diterima.

Besarnya signifikansi 0,000 yang artinya lebih kecil dari 0,05.

Berdasarkan atas hasil tersebut maka dapat disinpulkan bahwa

model tersebut baik dan dapat diterima.

4.3.2 Hasil Pngujian Uji t

Analisis uji-t digunakan untuk menguji apakah variabel

bebas secara parsial atau individual berpengaruh terhadap

keputusan pembelian. Dengan dilakukan uji-t ini akan dapat

diketahui apakah variabel persepsi harga, fasilitas, lokasi,

lingkungan, pendapatan dan harga subsitusi berhubungan terhadap

keputusan pembelian konsumen yang membeli dan tinggal di

perumahan Casa Grande Sleman (Tabel 4.14).

1. Uji t terhadap Persepsi Faktor Harga

Hipotesis yang digunakan

Ho : iβ ≤ 0; Persepsi Faktor Harga tidak berhubungan

terhadap Keputusan Pembelian

Ha : iβ >0; Persepsi Faktor Harga berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian

82

Dengan menggunakan α = 5%

t tabel = (α ; n-K)

= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

t hitung = 3.005

Untuk variabel Persepsi Faktor Harga diperoleh nilai t-

hitung sebesar 3,005, sedangkan nilai t-tabel dengan

derajat kebebasan 24 dan α =5% diperoleh nilai sebesar

1,711.

Berdasarkan perhitungan diketahui bahwa t hitung > t

tabel, maka Ha diterima dan Ho ditolak. Hal ini berarti

Persepsi Harga berhubungan terhadap Keputusan

Pembelian.

2. Uji t terhadap Persepsi Faktor Fasilitas


Ho : iβ ≤ 0; Persepsi Faktor Fasilitas tidak berhubungan


Ha : iβ > 0; Persepsi Faktor Fasilitas berhubungan




83

= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

t hitung = 3,845

Untuk variabel Persepsi Faktor Fasilitas diperoleh nilai t-

hitung sebesar 3,845, sedangkan nilai t-tabel dengan

derajat kebebasan 24 dan α =5% diperoleh nilai sebesar

1,711.

Berdasarkan perhitungan diketahui bahwa t hitung

> t tabel, maka Ha diterima dan Ho ditolak. Hal ini berarti

Fasilitas berhubungan terhadap Keputusan Pembelian.

3. Uji t terhadap Lokasi


Ho : iβ ≤ 0; Lokasi tidak berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian

Ha : iβ > 0; Lokasi berhubungan terhadap Keputusan

Pembelian



= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

84

t hitung = 2,883

Untuk variabel Lokasi diperoleh nilai t-hitung sebesar

3.005, sedangkan nilai t-tabel dengan derajat kebebasan 24

dan α =5% diperoleh nilai sebesar 1,711.



Lokasi berhubungan terhadap Keputusan Pembelian.

4. Uji t terhadap Lingkungan


Ho : iβ ≤ 0; Lingkungan tidak berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian

Ha : iβ > 0; Lingkungan berhubungan terhadap Keputusan

Pembelian



= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

t hitung = 2,335

Untuk variabel Lingkungan diperoleh nilai t-hitung sebesar

2,335, sedangkan nilai t-tabel dengan derajat kebebasan 24


85



Linkungan berhubungan terhadap Keputusan Pembelian.

5. Uji t terhadap Pendapatan


Ho : iβ ≤ 0; Pendapatan tidak berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian

Ha : iβ > 0; Pendapatan berhubungan terhadap Keputusan

Pembelian


t table = (α ; n-K)

= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

t hitung = 3,554

Untuk variabel Pendapatan diperoleh nilai t-hitung sebesar

3,554, sedangkan nilai t-tabel dengan derajat kebebasan 24




Pendapatan berhubungan terhadap Keputusan Pembelian.

6. Uji t terhadap Harga Substitusi


86

Ho : iβ ≤ 0; Persepsi Harga tidak berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian

Ha : iβ > 0; persepsi harga berhubungan terhadap

Keputusan Pembelian


t table = (α ; n-K)

= (0,05; 30-6)

= (0,05; 24)

= 1,711

t hitung = 2,022

Untuk variabel Harga Subsitusi diperoleh nilai t-hitung

sebesar 2,022, sedangkan nilai t-tabel dengan derajat

kebebasan 24 dan α =5% diperoleh nilai sebesar 1,711.



Harga Substitusi berhubungan terhadap Keputusan

Pembelian.

Tabel 4.12Hasil Uji t

Variabel t-hitung t-tabel Probabilitas

Persepsi Harga 3.005 1,711 0.0063

Fasilitas 3.845 1,711 0.0008

87

Lokasi 2.883 1,711 0.0084

Lingkungan 2.335 1,711 0.0286

Pendapatan 3.554 1,711 0.0017

Harga Substitusi 2.022 1,711 0.0549


4.3.3 Hasil Pngujian Uji Koefisien Determinasi (R2)

Koefisien determinasi digunakan untuk mengukur tingkat

hubungan antara variabel dependen dengan semua variabel

independen. Nilai R2 berkisar antara 0 sampai 1. dengan semakin

dekatnya R2 dengan 1 semakin tepat pula regresi untuk

menjelaskan variabel dependennya. Dari perhitungan diperoleh

hasil bahwa nilai R2 sebesar 0.727552 mengandung arti bahwa

seluruh variabel independen mampu menjelaskan variabel

dependen sebesar 73%, sedangkan sisanya sebesar 27% dijelaskan

oleh variabel lain diluar model regresi ini.

4.4 Hasil Pengujian Asumsi Klasik

4.4.1 Uji Multikolinearitas

Uji multikolineritas digunakan untuk menguji ada tidaknya

hubungan yang sempurna antar variabel-variabel independen.

Untuk mendeteksi ada tidaknya multikolinieritas dengan

meregresi setiap variabel penjelas dengan variabel penjelas

lainnya. Hasil regresi antara variabel-variabel bebas dengan

bantuan komputer adalah sebagai berikut:

88

Tabel 4.13Uji Multikolinieritas

89

Variabel Penjelas

R2 Variabel R2 KeseluruhanKeterangan

X1 dengan X2

0,2503 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX1 dengan X3

0,6027 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asVariabel Penjelas

R2 Variabel R2 KeseluruhanKeterangan

X1 dengan X4

0,0318 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX1 dengan X5

0,0150 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX1 dengan X6

0,0744 0.727Tidak ada

Multikolinierit

aX2 dengan X3

0,1902 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX2 dengan X4

0,2548 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX2 dengan X5

0,1284 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX2 dengan X6

0,0070 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX3 dengan X4

0,2237 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX3 dengan X5

0.1925 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX3 dengan X6

0.3084 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX4 dengan X5

0.0488 0.727Tidak ada

Multikolinierit

asX4 dengan X6

0.0625 0.727Tidak ada

Multikolinierit

90


Untuk mendeteksi ada tidaknya multikolinieritas antar satu

variabel dengan variabel yang lain digunakan pengujian dengan

membandingkan nilai R2 variabel dengan R2 keseluruhan. Bila R2

variabel < R2 keseluruhan berarti tidak terjadi multikolinieritas

antara variabel independen dan apabila R2 variabel > R2

keseluruhan maka terjadi multikolinieritas. Berdasarkan tabel di

atas dapat disimpulkan bahwa tidak ada multikolinieritas karena

R2 variabel < R2 keseluruhan.

4.4.2 Uji Heteroskedastisitas

Heteroskedastisitas muncul apabila kesalahan atau residual

dari model yang diamati tidak memiliki variasi yang konstan dari

variasi satu observasi ke observasi lainnya. Untuk mendeteksi ada

tidaknya heteroskedastisitas dalam penelitian ini dilakukan dengan

menggunakan uji white yang menyatakan jika nilai chi-square

hitung (χ2) < chi-square tabel (χ2) menunjukkan tidak adanya

heteroskedastisitas.

Dalam penelitian ini diperoleh nilai determinasi (R2)

sebesar 0.461790. Nilai chi-square hitung sebesar 13.85369

diperoleh dari informasi Obs* R-squared yaitu jumlah observasi

dikalikan dengan koefisien determinasi. Sedangkan nilai chi

91

square tabel (χ2) pada α = 5% dengan df sebesar 12 adalah

14,0671. Karena nilai chi-squares hitung (χ2) lebih kecil dari pada

nilai chi squares (χ2) tabel maka dapat disimpulkan bahwa dalam

model persamaan yang digunakan tidak terdapat gejala

heteroskedastisitas (Tabel 4.14).

Tabel 4.14

Hasil Uji Heteroskedastisitas dengan Metode White no cross terms

White Heteroskedasticity Test:

F-statistic 1.215513 Prob. F(12,17) 0.347395Obs*R-squared 13.85369 Prob. Chi-Square(12) 0.310149

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C -0.739273 1.031632 -0.716605 0.4833X1 -0.397720 0.454824 -0.874449 0.3941

X1^2 0.066720 0.070199 0.950434 0.3552X2 0.569030 0.385237 1.477089 0.1579

X2^2 -0.072702 0.052299 -1.390128 0.1824X3 0.118359 0.259307 0.456444 0.6538

X3^2 -0.019260 0.040928 -0.470583 0.6439X4 -0.506664 0.364741 -1.389107 0.1827

X4^2 0.079350 0.053874 1.472862 0.1591X5 0.172333 0.239492 0.719577 0.4816

X5^2 -0.028449 0.037757 -0.753460 0.4615X6 0.448975 0.393178 1.141914 0.2693

X6^2 -0.074832 0.063980 -1.169613 0.2583

R-squared 0.461790 Mean dependent var 0.082382Adjusted R-squared 0.081876 S.D. dependent var 0.226472S.E. of regression 0.217003 Akaike info criterion 0.080868Sum squared resid 0.800533 Schwarz criterion 0.688054Log likelihood 11.78698 F-statistic 1.215513Durbin-Watson stat 2.179746 Prob(F-statistic) 0.347395

92


4.4.3 Uji Autokorelasi

Autokorelasi dapat menyebabkan tidak tercapainya varian

yang minimum dan pengujian terhadap variabel signifikan

menjadi tidak berguna, karena itu untuk mengetahui ada tidaknya

gejala autokorelasi dapat dilihat dari hasil Durbin Watson test

(DW-test) dan dapat dilakukan pengujian. Nilai DW-test sebesar

1.948437

Keterangan:

n = 30

K = 6

α = 5% = 0.05

du = 0.99 ; 4-du = 3.01

dl = 1.93 ; 4-dl = 2.07

Berdasarkan hasil perhitungan dengan bantuan komputer

diperoleh nilai DW-test sebesar 1.948437. Nilai tersebut terletak

di daerah tidak ada autokorelasi positif maupun negatif. Sehingga

dapat ditarik kesimpulan tidak ada autokorelasi (Gambar 5.1).

Gambar 4.1 Grafik Hasil Uji Durbin Watson

93

Menolak Daerah ragu- Daerah ragu- Menolak Ho ragu ragu Ho

Autokorelasi Autokorelasi Positif Menerima Ho negatif

Tolak Ha

0 0.99 1.93 1.94 3.01 2.07 4


4.5 Interpretasi Hasil Analisis

Analisis ini menyatakan bahwa variabel-variabel penelitian yang

berhubungan dengan permintaan perumahan tipe cluster di Kabupaten

Sleman adalah Persepsi Harga, Fasilitas, Lokasi, Lingkungan,

Pendapatan, dan Harga Substitusi. Pengaruh variabel-variabel penelitian

tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Hipotesis pertama yaitu persepsi faktor harga berhubungan

dengan persepsi keputusan pembelian rumah pada perumahan tipe

cluster diterima. Hal ini dapat dilihat dari besarnya t hitung yang

lebih besar dari t tabel dan probabilitas yang signifikan. Hasil

penelitian menunjukkan hubungan antara harga dengan keputusan

pembelian yaitu makin tinggi harga suatu barang makan makin

sedikit permintaan terhadap barang tersebut.

2. Hipotesis kedua yaitu persepsi faktor fasilitas berhubungan


94



penelitian menunjukkan terdapat hubungan antara fasilitas dengan

keputusan pembelian yang berarti semakin lengkap fasilitas yang

ditawarkan semakin mendorong konsumen melakukan pembelian.

3. Hipotesis ketiga yaitu persepsi faktor lokasi berhubungan




penelitian menunjukkan bahwa letak perumahan tersebut atau

lokasi menjadi pertimbangan pembeli dalam membeli rumah.

4. Hipotesis keempat yaitu persepsi faktor lingkungan

berhubungan dengan persepsi keputusan pembelian rumah pada

perumahan tipe cluster diterima. Hal ini dapat dilihat dari besarnya

t hitung yang lebih besar dari t tabel dan probabilitas yang

signifikan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa kenyamanan dan

keamanan dalam lingkungan juga mempengaruhi pembeli dalam

menentukan pembelian rumah.

5. Hipotesis kelima yaitu persepsi faktor pendapatan


95



signifikan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa besar kecilnya

pendapatan seseorang berpengaruh kepada kemampuan daya beli

seseorang, termasuk dalam membeli rumah. Semakin tinggi

pendapatan semakin beragam pula keinginan konsumen.

6. Hipotesis keenam yaitu persepsi faktor harga substitusi




signifikan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa perilaku

konsumen dalam membeli rumah pasti membandingkan dengan

perumahan lain.

96

BAB V

KESIMPULAN DAN IMPLIKASI

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan uraian yang telah disusun pada bab-bab sebelumnya

dan sesuai dengan data-data yang diperoleh selama penelitian, maka dapat

diambil kesimpulan sebagai berikut :

Responden pada penelitian ini sudah memutuskan untuk membeli

rumah di perumahan Casa Grande Sleman, hal ini berarti responden sudah

memiliki niat dan tujuan untuk membeli rumah di perumahan Casa

Grande Sleman sehingga penelitian ini hanya melihat hubungan persepsi

harga, fasilitas, lokasi, lingkungan, pendapatan, dan harga substitusi

terhadap persepsi keputusan pembelian perumahan.

Secara parsial dan individual variabel persepsi harga berhubungan

dengan permintaan perumahan Casa Grande Sleman. Hubungan variabel

persepsi harga, fasilitas, lokasi, lingkungan, pendapatan, dan harga

substitusi terbukti signifikan terhadap persepsi keputusan pembelian

perumahan, dilihat dari hasil uji t yang menghasilkan uji statistik sebesar

dengan P value harga. karena P value lebih kecil dari α = 0,05 maka dapat

disimpulkan faktor harga,fasilitas, lokasi, lingkungan, pendapatan dan

harga substitusi berhubungan signifikan terhadap permintaan perumahan

di Casa Grande Sleman.

97

Hubungan keenam variabel tersebut terhadap persepsi keputusan

pembelian ini ternyata cukup besar, hal ini ditunjukkan dengan besarnya

angka koefisien adjusted determinasi yang tinggi yaitu 73% demikian

tingkat perubahan tingkat keputusan pembelian konsumen yang membeli

dan tinggal di perumahan Casa Grande Sleman dijelaskan oleh tingkat

perubahan persepsi harga, fasilitas, lokasi, lingkungan, pendapatan dan

harga subsitusi dan hanya 27 % sisanya berhubungan dengan faktor-faktor

lain yang tidak terdapat dalam model.

5.2 Keterbatasan

Setelah dilakukan analisis dan interpretasi penelitian ini memiliki

keterbatasan yaitu peneliti hanya memfokuskan penelitian ini pada faktor-

faktor permintaan yang bersifat mikro (khusus) yaitu meliputi lokasi,

harga, fasilitas, pendapatan, dan harga substitusi saja. Selain itu,

penggunaan metode skala likert hanya bisa melihat hubungan antar

variabel saja, sehingga tidak dapat melihat seberapa besar pengaruh

sesungguhnya antar masing-masing variabel.

5.3 Implikasi

Berdasarkan hasil penelitian ini, variabel persepsi harga, fasilitas,

lokasi, lingkungan, pendapatan dan harga subsitusi berhubungan terhadap

persepsi keputusan pembelian konsumen yang membeli dan tinggal di

perumahan Casa Grande Sleman. Berikut ini adalah beberapa saran yang

98

bisa dipertimbangkan dalam perkembangan perumahan Casa Grande

Sleman:

Variabel fasilitas adalah variabel yang mempunyai hubungan

paling besar dalam permintaan perumahan di Casa Grande Sleman.

Fasilitas seperti taman bermain, kolam renang, minimarket, clubhouse

tersebut dapat ditingkatkan dengan meningkatkan kualitas dan mutu

pelayanan dalam fasilitas perumahan yang bisa memberikan manfaat

lebih bagi pengguna fasilitas Casa Grande Sleman kepada penghuni Casa

Grande Sleman pada khususnya dan masyarakat umum pada umumnya.

Variabel pendapatan berhubungan terhadap keputusan pembelian

perumahan Casa Grande Sleman, upaya yang dapat dilakukan

pengembang adalah menawarkan produk perumahan sesuai dengan

pendapatan masyarakat kabupaten Sleman pada umumnya sehingga bisa

diterima dan terjangkau oleh lapisan masyarakat.

Variabel lokasi juga berhubungan terhadap keputusan pembelian

perumahan Casa Grande Sleman, Oleh karena itu perlu pertimbangan

dalam pemilihan lokasi yang strategis dan mudah dijangkau.

Variabel harga juga berhubungan terhadap keputusan pembelian

perumahan Casa Grande Sleman. Upaya yang dapat dilakukan untuk

meningkatkan keputusan pembelian pada perumahan Tamansari adalah

memberikan harga yang bersaing, memberikan kredit yang lunak dengan

tempo pembayaran lebih lama atau yang lainnya. Pemberian harga khusus

99

pada masa promosi dapat mempengaruhi keputusan pembelian perumahan

Casa Grande Sleman.

Variabel lingkungan juga berhubungan terhadap keputusan

pembelian perumahan Casa Grande Sleman. Pengembang perlu

menciptakan lingkungan yang kondusif dalam perumahan. Adanya

keamanan dan kegiatan-kegiatan dalam bersosialisasi dalam lingkungan

yang akan mempererat hubungan dari keluarga dalam perumahan.

Harga barang substitusi juga berhubungan terhadap keputusan

pembelian walaupun hubungan tersebut kecil. Upaya yang perlu

dilakukan oleh pengembang yaitu terus mencari perkembangan terbaru

dari perumahan-perumahan lainnya dari pesaing sehingga dapat bertahan

dalam usaha perumahan.

100

DAFTAR PUSTAKA

AIREA (2001), The Apprisal of Real Estate 12th edition, Chicago USA.

Appraisal Institute (1993), The Dictionary of Real Estate Appraisal. Illinois: Appraisal Institute.

Anonim, UU No. 4 tahun (1992), tentang Perumahan dan Permukiman.

Arsyad, Lincolin (1997), Ekonomi Mikro Ikhtisar Teori dan Soal Jawab, Edisi 2,BPFE, Yogyakarta.

Awang Firdaos (1997), “ Permintaan dan Penawaran Perumahan” Valuestate, Vol.007, Jakarta.

Awang Firdaos (2005), ” Analisis Pengaruh Jarak ke Jalan Lingkar Luar terhadap Nilai Jual Properti Perumahan di Kecamatan Depok Sleman Yogyakarta,” Jurnal Survey dan Penilaian, Vol. 001, Jakarta.

Augusty Ferdinand (2006), Metode Penelitian Manajeman, Pedoman Penelitianuntuk Penulisan Skripsi, Tesis dan Disertasi Ilmu Manajeman , Edisi 2, Badan Penerbit Universitas Diponegonro, Semarang.

Daljoeni, (1987). Geografi Kota dan Desa, Alumni, Bandung.

Doli Siregar (1999), Pemahaman Investasi dan Pasar Properti dalam ProsesPengambilan Keputusan, SGT-BI Research Division, Jakarta.

Edih Mulyadi (2005), ”Pengaruh Pertumbuhan Tenaga Kerja Sektor IndustriTerhadap Permintaan Perumahan Sederhana dan Sangat Sederhana di Kabupaten Bekasi,” Direktorat PBB dan BPHTB, Jakarta.

Engel, James F, Blackwell, Roger D and Miniard, Paul W (1994), PerilakuKonsumen Jilid I, Binarupa Aksara, Jakarta,

Gujarati, Damodar (1997), Ekonometrika Dasar. Jakarta. Erlangga. Terjemahan : Sumarno Zain.

Ismail, (2004). ”Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Jumlah Rumah yangdiminta di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta,” Jurnal Survey danPenilaian, Vol. 028, Jakarta.

Mudrajat Kuncoro (2001), Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan Ekonomi, UPP AMP YKPN, Yogyakarta.

101

Muara Nanga (2001), Makro Ekonomi-Teori, Masalah, dan Kebijakan. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada.

Pandju, (1999), Pengadaan Perumahan Perkotaan dengan Peran Serta Masyarakat Berpenghasilan Rendah, Alumni, Bandung.

Sukirno, Sadono (2003), Pengantar Teori Mikroekonomi, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.

Widarjono, Agus (2007), Ekonometrika Teori dan Aplikasi, Yogyakarta: Fakultas Ekonomi UII

Documents

Skripsi Bab 1 - Bab V