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Stadt Garching b. München
Lkr. München
Bebauungsplan Nr. 170 „Gewerbegebiet an der B 13“
Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München
Körperschaft des öffentlichen Rechts
Geschäftsstelle – Arnulfstraße 60, 3. OG,
80335 München
[email protected] www.pv-muenchen.de
Bearb.: Birgit Kastrup
Tel. +49 (0)89 53 98 02-76
Az.: 610-41/2-138
Umweltbericht Margarethe Waubke
Dipl. Ing. Landschaftsarchitektin
Stöberlstraße 33
80687 München
Plandatum 15.09.2015
Begründung
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Inhaltsverzeichnis
Teil A BEGRÜNDUNG ........................................................................................................ 3
1. Planungsrechtliche Voraussetzungen ......................................................................... 3
2. Anlass und Ziel des Bebauungsplan ........................................................................... 6
3. Lage, Größe und Beschaffenheit des Plangebietes .................................................... 6
5. Art der baulichen Nutzung ........................................................................................... 9
6. Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................... 10
7. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ............................................................ 11
8. Bauliche Gestaltung .................................................................................................. 11
9. Bodenordnende Maßnahmen.................................................................................... 12
10. Erschließung, ruhender Verkehr ............................................................................... 12
11. Technische Versorgung ............................................................................................ 14
12. Klimaanpassung / Klimaschutz ................................................................................. 15
13. Grünordnung ............................................................................................................. 15
14. Altlasten .................................................................................................................... 16
15. Immissionsschutz ...................................................................................................... 17
16. Denkmalschutz ......................................................................................................... 17
17. Flächenbilanz ............................................................................................................ 17
18. Kosten für die Stadt und zeitliche Realisierung ......................................................... 18
B UMWELTBERICHT MIT EINGRIFFS- / AUSGLEICHSREGELUNG ............................. 18
1. Vorbemerkungen zum Umweltbericht und zum Planungsvorhaben .......................... 18
2. Umweltprüfung des Vorhabens ................................................................................. 20
3. Bestandsaufnahme der Aspekte des Umweltschutzes (Ist-Zustand) einschließlich
Prognose bei Durchführung der Planung .................................................................. 21
4. Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) .......................................................... 23
5. Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen nach § 1a BauGB
naturschutzrechtliche Eingriffsregelung; Minimierungsmaßnahmen .......................... 25
6. Prognose, Planungsalternativen, Überwachung ........................................................ 26
7. Zusammenfassung Umweltbericht ............................................................................ 27
- 3 -
Teil A BEGRÜNDUNG
Der Bebauungsplan umfasst folgende Flurstücke: 1595/1 (Teilstück), 1595/6 (Teil-
stück), 1595/15, 1595/16, 1595/17, 1595/18, 1595/19, 1595/20, 1595/21, 1595/22
(Teilstück), 1595/23, 1595/24, 1595/25, 1595/26, 1595/27, 1595/28, 1595/29,
1595/30, 1595/31, 1596 (Teilstück), 1596/2, 1596/4 (Teilstück), 1596/5 (Teilstück),
1596/7 (Teilstück), 1596/8, 1596/9 (Teilstück) und 1596/10, alle Gemarkung Gar-
ching b. München.
1. Planungsrechtliche Voraussetzungen
Die Stadt Garching b. München hat am 26.07.2012 beschlossen, den Bebauungs-
plan 170 „Gewerbegebiet östlich der B 13“ aufzustellen. Der Geltungsbereich des
Planes in seiner jetzigen Abgrenzung wurde vom Stadtrat am 06.11.2014 beschlos-
sen.
Ziel des Bebauungsplans ist es, die ehemaligen Flächen des Mobilmachungsstütz-
punktes dauerhaft einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.
Die Stadt Garching besitzt einen wirksamen Flächennutzungsplan in der Fassung
vom 18.05.1979, genehmigt mit Genehmigungsbescheid vom 28.04.1980, zuletzt
geändert durch die48. Flächennutzungsplan-Änderung.
Im wirksamen Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans
im westlichen Teil als Sondergebiet und im östlichen Teil als sondergenutzte Fläche
dargestellt. Innerhalb der sondergenutzten Fläche ist im Norden Fläche für die
Forstwirtschaft, im Süden Fläche für Land- und Forstwirtschaft dargestellt. Eine
Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan wäre in diesem
Falle nicht gegeben.
Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan i.d.F.v. 18.05.1979
- 4 -
Ausschnitt aus dem Entwurf des Flächennutzungsplans i.d.F. vom 04.03.2015
Am 28.11.2013 hat der Stadtrat die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans be-
schlossen. Der Entwurf des neu aufzustellenden Flächennutzungsplans befindet
sich derzeit im Verfahren, die öffentliche Auslegung des Planentwurfs in der Fas-
sung vom 04.03.2015 ist abgeschlossen.
Im Planentwurf ist die Planungsabsicht der Stadt, den ehemals militärisch genutzten
Standort als Gewerbegebiet zu nutzen bereits erkennbar. Der Geltungsbereich ist
zum größten Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt. Lediglich ein kleiner, südli-
cher Teil des Geltungsbereichs liegt innerhalb von Flächen, die als Wald dargestellt
sind. Es handelt sich hierbei um den Bereich des Heizhauses, eine Anlage, die für
den Betrieb der gesamten Liegenschaft derzeit unabdingbar ist.
Nach dem derzeitigen Stand der Planungsarbeiten kann also angenommen werden,
dass der weitaus größte Teil des Geltungsbereichs aus den künftigen Darstellungen
des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird (§ 8 Abs. 3, Satz 2 BauGB). Sofern
die Fläche des Heizhauses nicht im Sinne der fehlenden Parzellenschärfe des Flä-
chennutzungsplans als ebenfalls dem Entwicklungsgebot genügend angesehen
werden, wird die Stadt die Fläche in den Entwurf des Flächennutzungsplans auf-
nehmen oder ggf. eine Flächennutzungsplan-Änderung durchführen.
Im FNP-Entwurf ist auch die wichtige Fuß- und Radwegeverbindung am südlichen
Rand des Plangebiets dargestellt.
Die Fläche liegt im Regionalen Grünzug Grüngürtel München-Nord / Heideflächen
und Trockenwälder München-Nord.
- 5 -
Ausschnitt aus dem Regionalplan, Karte 2 Siedlung und Versorgung, Arbeitskarte Verkehr, Siedlungswesen, Freiraum und Bodenschätze Stand Juni 2014
Regionale Grünzüge sollen
zur Verbesserung des Bioklimas und zur Sicherung eines ausreichenden Luft-
austausches
zur Gliederung der Siedlungsräume
zur Erholungsvorsorge in Siedlungsgebieten und siedlungsnahen Bereichen
dienen (Z 4.2.2).
Die regionalen Grünzüge sollen über die in bestehenden Flächennutzungsplänen
dargestellten Siedlungsgebiete hinaus nicht geschmälert und durch größere Infra-
strukturmaßnahmen nicht unterbrochen werden. Planungen und Maßnahmen in re-
gionalen Grünzügen sollen im Einzelfall möglich sein, soweit die jeweilige Funktion
nicht entgegensteht.“
Da es sich bei der vorliegenden Planung um eine bestandsorientierte Sicherung be-
stehender baulich genutzter Flächen handelt, ist davon auszugehen, dass durch das
Vorhaben die Funktionen des regionalen Grünzugs nicht weiter als bereits heute
schon beeinträchtigt werden, dass also die Planung den Funktionen des Grünzugs
nicht entgegensteht.
Planungsrechtlich ist das Gebiet heute als Außenbereich gem. § 35 zu beurteilen.
Der ehemalige Mobilmachungsstützpunkt Garching Hochbrück befindet sich seit
dem 01.03.2010 in der Verwaltung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BI-
mA) zur gewerblichen Nutzung. Die Übergabe erfolgte mit der Verwaltungsvereinba-
rung vom 04.05./17.05.2010. Zum Zeitpunkt der Übergabe befand sich das Grund-
stück noch in der Veraltung und Eigentum der Bundeswehr. Gemäß dem BImA Er-
richtungsgesetz wurden diese Grundstücke zum 01.01.2012 aufgrund gesetzlicher
Grundlage in das Eigentum der BImA überführt.
Belange der Innenentwicklung
Der Bebauungsplan wird dem Ziel des § 1a Abs. 2 BauGB, mit Grund und Boden
sparsam und schonend umzugehen, insofern gerecht, als durch die Planung die
Konversion einer ehemals militärischen Fläche vorbereitet wird. Zusätzliche Boden-
versiegelungen erfolgen nur in sehr geringem Maße durch den geplanten Fuß- und
Radweg.
- 6 -
2. Anlass und Ziel des Bebauungsplan
Die Stadt Garching b. München möchte die ehemaligen Flächen des Mobilma-
chungsstützpunktes dauerhaft einer gewerblichen Nutzung zuführen.
Der Standort, auf dem umfangreicher gut erhaltener Gebäudebestand vorhanden
ist, wird bereits heute interimsmäßig gewerblich genutzt. Die Nutzungsgenehmigun-
gen der Bestandsmieter sind jedoch befristet erteilt und laufen zum 31.12.2017 aus.
Eine Verlängerung ist nicht möglich.
Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der B 13, die Gebäudesubstanz sowie die
Gebäudestruktur hält die Stadt den Standort für eine sinnvolle Ergänzung der im
Stadtgebiet vorhandenen bzw. geplanten Gewerbestandorte. An diesem Standort
sind günstige Voraussetzungen für Betriebe mit hohen Flächenansprüchen bei
gleichzeitig geringer Wertschöpfung gegeben, die an anderer Stelle im Stadtgebiet
so nicht mehr vorhanden sind. Dies liegt u.a. auch an der fehlenden Wasser- und
Abwassererschließung zahlreicher Gebäude.
Ziel des Bebauungsplans ist es, die bestehende gewerbliche Nutzung, auch in ihrer
Nutzungstypik, innerhalb des Bestands dauerhaft zu ermöglichen. Eine Aufwertung
des Gebiets mit dem Ziel einer Nutzungsintensivierung bzw. Veränderung der Art
der ansässigen Betriebe in Richtung „hochwertiges Gewerbe“ ist nicht gewünscht.
Daher sieht die Stadt bewußt von einer Baurechtsmehrung ab, die möglicherweise
eine Umstrukturierung in Gang setzen könnte.
Der Verzicht auf Verdichtung trägt auch der Lage des Standorts Rechnung, die ge-
prägt ist durch
die Insellage fern des Hauptorts Garching in einem weitläufigen und großflächigen
Freiraum,
die Lage im Regionalen Grünzug,
die Nähe zum FFH-Gebiet (Fauna-Flora-Habitat) Nr. 7735-371 östlich der B13:
„Heideflächen und Lohwälder nördlich von München“
eine eher schlechte Anbindung an den ÖPNV (Bus),
Außerdem möchte die Stadt den westlichen Teilabschnitt einer Rad- und Fußwege-
verbindung planungsrechtlich sichern, die im Flächennutzungsplanentwurf der Stadt
dargestellt ist und von der B13 bis zum Schleißheimer Kanal südöstlich von Hoch-
brück verläuft. Die gesamte Verbindung soll sobald wie möglich hergestellt werden,
was allerdings an die Aufgabe des Standortübungsplatzes, der heute von der Bun-
deswehr für Übungs- und Ausbildungszwecke genutzt wird, geknüpft ist.
3. Lage, Größe und Beschaffenheit des Plangebietes
Das Plangebiet liegt im Westen des Stadtgebiets, unmittelbar an der Grenze zu
Oberschleißheim an der B 13.
Bedingt durch die vormals militärische Nutzung liegt es abseits bestehender Sied-
lungszusammenhänge in einem großflächigen Wald- und Heidegebiet. Vom Kern
des Gebiets aus beträgt die Entfernung zum Bürgerplatz im Zentrum Garchings rd.
3,4 km, zur U-Bahn-Haltestelle Garching-Hochbrück rd. 1,9 km und zur Kirche in
Hochbrück rd. 500 m Luftlinie.
- 7 -
Bauliche Nutzungen im Nahumfeld sind sämtlich militärischen Ursprungs und wer-
den auch heute noch militärisch genutzt. Dies sind:
das 1998 entstandene Zentrale Institut des Sanitätsdienstes der Bundeswehr
zwischen Plangebiet und B13
ehemalige Gebäude des Mobilmachungsstützpunktes im Süden, die heute zu
Übungszwecken von der Polizei genutzt werden,
Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 10,22 ha und ist nach Süden hin leicht abfal-
lend.
Im Westen wird es begrenzt durch die B 13 bzw. das Zentrale Institut des Sanitäts-
dienstes, im Süden von Konversionsflächen des ehemaligen MOB-Stützpunktes mit
altem Gebäudebestand, im Osten und Norden von offenen Wald- und Heidefluren.
Auf dem Gelände befindet sich umfangreicher Gebäudebestand, fast durchgängig
eingeschossig. Die neun Hallen am östlichen Rand des Gebiets sind gleichen Typs
in Bezug auf Material (Metall), Farbe (grün) und Kubatur (mit Ausnahme der Ge-
bäudelänge). Sie prägen die Gestalt des Geländes im Osten. Die westlich angren-
zenden Hallen sind in Ziegelbauweise errichtet. Auch sie weisen hinsichtlich Ge-
bäudebreiten und –höhen ähnliche Gestaltmerkmale auf. Das einzige zweigeschos-
sige Gebäude liegt im westlichen Einfahrtsbereich.
Die städtebauliche Struktur ist von einer orthogonalen Gebäudeanordnung geprägt,
die sich auch im Erschließungssystem wiederfindet.
Die Baudichte im Plangebiet ist niedrig und liegt bei einer GFZ von 0,21. Durch die
großen Freiflächen zwischen den Gebäuden in Kombination mit der niedrigen Ge-
bäudehöhe entsteht ein sehr aufgelockerter grüner Charakter, der durch die vor-
handenen Bäume und Gehölze noch unterstützt wird. Anderseits sind durch die um-
fangreichen Verkehrsflächen und die großen gepflasterten Flächen im Vorfeld der
Hallen große Teile des Geländes versiegelt.
Das Plangebiet im Luftbild (Quelle: Bayernviewer)
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Die Hallen im Osten Die Stellplatzanlage im Eingangsbereich
Blick von Norden ins Plangebiet Blick vom Heizhaus Richtung B13
Gebäudebestand im Plangebiet
Das gesamte Gelände befindet sich im Eigentum der BImA, die die Gebäude ver-
mietet. Die Mieter- bzw. Nutzungsstruktur ist heterogen und kleinteilig. Mit einer
Ausnahme nutzt ein Mieter zumeist nur eine Halle. Die nachfolgende Tabelle gibt
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einen Überblick über die derzeitige Gebäudenutzung und Auskunft über die Beheiz-
barkeit der Gebäude sowie die Erschließungssituation in Bezug auf einen Wasser-
und Abwasseranschluss.
Gebäude Nutzungszweck Heizung Wasser / Abwas-
seranschluss
Geb.00 Trafostation nein nein
Geb.01 Werkstatt nein ja
Geb.02 Werkstatt nein ja
Geb.05 Werkstatt nein nein
Halle1 Hausmeister ja ja
Halle2 Büro ja ja
Halle3 derz. unvermietet ja evtl. geplant
Halle4 derz. unvermietet ja evtl. geplant
Halle5 Prüfzentrum für Fahrzeugelektronik ja ja
Halle6 derz. unvermietet ja evtl. geplant
Halle7 derz. unvermietet ja nein
Halle8 Lagerung nein nein
Halle9 Lagerung / Abstellfläche nein nein
Halle10 Abstellfläche nein nein
Halle11 Abstellfläche nein nein
Halle12 Lagerung nein nein
Halte13 Lagerung nein nein
Halle14 Lagerung, Logistik nein nein
Halle15 Abstellfläche nein nein
Halle16 Lagerung, Abstellfläche nein nein
Halle17 Hausmeister ja ja
Halle18 Heizhaus ja ja Quelle: BIMA, 2015
5. Art der baulichen Nutzung
Die baulich genutzten Flächen sind gem. § 8 BauNVO als Gewerbegebiet (GE)
festgesetzt. Diese Nutzungsart entspricht sowohl der derzeitigen Nutzung, auf deren
dauerhafte Sicherung die Planung abzielt als auch der kommunalen Zielsetzung, die
im Entwurf des neuen Flächennutzungsplans zum Ausdruck kommt.
Einschränkungen in Bezug auf die Gebäudenutzung sind dem Vorhandensein von
Wasser- und Abwasseranschlüssen in den Bauten geschuldet. Gebäude ohne sol-
che Anschlüsse (Bauräume mit der Bezeichnung A). kommen nur für eine Lagernut-
zung in Frage, da Sozialeinrichtungen für Beschäftigte nicht dem Stand der Technik
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gemäß vorgehalten werden können.
Eine Beschränkung auf die Versorgungsnutzung betrifft die beiden Gebäude südlich
der südlichen Hauptzufahrt (Bauräume mit der Bezeichnung D), die heute als Tra-
fostation bzw. Heizhaus genutzt werden. Eine ‚normale‘ gewerbliche Nutzung ist für
diese Gebäude, die sich bereits außerhalb des durch den Erschließungsring be-
grenzten baulich genutzten Areals befinden, langfristig nicht gewünscht.
In Gebäuden mit Wasser- und Abwasseranschluss (Bauräume mit der Bezeichnung
B) werden nur geringe Einschränkungen der gewerblichen Nutzung getroffen. Die
zulässige Nutzung umfasst hier Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, öffentliche
Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Anlagen für Versor-
gungszwecke.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Tankstellen und Vergnügungsstätten sind im Plangebiet generell
unzulässig. In den drei erstgenannten Nutzungskategorien sowie bei den Vergnü-
gungsstätten begründet sich die Unzulässigkeit vor allem in der Lage abseits der
Siedlungsgebiete Garchings und dem fehlenden Anschluss an den Schienenver-
kehr. Tankstellen werden aufgrund der Situierung in einem sensiblen Landschafts-
raum für unverträglich gehalten. Die Unzulässigkeit der Anlagen für kirchliche, kultu-
relle, soziale und gesundheitliche Zwecke begründet sich in der Tatsache, dass der
Gebietscharakter des Gewerbegebiets im Allgemeinen und die ortsferne Lage im
Besonderen als nicht geeignet für derartige Anlagen betrachtet wird.
Die Stadt Garching b. München folgt in der räumlichen Verteilung von Einzelhan-
delsbetrieben den Empfehlungen des Einzelhandelskonzepts, das Standorte wie
den vorliegenden für Einzelhandelsnutzungen ausschließt. Gleichwohl will sich die
Stadt den Fällen nicht verschließen, in denen etwa in einem im Wesentlichen als
Lagerhaus genutzten Gebäude Verkaufsflächen in untergeordneter Größenordnung
entstehen sollen. Solche dem Hauptnutzungszweck untergeordnete Verkaufsflä-
chen sind daher zulässig.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter, die es im Gebiet heute nicht gibt, sollen auch künftig nicht zulässig
sein.
6. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die maximal zulässige Grundfläche, die
maximale Wandhöhe sowie die maximale Firsthöhe festgelegt.
Da eine Grundflächenmehrung aufgrund der Standortvoraussetzungen nicht ge-
meindliche Zielsetzung ist, entsprechen die festgesetzten Grundflächen den Grund-
flächen des vorhandenen Gebäudebestands. Dies gilt auch für die festgesetzten
Wand- und Firsthöhen. Durch die bestandsorientierten Festsetzungen vergrößern
sich die Grund- und Geschoßflächen gegenüber der bestehenden Situation nicht.
Mit der Kombination von festgesetzter überbaubarer Grundstücksfläche (Bauraum),
maximaler Grundfläche und maximaler Wand- und Firsthöhe werden die Baukörper-
kubaturen und die Höhenentwicklung im Plangebiet definiert. Die Prägung des Ge-
ländes durch die vorhandenen ein- bis zweigeschossigen Gebäude mit den flach
- 11 -
geneigten Dächern wird damit gesichert. Wegen Gebäudehöhen, die unterhalb der
Baumgrenze liegen, fügt sich die Bebauung auch gut in die Umgebung ein, negative
Fernwirkungen in dem landschaftlich geprägten Umfeld sind nicht zu befürchten.
Dass die bestehenden Bauten in ihrer Kubatur auch nachfragegerecht sind, zeigen
der hohe Vermietungsstand und der Wunsch der Mieter nach dauerhaft gesicherten
Mietverhältnissen.
Die höchstzulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit
ihren Zufahrten sowie von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO überschritten
werden. Das Maß der Überschreitung ist für die einzelnen Grundstücke im Plange-
biet jeweils einzeln berechnet, da der Grundstückszuschnitt und somit das Maß der
Überbauung und Überschreitung sehr unterschiedlich ist. Auch für die hier festge-
setzten Werte gilt der Grundsatz der Bestandssicherung. Weitere Versiegelungen
sollen vor allem auf Grund der hohen Bedeutung der zwischen den Gebäuden lie-
genden Freiflächen vermieden werden.
7. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Den bestehenden Gebäuden entsprechend ist im Gebiet besondere Bauweise fest-
gesetzt. Eine Gebäudelänge von mehr als 50 m ist zulässig und wird von der Mehr-
heit der Gebäude auch ausgeschöpft.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen festgelegt. Zur Sicherung
der städtebaulichen Konfiguration orientieren sich die Baugrenzen eng an den Be-
standsbauten.
8. Bauliche Gestaltung
Die Festsetzungen zur baulichen Gestaltung sind Ausdruck des Gestaltungswillens
der Stadt Garching b. München. Sie dienen der Wahrung eines geordneten und an-
sprechenden Gesamteindrucks des Gebiets. Die Gestaltungsfestsetzungen bilden
einen Rahmen, der den Anforderungen des öffentlichen Wohls Rechnung trägt,
gleichzeitig aber die Anforderungen der Eigentümerin wie auch der Nutzer berück-
sichtigt.
Die Festsetzungen beziehen sich vornehmlich auf die Gestalt der Gebäude und re-
geln die Gestaltanforderungen in Bezug auf: Dächer, Fassaden und Werbeanlagen
sowie die Freiflächen betreffend: Einfriedungen.
Da die vorhandene Gebietsprägung durch flachgeneigte Dächer beibehalten werden
soll, ist die Dachneigung auf maximal 25° begrenzt. Da bei dieser Dachneigung
Dachaufbauten wie Gauben oder Zwerchgiebel nicht gestaltverträglich in die Ge-
bäude integriert werden können, sind diese nicht zulässig. Dies gilt auch für Dach-
einschnitte.
Um Blendwirkungen zu vermeiden und das zurückhaltende Erscheinungsbild der
Gebäude zu sichern, sind für die Fassaden stark reflektierende Materialien ebenso
wenig zulässig wie grelle Materialen. Der Materialkanon für die zulässigen Fassa-
denmaterialien sieht Putz, Holz und Metall vor, was dem Bestand entspricht und ge-
eignet ist, auch künftig im Gebiet eine gewisse Gestalthomogenität zu wahren.
- 12 -
Regelungsbedarf sieht die Stadt zudem für Werbeanlagen, die heute im Gebiet
noch fast nicht vorhanden sind, jedoch möglicherweise gewünscht werden, wenn für
die Mieter Planungssicherheit besteht. Hier ist ein Kompromiss zwischen den Nutze-
rinteressen und aus dem Standort resultierenden Anforderungen an solche Anlagen
nötig. Aufgrund der naturschutzfachlichen Wertigkeit der Umgebung sollen von
Werbeanlagen keine Störwirkungen, z.B. für Tiere ausgehen. Daher ist Lichtwer-
bung unzulässig. Gleichermaßen sollen keine störenden Fernwirkungen im Land-
schaftsraum entstehen, weshalb die Werbeanlagen nur im Bereich des Erdge-
schosses zugelassen werden.
Außerdem werden zur Vermeidung nachteiliger Wirkungen auf das Landschaftsbild
die Höhe von Einfriedungen (max. 2 m) sowie die Materialien (Stahlgitterzaun mit
senkrechter Lattung und Maschendrahtzaun) geregelt.
9. Bodenordnende Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich.
10. Erschließung, ruhender Verkehr
Individualverkehr
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt über das bestehende Straßennetz
– hier die B 13 (Ingolstädter Straße), die 2010 einen DTV-Wert von 25.550 KFZ
aufwies. Über diese Straße besteht auch der Anschluss an das überörtliche Haupt-
straßennetz.
Von der B13 aus führen zwei Zufahrten in das Plangebiet, jeweils eine am Nord-
und Südrand des Geländes. Zur Einfahrt in das Gelände sind auf der B 13 an bei-
den Zufahrten Linksabbiegespuren vorhanden. An der nördlichen Zufahrt gibt es zu-
sätzlich eine Rechtsabbiegespur. Die Einmündungsbereiche sind nicht signalge-
steuert. Verkehrliche Probleme, etwa Rückstaus oder gehäuftes Auftreten von Un-
fällen, sind nicht bekannt.
Die innere Erschließung des Geländes erfolgt über das vorhandene interne Straßen
und Wegenetz, das sich im Eigentum der BImA befindet. Zusätzliche Verkehrsflä-
chen für den motorisierten Individualverkehr sind nicht vorgesehen.
Die westlichen Straßenteile werden jeweils bis zum zweiten Absperrtor als öffentli-
che Verkehrsflächen festgesetzt. Die Straße kann auch in diesen Teilen im Eigen-
tum der BImA verbleiben, jedoch ist wegen der Erschließung weiterer nördlich und
südlich angrenzender Nutzungen (z.B. geplanter Sportplatz im Norden) eine öffentli-
che Widmung erforderlich (Hinweis im Plan: Eigentümerweg).
Das übrige interne Straßennetz östlich der Tore ist bestandsbezogen als private
Verkehrsfläche festgesetzt. Durch diese Festsetzung behält die Eigentümerin die
Möglichkeit das Gelände, wie heute, abschließbar zu halten.
Das private Straßennetz ist insgesamt sehr umfangreich, viele Gebäude sind mehr-
fach erschlossen. Jedoch sind einzelne Straßen in ihrer Breite so schmal, dass ein
Begegnungsverkehr von LKW nicht möglich wäre. Dies ist weitgehend unproblema-
- 13 -
tisch, da befestigte Flächen im Vorfeld der Hallen mit überfahren werden können.
Um dies planungsrechtlich zu sichern, ist in den Fällen, wo die Verkehrsfläche
selbst zu schmal ist, festgesetzt, dass auf den angrenzenden sehr großzügig di-
mensionierten Stellplatzflächen ein Streifen von mindestens 2,5 m parallel zur priva-
ten Verkehrsfläche von Einbauten oder Stellplätzen frei zu halten ist.
Öffentlicher Personennahverkehr
Die Entfernung vom Plangebiet zur U-Bahn-Haltestelle „Garching-Hochbrück“ liegt
zwischen rd. 1,7 und 2,3 km. Von einer ausreichenden fußläufigen Erreichbarkeit
kann somit nicht mehr gesprochen werden.
Ein Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr besteht über die Buslinie
294, mit der Haltestelle „Hochbrücker Alm“ an der B 13 in Höhe der nördlichen Bau-
gebietszufahrt. Die Linie 294 stellt die Anbindung an die U-Bahn-Haltestelle „Am
Hart“ in der LH München und an die U-Bahn-Haltestelle „Garching-Hochbrück“ her,
die Fahrtzeit beträgt im ersten Fall rd. 15 Minuten, im zweiten Fall rd. 7 Minuten. Die
Linie verkehrt in der HVZ etwa im 20-Minuten-Takt, in den übrigen Zeiten sowie am
Samstag nur im Stundentakt. Sonntags verkehrt die Linie nicht.
Damit ist im Vergleich zu anderen Gewerbestandorten in Garching die Anbindung
an den öffentlichen Nahverkehr eher unterdurchschnittlich.
Radverkehr
Im Flächennutzungsplanentwurf der Stadt ist eine ostwest-gerichtete Fuß- und
Radwegeverbindung am südlichen Rand des Gewerbegebiets dargestellt, die nach
Osten weiterläuft und südöstlich von Hochbrück auf den Schleißheimer Kanal trifft.
Den westlichen Teilabschnitt dieser Rad- und Fußwegeverbindung setzt der Bebau-
ungsplan innerhalb seines Geltungsbereichs fest. Dies kann als erster Schritt zur
späteren Verwirklichung der gesamten Verbindung betrachtet werden, die allerdings
erst dann möglich ist, wenn der Standortübungsplatz, der heute von der Bundes-
wehr für Übungs- und Ausbildungszwecke genutzt wird, einmal aufgegeben würde.
Die Verkehrsfläche der südlichen Zufahrt ist um die geplante Wegebreite von 3 m
verbreitert, östlich des Heizhauses verläuft der Fuß- und Radweg außerhalb des
bestehenden Zauns und von diesem durch einen 2 m breiten Grünstreifen getrennt,
bis zum östlichen Ende des Gewerbegebiets.
Eine alternative, durchgängige Führung entlang bzw. auf der südlichen internen
Gewerbestraße wurde auf Anregung der Flächeneignerin verworfen, da die perma-
nente öffentliche Zugänglichkeit des Fuß-/Radweges, die sichergestellt sein muss,
in Konflikt steht zum Wunsch der Mieter nach Verschließen des Geländes in den
Nachtstunden.
Der Fuß-/Radweg dient auch der verkehrlichen Erschließung des Gewerbegebiets
selbst. Ein weiterer Radweg im Umfeld befindet sich entlang der B 13.
Ruhender Verkehr
Die Stellplatzsatzung der Stadt Garching b. München trifft außer für Läden und Ver-
kaufsflächen keine Regelungen für gewerbliche Nutzungen. Zieht man hilfsweise die
- 14 -
Werte der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStVO) heran, so sind herzustellen
für
Büro- und Verwaltungsräume allgemein
1 Stellplatz je 40 m² NF
Handwerks- und Industriebetriebe 1 Stellplatz je 70 m² NF oder je 3 Be-
schäftigte
Lagerräume, -plätze, Ausstellungs-, Ver-
kaufsplätze
1 Stellplatz je 100 m² NF oder je 3
Beschäftigte
Kraftfahrzeugwerkstätten 6 Stellplätze je Wartungs- oder Repa-
raturstand
Da sich vor den Gebäuden großflächige befestigte Bereiche befinden, die als Stell-
platzflächen festgesetzt sind, können die Stellplatzanforderungen der GaStVO im
Baugebiet erfüllt werden, zumal sich im Eingangsbereich an der Nordzufahrt noch
eine Sammelstellplatzanlage für Besucher mit rd. 34 Stellplätzen befindet.
Da die bereits befestigten Flächen zum Stellplatznachweis ausreichen, sind Stell-
plätze außerhalb der Bauräume und der für Stellplätze festgesetzten Flächen unzu-
lässig.
Für die gemäß gemeindlicher Stellplatzsatzung herzustellenden Fahrradstellplätze
sind keine speziellen Flächen festgesetzt.
11. Technische Versorgung
Die Wasserversorgung im Gebiet erfolgt durch die Stadtwerke München GmbH.
Die Abwasserbeseitigung erfolgt im Trennsystem über die Garchinger Kläranlage.
Da durch den Bebauungsplan keine zusätzlichen Nutzflächen geschaffen werden,
fallen zusätzliche Abwassermengen nicht an, Änderungen an der Kapazitätsauslas-
tung der Anlage sind somit nicht zu erwarten.
Niederschlagswasser soll aufgrund der Bedeutung für die Grundwasserneubildung
und die Vermeidung von Hochwasserspitzen auf dem Grundstück dezentral versi-
ckert werden.
Die Gebäude im östlichen Teil des Geländes sind nicht an das Wasser- und Abwas-
sernetz angeschlossen, sie sind auch nicht beheizbar. Für drei Gebäude (Hallen 3,
4 und 6, siehe Kap. 3) wird der Anschluss an das Wasser- und Abwassernetz erwo-
gen.
Die Stromversorgung erfolgt durch das Leitungsnetz der E.ON AG, die Wärmever-
sorgung durch die gebietsinterne Heizzentrale mit Nahwärme. Die lokale Fernwär-
meversorgung sowie die Stromverteilung werden derzeit noch mit dem Nachbar-
grundstück der ZInstSanBw der Bundeswehr geteilt.
- 15 -
12. Klimaanpassung / Klimaschutz
Maßnahmen zur Anpassung an
den Klimawandel
Berücksichtigung
Hitzebelastung
(z.B. Baumaterialien, Topografie,
Bebauungsstruktur, vorherrschende
Wetterlagen, Freiflächen ohne Emis-
sionen, Gewässer, Grünflächen mit
niedriger Vegetation, an Hitze ange-
passte Fahrbahnbeläge)
Erhalten der Freiflächen sowie der
Gehölzbestände, dadurch Vermeiden
der Aufheizung von Gebäuden und
versiegelten Flächen durch Verschat-
tung und Erhalt einer hohen Verduns-
tung und Luftfeuchtigkeit
Keine zusätzliche Versiegelung mit
Ausnahme des geplanten Fuß- und
Radwegs
Extreme Niederschläge
(z.B. Versiegelung, Kapazität der
Infrastruktur, Retentionsflächen,
Anpassung der Kanalisation, Siche-
rung privater und öffentlicher Ge-
bäude, Beseitigung von Abflusshin-
dernissen, Bodenschutz, Hochwas-
serschutz)
Erhalten der Freiflächen und dadurch
Minimierung des Abflusses von Re-
genwasser aus dem Gebiet
Maßnahmen, die dem Klimawan-
del entgegen wirken (Klima-
schutz)
Berücksichtigung
Energieeinsparung/ Nutzung regene-
rativer Energien
(z.B. Wärmedämmung, Nutzung
erneuerbarer Energien, installierbare
erneuerbare Energieanlagen, An-
schluss an Fernwärmenetz, Verbes-
serung der Verkehrssituation, An-
bindung an ÖPNV, Radwegenetz,
Strahlungsbilanz: Reflexion und
Absorption)
Überwiegende West-Ost-Ausrichtung
der Gebäude und Festsetzung günsti-
ger Dachformen, dadurch Erhalt der
Voraussetzungen für die Nutzung von
Solarenergie
Vermeidung von CO2 Emissionen
durch MIV und Förderung der CO2
Bindung
(z.B. Treibhausgase, Verbrennungs-
prozesse in privaten Haushalten,
Industrie, Verkehr, CO2 neutrale
Materialien)
Förderung der CO2-Bindung durch
Erhalt von Gehölzen, keine gegenseiti-
ge Verschattung von Gebäuden,
dadurch Möglichkeit der Erzielung von
natürlichen Wärmegewinnen
13. Grünordnung
Grundlegende Zielsetzung der Grünordnung ist der Erhalt sämtlicher Bäume, Wild-
gehölzpflanzungen und Freiflächen. Der Bestand wurde mit Hilfe des Luftbildes und
einer Begehung erhoben. Auf ein Aufmaß der Bäume wurde verzichtet, da es zu
keinem wesentlichen Eingriff (außer der Neuversiegelung durch den Fuß- und Rad-
weg) kommt. Bei dominanten, ortsbildprägenden Bäumen wurde der Stammumfang
gemessen; bei den übrigen Bäumen wurde der Stammumfang geschätzt und stich-
- 16 -
probenartig die Schätzung geprüft. Ein Plan zur Bestandsaufnahme der Bäume /
Gehölze / Freiflächen ist als Anlage 1 im Anhang enthalten.
Aufgrund der Nähe zum FFH-Gebiet wurde besonderes Augenmerk auf das Poten-
tial an Salbei-Glatthaferwiesen gelegt: hier wurden sog. Kernbereiche bestimmt. Auf
diesen Flächen ist die Pflege in optimierter Weise (im Vergleich zur bisherigen Pfle-
ge) festgelegt worden. Insgesamt handelt es sich um rund 1,4 ha Wiesenflächen
(reine Wiesenflächen ohne Gehölzbereiche). Diese Bereiche sind im naturschutz-
fachlichen Sinn entsprechend entwicklungsfähig und können somit einen Lebens-
raum für Schmetterlinge, Heuschrecken, Bienen / Wildbienen / Hummeln und Amei-
sen (Hautflügler) bieten.
Der Grünflächenanteil ist insgesamt 4,7 ha groß.
Der Eingriff durch die Anlage bzw. Sicherung des Fuß- und Radweges wird durch
die Aufwertung von artenarmen Wiesen im Nordwesten ausgeglichen.
14. Altlasten
Das Plangebiet ist Teil des seit etwa 1913 genutzten und ca. 66 ha großen Untersu-
chungsgebiets „Bw-Lager und Mob-Stützpunkt Hochbrück“, das unter der Nr.
W8042.00 „Heeresmuna Schleißheim/Munitionsausgabestelle Garching Hoch-
brück“ beim BStMLU als Rüstungsaltlastverdachtsstandort erfasst ist.
Das Staatliche Bauamt Freising beauftragte daher am 29.01.2009 die Industrieanla-
gen-Betriebsgesellschaft mbH (IABG) in Ottobrunn mit der Durchführung der Altlas-
tenuntersuchung Phase IIa (Orientierende Untersuchung) für das „Ehem. Bw-Lager
und den Mob-Stützpunkt Hochbrück“ und angrenzende Flächen.
Das Gutachten vom 31.07.2009 und 31.08.2010 (Zeichen IABG – TA62 0997 01-06,
ANR 340 3599 00) ist als Anlage 3 Bestandteil der Begründung.
Ziel dieser Untersuchung war es u.a., die ausgewiesenen Kontaminationsverdachts-
flächen (KVF) auf dem 66 ha großen Areal hinsichtlich der nutzungsbedingten
(hauptsächlich durch die militärische Nutzung) Kontaminationen zu beproben, die
Proben zu analysieren und die Ergebnisse zu bewerten, um
den Altlastenverdacht zu verifizieren oder auszuräumen und
die Grundlage für den weiteren Handlungsbedarf (Gefährdungsabschätzung –
Detailuntersuchung) oder für die Entlassung aus dem Altlastenverdacht zu
schaffen.
In der Orientierenden Untersuchung (Phase IIa) wurden drei Verdachtsflächen un-
tersucht, die innerhalb oder teilweise innerhalb des Geltungsbereichs des Bebau-
ungsplans liegen:
KVF 3 Munitionsfertigung W8042-00-V004/2
KVF 4 Munitionsfertigung W8042-00-V004/3
KVF 9 Gleisanlage (etwa 1918 bis 1980)
In seiner Zusammenfassung und Gesamtbeurteilung kommt die IABG zu folgendem
Ergebnis:
- 17 -
… „Von den 26 Verdachtsflächen aus der Historischen Erkundung hat sich nach der
Durchführung der Phase IIa auf Grund der unauffälligen Analysenergebnisse für die
zwölf KVF Nr. 1, 2, 3, 7, 10, 11, 12, 13, 16, 20, 21 und 26 der Kontaminationsver-
dacht nicht bestätigt. Weiterer Handlungs- oder Untersuchungsbedarf wird für diese
Flächen nicht gesehen.
Ebenfalls kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht für die sieben KVF Nr. 4, 6, 8,
9, 14, 17 und 22, wobei hier jedoch eine Neubewertung der Flächen bei Nutzungs-
änderung sowie aus abfallrechtlicher Sicht vorsorglich die fachtechnische Überwa-
chung des Bodenabtrags und die analytische Untersuchung (LAGA-Analytik) des
Aushubmaterials zu empfehlen sind.
…
Bei keiner der kontaminationsverdächtigen Flächen wurde der Bedarf einer Sofort-
maßnahme festgestellt, da keine akute Gefährdung von Schutzgütern, wie mensch-
liche Gesundheit, Grundwasser und Oberflächengewässer, Boden oder Eigentum
Dritter vorliegt. Die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes ist augenscheinlich nicht
beeinträchtigt.“ (IABG 2009/2010, S. 113).
Aufgrund der Untersuchungsergebnisse sind nunmehr lediglich die Flächen 4 und 9
als Verdachtsflächen im Bebauungsplan dargestellt. Die Zahl der Verdachtsflächen
ist damit deutlich geringer als die aus der Historischen Recherche stammenden
Verdachtsflächen, die im gültigen Flächennutzungsplan sowie im aktuellen Flächen-
nutzungsplanentwurf gekennzeichnet sind.
15. Immissionsschutz
Aufgrund der Lage abseits lärmempfindlicher Nutzungen im Sinne des Bun-
desimmissionsschutzgesetzes (die nächstgelegene Wohnbebauung in Hochbrück
ist ca. 320 m Luftlinie entfernt) ist davon auszugehen, dass Immissionskonflikte
durch die gewerbliche Nutzung mit schutzbedürftigen Nutzungen in der Nachbar-
schaft nicht zu erwarten sind.
Aufgrund des vergleichsweise geringen Schutzanspruchs der gewerblichen Nutzung
vor Lärmimmissionen werden gleichermaßen Einschränkungen durch eine Ver-
kehrslärmbelastung von der B 13 nicht vermutet.
16. Denkmalschutz
Im Plangebiet und dessen Umfeld liegen keine Erkenntnisse über Bodendenkmäler
vor.
Das nächstgelegene Baudenkmal ist der Schleißheimer Kanal in rd. 300 m Entfer-
nung vom Baugebiet. Eine Beeinträchtigung dieses Denkmals hoher Bedeutung ist
nicht zu besorgen.
17. Flächenbilanz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst etwa 102.270 qm. Davon sind
im Einzelnen
- 18 -
Gewerbegebiet: rd. 42.924 qm
Öffentliche Verkehrsflächen: rd. 4.174 qm
Private Verkehrsflächen rd. 14.767 qm
Private Grünflächen: rd. 39.406 qm
Verkehrsgrün: 999 qm
18. Kosten für die Stadt und zeitliche Realisierung
Kosten für die Stadt entstehen durch die Herstellung des öffentlichen Fuß-
/Radwegs. Weitere Kosten fallen nicht an.
Eine Realisierung der öffentlichen wie auch der privaten Baumaßnahmen ist in den
nächsten Jahren zu erwarten.
B UMWELTBERICHT MIT EINGRIFFS- / AUSGLEICHSREGELUNG
1. Vorbemerkungen zum Umweltbericht und zum Planungsvorhaben
Der vorliegende Umweltbericht enthält Angaben zu Schutzgütern und zu umweltre-
levanten Belangen, die von der Planung berührt werden. Die Bestandserhebung
hierzu wurde im April, Mai und Juli 2015 durchgeführt. Falls erforderlich wird der
Umweltbericht im weiteren Verfahren jeweils nach Kenntnisstand ergänzt und fort-
geschrieben. Ein Scoping-Termin fand nicht statt.
Kurzdarstellung des Planungsinhalts und der Planungsziele
Art des Gebiets
(Inhalt, Art und Umfang)
Gewerbegebiet (GE) nach § 8 BauNVO
Art der Bebauung (Ziele,
Festsetzungen) Die höchst zulässige Nutzung orientiert sich am Bestand. Es werden
Lagerhäuser (A), Gewerbetriebe aller Art (Lagerhäuser, öffentliche
Betreibe, Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude, Anlagen für
sportliche Zwecke = B) sowie ein Lagerplatz (C) und Versorgungsein-
richtungen (D) festgesetzt.
Die höchst zulässige Grundfläche richtet sich nach dem Bestand; dar-
über hinaus wird nichts zusätzlich festgelegt.
Erschließung Die Verkehrserschließung erfolgt von Norden und Süden über die B 13;
und dann intern über die innere vorhandene Erschließung
Flächenbedarf rund 10,2 ha, davon Grünflächen insgesamt 4,7 ha - vorwiegend private
Grünflächen (3,8 ha mit Ausgleichsflächen), zu begrünender Grund-
stücksanteil mit 0,5 ha ,und untergeordnete das Straßenbegleitgrün mit
0,1 ha.
Fachziele des Umweltschutzes und Art der Berücksichtigung
Die zu beachtenden Ziele des Umweltschutzes ergeben sich aus den einschlägigen
Fachgesetzen (Naturschutzgesetz, Wassergesetz, Immissionsschutzgesetz, Wald-
gesetz usw.), aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern und dem Regional-
plan München sowie weiteren Fachplanungen (Biotopkartierung, Arten- und Bio-
topschutzprogramm usw.). Ferner sind der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan
der Stadt Garching und der hierin integrierte Landschaftsplan zu beachten. Die Auf-
stellung des Flächennutzungsplanes ist in Arbeit, darin ist der gegenständliche Pla-
nungsbereich als Gewerbegebiet dargestellt. Eine parallel durchzuführende Flä-
chennutzungsplanänderung erübrigt sich.
- 19 -
Auszug aus dem Regionalplan München Karte 3 Landschaft und Erholung
Lage im regionalen Grünzug (linke Darstellung) und in Angrenzung an das landschaftliche Vorbehalts-
gebiet (rechte Darstellung).
Für das Landschaftliche Vorbehaltsgebiet gelten folgende Zielaussagen:
Im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet kommt den Belangen des Naturschutzes und
der Landschaftspflege besonderes Gewicht zu. In den landschaftlichen Vorbehalts-
gebieten soll die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes gesichert oder wiederher-
gestellt, die Eigenart des Landschaftsbildes bewahrt und die Erholungseignung der
Landschaft erhalten oder verbessert werden.
Den landschaftlichen Vorbehaltsgebieten fällt vor allem die Aufgabe zu, die ökologi-
sche Stabilität in der Region nachhaltig zu sichern und eine schnelle Regeneration
der durch die verschiedensten Nutzungsansprüche belasteten Kulturlandschaft zu
ermöglichen. Sie sind ökologische Ausgleichsräume und als Lebensräume standort-
typischer Tiere und Pflanzen deren Rückzugs- und Regenerationsräume. Darüber
hinaus dienen diese Gebiete in besonderem Maße dazu, das Naturerlebnis des
Menschen zu erhöhen und die Verbundenheit mit der Natur zu fördern.
Siedlungstätigkeit, Bebauung und bauliche Infrastrukturen sollen sich in den land-
schaftlichen Vorbehaltsgebieten nach den hier besonders bedeutsamen Belangen
des Naturschutzes und der Landschaftspflege richten.
Zum Regionalen Grünzug macht der Regionalplan unter Teil B - Fachliche Ziele fol-
gende Aussagen:
B II Siedlungswesen Z 4.2.2: „Regionale Grünzüge sollen
- zur Verbesserung des Bioklimas und zur Sicherung eines ausreichenden Luft-
austausches
- zur Gliederung der Siedlungsräume
- zur Erholungsvorsorge in Siedlungsgebieten und siedlungsnahen Bereichen
dienen.
Die regionalen Grünzüge sollen über die in bestehenden Flächennutzungsplänen
dargestellten Siedlungsgebiete hinaus nicht geschmälert und durch größere Infra-
strukturmaßnahmen nicht unterbrochen werden. Planungen und Maßnahmen in re-
gionalen Grünzügen sollen im Einzelfall möglich sein, soweit die jeweilige Funktion
…. (siehe oben) nicht entgegensteht.“
- 20 -
2. Umweltprüfung des Vorhabens
Vorgehensweise bei der Durchführung der Umweltprüfung
Allgemeine
Datengrundlagen
Regionalplan München und Landesentwicklungsprogramm
derzeit gültiger Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan
aktuelles Luftbild
Gebietsbezogene
Grundlagen
Eigene Bestandsbesichtigung im April / Mai und Juli 2015
Bebauungsplan mit grünordnerischen Aussagen vom 15.09.2015
Schwierigkeiten
und fehlende
Erkenntnisse
Es fanden keine Sonderkartierungen oder ergänzende Gutachten statt.
Vorprüfung Schutzgebiete
Merkmal Betroffenheit
ja / nein
erhebliche
Auswirkungen
Anmerkung
Regionalplan: Lage am Rande des
landschaftlichen Vorbehaltsgebietes und
im regionalen Grünzug
ja --
FFH-Gebiet (Fauna-Flora-Habitat)
Nr. 7735-371 östlich der B13: Heideflä-
chen und Lohwälder nördlich von Mün-
chen
nein -- FFH-Verträglichkeit
prüfen
SPA Gebiet (Vogelschutzrichtlinie) nein -- keine
Naturschutzgebiete nein -- keine
Naturdenkmale nein -- keine
Landschaftsschutzgebiete:
Nr. 00436.001 Münchner Norden im
Bereich der Gemeinden Garching bei
München, Ober- und Unterschleißheim
westlich der B 13
nein -- 230 m entfernt im
Westen; vorhandene
Trennwirkung und
Vorbelastung der B 13
geschützte Landschaftsbestandteile nein -- keine
geschützte Biotope
7735-0059: künstlich angelegtes Biotop
an der Nordspitzte des ehem. StOÜbPl
Oberschleißheim.
7735-0061: Altgrasfluren am Nordeck
des StOÜbPl. Oberschleißheim
7735-0062
nein nein rd. 30 m entfernt im
Osten gelegen und rd.
85 m im Süden gele-
gen
Überschwemmungsgebiete nein -- keine
Wasserschutzgebiete nein -- keine
sonstige Schutzausweisungen: festge-
setzte Ausgleichsflächen
nein -- keine
Denkmalschutz / Bodendenkmäler nein -- keine
- 21 -
Luftbild mit amtlich kartierten Biotopenmit LSG (links) und FFH-Gebiet (rot)
Quelle: FIS-Natur, Bayerisches Landesamt für Umwelt
3. Bestandsaufnahme der Aspekte des Umweltschutzes (Ist-Zustand) einschließ-
lich Prognose bei Durchführung der Planung
Die Bestandsaufnahme der Aspekte des Umweltschutzes zum Zeitpunkt der Auf-
stellung des Bebauungsplans entspricht einer mehrmaligen Aufnahme vor Ort im
April, Mai und Juni 2015. Die Flächen lassen sich folgendermaßen charakterisieren:
Ehemaliger Bundeswehrstandort; versiegelte innere Erschließungsflächen und Hal-
lenvorplätze (Asphalt, Beton-Verbundstein); Wiesen (derzeit mehrmalige Mahd mit
Mulchen) und Wildgehölzpflanzungen, Einzelbäume und Baumgruppen.
A
B
B B
B
A A
- 22 -
Die Wildgehölze sind grundsätzlich aus folgenden heimischen Arten in unterschied-
licher Zusammensetzung angepflanzt worden: Schlehe, Liguster, Weißdorn, Hart-
riegel, Schneeball, Wildrosen, Heckenkirsche, Felsenbirne, Weiden, Sanddorn (sehr
wenig). Dazu kommt in Teilen eine Eschen-Sukzession, teilweise auch Feldahorn.
Auch die Baumartenzusammensetzung besteht vorwiegend aus heimischen und
standortgerecht Arten wie Eiche, Kiefer Hainbuche, Vogel-Kirsche, Spitzahorn.
Pappeln und Weiden (nicht typisch für den Standort).
In dem rot markierten Bereich befinden sich Kastanien und Eichen-Altbäume mit ei-
nem Stammumfang bis zu 230 cm. In manchen Teilen stehen Ortsbild-bedeutende
Kiefern in enger Gruppe zusammen. Die mit "B" gekennzeichneten Wiesenbereiche
sind aufgrund ihrer Artenzusammensetzung als Salbei-Glatthaferwiesen anzuspre-
chen. Zeigerart ist vor allem der Wiesen-Salbei (Salvia pratensis). Die Flächen wer-
den derzeit mehrmals gemäht, das Mähgut bleibt als Mulch liegen. Die Wiesenflä-
chen in den Bereichen "A" sind als artenarme intensiv gepflegte Bereiche ohne die
Zeigerpflanze Wiesensalbei zu bezeichnen. Die Artenvielfalt ist wesentlich geringer.
Beschreibung und Bewertung des
Umweltzustandes
Bemerkungen zu den Veränderungen, die sich für die
einzelnen Schutzgüter ergeben mit Minimierungsmaß-
nahmen
Schutzgut Tiere, Pflanzen und ihre Lebensräume einschließlich Biotoptypen / Lebensräume
Versiegelte Flächen durch Straßen und
Gebäude; Wildgehölzpflanzungen;
mehrschürige Intensivwiesen; mehr-
schürige Wiesen mit vorhandenem
Potential der Salbei-Glatthaferwiesen;
alter bedeutender Baumbestand. Viel-
fältiger Lebensraum für Vögel, Insekten
und Schmetterlingen.
Außer dem F + R-Weg kommt es zu
keiner zusätzlichen Versiegelung.
Insgesamt mittlere biotische Vielfalt
geringe, bei den versiegelten Flächen
geringe biotische Vielfalt
Der vorhandene Bestand an Freiflächen / Wiesen, Wildge-
hölzen und Bäumen wird durch entsprechende Festsetzun-
gen erhalten und optimiert (Pflege Salbei-Glatthaferwiesen).
Die bisher zeitlich begrenzte Nutzungsmöglichkeit wird jetzt
dauerhaft festgesetzt als Gewerbegebiet. Der gesicherte
F+R-Weg führt zwangsläufig nach Osten weiter (FFH-Gebiet
/ Biotope).
Minimierungsmaßnahmen:
Grünordnerische Festsetzungen zum Erhalt der Bäume,
Sträucher und Wiesenflächen.
Als Ausgleichsmaßnahme für die zusätzliche Versiegelung
(F+R-Weg) werden vorhandene Wiesenflächen ökologisch
aufgewertete (Erhöhung der Artenvielfalt).
Schutzgut Boden / Geologie
Grundsätzlich: Ackerpararendzina aus
carbonatreichem Schotter: flachgrün-
dig, sandig-schluffiger Schotterboden
auf hoch- bis spätglazialen Terrassen-
und Schotterflächen; Durchlässigkeit =
hoch; keine Staunässe; geringer Sorp-
tionskapazität und geringem Filterver-
mögen.
Durch Versiegelung überprägter Bo-
den.
Es kommt zu keiner Bodenveränderung (außer der zusätzli-
chen Versiegelung durch den F+R-Weg), da der Bestand an
versiegelten Flächen und vorhandenen Freiflächen festge-
setzt wird.
Minimierungsmaßnahmen:
Grünordnerische Festsetzungen zum Erhalt der Bäume,
Sträucher und Wiesenflächen.
Als Ausgleichsmaßnahme für die zusätzliche Versiegelung
(F+R-Weg) werden vorhandene Wiesenflächen ökologisch
aufgewertete (Erhöhung der Artenvielfalt).
Schutzgut Wasser
Es sind keine Fließgewässer, Quellen
oder Wasserschutzgebiete betroffen;
Versiegelte und nicht versiegelte Flä-
chen mit mittlere Bedeutung für den
Naturhaushalt.
Die Regenwasserversickerung wird nur durch die Versiege-
lung des F+R-Weges zusätzlich beeinträchtigt; es ist von
geringfügigen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu
rechnen.
Minimierungsmaßnahmen:
Grünordnerische Festsetzungen zum Erhalt der Bäume,
Sträucher und Wiesenflächen / Mahdregime.
- 23 -
Schutzgut Klima / Lufthygiene
Bereits vorhandene Versiegelung -
außer dem F+R-Weg keine zusätzliche
Versiegelung.
Die bisher zeitlich begrenzte Nutzungsmöglichkeit wird jetzt
dauerhaft festgesetzt als Gewerbegebiet.
Minimierungsmaßnahmen:
Bereitstellung eines Teiles der Ausgleichsflächen im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes. Festsetzung des Frei-
flächenbestandes.
Schutzgut Landschaftsbild / Ortsbild und Erholung
Die bedeutenden Baumgruppen und
alle bisherigen Freiflächen werden als
zu erhaltend festgesetzt. Durch die
bestehende Einzäunung ist keine
Erholungsnutzung möglich.
Mittlere Bedeutung für das Land-
schaftsbild und die Erholungseignung
Dadurch, dass sich die Stadt Garching eine F+R-
Wegeverbindung im Süden sichert, wird eine West-Ost -
Radwegeverbindung ermöglicht, die Weiterführung ist be-
reits auf der Flächennutzungsplanebene geregelt.
Bei Beachtung der Minimierungsmaßnahmen ist von gerin-
gen Umweltwirkungen auszugehen.
Minimierungsmaßnahmen:
--
Schutzgut Menschen (Lärm)
Im Westen in 285 m Entfernung befin-
det sich die B 13.
Vorläufig sind keine Lärmschutzgutachten beauftragt.
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Keine erkennbar oder bekannt --
4. Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP)
Methodisches Vorgehen und Begriffsabgrenzungen der nachfolgenden Untersu-
chung stützen sich auf die mit Schreiben der Obersten Baubehörde vom 24.03.2011
Az. IID2-4022.2-001/05 eingeführten "Fachlichen Hinweise zur Aufstellung der An-
gaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP)".
Zum Schutz wild lebender Tier- und Pflanzenarten vor Beeinträchtigungen durch
den Menschen sind auf gemeinschaftsrechtlicher und nationaler Ebene verschiede-
ne Rechtsvorschriften erlassen worden. Entsprechend der aktuellen nationalen
Rechtslage nach der Novelle des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) wird im
artenschutzrechtlichen Fachbeitrag geklärt, ob:
Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 in Verbindung mit Abs. 5
BNatSchG für die europarechtlich geschützten Arten erfüllt werden.
Sofern dies der Fall ist, die naturschutzfachlichen Voraussetzungen zur Er-
teilung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG erfüllt werden.
Im Folgenden wird daher im Einzelnen geprüft, ob eine Erfüllung folgender Verbots-
tatbestände besteht:
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG: Verbot der Nachstellung, des Fanges, der Ver-
letzung und der Tötung besonders geschützter Tiere und der Entnahme, Be-
schädigung oder Zerstörung ihrer Entwicklungsformen.
§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG: Verbot der erheblichen Störung wild lebender
Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten wäh-
rend der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- oder Wande-
rungszeiten. Eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich der Erhaltungszu-
- 24 -
stand der lokalen Population durch die Störung verschlechtert.
§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG: Verbot der Entnahme, Beschädigung oder Zer-
störung der Fortpflanzungs- und Ruhestätten besonders geschützter Tierar-
ten.
Da es sich bei dem Bauvorhaben um einen zulässigen Eingriff handelt, erfolgt die
Prüfung der Erfüllung von Verbotstatbeständen dabei entsprechend der gesetzli-
chen Vorgaben unter Berücksichtigung von § 44 Abs. 5 BNatSchG: Demnach liegt
ein Verstoß nach Abs. 1 Nr. 3 und im Hinblick auf damit verbundene unvermeidbare
Beeinträchtigungen wild lebender Tiere auch gegen das Verbot des Absatzes 1 Nr.
1 nicht vor, soweit die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben be-
troffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin
erfüllt wird.
Sind ein oder mehrere Verbote erfüllt, wird in der saP ausschließlich geprüft, ob die
naturschutzfachlichen Voraussetzungen für Erteilung einer Ausnahme nach § 45
Abs. 7 BNatSchG vorliegen. Demnach ist aus naturschutzfachlicher Sicht eine Aus-
nahme nur möglich, wenn
Keine zumutbaren Alternativen bestehen
und der günstige Erhaltungszustand (EHZ) der Populationen der betroffenen
Arten gem. Anhang IV FFH-RL gewahrt bleibt bzw. für Arten, die sich aktuell
in einem ungünstigen EHZ befinden, wenigstens nicht nachhaltig verschlech-
tert wird,
bzw. sich der EHZ der (lokalen) Population der betroffenen Vogelart nicht
verschlechtert.
Prüfung eventueller Lebensstätten geschützter Arten sowie Gebietscharakter zur
Ermittlung des zu prüfenden Artenspektrums:
Wildgehölzflächen, Einzelbäume, Baumgruppen: Lebensraum für Vögel und
Fledermäuse
Freiflächen: mehrschürige Wiesen, teilweise Intensiv-Wiesen, teilweise mit
Arten der Salbei-Glatthaferwiesen - jedoch durch die mehrschürige Mulch-
mahd ist der Lebensraumtyp in seiner natürlichen Entwicklung am Zurück-
gehen. Lebensraum v.a. für Schmetterlinge, Insekten, Heuschrecken, Amei-
sen
versiegelte Flächen (durch Asphalt, Betonstein und Gebäude)
angrenzend FFH-Gebiet, amtlich kartierte Biotope
Baubedingte Wirkfaktoren
Versiegelung durch die Sicherung einer Fuß- und Radwegeverbindung im
Süden des Plangebietes; noch ungeklärte Weiterführung nach Osten (Rich-
tung FFH-Gebiet / Biotopflächen).
Intensivierung und dadurch vor allem dauerhafte Einrichtung der gewerbli-
chen Nutzung
Vorkehrungen zur Vermeidung und Verminderung
Rodungsmaßnahmen für die Anlage des F+R-Weges außerhalb der Brutsaison
- 25 -
(Mitte / Ende September bis Ende Februar). Der gleiche Zeitraum gilt auch für
allgemeine Gehölzschnittmaßnahmen.
Bestand und Betroffenheit der Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie
Die überschlägige Abschichtung der „Tabellen zur Ermittlung des zu prüfenden Ar-
tenspektrums“ des LfU ergibt, dass das Vorkommen folgender Arten nicht mit 100%
Sicherheit ausgeschlossen werden kann. Konkrete Artnachweise sind jedoch nicht
vorhanden:
- Gehölzbewohnende Vögel
- höhlenbewohnende Fledermäuse
- an Gebäude gebundenen Fledermäuse
- Insekten / Schmetterlinge auf den Freiflächen
Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG
Unter Berücksichtigung der angenommenen Größe und Stabilität der Populationen
der Arten im betroffenen Naturraum und natürlichen Verbreitungsgebiet, der Ver-
meidungsmaßnahmen kann angenommen werden, dass die Populationen dieser Ar-
ten auch trotz der Realisierung des Vorhabens weiterhin ohne Beeinträchtigung in
einem günstigen Erhaltungszustand erhalten werden können. Eine Befreiung gem. §
67 BNatSchG ist nicht erforderlich.
Bestand und Betroffenheit weiterer streng geschützter Arten, die keinen ge-
meinschaftlichen Schutzstatus aufweisen
Streng geschützte Tier- und Pflanzenarten nach der Bundesartenschutzverordnung,
die nicht im Anhang der FFH-Richtlinie enthalten sind, sind aufgrund ihrer allgemei-
nen bayernweiten Verbreitung und ihrer Lebensraumansprüche im Planungsgebiet
eventuell anzutreffen. Allerdings erfolgt in die Freiflächen kein Eingriff; durch die
festgesetzten Pflegemaßnahmen werden rd. 1,4 ha Salbei-Glatthaferwiesen opti-
miert.
Aufgrund der im Bebauungsplan festgesetzten Minimierungsmaßnahmen erscheint
es bereits ohne weitere eingehende Untersuchungen sichergestellt, dass sich die
Lebensraumausstattung nach Durchführung der Maßnahme nicht verschlechtert.
Wesentlich hierfür ist die Durchführung der festgesetzten Mahd auf den Salbei-
Glatthaferwiesen.
Für die Tier- und Pflanzenarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sowie europäi-
schen Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie und Arten nach Bundesar-
tenschutzverordnung sind die Verbotsbestände nach § 44 BNatSchG Abs. 1 nicht
erfüllt. Demnach ist keine Befreiung nach § 67 BNatSchG erforderlich. Das Projekt
ist aus der Sicht des speziellen Artenschutzes zulässig.
5. Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen nach § 1a BauGB
naturschutzrechtliche Eingriffsregelung; Minimierungsmaßnahmen
Die Abarbeitung der Behandlung der Eingriffs- / Ausgleichsregelung erfolgt in An-
lehnung an den "Leitfaden" (Ergänzte Fassung) – Eingriffsregelung in der Bauleit-
- 26 -
planung, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium für Landesentwick-
lung und Umweltfragen, München im Januar 2003.
Geltungsbereich: 102.270 m2
Grünflächen gesamt 47.142 m2
davon Grünflächen mit Pflanzbindung (Erhalt), bestehend aus 39.210 m2
- Salbei-Glatthaferweise mit Gehölzen 17.671 m2
- Wiesen / Wildgehölzpflanzung 20.013 m2
- zu entwickelnde Ausgleichsflächen 1.526 m2
Straßenbegleitgrün 999 m2
Eingriffsschwere: = Typ A, hoher Versiegelungsgrad (Fuß- und Radwegmit
Randflächen).
Bewertung des Ausgangszustandes:
Nutzung und Zustand
Auswirkung auf die Schutzgüter
Festlegung des Ausgleichsfaktors / Eingriffsintensität
Fläche qm
Aus-gleichs-umfang
qm
Wiesenfläche mit
einzelnen Kiefern
Eingriff in den Wasser-
haushalt / Bodenversiege-
lung
Minimierung:
Straßenbegleitgrün
Gebiet mit mittlerer
Bedeutung für den
Naturhaushalt und
das Landschaftsbild:
Kategorie II Oberer
Wert: 0,8 – 1,0
Faktor 1,0
1.526
1.526
Umfang der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen in qm 1.526
Maßnahmen zur Verringerung von Beeinträchtigung:
Erhalt des gesamten Grünbestandes, bestehend aus
- Bäumen
- Wildgehölzpflanzungen und
- Wiesenflächen.
Bereitstellung der Ausgleichsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Ausgleichsdurchführung
Die ermittelten Ausgleichsflächen in Höhe von 1.526 m2 werden innerhalb des Gel-
tungsbereiches im Nordwesten zur Verfügung gestellt: die bisherigen artenarmen
Wiesenbereiche werden mit autochthonem Saatgut "geimpft" und wie die Salbei-
Glatthaferwiesen gepflegt. Die Entwicklung der Flächen ist entsprechend im 2., 3.
und 5. Jahr zu prüfen und die Pflegemaßnahmen entsprechend in Absprache mit
der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen und anzupassen.
6. Prognose, Planungsalternativen, Überwachung
Prognose der Umweltentwicklung bei Nichtdurchführung der Planung sowie deren
Bewertung
- 27 -
Grundsätzlich sind auf den Flächen / in den Hallen derzeit nur militärische Nutzun-
gen zulässig. Zurzeit ist als Übergangslösung eine gewerbliche Nutzung bis 2017
zeitlich befristet. An der Umweltsituation würde sich bei Nichtdurchführung der Pla-
nung kurzfristig nichts ändern; die Freiflächen würden wie bisher gepflegt werden,
wobei man wenig Einfluss auf die Pflege der Salbei-Glatthaferwiesen nehmen könn-
te.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
Eine Prüfung alternativer Planungs- oder Standortmöglichkeiten erübrigt sich, da es
sich aufgrund der vorhandenen Infrastruktur und des Gebäudebestandes anbietet,
diesen Standort einer gewerblichen Nutzung zuzuführen bei gleichzeitiger Zielset-
zung den Freiflächenbestand im Gesamten zu erhalten.
Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen
Mit erheblichen Umweltauswirkungen ist nicht zu rechnen. Geplante Maßnahmen
zur allgemeinen Überwachung sind somit nicht notwendig. Die Durchführung der
Flächen zum Ausgleich sowie Ausführungen aufgrund Pflanzbindungen (Erhalt Ein-
und Durchgrünung / Landschaftsbild) sind Inhalt der allgemeinen Vollzugskontrolle
von Bebauungsplänen. Allerdings ist die Pflege / Mahd der Salbei-Glatthaferwiesen
im Zuge von Monitoringauflagen zu überprüfen, um die FFH-Verträglichkeit zu ge-
währleisten.
7. Zusammenfassung Umweltbericht
Durch die Festsetzung des Gebietes als Gewerbegebiet kommt es zu einer inhaltli-
chen Umnutzung; der Bestand an Wiesen, Bäumen und Wildgehölzpflanzungen
wird als zu erhaltend festgesetzt.
Der Fuß- und Radweg im Süden stellt einen Eingriff dar, der durch Maßnahmen in-
nerhalb des Geltungsbereiches ausgeglichen wird. Hierzu wird eine artenarme Wie-
se in eine extensive, artenreiche Wiese umgewandelt; Zusätzlich wird festgelegt,
dass im Gebiet eine Fläche von insgesamt 1,4 ha als Salbei-Glatthaferwiese in op-
timierter Weise gepflegt wird.
Die Übersicht fasst die Risikoabschätzung für die einzelnen Schutzgüter unter Be-
rücksichtigung der Maßnahmen zur Minimierung (Erhalt der Freiflächen, Bäume und
Wildgehölzpflanzungen = Schutzgut Tiere und Pflanzen) und zum Ausgleich zu-
sammen: Dabei zeigt sich, dass bei Umsetzung der Maßnahmen zur Minimierung
und zum Ausgleich nur mit geringen / keinen Umweltauswirkungen zu rechnen ist.
Schutzgut baubedingte
Auswirkungen
Betriebsbedingte
Auswirkungen
Zusammenfassung
Tiere und Pflanzen gering gering gering
Boden gering gering gering
Wasser gering gering gering
Klima gering gering gering
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Landschaftsbild gering mittel gering
Menschen /Lärm gering gering gering
Mensch / Erholung gering gering gering
Kultur / Sachgüter keine keine keine
Stadt: Garching b. München, den ................................................... ............................................................................. (Dietmar Gruchmann, Erster Bürgermeister) Anlagen
1. Bestandsaufnahme Bäume / Gehölze / Freiflächen (Original-Maßstab 1 : 1.000)
2. Plan M = 1 : 1.000 Grünordnung und Eingriffsregelung
3. Industrieanlagen-Betriebsgesellschaft mbH, Orientierende Untersuchung, Ehem. Bw-
Lager und Mob-Stützpunkt Hochbrück, Bericht zur Phase IIa, Untersuchung der Verdachts-
flächen, Ottobrunn, Juli 2009 und August 2010