İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ … · İstanbul İlİ baŞakŞehİr İlÇesİ kayabaŞi mahallesİ kayaŞehİr merkez avm 236 baĞimsiz bÖlÜm deĞerleme

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ KAYAŞEHİR MERKEZ AVM

236 BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel :(216) 474 03 44 Faks :(216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–12.11– 171 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ KAYAŞEHİR MERKEZ AVM 236 BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 28.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8

MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE

İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11-12

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ 35.571.704,50 TL

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

81.096.525,40 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ

135.781.359,58 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE

DÜŞEN DEĞER 47.983.494,81 TL


2



İÇİNDEKİLER

RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su ................................................................................................................... 5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER .................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri ....................................................................................................... 8

Kayabaşı 533 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı ............................................................................................ 8

Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ................................................................................................................ 9

Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................11

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................12

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 12

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................12

İstanbul İli ..................................................................................................................................................12

Başakşehir İlçesi .........................................................................................................................................13

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................14

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................14

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................14

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 15

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................15


3



Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................15

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 16

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................16

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................16

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................16

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................17

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................17

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 18

Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................18

Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması ....................................................................................................18

4 ve 5 Yıldızlı Otellerin Ortalama Geceleme Fiyatları ....................................................................................19

Arsa Değeri ....................................................................................................................................................19

Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ............................................................................................19

Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................19

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................23

Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) .................................................................23

Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri ........................24

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................30

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................31

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 32

İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR .................................................................................. 33

VAZİYET VE KAT PLANLARI .................................................................................................................. 40


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

28.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAKKONUT – 12.11 – 171

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde Merkez

Kayaşehir Projesi Kapsamında 174 Adet Dükkan, 60 Adet Ofis, 1 Adet Sinema ve 1 Adet Otel

Bloğunun Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik,

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve

kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul

Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Burak BARAN, Şehir ve Bölge Plancısı Büşra

BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz

Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol

edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı

Mahallesinde bulunan Merkez Kaya Şehir Projesi Kapsamında 174 Adet Dükkan, 60 Adet Ofis, 1

Adet Sinema ve 1 Adet Otel Bloğunun SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı

altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti

ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 28.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 536 ada 3 parsel

numarasıyla kayıtlı olup toplam yüzölçümü 24.532,21 m² dir.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu’nda (O-3) Avrupa yönünde ilerlenirken

Atatürk Havalimanı bağlantısı geçildikten sonra sağdaki yan yola girilir. O-3 Kuzey Yanyolu

boyunca yaklaşık 4.5 km ilerledikten sonra yine sağ tarafta yer alan Osmanlı Caddesi ve devamı

olan Ahmet Yesevi Caddesi’nin sonuna dek takribi 3.3 km gidilerek, yine bu caddenin

karşısındaki Çimen Sokak’a girilir. Bu sokak da 1.5 km kadar takip edilerek değerlemeye konu

gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.

İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; O-3 Avrupa Otoyoluna yaklaşık 5 km,

Atatürk Havalimanına 15 km, Boğaziçi Köprüsü’ne takribi 30 km ve Fatih Sultan Mehmet

Köprüsüne 37 km mesafede bulunmaktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri

Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde 23.11.2011 saat 09:50 de yapılan incelemeye göre;

2.2.1 Kayabaşı 533 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İSTANBUL Ada 533

İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 3

Mahalle KAYABAŞI MAH. Yüzölçümü 24.532,21 m²

Cilt/Sayfa 103/10144 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. – TAM

Tarih ve Yevmiye No 31.12.2010/13431

Edinme Sebebi TÜZEL KİŞİLİKTEN ÜNVAN DEĞİŞİKLİĞİ

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR.

Şerh YOKTUR.

Rehin YOKTUR.

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.

Beyan

27.03.2007 Tarih ve 3661 Yevmiye no ile “KAMU HİZMETİNE AYRILAN YERLER İLE MELİYE BAKANLIĞINCA DEĞİŞİK İHTİYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSİZ OLARAK HAZİNEYE İADE EDİLECEKTİR” Beyanı Bulunmaktadır.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İmar uygulaması sonucu oluşmuş parseldir.


9



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu alanlar İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 533 ada, 3 parsel

numarasıyla kayıtlıdır.

K


10



K


11



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırma neticesinde 533 ada 3

parsele ilişkin üst ölçekli planın 1/5000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Nazım İmar Planı, uygulama

planının ise 1/1000 ölçekli 25.02.2010 tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama İmar Planı;

Değerleme konusu gayrimenkul mevcut planda;

E: 1.50, Hmaks: Serbest Olmak üzere “Ticaret Alanı”nda Kalmaktadır.


12



2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu toplam 236 adet bağımsız bölümün bulunduğu blokların, ruhsat tarihleri ve

numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait ruhsatlar rapor eklerinde

sunulmuştur.

Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat No

A 28.10.2010 00396

B 28.10.2010 00397

C 28.10.2010 00398

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve

Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan

Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi

topraklarıyla çevrilidir.

İstanbul İli


13



5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri,

Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,

Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi

olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Başakşehir İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen

5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında

Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar,

doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu

alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi

2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir.

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


14



3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların çevresinde TOKİ Kayabaşı 1. Etap Konutları, KİPTAŞ

Başakşehir Konutları, Rumelililer Sitesi ve Tekstil İşçileri Konut Yapı Kooperatifi gibi Toplu Konut

alanlarının olduğu görülmüştür. O-3 Avrupa Otoyoluna ve Atatürk Havalimanına yakın konumlu

olan gayrimenkulün yakın çevresinde Hikmet Uluğbey İlköğretim Okulu, Mahmut Şevket Zırh

İlköğretim Okulu, Resneli İtfaiye Müfrezesi ve Atatürk Olimpiyat Stadı gibi donatı alanları

mevcuttur. Gayrimenkule ulaşım güneyinde bulunan O-3 Avrupa Otoyolu ve D-100 üzerinden

sağlanabilmektedir.

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Zemininde yapılan incelemede değerlemeye konu projenin inşaatına başlandığı tespit edilmiştir.

Merkez Kayaşehir projesi bünyesinde 63.000 m2 kapalı, 36.720 m2 kiralanabilir alanda 172

mağaza-işyeri, 8 salonlu sinema, Merkez Kayaşehir Business işyeri bloğu ve uluslar arası oteller

zinciri Hilton Worldwide markası olan 144 yataklı Hampton by Hilton oteli yer almaktadır. Proje

kapsamın tasarlanıp yapımına başlanan AVM, Ticaret ve Otel Bloklarının inşaatı % 55

seviyesinde olup devam etmektedir.

İşlevi Blok Toplam İnşaat Alanı

Yapı Sınıfı Ada/Parsel Toplam

Kat Sayısı

Bağımsız Bölüm Sayısı

DÜKKAN A 44.094,15 4A 533/3 5 173

OTEL B 10.004,32 4C 533/3 8 1

DÜKKAN C 8.581,41 4A 533/3 8 82

3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin üst ölçekli planı 1/5000 ölçekli 02.07.2009 Kayabaşı Nazım

İmar Planı olup, 533 ada 3 parsel 1/1000 ölçekli 25.02.2010 tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama

İmar Planında “Konut Alanı + Ticaret Alanı” olarak planlanmıştır.


15



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Atatürk Havalimanına yakın olması,

Gayrimenkullerin hızla gelişen bir bölgede bulunuyor olması,

Toplu Konut yapılaşmalarıyla sanayi sitelerinin yoğun olduğu bir bölgede olması,

Atatürk Olimpiyat Stadyumuna yakın olması,

Gayrimenkullerin plan fonksiyonlarında ticaret ve rekreasyon alanı olarak belirlenmiş olması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

Bölgeye ulaşım sorununun olması,

Bölgede yapılaşmanın yeni olması sebebiyle sosyal donatı alanlarının az olması,


16



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir


17



gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için

yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile

piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi

kullanılmıştır.


18



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu

gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

İsmail KIZILARMUT

0 212 444 15 16

Başakşehir Kayabaşı Mahallesi’nde arsa

niteliğinde

Konut Alanı İmarlı

450.000,00 364,00 1.236,26

Real Country Emlak

0 212 488 66 88


niteliğinde


1.000.000,00 1600,00 625,00

SİTE EMLAK 0 212 472 64 25


niteliğinde


18.600.000,00 15.000,00 1.240,00

Mehmet ERGENÇ Başakşehir Kayabaşı

TOKİde arsa niteliğinde


12.000.000,00 6.127,00 1.958,54

6.2 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Nitelik Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)

Mega Işık Gayrimenkul

0 212 442 44 66

Başakşehir Kayabaşı Mahallesinde

Dükkan 1.488.000,00 1000,00 1.488,00

Turyap Hadımköy 0 212 444 14 18

Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşıda

Dükkan 105.000,00 25,00 4.200,00

Atlas Emlak 0 212 688 13 00

Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşısı

Dükkan 210.000,00 30,00 7.000,00

Atlas Emlak 0 212 688 13 00

Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşısı

Dükkan 235.000,00 30,00 7.833,33

Yavuz KIR 0 212 697 53 28

Başakşehir Kayabaşı Merkez Kayaşehir AVM

Dükkan 250.000,00 20,00 12.500,00


19



6.3 4 ve 5 Yıldızlı Otellerin Ortalama Geceleme Fiyatları

İlgili İletişim Bilgileri Niteliği Gecelik Oda Fiyatları

(EURO) Gecelik Oda Fiyatları

(TL)

Bey Marmara Suite 0212 853 37 33

Büyükçekmece’de

4 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil

70,00-90,00 172,00-221,00

Bern Otel 0212 635 95 08

Fatih’te 4 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil

40,00-60,00 100,00-150,00

Blue Regency Otel 444 25 83

Bakırköy’de 4 Yıldızlı Otel/

Kahvaltı Dahil 120,00-160,00 295,00-393,00

Wow Airport Hotel 0212 468 30 00

Yeşilköy’de 5 Yıldızlı Otel/

Kahvaltı Dahil 171,00 421,00

*Not: Emsal Araştırmalarında 1EURO=2,46 TL olarak kabul edilmiştir.

6.4 Arsa Değeri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 533 ada 3

parselde kayıtlı 24.532,21 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Merkez Kayaşehir AVM

projesinde 236 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde bulunan Merkez Kayaşehir AVM

Projesinin inşaatı devam etmektedir. Tamamlanma oranının kasım sonu itibariyle % 55 olduğu

öğrenilmiştir.

6.4.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin

çevresinde ticaret fonksiyonlu arsa emsali bulunamamasından dolayı konut fonksiyonlu

emsallerine göre konumu, imar planında ticaret ve rekreasyon alanı olarak ayrılmış olması,

olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri;

533 ada 3 parsel için 1.450,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre;

Arsa Değeri = 24.532,21 m² x 1.450,00 TL = 35.571.704,50 TL

6.4.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’nin onaylı çarşaf listesine göre;

satışa esas ticari ünitelerin brüt alanı 29.392,31 m² ve satışa esas otel ünitelerinin toplam

brüt alanı 7.328,13 m² olup toplam satışa esas brüt alan 36.720,44 m² dir. İşin sözleşmesine

göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür.


20



Ticari ünitelerin 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim

değeri 4.000,00 TL olup 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı,

Ticari ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda

belirtilen şekilde oluşacağı,

2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği

Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.

GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ

Ticaret

Projenin Satılabilir Alanı (m²) 29.392,31

Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.000,00




2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

Toplam Satış Hâsılatı (TL) 129.925.767,12

Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²)

4.420,40


21



GELİRLER 2011 2012 2013 2014

Projenin Satış Geliri (TL) 47.027.696,00 38.797.849,20 28.451.756,08 15.648.465,84

TOPLAM GELİRLER (TL) 47.027.696,00 38.797.849,20 28.451.756,08 15.648.465,84

GİDERLER

Diğer Operasyonel Giderler

Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00

İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00

TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00

VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 47.027.696,00 38.797.849,20 28.451.756,08 15.648.465,84

İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75

İndirgenmiş Net Nakit Akışı 47.027.696,00 35.270.772,00 23.513.848,00 11.756.924,00

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 129.925.767,12

PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 117.569.240,00

Otel ünitelerin 2011 yılında yapılan araştırmalar ile tespit edilen ortalama geceleme

fiyatlarına göre 100,00 $ olacağı,

Otelin oda sayısının 70 ve yatak kapasitesinin 144 olacağı

Öngörülmüş ve 4 yıldızlı otel için düzenlenmiş nakit akışı tablosu oluşturulmuştur.

4 STAR HOTEL ODA SAYISI 70 YATAK SAYISI 144 AÇIK OLAN GÜN SAYISI 365 YILLIK ODA KAPASİTESİ 25.550 ODA FİYATI ($)(2011) 100,00 ODA FİYATI ARTIŞ ORANI (%) 3,0% DİĞER GELİR ORANI (%) 30% YENİLEME MALİYETİ ORANI 0,7% Kapitalizasyon ORANI 8,0%

YILLARA YAYGIN ODA FİYAT ARTIŞI ($)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

100 103 106 109 113 116


22



4 STAR HOTEL NAKİT AKIŞI 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

YILLAR 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

KAPASİTE KULLANIM ORANI (%) 60% 65% 70% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80%

SATILAN ODA SAYISI 15.330 16.608 17.885 17.885 19.163 20.440 20.440 20.440 20.440 20.440

ODA FİYATI ($) 100,00 103,00 106,09 109,27 112,55 115,93 119,41 122,99 126,68 130,48

ODA GELİRİ ($) 1.533.000 1.710.573 1.897.420 1.954.342 2.156.756 2.369.556 2.440.643 2.513.862 2.589.278 2.666.956

DİĞER GELİRLER ($) 459.900 513.172 569.226 586.303 647.027 710.867 732.193 754.159 776.783 800.087

TOPLAM GELİRLER ($) 1.992.900 2.223.744 2.466.646 2.540.645 2.803.783 3.080.423 3.172.836 3.268.021 3.366.061 3.467.043

GOP (%) (Brüt Faaliyet Kârı) 36% 37% 37% 37% 37% 37% 38% 38% 38% 38%

GOP ($) 717.444 822.785 912.659 940.039 1.037.400 1.139.757 1.205.678 1.241.848 1.279.103 1.317.476

YENİLEME MALİYETİ ($) (%1,5) 0 967.146 967.146 967.146 967.146 967.146 967.146 967.146 967.146 967.146

GİDERLER ($) -1.275.456

-2.368.105

-2.521.133

-2.567.753

-2.733.530

-2.907.813

-2.934.304

-2.993.319

-3.054.104

-3.116.713

ESAS FAALİYET KARI 717.444 -144.361 -54.487 -27.108 70.254 172.610 238.531 274.702 311.957 350.330

Dönem Sonu Değeri

4.379.128

NET NAKİT AKIŞLARI 717.444 -144.361 -54.487 -27.108 70.254 172.610 238.531 274.702 311.957 4.729.458

NAKİT AKIŞ TABLOSU

YILLAR 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

5 STAR HOTEL İNŞAAT MALİYETİ

5 STAR HOTEL ESAS FAALİYET KARI 717.444 -144.361 -54.487 -27.108 70.254 172.610 238.531 274.702 311.957 4.729.458

NET NAKİT AKIŞLARI 717.444 -144.361 -54.487 -27.108 70.254 172.610 238.531 274.702 311.957 4.729.458

NET NAKİT AKIŞLARI 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

4 STAR HOTEL 717.444 -144.361 -54.487 -27.108 70.254 172.610 238.531 274.702 311.957 4.729.458

NET BUGÜNKÜ DEĞER 3.148.167,99 $ 5.855.592,46 TL

Nakit akış tablolarına göre;

Ticaret üniteleri için bugünkü değeri 117.569.240,00 TL ve otel için bugünkü değer

5.855.592,46 TL olup,

Toplam Bugünkü Finansal Değer; 117.569.240,00 TL + 5.855.592,46 TL = 123.424.832,46 TL

olarak hesaplanmıştır.

İstanbul Başakşehir Kayabaşı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ne göre arsa

sahibi gelir payı %32, yüklenici payı % 68’dir.

Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı asgari satış toplam geliri öngörüsü

121.724.120,05 TL’dir.

Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden

%32,25 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir.

Şerefiye oranının %10 olduğu öngörülmüştür.

Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması

aşağıdaki gibidir.


23



Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri

Maliyetler

Maliyet Türü Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

Değer (TL)

Dükkan İnşa Maliyeti (TL) 30.393.798,12 577,00 17.537.221.515,24

Otel İnşa Maliyeti (TL) 7.613.287,52 761,00 5.793.711.802,72

Toplam Proje Maliyeti (TL) 23.330.933.317,96

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Değer (TL)

Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 123.424.832,46

Sözleme Bedeli (TL) 121.724.120,05

Arsa Sahibi Pay Oranı % 32 39.495.946,39

Yüklenici Pay Oranı % 68 83.928.886,07

Artan Arsa Satış Geliri Miktarı (TL) 1.700.712,41

Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 32,25%

Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 548.479,75

Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 40.044.426,14

Arsa Değeri

Projeli Arsa Değeri 40.044.426,14

Şerefiye Oranı 10%

Şerefiye Değeri 4.004.443

Arsa Değeri 36.039.983,53

6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri

İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir

indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri;

135.781.359,58 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu üstte

sunulmuştur. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar,

sözleşmeye göre %32 pay ve ilave paylar üzerinden 47.983.494,81 TL’dir. Bu değere KDV dahil

değildir.

6.6 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)

Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve

değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve

politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî

değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı

kanaatindeyiz.


24



Projenin kasım ayı sonu itibariyle tamamlanma oranı % 55’dir. İstanbul Başakşehir Kayabaşı 1.

Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ne göre 121.724.120,05 TL olan sözleşme bedeli

üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%68) ve

tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre;

Gayrimenkulün Bugünkü Değeri

= Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO)

= 35.571.704,50 + (121.724.120,05 x 0,68 x 0,55)

= 35.571.704,50 + 45.524.820,90

= 81.096.525,40 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değere KDV dahil değildir.

6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar

Değeri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve

bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında

gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde

bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.


25


YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. A

da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı

Bağ. Böl. Brut M²

Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²

Toplam Değer KDV Hariç

Toplam Değer KDV Dahil

533 3 A 1 1.BODRUM BOS 143.35 128.26 K 2,807.81 402,500.00 474,950.00

533 3 A 2 1.BODRUM BOS 138.17 123.63 K 2,808.13 388,000.00 457,840.00

533 3 A 3 1.BODRUM BOS 137.34 123.51 K 2,807.63 385,600.00 455,008.00

533 3 A 4 1.BODRUM BOS 137.34 125.54 K 2,807.63 385,600.00 455,008.00

533 3 A 5 1.BODRUM BOS 103.00 89.69 K 2,807.77 289,200.00 341,256.00

533 3 A 6 1.BODRUM BOS 241.33 218.22 G 2,269.51 547,700.00 646,286.00

533 3 A 7 1.BODRUM BOS 143.35 126.34 G 2,807.81 402,500.00 474,950.00

533 3 A 8 1.BODRUM BOS 138.17 123.51 G 2,808.13 388,000.00 457,840.00

533 3 A 9 1.BODRUM BOS 138.17 125.54 G 2,808.13 388,000.00 457,840.00

533 3 A 10 1.BODRUM BOS 103.63 89.69 G 2,808.07 291,000.00 343,380.00

533 3 A 11 ZEMİN BOS 152.3 141.41 GD 5,097.18 776,300.00 916,034.00

533 3 A 12 ZEMİN BOS 30.3 26.96 GD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 13 ZEMİN BOS 30.3 26.96 GD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 14 ZEMİN BOS 145.7 134.93 GD 4,827.73 703,400.00 830,012.00

533 3 A 15 ZEMİN BOS 357.8 324.58 GD 4,019.84 1,438,300.00 1,697,194.00

533 3 A 16 ZEMİN BOS 74.55 61.15 GD 5,366.87 400,100.00 472,118.00

533 3 A 17 ZEMİN BOS 74.55 61.15 GD 5,366.87 400,100.00 472,118.00

533 3 A 18 ZEMİN BOS 358.57 330.63 GD 4,019.86 1,441,400.00 1,700,852.00

533 3 A 19 ZEMİN BOS 301.47 275.8 GD 4,558.99 1,374,400.00 1,621,792.00

533 3 A 20 ZEMİN BOS 279.06 255.48 GD 4,783.92 1,335,000.00 1,575,300.00

533 3 A 21 ZEMİN BOS 74.55 61.15 D 5,366.87 400,100.00 472,118.00

533 3 A 22 ZEMİN BOS 74.55 61.15 D 5,366.87 400,100.00 472,118.00

533 3 A 23 ZEMİN BOS 261.27 236.54 D 4,019.98 1,050,300.00 1,239,354.00

533 3 A 24 ZEMİN BOS 321.40 294.61 D 4,019.91 1,292,000.00 1,524,560.00

533 3 A 25 ZEMİN BOS 74.55 57.65 D 5,366.87 400,100.00 472,118.00

533 3 A 26 ZEMİN BOS 44.25 32.43 D 5,905.08 261,300.00 308,334.00

533 3 A 27 ZEMİN BOS 179.30 158.42 D 4,559.40 817,500.00 964,650.00

533 3 A 28 ZEMİN BOS 71.68 61.77 K 3,616.07 259,200.00 305,856.00

533 3 A 29 ZEMİN BOS 31.95 26.7 K 4,156.49 132,800.00 156,704.00

533 3 A 30 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 31 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 32 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 33 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 34 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 35 ZEMİN BOS 34.54 29.86 K 4,154.60 143,500.00 169,330.00

533 3 A 36 ZEMİN BOS 33.24 28.68 K 4,154.63 138,100.00 162,958.00

533 3 A 37 ZEMİN BOS 35.84 30.1 K 4,154.58 148,900.00 175,702.00

533 3 A 38 ZEMİN BOS 3,493.91 3277 D 1,999.79 6,987,100.00 8,244,778.00

533 3 A 39 ZEMİN BOS 68.34 60.35 G 4,155.69 284,000.00 335,120.00

533 3 A 40 ZEMİN BOS 34.13 29.86 G 4,154.70 141,800.00 167,324.00

533 3 A 41 ZEMİN BOS 34.13 29.86 G 4,154.70 141,800.00 167,324.00

533 3 A 42 ZEMİN BOS 872.27 809.17 G 2,135.12 1,862,400.00 2,197,632.00


26



da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı


Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²



533 3 A 43 ZEMİN BOS 34.13 29.86 G 4,154.70 141,800.00 167,324.00

533 3 A 44 ZEMİN BOS 34.15 29.95 G 4,155.20 141,900.00 167,442.00

533 3 A 45 ZEMİN BOS 48.61 42.36 G 4,155.52 202,000.00 238,360.00

533 3 A 46 ZEMİN BOS 71.68 61.77 G 3,616.07 259,200.00 305,856.00

533 3 A 47 ZEMİN BOS 145.70 134.93 D 5,367.19 782,000.00 922,760.00

533 3 A 48 ZEMİN BOS 30.30 26.96 D 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 49 ZEMİN BOS 145.30 136.77 D 4,827.94 701,500.00 827,770.00

533 3 A 50 ZEMİN BOS 30.30 26.96 D 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 51 ZEMİN BOS 30.30 26.96 D 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 52 ZEMİN BOS 113.30 106.49 D 4,827.89 547,000.00 645,460.00

533 3 A 53 ZEMİN BOS 161.90 152.82 D 4,558.99 738,100.00 870,958.00

533 3 A 54 ZEMİN BOS 43.18 38.29 D 5,905.51 255,000.00 300,900.00

533 3 A 55 ZEMİN BOS 49.56 45.16 KD 5,905.97 292,700.00 345,386.00

533 3 A 56 ZEMİN BOS 46.73 42.76 KD 5,906.27 276,000.00 325,680.00

533 3 A 57 ZEMİN BOS 30.57 27.03 KD 5,904.48 180,500.00 212,990.00

533 3 A 58 ZEMİN BOS 81.86 74.66 KD 5,367.70 439,400.00 518,492.00

533 3 A 59 ZEMİN BOS 215.57 202.8 KD 4,827.67 1,040,700.00 1,228,026.00

533 3 A 60 ZEMİN BOS 30.30 26.96 KD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 61 ZEMİN BOS 30.30 26.96 KD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 62 ZEMİN BOS 152.30 141.41 KD 4,559.42 694,400.00 819,392.00

533 3 A 63 ZEMİN BOS 31.30 26.76 KD 5,904.15 184,800.00 218,064.00

533 3 A 64 ZEMİN BOS 211.09 190.21 KD 4,019.61 848,500.00 1,001,230.00

533 3 A 65 ZEMİN BOS 212.10 193.52 KD 4,019.80 852,600.00 1,006,068.00

533 3 A 66 ZEMİN BOS 30.30 26.96 KD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 67 ZEMİN BOS 30.30 26.96 KD 5,904.29 178,900.00 211,102.00

533 3 A 68 ZEMİN BOS 212.10 190.01 KD 4,019.80 852,600.00 1,006,068.00

533 3 A 69 1. KAT BOS 61.18 52.66 KD 4,828.38 295,400.00 348,572.00

533 3 A 70 1. KAT BOS 81.57 72.96 KD 4,289.57 349,900.00 412,882.00

533 3 A 71 1. KAT BOS 81.57 72.96 KD 4,289.57 349,900.00 412,882.00

533 3 A 72 1. KAT BOS 82.08 73.43 KD 4,289.72 352,100.00 415,478.00

533 3 A 73 1. KAT BOS 84.63 74.66 KD 4,289.26 363,000.00 428,340.00

533 3 A 74 1. KAT BOS 69.09 61.24 GD 4,828.48 333,600.00 393,648.00

533 3 A 75 1. KAT BOS 66.59 58.93 GB 4,155.28 276,700.00 326,506.00

533 3 A 76 1. KAT BOS 67.40 59.64 GB 4,155.79 280,100.00 330,518.00

533 3 A 77 1. KAT BOS 66.58 59.08 KB 4,289.58 285,600.00 337,008.00

533 3 A 78 1. KAT BOS 135.67 123.46 GD 3,077.32 417,500.00 492,650.00

533 3 A 79 1. KAT BOS 138.21 124.91 KB 3,077.20 425,300.00 501,854.00

533 3 A 80 1. KAT BOS 135.67 123.46 GD 3,077.32 417,500.00 492,650.00

533 3 A 81 1. KAT BOS 47.80 41.26 KB 4,154.81 198,600.00 234,348.00

533 3 A 82 1. KAT BOS 69.09 61.24 GD 4,155.45 287,100.00 338,778.00

533 3 A 83 1. KAT BOS 66.59 58.93 KD 4,020.12 267,700.00 315,886.00

533 3 A 84 1. KAT BOS 96.18 83.79 KD 3,480.97 334,800.00 395,064.00


27



da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı


Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²



533 3 A 85 1. KAT BOS 69.93 61.24 KD 4,155.58 290,600.00 342,908.00

533 3 A 86 1. KAT BOS 71.67 63.63 GD 4,155.16 297,800.00 351,404.00

533 3 A 87 1. KAT BOS 93.83 84.49 GD 3,616.11 339,300.00 400,374.00

533 3 A 88 1. KAT BOS 73.45 65.34 D 4,155.21 305,200.00 360,136.00

533 3 A 89 1. KAT BOS 102.11 92.07 D 3,077.07 314,200.00 370,756.00

533 3 A 90 1. KAT BOS 135.26 122.74 D 3,077.78 416,300.00 491,234.00

533 3 A 91 1. KAT BOS 69.09 61.24 D 4,155.45 287,100.00 338,778.00

533 3 A 92 1. KAT BOS 66.59 58.93 K 4,020.12 267,700.00 315,886.00

533 3 A 93 1. KAT BOS 66.59 58.93 K 4,020.12 267,700.00 315,886.00

533 3 A 94 1. KAT BOS 69.09 61.24 B 4,155.45 287,100.00 338,778.00

533 3 A 95 1. KAT BOS 148.08 133.6 GB 3,481.23 515,500.00 608,290.00

533 3 A 96 1. KAT BOS 63.20 53.76 GB 4,020.57 254,100.00 299,838.00

533 3 A 97 1. KAT BOS 69.36 61.24 GB 4,019.61 278,800.00 328,984.00

533 3 A 98 1. KAT BOS 69.09 61.24 D 4,155.45 287,100.00 338,778.00

533 3 A 99 1. KAT BOS 66.59 58.93 G 4,020.12 267,700.00 315,886.00

533 3 A 100 1. KAT BOS 66.59 58.93 G 4,020.12 267,700.00 315,886.00

533 3 A 101 1. KAT BOS 68.90 61.04 B 4,155.30 286,300.00 337,834.00

533 3 A 102 1. KAT BOS 134.17 120.63 KB 3,481.40 467,100.00 551,178.00

533 3 A 103 1. KAT BOS 74.86 64.46 KB 3,481.16 260,600.00 307,508.00

533 3 A 104 1. KAT BOS 103.92 92.29 KB 3,050.42 317,000.00 374,060.00

533 3 A 105 1. KAT BOS 98.24 87.09 KB 4,155.13 408,200.00 481,676.00

533 3 A 106 1. KAT BOS 65.27 57.74 KD 4,155.05 271,200.00 320,016.00

533 3 A 107 1. KAT BOS 50.32 43.97 KD 4,155.41 209,100.00 246,738.00

533 3 A 108 1. KAT BOS 121.69 109.84 D 3,077.49 374,500.00 441,910.00

533 3 A 109 1. KAT BOS 101.93 92.07 D 3,077.60 313,700.00 370,166.00

533 3 A 110 1. KAT BOS 135.26 122.74 D 3,053.38 413,000.00 487,340.00

533 3 A 111 1. KAT BOS 108.20 89.84 GD 3,077.63 333,000.00 392,940.00

533 3 A 112 1. KAT BOS 108.16 89.83 GD 2,942.86 318,300.00 375,594.00

533 3 A 113 1. KAT BOS 69.09 60.35 GD 3,480.97 240,500.00 283,790.00

533 3 A 114 1. KAT BOS 71.68 62.72 GD 4,154.58 297,800.00 351,404.00

533 3 A 115 1. KAT BOS 135.67 121.59 KD 3,077.32 417,500.00 492,650.00

533 3 A 116 1. KAT BOS 135.67 123.46 KD 3,077.32 417,500.00 492,650.00

533 3 A 117 1. KAT BOS 135.86 121.59 KD 3,212.13 436,400.00 514,952.00

533 3 A 118 1. KAT BOS 49.66 34.58 B 4,019.33 199,600.00 235,528.00

533 3 A 119 1. KAT BOS 89.56 69.34 B 3,077.27 275,600.00 325,208.00

533 3 A 120 1. KAT BOS 182.29 156.23 G 2,807.61 511,800.00 603,924.00

533 3 A 121 1. KAT BOS 176.60 153.41 G 2,808.04 495,900.00 585,162.00

533 3 A 122 1. KAT BOS 48.38 41.05 D 4,154.61 201,000.00 237,180.00

533 3 A 123 1. KAT BOS 64.51 57.01 D 4,154.39 268,000.00 316,240.00

533 3 A 124 1. KAT BOS 64.51 57.01 D 4,154.39 268,000.00 316,240.00

533 3 A 125 1. KAT BOS 64.91 57.38 D 4,154.98 269,700.00 318,246.00

533 3 A 126 1. KAT BOS 64.51 56.12 D 4,154.39 268,000.00 316,240.00


28



da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı


Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²



533 3 A 127 1. KAT BOS 193.19 174.82 D 3,077.28 594,500.00 701,510.00

533 3 A 128 1. KAT BOS 160.46 146.55 D 3,077.40 493,800.00 582,684.00

533 3 A 129 1. KAT BOS 194.63 178.12 D 3,077.63 599,000.00 706,820.00

533 3 A 130 1. KAT BOS 193.58 177.56 D 3,077.28 595,700.00 702,926.00

533 3 A 131 1. KAT BOS 161.95 145.82 D 3,077.49 498,400.00 588,112.00

533 3 A 132 1. KAT BOS 186.66 170 D 3,077.25 574,400.00 677,792.00

533 3 A 133 1. KAT BOS 183.04 167.14 D 3,077.47 563,300.00 664,694.00

533 3 A 134 1. KAT BOS 141.92 129.13 D 3,077.79 436,800.00 515,424.00

533 3 A 135 1. KAT BOS 189.98 171.27 D 3,077.69 584,700.00 689,946.00

533 3 A 136 2. KAT BOS 171.68 154.54 GB 4,019.69 690,100.00 814,318.00

533 3 A 137 2. KAT BOS 140.76 127.28 K 4,289.57 603,800.00 712,484.00

533 3 A 138 2. KAT BOS 101.66 89.65 K 4,289.79 436,100.00 514,598.00

533 3 A 139 2. KAT BOS 105.36 92.96 B 4,289.10 451,900.00 533,242.00

533 3 A 140 2. KAT BOS 137.37 124.32 G 4,289.15 589,200.00 695,256.00

533 3 A 141 2. KAT BOS 120.83 109.13 B 4,289.50 518,300.00 611,594.00

533 3 A 142 2. KAT BOS 115.69 102.98 B 4,289.05 496,200.00 585,516.00

533 3 A 143 2. KAT BOS 63.23 54.87 D 6,443.14 407,400.00 480,732.00

533 3 A 144 2. KAT BOS 93.87 84.16 D 5,904.97 554,300.00 654,074.00

533 3 A 145 2. KAT BOS 92.96 83.61 D 5,905.77 549,000.00 647,820.00

533 3 A 146 2. KAT BOS 52.65 46.08 D 5,905.03 310,900.00 366,862.00

533 3 A 147 2. KAT BOS 62.69 54.62 D 5,905.25 370,200.00 436,836.00

533 3 A 148 2. KAT BOS 86.77 77.8 D 5,905.27 512,400.00 604,632.00

533 3 A 149 2. KAT BOS 82.27 73.18 D 5,904.95 485,800.00 573,244.00

533 3 A 150 2. KAT BOS 44.67 37.45 D 6,442.80 287,800.00 339,604.00

533 3 A 151 2. KAT BOS 656.74 600.21 KD 3,182.39 2,090,000.00 2,466,200.00

533 3 A 152 2. KAT BOS 67.42 59.82 KB 5,367.84 361,900.00 427,042.00

533 3 A 153 2. KAT BOS 67.42 60.68 KB 5,367.84 361,900.00 427,042.00

533 3 A 154 2. KAT BOS 70.80 62.16 KB 5,367.23 380,000.00 448,400.00

533 3 A 155 2. KAT BOS 65.33 57.89 G 5,319.15 347,500.00 410,050.00

533 3 A 156 2. KAT BOS 64.92 57.51 G 5,314.23 345,000.00 407,100.00

533 3 A 157 2. KAT BOS 57.91 49.16 G 5,366.95 310,800.00 366,744.00

533 3 A 158 2. KAT BOS 654.65 599.25 GD 3,184.91 2,085,000.00 2,460,300.00

533 3 A 159 1. KAT BOS 1,897.10 1719.91 D 1,581.36 3,000,000.00 3,540,000.00

533 3 A 160 1.BODRUM BOS 19.44 15.62 G 4,423.87 86,000.00 101,480.00

533 3 A 161 1.BODRUM BOS 18.03 14.89 G 4,425.96 79,800.00 94,164.00

533 3 A 162 1.BODRUM BOS 18.73 15.5 G 4,426.05 82,900.00 97,822.00

533 3 A 163 1.BODRUM BOS 18.73 15.5 G 4,426.05 82,900.00 97,822.00

533 3 A 164 1.BODRUM BOS 18.73 15.5 G 4,426.05 82,900.00 97,822.00

533 3 A 165 1.BODRUM BOS 17.79 14.76 G 4,423.83 78,700.00 92,866.00

533 3 A 166 1.BODRUM BOS 11.03 8.1 4,560.29 50,300.00 59,354.00

533 3 A 167 1.BODRUM BOS 11.03 8.1 4,560.29 50,300.00 59,354.00

533 3 A 168 1.BODRUM BOS 11.03 8.1 4,560.29 50,300.00 59,354.00


29



da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı


Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²



533 3 A 169 ZEMİN BOS 11.03 8.1 4,832.28 53,300.00 62,894.00

533 3 A 170 ZEMİN BOS 11.03 8.1 4,832.28 53,300.00 62,894.00

533 3 A 171 ZEMİN BOS 11.03 8.1 4,832.28 53,300.00 62,894.00

533 3 A 172 1. KAT BOS 67.42 59.29 B 8,059.92 543,400.00 641,212.00

533 3 A 173 1. KAT BOS 67.42 59.29 B 8,059.92 543,400.00 641,212.00

BLOK TOPLAMI 80,451,300.00 94,932,534.00

533 3 B 1 BOS BOS 7,328.13 6618.3 K-G-D-B 914.29 6,700,000.00 7,906,000.00

BLOK TOPLAMI 6,700,000.00 7,906,000.00

533 3 C 1 ZEMİN BOS 429.12 405.6 K 2,135.07 916,200.00 1,081,116.00

533 3 C 2 ZEMİN BOS 300.48 279.11 K 2,403.82 722,300.00 852,314.00

533 3 C 3 1. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,808.18 296,600.00 349,988.00

533 3 C 4 1. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,808.18 296,600.00 349,988.00

533 3 C 5 1. KAT BOS 71.60 49.81 B 3,347.77 239,700.00 282,846.00

533 3 C 6 1. KAT BOS 70.70 48.99 B 3,346.53 236,600.00 279,188.00

533 3 C 7 1. KAT BOS 71.71 49.98 B 3,346.81 240,000.00 283,200.00

533 3 C 8 1. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,808.18 296,600.00 349,988.00

533 3 C 9 1. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,808.18 296,600.00 349,988.00

533 3 C 10 1. KAT BOS 71.71 49.98 D 3,346.81 240,000.00 283,200.00

533 3 C 11 1. KAT BOS 70.54 48.99 D 3,347.04 236,100.00 278,598.00

533 3 C 12 1. KAT BOS 71.52 49.81 D 3,347.32 239,400.00 282,492.00

533 3 C 13 2. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,673.74 282,400.00 333,232.00

533 3 C 14 2. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,673.74 282,400.00 333,232.00

533 3 C 15 2. KAT BOS 71.60 49.81 B 3,212.29 230,000.00 271,400.00

533 3 C 16 2. KAT BOS 70.70 48.99 B 3,212.16 227,100.00 267,978.00

533 3 C 17 2. KAT BOS 71.71 49.98 B 3,211.55 230,300.00 271,754.00

533 3 C 18 2. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,673.74 282,400.00 333,232.00

533 3 C 19 2. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,673.74 282,400.00 333,232.00

533 3 C 20 2. KAT BOS 71.71 49.98 D 3,211.55 230,300.00 271,754.00

533 3 C 21 2. KAT BOS 70.54 48.99 D 3,212.36 226,600.00 267,388.00

533 3 C 22 2. KAT BOS 71.52 49.81 D 3,211.69 229,700.00 271,046.00

533 3 C 23 3. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,539.29 268,200.00 316,476.00

533 3 C 24 3. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,539.29 268,200.00 316,476.00

533 3 C 25 3. KAT BOS 71.60 49.81 B 3,076.82 220,300.00 259,954.00

533 3 C 26 3. KAT BOS 70.70 48.99 B 3,077.79 217,600.00 256,768.00

533 3 C 27 3. KAT BOS 71.71 49.98 B 3,077.67 220,700.00 260,426.00

533 3 C 28 3. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,539.29 268,200.00 316,476.00

533 3 C 29 3. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,539.29 268,200.00 316,476.00

533 3 C 30 3. KAT BOS 71.71 49.98 D 3,077.67 220,700.00 260,426.00

533 3 C 31 3. KAT BOS 70.54 48.99 D 3,077.69 217,100.00 256,178.00

533 3 C 32 3. KAT BOS 71.52 49.81 D 3,077.46 220,100.00 259,718.00

533 3 C 33 4. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,403.90 253,900.00 299,602.00


30



da

Par

sel

Blo

k N

o

Kap

ı No

Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı


Alanı

Net M² Alanı Y

ön

ü Birim

Fiyat TL/m²



533 3 C 34 4. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,403.90 253,900.00 299,602.00

533 3 C 35 4. KAT BOS 71.60 49.81 B 2,942.74 210,700.00 248,626.00

533 3 C 36 4. KAT BOS 70.70 48.99 B 2,943.42 208,100.00 245,558.00

533 3 C 37 4. KAT BOS 71.71 49.98 B 2,943.80 211,100.00 249,098.00

533 3 C 38 4. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,403.90 253,900.00 299,602.00

533 3 C 39 4. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,403.90 253,900.00 299,602.00

533 3 C 40 4. KAT BOS 71.71 49.98 D 2,943.80 211,100.00 249,098.00

533 3 C 41 4. KAT BOS 70.54 48.99 D 2,943.01 207,600.00 244,968.00

533 3 C 42 4. KAT BOS 71.52 49.81 D 2,943.23 210,500.00 248,390.00

533 3 C 43 5. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,269.46 239,700.00 282,846.00

533 3 C 44 5. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,269.46 239,700.00 282,846.00

533 3 C 45 5. KAT BOS 71.60 49.81 B 2,807.26 201,000.00 237,180.00

533 3 C 46 5. KAT BOS 70.70 48.99 B 2,807.64 198,500.00 234,230.00

533 3 C 47 5. KAT BOS 71.71 49.98 B 2,807.14 201,300.00 237,534.00

533 3 C 48 5. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,269.46 239,700.00 282,846.00

533 3 C 49 5. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,269.46 239,700.00 282,846.00

533 3 C 50 5. KAT BOS 71.71 49.98 D 2,807.14 201,300.00 237,534.00

533 3 C 51 5. KAT BOS 70.54 48.99 D 2,808.34 198,100.00 233,758.00

533 3 C 52 5. KAT BOS 71.52 49.81 D 2,807.61 200,800.00 236,944.00

533 3 C 53 6. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,135.01 225,500.00 266,090.00

533 3 C 54 6. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,135.01 225,500.00 266,090.00

533 3 C 55 6. KAT BOS 71.60 49.81 B 2,673.18 191,400.00 225,852.00

533 3 C 56 6. KAT BOS 70.70 48.99 B 2,673.27 189,000.00 223,020.00

533 3 C 57 6. KAT BOS 71.71 49.98 B 2,673.27 191,700.00 226,206.00

533 3 C 58 6. KAT BOS 105.62 74.17 B 2,135.01 225,500.00 266,090.00

533 3 C 59 6. KAT BOS 105.62 74.17 D 2,135.01 225,500.00 266,090.00

533 3 C 60 6. KAT BOS 71.71 49.98 D 2,673.27 191,700.00 226,206.00

533 3 C 61 6. KAT BOS 70.54 48.99 D 2,673.66 188,600.00 222,548.00

533 3 C 62 6. KAT BOS 71.52 49.81 D 2,673.38 191,200.00 225,616.00

BLOK TOPLAMI 15,629,700.00 18,443,046.00

GENEL TOPLAM 102,781,000.00 121,281,580.00

6.8 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip

olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca

değerlendirildiği takdirde; tabi oldukları Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarına göre

sahip oldukları fonksiyon ve yapılaşma şartlarına uygun olarak yapılaşmaların gerçekleşmesi

halinde en verimli kullanımın sağlanacağı kanaatine varılmıştır.


31



6.9 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık

TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Makro İnşaat Ticaret Ltd. Şti Adi

Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Kayabaşı Merkez Kayaşehir AVM Projesi, 25 dönüm

civarında bir arsa üzerinde yapımı yeni başlayan bütüncül bir AVM Uygulamasıdır. Uygulamada

ticaret ve otel alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Kayabaşı Merkez Kayaşehir AVM

projesinin inşasının bitirilmesi halinde ticaret bloklarının konumu ve ulaşım imkânları yeterli

seviyededir.

Kayabaşı Merkez Kayaşehir projesindeki toplam 236 adet değerleme konusu bağımsız bölümün

Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen

nihai değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 25 - 30. Sayfalarında) ve toplam

değeri (113.922.700,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş

olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının tamamı üzerinden yapılmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Projenin Mevcut Durum Değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,48TL) USD (1,89 TL)

81.096.525,40 TL 32.700.211,85 € 42.908.214.49 $

Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri


123.424.832,46 TL 49.768.077,60 € 65.304.144,16 $

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri


135.781.359,58 TL 54.750.548,22 € 71.841.989.20 $

Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı


43.450.035,07 TL 17.520.175,43 € 22.989.436,55 $

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel

bulunmadığı düşünülmektedir. 47.983.494,81 TL’dir


32



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları

3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri

5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları

6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi


33



İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR


34




35




36




37




38




39




40



VAZİYET VE KAT PLANLARI


41




42




43




44




45




46




47




48




49



Documents

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ … · İstanbul İlİ baŞakŞehİr İlÇesİ kayabaŞi mahallesİ kayaŞehİr merkez avm 236 baĞimsiz bÖlÜm deĞerleme