Upload
others
View
3
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
ĠLK ÇEYREK
2011
İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış
ĠLK ÇEYREK
2011
İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış
ĠKĠNCĠ ÇEYREK
2011
İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış
2 www.propin.com.tr
Değerli MüĢterilerimiz ve Dostlarımız,
Ġstanbul Ofis Pazarı 2011 Ġkinci Çeyrek Raporu, Nisan - Mayıs
- Haziran 2011 dönemini kapsıyor. İstanbul Ofis Piyasası’ndaki
verileri sizler için güncelleyip, yorumladık.
GeçmiĢ dönemlerdeki raporlarımıza yaptığınız geri dönüĢler ve
takdirlerinizden dolayı sizlere çok teĢekkür ederiz.
Raporumuzdaki bilgilerin sizler için faydalı olması dileğiyle…
Propin Ekibi
ÖZET VE ÖNGÖRÜLER
2011 Ġlk Çeyrek Dönemi’nde süren hareketlilik Ġstanbul ofis piyasası ikinci çeyrek döneminde de devam etti. Büyük
metrekare kullanıcısı uluslararası firmaların yer arayıĢ süreçlerinin devam ediyor olması ve stokta bulunan sınırlı sayı-
daki binaların ihtiyaçları karĢılayamaması, yatırımcıların yeni ofis projelerine baĢlamasına neden oldu.
Merkezi ĠĢ Alanı’ndaki (MĠA) A sınıfı ofis binalarında genel boĢluk oranı %9,8, B sınıfı ofis binalarında genel boĢluk
oranı %7,2 seviyesinde oldu. BoĢluk oranları, piyasadaki binaların ofis kullanıcılarının taleplerini karĢılayamadığını
açıkça göstermektedir. Özellikle MĠA’da inĢaatı devam eden, 2012’de iĢletmeye açılacak binaların hızla kiralanacağını
öngörmekteyiz.
MĠA’daki A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 27,6 ABD doları/ m2/ ay seviyesindeyken B sınıfı ofis kira ortala-
ması 17,0 ABD Doları/ m2/ ay olarak gerçekleĢti.
Geçtiğimiz döneme göre az da olsa bir artıĢ gösteren MĠA DıĢı - Asya’da A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması
19,5 ABD Doları /m2 /ay, MĠA DıĢı - Avrupa’da A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 18,3 ABD Doları /m
2 /ay
olarak gözlendi. B sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları ise MĠA DıĢı Asya’da 13,5 ABD Doları /m2 /ay, MĠA DıĢı Avru-
pa’da 9,6 ABD Doları /m2 /ay olarak belirlendi.
Merkezi ĠĢ Alanlarına yakınlığıyla ilgi çeken ve Ġstanbul’un önemli kentsel dönüĢüm alanlarından Kağıthane Cendere
Yolu Aksı’nda önümüzdeki iki sene içerisinde inĢası tamamlanacak nitelikli konut, ofis ve alıĢveriĢ merkezi projeleriyle
kısa süre içinde Ġstanbul’un parlayan yeni ofis bölgesi olacağını öngörüyoruz.
3 www.propin.com.tr
ĠSTANBUL MERKEZĠ Ġġ ALANI SINIRLARI & TERIMLER
ĠSTANBUL MERKEZĠ Ġġ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini ince-
lerken Merkezi ĠĢ Alanı (MĠA) ve Merkezi ĠĢ Alanı DıĢı (MĠA
DıĢı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MĠA, profesyonel
ofis binalarının yoğunlaĢtığı ve talebin en yüksek olduğu
ofis bölgelerini kapsar.
Ġstanbul’da ofis binalarının yoğunlaĢtığı oniki ofis bölgesi
bulunuyor.
Ġstanbul’un MĠA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan baĢlayarak,
Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak ile son
bulur. MĠA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak,
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve BeĢiktaĢ-Balmumcu
bölgelerini kapsar.
Bu alanlar dıĢında kalan ofis bölgeleri, MĠA DıĢı olarak ta-
nımlanmaktadır. Ġstanbul’un coğrafi yapısından da kaynak-
lanan nedenlerle MĠA DıĢı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak
üzere kendi içinde ikiye ayrılır.
Bu doğrultuda MĠA DıĢı-Avrupa; Taksim, NiĢantaĢı, ġiĢli,
Fulya, Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MĠA DıĢı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve
Ümraniye bölgelerini kapsar.
TERĠMLER
Propin Ofis Pazarı Genel BakıĢ’ta sıklıkla kullanılan bazı
terimlerin genel açıklamaları aĢağıdadır:
A sınıfı bina: Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın
güvenliği, jeneratör, otopark alanı ve profesyonel bina yö-
netimine sahip binalardır. Ġçinde bulundukları pazarda en iyi
konuma, en yüksek kira değerine sahiptir.
B sınıfı bina: Ortalama seviyede teknik ve mekanik altyapı-
ya ve yönetime sahiptir. Zaman içinde yıpranan eski A sınıfı
binalar veya eski teknolojiyle yapılan binalar bu sınıftadır.
BoĢluk oranı: Toplam boĢ alanların, toplam ofis alanına
oranıdır.
Kira ortalaması: BoĢ olan alanların kirasının ağırlıklı orta-
lamasıdır. Toplam ofis alanına ve boĢ alana bağlı olarak
kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesap-
lamalarda liste fiyatları kullanılır.
Liste fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonu-
cu değiĢiklik gösterebilen kira bedelidir.
KapanıĢ fiyatı: Mal sahibi ile kiracı arasında pazarlık sonu-
cu anlaĢılan, sözleĢmede yer alan kira bedelidir.
2,3 9,4 4,3
32,7
2,2
38,9
13,5 13,8 12,6 5,5
32,2
11,822,6
6,6 4,0 5,315,3 24,7
7,7
40,9
17,3 11,5 10,0
42,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş Balmumcu
Taksim Nişantaşı
Şişli Fulya Otim
Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
Grafik 2 I Kaynak:Propin
4www.propin.com.tr
Ġstanbul’daki on iki ofis bölgesindeki ortalama boĢluk oran-
larını gösteren grafik yukarıda gösterilmektedir.
Levent’te A sınıfı binalardaki boĢluk oranı %2,3 seviyesine
arttığı gözlemlenmektedir.
Etiler’de A sınıfı boĢluk oranlarının %9,4 seviyesine yüksel-
miĢ olduğu grafikte oldukça dikkat çekmektedir.
Kavacık’taki boĢluk oranlarının bir önceki döneme göre
yükseldiği gözlenmektedir. Kavacık’ta inĢaatı tamamlanarak
piyasaya katılan binalar, bölgedeki boĢluk oranlarında yük-
seliĢe neden olmuĢtur.
2011 ikinci çeyrek döneminde hareketli olan Maslak’ta
2,000 m² üzeri kiralamalar gerçekleĢmesine rağmen inĢası
tamamlanıp stoğa dahil olan binalardan dolayı 2011 Ġkinci
Çeyrek’te bir önceki döneme göre %3.5 artıĢ gerçekleĢmiĢ-
tir.
ġiĢli-Fulya-Otim’de ise bu dönemde gerçekleĢen kiralama-
lardan dolayı boĢluk oranı % 13,5 seviyelerine gerilemiĢtir.
MĠA DıĢı-Asya’da yer alan Kozyatağı’nda büyük ofis kullanı-
cılarının ana merkezlerini Ümraniye’ye taĢımalarından dola-
yı boĢluk oranları düĢmüĢtür.
ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARI
GENEL BOġLUK ORANLARI 2011 Ġkinci Çeyrek
BÖLGELERE GÖRE BOġLUK ORANLARI 2011 Ġkinci Çeyrek ¹
2011 ikinci çeyreğindeki Genel BoĢluk Oranları Grafiği yuka-
rıdadır.
MĠA’daki A sınıfı ofis binalarında boĢluk oranı %9,8, B sınıfı
ofis binalarında boĢluk oranı % 7,2 seviyesindedir.
MĠA DıĢı - Avrupa’da A sınıfı ofis binalarının boĢluk oranı %
16,9, B sınıfı ofis binalarının boĢluk oranı %30,4 seviyesinde
gözlenmektedir.
Kiralık - Satılık Ofis Katları / KAĞITHANE 1
Papirus Plaza
Mesa / Ferko Güvencesiyle
Kağıthane’de yatırım fırsatı!
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
¹ Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %3,6 seviyesine gerilemektedir. Ciner Binası stoka katılmadığında
Taksim - Nişantaşı’daki A sınıfı boşluk oranı % 6,2 seviyesine gerilemektedir.
2,3 9,4 4,3
32,7
2,2
38,9
13,5 13,8 12,6 5,5
32,2
11,822,6
6,6 4,0 5,315,3 24,7
7,7
40,9
17,3 11,5 10,0
42,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş Balmumcu
Taksim Nişantaşı
Şişli Fulya Otim
Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
Grafik 2 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı
MĠA DıĢı - Asya’da A sınıfı ofis binaları için boĢluk oranı %
16,2, B sınıfı ofis binaları için boĢluk oranı % 15,5 seviyesin-
dedir.
9,816,9 16,2
7,2
30,4
15,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
MİA MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Asya
Grafik 1 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı
A SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ
Son Dört Çeyrek
Propin’in verileriyle hazırlanan ve A sınıfı ofis binalarındaki
genel boĢluk oranlarının son dört çeyrek dönemdeki değiĢi-
mini gösteren grafik yukarıdadır.
MĠA’daki A sınıfı binaların genel boĢluk oranları bu çeyrek-
te, 2011 birinci çeyrek dönemine göre yükselmiĢtir.
Özellikte Kavacık’ta inĢası tamamlanan nitelikli A sınıfı ofis
binalarının stoğa katılması, MĠA DıĢı-Asya’da boĢluk oranı-
nın artmasına neden olmuĢtur. MĠA DıĢı-Asya’daki genel
boĢluklar bir önceki çeyrekte %13,3 iken, ikinci çeyrekte %
16,2 seviyesinde gözlenmiĢtir.
MĠA DıĢı-Avrupa’da A sınıfı binaların genel boĢluk oranları
2011 birinci çeyrek döneminde bir önceki çeyrek döneme
göre % 2,5 seviyesinde düĢüĢ göstermiĢtir. Bu düĢüĢle MĠA
DıĢı-Avrupa geçtiğimiz yılın en düĢük seviyelerine inmiĢtir.
5 www.propin.com.tr
ĠSTANBUL OFĠS PAZARI BOġLUK ORANLARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER
B sınıfı binalardaki genel boĢluk oranlarının son dört
çeyrek dönem boyunca değiĢimi yukarıdaki grafiktedir.
2011 ikinci çeyrek döneminde MĠA ve MĠA DıĢı-
Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki boĢluk oranında
düĢüĢ gözlenmiĢtir. Özellikle MĠA’daki B sınıfı bina boĢ-
luk oranının son üç çeyrek dönemde de azalarak son bir
senenin en düĢük seviyelerine düĢmüĢtür.
MĠA B sınıfı ofis binalarındaki boĢluk oranı %7,2 olarak
gerçekleĢmiĢtir. MĠA DıĢı Avrupa’daki B sınıfı bina boĢluk
oranı geçen çeyreğe göre azalarak %30,4 olmuĢtur. MĠA
DıĢı-Asya’da ise B sınıfı binaların boĢluk oranı geçtiğimiz
çeyrekte %15.3 iken, bu çeyrekte %15,5 seviyesinde
gerçekleĢmiĢtir.
B SINIFI BĠNALARDAKĠ BOġLUK ORANLARI DEĞĠġĠMĠ Son Dört Çeyrek
Kiralık Ofis Binası / MECĠDĠYEKÖY 3
Mecidiyeköy’ün en yeni A sınıfı ofis
projesi
Rönesans Mecidiyeköy
Ofis Projesi
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
12,6 9,2 7,67,2
17,3 15,1 15,315,5
30,533,9
31,5 30,4
0%
10%
20%
30%
40%
50%
'10-3.Ç '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç
MİA (BUYUKDERE AKSI) MİA DIŞI-ASYA MİA DIŞI-AVRUPA
Grafik 4 | Kaynak:Propin
MİA Dışı-Asya’da boşluk oranının artmasında
en büyük etken Kavacık’ta inşası tamamlanan
büyük metrekareli binaların stoğa dahil olması-
dır.
YeĢil bina sertifikalı Smart Plaza’da
reklam avantajı yüksek ofisler
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
Kiralık veya Satılık Ofis Binası / KAVACIK 2
11,511,3 8,8 9,8
12,814,4 13,3 16,2
20,0 18,6 19,4 16,9
0%
10%
20%
30%
40%
50%
'10-3.Ç '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç
MİA (BUYUKDERE AKSI) MİA DIŞI-ASYA MİA DIŞI-AVRUPA
Grafik 3 | Kaynak:Propin
6 www.propin.com.tr
ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARI
GENEL KĠRA ORTALAMALARI
2011 Ġkinci Çeyrek
BÖLGELERE GÖRE KĠRA ORTALAMALARI 2011 Ġkinci Çeyrek ²
Grafik 5, Ġstanbul Ofis Piyasası 2011 ikinci çeyrek dönemi,
genel kira ortalamalarını yer almaktadır.
MĠA’da B sınıfı ofis binalarının ortalama kira bedelleri geçti-
ğimiz döneme göre artarak 17,0 ABD Doları /m2 /ay olarak
gerçekleĢmiĢtir. A sınıfı binalarda ise küçük bir artıĢla 27,6
ABD Doları /m2 /ay olarak tespit edilmiĢtir.
Yukarıda yer alan grafiğe göre A sınıfı binaların ortalama
kira bedelleri MĠA DıĢı-Avrupa için 18,3 ABD Doları /m2 /ay,
MĠA DıĢı-Asya için ise 19,5 ABD Doları / m2 /ay’dır. 2011 Ġlk
çeyrek raporuyla karĢılaĢtırıldığında, MĠA DıĢı - Avrupa ve
Asya’da A sınıfı ofis binaların kira ortalamaları azda olsa
artarken, B sınıfı ofis binaların kira ortalamalarının azaldığı
görülmüĢtür.
2011 ikinci çeyrek dönemindeki Bölgelere Göre Kira Ortala-
malarını Grafik 6 göstermektedir. Geçtiğimiz dönemlerde
oniki ofis bölgesi içinde en yüksek kira ortalamasına sahip
Levent’te yüksek kira bedeli talep edilen binaların kiralan-
ması sonucu Levent’teki kira ortalamasında düĢüĢ gözlem-
lenmiĢtir.
2011 ikinci çeyrek döneminde en yüksek kira ortalaması
BeĢiktaĢ-Balmumcu’da 36,2 ABD Doları /m² /ay olmuĢtur. B
sınıfı binalardaki kira ortalaması ise bir önceki çeyrek döne-
me göre yükselerek 20,0 ABD Doları /m² / ay olarak gerçek-
leĢmiĢtir.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgesi bu dönemde ger-
çekleĢen hızlı kiralamalar ile ilgi çekmiĢtir. Örneğin,
Esentepe Enka Han’da boĢalan ofis katı aynı ay içerisinde
Propin’in danıĢmanlığıyla SEM(Search Engine Marketing)
tarafından kiralanmıĢtır. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe
de A sınıfı binaların kira ortalaması 26,2 ABD Doları /m² /
ay seviyesinde tespit edilmiĢtir.
²Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de nitelikli
ofis binaları yoğun talep görüyor ve boşalan
ofisler hızla kiralanıyor.
Ümraniye’de
en görünür konum ve en avantajlı kira
Enkay Plaza B Blok
Kiralık Ofis Katları/ ÜMRANĠYE 4
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
27,6
18,3 19,517,0
9,613,5
0 $
10 $
20 $
30 $
40 $
50 $
MIA MIA DIŞI - Avrupa MIA DIŞI - Asya
Grafik 5 I Kaynak:Propin
2,3 9,4 4,3
32,7
2,2
38,9
13,5 13,8 12,6 5,5
32,2
11,822,6
6,6 4,0 5,315,3 24,7
7,7
40,9
17,3 11,5 10,0
42,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş Balmumcu
Taksim Nişantaşı
Şişli Fulya Otim
Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
Grafik 2 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı
$ /
m2 /
ay
32,123,8 23,2 26,2
36,2 33,9
21,6
13,8
19,5 21,4 18,4 19,520,014,9 15,0
17,120,0 24,0
13,96,1
13,6 15,0 12,89,3
0 $
10 $
20 $
30 $
40 $
50 $
Levent Etiler Maslak ZincirlikuyuEsentepe
Gayrettepe
Beşiktaş Balmumcu
Taksim Nişantaşı
Şişli Fulya Otim
Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
Grafik 6 I Kaynak:Propin
$ /
m2 /
ay
2,3 9,4 4,3
32,7
2,2
38,9
13,5 13,8 12,6 5,5
32,2
11,822,6
6,6 4,0 5,315,3 24,7
7,7
40,9
17,3 11,5 10,0
42,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş Balmumcu
Taksim Nişantaşı
Şişli Fulya Otim
Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
Grafik 2 I Kaynak:Propin A Sınıfı B Sınıfı
7 www.propin.com.tr
ĠSTANBUL OFĠS PAZARI KĠRA ORTALAMALARINDAKĠ DEĞĠġĠMLER
A SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ
Son Dört Çeyrek
B SINIFI BĠNALARDAKĠ KĠRA ORTALAMA DEĞĠġĠMĠ
Son Dört Çeyrek
ġehir merkezinde yeĢil alanlarla iç içe bir iĢ
ortamı
Ġstanbloom Ofisleri’nde
Kiralık—Satılık Ofis Bloğu / ZĠNCĠRLĠKUYU 5
Maslak’ta ulaĢımı kolay ofis binası ara-
yan kullanıcılara
Maslak Center
Kiralık Ofis Katları / MASLAK 6
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
Üç aylık periyotlarla gözlemlenen A sınıfı binalarda ger-
çekleĢen boĢluk oranı değiĢimi yukarıdaki grafikteki gibi-
dir.
Önceki dönemlerle karĢılaĢtırıldığında A sınıfı bina kira
ortalamaları tüm bölgelerde genel olarak dengeli bir eğri
çizmektedir. MĠA, MĠA DıĢı-Asya ve MĠA DıĢı-Avrupa’daki
A sınıfı binaların genel kira ortalamalarının, bir önceki
döneme göre az da olsa arttığı gözlenmektedir.
Son dört çeyrek boyunca B sınıfı binalardaki kira ortala-
ma değiĢim grafiği yukarıdaki gibidir.
2011 Ġkinci Çeyrek Döneminde MĠA’daki B sınıfı binaların
kira ortalamalarında dikkat çekici bir artıĢ görülmektedir.
Özellikle Levent’te kiralık ofis alternatifi oldukça kısıtlıdır.
Bu sebeple mal sahipleri kira bedellerini yüksek tutmak-
tadırlar.
MĠA DıĢı Avrupa ve Asya’da kira ortalamalarında büyük
değiĢiklik olmadığı ve bir senedir benzer kira rakamları-
nın gözlendiği, MĠA DıĢı Asya ve Avrupa’da kira bedelle-
rinin belli bir standardı yakaladığını söylemek mümkün-
dür.
27,228,2 27,5 27,6
19,3 20,3 19,3 19,5
17,9 18,0 18,1 18,3
0 $
5 $
10 $
15 $
20 $
25 $
30 $
35 $
'10-3.Ç '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.ÇMİA (BUYUKDERE AKSI) MİA DIŞI-ASYA MİA DIŞI-AVRUPA
Grafik 7 | Kaynak:Propin
16,6 16,714,6
17,0
13,3 13,0 13,6 13,5
9,3 9,7 9,8 9,6
0 $
5 $
10 $
15 $
20 $
25 $
30 $
35 $
'10-3.Ç '10-4.Ç '11-1.Ç '11-2.Ç
MİA (BUYUKDERE AKSI) MİA DIŞI-ASYA MİA DIŞI-AVRUPA
Grafik 8 | Kaynak:Propin
Kira ortalamalarında istikrar
göze çarpmaktadır.
8 www.propin.com.tr
Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek verilerine göre kıyaslamaları Grafik 9’da
yer almaktadır. Geçtiğimiz dönemde olduğu gibi en yüksek kira rakamı BeĢiktaĢ-Balmumcu’da talep edilen 55 ABD Dola-
rı /m² /ay’dır. Metrekaresi küçük fakat prestiji yüksek olan bir ofis alanı için talep edilen bu kira bedeli belirleyici bir rakam
değildir.
En yüksek ikinci kira rakamı olan 46 ABD Doları /m² /ay’ın talep edildiği Levent’te ise yüksek kira rakamlarına rağmen
ofislerin yoğun talep alması ve hızla kiralanması ilgi çekmektedir.
ĠSTANBUL OFĠS PAZARI EN YÜKSEK KĠRA ORTALAMALARI
Satılık Bina / ÜMRANĠYE 8
Ümraniye’de yeni yol projelerinin
kesiĢim noktasında
Ünlü Binası
Satılık - Kiralık Ofis Binası / BAYRAMPAġA 7
Turkmall’un ilk ofis binası
yatırımı
Forum Plaza
ĠSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDĠLEN “EN YÜKSEK KĠRA” LĠSTE RAKAMLARI ³
Son Dört Çeyrek
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
³Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 6. sayfada yer almaktadır.
55
35
25
43
3635 35
20
2623
35
25
55
50
30
25
45
65
35 35
19
30 31 33
50
30
25
45
65
35 35
19
28 3133
25
46
38
25
45
55
35 35
19
2832
33
25
0 $
10 $
20 $
30 $
40 $
50 $
60 $
70 $
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe …
Beşiktaş-Balmumcu Taksim-Nişantaşı Şişli-Fulya-Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
'10 3.Ç '10 4.Ç '11 1.Ç 11 2.Ç
Grafik 9|Kaynak:Propin
55
35
25
43
3635 35
20
2623
35
25
55
50
30
25
45
65
35 35
19
30 31 33
50
30
25
45
65
35 35
19
28 3133
25
46
38
25
45
55
35 35
19
2832
33
25
0 $
10 $
20 $
30 $
40 $
50 $
60 $
70 $
Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş-Balmumcu Taksim-Nişantaşı Şişli-Fulya-Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye
$
/ m
2 /
ay
9 www.propin.com.tr
ĠSTANBUL OFĠS BÖLGELERĠ A SINIFI STOK KARġILAġTIRMASI
BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFĠS STOKU BÜYÜME ORANLARININ KARġILAġTIRMASI 2006 ve 2011 arası
2006’dan bugüne kadar geçen sürede Ġstanbul Ofis Paza-
rında oniki bölgede ofis arzında gerçekleĢen büyümeler
yukarıdaki grafikteki gibidir. Bu kıyaslamaya göre ofis
stoklarının bölgelere göre güncel büyüklükleri yukarıdan
aĢağıya sıralanmıĢtır.
2011 ikinci çeyrekte gerçekleĢen stok büyümeleri aĢağıda
özetlenmektedir;
MĠA [Levent:, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-
Gayrettepe,BeĢiktaĢ-Balmumcu]; Stoka Etiler ve Maslak’-
tan katılan yeni binalar olmuĢtur.
MĠA DıĢı-Avrupa [Taksim-NiĢantaĢı, ġiĢli, Fulya, Otim,
Havaalanı]; Stoka Havaalanı Bölgesi’nden binalar eklen-
di.
MĠA DıĢı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümrani-
ye]; Stokta artıĢ gözlendi. Özellikle Kavacık Bölgesi’nde
yaklaĢık 40,000 m² stoka eklendi.
4
4
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0
Etiler
Taksim-Nişantaşı
Beşiktaş-Balmumcu
Altunizade
Şişli-Fulya-Otim
Kavacık
Kozyatağı
Zincirlikuyu Esentepe
Gayrettepe
Ümraniye
Levent
Havaalanı
Maslak2011
2010
2009
2008
2007
2006
Grafik 10 | Kaynak:Propin
Bu karşılaştırma
grafiği her senenin
sonunda pazara
katılan yeni bina
stok bilgileriyle
yenilenmektedir. İlk
çeyrek raporlarında
grafiklerin yenilen-
miş hallerini ve yeni
yorumlarını bulabi-
lirsiniz.
Kiralık Ofis Katları / ANKARA 9
Ankara’daki ofis ihtiyacınızı
325 m²’den 3.500 m²’ye kadar
tek katta çözebileceğiniz
Kent Park ofisleri!
A r a c ı l ı k h i z m e t i ö d e m e y e c e k s i n i z . T e m s i l e t t i ğ i m i z d i ğ e r g a y r i m e n k u l l e r v e
d e t a y l ı b i l g i i ç i n w w w . p r o p i n . c o m . t r a d r e s i n i t ı k l a y ı n ı z .
“Gayrimenkulünüze odaklı”
Büyükdere Caddesi Gökfiliz ĠĢ Merkezi No 11 / 22 Kat 9 Mecidiyeköy / Ġstanbul
T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]
www.propin.com.tr
Aracılık Hizmetleri
Kullanıcı DanıĢmanlığı
- Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı
- İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı
- Kontrat Yenileme Danışmanlığı
Malsahibine Verilen Hizmetler DanıĢmanlığı
- Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı
- Kontrat Yenileme Danışmanlığı
DanıĢmanlık Hizmetleri
Piyasa AraĢtırma Raporları
Ofis Fizibilite Raporları
Proje GeliĢtirme DanıĢmanlığı