Embed Size (px)
Citation preview
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı GörünümüŞubat 2016
İÇERİK
02
08
16
26
32
Ekonomik Görünüm
Perakende Pazarı Görünümü
Ofis Pazarı Görünümü
Lojistik Pazarı Görünümü
Otel Pazarı Görünümü
01
02
Ekonomik Görünüm
Politik GündemYurt içindeki huzursuzluklar ve ikinci genel seçim kararı-nın neden olduğu gergin geçen dört ayın ardından, 1 Kasım’da tekrar eden seçimin sonuçlarıyla birlikte siyasi belirsizlik son bulmuş ve Türkiye’de hükümet bir kez daha tek parti tarafından kurulmuştur.
Tek parti hükümeti siyasi istikrarın sağlanması için gerekli tek etken değildir ve jeopolitik riskler küresel boyutta
artmaktadır. Ortadoğu’nun istikrarsız devletleri, Türk hava sahasına giren bir Rus savaş uçağının düşürülmesinden sonra bozulan Türk-Rus ilişkileri ve İran ile Suudi Arabis-tan arasında yükselen tansiyon siyasi belirsizliği Türkiye ekonomisinin gündeminde yakın gelecekte de tutmaya devam edecektir.
Ekonomik GündemÖnümüzdeki iki yılın küresel ekonomi açısından zorlu geçmesi beklenmektedir. FED’in parasal sıkılaştırma kararı beklentisi, özellikle gelişmekte olan piyasaları yeni bir ekonomik iklime hazırlanmaya zorlamaktadır. Güçlü bir ABD ekonomisi, artan küresel politik riskler, Yuan’da devalüasyon politikasına yönelik soru işaretleri ve Çin’de ekonomik yavaşlama beklentisinin gelişmekte olan piyasalara yönelik sermaye akışını zayıflatması, yatırım ikliminin bozulması, dolayısıyla da bu ekonomilerdeki durgunluk trendinin derinleşmesi beklenmektedir.
Diğer yandan, Avrupa Merkez Bankası (AMB) Euro bölge-sindeki ekonomik büyümeyi desteklemek için FED’in aksine parasal genişleme politikası uygulamaktadır. Cari işlemler dengesine destek sağlayan düşük petrolfiyatlarının yanı sıra, AMB’nin para politikası da Türkiyeekonomisi için bir fırsat sunabilir. Rusya tarafından
uygulanan ekonomik yaptırımların Türkiye ekonomisine ciddi bir negatif etkisinin olmadığı görülmektedir. Rus doğalgazını yerine farklı alternatif arayışları, Türkiye’yi enerji ihtiyaçlarının karşılanması noktasında bir çeşitlen-dirme sürecine yöneltebilir.
Güçlü mali politika ve düşük kamu borcu, yaklaşan ekonomik fırtınada Türkiye’nin öne çıkan avantajları olacaktır. Sonuç itibariyle, uzun bir süredir askıda olan AB müzakere sürecinin yeniden canlanması daha da önem kazanacaktır. Fakat Türkiye’nin hala, potansiyel büyüme kapasitesini desteklemek için gerekli yapısal reformları tamamlamaya ve uluslararası yatırımcıların Merkez Bankası’nın bağımsızlığı gibi can alıcı konularda oluşan soru işaretlerini gidermeye ihtiyaç duyduğu görülmektedir.
03
GSYİH BüyümeTürkiye’nin GSYİH büyüme rakamları, genel olarak yüksek hane halkı tüketimi ve iki seçim arasındaki kamu harcamaları ile 2015 yılının ilk üç çeyreği için beklentileri aşmıştır.
Hem IMF hem de Kalkınma Bakanlığı’nın 2016-2018 Orta Vadeli Programı (OVP) 2015 yılı için büyüme rakamının
%3.0 seviyesinde gerçekleşmesini beklemektedir. Dünya Bankası, Küresel Ekonomik Görünüm Raporu’nun 2016 Ocak versiyonunda, daha önce %3.0 olan 2015 yıllık büyüme tahminini %4.2 olarak revize etmiştir. 2016-2018 OVP yıllık büyüme öngörüsü de revize edilmiş ve %4.0 oranında bir büyüme beklentisi açıklanmıştır.
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
2014 2015* 2016* 2017* 2018*
*TahminiKaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu,
Ekim 2015
G7 EkonomileriEuro BölgesiGelişmekte Olan ÜlkelerGelişmekte Olan Ülkeler - AvrupaTürkiye
GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları
04
Döviz KurlarıAğustos’ta alınan erken seçim kararı sonrasında Türk Lirası (TL), Euro (EUR) ve Amerikan Doları (USD) karşısında 1 Kasım’daki ikinci seçime kadar sırasıyla %12 ve %11 değer kaybına uğramıştır. TL erken seçimin hemen ertesinde, siyasi belirsizliğin ortadan kalkması ile birlikte hem USD hem de EUR karşısında yaklaşık %4 seviyesinde değer kazanmış ve iki ay süresince yeniden
istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat FED’in faiz oranında yaptığı %0.25’lik artış ve 2016 yılı boyunca faiz artışının kademeli olarak devam edeceğinin sinyalleri ile birlikte Türkiye ekonomisi için somut bir ekonomik reform planının belirlenmemiş olmasından dolayı TL zayıflamaya devam etmiştir.
EnflasyonEnflasyon Türkiye ekonomisinin başlıca sorunlarından biri olmaya devam etmektedir. TL üzerindeki aşağı yönlü baskı ve gıda fiyatlarında yaşanan dalgalanma, 2015 yılı enflasyon oranındaki yükselme eğiliminin temel sebepleri olarak öne çıkmaktadır.
3,60 TL
3,40 TL
3,20 TL
3,00 TL
2,80 TL
2,60 TL
2,40 TL
2,20 TL
2,00 TL
EUR/TL
USD/TL
Kaynak: TCMB
Ocak
-15
Şuba
t-15
Mart-
15
Nisa
n-15
Mayıs
-15
Hazir
an-1
5
Tem
muz
-15
Ağus
tos-
15
Eylü
l-15
EKim
-15
Kasım
-15
Aralı
k-15
Döviz Kurları
Tüketici GüveniTüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Erken seçim kararının neden olduğu artan siyasi belirsizlik dolayısıyla endeks Eylül 2015’te, 2009
yılının Ocak ayından bu yana en düşük seviye olan 58.5 seviyesine gerilemiştir. Siyasi belirsizliğin son bulmasının hemen ardından endeks yükseliş göstere-rek Kasım 2015 için 77.1 olarak ölçülmüştür.
90
85
80
75
70
65
60
55
50
Kaynak: TÜİK
Oca-
14Şu
b-14
Mar-1
4Ni
s-14
May-
14Ha
z-14
Tem
-14
Ağu-
14Ay
l-14
Eki-1
4Ka
s-14
Ara-
14Oc
a-15
Şub-
15Ma
r-15
Nis-
15Ma
y-15
Haz-1
5Te
m-1
5Ağ
u-15
Eyl-1
5Ek
i-15
Kas-
15Ar
a-15
05
16 %
14 %
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %Kaynak: TÜİK
Ara-
11
Nis-
12
Ağu-
12
Ara-
12
Nis-
13
Ağu-
13
Ara-
13
Nis-
14
Ağu-
14
Ara-
14
Nis-
15
Ağu-
15
Ara-
15
% 8.8TÜFE (yıllık)
% 5.7ÜFE (yıllık)
ÜFE & TÜFE
Tüketici Güven Endeksi
06
Yatırım Pazarı
İki genel seçim ve bölgesel çatışmalar nedeniyle oluşan siyasi belirsizlik yatırım pazarını 2015 yılında önemli ölçüde etkilemiştir. Bununla birlikte 1 Kasım’da tek parti hükümetinin yeniden oluşturulması siyasi istikrarın göstergesi olmuş ve bu durum yatırımcılar tarafından olumlu karşılanmıştır. Yatırımlar bakımından ofis pazarı en aktif sektör olmuştur, fakat gerçekleşen işlemlerin büyük çoğunluğu mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlardan oluşmaktadır. Geliştirme/ yeniden geliştirme projeleri ile perakende pazarı, yatırımcı iştahı açısından ofis piyasasını takip etmiştir.
Allianz’ın A Sınıfı ve LEED Platinum sertifikası sahibi Rönesans Tower’ı kendi kullanımı için satın alması 2015 yılında gerçekleşen en yüksek hacimli işlem olmuştur. 44,000 m2’lik kullanım alanına sahip 40 katlı binanın yatırım işlemi EUR 170 milyonluk bir satış rakamı ile tamamlanmıştır. Allianz, Kozyatağı’nda yer alan Röne-sans Tower’ın satın alma işlemi üzerine, Altunizade’deki eski genel merkez binası ile birlikte Levent bölgesindeki Yapı Kredi Plaza’da bulunan ofis katlarını elden çıkar-maya karar vermiş ve iki mülk de kendi kullanımı için arayışta olan alıcılara satılmıştır.
2015 yılında gerçekleşen ikinci en büyük yatırım işlemi, Rönesans Holding’in İzmir Karşıyaka’da yer alan peraken-de yeniden geliştirme projesini CarrefourSA’dan birinci çeyrekte satın alması olmuştur. Karşıyaka’nın birincil konut bölgesinde yer alan 2. nesil alışveriş merkezi alıcı tarafından yeniden geliştirilecek ve Carrefour-SA perakende operasyonlarına yeni projede ana kiracı olarak devam edecektir. Kamuyu Aydınlatma Platfor-mu’nda açıklandığı üzere, işlem TL 223.6 milyon seviye-sinde bir hacimle (işlemin gerçekleştiği tarihteki döviz kuruna göre USD 90 milyon) gerçekleşmiştir.
Vadistanbul karma projesinde 19,000 m2’lik bir ofis bloğu-nun yabancı bir şirket tarafından satın alınması, ofis piyasasında gerçekleşen bir başka işlem olmuştur.
Azerbaycan petrol şirketi olan SOCAR USD 63.5 milyonluk bir yatırım yapmıştır ve yeni genel merkezini projenin tamamlanmasıyla birlikte Seyrantepe’ye taşıma kararı almıştır. Esentepe’de yer alan Finans-bank binasının USD 65 milyona, kendi kullanımı için Fibabanka tarafından satın alınması ve Levent’te yer alan Polat Plaza’nın yine kendi kullanımı amacıyla Turkish Bank tarafından USD 28 milyona satın alınma-sı ofis piyasasında gerçekleşen diğer işlemler olmuş-tur. 2015 son işlemi ise Mecidiyeköy’de yer alan Türk Telekom binasının bireysel bir yatırımcı tarafından satın alınması olmuştur.
2015 yılında caddelerde yer alan bazı mülkler de satışa çıkmıştır ve söz konusu perakende portföyünün satış süreci devam etmektedir. Ayrıca, önde gelen cam ve cam ürünleri üreticisi Paşabahçe’nin İstiklal Caddesi üzerinde sahibi olduğu bina, ünlü perakende markası Koton’un da sahibi olan bir yatırımcı tarafından USD 25 milyona satın alınmıştır.
Gerçekleşen işlemlerin bir kısmının yeniden geliştirme kapsamında olması ya da yatırımcıların kendi kulla-nımları amacıyla gerçekleştirilmiş olmaları nedeniyle, hiçbiri getiri seviyeleri için tam bir gösterge olmamakta-dır. Fakat piyasadaki kira seviyeleri baz alındığında, getiri seviyelerinin birincil ofis alt pazarlarında %7-%7.5 bandında olduğu öngörülmektedir ve ikincil pazar larda %8.5 seviyesine kadar çıkmaktadır. Perakende pazarında mevcut mülkler için gerçekleşen bir işlem olmamasından dolayı birincil getiri oranları tahmini hesaplamaları yansıtmaktadır.
Politik ve bölgesel sorunlara bağlı olarak güney sahille-rindeki turizm piyasası ile İstanbul’daki iş otellerini de olumsuz etkileyen gelişmeler nedeniyle, otel piyasası zor bir süreçten geçmektedir. Bu durum aynı zamanda fırsatçı yatırımcıların yararlanabileceği iyi olanaklar da yaratmaktadır.
07
MÜLK LOKASYONSATIŞ
FİYATI (USD) ALICI SATICI
Paşabahçe Binası
CarrefourSA Karşıyaka AVM*
Beyoğlu
İzmir
2,800
43,000
25,000,000
90,000,000
Bireysel Yatırımcı
Rönesans
Paşabahçe
CarrefourSA
2015 Yılında Tamamlanan Perakende İşlemleri
*JLL tarafından tamamlanan işlemlerKaynak: JLL
ALAN(m2)
MÜLK LOKASYONALAN(m2)
SATIŞ FİYATI (USD) ALICI SATICI
2015 Yılında Tamamlanan Ofis İşlemleri
Türk Telekom*
Allianz YKP*
Allianz Eski G. Merk. Binası*
Polat Polaza A Blok
Rönesans Tower
Vadistanbul Blok
Mecidiyeköy
Levent
Altunizade
Levent
Kozyatağı
Seyrantepe
8,300
4,930
16,000
6,635
44,000
19,000
28,300,000
21,750,000
38,000,000
28,000,000
192,100,000
63,500,000
Bireysel Yatırımcı
Yapı Kredi
Hayat Holding
Turkish Bank
Allianz
Socar
Türk Telekom
Allianz
Allianz
Finansbank
Rönesans
Artaş-Aydınlı-Keleşoğlu
Yatırım İşlemleri, 2015
08
Perakende Pazarı Görünümü
2015 Pazar Notları
İlave ithalat vergileri, özel gümrük uygulamaları ve TL’nin değerindeki önemli düşüş mevcut perakendeciler için pazar koşullarını zorlaştırırken, pazara giriş yapmayı planlayan perakendecileri giriş kararını gözden geçirmeye sevk etmiştir.
Perakendecilerin 2015 yılında aksiyon alma konusuna ihtiyatlı yaklaştığı gözlenirken, La Senza, Habitat ve Industrie Denim gibi bazı markalar söz konusu pazar koşulları nedeniyle Türkiye’deki ticari faaliyetlerine son verme kararı almıştır.
Özellikle hipermarketler, elektronik marketler ve yapı marketler için m2 başına en yüksek satış yoğunluğunu elde etme çerçevesinde doğru boyutlandırma pazarda öne çıkan eğilimlerden biri olmaya devam etmiştir.
AYD tarafından yayımlanan Ciro Verimlilik Endeksi’ne göre İstanbul ve Anadolu’da yer alan alışveriş merkezlerinin m2
başına satış oranı 4Ç 2015’te en yüksek seviyeye ulaşmıştır. Alışveriş merkezi TKA büyüklüklerinin ağırlıklı ortalaması ile hesaplanan verimlilik oranı, Ekim 2015 itibariyle İstanbul’da 893 TL, Anadolu’da 691 TL olarak kaydedilmiştir.
09
Perakende Pazarı GörünümüPolitik belirsizlik & döviz kuru dalgalanmaları: Perakendecilerin operasyonel maliyetleri Tüketici Güven Endeksi
Güçlü iç talep:• Tüketici alışkanlıklarının modernleşmesi• Kayda değer orandaki genç nüfus
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından yayımlanan AVM Endeksi, Ekim 2015 itibariyle 2014’ün aynı dönemine kıyasla perakende talebinde pozitif bir görünümün altını çizerek, ciro rakamlarındaki artışa vurgu yapmaktadır.
JLL tarafından yayımlanan ‘Destination Europe 2015’ raporunda tanımlanan, aralarında Zara, Hugo Boss ile Louis Vuitton gibi ‘ana akım’, ‘seçkin’ ve ‘lüks’ markaların da bulunduğu dünyaca ünlü ‘İlk 25 Ana Perakendecinin’ büyük çoğunluğu Türkiye’deki ticari faaliyetlerini sürdürmeye devam etmektedir.
10
Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim
İNŞAAT HALİNDE*
BİRİMTKA (m2)
TOPLAMAKTİF
İstanbul
Ankara
Diğer Şehirler
Türkiye
1084,001,323
381,484,659
2225,403,644
36810,889,626
321,400,666
10453,712
32993,768
742,848,146
1405,401,989
481,938,371
2546,397,412
44213,737,772
*2018’in sonu itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL
Perakende Arzı
11
2015 Yılındaki Başlıca Açılışlar
ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m2) AÇILIŞ TARİHİ
Mobilya Kent - 1. FazSymbolForum DiyarbakirViaport Marina17 Burda*Novada OutletAgora Adapazarı AVMViaport VeneziaAtlaspark*Park AfyonPodium*Mavi Bahçe AVMPoint Bornova*Ankara Oran - One Tower14 Burda*Van AVM*
BursaKocaeli
Diyarbakirİstanbul
ÇanakkaleKonya
SakaryaİstanbulİstanbulAfyon
Ankaraİzmirİzmir
AnkaraBoluVan
88,35062,00051,00045,00035,00033,00031,00068,00050,90845,00071,20055,00050,00040,00035,00030,000
2Ç 20152Ç 20152Ç 20152Ç 20152Ç 20152Ç 20152Ç 20153Ç 20153Ç 20153Ç 20154Ç 20154Ç 20154Ç 20154Ç 20154Ç 20154Ç 2015
*JLL tarafından hizmet verilen30,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri
dikkate alınmıştır.Kaynak: JLL
2
12
*JLL tarafından hizmet verilen40,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.Kaynak: JLL
İstanbul’daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m2) AÇILIŞ TARİHİ
Emaar Square*Vadistanbul*Ağaoğlu Maslak 1453Skyland*TEM Point*Akasya ParkWatergarden AtaşehirAxis İstanbulCity Center EsenyurtGalleria Ataköy 2. Faz*İstanbul Finans MerkeziMetropol Istanbul (Doğu Ataşehir Gardens)İstmarina*Florentia Village*
Pearl Of Istanbul - Güzelce
ÜsküdarSarıyer
ŞişliŞişli
GaziosmanpaşaÜmraniyeAtaşehir
EyüpEsenyurtBakırköy
Ümraniye
Ataşehir
KartalBüyükçekmece
Büyükçekmece
150,000102,500
89,00070,00054,00051,00049,00040,00040,000
120,000
95,000
75,000
48,00045,000
50,000
2016201620162016201620162016201620162017
2017
2017
20172017
2018
2
13
Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON AÇILIŞ TARİHİ
*JLL tarafından hizmet verilen35,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
Nata DeltaMNG Erzurum AVM41 BurdaIsparta Kültür ve Ticaret MerkeziNovada ManavgatMobilya Kent - 2. FazPrimemall SivasparkMetromall Durmazlar AVM*Sur Yapı Marka AVMRönesans Turan Northgate Ankara*Forum ÇorumTimeless İskenderun*
AnkaraErzurumKocaeliIsparta
AntalyaBursaSivas
AnkaraBursaBursaİzmir
AnkaraÇorumHatay
175,00070,00062,00054,700
38,50035,00035,00067,30065,00065,00055,00055,00042,00040,000
2016201620162016
2016201620162017201720172017201720172017
TKA (m2)
2
14
Kaynak: JLL
Kaynak: JLL
Kira Görünümü
Perakende Yoğunluğu
AnkaraİstanbulBoluKarabükKırıkkaleTürkiye
270268155210173129
288278278210179140
347344267196182167
2014 SONU 2015 SONU 2018 SONU
95 €
90 €
85 €
80 €
75 €
70 €
Q1 20
08Q2
2008
Q3 20
08Q4
2008
Q1 20
09Q2
2009
Q3 20
09Q4
2009
Q1 20
10Q2
2010
Q3 20
10Q4
2010
Q1 20
11Q2
2011
Q3 20
11Q4
2011
Q1 20
12Q2
2012
Q3 20
12Q4
2012
Q1 20
13Q2
2013
Q3 20
13Q4
2013
Q1 20
14Q2
2014
Q3 20
14Q4
2014
Q1 20
15Q2
2015
Q3 20
15Q4
2015
Birincil Kira (EUR / m2 / ay)
Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başında düşen m2)
2016 Görünüm• Kentsel dönüşüm projeleri ve eski binaların yenilenmesi sürecinin, özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı başta olmak üzere caddelerdeki perakende-cilerin modern ihtiyaçlarını orta ve uzun vadede daha iyi karşılayarak, ana alışveriş caddelerindeki sınırlı perakende arzı sorununa çözüm olması beklenmektedir.
• Tüketici alışkanlıklarındaki değişim, alışveriş merkez-lerindeki “Alışveriş Merkezi Yönetimi” yerine “Deneyim Yönetimi” konseptinin ortaya çıkmasında etkili olmak-tadır. Tüketiciler sadece alışveriş fırsatlarını değil, aynı zamanda alışveriş merkezlerinde kaliteli vakit geçirme-yi de talep etmektedir ve alışveriş merkezlerini açık alanlar, restoranlar ve çocuk oyun alanları gibi olanaklar bakımından karşılaştırmaktadır.
• Alışveriş merkezlerinin kiralama süreçlerini ve mimari tasarımlarını etkileyen yeme içme konseptinin öneminin 2016 yılında artarak devam etmesi beklenmektedir.
Geçmiş 10 yıllık süreçte gastronomi alanlarının alışveriş merkezlerinde kapladığı alanların oranı kayda değer bir artış gösterirken, bu eğilim son dönemde ortaya çıkan açık hava kafeleri ile caddelerle doğrudan bağlantısı olan restoranlar gibi konseptler sayesinde önümüzdeki dönemde de varlığını sürdürecektir.
• Yerli ve uluslararası moda markalarının kadın, erkek ve çocuk reyonlarını birleştirerek daha büyük alana sahip mağazalar talep ettiği görülmektedir. Moda perakendecilerinin, daha büyük net satış alanları ile genişleme stratejilerini sürdürmesi beklenmektedir.
• Oxford Economics projeksiyonu Türkiye’deki perakende satışların 2015-2017 yılları arasında %3.5 ile birçok Avrupa pazarlarından daha yüksek oranda büyüyeceğini öngörmektedir.
15
Perakendeci Talebi Arz
Birincil Kira Perakende Yoğunluğu
2016 GÖRÜNÜM
PERAKENDE PAZARIALIŞVERİŞ MERKEZİ
16
Ofis Pazarı Görünümü
2015 Pazar NotlarıMülk sahibi ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçlerinin siyasi ve ekonomik koşullar sebebiyle 2015 yılında uzadığı görülmektedir. 2014 yılında tamamlanan birçok yeni proje ile önemli bir artış gösteren ofis arzı ve boşluk oranında, 2015 yılında kayda değer bir artış gözlenmemiştir.
Değişmeyen ofis arzına bağlı olarak, mülk sahiplerinin kararlı bir şekilde kira seviyelerini sabit tutması dolayısıyla döviz kurundaki dalgalanmalar yıl boyunca kiracıların gündeminde yer almıştır.
İstanbul Ofis Alt Pazarı
KÜÇÜKÇEKMECE
SULTANGAZİ
FATİH
BAKIRKÖY
BAHÇELİEVLER
GÜNGÖREN
ESENLER
B.PAŞA
G.O.P
ŞİŞLİ
BEYKOZ
ÇEKMEKÖY
SANCAKTEPE
SULTANBEYLİ
KADIKÖY
ZEYTİNBURNU
SARIYER
ADALAR
AVCILAR
TEM
E5
E5
TEM
NBURNU
ADALARADALAR
KUZEY MAR. OTO YOLU
TEM
E5
E5
TEM
1
Basın Express
Airport Area
Seyrantepe
Ka ıthane
Ba cılar
Ba ak ehir
Beyo lu
Ata ehir
Kozyata ı
Üsküdar
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
Maltepe
Kartal Pendik
Tuzla- Kurtköy
KADIKÖYGöztepe
rant
K
pe
Mecidiyeköy Zincirlikuyu
i li
Be ikta
Maslak
Levent
MİA Avrupa MİA Dışı Asya
Kaynak: JLL
17
Perakende alanları, restoranlar, kültür tesisleri ve spor kulüpleri gibi olanaklar
sunan ofis binaları.
50 $
45 $
40 $
35 $
30 $
1Ç 2
012
2Ç 2
012
3Ç 2
012
4Ç 2
012
1Ç 2
013
2Ç 2
013
3Ç 2
013
4Ç 2
013
1Ç 2
014
2Ç 2
014
3Ç 2
014
4Ç 2
014
1Ç 2
015
2Ç 2
015
3Ç 2
015
4Ç 2
015
Kaynak: JLL
Birincil Kira (USD / m2 / ay)
MİA, Ataşehir ve Ümraniye’ye yönelik kiracı talebi 2015 yılı
boyunca güçlü bir seyir izlemiştir.
Başta metro hatları olmak üzere toplu taşımaya, şehir merkezine ve Boğaz’da yer alan köprülere yakın konumdaki bölgeler;
Kalifiye işgücüne cazip gelen ve kurumsal imajı yükselten üst sınıf semtler;
18
Kaynak: JLL
% 18
% 16
% 14
% 12
% 10
% 8
% 6
% 4
% 2
% 0
1Ç 20
11
2Ç 20
11
3Ç 20
11
4Ç 20
11
1Ç 20
12
2Ç 20
12
3Ç 20
12
4Ç 20
12
1Ç 20
13
2Ç 20
13
3Ç 20
13
4Ç 20
13
1Ç 20
14
2Ç 20
14
3Ç 20
14
4Ç 20
14
1Ç 20
15
2Ç 20
15
3Ç 20
15
4Ç 20
15
Boşluk Oranı (%), MİA, A Sınıfı
Kiralama İşlemleriAsya yakasında Ataşehir ve Kartal ile Avrupa yakasın-daki Büyükdere Caddesi ekseninde yer alan MİA, 2015 yılında kiralama işlemi bakımından öne çıkan ofis alt pazarlarıdır.
MİA’da kayda değer sayıda kiralama işlemi olsa da, işlemlerin TKA hacmi kiralama yapan şirketlerin tercihi dolayısıyla düşük seviyede kalmıştır. Yükselen bir alt pazar olan Asya alt pazarında ise Ataşehir’e yönelik
güçlü bir kiracı talebi 2015’te de devam etmiştir ve inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla ofis arzın-da önemli bir artış öngörülmektedir. Kartal bölgesi kiralama işlemlerinin sayısı bakımından önemli bir seviyeye ulaşsa da, kiracı talebinin 200 m2’den az TKA’ya olan ofis alanlarında yoğunlaştığı görülmektedir.
19
*JLL tarafından hizmet verilen2,000 m2 ve üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
KİRACI LOKASYON TKA (m2)
Türk TelekomTürk TelekomProcter & GambleAnadolu SigortaCignaDupontEPİAŞ*Apple*Kuehne + NagelDow ChemicalIMS HealthUrban Station*
ÜmraniyeGayrettepe
AtaşehirKavacıkAtaşehirAtaşehirLeventLevent
BaşakşehirKozyatağı
MaslakLevent
20,00012,200
5,8003,9003,3002,8002,7002,6002,6002,6002,2002,000
Kaynak: JLL
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Avrupa MİA Avrupa MİADışı
Asya Toplam
2014 Sonu2015 Sonu
Kiralama İşlem Hacmi (m2)
Başlıca Kiralama İşlemleri, 2015
20
Kaynak: JLL
Budapeşte, Milano
Lizbon, Paris MİA
MoskovaManchester
Edinburgh
Amsterdam, Barselona, Madrid
Brüksel
Frankfurt
Berlin, Dublin, Londra Şehir Merkezi, Lüksemburg, Stockholm
Londra
Hamburg
Köln
Stuttgart
Lyon, Oslo
Münih
Cenevre, St Petersburg
Kiev
Varşova
Atina, Bükreş, Düsseldorf, Helsinki,İstanbul, Prag, Roma, Zürih
Kira ArtışıYavaşlıyor
Kira Artışı Hızlanıyor
Kiralar Düşüyor
KiralarDipten Dönüyor
Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2015
Kopenhag
21
Kaynak: JLL
Kira ArtışıYavaşlıyor
Kira Artışı Hızlanıyor
KiraDüşüyor
Kiralar Dipten Dönüyor
Etiler, Levent
Maslak
Kavacık, Kartal, Kağıthane
Ümraniye
Küçükyalı, Maltepe
Kozyatağı, İçerenköy
Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş
İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2015
22
*2017’nin sonu itibariyle tamamlanması beklenenKaynak: JLL, 4Ç 2015
86
48
95 BİRİM
BİRİM
m2
m2
1,970,323
60BİRİM1,770,460
119BİRİM1,558,410
136BİRİM3,112,223
291BİRİM6,853,006
253BİRİM4,492,934
1,729,703
BİRİM1,204,821
m2
m2
m2
m2
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı
MİA DIŞI
MİA
AVRUPA ASYA TOPLAM
m2
m2
23
AÇILIŞ TARİHİLOKASYONPROJE TKA (m )2
42 Maslak
Allianz Tower*
Nef 09
Eclipse Business
Viaport Venezia
Şeker Kule
AND Plaza
Kuriş Kule
Maslak
Ataşehir
Levent
Maslak
Gaziosmanpaşa
Levent
Kozyatağı
Kartal
48,000
45,000
28,100
34,000
25,000
43,000
35,400
20,000
1Ç 2015
1Ç 2015
1Ç 2015
3Ç 2015
3Ç 2015
4Ç 2015
4Ç 2015
4Ç 2015
*JLL tarafından hizmet verilen20,000 m2 ve üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
İstanbul’da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2015
24
İstanbul’da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler
2016 Görünüm• 2016 yılında İstanbul’un Asya yakasında kayda değer bir ofis stoku artışı söz konusu olması ve özellikle E-5 otoyolunun çevresinde yer alan alt pazarların orta vadede ön plana çıkması öngörülmektedir. • Hızlı büyüyen ofis stokunun pazardaki kira seviyeleri ve kiralama işlemlerini şekillendirmesi beklenmektedir. Arz fazlasının sonucunda ortaya çıkacak kira seviyelerinin aşağı yönlü hareketi sayesinde 2016 yılında daha çok kiralama işleminin gerçekleşmesi öngörülmektedir.
AÇILIŞ TARİHİLOKASYONPROJE TKA (m )
Tuzla İŞ GYO
Torun Center
Akasya Park Ümraniye
Premier Kampüs Ofis
Nef Kağıthane 03
Vadistanbul*
Carrefour Katırcıoğlu Projesi
Emaar Square*
Skyland İstanbul
Nidakule Ataşehir
Ferko Signature
Seba Office Boulevard
İstanbul Finans Merkezi
Pendik
Mecidiyeköy
Ümraniye
Kağıthane
Kağıthane
Ayazağa
Ümraniye
Altunizade
Ayazağa
Ataşehir
Levent
Ayazağa
Ataşehir
184,500
77,300
75,000
58,000
50,000
182,000
50,000
47,800
90,000
72,400
57,400
66,800
1,032,300
1Ç 2016
1Ç 2016
1Ç 2016
1Ç 2016
1Ç 2016
2Ç 2016
2Ç 2016
2Ç 2016
3Ç 2016
3Ç 2016
4Ç 2016
2Ç 2017
4Ç 2017
*JLL tarafından hizmet verilen30,000 m2 üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.Kaynak: JLL
2
25
2016 GÖRÜNÜM
OFİS PAZARI
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranı
Arz
Birincil Kira
2016 Görünüm
Sonuçları:- 8,000–10,000 m2’den 5,000–8,000 m2’ye TKA;- Bölünebilir ve esnek kullanım alanı; - Çalışanları mobil çalışma ve açık ofis uygulamaları konusunda daha rahat hissettirmek için ‘değişim yönetimi’ stratejileri; - 1,000–1,200 m2 net kat alanı, hatta 900–1,000 m2 aralığı bazı kiracılar tarafından talep görmektedir.
Nedenleri:- Modern ofis arzına uygulanabilirlik;- Verimlilik kavramının bilincinde olan kiracılar;- Y Kuşağının birlikte çalışma kültürü ve yüksek çalışma alanı uyumluluğu
• 1990’ların başında geliştirilen MİA’daki ofis stokunun uluslararası ofis standartlarını orta vadede karşılayamayacağı düşünülmektedir. Dolayısıyla önümüzdeki yıllarda bu binalar için yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin söz konusu olması beklenmektedir. Bu binalardaki çoklu sahiplik yapısı eski ofis stokunun yenilenmesi sürecinin yönetimi açısından soru işareti oluşturmaktadır. • Ofis binalarındaki enerji ve işgücü maliyetlerini içeren operasyonel giderlerin hükümetin asgari ücretlerin artışına ilişkin düzenlemesi sebebiyle artması öngörülmektedir.
Kaynak: JLL
‘Mobil çalışma’ ve ‘açık planlı ofisler’ öne çıkan
trendlerdir!
26
İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye’nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla,
Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası Marmara Bölgesi’nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır.
2015 Pazar Notları
Siyasi belirsizlik, özellikle 2015 yılının ikinci yarısında lojistik pazarının durgun bir seyir izlemesine ve sanayi yatırımlarının yavaşlamasına yol açmıştır. Ekonomik ve siyasi koşulların yön verdiği ticaret hacmi ile lojistik talebi arasındaki doğrudan ilişki sebebiyle lojistik pazarı söz konusu koşullardan daha çok etkilenmiştir.
Ancak 1 Kasım’da gerçekleştirilen ikinci genel seçimin siyasi belirsizliği gidermesinin ardından lojistik pazarı ve sanayi yatırımlarında toparlanma gözlenmeye başlamıştır.Konsolidasyon, yıl boyunca çok sayıda şirketin gündemin-de yer almıştır.
Başlıca Lojistik Alt Pazarları
Lojistik Pazarı Görünümü
Kaynak: JLL
Birincil Pazarlar
LimanlarBoğaziçi Köprüsü
İkincil PazarlarÜçüncül PazarlarAlt Pazarlar
Atatürk HavalimanıSabiha Gökçen Havalimanı
İnşaat Halindeki Yollar
E5 Karayolu3. KöprüFSM Köprüsü
TEM Karayolu3. Havalimanı
27
7.0 $
6.9 $
6.8 $
6.7 $
6.6 $
6.5 $
6.4 $
6.3 $
6.2 $
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
3Ç 2
009
1Ç 2
010
3Ç 2
010
1Ç 2
011
3Ç 2
011
1Ç 2
012
3Ç 2
012
1Ç 2
013
3Ç 2
013
1Ç 2
014
3Ç 2
014
1Ç 2
015
3Ç 2
015
Birincil Kira (USD / m2 / ay)
Konsolidasyon, yıl boyunca çok sayıda şirketin gündeminde yer almıştır.
Nedenler:- Dağınık şekilde konumlanmış orta ölçekli depoların verimsizliği; - Asgari ücret artışı ile FED’in faiz kararı sebebiyle ortaya çıkan maliyet artışı beklentisi
Çeşitli Modeller:- In-house lojistik: Üçüncü parti lojistik şirketleri, depo kirasını karşılayan ve depo sözleşmesinin tarafı konumdaki bir şirketin şemsiyesi altında operasyonel hizmetleri sağlamaktadır.- Outsource: Bir şirket, depo sözleşmesi ve kirasını üstlenen üçüncü parti lojistik şirketinden bir lojistik hizmeti almaktadır.
Son dönemde depo portföy çeşitlenmesi; kişisel kullanım için 200-1,000 m2 ve konsolidasyon eğilimi doğrultusunda 100,000 m2’ye kadar uzanan iki yeni depo çeşidi ile ön plana çıkmaktadır.
Depo Portföyü:- 200–1,000 m2: Kişisel kullanım deposu- 5,000–8,000 m2: Şehir içi dağıtım deposu- 10,000–30,000 m2: Şehir dışı ana depo- 100,000 m2’ye kadar: Konsolide edilmiş depo
28
Kiralama İşlemleriLojistik kiralama işlemleri 2015 yıl sonu itibariyle bir önceki yıla oranla %11 oranında artmıştır.
2011 2012 2013 2014 2015Kaynak: JLL,
4Ç 2015
0 200,000
400,000
600,000
800,000
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0 %
%73 %19 %3Lojistik Perakende Gıda
TKA
Payı
Kiralama İşlemleri (m2)
Kiralama İşlemleri Bakımından En Aktif Sektörler
Kaynak: JLL
29
*JLL tarafından hizmet verilenKaynak: JLL, 4Ç 2015
ŞEHİR BÖLGE KİRACI KİRALANANALAN (m2)
Kocaeli
İstanbul
Kocaeli
İstanbul
İstanbul
Kocaeli
İstanbul
İstanbul
İstanbul
İstanbul
Çayırova
Esenyurt
Gebze
Esenyurt
Kurtköy
Çayırova
Arnavutköy
Arnavutköy
Esenyurt
Esenyurt
Ekol Lojistik
Ceva Lojistik
Michelin
Horoz Lojistik
Mars Lojistik
Mars Lojistik
Pan Lojistik
Ulusal Lojistik
BTA*
İstanbulogistics, NTG Türkiye
210,000
55,500
27,000
24,000
18,800
12,100
10,200
10,000
6,500
5,400
Başlıca Kiralama İşlemleri (m2)
30
Arz
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
%90İstanbul Avrupaİstanbul AsyaKocaeliKullanılan Alan
%3
%4%3
Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
Kocaeli
AsyaAvrupa
İstanbul
İnşaat Halinde*Mevcut Stok
Proje Halinde
İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları
*2018’in sonunda tamamlanması beklenmektedir Kaynak: JLL, 4Ç 2015
31
2016 Görünüm• İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama Müdürlü-ğü’nün dönüşüm planları sanayi üretim ve lojistik merkez-lerinin şehrin dışına taşınmasını hedeflemektedir. Ancak tüm lojistik merkezlerinin şehir dışına taşınması sonrasın-da, 15 milyon insanın ihtiyaçlarının tedariki için şehir içi dağıtım kanallarının nasıl yapılandırılacağı konusu belirsizliğini korumaktadır.
• Yatırımcıların Türkiye lojistik pazarına orta vadedeki bakış açısı, Türkiye’nin kurumsallaşma ve yüksek kalite-
deki arz standartları ile ekonomik istikrarı temin edip edemeyeceğine bağlı olarak şekillenecektir.
• 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Organize Liman Bölgesi gibi başlıca altyapı projeleri, İstanbul’un kuzeyi ile Kocaeli gibi lojistik alt pazarlarını doğrudan etkileyecektir. İzmit Körfez Köprüsü’nün tamamlanması ile birlikte Yalova’nın yeni bir alt pazar olarak öne çıkması öngörülmektedir.
2016 GÖRÜNÜM
LOJİSTİKPAZARI
Talep
Arz
Arsa Değeri
Birincil Kira
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz)
Kaynak: JLL
32
2015 Pazar Notlarıİstanbul’da turizm ve otel pazarı 2015 yılında yavaşlama trendine girmiştir. Temel performans parametrelerinde meydana gelen düşüş genel olarak istikrarsız ekonomik ve jeopolitik koşullar ile büyük ölçüde artan otel arzından kaynaklanmıştır.
Bununla birlikte, MasterCard Küresel Destinasyon Endeksi 2015’te İstanbul yerini sağlamlaştırmış; Avrupa’da en çok ziyaret edilen 3. şehir olurken, dünya genelinde 5. sırada yer almıştır. İstanbul’un konumu, şehrin uluslararası bir aktarma merkezi haline gelmesi ve 2015 yılı yolcu sayılarında %11.8 oranında bir artış gösteren Türkiye’nin ulusal havayolu şirketinin dikkat çeken büyümesiyle desteklenmektedir.
Turizm Uluslararası ziyaretçi sayısı 2015 yılında, 2014 yıl sonuna kıyasla %5 artış göstererek 12.4 milyonu aşmıştır.
12.4 MİLYON
%52014 2015
İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı
Otel Pazarı Görünümü
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
TalepGeçmiş on yılda havalimanı gelişleri istikrarlı bir şekilde artmıştır. 2015 yılında Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı’nı kullanarak İstanbul’a gelen yolcu
sayısı 2014 yılına kıyasla %11.5 artarak 89.4 milyona ulaşmıştır.
Performansİstanbul’daki otel işletme performansı jeopolitik gelişme-lerle güçlü bir korelasyon göstererek dalgalı bir seyir izlemiştir. 2015 yıl sonu itibariyle İstanbul Otel Pazarı doluluk oranı %0.2 düşüşle %69.4 seviyesine inmiş,
ortalama günlük oda fiyatı %6.6 oranında düşerek EUR 121.38 olmuş ve oda başına düşen gelir 2014 yılına kıyasla %6.9 oranında azalmıştır.
Arzİstanbul, 489 adet lisanslı otelde 48,000’in üzerinde odaya ev sahipliği yapmaktadır. Pazara lüks ve üst sınıf otellerin hakim olduğu görülmektedir. 5 yıldızlı oteller %48.5’in üzerinde bir pazar payına sahiptir. Otel arzındaki hızlı artış İstanbul’daki oda sayısını yükseltirken inşaat
halindeki otellerle otel projelerinin tamamlanması durumunda 2017 yıl sonu itibariyle İstanbul’daki toplam oda arzının %15 artacağı öngörülmektedir.
33
Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Sabiha Gökçen HavalimanıAtatürk Havalimanı
0
20,000
40,000
60,000
80,000
Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları
34
TAMAMLANAN PROJELER İNŞAAT HALİNDEKİ PROJELER
Four Points by Sheraton İstanbul Dudullu182 oda, Temmuz 2015
Double Tree by Hilton İstanbul Piyalepaşa203 oda, Ağustos 2015
Four Points by Sheraton İstanbul Batışehir144 oda, Ekim 2015
Sheraton İstanbul Ataşehir160 oda, Aralık 2015
Pullman İstanbul Airport and Convention Center403 oda, 1Ç 2016
Novotel İstanbul Bosphorus200 oda, 1Ç 2016
Dedeman Park Bostancı110 oda, 2Ç 2016
Radisson Blu Residence İstanbul Batışehir171 oda, 2Ç 2016
Yatırım2015 yılında dikkate değer bir otel işlemi görülmemiştir; fakat İstanbul, yatırım iştahı yüksek ve pazardaki fırsatlar ile güçlü turizmin sunduğu olanaklardan faydalanma amacındaki yerli ve yabancı yatırımcılar için cazibesini koruyacaktır.
2016 GörünümOtel performansının 2016 ilk çeyreğinde daha fazla yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte Türkiye ve komşu ülkeleri ilgilendiren güncel jeopolitik koşulların tekrar istikrara kavuşması beklentisi dolayısıyla orta vadede pazarın daha dirençli bir yapıya kavuşması olası görülmektedir.
ÖNEMLİ GÖSTERGELER
35
%11.589.4 MİLYON
12.4 MİLYON
EUR 78.7ODA BAŞINAGELİR
IST & SAW TOPLAM YOLCU SAYISI
%5
%6.9
ORTALAMA GÜNLÜKODA FİYATI
%64.9DOLULUK
%6.6
EUR 121.4
%0.2
% Değişim, 2014-2015
YABANCIZİYARETÇİ
SAYISI
İletişim
JLL Türkiye
YazarlarBurçin Yıldıran Sezen, MRICSYardımcı DirektörDanışmanlık Hizmetleri+90 (212) 350 [email protected]
Yavuz Can ParlarKıdemli AnalistDanışmanlık Hizmetleri+90 (212) 350 [email protected]
Serhat ÇetinAnalistDanışmanlık Hizmetleri+90 (212) 350 [email protected]
Ülke YönetimiVolkan Müller COO, CFOYönetim Kurulu Üyesi+90 (212) 350 [email protected]
Aydın YurdumBölge DirektörüYönetim Kurulu Üyesi+90 (212) 350 [email protected]
Dora ŞahintürkBölge DirektörüYönetim Kurulu Üyesi+90 (212) 350 [email protected]
Tarkan AnderBölge DirektörüYönetim Kurulu Üyesi+90 (212) 350 [email protected]
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı+90 (212) 350 [email protected]
İstanbulMM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No:3 Kat:134340 Levent - Istanbul, TürkiyeTel: +90 (212) 350 0800Faks: +90 (212) 350 0806
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016.
JLL Türkiye JLL Türkiye
