Standardele Internationale de Evaluare

STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE

I Standardele Internaţionale de Evaluare

IVS 1 Valoarea de piaţă ndash tip de valoare

IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă

IVS 3 Raportarea evaluării

II Standardele Internaţionale de Aplicaţii icircn Evaluare

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea icircmprumutului

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiară

III Standardele Internaţionale de Practică icircn Evaluare

GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare

GN 2 Evaluarea drepturilor de icircnchiriereleasing

GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile

GN 4 Evaluarea activelor necorporale

GN 5 Evaluarea bunurilor mobile

GN 6 Evaluarea icircntreprinderii

GN 7 Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice icircn evaluare

GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară ndash (CIN)

GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate pe piaţă şi pentru

analiza investiţiei (DCF ndash DISCOUNTED CASH - FLOW)

GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole

GN 11 Verificarea evaluărilor

GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri (PGA)

GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii

GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă

GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice

1

IVS 1 ndash VALOAREA DE PIATA ndash TIP DE VALOARE

IVS 1 se aplică valorii de piaţă a proprietăţii icircndeosebi a proprietăţii imobiliare şi

elementelor ei icircnrudite

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data

evaluării icircntre un cumpărător decis şi un vacircnzător hotăracirct icircntr-o tranzacţie cu preţul

determinat obiectiv după o activitate de marketing corespunzătoare icircn care părţile implicate au

acţionat icircn cunoştinţă de cauză prudent şi fără constracircngere

IVS 2 ndash TIPURI DE VALOARE DIFERITE DE VALOAREA DE PIATA

Obiectivele Standardului Internaţional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt identificarea

explicarea şi distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de piaţă precum şi stabilirea

standardelor pentru aplicarea acestora

Acest Standard prezintă şi explică aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de

piaţă pentru alte scopuri decacirct pentru raportarea financiară

IVS 3 ndash RAPORTAREA EVALUARII

Orice raport de evaluare trebuie

11 să prezinte clar şi cu acurateţe concluziile evaluării icircntr-o manieră neechivocă

12 să identifice clientul destinaţia evaluării şi informaţiile relevante referitoare la

121 data la care valoarea estimată este valabilă

122 data raportului şi

123 data inspecţiei

13 să specifice tipul de evaluare incluzacircnd definiţia acestui tip de valoare

14 să descrie sferaextinderea misiunii de evaluare

15 să specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează concluzia

asupra valorii

2

16 să identifice ipotezele speciale neobişnuite sau extraordinare şi să prezinte

probabilitatea icircn care aceste condiţii ar putea să apară

17 să includă o descriere a informaţiilor şi datelor analizate analizelor de piaţă

efectuate a abordărilor şi procedurilor de evaluare aplicate ca şi raţionamentul care

susţine analizele opiniile şi concluziile din raport

18 să conţină icircn mod expres o clauză care să nu permită publicarea integrală sau

parţială a raportului sau oricărei referinţe sau valori incluse icircn raport sau numelui şi

afilierii profesionale a evaluatorului fără aprobarea scrisă a evaluatorului

19 să conţină o declaraţie de conformitate care să certifice că evaluarea a fost

făcută icircn concordanţă cu IVS-urile să prezinte orice deviere de la cerinţele specifice ale

IVS-urilor şi să prezinte o explicaţie pentru o astfel de deviere corespunzător cu Codul

Deontologic IVSC

110 să includă numele calificarea profesională şi semnăturaevaluatorului

IVA 1 ndash EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIARA

Obiectivul acestui Standard este explicarea principiilor care stau la baza evaluărilor

realizate pentru a fi utilizate icircn situaţiile financiare şi icircn conturile adecvate ale icircntreprinderilor

Evaluatorii care efectuează lucrări de această natură ar trebui să aibă o icircnţelegere clară a

conceptelor şi principiilor contabile specificate icircn Standardele Internaţionale de Contabilitate

relevante

Acest Standard se utilizează pentru evaluările tuturor claselor de active incluse icircn orice

situaţie financiară care corespund calificării şi experienţei evaluatorilor

IVA 2 ndash EVALUAREA PENTRU GARANTAREA IMPRUMUTULUI

Scopul Standardului Internaţional de Aplicaţie icircn Evaluare 2 (IVA 2) este de a oferi

instrucţiuni evaluatorilor care fac evaluări pentru garantarea icircmprumuturilor

3

Se aplică icircn toate situaţiile icircn care sunt solicitate evaluări ale unor active care sunt sau se

propun a fi garanţii pentru icircmprumuturi

Icircmprumuturile se pot face sub diferite forme incluzacircnd pe cele ipotecare sau alte forme

de credite cu rate ale dobacircnzii fixe sau variabile

Ipoteca Plasarea unei proprietăţi drept garanţie pentru rambursarea unui credit cu clauza

de rambursare a acestuia la scadenţă Icircn cazul icircncetării plăţii ratelor la credit de către debitor

creditorul poate icircn mod legal să execute garanţia

IVA 3 ndash EVALUAREA ACTIVELOR DIN SECTORUL PUBLIC PENTRU RAPORTAREA FINANCIARA

Activele din sectorul public sunt acele active deţinute şisau controlate de către entităţi

guvernamentale icircn scopul furnizării de bunuri sau servicii publice Principiile care se aplică la

evaluarea activelor din sectorul public sunt icircn esenţă aceleaşi ca şi pentru orice alte active

Evaluarea activelor din sectorul public se poate face icircn mai multe scopuri care includ

raportarea financiară planificarea privatizării iniţierea unui credit şi analize cost-beneficiu sau

economice realizate de către entităţi guvernamentale sau cvasi-guvernamentale fie pentru a

determina dacă un active din sectorul public este utilizat şi icircntreţinut eficient fie pentru stabilirea

preţului de monopol al serviciilor

Se utilizează icircn toate evaluările claselor de active din sectorul public incluse icircn orice

situaţii financiare care se bazează pe priceperea şi experienţa evaluatorilor (cu excepţia

evaluărilor icircntreprinderilor publice de afaceri sau GBE care se realizează conform IVA 1)

GN 1 ndash EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

GN 1 constă icircn clarificarea acestor fundamente pentru a fi icircnţelese mai bine icircn evaluarea

proprietăţii imobiliare

Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuţiei mondiale

Termenul proprietate icircn sens juridic poate fi definit mai degrabă ca drept de proprietate

decacirct ca o entitate fizică precum teren clădiri şi bunuri mobile corporale Icircn acest context IVSC

identifică patru tipuri generale de proprietate

11 Proprietatea imobiliară (GN 1)

4

12 Bunuri mobile (GN-urile 3 4 şi 5)

13 Icircntreprinderi (GN 6)

14 Active financiare

Elementele principale ale GN 1 includ

1 o identificare a termenilor şi definiţiilor cheie

2 o sinteză a procesului de evaluare şi logica sa

3 o prezentare a importanţei principiilor şi conceptelor

4 o expunere a cerinţelor adecvate de prezentare a informaţiilor şi de raportare

5 exemple de abuzuri şi confuzii şi

6 o prezentare a instrucţiunilor de aplicare a evaluării proprietăţii imobiliare

GN 2 ndash EVALUAREA DREPTURILOR DE INCHIRIERELEASING

Tipuri de chirie

Chirie de piaţă Suma de bani estimată pentru care o proprietate imobiliară sau spaţiu din

aceasta ar fi icircnchiriată la data evaluării icircntre un locator hotăracirct şi un locatar decis icircn termenii

adecvaţi de icircnchiriere ai unei tranzacţii cu chiria determinată icircn mod obiectiv după o activitate

adecvată de marketing icircn care părţile au acţionat icircn cunoştinţă de cauză prudent şi fără

constracircngere

Chirie contractuală sau chiria temporară Chiria prevăzută icircntr-un anumit contract de

icircnchiriere

Observatie

Evaluatorul trebuie sa identifice dreptul de proprietate supus evaluarii in functie de

drepturile si restrictiile pertinente

GN 3 ndash EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

Acest GN conţine informaţii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor

Internaţionale de Evaluare activelor de natura mijloacelor fixe mobile

Se concentrează pe aplicarea abordărilor principiilor şi tipurilor de valoare prezentate icircn

Standarde la evaluarea mijloacelor fixe mobile

5

Pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile pot fi relevante şi următoarele GN-uri





GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară - (CIN)

Se aplică pentru evaluarea activelor de natura mijloacelor fixe mobile care aparţin atacirct

entităţilor din sectorul privat cacirct şi celor din sectorul public

GN 4 ndash EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Capitalizare Convertirea la o anumită dată a venitului net sau unei serii de icircncasări

nete curente sau estimate pe o anumită perioadă icircn valoarea echivalentă a capitalului

Factor de capitalizare Orice multiplu utlizat pentru a transforma venitul icircn valoare a

capitalului

Rată de capitalizare Orice divizor (de obicei exprimat icircn procente) care este folosit

pentru transformarea venitului icircn valoare a capitalului

Rată de actualizare O rată a rentabilităţii utilizată pentru a transforma o sumă de bani de

plătit sau de icircncasat icircn viitor icircn valoare actualizată

GN 5 ndash EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Scopul acestui Standard (GN) este de a icircmbunătăţi consecvenţa şi calitatea evaluărilor de

bunuri mobile icircn avantajul utilizatorilor serviciilor de evaluare a bunurilor mobile

Este icircntocmit pentru a fi util la prestarea sau utilizarea serviciilor de evaluare a bunurilor

mobile

Pe lacircngă alte elemente comune altor Standarde Internaţionale de Aplicaţii şi Practică icircn

Evaluare acest GN conţine o analiză detaliată a procesului de evaluare a bunurilor mobile

6

GN 6 ndash EVALUAREA INTREPRINDERII

Scopul de a icircmbunătăţi conţinutul şi calitatea evaluărilor de icircntreprinderi icircn cadrul

comunităţii internaţionale icircn beneficiul utilizatorilor situaţiilor financiare şi ai evaluărilor de

icircntreprinderi

Acest GN conţine o analiză detaliată a procesului de evaluare a icircntreprinderii ce prezintă

aspectele uzuale ale evaluărilor de icircntreprinderi şi furnizează o bază de comparaţie cu alte tipuri

de evaluări icircnsă nu trebuie considerată ca fiind obligatorie sau limitativă

GN 7 ndash CONSIDERATII PRIVIND SUBSTANTELE PERICULOASE SI TOXICE IN EVALUARE

Obiectivul acestui Standard (GN) este de a sprijini evaluatorii icircn efectuarea evaluărilor icircn

cazul icircn care substanţele periculoase sau toxice pot influenţa valorile proprietăţii

Acest GN se aplică tuturor evaluărilor de imobilizări corporale Prevederile speciale ale

acestui GN vor fi luate icircn considerare cacircnd este presupusă sau este cunoscută prezenţa unor

substanţe periculoase sau toxice care pot influenţa valoarea de piaţă a proprietăţii sau o altă

valoare definită

Substanţe periculoase sau toxice icircn contextul acestui GN icircnseamnă materiale specifice

care prin prezenţa sau proximitatea lor pot avea efect dăunător asupra valorii proprietăţii din

cauza potenţialului lor dăunător asupra unor forme de viaţă

GN 8 ndash ABORDAREA PRIN COST PENTRU RAPORTAREA FINANCIARA

Scopul acestui GN este să sprijine utilizatorii şi elaboratorii rapoartelor de evaluare icircn

interpretarea conţinutului şi aplicării costului de icircnlocuire net icircn scopuri de raportare financiară

Prezintă cadrul general pentru utilizarea costului de icircnlocuire net

7

GN 9 ndash ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT(DISCOUNTED CASH - FLOW)

Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezintă o tehnică de modelare financiară

bazată pe ipotezele explicite referitoare la venitul şi cheltuielile previzionate aferente unei

proprietăţi sau icircntreprinderi

Aceste ipoteze se referă la mărimea calitatea variabilitatea momentul şi durata intrărilor

şi ieşirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezentăactualizată

Se aplică pentru evaluările bazate pe informaţii de piaţă şi pentru cele din afara pieţei

efectuate cu ajutorul analizei DCF

GN 10 ndash EVALUAREA PROPRIETATII AGRICOLE

Activele proprietăţilor agricole pot fi clasificate icircn

1048707 Terenuri

1048707 Construcţii şi amenajări

1048707 Instalaţii şi utilaje (ataşate terenului)

1048707 Instalaţii şi utilaje (neataşate terenului)

1048707 Active biologice (ataşate terenului)

1048707 Active biologice (neataşate terenului)

GN 11 ndash VERIFIVAREA EVALUARILOR (SE SUBINTELEGE)

GN 12 ndash EVALUAREA PROPRIETATII GENERATOARE DE AFACERI

Proprietăţile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprietăţile individuale precum hoteluri

staţii de benzină restaurante care icircn mod uzual se tranzacţionează pe piaţă ca fiind entităţi icircn

funcţiune Aceste proprietăţi include nu numai teren şi clădiri ci şi alte active fixe (mobilier

instalaţii şi echipamente) ca şi o componentă a afacerii formată din active necorporale incluzacircnd

fondul comercial transferabil

8

Acest GN este orientat exclusiv pe evaluarea PGA-urilor Pentru o aprofundare a

studiului privind aplicarea principiilor de evaluare trebuie avute icircn vedere următoarele Standarde

Internaţionale de Practică icircn Evaluare







analiza investiţiilor

Componentele valorii unei PGA sunt de regulă

1 teren

2 clădire(i)

3 mijloace fixe mobile inclusiv programele pentru calculator

4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesară)

5 active necorporale inclusiv fondul comercial transferabil şi

6 orice licenţă sau aviz de funcţionare necesar derulării afacerii

GN 13 ndash EVALUAREA GLOBALA PENTRU IMPOZITAREA PROPRIETATII

Obiectivul acestui Standard Internaţional de Practică icircn Evaluare constă icircn asigurarea

unui cadru pentru realizarea misiunii evaluării globale icircn vederea impozitării proprietăţii icircn

funcţie de valoare aplicabil tuturor statelor member ale IVSC

Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietăţii trebuie să existe următoarele

elemente

(a) un sistem şi o infrastructură legale care să definească să susţină şi să protejeze

drepturile de proprietate

(b) un sistem de evidenţă şi inventariere pentru toate terenurile care reprezintă baza de

impozitare

(c) informaţii suficiente de piaţă pe baza cărora să se facă evaluările

9

(d) resurse suficiente şi personal instruit pentru implementarea sistemului

(e) menţinerea permanentă a evidenţelor şi a bazei de date pentru a asigura icircmbunătăţirea

acestora evaluări cacirct mai adecvate şi impozitări cacirct mai echitabile

(f) un proces de eşantionare şi testare a modelelor elaborate pentru asigurarea

consecvenţei icircn metodologie şi practică

GN 14 ndash EVALUAREA PROPRIETATILOR DIN INDUSTRIA EXTRACTIVA

Obiectivul acestui Standard de Practică (GN) este de a clarifica şi de a oferi instrucţiuni

pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) deţinute de entităţi care funcţionează icircn

industria extractivă Standardul face distincţie icircntre diferitele tipuri de drepturi de proprietate

care trebuie să fie recunoscute şi avansează concepte care trebuie să fie recunoscute pentru

raportarea financiară şi de către autorităţile de reglementare tribunale investitori bănci

participanţi la tranzacţii cu resurse naturale şi de către alţi utilizatori ai serviciilor de evaluare a

proprietăţilor din industria extractivă

Pentru aplicarea icircn industria extractivă se indică următoarele GN-uri


GN 2 Evaluarea pentru icircnchiriereleasing




GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară -(CIN) şi

GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate pe informaţii de

piaţă şi analiza investiţiilor

GN 15 ndash EVALUAREA PROPRIETATII ISTORICE

Proprietăţile istorice sunt active de patrimoniu cultural istoric şisau

arhitecturaltandardul Internaţional de Practică icircn Evaluare 15

10

Proprietăţile istorice pot avea protecţie legală sau statutară datorită importanţei lor

culturale şi economice Multe guverne au adoptat măsuri pentru protejarea proprietăţilor istorice

şi a ariilor desemnate ca avacircnd arhitectură deosebită sau de interes istoric

Organizaţiile private au un rol important icircn promovarea conservării istorice şi a educaţiei

icircn legătură cu proprietăţile istorice Icircn unele cazuri proprietăţile istorice generează beneficii

economice prin dezvoltarea turismului icircn zonele unde sunt situate

11

IVS 1 ndash VALOAREA DE PIATA ndash TIP DE VALOARE

IVS 1 se aplică valorii de piaţă a proprietăţii icircndeosebi a proprietăţii imobiliare şi

elementelor ei icircnrudite

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data

evaluării icircntre un cumpărător decis şi un vacircnzător hotăracirct icircntr-o tranzacţie cu preţul

determinat obiectiv după o activitate de marketing corespunzătoare icircn care părţile implicate au

acţionat icircn cunoştinţă de cauză prudent şi fără constracircngere

IVS 2 ndash TIPURI DE VALOARE DIFERITE DE VALOAREA DE PIATA

Obiectivele Standardului Internaţional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt identificarea

explicarea şi distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de piaţă precum şi stabilirea

standardelor pentru aplicarea acestora

Acest Standard prezintă şi explică aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de

piaţă pentru alte scopuri decacirct pentru raportarea financiară

IVS 3 ndash RAPORTAREA EVALUARII

Orice raport de evaluare trebuie

11 să prezinte clar şi cu acurateţe concluziile evaluării icircntr-o manieră neechivocă

12 să identifice clientul destinaţia evaluării şi informaţiile relevante referitoare la

121 data la care valoarea estimată este valabilă

122 data raportului şi

123 data inspecţiei

13 să specifice tipul de evaluare incluzacircnd definiţia acestui tip de valoare

14 să descrie sferaextinderea misiunii de evaluare

15 să specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează concluzia

asupra valorii

2












Deontologic IVSC







relevante






3




























4












Tipuri de chirie





constracircngere


icircnchiriere

Observatie








5













capitalului









mobile



6




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11












Deontologic IVSC







relevante






3




























4












Tipuri de chirie





constracircngere


icircnchiriere

Observatie








5













capitalului









mobile



6




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11




























4












Tipuri de chirie





constracircngere


icircnchiriere

Observatie








5













capitalului









mobile



6




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11












Tipuri de chirie





constracircngere


icircnchiriere

Observatie








5













capitalului









mobile



6




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11













capitalului









mobile



6




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11




icircntreprinderi










valoare definită








7











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11











1048707 Terenuri













8












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11












1 teren

2 clădire(i)










elemente




impozitare


9


























10







11


























10







11







11

Documents

Standardele Internationale de Evaluare