STRATEGIASTA KIINTEISTÖN KEHITYSPERUSTA · välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei Energiakatselmus voida toteuttaa, on syyt perusteltava

RIL 268-2017 Kiinteistöä kehittävä linjasaneeraus KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 1

RIL 268-2017 KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄ LINJASANEERAUS

- strategia, suunnittelu ja toteutus

Versio 23.5.2017

Käyttö vain lausuntoa varten

STRATEGIASTA KIINTEISTÖN KEHITYSPERUSTA


Sisällys

1 JOHDANTO ............................................................................................................................ 6

1.1 Ohjeen tavoite ja tarkoitus ................................................................................................ 6

1.2 Ohjeen kohderyhmä ......................................................................................................... 6

1.3 Määritelmiä ....................................................................................................................... 7

2 TALOYHTIÖN STRATEGIA KEHITTÄMISEN PERUSTANA .................................................. 8

2.1 Yleistä ............................................................................................................................... 8

2.2 Strategisen kehittämisen merkitys..................................................................................... 8

2.2.1 Viitekehys .......................................................................................................... 8

2.2.2 Kehittämistavoitteiden ..................................................................................... 10

3 KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN LINJASANEERAUKSEN YHTEYDESSÄ............................ 12

3.1 Yleistä ............................................................................................................................. 12

3.2 Energiatehokkuuden parantaminen ................................................................................ 15

3.2.1 Yleistä ............................................................................................................. 15

3.2.2 Energian käytön tehostaminen ........................................................................ 15

3.2.3 Energiantuotannon kehittäminen ..................................................................... 17

3.3 Rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden lisääminen ..................................................... 17

3.3.1 Yleistä ............................................................................................................. 17

3.3.2 Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuudet ............................................. 18

3.3.3 Älyrakennuksen luokitusperiaatteet olemassa olevassa asuntokannassa ....... 19

3.3.4 Älykkäiden järjestelmien tehokas toteuttaminen .............................................. 20

3.4 Kiinteistön tilojen kehittäminen – rakennus ja huoneisto ................................................. 22

3.4.1 Yleistä ............................................................................................................. 22

3.4.2 Rakennuksen yhteisten tilojen kehittäminen .................................................... 22

3.4.3 Esteettömyys ja kotona asuminen ................................................................... 23

3.4.4 Huoneistokohtaiset muutostyöt ........................................................................ 23

3.5 Käyttäjälähtöisyys ........................................................................................................... 24

3.6 Kehittämismahdollisuuksien haasteet ja niihin varautuminen .......................................... 25

4 KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄN LINJASANEERAUKSEN SUUNNITTELU- JA

TOTEUTUSPROSESSI ................................................................................................................ 26

4.1 Yleistä ............................................................................................................................. 26

4.2 Osakkaiden ja taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuunjaot korjausrakentamisessa ..... 27

4.3 Taloyhtiön osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän roolit linjasaneerauksessa ................ 28

4.3.1 Osakkaat ......................................................................................................... 28

4.3.2 Hallitus ja isännöitsijä ...................................................................................... 28

4.3.3 ”Sparraaja” ...................................................................................................... 28

4.3.4 Projektinjohtaja ................................................................................................ 29

4.4 Tarveselvitys ................................................................................................................... 31

4.4.1 Yleistä ............................................................................................................. 31

4.4.2 Kiinteistön ajantasakuvat ................................................................................. 32

4.4.3 LVI-järjestelmien uusimisen ajankohtaisuus käyttöikäennusteiden perusteella 33

4.4.4 Asukas/osakaskysely ...................................................................................... 33

4.4.5 Kuntoarvio ....................................................................................................... 33

4.4.6 Kuntotutkimus ................................................................................................. 35

4.4.7 Kunnossapitosuunnitelma ............................................................................... 38

4.4.8 Korjausohjelma................................................................................................ 39

4.5 Hankesuunnittelu ............................................................................................................ 40

4.5.1 Yleistä ............................................................................................................. 40

4.5.2 Hankesuunnittelun merkitys ja päätehtävät ..................................................... 40


4.5.3 Hankesuunnittelun tulos .................................................................................. 42

4.5.4 Hankesuunnittelu valintakorimenetelmällä ....................................................... 42

4.5.5 Toteutusmuodot korjaushankkeissa ................................................................ 43

4.5.6 Hankkeen rahoitus .......................................................................................... 46

4.6 Suunnitteluvaihe ............................................................................................................. 50

4.6.1 Yleistä ............................................................................................................. 50

4.6.2 Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut ....................................... 50

4.6.3 Suunnittelun läpivienti...................................................................................... 51

4.6.4 Älykkyyden suunnittelu .................................................................................... 52

4.6.5 Rakennuslupatehtävät ..................................................................................... 54

4.7 Toteutuksen valmistelu ................................................................................................... 55

4.7.1 Yleistä ............................................................................................................. 55

4.7.2 Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut ....................................... 55

4.7.3 Valvojan valinta ............................................................................................... 55

4.7.4 Urakoitsijan valinta .......................................................................................... 56

4.8 Toteutus.......................................................................................................................... 57

4.8.1 Yleistä ............................................................................................................. 57

4.8.2 Rakennuttajan velvoitteet ................................................................................ 57

4.8.3 Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet ....................................................... 58

4.8.4 Loppukatselmus ja käyttöönotto ...................................................................... 59

4.9 Taloudellinen loppuselvitys ............................................................................................. 61

4.9.1 Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen loppuselvitys ................................................ 61

4.9.2 Taloudellinen ja tekninen selvitys osakkaille .................................................... 61

4.10 Takuuaika ................................................................................................................ 62

5 KÄYTTÖ JA YLLÄPITO ........................................................................................................ 64

5.1 Yleistä ............................................................................................................................. 64

5.2 Käyttövaihe ..................................................................................................................... 64

5.3 Huolto ja kunnossapito huomioidaan jo suunnittelussa ja toteutuksessa ......................... 65

5.4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeet ............................................................................. 66

5.4.1 Yleistä ............................................................................................................. 66

5.4.2 Käyttö- ja huolto-ohjeen sisältö ........................................................................ 66

5.4.3 Miten käyttö- ja huolto-ohje laaditaan .............................................................. 66

5.4.4 Ennaltaehkäisevä huolto- ja kunnossapito ....................................................... 66

5.4.5 Älyrakennuksen käyttöön liittyvät tehtävät ....................................................... 67

6 LINJASANEERAUSMENETELMÄT JA -TUOTTEET ............................................................ 68

6.1 Yleistä ............................................................................................................................. 68

6.1.1 Määräykset ja ohjeet ....................................................................................... 68

6.1.2 Menetelmien ja tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät .................................... 68

6.2 Putkistojen uusiminen perinteisesti entisille paikoilleen ................................................... 70

6.3 Reititysratkaisut ja teollisesti esivalmistetut elementit...................................................... 70

6.3.1 Teollisten saneerausmenetelmien tuotetietokannat ja tuotemallit .................... 72

6.3.2 Malliratkaisuja 1960–70-lukujen tyyppitaloihin ................................................. 73

6.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät ............................................................................................. 75

6.4.1 Vesijärjestelmät ............................................................................................... 75

6.4.2 Viemärijärjestelmät .......................................................................................... 76

6.4.3 Sukitus - ja pinnoitusmenetelmät ..................................................................... 77

6.4.4 Käyttövesi-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien vedenkäsittelylaitteisto .......... 79

6.5 Ilmanvaihtojärjestelmät ................................................................................................... 80

6.5.1 Yleistä ............................................................................................................. 80

6.5.2 Keskitetty tulo/poistoilmanvaihto ...................................................................... 80


6.5.3 Poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpulla .............................................. 81

6.5.4 Huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla .................................... 82

6.6 Sähkö-, tele – ja data – saneeraus .................................................................................. 83

6.7 Hissit ............................................................................................................................... 83

6.7.1 Yleistä ............................................................................................................. 83

6.7.2 Hissin perusparannus ...................................................................................... 84

6.7.3 Uuden hissin hankinta ..................................................................................... 84

6.7.4 Hissin älykkyys ................................................................................................ 85

6.8 Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät ............................................................................ 86

7 TALOTEKNIIKAN OHJAUSJÄRJESTELMÄT ....................................................................... 87

7.1 Yleistä ............................................................................................................................. 87

7.1.1 Rakennusautomaatio....................................................................................... 87

7.1.2 Huoneistoautomaatio....................................................................................... 88

7.2 Rakennusautomaatiojärjestelmän älykkyyden ja käytettävyyden vaikutus

energiatehokkuuteen ............................................................................................................ 90

7.2.1 Rakennuksen ja huoneiston älykkyys .............................................................. 90

7.2.2 Talotekniikka ................................................................................................... 91

7.2.3 Käytettävyys ja energiatehokkuus ................................................................... 92

7.3 Lämmitysjärjestelmä ....................................................................................................... 92

7.3.1 Yleistä ............................................................................................................. 92

7.3.2 Vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä .................................................................. 93

7.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät ............................................................................................. 93

7.4.1 Yleistä ............................................................................................................. 93

7.4.2 Mittausjärjestelmän älykkyys ........................................................................... 94

7.4.3 Vesimittareiden sijoittelu .................................................................................. 95

7.4.4 Huoneistokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite ............................................ 96

7.4.5 Käyttöön liittyvä älykkyys ................................................................................. 96

7.4.6 Vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys .................................................... 97

7.5 Ilmanvaihtojärjestelmät ................................................................................................... 97

7.5.1 Yleistä ............................................................................................................. 97

7.5.2 Huoneistokohtainen ilmanvaihto ...................................................................... 97

7.5.3 Lämmön talteenotto ......................................................................................... 99

7.6 Sähkön jakelu, mittaus ja kysyntäjousto .......................................................................... 99

7.6.1 Yleistä ............................................................................................................. 99

7.6.2 Sähkönkulutuksen jakelu ja kysyntäjousto ..................................................... 100

7.6.3 Sähköenergian mittausjärjestelmä ................................................................. 101

7.7 Valaistus ja valaisinjärjestelmät kiinteistössä ja alueilla ................................................. 102

7.7.1 Yleistä ........................................................................................................... 102

7.7.2 LED-valonlähde ............................................................................................. 102

7.7.3 Valaistus rakennus/huoneistoautomaation yhteydessä.................................. 103

7.8 Turvallisuusjärjestelmät ja älykkyys .............................................................................. 103

7.8.1 Yleistä ........................................................................................................... 103

7.8.2 Paloturvallisuusjärjestelmät ........................................................................... 103

7.8.3 Tilaturvallisuusjärjestelmät ............................................................................ 105

7.8.4 Rakennetekninen turvallisuus ........................................................................ 107

7.8.5 Kyberturvallisuus ........................................................................................... 107

7.9 Lähienergian tuotto- ja varastointijärjestelmät ............................................................... 110

7.9.1 Yleistä ........................................................................................................... 110

7.9.2 Maalämpö ..................................................................................................... 111

7.9.3 Ilmalämpö ...................................................................................................... 112


7.9.4 Aurinkosähköpaneelit ja lämpökeräimet ........................................................ 113

7.9.5 Käyttöveden lämmön talteenotto lämpövarastoon ......................................... 114

7.9.6 Auton lataaminen lähienergian varastoinnissa ............................................... 114

7.10 Kehittyvä keittiö...................................................................................................... 115

7.10.1 Rakenteet .................................................................................................... 115

7.10.2 Ohjattavuus ................................................................................................. 115

8 TALOYHTIÖN VIESTINTÄ ................................................................................................. 117

8.1 Viestinnän merkitys korjaushankkeissa ......................................................................... 117

8.2 Digitaalinen ilmoitustaulu .............................................................................................. 117

8.2.1 Yleistä ........................................................................................................... 117

8.2.2 Suunnittelussa huomioonotettavia seikkoja (Suunnittelun työkalut) ............... 118

8.2.3 Kulkuoikeudet ja tilavaraukset ....................................................................... 119

8.2.4 Digitaalisen informaatiojärjestelmän hankinta ................................................ 119

9 TALOYHTIÖIDEN VÄLINEN YHTEISTOIMINTA ALUEEN KEHITTÄMISESSÄ ................. 121

9.1 Yleistä ........................................................................................................................... 121

9.2 Täydennysrakentaminen ............................................................................................... 121

9.3 Ryhmäkorjaus ............................................................................................................... 123


1 JOHDANTO

1.1 Ohjeen tavoite ja tarkoitus

Yhteiskunta asettaa kasvavia vaatimuksia asuntokiinteistölle energiatehokkuuden ja esteettömyyden pa-

rantamisessa. Samalla digitalisoituminen avaa uusia mahdollisuuksia rakennusten ja asukkaille tarkoitettu-

jen palvelujen kehittymiselle. Nämä yhdessä muodostavat lähtökohdan kehittävälle linjasaneeraukselle,

joka ei vain säilytä kiinteistön ominaisuuksia, vaan systemaattisin keinoin pyrkii niitä kehittämään ja paran-

tamaan.

Linjasaneeraus (”putkiremontti”), johon kuuluu erityisesti viemäri- ja vesiputkiston saneeraus, on välttämä-

tön olemassa olevassa rakennuskannassa noin 40–50 vuoden kuluttua rakentamisajankohdasta tai edelli-

sestä putkistosaneerauksesta.

Kiinteistön kehitystoimenpiteiden tulee perustua taloyhtiön strategiaan, joka huomioi asukkaiden tarpeet

ja taloudelliset mahdollisuudet.

Tämän ohjeen tavoitteena on kuvata

- taloyhtiön strategian kehittäminen huomioiden eri näkökulmia

- miten kiinteistöä kehittävä linjasaneeraushanke toteutetaan kokonaisuudessaan (suunnittelu, toteutus)

- miten sen yhteydessä kehitetään asuinrakennus tämän ja huomisen päivän vaatimustason mukaiseksi

ja miten sitä käytetään ja ylläpidetään

- miten energiatehokkuus huomioidaan saneerausten yhteydessä

- miten digitaalisia palvelutuotteita hyödynnetään

- mitä saneerausmenetelmiä ja – teknologioita markkinoilta löytyy.

Kehittävään linjasaneeraukseen liittyvät keinot ovat hallinnollisia, toiminnallisia, taloudellisia, hankeproses-

siin liittyviä ja teknologisia. Ohjeen kuvaamat termit ja käsitteistö edistävät yhteistyötä ja kommunikointia

tilaajan, suunnittelijoiden, toimittajien sekä viranomaisten välillä.

1.2 Ohjeen kohderyhmä

Ohje on tarkoitettu rakennus- ja kiinteistöalan ammattilaisille kuten (isännöitsijöille, suunnittelijoille, ura-

koitsijoille, tuote- ja järjestelmätoimittajille, viranomaisille jne.), mutta sisältää myös osia, joita päättävässä

asemassa olevat hallituksen ei-ammattilaiset voivat hyödyntää.

Tilaajan (osakas, hallitus, isännöitsijä) kannalta ohje

- edistää strategisen suunnittelun merkityksen ymmärtämistä ja vaikutusta tavoiteasetteluun

- edistää kykyä hallita linjasaneerauksen hankeprosessia

- kehittää taloyhtiön roolia tilaajana

- edistää kestävän kehityksen teknologioitten menetelmien ja toimintatapojen omaksumista

Suunnittelijoita ja muita teknisiä asiantuntijoita ohje

- auttaa tiedostamaan uusia teknologioita

- laajentaa suunnittelijan ymmärrystä käyttäjälähtöisyyden merkityksestä

- edistää taloyhtiöiden osakkaiden tavoitteiden ymmärtämistä.

Toteuttajien (urakoitsijat ja järjestelmä-/materiaali-/tuotetoimittajat) kannalta ohje

- edistää kehitettyjen teollisten saneerausmenetelmien markkinointia hintakilpailun sijaan

- edistää kehitettyjen tuotteiden ja järjestelmien käyttöönottoa kiinteistössä ja alueella

- edistää laadun huomioimista kilpailutekijänä


Viranomaisten kannalta ohje edistää

- korjausrakentamista ennakoivaan kiinteistönpitoon ja kehittyneempään korjauskulttuuriin

- rakennuskannan energiatehokukkuutta ja kansallisten päästötavoitteiden saavuttamista.

1.3 Määritelmiä

Strategiaan liittyvät määritelmät/käsitteet on avattu taulukossa 1.1. Muut ohjeessa esiintyvät määritel-

mät/käsitteet on esitetty liitteessä 1.

Taulukko 1.1. Taloyhtiön strategiaan ja linjasaneeraukseen liittyviä määritelmiä

Aktiivinen viestintä asioista kerrotaan selkeästi, säännöllisesti ja ennakoivasti, mikäli mahdollista.

Asukastyytyväisyys käyttäjätyytyväisyys = omistajatyytyväisyys = tarkoitetaan

asukkaan/osakkaan/omistajan/käyttäjän toiveista ja tarpeista käsin suunniteltua ja

toteutettua korjaustyötä. Asukaslähtöisessä korjaushankkeessa osakkaille luodaan

selkokielisen viestinnän avulla edellytykset tehdä päätökset, jotka ovat

välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei

voida toteuttaa, on syyt perusteltava ymmärrettävällä tavalla.Energiakatselmus energian kulutukseen ja – säästömahdollisuuksiin keskittyvä selvitys.

Ennakoimattomat

korjaustarpeet ja

kustannukset

esimerkiksi ilkivallasta tai yllättävistä oloista johtuvat korjaustyöt tai

välttämättömien korjausten siirrosta aiheutavat kustannukset.

Hyvä Hallintotapa hyvän hallintotavan periaatteita ovat; Osakkaiden yhdenvertaisuus, yhtiön

johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta, Osakkaiden ja asukkaiden

välinen, huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus, avoimuusperiaate eli avoin

tiedottaminen osakkaille. Hyvän hallintotavan mukaista on kohdella osakkaita

yhdenvertaisesti, edistää osakkaiden oikeuksien käyttöä ja kannustaa osakkaita

osallistumaan taloyhtiön yhtiökokouksiin, hallintoon ja muuhun toimintaan.

Avoimuus osakkaiden ja asukkaiden suuntaan on keskeistä hyvän hallinnon Kiinteistön käytön voi olla parantava, ylläpitävä tai loppuun käyttävä talosta riippuen

Kiinteistöstrategia kiinteistön omistajien ilmaisema yhteinen näkemys siitä, miten etukäteen ja

tavoitteellisesti vaikutetaan omistamista, asumista ja kiinteistön ylläpitoa

Korjausohjelma kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja

taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien

Korjausvelka Korjausvelka on siirretty korjauskustannus. Korjausvelan kasvaessa kiinteistön

tekninen ja toiminnallinen taso laskee.

Kuntoarvio kuntoarviossa selvitetään, mikä on ko. talon kunto, tulevaisuuden korjaustarve ja

miten siihen on varauduttu. Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin

asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin.

Kuntotutkimus teetetään, kun halutaan varmistua korjausten tarpeellisuudesta.

Kuntotutkimuksen tavoitteena on selvittää ja päättää soveltuvat

KVR kokonaisvastuurakentaminen, jossa rakentaja/urakoitsija vastaa sekä

Linjasaneeraus kiinteistön vesi/viemäriputkisto/sähköremontti, jonka yhteydessä voidaan

suorittaa muitakin taloyhtiön/kiinteistön korjaushakkeita (esimerkiksi

ilmanvaihto. kylpyhuone, WC, keittiö, yhteiset tilat yms):, hanke, remontti,

korjaushanke putkiremontti, sähköremontti, remonttihanke, uudistamishanke,

rakentamishanke (vain milloin on sekaantumisen tai väärinymmärtämisen vaara

tai lainkohta tai sen tulkinta, käytetään kontekstiin liittyvää ilmaisua).Passiivinen viestintä vain pakollinen viestintä hoidetaan.

Peruskorjaus säilytetään kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso.

Perusparannus nostetaan kiinteistön arvoa teknisesti ja toiminnallisesti tämän päivän tasolle ja

huomioidaan tulevaisuuden tarpeet

Proaktiivinen viestintä viestinnällä on selkeät tavoitteet ja tehty suunnitelma, jonka toteutumista myös

PTS pitkän tähtäimen suunnitelma, joka antaa taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan

kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositeltavista

Reaktiivinen viestintä tietoa annetaan sitä pyydettäessä, mutta ei yleensä oma-aloitteisesti.

ST – urakkamuoto suunnittele ja toteuta -urakkamuoto. Sen etuna on mm. se, että suunnittelija

hyödyntää urakoitsijan kustannus- ja tuotantotekniikkatietoutta jo suunnitelmia

laadittaessa. ST -muodosta käytetään myös muita nimityksiä, kuten suunnittele ja

rakenna -urakkamuoto (SR -muoto).Viestintävastaava tehtäviin kuuluvat muun muassa viestintäsuunnitelman laatiminen ja

päivittäminen sekä toteuttaminen ja toteutumisen seuranta.


2 TALOYHTIÖN STRATEGIA KEHITTÄMISEN PERUSTANA

2.1 Yleistä

Taloyhtiön strategia on kiinteistökehityksen perusta. Strategialla tarkoitetaan omistajien ja käyttäjien ta-

voitteiden kiteyttämistä kiinteistön ominaisuuksien ja palveluiden kehittämiseksi. Perusedellytys strategian

laatimiseksi on hyvän hallintotavan (liite 2) omaksuminen ja noudattaminen.

Strategia

- lisää luottamusta taloyhtiön osakkaiden ja johdon kesken

- tehostaa ja helpottaa taloyhtiön hallintoa ja toimintaa sekä edistää taloyhtiön hoitoa ja kehitystä osak-

kaiden (ja asukkaiden) tarpeita vastaavaksi /43/.

- luo turvallisuuden tunnetta, kun osakkaat tietävät kehittämisen suunnan ja reunaehdot

- parantaa asumisviihtyisyyttä ja asumisolojen ja -kustannusten ennakoitavuutta

Kuvassa 2.1 on esitetty taloyhtiön strategian laadinnan vaiheistus (liite 3) ja uusimissykli. Vaiheita voi olla

useampia ja kovinkin yksityiskohtaisia. Strategian laadinnassa ja seurannassa on seuraavat vaiheet:

A) Strategiatyö alkaa siitä, kun hallitus päättää käynnistää strategian laatimisen.

B) Päätös on tehtävä yhtiökokouksessa.

C) Asukaskyselyllä (liite 4) aloitetaan. Kyselyllä selvitetään osakkaiden ja asukkaiden tahtotila sekä näke-

mykset taloyhtiön tulevaisuudesta.

D) Analysointi suoritetaan asukaskyselyn tulosten perusteella

E) Yhtiökokous hyväksyy strategian hallituksen esityksen mukaisesti tai tekee linjaukset strategian jatko-

työstämistä varten.

F) Toteutus käynnistetään välittömästi strategian mukaisesti. Strategian toteutumista seurataan pari

vuotta, jonka jälkeen suoritetaan seurantakysely.

G) Palaute saadaan seurantakyselyn perusteella. Strategian suuntaa korjataan tarvittaessa. Siitä pääte-

tään yhtiökokouksessa.

Kuva 2.1. Taloyhtiön strategian kehittämisen vaiheistus ja uudistumissykli

2.2 Strategisen kehittämisen merkitys

2.2.1 Viitekehys

Olemassa olevassa rakennuskannassa taloyhtiöiden on osattava keskittyä olennaisiin asioihin.

Lähtökohtia strategian kehittämiselle on useita

- rakennuskanta ikääntyy

- korjausrakentamiseen liittyvät lait ja asetukset kehittyvät erityisesti energiatehokkuuden lisäämiseen ja

hiilidioksidipäästöjen vähentämisen suuntaan

- palvelut digitalisoituvat


- kilpailu laadukkaista korjaajista kasvaa

- energiatehokkuutta ja toiminnallisuutta kehittävät palvelut ja ratkaisut lisääntyvät rakennus ja instal-

laatiotekniikassa sekä talotekniikan automatisoinnissa

- uudet energian tuotantomuodot ja lähienergian käyttömahdollisuudet kasvavat

- väestö ikääntyy ja kotona asutaan entistä pidempään

- informaation jakamisen nopeus ja avoimuuden vaatimukset kasvavat

- hyvän hallintotavan vaatimukset kasvavat

Kuvassa 2.2 on esitetty strategian kehittämisen viitekehys. Yhteiskunta, omistajat ja ympäristö asettavat

vaatimuksia, kun taas teknologian ja palvelujen kehittyminen antavat edellytyksiä taloyhtiön strategiselle

kehittämiselle.

Strategisia vaatimuksia käytännön toimenpiteille voivat olla

- energiatehokkuuden kasvattaminen ja hiilidioksidipäästöjen vähentäminen

- älykkyyden lisääminen

- kiinteistön kehittäminen

- yhtiövastikkeen hallinta

- suunnitelmallinen ja kustannustehokas ylläpito

- toiminnallisuuden ja asumisviihtyvyyden lisääminen

- taloyhtiön arvon ja kilpailukykyisyyden säilyttäminen / kasvattaminen

Teknologian ja palveluiden kehitys näkyy

- digitalisoitumisena

- rakennus- ja installaatioteknologian ja älyteknologian antamina mahdollisuuksina

- korjausrakentamisen prosessien kehittymisenä

Strategian yhteydessä kehitetään (vrt. liitteet 2,3,4)

- kehitysstrategia

- ylläpitostrategia

- rahoitusstrategia

Kuvas 2.2. Strategian kehittämisen viitekehys


2.2.2 Kehittämistavoitteiden

Strategialla ja sen määrätietoisella toteuttamisella voidaan vaikuttaa myös asunto-osakkeiden arvon kehit-

tymiseen. Siinä määritellään, missä kunnossa yhtiö pidetään ja millaisia palveluita yhtiössä käytetään.

Asunnon ostajan on helppo nähdä strategiasta, millaiseen yhtiöön on tekemässä sijoitusta.

Taloyhtiön strategiset tavoitteet voidaan esittää toiminnallisina tasoina kuten kuvassa 2.3 (vertaa luku 3,

joka käsittelee älyrakennuksen luokituksen periaatteita strategialuokitukseen perustuen).

- Tasot A, B ja C sisältävät perusparannustoimenpiteitä, jotka nostavat kiinteistön perustasoa ja arvoa

niin teknisesti kuin toiminnallisesti. Kiinteistöä kehitetään.

- Taso D on peruskorjaustoimenpide eli säilytetään kiinteistön perustaso ja arvo

- Taso E tarkoittaa, ettei taloyhtiössä suoriteta toimenpiteitä eli kiinteistön tekninen ja toiminnallinen

taso ja arvo laskevat

Kuva 2.3. Kiinteistön strategian vaikutus toimivuustason kasvuun ja arvon nousuun

Strategian sisältämistä asioista on tehtävä asiaan kuuluvat päätökset normaalin päätöksentekomenettelyn

mukaisesti sitä mukaan, kun niitä toimeenpannaan. Yhtiökokouksessa vuosittain hyväksytty strategia ja

ylläpidon periaateohjelma ohjaavat päätöksentekoa, kun vaihtoehtoja arvioidaan.

Taloyhtiön strategian suunnittelu pitäisi, mikäli mahdollista aloittaa jo vuosia ennen suurten remonttien

suunnittelua ja toteutusta. Kuvassa 2.4 on esitetty normaali linjasaneerauksen ja strategian välinen yhteys.

Hyvin johdetussa taloyhtiössä strategian tekeminen on aloitettu jo kunnossapidon vaiheessa. Kun taloyhti-

össä siirrytään esimerkiksi linjasaneerauksen toteuttamiseen, sovelletaan strategisia valintoja sen eri vai-

heissa (vrt. luku 4) ja saatujen kokemusten mukaan strategian kehittely jatkuu linjasaneerauksen jälkeen.

Kuva 2.4. Linjasaneerauksen ja strategian välinen yhteys

Saatavana on erilaisia yksityiskohtaisia ohjeita ja malleja strategian laatimiseksi ja ylläpitämiseksi /46/.

Liitteessä 3 on esitetty taloyhtiön strategian totutusprosessi.


Liitteessä 4 on esimerkki taloyhtiön asukaskyselystä strategian laatimiseksi sekä hyväksytty strategia.


3 KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN LINJASANEERAUKSEN YHTEYDESSÄ

3.1 Yleistä

Asuinrakennuksen elinkaaren hallinta edellyttää jatkuvan huollon ja kunnossapidon lisäksi säännöllisin vä-

lein tehtäviä suurempia peruskorjaushankkeita.

Kuvassa 3.1 on esitetty taloyhtiön korjaushankkeiden sykli ensimmäisten 75 vuoden ajanjaksolla. Toimenpi-

teet ja niiden sykli ovat:

1. Huoltotoiminnat alkavat välittömästi rakennuksen valmistuttua ja jatkuvat läpi koko rakennuksen elin-

kaaren.

2. Kunnossapito ja tekniset parannukset alkavat noin 15 vuotta rakennuksen valmistuttua.

3. Kattojen, julkisivujen, parvekkeiden ja porrashuoneiden uusimiseen pitäisi ryhtyä rakennuksen noin 30

vuoden iässä

4. Linjasaneeraus (putki, sähkö, ilmastointi, keittiö) on taas ajankohtainen noin 40–50 vuoden iässä.

5. Lämmitysjärjestelmä ja hissit uusitaan noin 60 - 75 vuoden ikäisissä rakennuksissa.

6. Tietoteknisten järjestelmien päivityssykli vaihtelee noin 5 - 10 vuotta.

Taloyhtiön strategiset linjaukset ohjaavat sekä ylläpidon tasoa että erillisten korjaushankkeiden sisältöä ja

tasoa. Taloyhtiössä on tärkeätä tehdä päätös tietoteknisten järjestelmien hankkimisesta. Tällöin otetaan

askel digitaalisten palvelujen suuntaan ja päästään kehittämään asioita tämän päivän teknologialla. Päivi-

tyssyklit ovat tällöin normaalisti 5-10 vuotta.

Kuva 3.1. Taloyhtiön korjaushankkeiden sykli.

Perinteinen linjasaneeraus

Perinteiseen linjasaneeraukseen liittyvät taloyhtiön toimenpiteitä ovat

- vesi- ja viemäriputkien uusiminen

- sähköjohtojen uusiminen

- hormien uusiminen tai ilmanvaihdon nykyaikaistaminen

- kylpyhuoneiden ja WC-tilojen uusiminen

Lisäksi huoneistoissa voidaan tehdä asukkaan tilaamia lisäkorjauksia, esim. keittiön uusiminen.


Kehittävä linjasaneeraus

Kiinteistöä kehittävän linjasaneerauksen tavoite on kokonaisvaltainen ja järjestelmällinen lähestyminen

normaalin linjasaneerauksen yhteydessä tehtäviin kehittämis- ja parantamistoimenpiteisiin. Tavoitteena on

kiinteistön tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusiminen ja parantaminen (kuva 3.2) järke-

vällä ja taloudellisella tavalla. Toimenpiteitä voidaan kohdistaa

- energiantehokkuuden parantamiseen

- rakennuksen ja huoneistojen ”älykkyyden” nostamiseen

- kiinteistön (rakennusten) tilojen ja palvelujen parantamiseen

- huoneistojen tilojen kehittämiseen.

Em. osa-alueet ovat osittain erillisiä ja osittain liittyvät toisiinsa.

Taustalla tulee olla taloyhtiön strategialinjaukset sekä käyttäjälähtöisyys-näkökulma. Kehittämiskohteiden

valinta ja priorisoinnissa on asukaskysely tärkeä työkalu.

Kuva 3.2. Kehittävä linjasaneerauksen sisältö ja tavoitteelliset vaikutukset.

Osakkaalle/asukkaalle kehittämistoimenpiteet näkyvät

- yhtiövastikkeen hallintana

- kiinteistön arvon nousuna

- energian tehokkaana käyttönä

- asumisviihtyvyyden parantamisena

- kiinteistön turvallisuuden lisäyksenä

- tilojen toimivuuden ja käytettävyytenä lisääntymisenä

- tiedonkulun parantamisena

- taloyhtiön hallintatavan kehittymisenä.


Korjausten toteutus

Taloyhtiön strategisten vaatimusten merkitys korjausmenetelmien ja toiminnallisten järjestelmien valintoi-

hin nähdään kuvassa 3.3. Strategisilla vaatimuksilla on välillinen merkitys järjestelmien valintaan. Jos lin-

jauksena on esim. energiatehokkuuden parantaminen, vaikuttaa tämä ilmanvaihtojärjestelmän lämmöntal-

teenoton vaatimuksiin. Luonnollisesti kustannustehokkuus ja taloudelliset kehykset asettavat aina reunaeh-

tonsa.

Kuva 3.3. Strategisten vaatimusten merkitys tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusimi-

seen ja parantamiseen

Kuvassa 3.4 on esitetty, miten yhtiökokouksen päättämän strategian sisältämät linjaukset pitää olla mukana

korjausrakentamisen prosessin jokaisessa vaiheessa. Nämä linjaukset ovat punainen lanka, joka johtaa läpi

koko prosessin. Aina, kun päätöksiä tehdään tai toimeksiantoja annetaan, täytyy yhtiökokouksen päättä-

mät strategiset linjaukset ottaa taustaksi ja pohtia miten ne vaikuttavat kussakin vaiheessa. Strategisten

päätösten pitää aina olla esillä hyvin aikaisessa vaiheessa, jotta niiden vaikutukset osataan huomioida. Ne

tulee tapauskohtaisesti konkretisoida käytännön tavoitteiksi ja vaatimuksiksi siten, että ovat esitettävissä

tarjouspyynnöissä ja sopimusasiakirjoissa. Erityisesti kiinteistön älykkyyttä kehitettäessä.

Kuva 3.4. Kehittävän linjasaneerauksen suunnittelu- ja toteutusprosessi


3.2 Energiatehokkuuden parantaminen

3.2.1 Yleistä

Linjasaneerauksen yhteydessä on syytä selvittää rakennuksen energiankulutusta ja energiatehokkuuden

parantamiskeinoja. Rakennuksen energiatehokkuus liittyy talon rakenteisiin, talotekniikkaan (LVISA), asuk-

kaiden energiankäyttö- ja kulutustottumuksiin sekä energian tuotantomuotoihin.

3.2.2 Energian käytön tehostaminen

Kuvassa 3.5 on esitetty vasemmanpuoleinen tavallinen rakennus ja vieressä oikealla puolella energiateho-

kas älyrakennus. Kuvassa ei ole esitetty energiatehokkuutta parantavia rakenneteknisiä toimenpiteitä, vaan

energiatehokkuuden mahdollistavat älyrakennuksen säätö- ja ohjauselimet.

Kuva 3.5. Tavallisen rakennuksen talotekniikka ja energiatehokkaan älyrakennuksen talotekniset toiminnot

Tällä hetkellä on voimassa vuonna 2013 annettu säädös rakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi.

Rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä säädetään ympäristöministeri-

ön asetuksella 4/13, joka tuli voimaan kaikkien rakennusten osalta 1.9.2013 /15/. Luonnos Ympäristöminis-

teriön asetukseksi rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä annetun

asetuksen muuttamisesta on lausuntokierroksella tämän ohjeen valmistusvaiheessa.

Tällä hetkellä voimassa olevan säädöksen mukaisesti energiatehokkuuden parantamiseen annetaan asetuk-

sessa kolme vaihtoehtoista reittiä, joista kiinteistön omistaja voi valita sopivimman:

- 1. Ensimmäinen vaihtoehto on hoitaa asia rakennusosakohtaisesti. Silloin korjattujen tai uusittujen

rakennusosien, kuten ulkoseinien, alapohjan, ikkunoiden ja ovien, lämmönpitävyyden pitää remontin

jälkeen olla nykyvaatimusten mukainen.

- 2. Toinen tapa on pienentää rakennuksen normaalikäyttöön liittyvää energiankulutusta. Tällöin tarkas-

teltavana yksikkönä on rakennuksen vuosittainen normaalikäytön energiankulutus suhteessa rakennuk-

sen pinta-alaan.

- 3. Kolmannessa vaihtoehdossa lasketaan rakennukselle ominainen kokonaisenergian kulutus eli E-luku,

jota sitten pienennetään vaadittuun tasoon.


Erilaisille rakennustyypeille on uudessa asetuksessa määritelty omat energiankulutus- ja E-luku-

vaatimuksensa. Jos omistaja valitsee rakennuksen energiankulutukseen tai E-lukuun perustuvan lähestymis-

tavan, on lupahakemusta varten laadittava erillinen suunnitelma siitä, millaisilla korjaustoimilla vaaditulle

energiatehokkuuden tasolle päästään.

Suunnitelmaan energiatehokkuuden parantamisesta voi kuulua useita erilaisia toimenpiteitä. Kaikkea ei

kuitenkaan tarvitse toteuttaa yhtäaikaisesti, vaan suunnitelma voidaan toteuttaa vaiheittain, useamman

erillisen korjaushankkeen yhteydessä.

Velvoitteet on rajattu kohdistumaan vain luvanvaraisen korjaus- tai muutostyön kohteena olevaan osaan

rakennusta, rakennusosaa, rakennuksen osaa tai sen teknistä järjestelmää, joille on omat vaatimukset.

Jotta energiatehokkuustoimenpiteet voidaan kohdistaa oikein, on tiedettävä niiden suuruusluokat.

Taulukossa 3.1 on esitetty lämpöenergian lähteet ja kulutuskohteet 1960–1980 lukujen asuinkerrostalossa.

Taulukko 3.1. Asuinkerrostalon lämmönlähteet ja lämmönkulutuskohteiden suuruus

Lämmön lähde %-osuus Kulutuskohde %-osuus

Lämmitys 66–72 Ilmanvaihto 36–37

Sähkölaitteet 15–16 Ikkunat 19–21

Aurinko ja ihmiset 15–16 Viemäri 17–19

Ulkoseinät 13–17

Alapohja 5-6

Yläpohja 4-6

Taloyhtiöissä voidaan parantaa energiatehokkuutta esimerkiksi:

Vesi- ja viemärijärjestelmien korjausten yhteydessä;

- uusimalla vesikalusteet

- siirtymällä huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen.

Keskeinen edellytys alhaiselle vedenkulutukselle on toimiva ja perussäädetty käyttövesiverkosto.

Lämmityksessä

- automaatiolla

- käyttämällä vettä tarpeenmukaisesti

- alentamalla huoneiden lämpötilaa

- tuulettamalla nopeasti ja tehokkaasti

- suosimalla vähäpäästöistä energiaa

- ottamalla käyttöön uusiutuvan energian tuotantoa lämmitykseen

Sähkössä

- automaatiolla

- tarpeenmukaisella valaistuksella

- tarpeenmukaisella laitteiden käytöllä

- hankkimalla kiinteistöön energiatehokkaita kojeita, laitteita, lamppuja ja niin edelleen

- järjestämällä sähköverkkoa

Rakenteissa

- Ulkoseinät

- ikkunat

- yläpohja


Energiatehokkuutta parantavia rakenneteknisiä toimenpiteitä on käsitelty runsaasti viitteissä /21, 34, 35,

36/

Ilmanvaihdossa

- automaatiolla

- lämmön talteenotto lämpöpumppujärjestelmällä /56/ (vrt. luku 7.5.3)

3.2.3 Energiantuotannon kehittäminen

Uusiutuvilla lähienergioilla tarkoitetaan paikallisesti ja pienimuotoisesti tuotettua energiaa. Suomessa

käytettävistä uusiutuvista lähienergioista tärkeimpiä ovat /27/:

- kiinteistökohtainen tai paikallinen omavaraisenergia kuten

o aurinkoenergia

o lämpöpumput (maa-/ilmalämpö)

o paikallinen tuulienergia

- muut uusiutuvat lähialueiden ostoenergiat kuten

o bioenergia

o tuulivoima

o vesivoima

Lisäksi lämmön talteenotto vähentää kiinteistön ostettavan energian määrää.

Lähienergialla voidaan tuottaa rakennuksen perusenergiaa (lämpöä, kylmää tai sähköä) ja tyydyttää ener-

giantarpeen joko kokonaan tai osittain. Uusiutuvaa lähienergiaa voidaan tuottaa rakennuskohtaisesti,

rakennusryhmäkohtaisesti (esim. taloyhtiöt) tai lähialueellisesti.

Uusiutuvien lähienergioiden käyttö vähentää hiilidioksidipäästöjä ja pienentää hiilijalanjälkeä. Lisäksi lä-

hienergian käyttö edistää työllisyys- ja aluepoliittisia tavoitteita ja lisää huoltovarmuutta. Lähienergian

kustannustehokkuus tulee suunnitteluvaiheessa aina varmistaa.

3.3 Rakennuksen ja huoneistojen älykkyyden lisääminen

3.3.1 Yleistä

Taloyhtiön strategiseen linjaukseen voi kuulua käyttäjälähtöisyyttä ja toiminnallisuutta parantavien ”älyk-

käiden järjestelmien ”käyttöönottoa”. Älykkyys sisältää reaaliaikaisesti reagoivia, käyttäjän kanssa vuoro-

vaikutussuhteessa olevia tietoteknisiä, taloteknisiä ja rakenneteknisiä järjestelmiä sekä energian tuotto-

/siirtojärjestelmiä /28/. Järjestelmät toimivat käyttäjälähtöisellä käyttöliittymällä ja tuottavat prosessiensa

avulla älyrakennuksen käyttäjälle vaadittuja palveluita, ominaisuuksia ja kokemuksia. Älykäs rakennus on

osana vuorovaikutteista rakennettua ympäristöä.

Rakennuksen rakenteiden älykkyys ja automaation avoimet rajapinnat (katso määritelmät liite 1) vaikutta-

vat osakkaan/asukkaan kokemuksiin taloyhtiöstä ja sen toimivuudesta.

Taloyhtiön osakkaat asettavat kiinteistöön älykkäille järjestelmille ja ratkaisuille mm. seuraavia tavoitteita

tai ominaisuuksia:

- energioiden kulutus alenee (esim. älykkään mittaustekniikan ansiosta)

- olosuhteet paranevat (ilmanvaihto paranee)

- imago paranee (otetaan huomioon nykyaikaiset käyttäjät)

- terveysriskit alenevat (homevauriot vähenevät)

- kunnossapidontarve vähenee (huollon oikea-aikaisuudella)

- vika-, häiriö- ja käyttökatkostilanteet vähenevät (oikea-aikainen huolto)

- elinkaaritalous paranee (käyttökustannukset alenevat) (automatiikka ja säädöt)


- palvelut, tuotteet ja järjestelmät ovat käyttäjälähtöisiä ja hyödyllisiä.

- tilojen (esim. sauna, pesutupa, kuivaushuone, kerhotila jne.) olosuhteet ja varaukset ovat laadukkaat ja

käyttäjän hallittavissa

- tilojen käyttö ja hallittavuus helpottuvat

- huolto- ja korjauskatkosten ja häiriöiden määrä alenee

3.3.2 Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuudet

Rakennuksessa asuu, käy tai työskentelee käyttäjiä, joilla on asumiseen, oleskeluun tai toimimiseen liittyen

erilaisia rooleja. Rooleihin liittyy omia tarpeita. Roolilla on tärkeä merkitys siihen, mitkä teknologiset vaih-

toehdot ja palveluratkaisut ovat heille merkityksellisiä.

Taulukkoon 3.2 on kerätty eri tutkimuksista käyttäjälähtöisen älyrakennuksen /28/ ominaisuuksia. Ominai-

suudet voivat olla toiminnallisia, teknisiä tai taloudellisia. Näitä voidaan tarkastella eri käyttäjien näkö-

kulmasta, kuten; asukas, toimistohenkilöstö, huolto- ja kunnossapitohenkilöstö, omistaja, isännöitsijä.

Ominaisuuksia tarkastellaan käyttäjäryhmittäin. Tarkastelijasta riippuen taulukon painoluvut vaihtelevat

/28/ kunkin tarkastelijan oman valinnan ja arvostuksen mukaan.

Taulukko 3.2: Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominaisuuksia ja niiden merkityksiä eri käyttäjäryhmille (3

= suuri merkitys, 2= keskisuuri merkitys 1 = pieni merkitys, 0 = ei relevantti). Taulukon arvotusta eli nume-

raalisia painotuksia voi jokainen taloyhtiö tarkastella omalta kannaltaan ja omista lähtökohdistaan käsin.

Asu

inta

lon

asu

kas

To

imis

toh

en

kil

östö

Hu

olt

o-

ja

ku

nn

ossap

ito

hen

kil

östö

Om

ista

ja,

Isän

nö

itsij

ä

käytön ymmärrettävyys ja kaikkien toimintojen helppo käytettävyys 3 3 3 2

käyttäjän ei tarvitse puuttua rakennuksen/tilojen toimintoihin 3 3 2 1

kannustaa taloudelliseen ja energiatehokkaaseen

käyttäytymiseen

2 2 3 3

tilojen toimivuus, terveellisyys ja turvallisuus 3 3 1 2

järjestelmien varmatoimisuus 3 3 2 3

helppo käytettävyys 3 3 3 2

vuorovaikutteisuus 1 2 2 2

säädettävyys (itsenäisesti, yksilöllisesti, yhdessä ja yhteisellä

käyttöliittymällä)

3 2 3 2

huollettavuus ja kunnossapidettävyys 1 1 3 3

liitettävyys viereisiin taloihin, kortteliin, kaupunginosaan,

kaupunkiin sekä valtakunnallisiin järjestelmiin

3 1 2 2

järjestelmien muunneltavuus, vaihdettavuus, laajennettavuus ja

päivitettävyys

0 0 2 3

eri järjestelemien keskinäinen yhteensopivuus 0 0 2 2

kyberturvallisuus 3 3 3 3

mittausdatan avoin käyttö 0 0 3 3

digitaalinen muunneltavuus ja joustavuus 2 1 3 3

rakennustekninen terveellisyys ja turvallisuus 2 2 3 3

rakenteellinen muunneltavuus 0 0 1 3

energiatehokkuus ja vähäpäästöisyys 1 1 1 3

ekotehokkuus eli luonnonvarojen tehokas käyttö 2 1 2 3

kiinteistön ylläpitotietojen hallittavuus 0 0 3 3

kustannustehokkuus 1 1 3 3

kustannusten reaaliaikainen raportointi 3 3 3 3

arvon säilyminen elinkaaren aikana 2 2 2 3

elinkaariedullisuus (tuotteiden vaihdettavuus ja saatavuus, avoin

teknologia)

0 0 2 3

arvon tuottaminen käyttäjilleen 1 2 0 2

Taloudelliset ominaisuudet

Tekniset ominaisuudet

Toiminnalliset ominaisuudet

Käyttäjä

Käyttäjän kokema ominaisuus


3.3.3 Älyrakennuksen luokitusperiaatteet olemassa olevassa asuntokannassa

Käyttäjälähtöiselle älyrakennukselle on esitetty luokitustapa /28/ jota voidaan hyödyntää strategisen kehit-

tämisen lähtökohtana (vrt. luku 2). Luokittelun perustana on käyttäjälähtöisyyden taso, tekniset ominai-

suudet ja ominaisuuksien laajuus.

Luokittelu on rakennettu seuraaville lähtötiedoille;

- RakMK;n mukainen energiatehokkuusluokitus, jossa normaali, tämän päivän, suunnittelun luokka on C

- Standardi SFS-EN 15232 ’Rakennusten energiatehokkuus, luokkia (A, B, C ja D vastaavat automaatiota-

sot)

Viitteessä 28 ”Käyttäjälähtöinen älyrakennus” on esitetty älyrakennuksen luokitus sekä uudisrakentamiselle

että olemassa olevalle kiinteistökannalle. Kuvassa 3.6 esitetään luokitus olemassa olevalle rakennuskannal-

le.

Kuva 3.6. Kiinteistöstrategiaan liittyvät älyrakennuksen luokitusperiaatteet

Luokka E: Kiinteistössä ei investoida. Tällöin kiinteistön arvo laskee ja korjausvelka kasvaa.

Luokka D: Kiinteistöä peruskorjataan tämän päivän tasolle. Sen tekninen ja älyllinen taso säilyy. Tekniset

järjestelmät ja niihin liittyvä tämän päivän rakennusautomaatio otetaan käyttöön itsenäisesti toimivana

järjestelmänä. Kiinteistön energiatehokkuutta parannetaan. Kiinteistön arvo säilyy.

Luokka C: Kiinteistöä parannetaan ja osajärjestelmät optimoivat käyttäjälähtöisen älyrakennuksen ominai-

suuksia, jolloin järjestelmien ja tuotteiden tulee toimia optimaalisesti. Putkiremontin yhteydessä käytetään

varsinkin 1970-luvun tyyppitaloissa reitityksiä tai asennusseiniä. Rakennus tietomallinnetaan. Kiinteistön

energiatehokkuutta parannetaan luokan D-tasosta.

Luokka B: Kiinteistöä parannetaan ja toteutetaan yhteinen käyttöliittymä kaikille osajärjestelmille. Kiinteis-

tön teknistä ja älyllistä tasoa nostetaan siten, että käyttäjälähtöisen älyrakennuksen eri järjestelmät ja tuot-

teet toimivat yhteen ja niitä hallinnoidaan yhden käyttöliittymän kautta. Energiatehokkuutta parannetaan

luokan C-tasosta.

Luokka A: Kiinteistö liitetään älykkäästi ympäröivään yhteiskuntaan ja kiinteistö on vuorovaikutteisessa

suhteessa ympäristönsä kanssa.


Taulukossa 3.2 on esitetty olemassa olevan älyrakennuksen luokituksen periaate, jota voidaan käyttää

suunniteltaessa peruskorjauksen tasoa. Perustaso D vastaa tämän päivän normaalia toteutuksen tasoa.

Ylempi luokka täyttää aina alemman luokan vaatimukset.

Taulukko 3.2. Käyttäjälähtöisen älyrakennuksen tekniset - ja taloudelliset hyödyt sekä käyttäjälähtöisyys eri

luokissa, olemassa oleva rakennuskanta Luokka Tekniset – ja taloudelliset hyödyt Käyttäjälähtöisyys Esimerkki

Luokka

E

kiinteistön arvo laskee ja korjausvelka

kasvaa.

kiinteistössä ”ei tehdä mitään”. Tällöin

siellä ei investoida

Yhtiövastike epästabiili enna-

koimattomien korjaustoimenpi-

teiden vuoksi

Luokka

D

kiinteistöä peruskorjataan tämän

päivän tasolle. Sen tekninen ja älylli-

nen taso säilyy.

Normaali osajärjestelmävarustetaso.

Tekniset järjestelmät ja niihin liittyvä

tämän päivän rakennusautomaatio

otetaan käyttöön itsenäisesti toimivana

järjestelmänä. Kiinteistön energiate-

hokkuutta parannetaan. Kiinteistön

arvo säilyy.

Tämän päivän rakennusmääräysten

mukaisesti toteutettu

Tietomallinnettu, rakennusau-

tomaation käyttö energiate-

hokkuuteen on standardin

mukaisesi manuaalinen /12/

Luokka

C

kiinteistöä parannetaan ja osajärjes-

telmät optimoivat käyttäjälähtöisen

älyrakennuksen ominaisuuksia, jolloin

järjestelmien ja tuotteiden tulee

toimia optimaalisesti. Linjasaneerauk-

sen yhteydessä käytetään varsinkin

1970-luvun tyyppitaloissa reitityksiä

tai asennusseiniä. Rakennus tietomal-

linnetaan. Kiinteistön energiatehok-

kuutta parannetaan luokan D-tasosta.

Osajärjestelmät optimoivat ominai-

suuksia; Tietomallinnuksella kootaan

kiinteistöistä sähköinen tietokanta

sen suunnitteluun, rakentamiseen,

ylläpitoon, korjaukseen ja huoltoon

liittyvistä tekijöistä.

Helppo kommunikointi osajärjestel-

mien kanssa

Viestintä toimii. Rakennuksen fyysiset

ja tiedolliset ominaisuudet tukevat

elinkaariedullisuutta jatkossa.

Osajärjestelmät optimoivat,

rakennusautomaation säätö- ja

ohjaustoiminnot energiate-

hokkuuteen ovat /12/ standar-

din mukaisesi automaattiset,

Luokka

B

kiinteistöä parannetaan ja toteute-

taan yhteinen käyttöliittymä kaikille

osajärjestelmille. Kiinteistön teknistä

ja älyllistä tasoa nostetaan siten, että

käyttäjälähtöisen älyrakennuksen eri

järjestelmät ja tuotteet toimivat

yhteen ja niitä hallinnoidaan yhden

käyttöliittymän kautta. Energiatehok-

kuutta parannetaan luokan C-tasosta.

Yhteinen käyttöliittymä kaikille osajär-

jestelmille.

Helppo kommunikointi rakennuksen

kanssa, elinkaariedullinen. Rakennus-

automaatiojärjestelmä tukee energia-

tehokkuutta, käyttäjäystävällisyyttä

sekä elinkaaritaloutta.

rakennusautomaatiojärjestel-

mä on KNX tai vastaava stan-

dardin viite 12 mukainen

Luokka

A

Yhteydet digitaaliseen ympäristöön Helppo kommunikointi olemassa ole-

van yhteiskunnan kanssa,

Yhteisellä käyttöliittymällä

yhteydet ympäristöön, raken-

nusautomaatiojärjestelmä on

talotekniikan hallintajärjestel-

mä

3.3.4 Älykkäiden järjestelmien tehokas toteuttaminen

Avoimuus

Kiinteistöautomaatiossa avoimuus tarkoittaa sitä, että kukaan ei omista tekniikkaa, eikä peri tekijänoikeus-

maksuja. Tiedonsiirtoprotokollat ovat tunnettuja, avoimia ja kaikkien käytettävissä.


Avoimuus tarkoittaa myös sitä, että tekniikka ei ole salaista. Avoimet järjestelmät eivät sido suunnittelijoita

eivätkä urakoitsijoita vain yhden toimittajan toteutukseen, vaan antavat mahdollisuuden vapaasti valita

laite- ja järjestelmätoimittajat.

Avoimuuteen kuuluu myös, että järjestelmä/toiminne tai jokin sen osa on mahdollista integroida toisiin

ympäristöihin (www.avoinautomaatio.fi).

Järjestelmien toteutuksen ydinkohdat ja haasteet

Älykkäiden järjestelmien toteutusratkaisuiden suunnittelussa on paneuduttava seuraaviin seikkoihin:

- varmistettava, että eri automaatiojärjestelmien rajapinnat ovat avoimia

- miten järjestelmien välinen tiedonsiirto todellisuudessa toteutetaan? Tarvitaanko järjestelmien välille

ns. älykäs tiedonsiirtoliittymä, kuten ohjelmallinen tietoliikenne yhteys vai toteutetaanko se yksinker-

taisempaa viestitapaa käyttäen, kuten kytkintieto, analogiasignaali tai pulssimuotoinen signaali tms.?

Voidaanko tiedonsiirto toteuttaa jotain saatavilla yhtä olevaa väyläratkaisua käyttäen?

- Sopivatko kaikki valitut laitteet valittuun tiedonsiirtotapaan vai tarvitaanko useita eri tiedonsiirtomuo-

toja?

- Miten ja mistä käyttäjä järjestelmiä hallitsee ja onko niitä useita eri paikoissa?

- Miten ja mistä kiinteistön omistaja järjestelmiä hallitsee ja mikä on käyttöliittymä?

- Minkälaisen kaapeloinnin järjestelmä vaatii, pärjätäänkö yhdellä kaapelityypillä, kuten yleiskaapeloin-

nilla vai tarvitaanko erikoiskaapelointeja?

- Missä ovat ohjauslaitteet, keskuksissa vai kentällä yksittäisten laitteiden, kuten valaisimien sisällä?

- Miten varaudutaan älykkyyden lisäämiseen tulevaisuudessa?

Tekniset haasteet rakennus älykkyyden nostamisessa ovat mm.

- osajärjestelmien keskinäinen toimivuuden hallinta (järjestelmää ei ole toteutettu avoimella teknologial-

la)

- teknologian nopea kehitys vanhentaa järjestelmät helposti, mikäli ei olla avoimuudessa

- kyberturvallisuus älyrakennusten tietojärjestelmissä

- helppokäyttöisyyden varmistaminen

- ratkaisujen riittävä informointi – hyödyt ja haitat

- vastuukysymykset – kuka vastaa

- monitoimittajalähtöisyys

- standardien toimivuus ehdottoman yhteensopivuuden varmistamiseksi

- tietotekniikan käyttöikäsykli (5-10 vuotta), kannattaa huomioida, ettei tietoteknisen osion särkyminen

aiheuta koko laitteiston uusimista, vaan on vaihdettavissa.

Taloudellisuus

Taloudellisten laskelmien tulee aina perustua elinkaaritarkasteluun. Jokaiselle älykkyyden parantamiseen

tehtävälle investoinnille on kyettävä laskemaan investointi- ja ylläpitokustannukset sekä ne tuotot (yleensä

säästöt tai toiminnallisuustekijät), joita investoinnilla tavoitellaan.

Laskelmien perusteella tehdään investointipäätös, mikäli se todetaan kannattavaksi tai muuten hyödyllisek-

si. Lisäksi tulee tarkastelussa ottaa huomioon älyjärjestelmien huolto- ja ylläpitokustannukset sekä merkitys

kiinteistön arvolle.

Suunnittelulle asetettavat vaatimukset

Älyrakennuksen suunnittelu edellyttää suunnittelijoilta, erityisesti talotekniikkajärjestelmien suunnittelijoil-

ta asioiden laajaa hallintaa. Suunnittelijan on tunnettava


- tilaajan tahtotila

- talotekniikat ja niiden mahdollisuudet

- prosessit

- teknologiat

- rajapintojen avoimuus

- integrointimahdollisuudet.

Suunnittelijoiden on pyrittävä usean asian laadukkaaseen suunnitteluun käyttäjän näkökulmasta tarkastel-

tuna.

3.4 Kiinteistön tilojen kehittäminen – rakennus ja huoneisto

3.4.1 Yleistä

Kiinteistön tilojen kehittäminen tähtää kiinteistön, rakennuksen ja huoneiston arvon nostamiseen.

Kiinteistö tilojen kehittämistä voidaan ajatella sijoittamisen kannalta hyödyllisenä asiana, koska huoneiston

parempi kunto ja viihtyvyys lisäävät markkina-arvoa huomattavasti.

Rakennuksen perinteisen linjasaneeraukseen (putkisto, sähkö, IV) rinnalla liittyviä toimenpiteitä ovat mm.

- yhteisten tilojen saneeraaminen ja käytön tehostaminen

- esteettömyyden parantaminen

- pihan viihtyisyyden parantaminen

- rakennusautomaation käyttöönotto

- kylpyhuoneiden ja WC-tilojen uusiminen (taloyhtiö/osakas)

- keittiöiden uusiminen (osakas)

- huoneistoautomaation edistäminen.

Toimenpiteitä on useita ja niitä on aina tarkasteltava rakennuksen ikään, kuntoon ja taloyhtiön hyväksy-

mään kehitysstrategiaan nähden.

3.4.2 Rakennuksen yhteisten tilojen kehittäminen

Linjasaneerauksen yhteydessä kannattaa inventoida taloyhtiön yhteisiä ulko- että sisätiloja koskien niiden

- toimivuutta

- kuntoa

- käyttötapaa

- käytön kehittämismahdollisuuksia.

Yhteisiä sisätiloja ovat esimerkiksi

- sauna- ja peseytymistilat

- väestönsuoja

- säilytystilat

- vapaa-ajan tilat

- kiinteistönhoidon tilat

- tekniset tilat ja tilavaraukset

- pyykinpesu- ja kuivaustilat

- ullakkotilat

Kehitystoimenpiteissä on aina huomioitava

- asukkaat ja osakkaat

- rakennusmääräykset

- rakennustekniset kysymykset


- talous- ja toteutusmahdollisuudet.

3.4.3 Esteettömyys ja kotona asuminen

Suomen väestörakenteen muutos on nopea tulevina vuosina. Kuvasta 3.7 ilmenee, miten Suomen väestö-

rakenne kehittyy lähitulevaisuudessa. Vuoden 2010 lopussa oli yli 65-vuotiaita noin 17,5 % (941 000) koko

väestöstä. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan vuonna 2030 yli 65-vuotiaita on 25,6 % (1 496 000). Erityi-

sesti hyvin iäkkäiden osuus kasvaa voimakkaasti eliniän pitenemisen ja suurten ikäluokkien vaikutuksesta.

Tämä tuo myös teknologisen haasteen taloyhtiöille.

Kuva 3.7. Suomen väestö iän ja sukupuolen mukaan vuonna 2011 ja ennuste 2030 /tilastokeskus/

Kotona asumista tukevat ratkaisut edellyttävät taloyhtiöltä toimenpiteitä. Ikääntyneiden tulisi voida asua

kotonaan mahdollisimman pitkään. Pihan, rakennuksen ja huoneiston esteettömyyttä tulee tällöin paran-

taa. Myös hyvinvointi- ja ICT-teknologia tarjoaa uudenlaisia mahdollisuuksia kotona asumisen tueksi.

Päävastuu ja myös mahdollisuudet asumismahdollisuuksien kehittämiseen on ikääntyneillä itsellään, mutta

taloyhtiö voi tätä tukea.

3.4.4 Huoneistokohtaiset muutostyöt

Olennaisena osana kiinteistön kehittämistä ovat huoneiston kunnon ja toimivuuden kehittäminen. Oikean-

lainen korjaaminen vaatii asunnon ja koko rakennuksen tuntemista. Tämä vaatii laadukasta osakkaiden ja

taloyhtiön hallinnon välistä keskustelua toimivuuden aikaansaamiseksi.

Tyytyväisyys huoneistoon ja sen kuntoon lisäävät asumisviihtyvyyttä, joten todennäköisesti myös luottamus

osakkaan ja yhtiön hallinnon välillä kasvaa. Kun huoneisto pidetään täysremontin jälkeen hyvässä kunnossa

pienillä korjauksilla ja säännöllisellä huollolla, vältytään suurilta kertaremonteilta, joiden ajaksi on yleensä

asukkaiden muutettava muualle.

Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa. Jos osakas haluaa tilata linjasaneerauksen

yhteydessä perustasosta poiketen huoneistokohtaisia muutostöitä omaan laskuunsa, on niistä sovittava

erikseen urakoitsijan kanssa. Taloyhtiö astuu kuvaan, mikäli työ sisältää vastuunjaollisia tehtäviä.

Perustaso

- urakan perustasolla tarkoitetaan esiteltyä ja suunniteltua sisältöä, joka kuuluu taloyhtiön urakkaan

- urakkalaskenta suoritetaan perustason sisällöllä ja kalusteilla

Osakasmuutos

- jos osakas haluaa poiketa perustasosta, se käsitellään osakasmuutoksena

- osakasmuutoksen kustannukset kohdistuvat suoraan osakkaalle

- vain perustason ylittävä osuus tuo lisähintaa

- esimerkkejä osakasmuutoksista:

o perustasosta poikkeavat kalusteet tai laatat


o keittiöremontit, kaapistojen uusimiset yms.

o märkätilan laajennukset, uudet WC:t yms.

Urakkatarjousvaiheessa valmistellaan perustason yksikköhintaluettelo, jota käytetään määriteltäessä osak-

kaan hyvityksiä tai veloituksia. Lisäksi jo suunnittelija voi valmistella huonekortin (Liite 8) koskien osakkaan

haluamia muutostöitä.

Sopimukset ja niihin liittyvät tarjoukset ja vastaukset kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Osakkaiden huoneis-

tokohtaiset lisä- ja muutostyöt tehdään yleensä erillistyönä.

Huoneistokohtaisten töiden sopimukset voidaan laatia käytännössä kahdella tavalla.

1. osakkaat tekevät sopimuksen huoneistokohtaisista töistä suoraan urakoitsijan kanssa tai

2. huoneistokohtaiset työt sisältyvät pääurakkaan ja ne veloitetaan osakkailta erikseen.

Yleisistä toteuttamisperiaatteista kannattaa sopia riittävän aikaisessa vaiheessa, jotta remontin läpivienti

olisi mahdollisimman sujuvaa esimerkiksi siten, että huoneistokohtaiset muutostyöt ja toteutusmuoto on

määritelty jo urakkatarjouspyyntöasiakirjoissa.

3.5 Käyttäjälähtöisyys

Käyttäjälähtöisyydellä tavoitellaan käyttökokemusominaisuutta, jonka saavuttaminen kokemuksen henki-

lökohtaisuudesta huolimatta tulisi olla jokaisen kehittävän linjasaneerauksen tuottaman palvelun tavoite.

Käyttökokemusta voidaan kuvata seuraavien elementtien kautta (kuva 3.8) /Valtiovarainministeriö, Käyttäjälähtöi-

syys verkkopalveluissa, 5/2008/.

Kuva 3.8. Käyttökokemuksen elementit

Käyttäjälähtöisen suunnittelun vastakohtia ovat esimerkiksi;

- järjestelmäkeskeinen suunnittelu, jossa teknologia valitaan ennen kuin tunnetaan käyttäjän tarpeet

- asiantuntijakeskeinen tapa, jossa älypalvelun tuottaja tai suunnittelija ”edustaa” käyttäjää ja olettaa,

mitä käyttäjä haluaa.

Käyttäjälähtöisyyttä ei edistä se, jos älypalvelu suunnitellaan yksittäisenä ymmärtämättä sen suhteita ja

riippuvuuksia muihin siihen liittyviin palveluihin.


3.6 Kehittämismahdollisuuksien haasteet ja niihin varautuminen

Linjasaneerauksen läpivienti erityisesti kehittävässä hengessä voi olla taloyhtiössä erittäin haasteellista,

varsinkin älyrakennuksen tavoitteiden osalta. Haasteita on teknisiä, taloudellisia ja henkisiä.

Linjasaneerauksen suuri haaste on osakkaiden erilainen elämäntilanne (lapsiperheet, sinkut, eläkeläiset,

sijoittajat, muuttajat jne.). Heillä jokaisella on oma perusteensa, joko edistää tai pyrkiä estämään korjauk-

sia ja taloyhtiön kehittämistä.

Vastustamisessa on yleensä siitä, että osakkailla ei ole riittävästi tietoa päätöksenteon ja hyväksymisen

tueksi. Toisaalta on osakkaita, jotka vastustavat asioita taloudellisista syistä. Moni voi kokea uuden tekno-

logian pelkoa, skeptisyys hyödyistä, pelkoa sen haavoittuvaisuudesta, kalleudesta, toimivuudesta jne.

Asiaan voi vaikuttaa vain motivoimalla asukkaita hyödyntämään älykkäiden järjestelmien tuomia palveluja

ja mahdollisuuksia mm. osoittamalla selkeästi saavutettavia etuja ja hyötyjä. Tärkeää on tässä tosiasioihin

perustuva asiallinen ja riittävä informointi. Taustalla tulee olla hyvin laaditut tekniset ja taloudelliset selvi-

tykset.


4 KIINTEISTÖÄ KEHITTÄVÄN LINJASANEERAUKSEN SUUNNITTELU-

JA TOTEUTUSPROSESSI

4.1 Yleistä

Tässä luvussa kuvataan linjasaneeraustoimenpiteiden suunnittelu- ja toteutusprosessin perusasiat. Proses-

sissa tulee ottaa huomioon luvussa 3 esitettyjen kehittämisnäkökulmien

- energiantehokkuuden parantaminen

- rakennuksen ja huoneistojen ”älykkyyden” nostaminen

- kiinteistön (rakennusten) tilojen ja palvelujen parantaminen

- huoneistojen kehittäminen

vaatima selvitys- ja suunnittelutyö, jotta ne voidaan toteuttaa hallitusti ja hyvin perusteltujen päätösten

kautta.

Rakentamisen yleinen ohjaus perustuu lakien, asetusten ja rakentamismääräysten tasoisiin säädöksiin. Lais-

sa ja asetuksessa ovat rakentamista koskevat vaatimukset, joiden tarkoitus on varmistaa rakentamiselta

edellytetty vähimmäistaso. Keskeisimmät muut kuin maankäyttö- ja rakennuslaista johtuvat rakennuksen

suunnittelussa ja rakentamisessa noudatettavat säädökset liittyvät pelastustoimeen, sähköturvallisuuteen,

terveydensuojeluun, työturvallisuuteen, väestönsuojien rakentamiseen ja ympäristönsuojeluun /5/.

Kiinteistön kehittämismahdollisuudet ovat suuret linjasaneerauksen yhteydessä, koska silloin rakennukseen

sijoitettavat mahdolliset reititykset ja rakenteet ovat avonaisia ja niihin on mahdollista varata tilaa tuleville

toimenpiteille.

Tärkeätä suunnittelu- ja toteutusprosessissa on huomioida korjausrakentamisen yhteydessä osakkaiden ja

taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuut sekä eri osapuolten rooli.

Taloyhtiön ja toteuttajien viestintä (vrt. luku 8) on erittäin tärkeä tekijä onnistuneelle linjasaneeraukselle ja

kiinteistön kehittämiselle.

Kuvassa 4.1 on esitetty yleisesti linjasaneeraushankkeen vaiheittainen prosessikuvaus. Prosessin jokaisessa

vaiheessa huomioidaan kiinteistöä kehittävät toimenpiteet.

Kehittävän linjasaneerauksen suunnittelu- ja toteutusprosessi sisältää:

1) Tarveselvityksen, joka kestää jopa 2-3 vuotta riippuen siitä miten intensiivisesti sitä tehdään. Tässä

vaiheessa tehdään kiinteistön kehittämiseen liittyviä selvityksiä ja alustavia päätöksiä.

2) Hankesuunnittelun, joka kestää 5-10 kk. Tässä vaiheessa tehdään päätökset perusratkaisuista ja

kehittämistoimenpiteistä. Jo tässä vaiheessa on mukana teknisiä asiantuntijoita auttamassa pää-

töksenteossa.

3) Suunnitteluvaiheen, joka sisältää lopullisten teknisten ratkaisujen valinta ja niiden pohjalta suun-

nitteluasiakirjojen laadinnan. Vaihe kestää 6-12 kk. Suunnittelusta vastaavat tarvittavat asiantunti-

jat (esim. ”älykonsultti”).

4) Toteutuksen valmistelun, joka kestää 2-5 kk.

5) Toteutusvaiheen, joka kestää 6-8 kk.

6) Takuuajan, joka yleensä kestää 2 vuotta takuuajan alkamisesta tai 10 takuuajan alkamisesta vuotta

(edellyttää törkeätä huolimattomuutta).


Kuva 4.1. Linjasaneeraushankkeen prosessikuvaus

Eri vaiheiden sisältö on tarkemmin kuvattu kohdissa 4.4 – 4.10.

Hankemuodosta riippuen voi urakoitsija olla aktiivisesti mukana jo hankesuunnittelu- ja suunnitteluvaihees-

sa.

4.2 Osakkaiden ja taloyhtiön oikeudet, velvoitteet ja vastuunjaot korjausrakentamisessa

Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön pitkäaikaiselle toimin-

nalle. Niissä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Yhtiökokouksen pää-

tökset kuten strategiset vaatimukset ja investointipäätökset vaikuttavat nopeammalla tavalla.

Asunto-osakeyhtiölaissa on yksityiskohtaisia määräyksiä esimerkiksi

- kunnossapidosta

- muutostöistä

- osapuolten oikeuksista ja velvoitteista

Kunnossapitovastuu tarkoittaa sitä, että joko taloyhtiö tai osakas vastaa asunnon osan tai laitteen

- huollosta,

- hoidosta,

- korjaamisesta,

- perusparantamisesta

- uudistamisesta vastuunjakotaulukon (kiinteistöalan kustannus Oy) mukaisesti.

Huoneiston kunnossapito on jaettu yhtiön ja osakkeenomistajien kesken. Kunnossapidosta voidaan

määrätä yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä, kunnossapitovastuu määräy-

tyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö.

Sillä jonka vastuulle korjaus kuuluu, on lähtökohtaisesti oikeus valita asianmukainen korjaustapa ja

korjaaja.

Osakkaan kunnossapitovastuulla on pääsääntöisesti asunnon sisäosat, kuten pintamateriaalit, komerot ja

kalusteet sekä taloyhtiön perustasoon kuulumattomat laitteet, kuten esimerkiksi astianpesukone.

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka

korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvastuu.

Taloyhtiön kunnossapitovastuulla on rakennuksen ja rakennuksen ulkopuolisten osien kunto. Taloyhtiö

vastaa myös esimerkiksi lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muista sen

kaltaisista perusjärjestelmistä. Myös rakenteet ja eristeet, kuten lämmitys-, ääni- ja vesieristeet kuuluvat

taloyhtiölle. Lisäksi, kun kyseessä on esimerkiksi linjasaneeraus, on huomioitava Rakennusurakan Yleiset


Sopimusehdot 1998 /5/. Se sisältää mm. tilaajan vastuun (34 §) ja vastuun tilaajan aiheuttamasta viiväs-

tyksestä (35 §).

Viitteessä /48/ on esitetty taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapidon vastuunjakotaulukko, joka on kiin-

teistöliiton suosittelema tämän kirja tekohetkellä 2017. Kiinteistöliitto suosittelee, että vastuunjakotauluk-

ko käsitellään taloyhtiön yhtiökokouksessa.

Osakkaalla on melko laaja oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan (AOYL 4 luvun 3 §).

Muutostöitä saa tehdä vain sellaisissa tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Huo-

neiston ulkopuolelle osittainkin ulottuvat muutokset ovat kiellettyjä ja niitä saadaan tehdä vain yhtiön erilli-

sellä luvalla. Esimerkiksi satelliittiantennin asentaminen yhtiön seinään tai parvekkeelle vaatii yhtiön luvan.

Muutostyöhön on saatava hallituksen tai osakkaan suostumus myös silloin, jos muutos voi vahingoittaa

rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Lisäksi sellaisesta muutostyöstä, joka

voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaa-

viin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöit-

sijälle. Käytännössä esim. kylpyhuoneremontista on lähes aina ilmoitettava. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että

tällaiset muutostyöt suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön

on käsiteltävä muutostyöilmoitus viivytyksettä - hyväksyttävä se, annettava ohjeet tai hylättävä se. Mikäli

yhtiö hylkää muutostyön, on sen annettava selkeät perustelut.

4.3 Taloyhtiön osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän roolit linjasaneerauksessa

4.3.1 Osakkaat

Taloyhtiön osakkaat käyttävät ylintä valtaa yhtiökokouksessa, joista tärkein on hallituksen jäsenten valinta.

Jokaisessa taloyhtiössä on oltava hallitus. Isännöitsijä on oltava, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai

yhtiökokous niin päättää.

Yhtiökokouksen tärkeimmät päätökset kehittävään linjasaneeraukseen liittyen ovat;

- strategia ja luokitustaso

- hankesuunnitteluun ryhtyminen

- suunniteluun ryhtyminen

- toteutukseen ryhtyminen

- tavoitteiden ja toteuttamisen hyväksyminen

- edellisten rahoituspäätökset

- hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus

Käytännössä osakkaiden intressit taloyhtiössä voivat olla hyvin erilaiset riippuen osakehuoneiston käyttö-

tarkoituksesta (asunto, liikehuoneisto) tai osakeomistuksen tavoitteista (asuminen, yritystoiminta, sijoitus).

4.3.2 Hallitus ja isännöitsijä

Hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on huolehtia

- taloyhtiön hallinnosta

- yhtiön kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä

o asunto-osakeyhtiölain,

o yhtiöjärjestyksen,

o osakkaiden yhtiökokouksessa päättämien tavoitteiden

o taloyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaisesti

4.3.3 ”Sparraaja”

Mikäli taloyhtiön hallituksella ei ole tietoa linjasaneerauksen hankintamenettelystä, tarvekartoitukseen

liittyvistä asioista, hankinta- ja sopimusasiakirjoista, riskien hallinnasta linjasaneerauksessa, urakoitsijan


valintakriteereistä tai yleensä korjaushankkeen valmistelusta, voi olla tarpeen etsiä hallitukselle luotto-

mies/sparraaja, joka hallitsee nämä asiat prosessitasolla. ”Sparraajaksi” sopivat hyvin esimerkiksi erittäin

kokeneet, ihmisläheiset alan asiantuntijat. ”Sparraajan” on syytä muistaa myös oma vastuunsa. Hän ei saa

ottaa osaa päätöksen tekoon, mutta hänen pitää esittää oma näkemyksensä.

4.3.4 Projektinjohtaja

Yleistä

Projektinjohtajan on oltava luotettava, selkeä ilmaisukyvyltään ja hyvä tiimityöskentelijä, taloyhtiön osak-

keenomistajien edustaja – alan kokonaisvaltaisesti osaava rakennuttamisen ammattilainen.

Pätevyys selvitettävä

Taloyhtiön korjaushankkeissa on suositeltavaa, että hanke johdetaan ammattilaisen voimin, koska raken-

nuttajana on maallikko-organisaatio. On tietysti yhtiöitä, joissa asuu alan ammattilaisia. Nämä pitäisi saada

mukaan jollakin tavalla. Heidän on myös ymmärrettävä oma vastuunsa muihin osakkaisiin nähden. Erityi-

sen tärkeätä on, etteivät he aja omia etujaan muiden kustannuksella. Projektinjohtajana voi toimia hank-

keen koosta riippuen esim. rakennuttajakonsultti, pääsuunnittelija tai isännöitsijä. Suurissa hankkeissa on

laajaa rakennuttamiskokemusta omaava henkilö johtotehtävissä välttämätön.

Projektinjohtajan pätevyys selvitetään pätevyyksien ja referenssien avulla sekä tiedustelemalla aikaisemmil-

ta tilaajilta henkilön toimintaa ja toimituskykyä. Taloyhtiön on syytä pyytää selvitys ehdokkaan riippumat-

tomuudesta sekä tarvittaessa tilaajavastuulain mukainen selvitys.

Kokonaisvaltainen osaaminen

Rakennuttajan kannattaa valinnassaan painottaa kokonaisvaltaista osaamista, jossa yhdistyvät rakennutta-

misosaamisen lisäksi riittävä rakennustekninen sekä LVIA- ja sähkötekninen osaaminen. Linjasaneeraus-

hankkeen sujuva läpivienti ja hyvä lopputulos edellyttävät pätevää projektinjohtajaa, jolla on kykyä ja halua

hoitaa asioita rakennuttajan parhaaksi. Henkilövalintojen suhteen on useita mahdollisuuksia, koska pätevä

henkilö voi hoitaa useampaa tehtävää. Toisinaan projektinjohtaja vastaa myös työmaan valvontatehtävis-

tä/45/.

Kuvassa 4.2 on esitetty korjaushankkeen eri tahot ja heidän asemansa toisiinsa nähden ennen urakointivai-

hetta


Hanketukiryhmä

Taloyhtiöiden Yhtiökokoukset

Taloyhtiöin hallitusjohtaa

Suunnittelijat

Isännöitsijä / tekninen isännöitsijä

toteuttaa

Projektinjohtaja

OSAKKAAT

Urakoitsijat

Valvo

jat

Hallinnolliset toimenpiteet Operatiiviset toimenpiteet

Kuva 4.2. Periaatteellinen kuva kiinteähintaisen korjaushankkeen eri tahoista ja heidän asemastaan toisiin-

sa nähden ennen urakointivaihetta /22/


4.4 Tarveselvitys

4.4.1 Yleistä

Taloyhtiön kehittämisen kannalta tarveselvityksessä tehdään päätös siitä, ryhdytäänkö linjasaneerauksen

lisäksi tavoittelemaan kehittäviä toimenpiteitä eli tavanomaisen rakentamisen luokitustasoa parempia toi-

mintoja, ominaisuuksia ja/tai ratkaisuita (vrt. luku 3)

- kiinteistön ja rakennuksen älykkyyden kehittämistä

- energiatehokkuuden parantamista

- rakennuksen tilojen kehittämistä

- huoneistojen parannuksia

Normaalisti tarveselvityksessä perustellaan korjaustoimenpiteen tai hankinnan tarpeellisuus tai muutostar-

ve. Lisäksi kuvataan alustavasti tarvittavat tehtävät ja asetetaan niille vaatimukset sekä tutkitaan vaihtoeh-

toiset ratkaisut ja käyttömahdollisuudet arvioimalla myös eri ratkaisujen elinkaarivaikutukset.

Kehittävässä linjasaneerauksessa tehdään lisäksi päätökset digitalisoituneiden palvelujen (vrt. määritelmät

liite 1) käyttöönotosta ja tarkastellaan älykkyyden/toimivuuden luokitustasovaihtoehtoja (vrt. luku 3.3.3).

Tarveselvityksen tuloksena saadaan hyväksytty hankesuunnittelupäätös.

Kiinteistön nykytilaa ja korjaustarvetta on seurattava jatkuvasti, aina rakennuksen valmistumisesta lähtien.

Linjasaneerauksen tarve voi taloyhtiössä tulla esille monin eri tavoin.

Niitä ovat:

- putkistossa esille tulleet vuodot

- putkistojen tukkeutuminen ja sakkaumien aiheuttamat toimintahäiriöt

- PTS:n ilmoittama remontin ajankohta

- viemäriputkiston sisäisen kuntotutkimuksen havainnot

- käyttövesiputkiston sisäisen kuntotutkimukset havainnot

- märkätilojen heikot vesieristykset ja tutkimusten osoittamat kosteuslukemat

- toiminnalliset tarpeet ”märkätilojen laatutason kohottaminen”

- vakuutusturvan riittämättömyys

- käyttöveden laadun heikkeneminen

- energiatehokkuuden parantaminen

- ilmanvaihdon parantamistarve ”hajut muista huoneista” ja hormit, jotka eivät vedä

- lämmityksen tarpeet ”kuumat/kylmät huoneistot”

- sähkötekniset tarpeet ”huoneistojen sähkökuorman kasvut” eli nousujen riittämättömyys jne.


Liitteessä 5 on esitetty taulukko ”Taloyhtiön valmiusaste hankesuunnittelua varten”. Se kannattaa käydä

läpi taloyhtiön hallituksessa 3-5 vuoden välein. Tällä tavoin pysytään tilanteen tasalla korjaustoiminnan

suhteen. Linjasaneerauksen tarveselvitystä on yksityiskohtaisemmin käsitelty RT-kortissa 18–10813 (2003).

4.4.2 Kiinteistön ajantasakuvat

Elinkaaren hallinta, kehittyvässä kiinteistössä alkaa dokumenttien järjestämisestä ja kiinteistön piirustusten

digitoimisesta. Dokumentaation avulla voidaan jatkaa kehittyvän kiinteistön toteuttamista uusilla ominai-

suuksilla taloudellisesti ja jouhevasti ilman, että joudutaan kaikki asiat tutkimaan ja aloittamaan projektin

toteutusta alusta alkaen.

Rakennuksen vanhat alkuperäispiirustukset ovat usein epätarkkoja, puutteellisia tai puuttuvat kokonaan.

Tämän päivän suunnittelu on sähköistä ja se asettaa piirustuksille omia vaatimuksiaan. Suunnittelu tehdään

joko sähköisillä 2D-piirustuksilla (CAD) tai enenevässä määrin 3D-tietomallien avulla.

Kiinteistön ajantasakuvat tarvitaan jos:

- kiinteistöstä ei ole olemassa minkäänlaisia piirustuksia

- kiinteistöstä on paperiset alkuperäiset arkkitehtipiirustukset ja/tai joitakin vanhoja muutospiirustuksia

- kiinteistöön on tehty muutoksia (korjauksia), jotka eivät näy piirustuksissa

- vanhojen piirustusten mittatarkkuus ei riitä

- vanhojen piirustusten korkomaailma on puutteellinen

- epäillään, että uudempien kiinteistöjen sähköiset (CAD) piirustukset eivät anna oikeata ja käyttökelpois-

ta kuvaa rakennuksen tilasta. Tällöin tulee selvittää niiden;

o oikeellisuus

o käyttökelpoisuus

o mittatarkkuus

o riittävyys (mm. korot)

Tuotetun mittausaineiston avulla laaditaan tarvittavat

- DWG -mittauspiirustukset (2D)

- pintamallit

- tietomalli (3D)

Valmiista 3D-tietomallista voidaan tulostaa

- tasopiirustukset,

- leikkauspiirustukset,

- julkisivupiirustukset,

- vesikattopiirustukset,

- pihan asemapiirustukset

- detaljipiirustukset.

Tietomallista tulostettujen piirustusten mittatarkkuus on suoraan riippuvainen siitä, millä tarkkuudella tie-

tomalli on laadittu. Mittatarkan tietomallin laatiminen on suuresta työmäärästä johtuen kallista. Usein mal-

lin laatimisen vaatimia kustannuksia pyritään madaltamaan tinkimällä mallin mittatarkkuudesta sovittujen

toleranssien rajoissa.

Tarkimmat piirustukset saadaan yleensä aikaiseksi laatimalla piirustukset suoraan rakennuksesta (takymet-

rimittauspisteet tai laserkeilattu pistepilvi).

Digitaalimittausten tarjouspyynnöt ovat erittäin tärkeitä tilaajan kannalta, jotta saadaan mahdollisimman

selkeät tarjoukset. Tarjouspyynnön yleiset asiat on esitetty liitteessä 6.

Liitteessä 7 on esitetty kunkin mittaustavan valintaan vaikuttavat tekijät.


4.4.3 LVI-järjestelmien uusimisen ajankohtaisuus käyttöikäennusteiden perusteella

Märkätilat, vesijohdot, viemärit ja sähköjohdot uusitaan usein samassa korjaushankkeessa. Joissakin ta-

pauksissa myös ilmanvaihtojärjestelmää tarkastellaan muutosten tekemiseksi. Riippuen taloyhtiön olemas-

sa olevasta ilmastointijärjestelmästä, tarkastellaan eri asioita. Esimerkiksi painovoimaista ilmastointijärjes-

telmään tehdään hormikartoitus, puhdistusselvitys, mahdollinen koneellistamisselvitys kuten koneellinen

ilmanpoisto/vaihto, lämmön talteenotto (vesi/ilma) tai huoneistokohtainen lämmi-

tys/jäähdytysilmanvaihto.

Kiinteistön rakennusosille ja talotekniikalle on olemassa taulukoita ja selainpohjaisia työkaluja teknisen

käyttöiän arvioimiseksi. Taulukoista mainittakoon KH -ohjekortista KH-90-00403, LVI 01-10424 Kiinteistön

tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Taulukossa 4.1 on annettu joitakin vesi- ja viemäriputkien arvioi-

tuja keskimääräisiä käyttöikiä.

Taulukko 4.1. Käyttöikäennusteita eri vesi- ja viemäriputkimateriaaleille.

Käyttöikäennusteita eri vesi- ja viemäriputkimateriaaleille taloissa, jotka on rakennettu vuosina 1950

– 1975

Putkimateriaali Käyttöikäennuste (vuosina)

Vesijohto galvanoitu teräs 30 – 50

Vesijohto kupari 40 – 50

Lämpöjohdot teräs noin 80

Viemäriputket valurauta 50

Viemäriputket PVC, valmistettu ennen 1974 40

Viemäriputket, betoni 25

4.4.4 Asukas/osakaskysely

Peruslähtökohtana voidaan myös pitää, että osakkaiden ja asukkaiden tahto/tarvetila mahdollisen remon-

tin yhteydessä tehtävistä töistä sekä omaan asuntoon kohdistuvista toimenpiteistä on selvitettävä hyvin

aikaisessa vaiheessa - ennen hankesuunnittelun aloittamista. Nämä selvitetään asukas/osakaskyselyn avul-

la. Kysely antaa myös lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Kun kysely on suoritettu ennen varsinaista huo-

neistossa käyntiä, on kuntoarvioijalla paremmat mahdollisuudet kiinnittää huomiota esille tulleisiin asioihin

ja vastaanotto on suopeampi, kun asukkaat tietävät mistä on kyse.

Asukaskyselyssä on kysymyksiä mm. mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista raken-

teiden tai LVIS - järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkoh-

dista.

Taloyhtiön kehittyneisyydestä riippuen kyselyyn voidaan ottaa mukaan myös kiinteistön strategian kehit-

tämiseen liittyviä kysymyksiä (vrt. luku 2)

Asukaskyselyn teettämisestä päätöksen tekee hallitus. Sen voi tehdä esimerkiksi hallitus, isännöitsijä, spar-

raaja, projektinjohtaja tai erikseen sovittaessa myös kuntoarvioija.

4.4.5 Kuntoarvio

Taloyhtiön korjauksiin tulee varautua ja valmistautua ennakkoon hyvissä ajoin. Kiinteistön nykytilan ja kor-

jaustarpeen selvittäminen alkaa yleensä kuntoarvion laatimisella. Kuntoarvion perusteella tehdään osak-

kaille ehdotus pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS- ehdotus). Kuntoarvion teettäminen tai sen päivittä-

minen on perusteltavissa, jos niistä aiheutuvia kustannuksia verrataan kiinteistön pääoma-arvoon.

Taloyhtiön hallintoelimissä asioiden käsittely ja päätöksenteko vaatii aikansa. Riippuen taloyhtiön jousta-

vuudesta voidaan asioita nopeuttaa, mutta hyvän hallintotavan mukaista päätöksentekoprosessia ei voida

muuttaa. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa antaa hyvät mahdollisuudet.


Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin.

Tarvittaessa suoritetaan keveitä mittauksia. Kuntoarvio on asiantuntija-arvio. Siihen ei sisälly tarkempaan

kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia tai mittauksia. Koska kaikkia kuntoon vaikuttavia seikkoja ei

voida luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi suositella erillisen kuntotutkimuksen tekemis-

tä.

Kuntoarvion yhteydessä kannattaa teettää myös laajennettu energiaselvitys.

Yleensä kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniik-

ka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa siten, että myös

piha-alueille ja hisseille tehdään asiantuntijatarkastus.

Suosituksena on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön ikä on noin 10 – 15 vuotta.

Kuntoarvioija arvioi silmämääräisesti

- rakennusten

- ulkoalueiden ja

- taloteknisten asennusten kunnon sekä korjaustarpeet.

Hän esittää alustavasti

- korjausmenetelmiä

- aikataulua sekä

- arvioi korjauskustannuksia.

Tietolähteinä käytetään

- kiinteistön huoltokirjaa

- rakennusaikaisia piirustuksia ja työselostuksia

- aikaisemmin tehtyjen korjausten asiakirjoja

- asukas/osakaskyselyt

Kuntoarvio ja sen perusteella tehty tekninen PTS eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma antavat talo-

yhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositeltavista

ajankohdista ja kustannuksista. Kuntoarvion huonekohtaiset tulokset kirjataan lomakemuotoisille huone-

korteille (katso esimerkki liitteessä 8).

Kuvassa 4.3 on selkeytetty kiinteistön pitkäjänteisen kunnossapidon vaatimien ohjelmien, selvitysten,

suunnitelmien ja tutkimusten välisiä yhteyksiä.


Kuva 4.3. Kiinteistöstrategian, kuntoarvion, PTS:n, korjausohjelma sekä KTS:n välinen riippuvuus

On syytä varautua siihen, että korjauksia on tehty toisin kuin vanhoissa suunnitelmissa on esitetty. Vanhoja

piirustuksia ja suunnitelmia voi löytyä rakennusvalvonnan tai vesilaitoksen arkistoista. Tämän vuoksi kiin-

teistön piirustukset on ajantasaistettava digimittauksella (vrt. luku 4.4.2).

4.4.6 Kuntotutkimus

Kun halutaan varmistua kuntoarvion perusteella tehdystä korjauksen tarpeellisuudesta, teetetään kunto-

tutkimus. Kuntoarvion perusteella on valittu tutkittavat kohteet. Vesi- ja viemäriputkiston vaurioituneet,

huonokuntoiset ja kelvolliset osuudet paikannetaan.

Putkien kuntotutkimuksen yleistavoitteena voisi olla:

- tutkittavan kiinteistön putkien kattava seinämäpaksuustieto

- tieto putkiliitosten kunnosta

- tieto putkien siirtymistä, murtumista, halkeamista, sakkaumista yms.

- tieto viemäriputkien siirtymistä ja kaadoista.

Nykyisin ei ole olemassa menetelmiä, joilla edellä mainitut tiedot saataisiin todennettua kohtuullisin kus-

tannuksin kattavasti.

Käytössä olevia menetelmiä ovat mm.

- erilaiset putkien sisäpuoliset videokuvaukset

- röntgenkuvaukset

- erilaiset tähystysmenetelmät

- vesiputkien vesianalyysit sekä

- putkiston tiiviyskokeet joko ilmalla tai vedellä.

Putkien sisäpuolisen videokuvausten ja erilaisten tähystysten rajoitteena on se, ettei putkien seinämäpak-

suuksista saada todennettua tietoa. Kuvaus voi tosin osoittaa vaurioituneita kohtia, mutta esimerkiksi syö-

pymien syvyyttä on mahdotonta tarkasti arvioida. Tällä on merkitystä esimerkiksi pinnoi-

tus/sukitusmenetelmiä harkittaessa.


Röntgenkuvauksella voidaan saada varsin yksityiskohtaista tietoa kuvattavan putkikohdan tilasta, mutta

röntgenkuvausta voidaan käyttää vain putkiin, jotka ovat näkyvillä (ei rakenteiden sisässä). Röntgenkuvauk-

sella saadaan mm. seinämäpaksuustieto, mutta kuvauksia voidaan taloudellisesti tehdä vain pistokoeluon-

teisesti.

Vesianalyysin avulla voidaan arvioida veden teknistä laatua ja syövyttävyyttä. Säännöllisesti ja kontrol-

loidusti otettujen vesinäytteiden analyysitulosten perusteella kokeneen asiantuntijan on mahdollista arvi-

oida, tapahtuuko putkistossa yleistä korroosiota. LVI- suunnittelija selvittää paikallisen talousveden kemial-

listen laatuvaatimusten täyttymisen käytettäessä metalliputkimateriaalia. Esimerkiksi putkimateriaalin sisä-

pinnalta saattaa tapahtua metallin liukenemista veteen, tai putkeen syntyy pistekorroosiota. Kokemuspe-

räistä tietoa tämän tyyppisistä käyttöhäiriöistä on paikallisella vesilaitoksella /57/. äärivaihtoehtona on,

että pahimmissa tapauksissa käytetään kyseiselle talousvedelle sopivampaa materiaalia.

Tiiviyskokeen tulos kertoo putkiston toimivuuden koestushetkellä. Ts. se kertoo, onko putkistossa vuotoa

vai ei. Tiiviyskokeen tulosten perusteella ei voida antaa minkäänlaista ennustetta järjestelmän toimivuudes-

ta tulevaisuudessa. Taloteknisten asennusten kuntotutkimusmenetelmiä esitetään taulukossa 4.2 (lähde:

RTS 07:25).


Taulukko 4.2. Taloteknisten asennusten kuntotutkimusmenetelmiä

Tutkimuskohde Tutkimusmenetelmiä Tuloksia. Huonekohtaiset tiedot

kirjataan lomakemuotoisille huo-

nekorteille

Vesijohdot • silmämääräinen tarkastelu

• röntgenkorroosiokuvaus

• radiograafinen isotooppikuvaus,

• putkien seinämien paksuuden mittaus

ultraäänellä

• fiberoskooppikuvaus

• -näytepalojen tutkiminen laboratoriossa

(esimerkiksi VTT:llä)

• putkien kunto

• seinämien paksuus

• mahdolliset tukkeumat

• - korroosio

Viemärit • putkien kuvaus videokameralla,


ultraäänellä

• - näytepalojen tutkiminen laboratoriossa

• putkien kunto



• - korroosio

Ilmanvaihto • hormikartoitus

• kanavapuhdistus

• koneellisen ilmanvaihdon mahdollisuu-

det

• homemaljatutkimus

• rakennusosien emissioiden mittaukset

• ilman homeitiöpitoisuus

• ilman ammoniakkipitoisuus

Lämpöjohdot ja läm-

mityspatterit • johtojen tähystys ja kuvaus

• röntgenkorroosiokuvaus

• isotooppikorroosiokuvaus


ultraäänellä

• näytepalojen tutkiminen laboratoriossa

• putkien kunto



• korroosio

Salaojat • tähystys ja kuvaus • putkien kunto ja tukkeumat

Sähköasennukset ja

sähköverkko • sähköverkon toimivuuden selvitys

• jännitemittaukset

• sähköturvallisuus

• sähköturvallisuusmääräysten

mukaisuus

• sähköasennusten käytettä-

vyys

Antenniverkko ja an-

tennit • kuntotutkimus • digi-tv-valmius

Televerkko

Kiinteistön kulunval-

vonta-, lukitus-, val-

vonta- talotekninen

ohjaus

• kuntotutkimus • käytettävyys

• televerkon kapasiteetti inter-

netin käytön kannalta (laaja-

kaista)

Rakenteet • näytepalojen tutkiminen laboratoriossa

• kosteusmittaukset

• rakenteiden, kanavien ja eris-

teiden asbestipitoisuus

• PAH -yhdisteitä sisältävät

rakennusosat

• rakennusosien kosteuspitoi-

suus


4.4.7 Kunnossapitosuunnitelma

Kunnossapitosuunnitelman tarkoituksena on ylläpitää pitkäjänteistä ja jatkuvaa kunnossapito ja korjaus-

toimintaa siten, etteivät hankkeet mene päällekkäin eivätkä asumiskustannukset kasva kohtuuttoman kor-

keiksi.

Kunnossapitosuunnitelman perustana ovat:

- kuntoarvio

- kuntotutkimukset

- PTS-ehdotus ja

- käyttö/huolto-ohje (huoltokirja, jos laadittu)

Kunnossapitosuunnitelma sisältää:

- suosituksen eri korjausten ajankohdista ja

- arvion niiden kustannuksista.

Yksittäisen perusinstallaatiojärjestelmän osan kuntotutkimus kannattaa joissakin tapauksissa teettää kun-

toarvion laadinnan yhteydessä tai sen jälkeen, jotta kunnossapitosuunnitelma voidaan laatia riittävän luo-

tettavasti. Kuntotutkimuksen voi ajoittaa myös hankesuunnittelun alkuun, jolloin hankesuunnittelija voi olla

mukana taloteknisen kunnon selvittämisessä. Hankesuunnittelija voi myös konsultoida taloyhtiötä siitä,

mitä tutkimuksia tarvitaan ja mitä tietoja hankesuunnittelija haluaa saada tutkimuksista selville. Esim.

- sadevesi- ja salaojajärjestelmien kuntotutkimus - toimivuus ja miten ne on toteutettu

- kellaritilojen kosteusongelmat, jos kosteusongelmia on sekä mistä ne johtuvat (salaojajärjestelmä, pi-

hakansi, kallioperäinen perusta, vietot).

- vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkimus (esim. pitääkö alkuperäiset piirustukset reititysten osalta

paikkansa, onko pohjaviemäri ja tonttiviemäri sujutettavissa).

- rakenneselvitys (kylpyhuoneiden välipohjarakenteet, alapohja (kantava, maanvarainen, miten purku-

työt pohjaviemärin uusimisen kannalta onnistuvat).

- hormikartoitus ja ilmanvaihdon toimivuus (ovatko kanavat puhtaat, miten ne todellisuudessa kulkevat

rakennuksessa), onko tukoksia; jos koneellinen, niin missä kunnossa laitteet ovat, ovatko ilmamäärät

kohdallaan ja oikein säädetty, ovatko venttiilit oikeanmalliset ja onko korvausilman saanti järjestetty oi-

kein tai venttiileitä ylipäätänsä olemassa

- mikä on lämmönjakokeskuksen kunto ja missä kunnossa on patteriverkoston venttiilit (patterit, linja-

säätö- ja sulkuventtiilit).

- onko kylpyhuoneissa lämmitysjärjestelmään kytketty lämmityspatteri ja onko sille oma nousulinja vai

onko se kytketty esim. keittiölinjaan (tärkeä tieto kylpyhuoneiden remontointia ajatellen linjasanee-

rauksissa).

On myös tilanteita, joissa kuntotutkimusta ei tarvita lainkaan ja korjaamisen lähtötiedot selviävät luotetta-

vasti jo kuntoarvioinnin yhteydessä. Korjausalan pätevät asiantuntijat osaavat suositella kuhunkin tapauk-

seen sopivaa menettelytapaa. Kuntotutkimusten tilaamisessa kannattaakin pyytää tarjous päteviltä alan

asiantuntijoilta. Rakennuksen kuntoa tarkkaillaan säännöllisin väliajoin ja kuntoarviot päivitetään 5-10 vuo-

den sykleissä riippuen kuntokatselmusten määrästä.

Jatkuva kunnossapito sekä johdettu korjaaminen pyritään toteuttamaan oikeassa järjestyksessä, jotta

hankkeita ei ajaudu päällekkäin. Tämän vuoksi kuntoarvion perusteella laadittu PTS-ehdotus tarkistetaan

vähintäänkin ajoitusten, toimenpiteiden sisällön, massoittelun ja hinnoittelun osalta. Kunnossapitosuun-

nitelman laadinnassa otetaan huomioon myös huoltoyhtiön palaute ja tarvittaessa otetaan yhteys huolto-

yhtiöön. Tarkastuksen yhteydessä voidaan havaita, että joitakin toimenpiteitä ei ole havaittu kuntoarvioin-

nin yhteydessä. Puuttuvat toimenpiteet lisätään kunnossapitosuunnitelmaan.


PTS-ehdotuksen tarkistaminen ja hyväksyminen kuuluu taloyhtiön yhtiökokoukselle. Mikäli tarpeellista

osaamista ei löydy omasta taloyhtiöstä, kannattaa suunnitelman tarkastamisessa käyttää ammattilaisen

apua.

Kunnossapitosuunnitelmaa päivitetään säännöllisesti esimerkiksi kuntokatselmusten avulla. Kuntokatsel-

mus muistuttaa kuntoarviota, mutta se tehdään suppeammassa muodossa yhden asiantuntijan toimesta.

Kuntokatselmusten suurin hyöty on siinä, että asiantuntijan säännöllisesti tekemän katselmuksen ansiosta

kiinteistön kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma ovat aina ajan tasalla. Tällöin taloyhtiöllä on hyvät

mahdollisuudet pitää kiinteistön elinkaari hallinnassa.

Katselmuksen yhteydessä tehdään havaintoja kiinteistön kunnossa tapahtuneista muutoksista ja samalla

keskustellaan osakkaiden ja asukkaiden kanssa esille tulleista epäkohdista ja korjaustarpeista. Kuntokatsel-

muksia tehdään tavanomaisesti parin vuoden välein. Kunnossapitosuunnitelma toimii korjausohjelman

lähtötietoaineistona.

4.4.8 Korjausohjelma

Hyvin ylläpidetyssä kiinteistössä on ajantasainen korjausohjelma, josta asukkaat, osakkaat ja tulevat ostajat

voivat arvioida tulevan kunnossapito- ja korjaustarpeen ja siitä aiheutuvat kustannukset.

Tässä on syytä painottaa, että kuntoarvion yhteydessä laadittu PTS -ehdotus ei ole korjausohjelma, vaan

sitä käytetään lähtötietoaineistona kunnossapitosuunnitelman laadinnassa.

Ammattimaisessa toiminnassa korjausohjelma jaetaan erillisiin alaohjelmiin, joita voivat olla vuosikorjauk-

set, perusparannustyöt jne. Korjausohjelman laadinnassa on otettava huomioon myös ennakoimattomat

korjaustarpeet. Vuosikorjausohjelman laatimisen yhteydessä lisätään suunnitelmaan myös sellaiset työt,

joita kuntoarvion tekemisen yhteydessä ei ole huomattu. Hyvinkään laaditusta korjausohjelmasta ei ole

hyötyä, mikäli sitä ei käytetä ja päivitetä säännöllisesti.

Taloyhtiön yhtiökokouksessa hyväksytty korjausohjelma ohjaa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän toi-

mintaa ja antaa heille riittävästi aikaa tehtävien valmisteluun liittyviin asioihin. Isännöitsijä ja taloyhtiön

hallitus laativat rahoitussuunnitelman, jossa on määritelty jokaisen korjaushankkeen rahoituskeino. Suunni-

telmien laadinnassa kannattaa käyttää ammattilaisten apua, jos osaamista ei löydy omasta taloyhtiöstä.

Hyvässä taloyhtiössä isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus järjestävät myös asukasiltoja, joissa keskustellaan

tulevista hankkeista niin, että asukkaat, osakkaat ja ostajaehdokkaat tietävät mitä on tulossa ja mitä se

tulee vaikuttamaan itse kunkin arkipäivään.

Korjausohjelmaan saatetaan sisällyttää myös käyttäjien ja omistajien tarpeita, joita voivat olla:

- käyttötarkoituksen muuttamien

- lisärakentaminen

- kiinteistön kehittäminen

- alueen kehittäminen jne.

Liitteessä 9 on esitetty taulukko ”linjasaneerauksen hankesuunnittelun lähtökohdat”. Se kannattaa käydä

läpi taloyhtiön hallituksessa 3-5 vuoden välein. Tällä tavoin pysytään tilanteen tasalla korjaustoiminnan

suhteen.


4.5 Hankesuunnittelu

4.5.1 Yleistä

Hankesuunnittelussa asetetaan korjaushankkeelle toimivuuden älykkyysluokan lisäksi täsmälliset taloyhtiön

strategian mukaiset - tilojen sekä rakennus- ja taloteknisten järjestelmien uusimiseen ja parantamiseen

liittyvät laajuutta, toimivuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat tavoitteet kuten

- älykkyyden kehittäminen,

- energiatehokkuuden parantaminen,

- rakennuksen tilojen kehittäminen sekä

- huoneistoparannukset.

Siinä määritellään toteutustapa- ja menetelmä. Hankesuunnittelussa laaditaan taloyhtiön investointipää-

töksen tarvitsemat korjaushanketta koskevat tiedot ja hankkeen teknologinen, toiminnallinen ja taloudelli-

nen tavoitemäärittely.

Hankesuunnitteluvaiheen tuloksena saadaan

- hyväksytty hankesuunnitelma

- investointipäätös yhtiökokoukselta

- kehittävän älykkyysluokan kannalta älykkyyttä parantavat ominaisuudet, ratkaisut ja järjestelmistä laa-

juus-, laatutaso- ja toimintatiedot (rakenteelliset, rakennusautomaation ja huoneistoautomaatioon liit-

tyvät toimenpiteet)

4.5.2 Hankesuunnittelun merkitys ja päätehtävät

Hankesuunnittelu on koko hankeprosessin tärkein vaihe, koska sen päätöksillä sidotaan suurin osa tule-

vista kustannuksista (kuva 4.4).

Kuvassa 4.4 kiinnitetään huomioita hankesuunnittelun (punainen nelikulmio) merkitykseen hankkeen kus-

tannusten kannalta. Sininen viiva kertoo sen, että koko projektin kustannukset sitoutuvat noin 90 %:sesti

hankesuunnittelun ja suunnittelun aikana. Hankesuunnittelu on korjaushankkeen esisuunnittelua, jossa

etsitään sopivia ratkaisuvaihtoehtoja hankkeen toteutukselle. Erityisesti korjaushankkeissa tulee huomioida

mahdollisuudet ja erilaiset toteutustavat, koska niillä vaikutetaan hankekustannusten lisäksi kiinteistön

toimivuuteen, älykkyyteen, käyttökustannuksiin ja koko kiinteistön elinkaareen pidemmällä aikavälillä.

Hankesuunnittelun osuus kokonaiskustannuksista on pieni (0,5 – 3 %), joten siihen kannattaa panostaa,

jotta osakkaat saavat juuri sellaisen korjausvaihtoehdon, kuin todella haluavat. Hankesuunnittelulla ehkäis-

tään myös toteutussuunnitteluvaiheessa ilmenevät hankkeen ”yllättävät” muutostarpeet, jotka johtuvat

mm. suunnittelun sisällön, toteutustavan ja hankkeen erityistarpeiden puutteellisesta määrittelystä. Näin

vältytään myös toteutussuunnittelun turhilta lisäkustannuksilta ja suunnitteluaikataulun venymisiltä. Han-


kesuunnittelun myötä suunnittelutyön laajuus ja koko sekä hankkeen pääsisältö on jo selkeästi määritelty

ennen toteutussuunnittelua.

Punainen viiva taas kertoo sen, että kustannukset laskujen muodossa alkavat kertymään vasta urakan to-

teutuksen aikana. Tällä on merkitystä suunnitteluun sijoitetun ajan kanssa.

- Hanke on suunniteltava huolellisesti, jotta urakkavaiheessa kalliilta lisätöiltä vältyttäisiin. Tässä vai-

heessa se on edullista. Oranssi viiva ilmentää taas sitä, että asukas näkee koko hankkeen tuloksen konk-

reettisesti vasta urakan päättymisien jälkeen.

Kuva 4.4. Kustannusten sitoutuminen, kertyminen ja osakkaan vaikutusmahdollisuudet hankeprosessin

aikana

Hankesuunnitelmassa määritetään muun muassa remontin sisältö ja laajuus sekä toteutustapa.

Hankesuunnittelun päävaiheita ovat:

- kiinteistön perustietojen kokoaminen ja tarkentaminen

- nykytilan selvitys kohteen kartoitusten ja tutkimustietojen pohjalta

- alkuperäisten piirustusten muuttaminen sähköiseen muotoon (ellei jo valmiina)

- tarpeelliset asbestikartoitukset

- putkien/sähköjärjestelmän/kanavien lisätutkimukset

- hankkeen laajuuden määrittäminen

- soveltuvien toteutusvaihtoehtojen selvitys ja vertailu

- toteutusvaihtoehtojen kustannusarvio

- toteutusvaihtoehtojen sisältö ja miten hankkeessa tehtävät peruskorjaus- tai perusparannustyöt vaikut-

tavat rakennuksen tekniikkaan, käyttöön, käytettävyyteen, toimivuuteen tai taloudellisuuteen sekä mi-

tä muita hyöty- ja haittavaikutuksia toteutusvaihtoehdoilla on

- linjasaneerauksen teknisen perustason määrittäminen

- päätökset

o älykkyyden kehittämisestä

o energiatehokkuuden parantamisesta

o rakennuksen tilojen kehittämisestä sekä

o huoneistoparannuksista

o automaatiosta ja älykkyyteen liittyvistä asioista riittävällä tarkkuudella ja reunaehdoilla

- hankeaikataulun (hankesuunnittelija) ja rahoitussuunnitelman (talousryhmä) laatiminen

- arvio riskeistä


- arvio omassa asunnossa asumisen mielekkyydestä urakan aikana ja siihen liittyvistä turvallisuusasioista

- arvio taloyhtiön strategisten päätösten vaikutuksesta hankkeen sisältöön

- valmistautuminen kyberuhkiin (vrt. luku 7.8.5)

Tarvittaessa kuntotutkimusten perusteella on pystyttävä päättämään soveltuvat korjausvaihtoehdot ja

niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät.

Korjausrakentamiseen liittyy aina epävarmuus- ja riskitekijöitä, jotka on pyrittävä ottamaan huomioon laa-

dittaessa soveltuvia korjausvaihtoehtoja. Yhtiökokous päättää hankkeen sisällöstä ja valtuuttaa hallituksen

käynnistämään varsinaisen suunnittelun.

4.5.3 Hankesuunnittelun tulos

Hankesuunnittelun lopputuloksena (investointiesitys) esitetään prioriteettijärjestyksessä muutamia sovel-

tuvia korjausvaihtoehtoja, joista yhtiökokous valitsee parhaaksi katsomansa vaihtoehdon, hylkää investoin-

tiesityksen tai pyytää lisäselvityksiä.

Soveltuvista korjausvaihtoehdoista esitetään:

- tekninen käyttöikäarvio

- tekninen toteutustapa ja tekniset ominaisuudet (vrt. tasoluokitus luku 3.3.3)

- kiinteistön tekninen perustaso

- elinkaarikustannusarvio tai tekijät, jotka vaikuttavat elinkaarikustannuksiin

- ratkaisujen kustannusarviot

- viranomaisvaatimusten täyttyminen

- toteutusaikataulu,

- työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys liittyen remontinaikaiseen asumisjärjestelyyn

- rahoitussuunnitelma

- vaikutus yhtiövastikkeeseen (hoitovastike pääomavastike)

- vaikutus taloyhtiö hyväksymiin strategisiin tavoitteisiin

- älykkyyden toiminnalliset suuntaviivat

- kyberturvallisuuden suuntaviivat.

4.5.4 Hankesuunnittelu valintakorimenetelmällä

1960- ja erityisesti 1970-luvun samanlaisten tyyppitalojen hankesuunnitelmat on mahdollista yksinkertais-

taa. Koska rakennukset ovat alueella saman ikäisiä ja kokoisia ja tyypiltään samanlaisia, voidaan niitä jo

etukäteen valmistella ja suunnitella korjaustarpeen valintakori taulukon 4.3 mukaisesti. Taulukossa 4.3 on

esitetty ajatus kiinteistön teknisten järjestelmien korjaus- ja hanke-ehdotuksesta. Samalla tavalla voi esittää

minkä tahansa peruskorjaustarpeen ehdotukset riippuen siitä mihin korjaustarve kohdistuu. Samalla taulu-

kolla voi esittää myös karkean korjausaikataulun. Tämä on siis periaate, jota voi kehittää ja tapauskohtai-

sesti muuntaa.


Taulukko 4.3. Korjaushankkeen korjausehdotusten valintakori – ajatus. Valintakorista on helppoa esittää

srategia-kuvausten perusteella erilaisia korjausehdotuksia ja saada niistä muutama hanke-ehdotus. Näistä

voi valita vaihtoehdon, jota lähdetään suunnittelemaan /25/. Peruskorjaus Strategia-kuvaus Korjausehdotus 1 Korjausehdotus 2 Korjausehdotus 3 Hanke-ehdotus

1

Hanke-ehdotus

2

Hanke-ehdotus

3

Seuraus Huolto/elinkaari

Vesi- ja

viemärijärjestelmät

Uusi luotettavuus Perinteinen Perinteinen /

sukitus

Teollinen,

reititetään

uudelleen

Taloyhtiön perustaso Määritellään

Huoneistokohtaiset

muutostyöt

Huoneistokortti,

asukkaan tahto

Asukkaan

tahtotila

Asukkaan tahtotila Asukkaan tahtotila

Märkätilat Perustason

mukainen

Perustason

mukainen

Perustason

mukainen

Perustason

mukainen

Ilmanvaihtojärjestelmä Terveellinen

sisäilma.

Painovoimainen

koneelliseksi

Koneellinen

poisto

Lämmön

talteenotto

poistoilmasta

Puhdistetaan

Sähköjärjestelmä Toimivuus,

palvelevuus

1v. > 3v. 1v. > 3v. +

ryhmien

rakentaminen

älyverkoksi

1v. > 3v. + ryhmien

rakentaminen

älyverkoksi

Telejärjestelmät Uusitaan,

Toimivuus

Uusimen Uusimen Uusimen

Rakennusautomaatio Avoimuus,

Energiansäästö

KNX KNX KNX

Infojärjestelmät Digitaalinen

infojärjestelmä

Erillisurakka Erillisurakka Erillisurakka

Yleinen sauna Uusitaan,

toimivuus

Pinnat Pinnat ja kiuas Pinnat ja kiuas

Pesutupa Toimivuus. uudet koneet,

pinnat uusitaan

uudet koneet

(IoT) pinnat

uusitaan

uudet koneet (IoT)

pinnat uusitaan

Kellaritilat Toimivuus Uudelleen

järestely

Tason korotus Lukitus ja

tasonkorotus

Kylmätilat Toimivuus

Ullakkotilat Toimivuus

Avainjärjestelmä Sähköinen Abloy Iloq Lisäinfo

Hissit Toimivuus Peruskorjaus Uudet hissit Älyhissit

Porrashuoneet Arvon nousu Pintakorjaus Reitysjärjestelmät

+ pinnat uusiksi

Reitytys paikalla ja

pinnat uusiksi

KUSTANNUSARVIO (€)

4.5.5 Toteutusmuodot korjaushankkeissa

Korjaushankkeen toteutusmuodon valinta on yksi tärkeimmistä päätöksistä, jolla taloyhtiö vaikuttaa hank-

keen onnistumiseen /42/.

Toteutusmuodolla tarkoitetaan korjaushankkeen;

- kaupallista mallia

- sopimusmuotoa ja

- hankintatapaa hankkeen läpiviemiseksi

Urakan kaupallinen malli luo pelisäännöt sille, millä perusteella ja miten urakan kustannukset maksetaan.

Kaupallisessa mallissa esiintyy seuraavia käsitteitä:

- Kokonaishinta eli kiinteä rahasumma, jonka urakoitsija ilmoittaa urakkatarjouksessaan. Ilman yllätyksiä

urakka toteutuu tarjotun mukaisena.

- Tavoitehinta eli urakkatarjoustenperusteella tai muuten yhteisesti sovittu kustannus, jonka ylityksen tai

alituksen tilaaja ja urakoitsija jakavat puoliksi. Sen avulla tasataan riskiä ja toisaalta saavutetaan hyö-

tyä. Usein käytetään lisäksi kattohintaa, jolloin tietyn suuruisen kustannusylityksen jälkeen kaikki kus-

tannukset maksaa urakoitsija. Tavoitehintaa voidaan muuttaa lisä- ja muutostyömenettelyn kautta sa-

moin kuin kokonaishintaisessa urakassa. Tavoitehintamallissa toteutuskustannukset ovat taloyhtiölle

avoimesti nähtävillä, koska se maksaa ne tositteita vastaan.

- Laskutustyö on maksutapa, jossa kulut ja sovittu palkkio maksetaan suoraan toteutuneiden kulujen

perusteella.


- Yksikköhinta sitoo lisä- ja muutostöiden hyvitykset ja veloitukset ennalta sovittuun hintatasoon tunti-

hinnoista ja materiaalihinnoista ja/tai työkokonaisuuksista. Sitä voidaan käyttää myös osakasmuutos-

töiden yhteydessä (liite 8).

Taloyhtiöllä on mahdollisuus käyttää erilaisia sopimusmuotoja eli teettää urakka erilaisilla urakkamuodoilla

ja -sopimuksilla. Seuraavassa on tarkasteltu urakkasopimuksia myös älyrakennuksen toteuttamisen näkö-

kulmalta lyhyesti. Lähinnä on tahdottu herättää ajatus, ammattitaidon tärkeydestä.

- Kokonaisurakka eli yksi pääurakoitsija vastaa taloyhtiön teettämien suunnitelmien mukaisen korjauk-

sen toteuttamisesta. Tässä urakassa pääurakoitsija kantaa vastuun myös älykkäiden järjestelmien to-

teutuksesta.

- Jaettu urakka eli taloyhtiö teettää korjaushankkeen työt erillisinä urakoina. Tällöin taloyhtiön valitsema

urakoitsija vastaa älykkäiden järjestelmien toteuttamisesta.

- ST - Urakka eli Suunnittelu ja Toteuta – urakka sisältää rakennustöiden lisäksi suunnittelun. Tässä

vaihtoehdossa urakoitsija vastaa myös älykkäiden järjestelmien suunnittelusta ja toteutuksesta. Tämä

on todella vaativa muoto, koska taloyhtiön on oltava valppaana strategiansa toteutumisesta.

- Projektinjohtourakka eli päätoteuttaja vastaa rakennustöiden ja osin suunnittelunkin johtamisesta,

mutta toteuttaa urakan pääosin alihankintana. Palvelut hankitaan ulkopuolisilta tilaajan hyväksymiltä

palveluntarjoajilta ja tilaaja maksaa rakennuskustannukset sopimuksen maksumekanismin mukaisesti.

Tällöin urakoitsija ja taloyhtiö ovat ”samalla puolella”. Tämä on kehittyvä vaihtoehto ja vaatii tilaajalta

todellista ammattitaitoa tuoda esille strategiset tavoitteensa ja nähdä niiden toteutuma.

Korjaushankkeen hankintatapa määrää, millä tavoin urakoitsija ja muut palveluntarjoajat valitaan hank-

keeseen. Näitä voi olla;

- Avoin kilpailu eli julkaistaan kaikille halukkaille tarjoajille vapaa mahdollisuus tarjota talouspyyntöasia-

kirjojen mukaista korjaushanketta.

- Rajattu kilpailu eli taloyhtiön korjaushanke kilpailuttaan siten, että tarjouspyyntö lähetetään vain tie-

tyille urakoitsijoille

- Neuvottelumenettely eli neuvottelemalla haetaan voittaja. Tämä vaatii osaavan tilaajan.

- Suora valinta eli ei käydä kilpailua. Tämä vaatii molemminpuolista luottoa

Toteutusmuodon valinta

Liitteessä /42/ on esitetty hyvin perusteellisesti toteutusmuotoja ja toteutusmuodon valintaa.


Taulukossa 4.4 esitetään neljän yleisimmän toteutusmuodon etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta.

1. Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla

2. kiinteähintain en ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla

3. tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla

4. tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenetelmällä

Taulukko 4.4. Neljän yleisimmän toteutusmuodon etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta

Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta /42/

Kokonaisurakka ST-urakka Projektinjohtourakka Yhteistoimintaurakka

+ Soveltuu nykyiseen

osaamiseen ja on

perinteinen tapa toimia.

+ Tarjouskilpailuun

osallistuu suuri määrä

tarjoajia (ei välttämättä

korkeasuhdanteessa).

+ On olemassa selkeät

sopimusmallit.

+ Tarjousten vertailu

on helppoa.

+ Selkeät sopimus- ja vas-

tuusuhteet

+ Nopea hankkeen läpi-

vienti

+ Hyvä kustannusten hallit-

tavuus

+Urakoitsija pääsee toteut-

tamaan erityisosaamistaan

+ Taloyhtiön ei tarvitse

puuttua suunnittelijoiden

ja osaurakoitsijoiden töi-

den yhteensovittamiseen

+ Laajin takuu, kattaa myös

suunnitteluratkaisun

+ Joustava malli, jossa

taloyhtiön vaikutusmah-

dollisuudet ovat hyvät.

+ Kustannusten läpinäky-

vyys

auttaa ylläpitämään

luottamusta.

+ Mahdollistaa hankkeen

käynnistämisen

vajaillakin suunnitelmilla

ja nopean toteutuksen.

+ Taloyhtiö hyötyy

mahdollisesta kustannus-

ten

alittumisesta

+ Yhtenäistää taloyhtiön

ja toteuttajan tavoitteet,

jolloin

yhteistyö paranee.

+ Huomio on riskien hallin-

nassa, ei niiden siirtelyssä

osapuolelta toiselle.

+ Yhteinen suunnittelu-

tai kehitysvaihe auttaa

pysymään tavoitekustan-

nuksissa.

+ Mahdollistaa ratkaisujen

kehittämisen ja innovaati-

oiden

hyödyntämisen taloyhtiön

tavoitteista käsin

Hidas hankkeen läpivienti.

– Sopimusmalli perustuu

ristiriitaisille intresseille ja

riitojen ratkaisulle, ei nii-

den

estämiselle.

– Muutokset suunnitelmiin

tehdään lisätöinä, jotka

voivat

nostaa loppuhintaa (koko-

naiskustannus ei juuri

koskaan ole

se, mitä on tarjottu).

– Suunnittelun ja toteutuk-

sen limitys ei toimi; ura-

koitsijan

osaamista, innovaatioita

ja tuotteita voidaan hyö-

dyntää vain rajallisesti.

– Lopputuloksen laadusta

ja ominaisuuksista voi

taloyhtiöllä ja toteuttajalla

olla eri

näkemys.

– Vaikuttaminen suunni-

telmiin

vaatii taloyhtiöltä aktiivi-

sutta ja

osaamista.

– Tarjoajia ei osallistu tar-

jouskilpailuun kovin paljoa,

ellei

mukaan saada pienistä

tai keskisuurista toimijoista

muodostettuja yritysryh-

miä.

– Voi olla joskus vaikea

osoittaa, että takuuajan

ongelma johtuu tehdystä

korjauksesta, jos vain osa

rakennuksesta on korjattu.

-Yllätykset toteutusvai-

heessa

saattavat

nostaa kustannuksia ja

pitkittää aikataulua; kus-

tannukset ja

aikataulu täsmentyvät

hankkeen edetessä.

– Vastuukysymykset

eivät ole aina selkeitä,

ja riskit voivat kaatua

taloyhtiön päälle.

– Raportointivelvoitteet

ja urakkamuodon

tuntemattomuus karsivat

tarjoajia.

– Johtamismalli ja

kokonaisuuden hallinta

voivat olla haasteellisia.

-Asettaa paineita hankin-

tavaiheen onnistumiselle.

– Kokemusta yhteistyöura-

kan

johtamisesta ja riitatilan-

teiden ratkaisusta on tois-

taiseksi

vähän.

– Vaatii taloyhtiön

aktiivista osallistumista

projektiin (voi olla myös

etu).

– Hankintavaihe voidaan

kokea raskaaksi, koska se

vaatii monelle uuden toi-

mintatavan opettelua.

– Toteutusmuoto on

uusi ja sen ongelmakohdis-

ta

ei ole kokemuksia

Kokonaisurakka ja ST-urakka ovat juridisesti selkeitä, hyvin ohjeistettuja ja nykyisille toimijoille tuttuja to-

teutusmuotoja.


Tärkeätä on, että mikään kuvatuista toteutusmuodoista ei estä hyvää toimintaa ja järkevää yhteistyötä.

Korjaushankkeessa voidaan onnistua, valittiinpa mikä toteutusmuoto tahansa. Toisaalta oikeakaan toteu-

tusmuoto ei takaa hyvää lopputulosta.

4.5.6 Hankkeen rahoitus

Rahoitussuunnittelu

Rahoituksen suunnittelu on olennainen osa hankesuunnittelua. Rahoitussuunnittelu kuuluu yleensä isän-

nöitsijälle. Tasapainoisen rahoitussuunnitelman aikaansaaminen edellyttää eri rahoituslähteiden selvittä-

mistä ja rahoitusvaihtoehtojen vertailua. Rahoituslähteenä käytetään sisäistä (omaa) tai ulkoista rahoitusta

tai molempia.

Sisäisiä rahoituslähteitä ovat mm:

- yhtiövastike

- korjausrahasto

- asuintalovaraus sekä

- pidätetty voitto.

Ulkoisia rahoituslähteitä ovat mm:

- valtion avustus ja

- vieraan pääoman lisäys sekä

- oman pääoman lisäys.

Yhtiövastikkeen hallinta

Strategia antaa perustan taloyhtiön taloudellisille linjauksille liittyen yhtiövastikkeen hallintaan. Niiden

perustella taloyhtiön hallinto suunnittelee

- seuraavan tilikauden talouden

- pitkänaikavälin talouden

Strategisilla vaatimuksilla kuten yhtiövastikkeen hallinta voidaan vaikuttaa yhtiövastikkeella katettavien

menojen stabiiliuteen. Olemassa olevaa kiinteistöä kehitettäessä yhtiövastikkeella voidaan kattaa menot,

jotka aiheutuvat mm;

- kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta

- kiinteistön ja rakennusten perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (vrt.

luku 4.5.6)

- yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta

muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista

Yhtiövastike jaetaan kolmeen vastikelajiin

- hoitovastike

- erillisvastike (kuten vesimaksu, laajakaista jne.)

- pääomavastike

lisäksi ovat käyttökorvausmaksut kuten sauna ja pesulamaksut

Hoitovastike

Hoitovastikkeella maksetaan esim.: taloyhtiön rakennusten ylläpidosta ja erilaisista palveluista syntyvät

menot. Kerrostalon hoitokulut olivat vuonna 2015 keskimäärin 4,26 euroa/m² /kk (taulukko 4.5).

Taulukko 4.5. Kerrostalojen hoitovastikkeet Suomessa vuonna 2015 eri suuralueilla (Tilastokeskus)


Hoitovastikkeet, asunto-osakeyhtiömuotoiset kerrostalot 2015 1)

Senttiä/m2/kuukausi Hoitovastikkeet

Kaikki -59 60-69 70-79 80-89 90-99 00-

Suuralue Talotyyppi

Koko maa Kerrostalot 419 425 430 416 420 453 390

PääkaupunkiseutuKerrostalot 465 447 479 452 455 569 440

Muu Suomi Kerrostalot 403 407 410 411 408 406 375

Etelä-Suomi Kerrostalot 462 446 475 461 465 552 431

Länsi-Suomi Kerrostalot 407 431 405 405 403 404 397

Itä-Suomi Kerrostalot 393 379 402 395 389 439 383

Pohjois-Suomi Kerrostalot 392 403 410 411 402 390 3351) Taulukko sisältää osakkailta saadut hoitovastikkeet yhteensä — kertaluonteiset osakassuoritukset + vesimaksut

Suurin menoerä taloyhtiöissä ovat korjaus- ja lämmityskulut. Muita suuria kulueriä ovat mm. hallinto, käyt-

tö- ja huoltokulut, vesi ja kiinteistövero. Asumiskustannusten noustessa on mietittävä, miten hoitokulut

pysyvät hallinnassa. Tehokkain ja nopein keino on kiinnittää huomiota palveluiden hankintaan, korjausku-

luihin ja energian kulutukseen. Lämmityksen, veden ja kiinteistösähkön osuus on hoitokuluista kolmannes

ja korjauskustannukset noin 27 %. Kun kaikki asukkaat käyttävät esimerkiksi lämmintä vettä harkiten, talo-

yhtiö voi säästää selvää rahaa. Ennakoivalla kiinteistönhoidolla voidaan pienentää korjauskustannusten

osuutta.

Pääomavastike

Pääomavastikkeella maksetaan yhtiön pitkäaikaisia esim. remonttilainoja eli pitkäaikaisia lainoja. Niiden

stabiiliuteen voidaan vaikuttaa

- laina-aikojen pituudella

- myymällä yhtiön omaisuutta (asunto, rakentamaton rakennusoikeus, ullakkorakentaminen jne.)

- rahastointimenettelyin tai

- asuintalovarauksella

Sijoittajaosakas voi rahoittaa remonttia osittain asunnon vuokrankorotuksella.

Jotta remonttilainat eivät muodostuisi päällekkäisiksi ja siten osakkaalle taloudellisesti liian raskaiksi, re-

montteja pitää suunnitella pitkällä tähtäimellä ja porrastaa järkevällä tavalla

Taloyhtiön omasta rahoituksellisesta tilanteesta ja yhtiössä tehdyistä ratkaisuista riippuen, taloyhtiö voi

varautua tulevan hankkeen menoihin säästämällä varoja jo etukäteen. Säästäminen voi tapahtua verova-

paasti, yleensä joko rahastointimenettelyn tai asuintalovarausjärjestelmän ansiosta.

Rahastointimenettely

Rahastointimenettelyssä yhtiö perii osakkailtaan suorituksia, jotka eivät ole taloyhtiölle veronalaista vasti-

ketuloa, vaan saatua verovapaata pääomasijoitusta. Osakkaat siis sijoittavat taloyhtiöönsä uutta omaa

pääomaa. Säästövaiheessa osakkaiden maksamat suoritukset kirjataan yhtiön taseessa omaan pääomaan

yhtiökokouksen päättämällä tavalla, yleensä joko rakennusrahasto - tai perusparannusrahastotiliryhmiin.

Asian esittäminen tilinpäätöksessä on suositeltavaa tehdä käyttäen kirjanpitolautakunnan (KILA) asuntoyh-

tiöille antaman tuloslaskelma- ja tasemallien mukaisia nimikkeitä. KILA suosittelee myös, että rahastoidut

vastikkeet esitetään tuloslaskelmassa bruttomääräisinä ja niiden rahastointi vastiketuottoja oikaisevana

omana rivinään tuloslaskelmassa. Rahastointimenettelyä käytettäessä tulee muistaa siihen liittyvä vero-

tuskäytäntö, jonka voi tiedustella verottajalta.


Asuintalovaraus

Asuintalovarauksesta säädetään asuintalovarausta koskevassa laissa (846/1986). Asuintalovarauksen hyö-

dyntäminen etukäteissäästämisessä on huomattavasti rahastointimenettelyä joustavampaa. Varaus on

luonteeltaan kirjanpidossa tehtävä ennenaikainen kulukirjaus, toisin sanoen tulevaa kulua vähennetään jo

ennen menon tosiasiallista syntymistä.

Osakkaiden hankeosuussuoritukset

Normaalisti osakkaille annetaan oikeus maksaa osuutensa korjaushankkeesta hankkeen alkuvaiheessa ker-

ralla tai useampana eränä remontin edetessä. Näillä varoilla yhtiö rahoittaa linjasaneeraushanketta osuu-

tensa suorittaneiden osakkaiden osalta ja ottaa lainaa vain niiden osakkaiden osalta, jotka hankeosuuttaan

eivät suorita. Koska lainaa ei tältä osin nosteta lainkaan, on kyse osakkaiden hankeosuussuorituksista.

Näitä suorituksia kutsutaan joskus virheellisesti lainaosuussuorituksiksi. Niistä ei kuitenkaan ole kyse, koska

suoritus ei liity nostetun lainan takaisinmaksuun. Asialla on merkitystä lähinnä kirjanpidollisen esittämista-

van kannalta.

Hankeosuussuorituksia vastaanotettaessa on varmistuttava siitä, että osakkaat rahoittavat hankkeen yh-

denvertaisesti oikean vastikeperusteen mukaan. Jos korjaushankkeen budjetti ei pidä paikkaansa esimer-

kiksi ennakoimattomien lisätöiden takia, on muistettava, että myös hankeosuutensa etukäteen suorittaneet

ovat velvollisia osallistumaan lisäkustannusten rahoittamiseen esimerkiksi lisähankeosuussuorituksella. Jos

korjausurakan kustannukset taas alittavat hankeosuuksien perusteena olleet menot, ovat osakkaiden yli-

suuret hankeosuudet myös oikaistava.

Yhtiön omaisuuden myynti

Suuren korjaushankkeen yhteydessä taloyhtiöissä mietitään, onko yhtiöllä sellaista omaisuutta, jota reali-

soimalla urakkaan voitaisiin saada ulkopuolista rahoitusta. Tyypillisimmät tilanteet lienevät taloyhtiön hal-

lussa olevien valmiiden huoneistojen myynti esimerkiksi ns. talonmiehen asunto tai yhtiön hallussa olevat

katutason liikehuoneistot. Muitakin tiloja voidaan suuren korjausurakan yhteydessä mahdollisesti jalostaa

esimerkiksi muuttamalla yhtiön hallinnassa olevia varastotiloja ja autotalleja myytäviksi huoneistoiksi.

Jos yhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, voidaan tätä myydä esimerkiksi ullakkorakentamiseen.

Yhtiön hallussa olevan tilan myynti osakashallintaan tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Taloyhtiöön tulee

uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle

vapaata pääomasijoitusta.

Yhtiö voi myydä myös muuta omaisuuttaan. Jos taloyhtiöllä on suuri tontti ja käyttämätöntä rakennusoi-

keutta voidaan tontti lohkoa kahteen osaan ja myydä uusi tontti rakennusoikeuksineen esimerkiksi raken-

nusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa. Omaisuudesta

saadusta myyntihinnasta ei kuitenkaan veroteta erikseen, vaan myyntituotto on myyntitilikauden tuloa

muiden tulojen ohessa. Tilikaudelta ei synny verotettavaa voittoa, jos esimerkiksi myynnistä saadut varat

käytetään samalla tilikaudella vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan.

Kaikissa tilanteissa tulee alkuvaiheessa varmistaa, että suunniteltu toimenpide on toteutumiskelpoinen ja

ylipäänsä edes mahdollinen, esimerkiksi ullakkorakentaminen tai tontin lohkominen. Yhtiöoikeudelliset ja

sopimusoikeudelliset asiat on syytä käydä läpi asiantuntijoiden avustuksella.

Taloyhtiön lainarahoitus

Useimmat taloyhtiöt useimmilla paikkakunnilla ovat pankeille hyviä asiakkaita, joten korjaushankkeen ra-

hoittaminen taloyhtiön ottamana lainana onnistuu. Eri rahoituslaitoksia on syytä kilpailuttaa rahoitusta


selvitettäessä. Eri pankkien välillä lainaehdoissa voi olla eroja, esimerkiksi ylimääräisten lainanlyhennyssuo-

ritusten joustavuuden tai lainanhoitoon liittyvien maksujen osalta. On tarkistettava pankin lainan myöntä-

misen ehdot.

Yksityishenkilöiden lainat voivat olla edullisimpia ja varteenotettavia vaihtoehtoja yhtiölainan poismaksulle

huomioiden verohyödyn ja hyvät tuotteet. Lainatarjousten edullisuutta onkin syytä käsitellä kokonaiskus-

tannuksina.

Korjausurakan toteuttaminen ei saisi johtaa osakkaiden kannalta kohtuuttomaan vastikerasituksen nou-

suun. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että välttämättömät uudistukset jätettäisiin tekemättä, vaan esi-

merkiksi sitä, että laina-ajat neuvotellaan riittävän pitkiksi. Jos korjausvelkaa on kertynyt runsaasti ja kor-

jaustoimia tehdään remontin yhteydessä paljon kerralla, voivat lainan takaisinmaksuajat pidentyä kohtuul-

liseen rahoitusvastikkeeseen pyrittäessä useisiin kymmeniin vuosiin. Vastaavasti etukäteissäästäminenkin

jakaa maksuaikaa pidemmälle ajanjaksolle.

Käänteinen asuntolaina

Käänteisessä asuntolainassa henkilö panttaa oman asuntonsa arvosta korkeintaan puolet, jota pankki mak-

saa pikkuhiljaa tai kerralla könttäsummana. Menetelmän ideana on vapauttaa asunnon arvoa kulutukseen,

muuttamatta kuitenkaan asunnosta pois. Asunnon omistus- sekä asumisoikeus säilyvät siis edelleen.

Käänteistä asuntolainaa, sekä asuntokauppaa kannattaakin miettiä, mikäli oma eläke ei riitä päivittäiseen

elämään, tai haluaa pitää yllä korkeampaa elintasoa. Tosin kannattaa harkita myös oman asunnon myymis-

tä, ja asumista vuokralla, mikäli omaan asuntoon ei liity tunnearvoa.

Yhteiskunnan avustukset

Vuoden 2017 alusta tuli voimaan uusi korjausavustuslaki ja samalla kunnissa aiemmin myönnettyjen kor-

jausavustusten käsittely siirtyi kunnista ARAan. ARA myöntää korjausavustuksia ikääntyneiden ja vammais-

ten henkilöiden asuntojen korjaamiseen, jälkiasennus hissin rakentamiseen sekä liikuntaesteiden poistami-

seen.

Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten

jakamisesta siten, että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston

kerroksella, joka määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella.

Tarkempaa tietoa avustusten hakemisesta saa kunnasta ja ARA:n verkkosivuilta www.ara.fi.

http://www.ara.fi/


4.6 Suunnitteluvaihe

4.6.1 Yleistä

Suunnitteluvaihe käynnistyy perustuen hankesuunnittelun tuloksiin ja perusratkaisuihin

Toiminnallinen ja tekninen suunnittelu

Suunnitteluvaiheen toiminnot voidaan jakaa toiminnalliseen ja tekniseen suunnitteluun. Teknisen suunnit-

telun voidaan sanoa olevan ”perinteistä” suunnittelua. Teknistä suunnittelua tulee kuitenkin edetä toimin-

nallinen suunnittelu, jossa määritellään eri taloteknisten järjestelmien toimintavaatimuksia- ja ominaisuuk-

sia siten, että ne toimivat lähtötietoina lopulliselle tekniselle suunnittelulle. Toiminnallisuuden suunnittelu

kohdistuu erityisesti älyrakennukseen ja kiinteistön ominaisuuksien kehittämiseen.

Lopulliset teknisten suunnitelmien tulee olla yksiselitteisiä toteutusta ja rakennusten ylläpitoa varten.

Suunnitteluvaiheen alussa hankitaan asiantuntevat suunnittelijat (kilpailuttamalla huomioiden laatu ja hin-

ta) sekä organisoidaan suunnittelutyö (organisaatio, vaiheet, aikataulu, jne.).

4.6.2 Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut

Suunnittelun valmisteluvaiheeseen liittyvät oleellisimmat rakennushankkeeseen (linjasaneeraushankkee-

seen) ryhtyvän eli taloyhtiön lakisääteiset velvollisuudet: Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava

siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säädösten ja määräysten sekä

myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset

sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.

Rakennuksen suunnittelussa tulee olla suunnittelun kokonaisuudesta ja sen laadusta vastaava pätevä hen-

kilö, joka huolehtii siitä, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden, joka

täyttää sille asetetut vaatimukset (pääsuunnittelija).

Rakennuttajan on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turval-

lisuuskoordinaattori. Rakennuttajan on huolehdittava siitä, että turvallisuuskoordinaattorilla on riittävä

pätevyys, asianmukaiset toimivaltuudet ja muut edellytykset huolehtia kyseessä olevasta rakennushank-

keesta. Lisäksi rakennuttajan on laadittava rakentamisen suunnittelua ja valmistelua varten turvallisuus-

asiakirja. Tämä usein delegoidaan suunnittelijan tehtäväksi.

Rakennuttajan on suunnittelutoimeksiannossaan edellytettävä suunnittelijoilta työturvallisuuden huomi-

oonottamista rakentamisessa ja siinä on annettava sellaiset tiedot, joita suunnittelija tarvitsee työturvalli-

suuslain 57 §:n mukaisen vastuunsa toteuttamisessa.


Suunnittelua aloitettaessa rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee pääsuunnittelijaa apuna käyttäen

- selvittää rakennushankkeen vaatimat ja riittävät tosiasialliset edellytykset hankkeen suunnitteluun ja

toteuttamiseen

- huolehtia rakennussuunnittelun ja erikoisalojen suunnittelun tarpeen määrittelemisestä, sekä

- järjestää suunnittelijoiden yhteistyö rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen laatimiseksi. (RakMK A2)

Vaiheen tuloksena syntyy suunnittelupäätös (suunnittelun käynnistäminen).

Sopimusneuvotteluissa käydään läpi suunnittelijan tehtävät ja vastuut, jolloin varmistetaan, että suunnitte-

lija on ymmärtänyt rakennuttajan erilaiset vaatimukset. Puutteellisten lähtötietojen seurauksena saatetaan

tuottaa epäkelpoja suunnitelmia, jotka ovat hankalia tai mahdottomia toteuttaa. Laadittuja korjaussuunni-

telmia voidaan myös joutua muuttamaan suunnitteluvaiheen jälkeen linjasaneerauksen valmisteluvaihees-

sa tai urakkavaiheessa.

Rakennuttajalle onkin eduksi, jos suunnitelmamuutokset ja suunnittelijoiden työmaakäynnit on otettu

suunnittelusopimuksessa huomioon myöhempien työtehtävien varalta. Suunnittelusopimuksessa suunni-

telmamuutoksille ja työmaakäynneille laaditaan kohtuullinen korvausperuste. Sopimusneuvotteluiden jäl-

keen projektinjohtaja ehdottaa, mutta taloyhtiön hallitus valitsee suunnittelijat.

Suunnittelua määräävä ajuri linjasaneeraussuunnittelun lisäksi on kiinteistöön halutut talotekniset ja älyk-

käät ominaisuudet.

4.6.3 Suunnittelun läpivienti

Suunnitteluvaiheessa laaditaan hankesuunnitelmaan perustuvat toiminnalliset suunnitelmat sekä yksityis-

kohtaiset toteutussuunnitelmat laskelmineen, piirustuksineen ja työselostuksineen.

Hallittu suunnitteluprosessi

Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa

hyväksyttävät tekniset ja kaupalliset asiakirjat turvallisuus- ja terveellisyysasiat huomioiden. Suunnittelu-

ryhmä esittelee eri vaiheissa laaditut suunnitelmat suunnittelukokouksissa, joihin myös hanketukiryhmä

(mikäli tällainen on nimetty) osallistuu.

Jotta suunnittelu etenee sovitun aikataulun mukaisesti, on taloyhtiön hallitukselle ja hanketukiryhmälle

varattava riittävästi aikaa tutustua korjaussuunnitelmiin sovituin aikavälein. Projektinjohtaja ohjaa ja koor-

dinoi suunnittelijoita yhdessä hanketukiryhmän kanssa ja on mukana tiedottamassa korjaushankkeesta

osakkaita.

Suunnitelmien edetessä tarkastetaan suunnitelmien laadun, kustannusten, aikataulun ja rahoitussuunni-

telman vastaavuus hankesuunnittelussa asetettuihin tavoitteisiin. Mikäli hanke- tai toteutussuunnitteluvai-

heessa ilmenee oleellisia muutoksia hankeohjelmaan verrattuna, joudutaan linjasaneeraushanke mahdolli-

sesti viemään uudelleen yhtiökokouksen käsittelyyn. Valmiit korjaussuunnitelmat vaihtoehtoineen ja kus-

tannusarvioineen voidaan esitellä taloyhtiön osakkaille ennen rakentamisen valmisteluvaihetta. Voi käydä

myös, että hankesuunnittelu tai suunnitteluvaiheessa tapahtuu putkistovaurio, joka muuttaa suunnitelmia

ratkaisevasti.

Työselitysten ja piirustusten on toimittava keskenään ristiriidattomasti. Tällä on merkitystä työn toteutusta

ja lopputulosta arvioitaessa. Sillä on merkitystä myös urakan aikana tulkintaerimielisyyksistä johtuvien

lisälaskujen välttämiseksi.


Tarjouspyyntöasiakirjat

Suunnitteluvaiheen tuloksena saadaan asiakirjat urakkatarjouspyyntöjä varten. Tarjouspyyntöasiakirjojen

laadinnasta vastaa yleensä projektinjohtaja yhdessä suunnittelijoiden kanssa. Suunnittelijoiden tehtävät

painottuvat teknisten asiakirjojen (työselitykset, piirustukset) lisäksi erityisesti urakkarajaliitteen laadintaan

(vrt. luku 4.6.1).

Suunnitteluvaiheen päätteeksi projektinjohtaja kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat, joiden avulla urakoitsijoilta

pyydetään tarjoukset korjaushankkeen toteutuksesta. Näitä ovat

- tekniset asiakirjat ja

- kaupalliset asiakirjat (YSE 1998, 13 §))

Tekniset asiakirjat kuvaavat rakennustyön sisältöä, laatua ja suoritusta. Asiakirjat ryhmitellään sopimuspii-

rustuksiin ja työselostuksiin sekä yleisiin ja työkohtaisiin laatuvaatimuksiin (vrt kuva 4.5). Sopimusasiakirjoja

ovat muun muassa arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkötyöselitykset ja piirustukset sekä purku- ja suojausseli-

tykset ja piirustukset, älyrakennuksen toiminnallisuuden asiakirjat (vrt. luku 4.6.2)

Kaupalliset asiakirjat kuvaavat hankkeen sopimuksellista rakennetta. Urakkaohjelman laatimisesta on laa-

dittu yleinen ohje (RIL 226-2014), jonka pohjalle taloyhtiön urakkaohjelma yleensä rakentuu

Tarjouspyyntöasiakirjojen sisältö on kohdistettava peruskorjattavaan kohteeseen. On estettävä asiakirjojen

kontrolloimatonta kopioimista siten, että ne sisältävät asioita, jotka eivät kohteeseen kuulu tai on jo tehty.

Kun taloyhtiön hallitus on hyväksynyt urakkatarjousasiakirjat, ryhdytään urakan valmisteluvaiheeseen. On-

nistuminen hankinnassa edellyttää, että tilaaja itse tietää, mitä haluaa hankkia ja että tilaaja itse osaa mää-

ritellä, millä ehdoilla hankinnan haluaa tehdä.

4.6.4 Älykkyyden suunnittelu

Älykkyyden suunnittelua (rakennus-/huoneistoautomaatiota sekä IoT:tä) tarvitaan kaikkia järjestelmiä riit-

tävästi tunteva ja koordinoiva talo- ja rakennusautomaation asiantuntija (”älykonsultti”), joka hallitsee toi-

minnallisia kokonaisuuksia. Hän toimii myös muiden suunnittelijoiden, urakoitsijan sekä osakkaiden linkkinä

koko toteutusprosessin aikana.

Älykonsultin tulee tuntea hyvin taloyhtiön strategia ja tahtotila, sillä sen perusteella hän määrittelee toi-

minnot. Tämän älykkyyden suunnittelua hallitsevan ja koordinoivan konsultin puuttuminen suunnittelu-

ryhmästä on tällä hetkellä merkittävä este älykkäiden ratkaisujen yleistymiselle.

Kuvassa 4.6 on esitetty älykonsultin tehtävät ja ohjaustehtävät suunnitteluprosessin eri vaiheissa. Älykon-

sultti koordinoi arkkitehdin, LVISA – ja rakennesuunnittelijoiden suunnittelutyön siten, että tahdottu talo-

tekninen ja rakennetekninen älykkyys ja strategiset vaatimukset löytyvät lopputuloksesta.

Lisäksi tilaajan ja älykonsultin tulee erikseen varmistaa rakennesuunnittelijan kanssa rakenneteknisten vaa-

timusten toteutumista, mikäli rakenteisiin liittyy erityisiä älykkäitä piirteitä. Älykonsultin tulee osallistua

sekä toiminnalliseen että tekniseen suunnitteluvaiheeseen.


Kuva 4.6. Älykonsultin tehtävät ja ohjaustehtävät suunnitteluprosessin eri vaiheissa

Suunnittelun lopputulos sisältää kehittyvässä kiinteistön hoidossa vaadittavat asiakirjat kuten;

- toiminnallisuussuunnitelma (vrt. kuva 4.5)

o on urakan toteuttajalle ehdoton vaatimus, koska ilman sitä suunnitelmaa ei kukaan voi laskea

eikä toteuttaa toivottua tulosta

o integraatioon ja rakennusautomaatioon liittyvät urakkarajat suunnitteluasiakirjoihin

o järjestelmien tekninen ja sisäinen tiedonsiirto

- tekniset ratkaisut

o järjestelmien ja järjestelmä-komponenttien sisäinen tiedonsiirto ohjaus ja feedback tiedoista,

jotka kertovat toteutuneista käskyistä

o tietoturva ja kyberturvallisuus (vrt. luku 7.8.5)

- luovutusvaiheen asiakirja

o etukäteen suunniteltu integrointi- ja järjestelmätestaustoiminto

o älykkään kokonaisuuden dokumentointi, koulutus, vastaanotto ja luovutus. Älykkään kokonai-

suuden dokumentaatio on käyttäjälähtöisen ja älykkään kiinteistön tärkein asiakirjakokonai-

suus.

o älykkään rakennuksen huolto-, kunnossapito ja päivitysohjeet

o älyrakennuksen käyttöönotto ja suunnitelmienmukaisuus

- kaupalliset asiakirjat älyrakennuksen kannalta

o sopimusasiakirjat ja niiden tarkastus

Tärkeätä tilaajan kannalta on, että hän voi luotta toteuttajan kykyyn integroida eri toimittajien älykkäitä

järjestelmiä yhdeksi toimivaksi kokonaisuudeksi. Tämä saattaa toimia esim. maailmanlaajuisen standardin

kuten KNX avulla. Integraatiotestauksessa testataan useiden komponenttien yhteistoimintaa tavoitteena

löytää virheitä, jotka eivät tulleet esiin yksikkötesteissä. Järjestelmätestauksessa testataan toimiva, integ-

roitu ohjelma ja tarkastellaan, vastaako ohjelma sille asetettuja vaatimuksia ja käyttötarkoitusta. Aitoon

ympäristöön kuuluvat mm. käytettävä laitteisto, tietokannat ja käyttäjät.


Suunnitelma tukee kehittyvän kiinteistön infran rakennetta, jossa huomioidaan nykyiset ja tulevat tarpeet.

Älykkäiden järjestelmien välisen toiminnallisuuden määrittely on osa suunnitelmaa. Yksittäisten järjestel-

mien toiminnallisuus ilman linkitystä kokonaisratkaisuun ei kehitä eikä varmista kiinteistön arvon kehitystä

eikä elinkaari hallintaa.

Älykkäät järjestelmät linjasaneeraushankkeen suunnitteluprosessissa

Linjasaneerauskohteisiin älykkäiden järjestelmien ja ominaisuuksien toteuttaminen ja älykkyysluokan valin-

ta on haastavaa seuraavista syistä:

- olemassa olevia järjestelmiä ja ratkaisuita ei uudisteta kokonaan, jolloin uusista älykkäistä ratkaisuista

ei saada täyttä hyötyä.

- rakennuksen tilat ovat riittämättömiä älykkäiden järjestelmien ja ratkaisuiden toteuttamiselle.

- rakennuksessa havaittu, ennalta arvaamaton, ongelma syö talousarviosta pois älykkyyteen tarkoitetun

rahoitusosuuden.

Peruskorjauskohteissa älykkäiden järjestelmien suunnitteluun ja toteutukseen joudutaan tavallisesti panos-

tamaan enemmän sekä suunnittelun että toteutuksen osalta. Peruskorjauskohteiden ongelmakohtia voi

ratkaista etsimällä peruskorjauskohteisiin paremmin sopivia ratkaisuita (esim. langatonta ohjaustapa, joka

ei vaadi kaapelointeja).

Älykkyyden suunnittelu- ja toteutusprosessin ohjaus ja vuorovaikutus

Älykkyyden suunnittelu rakennukseen on eri järjestelmien toimintojen ja ominaisuuksien yhdistelemistä

tavalla, jolla päästään aiempaa toimivampaan kokonaisuuteen. Älykkyyden suunnittelu tuottaa vaatimuksia

varsinaiseen järjestelmäsuunnitteluun.

Älykkyys suunnitellaan samalla tavalla kuin hankkeen talouskin. Se etenee muusta järjestelmäsuunnittelus-

ta erillisenä prosessina ja edellyttää rinnalleen sen, että varsinainen järjestelmäsuunnittelu ottaa siinä syn-

tyneet ratkaisut huomioon jokaisen järjestelmän suunnittelussa.

Älykkyyden suunnittelu on täysin kiinteistökohtainen prosessi ja samankaltainenkin rakennus voi poiketa

älykkyysratkaisuiltaan naapurista paljon.

4.6.5 Rakennuslupatehtävät

Rakennuslupatehtävissä selvitetään hankkeen edellyttämät lupamenettelyt, varmistetaan pääpiirustusten

hyväksyttävyys sekä laaditaan lupahakemus tarvittavine asiakirjoineen.

Luonnospiirustuksin on hyvä pyytää ennakkolausunnot rakennusvalvontaviranomaisilta. Pääsuunnittelija

tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat teknisesti ja toiminnallisesti ristiriidattomia. Lo-

puksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-

asiakirjat.

Tehtävien tuloksena syntyy rakennuslupahakemus ja viranomaisen lupapäätös.


4.7 Toteutuksen valmistelu

4.7.1 Yleistä

Toteutuksen valmistelussa

- organisoidaan rakentaminen,

- kilpailutetaan rakentamistehtävät,

- käydään sopimusneuvottelut

tehdään tarvittavat hankintasopimukset.

Vaiheen tuloksena syntyy rakentamispäätös ja urakoitsijavalinnat.

4.7.2 Rakennushankkeeseen ryhtyvän tehtävät ja vastuut

Toteutuksen valmisteluvaiheeseen liittyvät oleellisimmat taloyhtiönhankkeeseen ryhtyvän (jäljempänä

rakennuttaja = taloyhtiö)) lakisääteiset velvollisuudet:

- taloyhtiön on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien

säädösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti.

- rakennuttajan on laadittava rakentamisen suunnittelua ja valmistelua varten

o turvallisuusasiakirja

o turvallisuussäännöt sekä

o työmaata koskevat kirjalliset menettelyohjeet (Vna 205/2009).

- rakennuttajan on pidettävä 7 ja 8 §:ssä tarkoitettujen asiakirjojen tiedot ajan tasalla.

- rakennuttajan on nimettävä yhteiselle rakennustyömaalle päätoteuttaja. Kun rakennustyömaalle ei ole

nimetty päätoteuttajaa, vastaa rakennuttaja myös päätoteuttajalle kuuluvista velvollisuuksista.

- lupaa tai muuta viranomaishyväksyntää edellyttävässä rakennustyössä tulee olla työn suorituksesta ja

sen laadusta vastaava, joka johtaa rakennustyötä sekä huolehtii rakentamista koskevien säädösten ja

määräysten sekä myönnetyn luvan ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta (vastaava

työnjohtaja). Tarpeen mukaan rakennustyössä tulee olla erityisalan työnjohtajia sen mukaan kuin ase-

tuksella säädetään (MRL § 122).

- ennen kuin rakennuttaja tekee sopimuksen vuokratun työntekijän käytöstä tai alihankintasopimukseen

perustuvasta työstä, tilaajan on pyydettävä

o sopimuspuolelta ja tämän on annettava tilaajalle 5 § mukaiset selvitykset. (Laki tilaajan selvi-

tysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä 1233/2006)

4.7.3 Valvojan valinta

Rooli ja tehtävät

Rakennuttaja palkkaa etujaan ajamaan valvojan, jonka on kuitenkin sopimuksen tulkinnoissa ja ongelmien

ratkaisuesityksissä pyrittävä objektiivisuuteen. Valvoja on hallituksen asiantuntija ja esittelijä, jonka itse-

näinen toimivalta määritellään pääosin urakka- ja valvontasopimuksessa. Hallitus kuitenkin viimekädessä


päättää ja vastaa myös valvojan tekemisistä. Toimeksiantajansa tavoitteisiin, urakka-asiakirjoihin ja am-

mattitaitoonsa pohjautuen valvoja ratkoo työmaalla esiintyviä ongelmia yhteistyössä toimeksiantajansa,

suunnittelijan ja urakoitsijan kanssa. Hän myös valvoo, että työmenetelmät, työvaiheet, tarvikkeet sekä

valmis työtulos vastaavat teknisesti ja laadullisesti urakkasopimusta ja hyvää rakentamistapaa. Poikkeamat

valvoja kirjaa työmaapäiväkirjaan tai/ja ottaa ne tarvittaessa esille työmaakokouksessa sekä valvoo, että ne

otetaan huomioon työtä toteutettaessa ennen urakan sopimuksenmukaista valmistumispäivää. Hyvä val-

voja perustelee myös huomautuksensa.

Valvonnalla varmistetaan hankkeen laatu. Jos linjasaneeraushanke on erityisen haasteellinen, valvonta

voidaan suorittaa yhteisvalvontana, jolloin suunnittelija tai ”älykonsultti” vastaa teknisestä valvonnasta ja

valvoja muusta valvonnasta. Yhteisvalvonnan tarve selviää, kun suunnittelija ja valvoja perehtyvät korjaus-

kohteeseen ja sen laajuuteen. Valvojan tehtävät kirjataan valvontasuunnitelmaan, joka liitetään valvonta-

sopimuksen liitteeksi.

Mikäli kohteeseen asennetaan vaativa rakennusautomaatiojärjestelmä, valvojan rinnalle on otettava äly-

konsultti, joka valvoo oman alansa toteutusasioita.

Kilpailuttaminen

Valvoja tulisi valita tarpeeksi ajoissa, mielellään jo hankesuunnitteluvaiheessa, mutta viimeistään, kun

urakkakilpailu käynnistyy. Silloin kokeneen valvojan osaamista voidaan hyödyntää tarjousasiakirjojen laa-

dinnassa tavoitteena saada tarjouspyyntöasiakirjat sellaisiksi, että tarjoukset ovat yhdenvertaiset.

Korjausrakentamisessa pitkän kokemuksen omaava suunnittelija voi olla todella hyvä valvoja ja työmaan

neuvonantaja materiaalituntemuksensa ja rakennuksen tekotavan tuntemuksen suhteen. Saattaahan olla,

että hän on elänyt jo rakennuksen tekohetkellä.

Kun valvontaa kilpailutetaan, on järkevää pyytää sekä kokonaishintainen että tuntilaskutukseen perustuva

vaihtoehtoinen tarjous. Mikäli sitten päädytään tuntiperusteiseen valvontasopimukseen, on laskutuksen

kontrolloimiseksi syytä sopia etukäteen ohjeellinen viikkotuntien määrä. Käynnit tulee kirjata aina työmaa-

päiväkirjaan.

Valvojan tuntilaskutus voi tapahtua kuukausittain, mutta jokaiseen laskuun on vaadittava konsulttitoimin-

nan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) mukainen erittely käytetyistä tunneista, matkakorvauksista ja

muista aiheutuneista kuluista.

4.7.4 Urakoitsijan valinta

Urakoitsijan valinnassa huomioon otettavia seikkoja kuva 4.7 mukaisesti

- soveltuvien urakoitsijoiden kartoitus

- hyvän kilpailutustavan mukainen kilpailutus (Rakennusalan urakkakilpailun periaatteet RT 16–10182).

Periaatteiden tarkoituksena on varmistaa urakkakilpailussa noudatettava hyvän tavan mukainen me-

nettely sekä taata osapuolten tasavertainen kohtelu. Taloyhtiön ei pidä näihin kritiikittömästi sitoutua,

mutta niiden huomioiminen osoittaa ammattitaitoista menettelytapaa.

- selkeät tarjouspyyntöasiakirjat ja urakoitsijan valintakriteerit

- tarjousten avaus ja ammattitaitoinen analyysi

- urakkaneuvotteluissa keskustellaan urakan toteutusmahdollisuuksista asiakirjojen perusteella sekä

sovitaan sopimukseen liittyvistä yksityiskohdista

- laaditaan urakkasopimus

- älyrakennuskohteessa urakkaneuvotteluun osallistuu myös älykonsultti


Kuva 4.7. Urakoitsijan valinnassa huomioon otettavia seikkoja

Urakoitsijan valintaan liittyvien seikkojen tarkempi esittely on liitteessä 10

4.8 Toteutus

4.8.1 Yleistä

Toteutusvaiheessa urakoitsijalla on runsaasti erilaisia ja vaativia velvoitteita ja vastuita. Toteutusvaiheessa

varmistetaan sopimuksenmukainen toteutus, tavoitteet täyttävä lopputulos sekä tarvittavat käyttö- ja yllä-

pitovalmiudet.

Lisäksi huolehditaan toimeksiantajan eduista ja rakennuttajavelvoitteista sekä teetetään täydentävät ja

muut muutostyösuunnitelmat. Aikatauluvalvonnalla varmistetaan kohteen valmistuminen sovitussa aika-

taulussa.

4.8.2 Rakennuttajan velvoitteet

Rakennuttajan on huolehdittava urakoinnin toimeenpanon edellytyksistä. Toteutusvaiheeseen (= urakka-

vaihe) liittyviä oleellisimpia rakennuttajan lakisääteisiä velvollisuuksia ovat mm.:

- huolehtimisvelvollisuus, johon kuuluvat muun ohessa;

o rakennustyön valvonta

o työn tarkastaminen ja todentaminen

o käytettävien rakennustuotteiden kelpoisuuden toteaminen.

- rakentamisen asianmukaisen toteuttamisen varmistamiseksi ja tarkastusten todentamiseksi rakennus-

työmaalla pidetään rakennustyön työmaapöytäkirjaa.

- rakennushankkeessa on rakennuttajan, suunnittelijan, työnantajan ja itsenäisen työnsuorittajan yhdes-

sä ja kunkin osaltaan huolehdittava siitä, ettei työstä aiheudu vaaraa työmaalla työskenteleville eikä

muille työn vaikutuspiirissä oleville henkilöille.

Älyrakennuksen kyseessä olen rakennuttajan velvoitteet ovat haastavia.

Rakennuttajan

- on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turvallisuuskoor-

dinaattori. Turvallisuuskoordinaattorin on huolehdittava turvallisuutta ja terveellisyyttä koskevista toi-

menpiteistä. On huolehdittava siitä, että turvallisuuskoordinaattorilla on riittävä pätevyys, asianmukai-

set toimivaltuudet ja muut edellytykset huolehtia kyseessä olevasta rakennushankkeesta.

- on teetettävä remonttia varten asbestikartoitus, jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994 /2/


- on huolehdittava, että vaarojen ja haittojen ennaltaehkäisy otetaan huomioon suunniteltaessa töiden

ja työvaiheiden ajoitusta, kestoa ja niiden yhteensovittamista.

- tulee sopia kunnan rakennusvalvontaviranomaisen kanssa aloituskokouksen ajankohdasta ja kutsua

kokous koolle ennen rakennustyön aloittamista, mikäli työ on vaatinut rakennusluvan.

- on laadittava ennen rakennushankkeen päättymistä rakennuskohteen ylläpitoa, huoltoa, kunnossapitoa

ja korjaamista koskevat kirjalliset käyttö- ja huolto-ohjeet, jotka sisältävät riittävät työturvallisuus- ja

terveystiedot.

- rakennuttajan on huolehdittava siitä, että jokaisella siellä työskentelevällä on työmaalla liikkuessaan

näkyvillä henkilön yksilöivä kuvallinen tunniste. (työturvallisuuslaki 2002/738)

Rakennusvaiheessa älykkäiden ratkaisuiden toteutuksen seuranta on oleellisen tärkeää, jotta älykkäitä

ominaisuuksia ei menetetä toteutusvaiheessa tehtyjen väärien ratkaisuiden tuloksena.

Kiinteistöä kehittävän linjasaneerauksen toteuttaminen on pitkälti urakkatarjousasiakirjojen mukaan tarjo-

tun urakan toteuttamista. Tilanne muuttuu, kun kiinteistön ”älykkyyden tasoa” ryhdytään parantamaan.

Urakointikenttään tulee toimijoita, joiden järjestelmät ovat monimutkaisia ja vaikeita. Kuten ”älykonsultin”

(vrt. luku 3.3) valinnassa, jossa korostuu osaaminen ja kokonaisuuksien ymmärtäminen niin vastaava vaati-

mus korostuu myös urakointivaiheessa rakennus / huoneistoautomaatiojärjestelmien asennusosaamisessa.

Tällöin asentaminen / urakointi ei ole vain tuotteiden kiinnittämistä seiniin ja kaapeleiden asennusta, vaan

rakennus/huoneistoautomaatiojärjestelmien integrointia eri väylätekniikoilla.

Älykkäiden järjestelmien toteutusvaiheessa seurataan mm. seuraavia asioita:

- ovatko tuotteet ja ratkaisut varmuudella toiminnallisesti ja teknisesti yhteensopivia?

- onko tuote varmuudella ominaisuuksiltaan halutun kaltainen ja toteuttaako se sille määritetyt toimin-

nat?

- ymmärtävätkö toteuttajat varmuudella älyrakennuksen perusperiaatteet ja toimivatko he niiden mu-

kaisesti?

- toimivatko urakka asiakirjojen määrittämät Integraatioon ja rakennusautomaatioon liittyvät urakkara-

jat.

4.8.3 Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet

Sopimuksen mukaisen urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet on esitetty kuvassa 4.8. Näitä ovat:

- aloituskatselmus työmaajärjestelyineen ja toimintatapoineen

- teknisten järjestelmien suunnitelmakatselmus

- toiminnallisten/ älykkäiden järjestelmien suunnitelmakatselmus

- aloituskokous, jossa asiat kirjataan ja roolit toimintaluvat tarkastetaan ja täsmennetään

- yhteistoiminta työmaalla, joka sisältää katselmukset, työmaakokoukset sekä keskinäisen hyvän tavan

menettelyt

- vastaanottotarkastukset (älykkäät järjestelmät vaativat omat testauksensa)

- loppukatselmukset ja käyttöönottopöytäkirjat

Kuva 4.8. Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet

Urakkasuorituksen tärkeimpien työvaiheiden esittely on liitteessä 11.


Kuvassa 4.9 on esitetty urakkavaihetta ohjaavat velvoitteet. Näitä ovat;

- yhteinen tavoite velvoittaa kiinnittämään huomiota (näin sovittaessa) urakkarajat ylittäviin seikkoihin,

mikäli niillä on merkitystä hyvän lopputuloksen kannalta

- tarkastusasiakirjat on laadittava selkeiksi ja yksiselitteiseksi

- työturvallisuus- ja menettelyohjeita pitää noudattaa

- taloudellinen loppuselvitys tehdään niin urakasta kuin osakkaillekin

- takuuaika alkaa hyväksytystä vastaanotosta

4.8.4 Loppukatselmus ja käyttöönotto

Yleistä

Loppukatselmus on luvanvaraisessa hankkeessa tai sen osassa viranomaistarkastus. Tarvittavat viran-

omaistarkastukset riippuvat remontin luonteesta ja kunnan rakennusjärjestyksestä. Rakennuttajan ja ura-

koitsijan on oltava yhteydessä rakennusvalvontaan varmistuakseen tarvittavista viranomaistoimista kor-

jaushankkeen aikana. Viranomaistoimenpiteet toteutuvat pääasiassa kolmessa vaiheessa: suunnitelmien

ennakkolausuntoina, rakennustyön valvontana työmaavaiheessa ja valmiin työn tarkastuksina.

Korjaustöiden valmistuttua rakennuttajan on pyydettävä rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmus-

ta. Loppukatselmuksen hyväksymisen myötä vastaava työnjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta.

Loppukatselmus tehdään, kun korjaustyöt on saatu hyväksytyn suunnitelman mukaisesti suoritettua kaikilta

osin ulkopuoliset työt mukaan lukien. Loppukatselmusta edellytetään rakennuksilta, joissa asutaan tai työs-

kennellään pysyvästi. Katselmuksessa varmistetaan muun muassa, että rakennustyö on suoritettu voimassa

olevan rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmusta haettaessa rakennuksen

käyttö- ja huolto-ohje on oltava valmis, jos sellainen on määrätty laadittavaksi. Ohje on luovutettava talo-

yhtiölle. Käyttöönotossa varmistetaan järjestelmien toiminta ja annetaan käytön opastus. Vaiheen tulokse-

na rakennus otetaan käyttöön.

Rakennusvalvontaviranomaiset tarkistavat loppukatselmuksessa, että rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje

on asianmukaisesti laadittu. Asiasta tehdään merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan. Varsinaiseen urakka-

suoritukseen liittyy erikseen vastaanottotarkastus.

Loppukatselmuspöytäkirjaan merkitään käytetty tarkastusasiakirjamenettely ja siinä arvioidaan tarkastus-

asiakirjan merkintöjen vastaavuus luvassa edellytettyihin tai aloituskokouksessa osoitettuihin tarkastuksiin.

Tarkastusasiakirjan pitämisestä vastaava henkilö huolehtii, että rakennusvalvontaviranomaisen arkistoon

toimitetaan yhteenveto tarkastusasiakirjasta.

Älyrakennuksen loppukatselmus, vastaanottotarkastus ja dokumentaatio

Älykkään rakennuksen testauksen (vrt. luku 4.6.3) ja käyttöönoton suorittavat yhdessä suunnittelija ja to-

teuttaja/ urakoitsija. Osaava urakoitsija hallitsee kokonaisuuden ja voi yhdessä tilaajan kanssa toteuttaa

käyttöönoton ja luovutuksen. Kiinteistön ja huoneiston käyttöönotossa tarkistetaan, hyväksytään toteutus.

Tämä tarkistus vahvistaa suunnitelman mukaisen toiminnan. Tarkistus tehdään kiinteistöön kaikkiin osajär-

jestelmiin sekä järjestelmien välisiin yhteyksiin.

Toteuttajan / suunnittelijan ”älykonsultin” yhteinen haaste on saada kiinteistön eri käyttäjät, tekninen

isännöinti, huoltomiehet ja asukkaat ymmärtämään ja omaksumaan miten älykkään kiinteistön sisäiset

järjestelmät toimivat. Mitä laajempi kokonaisuus sitä oleellisempi on käyttöopastus/ koulutus. Väärin

omaksuttu tieto tuo kiinteistön jatkuvalle hoidolle ja kehittämiselle tulevissa muutoksissa tai kehitystar-

peissa merkittäviä lisäkustannuksia. Opastuksen tarkoitus on antaa käyttäjälle riittävä tieto kokonaisuuden

hallintaan ja käyttöön.


Älykkään kokonaisuuden dokumentaatio on käyttäjälähtöisen ja älykkään kiinteistön tärkein asiakirjakoko-

naisuus. Se on toteutetun tiedon siirtämistä tulevaisuuteen huomioitavaksi. Dokumentaation sisältö on

älyrakennuksessa ja kehittyvässä kiinteistössä enemmän kuin piirrosmerkit eri tuotteiden sijoittelusta ja

johdotuksesta. Kaikki tavanomaiset tuotedokumentit ja järjestelmäkohtaiset tekniset asiakirjat kuvaavat

mitä tuotetta on käytetty, mutta ei kerro kiinteistön omistajalle mitä toimintoja ne tekevät. Tämän päivän

tuotteiden ominaisuudet ovat ohjelmallisesti toteutettu ja kaikki tuotteiden ja järjestelmän väliset tietolii-

kenteen ohjaukset ja käskyt ovat osa dokumentaatiota. Kaikissa älykkäissä kiinteistöissä on kuvattu mitä

toimintoja on ohjelmoitu kokonaisuuteen. Kaikki järjestelmien väliset toiminnat on kuvattu. Käyttöliittymät,

joista säädetään ja ohjataan kiinteistön toimintoja, on kuvattu. Dokumentaation yksi tärkeimmistä tehtävis-

tä on kuvata yksityiskohtaisesti kaikki talotekniset toiminnat, jotta on olemassa dokumentaatio, joka voi-

daan luovuttaa seuraavalle omistajalle ja palveluntarjoajalle.

Älykkään rakennuksen vastaanotossa haastavinta ovat testaukset ja niiden laajuus, toimivuuskokeet ja nii-

den laajuus, dokumenttien siirtotapa sekä omistajuuden vaihtuminen. Tilaaja varsinaisesti omistaa tieto-

kannan.

Älykkäiden toimintojen toteuttamisen kannalta tärkeitä konkreettisia tehtäviä ovat:

• Eri järjestelmien käyttöliittymien testaus sekä ohjelmoinnin tarkistus yhdessä käyttäjän kanssa, jotta

käyttöliittymät saadaan toimimaan.

• Eri järjestelmien välisen tiedonsiirron ja ohjausten perinpohjainen testaus, jotta järjestelmät saadaan

toimimaan käyttäjän kannalta optimaalisella tavalla. Varsinkin energioiden kulutuksen alentamiseen

liittyvät toiminnot on saatava alusta lähtien toimimaan oikein.

Vastaanottotarkastus

Vastaanottotarkastus on työmaan tärkeimpiä kokouksia. Keskeneräistä työtä ei saa vastaanottaa.

Vastaanottovaiheessa tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteis-

tot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanotto- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä ovat muun

muassa laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset, urakoitsijan itselle luovutusmenettely, vastaanotto-

ja jälkitarkastuksesta sopiminen ja dokumentointi. Vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, jonka

tarkoituksena on osoittaa tarkastuksessa havaitut ja päätetyt asiat. Vastaanottopöytäkirjan laatimisesta,

toimittamisesta ja tarkastamisesta on omat säännöksensä rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE

1998 71 §, 76 § ja 77 §). Vastaanottotarkastuksen puheenjohtajana toimii yleensä projektinjohtaja. Lisäksi

huolehditaan siitä, että urakoitsija luovuttaa taloyhtiölle kuuluvat asiakirjat, joita ovat muun muassa tarkas-

tusasiakirjan kopio sekä käyttö- ja huolto-ohjeet ja palauttaa käyttöönsä annetut kiinteistön avaimet.

Putki-, ilmanvaihto, rakennusautomaatio- ja sähkötöiden osalta on suoritettava urakkarajaliitteen mukai-

sesti toimintakokeet ennen vastaanottotarkastusta.

Vastaanottotarkastuksessa valvoja on avainasemassa, koska hänen pitäisi olla parhaiten selvillä todellisesta

valmiusasteesta. Aikataulun pettäessä urakoitsijoilla on taipumus tarjota urakkasuoritusta keskeneräisenä

vastaanotettavaksi. Tähän ei pidä suostua, mikäli viivästyssakon uhka samalla poistuu. Kokemusten mukaan

urakoitsijaa ei pidä työmaalla kuin taloudelliset perusteet. Jälkitöiden tekeminen usein viivästyy, jos ura-

koitsija komentaa miehet jo toiselle työmaalle. Vain pienet, heti korjattavissa olevat puutteet vastaanotta-

misessa ovat hyväksyttäviä.

Takuutarkastuksissa todetaan ongelmat ja vauriot, jotka voivat johtua suunnittelu-, valvonta-, työ- tai mate-

riaalivirheistä. Koska urakan aikana on tehty töitä, joilla on vaikutusta huoneistojen kuntoon, projektin-

johtaja järjestää osakaskyselyn. Tässä pyydetään osakkaita tuomaan esille kaikki virheet, puutteet ja va-

hingot, jotka osakkaan mielestä vaativat selvittelyä. Osakaskyselyn jälkeen projektinjohtaja järjestää valvo-

jan ja urakoitsijoiden edustajien kanssa oman tarkastuskierroksensa, jossa osakkaiden ilmoittamat puutteet

selvitetään ja tarvittaessa kirjataan muut havaitut virheet ja puutteet. Projektinjohtaja arvioi sen, onko


suunnittelijan osallistuttava tähän tarkastuskierrokseen. Tämä menettely soveltuu hyvin myös rakennus-

urakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998, 71.3 §) vaatimukseen, jonka mukaan urakoitsijan on myös itse

varmistettava työn sopimuksenmukaisuus ennen vastaanottotarkastuksen pyytämistä. Kun tämä kierros

tehdään yhdessä, on todennäköistä, että varsinaisessa vastaanottotarkastuksessa ei ole näkemyseroja.

Tarkastuskierros on hyvä pitää niin aikaisin, että urakoitsijat voivat korjata esitetyt virheet ennen varsinais-

ta vastaanottokatselmusta.

Hyvin hoidetussa hankkeessa saadaan kaikki viat ja puutteet korjatuiksi ennen vastaanottotarkastusta ja

tarkastuspöytäkirjasta tulee puhdas. Tarkastuspöytäkirja on laadittava viivytyksettä.

Vastaanottotarkastukseen on tuotava kaikki urakkasuoritukseen kohdistuvat vaatimukset perusteiltaan

yksilöityinä. Sen jälkeen vaatimuksia ei enää tarvitse osapuolten huomioida. Jätettyihin vaatimuksiin liitty-

viä taloudellisia vaikutuksia voidaan vielä selvittää taloudellisessa loppuselvityksessä. Koska vastaanottotar-

kastus on taloyhtiölle huomattavan tärkeä, on projektinjohtajan ja valvojan valmistauduttava siihen huolel-

la.

Urakkasuoritus voidaan ottaa vastaan myös puutteellisena. Tällöin on määrättävä töiden suorittamiseen

varattava aika ja samalla yleensä määrätään pidätettäväksi osa viimeisestä maksuerästä töiden loppuun-

saattamiseen ja hyväksymiseen saakka. Jos puutteet ovat vähäisiä eivätkä haittaa kohteen käyttöä, ei ra-

kennuttaja voi kieltäytyä urakkasuorituksen vastaanottamisesta.

Mikäli asiakirjoissa ei ole toisin mainittu, tulee rakennusajan vakuuden olla voimassa kolme kuukautta yli

urakka-ajan sekä takuuajan vakuuden kolme kuukautta yli takuuajan. Vakuudet on palautettava välittömäs-

ti sen jälkeen kun urakoitsija on täyttänyt vakuuden tarkoittamat velvoitteensa (YSE 1998 36.8 §). Mikäli

urakoitsijan työt viivästyvät, on huolehdittava, että vakuus on voimassa.

4.9 Taloudellinen loppuselvitys

4.9.1 Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen loppuselvitys

Ellei vastaanottotarkastuksessa ole selvitetty urakan taloudellisia asioita, tehdään taloudellinen loppuselvi-

tys erikseen ja siitä laaditaan pöytäkirja. Urakoitsijan on lähetettävä kahden viikon sisällä tarkastuspöytäkir-

jan saamisesta oma esityksensä selvityksestä rakennuttajalle. Projektinjohtaja ja valvoja (mahdollisesti

myös suunnittelijat) antavat näkemyksensä urakoitsijan esityksiin, jonka jälkeen viimeistään kuukauden

kuluttua urakoitsijan esityksestä pidetään taloudellinen loppuselvitystilaisuus (YSE 1998, 73§). Taloudelli-

sessa loppuselvityksessä tarkastetaan rakennuttajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne.

Taloudellinen loppuselvitys on takaraja, johon mennessä molempien osapuolten on puhevallan menettämi-

sen uhalla määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset määrältään.

Kun rakentamisen aikana on lisä- ja muutostöistä tehty asianmukaiset juoksevasti numeroidut tarjoukset ja

ne on käsitelty työmaakokouksissa, on selvityksen tekeminen kohtuullisen vaivatonta. Mitään lisä- tai muu-

tostöitä ei ole pitänyt tehdä ilman tilausta, joten hyvin hoidetussa urakkasuorituksessa taloudellinen loppu-

selvitys on sovittujen asioiden kokoamista yhtenäiseksi yhteenvedoksi. Projektinjohtaja käy ennen vastaan-

ottoa ja taloudellista loppuselvitystä läpi kaikki urakan asiakirjat kuten urakkaneuvottelumuistion, sopimus-

asiakirjat ja työmaapöytäkirjat.

Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Tämän vuoksi

mitään seikkoja ei saa jättää selvittämättä ja sopimatta.

4.9.2 Taloudellinen ja tekninen selvitys osakkaille

Taloyhtiön hankkeen on oltava läpinäkyvä. Tämä tarkoittaa, että osakkaille on tehtävä kattava selvitys varo-

jen käytöstä eli selvitettävä, mitkä olivat hankkeen kokonaiskustannukset ja mahdolliset lisä- ja muutostyöt,

joihin on käytetty yhtiökokouksen linjasaneerauspäätöksen pohjana olleissa hankekustannuksissa varatut


lisä- ja muutostyörahat. Vastaanottoa välittömästi seuraavan yhtiökokouksen selvitykseen otetaan urak-

kasuorituksen loppuselvityksen lisäksi kaikki yhtiölle hankkeesta tulleet kustannukset rakennuttajakului-

neen käsittäen suunnittelun, kopiot, projektinjohtokulut ja jopa harjannostajaisten kulut, jos sellainen on

pidetty. Sen lisäksi selvitetään se, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata suoraan kuluksi ja katettu hoi-

tovastikkeella ja mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu rahastoista ja

mikä osa osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla selvitetään, millä tavoin

osakkaat voivat suorittaa halutessaan myöhemmin lainaosuutensa kerralla tai muuten nopeutetusti.

4.10 Takuuaika

Normaali takuuaika rakennushankkeissa on (2) kaksi vuotta. Vesieristeille annetaan jo 10 vuoden takuuai-

koja, kun käytetään sertifioituja asentajia. Vakavien virheiden osalta toteuttajan vastuu on 10 vuotta, mikä

edellyttää törkeää huolimattomuutta. Takuuaika koskee myös rakennusautomaatiourakkaa. Älykkään ra-

kennuksen huoneistoautomaation takuuajasta on varsinkin tilaajan hyvä neuvotella erillinen takuuajan

sopimus, koska toisen huoltaja/urakoitsijan/tilaajan tekemät jopa vähäiset lisä-, muutostyöt päättävät toi-

minnallisuustakuun. Vastuu jää tällöin tilaajalle.

Korjaushankkeen takuuaika (YSE 1998, 74 §) alkaa, kun kohde on sovittu vastaanotetuksi. Rakennusurakan

yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat

ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastuulla oleviksi virheiksi ja puutteik-

si.

Takuuajan tehtävät ovat:

- kerätään käyttäjiltä tiedot takuuaikaisista puutteista ja muista havainnoista

- korjautetaan käyttöä haittaavat havaitut viat tarvittaessa välittömästi

- pyydetään huolto-organisaatiolta tarvittaessa selvitys energiatavoitteiden toteutumisesta

- valvotaan, että takuuajan huollot tehdään ajallaan

- valvotaan takuuaikana tehtäväksi sovittujen töiden suoritusta

- seurataan vastaanottotarkastuksessa kirjattuja takuuajan huomautuksia

- järjestetään tarvittaessa takuuajan välitarkastukset valmisteluineen, kokouksineen ja jälkitarkastuksi-

neen (1-vuotistarkastukset)

- järjestetään 2-vuotistakuutarkastukset valmisteluineen, kokouksineen ja jälkitarkastuksineen

- käsitellään erikoistapaukset (esim. konkurssiasiat, merkittävät takuuajan riidat) sekä hankitaan niihin

tarvittava asiantuntija-apu ja selvitykset

- päätösesitys 2-vuotistakuuajan velvoitteiden hyväksymisestä ja takuuajan vakuuden palauttamisesta

Takuuajan päättyessä on rakennuskohteessa suoritettava takuutarkastus, jossa todetaan ne viat ja puut-

teet, jotka takuuaikana ovat tulleet ilmi ja sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta.


Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulle. On

kuitenkin hyvin perusteltua, että projektinjohtaja ja valvoja osallistuvat myös tähän, koska heillä on hyvät

tiedot hankkeesta ja takuutyökäytännöistä.

Taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisen jälkeen,

mikäli kaikki takuutarkastuksessa sovitut työt on tehty. Vakuuksien palauttaminen kirjataan katselmuspöy-

täkirjaan ja pöytäkirja saatetaan taloyhtiön hallituksen tietoon. Jos työt viivästyvät, on huolehdittava va-

kuuden antaneen pankin kanssa takuuajan vakuuden pysymisestä voimassa.

Takuuaikana voi ilmetä sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästy-

minen voi lisätä vahinkoriskiä. Nämä on saatettava välittömästi urakoitsijan tietoon ja urakoitsijan on ne

erikseen korjattava.

Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta niistä virheistä ja puut-

teista, jotka havaitaan ja jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan tahallisuudesta, törkeästä huolimattomuudes-

ta tai laiminlyönneistä.


5 KÄYTTÖ JA YLLÄPITO

5.1 Yleistä

Onnistuneeseen käyttöön ja ylläpitoon kuuluvat mm., että rakennus, tekniset järjestelmät, rakennus / huo-

neistoautomaatio ja näiden hallintaan hankitut järjestelmät. Ne sisältävät halutut strategiset tavoitteet,

taloudelliset, tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet sekä tuottavat riittävän määrällisen ja laadullisen tie-

don, joka esitetään käyttäjille.

Lisäksi rakennuksen toimintoja ohjaa

- käyttäjän tarpeiden pohjalta määritelty logiikka,

- automatiikka (ennakkoon ohjelmoidusti ja mm. sensorien tukemana) käyttäjän erityistarpeiden ohjaa-

mana (vuorovaikutteisuus)

Rakennuksen ominaisuuksia ylläpidetään ja parannetaan mm. käyttäjiltä saadun palautteen perusteella

Tulevaisuuden rakennuksen mahdollisuuksia (älykkäittä ja toiminnallisia) käyttäjän kannalta on esitetty

viitteessä /28/.

Älyrakennuksen toiminnallisten järjestelmien käyttö- ja ylläpitosopimus on laadittava siten, että alkuperäi-

sen urakoitsijan takuuvelvoitteet eivät raukea. Integroidun järjestelmän yleispätevä huolto- ja ylläpitosopi-

musta ei ole. Se pitäisi kehittää.

5.2 Käyttövaihe

Kun kehittävän linjasaneerauksen lähtökohdaksi otetaan tämän oppaan esittämät rakennuttamisen, suun-

nittelun ja toteutuksen periaatteet sekä niihin liittyvät käytännön ohjeet, on mahdollista tuottaa rakennus,

joka täyttää taloyhtiön osakkaiden, asukkaiden ja hallinnon tarpeita mahdollisimman tarkasti.

Laajojen teknisten järjestelmien käyttöönotto on kuitenkin aina haasteellista, varsinkin osajärjestelmien

integrointi ja kytkentä. Osajärjestelmiä ovat

- informaatiojärjestelmät

- talotekniset järjestelmät

- turvallisuusjärjestelmät

- rakennetekniset järjestelmät

Linjasaneerauksen käyttöönottoon kuuluva järjestelmien testaus tulee tehdä perusteellisesti, jotta varmis-

tetaan mm. eri osajärjestelmien toimivuus ja vaadittava yhteensopivuus sekä mahdollisen käyttäjäliittymän

toiminta. Lisäksi tulee panostaa eri käyttäjien (mm. omistaja, hallinto sekä asukas) riittävään perehdyttämi-

seen. Varsinkin älyrakennuksen tapauksessa se on erityisen vaativaa.

Erityisesti älyrakennuksen järjestelmien käyttöönotossa suoritettaan seuraavat tehtävät;

- opastetaan käyttäjää hallitsemaan laitteita oikealla tavalla ja perehdytetään käyttäjä järjestelmien tuot-

tamiin mahdollisuuksiin.

- opastetaan käyttäjää seuraamaan laitteiden toimintaa sekä ymmärtämään niiden tuottamaa informaa-

tiota kuten vikailmoituksia, kulutusseurantaa jne.

- koulutetaan käyttäjää suorittamaan käyttäjän tehtävissä olevat ohjelmoinnit.


5.3 Huolto ja kunnossapito huomioidaan jo suunnittelussa ja toteutuksessa

Saneeratun rakennuksen järjestelmien huolto- ja kunnossapitonäkökulmat on otettava huomioon jo koh-

teen suunnitteluvaiheessa (vrt. luku 4.6) ja varmistettava toteutusvaiheessa. Tässä luvussa keskitytään

erityisesti rakennuksen tietoa ja taitoa vaativiin järjestelmiin kuten automaatioon.

Korjaus ja uusiminen tulee olla teknisesti ja elinkaaritaloudellisesti ennakoitu. Teknisten järjestelmien käy-

tön, ylläpidon ja uusimisen kannalta oleellinen seikka on valittujen järjestelmien yleispätevyys ja avoi-

muus.

Tekniset järjestelmät ylläpidetään sekä uusitaan elinkaaren aikana hallitusti laaditun huolto- ja ylläpito-

suunnitelman mukaisesti. Varsinkin tietotekniset järjestelmät uusiutuvat ja vanhenevat ripeätä tahtia, päi-

vityssykli on yleensä alle 10 v. Tämä tuo suuren haasteen älyrakennuksen huolto- ja kunnossapitotoimin-

noille.

Rakennuksen teknisten järjestelmien tuottama seurantatieto tulee käyttää rakennuksen toimivuuden yllä-

pitämiseen ja kehittämiseen. Seurantatiedolla on oltava merkitys eli se ohjaa käyttöä oikeaan suuntaan.

Teknisiin järjestelmiin liittyvät ylläpito-ohjeet sekä ylläpidon näkökulmat suunnittelu- ja toteutusvaiheessa

ovat mm. seuraavat:

- järjestelmistä laaditaan asianmukaiset käyttö- ja ylläpito-ohjeet ja ne liitetään osaksi rakennuksen mui-

ta ohjeistoja (huoltokirja).

- ensiarvoisen tärkeitä ovat älykkäiden järjestelmien käyttöohjeet, joiden avulla käyttäjät ja ylläpitäjän

hyödyntävät järjestelmiä tarkoitetulla tavalla. Käyttöohjeiden on oltava selkeitä ja yksikäsitteisiä ja

käyttäjän ymmärrettävissä olevia. Käyttäjästä riippuvia käyttöohjeita voi siis olla eritasoisia.

- älykkäiden järjestelmien tuottaman hyödyn perusedellytyksenä on niiden oikea ohjelmointi ja ohjel-

mien aktiivinen päivittäminen tarpeita vastaavaksi myös käyttövaiheen aikana. Ohjelmointi voi onnistua

vain silloin, kun ohjelmoinnin pohjaksi saadaan oikeat toimintojen kuvaukset ja ohjelmoija hallitsee oh-

jelmistot syvällisesti. Ensimmäiset toimintakuvaukset tuotetaan jo rakennuksen suunnitteluvaiheessa ja

niitä päivitetään koko rakennuksen elinkaaren ajan.

- älykkyyttä sisältävien järjestelmien (talotekniikka (LVI), rakennusautomaatio, infojärjestelmät) on pysyt-

tävä jatkuvasti kunnossa, jotta niille asetetut hyötytavoitteet voidaan saavuttaa. Tästä syystä älykkäi-

den järjestelmien huolto ja kunnossapito on tehtävä laadukkaasti ja nopeasti, jotta käyttökatkostappiot

voidaan minimoida.

- suunnitteluvaiheessa älykkyyttä sisältävien järjestelmien huollettavuus on tärkeä suunnitteluperuste.

Laitteet sijoitetaan helposti luokse päästäviin paikkoihin. Huoltoa vaativat laitteet varustetaan pikaliit-

timillä sekä varalaitteilla. Järjestelmiin hankitaan itsediagnostiikkaohjelmistot jne.

- ylläpito-ohjeissa tulee olla selkeästi kuvattu älykkäiden järjestelmien toteutusratkaisut ja miten eri jär-

jestelmien väliset liitännät on otettu huomioon. Liitännät voivat olla yksinkertaisia on/off -tyyppistä tie-

toa välittäviä kytkinkärkiä tai varsin monimutkaisia tiedonsiirtoyhteyksiä. Tiedonsiirtotavat, käytetyt

tiedonsiirtostandardit sekä jokaisessa liitoskohdassa siirtyvä tieto kaikkine ominaisuuksi-

neen/toimintoineen tulee olla selkeästi esitetty. Lisäksi määritetään tiedonsiirron ylläpito-ohjeet eli mi-

ten tarkistetaan tiedonsiirtoyhteyden toiminta käyttö- ja ylläpitovaiheen tarkistuksissa tai vikatilanteis-

sa.

Huollon ja ylläpidon suunnitteluun tulee kaikkien suunnittelijoiden osallistua omalla erikoisosaamisella.

Rakennuksen pääsuunnittelija ja erityisesti ”älykonsultti” huolehtivat siitä, että rakennuksen älykkäisiin

järjestelmiin liittyvät tiedot otetaan kattavasti huomioon.


5.4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeet

5.4.1 Yleistä

Maankäyttö- ja rakennuslaissa ja asetuksessa määrätään, että käyttö- ja huolto-ohje (”huoltokirja”) on laa-

dittava uudisrakennukselle, jota käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Sama koskee korjaus- tai

muutostyötä, joka edellyttää rakennuslupaa. Huoltokirjan vähimmäissisältö on määritelty maankäyttö- ja

rakennusasetuksessa, joka tuli voimaan vuonna 2000. Sitä ollaan uusimassa tämän ohjeen valmistusvai-

heessa. Uusi asetus astuu voimaan vuoden 2018 alussa.

Huoltokirja on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka pohjautuu suunnitte-

lussa ja rakentamisessa päätettyihin kiinteistön elinkaaritalouden perusteisiin.

5.4.2 Käyttö- ja huolto-ohjeen sisältö

Käyttö- ja huolto-ohje sisältää tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitoa var-

ten - sovellettuna myös älyrakennuksen huolto- ja kunnossapito-ohjeita varten. Tällöin tulevat esille erityi-

sesti tietojärjestelmien huolto-, käyttö-, käytettävyys-, päivitys- ja vaihdettavuusohjeet normaalin huoltokir-

jan lisäksi. Lisäksi kuvataan tarvittavalla tarkkuudella kaikkiin teknisiin järjestelmiin kuuluvia ominaisuuksia.

Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje koostuu rakennushankkeen aikana eri osapuolten laatimista ja eri ta-

hoilta koottavista asiakirjoista, jotka luovutetaan kiinteistön omistajalle. Ohjetta laadittaessa otetaan huo-

mioon rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen ja sen rakennusosien ja laitteiden suunniteltu käyt-

töikä.

Käyttö- ja huolto-ohjeen on tarkoitus olla ”käyttöohjeisto”, jonka avulla voidaan saavuttaa halutut asumis-

olot, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudelli-

sesti. Se tukee kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito- ja huol-

totyötä että niiden valvontaa.

5.4.3 Miten käyttö- ja huolto-ohje laaditaan

Käyttö- ja huolto-ohje suositellaan laadittavaksi siten, että siitä ilmenee mm.

- kiinteistön omistus, laajuus, tilat käyttötarkoituksineen ja päärakenteet

- kiinteistön rakentamiseen osallistuneiden yhteisöjen ja henkilöiden yhteystiedot

- rakenteiden ja laitteiden hoidon, huollon ja kunnossapidon tehtävät

- keskeisten huoltokohteiden ja tilojen paikantamistiedot

- tavoitteelliset sisäolosuhteet, hoidon laatutason ja järjestelmien käyttöarvot

- sisä- ja ulkopuolisten rakenteiden pintamateriaalit

- käyttöikätavoitteet kustannuksiltaan merkittäville rakenteille ja rakennusosille

- kustannuksiltaan merkittävien kunnossapitokohteiden kunnossapitojaksot ja – tehtävät

- korjauspäiväkirjan ylläpito ja vuosikustannusten seuranta

- toimintaohjeet poikkeus- ja häiriötilanteissa.

Lisäksi huoltokirjan liitteeksi kootaan kaikkien kiinteistöön asennettujen rakennusosien, materiaalien ja

laitteiden hoito-, huolto- ja kunnossapito-ohjeet paikantamistiedoin. Kuhunkin huoneistoon toimitetaan

huoneiston käyttöohjeet ja huoltokirjan käyttöohjeet luovutetaan kiinteistön omistajalle /18/.

5.4.4 Ennaltaehkäisevä huolto- ja kunnossapito

Tehokkaalla ennaltaehkäisevällä huollolla voidaan vähentää vikojen määrää. Vastaan voi kuitenkin tulla

ylläpidon rajalliset resurssit.


Integroidussa kiinteistön hallintajärjestelmässä tietoon perustuvan järjestelmän malli voi huoltorytmin pe-

rusteella optimoida painopisteitä. Optimointi tapahtuu esimerkiksi silloin, kun kaksi erillistä huoltotyötä

olisi suoritettava samanaikaisesti, mutta resursseja ei ole riittävästi tehdä molempia.

Tietoon perustuva järjestelmä voi uudelleen ajoittaa toisen niistä perustuen päättelyyn taloudellisista, ky-

bertuvallisista tai muista tekijöistä. Tietoon perustuvaa järjestelmää voidaan käyttää myös ennakoimaan

mahdolliset ohjelmointivirheet, tulevat päivitykset, konerikot, ylläpitokustannukset ja varaosapalveluiden

tarpeet. Tämä on erityisen hyödyllistä suunniteltaessa talousarvion pohjalta toimenpiteitä ja ohjelmistoti-

lauksia.

Järjestelmä voi

- neuvoa toimenpiteiden uudesta järjestyksestä verrattuna huoltokirjan mukaiseen toimintaan

- ennustaa niiden ajoituksen tarvittavien varaosien varastointien perusteella

- antaa neuvoja erityisistä vaadittavista huoltotoimenpiteistä tai boottaustoimenpiteistä ja päivityksistä

konerikon tai ohjelman vanhentumisen jälkeen, korostamalla yhteisiä tai erityisen kalliita vikoja

- tarjota "päätöksen tueksi” kriteerit korjausta tai päivitystä/ vaihtoa varten.

5.4.5 Älyrakennuksen käyttöön liittyvät tehtävät

Älykkäässä kiinteistössä käyttöönoton suorittavat yhdessä suunnittelija ja toteuttaja/ urakoitsija. Osaava

urakoitsija hallitsee kokonaisuuden ja voi yhdessä tilaajan kanssa toteuttaa käyttöönoton ja luovutuksen.

Kiinteistön ja huoneiston käyttöönotossa tarkistetaan, hyväksytään toteutus. Tämä tarkistus vahvistaa

suunnitelman mukaisen toiminnan (vrt. luku 4.6.2). Tarkistus tehdään kiinteistöön kaikkiin osajärjestelmiin

sekä järjestelmien välisiin yhteyksiin.

Älyrakennuksen tietoteknologia vanhenee nopeasti. Tämä vuoksi älyrakennus pitää suunnitella siten, että

sille mahdollistetaan tietoteknologian käyttöönotto ja sen päivittäminen. Tuotteet ja järjestelmät valitaan

sen mukaisesti. On myös tärkeätä osata valita tuotteet siten, että ne ovat mahdollisimman huoltovapaat

myös käyttöönottohetken jälkeen. Älyrakennuskonseptiin kuuluva käyttäjien tarpeiden ja tottumusten

huomioiminen onnistuu myös olemassa olevaa rakennuskantaa uudistettaessa. Tällöin uudistetaan ja täy-

dennetään älykkäiden järjestelmien ohjelmistoja rakennuksen käytön yhteydessä tulevien tarpeiden mukai-

sesti. Lisäksi seurataan rakennuksen olosuhteita, energioiden ja kulutushyödykkeiden menekkiä, järjestel-

mien toimintaa sekä kuntoa, älykkäitä järjestelmiä ja niiden toimintoja sekä ominaisuuksia hyödyntäen (vrt.

viite 28, luku 10).

Rakennuksen käyttöönottoon kuuluva teknisten järjestelmien testaus tulee tehdä perusteellisesti, jotta

varmistetaan mm. eri osajärjestelmien toimivuus ja yhteensopivuus sekä käyttäjäliittymän toiminta. Lisäksi

tulee panostaa eri käyttäjien (mm. omistaja, ylläpitäjä sekä asukas/työntekijä) riittävään perehdyttämiseen,

joka sekin on huomattavasti haasteellisempaa kuin perinteisissä järjestelmissä.

Käyttäjälähtöisen rakennuksen käyttöön ja ylläpitoon kuuluu mm., että rakennus, tekniset järjestelmät,

rakennusautomaatio ja näiden hallintaan keskitetyt järjestelmät

- sisältävät halutut toiminnalliset ominaisuudet sekä

- tuottavat riittävän määrällisen ja laadullisen tiedon, joka käyttäjille esitetään eri käyttöliittymien kautta.

Lisäksi rakennuksen toimintoja ohjaa käyttäjän tarpeiden pohjalta määritelty logiikka, sekä automaattisesti

(ennakkoon ohjelmoidusti ja mm. sensorien tukemana) että käyttäjän erityistarpeiden ohjaamana (vuoro-

vaikutteisuus). Rakennuksen ominaisuuksia ylläpidetään ja parannetaan mm. käyttäjiltä saadun palautteen

perusteella.


6 LINJASANEERAUSMENETELMÄT JA -TUOTTEET

6.1 Yleistä

Seuraavassa esitetään eri linjasaneerausmenetelmien pääkohtia ja tuotteita. Tässä esitettyjen lisäksi löytyy

markkinoilta lukuisa joukko vastaavantyyppisiä ratkaisuja. Ala kehittyy voimakkaasti ja uusia tuotteita ja

menetelmiä tulee markkinoille.

6.1.1 Määräykset ja ohjeet

Periaatteena on, että kun korjataan, noudatetaan sen ajan määräyksiä ja säännöksiä, jolloin kohde on ra-

kennettu. Kun uudistetaan, noudatetaan tämän päivän määräyksiä. Tilanteesta riippuen, ratkaisuja on mo-

nenlaisia. Ne voivat olla erilaisia, mutta täyttävät määräysten vaatimukset. Valmiita ohjeita määräysten

täyttävistä ratkaisuista on lukuisia.

RakMk D1 Kiinteistöjen vesi – ja viemärilaitteistot, määräykset ja ohjeet 2007 määrittelee: ”Rakennukseen

asennettava vesijohto ja siihen liitetyt laitteet on sijoitettava siten, että mahdollinen vesivuoto voidaan ha-

vaita luotettavasti ja ajoissa ja vesijohto voidaan helposti tarkastaa ja korjata. Märkätilan lattiaan ei saa

tehdä vesijohtojen läpivientejä.

Rakennukseen asennettava viemäri on sijoitettava niin, ettei siitä aiheudu häiritsevää melua. Viemäri on

yleensä sijoitettava niin, että se voidaan ilman suurehkoja toimenpiteitä korjata tai vaihtaa.”

Vuonna 2011 D1:stä muutettiin siten, että huoneistokohtaiset vesimittarit (kylmä/kuuma) tulivat pakollisik-

si. Siellä mainitaan myös, että mittarit on oltava helposti, luettavissa ja huollettavissa.

Rakentamista koskevat asetukset uudistetaan vuoteen 2018 mennessä vuonna 2013 voimaan tulleen

maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen mukaisesti. Näillä asetuksilla tulee olemaan vieläkin voimakkaampi

vaikutus erilaisiin teknologisiin ratkaisuihin sekä esivalmistusasteen nostamisen mahdollisuuksiin.

6.1.2 Menetelmien ja tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät

Korjaustavan valinnassa perimmäinen kysymys on se, mihin korjauksella pyritään ja mikä on tavoiteltava

elinkaari korjatuille järjestelmille. Tärkeätä on ymmärtää yhteiskäyttömahdollisuus eri menetelmien kesken

ja että ammattihenkilöitä pitää käyttää niin projektin johtamisessa, suunnittelussa kuin asennustöissäkin.

Kiinteistön taloudellinen tilanne ja rakennuksen muut korjaustarpeet saattavat vaikuttaa menetelmän va-

lintaan. Esimerkiksi porrastilojen ja/tai taloyhtiön yleisten tilojen saneeraustarve voi vaikuttaa putkistojen

korjaustavan valintaan, samoin kylpyhuoneen vesieristeen uusimisen tarve /22/.

Erityisesti teollisten saneerausmenetelmien ja – tuotteiden valintaan vaikuttavat tekijät ovat pääasiallisesti:

- elinkaariajattelu

- haitta-aika

- energiatalous

- vakuutusyhtiön kanta.

Viite 20, 22 sekä 24 käsittelevät tarkemmin valintaan vaikuttavia tekijöitä.

Elinkaariajattelu

Asunto-osakeyhtiöissä, joissa on paljon omistusasuntoja, asukkaiden mielipide on ratkaiseva ja mielipitei-

siin voi vaikuttaa kunkin osakkaan oma elinkaariajattelu, esimerkiksi omistajan ikä voi inhimillisistä syistä

ohjata valintaa kevyempien menetelmien suuntaan.

Asuntokiinteistöyhdistykset tarjoavat jäsenilleen käyttöikälaskuria, jolla voi helposti arvioida kiinteistön

tärkeimpien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa asennusvuoden ja arvioidun käyttöiän perusteella.


Rakennuksen märkätilojen kunto saattaa vaikuttaa korjaustavan valintaan.

Putkistojen, sähköjohtojen sekä ilmastointikanavistojen huollettavuus ja kunnossapidettävyys puoltavat

teollisia reititysjärjestelmiä. Käyttövesiputkien ja viemäriputkien saneeraukseen voidaan valita eri mene-

telmät ja myös korjausajankohdat voidaan jaksottaa. Jokainen ennen 1960-luvun puoliväliä rakennettu

kiinteistö on oma yksilönsä ja korjaustavan valinnassa on tarkoituksenmukaista ottaa huomioon kiinteistön

omat reunaehdot. 1970-luvulta lähtien on rakennettu tyyppitaloja ja alueita, joissa rakentamistapa koko

alueella on samankaltainen ja joissa linjasaneeraus tulee ajankohtaiseksi melko samanaikaisesti. Useamman

taloyhtiön olisi mahdollista liittyä yhteen remontin valmisteluvaiheessa, jolloin olisi saavutettavissa volyy-

mi/toistuvuussäästöjä hankkeiden läpiviennissä. Yhteenliittyminen vaatii kuitenkin tahdon lisäksi yhtiöiden

välisen hallinnon järjestämistä /25/.

Vanhoja ja uusia menetelmiä voidaan käyttää ja on syytäkin käyttää myös rinnakkain. Jos talon asukkaat

ovat omalla kustannuksellaan uudistaneet kylpyhuoneet paljon yli alkuperäisen tason, saattaa olla järkevin-

tä sijoittaa vesijohdot uuteen paikkaan, käyttää kylpyhuoneen käyttövesiputkissa pintaan asennettavia

putkia ja tehdä viemäröinti sukittamalla, mikäli sukitus on teknisesti mahdollista.

Haitta-aika

Putkien uusimisen aiheuttama haitta-aika huoneistoa kohden on suuruusluokkaa 3-4 kuukautta. Kehitty-

neimmät urakoitsijat ovat kuitenkin kehittäneet haitta-ajan lyhentämiseksi erilaisia toimenpiteitä. vrt. luku

6.7. Putkien uusiminen uusille reitityksille vähentää esimerkiksi vesikatkosten pituuksia, mikäli tämä on

otettu huomioon suunnittelun tavoitteita asetettaessa.

Kuvassa 6.1on esitetty karkeasti putkiremontin asunnon ulkopuoliset työt ja asunnon sisäpuoliset (häiriöai-

ka) työt kuten kylyhuone, sen linjat ja keittiövedot. Toimenpiteillä, jotka vaikuttuvat asunnon sisäpuolella

tehtäviä töitä vähentävästi, voidaan vaikuttaa asukkaan kokemaan häiriöaikaan.

Kuva 6.1. Asukkaan kokema putkiremontin aika (CASE 3)


Energiatehokkuus

Energiatehokkuutta voidaan parantaa rakennusautomaatiolla sekä talotekniikanjärjestelmien oikean sää-

dön ja hyödyntämisen avulla. Teolliset reititysjärjestelmät vähentävät tulevaisuudessa saneeraukseen liit-

tyvää rakenteiden purkamistarvetta.

Tärkeätä on seurata myös rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutoksia, viimeisin ehdotus on

2/2017 esille noussut sähköautojen latausvalmius rakennuksissa.

Muita tekijöitä

Vakuutusyhtiöiden kanta erilaisiin linjasaneerausratkaisuihin on myös huomioitava valintoja tehtäessä.

6.2 Putkistojen uusiminen perinteisesti entisille paikoilleen

Karkeasti voidaan sanoa, että ennen BES - järjestelmän voimaantuloa (vuonna1969) rakennetuissa raken-

nuksissa putket uusitaan perinteisellä putkiremontilla kuitenkin siten, että viemäriputket joko vaihdetaan

uusiin tai sukitetaan riippuen niiden kunnosta. Perinteinen korjausmenetelmä on hormistojen, putkistojen

ja sähkölinjojen uusiminen entisille paikoilleen – riippuen tietysti niiden kunnosta. Taloyhtiön on tarkastel-

tava vahoissa rakennuksissa monenlaisia vaihtoehtoja ja korjauskokonaisuuksia.

Perinteinen menetelmä vaatii usein raskaita rakennustöitä (rakenteiden avaamista ja uusimista ym.) ja on

näin ollen kustannuksiltaan usein raskas. Periaatteessa siinä puretaan vanha ja rakennetaan sen tilalle uusi.

Myös asbestityöt ovat näissä raskaista. Näissä tapauksissa uuden putkiston arvioitu käyttöikä on yleensä 40

- 50 vuotta. Tätä menetelmää ei tässä ohjeessa tarkastella tarkemmin, koska se on teknisesti selkeä ja alalla

yleisesti tunnettu.

Teollisesti esivalmistetut putkistoelementit soveltuvat paremmin betonielementtirakennuksiin (1970 –

1980 lukujen rakennukset) niiden samankaltaisuuden ja tarkempien mittasuhteiden vuoksi.

6.3 Reititysratkaisut ja teollisesti esivalmistetut elementit

Yleistä

Teollisesti rakennettu rakennuskanta on luonut perustan installaatiojärjestelmien esivalmistusasteen nos-

tamiselle ja teolliselle korjaustoiminnalle. Teollinen rakentaminen nopeuttaa rakentamista ja aiheuttaa

vähemmän häiriöitä kaupunkiympäristössä. Teollistamisen pitää perustua avoimuuteen siten, että periaat-

teessa kuka tahansa voi tehdä moduuleita tai niiden osia. Korjausrakentamisen teollistamisessa on edelleen

paljon kehityshaasteita. Korjausrakentamisen teollistaminen helpottuu, kun korjattavat kohteet alkavat

olla yhä useammin elementtirakenteisia rakennuksia, joissa mittatarkkuus on parempi kuin paikalla raken-

netuissa rakennuksissa.

Periaatteet

Systemaattisen reitityksen perusta ja malli tulee Eino Rantalan väitöskirjasta Installaatio- ja rakennusteknii-

kan koherenssista perusinstallaatiotekniikan integroimiseen. Väitöskirjassa esitetään teoreettinen malli

integroidusta, teollisesti tuotettavasta perusinstallaatiotekniikan asennusmoduulijärjestelmästä. Mallin

mukaan asennusmoduuli muodostuu yhtenäistävästi yhteen sovitetuista reititys- ja järjestelmämoduuleis-

ta. Yhteen sovitus onnistuu yhteisen mittajärjestelyn avulla, jossa eri kokoluokan moduuleja voi tietyllä

systematiikalla yhdistää. Kuvassa 6.2 on esitetty pystyreitityksen asennusmoduulimallin rakenne.


Kuva 6.2. Asennusmoduulimallin rakenne, pystyreititys

Käytännössä teollinen rakentaminen on tuonut mukanaan teollisesti esivalmistetut asennusmoduulit =

valmiselementit, jotka ovat yksi ratkaisu teollisesti valmistettujen, modulaaristen, betonielementtiraken-

nusten LVIS - saneerauksessa. Niiden etuja ovat mm. nopea asennettavuus, joustavat sijoitusratkaisut ja

elinkaariedullisuus. Loppuratkaisuna taloyhtiö saa uusitut käyttövesiputket, viemärit ja sähköjohdot, jotka

on asennettu uusia, systemaattisia reittejä pitkin.

RIL:n julkaisussa Talotekniikan reititysohje – Modulaarinen installaatiotekniikka (RIL 239-2008)/20/ on yksi-

tyiskohtaisesti kerrottu teollisen rakentamisen periaatteet sekä teollisen talonrakentamisen, reititysten ja

modulaarisen installaatiotekniikan potentiaaliset edut.

Menetelmän suurimmat hyödyt tulevat riskittömyydestä ja perusparantamisen huomattavasta helpottumi-

sesta. Periaatteena on oltava, että kaikki rakentamisen arvoketjun osapuolet hyötyvät. Avoimuudella, stan-

dardoinnilla ja kilpailua edistämällä teollinen toteutus vähentää kustannuksia. Tällöin todennäköisesti kaikki

osapuolet hyötyvät.

Reititysten sijaintiin vaikuttavat useat eri tekijät, jotka asettavat reititysratkaisulle eri vaatimuksia. Tär-

keimmät tekijät ovat reititysratkaisun;

- turvallisuus,

- toimivuus,

- huollettavuus,

- asennettavuus,

- taloudellisuus sekä

- esteettiset ja

- äänitekniset ominaisuudet.

Kaikki nämä tekijät tulee ottaa huomioon reititysratkaisua valittaessa. Paras reititysratkaisu on useimmiten

eräänlainen kompromissi, jossa edellä mainitut tekijät on mahdollisimman hyvin huomioitu. Viranomais-

määräysten asettamat reuna-ehdot on luonnollisesti aina täytettävä.


Pystyreititysten sijaintipaikka voi olla joko rakennuksen ulko- tai sisäpuolella keskitettynä yhteen paikkaan

tai hajautettu useampaan paikkaan. Asuinkerrostalojen pystyreititykset kannattaa huollettavuuden takia

sijoittaa porrashuoneen yhteyteen siten, että järjestelmiä voi huoltaa menemättä asuntoihin. Peruskorjaus

voidaan suorittaa sekä olemassa olevissa märkätiloissa tai porraskäytävien kautta.

Reititykset suunnitellaan suunnitteluvaiheessa kiinteistön elinkaaren kannalta toimiviksi kokonaisuuksiksi,

jolloin rakentamisvaihe koostuu perusinstallaatiojärjestelmien osalta asennustyöstä. Rakentamisvaiheen

nopeutuminen lyhentää omistajan näkökulmasta tuottamatonta aikaa.

Kiinteistön omistajan taloudellisesta näkökulmasta linjasaneeraus on välttämätön häiriötila. Häiriöiden

vaikutukset korostuvat erityisesti korjausten ja perusparannusten yhteydessä, jolloin huonosti suunnitellut

reititykset aiheuttavat pitkäaikaista häiriötä rakennuksen käytölle ja vuokranmenetyksiä.

6.3.1 Teollisten saneerausmenetelmien tuotetietokannat ja tuotemallit

Olemassa oleva rakennus on mahdollista kehittää linjasaneerauksen yhteydessä asukkaita ja rakennusta

paremmin palvelevaksi rakennukseksi. Tällöin on luontevaa tuottaa rakennuksesta myös tuotetietomalli.

Teollisten saneeraustuotteiden – ja järjestelmien digitaaliset tuote/tietomallit on siirrettävissä niin suunni-

telmiin kuin tuotetietokantoihin. Tietomallipohjainen suunnittelu tuo mukanaan tarpeen määritellä ja käyt-

tää järjestelmien ja asennuskalusteiden/tuotteiden 3D-malleja sekä tuotetietoja jo suunnitteluvaiheessa.

Oikeiden tuotetietojen ja 3D-mallien etsiminen netistä ja niiden määrittäminen suunnittelijan puolesta

käsin tuotemalliksi on tehokkuuden edellytys. Jotta tuotteita käytettäisiin tietomallinnetuissa kohteissa,

täytyy niiden olla määriteltynä. Markkinoilla on erilaisia tuotekirjastoja ja tuotetietotietokantoja.

Tietomallipohjaisessa suunnittelussa käytetään oikeiden kalusteiden ja järjestelmien tuotemalleja ja suun-

nitelmien sisällöllisten ratkaisujen ymmärtäminen vaatii havainnekuvia (vrt. Yleiset tietomallivaatimukset

2012). Näin suunnittelijoiden on helppo päättää tuotteiden tekninen ja geometrinen sopivuus erilaisilla

törmäystarkasteluilla. 3D-mallit ovat myös havainnollisia ja helposti ymmärrettäviä. Tällä tavoin projektin

kaikille osapuolille (ei vain ammattilaisille) selviää, miltä lopputulos tulee näyttämään ja mitä se sisältää

(kuva 6.3).

Kuva 6.3: Toteutussuunnitteluvaiheen havainnekuva (vasemmalla) ja toteutuma (Kuvat: Uponor)

Rakennus-, LVI- ja sähkösuunnittelussa tarvitaan tuotemalleja:

- tietomallipohjaisessa 3D-suunnittelussa

- tuotteiden tyypittämisessä

- tilavarauksissa


- energiatehokkuuden tarkistamisessa

- LVI- ja sähköteknisten laskelmien apuna

- esteettisyyden/sopivuuden tarkistamiseksi

- tunnistusalueiden tarkistamiseksi (liikeilmaisimet yms.)

- rakennekomponenttien upotettu – esimerkiksi NFC- tietous - palvelee rakennuksen tuotannon tarkkaa

suunnittelua, toteutusta ja valvontaa.

6.3.2 Malliratkaisuja 1960–70-lukujen tyyppitaloihin

Näitä elinkaariedullisuuden, huollon ja kunnossapidon huomioivia avattavia asennusmoduuleja ja LVIS -

elementtijärjestelmiä (kuva 6.4) käytetään vesi-, viemäri-, lämpö- ja jäähdytysputkien, ilmanvaihtokanavien

sekä sähköjohtojen saneerauksissa. Niiden avulla voidaan hyödyntää myös talotekniikkajärjestelmien

mahdollistama energiatehokkuus. Asennusmoduuleihinhan asennetaan uudet putket, johdot ja kanavat,

joten niiden arvioitu käyttöikä on normaalit 40 - 50 vuotta.

Kuva 6.4. Teollisesti esivalmistettuja vesi- ja viemärielementtejä (kuva Uponor-Cefo)

Kuvassa 6.5 on esitetty tyyppitalon tekniikkahormi esivalmistetuilla vesi- ja viemärielementeillä


Kuva 6.5. Esimerkki tyyppitalon tekniikkahormistosta

Talotekniikkaseinä

Tekniikkaseinä on moduuleista koostuva ratkaisu, joka soveltuu niin 1960–90-lukujen tyyppikerrostalojen

talotekniikan uusimiseen kuin uudisrakentamiseenkin. Kytkentävalmiista moduuleista voidaan koota useita

eri rakenteita (tekniikkaseiniä tai -hormeja), joilla rakennukseen tuodaan tarpeellinen määrä talotekniikkaa

(putkia, kanavia ja johtoja).

Tekniikkaseinä soveltuu ratkaisuna kohteisiin, joissa peruskorjauksen yhteydessä uusitaan esim. ilmanvaih-

tojärjestelmä. Tekniikkaseinä rajaa kahden vierekkäisen tilan ja toimii samalla talotekniikan reitityshormis-

tona.

Teollisesti esivalmistettujen elementtien avulla linjasaneeraus voidaan toteuttaa entistä nopeammin ja sen

toteutus on aina laadukas (kuva 6.6)


Kuva 6.6. Talotekniikkaseinän asentaminen (kuva Consti)

Keittiö talotekniikkaseinässä

Useimmissa 70-luvulla rakennetuissa kerrostaloissa huoneiston kylpyhuone ja keittiö sijaitsevat saman sei-

närakenteen eri puolilla. Poistamalla seinä kylpyhuoneen ja keittiön välistä ja rakentamalla se uudelleen

niin, että kaikki tekniikka saadaan seinän sisään, voidaan saavuttaa merkittäviä kustannus- ja aikatauluetu-

ja. Samalla pystytään myös parantamaan asuntojen energiataloutta sekä asumismukavuutta ja asukas voi

myös halutessaan uusia keittiön.

Kylpyhuonemoduulit

Kylpyhuonemoduulien perusideana on, että vanhat kylpyhuoneet puretaan ja korvataan ne teollisesti val-

mistettavilla ja varustetuilla kylpyhuonemoduuleilla. Asennus tapahtuu välipohjiin sekä rakennuksen kat-

toon leikatun aukon kautta. Kuilu alipaineistetaan katon kautta ja estetään pölyn leviäminen. Kuilua voi-

daan käyttää tehokkaasti myös esimerkiksi keittiökalusteiden kuljetukseen rakennuksen sisälle.

Erityistä huomiota on kiinnitetty ääneneristyskykyyn viemäröintijärjestelmässä, joka sisältää valurautaiset

viemäriputket ja putkiyhteet, liitospannat, äänieristetyt kannakkeet ja eristeet.

6.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät

6.4.1 Vesijärjestelmät

Kylmävesijohdot tehtiin 1960 – alkupuolelle asti sinkitystä teräsputkesta. 1970-luvulta lähtien yleisimpänä

materiaalina kylmän käyttöveden putkistoissa on ollut kupari. Myös lämpimän käyttöveden putkimateriaa-

lina on käytetty kuparia. Tyypillisiä putkistojen ja putkenosien vaurioita ovat korroosiosta aiheutuvat vuo-

dot ja tukkeumat.

Vesijohtojen vaurioitumiseen vaikuttavat (vrt. luku 4.4.6)

- talousveden laatu

- materiaalien ominaisuudet

- asennus- ja käyttöönottovirheet.

- Metallisten vesijohtojen vauriot ovat pääosin piste- tai paikallissyöpymiä taikka murtumia. Syynä niihin

ovat syöpymismekanismit, kuten korroosio ja eroosio ja/tai kuormitus.


Usein on vaikea sanoa, milloin putkistot pitää uusia. Tämän vuoksi taloyhtiön huoltokirjassa pitää olla vesi-

vahinkorekisteri. Vesijohtojen ja viemärien kuntotutkimus tulee teettää, kun vesivahinkohistoriassa alkaa

näkyä merkkejä vahinkojen lisääntymisestä. Vesijohtojen kunnosta saadaan yleiskuva röntgenkuvien pe-

rusteella, kun taas pohjaviemärit videoidaan ja pystyviemärit tutkitaan ultraäänitutkimuksen avulla. Asian-

tuntija arvio kuntotutkimuksen ja oman kokemuksen perusteella, milloin ja millä tavalla putkistot tulisi kor-

jata.

Komposiittiputkijärjestelmä

Komposiittiputkijärjestelmiä käytetään asennuselementeissä, mutta myös sellaisenaan. Ne on tarkoitettu

kiinteistöjen lämmitys-, käyttövesi-, lattialämmitys-, sammutus- ja jäähdytysjärjestelmien sekä sähkö- ja

telekaapeleiden järjestelmäelementeiksi. Järjestelmä sisältää putket, laajan valikoiman putkiyhteitä sekä

järjestelmään tarkoitetut työkalut. Komposiittiputkien käyttöikäarvio on 50 vuotta.

Kupariputkijärjestelmä

Kupariputkijärjestelmien käyttöalueena ovat käyttövesi- ja lämmitysjärjestelmät, mutta laajemmin niitä

voidaan käyttää myös nestekaasu-, höyry-, paineilma-, öljy-, sprinkler- ja aurinkolämpöputkistossa sekä

jäähdytysputkistoissa kylmälaitoksissa, ilmastoinnissa ja CO2-jäähdytysjärjestelmissä sekä lämpöpumpuissa.

Niitä voidaan asentaa niin valmiisiin tehdasvalmisteisiin asennuselementteihin, vanhoihin hormeihin sellai-

senaan kuin pinta-asennuksenakin (esimerkiksi kromatut putket). Hyvin asennettuna kupariputkien tekni-

nen käyttöikäarvio on 50 vuotta (kylmävesi), kun taas lämpimän käyttöveden kupariputkilla tekninen käyt-

töikä on noin 40 vuotta.

6.4.2 Viemärijärjestelmät

Viemärijärjestelmien peruskorjauksessa ja perusparantamisessa tulee suunnittelu ja asennus aina tehdä ko.

rakennuksen edellyttämän tason mukaan huomioiden kaikki niihin vaikuttavat asiat /19/.

Peruskorjauksen suunnittelu lähtee aina viemärin nykytilan kartoittamisesta. Nykytilan kartoittamisessa

huomioidaan jäte- ja sadevesiviemäriverkostot aina kunnallisen verkoston liittymispisteeseen saakka.

Yleensä toteutetaan myös viemärin sisäpuolinen kuvaus kameralaitteella ja putkien seinämien paksuuden

mittaus ultraäänellä. Tämä koskee erityisesti vanhoja valurautaviemäriputkia, joissa sisäpuolinen syöpymi-

nen saattaa olla merkittävää. Nykytilan kartoittamisessa huomioidaan myös, ovatko viemäröitävät kalus-

teet, varusteet ja laitteet saneerauksen tarpeessa. Mikäli asuinkerrostalon kylpyhuoneissa on nykyisellään

viemärikaivoina käytetty seinäkaivoja, nämä korvataan uusilla lattiakaivoilla. Nykytilan kartoittamisessa

huomioidaan myös palotekniset yksityiskohdat mm. välipohjan betoniset palo-osastoinnit jne. Tämän lisäksi

arvioidaan tarkasti uuden viemäriverkoston tilantarpeet verrattuna vanhaan olemassa olevaan viemäriver-

kostoon.

Teollisessa korjausrakentamisessa reititysmoduulit (kuva 6.7), joihin viemärijärjestelmät asennetaan, sijoi-

tetaan useimmiten asuntojen peruskorjattavaan märkätilaan tai sen välittömään läheisyyteen, lähelle vesi-

ja viemärikäyttöpisteitä. Tällöin elementtien kokoonpano alkaa pystyviemärielementin sijoittamisesta huo-

neen nurkkaan lähelle WC-istuimen sijoituspaikkaa. Elementtiryhmää täydennetään pystyviemärielementin

sivuille asennettavilla vesi-, vaakaviemäri- ja WC-elementeillä. Reititysmoduuli sisältää tarvittavat palo- ja

äänieristeet valmiiksi mitoitettuna. Elementin pinnat voidaan laatoittaa /19/. Viemärielementeissä käytetyt

ratkaisut toimivat kokonaisuutena niin, että kylpyhuoneeseen sijoitettu, elementein toteutettu viemäröinti-

linja ei ylitä RakMK esitettyjä enimmäis- ja keskiäänitasovaatimuksia.

Perinteiseen paikalla rakennettuun viemäröintitapaan nähden elementtijärjestelmällä voidaan huoneisto-

kohtaiset vaakaviemäröinnit ja viemärihajotukset toteuttaa erilliskoteloinnein suoraan WC:lle, pesualtaalle


ja keittiölle. Menetelmä on nopea asentaa ja mahdollistaa kevytrakenteisen allaslasketun katon käytön

märkätilassa ilman lisäeristyksiä. Läpivientikohtaisia timanttiporausaukkoja ja palokatkotuotteita ei näin

myöskään tarvita. Seinä-WC-elementti toimii WC:n huuhtelujärjestelmän ja kannakoinnin lisäksi myös vaa-

kaviemärielementtinä sisältäen tarvittaessa läheisen pesualtaan ja keittiön viemäriyhteet ja -haarat.

Kuva 6.7: Teollinen viemäröinnin asennuselementti sekä Vaakaviemäri ja seinä-WC-elementit osana ele-

menttiryhmää (kuva, UPONOR)

Ääntä vaimentava viemäröintijärjestelmä

Ääniteknisesti haastavammille rakennuksille, kuten esim. asuinkerrostaloille on kehitetty ääntä vaimentava

kiinteistöviemärijärjestelmä, jota käytetään rakennuksen sisäpuolisessa jäte- ja

sadevesiviemäröinnissä /52/. Mineraalivahvistetun polypropeenin ja uusimman valmistustekniikan

ansioista järjestelmän putkien ja osien äänitekniset ominaisuudet on kehitetty entistä paremmiksi. Näin

äänitekninen suojarakenne voi joissakin tapauksissa olla kevyempi kuin tavallisella järjestelmällä. Niissä

tapauksissa, joissa suojarakenne on sama, äänitekninen varmuusmarginaali on tällä järjestelmällä suurem-

pi. Materiaalin suurella ominaispainolla on huomattava ääntä vaimentava vaikutus. Järjestelmänputkien ja -

osien ominaispaino on lähes kaksinkertainen tavallisiin putkiin ja – osiin verrattuna.

6.4.3 Sukitus - ja pinnoitusmenetelmät

Sukitusmenetelmien käyttökohteena kiinteistöjen alueella ovat muoviset ja valurautaiset pohja- ja pysty-

viemärilinjat sekä tonttiviemärit. Myös asuntolinjoja on sukitettu enenevässä määrin. Materiaalina sukituk-

sessa käytetään epoksihartsilla kyllästettyä muovipinnoitteista kuitusukkaa. Sukka asennetaan paineilmalla

ampumalla olemassa olevaan viemäriputkeen, johon se kovettuu (kuva 6.8) . Kiinteistökohteisiin asenne-

taan pääsääntöisesti halkaisijaltaan 42-400 mm:n sujutusputkea. Arvioitu käyttöikä on 25 – 50 vuotta serti-

fikaatista riippuen.


Kuva 6.8: Sukka asennetaan paineilmalla (kuva Newliner)

Menetelmän etuja ovat;

- ei kaivamista, koska asentaminen tapahtuu tarkastuskaivojen kautta

- asennus tapahtuu ympäristöystävällisesti, myrkytön ja hajuton

- materiaali on kierrätettävää

- tehtaassa varmistettu laatu koko tuotteelle

- ei kapasiteettihäviöitä

- materiaali on kulutusta kestävä ja pitkäikäinen

- ei välitilan injektointia

- saneeratun linjan virtausominaisuudet yleensä vanhaa putkea paremmat

- nopea asentaa - asunnosta ei tarvitse muuttaa pois remontin ajaksi

- tiivis lopputulos, jossa syntyy uudet saumattomat putket, jotka kestävät korkeapainehuuhtelun ja me-

kaanisen puhdistamisen

- saatetaan välttää asbestipurkutöitä

Ruiskutus/pinnoitusmenetelmällä pinnoitetaan vanha putki sisältäpäin. Näin saadaan uusi pintakerros

vanhan putken sisään. Sukituksessa vanha putki toimii lähinnä muottina ja menetelmällä syntyy itsekantava

uusi putki vanhan putken sisään. Kaikki pinnoitusmateriaalit eivät ole elastisia. Elastisia materiaaleja löy-

tyy, mutta materiaali voi olla myös lasihiutaletta sisältävää, jossa ei ole elastisuutta. Valurautaputket pin-

noitetaan ei-elastisella massalla kun taas muoviputket pinnoitetaan elastisella massalla. Tärkeää on, että

pinnoitemateriaalit sopivat yhteen putkimateriaalien kanssa.

Pinnoitusmenetelmä soveltuu kiinteistöjen sisäisiin viemäreihin, valurauta-, muovi- ja betoniputkille pysty-

viemäreille. Pinnoituksella pystytään tällä hetkellä saneeraamaan halkaisijaltaan 30–200 mm:n suuruisia

pystyyn ja vaakaan asennettuja viemäriputkia. Mikäli yhtiössä tehdään vain viemärikorjaus, on korjaustyö

nopea tehdä. Pinnoitemassa (kuva 6.9) kovettuu vanhan putken pintaan ja se muodostaa uuden itsekanta-

van ja saumattoman pinnan. Materiaali kestää liuottimia ja happamia aineita sekä antaa pitkäaikaisen kor-

roosiosuojan. Pinnoittamisessa on käytettävä kokeneita, ammattitaitoisia asentajia, koska menetelmä on

erittäin herkkä;

- materiaalivalintojen,

- valmistelevien korjaustoimenpiteiden ja

- asentamisen suhteen.


Vertailun vuoksi on tuotava esille, että uuden 110 mm muoviputken paksuus on tasalaatuinen 3,2 mm.

Sukitetussa putkessa paksuus on samaa suuruusluokkaa, kun taas pinnoitetussa putkessa, huolellisuudesta

riippuen voi paksuus vaihdella nollasta 3 mm:iin.

Suunnitteluvaiheen aikana on varmistettava, että putket soveltuvat kunnoltaan tämän menetelmän käyt-

töön. Huonokuntoiset putkiston osat korjataan tai vaihdetaan uusiin ennen asennusta. Ruiskuvalua ei to-

teuteta, mikäli valurautaputkimateriaalin havaitaan olevan erittäin voimakkaasti gravitoitunutta tai mikäli

valurautaputki ei kestä puhdistusta.

Arvioitu käyttöikä on 25 – 35 vuotta sertifikaatista ja huolellisuudesta riippuen. Sertifikaatin voimassaolo ja

sisältö kannattaa tarkistaa.

Kuva 6.9: Pinnoitemassa on ruiskutettava vanhan putken sisäpinnalle huolellisesti (kuva: Newliner)

6.4.4 Käyttövesi-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien vedenkäsittelylaitteisto

Menetelmän teoreettinen ja tutkittu tausta

Tutkimuksen mukaan magneettinen vedenkäsittelylaite vähentää kalkkikerrostumien muodostumista kupa-

ri- polyeteeniputkien seinämiin. Tutkimus osoittaa myös, että magneettisen vedenkäsittelylaitteen ansiosta

putken seinämien korroosiotuotteet vapautuvat veteen, jolloin aiemmin syntyneet rauta- ja kuparikerros-

tumat poistuvat. Mikroprosessorin avulla kelaputkeen synnytettävä vaihtelevataajuuksinen voimakas mag-

neettikenttä kiteyttää vedessä olevat mineraalit mikroskooppisen pieniksi kiteiksi, jotka eivät käsittelyn

jälkeen tartu putkistoon, lämmönvaihtimiin ja vesikalusteisiin. Käsittelyn vaikutuksesta vanhat saostumat

pehmenevät ja alkavat liueta muutaman viikon kuluessa laitteen käyttöönotosta. Saostuma poistuu mikro-

skooppisen pieninä kiteinä, aiheuttamatta maku- tai toimintahäiriötä.

Menetelmän käyttökohteet ja soveltuvuus

Menetelmä säilyttää alkuperäiset, elintärkeät kivennäisaineet vedessä. Se soveltuu käyttö-, lämmitys-,

jäähdytys- ja kostutusvesijärjestelmien lisäksi myös ensi- ja jälkiasennettavaksi perinteisiin ja nykyaikaisiin

putkistoihin kaikille putkimateriaaleille.

Vanhoissa putkijärjestelmissä vedenkäsittelylaitteisto

- jatkaa putkiston käyttöikää


- estää käyttövesiputkistojen painehäviötä ja tukoksia aiheuttavien kerrostumien synnyn, poistamalla

vähitellen vanhat kerrostumat putkistoista

- hidastaa putkistojen sisäpuolista korroosiota, mikä puolestaan vähentää putkiston vuotoja ja niistä

aiheutuvia kustannuksia

- puhdistaa lämmönsiirtimet ja pitää ne puhtaina. Näin varmistetaan lämmönsiirtimien hyötysuhteen ja

energiatehokkuuden säilyminen.

- vähentää vesikalusteiden, kuten hanojen ja suihkujen, toimintahäiriöitä

- säästää korjaus- ja huoltokustannuksia

- poistaa korroosiotuotteet järjestelmästä

Suljetuissa järjestelmissä

- irtoava sakka kerätään pois erillisellä suodattimella. Käsittelyn avulla vesikalusteiden ja putkistojen

käyttöiän jatkuessa aikaansaadaan merkittäviä säästöjä. Lämmönvaihtimien ja lämpövastusten kalkki-

kerrostumien poistuessa pysyvästi säästetään myös energiaa.

- lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä kerrostumat muodostuvat pääasiassa järjestelmistä liukenevista

metalleista, jotka sakkautuvat mm. hapen vaikutuksesta.

- kuten lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä, on oltava lisäksi sakanpoistosuodatus. Suodatus kerää epä-

puhtaudet, jotka poistetaan vaihtamalla määräajoin suodatinpatruuna. Vaikka suljettuun järjestelmään

ei suoraan pääse ulkopuolista epäpuhtautta, voi sinne jäädä asennusaikaisia jäämiä sekä syntyä korroo-

sion aikaansaamaa sakkaa.

6.5 Ilmanvaihtojärjestelmät

6.5.1 Yleistä

Peruskorjattavissa kerrostaloissa niin painovoimainen kuin koneellinen poistoilmanvaihto aiheuttavat

asunnoissa vedon tunteen. Tämä johtuu siitä, että ilmanvaihdon vaatima korvausilma tulee porraskäytäväs-

tä, ikkunarakosista tai tuloilmaventtiilien kautta. Poistoilmanvaihto yleistyi kerrostaloissa 1960- luvulla.

Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen linjasaneerauksen yhteydessä mahdollistaa myös vedon tunteen pois-

tamisen. Linjasaneerauksen yhteydessä ratkaisuna voi olla koneellinen tulo/poistoilmanvaihto ja läm-

möntaiteenotto keskitetyllä tai huoneistokohtaisella ilmanvaihtokoneella. Tämän ohjeen valmistusvaihees-

sa on valmistumassa myös kerrostaloille suunnattu PILP - hankintaohje eli poistoilman lämmöntalteenotto

lämpöpumppujärjestelmällä kerrostaloissa.

Korjaustarpeeseen viittaavia tekijöitä;

- hormiston kunto (kartoitukset/tutkimukset)

- huono sisäilmanlaatu

- vetoisat ja kylmät lattiapinnat

- ilmanvaihdosta johtuvat äänihaitat

- märkätilojen hidas kuivuminen

- ikkunoiden huurtuminen (ylipaine)

- hajujen kulkeutuminen porraskäytävästä tai kanavista

- sisäilmasta johtuvan kosteuden kertyminen yläpohjaan

- korvausilman riittämättömyys ja hallitsemattomuus

- suuri lämmitysenergiankulutus

- sisäpintojen runsaampi pölyyntyminen

- asukkaiden oireilu

6.5.2 Keskitetty tulo/poistoilmanvaihto

Linjasaneerauksen yhteydessä tehdyssä ilmanvaihtoremontissa voidaan hyödyntää samoja reitityksiä ja

rakenteiden purkamisia. Kustannusvertailu kannattaa aina tehdä. Koneellinen poistoilmanvaihto kuluttaa

paljon energiaa, koska poistettavasta ilmasta ei oteta lämpöä talteen. Tehokas tapa pienentää asunnon


lämmitysenergian kulutusta, on muuttaa poistoilmanvaihto hallituksi tulo-poistoilmanvaihdoksi lämmöntal-

teenotolla.

Asuinkerrostalojen keskitetyn tulo/poistoilmanvaihdon lämmöntaiteenottojärjestelmä voi olla joko le-

vylämmönsiirrin tai nestekiertoiset patterisiirtimet. Levylämmönsiirrin on yleisin. Sen lämpötilahyötysuhde

on luokkaa 50 %. Uusimmissa laitteissa siirrin on jaettu kahteen siirtimeen, joten siirrin ei ole niin arka

huurtumiselle. Samalla siirtimen hyötysuhde nousee tasolle 60 %. Sulatuspellit toimivat lohkoittain niin,

että vain osa lämmönsiirtimestä on sulatushetkellä poissa käytöstä. Nestekiertoisia (40 % glygolia) siirtimiä

käytetään silloin, kun keskuskone on jaettu kahteen osaan; tuloilmakoneeseen ja poistoilmakoneeseen.

6.5.3 Poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpulla

Tavallisimmin lämpöpumpulla toteutettu kerrostalon lämmön talteenottojärjestelmä sisältää kolme pää-

komponenttia:

1. Katolle tai kammiohuoneeseen asennettava poistopuhaltimen ja lämmön talteenottokennoston si-

sältävä ulkoyksikkö, joka korvaa vanhan huippuimurin.

2. Yleensä lämmönjakohuoneeseen tai sen lähelle asennettava lämpöpumppu ja sen oheislaitteet.

Lämpöpumpun kuumentaa lämmitysveden lämmitykseen ja niin haluttaessa käyttöveden lämmi-

tykseen sopivaksi.

3. Ulkoyksikön tai -yksiköiden ja lämpöpumpun välinen lämmönkeruuputkisto, jossa yleensä kiertää

vesi/glykoli seos. Putkiston asennus on edullista toteuttaa osana linjasaneerausta.

3. Lämmön talteenottojärjestelmää ohjaava automatiikka, joka etäkäytöllä on suositeltavaa antaa

huoltoyhtiön valvottavaksi. Mikäli talossa on automaatiojärjestelmä tai sellainen saneerauksen yh-

teydessä asennetaan, liitetään talteenoton ohjaus siihen.

Markkinoilla on yhdistettyjä puhallin-/lämmöntalteenotto-/lämpöpumppulaitteistoja, joita myös sijoitetaan

katolle tai yläpohjaan. Tällöin kuumennettu vesi siirretään putkistolla lämmönjakohuoneeseen lämmitysjär-

jestelmään yhdistettäväksi.

Poistoilmasta lämmön talteen ottava järjestelmä ei ole päälämmitysjärjestelmä. Yleisimmin se liitetään

kaukolämmön tai öljylämmityksen rinnalle. Mikäli saneerauksessa muutetaan myös päälämmitysjärjestel-

mä, kannattaa usein liittää lämmön talteenotto ja maalämpö yhteen järjestelmään.

Poistoilmasta otettu lämpöenergia siirretään talon lämmitysverkostoon ja mahdollisesti käyttöveden läm-

mitykseen. Mikäli rakennus on liitetty kaukolämpöön, tulee etukäteen selvittää, minkälaisia vaatimuksia

paikallinen kaukolämmön jakelija asettaa poistoilmalämpöpumpun liittämiselle lämmitysjärjestelmään.

Lämmön talteenottojärjestelmää suunniteltaessa ja toteutettaessa on tarkastettava, huollettava ja mahdol-

lisesti uusittava korvausilmatulo, jotta hyvän sisäilman vaatimukset täyttyvät ja vedon tunnetta ei aiheute-

ta. Myös tuloilman suodatuksen tarve tulee selvittää. Tuloilman lämmitystä, tai ilmanvaihdon huoneisto-

kohtaista säätöä ei yleensä toteuteta.

Ilmanvaihdon uudistamisen pääasiallinen motiivi on terveellisyys, viihtyvyys ja merkittävissä määrin energi-

ansäästö, jossa lämmön talteenotolla on suurin säästöpotentiaali asuinkerrostalokannassa. Hyvin suunnitel-

tu ja toteutettu lämmön talteenotto maksaa energiasäästöinä itsensä takaisin 5-10 vuodessa ja säästöt

rahoittavat järjestelmän rahoituskustannukset - vastikkeita ei ole tarpeen nostaa.


6.5.4 Huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla

Huoneistokohtainen lämmöntaiteenottojärjestelmä on varsin nopea ja edullinen asentaa, mutta muiden

siihen liittyvien oheistöiden kustannukset saattavat yllättää ja siksi huolellinen suunnittelu on tarpeen. Kus-

tannusten arvioimiseksi etukäteen kannattaa ehdottomasti selvittää, voiko vanhaa ilmanvaihtojärjestelmää

tai sen kanavia osittain vielä hyödyntää. Suuri kustannusvaikutus on sillä, voiko asunnon jäteilman puhaltaa

seinästä ulos, voidaanko vanhaa poistoilmakanavaa hyödyntää vai pitääkö joka asunnosta viedä oma pois-

toilmakanava katolle.

Asuntokohtaisessa ilmanvaihdossa ulkoilma otetaan sisään ulkoseinältä ja jäteilma johdetaan pääsääntöi-

sesti vesikaton yläpuolelle. Asuntokohtainen ilmanvaihtokone sijoitetaan WC-tilaan, kylpyhuoneeseen,

keittiöön tai vaatehuoneeseen; tilaan, jossa koneen pieni melu ei häiritse asumisen oleskelua.

Ilmanvaihtokoneessa on suodatus, lämmöntalteenotto, tuloja poistopuhaltimet ja jälkilämmitys. Koneen

jälkeen on aina äänenvaimennus. Koneelta ilma puhalletaan makuu- ja olohuonetiloihin. Niistä ilma siirtyy

keittiöön, pesu-, WC- ja vaatehuonetiloihin, joissa on poistoilmaventtiilit. Huoneistokohtaisella tulo-

poistoilmanvaihtojärjestelmällä on mahdollista aikaansaada huoneistokohtaisen tarpeen mukainen ilman-

vaihto. Huoneistokohtaisena Lämmöntalteenottolaitteena voidaan käyttää levylämmönsiirrintä tai pyörivää

lämmönsiirrintä (koska tuloilmaan mahdollisesti vuotava jäteilma on peräisin samasta asunnosta). Kun

lämmöntalteenotto on riittävän hyvä, ei koneessa tarvita jälkilämmitystä.

Huoneistokohtaisessa koneessa on sekä sähköistys että säätö sisäänrakennettu, joten kone voidaan liittää

huoneiston pistorasiaan. Sähkön kulutus tulee näin huoneiston maksettavaksi.. Ilmanvaihtokonetta voi

yleensä ohjata myös liesikuvusta.

Ilmavaihtokoneen komponentit

Huoneistokohtainen ilmanvaihtokone on pienkone, joka huolehtii vain yhden huoneiston ilmanvaihdosta.

Huoneistokohtaisessa ilmanvaihdossa ei oikeastaan valita puhaltimia, vaan haetaan ilmanvaihtokone, joka

tyydyttää rakennuksen asettamat tarpeet. Tarpeet ovat:

- koneelta saadaan huoneistoon ilmavirta, joka mitoitetaan normaalin asumistilanteen mukaan. Lisäksi

ilmanvaihtoa pitää voida tehostaa vähintään 30 % esim. saunan ja suihkun jälkeen. Tyhjillään olevassa

asunnossa ilmanvaihtoa voi pienentää.

- tehostetulla ilmavirralla ilmanvaihdon on oltava niin hiljainen, että tehostusasentoa voidaan käyttää

kesäöiden viileän ulkoilman sisäänottoon.

- poistoilmapuhaltimen teho riittää jäteilman puhaltamiseen ylös vesikatolle niin, että tarvittavat ilmavir-

rat saavutetaan.

- äänisyistä ilmanvaihtokoneeksi ei tule valita liian pientä laitetta. Keskitetystä järjestelmästä poiketen

huoneistokohtaisessa ilmanvaihdossa huoneisto alipaine säilyy likimain vakiona ilmanvaihdon tehosta

riippumatta. Tämä johtuu siitä, että huoneistokohtaisen ilmanvaihdon koneessa tuloja poistoilmako-

neita säädetään suhteessa yhtä paljon.

Hyödyt

Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon hyödyt:

- ilmanvaihtoa voi pienentää, kun asunnossa ei ole ketään.

- asukas voi itse vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon sekä tuloilman lämpötilaan.

- ilmanvaihtojärjestelmien uudistaminen on investointi asumisviihtyvyyteen ja -terveyteen.

- omistajien kannalta asunnon myyntiarvon kohoaminen korjausten seurauksena on merkittävä tekijä

- huoneistokohtaisen ilmanvaihdon kautta hajut eivät leviä asunnosta toiseen, eikä haitallista alipainetta

muodostu

- kunnollinen tuloilman suodatus vähentää pölyn kulkeutumista sisälle

- lämmitetty tuloilma ja asukkaan mahdollisuus vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon omassa asunnossaan

lisäävät tyytyväisyyttä


- nopeasti kuivuva pesuhuone ja aamuisin raikas ilma makuuhuoneessa kuuluvat nykyaikaiseen asumi-

seen, rakennuksen iästä huolimatta

6.6 Sähkö-, tele – ja data – saneeraus

Vanhemmissa asuinrakennuksissa sähkönsyöttö on mitoitettu aikansa mukaisesti. Tämän päivän kulutusta-

sojen ja laitteiden kannalta mitoitustaso on liian pieni (esimerkiksi sähköauton lataus tai televerkon riittä-

mätön nopeus informaatiodatan siirtoon). Näin ollen taloyhtiöissä on konkreettinen tarve myös sähköis-

tyksen muutoksille /74/.

Kehittävälinjasaneeraus merkitsee usein kylpyhuoneen ja keittiön putkien uusimista. Peruspakettiin kuulu-

vat usein ryhmäkeskukset, kylpyhuone, keittiön lieden syöttö ja astianpesukoneen pistorasia. Tämän lisäksi

asukkaat usein teettävät myös lisätöinä huoneiston muita sähkötöitä. Usein myös tele- ja datatyöt kytke-

tään mukaan kokonaisuuteen. Usein myös tele- ja datatyöt kytketään mukaan kokonaisuuteen.

Osakkaat voivat saneerauksen yhteydessä esittää omat toiveensa sähköistyksen osalta. Ne otetaan huomi-

oon alustavasti jo hankesuunnitteluvaiheessa ja tarkemmin huoneistokortin yhteydessä suunnitteluvai-

heessa. Monet haluavat päivittää huoneistokohtaisia ratkaisuja vakiouudistuksia laajemmin. Aika usein

keittiön sähköistys uusitaan kokonaan. Muualle huoneistoon halutaan lisää pistorasioita, painikkeiden il-

mettä halutaan vaihtaa tai mukavuuden lisäämiseksi otetaan käyttöön helppoa elektroniikkaa vaikkapa

säätimiä ja ajastimia. Osassa kohteista tehdään kokonaan uudet johdotukset sekä väylätekniset ratkaisut,

joilla voidaan toteuttaa huoneistokohtainen älykäs ohjausjärjestelmä.

Käyttäjälähtöiseen rakennukseen vaihdetaan sähkö- ja IT-keskus, koska ryhmittelyä tarvitaan esim. valais-

tukselle, pyyhkeiden kuivaukselle ja lieden käytölle. Nykyisin pidetään enemmän laitteita yhtä aikaa päällä

kuin aikaisemmin ja sähkön tarve on suurempaa. Osakkaat ovat kiinnostuneita myös säästöistä ja seuran-

nasta. Huoneistoihin tulee etäluettavat mittarit, joilla voidaan seurata reaaliajassa energian ja/tai veden

kulutusta.

Viestintäviraston uusi M65-määräys kiinteistöjen sisäverkoista ja teleurakoinnista tuli voimaan vuonna

2014. Saneerauskohteissa se on suositus ja uudiskohteissa suora määräys.

Käytännössä laki merkitsee sitä, että asuinkiinteistöihin halutaan mahdollisimman nopeat tele- ja datayh-

teydet mahdollisiksi.

Lähes jokaisessa saneerauskohteessa halutaan panostaa myös parempaan turvallisuuteen. Yhteisiin tiloi-

hin, ullakoille ja kellareihin asennetaan tavallisesti palovaroitinjärjestelmä. Huoneistoihin voi tulla patteri-

varmenteisia palovaroittimia. Putkistoissa käytetään erilaisia vuodon ilmaisimia ja veden tulon katkaisevia

magneettiventtiileitä esimerkiksi astianpesukoneiden ja pesukoneiden yhteydessä.

Asuinkerrostalojen saneerauksessa perusparannus on tehtävä asianmukaisesti ja laadukkaasti mutta mah-

dollisimman kustannustehokkaasti, koska osakkaat saattavat kokea kovin korkeiksi nousevat saneerauskus-

tannukset suureksi rasitteeksi/74/.

6.7 Hissit

6.7.1 Yleistä

Taloyhtiön strategiaan voi kuulua myös esteetön kulku ja helppo, älykäs siirtyminen. Hissiratkaisut mahdol-

listavat erilaisia ratkaisuja, riippuen siitä onko hissi olemassa vai pitäisikö sellainen rakentaa.


6.7.2 Hissin perusparannus

Kaikki tekniset laitteet kuluvat ja huollon lisäksi niitä on tarvittaessa uudistettava - peruskorjattava. Asuinta-

loissa hissien turvallisuudesta ja toimivuudesta vastaa hissin haltija eli asunto-osakeyhtiö. Haltijan on käy-

tettävä hissin kunnossapidossa pätevää huoltoliikettä, joka on tehnyt Tukesille (Turvatekniikan keskus) säh-

köturvallisuuslain mukaisen ilmoituksen.

Suurin osa 1960–70 -luvuilla ja sitä ennen rakennetuista hisseistä on teknisen käyttöikänsä päässä, vaikka

olemassa olevasta rakennuskannasta löytyy vielä yli 80 vuotta vanhoja hissejä. Suomen hissikannassa on

meneillään peruskorjausvaihe, joka kestää seuraavat 10-20 vuotta.

Hissit voidaan yleensä joko peruskorjata tai – parantaa (peruskorjaus on enemmän ylläpitoa, kuntaas pe-

rusparannus kehittämistä). Perusparantamisen avulla voidaan parantaa hissin;

• luotettavuutta,

• käyttömukavuutta ja

• turvallisuutta

• älykkyyttä

Perusparantamisessa voidaan säilyttää vanhan hissin perustyyli tai hankkia uusi hissi vanhaan kuiluun. Li-

säksi useassa tapauksessa uuteen hissiin mahtuu viisi henkilöä aikaisemman neljän sijaan ja uuteen hissiin

mahtuu hyvin myös rollaattorin tai lastenvaunujen kanssa.

On tavallista, että hissiin tulee korjausta vaativa vika kerran tai kaksi kertaa vuodessa. Jos vikatiheys kasvaa,

on ensin selvitettävä syyt. Tämän voivat tehdä huoltoyhtiö tai taloyhtiön palkkaama ulkopuolinen hissiasi-

antuntija. Lisääntynyt korjaustarve saattaa olla merkki laajemman perusparantamisen tarpeesta.

Vanhasta hissistä nykyaikainen

Kun hissin perusparantamisen yhteydessä tehdään muutoksia, ovat ne nykyvaatimusten mukaisia. Reletek-

niikkaan perustuvien varaosien loppuminen ja vanhojen mekaanisten komponenttien kuluneisuus voivat

edellyttää hissikorin ja hissin ohjausjärjestelmän uusimista. Tällöin myös hissin

• toiminnallisuus,

• pysähtymistarkkuus,

• käytettävyys ja

• turvallisuus paranevat.

Hissitoimittajilta kannattaa pyytää alustavia tarjouksia erilaisista perusparannusvaihtoehdoista. Kun perus-

parannuksen laajuudesta on päätetty, voidaan tilata yksityiskohtainen suunnittelu ja pyytää lopulliset tar-

joukset.

Hissi voidaan ottaa käyttöön perusparannuksen jälkeen, kun tarkastuslaitos on tarkastanut muutostyön ja

taloyhtiö on hyväksynyt työn vastaanottotarkastuksessa.

6.7.3 Uuden hissin hankinta

Hissityyppejä on yläkonehuoneellinen, sivukonehuoneellinen ja alakonehuoneellinen hissi. Lisäksi on hyd-

raulisia hissejä sekä hiljainen konehuoneeton nauhahissimalli sekä uuden hissin vanhaan rakennuskantaa

sovittavia ratkaisuja kuten hissi- ja porrasmoduulit.

Hissin hankinnan prosessi on seuraava:

1. Aloite käynnistää hissihankkeen

Aloite voi tulla osakkaalta, hallitukselta tai isännöitsijältä.

2. Tilataan hankesuunnitelma


Tähän tarvitaan yhtiökokouksen valtuutus.

Hankesuunnittelun tulos;

- hissin sijoituspaikka - porrashuoneen sijainti ja muoto vaikuttavat hissityypin valintaan. Hissi

voidaan sijoittaa olemassa olevaan porraskäytävään tai rakennuksen ulkopuolelle useilla ta-

voilla.

- mitoitus

- kuvaus tarvittavista rakennustöistä,

- kokonaiskustannusarvio

- osakaskohtaiset kustannukset

▪ Mikäli hissi hankitaan vain osaan porrashuoneista, kohdistetaan kustannukset vain

näissä porrashuoneissa asuville

3. Hankesuunnitelman perusteella isännöitsijä voi hakea hallituksen valtuuttamana hissiavustuksen varaus-

ta asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) (vrt. luku 4.5.6).

4. Lopulliset suunnitelmat tehdään, kun yhtiökokous on päättänyt hissihankkeen toteutuksesta.

5. Rakennuslupa haetaan suunnitelmien perusteella.

6. Kilpailutetaan hissihanke

7. Toteutetaan

Ammattitaitoinen projektinhallinta ja tiedotus pitävät asukkaat tyytyväisinä. Hissin asentaminen kestää

rakennustöineen tyypillisesti 8–12 viikkoa. Asukkaat voivat asua kotonaan normaalisti koko hankkeen ajan.

Jokaisella hissillä tulee olla huoltosopimus. Mitä enemmän älykkyyttä hississä on sitä tarkemman ja katta-

vamman huoltosopimuksen pitää olla.

6.7.4 Hissin älykkyys

Kone Oy:n arvioiden mukaan 20–30 vuotta sitten rakennuksen älykkyydestä hissin osuus oli 90 prosenttia.

Nyt vastaava osuus on enää noin 10 prosenttia, vaikka hissien älykkyys on kehittynyt huimasti. Esimerkiksi

ratkaisut voivat sisältää

- tuotteita kulunvalvontaa

- kohdekerrosohjausta

- informaation välitystä ja

- laitteiden valvontaa

- huollon- ja kunnossapidon ennakointia

Uusinta tekniikkaa hyödyntävät hissit pystyvät nyt kertomaan mitä on tapahtumassa jo ennen kuin mitään

tapahtuu. Tästä on se hyöty aiempaan verrattuna, että häiriöitä on vähemmän, korjaukset tehdään nope-

ammin ja sinä voit olla rauhallisemmin mielin. Hississä oleva laitteisto tarkkailee jatkuvasti hissin turvallisen

toiminnan kannalta keskeisiä muuttujia, käyttötilastoja ja vikoja. Tämä tieto lähetetään reaaliaikaisesti val-

mistajan/huollon pilvipalveluun, jossa analytiikka korjaustarpeita.

Digitaalisuus näkyy rakennusalalla esimerkiksi tietomallintamisen yhä laajemmassa käyttöönotossa ja hyö-

dyntämisessä. Siinä ydinkysymyksiä on se, miten rakennus- ja inframallit linkittyvät olemassa oleviin kau-

punkimalleihin ja se mitä tapahtuu, kun eri järjestelmät ryhtyvät kommunikoimaan keskenään.

Digitalisaatio ja signalisaatio tuovat radikaaleja muutoksia siihen, miten hissejä tulevaisuudessa käytetään.

Tästä hyvänä esimerkkinä ovat meillä jo käytössä olevat mobiilit kohdekutsujärjestelmät. Jotta pystymme

hyödyntämään sisätilan navigaatiota, pitää olla mallinnettu ympäristö ja sisätilan kartta-applikaatiot.


Älyrakennuksen ominaisuus on tallentaa käyttäjän yleisimmin toistuva käyttäytymismalli ja reagoida sen

mukaan. Reagointi ja vuorovaikutteisuus liittyvät esimerkiksi hissiin,

Siirtymisen ja kulkemisen esteettömyys koskee;

– pihaa

– pihaväylää

– paikoitusaluetta

– porras- ja liikennetiloja (portaat, aulat, sisäänkäynnit, hissi, terassit, kuistit)

Älykkäiden järjestelmien Graafisen käyttöliittymän ominaisuudet eivät rajoitu pelkkään tilojen ja tapahtu-

mien esittämiseen, vaan myös useimpien järjestelmien- ja komponenttien ohjaamiseen. Ovia voi ohjata

auki tai kiinni ja hissin kerroksia voi lukita ja vapauttaa.

6.8 Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät

Kiinteistöä kehittävässä strategiassa tarkastellaan myös urakoitsijoiden kehittämiä menetelmäprosesseja.

Näiden tavoitteena on linjasaneerauksessa urakka-ajan lyhentäminen. Uuden älykkyyden sisällyttäminen

hankeprosessiin ei poikkea tavanomaisen rakennuksen toteutuksesta. Toteutus on kuitenkin jonkin verran

vaativampaa, koska kehittyneemmät ja monimutkaisemmat tekniset järjestelmät luonnollisesti edellyttävät

laadukasta toteutusta. Järjestelmien käyttöönottoon ja säätöön on varattava normaalia enemmän resursse-

ja.

Teollisen linjasaneeraushankkeen prosessit on oltava hallinnassa. Työmaan hyvin ohjeistettu, tehokas ja

ammattiylpeä työväki yhdessä teollisesti valmistettujen asennusmoduulien kanssa, on edellytys työmaan

nopealle ja laadukkaalle läpimenolle. Tähän vaikuttavat monet tekijät:

- luottamuksellinen yhteistyö tilaajan kanssa ja saneerausprosessin läpiviennin muoto

- hyvin ja perusteellisesti tehdyt esitutkimukset

- hyvä neuvottelutaito ja tilanneratkaisukyky

- selkeä, osakkaiden kanssa tehty, hankesuunnitelma

- ammattimaisesti, hyvässä yhteistyössä ja ratkaisukeskeisesti tehty toteutussuunnitelma

- kohteen etenemisprosessi voi olla toteutusratkaisusta riippuen

▪ selkeä ja avoin hankekilpailu heti hankkeen alkuvaiheessa, jossa kriteereinä ovat hinnan lisäksi sel-

keät, painoarvoitetut laatutekijät hankesuunnittelun, suunnittelun ja toteutuksen osalta

▪ selkeä ja avoin urakkakilpailu, jossa kriteereinä ovat hinnan lisäksi selkeät, painoarvoitetut laatute-

kijät, toteuttajan ammattitaito teollisesti valmistettujen asennustuotteiden- ja järjestelmien asen-

tamisessa

- toteutuksen työvaiheet selkeät ja kirjalliset

- yhteen hitsautuneet ammatti-ihmiset, jotka tuntevat toisensa ja toistensa työtavat, jolloin työnjohdon

tarve vähennee ”itseohjautuvat työryhmät”

- työnluovutuksen yhteydessä selkeä luovutuskansio digitaalisesti dokumentoituna.

Teollisen esivalmistuksen, erityisesti asennusmoduulien, poisjääminen ei ole este tehomenetelmälle. Siitä

on hyötyä erityisesti elementtivalmisteisissa tyyppitaloissa, mutta olennaisinta on, että se arvioidaan koh-

dekohtaisesti.

Case 3- Urakoitsijan työmaan tehomenetelmät oikealla suunnittelulla kuvaa teollisen linjasaneerauksen

prosessit lähtien siitä, että taloyhtiön prosessit on oltava edellytys sille, että osataan hankkia suunnittelijat,

toteuttajat ja tuottajat, joiden edellytykset teollisen linjasaneeraushankkeen läpiviemiseksi ovat olemassa.


7 TALOTEKNIIKAN OHJAUSJÄRJESTELMÄT

7.1 Yleistä

Kiinteistöä kehittävässä linjasaneerauksessa rakennusautomaation ja huoneistoautomaation osalta oleellis-

ta on kiinteistön kehittämisstrategia, joka sisältää tavoiteasetannan. Siinä määritellään, miten kiinteistöä

halutaan kehittää. Kehittämisstrategian antamat suuntaviivat näkyvät hankesuunnittelussa (vrt. luku 4.5),

suunnittelussa (vrt. luku 4.6.), urakoinnissa (vrt. luku 4.8) ja vastaanotossa (vrt. luku 4.8.4).

Kehittyvän kiinteistön ominaisuudet linkittyvät toisiinsa eri järjestelmien kautta ja kokonaisuuden hallitseva

urakoitsija on tärkeässä asemassa. Kokonaishallinta, ymmärrys sekä tietotaito korostavat osaamista. Tilaa-

jan on luotettava siihen, että löytyy vastuullinen tekijä ja jolta onnistuu kiinteistöautomaation asennuspal-

velu. Vastuu on aina tilaajalla.

7.1.1 Rakennusautomaatio

Rakennusautomaatiojärjestelmällä ohjataan ja valvotaan kiinteistön talotekniikan toimintaa siten, että ha-

lutut sisä- ja ulkoympäristöolosuhteet saavutetaan mahdollisimman pienellä energiankulutuksella /78/.

Lisäksi sillä voidaan hallita turvallisuuteen ja toimivuuteen liittyviä ominaisuuksia (palohälytys, murtohäly-

tys, jne.). Rakennusautomaatio on kiinteistön käytöstä vastaavan käyttäjän keskeinen työkalu.

Tarvittavat tiedot kerätään eri mittauspisteissä ja menetelmillä esim. koskien ilman laatua ja lämpötilaa,

läsnäolijoiden määrää jne. Tiedon perusteella järjestelmä kykenee seuraamaan omaa tilaansa jonkinastei-

sena toimintana ja hälyttää tarvittaessa poikkeamasta. Käyttäjälähtöisen rakennuksen rakennusautomaa-

tiojärjestelmän kokonaisuuteen kuuluu lisäksi tekniikan avulla ohjattavat palvelukonseptit.

Määritelmänsä mukaan rakennusautomaatiolla mitataan, tunnistetaan ja tarkkaillaan erilaisia mittapisteitä

kuten;

- tilan lämpötilaa,

- läsnäolijoiden määrää,

- vesivuotoja,

- tilaan tunkeutumista,

- ilman laatua jne.

Tiedon perusteella järjestelmä kykenee seuraamaan omaa tilaansa jonkinasteisena toimintana ja hälyttää

tarvittaessa poikkeamista. Järjestelmä tuntee tilansa vikaantumista myöten.

Loogiseen kokonaisuuteen kuuluu tekniikan avulla ohjattavat palvelukonseptit. Kerätään tietoa ja hyödyn-

netään uutta tietämystä analysoimalla osajärjestelmien tuottamaa dataa.

Rakennusautomaatio on kiinteistön käytöstä vastaavan käyttäjän keskeinen työkalu.

Älykkyys rakennuksessa perustuu eri osajärjestelmien yhdistämiseen. Tätä kutsutaan integroiduksi raken-

nusautomaatioksi. Integraatiota voidaan lähestyä kolmesta näkökulmasta:

• organisatorisesta,

• liiketoiminnallisesta sekä

• teknisestä näkökulmasta


Käyttäjän tarpeet määrittelevät integraation tason. Integraation taso voi olla

• vertikaalinen tai

• horisontaalinen

Vertikaalisessa /28/ mallissa rakennuksen eri teknisissä järjestelmissä on omat ohjaustapansa ja tiedonsiir-

tokanavansa, jotta järjestelmän tieto saadaan haluttuun tavoitteeseen.

Horisontaalisilla /28/ toiminnoilla vähennetään päällekkäisyyksiä ja yhdenmukaistetaan tiedonsiirtoa.

Järjestelmien integroinnilla voidaan ohjata loogisesti haluttuja tilanteita sen mukaan, onko kysymyksessä

energiakulutus, ympäristöystävällisyys, turvallisuus, mukavuus, käytettävyys tai muut älyrakennuksen toi-

minnalliset, taloudelliset tai laadulliset seikat. Logiikan toimivuuteen vaikuttaa oleellisesti se, salliiko raken-

nuksen mitoitus teknisten laitteiden, aktiivisten rakenteiden taikka säätyvien kalusteiden muunnellun tilan-

teen, ajankohdan tai käyttäjän mukaan. Säätö tai ohjaus ei voi onnistua ellei rakennusta ole alun perin

suunniteltu ja mitoitettu säätymään tai ohjautumaan riittävissä rajoissa /28/.

Integroitu ja looginen järjestelmä pitävät huolen siitä, että esimerkiksi tarpeettomat valot ja laitteet on

kytketty pois päältä ja että tiloja lämmitetään vain tarvittaessa. Sähkölaitteet valitaan käytettävyyden ja

toimintojensa lisäksi myös niiden energiankulutuksen ja ympäristöystävällisyyden perusteella. Älykkäässä

kiinteistössä myös integroitujen järjestelmien tuottamaa yhteistä loogista tietoa voidaan hyödyntää ohjaa-

maan kiinteistön pitoon liittyviä palvelutoimintoja tai huoltoa ja ylläpitoa.

Kiinteistön hallintajärjestelmä (integroidun rakennusautomaation käyttöliittymä) on ylätason järjestelmä,

joka yhdistää kaikki talotekniset erillisjärjestelmät kuten rakennusautomaatiojärjestelmän, valaistusjärjes-

telmän, paloilmoitinjärjestelmän jne.. Samalla mahdollistetaan kiinteistön eri taloteknisten järjestelmien

tiedonsiirto toistensa välillä (ICT-verkko). Käyttäjille tulisi olla mahdollista seurata kiinteistön toimintaa eri

tavoin, kuten paikallinen valvomo, internetin kautta sekä mobiililaitteella /28/.

7.1.2 Huoneistoautomaatio

Kun tarkastellaan taloyhtiön kehittämistä linjasaneerauksen yhteydessä, kannattaa tarkastella huoneiston

automaatiojärjestelmää, vaikka se kuuluisikin toiseen urakkaan tai sivu-urakkaan. Sivu-urakka voidaan pitää

erillisenä (tällöin osakkeenomistaja tekee sopimuksen) tai alistaa pääurakoitsijalle (tällöin taloyhtiö tekee

sopimuksen). Huoneistoautomaation huolto on erotettava rakennusautomaation huollosta, joka kuuluu

taloyhtiölle. Rajapintatarkastelussa on oltava tarkkana vastuunjaon vuoksi.

Rakennusautomaatio ja huoneistoautomaatio voivat kommunikoivat keskenään talopalvelimen (vrt. luku

8.2) kautta (kuva 7.1). Talopalvelin voi olla esimerkiksi nettiliittymällä varustettu taloyhtiön infoportaali,

joka on asennettu porrashuoneeseen – porrasinfotaulu vrt. luku 8.


Kuva 7.1: Talopalvelin voi olla esimerkiksi nettiliittymällä varustettu digitaalinen ilmoitustaulu

Huoneiston automaatiojärjestelmä yhdistää eri tuotteiden ja järjestelmien viestit älykkäästi halutulla taval-

la. Yhdistäminen onnistuu, kun tuotteet ja järjestelmät kommunikoivat samalla kielellä (puhutaan protokol-

lasta). Kommunikointi voi tapahtua yhteisellä kaapelilla / tai langattomasti.

Ratkaisuun tarvitaan asiantunteva toimija avustamaan ja valitsemaan kullekin huoneistolle oikea ratkaisu

siihen elämäntilanteeseen, jossa osakkeen omistaja on. Lapsiperheen, eläkeläisen, sinkun tarpeet poikkea-

vat toisistaan. Yleisin tarve on valojen/tilanneohjaukset, kotiin tulo ja poislähtö sekä pistorasioiden ohjauk-

set. Mikäli valitaan väyläpohjainen ratkaisu automaationpohjaksi, voidaan jatkossa lisätä toimintoja ja rat-

kaisuja, mikäli tuotevalikoima kattaa erilaisia toimintoja ja ratkaisuja.

Suunnittelijan huomioon

Suunnittelijan on otettava huomioon ja tarkistettava useina asioita suunnitellessaan huoneistoautomaatio-

ta vanhaan kerrostaloon kuten, taulukon 7.1 muistilistassa ilmenee. Muistilista on jaoteltu langattoman

lähiverkon ja langallisen lähiverkon toimintoihin ja laitteisiin.


Taulukko 7.1: Huoneistoautomaation suunnittelemisen muistilista Tarpeet, toimito tai laite Huomioitu

Onko tilaa keskuslaitteille vai käytetäänkö hajautusta (vain tuleva RF käytännössä järkevä)

Mihin langattoman lähiverkon keskusyksikkö voidaan asentaa

Asennetaanko lattiatermostaatti kosteisiin tiloihin

Voidaanko vetää langallisen lähiverkon johtoja vanhoihin putkiin

Kuka hoitaa muutokset, kun asukas vaihtuu

* pilvipalvelu

* salasanat/käyttäjät

* varmuuskopion hallinta/säilytys isännöitsijälle

* nettiyhteys?

Mitä tarpeita esiintyy

* kotona/poissa kytkin

* valot ( Mitä ohjataan ja tarvitseeko lisätä kaapelointia)

* mihin tarvitaan ohjattavia pistorasioita (mitä ohjataan ja tarvitseeko lisätä kaapelointia)

* ohjauksia (veden katkaisu magn. Venttiilillä)

* hälytykset

▪ Palo

▪ Vesivuoto

▪ Murto

▪ Ikkunat

▪ Ovet

▪ Posti

▪ Muuta

* Lämmitys/jäähdytys (yleensä patteriventtiit )

* ilmanvaihtoa ei voida ohjata, koska rakennuksissa esiintyy useimmin yhteinen kone

* ovipuhelin/näyttö?

* tervetuloa näyttö

* pikku näyttö

* soitto mobiililaitteeseen

* ovikello toiminto omaan oveen?

Tulevaisuudessa

* Talon yhteiset hälytykset samaan näkymään. Esim. jos jossain muussa asunnossa palohälytys

* ulkolämpötila ja säätiedot näyttöön?

* energian ja veden mittaukset

7.2 Rakennusautomaatiojärjestelmän älykkyyden ja käytettävyyden vaikutus energiatehok-

kuuteen

7.2.1 Rakennuksen ja huoneiston älykkyys

Älykäs reaaliaikainen (vrt. luku 3.3.1) rakennusautomaatiojärjestelmä tarjoaa huomattavia etuja tavan-

omaiseen sähköasennukseen verrattuna. Kiinteistön kaikki eri alajärjestelmät integroidaan väyläliitännän

kautta yhteen tietojärjestelmään. Näin saadaan optimaalinen energiatehokas alajärjestelmä, joka on lähes

mahdoton toteuttaa tavanomaisilla tekniikoilla.

Järjestelmän avulla voidaan toteuttaa monia interaktiivisia toimintoja, kuten:

- energianhallinta

- lämmityksen/jäähdytyksen ohjaus

- ilmanvaihdon ohjaus

- valaistuksen ohjaus

- hälytysten seuranta

- liityntä keskusvalvomoon

- aurinkosuojauksen ohjaus

- tarvittava liityntä pilvipalvelimiin kuten porrashuoneiden infotaulut


Rakennusautomaatiojärjestelmän ”älykkyys” on ohjelmistossa, joka on hajautettu eri järjestelmille, tasoille

ja laitteille:

- valvomossa on käyttäjän tarvitsemat ohjelmat järjestelmän ohjaukseen ja valvontaan

- ala-asemissa on prosessien itsenäiseen ohjaukseen ja valvontaan tarvittavat ohjelmat

- kenttätasolla on säätimiä, joiden ohjelmat ohjaavat ja säätävät jotain erillistä laitetta, kuten lämmön-

vaihdinta, IV-konetta, taajuusmuuttajaa tai huonesäätimiä, jotka ohjaavat huoneeseen liittyviä venttii-

lejä ja puhaltimia

Ei riitä, että rakennukseen integroidaan uutta tekniikkaa. Uuden älyn tulee liittyä saumattomasti ja loogi-

sesti rakennuksen käyttäjiin /28/.

Huoneistoälykkyyteen tarvittava väyläkaapeli voidaan asentaa sähkölinjasaneerauksen yhteydessä. Tällöin

huoneistoautomaation mahdollistamat laitteet kuten huoneisto osittainen lämmön säätö, valaistuksen

ohjaus, ovi puhelin, turvallisuus, erilaiset mittaustulokset, jääkaapit, liedet jne. ovat käytettävissä ja tilan-

neohjattavissa. Näillä voidaan vaikuttaa myös koko taloyhtiön energiansäästöön. Älykäs huoneistoauto-

maatio voi ottaa infoa vastaan esim. taloyhtiön talopalvelimelta, joka voi olla esimerkiksi digitaalinen ilmoi-

tustaulu.

7.2.2 Talotekniikka

Talotekniset osajärjestelmät, jotka sisältävät älykkyyttä ja joita voidaan integroida toisiinsa rakennusauto-

maatiolla, ovat;

- lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmät

- vesi- ja viemärijärjestelmät

- ilmanvaihtojärjestelmät

- sähköjärjestelmät

- valaistus- ja valaisinratkaisut

- turvallisuusjärjestelmät

- lähienergian tuottojärjestelmät

- viestintä ja vuorovaikutus eräiltä osin

Järjestelmien ominaisuudet /28/

Älykkäät talotekniset osajärjestelmät

- vähentävät energiakulutusta ja – kustannuksia

- tuottavat vähemmän CO2-päästöjä

- niiden sensoreita ja antureita voidaan joustavasti lisätä ja laajentaa,

- niillä voidaan toteuttaa huoneistokohtainen mittaus ja säätö

- ne keräävät tietoa ja sitä voidaan jalostaa edelleen rakennuksen eri toimintojen optimoimiseksi

- niitä voidaan integroida muiden järjestelmien kanssa

- niitä voidaan ohjata yhteisen käyttöliittymän avulla


7.2.3 Käytettävyys ja energiatehokkuus

Kuvassa 7.2 on esitetty rakennusautomaation, säädön ja kiinteistönhoidon vaikutus energiatehokkuuteen

standardin SFS-EN15232 mukaan /12, 13/. Standardissa jaetaan rakennuksen automaatio neljään tehok-

kuusluokkaan: parhaimmasta huonoimpaan:

Luokka A: Talotekniikan hallintajärjestelmä

Luokka B: Rakennuksen automaatiojärjestelmä

Luokka C: Automaattiset säätö- ja ohjaustoiminnot

Luokka D: Manuaalinen käyttö

Kuva 7.2: Rakennusautomaatiotasolla on vaikutus rakennuksen energiatehokkuuteen

Rakennusautomaation vaikutuksesta rakennuksen energiankulutukseen saa kuvan standardissa esitettyjen

arviotaulukoiden perusteella.

Lämmitys- ja jäähdytysenergiassa rakennuksen automaation vaikutus vaihtelee huonoimman D-luokan 30

%:n lisäkulutuksesta parhaimman A-luokan 30 %:n vähentyneeseen kulutukseen.

Sähköenergiassa vastaavat luvut ovat D-luokan 10 %:n lisäkulutus ja A-luokan 10 %:n vähentynyt kulutus

/28/.

Keskeisellä sijalla energiatehokkuudessa on rakenne- ja talotekniikan fyysinen yhteensovittaminen. Tähän

tarvitaan mahdollisimman yksinkertaisia, toimintavarmoja ja yhteensopivia ratkaisuja ja järjestelmiä (reiti-

tysjärjestelmät ja asennusseinät). Matala- ja passiivienergiataloihin soveltuva ilmanvaihtolämmitys on myös

hyvä esimerkki yksinkertaisesta järjestelmästä, jonka lisäksi ei tarvita erillisiä lämmitys- ja ilmanvaihtorat-

kaisuja.

7.3 Lämmitysjärjestelmä

7.3.1 Yleistä

Lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmissä älykkäitä ominaisuuksia ovat;

- itsenäinen ja yksilöllinen säädettävyys,

- tarpeenmukainen tilanneohjaus (poissa/läsnä)

- säätilan ennakointi

• käyttöenergian saatavuuden tai hinnan vaihteluiden huomioiminen

Tyypillisiä lämmön ja jäähdytyksen tuottojärjestelmiä ovat;

- suora tai varaava sähkölämmitys

- uusiutuviin lähienergioihin perustuva lämmitys vrt. luku 6 ja viite /31/

- kaukolämmitys- ja -jäähdytys

- hybridijärjestelmät

Lämmön jakojärjestelmät ovat yleensä:

- vesikiertoiset (lattia-, patteri tai konvektorilämmitys)


- suoraan sähköön perustuvat lattia- tai patterilämmitykset

- ilmalämmitys

Ne saadaan älykkäiksi erilaisilla ohjaus-, säätö-, raportointi- ja valvontajärjestelmillä /28/

Jotta saavutetaan älykkään rakennuksen taso, tulee paikallisen tietojärjestelmän pystyä vaihtamaan tietoa

ympäristön tietojärjestelmien kanssa ja tallentamaan sitä omaan tietokantaansa. Liityntäpintana tulee olla

esimerkiksi ilmatieteenlaitoksen tietojärjestelmä sekä sen avoin sääennuste tietokanta. Rakennuksen tai

lämmityksen ohjausjärjestelmä pystyy hyödyntämään sääennustetta, jolloin rakennus aloittaa ennakoidut

säädöt ennen myrskyä/sadetta/lämmintä tai kylmää jaksoa tai niiden yhdistelmiä /28/. Ympäristön olo-

suhteisiin automaattisesti reagoiva rakennus vähentää lämmitys/jäähdytys kokonaisenergian tarvetta.

Käyttämällä pörssisähkön hintatietoa lämmityksen ohjaukseen sähkö- tai lämpöpumppulämmitystaloissa,

pystytään rakennusta ja käyttövettä hieman ylilämmittämään halvan sähkön jaksoina ja odottamalla lämmi-

tyksessä korkean hintajakson yli.

7.3.2 Vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä

Vesikiertoisen järjestelmän älykkyyttä kuvaa sen laaja mahdollisuus sekä lämmitys- että jäähdytysratkaisuk-

si. Lisäksi se on voimatuotantojärjestelmämme välttämätön osa sähköntuotannon kannalta katsottuna.

Lisäksi suljetun vesi/nestekiertoisen lattialämmitystavan etuja ovat;

- putkiston hyödyntäminen huoneilman jäähdytykseen kesäisin lämpöaaltojen aikaan.

- putkiston pintaan eikä rakenteeseen tiivisty vettä (mikäli käytetään siihen sopivaa ohjausta ja rakennet-

ta), jolloin se voidaan integroida lattiarakenteeseen

- käyttäjä pystyy käyttämään matalalämpötilatekniikoita sekä uusiutuvia energialähteitä

Lattialämmityksen ansiosta huonelämpötilaa voi laskea muutamalla asteella joutumatta tinkimään hyvin-

voinnista ja mukavuudesta. Lattialämmitys sopii sekä betoni- että puulattiaan. Matalan pintalämpötilansa

ansiosta se sopii asennettavaksi minkä tahansa lattiapintamateriaalin kanssa.

7.4 Vesi- ja viemärijärjestelmät

7.4.1 Yleistä

Älyrakennuksen käyttövesi- ja viemärijärjestelmien älykkyyttä voi lähestyä ainakin neljästä eri näkökulmas-

ta

- kulutusmittausjärjestelmä

- käytettävyys

- vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys

- materiaaleihin, tuotteisiin ja ratkaisuihin liittyvä älykkyys (vrt. luku 6.4).

Nämä eri tasot voivat toteutua joko yhdessä tai erikseen, mutta yksinäänkin ne lisäävät kiinteistön käyttö-

vesijärjestelmän älykkyyttä niin sanottuun normaalikiinteistöön verrattuna /28/.

Käyttövesijärjestelmissä erikoisesti älykkäitä tekijöitä ovat

- hanojen sähköinen ohjaus

- selkeä viannäyttö mm. vuotoilmaisimet

- verkoston vedenpaineen hallinnointi paineenalennus tai – korotusventtiilillä. Liian korkea paine voi

aiheuttaa esimerkiksi materiaalin kulumista ja liian alhainen taas esimerkiksi biofilmin kasvua.


7.4.2 Mittausjärjestelmän älykkyys

Huoneistokohtaisen vedenkulutuksen mittauksen ja laskutuksen tavoitteena asuinrakennuksissa

on vesikustannusten yhdenvertainen jakaminen, vedenkulutuksen vähentäminen ja energiansäästö. Tutki-

musten mukaan vedenkulutus jakautuu asukkaiden kesken hyvin epätasaisesti; vaihteluväli voi olla 60 - 270

litraa/asukas/vrk. Keskimääräinen vedenkulutus asukasta kohden kerrostalossa on 150 litraa ja omakotita-

lossa 130 litraa vuorokaudessa.

Energian- ja vedenkulutuksen kustannusten osuus asuinkiinteistön hoitokustannuksista asunto-

osakeyhtiössä on noin 30 - 40 % kaikista hoitokuluista. Kerrostalon lämmitysenergiasta kuluu noin kolman-

nes käyttöveden lämmitykseen (häviöitä ei huomioitu). Mitä energiatehokkaampia rakennukset ovat, sitä

suuremmaksi muodostuu käyttöveden lämmitykseen kuluvan energian osuus.

Huoneistokohtaiset vesimittarit tulivat pakollisiksi uudisrakentamisessa jo vuonna 2011. Korjausrakentami-

sen energiatehokkuusmääräykset tulivat voimaan 1.9.2013, jonka jälkeen huoneistokohtaiset mittarit tulee

asentaa putkiremontin yhteydessä, mikäli se on teknisesti, taloudellisesti ja toiminnallisesti mahdollista

/54/. Määräyksen ohjeen mukaan huoneistokohtaiset vesimittarit asennetaan siten, että toteutunut ve-

denkulutus on helposti seurattavissa. Tämän ohjeen selostuksessa on myös viittaus Mittauslaitedirektiiviin

2014/32/EU, jonka mukaan ”Kulutusmittauksiin tarkoitetun mittauslaitteen on oltava varustettu kuluttajan

helposti ja ilman työkaluja nähtävissä olevalla metrologisesti ohjatulla näytöllä riippumatta siitä, voidaanko

mittaustietoja lukea kauko-ohjatusti. Näytössä oleva lukema on mittaustulos, jonka perusteella määrite-

tään maksettava hinta.”

(MID 2014/32/EY)

Mittarit voidaan asentaa pelkästään kylmään veteen, pelkästään kuumaan veteen ja sekä kuumaan että

kylmään veteen. Uudisrakennuksissa vesi johdetaan huoneistoon yleensä keskitetysti yhdestä pisteestä,

jolloin huoneistokohtainen kylmän ja lämpimän veden mittaaminen on tarkoituksenmukaista. Korjausra-

kentamisessa on vesijohtojen reititys suunniteltava mittaroinnin takia mahdollisesti kokonaan alkuperäises-

tä poikkeavaksi.

Mittarit voidaan lukea joko suoraan mittarista huoneistosta tai porraskäytävästä käsin, keskitetysti raken-

nusten teknisistä tiloista tai etäluentana.

Huoneistotasolla on tarkoituksenmukaista mitata erityisesti lämpimän käyttöveden kulutus esimerkiksi

kenttäväylään liitettävällä vesimittarilla. Älykkäässä rakennuksessa käyttäjä voi halutessaan asettaa käyttö-

liittymän avulla päivittäisen lämpimän käyttöveden kulutuksen tavoitetason. Kaikkein suurimmat huoneis-

tokohtaiset energiasäästöt voidaan saavuttaa yksinkertaisella mittaus-merkkivalo yhdistelmällä. Kun mitat-

tu tavoitetaso lähestyy, järjestelmä indikoi merkkivalolla ja äärimmäisissä tilanteissa katkaisee lämpimän

käyttöveden syötön väyläohjatulla magneettiventtiilillä.

Teknisten ratkaisujen huoltotarve tulee automatisoida siten, että laitteet eivät lakkaa toimimasta huollon

puutteesta johtuen. Mittareiden virtausanturissa on yksi liikkuva osa eikä se välttämättä tarvitse paristoja

toimiakseen. Siksi tällaisissa järjestelmässä on pitkä huoltoväli, joka määräytyy käytetyn veden määrän, ei

ajan mukaan. Yhden virtausanturin huoltoväli on miljoona litraa eli keskikulutuksella noin 15 vuotta. Anturit

huolletaan asunnoittain ja tarpeen mukaan. Maksimissaan huoltoväli on 30 vuotta.

Laskutus

Älykkäissä mittareissa on myös mahdollisuus huoneistokohtaiseen laskutukseen isännöitsijätoimiston kaut-

ta tietyin määrävälein. Useiden asuntoyhtiöiden yhtiö- ja huoneistokohtaiset tiedot on saatavilla yhdestä

paikasta. Vesilaskut voi kohdistaa tarkasti päivälleen myös taannehtivasti, mikä on kätevää esim. muuttoti-

lanteissa.


7.4.3 Vesimittareiden sijoittelu

Mittarien sijoittamisen suunnittelussa pyritään siihen, että vesi tulee huoneistoon yhden linjan kautta, jol-

loin tarvitaan huoneistoa kohden yksi kylmän ja yksi lämpimän veden mittari. Mittareiden huollon kannalta

hyvä asennuspaikka on porraskäytävän puolella, huoltoluukun alla. Koska lämpimän käyttöveden kierto

päättyy ennen lämminvesimittaria, tulee putkisto mitoittaa siten, että mittarilta on mahdollisimman lyhyt

matka vesikalusteille. Rakennusmääräysten mukaan lämpimän veden ns. odotusaika tulisi olla maksimis-

saan 10 sekuntia.

Kytkentäesimerkkejä on esitetty kuvissa 7.3 – 7.5.

Kuva 7.3. Peruskytkentä: Vesijohdot tulisi suunnitella siten, että kukin huoneisto liittyy käyttövesiverkos-

toon vain yhdessä pisteessä. Lämpimän käyttöveden kierto tulee suunnitella päättyväksi ennen virtausantu-

ria. Putkisto virtausanturilta käyttökohteisiin tulee mitoittaa siten, että lämpimän veden odotusaika tulee

mahdollisimman lyhyeksi.

Kuva 7.4. Lämpimän veden kierto: Lämpimän käyttöveden kierto vaikeuttaa joskus vedenmittauksen toteu-

tusta. Verto-järjestelmässä lämpimän veden odotusajan lyhentämiseksi samalle huoneistoyksikölle voidaan

kytkeä kaksi tai kolme lämpimän veden virtausanturia. Tällöin huoneistoyksikkö laskee automaattisesti

yhteen samaan huoneistoon kuuluvien virtausanturien lukemat. Kylmä vesi voidaan yleensä mitata vain

yhdellä virtausanturilla.


Kuva 7.5. Kaksi nousulinjaa: Kun samaan huoneistoon tulee vesi kahta eri reittiä, virtausantureita tarvitaan

neljä. Huoneistoyksikkö summaa samalle asunnolle kuuluvat kylmät ja lämpimät vedet yhteen.

7.4.4 Huoneistokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite

Huoneistoyksiköt voidaan varustaa digitaalisella näyttölaitteella (kuva 7.6). Tällöin asukas voi itse seurata

sekä lämpimän että kylmän veden kulutusta omassa asunnossaan. Näyttölaite voidaan sijoittaa vaikkapa

eteisen seinään, mistä se on helposti luettavissa. Näyttölaitteen ja huoneistoyksikön välille asennetaan

kaapeli.

Kuva 7.6. Vedenkulutuksen huoneistokohtainen näyttölaite

7.4.5 Käyttöön liittyvä älykkyys

Käyttöön liittyvä älykkyys tarkoittaa älykästä tapaa käyttää ja hallinnoida kiinteistön käyttövesijärjestelmää.

Siihen liittyvät älyrakennuksen toiminnalliset ominaisuudet. Kiinteistön käyttövesiverkosto tulee suunnitella

ja rakentaa siten, että sen älykäs käyttö on yleensä edes mahdollista. Kiinteistön vesijohtoverkoston tulee

olla helposti saavutettavissa ja luonnollisesti myös resurssi- ja energiatehokas. Koska kyseessä on juomavet-

tä ihmisille toimittava järjestelmä, myös sen terveellisyys ja turvallisuus ovat ensiarvoisen tärkeitä. Esimer-

kiksi huoneistoautomaatiolla voidaan seurata huoneistokohtaista vedenkulutusta ja reagoida nopeastikin

poikkeavaan vedenkulutukseen. Energiaa, resursseja ja vettä säästävät ratkaisut ja tuotteet kuuluvat älyk-

kääseen kiinteistön käyttövesijärjestelmään.


7.4.6 Vesivahinkojen estämiseen liittyvä älykkyys

Vesivahingot voivat aiheuttaa suuria ja kalliita remontteja. Vuotojen havaitseminen voi olla usein hankalaa,

mikäli vuoto on pientä, mutta pidemmän ajan kuluessa vauriot voivat levitä laajallekin alueelle. Huoneisto-

kohtaisessa automaatiossa vesivahinkojen estämiseen on esimerkiksi nettiyhteys ja tietokoneohjelmisto

sekä kosteusanturi. Kosteusantureita voi olla niin monta kuin tarvitaan. Ohjelmistoa voi käyttää myös se-

laimena ja sen avulla pystyy määrittelemään halutut hälytykset.

Lisäksi on veden kulutuksen seurantajärjestelmä, joka seuraa veden kulutusta sekunneittain. Mikäli järjes-

telmän mittayksikkö havaitsee epätavallista korkeampaa vedenkulutusta tai asetetut raja-arvot ylittyvät,

sulkee järjestelmä veden tulon ja minimoi näin vesivuodosta aiheutuvan vahingon. Lisäksi järjestelmän

avulla voidaan reaaliajassa tarkkailla vedenkulutusta ja saada tietoa mahdollisesta putkiviasta suoraan teks-

tiviestinä kännykkään tai sähköpostiin.

7.5 Ilmanvaihtojärjestelmät

7.5.1 Yleistä

Suomessa lähes miljoona kerrostalohuoneistoa on edelleen varustettu painovoimaisella tai koneellisella

poistoilmanvaihdolla. RTS:n tutkimuksen mukaan n. 40 % kerrostaloasukkaista on tyytymättömiä huoneis-

tonsa ilmanvaihdon toimintaan.

Ilmanvaihtoon kohdistuvat valitukset aiheuttavat huoltokäyntejä ja toisinaan ongelman paikallistaminen on

hankalaa. Ikkunoiden lähellä aistittava veto, putkiroiloista tuleva viemärinhaju, porraskäytävän kautta le-

viävät ruoankäryt tai tupakansavu ja monet muut haitat voivat olla seurausta painovoimaisen tai koneelli-

sen poistoilmanvaihdon aikaansaamasta alipaineesta. Suljetut korvausilmaventtiilit lisäävät ongelmia enti-

sestään.

Ilmanvaihtoremontin jälkeen ero vanhaan ilmanvaihtoon on selkeä. Peräti 98 % asukkaista oli erittäin tai

melko tyytyväisiä sisäilman laatuun lämmöntalteenottojärjestelmän asentamisen jälkeen.

Ilmanvaihtojärjestelmien uudistaminen onkin nähtävä asukkaiden kannalta investointina asumisviihtyvyy-

teen ja terveyteen. Omistajien kannalta myös asunnon myyntiarvon kohoaminen korjausten seurauksena

on merkittävä tekijä. Kerrostalojen pitkäjänteiseen uudistamisen suunnitteluun tulee sisällyttää myös nämä

näkökulmat.

Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon kautta hajut eivät voi levitä asunnosta toiseen, eikä haitallista alipainetta

muodostu. Kunnollinen tuloilman suodatus vähentää lisäksi pölyn kulkeutumista sisälle. Lämmitetty tuloil-

ma ja asukkaan mahdollisuus vaikuttaa ilmanvaihdon tehoon omassa asunnossaan lisäävät tyytyväisyyttä

7.5.2 Huoneistokohtainen ilmanvaihto

Ilmanvaihtojärjestelmän hankintakustannuksiin vaikuttavat paitsi itse ilmanvaihtokone ja kanavisto, myös

siihen liittyvät rakennustekniset työt. Oheistyöt voivatkin muodostaa huomattavan osan ilmanvaihdon pe-

rustamiskustannuksista. Huoneistokohtainen ilmanvaihto on edullinen toteuttaa, koska konehuonetta ja

suuria kanavaroiloja ei tarvita.

Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon voi lähtökohtaisesti mitoittaa pienemmäksi kuin keskitetyllä järjestelmäl-

lä varustetuissa taloissa. Esim. pesuhuoneen käyttöajan ohjearvo on 10 l/s silloin, kun asukkaalla on mah-

dollisuus tehostaa sitä tarvittaessa. Keskitetyssä järjestelmässä asukkaalla ei yleensä tätä mahdollisuutta

ole, joten pesuhuoneeseen pitää mitoittaa käyttöajan tehostusarvo 15 l/s. Tällä on suhteellisesti suuri vai-

kutus energiankulutukseen, varsinkin pienissä asunnoissa, joissa ilmanvaihtokerroin nousee usein varsin

suureksi useiden poistokohteiden vuoksi. Lyhyet kanavat ja energiatehokkaat tasavirtapuhaltimet mahdol-

listavat puhaltimien pienen sähkönkulutuksen. Koska huoneistokohtaisessa ilmanvaihtojärjestelmässä ei

tarvitse huomioida hormivaikutusta, venttiilit voidaan säätää pienellä paine-erolla, mikä pienentää puhal-

timien kulutusta entisestään.


Portaattomasti säädettävät tasavirtapuhaltimet ja niin ikään portaaton tulo-poisto -suhteen säätö antavat

ammattitaitoiselle asentajalle hyvät työkalut saavuttaa toimiva lopputulos. Vaikka jokaisessa huoneistoil-

manvaihtokoneessa on kaksi puhallinta, järjestelmän puhaltimien yhteenlaskettu sähkönkulutus on oleelli-

sesti pienempi kuin keskitetyssä järjestelmässä, missä tarvitaan suurempia kanavapaineita. Myös tehokas

lämmöntalteenotto on tärkeää. Hyvä lämmöntalteenoton hyötysuhde pienentää paitsi talon lämmitysener-

gian kulutusta, tekee myös ilmanvaihtokoneen jälkilämmityspatterin lähes tarpeettomaksi. Tehokkailla

ristivastavirtakennoilla tuloilma saadaan lämmitettyä lähes koko vuoden yli +17 °C käyttäen pelkästään

ilmaista poistoilman lämpöenergiaa. Tuloilman lämpötilaa ei kannata säätää tarpeettoman korkeaksi, sillä

se kasvattaa jälkilämmityspatterin energiankulutusta ja häiritsee asunnon lämmönsäätöä keväisin ja syksyi-

sin, kun lämmitystarvetta ei juurikaan ole. Monissa taloissa on suurimman osaa vuotta ongelmana ylilämpö.

Tarpeenmukainen ilmanvaihdon säätö on todellista energiansäästöä, joka näkyy taloyhtiön energialaskussa,

vaikka ei rakennuksen energialuokkaan vaikutakaan.

Suunnittelussa huomioitavia asioita /75/

Putkiremontin jälkeen vesi- ja viemärijärjestelmä toimii kuten ennenkin. Sen sijaan huoneistokohtainen

lämmön talteenotolla varustettu ilmanvaihto tuo rakennuksen varustelultaan 2000-luvulle. Energiaa sääs-

tävä ilmanvaihto parantaa asumismukavuutta ja nostaa asunnon jälleenmyyntiarvoa.

Edullisinta huoneistokohtaisen ilmanvaihdon asentaminen on silloin, kun asunnossa tehdään muutakin

remonttia. Esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä tehtävän ilmanvaihdon lämmön talteenoton tuoman

säästön voi ottaa huomioon myöhemmin tehtävissä remonteissa. Näin energiansäästötoimenpiteet voi-

daan optimoida mahdollisimman kustannustehokkaiksi ja rakennukselle saadaan mahdollisimman hyvä

energialuokka.

Taulukoossa 7.2 on muistilista ilmanvaihdon suunnittelijoille /55/

Taulukko 7.2. Muistilista huoneistoilmanvaihdon suunnittelijalle.

Kotona/poissa/tehostus

• Perusilmanvaihto mitoitetaan kotona-tilanteen mukaan. Silloin myös makuuhuoneiden ilmanvaih-

to on riittävä.

• tehostusarvot merkitään ilmanvaihtosuunnitelmaan. Kun poissa-ilmavirratkin ovat ilmanvaihto-

suunnitelmassa, ei säätäjän tarvitse arvailla.

Raittiin ilman sisäänotto/ulospuhallus

• Ulko- ja jäteilmakanavat tulisi suunnitella mahdollisimman lyhyiksi. Tarvittaessa on varmistettava

rakennuspaikkakunnan rakennusvalvonnalta, millä edellytyksillä jäteilman voi puhaltaa seinästä.

Tarpeenmukainen ilmanvaihto

• ilmanvaihtoa säädetään tarpeen mukaan. Ilmanvaihdon säädön voi jättää myös huoneistoautoma-

tiikan tehtäväksi. Kosteus- ja hiilidioksidiantureiden avulla saa aikaan älykkään koto-

na/poissa/tehostus-automatiikan – varsinkin yleisessä käytössä oleviin tiloihin. On yleensä edulli-

sempaa rakentaa ilmanvaihdon ohjaus antureiden varaan kuin liittää koneeseen ulkopuolisia oh-

jauksia.

Ulkoiset sähköliitännät

• muiden osa-alueiden suunnittelijoille on ilmoitettava tarvittavat liitännät. Kaapelityypit löytyvät

ilmanvaihtokoneiden ohjeista sekä ulkoisista sähkökytkentäkaavioista. Suunnitelmaan on määri-

tettävä myös ilmanvaihtokoneen sähköliitäntä pistotulppa/kiinteä

• ohjaimen paikka ja kaapelityyppi

• liesikupuohjauksen vaatima kaapelityyppi ja tarvittaessa liesikuvun oma sähkönsyöttö

• liesikuvun läpän kärkitiedon kaapelityyppi ilmanvaihtokoneelle

• mahdollisen kotona/poissa-kytkimen paikka ja kaapelityyppi

• tehostuskytkimen paikka ja kaapelityyppi


• takkakytkimen paikka ja kaapelityyppi

• ilmanlaatuantureiden paikka ja kaapelityyppi

• LAN-verkkokaapeli internet-liittymää varten

Automatiikka

Huoneistokohtainen ilmanvaihtojärjestelmä on parhaimmillaan silloin, kun sen käyttöön ei tarvitse kiinnit-

tää huomiota. Niissä voi olla vakiona sisäänrakennettu kosteusanturi, joka tehostaa ilmanvaihtoa saunan ja

suihkun jälkeen. Näin märkätilat kuivuvat nopeasti ja talon rakenteet pysyvät terveinä, vaikkei se asukasta

huolettaisikaan. Liesikuvun läpältä voidaan tuoda ilmanvaihtokoneelle läpän avaamisesta tieto, jonka pe-

rusteella ilmanvaihto tehostuu ruoanlaiton ajaksi. Hiilidioksidianturi puolestaan säätää ilmanvaihtoa tarkas-

ti sisäilman laadun mukaan. Ajastimella sulkeutuva läppä tai ohjaus kosteus- tai hiilidioksidianturein takaa

myös sen, että ilmanvaihdon tehon säätö pienemmälle ei unohdu, kun tehostuksen tarvetta ei enää ole.

Näin säästyy energiaa, ja asumismukavuuskin paranee.

Huoneistokohtaisen ilmanvaihtojärjestelmän ilmanvaihtokoneet voidaan liittää taloautomaatioon erilaisilla

väyläratkaisuilla. Väylään koneet voidaan liittää ilman erillistä muunninta. Koneet voidaan kytkeä myös

talon tietoverkkoon. Silloin koneen kaikkia toimintoja voidaan ohjata ja valvoa tietokoneella, mobiililaitteilla

tai internetin kautta. Tällöin niitä voi säätää myös huoneistoautomaatiolla.

7.5.3 Lämmön talteenotto

Tehokas ja älykkäästi ohjattu ilmanvaihdon lämmöntalteenotto vrt. luku 6.5.1 liitetään useasti älyrakennuk-

seen. Poistoilman ja hukkalämmön talteenotto on tehokas ja järkevä tapa säästää energiaa. Huonosti oh-

jattu lämmöntalteenotto tuhlaa energiaa ja voi esim. pohjoisissa olosuhteissa kovilla pakkasilla ja kosteus-

kuormilla jäätyä, mikä taas aiheuttaa lisälämmitystarpeita ja sulatuskuluja.

Hybridiratkaisuilla, esimerkiksi yhdistämällä pyörivää lämmöntaiteenottoroottoria ja sisäänrakennettua

lämpöpumpputekniikkaa, voidaan saavuttaa korkeakin lämmöntalteenotto, mutta saattaa tässä kehitysvai-

heessa olla arvokas ratkaisu. Hybriditekniikassa älyohjaus on avainasemassa.

Passiivi- matalaenergia- ja nollaenergiarakennuksissa syntyy paljon ylimääräistä hukkalämpöä, sillä ta-

lot/tilat ovat niin tiiviitä, että pienetkin sisäiset lämpökuormat nostavat talon sisäilman lämpötiloja. Tuule-

tus tai jäähdytystarve voi alkaa jo aikaisin keväällä ja päättyä myöhään syksyllä. Älykäs talo ottaa nämäkin

asiat huomioon.

7.6 Sähkön jakelu, mittaus ja kysyntäjousto

7.6.1 Yleistä

Älykkäällä rakennuksen sähkönjakelujärjestelmällä on useita toimintoja kuten;

• käytönjoustavuus hajautetun sähkönjakelujärjestelmän avulla

• asunnon sähköverkko on ryhmitelty ryhmäkohtaista mittausta ja kuorman tunnistusta varten esim.

sauna, kodinkoneet, valaistus, viihde-elektroniikka ym. (tulevaisuudessa voi olla tarve vuorovaikut-

teiseen ohjausmahdollisuuteen edellä mainittuihin kuormiin) energiantehokas käyttömahdollisuus

o valaistuksen,

o työpisteiden ilmanvaihdon,

o lämmityksen ja jäähdytyksen säädöillä

• älykäs sähköautonlataus, samoin niihin liittyvät ohjaukset sekä informaatio akuston tilasta /13/


7.6.2 Sähkönkulutuksen jakelu ja kysyntäjousto

Älykkään sähköverkon ansiosta kulutusta voidaan jatkossa sopeuttaa sähkömarkkinoiden tilapäisiin vaihte-

luihin entistä pienemmissä kohteissa. Tätä kutsutaan kysyntäjouston lisäämiseksi. Suurilla sähkönkäyttäjillä

vapaaehtoinen kysyntäjousto on jo nyt käytössä tasaamassa huippukulutuksen aiheuttamia hintapiikkejä tai

parantamassa ääritilanteissa sähkön toimitusvarmuutta.

Suomessa lähes kaikille sähkönkäyttäjille on asennettu etäluettava reaaliaikainen tuntitehomittausjärjes-

telmä vuoden 2013 aikana. Se tekee mahdolliseksi käyttäjille suunnatut monipuoliset energiapalvelut, joista

hyötyvät sekä sähkön käyttäjät että jakeluverkkoyhtiöt. Lisäksi energiakulutuslukemat vapaana Big-datana

mahdollistaa palvelujen lisääntyvän tarjonnan alueella.

Älykkäällä talotekniikan ohjausjärjestelmällä on suuri merkitys sähkön kysyntäjouston toteuttamisessa: /14/

• Energiaa voidaan varastoida sähköakkuihin, lämpövaraajiin ja rakenteisiin

• Älykkäät talotekniset laitteet ja kuluttajalaitteet voivat ajoittaa itse toimintaansa tai rakennusau-

tomaatio voi ajoittaa laitteiden toimintaa ja kulutusajankohtaa

• Rakennukset voivat toimia energiantuottajina

Pienet ja isot sähkökuormat älyrakennuksessa ryhmitellään siten, että tarvittaessa kuormia voidaan ener-

giatasesopimuksen mukaisesti pudottaa verkosta eli kysyntäjouston mukaan. Sähkömarkkinajärjestelmässä

pystyttiin jo vuonna 2014 havaitsemaan muutossuunnat vuorokausi etukäteen, joten tulevaisuudessa älyk-

käiden rakennusten ylimmän ohjausjärjestelmän ja sen osajärjestelmien pitää pystyä reagoimaan enna-

koidusti, säätämällä kuormia tilanteen mukaan sekä tiedottamaan asianosaisille.

Jotta järjestelmä kehittyy, pitää ohjausjärjestelmän sisältää algoritmeja eli älykkyyttä, joissa yhdistyy

• historiatieto,

• ulkopuolinen suodatettu tieto ja

• paikallinen mitattu tieto.

Varsinainen säädön optimointi perustuu historiatietoon. Suositeltavin rakenne ylemmän tietojärjestelmän

osalta on paikallinen kahdennettu, UPS-varmennettu tietokantapalvelin, jolloin järjestelmä toimii itsenäi-

sesti kaikissa tilanteissa. Vaikka ulkoinen palvelinpohjainen järjestelmäarkkitehtuuri voi vaikuttaa houkutte-

levalta, on otettava huomioon, etteivät kaikki toiminnot ole käytettävissä, jos tietoliikenneyhteys tai ulkoi-

nen palvelin ei ole käytettävissä /28/.

Kaikki kerätty yksilö-, huoneistoja rakennuskohtainen tieto sisältää lisäksi yksityisyyden suojaan liittyviä

yksityiskohtia. Siihen ei pidä liittyä huoneiston energian kulutuslukemat, koska se estää mittaustietoon

perustuvien sovellusten täysimittaisen kehittymisen. Käyttäjän on voitava valita, millä periaatteella yksilö-

tason tietoja luovutetaan. Kuvassa 7.7 esitetty yksinkertaistettu kuvaus pitää sisällään kerättyjen tietovirto-

jen useita rinnakkaisia/vaihtoehtoisia käyttötapoja. Tällöin esimerkiksi yksittäinen KNX-väylään liitetty liike-

tutka voi toimia varashälyttimenä tai aktiivisuudenmittauslaitteena, vaihdellen käyttäjäprofiilin ja käyttöti-

lanteen mukaan. Kaikille tapahtumille, joita järjestelmä tallentaa, pitää olla yksiselitteinen aikaleima sekä

kategorisoitu merkitys eli ylläpitosopimus tietojärjestelmän toiminnasta.


Kuva 7.7: Tiedonkeruu älykkäässä rakennuksessa: vihreä rajaus: huoneistokohtainen mittaus ja ohjaus,

punainen rajaus: rakennustason asynkroninen tiedon siirto ryhmäkeskuksista ja osajärjestelmistä, vio-

letti rajaus: liitynnät rakennuksen ulkopuolisiin tietojärjestelmiin.

7.6.3 Sähköenergian mittausjärjestelmä

Etäluettavilla älykkäillä sähköenergiamittareilla voidaan toteuttaa kiinteistön monipuolinen sähköener-

gianmittausjärjestelmä. Älykkäällä sähkömittarilla voidaan valvoa ja seurata kiinteistöön tulevan ja kiin-

teistön sisäisen verkon sähkön laatua. Mittalaite mittaa useita eri sähkön laatusuureita. Sähköenergian

ja sähkön laadun mittauksen lisäksi älykäs sähkömittari erottelee mitatusta sähköstä halutut sähkö-

kuormat. Kuormien tunnistus perustuu mittarille annettaviin eri laitteiden antamiin ”sähköisiin sormen-

jälkiin” /28/.

Näin ollen huoneistokohtainen sähkölaitteiden kulutuksen mittaus sekä käytön seuranta ja valvonta

voidaan suorittaa yhdellä mittalaitteella yhdestä pisteestä, joten erillisiä huoneistoon asennettavia mit-

tareita ja antureita ei tarvita. Kuvassa 7.8 on esitetty erään älymittarin mittaama laitekohtainen päivä-

kulutus.

Kuva 7.8. Älymittarin tulostus ” laitekohtainen päiväkulutus”

Asukkaiden kokemat hyödyt:

- reaaliaikainen sähkönkulutustieto

- informaatio sähkön kokonaiskulutuksen jakautumisesta laitteittain

- auttaa löytämään sähkönkulutuksen säästökohteita

- tarkka mittausdata luo mahdollisuuden järkevään sähkönkäyttöön, kaikki energiasuureet jokaisessa

mittauksessa

- viallisten laitteiden havainnointi


- hyvälaatuisen jakelujännitteen varmistaminen

- etäohjattavuus automaattisesti pilvipalvelun analysoiman datan perusteella tai käyttäjän toimesta

- graafinen käyttöliittymä älypuhelimelle tai tablettitietokoneelle

7.7 Valaistus ja valaisinjärjestelmät kiinteistössä ja alueilla

7.7.1 Yleistä

Teknologia kehittyy sensoreissa ja toiminnallinen tilannetietoisuus kasvaa älykkään hallinnan avulla. Kolmi-

ulotteinen paikka- ja asentotieto auttavat suuntaamaan valon oikein. Usean sensorin yhdistelmällä saadaan

tarkempaa kuvaa läsnäolosta ja käyttötilanteesta. Valon suuntaa säätävät valaisimet kohdistavat valon ha-

luttuun paikkaan.

Älykäs valaistus on /28/

- interaktiivinen eli käytön mukaan kaksisuuntainen kommunikaatio valaistuksen kontrolliyksikön ja va-

laisimien välillä

- mukavuutta lisäävä sillä valolla on suora vaikutus vireystilaan

- automaattinen ja sitä ohjataan ennalta asetettujen parametrien (mm. auringon nousu- ja laskuajat,

kellonaika) avulla.

- energiaa säästävä,

- opastava, viestivä.

7.7.2 LED-valonlähde

Tekniikka

LED-tekniikalla voidaan säästöissä päästä jopa puoleen verrattuna perinteisiin valaistustapoihin. Kun LED-

järjestelmään liitetään älykkyys, energian säästön taso nousee vanhoihin ratkaisuihin verrattuna.

LED-järjestelmää voidaan ohjata perinteisillä sensoreilla, jotka tunnistavat

- liikkeen,

- läsnäolon,

- liikenteen määrän tai

- valon määrän

Sensori toimii silloin kytkimenä, joka sytyttää valot, kun valaistuksen taso tilassa laskee tietylle tasolle ja

käyttäjä saapuu sensoroidulle alueelle. Kun tilassa ei tunnisteta liikettä, valo sammuu käyttäjän asettaman

ajan kuluttua. Kun tähän perinteiseen järjestelmään lisätään älykkyys, toimintojen ja valaistusta säätävien

parametrien määrää voidaan lisätä käyttäjälähtöisesti moninkertaiseksi.

Jokaisella valaisimella on oma ID. Identiteetti, joka sidotaan paikkaan käyttöönoton yhteydessä. Valaisimen

toimintaa ohjaa valaisinkohtainen siru, johon on asetettu mm. kello, paikannustiedot ja käyttäjän määritte-

lemä toiminnallisuus. Valaisin käyttää langatonta kaksisuuntaista kommunikaatiota keskustellessaan mui-

den valaisimien, järjestelmän ja verkon kanssa. Omaa ohjauskaapelointia ei järjestelmälle tarvita, eikä sitä

tarvitse suunnitella muun rakennussuunnittelun ohessa. Järjestelmän ryhmittelyjä ja ohjausta voidaan

muuttaa jälkeenpäin niin usein, kun on tarvetta ilman fyysisiä kytkentämuutoksia.

Huolto- ja kunnossapito

Kaikki valonlähteet menettävät ajan mittaan valotehostaan osan vanhenemisen myötä. Älykkäässä LED-

valaistuksessa valon määrän hiipumista voidaan kompensoida ohjelmallisesti asettamalla virtalähteet syöt-


tämään suurempaa virtaa elinkaaren loppupäässä, kun valovirrasta on alentunut 10 %. Valaisimen valovirta

pysyy vakiona elinkaaren loppuun saakka eikä valovirran alenemaa tarvitse järjestelmässä huomioida.

LED-tekniikan hyötyjä on myös huollettavuus. Pitkä elinkaariodotus mahdollistaa pitkät huoltovälit ja va-

pauttaa huoltohenkilöstön valonlähteiden massavaihdoista, jotka joissakin tapauksissa saattavat nousta

kustannuksiltaan suuriksi käyttökatkojen ja toimintaseisokkien vuoksi. LED-valaisimien huolto käsittää

yleensä pelkät puhdistustoimenpiteet normaalin likaantumisen vuoksi.

7.7.3 Valaistus rakennus/huoneistoautomaation yhteydessä

Valaistus voidaan joiltakin osin kytkeä rakennus/huoneistoautomaatiojärjestelmiin. Käyttäjä voi hallita äly-

kästä järjestelmää joko tilaan liittyvän yksikön kautta tai Internet-verkossa selainpohjaisella hallintaohjel-

malla.

Ohjaus voi tapahtua kiinteistössä olevan valoisuusanturin perusteella. Käyttäjä voi asettaa halutun valais-

tustason ennalta eri vuorokauden ajoille esimerkiksi tilan käyttäjämäärien mukaisesti. Esimerkiksi yöllä

liikkujille voidaan asettaa alhaisempi valaistustaso kuin päiväkäyttäjille. Valaistus voidaan ohjelmoida vähe-

nemään portaittain auringonvalon lisääntyessä aamuisin ja vastaavasti lisääntymään valon vähentyessä

iltaisin. Kun käyttäjiä ei ole, valaistus voidaan asettaa joko sammumaan tai pysyttelemään hyvin alhaisella

tasolla. Tiloja ei näin valaista turhaan, kun valon tarvetta ei ole.

Järjestelmä voidaan asettaa myös pitämään tietty vakiovalaistustaso tilassa. Älykkäällä valaistusjärjestel-

mällä voi olla myös kyky oppia käyttäjien rutiinit ja vakiomuutokset ajassa tarkastelun alaisessa tilassa. Jär-

jestelmä seuraa ja rekisteröi tapahtumia tietyn ajanjakson yli ja säätää omaa toimintaansa muodostamalla

ennusteen rekisteröityjen tietojen pohjalta.

Valaistusjärjestelmän laajennettavuus

Älykäs valaistusjärjestelmä on laajennettavissa. Yksittäiset valaisimet voidaan konfiguroida valaisimien ja

sensoreiden ryhmiin ja niitä voidaan hallita ryhmäkohtaisesti. Järjestelmän muutokset ja uudelleenryhmit-

telyt toteutuvat, koska fyysisiä kytkentämuutoksia ei tarvita. Valaisinryhmät voidaan laajentaa rakennus- ja

aluetason älykkääseen ohjaukseen. Tarpeen mukaan kohteita voidaan kontrolloida etähallinnan alueella.

Älykkään järjestelmän etuna on lisäksi järjestelmän suuri kapasiteetti. Yhdellä järjestelmällä voidaan sopi-

vasti valaisimia ja sensoreita ryhmitellen hallita jopa kokonaisen kaupungin kokoisia alueita.

7.8 Turvallisuusjärjestelmät ja älykkyys

7.8.1 Yleistä

Rakennuksen turvallisuusratkaisut suojaavat omaisuutta ja ihmisiä. Ne sisältävät käyttäjäorganisaation

käyttöön kattavia tukipalveluja järjestelmien elinkaaren ajaksi. Turvallisuusalan kokonaiskonseptit käsittä-

vät järjestelmien suunnittelu-, koulutus-, huolto-, käyttöönotto- ja ylläpitopalvelut. Parhaiten toimivia ko-

konaisuuksia pystyvät toimittamaan yritykset, joilla on oma tuotekehitys varmistamassa eri järjestelmien

saumatonta yhteen toimimista ja joilla on omassa hallinnassaan koko toteutusprosessi.

Kiinteistön turvajärjestelmiä /28/ ovat;

- paloturvallisuusjärjestelmät

- tilaturvallisuusjärjestelmät

- rakennetekninen turvallisuus

- kyberturvallisuus.

7.8.2 Paloturvallisuusjärjestelmät

Yleistä


Kaikkea turvallisuutta tarkastellaan riskien perusteella. Yksi todennäköisimmistä kaupunkiympäristöä uh-

kaavista vaaroista on tulipalo. Aktiivisilla, ohjelmoitavilla ja analysoivilla paloilmoittimilla toteutetaan muu-

tosjoustavasti kaikki paloilmoittimen havainnoista käynnistyvät kiinteistön taloteknisten järjestelmien oh-

jaukset ja toiminnat rakennusmääräyskokoelman sekä viranomaisten vaatimusten mukaisesti. Aktiivisista

ohjelmoitavista ja analysoivista paloilmoittimista löytyy tarkoituksenmukaiset ratkaisut erilaisiin rakennus-

tyyppeihin sekä erilaisiin valvottaviin tiloihin.

Älykkäässä paloilmoittimessa palonilmaisutieto välitetään

- savusulkulaitteille

- savunpoistojärjestelmille

- poistumishälytys- ja turvakuulutusjärjestelmille

- kaasu- ja vesisammutusjärjestelmille

- savunpoistoluukuille

- pelastuskäyttöön tarkoitetuille hisseille

- poistumisopasteille sekä

- muille hälytysjärjestelmille kuten

o palopumpuille

o palon- ja savunhallintapelleille

o palo-oville ja

o koneellisille savunpoistojärjestelmille.

Oikean ilmaisintyypin valinta on tärkein luotettavaan toimivuuteen vaikuttava tekijä. Ilmaisintyypin valin-

taan vaikuttavat mm. seuraavat seikat:

- lainsäädännön vaatimukset

- valvottavan alueen materiaalit ja kuinka ne palavat

- valvottavan alueen mitat (erityisesti tilan korkeus)

- ilmanvaihdon ja lämmitystavan vaikutukset

- valvottavan tilan ympäristöolosuhteet ja käyttötarkoitus

- erheellisten ilmoitusten todennäköisyys

- räjähdysvaaralliset tilat.

Erheelliset ilmoitukset voivat johtua ympäristöolosuhteista, huolimattomasta suunnittelusta, huonosti vali-

tusta järjestelmästä, tilaan sopimattomista ilmaisimista, vääristä asennustavoista, käyttäjien vääristä toi-

menpiteistä, käyttäjien välinpitämättömyydestä tai laiminlyödystä ilmaisimien huollosta. Paloilmoittimen

suunnittelijoiden, asentajien ja käyttäjien on otettava huomioon kaikissa toiminnoissa erheellisten ilmoitus-

ten mahdollisuus ja pyrittävä niiden välttämiseen /28/.

Pelastustoimen laitteista annetussa laissa pelastustoimen laitteilla tarkoitetaan erityisesti paloturvallisuu-

den kannalta merkittäviä teknisiä laitteita. Tällaisia laitteita ovat mm /28/.

- rakennukseen asennettavat palonilmaisulaitteet

- paikallishälyttimet ja/tai evakuointijärjestelmä

- ilmoituksen siirtojärjestelmä vaatimustenmukaisella ilmoituksensiirtovika valvonnalla

- palontorjunta- ja palonrajausjärjestelmät, kuten osastoivat palo-ovet, sammutus- ja savunpoistolaitteet

sekä alkusammutusvälineistö

- informaatiojärjestelmät ohjaamaan evakuointia ja nopeuttamaan palon sammuttamista.

Älyrakennuksen kannalta on tärkeätä nähdä mm. niiden

- käytettävyys

- nopea ja oikea paikannettavuus

- luotettavuus

- interaktiivisuus muiden taloteknisten järjestelmien kanssa


- nopea reagoivuus

Pelastustoimen laitelaki (10/2007, 6 §) säätää vaatimustenmukaisuuden osoittamisesta. Käytännössä

pelastustoimen laitteiden vaatimustenmukaisuus osoitetaan TUKES- ohjeiden ja rakennustuoteasetuksen

mukaisesti.

7.8.3 Tilaturvallisuusjärjestelmät

Yleistä

Tilaturvallisuusjärjestelmään liittyvän osaamisen hallinta edellyttää usean osapuolen yhteistyötä ja yhteistä

kieltä (mm. käyttäjä/käyttäjät, rakennusurakoitsija, arkkitehti, sähkösuunnittelija, lukkoliike, turvaurakoitsi-

ja, paloviranomaiset, vakuutusyhtiö). Kuvassa 7.9 on esitetty tilaturvallisuuteen liittyvien termien laajuus.

Tilaturvallisuus tarkoittaa samaa kuin oviympäristöturvallisuus, jota termiä käytetään tästä eteenpäin /28/.

Kuva 7.9. Lukitus ja kulunvalvonta oviympäristössä

Kuvan 7.9 mukaan lukitus kuuluu turvallisuusvalvonnan piiriin. Turvallisuusvalvonta on sekä henkilövarti-

ointia että teknistä valvontaa. Tekniseen valvontaan liittyvä lukitus jaetaan käyttövoimansa mukaan säh-

köiseen ja mekaaniseen lukitukseen. Molemmissa näistä esiintyy älykkäitä ominaisuuksia.

Älykkään oviympäristön lukitukseen liittyviin ominaisuuksiin kuuluu

- ovien käytön hallittavuus

- avainten vaihdon helppous

- toimivuus

- etähallinta

- turvallisuus

- informatiivisuus, jota voidaan hyödyntää rakennuksen muissa toiminnoissa ja turvallisuudessa

- kaksisuuntaisuus


- vuorovaikutteisuus

- luotettavuus

- kadonneen avaimen hallinta

Sähköisesti omatoiminen avain

Sähköinen ja omatoiminen lukitusjärjestelmä kehittää tarvitsemansa sähköenergian avaimen työntöliik-

keestä. Avaimet ja lukot toimivat ilman paristoja ja lukkosylinterien asennus voidaan tehdä ilman kaape-

lointia. Järjestelmä mahdollistaa joustavan ja turvallisen pääsyoikeuksien hallinnan kohteissa, joissa on sar-

jalukitus kuten

- sairaaloissa

- kouluissa

- liikekiinteistöissä

- toimistorakennuksissa ja

- asuntoyhtiöissä

RFID tekniikalla varustettu avain (tagi)

Kulkutunniste pohjautuu RFID tekniikkaan eli radiotaajuiseen etätunnistukseen. Kulkutunnistetta voidaan

käyttää yhdessä koodin kanssa tai ilman. Lukon tilatiedot varmistavat toiminnan ja antavat tietoa käyttäjil-

le. Tällaista lukitusta voidaan avata ja valvoa kännykällä valmistajan oman järjestelmän kautta. Se ilmoittaa

myös milloin joku tulee kotiin/toimistoon tai lähtee sieltä. Ovet kommunikoivat radion avulla (ei kaapeloin-

tia tai ylivientisuojia). Ne ovat digitaalisesti salattuja. Keskuslukitus ja keskusavaus tapahtuvat langatto-

masti (”Kotona” ja ”Poissa” tilat).

Luvaton oven käyttö saadaan aiheuttamaan hälytyksen.

Paristokäyttöiset avaimet

Pariston kesto noin 2 vuotta. Summeri ja led valo informoi käyttäjää (esim. paristojen vaihto).

Järjestelmä sisältää kaksi avausnappia oven hetkellistä avaamista varten ja keskuslukitusnappi lukitsee

kaikki ovet. Valvontanapilla voidaan asettaa ”Kotona” – tila päälle

Sormenjälkitunnistus

Oven ulkopuolelle asennetaan sormenjälkitunnistin, joka välittää tiedot sisäyksikölle. Jos henkilöllä on oi-

keus kulkea ovesta, sisäyksikkö ohjaa oven auki tilaan, muussa tapauksessa lukija ilmoittaa, että kulkuoi-

keutta ei ole ja ovi pysyy lukossa /28/. Järjestelmää voidaan ohjata:

- jatkuvasti auki tilaan – ovi aukeaa aina painikkeesta

- hetkellisesti auki tilaan – ovi aukeaa painikkeesta ja palautuu lukkotilaan, kun ovi sulkeutuu

- kiinni tilaan – ovi on lukittuna ja se voidaan avata ulkoa sormenjälkitunnistimella (henkilö, jolla on kul-

kuoikeus) ja sisäpuolelta painikkeesta tai vääntönupista

- turvatilaan – kuten kiinni tila, mutta ovea ei saa avattua sisäpuolelta (takalukittu)

Lukitusjärjestelmien hallinta

Lukitusjärjestelmiä voidaan hallita internetin kautta käytettävällä ohjelmistolla. Se mahdollistaa järjestel-

män hajautetun hallinnan useasta eri toimipaikasta. Tietomallinnetut kiinteistön pohjapiirustukset voidaan

ladata järjestelmään. Avaimet ja lukot ohjelmoidaan tietokoneeseen yhdistettävällä ohjelmointilaitteella.


7.8.4 Rakennetekninen turvallisuus

Kaikissa rakenteissa tapahtuu muutoksia johtuen kuormarasituksista, joita ympäristö tai rakenteen omat

sisäiset voimat aiheuttavat. Ympäristön rasituksia ovat tavallisesti lumikuormat, maapohjarakenteiden

heikkoudet, tulipalot ja vesivahingot sekä lähistöllä tapahtuva rakentaminen ja louhinta. Rakenteessa voi

syntyä muutoksia myös materiaalin, työn, suunnittelun ja kunnossapidon laatuvirheistä johtuen.

Monitorointia varten tehtävät mittaukset voidaan jakaa kolmeen osaan rakentamisvaiheen mukaisesti /28/:

- suunnitelmia varten tehty tutkimus

- rakennusaikainen monitorointi

- rakentamisen jälkeinen monitorointi.

Ennen rakentamista tehtyjen tutkimusten tarkoituksena on osoittaa suunniteltujen ratkaisujen riittävyys ja

toimivuus. Tässä vaiheessa mittauksilla selvitetään maaperänominaisuuksia ja arvioidaan rakenteen toimin-

taa saatujen tulosten avulla. Uuden tyyppisten rakenteiden yhteydessä ja vaikeissa olosuhteissa suunnitte-

luparametrien määrittäminen on erityisen tärkeää, jolloin elementtilaskennalla voidaan mallintaa suunnit-

teluratkaisuja.

Seurannan hyödyt rakennusaikana ovat turvallisuuden varmistaminen, kustannusten pienentäminen seu-

rantamenetelmässä, rakentamisen ohjaus, oikeudellisen turvan lisääminen ja alan osaamisen kehittäminen.

Rakentamisen jälkeinen monitorointi voi olla tarpeellista, mikäli se parantaa turvallisuutta tai merkittävästi

lisää rakenteen elinikää. Rakenteiden kunnon monitorointi on pitkäaikaista monitorointia, jonka tarkoituk-

sena on varmistaa rakenteen kunnon säilyminen myös vaihtelevissa olosuhteissa. Rakentamisen jälkeisen

monitorointijakson pituuteen vaikuttavat lisäksi rakentamisen aikana tehdyt havainnot.

7.8.5 Kyberturvallisuus

Yleistä

Kyberturvallisuus on osa tietoturvallisuutta. Se tähtää sähköisen ja verkostoituneen yhteiskunnan turvalli-

suuteen. ”Kyber” on etuliite, joka tarkoittaa tietokoneisiin, tietoverkkoihin ja tietoliikenteeseen liittyvää.

Kyberturvallisuus ei ole synonyymi tietoturvallisuudelle, verkkoturvallisuudelle, atk-turvallisuudelle tai mil-

lekään muulle turvallisuustermille. Kybertoimintaympäristöön kohdistuvat uhkat ovat tietoturvauhkia, jotka

toteutuessaan vaarantavat tietojärjestelmän oikeanlaisen tai tarkoitetun toiminnan.

Yhteiskuntaan kuuluvat toiminnot kuten esimerkiksi rahaliikenne, sähkö, yritysten tietojärjestelmät ja len-

nonjohto ovat riippuvaisia ns. digitaalisen maailman toimivuudesta, aivan samoin kuin kiinteistöjen tietojär-

jestelmät. Kyberuhat uhkaavat yleensä digitaalista maailmaa, mutta niillä on välillisiä ja välittömiä vaikutuk-

sia myös fyysiseen maailmaan.

Kyberturvallisuudella tarkoitetaan tilaa, jossa kybertoimintaympäristöön voidaan luottaa ja jossa sen toi-

minta turvataan. Älyrakennuksessa hyvin johdettu kyberturvallisuus tukee jokaisen käyttäjän ja toiminnon

toimintaedellytyksiä niin sosiaalisia, informatiivisia, toiminnallisia kuin taloudellisia. Myös kiinteistöissä on

kansallinen velvollisuutemme huolehtia tietojärjestelmien mahdollistamasta palvelukokonaisuuden hyvästä

ja huolellisesta johtamisesta ja kyberuhkien ennaltaehkäisystä. Yhteiskunnan kasvu on yhä enemmän digi-

taalisten palveluiden varassa. Kyber tulee olla omistajien, hallitusten ja käyttäjien asialistalla eikä sitä voi

ohittaa.

Suomen viranomaisten kyberturvallisuuden tavoitteena on

- Suomi kykenee suojaamaan elintärkeät toimintonsa kaikissa tilanteissa kyberuhkaa vastaan

- kansalaisilla, viranomaisilla ja yrityksillä on mahdollisuus tehokkaasti hyödyntää turvallista kybertoimin-

taympäristöä ja sen suojaamiseen syntyvää osaamista sekä kansallisesti että kansainvälisesti /74/.


Rakennusautomaation kyberuhat

Suuret rakennusautomaatiotoimittajat demonstroivat uusia automaatioympäristöjä, joissa etähallinnan,

huoneistokohtaisten interaktiivisten päätelaitteiden, sensoreiden ja ICT-integraation avulla pystytään to-

teuttamaan perinteisen asumisen näkökulmasta hyvinkin futuristisia asumismuotoja ja toimintamalleja.

Lisäksi kehityksen piiriin kuuluu kotiterveyden ja -sairaanhoidon yhdistäminen asumiseen. Tämän tyyppisis-

sä sovelluskohteissa on tärkeätä tunnistaa lainsäädännön, erityisesti yksityisyyden suojan ja potilastiedon

käsittelyn vaatimukset automaatiojärjestelmien integraatiossa ja asujan tai kiinteistön käyttäjän tietojen

hyväksikäytössä, mikä kokonaisuudessaan myös tarkoittaa kyberturvallisuutta /64/

Alueen ja kiinteistön kriittisen infrastruktuurin jatkuvuudenhallinnassa on huolehdittava myös rakennusau-

tomaatiojärjestelmien tietoturvasta. Yhteydet fyysisessä maailmassa toimivien laitteiden ja tietoverkkojen

välillä on suunniteltava siten, että yksinkertaisella kyberhyökkäyksellä ei voida keskeyttää kiinteistön, lai-

toksen tai yksikön toimintaa.

Yhteiskunnan kriittisten toimintojen kannalta on keskeistä rajata automaatiojärjestelmien, kuten esimerkik-

si rakennusautomaation, etäkäytön ja etäluennan haavoittuvuudet minimiin. Nykyisin valtaosa kriittisestä

infrastruktuurista ja sen palveluista on yksityisen sektorin omistamaa ja tuottamaa. Kiinteistön toimivuus

kyberuhkatilanteissa on suunniteltava huolellisesti /74/.

Rakennusautomaatiojärjestelmissä käytetään laitteita esimerkiksi LVI-laitteiden ja ovien lukitusten keskit-

tämiseen ja ohjaamiseen. Tällaisten laitteiden näkyminen Internetissä mahdollistaa murtautumisen raken-

nusautomaatiojärjestelmään ja sitä kautta antaa myös fyysisen pääsyn rakennukseen etäohjaamalla esi-

merkiksi pumppuja, puhaltimia tai ovien lukituksia /75/.

Automaatiokomponentit

Automaatiokomponentteja käytetään rakennusautomaatiojärjestelmissä ja sähkönhallinnassa. Järjestel-

mästä riippuen rakennusautomaatiolla voidaan hoitaa ja valvoa rakennusten lämmitystä, ilmastointia, ve-

den kulkua, ovien lukkoja, valaistusta ja hälytyksiä kerrostaloissa ja toimisto- ja kauppakiinteistöissä.

Monet rakennusautomaatiojärjestelmät tulevat valmiina paketteina helpottaakseen asennusta ja käyt-

töönottoa. Tästä syystä erityisesti etähallintakäyttöliittymät jäävät usein tietoturvamielessä heikoiksi sisäl-

täen esimerkiksi yleisesti tunnettuja oletussalasanoja ja turhaan avoinna olevia tietoliikenneportteja. Tä-

män seurauksena etäkäyttöliittymiä on paljon esillä Internetissä ja ne ovat siten helppo kohde hyökkäyksil-

le. Tämän vuoksi suunnittelijan on otettava huomioimaan myös nämä asiat.

Varautuminen kyberuhkiin

Käyttäjän ja yhteiskunnan kyberuhkia esiintyy monessa tilanteessa

- puhelimet (haittaohjelmat, kuuntelu)

- internet yhteydet (vakoilu, katkot ja hidastuminen)

- sähköposti (vakoilu, roskaposti)

- pankki ja luottokorttitiedot (tietojen varastaminen)

- laitteistot (esim. elektroniikkakomponentit)

- tietoverkot laitteineen (teollisuusvakoilu)

- kuljetusvälineet (autot, junat, lentokoneet jne.)

- yhteiskunnan kriittinen infra (sähkö, lämpö, vesi, yhteydet) /76/

Kyberuhkiin voidaan varautua kahdella eri tasolla;

1. Käyttäjätasolla

- hyvät (= pitkät ja erikoiset) salasanat


- virustorjuntaohjelmat tietokoneisiin, älypuhelimiin

- ei ”omaa” tietoa pilveen (nettivarastoihin)

2. Kiinteistötasolla

- turvallisuus- ja salasanakäytännöt sekä salausohjelmat

- riskikartoitus, testaus ja arviointi kiinteistön prosessijärjestelmien haavoittuvuudesta, joista seuraa

toimenpiteet

Ehkäisevä suunnittelu

Varautumiseen liittyy myös ehkäisevä suunnittelu. Sen toimintaprosessi on esitetty kuvassa 7.10.

Ehkäisevään suunnitteluun kuuluu;

- toimintaympäristön määrittäminen

- hankesuunnittelun mallintaminen

- prosessin mallintaminen uhka- ja riskienhallinta-analyyseineen

- turvallisuuden kuvantamiseen kuuluvat

o järjestelmävaatimukset

o arkkitehtuuri turvamekanismeille

o integraatiot ja liittymät kytkentöineen

o koulutusmateriaali ja toimintaohjeet käyttäjille

Kuva 7.10: Ehkäisevän suunnitteluprosessin kenttä

Lokien sekä tapahtumien havainnointi, hallinta ja tilannetietoisuus kuuluvat myös ennaltaehkäisevään

suunniteluun kuten kuvassa 7.10.

Lokien hallinnassa on tärkeätä

- lokin muodostus

- lokien suojaaminen

- lokien säilyminen

- lokien kerääminen ja analysointi

•

Näiden perusteella mahdollistetaan

- havainnointi,

- tapahtumien hallinta ja

- tilannetietoisuus sekä


- reagointi

Havainnoinnin perustiedon sensorit kuvassa 7.11 ovat;

- fyysiset: vartiointi, kulunvalvonta, kameravalvonta, rikosilmaisimet, lämpö, ilmanvaihto, jäähdytys

- hallinnolliset: investoinnit, uhka- ja riskiarviot, prosessikontrollit, tarkastukset, auditoinnit, testit

- tekniset: verkkoliikenneanalysaattorit, tunkeutumisen havaitseminen, palomuurit, lokien hallinta ja

valvonta, radiospektrin valvonta

- käyttäjät: tietoisuus, poikkeamailmoitukset, tilannearviot

Kuva 7.11. Lokien ja tapahtumien hallinta, havainnointi sekä tilannetietoisuus mahdollistavat reagoinnin

Kiinteistöjen ICT-ratkaisuja tulee miettiä ja valmistella päämäärätietoisesti myös korjausrakentamisen

hankkeissa. Rakennusautomaation kyberturvallisuusvaatimukset tulee ottaa samoin näissä hankkeissa esille

jo suunnitteluvaiheessa ja huomioida niiden tuomat lisätarpeet rakennus- ja muutostöille /64/.

7.9 Lähienergian tuotto- ja varastointijärjestelmät

7.9.1 Yleistä

Kehittyvään kiinteistöstrategiaan liittyy useasti uusiutuvan lähienergian tuotanto ja energian varastointi

sekä käytetyn energian talteenotto.

Uusiutuvilla lähienergioilla tarkoitetaan pienimuotoisesti tuotettua energiaa, joka tuotetaan rakennuskoh-

taisesti, rakennusryhmäkohtaisesti tai lähialueellisesti. Suomessa käytettävistä uusiutuvista ja talteenotet-

tavista lähienergioista tärkeimpiä ovat

- kiinteistökohtainen

o poistoilmasta

▪ sisäilmalämmitykseen

▪ käyttöveteen

o jätevedestä

▪ käyttöveteen

- paikallinen omavaraisenergia kuten

o aurinkoenergia


o lämpöpumput (maa-/ilmalämpö)

o paikallinen tuulienergia

- lähialueen ostoenergiat kuten

o bioenergia

o tuulivoima

o vesivoima.

Uusiutuvan lähienergian hyödyntämiseen liittyvää suunnittelu- ja toteutustietoa on esitetty mm. julkaisussa

RIL 265-2014 Uusiutuvien lähienergioiden käyttö rakennuksissa /27/

7.9.2 Maalämpö

Maalämpöpumpulla siirretään maaperästä, kallioperästä tai vesistöstä kerätty energia rakennusten käyt-

töön sähkön avulla. Porareikään asennettavaa keruuputkistoa ja siihen kuuluvia kaivorakenteita kutsutaan

energiakaivoksi. Kallioon porattu energiakaivo on yleisin maalämmön talteenottotapa. Mikäli tontti on

iso, voidaan lämpöä kerätä myös noin metrin syvyyteen asennetulla vaakaputkistolla. Vesistöjen läheisyy-

dessä voidaan keruuputkisto ankkuroida painoilla pohjaan. Keruuputkistossa kiertää jäätymätön neste, joka

lämpenee muutaman asteen matkansa aikana. Keruupiirin nesteestä saatava lämpö höyrystää lämpöpum-

pussa kiertävän kylmäaineen.

Höyrystyneen kylmäaineen painetta nostetaan kompressorilla, jolloin myös sen lämpötila nousee. Kylmäai-

ne lauhtuu lämpöpumpun lauhduttimessa jälleen nesteeksi, jolloin se luovuttaa lämpöä lämmönjakoverk-

koon tai lämpimään käyttöveteen. Kuvassa 7.12 on esitettynä maalämpöpumpun toimintaperiaate.

Hankittaessa maalämpöpumppujärjestelmää on tärkeää, että keruuputkisto mitoitetaan oikein. Maaläm-

pöpumpun kompressori tarvitsee sähköä toimiakseen. Maalämpöpumpun tuottamasta lämmöstä noin 2/3

on maaperästä otettua uusiutuvaa energiaa ja noin 1/3 on tuotettu sähköllä. Uusimilla laitteilla oikein mi-

toitettuina sähköenergia määrä on noin ¼ ja uusiutuvan energian osuus on ¾ lämmitysenergiasta.

Kesäaikaan kallion lämpötila on sisätiloja selkeästi viileämpää, yleensä alle 10 asteista. Tätä viileyttä voi-

daan kierrättää rakennuksen viilennysjärjestelmässä ilman kompressorikäyttöä pelkillä pumppauskustan-

nuksilla, jolloin saadaan erittäin energiatehokas viilennys. Viileys viedään rakennukseen joko puhallinkon-

vektoreilla, jäähdytyspaneeleilla tai lattialämmitysputkiston kautta. Rakennuksesta kerätty lämpö siirtyy

kallioon jolloin energiakaivo elpyy tehokkaasti ja lämmityksen hyötysuhde paranee lämmityskaudella (CASE

6).

Lämmitykseen pääasiassa käytettävää maalämpöpumppua voidaan käyttää myös aktiiviseen jäähdytyk-

seen, jolloin kerätty lämpöenergia siirretään yleensä käyttöveteen ja ulkoilmaan. Tai maalämpöjärjestel-

mään voidaan liittää koneellisella poistolla varustelluissa kohteissa poistoilman lämmön talteenotto.

Hankittaessa maalämpöpumppujärjestelmää on tärkeää, että keruuputkisto mitoitetaan oikein. Alimitoitet-

tu putkisto heikentää lämmityksen hyötysuhdetta merkittävästi ja voi pahimmillaan jäädyttää sen, jolloin

taloa joudutaan lämmittämään jopa pelkällä sähköllä. Ylimitoitettu keruujärjestelmä lisää investointikus-

tannuksia ja heikentää sen kannattavuutta. Kerrostalokiinteistön lämmitysenergian määrät vaativat yleensä

useita energiakaivoja, joiden sijoittelu tontilla vaatii suunnittelijan työtä. Lisäksi energiakaivojen toteutta-

minen on luvanvaraista/58/.


Kuva 7.12. Maalämpöpumpun osat ja toimintaperiaate. Katkoviiva rajaa varsinaisen lämpöpumpun

/Ympäristöopas 2013/.

Maalämpöpumppu soveltuu hyvin matalan lämpötilan lämmönjakojärjestelmien lämmönlähteeksi, kuten

vesikiertoiseen lattialämmitykseen ja ilmalämmitykseen. Se soveltuu myös patterilämmitykseen. Siirryttä-

essä öljylämmityksestä maalämpöön, patterilämmityksessä patterien kokoa voi joutua suurentamaan mata-

lan lämpötilan tarvitseman suuremman patteripinta-alan vuoksi.

Maalämpöpumppu tulee sijoittaa sellaiseen tilaan, jossa huolto ja ylläpito ovat helppoa. Teknisen tilan mi-

toituksessa tulee varata riittävästi tilaa lämpöpumppuyksikölle. Viitteestä /27/ löytyy myös CASE-tapauksia,

jotka kertovat maalämmön käytöstä kerrostaloissa.

7.9.3 Ilmalämpö

Kohteissa, joissa maalämpöä ei voida toteuttaa (energiakaivot eivät mahdu kiinteistön tontille tai niiden

tekemiseen ei saa lupaa mm. pohjavesialueella) voi ilmasta kerätä uusiutuvaa energiaa il-

ma/vesilämpöpumpulla. Energiakaivojen porausinvestointia ei tarvitse tehdä, joten maalämpöä alhaisem-

mat investointikulut voivat olla syy ilmalämpöpumppujärjestelmän valintaan. Nykyaikaiset oikein mitoitetut

ilmalämpöpumput pystyvät Etelä-Suomessa tuottamaan lämmityksen energiaa varsin hyvällä hyötysuhteel-

la, sähkön kulutus vuositasolla on parhaimmillaan noin 1/3 lämmitysenergiasta.

Ilmavesilämmitystä valittaessa on huomioitava, että talviaikana lämpötilan laskiessa siihen sitoutuneen,

hyödynnettävissä olevan energian määrä pienenee, joten kovemmilla pakkasilla laitteiden lämmitystehon

tuotto alenee. Lämmitystehon vajaus täytetään öljylämmityksellä, kaukolämmöllä tai useimmiten sähkö-

vastuksilla. Useimmat nykyaikaiset laitteet pystyvät tuottamaan lämpöä -20 C pakkaseen saakka, osa jopa -

25 asteeseen, mutta sen jälkeen kaikki lämpö on tuotettava muilla lämmitysmuodoilla. Sähkökattilaa käy-


tettäessä on huomioitava teon tarve pääsulakkeen ja syöttökaapelin koossa, saneerauskohteissa ne on

usein uusittava.

Ilma/vesilämpöpumppua voidaan käyttää aktiiviseen viilennykseen kompressorikäytöllä. Viilennys jaetaan

sisätiloihin joko puhallinkonvektoreilla, jäähdytyspaneeleilla tai lattialämmityksen kautta.

Ilma/vesilämpöpumpun ulkoyksikkö sijoitetaan useimmin joka maan pinnalle rakennuksen vierelle tai katol-

le. Tällöin on huomioitavaa:

- Laitetta ei pidä sijoittaa tuulelle alttiiseen paikkaan koska se heikentää laitteen sulatusta ja voi pahim-

millaan estää sen.

- Laite tuottaa huomattavia määriä kondenssivettä, joka talvella jäätyy laitteen alle, mikäli sitä ei ole

johdettu saattokaapelilla varustetulla kondenssivesiputkella.

- Laiteta ei saa suunnata lähellä olevia rauhallisia, mm. makuutiloja kohden. Laitteet pitävät ääntä eten-

kin kylmällä suuren lämmitystarpeen aikana. eroja. Vaikka nimellisäänitehot voivat vaikuttaa kohtuulli-

silta, täydellä teholla osa laitteista on äänekkäitä, eri valmistajien laitteissa on merkittäviä eroja.

Sisätiloihin ilma/vesilämmityksessä on oltava tiloja varaajille, kuten maalämmössä. Sisätiloihin sijoitetaan

myös ohjausyksikkö, joka hallitsee yhtä tai useampaa ulkoyksikköä, jossa voi olla valmiina etähallinta ja joka

voidaan liittää taloautomaatiojärjestelmään.

Kuten maalämmössä, ilma/vesilämpöpumppu on tehokkaimmillaan matalan lämpötilan lämmönjakojärjes-

telmien kanssa, mutta soveltuu myös patterilämmityssaneerauksiin. Tällöin lämpötilatasot on selvitettävä

ennen järjestelmän hankintaa, jotta tiedetään mahdolliset korjaustarpeet lämmönjaossa. Myös eri laitteilla

vaihtelee niiden kyky tuottaa riittävän kuumaa vettä kovilla pakkasilla.

Kerrostalokäyttöön sopivissa ilma/vesilämpöpumpuissa useimmiten käytetään sellaisia määriä kylmäainei-

ta, että ne vaativat vuositarkastukset. Tämä on syytä selvittää laitteistoa hankittaessa.

7.9.4 Aurinkosähköpaneelit ja lämpökeräimet

Lämpöenergia voidaan lähes nollaenergiatalossa tuottaa taloudellisesti kannattavasti kokonaan uusiutuva-

na omavaraisenergiana noin kahdeksan kuukauden ajan vuodesta tuottamalla lämpöpumpun tarvitsema

sähkö aurinkosähköpaneeleilla. Aurinkopaneeleiden optimaalinen teho asuintalossa on tällöin noin 15

W/asuin-m2. Tällöin kesäkuukausina tuotetaan huipputehoa, joka voidaan sopivan invertterijärjestelmän

avulla käyttää kotitaloussähkönä.

Paneelien ja keräimien suuntaus ja kulma vaikuttavat niiden tehokkuuteen. Jos rakennuksen sijoitus sallii

rakennuksen keskilinjan itä - länsi suunnassa on tarkoituksenmukaisinta käyttää viisto- tai pulpettikattoa,

jonka kaltevuus on 30 - 40 astetta ja suuremman lappeen suunta kohti etelää. Tällöin aurinkosähköpaneelit

ja aurinkolämpökeräinelementit voidaan kiinnittää vesikatteen päälle siten, että niiden tuotto on optimaa-

linen.

Aurinkopaneelien ja – keräimien sekä vesikatteen välissä on oltava riittävän suuri ilmarako, jonka ansiosta

paneeleiden lämpötila pysyy sallituissa rajoissa. Vesikatteen pinnoitteen tulee olla lämpöä absorboimaton.

Suositeltavin on vaalea sävy, jolloin paneelien ja keräimien tuotto ei putoa aurinkoisena päivänä samalla

tapaa kuin tummilla pinnoilla.

Yksi aurinkopaneeli on noin 1.6 neliömetriä ja tuottoteho noin 250 - 290 Wpeak.


Aurinkosähköjärjestelmien mahdollisuuksia tulevaisuudessa on älykäs integroituminen sähköverkkoon

huomioiden mm.

- kesäajan viilennys ilmalämpöpumpuilla

- lämpöpumppulämmityksen käyttö etenkin käyttöveden lämmityksessä

- sähköautojen lataus

- kiinteistöakkujen lataus

Aurinkolämpökeräimiä voidaan käyttää lämpimän käyttöveden tuottamiseen sekä tilojen lämmittämiseen

rakennuksissa. Aurinkolämmitysjärjestelmän toimivuus riippuu järjestelmään kohdistuvasta lämmöntar-

peesta. Lämmöntarve kuvaa, kuinka paljon energiaa tarvitaan esimerkiksi käyttöveden lämmittämiseen.

Aurinkolämpöjärjestelmän lämmöntuotolla katetaan osaksi lämmöntarvetta ja loppu katetaan muulla käyt-

töveden lämmittämiseen suunnitellulla energiajärjestelmällä.

7.9.5 Käyttöveden lämmön talteenotto lämpövarastoon

Erillisviemäröinnillä on asuinrakennuksissa mahdollista kerätä ns. harmaan veden sisältämä lämpö talteen.

Viemäröintiin liitetään yhteisten tilojen sekä huoneistokohtaisten pesutilojen suihkujen erillisviemäröinnit.

Talteenotto saadaan joko lämmönsiirtimellä tai lämmönsiirtoon suunnitellulla varaajalla, josta energia

yleensä viedään lämpöpumpulle, joka nostaa lämpötilan lämmitykseen sopivaksi.

Talteen otettu lämpöenergia voidaan joko varastoida tai joissakin tapauksissa myydä kaukolämpöjärjestel-

mään takaisin. Suomen rakennusmääräykset eivät salli harmaan veden lämmönsiirtoa suoraan lämmönsiir-

timellä lämpimään käyttöveteen, mutta lämpövarastoon sen voi siirtää.

Käyttöveden lämmön talteenotto voidaan liittää osaksi poistoilman lämmön talteenottoa, jolloin lämpö-

pumpun ja oheislaitteiden investointi saadaan yhdistettyä.

7.9.6 Auton lataaminen lähienergian varastoinnissa

Sähköautojen määrä lisääntyy, jolloin myös auton akut voidaan kesäaikana ladata aurinkosähköllä. Vastaa-

vasti sähköauton akkuja voidaan käyttää mahdollisesti sähköenergian vuorokausivarastona ja lyhyiden säh-

kökatkojen aikaisena kotitaloussähkönä.

Mikäli lähienergia, kuten tuulen tai auringon, tuotanto lisääntyy, älykkäiden energiaverkkojen merkitys

kasvaa. Energiaa käyttävien laitteiden huippukuormia voidaan laskea tai ottaa pois päältä ilman, että ihmis-

ten hyvinvointi ja toiminta häiriintyvät /77/

Sähköautojen lisääntyessä älykkäät sähköverkot mahdollistavat lähienergialla tuotetun sähkön varastoin-

nin. Pienimuotoinen tuotanto, esimerkiksi aurinko- ja tuulivoima, saadaan varastoitua sopivaa kulutusajan-

kohtaa varten. Sähköautojen lataus tarvitsee oman ratkaisunsa. Kuvassa 7.13 on esitetty muutamia lataus-

pisteitä. Niillä voidaan mahdollistaa sekä ilmainen että maksullinen sähköauton lataus. Etäohjaus on mah-

dollista esimerkiksi maksuautomaatilta. RFID -tunnistuksella varustellut laitteet mahdollistavat ohjauksen

paikallisesti latauspisteellä. /13/


Kuva 7.13. Sähköauton latauspisteitä (Kuva Ensto)

7.10 Kehittyvä keittiö

7.10.1 Rakenteet

Yhdistetystä talo- ja rakenneteknisestä teollisesta tuotteesta on kehitetty tekniikkaseinäratkaisu (vrt. luku

6.3). Niitä käytetään 1970 – luvun tyyppikerrostalojen kylpyhuoneiden ja keittiöiden korjaamisessa. Verrat-

tuna perinteiseen korjaustapaan läpimenoajat nopeutuvat ja kustannukset pienenevät. Järjestelmällä toi-

mitetaan linjasaneeraustilanteessa sopivissa tyyppitaloratkaisuissa keittiön ja kylpyhuoneen välinen tek-

niikkakuilu vesi- viemäri- ja sähkönousuelementein, joihin integroituvat seinä-WC, vaakareititystila vesika-

lusteasennuksille sekä esiasennetut putket ja rasiat sähköasennuksille.

Keittiössä huomioidaan seuraavat asiat (kuva 7.14);

- keittiön seinämärakenne on vastaava kuin kylpyhuoneen puolella

- kalusteiden kohdalla ovat vanerilevytuennat

- vesi-viemäriliitynnät ovat suoraan allaskaappiin

- keittiön ylätäytetila käytettävissä ilmanvaihtokanavien vaakasiirtoon ilmanvaihtolaitteelle

Kuva 7.14. Korjausratkaisu 1970 – luvulla rakennetun tyyppitalon kylpyhuoneen ja keittiön välille, jossa on

keittiön pintalevykaseteissa kalustetuennat ja vesi- ja viemäriliitynnät.

7.10.2 Ohjattavuus

Keittiön laitteiden ohjattavuus liittyy huoneistoautomaatioon ja sitä kautta mahdollisesti rakennusauto-

maatioon. Huoneistoautomaatioon voidaan varautua asentamalla väyläkaapelin (parikaapeli) linjasanee-

rauksen yhteydessä.

Keittiö kehittyy vähitellen älykeittiöksi, joka sisältää;

- väyläkaapelivarauksen (parikaapeli, joka mahdollistaa älykkäiden kojeiden ja laitteiden liittämisen)


- älykkäiden kodinkoneiden (esim. liesi, uunit, jääkaappi jne. eli esineiden internet - internet of things

IoT) käytön

- yhteyden pilvipalveluun (esimerkiksi nettiliittymällä varustetun digitaalisen ilmoitustaulun kautta)

- keittiön valaistuksen ohjaukset

- keittiön erilaiset hälytykset (esim. liesi jäi päälle, astianpesukone vuotaa jne. )

- keittiön pistorasiaohjaukset

- kodinkoneiden vikailmoitukset tai huoltoilmoitukset

Älykeittiöön liittyy myös älykeittiötaso, joka kertoo ruokien ravintoarvot, niihin liittyvät reseptit ja opastaa

valmistuksessa.


8 TALOYHTIÖN VIESTINTÄ

8.1 Viestinnän merkitys korjaushankkeissa

Korjaushankkeen valmistelusta ja etenemisestä viestitään osakkaille ja asukkaille.

Korjaushankkeissa avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksentekoa voi-

daan helpottaa ja asukastyytyväisyyttä lisätä. Lisäksi asumisen arki sujuu korjaushankkeen aikana parem-

min, kun asukkaat tietävät, miten poikkeusoloissa toimitaan. Onnistunut viestintä korjaushankkeessa pa-

rantaa osakkaiden ja asukkaiden sitoutumista pitkäjänteiseen taloyhtiön kunnossapitoon ja oikea-aikaisiin

remontteihin /44/.

Tehokkaan asukasviestinnän etuina voidaan myös mainita, että

• turvallisuuden tunne paranee ja turhautuminen vähenee, kun asukkaat tietävät, mitä talossa tapah-

tuu ja keitä siellä milloinkin liikkuu

• asuminen helpottuu, kun asukkaille tiedotetaan ennakoivasti tapahtuma-aikatauluista

• yhteisöllisyys kehittyy.

• proaktiivisessa viestinnässä asioista kerrotaan aktiivisesti, säännöllisesti ja ennakoivasti. Viestinnäl-

le laaditaan viestintäsuunnitelma tehtävineen, vastuineen, aikatauluineen ja sisältöineen, joiden to-

teutumista myös valvotaan.

• mobiilisti/tietokoneella luettavat porraskäytäväkohtaiset infotaulut ovat erittäin hyvä lisä

Hyvään hallintotapaan kuuluu, että taloyhtiö ilmoittaa riittävän ajoissa huoneiston käyttöön vaikuttavista

korjauksista. Asukkaille ja osakkaille kannattaa tiedottaa lähestyvästä korjaushankkeesta jo varhaisessa

vaiheessa, esimerkiksi heti sen jälkeen, kun hallitus on päättänyt esittää yhtiökokoukselle hankkeen valmis-

telun aloittamisesta. Asukkaille ja osakkaille on kerrottava mitä on syytä tehdä, miksi ja milloin. Kun kor-

jaushankkeen etenemisestä päätetään hallituksessa, on samalla päätettävä siitä, miten asiasta viestitään

asukkaille.

Tieto hankkeen eri vaiheista ja etenemisestä auttaa osakkaita ja asukkaita ymmärtämään, mihin asioihin

voidaan kulloinkin vaikuttaa. Urakkasopimuksia ja -asiakirjoja ei toimiteta asukkaille luettavaksi, mutta nii-

den sisällöstä ja toteutuksesta viestitään erikseen. Koska taloyhtiössä voi olla jopa satoja asukkaita, kor-

jaushankeviestinnässä kannattaa käyttää useita kanavia ja riittävästi toistoja.

Huoneistoissa käymisestä on aina ilmoitettava etukäteen ja mahdollisuuksien mukaan riittävän ajoissa

osakkaille ja asukkaille. Jos remontin tehokas toteuttaminen edellyttää toistuvia käyntejä tietyn ajan kulu-

essa, riittävää voi olla ilmoittaa etukäteen käyntien tarkoituksesta, aikavälistä ja valvonnasta. Tässä on hy-

vänä apuna digitaaliset taloyhtiöille tarkoitetut informaatiojärjestelmät, joiden näkyvin ilmenemismuoto on

parraskäytävässä ilmemenevä näyttöpääte.

Liitteessä 12 on esitetty korjaushankkeen viestinnän suunnittelemisen työkalu.

8.2 Digitaalinen ilmoitustaulu

8.2.1 Yleistä

Taloyhtiön sisäisen informaation parantamiseksi on kehitetty porraskäytävään sijoitettava digitaalinen il-

moitustaulu. Tavallisesti se sisältää nimi-, ilmoitus- ja viestintäsivut sekä erilaisia varausjärjestelmiä. Sen

käyttöä voidaan tarpeen mukaan laajentaa kulunvalvontaan, pesutuvan, saunan ja muiden yhteisten tilojen

ajanvarauksiin. Digitaalinen ilmoitustaulu on myös väline henkilökohtaiseen viestintään kiinteistön asukkail-

le.

Digitaalinen ilmoitustaulu


- mahdollistaa mm. asukaslistan ylläpidon ja taloyhtiön asioiden tiedottamisen.

- parantaa asukkaiden ja isännöitsijän välistä yhteydenpitoa,

- sujuvoittaa yhteisten tilojen varaamista

- parantaa turvallisuutta.

Digitaalisessa ilmoitustaulussa päänäkymiä on tavallisesti kaksi

1. asukaslista

2. ilmoitusnäkymä

Asukaslista näyttää asukkaiden nimet aakkosjärjestyksessä tai kerrosten mukaan. Taulu voidaan etäpäivit-

tää isännöitsijän tai huoltoliikkeen toimesta.

Ilmoitusnäkymässä asukkaille tarkoitetut viestit voidaan ”kiinnittää” ilmoitustaululle etäkäyttöisesti (Halli-

tus, isännöitsijä, urakoitsija, huoltoyhtiö jne.)

Samaista ilmoitustaulua voidaan käyttää pesutuvan, saunan ja muiden tilojen varauskäyttöliittymänä. Asu-

kas voi käyttää varausjärjestelmää myös etäkäyttöisesti omalta tietokoonneelta tai mobiilisti.

Asukkaan omat sivut

Jokaisella asukkaalla voi olla oma sivunsa, jonka saa aktivoitua omalla avainlätkällä tai muulla vastaavalla

tavalla suoraan ilmoitustaululla tai omalta tietokoneelta etänä, kun hän aktivoi tunnuksensa.

Digitaalisessa ilmoitustaulussa asukkaan nimen vieressä voi näkyä jopa kirjesymboli silloin, kun asukkaalla

on lukematon henkilökohtainen viesti (esimerkiksi hallitukselta, isännöitsijältä tai huoltoyhtiöltä)

Asukkaat voivat hallita omia varauksiaan ja tarkistaa maksusaldonsa tarvittaessa.

Sivujen kautta asukas voi lähettää viestejä isännöitsijälle ja tehdä vikailmoituksia. Vikailmoitukset voidaan

määritellä saapuvaksi esimerkiksi suoraan isännöitsijätoimiston sähköpostiin/asiakaspalveluun.

8.2.2 Suunnittelussa huomioonotettavia seikkoja (Suunnittelun työkalut)

Eri toimittajilla ovat erilaiset suunnittelun työkalut ja käyttöohjeet. Käyttöohjeet ovat suunnittelijoille ja

tilaajille tärkeitä tiedonlähteitä. Suunnittelija tutustuu niihin tapauskohtaisesti.

Niitä voi olla esimerkiksi;

- keskusyksiköstä lähtevä Local-bus väylä ohjaa paikalliset komponentit (oviympäristöt, I/O kortit, digi-

taalisen ilmoitustaulun)

- Local-bus väylän vaatimukset ovat:

o 1 ristiin kytketty pari RS-485 dataväylälle

o riittävä poikkipinta sähkölle (kaapelinpituuden ja kuorman mukaan). Jännitehäviö Local-bus

väylässä saa olla enintään 10% (Katso toimittajan vaatimukset)

- infotaulu nettiyhteyden, julkinen IP- osoite tarvitaan, jotta järjestelmään voidaan ottaa etäyhteys

- ohjattavat ovet tarvitsevat sähkölukon

- info syötetään järjestelmään hallintaohjelman kautta. Hallintaohjelmaan pääsee käsiksi päätelaitteelta,

jossa on nettiyhteys. Ohjelma on myös käytettävissä ipadilla.

- tiedon syötöstä vastaa ilmoitetut vastuuhenkilöt, usein tiedon syötöstä vastaa asiakaspalvelu tai isän-

nöitsijä. Tiedon syöttöön on myös mahdollista räätälöidä asiakkaan toivomusten mukainen palvelu, jol-

loin tiedon syöttö ja ylläpito ulkoistetaan kolmannelle osapuolelle

- asukas voi operoida myös mobiilisovelluksen kautta

- talojen välinen kaapelointi helpottaa kylläkin järjestelmäkokonaisuuden toimintaan saattamisessa, sekä

vähentää tarvittavien nettiyhteyksien määrää. Jos talot halutaan toimimaan yhdessä eikä talojen välillä


ole kaapelointia, tullaan talot sitomaan yhteen pilvessä. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen talo tarvit-

see oman keskusyksikkö/IP-kortti/virtalähde kokoonpanon sekä nettiyhteyden.

8.2.3 Kulkuoikeudet ja tilavaraukset

Muutamat järjestelmät toimivat myös ILOQ-avainjärjestelmän kanssa. Toimiakseen iLOQ-avaimen pitää olla

MIFARE RFID sirun sisältävä avain. Järjestelmä on laajennettavissa (katso kuva 8.1) ja sillä voidaan hallita

• kulunvalvontaa (ulko-ovet, autotallit, kellarinovet)

o pesula, sauna ja yleisten tilojen varaukset/peruutukset voidaan tehdä myös seinään kiinni-

tettävällä varauspäätteellä tai kotoakäsin tietokoneella tai älypuhelimella. Sisäänpääsy pe-

sulaan asukkaan tapahtuu esimerkiksi ILOQ-avaimella. Voidaan käyttää siis pesulan, sau-

nan tai minkä tahansa muun yhteisen tilan varauksiin.

• tilojen valvontaa (tunnistimet)

• porttipuhelin

• I/O ohjata valaistus ym.

Kuva 8.1: Digitaaliset ilmoitustaulut on laajennettavissa

8.2.4 Digitaalisen informaatiojärjestelmän hankinta

Digitaaliset informaatiojärjestelmät ovat tällä hetkellä kovin erilaisia. Yhdenvertaisten tarjousten saaminen

on hyvin vaikeata.

Taloyhtiöiden porrasinfo- ja varausjärjestelmän perusedellytykset voidaan määritellä seuraavasti:

- se toimii asukkaiden nimitauluna

- se toimii taloyhtiön hallinnon viestintävälineenä

- sitä voidaan ohjata etäkäyttöisesti (eli syöttää tieto) ja

- sitä voidaan lukea etäkäyttöisesti (omalta tietokoonneelta tai mobiilisti)

- sitä voidaan käyttää pesutuvan, saunan ja muiden tilojen varauskäyttöliittymänä.

- asukas voi käyttää varausjärjestelmää etäkäyttöisesti omalta tietokoonneelta tai mobiilisti.

Kilpailutuksen perustana on porraskäytävään sijoitettavan digitaalisen nimi- ja ilmoitustaulun sekä varaus-

ja viestintäjärjestelmän ominaisuustaulukko (Liite 13).

Se sisältää taloyhtiön määrittelemät järjestelmän

- viestinnälliset ominaisuudet

- varaus- ja kulunvalvonta ominaisuudet

- tekniset ominaisuudet

- järjestelmän tietoturvakuvaukset

- referenssivaatimukset (konkreettiset toimitetut järjestelmät kontaktihenkilöineen)

Lisäksi sarakkeet toimitussisällöstä eli vakiotoimitukseen kuuluva (=V) ja lisävaruste (=L).


Tarjoustaulukko on esitetty (Liite 14). Tämä käytetään yhdessä normaalin tarjouspyyntökirjeen kanssa.

Taulukko yhdenvertaistaa tarjoukset ja helpottaa vertailua.


9 TALOYHTIÖIDEN VÄLINEN YHTEISTOIMINTA ALUEEN KEHITTÄMI-

SESSÄ

9.1 Yleistä

Taloyhtiöiden välinen yhteistoiminta liittyy taloyhtiöön, alueen muihin taloyhtiöihin ja palvelun tuottajien

väliseen yhteistoimintaan. Tällaisessa yhteistoiminnassa on kyse kunkin toimijan intresseistä, hyödyistä ja

osaamisesta tavoitteeseen nähden.

Oli sitten kysymys ryhmäkorjaamisesta, täydennysrakentamisesta, muusta korjausrakentamisesta tai eri-

laisten palvelujen kehittämisestä ja hankkimisesta, laaja yhteistoiminta ja innovointi alueella ovat välttä-

mättömiä. Tällöin aluetta voidaan kutsua kehitysalustaksi (vrt. living lab). Siellä palvelun tuottajat voivat

kokeilla käytännössä laajalla otannalla omia tuotteitaan ja palvelujaan. Perusedellytys on, että alueelle ei

tuoda kokeiltavaksi keskeneräisiä ”pilotti” -tuotteita, vaan ensimmäiset toimivat palvelut ja tuotteet.

Edellytykset tällaiselle toiminnalle on kuitenkin oltava olemassa:

- jollakin henkilöllä alueella on oltava idea yhteistoiminnalla hankittavasta palvelusta tai tuotteesta

- hänellä on oltava myös tietoa, taitoa, uskomuksia, viestinnällisiä ja kommunikatiivisia kykyjä asiansa

eteenpäinmenosta ja kehitysprosessista.

- henkilön on kyettävä viestittämään asia muille henkilöille ja taloyhtiöille, jotta voidaan aloittaa keskus-

telu asian yhteisen ymmärryksen aikaansaamiseksi. Tähän hän tarvitsee alueellisia mediapalveluja.

- syntyvissä keskusteluissa on saatava aikaan luottamuksen ilmapiiri ja verkosto idean eteenpäinvie-

miseksi.

- idea lähtee eteenpäin vasta, kun edellä olevat perusedellytykset ovat kunnossa. Sitä ennen ollaan aika-

tauluttomassa tilassa.

- vuorovaikutuksen ja keskustelujen jälkeen idea on saatava taloyhtiöiden päättäviin elimiin. Kovasti

helpottaa, mikäli idean esittäjä tai puoltaja on hallituksen jäsen, isännöitsijä tai puheenjohtaja.

- kun hallitus ja yhtiökokous saadaan taakse, voidaan aloittaa normaali toimintaprosessi tarvesuunnitte-

lulla (TS). Tästä sitten edetään normaalia prosessikäytäntöä myötäillen hankesuunnitteluun (HS) jne.

- alueen kommunikaatio- ja verkottumisrakenne on oltava kunnossa. Rakenteet tuottavat vuorovaiku-

tusta, luottamusta, ymmärrystä toisten intresseistä, ideoita, faktoja jne. Niiden avulla yksilöiden ideat

toteutuvat.

Alueiden kehittämisessä asukastilaisuudet ovat erittäin tärkeät. Niissä käydään läpi

- suuntaviivat ja perustelut alueen kehittämisestä ja täydennysrakentamisesta

- millaisia yleisiä kehittämiskohteita liittyy alueen kehittämiseen

- millaisia muutoksia on ennakoitavissa alueen ympäristössä

- millaisessa aikataulussa edetään ja missä vaiheessa nyt ollaan

- mitä hyötyä alueen kehittäminen ja täydennysrakentaminen voi tarjota asukkaille ja taloyhtiöille

- miten asukastilaisuuksien tuloksia hyödynnetään jatkossa.

Innovatiivisilla asuinalueilla asukastilaisuudet toimivat hyvin. Alueella tarvitaan säännöllisiä keskustelutilai-

suuksia, joissa alueen kehittämiseen liittyvät eri näkökulmat ja intressit voivat tulla esille.

9.2 Täydennysrakentaminen

Täydennys-/lisärakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maankäytön kehittämistavoitteeksi.

Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sisällyttäneet tämän tavoitteen kehittämisstrategioihinsa.

Muutokset tutussa asuinympäristössä koetaan joskus uhkina ja niitä ryhdytään herkästi vastustamaan.


Täydennys-/lisärakentamisella ja siihen liittyvillä ympäristön parannustoimilla voidaan kuitenkin lisätä alu-

een, sen kiinteistöjen ja asuntojen arvoa, millä voi olla suuri merkitys täydennyshankkeiden motivaattorei-

na.

Täydennys/lisärakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhtiöille keinon rahoittaa osan suuris-

ta korjaushankkeista. Myymällä osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asunto-

osakeyhtiö saada ylimääräistä tuloa. Tämä mahdollistuu kaavoittamalla lisää rakennusoikeutta taloyhtiön

tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennetta-

va hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lisärakennushankkeesta synny eikä hanketta kannata käynnistää. Pysä-

köinnin ratkaisemiseen täydennysrakentamisen yhteydessä tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus

myös keskitettyjä pysäköintilaitoksia.

Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhtiöille ja rakennusliik-

keille. Kannattavien hankkeiden syntymistä voidaan tukea maankäyttömaksujen alennuksilla. Lisäraken-

nusoikeuden määrän kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta.

Osa pienehköistä huonokuntoisista asuinkiinteistöistä (esim. taloyhtiön piharakennus) voi olla kannattavaa

purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lisätä 2–3-kertaiseksi aikaisemmasta./54/

Täydennys-/lisärakentaminen on kuitenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään. Ton-

tit ovat yksityisessä omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti jäljellä. Ei voida enna-

koida sitä, missä järjestyksessä ja aikataulussa täydennysrakentamishankkeita käynnistyy. Koko aluetta

kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehittämisen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla

ohjataan pieniä hanke- tai korttelikaavoja /54/. Täydennysrakentamisen käsittely hyötyy niin ikään taloyh-

tiöiden yhteistyöstä, sillä täydennysrakentamisen vaikutukset ulottuvat aina tonttirajoja laajemmalle, niin

positiivisessa kuin negatiivisessa vaikutuksessa.

Lisärakentamisen hyötyjä asunto-osakeyhtiöille ovat:

- tuloja peruskorjaus- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseksi

- taloyhtiön osakkeiden arvon nousu tai säilyttäminen

- kiinteistön ominaisuuksia voidaan parantaa lisärahoituksella esim. energiatehokkuutta, esteettömyyttä,

taloteknisiä järjestelmiä jne.

- alueen rakennuskannan uusiutuminen ja palvelujen kehittyminen nostavat todennäköisesti asuntojen

arvoa ja alueen houkuttelevuutta, mikä edellyttää merkittävää lisärakentamista ja muuta kehitystä alu-

eella. Kaupunki/kunta toteuttaa alueelle parannustoimenpiteitä mm. viheralueille, jalankulku- ja pyö-

räilyreiteille, kaduille ja yleisille alueille.

Asunto-osakeyhtiöiden lisärakennushankkeilla on myös lainsäädännöllisiä esteitä /54/.

Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen ja kiinteistöjen arvoa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nou-

see. Haluttavuus lisääntyy silloin, kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousevat. Täydennysra-

kentaminen ei kuitenkaan ole arvonnousuautomaatti, vaan edellyttää aina paikallisten olosuhteiden huo-

mioon ottamista. Tähän tarvitaan yhteistoimintaa taloyhtiöiden välillä.

Asunto-osakeyhtiölaki on laadittu periaatteella, että taloyhtiö ei saa harjoittaa liiketoimintaan liittyviä riske-

jä, vaan lähinnä pitää asuinkiinteistöään kunnossa ja tehdä siihen parannuksia. Rakennusoikeuden myynnis-

tä saatava tulo on merkittävin kannuste lisärakentamishankkeeseen ryhtymiselle. Taloyhtiölle tulee elinkaa-

ren aikana suuria peruskorjaustarpeita, erityisesti putkiremontti, joiden rahoittamiseen lisärakentamisesta

saataville tuloille on käyttöä.

Lisärakentaminen voi toteutua vain, jos siitä saadaan hankkeena kannattava sekä taloyhtiön että hankkeen

toteuttajan kannalta. Hankkeen käynnistymiseen ja kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä ovat ainakin:


- tontin koko ja lisärakennusoikeuden määrä

- rakentamispaikan sijainti

- asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella

- rakennusoikeuden arvo markkinoilla

- rakennusoikeudesta pyydettävä hinta

- maankäyttömaksun suuruus

- alueen ja sen ympäristön kehittymisnäkymät

- asunto-osakeyhtiön tarve hyödyntää lisätuloja esim. peruskorjaushankkeissaan

- autopaikkojen osalta on löydettävissä taloudellisesti ja toiminnallisesti tyydyttävä ratkaisu

- mahdollisuus vähentää riittävästi peruskorjausmenoja ja poistoja tilinpäätöksessä tontin myyntitulon

vastapainoksi yhteisöverojen minimoimiseksi.

9.3 Ryhmäkorjaus

Ryhmäkorjaus tarkoittaa useamman itsenäisen taloyhtiön yhteistoimintaa samanlaisten korjaustarpeitten

toteuttamiseksi. Taloyhtiöiden tavoite on hyötyä tästä yhteistyöstä siten, että saavutetaan pienemmät ko-

konaiskustannukset, lyhyempi talokohtainen läpimenoaika ja parempi laatu. Taloyhtiöt ovat päätöksente-

ossaan yhtä itsenäisiä kuin toimisivat yksin. Yhteistoimintaan kuuluu oleellisesti osavastuu kokonaisuudesta

ja myötävaikutusvelvollisuus koko RK-hankkeen etenemiseen. Taloyhtiöt voivat olla saman isännöitsi-

jän/isännöintitoimiston hallinnoimia tai jokaisella taloyhtiöllä on oma isännöinti.

RK - hankkeen eli ryhmäkorjauksen tavoitteena on tuottaa taloyhtiölle edullisempi, riskittömämpi ja laa-

dukkaampi korjaushanke kuin, jos taloyhtiö toteuttaisi korjaushankkeensa yksin erillisenä hankkeena. Ryh-

mäkorjaus ei rajoita taloyhtiön itsenäistä päätöksentekoa.

Riippuen talotyypeistä, niiden iästä ja koosta sekä toimijoiden yhteistyökyvystä, voidaan RK-hankkeen op-

timikokona pitää 4–7 kpl.

Kuva 8.2 esittää ryhmäkorjaushankkeen perustamisvaiheen toimenpiteitä /RIL 260-2012/. Valmiissa kehi-

tysalustassa perustamisvaiheen paremmat edellytykset ovat kunnossa. Perustaminen tulee tapahtua vii-

meistään suunnittelun valmisteluvaiheessa, mieluummin jo tarveselvitysvaiheessa.

Ennen taloyhtiön päätöksen tekemistä pidetään yhtiössä keskustelu- ja infotilaisuus/tilaisuuksia. Taloyhti-

ön päätökset tehdään normaalin päätöksentekoprosessin mukaisesti kussakin taloyhtiössä erikseen yhtei-

sesti sovitussa aikataulussa. Myöhemmässä vaiheessa perustaminen on lähdettävä alusta ja kestää muuta-

mia vuosia.

Ryhmäkorjaushanke voidaan tunnistaa seuraavilla edellytyksillä:

- rakennukset ovat samalla alueella (eivät välttämättä vierekkäin)

- rakennukset ovat teknisesti ja tilaratkaisuiltaan saman tyyppisiä

- rakennukset ovat iältään ja kooltaan samanlaisia

- taloyhtiöiden PTS-tilanne on samankaltainen


Kuva 8.2: Ryhmäkorjaushankkeen perustamisvaiheen toimenpiteitä /RIL 260–2012/.

Yhteistoiminta voi kohdistua

- laajimmillaan koko korjaushankkeen hankeprosessin aikaiseen toimintaan alkaen tarveselvityksistä ja

kuntoarvioista tai -tutkimuksista edeten hakesuunnittelun ja suunnittelun kautta urakan toteuttami-

seen yhteisen projektinjohtajan avulla.

- suppeimmillaan yhteistoiminta on suunnittelemista ja toteuttamista.

Korjauskohteet

Yhteiset korjaustarpeet voivat kohdistua:

- ulkovaipan rakenteisiin (julkisivut, parvekkeet, katot, ikkunat, ovet)

- taloteknisiin järjestelmiin (viemäri- ja vesiputket, ilmanvaihto, lämmitys, sähkö)

- huoneistoihin kohdistuviin korjauksiin (kylpyhuoneet, keittiöt)

- yhteisten tilojen korjauksiin (saunat, pesutuvat, kylmävarastot, pyörävarastot, ulko-alueet, jne.)

- energiatehokkuuden parantamiseen, joka on mukana useimmissa edellä mainituissa korjaustarpeissa.

- piha-alueisiin.

RK-hankkeen erityispiirteitä verrattuna talokohtaisiin on kuvattu tarkemmin luvussa 5.

RK-hankkeen hyödyt

RK -hankkeen hyödyt jakaantuvat sekä taloyhtiölle, yksittäiselle osakkaalle että palvelujen tarjoajille (kuten

suunnittelija, urakoitsija jne). RK-hankkeeseen liittyy myös riskejä, joita on kuvattu kohdassa 3.7

Taloyhtiön saamat hyödyt:

- Korjaushankkeiden kipupisteiden parempi hallinta

Kun RK-hanke toteutetaan suurempina projekteina ammattilaisten voimin, on mahdollisuuksia vähen-

tää yleisiä riskejä, vaikeuksia ja puutteita (kipupisteitä), jotka tavanomaisissa hankkeissa tulevat vas-

taan. RK-hankkeella on mahdollista

o tehostaa aikataulujen pitävyyttä

o tehostaa päätöksenteonprosessia

o parantaa viestinnän tehokkuutta


o selkeyttää omien kustannusten ymmärtämistä verrattuna muiden taloyhtiöiden ratkaisuihin

o parantaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa oman huoneiston ratkaisuihin

o parantaa asukkaiden asumista remontin aikana

o lisätä luottamusta päätöksentekijöihin.

- Kustannukset alenevat

Kokonaiskustannukset alenevat, koska hankkeen koko kasvaa, jolloin saadaan hankintoihin volyymia.

Lisäksi urakan toteutuksen läpimenoaika lyhenee, kun urakoitsijat oppivat toimimaan samantyyppisissä

taloissa. Volyymia mahdollistavia tekijöitä ovat rakennusten ja asuntojen

o samankaltaisuus

o samankokoisuus

o samanikäisyys

o läheisyys toisiinsa nähden.

Isot kohteet mahdollistavat erilaiset urakkamallit kuten projektinjohtourakka tavoite- ja kattohintoineen

ja ST/KVR-urakointi (suunnittele ja toteuta/kokonaisvastuurakentaminen), joilla voi olla saavutettavissa

taloyhtiön kannalta kustannussäätöä. Kun Isot rakennusliikkeet kiinnostuvat hankkeesta saadaan käyttöön

tehokkaat prosessit ja hankintakanavat.

Documents

STRATEGIASTA KIINTEISTÖN KEHITYSPERUSTA · välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei Energiakatselmus voida toteuttaa, on syyt perusteltava