STRATEGIE FONCIERE - L'Agence d'Urbanisme et de

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STRATEGIE FONCIERE

dans un PLUiH Méthodologie

• avril 2019 •

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Stratégie foncière dans un PLUiH | Méthodologie | avril 2019

SOMMAIRE

Objet du guide ..................................................................................................................... 3

De quoi parle-t-on ? ............................................................................................................ 4

I. Définitions ......................................................................................................................................... 4 A. PLUIH ...................................................................................................................................................................................... 4 B. Stratégie foncière ................................................................................................................................................................... 4 C. Potentiel foncier ..................................................................................................................................................................... 4

II. Passerelles entre PLUIH et Stratégie foncière .............................................................................. 5

Une méthodologie en trois phases .................................................................................. 8

A. Gouvernance .......................................................................................................................................................................... 8 B. Implication de l’EPFL ............................................................................................................................................................. 8 C. Cahier des charges de la mission ........................................................................................................................................ 8

I. Phase 1 : Diagnostic ......................................................................................................................... 9 A. Diagnostic Foncier ................................................................................................................................................................. 9 B. Diagnostic complémentaire ............................................................................................................................................... 14 C. Identification du potentiel foncier ..................................................................................................................................... 16

II. Phase 2 : Caractérisation du potentiel foncier ........................................................................... 22 A. Deux indicateurs généraux................................................................................................................................................. 22 B. Une version allégée possible .............................................................................................................................................. 29 C. Résultats ............................................................................................................................................................................... 30

III. Phase 3 : Planification foncière .................................................................................................... 34 A. Analyse des sites de projet .................................................................................................................................................. 34 B. Hiérarchisation des sites ..................................................................................................................................................... 37 C. Identification des actions à mener .................................................................................................................................... 38 D. Restitution des résultats ...................................................................................................................................................... 38

Une stratégie foncière à approfondir après le PLUIH .................................................. 39

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Objet du guide

En 2015, l’EPFL a initié le renouvellement de sa politique de stratégie foncière

auprès des collectivités, notamment le contenu (diagnostic…) et les objectifs des

conventions-cadres. Cette évolution vise à recentrer le rôle de l’EPFL comme

outil de recyclage urbain et à mieux répondre aux besoins des collectivités.

Afin de définir comment renouveler les études de stratégie foncière, l’EPFL a

mobilisé les trois agences d’urbanisme de Lorraine pour expérimenter de

nouvelles méthodes. L’EPFL a identifié notamment les PLUI comme des leviers

pour intégrer une stratégie foncière. Deux phases ont été ciblées : la phase

d’accompagnement (recrutement du bureau d’études, participation de l’EPFL

aux ateliers et réunions, complément au diagnostic sur le volet foncier) et la

phase pré-opérationnelle (co-financement d’une analyse plus fine du foncier

afin de cibler les actions à mener).

L’AGAPE constate sur son territoire que la définition d’une réelle stratégie

foncière à une échelle communale et intercommunale est rare et souvent

limitée à des opportunités d’achat de foncier. Des projets de territoire sont

toutefois définis mais restent peu déclinés de manière opérationnelle.

La loi impose de plus en plus une analyse fine de l’aspect foncier du territoire

dans le rapport de présentation du PLUI, à savoir :

l’analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au

cours des dix années passées,

l’analyse de la capacité de densification,

l’analyse de la capacité de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en

tenant compte des formes urbaines et architecturales.

Article du code de l’urbanisme en vigueur au 11 octobre 2017 : L 302-1

Dans les PLH et donc les PLUIH, la loi a renforcé récemment l’analyse foncière

en imposant dans le diagnostic :

l’analyse des marchés fonciers,

l’analyse de l’offre foncière et de son utilisation,

l’analyse de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des

logements.

Article du code de la construction et de l’habitat en vigueur au 11 octobre 2017 : L 151-4

Toutefois, les analyses ciblées dans les lois ne faisant pas l’objet de décrets

d’application, leur interprétation peut varier sensiblement selon le lecteur.

Dans ce contexte, l’AGAPE a proposé à l’EPFL une expérimentation sur le PLUIH

de OLC en cours de réalisation. L’objectif étant de créer et de tester une

méthodologie de travail pour l’établissement de la stratégie foncière d’un

territoire (échelle EPCI de manière générale) en lien avec le PLUIH.

Ce guide expose la méthodologie employée lors de cette expérimentation afin :

de comprendre l’intérêt d’une telle approche foncière,

de permettre son déploiement et son adaptation sur l’ensemble des

territoires potentiellement concernés.

EPFL : nouvelles conventions-

cadres

EPFL sollicite les 3 agences lorraines

Une évolution de la loi

AGAPE : proposition

d'expérimentation sur PLUiH

4


De quoi parle-t-on ?

I. Définitions

A. PLUIH

Le PLUIH - Plan Local d’Urbanisme Intercommunal valant Programme Local de

l’Habitat – est un document traduisant un projet global d’aménagement et

d’urbanisme et fixant des règles d’aménagement et d’utilisation des sols

(travaux, constructions, affouillements…).

Il respecte des principes d’équilibre territorial, de qualité urbaine, architecturale

et paysagère, de diversité des fonctions urbaines et rurales et de mixité sociale

dans l’habitat, de sécurité et de salubrité publique, de prévention des risques,

des pollutions et des nuisances, de protection des milieux naturels et des

paysages et de lutte contre le changement climatique et d’adaptation à ce

changement.

Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de

développement durables, des orientations d’aménagement et de

programmation, un règlement, des annexes et un programme d'orientations et

d'actions. Ce dernier comprend toute mesure ou tout élément d'information

nécessaire à la mise en œuvre de la politique de l'habitat.

B. Stratégie foncière

Une stratégie foncière a pour but d’anticiper à long terme le développement

futur d’un territoire en ciblant des espaces stratégiques et en définissant pour

chacun d’eux la marche à suivre par la collectivité pour mener à bien ses projets.

Elle se réalise en cohérence avec les projets en cours ou à venir définis dans le

PLUI, le PLH et le projet de territoire mais également avec les réalités

économiques, sociales et environnementales du territoire. La stratégie foncière

passe souvent par des acquisitions foncières pour faciliter la réalisation

d’opérations ou pour cadrer strictement leur aménagement. A titre d’exemples,

la réalisation de logements sociaux, la création d’équipements ou d’espaces

dédiés à la biodiversité nécessitent de maîtriser le foncier.

C. Potentiel foncier

Le potentiel foncier correspond aux espaces mutables d’un territoire : dent

creuse, zone à urbaniser, friche urbaine, bâtiment vacant… situés dans

l’enveloppe urbaine (bâtie).

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II. Passerelles entre PLUIH et Stratégie

foncière

Dans chaque phase de la méthode les liens avec le PLUI sont précisés ou font l’objet d’encarts.

1. Quelles sont ces passerelles ?

Le tableau ci-après détaille les phases d’un PLUIH et celles de la stratégie

foncière en ciblant les passerelles entre les deux.

PHASES DU PLUIH PHASES DE LA STRATEGIE

FONCIERE

INTERET DE LA PASSERELLE Document du

PLUIH impacté

par l’aspect

foncier

Diagnostic Diagnostic :

Réalisation d’un

diagnostic foncier plus

poussé que celui du

PLUIH

Identification du

potentiel foncier

disponible dans le tissu

urbain

Lors du diagnostic du PLUIH, les projets

des communes sont identifiés ainsi que le

foncier potentiel. Ces données

constituent la base de travail pour la

stratégie foncière.

Restitution du diagnostic foncier en

même temps que le diagnostic global du

PLUIH.

Rapport de

présentation

PADD - Projet

d’Aménagement et

de

Développement

Durables

Caractérisation du

potentiel foncier :

Analyse des secteurs

identifiés au regard de

leurs enjeux urbains et

de leur mutabilité.

Pour construire le PADD, des ateliers de

travail sont souvent réalisés. Ces ateliers

permettent de questionner les zonages

du PLUI actuel, de cibler des secteurs de

développement, de définir des secteurs

de renouvellement urbain ou des friches

et de définir les besoins en équipements.

Ces éléments alimentent la stratégie

foncière.

PADD, zonage,

OAP

POA – Programme

d’Orientations et

d’Actions

Le POA définit les besoins en logements

dont les logements locatifs sociaux et il

identifie des actions en lien avec la

stratégie foncière.

L’analyse du foncier permet de vérifier les

orientations du POA et si les communes

peuvent atteindre les objectifs définis

dans celui-ci.

POA, OAP

OAP - Orientations

d’Aménagement et

de Programmation

Les OAP constituent la passerelle idoine

pour intégrer la stratégie foncière car

elles traitent de l’aménagement, de la

programmation et du phasage.

Analyse de la faisabilité des projets.

Rechercher des complémentarités entre

les projets au niveau programmatique,

temporel ou économique.

OAP, zonage,

règlement,

justifications

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Zonage Planification foncière :

Analyse de la rentabilité

de certains projets

mutables à court terme

Identification des projets

prioritaires pour l’EPCI

Identification des sites

prioritaires en matière de

stratégie foncière

Définition des actions

foncières à mener pour

les sites prioritaires

Adaptation du zonage du PLUIH en

fonction des résultats de l’approche

foncière sur les sites d’OAP.

Mobilisation d’outils fonciers

complémentaires tels que les

emplacements réservés, le droit de

préemption urbain, les zones

d’aménagement différé…

Zonage

Règlement Définition des occupations du sol possibles

au regard des risques, des contraintes, de la

programmation…

Règlement

Justifications Intégration de l’approche foncière pour

justifier des choix opérés en matière de

zonages, de règlement, d’aménagement et

de programmation.

2. Un moment privilégié pour réaliser une

stratégie foncière ?

La solution à privilégier est celle où la stratégie foncière et le PLUI sont

réalisés simultanément afin de maximiser l’intérêt de chacun des deux

projets. La méthodologie présentée dans ce document s’applique pour cette

option.

Pour autant, ci-après chaque hypothèse est précisée avec ses avantages et

inconvénients.

2.1. Réalisation de la stratégie foncière avant le PLUIH

Avantages :

Le potentiel foncier étant identifié et analysé, le PLUI s’empare des résultats.

Le diagnostic réalisé dans le cadre de la stratégie allège en partie celui du PLUI.

Inconvénients :

Si le PLUI tarde à se réaliser après la définition de la stratégie foncière

(plusieurs années), des outils peuvent manquer et des sites stratégiques

peuvent être aménagés et construits sans cadrage amont. Cela peut avoir des

impacts sur la concurrence des projets et remettre en question la stratégie

foncière définie.

2.2. Réalisation de la stratégie foncière pendant le PLUIH

Avantages :

Situation idéale où la stratégie foncière et le PLUI s’alimentent mutuellement

pour une optimisation et une cohérence globale des actions de la collectivité.

Utilisation directe des outils du PLUI (PADD, OAP, zonage…).

Inconvénients :

La stratégie foncière constitue un coût supplémentaire au PLUI, mais toutefois

moindre comparé aux deux autres hypothèses.

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2.3. Réalisation de la stratégie foncière après le PLUIH

Avantages :

La stratégie foncière pourra se définir en prenant en compte les documents

du PLUI.

Inconvénients :

Possible remise en question des choix effectués dans le PLUI (zonage, OAP…)

Le diagnostic poussé sur le foncier reste à réaliser car celui du PLUI ne va pas

si loin.

Nécessité de réviser le PLUI si la stratégie foncière conclut a des choix en

terme de planification différents et plus stratégiques que ceux employés dans

le PLUI.

Si la volonté est de s’appuyer sur le PLUI réalisé pour définir la stratégie

foncière, dans ce cas, les outils mobilisables pour la stratégie foncière seront

limités.

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Une méthodologie en trois

phases

Intégrer une stratégie foncière dans un PLUIH et cibler les espaces stratégiques

à acquérir ou à cadrer nécessitent trois étapes phares :

Le diagnostic pour identifier les grandes tendances de l’usage et de la

mutation du foncier sur le territoire et le potentiel foncier.

L’analyse de ce potentiel foncier en lien avec les caractéristiques locales.

La planification foncière consistant à définir les sites stratégiques, leurs

enjeux, les objectifs de la collectivité et les actions à mettre en œuvre pour

réaliser les projets.

Préalables

A. Gouvernance

Le PLUIH dispose en général d’instances hiérarchisées pour mener à bien le

projet :

Un comité de pilotage qui :

o Valide le diagnostic

o Définit les orientations stratégiques

o Arbitre sur les choix réglementaires

Des comités techniques qui :

o Alimentent le diagnostic

o Traduisent localement les orientations stratégiques

L’étude de stratégie foncière doit exploiter ces instances pour diffuser les

informations et arbitrer sur les options à prendre. Des réunions techniques

spécifiques à l’aspect foncier peuvent cependant être nécessaires.

B. Implication de l’EPFL

L’EPF de Lorraine, partenaire incontournable du recyclage foncier, doit pouvoir

assister aux instances où l’aspect foncier est abordé afin de suivre la démarche

et informer sur les possibilités d’accompagnement sur les secteurs stratégiques,

surtout si une convention-cadre est en jeu.

C. Cahier des charges de la mission

Les lois étant encore relativement souples sur l’aspect foncier du PLUIH, il est

nécessaire de préciser les attendus quant à l’intégration de la stratégie foncière

dans le PLUIH à savoir la réalisation d’un volet foncier tel que prévu dans la

présente méthodologie : diagnostic, identification du foncier potentiellement

mutable, caractérisation du foncier, identification …

9


I. Phase 1 : Diagnostic

Le diagnostic permet d’identifier les grandes tendances de l’usage et de la

mutation du foncier sur un territoire. Il comprend deux volets : le diagnostic

foncier et le diagnostic complémentaire.

Le second volet est un approfondissement permettant de connaitre le profil des

résidents et nouveaux arrivants susceptibles d’acheter un bien (foncier ou

immobilier) sur le territoire. Ces éléments de diagnostic sont nécessaires

pour anticiper et encadrer les situations spécifiques de chaque commune

lors de l’identification du potentiel foncier.

A. Diagnostic Foncier

Le diagnostic foncier est rendu nécessaire pour tout PLUI valant PLH par la loi Egalité et Citoyenneté du

27 Janvier 2017. Il apporte des éléments supplémentaires au rapport de présentation du PLUI. Ce

diagnostic rend compte de l’état des lieux et de la dynamique de la consommation foncière, des

stratégies de développement foncier des communes et de l’évolution des marchés fonciers et

immobiliers.

1. Analyse de la consommation foncière

L’objectif est de comprendre les logiques de développement des communes pour définir les leviers les

plus adaptés dans la poursuite de leur développement et donc dans la stratégie foncière : densification,

renouvellement urbain, mixité fonctionnelle, mixité sociale…

1.1. Consommation foncière globale

L’analyse de la consommation foncière permet de déterminer l’évolution de

l’artificialisation des sols de l’intercommunalité sur une période

longue (plusieurs dizaines d’années) et de la comparer à celle d’un territoire de

référence (France métropolitaine, Grand Est).

Données source

Fichiers fonciers (MAJIC) de la Direction Générale des Finances

Publiques (DGFIP) et leurs tables annexes

o Données agrégées aux différents niveaux administratifs (section

cadastrale, commune, canton, arrondissement, département,

région) des fichiers des propriétés non bâties et des propriétés bâties.

o Les attributs utilisés sont le nombre et la surface des locaux pour les

propriétés bâties ainsi que l’occupation des sols.

o Données disponibles depuis 1960.

o Couverture totale du territoire Français.

Recensement de la population INSEE

o Les attributs utilisés sont les populations légales.

o Tous les millésimes existants peuvent être utilisés.


Echelle d’analyse : Intercommunalité.

Echelle de comparaison : Région, France entière (facultatif).

Quels sont les sites

potentiellement

disponibles sur mon

territoire ?

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Période de référence : 30 ,40 ou 50 ans jusqu’à la dernière année disponible du

recensement INSEE.

Les critères observés

o Surface totale de l’EPCI ;

o Surface artificialisée sur le territoire de l’EPCI en valeur absolue (ha) par

an ;

o Part d’évolution de la surface artificialisée par an (EPCI et territoire de

comparaison) ;

o Taux d’évolution de la surface artificialisée sur la période de référence

comparé au taux d’évolution de la population (EPCI et territoire de

comparaison) ;

o Surface artificialisée moyenne (m²/habitant) pour chaque année de

recensement (EPCI et territoire de comparaison) ;

o Surface artificialisée à vocation d’habitat (indifférencié) sur le territoire

de l’EPCI en valeur absolue (ha) par an ;

o Surface artificialisée moyenne à vocation d’habitat (m²/habitant) pour

chaque année de recensement (EPCI et territoire de comparaison).

1.2. Consommation foncière locale

L’analyse de la consommation foncière locale permet de comprendre les

spécificités à l’intérieur d’un territoire sur une période courte et récente.

L’occupation des sols y est étudiée de façon détaillée afin de connaitre la nature

des mutations et la fonction des sites nouvellement artificialisés. Cette étape

permet également de déterminer quelles communes ou groupes de

communes sont les plus consommateurs d’espaces naturels et agricoles.

Données source

Mode d’Occupation du Sol local

o L’attribut utilisé est l’occupation des sols.

o Deux millésimes nécessaires : le plus récent et un d’une année

antérieure (idéalement 10 ans ou plus).

o Couverture partielle d’un territoire, peut ne pas être disponible.

OU en cas d’absence de MOS détaillé sur le territoire d’analyse : Fichiers

fonciers (MAJIC) de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) et

leurs tables annexes

o Données agrégées aux différents niveaux administratifs (section

cadastrale, commune, canton, arrondissement, département, région) du

fichier des propriétés non bâties et des propriétés bâties.

o L’attribut utilisé est l’occupation des sols.


ET Recensement de la population INSEE

o Les attributs utilisés sont les populations légales.

Utilisation du Foncier :

Echelle d’analyse : Intercommunalité et commune.

Echelle de comparaison : Aucune (ou Région).

Période de référence : 10 ans jusqu’au dernier millésime disponible, si possible

faire concorder les années des millésimes existants entres eux (MOS/MAJIC).

Comment densifier tout en

préservant le cadre de vie ?

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o Part de la surface artificialisée et taux d’évolution de la surface

artificialisée globale de l’EPCI et de chaque commune ;

o Evolution de la surface artificialisée par occupation (habitat, activité,

infrastructure) en valeur absolue (ha) par commune ;

o Taux d’évolution de la surface artificialisée par occupation (habitat,

activité, infrastructure) et par commune ;

o Evolution de la surface naturelle par occupation (agricole, prairie,

forestier) en valeur absolue (ha) et par commune ;

o Taux d’évolution de la surface naturelle par occupation (agricole, prairie,

forestier) par commune ;

Consommation foncière récente :

Echelle d’analyse : Commune.

Echelle de comparaison : Niveau de polarité de l’armature urbaine si elle existe,

sinon une classification des communes peut être effectuée en fonction du

nombre d’habitants.

Période de référence : 10 ans jusqu’au dernier millésime disponible.

Les critères observés :

o Surface totale de la commune ;

o Population de la commune et évolution de la population de la commune

sur la période de référence ;

o Nombre d’hectares artificialisés sur la commune pour la période de

référence ;

o Taux d’évolution de la surface artificialisée de la commune pour la

période de référence ;

o Répartition de la population selon l'armature urbaine ;

o Part du nombre total d'hectares artificialisés selon l'armature urbaine

sur la période de référence ;

o Nombre de m² consommés par habitant.

1.3. Typologie des communes au regard de leur stratégie foncière

passée

Une typologie des communes et de leurs stratégies foncières passées est

élaborée en fonction des résultats des deux analyses de la consommation

foncière et s’appuient sur les mêmes sources. Il n’existe pas de classification

intercommunalités. Certains critères peuvent cependant être

systématiquement pris en compte pour chaque commune pour créer cette

classification :

Les caractéristiques urbaines :

o La taille de la commune et / ou son rôle dans l’armature urbaine ;

o La situation géographie (isolée, en zone périurbaine ou urbaine) ;

o Les risques et contraintes existants (périmètres des PPR).

Les stratégies de développement antérieures :

o La consommation foncière sur les 10 dernières années : à construire à

partir de la part d’évolution des surfaces artificialisées de la commune et

de l’intercommunalité ;

Quelles ont été les stratégies

foncières mises en œuvre

sur le territoire ?

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o Les documents stratégiques de la commune en matière de foncier

(études), s’ils existent ;

o Les choix opérés par la commune en matière d’extensions urbaines :

lotissement de maisons individuelles, individuels groupés, habitat

intermédiaire, petits collectifs ou collectifs ;

o Les choix opérés par la commune en matière de renouvellement urbain :

construction en dent creuse et densification, réhabilitation de l’habitat

ancien.

Exemple de la classification du territoire OLC :

Pour le territoire OLC, 6 catégories ont été déterminées à partir des différents

critères cités précédemment.

Le village traditionnel : commune rurale isolée de 500 habitants ou moins dont

la forme urbaine traditionnelle est restée intacte.

Le village à discontinuité : commune rurale isolée de 500 habitants ou moins

comprenant des extensions de taille modeste (moins de 2 ha) déconnectées

du tissu ancien.

Le village « champignon » : commune périurbaine de moins de 1800 habitants

qui présente plusieurs grandes extensions urbaines (plus de 2 ha)

déconnectées du tissu urbain. Est également présent dans cette catégorie le

village isolé dont la surface artificialisée à destination d’habitat a augmenté de

40% et plus au cours des 20 dernières années.

Le grand village périurbain : commune périurbaine de 1500 à 3000 habitants

qui possède un centre ou une rue principale avec quelques commerces et

services ainsi qu’une ou plusieurs zones d’activités périphériques.

Le bourg ou ville contraint : commune urbaine et périurbaine de 1500 à 6000

habitants très contrainte par les risques dans le tissu urbain existant.

La ville : commune de plus de 8000 habitants qui concentre la principale offre

de commerces et de services et plusieurs zones d’activités périphériques.

2. Analyse des marchés fonciers et immobiliers

L’analyse des marchés fonciers et immobiliers permet de déterminer l’évolution

du nombre de transactions et des prix de l’artificialisation des sols de

l’intercommunalité sur une période longue et de la comparer à celle d’un

territoire de référence.

Définir des prix médians permet de se rendre compte du marché, d’identifier la rentabilité potentielle

des opérations d’aménagements et de définir si elles nécessitent des investissements publics ou encore

des dispositifs particuliers dans le PLUIH.

Données source

Fichiers Demande de Valeurs Foncières (DVF) de la Direction Générale des

Finances Publiques (DGFIP) et leurs tables annexes

o Nécessite un traitement de la donnée pour créer des « classes » de

transaction par type de bien. La méthodologie de classification est

définie par le guide national d’utilisation DVF.

o Millésime annuel depuis 2011.

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o Le nombre minimum de transactions significatives pour l’analyse

fiable d’une classe de biens sur un temps donné est de 10.

o Cette base de données ne couvre pas les territoires soumis au droit

local (Alsace, Moselle) ainsi que Mayotte.

o Pour les ventes de logements, il est possible de séparer les biens anciens

de plus de 5 ans des biens de moins de 5 ans. Mais DVF ne permet pas

de qualifier correctement les prix dans le neuf.

2.1. Analyse des marchés du foncier non bâti

Les marchés du foncier non bâti correspondent aux transactions qui n’incluent

aucun local. Afin de garantir un nombre suffisant de transactions, seules deux

classes de biens ont été analysées :

Les terrains agricoles : terrains naturels non bâtis vendus comme biens de

production agricole.

Les terrains potentiellement constructibles à destination d’habitat : terrains

naturels et non bâtis pouvant être urbanisables. Ils peuvent être

constructibles (viabilisés) ou non et peuvent être situés en zone à urbaniser,

en dent creuse ou en extension. Ces terrains ont été déterminés selon la

méthodologie de classification des typologies de biens proposée dans la fiche

N°8 du guide national DVF. La méthode retenue est celle permettant de

déterminer les terrains à bâtir (catégorie [25] du guide DVF), disponible en

page 4 de la fiche (https://www.groupe-dvf.fr/wp-

content/uploads/2017/09/DVF-8-Typologie-biens_2017-12-01.pdf).

Echelle d’analyse : Dépend du nombre de transactions disponibles, peut être fait

à la commune, pour un regroupement de communes ou pour la totalité de

l’intercommunalité.

Echelle de comparaison : Non concerné.

Période de référence : Idéalement 5 ans ou plus jusqu’au dernier millésime.

Les critères observés (sous réserve d’un nombre de transactions suffisant)

o Nombre de transactions par an et pour toute la période ;

o Surface totale vendue en are par an et pour toute la période ;

o Volume financier total par an et pour toute la période ;

o Prix médian à l’are par an.

2.2. Analyse des marchés du foncier bâti

Le marché du foncier bâti correspond au marché de l’immobilier que ce soit à

destination de logement ou d’activité. Trois classes de biens ont été analysées,

il s’agit de celles des marchés immobiliers les plus « communs ». Dans chaque

catégorie, seuls les biens vendus à l’unité sont comptabilisés, les ventes en

lots ne permettent pas de définir un prix médian au m² fiable :

La maison : bâtiment à vocation d’habitat ne comprenant qu’un seul logement.

Il peut s’agir d’une maison individuelle, semi-mitoyenne ou mitoyenne

possédant un terrain ou non.

L’appartement : logement situé dans un bâtiment comprenant plus d’un bien

à destination d’habitat ou d’activité.

La surface d’activité : local vendu dans le but d’y abriter une activité

économique. Tous les types d’activités sont ici pris en compte, ainsi les biens

peuvent être de taille et de prix très différents selon leur destination.

Quels sont les prix pratiqués

sur le territoire pour le foncier

et l’immobilier ?

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Echelle d’analyse : Dépend du nombre de transactions disponibles, peut être fait

à la commune, pour un regroupement de communes ou la totalité de

l’intercommunalité.


Période de référence : Idéalement 5 ans ou plus jusqu’au dernier millésime.

Les critères observés (sous réserve d’un nombre de transactions suffisant)

o Nombre de transactions par an et pour toute la période ;

o Nombre de transactions selon le nombre de pièces du bien par an et

pour toute la période (habitat, maison et appartement uniquement) ;

o Surface totale échangée en m² bâti par an et pour toute la période ;

o Volume financier total par an et pour toute la période ;

o Prix médian du m² bâti par an.

B. Diagnostic complémentaire

Le diagnostic complémentaire ajoute certains éléments au diagnostic classique du PLUi en intégrant un

volet sur les revenus et la capacité d’investissement des ménages ainsi qu’un profil des ménages

nouvellement installés.

1. Capacité d’investissement des ménages dans le

logement

La capacité d’investissement des ménages permet de comparer les revenus des

habitants des territoires avec la réalité des prix de l’immobilier et du foncier.

1.1. Revenu médian disponible des ménages par unité de

consommation

Un ménage désigne l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence

principale. Un ménage peut être constitué d'une seule personne. Dans le calcul

du revenu fiscal, l'INSEE pondère le revenu du foyer par un coefficient attribué

à chaque membre du ménage pour permettre la comparaison des niveaux de

vie des ménages de taille ou de composition différentes. Le nombre de

personnes est ainsi ramené à un nombre d'unités de consommation (UC) : 1 UC

pour le premier adulte du ménage ; 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans

ou plus ; 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

Données source

Base FiLoSoFi (de l’INSEE) :

o Les revenus sont exprimés en euros par unité de consommation.

o Millésime annuel depuis 2012.

o Revenu disponible.

Echelle d’analyse : Peut être fait à la commune pour celles dont la taille le permet

et pour la totalité de l’intercommunalité.


Quels types de biens

sont les plus prisés sur

mon territoire ?

15


Période de référence : Dernière année du millésime ou période déterminée pour

l’analyse des marchés fonciers.


o Revenu annuel aux quartiles en € par UC.

1.2. Capacité d’investissement des ménages

A partir des prix médians de l’immobilier et des revenus médians disponibles

des ménages, il est possible d’analyser la capacité de ceux-ci à se loger en

location ou en accession à la propriété dans le neuf comme dans l’ancien. Sur

certains territoires, il est ainsi plus intéressant financièrement d’acheter que de

louer étant donné les loyers très hauts. Dans d’autres secteurs, les revenus des

ménages leur permettent seulement d’acquérir dans l’ancien, sauf que ces

logements requièrent souvent des rénovations énergétiques coûteuses.

Ces analyses vont conditionner la programmation en logement et définir les types de logements à créer

(location à loyer modéré, acquisitions aidées, taille des logements…) en lien avec le PLH.

Données source

Revenu médian disponible par unité de consommation (cf. paragraphe

précédent)

Prix médians de l’immobilier (cf. Analyse des marchés fonciers et immobiliers)

Données issues d’un outil de simulation de prêt (disponible sur Internet)







o Montant mensuel de l’investissement mobilisable pour une personne

seule

o Montant mensuel de l’investissement mobilisable pour un couple

o Mensualités d’un prêt type sur 20 ans pour des biens types adaptés à la

taille des ménages ciblés et au territoire

Quelles sont les capacités

des ménages pour louer ou

acheter un logement ?

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2. Profil des ménages nouvellement installés

Le profil des ménages nouvellement installés permet de comprendre quels

types de biens immobiliers et fonciers sont privilégiés sur un territoire.

Données source

Base détaillée logement du recensement de la population de l’INSEE :

o Possibilité d’isoler les personnes de référence des ménages arrivés

depuis 2 ans et moins sur une commune.

o Millésime annuel.







o Statut d’occupation des logements par les nouveaux résidents ;

o Surface des logements occupés par les nouveaux résidents, peut être

également déclinée par statut d’occupation ;

o Age de la personne de référence du ménage pour les nouveaux

résidents ;

o Niveau de diplôme de la personne de référence du ménage pour les

nouveaux résidents ;

o Lieu de travail de la personne de référence du ménage pour les

nouveaux résidents ;

o Origine géographique des nouveaux résidents ;

Ces données permettent de donner une vision objective des prix du marché et des ménages du territoire

à une date donnée et de voir son évolution. Les questions à se poser dans le PLUIH sont donc celles-ci :

Quels types de logements faut-il produire ? ( POA) Souhaite-t-on favoriser la mixité sociale ? ( OAP,

POA)

C. Identification du potentiel foncier

L’identification du potentiel peut être appréhendé de différentes manières.

Dans le cas d’un territoire réduit et connu par la structure missionnée, des

repérages via les données SIG et sur le terrain peuvent suffire. L’élargissement

des périmètres des intercommunalités ont plutôt tendance à rendre la tâche

compliquée et fastidieuse. L’idée est de s’appuyer sur les deux approches pour

aboutir à un résultat valable à savoir une première issue du terrain, des

techniciens et des élus, et une seconde plus automatisée permettant de cibler

d’autres secteurs. Les deux approches sont ainsi complémentaires.

1. Première approche : Un potentiel foncier issu

des projets des collectivités et d’un travail de terrain

Dans le cadre d’un PLUIH, des rencontres avec les communes permettent

d’identifier tous les projets portés par les élus et de cibler les zones de

Quelle est la population qui

vient s’installer sur mon

territoire ?

17


développement encore en vigueur, déjà construites ou à supprimer. En

complément, les rendez-vous ciblés sur les OAP permettent de préciser les

projets prévus sur ces sites (programmation, phasage…).

Les résultats de ces rencontres se traduisent dans une couche SIG spécifiant

pour chaque site :

Le nom du site

La superficie

Le type de site : Zone d’activités, extension urbaine, renouvellement urbain,

dent creuse…

La programmation prévue : Habitat, activités, services, équipements, loisirs…

Dans le cas d’un projet comprenant de l’habitat : Le nombre de logements

prévus, la densité prévue

L’échéance du projet : court terme (moins de 5 ans), moyen terme (de 5 à 10

ans) ou long terme (plus de dix ans soit au-delà du PLUI)

Avantages

Travail facilité

La connaissance des projets publics ou privés prévus sur ces sites avec une

programmation plus ou moins établie

Des sites de renouvellement urbain à la parcelle ou à l’îlot potentiellement

identifiés

Inconvénients

L’analyse peut se limiter aux espaces de développement déjà inscrits dans les

documents d’urbanisme en vigueur s’il n’y a pas de projets définis

L’approche renouvellement urbain est peu abordée ou peu précise :

traitement de la vacance, centres-bourgs…

Données Source

Documents d’urbanisme en vigueur

Compte-rendu des réunions avec les communes

Quels sont les sites déjà

identifiés pour accueillir de

nouvelles constructions ?

18


2. Seconde approche complémentaire ciblant des

secteurs de façon automatisée

2.1. Identification automatisée du potentiel foncier

Cette approche vise à compléter les informations recueillies dans le cadre du

diagnostic du PLUIH. Se voulant exhaustive, elle consiste à identifier toutes les

parcelles non bâties présentes dans la tache urbaine, qu’elles soient

constructibles ou non et d’ajouter les données sur les logements vacants et

potentiellement insalubres. Ces résultats permettent d’identifier

automatiquement des secteurs à analyser plus finement par la suite.

Dans le cas où la stratégie foncière serait réalisée en amont d’un PLUIH, cette

approche est cruciale mais une rencontre avec les communes semble toutefois

importante pour pallier au manque d’informations sur les projets en cours ou à

venir.

La volonté de se limiter à la tache urbaine répond à la nécessité de limiter l’artificialisation des sols,

favoriser le développement durable, protéger l’environnement, limiter les dépenses en infrastructures

publiques et favoriser le vivre ensemble par un travail sur la qualité du cadre de vie. Sur ce dernier point,

la densité de logement est cruciale mais pas déterminante car elle ne conditionne pas la qualité d’un

quartier, il s’agit plutôt de questionner les espaces bâtis existants pour définir ceux de demain.

Avantages

Traitement automatique

Toutes les parcelles non bâties sont identifiées

L’identification de secteurs est facilitée

Apporte un complément aux sites ciblés par les élus : Identification d’accès,

précision des périmètres, élargissement du site…

Inconvénients

Les résultats sont conséquents et l’analyse est chronophage sur un vaste

territoire

Intérêt de se focaliser sur des communes ou des secteurs précis, par

exemple les villes ou bourgs centres qui peuvent avoir des difficultés à

trouver des espaces à construire.

Données Source

Cadastre PCI Vecteur

Fichiers MAJIC / Fichiers Fonciers

Mode d’occupation des sols - MOS

o Le mode d’occupation des sols mobilisé ici est celui de l’AGAPE. Dans le

cas d’une utilisation d’un autre MOS, une attention particulière devra

être portée sur la précision géométrique ainsi que sur la nomenclature

afin de garantir que la couche mobilisée permette d’effectuer les

traitements.

Dents creuses

o La couche des dents creuses utilisée est issue d’une analyse croisant le

MOS de l’Agape, les documents d’urbanisme, les risques et les pentes. Il

s’agit là d’une couche spécifique. Cependant, une simple couche

d’identification des dents creuses pourra être utilisée dans la

méthodologie.

Quels sont TOUS les sites

pouvant accueillir de

nouvelles constructions au

cœur de la commune ?

19


Les documents d’urbanisme

o Une couche contenant les zonages des documents d’urbanisme en

vigueur est nécessaire. Elle devra simplement contenir une information

homogénéisée pour distinguer les différents zonages et notamment les

zones Urbaines (U*) et A Urbaniser (AU*).

Traitement

1. Création d’une tache urbaine :

Sélection des bâtiments du PCI Vecteur

Réalisation d’une zone tampon de 50 m autour des bâtiments

Fusion des polygones obtenus

Réalisation d’une zone tampon de -20 m

Extraction des trous de la dernière zone tampon

2. Croisement de la tache urbaine avec les documents d’urbanisme :

Intersection spatiale des zones d’urbanisme avec la tache urbaine

o L’objectif est de qualifier les secteurs des zones U, N et AU au regard de

la tache urbaine (zone AU dans ou hors de la tache urbaine, Zone U dans

ou hors de la tache urbaine…)

3. Détermination des parcelles ne référençant pas de bâtiment :

Réalisation d’une requête à partir des fichiers MAJIC pour déterminer le

nombre de locaux par parcelle

4. Détermination des ilots fonciers non bâtis :

Fusion de parcelles contiguës appartenant à un même compte de propriété

(Unité foncière)

Sélection des ilots qui ne comportent pas de bâtiment

5. Croisement des parcelles et des ilots non bâtis avec la qualification

des documents d’urbanisme et de la tache urbaine

6. Détermination des parcelles présentant un logement

potentiellement indigne :

Traitement depuis les fichiers MAJIC

7. Détermination des parcelles supportant des logements vacants

En mobilisant les fichiers fonciers du CEREMA et des données MAJIC de plusieurs

années, un traitement a été réalisé pour obtenir pour chaque parcelle les

informations suivantes :

Le nombre de logements total de la parcelle

Le nombre de logements vacants à la dernière année

Le nombre de logements vacants depuis 2,3,5 et 7 ans

Le nombre de logements vacants depuis 2 ans et plus

La part de logements vacants depuis 2 ans et plus

20


8. Exclusion des parcelles et ilots de voirie :

Un certain nombre de parcelles non bâties correspondent à des voiries qui ne

sont pas passées dans le domaine public. Pour éliminer ces parcelles, un

croisement a été réalisé avec la composante réseaux routiers et ferrés du MOS.

Ainsi, ont été exclus les parcelles et ilots dont la surface de voirie au MOS était

supérieure à 20 %.

9. Détermination des secteurs :

Les couches d’ilots non bâtis hors voirie, des parcelles ayant plus de 50% de

logements vacants depuis au moins 2 ans, et des dents creuses identifiées ont

été fusionnées.

L’ensemble des objets ont ensuite été dilatés de différentes distances (10,15 et

20 m) puis fusionnés entre eux lorsqu’il y avait des superpositions (opération de

dilatation et d’union).

Cette opération a permis de créer des secteurs proches pouvant inclure

différentes catégories d’objets préalablement définis.

21


2.2. Analyse des résultats

Les résultats obtenus sont bruts et le nombre de secteurs identifiés est

conséquent. Afin de limiter les investigations et la détermination de secteurs

intéressants, une phase complémentaire doit être réalisée. Il s’agit de

caractériser ce foncier pour connaître ses atouts urbains et ses capacités de

mutation. L’analyse est précisée dans le chapitre suivant.

22


II. Phase 2 : Caractérisation du

potentiel foncier

Les résultats de l’identification du potentiel foncier font ensuite l’objet d’une

analyse technique permettant de connaître les caractéristiques de chaque

site (surface, risques, classement PLU, propriétaires…) et de pouvoir les classer

selon deux indicateurs généraux : les enjeux urbains et la mutabilité. Ces deux

indicateurs ont été choisis afin de simplifier la compréhension et la

communication des résultats. Chaque indicateur est composé de sous-

indicateurs et de variables.

A. Deux indicateurs généraux

1. Les enjeux urbains

L’indicateur des enjeux urbains permet d’identifier dans quel contexte se

trouvent les sites identifiés : sont-ils proches ou éloignés des services,

équipements, commerces, transports en commun, voies rapides… ? Sont-ils

dans une commune attractive ?...

N.B : Le territoire d’expérimentation (Orne Lorraine Confluences) est périurbain-

rural. Les variables utilisées doivent être adaptées en fonction du territoire observé.

L’icône utilisée pour illustrer le résultat est un feu de signalisation tricolore. Le

feu au vert correspondant à un site où les enjeux urbains sont les plus forts.

1.1. Traitement

La caractérisation du potentiel foncier au regard des enjeux urbains repose sur

un classement multicritère des variables détaillées ci-après.

1.1.1. Sous-indicateur du contexte urbain

Catégorisation en fonction de l’armature du SCoT

Un classement est défini de 1 à 4 correspondant aux différents niveaux de

l’armature du SCoT. Le niveau 1 étant le niveau le plus élevé (polarités les plus

structurantes du territoire). Pour notre travail, le classement est celui du SCoT

Nord 54, dont dépend le territoire d’analyse :

1 – Cœur d’agglomération

2 – Pôle d’équilibre

3 – Pôle de proximité

4 – Village

Quels sont les sites à

proximité des équipements,

des commerces, des

transports en communs… ?

23


Méthode de tri : Tri croissant

En cas d’absence de SCoT sur le territoire, il est possible d’utiliser l’armature

urbaine définie au niveau régional (SRADDET).

Positionnement du site par rapport à la tache urbaine

Il s’agit ici de déterminer comment est positionné le site par rapport à la tache

urbaine. A savoir si il est inclus dedans, en dehors, si il chevauche la bordure de

la tache urbaine ou si il chevauche un trou à l’intérieur de celle-ci.

Pour le déterminer, deux calculs ont été réalisés :

- La part de la zone incluse dans la tache urbaine (part_tu)

- L’intersection de la zone avec la bordure de la tache urbaine (is_inter)

En fonction de ces deux variables une hiérarchisation a été réalisée :

tu_part is_inter Description Note

=1 <>0 Zone dans la tache urbaine 1

0.5 =0 Dans la tache urbaine mais touchant un trou

à l’intérieur de celle-ci

2

<0.5 =0 Plutôt dans un trou 2

>0.5 <>0 A cheval avec la tache urbaine mais

principalement dedans

3

>0.3 et

<0.5

<>0 A cheval avec la tache urbaine mais

principalement en dehors

4

<0.3 <>0 Principalement en dehors de la tache urbaine 5


Proximité des équipements

Source : INSEE BPE localisé

Prétraitement : Sélection des équipements géolocalisés dont le type correspond

à un équipement de proximité

Deux variables :

- Nombre de types d’équipements de proximité différents à moins de 300 m de

la zone

- Nombre de types d’équipements de proximité différents à moins de 1000 m

de la zone

Si plus de 5 types d’équipements de proximité différents à 300 m et moins => 1

Sinon est-ce qu’il y a plus de 5 types d’équipements de proximité différents à

1000 m et moins => 2

Sinon 3


24


Accessibilité par les transports en commun

Prérequis : Avoir la localisation des arrêts de transport en commun sur le

territoire

Calcul : Calcul de la distance, à vol d’oiseau de l’arrêt de transport en commun le

plus proche

Méthode de tri : Tri croissant – La valeur 1 correspond au site le plus proche d’un

arrêt de transport en commun.

Présence de biodiversité

Source : TVB Locale

Le classement s’effectue en fonction du positionnement de la zone par rapport

aux réservoirs de biodiversité et aux continuités écologiques.

Classement :

Note

Touche un réservoir de biodiversité 1

Touche une continuité principale de la TVB 2

Touche une continuité de la TVB 3

A moins de 200m d’un réservoir de biodiversité ou d’une continuité principale de la TVB 4

A moins de 200m d’une continuité de la TVB 5

A plus de 200m d’une continuité de la TVB ou d’un réservoir de biodiversité 6

Méthode de tri : Tri décroissant

Accessibilité par le réseau routier principal

Source : IGN BDTOPO

Calcul de la distance de la zone à l’échangeur routier le plus proche par la route.

Les échangeurs ont été préalablement identifiés pour n’avoir qu’une sélection

d’échangeurs caractéristiques du territoire.

Méthode de tri : Tri croissant – La valeur 1 correspond au site étant le plus

proche d’un échangeur.

1.1.2. Sous-indicateur de l’attractivité communale

Dynamique économique

Source : INSEE RP

Evolution de l’emploi au lieu de travail dans la commune de la zone

Méthode de tri : Tri décroissant - Le taux d’évolution le plus élevé aura le rang 1

Présence d’emplois à proximité

Nombre d’emplois au lieu de travail communal dans un rayon de 10 km autour

de la zone

Méthode de tri : Tri décroissant - Le plus grand nombre d’emplois aura le rang 1

25


Niveau de revenus

Source : INSEE : Filosofi

Revenu médian de la commune de la zone

Méthode de tri : Tri décroissant - La valeur 1 correspond au site avec le revenu

médian le plus haut.

Marché du foncier non bâti

Prérequis : Fichier DVF

En cas d’absence des données DVF (Alsace ou Moselle), les données Perval

peuvent être utilisées.

Calcul : Taux d’évolution du prix médian des terrains à bâtir entre deux années

de référence.

Ici la méthode d’identification des terrains à bâtir utilise la méthodologie du

Groupe National DVF qui nécessite de mobiliser les natures de culture des

parcelles issues des données MAJIC.

Méthode de tri : Tri décroissant - La valeur 1 correspond au site ayant le taux

d’évolution le plus haut.

Marché immobilier

Prérequis : Fichier DVF

Calcul : Taux d’évolution du prix médian des maisons entre deux années de

références

Méthode de tri : Tri décroissant - La valeur 1 correspond au site ayant le taux

d’évolution le plus haut.

Vacance communale

Source : Fichiers Fonciers

Calcul : Rapport entre le nombre de logements d’habitation vacants et le

nombre de logements d’habitation.

Classement :

Taux de vacance Classement

<7 % 1

> 7 % et < 10 % 2

> 10 % et < 15% 3

>15 % 4


Indice de construction neuve

Nombre de nouveaux logements créés pour 1000 habitants sur une période de

10 ans.

Méthode de tri : Tri décroissant - La valeur 1 correspond au site ayant le plus

grand nombre de logements créés.

26


Dynamique démographique

Source : INSEE RP

Calcul :

La méthode nécessite le calcul préalable des taux de variation annuelle moyens

dûs au solde naturel et au solde migratoire.

Une note est alors donnée en fonction de la situation de la commune et des

paramètres du tableau ci-dessous.

TvarMig TvarNat Note

<=0 <0 5

<=0 >=0 4

>0 <0 3

>0 >TvarMig 2

>0 <TvarMig 1

TvarNat : Taux de variation annuelle dû au solde naturel

TvarMig : Taux de variation annuelle dû au solde migratoire


2. La mutabilité

L’indicateur de mutabilité nous éclaire sur l’échéance approximative à

laquelle le site peut être aménagé :

Court terme : Soit inférieure à 5 ans

Moyen terme : Soit entre 5 et 10 ans

Long terme : C’est-à-dire à plus de dix ans.

Cette donnée impacte directement le PLUI dans son zonage, car un site

anciennement industriel avec des poches de pollution et du bâti et n’ayant fait

l’objet d’aucune étude ne pourra pas être aménagé en moins de 10 ans soit dans

la période du PLUI. En ce sens, un zonage en zone à urbaniser par exemple pour

réaliser de l’habitat ne serait pas adapté.

L’analyse de la mutabilité comprend des variables liées directement au foncier

à savoir : le type de propriétaire et le nombre, la proportion de foncier public, la

présence de bâtiments, de logements, la présence de risques, de pente forte, de

trames écologiques, le zonage du PLU…

Nota : L’accès aux réseaux (assainissement, adduction en eau potable, électricité,

fibre…) n’est pas intégré aux variables étant donné la difficulté de récupérer

l’ensemble des données auprès des gestionnaires.

L’icône utilisée pour illustrer le résultat est un cercle prenant les couleurs vert,

jaune ou rouge en fonction du résultat. Le vert correspondant à la mutabilité à

court terme.


mobilisables à court ou moyen

ou terme ?

27


2.1. Traitement

La caractérisation du potentiel foncier au regard de la mutabilité repose sur un

classement multicritère à partir des variables détaillées ci-après.

2.1.1. Sous-indicateur orienté sur le cadastre

Catégorisation en fonction de la nature du propriétaire principal

Source : Fichiers Fonciers ou MAJIC

Recherche des différents propriétaires des parcelles impactées par la zone.

Classement :

Part de la zone appartenant à 1 propriétaire Type de propriétaire Notation

>=50 % (un propriétaire possède au moins 50%

de la zone)

Collectivité 1

Etablissement Foncier (EPFL, EPGML) 3

HLM 2

Personne Moral 4

Autre 5

Copropriété 7

< 50 % 6

Présence de copropriétés

Nombre de copropriétés dans la zone

Méthode de tri : Tri croissant – Moins il y a de copropriété mieux la zone est

classée

Part du foncier public

Pourcentage de la zone dont la propriété est publique c’est-à-dire dont le

propriétaire est une collectivité, un établissement foncier, ou un organisme

HLM.

Méthode de tri : Tri décroissant - La valeur 1 correspond au site ayant la plus

grande part de foncier public.

Nombre de compte de propriété

Nombre de groupements de propriétaires différents sur la zone

Méthode de tri : Tri croissant – Moins il y a de propriétaire sur la zone, mieux elle

sera classée

Part de surface bâtie

Rapport entre la surface des bâtiments représentés au plan cadastral inclus

dans la zone et la surface globale de la zone.

Méthode de tri : Tri croissant - La valeur 1 correspond au site ayant la part de

surface bâtie la plus basse.

Nombre d’habitations

Source : Fichiers Fonciers ou MAJIC

28


Détermination du nombre de locaux à destination d’habitation référencé sur les

parcelles de la zone

Méthode de tri : Tri croissant - La valeur 1 correspond au site ayant le moins de

locaux d’habitation.

2.1.2. Sous-indicateur lié à l’environnement

Classement vis-à-vis des risques

Source : PPRM, PPRI, PPRT, Aléas

Calcul :

Surface en risque (surf_risque)

Critère Classement

Surf_risque=0 1

Surf_en_risque <50 % 2

Surface en PPRM J > 90% 3

Surface en PPRM J >0.5% 4

Surface en PPRM O > 90% 5

Surface PPRT B > 90 % 5

PPRI V > 90% 5

PPRM O >=50% et PPRM O <=90% 6

PPRM R >= 50% et PPRM R <=90% 7

PPRT R et >+ 50% et PPRT <=90% 7

PPRM R > 90% 8

PPRI R > 90% 8

PPRT R > 90 % 8

ALEAS I>=50% et ALEAS I <= 80% 9

ALEAS I>80% 10


Pente du terrain

Source : IGN MNT

Calcul de la surface de la zone dont la pente est inférieure ou égale à 10 %

Méthode de tri : Tri décroissant

Présence de pollution

Source : BASIAS, BASOL et sols pollués

Somme du nombre de site BASIAS et BASOL localisé dans la zone


Classement par rapport au document d’urbanisme en vigueur

Source : Documents d’urbanisme en vigueur et à la norme CNIG

29


Calcul : Pour chaque site, nous déterminons la surface soumise à différents

classements en fonction du type de destination. A savoir la surface de la zone

classée en zone naturelle (N), en zone agricole (A), en zone urbanisée (U) ou en

zone à urbaniser (AU)

Classement

Surf U = Surf Zone 1

Surf N + Surf A=0 et Surf U> surf AU 2

Surf AU=0 et surf U > (Surf A + Surf N) 3

Surf AU=Surf Zone 4

Surf U + Surf AU > surf A+ surf N 5

Surf U = 0 and surf AU> (surf A +Surf

N)

6

Surf A > Surf U + Surf AU 7

Surf A = Surf Zone 8

Surf A > Surf U + Surf AU+ Surf N 9

Surf N > Surf U + Surf AU 10

Surf A Surf N > Surf U + Surf AU 11

Surf N=Surf Zone 12

2.2. Méthode de calcul des rangs

Pour chaque indicateur calculé, un rang est déterminé en fonction de l’ensemble

des zones sélectionnées. Ce rang correspond au positionnement de la zone par

rapport aux autres : Telle zone sera en n-ième position par rapport à ce critère.

Ainsi plus le critère est favorable à la sélection, plus son rang sera petit : du 1er

au dernier.

Par exemple, pour l’accessibilité à un échangeur routier, plus un secteur sera

proche d’un échangeur, plus sa distance sera petite. Ainsi dans l’ensemble, la

zone qui sera la plus proche sera la 1ère et donc de rang 1.

En cas d’égalité, chaque zone sera affectée au même rang. Cependant le rang

de la zone suivante sera affecté en fonction de sa position vis-à-vis de

l’ensemble.

Pour l’agrégation des critères, nous avons réalisé la somme des rangs (des

positionnements) de chaque critère. Ce qui permet in-fine d’obtenir un

positionnement relatif global de chaque zone en fonction d’une sélection de

critères.

B. Une version allégée possible

Le nombre de variables utilisées étant conséquent, un test a été réalisé en

utilisant seulement treize variables. Les résultats sont assez similaires.

Variables utilisées pour le classement allégé :

Enjeux urbains

o Contexte urbain

Situation par rapport à la tache urbaine de la commune

Proximité des équipements/services/commerces de proximité

La proximité d’un réservoir ou d’une continuité écologique

30


o Attractivité communale

Vacance communale

Dynamique démographique

Mutabilité

o Cadastre

Type de propriétaire principal

Proportion de foncier public

Nombre de propriétaires

Présence de bâtiments

o Environnement

Présence de risques

Pente

Présence de pollution

C. Résultats

Le classement global n’est pas une fin en soi car à ce stade les sites n’ont pas

forcément des périmètres bien précis et des ajustements peuvent encore être

réalisés, ce qui implique des résultats potentiellement faussés. Toutefois, ce

classement permet de dégager des sites complexes, des sites à fort potentiel à

court terme… Il se veut pédagogique pour communiquer auprès des

partenaires.

31


Les résultats issus de l’analyse des variables de chacun des deux indicateurs

sont quant à eux précieux pour comprendre les sites et pour la suite du projet.

Ainsi, l’analyse des résultats au regard du potentiel foncier identifié au préalable

et au droit de ces sites permet de préciser leur périmètre, d’envisager de

nouveaux accès, de préciser certaines problématiques et de définir une

échéance au projet. A partir de cet ajustement, il est intéressant de relancer

l’analyse des sites avec l’outil de caractérisation du foncier pour obtenir un

classement affiné et vérifier les orientations du POA déclinant les objectifs de

logements (création, résorption de la vacance…) par commune.

Grâce aux icônes choisies pour illustrer les résultats, les sites identifiés sont

classés en 9 typologies où feu tricolore et cercle se superposent. Les groupes

situés aux extrémités permettent une première analyse et une sensibilisation

auprès des élus.

32


1. Le premier groupe

Lorsque qu’un site obtient un feu vert avec un cercle vert, cela signifie :

Que le site est à proximité de toutes les commodités

Qu’il est mutable à court terme au regard de l’ensemble des sites ciblés sur

l’intercommunalité

Qu’il a une rentabilité potentielle pouvant bénéficier aux sites plus complexes

ou par exemple pour le financement d’équipements dans le cas où le site est

propriété publique.

En fonction de sa situation et de sa visibilité, ce type de site peut être stratégique

ou non. Par exemple sur un site situé sur un axe principal et dans le centre d’une

commune, donc particulièrement visible, la collectivité a tout intérêt à garder le

contrôle. Par contre un site enclavé et peu visible peut être vendu à un

aménageur dans le cas où le site est public.

2. Le dernier groupe

Lorsque qu’un site obtient un feu rouge avec un cercle rouge, cela signifie :

Que le site est éloigné des commodités, potentiellement en zone rurale

Qu’il est mutable à long terme au regard de l’ensemble des sites ciblés sur

l’intercommunalité

Qu’il peut nécessiter des investissements en amont de la définition du

projet : Une étude de vocation pour identifier son potentiel, une acquisition,

une dépollution…

En fonction de sa situation et de sa visibilité, ce type de site peut être un site

stratégique, par exemple s’il s’agit du seul site communal hors zone de risques

et à proximité du cœur de ville, ou encore s’il s’agit d’une friche qui plombe

l’image de la commune… En règle générale, pour que ce type de site se

renouvelle, cela nécessite que la collectivité prenne ou conserve le contrôle.

Quelles actions mener sur

les sites complexes ?

Quelles actions mener sur

les sites mobilisables à court

terme ?

33


3. De nouveaux sites potentiels

L’outil de caractérisation du foncier peut également permettre d’analyser

chaque parcelle du potentiel foncier identifié de manière automatisée. L’analyse

se limitera alors à la mutabilité propre à chaque parcelle en utilisant les mêmes

variables que pour l’analyse générale. Ainsi de nouveaux secteurs mutables à

court terme peuvent être identifiés.

4. Présentation des résultats à la collectivité

Lors de l’expérience sur OLC, les résultats ont été présentés en comités

techniques locaux (regroupement de plusieurs communes limitrophes) dont le

sujet était les OAP. Les conclusions ont été présentés sous la forme

cartographique après une présentation synthétique du diagnostic foncier

de l’intercommunalité. Les retours sont très positifs, le classement présenté en

même temps que le diagnostic foncier permet clairement une prise de

hauteur. Les élus appréhendent le territoire intercommunal dans son

ensemble et ciblent les sites stratégiques intercommunaux (zones d’activités

porteuses d’emplois, zones agricoles, centres-villes et centres-bourgs, zones de

loisirs, zones naturelles) et les sites de développement intercommunaux (à

proximité de l’emploi et des équipements). De plus, une première appréhension

de la complémentarité des projets aux niveaux économique, programmatique

et temporel s’amorce pour limiter leur concurrence.

34


III. Phase 3 : Planification foncière

Le diagnostic a permis d’identifier les tendances de l’usage et de la mutation du

foncier du territoire ainsi que le potentiel foncier disponible ou déjà ciblé dans

le PLUIH. La caractérisation du potentiel foncier a permis d’identifier les enjeux

urbains et la temporalité de la mobilisation de celui-ci. Il s’agit désormais

d’analyser l’ensemble des sites sous l’angle du projet, de les hiérarchiser et

enfin de définir les actions à mener pour les sites d’intérêt

communautaire : acquisition, étude (étude ciblée sur un site, étude sur la

vacance, étude centre-bourg), OAP, zonage…

A. Analyse des sites de projet

1. Faisabilité des projets

L’étude des différents sites de projet se réalise dans le cadre de la réalisation

des OAP du PLUIH d’où l’intérêt particulier de mutualiser les deux approches.

L’étude de stratégie foncière apporte des informations particulièrement

adaptées à l’étude des sites et soulignées dans le détail ci-après.

Chaque site est étudié sous différents angles :

Programmatique, par la définition des souhaits des élus communaux

abordés en comités techniques locaux dédiés aux OAP : habitat, activités,

équipements, espaces de loisirs, entrée de ville…

Foncier, via les résultats du diagnostic et de la partie mutabilité de la

caractérisation du potentiel foncier

Technique :

o Via l’approche des sites par le terrain pour appréhender les accès, le

contexte urbain architectural et paysager

o Via les données des enjeux urbains de la caractérisation du potentiel

foncier et les données SIG complémentaires (servitudes, assainissement,

anciens orthophotoplans, cartes anciennes, trame verte et bleue,

cartographie des risques…)

Phasage, en étudiant la disponibilité du foncier et ses caractéristiques

(pollution, présence de bâti…)

Densité : par le nombre de logements prévus sur le site et son adaptation au

regard du SCoT local et du contexte urbain

Dans le PLUIH et dans la stratégie foncière, les OAP constituent une étape clé car elles abordent en même

temps la question du foncier, du phasage, de l’aménagement et de la programmation. Leur étude a des

impacts directs sur la stratégie à mener et sur le PLUIH.

L’aspect foncier est trop souvent peu étudié dans un PLUI par manque de temps ou de données. Cela

explique pourquoi certaines communes sont dans l’impasse car elles disposent d’une zone de

développement classée « A urbaniser » que les propriétaires ne souhaitent pas vendre. D’où l’intérêt

d’anticiper à long terme et d’acquérir le foncier car négocier avec les propriétaires après coup implique

souvent une flambée des prix impactant directement l’équilibre financier du projet envisagé.


stratégiques pour un

développement à 20 ou 30 ans ?

Certains sites ont des enjeux

forts pour ma commune mais il

existe un blocage au niveau du

foncier, que faire ?

Quels sont les leviers en cas d’une

offre foncière restreinte ?

35


2. Recherche de sites pouvant générer des

bénéfices

Cette analyse consiste à identifier s’il existe des sites où l’aménagement et/ou la

construction est potentiellement rentable sur le territoire en question. Pour

éviter une étude fastidieuse de l’ensemble des sites, il est préférable de se

focaliser sur l’analyse de la faisabilité économique des sites mutables à court

terme. Ils disposent en général d’un foncier détenu par un seul propriétaire ou

déjà public. Ce type de sites peut permettre à la collectivité de dégager des

subsides pour investir sur des sites complexes sur des friches industrielles ou

des sites de renouvellement urbain en centre-ville.

Cette approche prend en compte le contexte territorial, économique et social

car pour que des sites se développent ils doivent être au prix du marché, trouver

des acheteurs et limiter l’investissement public. A titre d’exemple, un territoire

avec un contexte peu favorable (où les prix du foncier et du marché immobilier

sont bas, où la majorité des ménages ont des revenus insuffisants pour acquérir

des logements neufs, où le territoire est en manque d’attractivité marqué par

un solde migratoire négatif et où les logements créés amplifient le phénomène

de vacance dans les logements) nécessite de bien calibrer le projet.

Peut-on envisager des

opérations blanches sur ma

commune ?

36


L’approche économique a un triple rôle :

Le premier, pédagogique, permet de faire prendre conscience de la qualité

économique des sites disponibles sur le territoire et l’importance du prix

d’achat du foncier au départ pour rentabiliser une opération que ce soit pour

la collectivité ou pour un privé.

o Certains sites paraissent au premier abord peu « chers » comme les

espaces agricoles, les friches industrielles… Comme nous avons pu le

voir dans les résultats de la caractérisation du foncier, les friches

industrielles apparaissent souvent avec un feu rouge et un cercle rouge.

Ce sont des sites complexes (pollution, présence de bâtiments…) qui

nécessitent des investissements publics lourds pour pouvoir se

développer (Etat, ADEME, EPF, collectivités…). Donc acheter un foncier

avec un coût même assez bas se fait au détriment du projet final.

Le deuxième est de définir des coûts de sortie probables pour les futurs

acquéreurs :

o Le coût en € de l’are de terrain à bâtir

o Le coût en € du m² de surface de plancher d’un logement

L’approche se limite ici aux coûts du logement étant donné la limite apportée

par le diagnostic foncier sur les coûts pratiqués sur les locaux d’activités.

Toutefois, lorsque les données sont disponibles, il est préférable d’étudier

également ces coûts.

Un dernier pour appréhender la complémentarité économique des projets

en ciblant les secteurs potentiellement « rentables » et les sites complexes. La

collectivité pourra envisager un investissement global sur plusieurs sites où

certains sites rentables permettent de financer des sites plus complexes à

renouveler. De plus en plus de bailleurs, aménageurs et constructeurs

réalisent ce type d’opérations multi sites.

2.1. Traitement

Cette analyse se réalise par l’usage de ratios en vigueur au moment du projet

pour les coûts d’aménagement et de construction au m² de surface de plancher.

A titre d’exemple, les coûts pris en compte dans notre étude sur OLC sont de :

1 400 €/m² de SP pour la construction,

150 €/m² pour la démolition,

40 €/m² de SP pour l’aménagement.

Les coûts de sortie identifiés sont ensuite comparés à ceux pratiqués sur le

territoire par les aménageurs et constructeurs. Une rencontre avec ceux-ci ou

une consultation de leurs offres permet d’obtenir ces informations pour le

territoire d’étude. Cette étape est essentielle car les données utilisées dans le

diagnostic foncier (DVF) réalisé en amont ne permettent pas de définir les prix

pratiqués sur les logements neufs.

Les prix de sortie identifiés sur les sites cibles doivent ensuite être modulés pour

atteindre un prix moyen pratiqué sur le territoire et ainsi définir le gain potentiel.

Comment éviter la

concurrence des projets à

l’échelle intercommunale ?

Quel est le potentiel

d'aménagement des friches

situées sur mon territoire ?

Quels sites doivent être

acquis par la collectivité ?

Quels sites peuvent rester

sous pilotage privé ?

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Données source

Sites faisant partie des premier (feu vert sur cercle vert) et deuxième groupes

(feux orange sur cercle vert) suite à la caractérisation du potentiel foncier

Résultats des rencontres avec les communes : Programmation du site

Surface du site

Nombre de logements potentiels sur le site au regard des densités prescrites

par le SCoT et le PLUIH

Analyse de la faisabilité des projets

Revenus médian disponible par unité de consommation pour deux ménages

types (personne seule et couple) par commune étudiée

Prix médian de vente des logements au m²

Propriétaire (Résultats de la caractérisation du potentiel foncier)

Prix de sortie en vigueur sur le territoire


Prix de sortie en €/m² de surface de plancher pour réaliser une opération

blanche (aménagement + construction)

Prix de sortie en €/are de terrain à bâtir pour réaliser une opération blanche

sur un aménagement seul

Surface d’acquisition possible pour un couple ou une personne seule en

fonction du revenu médian disponible

B. Hiérarchisation des sites

L’objectif est d’identifier les sites d’intérêt communautaire ou d’intérêt pour le

territoire. Une étape essentielle pour rappeler les objectifs à atteindre :

développement économique, développement de l’habitat, redynamisation des

centres-villes, résorption de la vacance, renforcement de la biodiversité…

Cette étape peut avoir déjà eu lieu dans le cadre d’un projet de territoire, du

PLUIH ou lors de délibérations du conseil communautaire à l’instar de celle

réalisée pour définir les zones d’activités économiques d’intérêt

communautaire.

A partir de l’ensemble des sites identifiés depuis le début de la méthodologie

(site de projet des élus, potentiel foncier complémentaire…), une proposition de

sites prioritaires se réalise au préalable avec les techniciens intercommunaux

pour être ensuite débattue avec les élus. Cette liste pourra être amendée,

modifiée, en fonction de l’évolution des objectifs de l’intercommunalité.

Toutefois, les modifications restent souvent à la marge.

Comment développer des

projets de logements dans un

contexte de marché détendu

tout en respectant les principes

du développement durable ?

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C. Identification des actions à mener

La stratégie foncière a pour but de mettre en œuvre la stratégie globale de

développement ou de restructuration des tissus bâtis sur le territoire, traduite

dans les documents de planification et les projets politiques.

Chaque site de projet identifié comme d’intérêt communautaire est analysé

notamment à partir des résultats de l’analyse de la faisabilité des projets (cf.

chapitre dédié) :

Quel rôle doit jouer l’intercommunalité ?

o Laisser la commune gérer son projet ?

o Cadrage via le PLUIH ?

o Etude ?

o Acquisition ?

Quelle est l’échéance du projet ?

Quelles sont les actions à mettre en œuvre dans le PLUIH ?

o OAP affinée

o Zonage particulier

o ZAD

o …

Est-ce un site complexe ? (Cf. résultats de la caractérisation du foncier)

Y-a-t-il un intérêt à une opération multi-sites ?

En fonction des réponses apportées aux questions, il est possible que des sites

non identifiés comme prioritaires au départ le deviennent par exemple pour

équilibrer les recettes et ainsi rentabiliser ou du moins limiter les dépenses pour

la collectivité. Cette option étant recommandée.

D. Restitution des résultats

Pour une facilité d’utilisation et de lecture pour les élus et techniciens, une

couche SIG est idéale avec la possibilité d’extraire une liste des sites. La couche

comprendrait des champs précisant :

La surface du site

Le pourcentage de foncier public

Le type de projet

Le rôle de l’intercommunalité

L’échéance du projet : court/moyen/long terme

Les actions à mettre en œuvre en matière de stratégie foncière : acquisition,

étude

Les impacts sur le PLUIH : zonage, ZAD,..

La stratégie foncière définie a des impacts directs sur le PLUIH, à savoir l’adaptation du zonage (par

exemple des sites passent de 1 AU à 2 AU ou inversement) et la mobilisation d’outils fonciers

complémentaires tels que les emplacements réservés pour permettre l’accès à certains sites de

développement, le droit de préemption urbain pour permettre l’acquisition de foncier, les zones

d’aménagement différé pour constituer des réserves foncières ciblées…

Quels sont les outils pour

cadrer le développement de

ma collectivité sans acquérir

le foncier ?

Comment maîtriser

l’aménagement des sites

disponibles ?

Comment faciliter la

réalisation du projet de

territoire/projet de ville ?

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Une stratégie foncière à

approfondir après le PLUIH

Après la réalisation de cette étude croisée entre la stratégie foncière et le PLUIH, la

collectivité hérite d’un listing de sites présentant de forts enjeux communautaires, d’études

et d’actions foncières diverses à mener.

Elle doit alors s’emparer de ces résultats, les mettre en débat et déterminer sa feuille de

route pour pouvoir passer concrètement à l’opérationnel :

Définir un budget dédié

Définir un phasage de réalisation des projets en travaillant à leur complémentarité et en évitant

les concurrences : contrôle de la mise sur le marché

Définir un planning de réalisation des actions

Lancer des études particulières : études de vocation, études centres-bourgs, études de

pollution…

Mettre en place une veille ou un observatoire du foncier

Définir une convention cadre avec l’établissement public local lorsqu’il existe

Mettre en place les démarches d’acquisition

Engager un partenariat avec les aménageurs, constructeurs et investisseurs

…

AGAPE | agence d’urbanisme et de développement durable Lorraine-Nord

Espace Jean Monnet - Eurobase 2 - Pôle Européen de Développement

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Contact : Marie Sophie THIL

Responsable du Pôle Stratégie et Expertises territoriales

Chargée d'études Projets urbains

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