Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse...Jämförelser mellan länder är vanskliga. Det är svårt att göra internationella jämförelser av byggkostnader och deras

Rapport 2014:14

Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse

Boverket mars 2014

Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse

Titel: Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse Rapport: 2014:14 Utgivare: Boverket mars 2014 Upplaga: 1 Antal ex: 80 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: 978-91-7563-074-8 ISBN pdf: 978-91-7563-075-5 Sökord: Byggkostnader, produktionskostnader, bostäder, Sverige, Norge, Danmark, Finland, Norden, internationella jämförelser Dnr: 2123-2292/2013 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 Fax: 0455-819 27 E-post: [email protected] Webbplats: www.boverket.se Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2014

3

Förord I Boverkets instruktion (§ 10) framgår att ”Boverket ska aktualisera och följa såväl statistik som analyser med inriktning på bostadsmarknader och byggande i ett nordiskt perspektiv”. Upprinnelsen till föreliggande rapport är det omfattande regeringsuppdrag Boverket hade under 2011 där förutsättningarna för bostadsbyggande i Sverige skulle jämföras med övriga nordiska länder och analyseras ur ett flertal olika aspekter. Uppdraget slutredovisades i december 2011 med rapporten ”Analys av bostadsbyggandet i Norden – huvudrapport”. Ett av de områden som studerades var utvecklingen av de svenska byggkostnaderna i en nordisk jämförelse. Detta arbete utgjorde ett förarbete till den här rapporten.

Med utgångspunkt i vår instruktion för 2013 publicerar Boverket nu en separat rapport där utvecklingen av de svenska byggkostnaderna speglas i ett internationellt, och framför allt nordiskt, perspektiv. Rapporten belyser således de nordiska byggkostnaderna och deras utveckling under framför allt det senaste decenniet. I rapporten diskuteras också byggkostnadsutvecklingens relevans och vilken information en jämförelse över tid eller rum kan ge. Rapporten har författats av Bengt J Eriksson, nationalekonom på enheten för boende och stadsutveckling.

Karlskrona i december 2013

Ylva Aller avdelningschef

4 Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse

5

Innehåll

Sammanfattning ............................................................................. 7

1 Inledning .................................................................................... 13 1.1 Läsanvisning ................................................................................ 13 1.2 Syfte och upplägg ........................................................................ 13 1.3 Bakgrund ...................................................................................... 14 1.4 Kostnadsbegreppet ...................................................................... 16

2 Produktionskostnadens betydelse ............................................. 19 2.1 Faktorer som påverkar kostnadsutvecklingen och problem med att följa den ........................................................................... 19 2.2 Produktionskostnadens relevans ................................................. 22

3 Internationella jämförelser ......................................................... 25

4 Byggkostnadsutvecklingen i de nordiska länderna .................... 35 4.1 Inledning ....................................................................................... 35 4.2 Sverige ......................................................................................... 36 4.3 Norge ............................................................................................ 45 4.4 Danmark ....................................................................................... 50 4.5 Finland .......................................................................................... 55 4.6 Sammanfattning av den nordiska jämförelsen ............................. 60

5 Slutsatser och reflektioner ......................................................... 65

Referenser .................................................................................... 71

Bilaga 1: Faktorer som påverkar byggkostnadsutvecklingen ....... 73

Bilaga 2: Kort om olika index ........................................................ 77


7

Sammanfattning

Det finns tre syften med denna rapport. Det första är att Boverket enligt gällande instruktion (§ 10) ska följa statistik och analyser inom bostadsbyggnadsområdet med ett nordiskt perspektiv. Det andra är att jämföra de svenska byggkostnaderna och deras utveckling med situationen i andra länder. Det tredje syftet med rapporten är att diskutera vad ”byggkostnader” egentligen är, vilken information man kan dra från observerade skillnader och vilken relevans det har att jämföra och följa dem.

Rapporten belyser således de nordiska byggkostnaderna och deras utveckling under framför allt det senaste decenniet. En anledning till rapportens bredare perspektiv (än bara Norden) är att vi vill närmare undersöka ett återkommande påstående i debatten – att de svenska byggkostnaderna sticker ut i en internationell jämförelse. Är det så och vad innebär i så fall det? I huvudsak har således rapporten en deskriptiv inriktning där faktisk utveckling på området redovisas med hjälp av officiell statistik. Vi diskuterar också byggkostnadernas relevans för samhällsutvecklingen, liksom värdet av olika jämförelser, samt byggkostnadens beståndsdelar och hur de ska mätas.

I det första kapitlet diskuteras, utöver rapportens syfte, vad som kännetecknar bostaden och bostadsmarknaden. Den historiska produktionskostnadsutvecklingen presenteras och kapitlet avslutas med en diskussion om byggkostnaden som begrepp och vilka delar den består av. Bland det som framgår ur kapitlet kan nämnas: Marknaden för produktion av bostäder är heterogen. Kostnaderna

skiljer sig åt mellan olika byggherrar, men även mellan olika projekt hos samma byggherre.

I produktionskostnaden ingår alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktions-kostnaden är således lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden. Produktions-kostnader är således marknadspriser.


Det viktigaste konstaterandet inför rapportens fortsättning är således att det inte är kostnader vi talar om när vi diskuterar produktionskostnader utan priser. Priser beror av utbud och efterfrågan på marknaden ifråga. Detta faktum försvårar jämförelser av produktionskostnader och gör resultaten av dem mer svårtolkade då aktörerna tar ut de priser som är möjliga att få ut (vinstmaximering på en fri marknad). Detta förhållande är centralt för rapportens frågeställning och måste vägas in när vi gör kostnadsjämförelser, men vi använder ändå begreppet produktions-kostnad genomgående i rapporten.

I kapitel 2 diskuteras produktionskostnaden – vad som påverkar den, hur den kan analyseras och vilken relevans kostnadsutvecklingen har. Bland de slutsatser som dras i kapitlet kan följande lyftas fram: Enligt ekonomisk teori är det framför allt tre faktorer som påverkar

kostnadsutvecklingen för en viss vara: Den faktiskt använda tekniken att producera, priserna på insatta resurser samt produktens utformning. I fallet med bostadsproduktion har det också betydelse var i landet man bygger.

Det är först och främst kopplingen till byggandet och boende-kostnaderna som gör produktionskostnadsutvecklingen relevant. I detta sammanhang är det värt att påtala att nyproduktionen bara utgör en liten del av det totala bostadsbeståndet samt att kapitalkostnaderna endast är en del av kostnaden varför ett livscykelperspektiv är av större intresse för att förstå pris- eller hyresutvecklingen.

Att nyproduktionen endast utgör en liten del av det totala utbudet av bostäder innebär att det inte är någon fara om produktionskostnaderna är höga under en kortare period. På lång sikt har dock produktions-kostnaderna betydelse för boendekostnadernas storlek. Om produktionskostnaderna stiger eller är höga under lång tid är det en signal om att det kan finnas problem av något slag, t.ex. att marknadskonkurrensen inte fungerar. Dock är det allvarligare om produktionskostnaderna är ”höga” i bemärkelsen att de som ska bära dem inte har råd och att bostadsproduktionen hämmas, än om de är höga i meningen ”X procent högre än i Lettland” eller ”Y procent högre än i Finland”.

Intresset för byggkostnadernas storlek och förändring har traditionellt varit stort i Sverige och redan för 60 år sedan skrevs en rapport på detta tema (se Byggnadsstyrelsen, 1955). Man kan undra varför intresset för produktionskostnader är så stort just när det gäller bostäder då det är få som ställer sig frågan vad det kostar att producera en bil. Faktum är att det normala sambandet – höga kostnader leder till ett högt pris – kan ifrågasättas då man skulle kunna hävda att den motsatta kausaliteten råder, dvs. att möjligheten att ta ut ett högt pris av slutkunden leder till att marginalerna kan höjas i bakomliggande led vilket i sin tur medför att kostnaderna stiger.

Varierande och ibland kraftigt stigande produktionskostnader är snarare ett normaltillstånd än en tydlig signal på att något är fel på den svenska bostadsmarknaden. Höga kostnader visar egentligen bara att utbudet och efterfrågan på den platsen har gett möjligheter till ett högre pris än på en annan plats. Det är så det fungerar i en marknadsekonomi och fluktuationer är en del av denna.

Sammanfattning 9

Förhållandena är komplicerade och det går inte att få en klar bild av orsakerna till boendekostnadernas storlek eller förändring genom att bara studera byggkostnaderna. Samtidigt står det klart att kostnaderna för att tillhandahålla bostäder blir högre ju högre de initiala produktions-kostnaderna är. Det finns alltså skäl att följa dem, även om orsaks-sambandet kan diskuteras.

I kapitel 3 går vi igenom internationella jämförelser på området och försöker tolka vad resultaten innebär och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska byggkostnaderna. I rapporten konstateras att det av flera orsaker finns problem med att analysera byggkostnads-utvecklingen även inom ett och samma land. Detta medför att det finns få vetenskapliga studier med denna inriktning och det är även ont om andra internationella jämförelser.

Diskussioner om höga byggkostnader har förts från tid till annan under mycket lång tid i Sverige. Inte sällan i samband med en debatt om bostadsbrist och att vi bygger för lite. På senare tid var det framför allt under hösten 2010 som diskussionen om de höga svenska bygg-kostnaderna började ta fart igen. Ursprunget till denna diskussion var en statistiktabell från Eurostat där det höga byggkostnadsläget i Sverige lyftes fram.

Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingår i jämförelsen. Men det är svårt att få en rättvisande bild i sådana jämförelser. I synnerhet innan euron infördes hade vi de problem som skilda valutor orsakar och därutöver kan produktens utformning variera avsevärt mellan olika länder och försvåra jämförelserna. Även i fall där man försöker jämföra identiska objekt kan resultaten vara svårtolkade. Dessutom innebär skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder. Detta blir än mer uppenbart då det handlar om priser och inte faktiska kostnader för att producera.

I de internationella jämförelserna har vi studerat byggkostnaderna och faktorpriserna. När det gäller byggkostnader så visade Eurostats jämförelse av prisnivåindex att Sverige ligger bland de högsta i Europa 2011. I detta fall handlar det om konstruerade produktionskostnader och inte faktiska, men där avsikten är att jämföra samma produkter. Huvudsyftet är inte att jämföra byggkostnader mellan länder utan att beräkna köpkraftspariteter för att skapa jämförbarhet i BNP-sammanhang. Undersökningen är således inte optimerad för att kunna uttala sig om byggkostnadernas relativa storlek i första hand. I den jämförelse som konsultföretaget Gardiner och Theobald gör jämförs i stället faktiska kostnader, men där kan det vara stora skillnader mellan de produkter som jämförs. I denna jämförelse hamnar Sverige längre ned medan flertalet nordiska länder hamnar högre upp. Således ger dessa båda undersökningar olika resultat för Sveriges del och båda studierna har sina för- och nackdelar i metodiken.

När det gäller faktorpriserna redovisar både Eurostat och Gardiner och Theobald undersökningar om priser och prisutveckling på insatsvarorna. Eurostat publicerar ”Construction cost index for residential dwellings”


där faktorprisernas utveckling, inte nivåer, jämförs. Här hamnar Sverige högt upp om man isolerar jämförelsen till de mer jämförbara länderna i Europa, men skillnaderna i prisutveckling är inte särskilt stora. Gardiner och Theobald redovisar i stället kostnadsnivåerna för arbetskraft och olika materialslag. Här hamnar Sverige högt, i synnerhet när det gäller timlöner när skatter och försäkringar räknas in.

Sammanfattningsvis så får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelsen sker, men ofta hamnar Sverige relativt högt i en europeisk jämförelse. Betydligt mindre blir skillnaderna om man bara jämför med länder vars förutsättningar mer påminner om våra, exempelvis övriga nordiska länder.

Slutsatser från kapitel 3: Jämförelser mellan länder är vanskliga. Det är svårt att göra

internationella jämförelser av byggkostnader och deras utveckling i olika länder. Tillgången på statistik är begränsad.

Svenska byggkostnader sticker inte ut i ett internationellt perspektiv. I de byggkostnadsjämförelser som redovisas i rapporten får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelserna sker. En genomgång av tidigare studier och av statistik ger inga belägg för att produktionskostnaderna i Sverige i väsentligt avseende avviker från jämförbara länder i övriga Västeuropa.

Att Sverige ligger relativt högt i en jämförelse är inget som förvånar. Det är många faktorer som spelar roll för vilket pris en viss vara betingar i ett visst land. Således spelar rådande förutsättningar en väsentlig roll. Den första är vilken generell prisnivå som råder. Den allmänna prisnivån i Sverige är fortfarande relativt hög jämfört med många andra europeiska länder. Ett annat faktum som konstateras i rapporten är att länder med hög ekonomisk standard tenderar att konsumera bostäder till relativt hög kvalitet, vilket medför relativt hög kostnad. Bara dessa båda förutsättningar medför att det är rimligt att förvänta att priser och kostnader för bostäder ligger högt i Sverige. Det sistnämnda belyser varans heterogenitet och det faktum att bostadens kvalitet och standard är olika i olika länder. Den generella bostadsstandarden är också hög i Sverige, t.ex. när det gäller material och utrustning som ingår i bostaden, men även vårt geografiska läge spelar roll i sammanhanget. Vikten av att jämföra liknande länder har ofta påtalats och det finns också en klar tendens att länder med hög levnadsstandard också får höga byggkostnader. Enligt Wigren (1997) kan närmare 70 procent av variationen i byggkostnader förklaras av BNP per capita.

Det är således av stor vikt att väsentliga fakta och betydelsefulla förutsätt-ningar beaktas när internationella jämförelser görs. Utgångspunkterna skiljer sig helt enkelt åt vilket också påverkar vilka förväntningar man kan ha på resultaten av en jämförelse och vilka slutsatser man ska dra därav.

I kapitel 4 fokuserar vi på Norden och går igenom den officiella statistik som finns i respektive land i separata avsnitt (Island ingår inte). I kapitlets avslutande avsnitt kommenteras de skillnader som konstateras i förhållande till Sverige. Följande slutsatser kan dras ur kapitlet:

Sammanfattning 11

Tillgången på jämförbar statistik är begränsad. Det gäller i synnerhet statistik över absoluta kostnadsnivåer. Det som i huvudsak finns är olika former av index.

Sverige är inte kostnadsledande i Norden. I merparten av statistiken framgår att Norge ligger högst, sedan kommer Sverige och Danmark ganska tätt, följda av Finland.

Jämför vi Sverige och Finland i absoluta nivåer för både byggnads-kostnader och totala produktionskostnader för hyresrätter visar statistiken att prisskillnaderna förvisso varierat lite den senaste tioårsperioden men de senaste åren varit väldigt likvärdig. De svenska kostnaderna för hyresrättsproduktionen ligger således på ungefär samma nivå som den statsstödda hyresrättsproduktionen i Finland. Detta är extra intressant då Finland ofta lyfts fram i debatten när det gäller att belysa att det går att producera bostäder i tillräcklig omfattning till rimliga prisnivåer.

I rapportens sista kapitel (5) drar vi slutsatser och reflekterar över resultaten från rapportens tidigare kapitel. Här utvecklas de slutsatser och resultat som kort redovisats i denna sammanfattning.


13

1 Inledning

1.1 Läsanvisning I det första kapitlet diskuteras, utöver rapportens syfte, vad som kännetecknar bostaden och bostadsmarknaden. Den historiska produktionskostnadsutvecklingen presenteras och kapitlet avslutas med en diskussion om byggkostnaden som begrepp och vilka kostnads-segment den består av. I kapitel 2 diskuteras produktionskostnaden – vad som påverkar den, hur den kan analyseras och vilken relevans kostnadsutvecklingen har. I kapitel 3 går vi igenom internationella jämförelser på området och försöker tolka vad resultaten innebär och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska byggkostnaderna. I kapitel 4 fokuserar vi på Norden och går igenom den officiella statistiken i respektive land (Island ingår inte). I rapportens sista kapitel (5) drar vi slutsatser och reflekterar över resultaten.

1.2 Syfte och upplägg Rapporten följer utvecklingen i statistiken av de svenska bygg-kostnaderna och försöker spegla utveckling och kostnader i ett nordiskt och internationellt perspektiv. Vi diskuterar också de problem som finns när det gäller att följa och analysera produktionskostnadsutvecklingen för bostäder. Med fokus på utvecklingen av byggkostnaderna under 2000-talet går vi igenom internationella jämförelser på området. Vi tittar också extra på utvecklingen i Danmark, Finland och Norge och jämför med den svenska.

I huvudsak har således rapporten en deskriptiv inriktning där faktisk utveckling på området redovisas med hjälp av offentlig statistik. Även om kvantitativa analyser inte ingår i uppgiften så diskuteras problematiken, både vad gäller byggkostnadernas utveckling och vad gäller deras relevans för samhällsutvecklingen, värdet av olika jämförelser, liksom byggkostnadens beståndsdelar och hur de ska mätas. I detta sammanhang sker en genomgång av befintlig litteratur på området. En anledning till rapportens bredare perspektiv (än att bara hålla oss till


Norden) är att vi vill undersöka om de svenska byggkostnaderna sticker ut i en internationell jämförelse och vad det i så fall innebär.

1.3 Bakgrund

1.3.1 Bostadens särdrag

De flesta uppfattar bostaden som en speciell vara. Detta faktum har flera orsaker: 1. Bostäder är i princip att betrakta som nödvändighetsvaror (alla

behöver någonstans att bo). 2. Bostäder har hög produktionskostnad. 3. Bostäder har hög varaktighet. 4. Bostäder är heterogena varor. 5. Bostäder är lägesbeständiga och är därmed beroende av närmiljön. Många varor har något av dessa särdrag. Det är interaktionen av dessa utmärkande karakteristikor som komplicerar teoretiska och empiriska analyser av bostadsmarknaden.

Ett ytterligare särdrag hos bostaden är att det kostar att använda den, i köpet av en bostad medföljer alltså framtida kostnader. Bostäder är förvisso inte de enda varor där detta gäller. Det är värt att notera denna aspekt eftersom analyser av bostadsmarknaden traditionellt fokuserar på produktionskostnaden och köpeskillingen och i mindre grad på livscykelkostnaderna. Med livscykelkostnader avses både kostnaden för att uppföra huset och att driva det och ur samhällets synvinkel är dessa kostnader ofta väl så intressanta.

Det finns åtminstone ytterligare ett särdrag som kännetecknar framför allt den svenska hyresrättsmarknaden. Det är att konsumenten traditionellt inte har haft någon särskilt central roll då stora delar av marknaden skötts via ombud (politiker, myndigheter och byggherrar). På så sätt har kostnadstrycket på producenten hållits tillbaka. Bostads-branschen har traditionellt skilt sig markant från andra branscher genom sina många ombud, sin fokusering på producenten och den svaga rollen för konsumenten. En stor del av bostadsbyggandet har tidigare varit reglerat och fått anpassas efter statliga normer och villkoren för den statliga finansieringen.

1.3.2 Bostadsmarknaden

Marknaden för produktion av bostäder är heterogen. Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika byggherrar, men även mellan olika projekt hos samma byggherre. Skillnaderna kan till viss del förklaras av olikheter i de färdiga husen. Andra faktorer, såsom skillnader i effektivitet och priser på insatsfaktorer, har emellertid också en inverkan på kostnads- och prisnivån på bostadsmarknaden. Dock måste uppmärksamhet riktas mot de kvalitativa aspekterna hos produkten. Här ingår både direkta egenskaper hos lägenheten och fastigheten, och egenskaper som hänger samman med omgivningen. Kunskapen om vad konsumenterna faktiskt betalar för när det gäller bostadstjänster har traditionellt varit dålig.

15

1.3.3 Kostnadsutvecklingen i Sverige i ett historiskt perspektiv1

Under senare delen av 1960-talet låg produktionskostnaderna för en kvadratmeter lägenhetsyta i flerbostadshus, genomsnittligt i riket, i princip stilla kring 1 000 kronor i nominella termer.2 Under 1970-talets inledning ökade kostnaderna sakta, men det var inte förrän 1973–1974 som ökningstakten skruvades upp markant. År 1976 hade kostnaderna fördubblats på tio år, för att fyra år senare överstiga 4 000 kronor per kvadratmeter. Figur 1.1 visar produktionskostnadsutvecklingen mellan 1968 och 1987.

Figur 1.1: Nominell produktionskostnad för flerbostadshus genomsnittligt för riket 1968–1987

Källa: Statistiska centralbyrån

Kostnaden för att bygga bostäder har ökat kontinuerligt, under perioden 1968–1987 ökade kostnaderna för att bygga bostäder med i genomsnitt 10 procent per år. Konsumentpriserna steg under samma period med knappt 8 procent per år. Det samhällsekonomiska problemet blir mot denna bakgrund väldigt tydligt. Det innebär att det ur samhällets synvinkel, relativt sett, blir allt dyrare att bo. Det behöver emellertid inte betyda att kostnadsökningar till fullo överförs på hushållen som boendeutgifter. Under tjugoårsperioden 1968–1987 var det normala att hyrorna i nybyggda lägenheter ökade något mindre än produktions-kostnaderna för flerbostadshus.

1 De senaste tjugo årens kostnadsutveckling redogörs för i avsnitt 4.2. 2 Angående utvecklingen av kostnader och bostadsproduktion i Sverige efter andra världskriget – se Hansson och Turner (1977).


1.4 Kostnadsbegreppet För att beskriva kostnader för att producera bostäder använder man begrepp som byggkostnad, byggnadskostnad, entreprenadkostnad, byggherrekostnad och produktionskostnad, men skillnaderna mellan begreppen blir inte alltid klara och inte heller hur de hänger ihop.3 Begreppet byggkostnad används ibland som ett samlingsnamn för alla olika begrepp och ibland som synonym för total produktionskostnad. Produktionskostnaden är beställarens samtliga kostnader för att anskaffa en byggnad. Grovt kan produktionskostnaderna delas in i markkostnad och byggnadskostnad. I markkostnaden ingår kostnader för tomt, planering och exploatering. I figur 1.2 framgår sambandet mellan total produktionskostnad och byggnadskostnad liksom deras olika delposter. Delposternas procentuella andel av respektive kostnadsbegrepp framgår också (siffrorna är för flerbostadshus byggda under 2003).

Produktionskostnad är den totala kostnaden för ett byggprojekt efter att alla led i byggprocessen är inräknade: markförvärv, projektering, kommunala avgifter, kontroll, besiktning, garantier, försäkringar, kreditivränta, entreprenadarbeten och mervärdesskatt. I produktions-kostnaden ingår således alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktionskostnaden är således lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostads-rättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden.

3 Se även SOU 2002:115, s.195–197.

17

Figur 1.2: Kostnadsbegreppens olika delar

Källa: Sveriges Byggindustrier (2013)

Den totala produktionskostnaden kan som framgår av figuren delas upp i byggnadskostnad och byggherrekostnad: Total produktionskostnad4 = byggnadskostnad5 + byggherrekostnad + moms och avgifter.

I SCB:s statistik definieras produktionskostnaden som ”den av byggherren redovisade kostnaden inklusive mervärdesskatt när projektet påbörjas. Kostnaden är lika med det pris en köpare betalar för ett försäljningshus (småhus) eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för sitt projekt” (SCB, 2010).

Väl så viktigt som att veta vilket begrepp man använder och vad som ingår i detta och hur det förhåller sig till övriga kostnadsbegrepp, är begreppets egen innebörd. Både begreppet total produktionskostnad och byggnadskostnad signalerar att det handlar om kostnaden för att producera bostäder, men i själva verket är begreppen missledande då det handlar om priser och inte om kostnaden för att producera. Det som mäts är priset som kunden betalar och i detta ingår inte bara kostnader utan även vinster i en rad olika mellanled.6 Dessa skillnader är viktiga när man diskuterar huruvida produktionskostnaderna är höga och på vad sätt dessa i så fall kan påverkas. För slutkunden spelar ofta denna distinktion

4 I begreppet markkostnad ingår i) tomtkostnader inklusive kostnader för gator, vägar och VA utanför kvartersmark, ii) anslutningsavgifter för VA samt iii) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. I begreppet byggnadskostnad ingår i) kostnad för byggnadsarbeten, ii) anslutningsavgifter för el och fjärrvärme, iii) kostnader för finplaneringar och tomtutrustning, iv) kostnader för grundberedning och grovplanering, v) kostnader för gator, vägar och VA på kvartersmark samt vi) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. 5 Byggnadskostnad kallas även för entreprenadkostnad och är det pris som byggherren betalar för enbart entreprenadarbetena i ett projekt. 6 Se SOU 2002:115, s.199–202, Lind (2003) s.54–55 eller Kalbro m.fl. (2009) s.40–41.


mindre roll då det är av perifert intresse för kunden huruvida priset/hyran som han/hon betalar påverkas av faktiska kostnader eller vinster i mellan-leden. På grund av svårigheterna att skilja på kostnader och vinster är det egentligen mer korrekt att tala om priser och prisutveckling än om kostnader och kostnadsutveckling.

En annan svaghet med begreppet produktionskostnad är att det baseras på kalkylerade kostnader och inte på verkliga. Men problemet är mindre än vad man i förstone skulle kunna tro. Ur byggherrens synvinkel är produktionskostnaderna ett pris, om man undantar delar av de specifika byggherrekostnaderna. Detta pris ligger antingen fast eller vanligare, skrivs upp med hjälp av något index. Så länge kostnaderna främst betraktas som det pris byggherren får betala till entreprenören blir alltså det kalkylerade begreppet fullt användbart. Skillnaden mellan den uppskattade kostnaden (inklusive eventuell indexuppskrivning) och den verkliga visar sig huvudsakligen i entreprenörens vinst respektive förlust.

19

2 Produktionskostnadens betydelse

I detta kapitel förs en diskussion om produktionskostnaderna – vad som påverkar dem, hur de kan analyseras och vilken relevans kostnads-utvecklingen har.

2.1 Faktorer som påverkar kostnads-utvecklingen och problem med att följa den

2.1.1 Faktorer som påverkar produktionskostnaderna

Generellt kan man säga att kostnaderna för att producera en vara eller en tjänst (nyttighet) beror på vilken nyttighet det rör sig om, kvaliteten på denna (produktutformningen), faktorpriserna och produktionstekniken. För en given nyttighet beror höjningar eller sänkningar av kostnader på ändringar i antingen produktutformningen, faktorpriserna eller produktionstekniken.

Mycket har skrivits om produktiviteten med relevans för byggindustrin. Bland annat har man diskuterat långsamma tekniska framsteg som orsak till den svaga produktivitetsutvecklingen inom sektorn. Ett ständigt återkommande osäkerhetsmoment vid mätningar är dock de modifieringar av produkten som ständigt sker och som påverkar såväl den uppmätta produktiviteten som kostnaderna.7

Forskning om bostadsmarknaden När det gäller ekonomiska studier av bostadsmarknaden inom den akademiska världen så är floran tämligen riklig. Detta gäller bl.a. studier om bostadsefterfrågan och analyser av prisutvecklingen på småhus. Det finns en del svensk litteratur på området, men framför allt internationell och då inte minst om amerikanska förhållanden. Men för priser och

7 Ett intressant och färskt inslag i denna debatt är Lind och Song (2012). Olika sätt att mäta produktivitetsutveckling beskrivs också i Bröscher (2010).


kostnader inom flerbostadshusområdet är det betydligt sämre ställt. Detta område är väsentligt mindre utforskat än förhållandena på småhus-marknaden.

Vad beror det på att kostnaden för att producera en vara ökar? Baserat på ekonomisk teori kan konstateras att det framför allt är tre faktorer som påverkar kostnadsutvecklingen för en viss vara, vilket framgår i figur 2.1. Allmänt sett bestäms produktionskostnaderna av den faktiskt använda tekniken att producera och av priserna på insatta resurser. Förändringar i kostnaderna följer alltså av förändringar i faktorpriser och i den använda produktionstekniken. En tredje faktor av betydelse är produktens utformning. Ändringar i denna medför såväl ökningar som minskningar av kostnaderna.8 I fallet med bostadsproduktion har det också betydelse var i landet man bygger. När det gäller mer specifika omständigheter som i olika grad kan antas påverka kostnadsutvecklingen på den svenska flerbostadshusmarknaden är de flesta välbekanta i den allmänna debatten. Dessa för byggkostnadsutvecklingen relevanta faktorerna beskrivs i bilaga 1.

Figur 2.1: Produktionskostnadens bestämningsfaktorer

Källa: Eriksson (1997)

Figur 2.1 är relevant när det gäller att försöka förstå varför produktions-kostnaderna tidvis har ökat dramatiskt.

2.1.2 Efterfrågans betydelse

Det går inte att beskriva utvecklingen i bostadsbyggnadssektorn utan att beröra hushållens efterfrågan på nya bostäder. Fokus i denna rapport är företrädesvis på utbudssidan, men bostäder byggs trots allt för att någon efterfrågar dem. Det kan vara allt från det enskilda hushållet som efterfrågar en egenhändigt byggd villa till ett stort kommunalt bostadsföretag som bygger hyresrätter för att det är stor efterfrågan på detta i den aktuella kommunen.

Vi ska här peka på några faktorer som påverkar hushållens efterfrågan på nya bostäder. Det finns en mängd olikheter på bostadsmarknaderna och hur man ser på sitt boende i olika länder. Här ska vi peka på några ekonomiska faktorer som är relativt generella i sin påverkan på hushållens efterfrågan på bostäder.

Bostadsbeståndets storlek och kvalitet påverkar efterfrågan på nya bostäder. Om vi har ett stort och modernt bestånd kommer de allra flesta

8 Se Wigren och Engebeck (1990).

21

hushåll (givet att befolkningen inte växer i allt för hög takt) att finna ett boende som de önskar i det befintliga beståndet. Efterfrågan på nya bostäder är därmed låg. Å andra sidan, om det befintliga beståndet är litet och av sämre kvalitet kommer efterfrågan på nya bostäder att vara relativt hög. Detta kan accentueras än mer om det sammanfaller med att landets tillväxt ökar snabbt. Ett bra exempel på det är utvecklingen på Irland. År 1980 var Irland ett av de länder i Europa som hade den högsta boende-tätheten, 3,8 personer per lägenhet. I samband med det ekonomiska uppsvinget under framför allt slutet av 1900-talet sjönk denna siffra till 2,9 runt 2005. Bostadsbeståndet ökade från 901 000 till 1 619 000 under samma period.

Boendeskatter är en integrerad del av hela skattesystemet, varför det är svårt att enbart titta på boende och bostadsrelaterade skatter för att avgöra vad dessa betyder för efterfrågan på bostäder i allmänhet och framför allt på nya bostäder. Generellt har skattetrycket sjunkit i samtliga nordiska länder under 2000-talet, mest i Finland och Sverige. Skatte-trycket i Norden är dock fortfarande högt med europeiska mått, 44,5 procent i Norden jämfört med 43,1 procent i EU15 för 2010 (Nordisk statistisk årsbok, 2012).

De föregående punkterna har till stor del berört det enskilda hushållets efterfrågan på bostäder. På en aggregerad nivå finns det en annan aspekt som troligen tillhör en av de viktigaste faktorerna, nämligen de demografiska förhållandena. En hög befolkningstillväxt, till exempel genom en hög invandring, skapar givetvis ett stort behov av bostäder. Men även en utveckling som vi sedan några år tillbaka har haft i Sverige med en ungdomspuckel och därmed många ungdomar på väg att etablera sig på bostadsmarknaden, är givetvis också viktig.

Att hushållens efterfrågan är viktig för vad som byggs och hur mycket som byggs är självklart. Även om samtliga faktorer på utbudssidan skulle vara exakt lika i alla länder skulle det faktiska byggandet skilja sig åt beroende på att efterfrågan är olika. Detta är viktigt att notera när olika utvecklingsmönster jämförs, både när det gäller kvantitet och pris.

2.1.3 Svårigheter med att följa utvecklingen av byggkostnaderna

När man vill göra jämförelser av olika slag ska man vara väldigt noggrann så att man verkligen jämför saker som går att jämföra. Detta gäller inte minst en heterogen vara som bostad. Det gäller särskilt när det handlar om ”kostnader för att bygga bostad” då det finns ett flertal olika mått som sällan är synonyma. Dels finns det, som framgick i kapitel 1, olika kostnadsbegrepp: bygg-, byggnads- och, entreprenadkostnad samt total produktionskostnad (ofta förekommer dessutom brutto- och netto-kostnad). Varje kostnadsbegrepp är inte heller solitt utan innehåller olika kostnadssegment. Dels normeras kostnaden ofta, per kvadratmeter eller per lägenhet. Dels kan kostnaden gälla för samtliga bostäder eller redovisas för olika kategorier, t.ex. efter upplåtelseform eller per hustyp. Kostnaden redovisas oftast som ett genomsnittsvärde vilket alltid vållar tolkningsproblem, i synnerhet när det gäller en så heterogen produkt som bostad. Risken för att man jämför ”äpplen och päron” är således uppenbar. Det senare för oss in på det faktum att även om man håller sig till ett och samma kostnadsbegrepp så kan en förändring av genomsnittskostnaden mellan två tidpunkter ha en helt naturlig förklaring


genom att sammansättningen av de ingående objekten kan ha förändrats mellan jämförelsetidpunkterna.

För byggkostnader vet vi t.ex. att fördelningen mellan sanerings- och exploateringsområde spelar roll liksom fördelningen mellan uppförande i storstad respektive landsort. Vi vet att lägenhetsstorleken har stor betydelse för kostnaden. Vi vet också att kvaliteten hos bostaden eller egenskapsuppsättningen varierar över tid och mellan länder och att detta självfallet spelar roll för kostnaderna, liksom skillnader i näromgivningen som inte ingår i bostadsarean (t.ex. parkeringsytor och andra kringytor). Andra faktorer som varierar mellan länder och över tid är t.ex. konjunkturläget och byggkonjunkturen liksom projektstorlekar och använd byggteknik. Detta har naturligtvis också inverkan på kostnadsutvecklingen.

2.2 Produktionskostnadens relevans Oavsett sanningshalten i påståendet ”Sverige har höga byggkostnader” (jämfört med tidigare tidsperioder eller med andra länder), är det några förhållanden och implikationer som är väsentliga att slå fast när resultat av olika jämförelser ska tolkas. Några av dem redovisas kort i punktform nedan. Om byggkostnaderna är höga behöver det inte automatiskt innebära att vi har stora problem då: För det första implicerar höga kostnader inte bara att de är ”höga” utan

alltför höga för att hushållen ska ha råd att betala dem. Möjligheten att bära höga kostnader för något och benägenheten att acceptera dem beror på flera saker, däribland den nytta konsumenterna upplever sig få av att konsumera varan i fråga. Framför allt spelar inkomstens storlek en betydande roll för vilka effekter de ”höga” kostnaderna får för konsumenten. Det är således inte självklart att höga bygg- och boendekostnader upplevs som liktydigt med stora problem ur hushållens eller samhällets perspektiv.

För det andra är det så att kapitalkostnaderna bara utgör en del av de totala kostnaderna för en bostad. För att få en relevant bild över kostnaderna måste man anlägga ett livscykelperspektiv då även driftskostnadernas utveckling spelar roll.

För det tredje förutsätter höga byggkostnader att de transformeras till höga boendekostnader. Det finns onekligen ett samband mellan kostnaderna för att uppföra hus och de hyror som dessa lägenheter betingar. Sambandet är dock varken rakt eller okomplicerat.

Avslutningsvis är det så att nyproduktionen bara står för en liten del av det totala utbudet. I Sverige har nyproduktionen de senaste fyrtio åren motsvarat en procent av beståndet. De allra flesta bostäderna har således uppförts tidigare. Avgörande för kapitalkostnaderna i dessa fall blir då antingen den ursprungliga produktionskostnaden med avdrag för värdeminskningen eller det pris fastigheten betingade senast den såldes.

Således räcker det inte med att enbart studera byggkostnaderna om man vill komma åt orsakerna till boendekostnadernas storlek eller förändring. Förhållandena är mer komplicerade än så. Samtidigt är det också klart att,

23

allt annat lika, kostnaderna för att tillhandahålla bostäder blir högre desto högre de initiala produktionskostnaderna är.

Produktionskostnadens betydelse för hyrorna Att det finns ett samband mellan produktionskostnader och hyror är uppenbart, åtminstone på längre sikt. Men hur ser sambandet mellan produktionskostnader och hyror ut? Det är en fråga som är långt ifrån enkel att besvara. Frågan kan dessutom delas upp i två delar: 1) Hur starkt är detta samband? och 2) hur ser kausaliteten i detta samband i så fall ut? Är det produktionskostnaderna som styr hyran eller är det betalningsviljan hos konsumenterna som styr produktionskostnaden? Det förstnämnda är den vanliga föreställningen, att priset bestäms av kostnaden, men den omvända tolkningen är också möjlig. Om det går att ta ut ett högt pris av slutkunden till följd av hög efterfrågan i förhållande till utbudet kan underleverantörer i sin tur höja sina priser och kostnaden lyfts då upp mot det pris som går att ta ut. Om detta är en riktig tolkning av verkligheten blir kostnader tämligen ointressanta att diskutera.9

Vi kan konstatera att hyror och produktionskostnader följts åt ganska väl även om produktionskostnaderna på senare år ökat mer än hyrorna. Produktionskostnaderna inklusive en rimlig avkastning måste fastighets-ägaren få täckning för genom hyran eller försäljningspriset.

På kort sikt, och framför allt vad gäller hyror i nyproduktionen, är detta mer osäkert. Det är exempelvis tänkbart att hyresgästerna i en fastighetsägares bestånd får vara med och ”subventionera” hyrorna i nyproduktionen för att hålla dessa nere. SCB har studerat sambandet mellan nybyggnadskostnader och hyror och finner endast ett svagt samband mellan de undersökta variablerna.10

Kapitalkostnaderna är en del i de totala kostnaderna för att tillhandahålla bostäder, som i bostadsföretagen kallas förvaltnings-kostnader. Den andra delen är driftskostnaderna (se figur 2.2). Dit räknas fastighetsskatt, utlägg för fastighetsskötsel och administration, bränsle, vatten och avlopp, sophämtning m.m. samt kostnader för reparationer och underhåll och annat. I Sverige stod driften 2011 för ca 73 procent av förvaltningskostnaderna i de kommunägda bostadsbolagen och kapitalet således för resterande 27 procent (SCB, 2011). Nu omvandlas inte förvaltningskostnaderna inom bostadsbolagen automatiskt till hyror, dessa bestäms i stället på någon typ av hyresmarknad. I Sverige har prisbildningen traditionellt varit institutionaliserad med ett förhandlings-system där fastighetsägarna möter företrädare för hyresgästerna. I det sammanhanget spelar de senares betalningsvilja en inte oväsentlig roll.

9 Hans Lind diskuterar detta synsätt med den omvända kausaliteten i flera sammanhang – se t.ex. Lind (2003; 2011). 10 Se SCB och BI (2006), men även Bejrum m.fl. (2004) och Kalbro m.fl. (2009).


Figur 2.2: Hyrans bestämningsfaktorer i nya lägenheter

25

3 Internationella jämförelser

Tidigare konstaterades att det av flera orsaker finns problem med att följa byggkostnadsutvecklingen även inom ett och samma land. Detta medför att antalet vetenskapliga studier med denna inriktning är väldigt litet och att andra internationella jämförelser också är ringa till antalet. I innevarande kapitel ska vi titta på en del av de internationella jämförelser som gjorts på området och försöka tolka vad dessa jämförelser egentligen säger och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska bygg-kostnaderna.

Diskussioner om höga byggkostnader har förts från tid till annan under mycket lång tid i Sverige. Inte sällan i samband med en debatt om att vi har brist på bostäder och att vi bygger för lite. Redan 1955 publicerades en rapport om varför det är så dyrt att bygga, framför allt i Stockholm (se Bostadsstyrelsen, 1955). På senare tid var det framför allt under hösten 2010 som diskussionen om de höga svenska bygg-kostnaderna började ta fart igen. Ursprunget till denna diskussion, som fick många ringar på vattnet, inte minst i media, var en statistiktabell från Eurostat där det höga byggkostnadsläget i Sverige lyftes fram. Den statistik man där hänvisade till från Eurostat hänförde sig till läget i Sverige relativt EU 2005. Samma diskussion dök också upp i media, om än betydligt kortvarigare, i maj 2013. I detta kapitel inleder vi med att titta på vad befintlig statistik har att säga.

Eurostat genomför årligen så kallade köpkraftsparitetsundersökningar, eller purchasing power parities (PPP) på engelska. Syftet med dessa undersökningar är att skatta skillnader i prisnivåer mellan länder när man jämför BNP. Således görs prismätningar för privat konsumtion, offentlig konsumtion och bruttoinvesteringar (där byggnadspriser ingår som en komponent). Undersökningens målparametrar är prisnivån för ett lands aggregerade BNP, och byggnadspriserna är bara en del i denna undersökning.

Grundtanken i PPP-undersökningarna är att man ska mäta priset på samma produkt, med samma kvalitet, i de olika länderna vid en och samma tidpunkt. Prismätningarna ansvarar respektive land för, och i Sveriges fall har SCB gett detta uppdrag till ett konsultföretag inom byggsektorn som tar fram prisuppgifter för byggprojekten som ingår i


undersökningen. Prisinsamlingen görs samtidigt i alla länder under ett par månaders tid och priserna ska gälla riksgenomsnittet samt genomsnittet för året i fråga. Sammanlagt prismäts tre bostadsbyggnadsprojekt: ”Detached house”,”Nordic house” (eller ”Portuguese house”) samt ”Apartment”. För varje byggprojekt prismäts ett antal så kallade produkt-specifikationer där varje sådan utgör en del av det totala byggprojektet.11 På så vis ”pusslar” man ihop ett pris för hela byggprojektet (antalet produktspecifikationer varierar mellan 81 och 110 beroende på hustyp). Alla länderna har samma specifikationer vilket medför att vissa specifikationer är mer eller mindre vanliga i länderna. För jämförbarhetens skull måste man ibland göra avkall på det representativa i byggmetoden eller byggmaterialet för det egna landet. När pris-mätningen är klar i alla länder genomförs kvalitetsgranskning under ett antal månader, i fyra omgångar. Granskningen leds av ett konsultföretag som anlitas av Eurostat. Undersökningen bygger alltså inte på officiell statistik från nationella statistikmyndigheter.12

Figur 3.1 visar prisnivåindex för 2011.

Figur 3.1: Prisnivåindex för bostadsbyggande i Europa, 2011 (EU15=100)

Källa: Eurostat Figuren visar att Sverige ligger på fjärde plats i jämförelsen och på tredje plats i Norden 2011 enligt Eurostats prisnivåindex för bostadsbyggande.

11 Värt att notera är att ”Nordic house” tillkom i undersökningen först 2009, dvs. fram tills dess prismättes inte ett vanligt svenskt småhus utan enbart hus som inte motsvarar det som byggs i Sverige. Detta medför att jämförelser över tid blir problematiska och speglar problemet när det som mäts inte är representativt i alla ingående länder. 12 Det finns risk att jämförbarheten mellan länder blir sämre när statistiken bygger på uppgifter insamlade från enstaka konsulter i olika länder än när de grundar sig på internationellt överenskomna konventioner som annan officiell statistik.

27

Enligt denna kostnadsundersökning överstiger de svenska bygg-kostnaderna de genomsnittliga kostnaderna inom EU15 med drygt 65 procent. Eftersom de tre första länderna i figur 3.1 inte är EU-medlemmar ligger Sverige först bland dessa femton EU-länder. Vi kan således konstatera att Sverige ligger högt upp i en jämförelse med EU15 när byggkostnaderna mäts på det sätt som Eurostat gör här i samband med sina PPP-undersökningar, där huvudsyftet inte är att göra en jämförelse av byggkostnaderna i olika länder utan att beräkna köpkraftspariteter för att skapa jämförbarhet i BNP-sammanhang. Undersökningens upplägg är således inte optimerat med syfte att man ska uttala sig om byggkostnadernas relativa storlek i första hand. Detta är värt att notera.

När det gäller den valda metoden så är den dels en urvalsundersökning och dels baseras den inte på faktiskt byggda objekt utan på bostadsobjekt som ”byggts ihop” av olika delelement för vilka priser har samlats in. När det gäller denna statistik råder sekretess så det går inte att få information och det är därför omöjligt att uttala sig om generaliserbarheten i dessa undersökningsresultat. Vi kan konstatera att en svaghet med den metod som används är att det som prismäts inte alltid motsvarar de metoder och det material som vanligtvis används i Sverige. Vissa av metoderna som beskrivs i underlaget används inte längre i Sverige och man kan ifrågasätta om dessa uppgifter speglar kostnader för att bygga bostäder i Sverige i dag. Det är också svårt att ta hänsyn till skillnader i kvalitet och förutsättningar för byggnadsprojekt.13 Det kan exempelvis handla om skillnader i miljölagstiftning mellan länder, vilket gör att vissa moment blir olika dyra i olika länder. De geologiska förhållandena på många platser i Sverige kan även ha inverkan på priset.14

Det kan alltså finnas skillnader i förutsättningarna som slår igenom i prismätningen. Dessutom ingår moms och andra avgifter vilket får olika effekt i olika länder beroende på skillnader i skattesatser. Sverige, Danmark och Ungern har den högsta skattesatsen för byggande inom EU, 25 procent, att jämföra med de flesta andra länder som har ca 20 procent. Bara denna skillnad innebär således att kostnadsbilden blir några procent högre i Sverige jämfört med EU-snittet. Det är avslutningsvis värt att observera att detta prisnivåindex, liksom övriga som ingår i PPP, är beroende av växelkursen. Om den svenska kronan blir starkare eller svagare får det ett direkt utslag på indexet. Detta faktum gör att Eurostat själva i metodavsnittet skriver att avsikten inte är att ranka länderna i någon inbördes ordning. Eurostat skriver vidare att osäkerheten kopplad till prismätningarna samt metoderna för sammanställningen av PPP kan orsaka skillnader i ranking mellan länder som inte är statistiskt eller ekonomiskt signifikanta (SCB, 2012).

Figur 3.2 visar utvecklingen av detta prisnivåindex sedan 1995, men nu bara med fokus på de nordiska länderna.

13 I Sveriges fall har vi t.ex. tjäle varje år som man behöver beakta när man bygger. 14 I Sverige växlar marken mellan fast berggrund och lösare jord relativt ofta och snabbt, till skillnad från i många andra länder, vilket gör det dyrare att bygga.


Figur 3.2: Prisnivåindex för bostadsbyggande i de nordiska länderna, 1995–2011 (EU15=100)

Källa: Eurostat Vi kan notera att Norge och Sverige toppar och att båda stigit kraftigt de två senaste åren. Tittar vi på något längre sikt kan vi konstatera att Danmark konstant sjunkit sedan 2007. Finland har hela tiden legat lägst, men ändock i stort sett konstant haft en svagt stigande trend. Denna närmast konstant stigande trend gäller även Norge, som inte kom upp i topp förrän 2010. Danmark har fram till toppåret 2007, då man alltså började falla, legat närmast konstant på värden ca 50 procent över EU-snittet. Sveriges utveckling har varierat mest. År 2002 låg Sverige högst, 65 procent högre än snittet, och 2011 är man för första gången uppe på exakt samma nivå igen.

Konsultföretaget Gardiner och Theobald följer byggnadskostnads-utvecklingen i ett stort antal europeiska länder varje år. I den undersökningen observerar man den faktiska byggnadskostnaden för verklig bostadsproduktion såsom den faktiskt ser ut i respektive land. Därigenom skiljer studieobjekten sig åt mellan länderna och är inte jämförbara på samma sätt som i den undersökning som Eurostat gör. Det man undersöker är byggnadskostnaden för lägenheter i höghus (tre våningar eller fler), figur 3.3 visar resultatet av den senaste undersökningen som gäller förhållandena i länderna 2012.

29

Figur 3.3: Gardiner och Theobalds byggnadskostnadsundersökning för 2012

Källa: Gardiner och Theobald (2012) Siffrorna gäller kostnader för lägenheter i flervåningshus uttryckta i euro per kvadratmeter. Observationerna består av flervåningshus som är typiska i större städer i respektive land och alla våningar nås med hiss. Gardiner och Theobald har delat in lägenheterna i de med relativt hög kvalitet och de med lägre kvalitet. Kategoriseringen är gjord med avseende på design och egenskaper (t.ex. golv- och väggmaterial, terrasser eller balkonger och utrustning i kök och badrum). Av de 21 europeiska länder som ingår hamnar Sverige på sjätte plats om man tittar på lägenheter med relativt hög kvalitet (rosa staplar). Tittar man på lägenheter med lite lägre kvalitet (blå staplar) hamnar Sverige också här på en sjätte plats, lägst i Norden.

Värt att påtala i den här jämförelsen är att de landstypiska flervåningshusen skiljer sig markant åt mellan länderna på en väsentlig punkt, nämligen när det gäller antal våningar. I flera länder handlar det om tiovåningshus och ibland t.o.m. högre än så, medan Sverige är lägst med sina trevåningshus. Eftersom kostnaderna normalt sett faller med antalet våningar har detta betydelse i Sveriges fall.

Figur 3.4 visar utvecklingen i de nordiska länderna för åren 2008–2012.


Figur 3.4: Gardiner och Theobalds byggnadskostnadsundersökning för de nordiska länderna 2008–2012

Källa: Gardiner och Theobald (2008–2012)

Vi kan konstatera att Danmark och Norge hela perioden ligger klart högre än Finland och Sverige i båda kategorierna. När det gäller antalet våningar så har Danmark tio och Norge sex medan uppgiften saknas för Finland. Det mest intressanta att notera i övrigt i figuren är Sveriges kraftiga ökning under det senaste året för byggande av lägenheter med högre kvalitet. Detta till trots, kan vi notera helt andra slutsatser från Gardiner och Theobalds undersökning för Sveriges del än vad som framkom i Eurostats undersökning som redovisades i figur 3.1 och 3.2.

Eurostat publicerar också jämförelsen ”Construction cost index for residential buildings”. Där följer man utvecklingen av kostnaderna för insatsfaktorerna till bostadsbyggande, i Sverige sker detta genom faktorprisindex (FPI). Figur 3.5 visar respektive EU-lands utveckling för dessa kostnader 2012 jämfört med 2005.

31

Figur 3.5: Byggkostnadsindex för bostäder 2012 (2005=100)

Källa: Eurostat ”Construction cost index, residential buildings” Här jämförs alltså inte ländernas nivåer utan deras egen utveckling mellan 2005 och 2012. Sverige ligger på åttonde plats och tvåa i Norden efter Norge, medan Danmark hamnar på femtonde plats och Finland på sjuttonde av de 30 länder som ingår i jämförelsen. Skillnaderna är inte särskilt stora, t.ex. skiljer det endast 8 indexenheter mellan Sverige och Finland, vilket innebär att faktorpriserna i Sverige har stigit ungefär 1 procent mer per år än vad de gjort i Finland. Faktorpriserna har stigit mest under perioden i länder som är relativt nya som EU-medlemmar. Deras höga ökningstakter ska även ses i skenet av att det här handlar om ganska beskedliga utgångsnivåer.

Även Gardiner och Theobald undersöker utvecklingen av insats-faktorerna för bostadsproduktionen i Europa. I detta fall är det de faktiska priserna som studeras och det är därför möjligt att jämföra skillnader i kostnadsnivåer inom Europa. I figur 3.6 och figur 3.7 redovisas de väsentligaste insatsfaktorerna i bostadsbyggandet, dvs. kostnader för arbetskraft och material.


Figur 3.6: Byggnadsarbetarlöner i Europa 2012

Källa: Gardiner och Theobald (2012) Figuren ovan redovisar Gardiner och Theobalds undersökning av byggnadsarbetarlöner för 2012. Sverige ligger högst av de 18 europeiska länder som är med i statistiken. Vi noterar också att skillnaderna mellan länderna här är stora, till skillnad från i figur 3.5. Värt att påtala är att lönerna är representativa för respektive land och därför inte direkt jämförbara. I figuren redovisas lönen för en erfaren och kvalificerad byggnadsarbetare (”skilled”) där alla kostnader ingår (”all-in-rate”). I Sveriges fall innebär det en fördubbling när även försäkringar, skatter, m.m. ingår. Skulle man i stället jämföra ”basic rate” sjunker Sverige neråt i figuren och skillnaderna minskar också väsentligt. Värt att beakta är också att det är timlöner som jämförs vilket inte beaktar eventuella skillnader mellan länderna när det gäller effektivitet och produktivitet.

I figur 3.7 tittar vi i stället på materialkostnaderna. Vi har valt några centrala materialslag och tittar på dessa för de olika nordiska länderna.

33

Figur 3.7: Byggnadsmaterialpriser i Norden 201115

Källa: Gardiner och Theobald (2011) Figuren visar Gardiner och Theobalds undersökning av byggnads-materialpriser för 2011 för de nordiska länderna. Sverige och Danmark ligger högst medan Finland ligger lägst närmast efter Norge, bortsett från när det gäller cement där Sverige är i topp följt av Norge.

Sammanfattning av den internationella genomgången Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingår i jämförelsen. Men det är alltid svårt att få en rättvisande bild i sådana jämförelser. I synnerhet innan euron infördes hade vi de problem som skilda valutor orsakar16 och produktens utformning kan variera avsevärt mellan olika länder och försvåra jämförelserna. Även i fall där man försöker jämföra identiska objekt kan resultaten vara svårtolkade. I övrigt så orsakar skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder.17 Detta blir än mer relevant i de fall det handlar om priser snarare än faktiska kostnader för att producera (jämför diskussionen i kapitel 2).

15 För mycket bortfall i 2012 års undersökning. 16 Då många länder fortfarande har sin nationella valuta och prisnivåindex påverkas mycket av växelkurssvängningar ska man vara försiktig med jämförelser över tid (SCB, 2013, s.17). 17 Det är därför föga förvånande att de nordiska länderna hamnar i topp även när andra varor än bostäder jämförs. I t.ex. en livsmedelsundersökning som Eurostat gjorde 2009 hamnade Sverige på tredje plats efter Norge och Danmark och lägst hamnade Bulgarien (SCB, 2013, s.17).


Under 1990-talets inledande år genomfördes en stor svensk-amerikansk jämförelse där identiska hus byggdes och byggkostnaderna jämfördes. Slutsatsen där var att det svenska huset blev billigare i Sverige medan det amerikanska typhuset blev billigare att producera i USA. Resultatet är inte att förvånas över då erfarenheten och vanan av att producera samma vara under lång tid medför att kostnaderna kan pressas på olika sätt. Vikten av att jämföra liknande länder har ofta påtalats och det finns också en klar tendens att länder med hög levnadsstandard också får höga byggkostnader. Enligt Wigren (1997) kan närmare 70 procent av variationen i byggkostnader förklaras av BNP per capita. Andra faktorer som också framhålls är marknadens omfattning, tillväxttakten i ekonomin och inflationens höjd. Att USA många gånger har förhållandevis låga byggkostnader brukar tillskrivas den starka konkurrenssituationen och att man har ett annat sätt att bygga bostäder samt ett annat produktinnehåll (dvs. skillnader i kvalitet).

Med ovan sagt kan vi sammanfatta vad de internationella jämförelser vi tittat på i detta kapitel har visat. Vi har dels tittat på byggkostnaderna och dels på faktorpriserna. När det gäller byggkostnader så visade Eurostats jämförelse av prisnivåindex (figur 3.1 och 3.2) att Sverige ligger bland de allra dyraste i Europa. I detta fall handlar det om konstruerade produktionskostnader och inte faktiska, men där avsikten är att jämföra samma produkter. Men vi såg att den använda metoden innebar att undersökningen inte håller för långtgående slutsatser om prisskillnader mellan länder. Gardiner och Theobald jämför i stället faktiska kostnader, men där kan det vara stora skillnader mellan de produkter som jämförs (se figur 3.3 och 3.4). I denna jämförelse hamnar Sverige en bit längre ned och har övriga nordiska länder mestadels framför sig. Således ger dessa båda undersökningar olika resultat för Sveriges del och båda studierna har sina för- och nackdelar i metodiken.

Både Eurostat och Gardiner och Theobald redovisar undersökningar om priser och prisutveckling på insatsvarorna. Eurostat publicerar ”Construction cost index for residential dwellings” där faktorprisernas utveckling jämförs. Här hamnar Sverige högt upp om man isolerar jämförelsen till de mer jämförbara länderna i Europa, men skillnaderna i prisutveckling är inte särskilt stora. Gardiner och Theobald redovisar i stället kostnadsnivåer för arbete och olika materialslag. Här hamnar Sverige högt, i synnerhet när det gäller timlöner för arbetskraften där alla kostnader ingår.

Sammanfattningsvis så får Sverige olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelsen sker, men ofta hamnar Sverige relativt högt. Men skillnaderna blir väsentligt mindre om man isolerar jämförelsen till länder vars förutsättningar mer påminner om våra, exempelvis övriga nordiska länder.

35

4 Byggkostnadsutvecklingen i de nordiska länderna

4.1 Inledning Som nämndes i kapitel 2 är den officiella statistiken en av flera begränsningar för vilka analyser av byggkostnaderna som är möjliga att genomföra utan stora arbetsinsatser – inte minst om analyserna dessutom omfattar jämförelser över nationsgränserna. En anledning till detta är att datainsamlingen inom området är tämligen resurskrävande och ibland är data också svåra att observera eller få tillgång till. En annan anledning är att den heterogena karaktären hos varan och i produktionens förutsättningar möjliggör en uppsjö olika sätt att mäta och redovisa uppgifterna på. Dessutom harmonierar dessa inte på samma sätt som inom andra områden eftersom bostadspolitiken inte är ett gemensamt EU-område, vilket märks på utbudet av bostadsstatistik hos Eurostat.

Utbudet av statistik inom området är begränsat och det kan vara svårt att jämföra den statistik som trots allt existerar. Ett sätt att underlätta tolkningen är att skapa jämförbarhet mellan de olika observationerna eller åtminstone klargöra på vilket sätt de skiljer sig åt. Grovt kan vi dela in statistiken i två delar: Nivåstatistik – dvs. statistik som beskriver byggkostnaderna i absoluta

tal, t.ex. uttryckt som kronor eller euro av någon form av ytenhet (eller per lägenhet). Med hjälp av denna statistik kan man jämföra länder och konstatera om kostnaderna i absoluta tal är högre eller lägre i ett land än i ett annat. Sedan är det en annan sak att skillnader i valuta-kurser kan orsaka problem, liksom att ländernas olikheter i generell prisnivå medför svårigheter i hur skillnaderna i sig ska tolkas.

Statistik över den relativa utvecklingen – dvs. statistik som redovisas i indexform och som beskriver storleken på den relativa kostnads-utvecklingen över tid. Svaret vid jämförelser mellan länder blir då inte vilket land som har högst kostnad, utan i vilket land kostnadsökningen har varit störst över en viss tidsperiod. Normalt sett sätter man ett index på 100 för startåret och relaterar sedan påföljande år till startårets värde och beräknar en indexserie. När det gäller index över


byggkostnaderna så förekommer de ofta i inputform och i outputform. I det första fallet mäts då utvecklingen för insatsfaktorerna (arbetskraft och material), medan ett outputindex mäter prisutvecklingen för den färdiga bostaden.

För båda typerna av statistik gäller att man ofta publicerar totala uppgifter för alla bostäder, men även separata statistikserier för flerbostadshus och småhus. Värt att notera är att de publicerade värdena är genomsnitts-värden, oavsett om de är uttryckta i absoluta tal eller indexform, och ofta för hela landet även om regionala uppgifter ibland också redovisas. Med tanke på bostädernas heterogena karaktär medför detta faktum uppenbara tolkningsproblem. Det beror på att bostadens egenskaper varierar mellan länder och över tid och inte sällan även inom ett och samma land vid en given tidpunkt. Byggandets regionala fördelning inom länderna varierar också över tid vilket kan ha stor betydelse när länders genomsnittsvärden jämförs. Valet av tidsperiod har många gånger stor betydelse för utfallet och därmed för tolkningen av resultatet – inte minst vid jämförelser mellan länder då bl.a. konjunkturförhållanden ofta varierar.

I det här kapitlet går vi igenom den officiella statistiken i de nordiska länderna, och redovisningen sker i separata avsnitt för varje land (avsnitt 4.2–4.5). Upplägget i respektive avsnitt följer följande mönster: Statistiken – Vad finns att tillgå i respektive land? Utvecklingstendenser i landet just nu. Befintlig statistik redovisas i figurform med kommentarer (i så

jämförbar form som möjligt). I kapitlets avslutande avsnitt (4.6) kommenteras de skillnader som konstateras i förhållande till Sverige.

4.2 Sverige

4.2.1 Officiell statistik

Den officiella statistiken över byggkostnaderna i Sverige ansvarar Statistiska centralbyrån (SCB) för. Byggkostnadsstatistiken redovisas i tre former: Faktorprisindex (FPI) Byggnadsprisindex (BPI) Priser för nyproducerade bostäder Faktorprisindex (FPI) motsvarar de byggkostnadsindex som publiceras i övriga nordiska länder. De är internationellt jämförbara och motsvarar ”construction cost index”. Faktorprisindex är ett mått på resursernas prisutveckling. Det gäller löner, priser på material av olika slag, transportkostnader, räntor, mervärdesskatt, osv. Mer precist är FPI ett vägt medelvärde av index för priserna på de olika resurser som används vid byggandet. Vikterna utgörs av resursernas kostnadsandelar vid någon tidpunkt. Ibland uppfattas FPI som ett mått på kostnadsutvecklingen och över kortare perioder och för vissa frågeställningar kan det vara motiverat. Det rör sig emellertid i så fall om ett kostnadsindex som inte tar hänsyn till vare sig kvalitetsförändringar hos produkten eller effektivitetens utveckling. Viktsystemet har ändrats ett par gånger sedan 1968 (1984 och 2004) och för närvarande pågår ett nytt översynsarbete.

37

Statistiska centralbyrån följer kostnadsutvecklingen genom byggnads-prisindex (BPI) och genom uppgifter om priser för nyproducerade bostäder. BPI tar hänsyn till om husens kvalitet och utformning skiljer sig mellan åren, liksom om det skett regionala förskjutningar i bygg-produktionen. I statistiken för priser för nyproducerade bostäder tar man inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader.18

4.2.2 Utvecklingstendenser just nu

SCB publicerar statistik för den totala produktionskostnaden endast på årlig basis. Däremot publicerar SCB faktorprisindex månadsvis. När det gäller FPI för flerbostadshus så har totalindex stigit från 133,6 till 135,5 mellan september 2012 och september 2013. Totalt har byggnads-kostnaderna ökat med 1,4 procent och byggherrekostnaden med 0,8 procent det senaste året. Kostnaden för arbetskraft har ökat något mer än materialkostnaderna (1,9 jämfört med 1,5 procent). Ökningstakterna är tämligen beskedliga, men kan även relateras till den mycket låga ökningen i KPI som var 0,1 procent (augusti 2012– augusti 2013).

4.2.3 Statistik

Figur 4.1 visar utvecklingen av faktorprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1990–2012.

Figur 4.1: Faktorprisindex för flerbostadshus och gruppbyggda småhus, 1990–2012 (1968=100)

Källa: Statistiska centralbyrån Mellan 1990 och 2012 ökade FPI för flerbostadshus med 89 procent eller 3 procent i genomsnitt per år. I mitten av 1990-talet ökade FPI med drygt 7 procent, men sedan dämpades ökningstakten och låg runt 3 procent ett antal år. Efter 2003 och fram till finanskrisen 2008 var det en stadig

18 Se SCB (2010).


uppgång med i genomsnitt 6,5 procent per år. Utvecklingen av faktorprisindex för gruppbyggda småhus liknar den för flerbostadshus, men från 2004 sker en kraftigare ökning av indexet för flerbostadshus. Ökningstakten avtar 2008 för båda hustyperna.

I figur 4.2 tittar vi närmare på FPI för flerbostadshus och ser hur de olika delkomponenterna utvecklats sedan 2000.

Figur 4.2: Faktorprisindex för flerbostadshus – utveckling per delkomponent 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån Perioden uppvisar en väsentligt kraftigare ökning av indexet för material (66 procent) än för arbetslöner (36 procent). Vi noterar också att kostnaderna för transporter liksom entreprenadkostnaderna har ökat relativt mycket, medan byggherrens egna kostnader varit klart lägre, om än tämligen oregelbundna under perioden. Figur 4.3 visar motsvarande utveckling för gruppbyggda småhus.

39

Figur 4.3: Faktorprisindex för gruppbyggda småhus – utveckling per delkomponent 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån Utvecklingen av faktorprisindex för gruppbyggda småhus är snarlik motsvarande index för flerbostadshus (figur 4.2), med en större ökning av indexet för material (54 procent) än för arbetslöner (37 procent). Men ökningen av faktorprisindex för material är inte lika kraftig som motsvarande ökning för flerbostadshus.

Vi övergår nu till att titta på hur byggnadspriserna har utvecklats under perioden och inleder med att i figur 4.4 se hur BPI har utvecklats för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 1968–2012. Figur 4.4: Byggnadsprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 1968–2012 (1968=100)



Totalt sett har ökningstakten för flerbostadshus varit nästan 500 procent högre än för gruppbyggda småhus under denna dryga trettioårsperiod. Utvecklingsmönstret för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1968–2012 har dock varit snarlikt. Indexet för flerbostadshus backade något 1991–1995 och dök kraftigt 2003–2004. För småhus minskade indexet kraftigt 1992–1995 och sjönk något 2001–2002. Båda indexen ökade det senaste året och ökningstakten för flerbostadshus var tämligen kraftig.

I figur 4.5 framgår hur utvecklingen har sett ut för BPI respektive den totala produktionskostnaden (båda indexerade till 2000=100) under perioden 2000–2012.

Figur 4.5: Byggnadsprisindex och indexerad produktionskostnad för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån och egna beräkningar Skillnaden mellan BPI och den indexerade produktionskostnaden är att i det förra fallet beaktas förändringar i produkten liksom den geografiska fördelningen av byggandet, medan det i det senare fallet är den faktiska genomsnittskostnaden som mäts oaktat geografiska eller kvalitativa skillnader mellan åren.

I stort sett genomgående ligger den indexerade produktionskostnads-kurvan över motsvarande BPI-kurva, vilket tolkas som att det faktiska byggandet har haft allt högre kvalitet eller i högre grad skett i storstadsregioner och centralt. Det framgår också i figuren att utvecklingen av indexerad produktionskostnad för flerbostadshus respektive småhus i inledningen av perioden skiljer sig åt väsentligt. Efter 2006 följer kurvorna samma trend, dock med en starkare utveckling för flerbostadshus.

Figur 4.6 visar hur den totala produktionskostnaden fördelat på byggnadskostnad och markkostnad har utvecklats för flerbostadshusen under perioden 1994–2012.

41

Figur 4.6: Total produktionskostnad, byggnadskostnad och markkostnad för flerbostadshus, 1994–2012

Källa: Statistiska centralbyrån Den totala produktionskostnaden har ökat med 194 procent under perioden medan markkostnaden har stigit med 555 procent (till 7 793 kronor per kvadratmeter 2012). Byggnadskostnaden utgjorde nästan 79 procent av produktionskostnaden 2012 och det är framför allt denna som påverkat utvecklingen. Den viktigaste förklaringen till byggnads-kostnadens ökning under perioden är stigande materialpriser.

Relativt sett ökar dock markkostnaderna mer än byggnadskostnaden och påverkar således den totala produktionskostnaden i allt högre grad. Markkostnadens andel av den totala produktionskostnaden ökade från 10 till drygt 21 procent under perioden 1994–2012. Vi noterar särskilt den kraftiga ökningen mellan 2006 och 2008 då markkostnaden steg med mer än 50 procent respektive mellan 2009 och 2011 (59 procent). Mellan 2010 och 2011 stod markkostnaden för närmare hälften av den totala produktionskostnadsökningen.

SCB:s statistik uppvisar en stor skillnad mellan markkostnaden för bostadsrätter och för hyresrätter. För bostadsrätter var den 10 066 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, medan den var 3 401 kronor för hyres-rätter 2012. Markkostnaden för hyresrätter var således en tredjedel av den för bostadsrätter. Motsvarande jämförelse för 1998 visar att skillnaden då var betydligt mindre och att kostnaden för hyresrätter var 60 procent av den för bostadsrätter (Sveriges byggindustrier, 2013).

Figur 4.7 visar motsvarande för småhus, men för perioden 1998–2012.


Figur 4.7: Utveckling av total produktionskostnad, byggnadskostnad respektive markkostnad för gruppbyggda småhus, 1998–2012

Källa: Statistiska centralbyrån Den totala produktionskostnaden för gruppbyggda småhus har ökat med 116 procent under perioden medan markkostnaden har stigit med 243 procent, dvs. långtifrån lika kraftiga som motsvarande värden för flerbostadshus. Markkostnaden utgör en större andel här än i fallet med flerbostadshus då de totala produktionskostnaderna är lägre för småhus än för flerbostadshus.

Figur 4.8 visar utvecklingen av produktionskostnaden för flerbostads-hus för bostadsrätter och hyresrätter inom storstadsregionerna respektive för hela landet.

43

Figur 4.8: Produktionskostnader för flerbostadshus för hyresrätt respektive bostadsrätt i riket samt i storstadsområdena, 2000–2012


Produktionskostnaderna har hela perioden varit högre inom storstads-områdena och skillnaden har varit ganska stabil för bostadsrätter, men minskat för hyresrätter. Produktionskostnaden har ökat mer för bostadsrätter än för hyresrätter under de senaste tolv åren. I inledningen av perioden var produktionskostnaderna ungefär desamma för bostadsrätt och hyresrätt inom storstadsområdena, men 2012 hade produktionskost-naden blivit 54 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena och 49 procent högre i landet som helhet. För bostadsrätter har produktionskostnaden fördubblats sedan 2000, både i storstadsregionerna och i landet som helhet. Men ökningstakten för produktionskostnaderna är lägre än prisutvecklingen på villor och bostadsrätter.

Figur 4.9 redovisar produktionskostnaderna per kvadratmeter19 (högerskala) och utvecklingen av BPI (vänsterskala) under perioden 1990–2012.

19 Priser för ordinära flerbostadshus, både hyresrätt och bostadsrätt.


Figur 4.9: Produktionskostnad per kvadratmeter och byggnadsprisindex för flerbostadshus, 1990–2012

Källa: Statistiska centralbyrån Kurvorna följer varandra ganska väl20 och för båda måtten kan vi se några generella tendenser i utvecklingen. Produktionskostnaderna ökade stadigt i relativt hög takt fram till 1990. En del av den höga ökningstakten förklaras av den höga inflationen. Under perioden 1975–1990 ökade produktionskostnaderna (mätt som förändring i BPI) med i genomsnitt knappt tolv procent per år (se figur 1 i bilaga 2). Denna utveckling bröts under första halvan av 1990-talet då kostnaderna sjönk (BPI) eller ökade måttligt (kostnad per kvadratmeter). Sedan mitten av 1990-talet har produktionskostnaderna återigen ökat kraftigt, med undantag för perioden 2002–2006. Ökningarna har även realt sett varit stora under denna period. Vi kan också notera att kostnadsökningen varit kraftig under de sista åren även om den genomsnittliga produktionskostnaden per kvadratmeter minskade något 2009. Mätt som BPI var produktionskostnaderna 18,5 procent högre 2008 än 2006, men mätt som produktionskostnad per kvadratmeter var uppgången drygt 32 procent. Detta är den största ökningen av produktionskostnaden per kvadratmeter över en tvåårsperiod sedan 1979–1981. Skillnaden i ökningstakt tyder på att de senaste årens byggande haft en regional fördelning och kvalitet som medfört högre kostnader.21

20 Jämför även figur 4.5 som beskriver utvecklingen från 2000 för både småhus och flerbostadshus. 21 Se avsnitt 4.2.1 och bilaga 2 om BPI.

45

4.3 Norge


Den bostads- och byggnadsstatistik som finns för norska förhållanden ansvarar Statistisk sentralbyrå (SSB) för. När det gäller statistik över byggkostnader redovisas denna i tre former: ”Byggekostnadsindex” för flerbostadshus respektive för enfamiljshus

(”enebolig”). Detta index är ett inputindex, dvs. ett faktorprisindex, som beskriver kostnadsutvecklingen hos insatsfaktorerna. Men i flerbostadshusbegreppet ingår inte mindre flerbostadshus, som i den norska statistiken kallas ”småhus”. ”Byggekostnadsindex” finns även nedbrutet på olika kostnadsslag.

Prisindex för enfamiljshus är ett outputindex där husen värderas utifrån den nytta de representerar.22 Denna statistik finns kvartalsvis fr.o.m. 1989. För nya flerbostadshus finns prisindex för perioden 2000–2007 fördelat på ”blokkleiligheter” och ”småhus” (bara till 2006).

Produktionskostnader per kvadratmeter för enfamiljshus för perioden 1999–2012.

Någon åtskillnad mellan hyresbostäder och ägarbostäder görs inte i den norska statistiken.

”Byggekostnadsindeks” produceras per kvartal och startade 1978, men använder för närvarande 2003 som startår (dvs. 2003 = 100). ”Byggekostnadsindeks” publiceras, utöver totalt, även för ”enebolig” och ”boligblokk”. Indexet mäter prisutvecklingen på material, arbetskraft, maskiner, transporter och annat som ingår i byggverksamheten. Det är två typer av observationer som mäts – kostnadsandelar och priser. Kostnads-andelarna mäts med 10–15 års mellanrum och utgör underlaget för viktningen av de varor som ska prismätas. Utöver uppdelningen på enfamiljshus och ”boligblokk”publiceras index för grundarbete, snickeri-arbete, målning, tapetsering och golvläggning, rörläggningsarbete och elektrikerarbete. Det publiceras ett materialindex för varje fackmässigt område och ett totalindex för arbetskraft.

Prisindex för nya enfamiljshus beräknas per kvartal från och med 1989. Enfamiljshus inbegriper bara friliggande villor, men inkluderar även de som har s.k. ”hybel-” eller ”sokkelleilighet” liksom våningshus. Priset är det som köparen måste betala för ett nytt enfamiljshus, exklusive tomtkostnader, kommunala avgifter och bygglånsräntor. Momsen är inkluderad i priset och indexet beräknas per kvadratmeter bruksarea. Prisindex för flerbostadshus slutade publiceras i Norge 2007.

Utöver byggkostnadsindex och prisindex publicerar SSB också årliga uppgifter om genomsnittliga kvadratmeterpriser för nya enfamiljshus,

22 Indexet använder den hedoniska metoden som baseras på hypotesen att varor värderas för deras nyttobärande egenskaper. Metoden är vanlig för att hantera bostäder och andra heterogena varor. I korthet innebär den hedoniska hypotesen att heterogena varor är aggregeringar av egenskaper. Tanken är att det är dessa egenskaper som representerar produktens pris eller åstadkommer produktens samlade värde (Eriksson, 1997). Se även bilaga 2.


totalt för hela Norge och per region. I priset ingår även mark, men inte avgifter och bygglåneräntor.


Byggkostnadsindex i september 2013 hade gått upp med 3 procent för ”boligblokker” och 2,8 procent för enfamiljshus av trä sedan september 2012. Arbetskostnaderna ökar väsentligt mer än kostnaden för material (4,1 procent jämfört med 1,9 procent). Under motsvarande period steg konsumentprisindex (KPI) i Norge med 2,8 procent medan boende-kostnaderna steg med 8,3 procent.

Byggkostnadsindex har under 2013 stigit från 161 till 163,2 i september, vilket är en ökning med knappt 1,4 procent under årets första nio månader. Bostadspriserna steg under perioden (tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande 2013) med 2,9 procent genomsnittligt i landet. Priserna för nya enfamiljshus steg med 5 procent från andra kvartalet 2012 till motsvarande 2013.

Bostadsbyggandet har kommit igång rejält efter en nedgång som bottnade 2009 med knappa 20 000 byggstarter att jämföra med dryga 30 000 byggstarter 2012.23 Det är bara lite drygt 10 procent av byggandet som sker i Oslo. Enfamiljshusen dominerar i Norge, men bostäderna i flerbostadshus har ökat markant på senare år (70 000 sedan 2006) och utgör nu drygt 22 procent av bostadsstocken.

4.3.3 Statistik

Vi redovisar här Norges officiella statistik för byggkostnader och deras utveckling, dvs. byggnadskostnadsindex respektive produktions-kostnadens utveckling för enfamiljshus i absoluta tal. Perioden är i huvudsak de senaste drygt tio åren, men vi inleder med en översiktlig tillbakablick över utvecklingen sedan 1990. Figur 4.10 visar utvecklingen för byggnadskostnadsindex 1990–2012 för ”boligblokker” respektive enfamiljshus av trä i Norge.

23 Antal färdigställda bostäder 2012 var ca 26 000.

47

Figur 4.10: Byggnadskostnadsindex för ”boligblokker” respektive enfamiljshus av trä, 1990–2012 (2000=100)

Källa: Statistisk sentralbyrå Kurvorna för de båda hustyperna har nästan samma utveckling för inputkostnaden från 1990 och framåt. Under den inledande tioårsperioden var skillnaderna närmast obefintliga, men därefter ökade kostnaderna totalt sett och något mer för flerbostadshusen. Ser man det över hela perioden kan man konstatera att kostnaderna i det närmaste exakt har fördubblats under denna dryga tjugoårsperiod.

I figur 4.11 skärskådar vi kostnaderna för ”boligblokk” ytterligare och tittar på materialkostnadens utveckling i förhållande till den totala utvecklingen.


Figur 4.11: Byggkostnadsindex för ”boligblokk”, totalt respektive för materialkostnader 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistisk sentralbyrå I figuren framgår att materialkostnaderna sedan 2004 har ökat mer än totalen, dvs. mer än arbetskraftskostnaderna och övriga kostnader. Jämfört med kostnadsutvecklingen för arbetslöner så är skillnaden nästan 10 indexenheter och kostnaden för material har ökat med nästan 20 procentenheter den senaste femårsperioden.

I figur 4.12 fortsätter vi att undersöka kostnadsutvecklingen för ”boligblokk” och tittar på olika delposter i vilka ingår både kostnader för material och för arbetskraft.

49

Figur 4.12: Byggkostnadsindex för ”boligblokk” fördelat efter kostnadsslag 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistisk sentralbyrå

Det är två typer av kostnadsslag som sticker ut, elektrikerkostnader och rörläggningskostnader. I det första fallet har kostnaderna nästintill fördubblats under de senaste tio åren.

Vi går nu över till att titta på prisutvecklingen för den färdiga bostaden. Man slutade publicera index för flerbostadshus 2006–2007 och publicerar idag enbart index för enfamiljshus. SSB har även statistik över den absoluta utvecklingen i form av totala produktionskostnader per kvadratmeter, men detta görs också enbart för enfamiljshusen. Figur 4.13 visar utvecklingen för enfamiljshus 2000–2012.


Figur 4.13: Totala produktionskostnader för friliggande enfamiljshus per kvadratmeter BOA24, 2000–2012

Källa: Statistisk sentralbyrå Värt att notera är att produktionskostnaden är uttryckt i lokal valuta (norska kronor) och att kostnaden för mark ingår, men inte olika avgifter och bygglovsräntor. I figuren framgår att ökningen varit tämligen omfattande, i synnerhet i inledningen och slutet av perioden. För hela perioden har produktionskostnaderna ökat med 220 procent vilket får anses vara en avsevärd ökning. Tittar man på regionala variationer så är produktionskostnaderna som väntat högst i Oslo där kvadratmeterpriset var 48 200 norska kronor 2012, att jämföra med 28 400 i riket. De kraftiga kostnadsökningarna har sannolikt fått draghjälp av en stark efterfrågan på den norska bostadsmarknaden.

I den norska statistiken saknas uppgifter om hur markkostnaden har utvecklats. Enligt enklare studier som SSB har gjort tyder dock det mesta på att tomten utgör en relativt stabil andel av totalsumman – dvs. att markpriserna stiger någorlunda i takt med marknadspriserna för bostäder. För ett nytt enfamiljshus utgör tomtkostnaden ca 17 procent av total-kostnaden i genomsnitt för hela landet, men närmare 30 procent i Oslo, där efterfrågan är stor i förhållande till utbudet, enligt statistik för perioden 1993–2006.

4.4 Danmark


Statistiken för danska förhållanden handhas framför allt av statistikbyrån Danmarks Statistik. Statistik över byggkostnader gäller bara den relativa utvecklingen och statistik över byggkostnadsnivåer publiceras inte. För

24 I bostadsarean (BOA) ingår inte källare och bodar.

51

att beskriva utvecklingen av byggkostnaderna i Danmark kan man använda en indexserie som heter ”Byggeomkostningsindeks”.

”Byggeomkostningsindeks” är ett faktorprisindex, dvs. ett s.k. inputindex som beskriver kostnadsutvecklingen hos insatsfaktorerna.25 Detta index produceras per kvartal och det startade 1987, men använder för närvarande 2003 som basår (dvs. 2003=100). Indexet finns totalt för alla nyproducerade bostäder i Danmark, men även fördelat på flerbostadshus och enfamiljshus.26 Någon åtskillnad mellan hyresbostäder och ägarbostäder görs inte i statistiken. Då det är ett inputindex redovisas kostnadsutvecklingen också separerat för arbetskraft respektive för bygg-material. Indexet är dessutom uppbyggt av 14 underindex, så att utvecklingen inom olika delområden kan följas (t.ex. kostnader för vvs eller målningsarbete).


Kostnaderna låg relativt stabilt 2008–2009, men började 2010 att öka ganska rejält. Ökningstakten har efter en liten utjämning återigen tagit fart under 2013. Sedan slutet av 2008 är det arbetskraftskostnaderna som stigit mer än materialkostnaderna, men de senares ökningstakt håller sedan ett par tre år samma fart som arbetskraftskostnaderna, fram till andra kvartalet 2013 då arbetskostnaden steg med 2,4 procent och materialkostnaderna med 1,1 procent på årsbasis. Utvecklingstendenserna är i stort de samma för både småhus och flerbostadshus. Den del som ökar mest mellan andra kvartalet 2012 och motsvarande 2013 är snickerier där både material och arbetskostnad stigit med mer än 3 procent. Som jämförelse steg konsumentprisindex (KPI) i Danmark med 2,8 procent under 2011.

Det danska bostadsbyggandet föll kraftigt efter rekordåret 2007 då 31 500 bostäder färdigställdes, men har åter börjat stiga efter 2010. Det är framför allt byggandet av flerbostadshus som ökar även om volymerna fortfarande är på blygsamma nivåer jämfört med för fem år sedan (2012 = 18 600).

4.4.3 Statistik

Vi redovisar här utvecklingen av byggkostnadsindex, och upplägget följer i övrigt det som gällde i det norska avsnittet tidigare. Vi börjar med att titta på utvecklingen av byggkostnadsindex under perioden 1990–2012, dels för enfamiljshus, dels för flerbostadshus (se figur 4.14).

25 Indexet inrymmer huvudentreprenörens omkostnader för byggandet. Vinster, kostnader för arkitekter och ingenjörer, markkostnader och moms, ingår således inte i indexet. 26 De danska begreppen är ”enfamiliehuse” respektive ”etageboliger”.


Figur 4.14: Byggkostnadsindex för flerbostads- respektive enfamiljshus 1990–2012 (2003=100)

Källa: Danmarks Statistik I figuren ser det ut som att utvecklingen för de båda hustyperna har varit identisk fram till 2003. Detta förklaras dock av att byggkostnadsindex startade 2003 i sin nuvarande form, men att man räknade tillbaka till 1987 med hjälp av dåvarande index (”reguleringsindex”), men detta gjordes enbart för totalen varför utvecklingen 1990–2003 gäller för totala bygg-kostnadsindex.

Under periodens inledande femton år har den totala utvecklingen för båda hustyperna varit i det närmaste helt linjär. Från 2004/2005 har ökningen tilltagit och sedan dess är ökningen något större för flerbostads-husen än för enfamiljshusen.

I figur 4.15 tittar vi vidare på utvecklingen för flerbostadshusen genom att dela upp kostnadsutvecklingen på arbetskraft och material.

53

Figur 4.15: Byggkostnadsindex för flerbostadshus fördelat efter kostnadsslag (arbetskraft och material) 2000–2012 (första kvartalet 2003=100)

Källa: Danmarks Statistik Arbetslöner har ökat närmast linjärt under perioden, medan utvecklingen för materialkostnader fluktuerat avsevärt. Trots detta är ökningarna nästintill exakt lika stora mellan 2002 och 2009 även om som sagt utvecklingsmönstren varierar mellan indexen för åren däremellan. Sedan 2009 står arbetskostnaden för den största ökningen även om skillnaderna minskat på slutet. Om vi jämför med utvecklingen i Norge (se figur 4.11) kan vi konstatera att kostnadsutvecklingen varit väsentligt snabbare i Norge än i Danmark. De danska kostnaderna har bara ökat med ca 30 procent den senaste tioårsperioden vilket är lågt jämfört med övriga länder.

I figur 4.16 delas utvecklingen av byggkostnadsindex upp på sex olika byggnadsdelar.


Figur 4.16: Byggkostnadsindex för flerbostadshus fördelat på respektive byggnadsdel 2003–2012 (första kvartalet 2003=100)

Källa: Danmarks Statistik I figuren framgår att utvecklingen i Danmark har likheter med den utveckling vi konstaterat i Norge – dvs. att det är kostnader för elanläggningar och mekaniska anläggningar samt även vvs-anläggningar som har ökat mest under perioden. Värt att notera i övrigt är att kostnaden för bygginventarier var oförändrad inledningsvis under perioden samt att kostnaden för ”råhuset” sjönk under ett par år (2008–2010).

I figur 4.17 delas utvecklingen upp på åtta olika arbetsmoment.

55

Figur 4.17: Byggkostnadsindex för flerbostadshus fördelat på arbetsmoment 2003–2012 (2003=100)

Källa: Danmarks Statistik Även här sticker vvs-arbete ut med en relativt stor ökning medan snickeriarbeten har haft bland de lägsta ökningarna under större delen av perioden. Betongelementarbete utmärker sig genom att först sjunka kraftigt under två år och därefter öka igen. Förklaringen till detta är ett kraftigt prisfall på cement, vilket även förklarar utvecklingen för ”råhuset” i föregående figur.

4.5 Finland


Den finska bostads- och byggnadsstatistiken finns framför allt hos Statistikcentralen som publicerar statistik i form av byggnadskostnads-index.27 Detta index publiceras månadsvis, dels separat per hustyp, dels uppdelat på tre insatsfaktorer – arbetskraft, material och övriga insats-varor. Dessa faktorer går även att följa på ytterligare disaggregerad nivå. Någon ytterligare statistik, t.ex. över total produktionskostnad eller för markkostnaden, publiceras inte av Statistikcentralen. Däremot publicerar Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA) egen statistik över det statsstödda byggandet i Finland.


Byggnadskostnadsindex i Finland har legat relativt stabilt sedan halv-årsskiftet 2008, och t.o.m. tidvis sjunkit, men har sedan slutet av 2010 åter börjat stiga även om det har varit en avmattning sedan slutet av 2012.

27 Byggnadskostnadsindex i Finland viktas om vart femte år, vilket är betydligt oftare än för det svenska Faktorprisindex (FPI).


I september 2013 hade byggnadskostnaderna stigit med 0,4 procent jämfört med samma månad året innan. För småhusen stiger de något mer än för flerbostadshusen. Den högsta ökningstakten har övriga kostnader (1,7 procent) och arbetskraftskostnaden steg med 0,8 procent medan byggmaterial sjönk med 0,1 procent.

Under det senaste året har kostnaderna för armeringsstål stigit mest av insatsvarorna (6 procent) medan kostnaden för ventilationskanaler minskat med 15 procent sedan september 2012. Långsiktigt har bygg-kostnaderna i Finland stigit lite i en nordisk jämförelse, endast med 52 procent mellan 1990 och 2011 och från december 2010 till september 2013 med 6,7 procent.

Bostadsbyggandet har legat på en stabil nivå, till skillnad från i övriga nordiska länder, oftast kring 30 000 bostäder per år under hela 2000-talet (med undantag för finanskrisen 2008–2009). Efter en nedgång i byggandet kring 2005 började produktionen ta fart igen i Finland 2009 och ligger åter kring 30 000 bostäder per år (28 300 för 2012) och tendensen 2013 är att nivån bibehålls.

4.5.3 Statistik

Vi redovisar här den byggkostnadsstatistik som finns tillgänglig i Finland, vilket är något mer än den danska i föregående avsnitt. Det som redovisas är utvecklingen av byggnadskostnadsindex liksom byggnads-kostnader för statssubventionerat flerbostadshusbyggande. Vi börjar med att titta på utvecklingen av byggnadskostnadsindex 1990–2012 för flerbostadshus liksom totalt (se figur 4.18).

57

Figur 4.18: Byggnadskostnadsindex i Finland 1990–2012, totalt och för flerbostadshus (1990=100)

Källa: Statistikcentralen Vi kan börja med att konstatera att figuren bekräftar vad som sades tidigare – den långsiktiga byggkostnadsutvecklingen i Finland har varit tämligen beskedlig över 22-årsperioden sett ur ett nordiskt perspektiv. Ökningstakten har dock stegrats över tiden och jämför man med Danmark under den andra halvan av perioden är kostnadsutvecklingen mer likartad även om den fortfarande är något lägre i Finland.28 I figuren framgår att kostnaderna för flerbostadshus har stigit något mindre än totalindex över i stort sett hela perioden.

I figur 4.19 jämför vi utvecklingen för flerbostadshus och enfamiljshus från 2000 och framåt.

28 Under perioden 2001–2012 steg kostnaderna för flerbostadshus med 34,4 procent i Danmark och 31,7 procent i Finland, mätt genom utvecklingen av byggnadskostnads-index.


Figur 4.19: Byggnadskostnadsindex i Finland 2000–2012, fördelat på flerbostads- respektive småhus29 (2000=100)

Källa: Statistikcentralen Vi kan konstatera det som framgick tidigare i figur 4.18, nämligen att kostnaderna för flerbostadshus hela tiden legat något under de för enfamiljshus, samtidigt som vi noterar i figuren att kostnaden för flerbostadshus för första gången har gått om enfamiljshusen 2010. I figur 4.20 tittar vi vidare på utvecklingen genom att dela upp kostnads-utvecklingen på arbetskraft, material och övrigt.

29 Det finska begreppet är ”rivitalo” vilket på engelska blir ”attached house” vilket i sin tur motsvarar radhus på svenska. Således ingår inte friliggande enfamiljshus i detta begrepp.

59

Figur 4.20: Byggnadskostnadsindex i Finland 2000–2012, fördelat på arbete, material och övrigt (1990=100)

Källa: Statistikcentralen Från figuren kan vi konstatera att utvecklingen för materialkostnader och för arbetskostnader inte har varit identiska under perioden, men ändock tämligen likartade sett över perioden i sin helhet. Den relativt konstanta och långsamma kostnadsutvecklingen för övriga insatsfaktorer har bidragit till en något svagare utveckling av totala byggnadskostnads-index, även om deras vikt i sammanhanget är ganska låg. Dock nämndes tidigare att även denna faktor är på väg att öka eftersom kostnaden stigit rejält under de senaste åren.

Figur 4.21 visar byggnadskostnaden per kvadratmeter för hyresrätter i flerbostadshus som fått statsstöd (s.k. ARAVA-bostäder).


Figur 4.21: Byggnadskostnader30 för statssubventionerade hyresrätter i Finland, Stor-Helsingfors och övriga Finland, i ARAVA-projekt 2000–2012 (euro/m² BOA)

Källa: Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA) I figuren framgår det som redan konstaterats – kostnaderna i Finland har nu återigen börjat stiga även om genomsnittskostnaden sjönk något i landet totalt 2012 på grund av att andelen som byggdes utanför Stor-Helsingfors ökade. Skillnaderna mellan Stor-Helsingfors och övriga landet varierar mellan 200 och 700 euro per kvadratmeter under 2000-talet. Uttryckt i svenska kronor motsvarar genomsnittsnivån 2012 för hela Finland drygt 28 800 kronor. Då ska vi komma ihåg att det inte handlar om totala produktionskostnader utan om byggnadskostnader och att det gäller hyresrättsproduktion med statligt stöd.

4.6 Sammanfattning av den nordiska jämförelsen I detta avslutande avsnitt ska vi kort summera vad som framkommit i genomgången av de enskilda länderna. Vi inleder med att konstatera att statistiktillgången är begränsad vilket påverkar möjligheterna till relevanta jämförelser mellan de nordiska ländernas byggkostnads-utveckling. Det som är gemensamt och jämförbart är att samtliga länder följer insatsfaktorernas prisutveckling i någon form av byggkostnads-index och i Sverige genom faktorprisindex. Efter att ha gjort index-serierna jämförbara med gemensamt startår kan vi i figur 4.22 se hur kostnaderna för insatsfaktorer har utvecklats under 2000-talet.

30 Häri ingår inte kostnader för mark eller anslutningsavgifter och parkeringsplatser.

61

Figur 4.22: Byggkostnads- respektive faktorprisindex i Norden31 2000–2012 (2000=100)

Källa: De nordiska statistikbyråerna I figuren framgår hur kostnaderna för insatsfaktorer, dvs. arbetskraft, material m.m., har utvecklats i de olika nordiska länderna sedan 2000. Kostnadsutvecklingen har varit kontinuerlig och relativt jämn, men i mitten av perioden stiger ökningstakten i samtliga länder för att 2008 avta och t.o.m. sjunka för Danmark och Finland. Över hela perioden har den nominella kostnadsutvecklingen varit störst i Norge och lägst i Finland och däremellan ligger Sverige och Danmark. Realt sett har dock ökningen varit störst i Sverige då priserna ökat med 30 procent under perioden om man räknar bort inflationen. I Norge är motsvarande ökning 24 procent, i Danmark 6 procent och i Finland 5 procent.

Den nominella kostnadsökningen har således varit störst i Norge och det är främst materialkostnaderna som driver upp takten. När det gäller kostnadsslagen är det framför allt el- och rörarbeten som ökar mest, och i det förstnämnda fallet är det mer än en fördubbling under perioden. Finland har den lägsta ökningen och där har material- och arbetskrafts-kostnaderna ökat lika mycket, även om utvecklingsmönstren varit olika.

I Danmark har materialkostnaderna varierat avsevärt under de senaste tio åren, medan arbetskraftskostnaden ökat närmast linjärt och något mer än materialkostnaderna. Den danska utvecklingen liknar på så sätt den finländska även om nivåerna är lite högre. Den svenska utvecklingen är kraftigare än den danska, men mer modest än den norska. Utöver nivån liknar den svenska utvecklingen mer den norska med en kraftigare ökning av materialkostnaderna än av arbetskraftskostnaderna.

I figur 4.23 framgår utvecklingen, men här redovisad som årlig förändring.

31 Jämför med figur 3.5 där byggkostnadsindex för 2012 för hela EU redovisas.


Figur 4.23: Byggkostnads- respektive faktorprisindex i Norden, årlig förändring 2000–2012

Källa: De nordiska statistikbyråerna samt egna beräkningar Det genomgående mönstret i figuren är att ökningstakten successivt tilltar, och att den når sin topp 2007 (ett år senare i Norge) och att ökningstakten sedan viker kraftigt nedåt för att t.o.m. vara negativ i Danmark och Finland 2009. Efter fallet stiger ökningstakten igen i samtliga länder, men avtar återigen efter 2011.

Det är i stort sett bara SCB av de nordiska statistikbyråerna som publicerar officiell statistik över absoluta kostnadsnivåer, även om Norge följer småhusprisernas utveckling. Detta omöjliggör jämförelser av kostnadernas storlek varför vi inte kan uttala oss om vilket land som är billigast respektive dyrast i Norden utifrån befintlig statistik, utan bara var kostnadsutvecklingen varit störst respektive minst. En möjlighet till jämförelse med Finland finns dock då ARA32 följer kostnadsutvecklingen över sin statsstödda hyresrättsproduktion. I figur 4.24 kan vi jämföra byggnadskostnaderna för hyresrätter i Sverige respektive Finland uttryckta i euro per kvadratmeter.

32 Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland.

63

Figur 4.24: Byggnadskostnader för hyresrätter i Sverige och Finland (statsstödda ARAVA-bostäder) i euro/m² 2000–201233

Källa: Statistiska centralbyrån och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA)

I inledningen av perioden ligger byggnadskostnaden i Sverige 49 procent över Finland i storstadsområdena34 och 29 procent högre sett över hela landet. Byggnadskostnaderna i Sverige sjönk från 2001 samtidigt som de i stället ökade i Finland. Vid slutet av perioden ligger byggnadskostnaden i Sverige istället 8 procent lägre än Finland i storstadsområdena, men 2 procent högre än Finland sett över hela landet. Utvecklingen kan endast till en ringa del förklaras av den förändrade eurokursen som sett över hela perioden stigit med 3 procent.

I figur 4.25 beaktar vi även övriga kostnader och gör samma jämförelser, men för den totala produktionskostnaden.

33 De svenska värdena avser byggnadskostnad/m² lägenhetsarea för nybyggda hyresrätter i flerbostadshus. De finska värdena avser byggnadskostnad per m² BOA för hyresrätter i flerbostadshus. 34 Notera dock att storstadsområdena i Sverige här jämförs med Stor-Helsingfors. Detta ger en lite missvisande bild då den relevanta jämförelsen är med Stor-Stockholm.


Figur 4.25: Totala produktionskostnader för hyresrätter i Sverige och Finland (statsstödda ARAVA-bostäder) i euro/m² 2003–201235

Källa: Statistiska centralbyrån och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA) Mönstret känns någorlunda igen från figur 4.24 och även här är de svenska kostnaderna högre inledningsvis, men notera dock att figuren här startar från 2003. I slutet av perioden är kostnaderna närmast identiska i länderna som helhet, men i Stor-Helsingfors är de drygt 11 procent högre än i de svenska storstadsregionerna. Notera dock att jämförelsen haltar och att skillnaden väsentligt skulle minska om vi haft statistik över Stor-Stockholm.36 När det gäller växelkursen sjönk den något sett över hela perioden, men varierade kraftigt under densamma.

35 De svenska värdena avser total produktionskostnad/m² lägenhetsarea för nybyggda ordinära flerbostadshus. De finska värdena avser total produktionskostnad per m² BOA. 36 Produktionskostnaden var 6 procent högre i Stor-Stockholm än i Storstadsregionerna 2012 för flerbostadshus (dvs. även inkluderande bostadsrätter).

65

5 Slutsatser och reflektioner

Genomgången har visat att bostäder är heterogena produkter och att kostnadsjämförelser därigenom många gånger är vanskliga. Jämförelser över nationsgränserna förenklar inte uppgiften. Genomgången har också visat att det finns en hel del lärdomar att dra.

Det här kapitlet innehåller en blandning av mer generella erfarenheter och insikter och studiespecifika resultat. Inledningsvis tittar vi på några grundläggande fakta som är väsentliga att klargöra innan vi går vidare med studiens slutsatser och avslutar med de reflektioner som kan göras baserat på denna genomgång av de svenska byggkostnaderna i en internationell jämförelse.

Förhållanden att beakta Produktionskostnader är marknadspriser

Det är inte kostnader vi talar om när vi diskuterar produktions-kostnader utan priser som styrs av utbud och efterfrågan på marknaden. Aktörerna tar ut de priser som är möjliga att få ut (vinstmaximering på en fri marknad) och det försvårar jämförelser av produktionskostnader. Detta förhållande är centralt och återkommer i flera av de följande resonemangen.

Marknaden för produktion av bostäder är heterogen Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika byggproducenter, men också mellan olika projekt hos samma byggbolag. Heterogenitet i både förutsättningarna (var byggandet sker) och produktutformningen (kvaliteten i det som byggs) medför att jämförelser är minst sagt vanskliga.37

Att bygga bostäder är ett investeringsbeslut Ett samhälle får det byggande (volym och priser) som marknaden ger förutsättningar för. Byggherrar liksom byggbolag är vinst-

37 ”Kostnaderna varierar kraftigt mellan olika typer av projekt: från enkla låga trähus på oexploaterad mark till höga stenhus på trånga centralt belägna tomter.” (Lind, 2011, s.11.)


maximerande aktörer på bostadsmarknaden och anpassar sig till rådande efterfrågan och inte primärt till ett eventuellt samhälleligt behov av nya bostäder.

Låg konkurrens lokalt och svag konsumentroll Bostaden som vara är orörlig och geografiskt bunden, vilket kan medföra att konkurrenssituationen lokalt kan vara mycket begränsad. Jämfört med andra branscher är konsumentens roll på bostads-marknaden tämligen svag. Det ger rimligen högre priser.

Slutsatser Tillgången på jämförbar statistik är begränsad

Statistiken för övriga nordiska länder är tämligen begränsad. Det gäller i synnerhet statistik över absoluta kostnadsnivåer (t.ex. produktionskostnad per kvadratmeter lägenhetsyta). Det som i huvudsak finns är olika former av index.

Jämförelser mellan länder är vanskliga Det är svårt att göra internationella jämförelser av byggkostnader och deras utveckling i olika länder. Tillgången på statistik är begränsad och den är svår att jämföra eftersom produktens kvalitet liksom produktionens förutsättningar varierar mellan länderna. Vi kan visserligen erhålla jämförbarhet genom enhetliga definitioner och begrepp och genom att jämföra länder med liknande förutsättningar när det gäller produktens kvalitet och förutsättningar för produktionen i övrigt, men ändå blir resultaten svårtolkade. Det beror på att det inte är kostnader för att producera som vi jämför (och som produceras i statistiken i form av t.ex. ”totala produktionskostnader”), utan observerade marknadspriser som i sin tur är ett resultat av utbud och efterfrågan på en fri marknad som är avgränsad i tid och rum.

Svenska byggkostnader sticker inte ut i ett internationellt perspektiv Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingått i jämförelsen. Det är dock alltid svårt att erhålla en rättvisande bild i dylika jämförelser. Om inte annat så medför skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder. Detta blir naturligtvis än mer relevant i de fall det handlar om priser snarare än faktiska kostnader för att producera (jämför diskussionen i kapitel 2). I de byggkostnadsjämförelser som redovisas i rapporten får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelserna sker. Oftast hamnar Sverige relativt högt upp i en europeisk jämförelse, men skillnaderna blir väsentligt mindre om man isolerar jämförelsen till länder vars förutsättningar mer påminner om våra, såsom exempelvis övriga nordiska länder. Frågan om huruvida kostnaderna är höga eller låga beror naturligtvis på vad man relaterar dem till, men rapportens genomgång av tidigare studier och av tillgänglig statistik uppvisar inga belägg för att produktions-

67

kostnaderna i Sverige i väsentligt avseende avviker från jämförbara länder i övriga Västeuropa.

Sverige är inte kostnadsledande i Norden I merparten av den statistik vi har haft tillgång till framgår att Norge ligger högst, sedan kommer Sverige och Danmark ganska tätt, följt av Finland. Då den officiella statistiken utgör en väsentlig begränsning för jämförelser är det bara utvecklingen som kan jämföras, inte skillnader mellan länderna när det gäller nivåer. Ett undantag finns dock och det gäller Finland där Finansierings- och utvecklings-centralen för boendet i Finland (ARA) publicerar både byggnads-kostnader och totala produktionskostnader för den statsstödda hyresrättsproduktionen i Finland. Detta möjliggör jämförelser med SCB:s statistik och det är extra intressant att kunna jämföra med just Finland då Finland ofta lyfts fram i debatten när det gäller att belysa att det går att producera bostäder i tillräcklig omfattning till rimliga prisnivåer. Prisskillnaderna har varierat lite den senaste tioårs-perioden, men de senaste åren har prisnivåerna varit väldigt likvärdiga.

De senaste årens ökade byggkostnader i Sverige beror sannolikt på begränsat utbud, hög efterfrågan och stigande markkostnader De senaste årens ökning av produktionskostnaden i Sverige förklaras sannolikt av att utbudet inte matchat efterfrågan. Produktions-kapaciteten är begränsad vilket leder till att entreprenörer lokaliserar sina resurser där förtjänsten är störst. Begränsningar i produktions-kapaciteten kan i sin tur ha flera orsaker. En annan förklaring är att markpriset har ökat kraftigt samtidigt som byggandet har ökat i storstadsregionerna där marken och bostadspriserna traditionellt är dyrare vilket driver upp genomsnittspriset i riket.

Det finns problem med att analysera byggsektorn Tillgången på statistik och jämförbarheten påverkas av att bostads-politik inte är en gemensam EU-fråga vilket medför att bostads-statistik inte är ett prioriterat område hos Eurostat. Bostadssektorn upplevs ibland som lite svårtillgänglig när det gäller tillgång till statistik och information.38

Reflektioner Hur intressant är egentligen produktionskostnadsutvecklingen?

Är produktionskostnadsutvecklingen av direkt eller mer indirekt intresse? Det är först och främst kopplingen till byggandet och boendekostnaderna som gör den relevant. I rapporten har vi inte ägnat särskild uppmärksamhet åt produktionskostnadernas samband med bostadsutbudet även om denna koppling har berörts. När det gäller produktionskostnadsutvecklingen är det för det första värt att påtala att nyproduktionen endast utgör en liten del av det totala bostads-beståndet (apropå inverkan på pris och hyra). För det andra så är kapitalkostnaderna endast en del av kostnaden varför ett livscykel-

38 Se t.ex. Boverket (2011).


perspektiv är av större intresse för att förstå pris- eller hyres-utvecklingen. Frågan om effekterna av kostnadernas storlek eller utveckling är också väl så intressant som frågan om byggkostnaderna i Sverige är större eller mindre än de är i något annat land.

Innebär höga produktionskostnader några problem? Produktionskostnaderna är en del i att förklara boendekostnadernas storlek och utveckling. Nyproduktionen utgör en liten del av det totala utbudet av bostäder. Produktionskostnader är ett pris, ett pris som är ett resultat av utbud och efterfrågan och som dessutom varierar med konjunkturen. Det är således ingen omedelbar fara om kostnaderna är höga under en kortare period men på lång sikt höjer det boende-kostnaderna. Om produktionskostnaderna stiger eller är höga under lång tid är det en signal om att vi har problem av något slag, t.ex. att marknadskonkurrensen inte fungerar. I en sådan situation har vi problem som kan få stora effekter på lång sikt. Dock är det allvarligare om produktionskostnaderna är ”höga” i bemärkelsen att de som ska bära dem inte har råd och att bostadsproduktionen hämmas, än om de är höga i meningen ”X procent högre än i Lettland” eller ”Y procent högre än i Finland”.

Det är normalt att priser varierar Det faktum att det som i statistiken kallas total produktionskostnad är ett pris som är ett resultat av interaktionen mellan utbud och efterfrågan på en i tid och rum avgränsad marknad, medför att den vanliga kausaliteten i sambandet – en hög kostnad för att producera en vara renderar i ett högt pris för samma vara – inte är så uppenbar som i förstone kan tyckas. Det är snarare troligt att möjligheten att ta ut ett högt pris från konsumenten medför att det pris som byggherren i sin tur måste betala, liksom de kostnader som byggherren har för sin egen verksamhet (och den egna vinsten), också ökar. Det är inget särskilt märkligt med detta, utan ”förvirringen” härstammar från hur begreppet ”produktionskostnad” används i detta sammanhang. Med detta sagt förstår vi att i en situation där efterfrågan är hög medan utbudet är relativt lågt på en marknad, kan vi förvänta oss att produktionskostnaden stiger. Samtidigt vet vi att denna situation från tid till annan uppstår på större marknader, t.ex. i storstadsregionerna, där produktionskostnaderna även initialt är högre än i övriga delar av landet. Att bostadsmarknaden med jämna mellanrum blir ”het” i storstadsregioner är sannolikt vare sig mer eller mindre ovanligt i Sverige än i andra länder. När så sker stiger också landets genomsnittliga produktionskostnader. Detta samband är tämligen odiskutabelt och att situationen ibland uppstår där efterfrågetrycket på bostäder blir stort i storstadsregionerna är också föga förvånande. Att efterfrågan och utbudet varierar mellan olika tider och platser är normalt på varumarknader, men bostadens unika egenskaper39medför att effekterna av en divergens blir av en annan dignitet. Att bostäder är lägesbundna, långlivade och resurskrävande, medför att det tar tid innan utbudet kan anpassas till en förändrad efterfrågesituation, vilket

39 Se avsnitt 2.1.

69

i sin tur pressar upp priserna och därigenom också den totala produktionskostnaden. Att sådana situationer även framgent kommer att inträffa, i Sverige liksom i andra länder, är högst sannolikt. Frågan är om inte varierande och ibland kraftigt stigande produktions-kostnader snarare är ett normaltillstånd än en signal om att något är fel på den svenska bostadsmarknaden. Det är således av vikt att inse att det är priser vi talar om och inte kostnader. En hög diskrepans uttrycker egentligen bara att utbudet och efterfrågan på den ena platsen har gett möjligheter till ett högre pris än på en annan plats. Det är så det fungerar i en marknadsekonomi och fluktuationer är en del av denna.

Sverige bör ligga högt i en europeisk prisjämförelse Konjunkturen spelar stor roll för priserna så jämförelsetidpunkten kan ha avgörande betydelse för på vilken plats Sverige kan placeras i en europeisk jämförelse av byggkostnader. Det är många faktorer som spelar roll för vilket pris en viss vara betingar i ett visst land vid en viss tidpunkt. Således spelar rådande förutsättningar en väsentlig roll. Den första är vilken generell prisnivå som råder. Den allmänna pris-nivån i Sverige är fortfarande relativt hög jämfört med många andra europeiska länder. Ett annat faktum som tidigare konstaterats är att länder med hög ekonomisk standard har bostäder med hög kvalitet, vilket medför hög kostnad. Bara dessa båda förutsättningar medför att det är rimligt att förvänta att Sverige, i en jämförelse med andra europeiska länder, ligger relativt högt när det gäller priser och kostnader för bostäder. Det sistnämnda belyser varans heterogenitet och det faktum att bostadens kvalitet och standard är olika i olika länder. Den generella bostadsstandarden är relativt hög i Sverige, t.ex. i material och den utrustning som ingår i bostaden (t.ex. vitvaror), men även vårt geografiska läge spelar roll i sammanhanget. Klimatet i Sverige och övriga Norden medför andra byggnadstekniska krav som påverkar kostnaden. Behovet av värmesystem och isolering är annorlunda än på mer sydliga breddgrader. När det gäller rådande klimat och geologiska förutsättningar påverkar det inte bara utformningen av produkten i sig, utan även själva produktions-processen. Förekomsten av mörker och kyla under delar av året får naturligtvis negativa effekter på produktionsprocessen jämfört med under mer gynnsamma omständigheter. De geologiska förutsättningarna för bostadsproduktion i Norden, och variationen i dem, ställer sannolikt krav som också har en effekt på kostnaderna. Skattenivån kan också spela in och Sveriges position i Europas utkant medför att konkurrenstrycket är lägre än där bostads- och bygg-marknaderna är större. Det är således av stor vikt att väsentliga fakta och betydelsefulla förutsättningar beaktas när internationella jämförelser görs. Utgångspunkterna skiljer sig helt enkelt åt vilket också påverkar vilka förväntningar man kan ha på resultaten av en jämförelse och vilka slutsatser man ska dra därav.


71

Referenser

Albriktsen, R O och Försund, F R (1990). A productivity study of the Norwegian building industry. Journal of Productivity Analysis, vol.2, s. 53–66.

Bejrum, H, Berglund, M, Hellström, A, Lind, H och Lundström, S (2004). Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en lägenhet, Uppsats nr 26, Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm.

Bostadsstyrelsen (1955). Trestadshusen, Kungliga Bostadsstyrelsens skrifter nr.20, Stockholm.

Boverket (2011). Analys av bostadsbyggandet i Norden – huvudrapport. Rapport 2011:19, Boverket, Karlskrona.

Bröscher, J (2010). Effektivitetsmått. Bygginnovationen. Eriksson, B J (1997). Bostäder och hedoniska priser – beställning av

flerbostadshus 1967–1987. Forskningsrapport, KTH, Stockholm. Gardiner och Theobald (2009). International construction cost survey

2009. Gardiner och Theobald (2010). International construction cost survey



2012. Hansson I och Turner, B (1977). Bostäder och samhällsekonomi. Liber

Tryck, Stockholm. Howenstine, E J (1972). Prefabricated construction: Developments

abroad. Monthly Labor Review, vol.95, s. 27–36. Kalbro, T, Lind, H och Lundström, S (2009). En flexibel och effektiv

bostadsmarknad – problem och åtgärder. Rapport, KTH, Stockholm. KKV (2006). Bättre konkurrens i bostadsbyggandet. Rapport 2006:2. Lind, H (2003). Bostadsbyggandets hinderbana. Rapport till ESO. Lind, H (2011). Är det problem i byggsektorn? Reflektioner ur ett

nationalekonomiskt perspektiv. I: Hur står det egentligen till med den svenska byggsektorn? Perspektiv från forskarvärlden, Landin, A och Lind, H (red).


Lind, H och Song, H-S (2012). Dålig produktivitetsutveckling i byggindustrin – Ett faktum eller ett mätfel. Forskningsrapport, Sveriges Byggindustrier.

Nordisk statistisk årsbok (2012). Quigley, J M (1982). Residential construction. I: Government and

Technical Progress, Nelson R R (red), Pergamon Press. Statistiska centralbyrån och Sveriges Byggindustrier (2006). Starkt

samband mellan insatser och produktionskostnader. Byggindex nr 1 2006. SCB och BI, Stockholm.

SCB (2010). Byggande. Priser för nyproducerade bostäder 2008. Statistiska meddelanden – BO 26 SM0901, Statistiska centralbyrån, Stockholm.

SCB (2011). Inkomst- och kostnadsundersökningen 2011, BO 32 SM1292, Statistiska centralbyrån, Stockholm.

SCB (2012). Byggindex nr 3 2012. Statistiska centralbyrån, Stockholm. SCB (2013). Källa: SCB, nr 2 2013. Statistiska centralbyrån, Stockholm. SOU 2002:115. Skärpning gubbar! Om konkurrensen, kvaliteten,

kostnaderna och kompetensen i byggsektorn. SPK (1990). Konkurrensförhållanden inom bygg- och bosektorn.

Bokserie 1990:1, Statens pris- och konkurrensverk. Sveriges Byggindustrier (2013). Fakta om byggandet 2013. Wigren, R (1997). Byggkostnaderna i Norden. En analys av kostnaderna

för att bygga flerbostadshus i de nordiska länderna. Tema Nord Bygg.

Wigren, R och Engebeck, L (1990). En analys av bostadsbyggandets långsiktiga kostnadsutveckling. Statens institut för byggnads-forskning, Gävle.

Statistikkällor Danmarks Statistik, http://www.dst.dk/en Eurostat,

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA),

http://www.ara.fi Statistiska centralbyrån (SCB), http://www.scb.se/ Statistikcentralen, http://www.stat.fi/index_sv.html Statistisk sentralbyrå (SSB), http://www.ssb.no/

73

Bilaga 1: Faktorer som påverkar byggkostnadsutvecklingen

Här beskriver vi ytterligare faktorer än de som nämnts i rapporten som ibland förekommer i debatten när byggkostnaderna debatteras.40 Serielängden Konjunkturen Byggmaterial och normer Staten och det finansiella systemet

Serielängden Flera studier har visat på serielängdens betydelse för produktivitets-utvecklingen i byggnadsindustrin. I de fall bostadsområden gjorts mindre och antalet huskroppar av samma slag per bostadsområde reducerats, har produktiviteten minskat och därmed har kostnaden per färdigställd kvadratmeter bostads- eller lokalyta ökat. Samtidigt kan större variation mellan hustyper och ett bredare sortiment av lägenhetsegenskaper värderas som en kvalitetshöjning. Stordriftsfördelar genom serielängd i byggandet gäller inte bara bostadsbyggande utan all hus- och anläggningskonstruktion. Begreppet serielängd kan delas upp i två huvuddelar: serielängd på byggplatser och serielängd för bygg-producenten.

Serielängd på byggplatsen gäller hur lång serie av upprepade produktionsmoment som förekommer inom ett visst projekt, vid en given byggarbetsplats. Serielängden kan då t.ex. gälla hur många huskroppar av likartat slag som upprättas eller hur många lägenheter av samma typ som framställs i ett och samma projekt. Serielängden för byggproducenten avser hur enskilda byggnadsföretag liksom underentreprenörer av olika slag kan dra nytta av att upprepa likartade projekt över tiden. Det kan

40 Ytterligare andra förklaringar som förekommit i den internationella litteraturen, är exempelvis i) kvalitetsaspekter hos produktionsfaktorer (Albriktsen och Försund, 1990), ii) prefabricering (Howenstine, 1972), samt iii) marknadsstrukturen (Quigley, 1982).


t.ex. handla om att producera samma typ av huskropp under en följd av projekt.

Serielängd har i olika undersökningar visat sig påverka produktivitet och effektivitet i resursanvändningen inom ett brett spektrum av verksamheter. Ett viktigt skäl till att positiva serielängdseffekter uppstår är att varje gång en ny produktionsuppgift ska starta behövs vissa ibland stora startinvesteringar. Det uppstår således fasta startkostnader vars betydelse minskar allt efter serielängden i produktionen. Ju längre serie, desto fler enheter kan man slå ut startkostnaden på.

En kompletterande förklaring till varför ökad serielängd i en tillverkningsprocess medför sänkta styckkostnader är att processen trimmas successivt. Man kan tala om en läroprocess. Effekten av en sådan inlärningsprocess blir att kostnader för varje hus faller som i figur 1, allt eftersom antalet byggda hus ökar. Samma fallande kurva gäller givetvis om vi mäter antalet likartade lägenheter på den horisontella axeln.

Figur 1 återger hur kostnaden per producerad lägenhet faller, när antalet byggda lägenheter ökar. Den kostnadssänkande effekten i figuren avtar successivt för att vid serielängden a* helt upphöra. Den positiva kostnadseffekt som följer av att man gradvis trimmar en process kan emellertid fortgå mycket länge.

Figur 1: Fallande styckkostnader

Konjunkturen Konjunkturernas växlingar tar sig inte bara uttryck i ökad eller minskad produktion av bostäder, de påverkar också kostnadernas utveckling. Därför behöver man kunna beskriva upp- och nedgångar på ett sätt som är relevant just för effekten på kostnaderna. En allmän regel är att dessa stiger snabbt när produktionen närmar sig kapacitetstaket. Normalt är det resursbrist i början av en uppgångsfas och fortsätter expansionen består vanligen inflationstendenserna. Resursbristen gäller i första hand arbets-kraften. Vanligen slår också materialindustrin i sitt kapacitetstak ganska snabbt och kostnaderna fortplantar sig sedan till entreprenörerna via

75

priserna på olika byggmaterial. Inte ens byggherrarnas egna kostnader förblir oförändrade. Om inte annat brukar räntan stiga i högkonjunkturens slutfas.

Byggmaterial och normer Effekten av regelverk och normer i byggandet på kostnaderna har diskuterats och analyserats inom ramen för flera offentliga utredningar – se t.ex. SPK (1990) och KKV (2006). När det gäller kvalitets-förändringarnas kostnadspåverkan är det svårt att avgöra hur stor del som härrör från ändringar av byggnormerna och hur stor del som beror på marknadens efterfrågan.

Staten och lånesystemet Förutom bostadsproducenter och bostadskonsumenter brukar man tala om staten som en påverkande intressent inom bostadsbyggandet. Den politik som i första hand har haft relevans för kostnaderna vid produktion av bostäder är statens finansiering av kapitalkostnaderna samt omfattningen av statliga regleringar. Tidigare fanns ganska omfattande subventioner på bostadsmarknaden men dessa har i stort försvunnit.


77

Bilaga 2: Kort om olika index

När man talar om kostnadsutveckling i nominella priser för någon vara eller bransch är det vanligtvis svårt att få en tydlig uppfattning om dess relativa innebörd. Man brukar därför jämföra varans/branschens kostnadsutveckling med priserna för andra varor/branscher och ett vanligt index i sammanhanget är konsumentprisindex (KPI) som publiceras av Statistiska centralbyrån (SCB). Konsumentprisindex ska visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklat sig för hela den privata inhemska konsumtionen. En annan indexserie som utges av SCB är byggnadsprisindex (BPI). Byggnadsprisindex vilar på den s.k. hedoniska tekniken. Den utgår från tanken att olika egenskaper (attribut) hos en produkt representerar produktens värde, att det finns implicita priser på egenskaperna. I princip ska BPI visa kostnadsutvecklingen ur byggherrens synvinkel för produktionen av en kvadratmeter lägenhetsyta med en given och konstant uppsättning egenskaper.

För de faktiska byggnaderna och tomterna i en årsproduktion varierar dock attributen tämligen mycket. Även genomsnittet förändras från ett år till ett annat. På något sätt måste man alltså konstanthålla egenskaperna för att kunna uttala sig om prisutvecklingen för en given utformning av husen. Detta görs med hjälp av den hedoniska metoden och så kallade prisekvationer. Av praktiska skäl skattar SCB sina byggnadsprisindex separat för flerbostadshus och småhus. Grundfrågan vid konstruktion av BPI är följande: Vad skulle genomsnittshuset (med avseende på egenskaper och regional fördelning av byggandet) år t+1 ha kostat byggherren att producera år t? Jämförelsen görs alltså årsvis. För att åstadkomma en serie med gemensam bas kedjas de årliga indexen. Det faktum att SCB:s BPI är ett kedjat index gör att likheten mellan det teoretiska begreppet och det empiriska inte blir exakt.

Vid jämförelser av kostnadsutvecklingen för olika varor eller branscher uppstår problem som gäller egenskapernas förändring över tiden. Kostnaderna hos de olika produkterna måste alltid relateras till kvalitet och kvalitetsförändringar. Så är fallet även när produktions-kostnaderna för bostäder jämförs med KPI. Är man väl införstådd med detta, kan man vid en jämförelse dra vissa slutsatser. Figur 1 visar utvecklingen för KPI och BPI från 1968 till 2012.


Figur 1: Konsumentprisindex (KPI) och byggnadsprisindex (BPI) för bostäder efter hustyp inklusive mervärdesskatt 1968–2012 (1968=100)

Källa: Statistiska centralbyrån BPI och KPI utvecklades likvärdigt till i mitten av 1970-talet och därefter har BPI successivt dragit ifrån. Byggnadsprisindex visar alltså vad produktionskostnaden per kvadratmeter skulle ha blivit om byggandets regionala fördelning förblivit konstant sedan 1968 och om huset haft samma egenskaper som det genomsnittliga huset 1968. Följaktligen kan man tolka skillnaderna mellan BPI och den nominella prisutvecklingen just i dessa termer. År 1968 uppfördes endast 15 procent av husen i Sverige inom saneringsområden, men i slutet av 1980-talet var motsvarande siffra över 70 procent. Projektstorleken var större tidigare och kvaliteten på lägenheterna och husen har ökat. Alltsammans har haft en kostnadsdrivande effekt. Detta måste man vara medveten om när man betraktar skillnaderna i figuren. Visserligen rör det sig här om ett producentorienterat index medan KPI mäter utvecklingen för konsument-priserna.

Kostnadsökningarna inom bostadsproduktionen har emellertid inte tillåtits slå igenom fullt ut på hyrorna, men en allt större del av hushållens budget går ändå till boendet. Denna negativa trend får vägas mot det faktum att kvaliteten på bostäderna samtidigt har ökat. I den utsträckning människor vill bo centralt, ökar byggherrens incitament att bygga bostäderna där, även om det kostar mera. Sett över hela 40-årsperioden har utvecklingen för BPI varit dubbelt så snabb som utvecklingen av KPI.

Box 534, 371 23 Karlskrona

Besök Karlskrona: Drottninggatan 18

Besök Stockholm: Norrlandsgatan 11

Telefon: 0455-35 30 00

Webbplats: www.boverket.se

Documents

Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse...Jämförelser mellan länder är vanskliga. Det är svårt att göra internationella jämförelser av byggkostnader och deras