Swiss Real SnapShot! Frühling 2015

Swiss Real SnapShot!Aktuelle Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt

Aufhebung des Euro-Mindestkurses ein zweischneidiges Schwert fr Immobilienanlagen

Frhlingsausgabe 2015


Makrokonomisches Umfeld 6

Broflchenmarkt 8

Verkaufsflchenmarkt 10

Wohnflchenmarkt 13

Direkte Immobilienanlagen 16

Indirekte Immobilienanlagen 17

Fokus: Rechenzentren als Immobilienanlage 19

Inhalt

Swiss Real SnapShot! / Frhling 2015 / 3

Sehr geehrte Damen und Herren

Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal jhrlich einen berblick ber die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienanlagemarkt und seine beeinflussenden Faktoren.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heterogenes und stark segmentiertes Gebilde. Der KPMG Swiss Real SnapShot! beschrnkt sich deshalb auf eine nationale Betrachtung, ohne detailliert auf regionale Besonderheiten einzugehen.

KPMG Real Estate verfgt ber tiefgrndige Expertise in den schweizerischen und internationalen Immobilenmrk-ten. Durch kompetente und umfassende Beratung gene-rieren wir unserer Kundschaft Mehrwert in allen immobilien-relevanten Bereichen.

Lesen Sie auf der letzten Seite des KPMG Real SnapShot!, was wir fr Sie tun knnen und wie Sie von unseren Dienstleistungen profitieren knnen.

Wir wnschen Ihnen eine spannende Lektre.

Freundliche Grsse

Ulrich PrienPartner, Head of Real Estate Switzerland

Beat SegerPartner, Real Estate M&A

Vorwort

Der KPMG Real SnapShot! ist auch fr die Regionen Europe, Asia und Americas verfgbar. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie mehr ber die globalen Immobilienmrkte erfahren mchten. Download der Publikationen: www.kpmg.com/Global/en/industry/real-estate



Positive Impulse sind insbesondere aus den USA zu erwar-ten, wo mittlerweile ein nachhaltiger Aufschwung mit einer kontinuierlich sinkenden Arbeitslosenquote in Gang gekom-men ist. Demgegenber kam im Euroraum die wirtschaftliche Erho-lung bisher zher als erhofft voran. Sogar die lange Zeit ro-buste deutsche Konjunktur ist in den letzten Quartalen im Zuge einer schwcheren Export- und Investitionsdynamik in eine wenn auch nicht allzu gravierende Abkhlung gera-ten. Im Unterschied zu dieser vorbergehenden Schwche knnten die nach wie vor bestehenden Verschuldungspro-bleme in diversen Lndern, in der Peripherie sowie auch in Italien und in Frankreich, die Wirtschaftsdynamik noch ber Jahre hinaus hemmen.

Die Aussicht auf ein umfangreiches Programm der quantita-tiven Lockerung durch die Europische Zentralbank (EZB) hat Anfang 2015 den Druck auf den Schweizer Euro-Min-destkurs intensiviert. Die Weiterverfolgung des Euro-Min-destkurses htte das Risiko nach sich gezogen, dass die SNB die Kontrolle ber ihre Bilanz htte verlieren knnen. Dies htte eine stabilittsorientierte Politik in der Zukunft er-schwert. Aus diesem Grund hat sich die SNB fr die Aufhe-bung des Mindestkurses entschieden. Gleichzeitig wurde kommuniziert, dass der Zins fr Guthaben auf den Girokon-ten, die einen bestimmten Freibetrag bersteigen, um 0.5 Prozentpunkte auf Minus 0.75% gesenkt wurde. Auch das Zielband fr den Dreimonatslibor hat sich weiter in den ne-gativen Bereich auf -1.25% bis -0.25% von bisher -0.75% bis 0.25% verschoben. Die Finanzmrkte haben mit erratischen Kursbewegungen auf die Entscheidung der SNB reagiert. Der Franken hat stark zugelegt und der Euro-Franken-Kurs ist kurzzeitig unter Paritt gefallen. Gleichzeitig ist es zu massiven Verlusten im SMI gekommen. Seither haben sich die Wechselkurse (1 EUR in CHF 1.05) wie auch die hiesigen Aktienkurse (SMI YTD: +2.29%)1 graduell wieder erholt. Gemessen an der Kaufkraftparitt ist der Franken gegen-ber den meisten brigen Whrungen weiterhin berbewer-tet. Studien zeigen zwar, dass sich Whrungen ihrer Kauf-kraftparitt nhern. Das kann aber aufgrund der Funktion des Frankens als Safe Haven noch lnger dauern.

1 Per 30.03.2015

Wie nach der Aufhebung der Kursuntergrenze zum Euro durch die Schweizer Nationalbank (SNB) zu erwarten war, haben die Konjunkturforscher ihre Wachstumsprognosen fr die Schweiz nach unten revidiert. Gemss den aktuellsten Prognosen sind zwar recht starke aber relativ kurzfristige, negative realwirtschaftliche Auswirkungen zu erwarten. Fr das Jahr 2015 wird im Durchschnitt nur noch mit einem leicht positiven BIP-Wachstum von 0.5% (2014: 1.8%) ge-rechnet. Die derzeitigen Prognosen fr das Wachstum des Bruttoinlandproduktes liegen zwischen 0.5% bis knapp 1.0%. Die grosse Spannweite veranschaulicht die auch un-ter konomen herrschende erhebliche Unsicherheit ber den knftigen Wirtschaftsgang in der Schweiz. Die Aufwer-tung des Schweizer Franken beeintrchtigt vornehmlich die Exportindustrie, die Tourismuswirtschaft und den Detailhan-del und wirkt sich folglich auf die gesamte Volkswirtschaft negativ aus. Dass der prognostizierte BIP-Rckgang nicht strker aus-fllt, ist dem intakten weltwirtschaftlichen Umfeld und nicht zuletzt zustzlichen Stimuli wie dem tiefen lpreis zu ver-danken. Auch 2016 bleibt die durchschnittliche Wachstums-prognose fr die Schweiz mit 1.2% noch unterhalb des Po-tenzialwachstums.

Abb. 1 Makrokonomische Indikatoren

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BIP Wachstum

Prognose-MaximumPrognose-DurchschnittPrognose-Minimum

ArbeitslosenquoteKonsumentenpreisindex Reallohnentwicklung

Forecast (F)

Quelle: BAKBasel, Credit Suisse, KOF, Seco, UBS und KPMG Real Estate

Das weltwirtschaftliche Konjunkturumfeld verbesserte sich 2014 insgesamt nur zgerlich und drfte auch in den kom-menden beiden Jahren eine hohe Anflligkeit fr Rck-schlge ausweisen. Der Welthandel, der seit der Finanzkrise vor sechs Jahren in wesentlich schwcherem Tempo als davor expandiert, konnte bis Herbst 2014 noch nicht nennenswert an Fahrt gewinnen. Hinter diesem durchzoge-nen Gesamtbild stehen indes sehr unterschiedliche Pers-pektiven fr die grossen Wirtschaftsrume.

Makrokonomisches Umfeld

6 / Swiss Real SnapShot! / Frhling 2015

Abb. 2 Rendite Bundesobligationen, CHF/EUR-Kurs und

Aktienanlagen

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Rendite 10-jhrige Bundesobligationen (rechte Achse)

SXI Real Estate Shares PR (linke Achse)SXI Real Estate Funds PR (linke Achse)SMI PR (linke Achse)CHF/EUR (linke Achse)

Quelle: SNB, SWX und KPMG Real Estate

Gemss den Erhebungen des Staatssekretariats fr Wirt-schaft (SECO) waren Ende Januar 2015 rund 132,000 Arbeitslose bei den Regionalen Arbeitsvermittlungszentren registriert, 3,600 mehr als im Vormonat. Die Arbeitslosen-quote stieg damit von 3.4% im Dezember 2014 auf 3.5%. Dieser Anstieg kann vornehmlich mit saisonalen Effekten erklrt werden; gegenber dem Vorjahresmonat verringerte sich die Arbeitslosigkeit um zirka 2,300 Personen. Fr 2015 rechnen die Prognoseinstitute aufgrund des sich abzeich-nenden Konjunkturabschwungs mit einer durchschnittlichen Arbeitslosigkeit von 3.4%, was gegenber dem Vorjahr ei-nem Anstieg um 0.2 Prozentpunkte entspricht.

Eine Hochrechnung der Zahlen des Bundesamtes fr Migra-tion auf das ganze Jahr 2014 ergibt, dass fr das vergangene Jahr mit einer Nettozuwanderung von rund 80,000 Perso-nen zu rechnen ist, was in der Grssenordnung des Vorjah-res sowie im Durchschnitt seit der Einfhrung der vollen Personenfreizgigkeit liegt. Im Zeitraum zwischen 2000 und 2011 waren die Deutschen die grsste Einwanderungsgruppe. Seither wurden diese von den Portugiesen bzw. den Italiener wieder berflgelt.Die negativen Folgen der Annahme der Masseneinwande-rungsinitiative auf die Wachstumsaussichten sind seit der Aufhebung der Untergrenze des Euro-Franken-Wechselkur-ses etwas in den Hintergrund gerckt. Im laufenden Jahr werden aufgrund der erwarteten Konjunkturabkhlung wohl deutlich weniger auslndische Arbeitskrfte in die Schweiz einwandern. Die mittel- bis langfristigen Migrationszahlen werden sowohl von der konkreten Umsetzung der Massen-einwanderungsinitiative wie auch von der Konjunkturentwick-lung abhngen. Abb. 3 Einwanderungsbilanz

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brige Lnder Deutschland Frankreich PortugalItalien Spanien Gesamttotal

Forecast (F)

Quelle: Bundesamt fr Migration und KPMG Real Estate


Die Nachfrage nach Broflchen erwies sich in der jngsten Vergangenheit als relativ stabil. Eine Analyse der Entwick-lung der Beschftigung in den typischen Brobranchen zeigt auf, dass die jhrlichen Wachstumsraten seit Mitte 2011 bis Mitte 2013 konstant bei ber 2% lagen. Seit Ende 2013 sinkt allerdings das Wachstum der Brobe-schftigung kontinuierlich von 1.55% auf 0.79% im 3. Quar-tal 2014. Aufgrund der unerwarteten Euro-Wechselkursfrei-gabe durch die SNB muss mit einer weiteren Dmpfung der hiesigen Wirtschaft gerechnet werden. Dies wirkt sich hem-mend auf den ohnehin schon angeschlagenen Broflchen-markt aus insbesondere bei exportorientierten Unterneh-men weshalb die Flchennachfrage kurzfristig sogar weiter sinken drfte. Die Aufhebung der Frankenmindest-kurses drfte daher die Position der Mieter weiter strken (Mieter-Markt).

Abb. 4 Entwicklung typische Brobeschftigung

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2014

Indexierte Beschftigungs-

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Information und Kommunikation

Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstl.

Grundstcks- und Wohnungswesen

Erbringung von freiberufl., wissen. u. techn. Dienstl.

Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstl.

ffentliche Verwaltung

Erbringung von sonstigen Dienstleistungen

Jahreswachstum insgesamtIndexierte Beschftigungsentwicklung

Quelle: BFS und KPMG Real Estate

Auf dem Schweizer Broflchenmarkt ist trotz rcklufiger Bauvolumina nach wie vor ein Angebotsberhang festzustel-len. Die Jahressumme baubewilligter Broflchen belief sich Ende Oktober 2015 auf CHF 2 Mrd. Whrend in den Ge-schftsgebieten der Gross- und Mittelzentren die Planung neuer Broflchen rcklufig ist bzw. stagniert, ist in den Re-gionen abseits der Gross- und Mittelzentren eine leicht er-hhte Projektierung zu beobachten. Auch wenn sich die be-willigten Volumen gegenber dem Hchststand 2011 deutlich abgeschwcht haben, drfte die Produktion neuer Brofl-chen hoch bleiben. Erstens bewegt sich die Planungsleistung nach wie vor auf beachtlichem Niveau. Zweitens drften zahl-reiche Projekte der Boomjahre 2011/2012 mit Versptung auf

den Markt kommen, weil sie aufgrund von Herausforderu-neng bei der Vorvermietung erst mit Verzgerung ausgefhrt werden.Im Vergleich zum Vorjahr ist dementsprechend fr 2014 auch schweizweit eine hhere Angebotsziffer von Broflchen zu registrieren. Die Angebotsziffer ist in 9 der 10 grssten Bromrkten angestiegen. Wichtigster Grund hierfr ist, dass neu erstellte Gebude und fertiggestellte Sanierungs-objekte das Flchenangebot signifikant ausgeweitet haben.

Abb. 5 Angebotsziffer in den grssten 10 Broflchenmrkten

0%1%2%3%4%5%6%7%8%

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Gesamte Schweiz 2014

Quelle: CSL Immobilien und KPMG Real Estate

In den vier grossen urbanen Broflchenmrkten waren 2014 rund 390,000 m2 leerstehende Flchen zu notieren. Dies entspricht einer Erhhung um 7% gegenber dem Vor-jahr. Der historische Vergleich zeigt, dass die Leerstnde in den Bromrkten Basel und Bern relativ konstant bleiben und dass Genf und insbesondere Zrich einen eher volatilen Broflchenleerstand aufweisen. Die hchsten Anstiege ge-genber dem Vorjahr waren 2014 in Bern (+19%) und Zrich (+17%) auszumachen. In Genf hingegen war sogar ein Rckgang (-17%) bei den Leerstnden zu verzeichnen.

Broflchenmarkt


Abb. 6 Entwicklung leerstehende Broflchen in den Zentren

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Basel Bern Genf Zrich

Quelle: Stdtische Statistikmter und KPMG Real Estate

Im Gegensatz zum Vorjahr machte sich im Jahr 2014 der an-haltende Broflchenberhang bei gleichzeitig bescheide-ner Nachfrage teilweise in tieferen Angebotsmieten be-merkbar. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass Angebotsmieten nur einen Teil der Realitt aufzeigen. Denn sie beinhalten im aktuellen Marktumfeld einerseits Mietfl-chen mit einer teils hohen Objekt- und Standortqualitt und andererseits wird die erhhte Konzessionsbereitschaft von-seiten der Vermieter in den Angebotspreisen nicht abgebil-

det. Die aktuellen Angebotsmieten beschnigen also ten-denziell die aktuelle Situation auf dem Mietflchenmarkt.Die bereits bestehende Unsicherheit bei Geschftsliegen-schaften wurde durch die Aufhebung des Euro-Mindest-kurses weiter akzentuiert. Angesichts der stagnierenden Beschftigungswachstumsaussichten insbesondere fr exportorientierte Branchen mit hoher Preissensitivitt ist mit einer weiter rcklufigen Flchennachfrage zu rechnen. Wir rechnen daher fr 2015 mit hheren Leerstnden sowie mit weiter sinkenden Broflchenmieten.

Abb. 7 Mietpreisindex fr Broflchen in den Zentren

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Quelle: W&P und KPMG Real Estate

Das unsichere wirtschaftliche Umfeld in Europa macht die Schweiz mit einem tiefen Verschuldungsgrad der ffentli-chen Hand und einer starken Whrung zu einem sicheren Hafen und somit zu einem attraktiven Standort fr ausln-dische Unternehmen. Diese per se positiven Aussichten werden jedoch zurzeit durch politische, regulatorische und steuerliche Aspekte getrbt, welche Verunsicherung bei den Unternehmen auslsen. Dies wirkt sich hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Zwischen 2010 und 2013 ging die Zahl der in der Schweiz angesiedelten Firmen laut Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren von 379 auf 279 pro Jahr zurck.

Masseneinwanderungsinitiative:Die Anfang des Jahres 2014 angenommene Massenein-wanderungsinitiative sieht vor, dass der Bundesrat bis 2017 ein neues System zur Regelung der Zuwanderung einfhrt. Anfang 2015 wurde der Entwurf zur neuen Auslnderge-setzgebung verabschiedet und das Verhandlungsmandat mit der EU ber das Abkommen der Personenfreizgigkeit definitiv beschlossen. Die Auswirkungen auf die Beschfti-gung bleiben weiterhin schwer absehbar.

USR III und BEPS:Zudem tragen steuerliche Aspekte sowie die angespannte Beziehung zur EU zur Unsicherheit seitens der Unterneh-men bei. Als Reaktion auf die Forderung der EU, das privile-gierte Steuerregime abzuschaffen, reagierte die Schweiz mit der Ausarbeitung der Unternehmenssteuerreform III (USR III). Diese wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen, EU-konforme Alternativen zu den wegfallenden steuerlichen Vorteilen auszuarbeiten, damit die Schweiz langfristig als at-traktiver Unternehmensstandort positioniert bleibt. Unter anderem soll beispielsweise die Gewinnsteuer landesweit im Schnitt von 21.8% auf 16% reduziert werden. Es ist un-klar, ob und in welchem Umfang diese und weitere Mass-nahmen den Wegfall der steuerlichen Vorteile tatschlich kompensieren knnen. Auch der von der OECD initiierte Ak-tionsplan gegen die Steuervermeidung multinationaler Un-ternehmen (BEPS), welcher den G20 Staaten Ende 2014 vorgelegt wurde, knnte weitere Anpassungen fr das Schweizer Steuersystem bedeuten. Letztlich ist die Ausge-staltung der Beziehung zwischen der Schweiz und der EU im Allgemeinen ein wichtiger Schlsselfaktor fr die knfti-ge Standortattraktivitt, denn fr viele internationale Firmen ist die Schweiz das Tor zum EU-Markt.

Die Schweiz als internationaler Firmenstandort


Wie schon im Vorjahr stagnieren die nominalen Detailhan-delsumstze mit einem Wachstum von 0.7%. Grnde hier-fr sind unter anderem die negative Teuerung, die ver-schlechterte Konsumentenstimmung und der anhaltende Einkaufstourismus ins Ausland. Analog zum Vorjahr wuch-sen die nominalen Umstze im Lebensmitteldetailhandel mit 1.5% und blieben mit -0.2% im Non-Food-Bereich fast unverndert.

Abb. 8 Detailhandelsumstze und Konsumentenstimmung

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Konsumentenstimmungsindex (rechte Achse)

Nominale saisonbereinigte Detailhandelsumstze (linke Achse)Reale saisonbereinigte Detailhandelsumstze (linke Achse)

Quelle: BFS, Seco und KPMG Real Estate

Bedingt durch die schwache Entwicklung des Euro in den letzten Jahren, wurde der Einkaufstourismus zunehmend zu einer Belastung fr den Schweizer Detailhandel. Gemss einer Studie der GfK2 fhrte der gezielte Einkauf im Ausland zu Umsatzeinbussen von rund CHF 5 Mrd. pro Jahr. Das meiste Geld fliesst demnach nach Deutschland, wird ber-wiegend fr Lebensmittel sowie Haushalts- und Hygiene-produkte ausgegeben und geht vor allem zu Lasten von Wa-renhusern. Als Grund fr den Einkauf im Ausland nannten Schweizer Konsumenten tiefere Preise, den vorteilhaften Wechselkurs, eine grssere Sortimentsauswahl und attrak-tivere Ladenffnungszeiten.Die berraschende Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die SNB verlockt Schweizer Konsumenten noch mehr dazu, ihre Einkufe im grenznahen Ausland zu ttigen. Folg-lich muss mit einem Anstieg des Kaufkraftabflusses in die Nachbarlnder Deutschland, sterreich, Italien und Frank-reich gerechnet werden. Bevor die SNB im Jahr 2012 den Mindestkurs einfhrte, reagierte der hiesige Detailhandel unter anderem mit Preissenkungen, um dem starken Fran-ken bzw. dem Kaufkraftverlust ins Ausland entgegenzuwir-ken. Coop und Migros haben seit Aufhebung des Mindest-

2 Grosses Marktforschungsinstitut

kurses bereits wieder Preisnachlsse auf zahlreiche Artikel angekndigt.

Abb. 9 CHF/EUR Entwicklung und angekndigte Preisreduktio-

nen (gemessen in Artikeln) von Coop und Migros

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Quelle: SNB, Medienmitteilungen von Coop und Migros und KPMG Real Estate

Nebst dem Einkaufstourismus erweist sich der Onlinehan-del als grsste Herausforderung fr den stationren Handel. Der Onlinehandel in der Schweiz wuchs 2014 mit einem Plus von 8% weitaus dynamischer als der stationre Han-del. Mit einem Anteil von rund 5% am gesamten Detailhan-delsumsatz ist die E-Commerce Durchdringung in der Schweiz jedoch noch relativ tief.

Marktfhrer im Schweizer Online-Detailhandel bleibt die zur Migros gehrende Digitec welche 2014 mit Galaxus, dem Online Warenhaus der Migros, fusionierte mit einem Jah-resumsatz von CHF 550 Mio. und 9 Filialen. Der Onlineshop der Migros (LeShop.ch) verzeichnete zwar einen hheren Umsatz als das Pendant von Coop (Coop@home), letzterer wies jedoch mit 10.7% vs. 4.4% ein strkeres Umsatz-wachstum aus.

Abb. 10 Umsatzentwicklung im Detailhandel

020406080100120140160180

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Coop@home (rechte Achse) LeShop.ch (rechte Achse)Detailhandel (linke Achse) Online-/Versandhandel (linke Achse)

Quelle: BFS, GFK, Geschftsberichte Coop & Migros und KPMG Real Estate

Verkaufsflchenmarkt


Eine wachsende Bedrohung fr den hiesigen Detailhandel ist der Onlineeinkauf im Ausland, dessen Umstze gemss GfK strker wuchsen als der Schweizer Onlineumsatz. Laut GfK flossen 2013 rund CHF 1.2 Mrd. in auslndische Online-shops. Bisher wurde der Einkaufstourismus im Internet ge-dmpft durch den Euro-Wechselkurs, Gebhren fr die Zol-labwicklung, die Mehrwertsteuer sowie die Tatsache, dass einige auslndische Onlineshops Schweizer Kunden gar nicht beliefern. Dies fhrte zur Grndung zahlreicher Liefer-adressen-Anbieter, dessen Geschftsmodell darin besteht, Schweizer Kunden eine deutsche Lieferadresse unmittelbar hinter der Grenze einzurichten. Der vereinfachte Warenbe-zug kostete den Schweizer Detailhandel im Jahr 2013 be-reits CHF 200 Mio. Der Online Einkaufstourismus wird dem Schweizer Konsumenten immer komfortabler gestaltet, so wickeln einige Unternehmen Zoll und Steuern gegen eine Servicegebhr fr den Schweizer Kunden ab und schicken die Ware direkt an die Schweizer Adresse.

Abgesehen vom Mall of Switzerland, das baubewilligte Volu-men in der Periode 2012/2013 hochschiessen liess, bewegt sich die Planung neuer Verkaufsflchen seit geraumer Zeit auf einem absteigenden Pfad. Per Oktober 2014 kam ge-mss Credit Suisse das Volumen baubewilligter Neubaufl-

chen bei CHF 380 Mio. zu liegen, ein Minus von 36% im Vor-jahresvergleich. Weil auf dem Verkaufsflchenmarkt nach Jahren der Flchenexpansion Sttigungstendenzen herr-schen und die Detailhandelsbranche mit den zahlreichen be-schriebenen Herausforderungen zu kmpfen hat, verhalten sich die Investoren in diesem Immobiliensegment zurck-haltend.

Abb. 11 Angebotsziffer fr Verkaufsflchen in den Zentren

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Die Mieten fr Verkaufsflchen haben im vergangenen Jahr ber die gesamte Schweiz erneut nachgegeben. Im laufen-den Jahr werden weitere Mietpreisabschlge erwartet. Die rcklufigen Preise werden vornehmlich durch den Rck-gang der Mietpreise fr periphere Lagen getrieben. Peri-phere Lagen verlieren an Attraktivitt, mitunter aufgrund des wachsenden Onlinehandels und verstrkt durch den starken Schweizer Franken.Verkaufsflchen in Zentrumslagen hingegen bleiben weiter-hin ein wichtiges Aushngeschild grosser Modeketten und Luxusbrands, weshalb davon auszugehen ist, dass die Mie-ten in diesen Zonen in Zukunft sogar noch weiter steigen werden. Diese Flchen erfreuen sich auch einer grossen Be-liebtheit bei den Investoren, was durch verschiedene, teils publizittswirksame Transaktionen untermauert wird.

Abb. 12 Angebotsmieten fr Verkaufsflchen in den Zentren

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CH

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Forecast (F)

Quelle: KPMG Real Estate

Trotz den sich eintrbenden Aussichten fr den Schweizer Detailhandel gibt es auch Wachstumsfelder. So bringt bei-spielsweise der demografische Wandel mit einer zuneh-menden Anzahl Senioren nicht nur negative Aspekte mit sich, sondern beinhaltet auch grosses Potential. Durch Sorti-mentsanpassungen und Dienstleistungsangeboten mit Fo-kus auf Service und Qualitt kann auf diese Konsumenten-gruppe eingegangen werden. Studien zeigen auf, dass immer mehr Silver Ager in den Jahren 60+ und 70+ das Internet nutzen, weswegen die Senioren auch das Wachstum des Onlinehandels antreiben drften.Insbesondere auch fr den Food-Onlinehandel stellen Seni-oren ein Potential dar, denn trotz zunehmenden Alters oder abnehmender Gesundheit wird durch den virtuellen Einkauf die Selbstversorgung ermglicht.

Abb. 13 Zuknftige Wohnbevlkerung Schweiz

400,000 200,000 0 200,000 400,000

0-4

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Aktuelle Bevlkerungspyramide

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MannFrau

400,000 200,000 0 200,000 400,000

0-4

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60-64

70-74

80-84

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ber 100

Anzahl Personen

Bevlkerungspyramide 2060 (BFS mittleres Szenario)

Quelle: BFS und KPMG Real Estate


Der Entscheid der SNB, nicht mehr am Euro-Mindestkurs festzuhalten, hat Mitte Januar 2015 fr Turbulenzen am Hy-pothekarmarkt gesorgt. Nachdem die Zinsen schon im Vor-jahr einen beachtlichen Sinkflug hingelegt hatten, sind durch die jngsten Massnahmen der SNB die Renditen fr 10-jh-rige Bundesobligationen deutlich in den negativen Bereich gefallen und liegen zwischenzeitlich wieder nahe der Null-achse im positiven Bereich. Abb. 14 Geldpolitische wichtige Daten und Hypothekarzinsstze

-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.5

In %

Zielband SNB Rendite 10 J. Bundesobligation

3-Monats-Libor

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2.20

14

18.0

3.20

14

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2.20

14

18.0

1.20

15

18.0

2.20

15

Hypotheken Fix 10 J.


In einer ersten Phase haben sich die bereits sehr tiefen Hy-pothekarzinsen nochmals vergnstigt. Mehrere Hypothekar-anbieter haben ihre Richtstze reduziert, so dass es einzel-nen Kunden gelang, zehnjhrige Fixhypotheken zu einem Zinssatz unter einem Prozent abzuschliessen. Die Freude ber noch tiefere Hypothekarzinsstze war jedoch von kur-zer Dauer. In der Zwischenzeit sind die Richtstze wieder angestiegen und zwar deutlich ber dem Niveau vor der Ein-fhrung der Negativzinsen. Dieses scheinbare Paradox lsst sich durch die Refinanzierungskosten der Schweizer Banken auflsen. Diese liegen immer noch ber Null, ungeachtet negativer Renditen schweizerischer Staatsanleihen und Kapitalmarktstze, selbst fr Laufzeiten ber zehn Jahren. Die Absicherung von Hypothekarkrediten erfolgt am Kapital-markt mittels sogenannte Swap-Geschfte. Bei diesen tauschen die Vertragspartner fixe und variable Zinszahlun-gen aus. Die hheren Absicherungskosten werden von den Finanzinstituten ihren Kunden weitergegeben, was sich in hheren Hypothekarzinsstzen reflektiert. Analysten erwarten, dass sich die Hypothekarzinsen fr smtliche Laufzeiten im laufenden Jahr seitwrts bewegen werden.

Abb. 15 Richtstze Hypotheken

Festhypotheken in %, Laufzeiten in Jahren

Anbieter 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Allianz Suisse 1.30% 1.30% 1.40%

Axa Winterthur 1.06% 1.12% 1.30%

Bank Coop 1.15% 1.20% 1.79%

Berner Kantonalbank BeKB * n/a n/a n/a

Credit Suisse 1.03% 1.17% 1.81%

Migros Bank 1.00% 1.11% 1.60%

PostFinance (Post) 1.05% 1.10% 1.35%

Raiffeisen (ZH) 1.14% 1.20% 1.65%

Swiss Life 1.20% 1.20% 1.20%

UBS * n/a n/a n/a

Valiant 1.21% 1.25% 1.70%

Zrcher Kantonalbank ZKB 1.11% 1.13% 1.65%

* publiziert keine Richtstze Quelle: finanzmonitor.com und KPMG Real Estate

Wohnflchenmarkt


Die leicht hheren Hypothekarzinsen drften zusammen mit den regulatorischen Bremsfaktoren, wie der Verschr-fung des Antizyklischen Kapitalpuffers und der Selbstregu-lierung der Banken, zu einer Beruhigung des Wohneigen-tumsmarktes beitragen. Dies fhrt dazu, dass weniger Privathaushalte vom Mietwohnungs- in den Eigentums-markt wechseln (Substitutionseffekte). Diese Tatsache wirkt sich allgemein stabilisierend auf die Nachfrage nach Miet-wohnungen aus. Durch den regen Neubau von Mietwohnungen wurde der Nachfrageberhang der letzten Jahre teilweise abgebaut. Die Angebotsziffer fr Mietwohnungen ist ber die gesamte Schweiz im Steigen begriffen und bewegt sich aktuell bei 5.7%, was dem Fnfjahreshoch entspricht. Im Vorjahr lag diese Kennzahl noch bei 4.6%. Auch in den vier analysierten Grosszentren ist ein Anstieg der Angebotsziffer im Jahres-vergleich zu beobachten. Die tiefste Angebotsziffer ist mit 3.6% in Zrich und Genf festzustellen. Die hchste Ange-botsziffer verzeichnet Bern mit 4.7%. Auch in den Mittel-stdten und deren Agglomerationen ist grundstzlich ein Ansteigen des Wohnungsangebotes festzustellen. Das An-gebot im Jahr 2014 stieg durchschnittlich um 13%. Abb. 16 Angebotsziffer fr Wohnflchen in den Zentren

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Zrich Bern Basel Genf Schweiz

2010 2011 2012 2013 2014


Die qualittsbereinigten Angebotspreise fr Mietwohnun-gen sind gemss Homegate.ch und ZKB3 im Jahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr ber die gesamte Schweiz um 2.1% gestiegen. Dies entspricht einem Anstieg um 0.3 Prozent-punkte. Die hchsten Preisanstiege wurden im Kanton Lu-zern (3.6%) und in den Kantonen Waadt und Genf4 (3.2%) verzeichnet. Im Kanton Thurgau sind sogar leicht rcklufige Mieten um -0.1% zu beobachten.

3 Der Index misst die monatliche, qualittsbereinigte Vernderung der Mietpreise fr neue und wieder zu vermietende Wohnungen.

4 Die Mietpreisentwicklung der Kantone Waadt und Genf wird in einem gemeinsamen Subindex ausgewiesen.


Abb. 17 Qualittsbereinigter Mietpreisindex

90

95

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Vernderung gegenber dem Vorjahr Schweiz (rechte Achse)

Mietpreisindex Schweiz (linke Achse)Mietpreisindex Kanton Zrich (linke Achse)Mietpreisindex Kantone Genf und Waadt (linke Achse)

Quelle: Homegate.ch, ZKB und KPMG Real Estate

Die sich abzeichnende Konjunkturabkhlung aufgrund der Frankenstrke drfte sich in eine rcklufige Nettoeinwan-derung niederschlagen, was die Nachfrage nach Mietwoh-nungen dmpfen wird. In Kombination mit der Angebotser-weiterung erwarten wir daher schweizweit eine leichte Erhhung der Leerstnde sowie sich seitwrts bewegende Mieten.

Abb. 18 Angebotsmieten fr Wohnflchen in den Zentren

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0820

0920

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2 p.a

.

90%-Perzentil

Median10%-Perzentil

Forecast (F)


Zu den scheinbaren Profiteuren des SNB Entscheides ge-hrt der Markt fr Wohnrenditeliegenschaften. Die stark ge-sunkenen Zinsen erhhen die relative Attraktivitt (tiefere Opportunittskosten) von Immobilienanlagen. Es ist daher mit einem weiteren Anlagedruck auf Wohnobjekte mit aus-gezeichneten Lagefaktoren zu rechnen, da dieses Segment ein bevorzugtes Risiko-/Renditeprofil offeriert.In der kurzen Frist mag der SNB-Entscheid dem Schweizer Immobilienmarkt in gewissen Teilsegmenten (Anlagen in Mehrfamilienhusern und kotierte Immobilienanlagen) in der kurzen Frist nochmals positive Impulse verleihen. Empi-risch gesehen ist eine langfristige Abkoppelung zwischen

Realwirtschaft und Immobilienmarkt jedoch nicht mglich. Das BIP-Wachstum ist der Hauptindikator fr das Wachstum von Mieten und entsprechend auch von Immobilienpreisen. Die Mietpreise drften in der aktuellen Konstellation an zwei Fronten unter Druck geraten: Erstens drfte der Referenz-zinssatz fr Mietwohnungen nochmals sinken (Bestandes-mieten), zweitens erhht ein deflationres Umfeld den Druck auf die Mieten in allen Nutzungssegmenten. Abb. 19 BIP- und Mietpreisentwicklung

1981

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1987

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1990

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2002 20062009 2012 2014

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% Vernderung BIP real

1981-19891990-19992000-2014

Quelle: Seco, W&P und KPMG Real Estate

Die Konsequenzen der Aufhebung des Mindestkurses auf den Immobilienmarkt lassen sich zurzeit noch nicht vollstn-dig abschtzen, geschweige denn exakt quantifizieren. Die-se sind in erster Linie vom langfristigen Wechselkurs abhn-gig. Entscheidend ist, auf welchem Niveau sich der Kurs einpendeln wird und ob dadurch eine Bremswirkung in der Schweizer Wirtschaft ausgelst wird.Die aktuelle Stabilitt des Immobilienmarktes scheint vor dem Hintergrund mglicher Rckkoppelungseffekte trge-risch.


Die sehr niedrigen und teilweise sogar negativen Zinsen sind fr Multiasset-Investoren wie Versicherer und Pensi-onskassen eine grosse Herausforderung. Das Niedrigzins-umfeld erschwert sowohl die Anlage von Neugeldern als auch die Wiederanlage von Kapital aus auslaufenden Anlei-hen. Derzeit ist es kaum mehr mglich, mit sogenannten ri-sikofreien Anlagen positive Renditen zu erzielen. Die Ren-dite fr Schweizer Eidgenossen mit zehn Jahren Laufzeit ist Mitte Januar, nach der Ankndigung der SNB den Eu-ro-Franken-Mindestkurs aufzuheben, in negatives Terrain ab-gerutscht. Erst am 11.02.2015 konnten die Eidgenossen wieder eine leicht positive Rendite von 0.02% verzeichnen. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass Immobili-enanlagen als Substitute fr lang laufende Anleihen gesucht werden.

Gemss dem Transaktionspreisindex fr Renditeliegen-schaften von IAZI (SI INVESTMENT PR) sind die Preise fr Renditeliegenschaften im letzten Jahr um 4.70% gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine moderate Verlangsamung der Preisentwicklung um 0.84 Prozentpunkte zu notieren. ber die letzten fnf Jahre ist ein durchschnittliches Preis-wachstum von 5.13% festzustellen. Die letztjhrige Preisentwicklung ist aus dieser Perspektive als eher unter-durchschnittlich zu qualifizieren.

Abb. 20 Entwicklung Preise fr Renditliegenschaften

-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%

10%12%

Q1

2003

Q1

2004

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2011

Q1

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Q1

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8090100110120130140150160 Transaktionspreisindex

Tran

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Jhrliche Transaktionspreisvernderungen IAZI (linke Achse)IAZI Transaktionspreisindex Mehrfamilienliegenschaften (rechte Achse)

Durchschnittliche Preisentwicklung pro Quartal (linke Achse)

Quelle: IAZI und KPMG Real Estate

Die unterdurchschnittliche Preisentwicklung ber alle Nut-zungssegmente kann teilweise darauf zurckgefhrt wer-den, dass zwischen den einzelnen Nutzungssegmenten starke Unterschiede bestehen. Dieser Befund wird durch die Entwicklung der transaktionsbasierten Nettoanfangsren-diten untermauert. Die hohe Nachfrage nach Renditeimmo-bilien im Wohnsegment hat die Renditen fr dieses Anla-gesegment weiter unter Druck gesetzt. Lagen die Nettoanfangsrenditen fr Wohnimmobilien 2012 noch bei 4.6%, waren es 2014 lediglich noch 4.0%. Bei den kommer-ziellen Liegenschaften ist der entgegengesetzte Trend fest-zustellen. Fr diese Immobilienanlagen ist 2014 im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg der Nettoanfangsrenditen festzustellen, was mit leicht rcklufigen Transaktionsprei-sen einhergeht. Diese Entwicklung drfte sich auch 2015 fortsetzen. Die stark gesunkenen Zinsen erhhen jedoch die relative Attraktivitt (Zinsdifferenz) von Immobilienanlagen. Es ist daher in der kurzen bis mittleren Frist mit einem wei-teren Anlagedruck, insbesondere auf Wohnobjekte mit aus-gezeichneten Lagefaktoren, zu rechnen.

Abb. 21 Nettotransaktionsrenditen nach Nutzung

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

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2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014Wohnen kommerzielle Nutzungen gemischte Nutzungen

Net

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Median

10%-Perzentil

30%-Perzentil

90%-Perzentil

70%-Perzentil

Quelle: REIDA und KPMG Real Estate

Direkte Immobilienanlagen


Die indirekten Immobilienanlagen zhlen aus Sicht von Schweizer Investoren 2014 zu den attraktivsten Anlageklas-sen berhaupt. Im vergangenen Jahr hat der SXI Real Esta-te TR Index, welcher die Gesamtperformance der kotierten Immobilienfonds und Gesellschaften abbildet, um fast 15% zugelegt. Die negative Performance aus dem Vorjahr (-3.9%) konnte somit mehr als kompensiert werden. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass die Nachfrage der An-leger nach dieser Asset-Klasse gross ist. Viele Anbieter nutzten diesen Umstand, um mit Emissionen die Eigenkapi-talbasis ihrer Portfolios zu strken. Gleichzeitig haben die Immobiliengesellschaften das usserst attraktive Finanzie-rungsumfeld zur Ablsung bestehender Anleihen genutzt. Diese Konstellation fhrt dazu, dass sich die Schweizer Im-mobilienanlagegefsse im vergangenen Jahr insgesamt In-vestorengelder (Eigen- und Fremdkapital) in Hhe von fast CHF 2.8 Mrd. (Vorjahr: CHF 2.4 Mrd.) beschaffen konnten.5 In Relation zum kumulierten Immobilienvermgen dieser In-vestitionsgefsse entspricht dies einer Expansion um 3%. Die zustzlichen Mittel werden von den Portfoliomanagern vorwiegend fr den weiteren Ausbau ihrer Immobilienport-folios und fr wertvermehrende Investitionen in die Be-standsobjekte eingesetzt. Allerdings wird die Anlage des fri-schen Kapitals durch den anhaltenden Mangel an adquaten Investitionsobjekten erschwert.

Abb. 22 Kapitalzufluss indirekte Immobilienanlagen Schweiz

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100200300400500600700

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Immobiliengesellschaften Anleihen (linke Achse)

Immobiliengesellschaften Neuemmissionen (linke Achse)Immobiliengesellschaften Aktienrckkufe (linke Achse)

Immobiliengesellschaften Kapitalerhhungen (linke Achse)Fonds Kapitalerhhungen (linke Achse)Anlagestiftungen Kapitalerhhungen (linke Achse)Kumulierter Kapitalzufluss 2014 (rechte Achse) Kumulierter Kapitalzufluss 2013 (rechte Achse)


Aufgeschlsselt nach Typ der Anlagegefsse zeigt sich, dass Immobiliengesellschaften rund 45% des zustzlichen Inves-5 In der vorliegenden Analyse werden kotierte Immobilienfonds, -gesellschaften und

-anlagestiftungen bercksichtigt.

torenkapitals aufnehmen konnten. Die Immobilienfonds rangieren mit einem Anteil von 32% auf Platz zwei, gefolgt von den Anlagestiftungen, denen 23% der neuen Investo-rengelder zugeflossen sind.Die Immobiliengesellschaften haben sich im letzten Jahr vornehmlich ber die Aufnahme von neuem Fremdkapital finanziert. Zu nennen sind die Emissionen von festverzinsli-chen Anleihen durch Mobimo (CHF 350 Mio.), SPS (CHF 300 Mio.), PSP (CHF 200 Mio.), Allreal (CHF 125 Mio.) und Intershop (CHF 125 Mio.). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Refinanzierungsvolumen fast verdoppelt. Im Durch-schnitt konnten sich die Immobiliengesellschaften zu einem Zinssatz von 1.6% refinanzieren. Des Weiteren hat im zwei-ten Quartal 2014 der Brsengang der Immobiliengesell-schaft HIAG Immobilien stattgefunden. Im Rahmen dessen hat die HIAG Immobilien Holding AG Mittel in der Hhe von fast CHF 200 Mio. aufgenommen. Unter den kotierten Immobilienfonds hat der UBS-Fonds Sima mit rund CHF 330 Mio. die grsste Kapitalerhhung des Jahres durchgefhrt. Eine weitere grosse Emission in Hhe von CHF 228 Mio. hat der Credit Suisse-Immobilien-fonds 1a Immo PK am Kapitalmarkt platziert.

Auch die Anlagestiftungen haben im vergangenen Jahr einen hohen Investorenzuspruch genossen. Aufgrund ihrer Eigenschaften als indirekte aber nicht tglich gehandelte Anlagen weisen diese eine tiefere Volatilitt als die kotierten Immobilienfonds und -gesellschaften aus. Die Anlagestif-tung der Swiss Life konnte die Wiedererffnung der Anlage-gruppe Immobilien Schweiz mit einer Kapitalaufnahme von CHF 500 Mio. erfolgreich abschliessen. Die UBS-Anla-gestiftung hat CHF 133 Mio. bei den Kapitalerhhungen ihrer Anlagegruppen Immobilien Schweiz und Kommer-zielle Immobilien Schweiz eingesammelt. Beide Wieder-erffnungen wurden mehrfach berzeichnet (Immobilien Schweiz achtzehn- und Kommerzielle Immobilien Schweiz viermal).Fr 2015 wurden bereits weitere Kapitalerhhungen ange-kndigt. UBS Swissreal und UBS Foncipars planen fr Ende April respektive Anfang Mai jeweils eine Kapitalerhhung. Das Emissionsvolumen fr UBS Swissreal soll sich in der Grssenordnung von rund CHF 124 Mio. und das des UBS Foncipars auf rund CHF 170 Mio. belaufen.Die anhaltend hohe Nachfrage nach kotierten Immobilienan-lagen spiegelt sich nicht zuletzt auch in den aktuellen Bewer-tungen wider. Basierend auf dem Nettoinventarwert lagen das marktkapitalisierungsgewichtete Agio der kotierten Im-mobilienfonds bei 33.7% und die Prmie der Gesellschaften wiederum bei 15.6%.6

6 Per 30.03.2015

Indirekte Immobilienanlagen


Im Gegensatz zu den brigen Aktientiteln sind die kotierten Immobilientitel durch die Aufhebung des Mindestkurses bisher kaum unter Druck gekommen. Seit anfangs Jahr ver-zeichnen die kotierten Immobilienfonds ein Plus von 7.9%. Die kotierten Immobiliengesellschaften, welche vornehm-lich in Geschftsliegenschaften investieren, haben sogar um markante 11.4% zugelegt.Die Immobilienanlagestiftungen (KGAST Index) wiesen fr das vergangene Jahr eine Gesamtrendite von 5.1% aus. In den Jahren 2013 und 2012 lag diese noch bei 5.7% bzw. 6.5%. Die Aufschlsselung der letztjhrigen Performance zeigt auf, dass zwischen den einzelnen Anlagesegmenten markante Unterschiede festzustellen sind. Die weitaus beste Perfor-mance konnten Anlagestiftungen mit einem Fokus auf Wohnliegenschaften (5.6%) verzeichnen. Es folgen ge-mischte Gefsse und kommerzielle Anlagestiftungen mit ei-ner Performance von 4.7% bzw. 4.4%. Diese Unterschiede in der Gesamtrendite resultieren vornehmlich aus Differen-zen bei den Wertvernderungsrenditen und weniger aus Un-terschieden bei den Einkommensrenditen. So lagen die Wertvernderungsrenditen bei den Wohnliegenschaften bei 1.1%, whrenddem sich diese im gemischten (0.4%) und kommerziellen Segment (0.1%) nur noch knapp im positi-ven Bereich halten konnten. Bei einzelnen Anlagestiftungen sind sogar negative Wertvernderungsrenditen auszuma-chen.

Diese Entwicklung geht mit den auf dem Transaktionsmarkt festgestellten Tendenzen einher: Im aktuellen Marktumfeld liegen die Prferenzen der Marktteilnehmer auf Wohnimmo-bilien. Diesem Umstand wird durch die Bewerter bei der Er-mittlung der Verkehrswerte Rechnung getragen.

Abb. 23 Performance von Anlagestiftungen 2014

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Wohnen Gemischt Geschft

Cashflowrendite AufwertungsrenditeGesamtrendite nach Nutzung

Quelle: KGAST und KPMG Real Estate


Rechenzentren als ImmobilienanlageInvestitionen in Rechenzentren haben sich in den USA als attraktives Nischensegment etabliert. Zu nennen ist der Di-gital Reality Trust, ein Anlagegefss fr Investitionen in Re-chenzentren mit einer Marktkapitalisierung von mehr als USD 9 Mrd. Das Gefss wurde 2001 vom grssten US-Pen-sionsfonds Calpers und der Private Equity Firma GI Partners gegrndet. In der Schweiz fliesst bisher noch wenig instituti-onelles Kapital in Rechenzentren. Grnde hierfr knnen fehlendes Know-how, potentielle Klumpenrisiken oder die beschrnkte Drittverwendungsmglichkeit sein.

Die Gesamtflche der Rechenzentren der Drittanbieter7 in der Schweiz im Jahre 2013 wurde gemss Broadgroup auf rund 150,000 m2 geschtzt. Die Schweiz verfgt innerhalb Euro-pas ber die sechstgrsste Flche von Drittanbietern. Vor der Schweiz vermgen sich nur das Vereinigte Knigreich, Deutschland, Frankreich, die Niederlande und Spanien zu klassieren. Die Rechenzentren-Dichte8 ist in Europa nur in Ir-land noch hher, was die Bedeutung der Schweiz als Standort fr Rechenzentren untermauert. Bei der Standortwahl fr ein Data Center steht die Sicherheit im Vordergrund. Die Anbieter von Datenzentren favorisieren Standorte, an denen mglichst wenige unerwartete Risiken drohen und die wirtschaftlich, politisch und gesellschaftlich stabil sind. Der Schweiz kommen auch ihre Tradition der Ver-schwiegenheit sowie die strengen Datenschutzgesetze zu-gute. Weitere wichtige Kriterien sind die Geschwindigkeit der Breitbandnetze sowie die Sicherheit vor Naturgefahren, wo-bei die Schweiz in der erstgenannten Kategorie im internatio-nalen Vergleich nur durchschnittlich abschneidet. Von grosser Bedeutung ist auch eine sichere und gnstige Stromversor-gung, da Datenzentren eine unternehmenskritische Funktion ausben und deren Betrieb einen hohen Energiebedarf erfor-dert.

Abb. 24 Ranking Schweiz im Data Center Risk Index 2013

1

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13

1

Quelle: Source8, hurleypalmerflatt, Cushman&Wakefield und KPMG Real Estate

Im Gegensatz zu einer traditionellen Anlageimmobilie set-zen moderne Data Center die Erfllung von erhhten Infra-struktur- und Sicherheitsanforderungen voraus. Bei der Inf-rastruktur sind hohe Anforderungen in Bezug auf Khlung, Stromversorgung und Netzwerk zu erfllen. Zur sicheren Speicherung von hochsensiblen Daten mssen Datenzent-ren auch einen maximalen Schutz vor elementaren Risiken (z.B. Erdbeben, Feuer, berschwemmung), inneren Risiken (z.B. Sabotage, Datendiebstahl), usseren Risiken (z.B. Ter-rorismus) und natrlich vor dem Risiko des technischen Ver-sagens bieten. Zu den blichen Sicherheitsvorkehrungen gehren redundante Infrastrukturen, Zutrittskontrollen, Hit-ze- und Infrarotsensoren, Kameraberwachung, festinstal-lierte Lschanlagen und Notstromaggregate. Der Bau eines Data Centers erfordert daher hohe Anfangsinvestitionen und ein hohes Mass an bautechnischem Know-how.

Trotz guter Marktaussichten verhalten sich die Anleger bei den Investitionen in Rechenzentren bisher eher zurckhal-tend. Fr die Investition in Rechenzentren bietet sich ein In-vestor-Betreiber-Modell an. Der institutionelle Investor fun-giert hierbei als Eigentmer eines Rechenzentrums und erhlt vom Betreiber (Drittanbieter) einen marktkonformen Mietertrag. In die gleiche Stossrichtung gehen Sale und Leaseback-Modelle, wo der institutionelle Investor ein in-house Rechenzentrum akquiriert und dafr vom Verkufer einen langfristigen Mietzins zugesichert bekommt. Der ins-titutionelle Investor erhlt die Chance, sein Portfolio zu di-versifizieren. Die Drittanbieter und die Verkufer eines in-house Rechenzentrums knnen Kapital freisetzen, welches sie in die weitere Expansion bzw. in ihr Kernge-schft investieren knnen. Mit fortschreitender Marktreife knnten sich in der Schweiz auch neue Anlagegefsse mit dem thematischen Schwerpunkt Rechenzentren oder der Platzierung von Anleihen von Rechenzentren-Betreibern ber den Kapitalmarkt etablieren. Angesichts der hohen At-traktivitt der Schweiz als Data-Center-Hub und der fort-schreitenden Digitalisierung verfgt dieses Nischenseg-ment ber ein interessantes Investitionsprofil.

7 Die Rechenzentren-Landschaft Schweiz kann man in zwei Kategorien unterteilen: Einerseits gibt es die klassischen in-house-Rechenzentren, also Rechenzentren, die von den Unter-nehmen in eigenen Rumlichkeiten zu eigenen Zwecken betrieben werden. Andererseits gibt es eine wachsende Anzahl von spezialisierten Anbietern (Drittanbieter), fr die das Betreiben von Rechenzentren das betriebliche Kerngeschft darstellt.

8 Definiert als Gesamtflche der Drittanbieter-Rechenzentren pro Einwohner


Um die gesamten Einfluss faktoren rund um das Thema Immobilien antizipatorisch zu kontrollieren und die Bedrfnisse von Anlegern oder Betreibern optimal abzudecken, braucht es einen interdisziplinren Ansatz.

Diesen finden Sie bei KPMG Real Estate. Kontaktieren Sie uns unverbindlich im Zusammenhang mit Ihren Immobilienfragen. Wir stellen projektspezifisch das Team zusammen, das Ihnen die besten Lsungen zu Ihren Zielen realisiert. Gerne unterbreiten wir Ihnen unsere Referenzliste.

M&A/Kapitalmarkt Strukturierung und Durchfhrung von Transaktionen (Lead Advisory)

Asset Deals: Akquisition und Verkauf von Liegenschaften und Portfolios Share Deals: Fusionen, Spin-offs, IPOs, Privat-Platzierungen Arrangement von indirekten Investments wie Fonds oder Stiftungen Fund Raising fr spezifische Projekte

Investment Advisory Begleitung von Investitionsentscheiden in Bezug auf indirekte

Immobilienanlagen im In- und Ausland Strukturierung von Immobilienanlagen im Portfolio Qualitative und quantitative Analyse von Anlageprodukten Monitoring und Investment Controlling, Performance-Messung fr Portfolios

Strategie/Organisation Strategieentwicklung und -implementation

Unternehmensplanung/Business Modelling Corporate/Public Real Estate Management Asset- und Portfolio Management Organisations- und Prozessanalysen, Organisationsentwicklung,

Internes Kontrollsystem (IKS) Performance Management/MIS/Investment Monitoring Risk Management und Financial Modelling Begleitung von Grossprojekten (Major Project Advisory)

Bewertung/Due Diligence DCF-Bewertung von Liegenschaften, Immobilienportfolios und -gesellschaften Neutrale Bewertungsgutachten fr Jahresabschlsse Akquisitions- und Verkaufsbewertungen Machbarkeitsstudien und Bewertung von Projektentwicklungen Transaktionsorientierte Due Diligence und Prozessfhrung

Gerne beantworten wir auch die steuerlichen, rechtlichen und regulatorischen Fragen zu Ihren Immobilienthemen und untersttzen Sie bei der Prozess- und Kostenoptimierung sowie mit Lsungen rund um Ihre IT-Infrastruktur.

KPMG Real Estate Ganzheitliche Immobilienberatung


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