Tema 10.-Metodos Sinteticos de Valoracion

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1.- INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………..………………………. 1

2.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS DE VALORACIÓN ………………………………………………. 1

2.1.- MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS ………………………………………………..……. 2

2.1.1.- Método de clasificación o de estimación directa ………………………………….… 2

2.1.2.- Método por “corrección” ……………………………………………………………….. 3

2.1.3.- Método de los “valores típicos” ……………………………………………………….. 4

2.1.4.- Método de Aereboe ………………………………………………………………….... 4

2.1.5.- Método de comparación espacial ………………………………………………….… 5

2.1.6.- Método de comparación temporal o valoración histórica ………………………..… 6

2.1.7.- Procedimiento “a impresión”, “a vista” o del “leal saber y entender” ……………… 6

2.2.- MÉTODOS SINTÉTICOS REINTERPRETADOS ……….…………………………………. 7

2.2.1.- Método de las series cronológicas …………………………………………………..... 7

2.2.2.- Método de comparación por ratios ……………………………………………………. 9

2.2.3.- Método del baricentro o método de proporcionalidad ………………………….…… 10

2.2.4.- Método de los dos extremos …………………………………………………………… 11

2.2.6.- Método del origen …………………………………………………………………….…. 12

2.2.5.- Método de ajustes por mínimos cuadrados ………………………………………..… 13

3. BIBLIOGRAFÍA …………………………………………………………………………………………. 14

. MÉTODOS SINTÉTICOS DE VALORACIÓN

1.- INTRODUCCIÓN

La estimación del valor de una finca por comparación con fincas similares ha sido quizá el procedimiento de valoración más primitivo de que se tiene noticia. En España el precedente más remoto del que se tiene constancia data del siglo X, con el sistema de explotación de la precaria.

Los métodos sintéticos o comparativos son métodos que se basan en asignar un cierto valor al activo a valorar, obtenido por comparación con los valores que se conocen de otros activos similares, basándose en la hipótesis de que el valor de un bien es proporcional a alguna de sus características o signos externos.

El objeto de los métodos sintéticos es la estimación de un valor de mercado: Se quiere valorar una finca A comparándola con otra finca B, cuyo valor de mercado se conoce por información sobre alguna transacción reciente: cualquiera que sea el procedimiento de comparación utilizado, el precio a que se llegue para la finca A quiere ser un reflejo de su posible mercado.

Diversos autores coinciden en relacionar estrechamente la valoración sintética y los métodos comparativos con el valor de mercado o valor en venta, que se supone sea una variable única y determinable para cada bien a valorar.

Ejemplo: “El valor de un huerto de naranjos depende de la calidad de la tierra, de su orientación, de la edad de la plantación, etc.”. Si se conocen datos sobre el valor de ciertos activos y de los parámetros cualitativos y cuantitativos que miden sus principales características, basta con calcular estos mismos parámetros del activo a valorar y por comparación, obtener el valor de dicho activo.

2.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS DE VALORACIÓN

Los métodos sintéticos se basan en la estimación del valor de una finca por comparación con los valores de otras fincas similares, sobre las que se posea información sobre precios de compraventa. Precisamente para este estudio comparativo han surgido una serie de variantes de los métodos sintéticos clásicos de valoración:

- Método de clasificación o de estimación directa (Laur).- Método de los “valores típicos” (Marenghi)- Método por “corrección” (Ruiz Rochera-Serpieri)- Método de Aereboe.- Método de comparación espacial.- Método de comparación temporal o valoración histórica.- Procedimiento “a impresión”, “a vista” o del “leal saber y entender”.

Los métodos sintéticos y sus variantes son metodológicamente muy sencillos y, en general, requieren del valorador una cierta experiencia y conocimiento de la zona donde se halla la finca a valorar o, en caso contrario, que pueda disponer de unas buenas fuentes de información sobre precios de compraventa de fincas agrarias y de las correcciones que deben tenerse en cuenta en función de una serie de características agronómicas, técnicas y económicas.

En la actualidad, los métodos sintéticos clásicos se han enriquecido mediante el uso de procedimientos estadísticos (regresión y series cronológicas) y por el método de funciones de distribución o método beta, apareciendo además nuevos métodos sintéticos de valoración o métodos

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estadísticos. En el presente trabajo se tratarán los siguientes métodos sintéticos reinterpretados:

- Método de las series cronológicas- Método de comparación por ratios- Método del baricentro- Método de los dos extremos- Método de ajuste por mínimos cuadrados - Método del origen

2.1.- MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS

Las características que definen a estos métodos de valoración agraria son las siguientes:

- Se compara con otros precios pagados por bienes de características similares.

- Estiman valores de mercado.

- Requieren del conocimiento de gran cantidad de información.

2.1.1.- Método de clasificación o de estimación directa (Laur)

Este método únicamente sirve en zonas que presentan gran homogeneidad. Se clasifican las parcelas o fincas rústicas de la comarca donde se encuentre la finca a valorar en grupos homogéneos, y se determina el valor de mercado para estos grupos o clases. Este método ubica la finca objeto de valoración dentro del grupo al que pertenece y le asigna su valor.

Para su correcta aplicación es imprescindible una labor previa de toma de datos y clasificación. Cuantas más numerosas sean las clases con mayor exactitud se podrá realizar la asignación de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedará un cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos. Normalmente, la clasificación se realiza por rendimiento.

Ejemplo: Valorar una finca de pino piñonero (Valladolid) que tiene 12 ha de clase I y 30 ha de clase II, conociendo la siguiente clasificación (en €/ha) de la comarca:

Precio máximo Precio mínimo

Clase I 6.000 € 4.000 €

Clase II 4.000 € 3.000 €

Vmáximo = 6.000 x 12 + 4.000 x 30 = 192.000 € Vmínimo = 4.000 x 12 + 3.000 x 30 = 138.000 €

Ejemplos de tablas para la aplicación de este método son:

PROVINCIA DE HUELVA

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Zona El Condado, cultivo cereal secanoZona El Condado, cultivo olivarZona El Condado, cultivo viñaZona Ayamonte, tierra blancaZona Almonte, tierra blanca

Zona Valverde, dehesas con encinar

de 3.000 a 12.000 ptas/hade 12.000 a 12.000 ptas/ha

de 8 a 20 ptas/cepade 1.000 a 3.000 ptas/hade1.000 a 2.000 ptas/hade 1.500 a 3.000 ptas/ha

PROVINCIA DE BARCELONAZona Vallés Oriental, cultivo secanoZona Vallés Oriental, cultivo regadíoZona Vallés Occidental, cultivo olivar

Zona Vallés Occidental, cultivo viñedoZona Bajo Llobregat, huertos de frutales

Zona Bajo Llobregat, huertasZona Bajo Llobregat, arrozales

de 10.000 a 50.000 ptas/hade 80.000 a 100.000 ptas/hade 20.000 a 25.000 ptas/hade 20.000 a 25.000 ptas/ha

de 150.000 a 200.000 ptas/hade 100.000 a 175.000 ptas/ha

de 50.000 a 60.000 ptas/ha

(Santi Juárez, 1952)

2.1.2.- Método por “corrección” (Ruiz Rochera-Serpieri)

En este método se utiliza un valor de referencia, que es el precio normal asignable a la finca de tipo medio dentro de una clase, y se va modificando dicho valor en función de las diferentes características, previamente tabuladas por coeficientes, de la finca objeto de valoración. Los coeficientes correctores, cuando hay más de uno, actúan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorará una finca por debajo del precio mínimo pagado en la zona, estimado empíricamente.

POR UBICACIÓN15 Kmde 15 a 20 Kmde 20 a 30 Kmde 30 a 50 Kmmás de 50 Km

P0,85 P0,80 P0,80-0,70 PDiscrecional

(Santi Juárez, 1952)

Ejemplo: Valorar una finca de 10 ha con forma rectangular, cuyo valor Tipo es de 2.000 €/ha, situada a 10 km del casco urbano y con una pendiente media del 15%.

Corrección por dimensión: se considera óptima = 1,10

Corrección por forma: su forma facilita el trabajo = 1,05

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Corrección por distancia: se considera elevada = 0,80

Corrección por pendiente: se considera excesiva = 0,90

V = 1,10 x 1,05 x 0,80 x 0,90 x 2.000 x 10 = 16.632 €

2.1.3.- Método de los “valores típicos” (Marenghi)

Este método constituye una variante del método sintético por corrección. La diferencia es que en este caso se asignan coeficientes a cada parte de la finca en función de algún elemento de la misma que es conocido: aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra, etc.

Se utiliza también una escala de valor. Para su aplicación se recoge información sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de participación de cada clase en el total de la finca y se efectúa la valoración.

Ejemplo: Valorar una dehesa compuesta por 50 ha de labor, 100 ha de monte y 300 ha de pastizal, sabiendo que la hectárea de labor tiene un valor de 2.000 €/ha.

Escala de valor Precio €/ha Nº ha TotalLaborMontePasto

100 %60%50%

2.0001.2001.000

50100300

100.000 €120.000 €300.000 €

De tal forma que el valor por ha. de monte será de 60% x 2.000 = 1.200 €/ha y el valor total de la dehesa de 520.000 €

2.1.4.- Método de Aereboe

Se utiliza una clasificación económico-agraria de las tierras de una determinada zona, en función de una serie de criterios clasificadores (factores agronómicos, climáticos, dimensión, situación socioeconómica, etc.). De otra parte y en función de los datos conocidos sobre precios de compraventa de otras fincas de la zona, se determina el valor medio de las “tierras desnudas” (detrayendo el valor de instancias, edificios, etc.) y se calculan unos tipos medios de valor para cada clase de terreno: secano, regadío, pradera, etc.

La finca objeto de estudio se valorará por el siguiente procedimiento:

1) Se calcula el valor de la finca desnuda2) Se adicionan los valores de las mejoras incorporadas3) Se suma (o resta) al valor anterior, los valores que se consideren significativos, en función de

las particularidades de la finca.

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2.1.5.- Método de comparación espacial

Constituye un método más sofisticado que el de clasificación, pero con la misma base metodológica. Se compara la finca a valorar con otras fincas ubicadas en la misma comarca y destinadas al mismo uso. Las variables que suelen utilizarse para esta comparación son la producción bruta, el canon de arrendamiento, la distancia al núcleo urbano, la edad de las plantaciones, etc.

La forma más sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparación espacial es suponer que dicho valor es proporcional al índice que mide la característica estudiada. P. ej. si la característica es la producción bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A, B, C, etc. son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias PA, PB, PC, etc.

VM = ∑Vi x P/∑Pi

donde VM es el valor de mercado de la parcela objeto de valoración, P es el valor de la producción en €/ha para la finca objeto de valoración, V i es el precio de la parcela i en €/ha y P i es el valor de la producción de la parcela i en €/ha.

Ejemplo: Valorar una parcela con una superficie de 1 ha de secano y con una producción de 2.800 kg/ha de grano, conociendo los datos de 4 parcelas similares de la misma comarca:

Parcela Precio €/ha Producción kg/ha1234

3.0002.5002.0001.500

5.0004.0003.0002.500

VM = ∑Vi x P/∑Pi = 9.000 x 2.800 / 14.500 = 1.738 €/ha

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2.1.6.- Método de comparación temporal o valoración histórica

Se obtiene el valor de la finca por comparación con los valores de mercado que ha tenido en periodos anteriores mediante operaciones de compra-venta. En base a éstos se puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado entre la última tasación y el momento actual, se corrige su valor. Como término de comparación se pueden tomar índices tales como el canon de arrendamiento de la finca en diversas épocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.

Este método resulta de mayor utilidad en el campo de las valoraciones inmobiliarias que en el caso de las valoraciones agrarias, por no ser tan usual que una finca sufra reiteradas compraventas y que se conozcan con certeza los precios de compraventa alcanzados.

Ejemplo: Valorar una finca de 5 ha con la que se han realizado tres transacciones:

Hace 15 años: 5.000 € Hace 7 años: 6.000 € Hace 2 años: 8.000 €

- Incremento anual de valor durante los primeros 8 años: 6.000 – 5.000 /8 = 125 €/año

- Incremento de valor anual durante los 5 siguientes años: 8.000 – 6.000/5 = 400 €/año

- Crecimiento medio de valor: 262,5 €/año

- Valor actual: 8.000 + 2 x 262,5 = 8.525 €

2.1.7.- Procedimiento “a impresión”, “a vista” o del “leal saber y entender”

Durante mucho tiempo se ha utilizado en España un procedimiento de valoración sin ningún rigor ni fundamento, más que la propia experiencia del valorador por su condición de experto. Esta forma de valoración no puede considerarse como un método ya que no responde a una sistemática.

Pese a su nula base científica, el procedimiento del ‘leal saber y entender’ aparece clasificado como método sintético en diversos trabajos.Algunos autores defiende la aplicación de la valoración ‘a la vista’ en casos en que no se pueda aplicar un método más documentado, aunque reconoce que entonces es necesario introducir amplias justificaciones de base empírica.

Todavía es un método utilizado en el sector forestal, que utiliza como base de la valoración la experiencia de la guardería, como por ejemplo en las subastas de aprovechamiento de piñas en los Montes Públicos.

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2.2.- MÉTODOS SINTÉTICOS REINTERPRETADOS

2.2.1.- Método de las series cronológicas

Constituye simplemente la aplicación de las técnicas de regresión al método de comparación temporal. En este caso la variable exógena será el tiempo y el valor de la finca vendrá dado por la siguiente ecuación:

V = f (t)

Ejemplo: A partir de información sobre los precios de tierra por aprovechamiento y por Comunidades Autónomas se pueden obtener series cronológicas por regresión que, para el supuesto (secano, Galicia) serán:

Por aprovechamiento(Secano)

Por Comunidad Autónoma(Galicia)

VM= 110,043 + 9,249 tt= 1 , para 2008t= 8 , para 2005

2≤ t ≤9

VM= 94,156 + 4,287 t

t= 1 , para 1997t= 7 , para 2005

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El uso de series cronológicas supone que el valor de mercado varía con una función del tiempo, aunque en algunos casos resulta más operativo suponer que el valor de mercado varía en función de otra variable, como puede ser el índice de precios de un producto representativo de la zona, el cual varía a su vez del tiempo, es decir:

VM = f (I) I = g (t)

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2.2.2.- Método de comparación por ratios

El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolución histórica o tomando como punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma comarca.

El valor de la finca se obtiene de la siguiente expresión:

V = a1 · X0

Siendo el coeficiente a1 = ∑ (Vi / xi) / n (media de cocientes).

Este coeficiente a1 representa la pendiente media de los diferentes vectores pendiente entre las coordenadas del valor de la finca y la producción.

Gráficamente, la solución sería la siguiente:

Ejemplo: Calculamos para cada finca el cociente entre el precio de compraventa (VM) y la producción anual bruta (X):

Parcela Cociente VM/Xi Ratio1 125.000/10.000 12,5002 132.000/13.000 10,1533 202.000/12.350 16,3564 365.000/41.000 8,9025 612.000/53.000 11,5476 728.000/60.000 12,133

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- Hallamos la media aritmética del conjunto de ratios:

a1= (12,500+10,153+16,356+8,902+11,547+12,133)/6

a1= 11,92

- El valor de la finca a valorar es:

V = a1 · X0

V= 11,92 · 47.000 = 520.240 €

2.2.3.- Método del baricentro o método de proporcionalidad

El valor de la finca se obtiene de la siguiente expresión:

V = a2 · X0

Siendo a2 = ∑ Vi / ∑ Xi (cociente de medias).

Este coeficiente representa la pendiente del vector baricentro del conjunto de puntos (Valor-Producción).

Gráficamente, la solución sería la siguiente:

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Ejemplo: Calculamos el sumatorio de los precios de compraventa (VM) y el de las producciones anuales brutas (X):

- Hallamos el cociente entre ambos sumatorios:

a2= 2.164.000/189.350

a2= 11,428

- El valor de la finca a valorar es:

V = a2 · X0

V= 11,428 · 47.000 = 537.116 €

2.2.4.- Método de los dos extremos

En numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de datos sobre compraventas de fincas de características semejantes. Por el contrario, suele ocurrir que los datos existentes se reducen sólo a los valores extremos, tanto para la variable valor de mercado como para el parámetro que se toma como índice de comparación.

En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor simplificación, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza sistemáticamente.Este criterio implica la aceptación del supuesto de que a los valores de mercado extremos (máximo y mínimo) les corresponde los valores extremos del índice de comparación. Asimismo, supondremos que el valor de mercado está relacionado con el índice según una ecuación lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos.

La determinación del valor monetario de una finca de la cual tenemos una variable conocida (normalmente la producción, X), se puede calcular utilizando los valores extremos de otras fincas conocidas referentes a su producción y a su precio. Siendo VM;XM y Vm,Xm, los valores máximos y mínimos respectivamente, y aplicando la semejanza de triángulos:

V = Vm + [(VM –Vm)(X – Xm) / (XM – Xm)]

Que gráficamente se representaría:

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Parcela VM Xi

1 125.000 10.0002 132.000 13.0003 202.000 12.3504 365.000 41.0005 612.000 53.0006 728.000 60.000∑ 2.164.000 189.350


Hay que tener en cuenta que este procedimiento también puede aplicarse con el triángulo invertido, es decir, siendo los dos extremos combinaciones de valores máximos y mínimos combinados: VM,Xm y Vm,XM

Ejemplo: Partiendo de los datos del ejemplo anterior y conociendo la producción bruta anual (X = 47.000 u.m.):

V = 571.200 u.m.VM: Valor de mercado máximoVm: Valor de mercado mínimoXm: Valor del índice mínimoXM: Valor del índice máximo

2.2.5.- Método del origen

Supongamos que los valores de mercado están relacionados con sus respectivos índices según una recta que pasa por el origen (VMM, XM) y por el centro del segmento (VMm, Xm). Esto implica que el valor de mercado medio (V0), entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio (X0). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que además las fincas cuyo índice es muy bajo tienen también un valor de mercado muy bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente teórico, en realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo.

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Parcela VM Xi

1 125.000 10.0002 132.000 13.0003 202.000 12.3504 365.000 41.0005 612.000 53.0006 728.000 60.000∑ 2.164.000 189.350


Según este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V0, X0), su ecuación es:

V 1=V 0−0

X0−0· X1

Por otra parte:

V 0=V MM+VMm

2; X0=

XM+Xm2

Sustituyendo queda:

V 1=V MM+V Mm

XM+Xm· X1

* Se observa que el método del origen no es más que una simplificación del método baricéntrico o de proporcionalidad.

2.2.6.- Método de ajuste por mínimos cuadrados

A partir de la información de valores conocidos de las variables dependiente (Xi) e independiente (Yi), el problema se resuelve determinando el valor de los coeficientes de la función de regresión que relaciona ambas variables. En el caso de que dicha función fuera una línea recta, la resolución sería la siguiente:

Xi Yi se forma Xi Yi , Xi2

ΣXi Σ Yi Σ XiYi Σ Xi2

Y con ello se constituye el sistema de dos ecuaciones con dos incógnitas siguiente:

ΣYi = a N + b Σ Xi

Σ XiYi = a Σ Xi + b Σ Xi2

Que permitiría determinar los valores de los coeficientes “a” y “b” que caracterizan a la ecuación:

Y = a + b X

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3.- BIBLIOGRAFÍA

- BENITO, J., Apuntes de Valoración Agraria. ETSI Montes. Fundación del Conde del Valle de Salazar. 1985.

- CABALLER, V. y GUADALAJARA, N., Valoración Agraria. Teoría y Práctica. Ed. Mundi Prensa. Madrid. 1995.

- MADRIGAL COLLAZO, A. Et al., Apuntes de Valoración Agraria y Forestal. UP Madrid. Madrid. 2007.

- SANTI JUÁREZ, T., Valoración de fincas y precios. Madrid: Dossat, 1952.

- OLMEDA FERNÁNDEZ, M. Et al., Métodos de Valoración Agraria. Col.Of. Ing. Agrónomos Murcia. Murcia. 1989.

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