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p ^ ^ W INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"REALIZACIÓN DE AVALÚO ESPECIAL EN LA AFECTACIÓN DE UN
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA POR EL TRAZO Y
CONSTRUCCIÓN DE UNA VÍA DE INFRAESTRUCTURA URBANA EN
LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA, MUNICIPIO EL
SALTO, JALISCO"
TESIS
Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
Guillermo Gómez Pedrozo Rea
ASESOR
Dr. Arturo Perlasca Lobato
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No. 2003368 de fecha 17 de diciembre de
2003.
Guadalajara, Jalisco, julio de 2007
RESUMEN
El presente estudio de investigación, incursiona en un conflicto de
intereses entre una autoridad gubernamental estatal y una empresa desarrolladora de
vivienda, y se ve en la necesidad de proponer un método para llevar a cabo un avalúo
especial, que arroje elementos para resolverlo.
No obstante que este trabajo no pretende conocer a fondo el origen del
conflicto, es evidente que la falta de coordinación entre autoridades municipales y
estatales en el diseño del trazo de una vía de infraestructura urbana, resulta en una
amenaza para una empresa que está próxima a iniciar un desarrollo de 870 viviendas
en 10 hectáreas de terreno: el trazo planteado por la autoridad estatal cruza por en
medio el proyecto, mientras que el que está planteado en el programa municipal de
desarrollo urbano del ayuntamiento que otorgó todos los permisos y licencias a la
empresa desarrolladora, pasa a 300 metros al poniente del terreno.
Dentro del proceso de negociación para determinar el monto de la
indemnización, las posiciones de los actores se radicalizan. La autoridad gubernamental
estatal, conciente de que puede expropiar el derecho de vía que requiere para su
proyecto, ofrece pagar únicamente la superficie afectada (aproximadamente 28 % de la
total) a su valor comercial, $200.00 / m2. Por su parte, la empresa desarrolladora
pretende cobrar a su contraparte un valor que incorpore al valor comercial del terreno,
no solo los gastos en los que ha incurrido sino una parte de las utilidades que dejará de
ganar, por lo que plantea obtener $790.00 por m2.
Esta amplia brecha entre ambas posturas, es un claro reflejo de, por una
parte, una visión simplista por parte de la autoridad gubernamental y, por la otra, una
alta subjetividad por parte de la empresa desarrolladora para estimar el valor de la
afectación.
En el presente trabajo, se plantea un método que busca cerrar esta brecha
y, a la vez, de una manera objetiva, estimar el valor justo de la indemnización. Para ello,
primero se lleva a cabo un avalúo del terreno en breña para conocer su valor comercial
para posteriormente sumarle un valor de ajuste.
Este valor de ajuste incorpora gastos del proyecto técnico de urbanización
y de edificación y un costo de oportunidad que se calcula tomando en cuenta el costo
de urbanización y de viviendas en el área afectada por el derecho de vía, al cual se le
aplica un una tasa libre de riesgo, CETES a 28 días, durante el período en el que se
desarrolla el proyecto, 2 años con 6 meses.
El resultado, es un valor muy superior al planteado por el gobierno, pero
sin llegar a las pretensiones de la empresa desarrolladora.
ÍNDICE
I INTRODUCCIÓN
1.1 Descripción del problema:
1.1.1 Esquema del problema
1.2 Justificación:
1.2.1 Económica
1.2.1 Social
1.3 Alcance:
1.4 Objetivo:
1.4.1 Genérico
1.4.2 Específicos
II MARCO TEÓRICO. LEGAL Y/O NORMATIVO
2.1 Marco Teórico:
2.1.1. Introducción
2.1.2. Identificación de Alternativas
2.1.3. Consecuencias Cuantificables
2.1.4. Consecuencias no Cuantificables
2.1.5. Análisis de Alternativas
2.1.6. Control de la Alternativa Seleccionada
2.1.7. Valor del Dinero a Través destiempo
2.1.8. Tasa de Interés
2.1.9. Método del Valor Presente Neto (VPN)
2.1.10. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR)
2.1.11. Consideraciones
2.2 Marco Legal:
2.2.1 Constitución de los Estados Unidos Mexicanos (Art. 115)
2.2.2. Programa Municipal de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de El Salto
III MÉTODO
3.1 Tipo de Investigación:
3.2 Hipótesis H1:
3.3 Modelos Operacionales de las Variables:
3.4 Descripción de las Variables de la Hipótesis:
3.5 Diseño de la Investigación:
IV INFORMACIÓN DEL D E S A R R O L L O
4.1 Ubicación del Desarrollo de Vivienda:
4.2 Superficie del Terreno a Desarrollar:
4.3 Provecto del Desarrollo:
4.4 Presupuesto:
4.5 Programa de Obra:
V INFORMACIÓN DE LA AFECTACIÓN
5.1 Superficie:
5.2 Número Potencial de Viviendas Afectadas:
5.3 Costo de Urbanización y Edificación de Vivienda en Afectación:
VI PROPUESTA ECONÓMICA DEL GOBIERNO DEL ESTADO POR LA AFECTACIÓN
6.1 Avalúo para Estimar el Valor de Mercado de la Superficie Afectada:
Vil AVALÚO ESPECIAL EN LA AFECTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN DE UN PROYECTO DE VIVIENDA. POR UNA VIA DE INFRAESTRUCTURA URBANA
7.1 Cálculo del Ajuste fcosto del valor de las viviendas afectadas por dos
años seis meses a una tasa CETES):
7.2 Valor Resultante:
Vil CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFÍA
APÉNDICES
Apéndice 1. Programa Municipal de Desarrollo Urbano.
Apéndice 2. Proyecto Prototipo Casa Vegaech con 35 m2 de Construcción.
Apéndice 3. Proyecto Prototipo Tradicional con 35 m2 de Construcción.
Apéndice 4. Datos Financieros del Proyecto.
I INTRODUCCIÓN
1.1 Descripción del Problema:
Una empresa promotora de vivienda, a la que por razones de
confidencialidad en el presente trabajo la denominaremos la empresa E, adquirió
en el año 2005 un terreno de aproximadamente 10 hectáreas con el propósito de
desarrollar un proyecto de vivienda de interés social para su venta. Durante el año
2006, esta empresa, se dio a la tarea de gestionar ante el H. Ayuntamiento de el
municipio de El Salto todos los permisos que marca la legislación estatal y
municipal en la materia, con el propósito de iniciar los trabajos de urbanización del
terreno y de edificación de vivienda en el mes de Noviembre de ese mismo año.
En Octubre de 2006, E ya contaba con la siguiente documentación que le
permitiría iniciar con dichos trabajos en el mes de Noviembre:
1. Dictamen de Trazos Usos y Destinos,
2. Plan Parcial de Urbanización, publicado.
3. Permisos de urbanización y edificación para 870 viviendas,
4. Permiso de la Comisión Nacional del Agua para perforar un Pozo,
5. Proyectos ejecutivos de urbanización y edificación.
Tal como estaba programado, en el mes de Noviembre próximo pasado, la
empresa en cuestión, puso en marcha los trabajos preliminares del proyecto y,
para ello, envió a un grupo de topógrafos al sitio. Fue entonces que los dueños de
E se percataron que la dependencia responsable del Gobierno del Estado, a la
que a partir de aquí denominaremos S había ya, por su parte, iniciado los trabajos
de construcción del proyecto de terminación del Anillo Periférico en el tramo que
va de la Carretera a Chápala a la Carretera al Castillo y que el trazo de la
siguiente etapa, de esta última Carretera a la Carretera Libre a Zapotlanejo,
atraviesa por la mitad su predio de diez hectáreas.
1
No obstante que este estudio no pretende indagar en dónde se genera el
problema de falta de coordinación entre autoridades, el hecho es que el
Ayuntamiento de El Salto publicó en su Gaceta Municipal el 11 de Diciembre
próximo pasado el Programa Municipal de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento
de El Salto, el cual fue aprobado por Cabildo, tres días antes, el 8 de Diciembre, y
que el trazo del Anillo Periférico expresado en dicho documento, no afecta el
predio de E.
Como consecuencia de esta realidad, se inicia un proceso de negociación
entre ambas partes (E y S), el cual ha sido tortuoso para ambas partes, en virtud
de que la percepción del problema y su solución son diametralmente opuestos: por
una parte, S se ve tentada a expropiar el predio o bien indemnizar a los
desarrolladores con base en el valor comercial del terreno. Y por la otra, los
dueños de E, concientes de que cuentan con todos los permisos expedidos por la
autoridad municipal, se ven también tentados a demandar a la autoridad estatal o
bien iniciar un proceso de negociación en el que deberá de tomarse en cuenta que
no se trata tan solo de acordar un valor adecuado para el terreno afectado, sino
también los costos en los que E ha incurrido en la generación del proyecto, así
como la pérdida de utilidades para la empresa en el corto y mediano plazos, es
decir un costo de oportunidad. Dicho en términos llanos E no habla de recuperar el
valor del terreno afectado, sino más bien de recuperar el costo de la afectación.
Es precisamente a la luz de lo antes expuesto, que aquí se plantea el
problema a resolver: ¿de que manera se puede estimar el valor justo que S
reintegraría a E, dado el supuesto que ambas partes están dispuestas a llevar a
cabo una negociación?
2
1.1.1 Esquema del Problema
Necesidad de S de conocer el valor justo
de la afectación
Percepción de E sobre el problema
Falta de coordinación en la planeación del desarrollo urbano de
la ZMG entre autoridades.
-é
'••'. r
±z. Estimación del valor justo de la afectación de un predio por una vía de infraestructura urbana
-̂ v
A
Alto grado de subjetividad de las
partes en la estimación del valor
de la afectación
Afectación económica a la
empresa E por la construcción del
Periférico
Percepción de S sobre el problema
3
1.2 Justificación:
Se pretende con este estudio desarrollar un método de valuación para casos
especiales: afectación de un proyecto privado consolidado de desarrollo de
vivienda por la construcción de una vía de infraestructura urbana estatal.
1.2.1 Económica:
Resulta indispensable para los gobiernos fundar sus decisiones respecto de
las indemnizaciones a las que están sujetos en los casos de afectación de un
proyecto de inversión por la construcción de una vía de infraestructura, en
estudios objetivos que incorporen las diferentes variables involucradas, para evitar
incurrir en quebrantos económicos, sobretodo tratándose de recursos fiscales.
1.2.2 Social:
Es imperativo explorar nuevos métodos de valuación que arrojen suficientes
elementos objetivos y racionales en los casos de afectación de un proyecto de
inversión por la construcción de una vía de infraestructura, que permitan a las
partes involucradas en un proceso de negociación, en el que una de ellas es la
afectada, con el fin de no incurrir, en el proceso de toma de decisiones, en
injusticias.
El trabajo de investigación propuesto se justifica porque busca explicar la
posibilidad de superar los problemas que representan estas dos variables, por
medio del estudio de un caso práctico empleando herramientas valuatorias y
financieras.
4
1.3 Alcance:
• La línea de investigación será en el área de valuación y finanzas.
• El tema será el de valuación de un predio rústico que cuenta con un
proyecto consolidado y listo para ser ejecutado.
• El área geográfica comprende el municipio de El Salto en la Zona
Metropolitana de Guadalajara.
1.4 Objetivo:
1.4.1 Genérico:
Establecer un método de valuación que permita de manera objetiva y racional,
estimar el valor de casos especiales: afectaciones de proyectos de desarrollo de
vivienda por la construcción de vías de infraestructura urbana .
1.4.2 Específicos:
• Estimar el valor justo la afectación planteada.
• Estimar el valor de mercado del terreno en breña del caso que nos ocupa.
• Estimar con base en el método planteado, el valor de ajuste en una
indemnización.
5
II MARCO TEÓRICO
2.1 Marco Teórico:
2.1.1 Introducción:
El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero de
decisiones, podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar algo que
todo mundo hace, es perder el tiempo. Sin embargo, la mayor parte de las
decisiones que tomamos son triviales, esto significa que no se requiere de ningún
procedimiento formal o estructurado para tomarlas. Además, cuando las
decisiones son triviales, las consecuencias de no tomar la mejor decisión son
despreciables. Por el contrario, cuando tenemos que tomar una decisión
importante, no debemos proceder de igual manera, es decir, no debemos tomar la
decisión de una manera intuitiva, si no que debemos establecer un procedimiento
general que nos ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores
resultados para nosotros.
A continuación presentamos una breve descripción de los conceptos más
comunes en el análisis de proyectos de inversión. Los conceptos están ordenados
de forma que, apegándose a esta metodología se consiga tomar las decisiones
menos azarosas. Estos conceptos fueron aplicados, como en todos los casos lo
hacen los promotores de vivienda, por E en el análisis y evaluación del proyecto
de inversión en cuestión y en su propuesta para negociar con S, motivo por el cual
pretendían una indemnización de $790.00 metro cuadrado de afectación.
Establecemos este marco conceptual de manera sucinta para entrar de
lleno al contenido del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos "métodos" de
análisis y que son, en realidad, explicaciones concisas a las ecuaciones
matemáticas más frecuentemente usadas en la evaluación de proyectos de
inversión.
6
Son estas ecuaciones las que ayudan al decidor a inclinarse por uno u otro
proyecto, a sabiendas de que sus preferencias personales o grupales serán las
definitorias.
2.1.2 Identificación de Alternativas:
Cuando nos enfrentamos a una decisión, lo primero que tenemos que
hacer es determinar los posibles cursos de acción que se pueden seguir. La
existencia de posibles cursos de acción es un requisito indispensable en el
proceso de toma de decisiones. Cuando sólo se tiene una sola alternativa de
decisión, no es necesario perder el tiempo en analizar por dónde proceder.
El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de decisiones
requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo anterior significa
que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir todas las alternativas. Para
esto debemos estar capacitados de manera que reconozcamos cuándo ya se han
agotado los diferentes cursos de acción a través de los cuales una decisión puede
ser tomada.
Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y
postergando, por consiguiente, la decisión sino, por el contrario, vale la pena
preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a empezar a
analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior es clave, ya que de
otra manera el proceso de toma de decisiones sería demasiado lento.
2.1.3. Consecuencias Cuantificables:
El siguiente paso es determinar las consecuencias cuantificables de cada
alternativa, es decir, es necesario evaluar todo aquello que sea factible de
cuantificar. Si aplicamos estas ideas generales en la evaluación de proyectos de
inversión, entonces, después de generar las alternativas con las cuales se puede
7
realizar el proyecto, se debe tratar de expresar en términos monetarios las
consecuencias de cada curso de acción.
2.1.4. Consecuencias no Cuantificables:
Al analizar las diferentes alternativas disponibles, es muy común encontrar
factores que son importantes pero que no se pueden medir monetariamente, aún
así éstos deben ser considerados en el análisis antes de tomar la decisión.
Normalmente lo que se hace es seleccionar aquellas alternativas que presenten
las mayores ventajas monetarias, a menos de que los factores imponderables
pesen más que los que se pueden evaluar objetivamente.
2.1.5. Análisis de Alternativas:
Una vez que las alternativas han sido generadas y sus consecuencias
cuantificables evaluadas, el siguiente paso es utilizar algún procedimiento general
que ayude a seleccionar la mejor de ellas. El usar métodos cuantitativos en lugar
de empíricos nos lleva a ser más consistentes en nuestras decisiones, porque
siempre se usaría la misma lógica para arribar a la decisión recomendada,
además, es de esperarse que el usar procedimientos lógicos, basados en cálculos
matemáticos, nos ayudará consistentemente a tomar mejores decisiones.
Es conveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión.
Debemos distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la mayoría
de las personas esta distinción no es fácil de hacer. Una buena decisión es una
basada en la información disponible y tomada después de un análisis lógico que
considere todas las consecuencias de las diferentes alternativas. Sin embargo,
una buena decisión no necesariamente producirá buenos resultados, y una mala
decisión puede producir buenos resultados, esto es, nadie espera que una
persona obtenga buenos resultados de todas y cada una de las decisiones que
8
tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente buenas decisiones,
entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.
2.1.6. Control de la Alternativa Seleccionada:
Los procedimientos para seguir y controlar las propuestas de inversión
seleccionadas aseguran el logro de las metas fijadas por la organización y
permiten mejorar el proceso de planeación al eliminar aquellas estrategias que
conducen a la organización hacia un objetivo no planeado y no deseado.
Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del
proyecto seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los ingresos netos
obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las estimaciones de inversión,
ingresos netos y rendimiento esperado del proyecto. Estos procedimientos de
seguimiento y control de las inversiones es muy recomendable que sean
implementadas en toda organización, pues permite comparar los resultados
obtenidos con los planeados. Se recomienda emitir reportes periódicos durante la
vida de la inversión de forma que se pueda cambiar de dirección o establecer
medidas correctivas que encaucen o dirijan a la organización hacia los objetivos
planteados.
2.1.7. Valor del Dinero a Través del Tiempo:
Puesto que el dinero puede ganar un cierto interés cuando se invierte por
un cierto período de tiempo, es importante reconocer que un peso que se reciba
en el futuro valdrá menos que un peso que se tenga actualmente. Es
precisamente esta relación entre interés y tiempo lo que conduce al concepto del
valor del dinero a través del tiempo, por ejemplo, un peso que se tenga
actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un peso que se
reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo que significa que
9
cantidades iguales de dinero no tienen el mismo valor, si se encuentran en puntos
diferentes en el tiempo y si la tasa de interés es mayor que cero.
2.1.8. Tasa de Interés:
La palabra interés significa la renta que se paga por utilizar dinero ajeno, o
bien la renta que se paga al invertir nuestro dinero. Puesto que estas dos
situaciones se presentan en innumerables formas, es conveniente desarrollar una
serie de fórmulas de equivalencia para determinar el rendimiento obtenido en una
determinada inversión, o el costo real que representa una determinada fuente de
financiamiento.
2.1.9. Método del Valor Presente Neto (VPN):
El método del valor presente neto es uno de los criterios mas ampliamente
utilizados en la evaluación de proyectos de inversión.
Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de
efectivo de inversión, descontando el valor presente de los flujos de efectivo de las
erogaciones, durante la vida útil del proyecto a una tasa determinada.
VPN = ¿ (Bj-^Kl + i r j=l
Donde:
VPN = Valor Presenta Neto.
I = Flujo de Inversiones del período j .
B = Flujo de beneficios del periodo j .
n = Número de periodos de vida del proyecto.
i = Tasa de recuperación mínima atractiva.
10
.VPN
Interés
Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente,
ya que al aumentar la tasa de interés el valor presente neto decrece.
2.1.10. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR):
Es un indicador económico ampliamente acepado para establecer la
rentabilidad de un proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que iguala a
cero el valor actual neto de los flujos de efectivo del proyecto
TIR
¿ (Bj-ZjHl + i*)* - o j-1
Donde:
B
n
= Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero
= Flujo de Inversiones del período j .
= Flujo de beneficios del periodo j .
= Número de periodos de vida del proyecto.
11
Área de Inversión
TIR
Interés
de no inversión.
2.1.11. Consideraciones:
Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el flujo se
presentan tanto beneficios como inversiones de manera alternada (esto hace que
la función presente cambios de signos) y se recomienda utilizar otro método de
evaluación.
La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se
reinvierten en el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy poco
probable que se presente.
Por lo anterior este método tiene fuertes limitantes a considerar.
2.2 Marco Legal:
La trascripción de la fracción V del Art. 115 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, así como de algunas de las consideraciones
generales del Programa Municipal de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de
El Salto, nos proporcionan un marco legal adecuado para entender el problema
descrito líneas arriba en esta tesis:
12
2.2.1 Constitución de los Estados Unidos Mexicanos (Art. 115)
Artículo 115. Los Estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de
gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división
territorial y de su organización política y administrativa, el Municipio Libre.
V.- Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales
relativas, estarán facultados para:
a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo
urbano municipal;
b) Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales;
c) Participar en la formulación de planes de desarrollo regional, los cuales
deberán estar en concordancia con los planes generales de la materia. Cuando la
Federación o los Estados elaboren proyectos de desarrollo regional deberán
asegurar la participación de los municipios;
d) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su
competencia, en sus jurisdicciones territoriales;
e) Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
f) Otorgar licencias y permisos para construcciones;
g) Participar en la creación y administración de zonas de reservas
ecológicas y en la elaboración y aplicación de programas de ordenamiento en esta
materia, etc.
2.2.2. Programa Municipal de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de El Salto:
Este Programa fue publicado por el Ayuntamiento de El Salto en su Gaceta
Municipal el 11 de Diciembre próximo pasado en virtud de que tres días antes ya
había sido aprobado por Cabildo, el 8 de Diciembre y, como ya fue comentado
13
líneas arriba, el trazo del Anillo Periférico establecido en dicho Programa, no
afectaba el terreno que nos ocupa en este estudio.
Fue precisamente a la luz de este Programa que, el H. Ayuntamiento de El
Salto, otorgó a la empresa E, todos los permisos y licencias para llevar a cabo la
urbanización de un terreno de 10 hectáreas y la edificación de 870 viviendas. Las
consideraciones generales del documento son las siguientes:
Primero: Que por mandato de las fracciones II, III y V del artículo 115 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que se reitera en los
artículos 80 y 87 de la Constitución Política del Estado de Jalisco, es atribución y
responsabilidad de los Ayuntamientos formular, aprobar y administrar la
zonificación y planes de desarrollo urbano municipal, para cumplir los fines
señalados en el párrafo tercero de la propia Constitución Federal de la República;
facultades que se reglamentan en las disposiciones de los artículos 9o y 35 de la
Ley General de Asentamientos Humanos; en el artículo 37 de la Ley del Gobierno
y la Administración Pública Municipal del Estado de Jalisco; y en particular por las
disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco.
Segundo: Que conforme el principio establecido en la fracción XXIX-C del
artículo 73 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las
atribuciones del Municipio en materia de asentamientos humanos se ejercen en
forma concurrente con los gobiernos Federal y Estatal, concurrencia que se
precisa en la Ley General de Asentamientos Humanos y la Ley de Desarrollo
Urbano del Estado de Jalisco.
Cuarto: Que a efecto de promover un ordenamiento integral del territorio del
Municipio de El Salto, que garantice la preservación de las áreas no urbanizables
por sus características físicas, hidrológicas, recursos naturales y productividad
agrícola, en congruencia con las actividades en los asentamientos humanos, es
necesario expedir el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de El Salto, en el
14
cual se determinen las áreas que por su valor patrimonial, ecológico y productivo,
serán objeto de protección, respecto de las acciones de conservación,
mejoramiento y crecimiento de las áreas urbanas.
Sexto: Que así mismo, la totalidad del Municipio de El Salto forma parte de
la Zona Conurbada de Guadalajara, conforme se establece en el decreto del
Congreso del Estado, número 10,959 de fecha 31 de marzo de 1982, que aprueba
el Plan de Ordenamiento de la Zona Conurbada de Guadalajara. Por lo que para
elaborar el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de El Salto, se consideraron
las disposiciones y previsiones que el 2 Consejo de la Zona Metropolitana de
Guadalajara tiene formuladas para el ordenamiento de dicha zona conurbada,
actuando en forma coordinada con su Secretario Técnico.
Noveno: Que para proceder a formular el Programa Municipal de Desarrollo
Urbano, se dispuso realizar estudios para clasificar las áreas y determinar los
usos, destinos y reservas, a efecto de ordenar y regular la utilización del suelo,
con fundamento en las facultades constitucionales del Ayuntamiento, asumiendo
su responsabilidad en la promoción del desarrollo urbano, al ejecutar obras
públicas y emprender acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento en
los centros de población ubicados en el territorio municipal.
Décimo: Que el proyecto de Programa Municipal de Desarrollo Urbano se
elaboró en forma conjunta y coordinada con S, de acuerdo con las cláusulas del
convenio de coordinación celebrado por este Ayuntamiento y el Gobierno del
Estado, en materia de acciones de planeación y ordenamiento en los centros de
población.
Décimo Primero: Que en particular, el Programa Municipal de Desarrollo
Urbano de El Salto, Jalisco, es congruente con el Programa Estatal y los planes y
programas de desarrollo urbano aplicables en su territorio, como expresamente
dictaminó S por escrito el 27 de noviembre de 2006.
15
Décimo Segundo: Que observando las disposiciones de los artículos 48 y
49 de la Ley General de Asentamientos Humanos y el procedimiento previsto en el
artículo 74 de la Ley de Desarrollo Urbano, se verificó la consulta pública del
proyecto del Programa Municipal de Desarrollo, integrándose al mismo las
recomendaciones recibidas que se dictaminaron procedentes por los asesores
técnicos y autoridades.
Décimo Tercero: Que las Comisiones del H. Ayuntamiento relacionadas con
la planeación, infraestructura y servicios públicos y su reglamentación, con
fundamento en la fracción VI del artículo 74 de la Ley de Desarrollo Urbano del
Estado de Jalisco, analizaron el Programa Municipal de Desarrollo Urbano y se
dictaminó procedente su autorización por este Ayuntamiento.
Para dar cumplimiento al mandato del párrafo tercero del artículo 27 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, con fundamento en las
atribuciones que otorgan al Municipio y su Ayuntamiento el artículo 115 fracciones
II, III, V y VI de la misma Constitución General de la República, precepto que en
materia de asentamientos humanos se ratifica en el artículo 80 de la Constitución
Política para el Estado de Jalisco; conforme al artículo 37 de la Ley de Gobierno y
la Administración Pública Municipal del Estado de Jalisco; y en particular, en
materia de ordenamiento y regulación de los centros de población, en ejercicio de
las facultades definidas en los artículos 9o y 35 de la Ley General de
Asentamientos Humanos y en los artículos 12, 13, 71 al 99 y 100 al 107 de la Ley
de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco; en sesión de fecha 8 de Diciembre de
2006, se expide el presente Programa Municipal de Desarrollo Urbano del H.
Ayuntamiento de El Salto.
A la luz del Art. 115 de nuestra Carta Magna y de algunas de las
consideraciones hechas en este Programa, es claro que es atribución y
responsabilidad de los Ayuntamientos formular, aprobar y administrar la
zonificación y planes de desarrollo urbano municipal y que, además, las
atribuciones del Municipio en materia de asentamientos humanos se ejercen en
16
forma concurrente con los gobiernos Federal y Estatal, concurrencia que se
precisa en la Ley General de Asentamientos Humanos y la Ley de Desarrollo
Urbano del Estado de Jalisco (Ver Anexo 1).
Sin embargo, y pese a que en el Programa que nos ocupa, se establece
que se elaboró en forma conjunta y coordinada con S, de acuerdo con las
cláusulas del convenio de coordinación celebrado por este Ayuntamiento y el
Gobierno del Estado, en materia de acciones de planeación y ordenamiento en los
centros de población, la realidad es que dicho Programa no es totalmente
congruente con el Programa Estatal y los planes y programas de desarrollo urbano
aplicables en su ámbito territorial.
Esta falta de congruencia y los hechos expresados en el problema que
motiva esta tesis, invitan a establecer un método de valuación que permita de
manera objetiva y racional, estimar el valor de la afectación del proyecto de
desarrollo de vivienda de E, por la construcción de una vía de infraestructura
urbana: El Gobierno del Estado quedaría conforme con pagar el valor de mercado
de la superficie de terreno afectada, mientras que la empresa, con una inversión
ya realizada en proyectos y pagos de derechos y licencias, esto sin contar los
costos de oportunidad que representa el desmoronamiento del proyecto de
inversión, estima que el valor de la afectación es mucho mayor.
Es a partir de aquí, que surge las pregunta: ¿cuál es un valor justo de la
indemnización que el Gobierno del Estado debiera cubrir para enmendar los daños
ocasionados a E por la construcción de una vía de infraestructura urbana?
17
Ill MÉTODO
3.1 Tipo de Investigación:
El tipo de estudio a realizar es descriptivo, ya que pretende definir las
variables dependientes e independientes que conforman la hipótesis básica
comprendida en esta tesis, medirlas para finalmente describir el tema investigado.
3.2 Hipótesis H1
Hipótesis 1: Con el método de avalúo especial, en los casos de
afectaciones a proyectos de inversión, se dará un ajuste de indemnización.
3.3 Modelos Operacionales de las Variables:
H1
Método de avalúo especial \
X1
Ajuste de indemnización
en afectaciones a proyectos de
inversión
Y1
3.4 Descripción de la Variable de las Hipótesis 1:
H 1 :
o X1 : Esta variable se refiere al método de valuación propuesto en esta
tesis para estimar ajustes de indemnización en afectaciones a
proyectos de inversión privados, por la construcción de vías de
infraestructura urbana por autoridades gubernamentales.
o Y 1: Esta variable se refiere al valor económico estimado del ajuste
resultante de la aplicación del método propuesto.
18
3.5 Diseño de la Investigación:
Se trata de un diseño transeccional no experimental, en virtud de que las
variables no se manipulan y las observaciones son realizadas en un momento
único en el tiempo. En un estudio no experimental no se construye ninguna
situación, sino que se observan situaciones ya existentes, no provocadas
intencionalmente por el investigador.
19
IV INFORMACIÓN DEL DESARROLLO
4.1 Ubicación del Desarrollo de Vivienda:
Gráfico 1. Provecto para la Terminación de Anillo Periférico
de la Zona Metropolitana de Guadalajara
La afectación del predio que nos ocupa en este trabajo de tesis, es por la
obra de infraestructura vial de la terminación del Anillo Periférico de la Zona
Metropolitana de Guadalajara.
20
TERMINACIÓN ANILLO PERIFÉRICO
(34.80 km.)
TRAMO 1 7.5 km. PERIFÉRICO SUR ACTUAL - CARR. A
CHÁPALA
TRAMO 2 4.6 km. CARR. A CHÁPALA - CARR. AL CASTILLO
TRAMO 3 6.5 km. CARR. AL CASTILLO - CARR. LIBRE
ZAPOTLANEJO
TRAMO 4 5.2 km. CARR. LIBRE ZAPOTLANEJO - CARR. CUOTA
ZAPOTLANEJO
TRAMO 5 11.0 km. CARR. CUOTA ZAPOTLANEJO - PERIFÉRICO
NORTE ACTUAL
Gráfico 2. Etapas del Proyecto.
Este proyecto ha sido divido por S en 5 etapas o tramos, según gráfico 2. El
predio afectado se encuentra dentro del tramo 3 del proyecto antes señalado y
que comprende desde la Carretera al Castillo a la Carretera Libre a Zapotlanejo
con una longitud de 6.5 kilómetros, dentro del municipio de El Salto.
A la fecha, no se ha construido el tramo 1 y se encuentra en proceso de
construcción el tramo 2 que va de la Carretera a Chápala a la Carretera a El
Castillo .
Es preciso señalar en este momento, que este trazo de la obra vial, no
corresponde a el que aparece en el Programa Municipal de Desarrollo Urbano del
H. Ayuntamiento de El Salto.
21
Este trazo, Gráfico 3, fue desarrollado por la dependencia S del Gobierno
del Estado de Jalisco.
Gráfico 3. Ubicación del Predio en Cuestión, Dentro del Tramo 3.
4.2 Superficie del Terreno a Desarrollar:
La superficie del predio original, propiedad de la empresa E, es de 157,027.09 m2.
Sin embargo, la porción de este predio destinada al proyecto de vivienda en
cuestión, es de 100,000 m2
22
Gráfico 4. Superficie del Predio Original
4.3 Provecto del Desarrollo:
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EV-1-. — 1 H t ' .MMW: i
silinhhrirMfVíiW<iiMtMi*nii!ifi
w
HWIffliWtfflfllTO™^
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:dl :EV-3:
Gráfico 5. Provecto de Sembrado de 870 Viviendas
23
ZONA
Cesión para destinos
Vialidad
Habitacional (vendible)
Área Mixta Barrial
ÁREA TOTAL
SUPERFICIE
20,263.08 m2
25,849.69 m2
52,200.00 m2
1687.23 m2
100,000.00
PORCENTAJE
20.26 %
25.85 %
52.0 %
1.69%
100 %
El desarrollo cuenta con dos prototipos de vivienda: El prototipo
denominado casa vegaech que tiene 35.25 m2 de construcción (Ver proyecto en
Anexo 2) y tiene la posibilidad de crecer en un segundo nivel 35.00 m2 más y, el
prototipo tradicional (Ver proyecto en Anexo 3) que también cuenta con 35.25
m2en planta baja y puede crecer otros 15.48 M2 en planta alta. El primero, cuenta
con las siguientes áreas y superficies:
ESPACIO SUPERFICIE / m2
Estancia - Comedor 14.15
Cocina 5.18
Recámara 9.90
Área de Volado 0.25
Sanitario 2.54
TOTAL HABITABLE: 32.02
Densidad en Muros 3.23
TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 35.25
Jardín 16.85
Patio Trasero 8.15
TOTAL EXTERIOR: 25.00
SUPERFICIE TOTAL DE LOTE: 60.00
El crecimiento en planta alta, cuenta con las siguientes áreas y superficies:
24
ESPACIO SUPERFICIE / m2
Recámara 2 9.92
Estar T.V. 6.25
Pasillo 2.82
Recámara 3 8.17
Sanitario 2.54
TOTAL HABITABLE: 29.70
Densidad en Muros 5.30
TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 35.00
El segundo prototipo cuenta, en planta baja, con las mismas áreas y
superficies que el primero casa vegaech y, en planta alta, con las siguientes:
ESPACIO SUPERFICIE / m2
Recámara 2 9.19
Pasillo 2.80
Cubo de escalera 1.80
TOTAL HABITABLE: 13.79
Densidad en Muros 1.69
TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 15.48
4.4 Presupuesto:
El importe total de egresos del proyecto es de $173,567,853.64 (Ver Anexo
4) que desagregado en forma general, está compuesto de la siguiente manera:
25
1. Costos de urbanización:
2. Costos de edificación:
$55,565,605.18
$99,701,075.27
3. Gastos:
o de operación
o financieros
$17,566,378.03
$18,301,173.19
4.5 Programa de Obra:
Para efectos del método de valuación aquí propuesto, nos interesa
únicamente saber el tiempo programado para llevar a cabo el desarrollo en forma
completa, es decir, hasta que las ventas han concluido. Este tiempo, de acuerdo al
flujo de efectivo presentado por la empresa afectada es de 31.25 meses, esto es,
aproximadamente 2 años con 6 meses.
V INFORMACIÓN DE LA AFECTACIÓN
5.1 Superficie:
POLÍGONO TOTAL 157,027.09 M2
DV-1 28,363.14 M2
R-1 30,384.49 M2
R-2 98,279.46 M2
26
Gráfico 6. Afectación del Predio por el Trazo del Provecto de Infraestructura Vial.
El trazo de la vialidad, afecta casi una tercera parte del terreno
destinado al proyecto por el derecho de vía, es decir, 28,363.14 m2 (28.36%).
5.2 Número Potencial de Viviendas Afectadas:
El número potencial de viviendas afectadas es de 342. Para el cálculo de
éstas, se siguió el siguiente procedimiento: al plano de sembrado de vivienda
(Gráfico 5), se le sobrepuso el plano del trazo de la vialidad (Gráfico 6) y se
contaron una a una las viviendas afectadas.
Gráfico 7. Afectación de Viviendas por el Trazo del Provecto de Infraestructura
Vial.
27
5.3 Costo de Urbanización y Edificación de Vivienda en Afectación:
Para la estimación de este costo, fue necesario contar con los presupuestos tanto
de edificación como de urbanización del desarrollo. La información detallada se
encuentra en el Anexo 4.
CONCEPTO
Urbanización
Edificación
COSTO
UNITARIO
$383.11
$2,440.72
SUPERFICIE
AFECTADA
28,363.14
16,005.60
Total:
COSTO TOTAL
$10,866,300.82
$39,065,200.83
$49,931,501.65
28
VI PROPUESTA ECONÓMICA DEL GOBIERNO DEL ESTADO POR LA AFECTACIÓN
6.1 Avalúo para Estimar el Valor de Mercado de la Superficie Afectada:
Como ya se comentó líneas arriba, dentro del proceso de negociación entre
la empresa E y la autoridad responsable S de la construcción de la obra de
infraestructura vial, se dan dos posturas muy marcadas: por una parte, la
autoridad gubernamental está dispuesta a resarcir el daño causado a la empresa,
con una indemnización equivalente al valor comercial de la superficie afectada por
el derecho de vía y, por la otra, la empresa, después de evaluar el daño
ocasionado por esta obra, pretende un valor por m2 de la franja afectada de
$790.00.
Estimar el valor comercial del terreno, no tiene ningún problema
metodológico, es tan simple como realizar un avalúo y concluirlo con el enfoque
comparativo de mercado y con relativa objetividad se puede concluir su valor
comercial. A partir de aquí la pregunta ¿cuál es el valor comercial de esta
afectación? Dicho de otra manera, ¿Qué cantidad de dinero está dispuesto a
pagar la autoridad gubernamental? Para despejar estas preguntas, a continuación
se realiza un avalúo sustentado en el enfoque comparativo de mercado: se
seleccionan seis ofertas de terrenos comparables en venta en el mercado
inmobiliario local para someterlos a un proceso de homologación respecto de la
superficie total del predio afectado, es decir los 100,000.00 m2.
29
Enfoque Comparativo de Mercado
Oferta de Terrenos en Venta Comparables en la Zona Metropolitana de Guadalajara:
Refe
rencia
1 2
3 4 5 6
Ubicación
Carretera Guadalajara El Salto, Km 7.5 Carretera Guadalajara El Salto, Km 6.5 El Castillo, Predio Rústico Alfalfa
Tlajomulco de Zúñiga, Fuera del Pueblo El Salto, Corredor Industrial Tlajomulco de Zúñiga, Fuera del Pueblo
Área
M-
72,527 151,190
95,000 100,000 190,000 130,000
Valoi
Total
$18,494,385 $ 32,657,040
$ 23,500,000 $ 25,000,000 $ 49,400,000 $ 30,600,000
Valoi ¡i,
Unitario f¡
255.0000 216.0000
247.3684
250.0000 260.0000 235.3846
¿Sill 3Í"p!P8!^ii:r=1#t
gJIjtSlliS*" 3616-7476 3630-2294
3634-2672 3630-5746 3630-5746 3630-5746
Homologación de Comparables:
Superficie del terreno objeto del análisis: 100.000.00
Refe
lencia
1 2 3 4
5 6
Valor
Unitario
255.0000 216.0000 247.3684 250.0000 260.0000 235.3846
Zona
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00
Ubicación
0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.90
Factores Aplicables
Superficie
0.95
1.10 0.99 1.00 1.18 1.06
Topo
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Negociación
0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90
Factor
Resultante
0.77
0.89 0.80 0.81 0.90 0.86
Valor
Homologado
195 193 198 203 235 202
Valor Resultante Homologado: Media Armónica: Valor Unitario a Aplicar:
$204.29 $203.42
30
En virtud de que se cuenta con los datos del proyecto de la empresa, a
manera de comprobación del resultado obtenido con el enfoque anterior,
$20,000,000.00, enseguida se estima el valor máximo que un inversionista
pagaría por el terreno objeto de este estudio para hacer un negocio como el que
se plantea por la empresa E empleando la conocida fórmula de Capuano
modificada por el IMV de Jalisco:
iW.'-"'.''..'' li¡¡!';::i'' '.&•&• • *£i C ^ ^ . ! f M ¿^¿¿rf^f^^ ¡\,-¿^:¿m$fF; pnitcj,,;. i¡¡!.-:s-ir="=;"n==.!i-i=-".:. ^¡il¡•
,1:i!|",i,• , ' - ' - i * , : : : "•: ¡ ¡¡ni ¡ • ^ • ^ 0 . : - . V Í I . f l - . t f i"1- ' .- ••• •.;•: ;-;.:II¡ÍI!¡HV •.•¡.••.,:.-;.^:i¡irí'¡ ¡¡•'i'"':"-' y -
Fórmula: V = (P)*((V.v./(1+N))-C) en donde N = (l+U+T)/(1-T)
Tasa activa de interés bancario vigente: 12.0% Porcentaje por pago de intereses y gastos financieros 12.0% Porcentaje de utilidad en el negocio 26.1% Porcentaje por comisiones de venta 3.0% Costo de urbanización por m2 vendible, incluyendo permisos. Precio de venta de lote urbanizado Porcentaje de área vendible sobre área total:
1
u T C
V.v. P
0.1200 0.261 0.03
$ 603.00 $ 1,450.00
0.52
Coeficiente que engloba intereses, utilidad y comisiones: N 0.42 WSSBS^SBSSÜSS38Bí pagar por SSJSBBMJB fe : v l ^ S i g S l í i a K i g ^ i i i
Este valor resultado del análisis residual, es el máximo que un desabollador pagaría por el terreno para poder hacer negocio dadas tas circunstancias de mercado y económicas actuales. Sin embargo, este valor no representa necesariamente su valor comercial, en virtud de que dicho desabollador no compraría a un precio tan ajustado sin considerar un factor de riesgo en el negocio. Por ello, y dadas las condiciones económicas y del mercado inmobiliario actual para este tipo de predios, se considera que su valor comercial sería aquél que resultase de aplicar un factor de negociación de 0.95 sobre el valor residual encontrado. Es decir, $205.24 / m2
Con base en los dos análisis anteriores, se concluye con un valor por metro
cuadrado de $200.00, que multiplicados por los 100,000.00 m2 de superficie del
terreno empleado para el proyecto, resulta un valor comercial para el mismo de 20
millones de pesos. Esta cantidad, multiplicada por el porcentaje de la superficie
31
afectada por el derecho de vía (28.36%), nos da como resultado la propuesta
económica del Gobierno del Estado por la afectación, es decir $6,239,890.80.
Esta propuesta de indemnización fue hecha a la empresa afectada y desde
luego rechazada por la misma.
32
Vil AVALÚO ESPECIAL EN LA AFECTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN DE UN PROYECTO DE VIVIENDA. POR UNA VIA DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Ante la radicalización de posturas entre las partes involucradas en
este conflicto, ya que como vimos con anterioridad, E pretende $790.00 / m2 lo que
representaría una indemnización de $22,406,880.00 y el Gobierno del Estado
estaría dispuesto a ofrecer por la misma $6,239,890.80, surge la necesidad
proponer un método (enfoque valuatorio) que permita de manera objetiva estimar
el valor de la afectación que nos ocupa y que, a su vez, cierre la brecha entre las
posturas de ambos contendientes. De aquí el método propuesto en este trabajo de
tesis:
1. Partir de la base de reconocer el valor de mercado de la afectación,
2. A éste, sumarle los costos del proyecto técnico, tanto de urbanización
como de edificación) y el costo de los derechos y licencias, y
3. Al valor resultante de la suma de 1 y 2, agregarle el costo de oportunidad
de la afectación.
En el método propuesto, el costo de oportunidad de la afectación no
reconoce la utilidad esperada de las casas afectadas, en virtud de que aún no han
sido construidas y de que por consiguiente el riesgo en el desarrollo del proyecto
es nulo. Más justo resulta considerar para este cálculo una tasa libre de riesgo
como CETES a 28 días y aplicarla al costo de la afectación, entendido este como
la suma de los costos tanto de la urbanización como de la edificación de vivienda
en el área afectada, durante el tiempo establecido en el flujo de efectivo para este
desarrollo, 2 años y 6 meses.
7.2 Cálculo del Ajuste (costo del valor de las viviendas afectadas por dos
años seis meses a una tasa CETES):
Con la información obtenida y generada hasta ahora, es posible llevar a
cabo el avalúo especial planteado en este trabajo:
33
Avalúo Especial por la Afectación de un Desarrollo de 870 Viviendas por el Trazo y Construcción de una Vía de Infraestructura Urbana en la Zona Metropolitana de Guadalajara,
Municipio El Salto, Jalisco
Fórmulas: V = VCTb+ Vaj en donde VAj = (CPt+CDL+CO)
V = Valor Avalúo Especial Vm2 = Valor por m2 de Terreno Según Avalúo Especial:
VCTb = Valor Comercial de la Afectación de Terreno en Breña VAj = Valor de Ajuste
CPt = Costo del Proyecto Técnico (urbanización y edificación) CDL = Costo de Derechos y Licencias Co = Costo de Oportunidad Sobre la Afectacón
Fórmula: CO = VFCDA - CDA
VFCDA = Valor Futuro de Costo de Afectación: CDA = Costo de Afectación
Simbología
Simbologia
Simbología:
Fórmula: CDA = CUA + CEVA
CUA = Costo de Urbanización en Afectación CEVA = Costo Edificación de Vivienda en Afectación
:órmula: Co = VFCA - CDA
CO = Costo de Oportunidad sobre la afectación
Datos para el Cálcul Superficie total del predio: Valor comercial del predio total (según avalúo): Superficie afectada (m2): Costo total de urbanización: Número total de viviendas: Costo total de edificación: Costo promedio de edificación por unidad de vivienda: Costo promedio de edificación de vivienda por m2: Número de viviendas afectadas: Superficie promedio de las viviendas tipo (m2): Superficie de vivienda afectada: Tiempo de desarrollo del proyecto (en semanas): Tiempo de desarrollo del proyecto (en meses): Tiempo de desarrollo del proyecto (en años): CETES = Tasa de Certificados de la Tesorería a 28 días:
V Vm2
VCTb Vaj
CPt CDL Co
$17,915,361.71 $631.64
$5,672,628.00 $12,242,733.71
$300,000.00 $2,278,945.96 $9,663,787.75
$59,595,289.40 $49,931,501.65
$10,866,300.82 $39,065,200.83
$9,663,787.75
100.00% 100,000.00 20,000,000.00
28.36% 28,363.14 $38,311,346.41 870.00 $99,376,388.08 $114,225.73 $2,440.72 342 46.8 16,005.60 125 31.25 2.60 7.03%
34
7.3 Valor Resultante:
Como puede observarse del cálculo anterior empleando la metodología
propuesta, el valor del avalúo especial es de $17,915.361.71, el cual resulta ser un
valor intermedio entre los defendidos por los actores en esta negociación: La
empresa Emproinsa $22,406,880.00 y el Gobierno del Estado $6,239,890.80.
35
Vil CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En el ámbito de la valuación inmobiliaria, existen casos a valuar que requieren ser
atendidos con métodos que les otorgan el carácter de avalúos especiales. El
presente estudio de investigación, al incursionar en un problema derivado de una
afectación a un proyecto de vivienda ya consolidado, ha tenido que plantear un
método que permitiera estimar un valor justo a tal afectación, por tener que
reconocer los efectos sobre el negocio.
Se recomienda entonces, que los peritos valuadores profesionales ante
estos casos sui-generis, sean sumamente creativos y hagan uso de las
herramientas y técnicas a su alcance, a fin de estar en condiciones de diseñar
métodos flexibles para dar soluciones objetivas y justas a estos casos que, en
ocasiones, rebasan la práctica valuatoria comúnmente aceptada dentro de nuestra
comunidad.
36
BIBLIOGRAFÍA
1. Banco Interamericano de Desarrollo, 1998. La Ciudad en el Siglo XXI: Experiencias Exitosas en Gestión del Desarrollo Urbano en América Latina. Eduardo Rojas y Robert Daughters, Editores.
2. Decreto Número 15097 del Congreso del Estado de Jalisco, 1993. Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco.
3. Dirección General de Estudios Legislativos y Acuerdos Gubernamentales, 2001. Reglamento Estatal de Zonificación.
4. Dominique Achour, 1992. Bienes Raíces con Aplicaciones a la Economía Mexicana. Limusa, Noriega Editores.
5. H. Darin-Drabkin, 1977. Land Policy & Urban Growth. Urban and Regional Planning Series, Volume 16. Pergamon Press.
6. José Martín Estrada García, 2007. Valuación de Derechos, Intangibles y Especiales. Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. Instituto Tecnológico de la Construcción.
7. Nathaniel Lichfield, Meter Kettle & Michael Withbread, 1975. Evaluation in the Planning Process. Urban and Regional Planning Series, Volume 10. Pergamon Press.
37
APÉNDICES Y ANEXOS
Apéndice 1. Programa Municipal de Desarrollo Urbano
LA PLANEACION DEL DESARROLLO URBANO EN EL ESTADO DE JALISCO
LEY DE DESARROLLO URBANO DECRETOS: 15097. 17128, 17639. 18184Y 18452
PUBLICADOS EN EL PERIÓDICO OFICIAL "EL ESTADO DE JALISCO-
SISTEMA DE PLANES Y PROGRAMAS
PLANES Y PROGRAMAS BÁSICOS:
-» EL PROGRAMA ESTATAL DE DESARROLLO URBANO; •* EL PROGRAMA MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO; •» LOS PLANES DE DESARROLLO URBANO DE CENTROS DE POBLACIÓN; •* LOS PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO LOCAL.
PLANES Y PROGRAMAS DERIVADOS:
•* LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO URBANO; •* LOS PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN.
PLANES Y PROGRAMAS DE COORDINACIÓN:
•* LOS PLANES REGIONALES DE DESARROLLO URBANO;
- » LOS PROGRAMAS QUE ORDENEN Y REGULEN A LAS ZONAS CONURBADAS INTERESTATALES;
- * LOS PROGRAMAS QUE ORDENEN Y REGULEN A LAS ZONAS CONURBADAS INTERMUNICIPALES;
-» LOS PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO REGIONAL;
- * LOS PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN DONDE SE REGULEN Y AUTORIZEN ACCIONES INTERMUNICIPALES.
PROGRAMA MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO (ARTÍCULOS 74 Y 75 DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO)
A C U E R D O DEL A Y U N T A M I E N T O
FOROS DE OPINION
CON LOS SECTORES ORGANIZADOS DE LA SOCIEDAD
INQUIETUDES Y DEMANDAS
E V A L U A C I Ó N DEL PROGRAMA
ANTERIOR
;>i.rmiiH.mi
38
Apéndice 1. Programa Municipal de Desarrollo Urbano (continúa)
PROGRAMA MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO (ARTÍCULOS 74 Y 75 DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO)
PUBLICACIÓN
•DE LA VERSION ABREVIADA DEL .PROYECTO DEL PROGRAMA EN
LOS ESTRADOS DE LA PRESIDENCIA, EN LAS
DELEGACIONES Y LUGARES OE MAYOR CONCURRENCIA
ENVIÓ
DE LA VERSION ABREVIADA DEL
PROYECTO DEL PROGRAMA A LA
PROCURADURÍA DE DESARROLLO
URBANO
• COMENTARIOS
• PROPOSICIONES
ENVIÓ
DE LA VERSION ABREVIADA DEL
PROYECTO DEL PROGRAMA A LA
SECRETARIA DE DESARROLLO
URBANO
• RECOMENDACIONES
AJUSTE
EN CASO PROCEDENTE DEL
PR0YEC7-. ."".¿GRAMA
DICTAMEN
OE LAS COMISIONES DEL AYUNTAMIENTO RELACIONADAS .
CON LA PLANEACtON Y SERVICIOS
A C U E R D O
DE SESIÓN DEL AYUNTAMIENTO QUE. APRUEBA EL PROGRAMA
CONTINUA. . .
PLAN DE DESARROLLO URBANO DE CENTRO DE POBLACIÓN (ARTÍCULOS 80, 74 Y 75 DE LA LEY OE DESARROLLO URBANO)
EN LOS DIARIOS DE MAYOR CIRCULACIÓN DONDE SE INFORME
RESPECTO A SU APROBACIÓN Y PUBLICACIÓN EN EL PERIÓDICO
OFICIAL
39
Apéndice 2. Provecto Prototipo Casa Vegaech con 35.25 m2
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Planta Baja 35 m2
Planta Alta 35 m2
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Apcendice 3. Provecto Prototipo Tradicional con 35.25 m2:
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Planta Baja 35.25 m2
Planta Alta 15.48 m
41
Apéndice 4. Datos Financieros del Proyecto.
Costos de Urbanización:
1. URBANIZACIÓN
Terreno en Breña Urbanización Electrificación Equipamiento Urbano Derechos de Agua Incorporación al SI APA Proyecto Técnico de Urbanización Licencias de Urbanización Legales de Urbanización
TOTAL TIERRA URBANIZADA
PRECIO X M2 EN BREÑA
$ 150.00 $ 281.70 $ 41.73 $ 59.67 $ 5.93 $ 1.92
$ 1.50 $ 2.69 $ 10.50
$ 555.66
$ PROMEDIO X VIVIENDA
$ 17,241.38 $ 32,379.79 $ 4,797.09 $ 6,859.15 $ 682.07 $ 220.16
$ 172.41 $ 309.56 $ 1,206.90
$ 63,868.51
IMPORTE
$ 15,000,000.00 $ 28,170,412.95 $ 4,173,471.00 $ 5,967,462.46 $ 593,400.00 $ 191,541.00
$ 150,000.00 $ 269,317.77 $ 1,050,000.00
$ 55,565,605.18
% DEL PRECIO DE
VENTA
7.14% 13.41%
1.99% 2.84% 0.28% 0.09%
0.07% 0.13% 0.50%
26.45%
Costos de Edificación:
2. VIVIENDA
Edificación Proyecto Técnico de Edificación Licencias de Edificación
TOTAL VIVIENDA
PRECIO X M2 CONSTRUCCIÓN
$ 2,439.96 $ 3.68 $ 4.29
$ 2,447.93
$ PROMEDIO X VIVIENDA
$ 14,225.73 $ 172.41 $ 200.79
$ 114,598.94
IMPORTE
$ 99,376,388.08 $ 150,000.00 $ 174,687.19
$ 99,701,075.27
% DEL PRECIO DE
VENTA
47.30% 0.07% 0.08%
47.45%
Costo Total:
COSTO TOTAL $ 178,467.45 $ 155,266,680.45 73.90%
42
Apéndice 4. Datos Financieros del Proyecto.
Gastos de Operación:
1. Gastos de Operación
Peritaje Supervisión Contador Asesoría Fiscal Ingeniero Residente Laboratorio Comisión INFONAVIT Comisión Ventas Habitabilidad SUA 2% Sobre Nomina Gastos Administrativos Otros Gastos e Imprevistos
TOTAL GASTOS OPERACIÓN
IMPORTE MENSUAL
$ PROMEDIO X VIVIENDA
$ 738.84 $ 495.69 $ 471.38 $ 344.83 $ 603,389.00 $ 951.72 $ 2,568.28 $ 7,877.55 $ 1,128.05 $ 86.15 $ 7.60 $ 3,908.05 $ 919.54
$ 622,886.69
IMPORTE
$ 642,794.80 $ 431,250.00 $ 410,104.12 $ 300,000.00 $ 603,389.00 $ 828,000.00 $ 2,234,401.52 $ 6,853,470.94 $ 981,404.30 $ 74,953.36 $ 6,610.00 $ 3,400,000.00 $ 800,000.00
$ 17,566,378.03
% DEL PRECIO DE
VENTA
0.31% 0.21% 0.20% 0.14% 0.29% 0.39% 1.06% 3.26% 0.47% 0.04% 0.00% 1.62% 0.38%
8.36%
Gastos Financieros:
2. Gastos Financieros
Fianzas Comisión Bancaria por Transfer. Otras Comisiones Bancarias Intereses Préstamo Socios Intereses Préstamo Bancario
TOTAL GASTOS FINANCIEROS
TASA $ PROMEDIO X VIVIENDA
$ 552.79 $ 12.07 $ 24.15 $ $ 255.57
$ 844.59
IMPORTE
$ 480,929.54 $ 10,505.21 $ 21,010.41 $ $ 222,350.00
$ 734,795.16
% DEL PRECIO DE
VENTA
0.23% 0.01% 0.01% 0.00% 0.11%
0.35%
TOTAL GASTOS $ 623,731.28 $ 18,301,173.19 8.71%
TOTAL COSTOS + GASTOS $ 802,198.73 $ 173,567,853.64 82.61%
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