Konfidensiell www.dtz.no

Thon Hotel Arena, Nesgata 1, Lillestrøm

Verdivurdering for Thon Holding AS 7. juni 2016

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 2

INNHOLD

INNHOLD 2

NØKKELDATA 2

INNLEDNING 2

MARKEDSINFORMASJON 2

FORUTSETNINGER OG KONKLUSJON VERDSETTELSE 4

DCF - VERDIVURDERING 6

BILDER FRA BEFARING 7

RÅDGIVERE I DTZ REALKAPITAL 8

GENERAL TERMS & CONDITIONS 9

NØKKELDATA Type: Hotel & Konferanse Beliggenhet: Lillestrøm Antall rom: 355 Utleid areal: 23 902 m2 Årlig leie (brutto): 42,1 mNOK (minimumsleien er 29 mNOK) Eierform: Selveier (Nesgata 1, Lillestrøm) Gnr/Bnr: 81/2474 Verdsettelse: 686,3 mNOK Exit yield: 5,50 % Net Yield: 5,96 % Verdi pr rom: 1,93 mNOK Kontraktsutløp: 31.12.2017

Bilde: Thon Hotel Arena ligger strategisk plassert ved Norges Varemesse, midt mellom Oslo og Gardermoen nær Lillestrøm togstasjon.

INNLEDNING

Oppdrag DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS har gjennomført foreliggende verdivurdering på vegne av Thon Holding AS. Vi befarte denne eiendommen 6. juni 2016 i forbindelse med denne verdsettelsen. Verdivurderingen av eiendommen er for øvrig basert på informasjon som vi har mottatt av oppdragsgiver og eier av eiendommen, samt markedsinformasjon som DTZ besitter.

MARKEDSINFORMASJON

Inflasjon Inflasjonen er basert på årlige gjennomsnittsprognoser fra Norges Bank, DNB Markets og SSB.

Inflasjonsprognose

Kilde 2016 2017 2018 2019

DNB 2,90 % 1,70 % 1,20 % 1,20 %

Norges Bank 3,10 % 2,30 % 2,10 % 1,70 %

SSB 2,40 % 2,00 % 2,10 % 1,90 %

Prognose 2,80 % 2,00 % 1,80 % 1,60 %

Arbeidsmarkedet Manpowers siste Employers Outlook Survey (MEOS) viser et overraskende positivt bilde. De 750 bedriftene i undersøkelsen rapporterer om at 7 % skal øke antall ansatte i neste kvartal og at 4 % skal redusere bemanningen. Videre er det 87 % som ikke forventer noen forandring og 3 % som ikke vet ennå. Det tegner et motstridende bilde av det man leser i media generelt og forventet BNP vekst fremover.

Arbeidsundersøkelse

Kilde % øke bemanning % redusere bemanning

Manpower 7 4

NAV 21 12

Kilde: Manpower, NAV

NAVs siste bedriftsundersøkelse våren 2016 viser en negativ utvikling i etterspørselen etter arbeidskraft. NAV har et estimat på at norske bedrifter mangler 26 500 personer, noe som er 5 700 høyere enn på samme periode i fjor til tross økende ledighet. Undersøkelsen viser at mangelen på arbeidskraft innenfor helse- og sosialtjenester med 7 900 personer. Antall helt arbeidsledige ved utgangen av april 2016 ble 85 471 personer, som er en økning på 5 835 personer sammenlignet med april 2015 jfr. NAV Helt Ledige publisert 13.05.16.

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 3

Transaksjonsmarkedet Som vi ser av påfølgende graf har det vært en sterk positiv utvikling i transaksjonsvolum siden 2012 og frem til i dag. Forrige topp var i 2006 og dette toppåret er forbigått av både transaksjonsvolumet i 2014 og 2015. Merk at dersom vi holder departementets aksjesalg av Entra utenfor i 2014 så er volumet på ca. 55 mrdNOK i 2014. Se under for grafisk oversikt over transaksjonsvolum de siste ti år:

Aktiviteten i transaksjonsmarkedet for næringseiendom var veldig høy i 2015 og vi endte i nominelle kroner på 116 mrdNOK for året, noe som gjør 2015 til tidenes rekordår volummessig. Vi har for Q1-16 notert oss et transaksjonsvolum på 12,3 mrdNOK og 16,4 mrdNOK så langt i år. Markedet i 2015 var rekordsterkt, og vi forventer et bra år også i 2016. Vår forventning for 2016 er et nivå rundt mrdNOK 65, som historisk sett er høyt, men godt under nivået i 2015. Det er fremdeles en god spread mellom antatt prime yield og de lange rentene. Alternative aktivaklasser har lav eller volatil avkastning. Dette illustreres med negative statsrenter i rekke land og obligasjoner fra store sikre selskaper med negativ avkastning. Utvalgte transaksjoner 2016:

Asset Buyer Seller mNOK Type

Raufoss

Industripark

H.I.G Capital Storebrand

Optimér

1300 Industrial

Hieronymus

Heyerdahls gate1

CBRE Global

Investors

Fam.

Bendixen

920 Office

NorSea Portfolio HitecVision NorSea

Group

875 Office

Storebrand

Eiendomsfond 7

properties

Unknown Storebrand

Eiendomsf

ond Norge

820 Mixed

use

Zander Kaaes

gate 7

KLP Eiendom Rom

Eiendom

760 Office

Statens Hus,

Stavanger

NRP syndicate Pareto

syndicate

700 Office

Terningmoen

arena

Fastighets AB Balder Pareto

syndicate

700 Educatio-

nal

Fridtjof Nansens

plass 2

Nordea Liv Eiendomss

par

602 Office

Rift Colosseum OPF Stor-Oslo

Eiendom

550 Office

Frontbygget Pensjonskassen for

helseforetakene

Höegh

Eiendom

540 Office

Landkreditt-

gården

Bayerische

Versorgungskammer

Landkreditt

bank

500 Office

2 residential

buildings

Unknown Unknown 460 Resident

-ial

Eksportfinans-

bygget

Genesta Nordic Real

Estate Fund II

Eksport-

finans ASA

450 Office

Handelsparken

Stoa Vest

Tristan Capital

Partners

Nordea Liv 440 Retail

Østensjøveien 16 Ferd Eiendom Akselsen

fam

400 Office

Other 6 340

Total 16 407

Yieldutvikling Prime yield har hatt en nedadgående trend og for de absolutt beste eiendommene tror vi på en prime yield på 4,00 %. Vi har sett transaksjoner på prime yield. Landkredittgården ble solgt for 4,12 % og Hieronomys Heyerdahls gate 1 gikk for 3,7 %, men hadde ledig areal og gitt hvordan dette blir strukturert mellom kjøper og selger ligger yielden et sted mellom 3,7 % til 4,4 %. Vi tror videre på en større spredning mellom de absolutte beste eiendommene til de antatt mer risikable objektene. Dette henger sammen med at fallet i lange renter kontres av økning i lånekostnader, og at økningen for antatt risikable objekter er høyere enn fallet i lange renter. Videre tror vi visse objekter kan gå for under antatt prime yield. Vi estimerer nå prime kontoryield i Oslo til å ligge på ca. 4,00 %. Yield-gapet mot 10 år NOK SWAP er nå på ca 2,37 %.

Kilde: DTZ, Nordea og Norges Bank Hotellmarkedet i Norge og Oslo I etterkant av finanskrisen opplevde hotellmarkedet i Norge fallende belegg på hotellene etter mange positive år. Den negative trenden flatet ut, og stabiliserte seg på slutten av 2010, for deretter å øke i 2011. År 2012 og 2013 var samlet sett normale år for hotellmarkedet. 2014 og 2015 har vært relativt stabile år sett i forhold til belegg og priser. Men det er store regionale forskjeller i Norge. De store byene og kystområder gjør det betydelig bedre enn innlandsmarkedet. Stavangermarkedet har med synkende oljepris og de utfordringene som møter oljenæringen, fått hard medfart i det siste, og vil møte ytterligere utfordrende tider

68

53

28 13

39 30

20

41

80

116

-

25

50

75

100

125

150

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Transaksjonsvolum i mrd NOK

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 4

fremover. Bergen og Oslo er forventet å håndtere tøffere økonomisk klima bedre. Tabellen under oppsummerer de transaksjoner vi har observert i hotellmarkedet siste 5 år:

I 2014 hadde vi totalt sju hotelltransaksjoner med en markedsverdi på 2,8 mrdNOK. Investor-appetitt for hotelleiendom har fulgt det generelle gode eiendomsmarkedet og i 2015 registrerte vi hotelltransaksjoner med et volum på ca 4,7 mrdNOK. Investorenes appetitt for eiendom har vært sterk på grunn av manglende avkastning på alternative investeringer. Over 50 % av alle transaksjoner i Norge har det i tillegg vært utenlandske kjøpere. Det er flere hoteller som er markedsført i den siste tiden og det er spesielt Radisson Gardermoen som er omtalt mye. Prisen i følge media var på ca 1,6 mrdNOK. En pris på 1,6 mrdNOK vil gi en pris pr rom på 3,1 mNOK. Dette representerer etter vår mening en prising i den høye enden av prisbanen. Konseptuelt er nok også Radisson Gardermoen mer rettet mot business/ferieturister enn det Thon Hotel Arena. Yielden i denne transaksjonen var på rundt 5%. Fremover vil utviklingen i BNP, og om Norge vil oppleve en mild nedgang eller en mer depressiv utvikling, påvirke hotellmarkedet.

(Kilde: SSB, Gj.snitt pris per rom og rombelegg i Oslo fra 1992 til 2016)

I Oslo har vi sett, i gjennomsnitt, belegg på ca 63 % i år 2012 til 2015. Det kan synes som om beleggsprosenten er ned i første del

av 2016. Det er litt tidlig å si om dette er vedvarende og det at påsken var tidlig i år så har dette også hatt en innvirkning på beleggsprosenten. Historisk er første halvdel av et kalenderår den svakeste perioden for hotell generelt. Det er ventet at norsk økonomi vil være svakere enn tidligere år, samtidig er det annonsert kutt i energisektoren som også vil påvirke lokal etterspørsel. Den norske kronen har svekket seg betydelig mot våre største handelspartnere noe som vil bidra til å øke turismen og beleggsprosenten i 2016. Dette er viktig i all den tid lavere BNP vil bety mindre etterspørsel fra norske hotellkunder. For kurs- og konferanse kan den svake krona også slå positivt for utenlandske kunder ved at det blir relativt sett rimeligere å flytte seminarer og konferanser o.lign til Norge.

FORUTSETNINGER OG KONKLUSJON VERDSETTELSE

Vi har i det følgende vurdert eiendommen med utgangspunkt i en kontantstrømanalyse. Restverdien er beregnet ved hjelp av en salgsyield (Exit yield). De konkrete forutsetningene vi har tatt fremgår nedenfor. I det påfølgende er våre vurderinger av de parametere vi har vektlagt og forutsetninger som er lagt inn i forbindelse med verdivurdering av eiendommen. Beskrivelse av eiendommen Thon Hotell Arena ligger strategisk plassert ved siden av Norges Varemesse på Lillestrøm med flytoget som stopper rett ved hotellet. Hotellet er i utgagnspunktet et kurs og konferansehotell med svært gode fasiliteter og stor kapasitet for å ta i mot større konferanser og lignende. Det største konferanserommet kan ta i mot over 1 000 personer. Hotellet som har 355 rom fordelt over 7 etasjer ble oppført i 2002 og er ikke bygningsmessig endret siden åpningen i 2002. Dog er det foretatt jevnlig og nylig oppgraderinger. Alle rom er totalrenovert i løpet av de siste 5 år og er utstyrt med det siste av teknisk utstyr. Fellesareal inkludert bar, restaurant og lobby ble renovert for 2 år siden. Sist ble kjøkkenet totalrenovert i fjor. Alt i alt så fremstår hotellet representativt med tidsriktig innredning og i smakfull stil. Hotellet fremstår som attraktivt. Det er i tillegg til ca 50 parkeringsplasser utenfor hotellet, ca 60 parkeringsplasser i kjeller. Parkeringsdekningen er ok og tilstrekkelig i forhold til hotellet. Det er ingen større konkurrenter til hotellet i umiddelbar nærhet, med unntak av Olavsgård, således er hotellet mer i konkurranse med de større konferansehotellene nærmere Oslo. Adkomst til hotellet er enten med bil eller med tog eller buss. I tillegg til nevnte Flytoget, stopper lokaltoget rett ved og det er kun en kort spasertur til stasjonen.

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 5

Bilde: Thon Hotel Arena ligger strategisk til ved Norges Varemesse

FORUTSETNINGER

Parameter Vurdering

Inntekter Vi har tatt utgangspunkt i mottatt budsjett for 2016. Historisk har hotellet hatt en jevn vekst basert på samme antall rom og størrelse for øvrig. Minimumsleien er avtalt til 29,0 mNOK for 2016 og ihht budsjettet vil hotellet generere høyere inntekter enn minimumsleien. Budsjetterte leieinntekter i 2016 er på 42,1 mNOK. Totale hotellinntekter er estimert i 2016 til 151 mNOK. Kontrakten med driftselskapet Skarvet AS (100% eid av Thon Holding AS går ut 31.12.2017. Det antas at det er stor sannsynlighet at denne blir forlenget. Videre er vi av den oppfatning at prosentsatsene for omsetningsleie virker høye i forhold til det vi opplever i markedet. Vi har derfor redusert prosentsatsen for losjiinntektene fom 2018 til 35% fra 38%, mens vi har holdt prosentsatsen for F&B uendret på 8% i hele perioden. Dette for å reflektere risikoen for at en ny kontrakt vil kunne bli reforhandlet på et lavere og mer markedstilpasset nivå slik vi oppfatter det. For å estimere veksten videre etter 2016 tar vi utgangspunkt i estimert RevPar for 2016 (578 NOK) og justerer denne med KPI i takt med et gjennomsnitt av prognoser fra Norges Bank, DNB og SSB frem til 2019. Deretter har vi brukt inflasjonsmålet på 2,5 %.

Beleggs-

prosent

Hotellet hadde i 2015 en beleggsprosent på midten av 50 tallet, en jevn økning fra nivåer på rundt 40 tallet tilbake i 2012. Belegget vil generelt være lavere for et konferansehotell av denne størrelsen sammenlignet med andre hotell i og

rundt Oslo som satser mer på helge- og turistkunder.

Opex Vi har lagt til grunn en eierkost på 1,2 mNOK ihht våre erfaringstall. Dette tilsvarer 50 kr/m2.

Investeringer Det er jevnlig og i den senere tid gjort omfattende investeringer i oppgraderinger i hotellet. Dette omfatter alle rom, fellesareal, bar, restaurant, spa, trimrom etc. Det er ikke forventet større investeringer i nærmeste fremtid med unntak av mindre overflateoppgradering av noe konferansearealet.

Avkastnings-

krav

Kontantstrømmen og restverdien er diskontert med 8,0 % årlig rente. Exit yield er anslått til 5,5 %. Net Initial yield kommer da ut til 5,96 %.

Konkurranse Hotellet fremstår i dag som attraktivt med en strategisk beliggenhet og høy standard. Beliggenheten i umiddelbar nærhet til Norges Varemesse, tog, Oslo og Gardermoen gjør hotellet attraktivt for konferansemarkedet. Nærmeste konkurrent foruten de større konferansehotellene i Oslo er Olavsgård.

Utviklings-

potensial

Vi har ansett eiendommen som fullt utviklet i forbindelse med denne vurderingen.

Konklusjon Vi har vurdert eiendommen til en verdi på 686,3 mNOK gitt de forutsetninger som er beskrevet. Dette representerer en verdi pr rom på mNOK 1,93, en exit yield på 5,5 % og en initial yield på 5,96 %. For DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, avd. Verdivurdering

Arthur Lie Leder verdivurdering

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 6

DCF - VERDIVURDERING

Thon Hotel Arena 58 %

Contract expiry: 31.12.2017

Valuation date: 01.06.2016 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Growth rates

CPI growth 2,12 % 2,58 % 1,92 % 1,70 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 %

CPI accumulated 102,12 % 104,75 % 106,76 % 108,58 % 111,29 % 114,07 % 116,93 % 119,85 % 122,85 % 125,92 %

RevPar growth path 2,12 % 2,58 % 1,92 % 1,70 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 %

Hotel Operations

Number of rooms, N 355 355 355 355 355 355 355 355 355 355 355 355

RevPar, NOK 578 578 590 605 617 628 643 659 676 693 710 728

Hotel Turnover, mNOK 75,1 43,8 76,5 78,5 80,0 81,3 83,4 85,4 87,6 89,8 92,0 94,3

Conference Turnover, mNOK 24,4 14,3 24,9 25,6 26,1 26,5 27,2 27,9 28,6 29,3 30,0 30,8

Other hotel revenue - - - - - - - - - - - -

F&B turnover, mNOK 51,5 30,1 52,6 54,0 55,0 55,9 57,3 58,8 60,2 61,7 63,3 64,8

Other hotel income (OHI) - - - - - - - - - - - -

Total hotel turnover 151 88,1 154,0 158,0 161,0 163,8 167,9 172,1 176,4 180,8 185,3 189,9

Rental Income

Of room turnover, % 38 % 38 % 38 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 %

Of conference turnover, % 38 % 38 % 38 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 % 35 %

Of other hotel revenue % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Of F&B turnover, % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 % 8 %

Of OHI, % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Minimum rent, mNOK 29,0 16,9 29,6 30,4 31,0 31,5 32,3 33,1 33,9 34,8 35,6 36,5

Total hotel rents, mNOK 41,9 24,5 42,7 40,7 41,5 42,2 43,3 44,4 45,5 46,6 47,8 49,0

Other rental income, mNOK 0,2 0,1 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,3

Gross Rental Income, mNOK 42,1 24,6 43,0 40,9 41,7 42,4 43,5 44,6 45,7 46,8 48,0 49,2

OPEX (1,2) (0,7) (1,2) (1,3) (1,3) (1,3) (1,3) (1,4) (1,4) (1,4) (1,5) (1,5)

Reletting expenses - - - - - - - - - - -

Property tax (0,6) (0,3) (0,7) (0,7) (0,7) (0,7) (0,7) (0,7) (0,8) (0,8) (0,8) (0,8)

Net Rental Income, mNOK 40,4 23,6 41,1 39,0 39,8 40,4 41,4 42,5 43,5 44,6 45,7 46,9

Residual value - - - - - - - - - - - 889,2

Cap rates & discount rates Valuation Key RatiosExit Yield 5,50 % NPV of cash flow 292,7 Net Initial Yield 5,96 %

Discount factor for cash flow 8,00 % NPV of residual value 393,6 Internal Rate of Return 8,62 %

Discount factor for residual value 8,00 % Other factors - Valuation per room, mNOK 1,93

Corr gross/net turnover 1 Market value, mNOK 1/ 686,3 Area sqm 23 902

CAGR Rental Growth 1,66 % OPEX NOK/m2 50

1/ Before deduction of transaction costs and taxes. OPEX % 2,8 %

Valuation NOK/m2 28 715

Base

year

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 7

BILDER FRA BEFARING

Heisområdet I 2. etasje

Enkeltrom (ca 60 stk)

Lobbyen / Bar / Restaurant

Dobbeltrom

Deler av konferanseområdet Fellesareal

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 8

RÅDGIVERE I DTZ REALKAPITAL

Anne Bruun-Olsen Adm.Dir DTZ Realkapital Eiendomsmegling +47 91 78 65 15 anne.bruun.olsen@dtz.no

Anders Rennesund Senior Rådgiver/Partner Leietakerrådgivning +47 90 03 91 84 anders.rennesund@dtz.no

Peer Christensen Adm.Dir DTZ Realkapital Capital Markets +47 90 91 51 77 peer.christensen@dtz.no

Petter Platou Rådgiver Verdivurdering +47 91 31 81 15 Petter.platou@dtz.no

Tor Svein Brattvåg Leder Leietakerrådgivning/Partner +47 91 55 70 47 tor.svein.brattvag@dtz.no

Arthur Havrevold Lie Leder Verdivurdering/Partner +47 90 25 71 08 arthur.lie@dtz.no

Marius G. Dietrichson Senior Rådgiver/Partner Capital Markets +47 98 65 72 15 marius.dietrichson£dtz.no

Terje Sorteberg Adm Dir. Realkapital Utvikling +47 41 55 27 74 terje.sorteberg@rku.no

Maria H. Eriksen Senior Rådgiver/Partner Leietakerrådgivning +47 90 07 75 65 maria.eriksen@dtz.no

Arne TW Eriksen Senior Rådgiver Verdivurdering +47 95 70 67 30 arne.eriksen@dtz.no

Erik Nic. Ingebrigtsen Senior Rådgiver Capital Markets +47 92 82 39 04 erik.ingebrigtsen@dtz.no

Anders Brustad -Nilsen CEO DTZ Corporate Finance +47 95 19 01 78 abn@dtz.no

DTZ Realkapital Munkedamsveien 35 0125 OSLO NORWAY tel +47 23 11 68 68 mail: mail@dtz.no www.dtz.no

To see a full list of all our publications please go to www.dtz.com/research

Verdivurdering – Thon Hotel Arena, Lillestrøm

DTZ | 9

GENERAL TERMS & CONDITIONS These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report and the following shall apply unless otherwise stated in the valuation report: Scope of the valuation report The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of way, community association and other rights or obligations stated in extracts from the Land Register pertaining to the object of the valuation. The valuation report also covers, where applicable, fixtures and fittings of the property and fixtures and fittings of the building relating to the object of the valuation, however not industrial fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the report. For the purpose of this valuation report, DTZ Realkapital has not been instructed to extract information from the Land Register, hence, we assume that registered rights in respect of the property can be verified by means of an extract from the Land Register and that the information obtained from the Land Register is accurate and complete. Furthermore, that the object of the valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use agreements or any other agreements which limit, in any respect, the property owner's right to use the property and that the object of the valuation is not encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a dispute. Assumptions for the valuation report The information included in the valuation report has been obtained from sources which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner or his representative and any holders of rights of use has been assumed to be accurate. The information has only been verified through a general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of relevance to the valuation opinion has been omitted by the client/owner or his representative. The land areas which form the basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation opinion has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report. Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance. Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy the seller's duty of disclosure or the buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components. Liability Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year from the date of the valuation (the date on which the valuation is signed). The maximum amount of damages which may be payable for proven loss arising from an error in the valuation report is 5 times the price base amount at the date of the valuation. Any force majeure that could affect the market value after the date of the written valuations report cannot be used to hold the valuer responsible. Validity of the valuation report Depending on whether the factors influencing the market value of the object of the valuation change, the valuation opinion referred to in the report is only valid at the date of the valuation, subject to the assumptions and reservations set forth in the report. Future incoming payments and outgoing payments and growth in value as declared in the report, where applicable, have been made based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects the future projections of the property market. The valuation opinion does not constitute any undertaking as regards actual future growth in cash flow and growth in value. Use of the valuation report The content of the valuation report and its appendices is the property of the client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that the report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall have no liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a consequence of such third party having used the valuation report or information provided therein. The valuations are governed by the laws of the Kingdom of Norway. Any disputes will be settled by the court of Oslo (Oslo Tingrett). Prior to the valuation report or parts thereof being reproduced, or referred to in any other written document, the valuer must approve the content and the manner in which the report is to be referred to.