TRIBUNALE DI VICENZA E.I. n. 431/2013 R.E.I. - apag.pro · sud con la parete cieca dell'abitazione di terzi distinta dalla particella n. 260 e ad ovest con la corte comune ... trascritto

Esecuzione Immobiliare N. 431/2013 R.E.I. CORDUSIO RMBS SECUTITISATION S.R.L. c/ ***************

Geom. Mirco SCAPIN con studio a Tezze sul Brenta (VI) in via G. Bellavitis n. 9 - tel. 0424/89935 cell. 360/224630 - PEC: [email protected] Pagina 1 di 15

COPIA DI CORTESIA inviata via pct il 10.10.2016

TRIBUNALE DI VICENZA

E.I. n. 431/2013 R.E.I.

promossa da: CORDUSIO RMBS SECURITISATION S.R.L.

Debitore: ********************

Giudice: Dott. GIULIO BORELLA

CONSULENZA PERITALE



SCHEDA SINTETICA E INDICE

Procedura Esecutiva Immobiliare n. 431/2013 R.E.I. promossa da:

CORDUSIO RMBS SECURITISATION S.R.L.

c/ *********************

Diritto (pag. 3): piena proprietà per l'intero Immobile (pagg. 3, 8, 9 e 10): abitazione con annesso terreno collinare pertinenziale Ubicazione (pag. 3): Comune di Grancona - via Giuseppe Zuccante n. 21 Stato (pag. 10): in precarie condizioni di conservazione e manutenzione Lotti (pag. 5): unico Dati Catastali (pag. 3): Comune di Grancona

- Catasto dei Fabbricati, Fog. 1 particella n. 833, piano T-1, categoria A/3 di classe 3, vani 3,5 (superficie catastale m2 93) - rendita € 198,84;

- Catasto dei Terreni, Fog. 1 particella n. 259 di are 4.39, semin. arbor. di classe 6, R.D. € 0,79 - R.A. € 1,25

Differenze rispetto al pignoramento (pag. 6): nessuna Irregolarità/abusi (pag. 8): nessuno Valore di stima (pagg. 13 e 14): € 32.500,00 (- riduzione 15% = € 27.600,00) Valore del mutuo (pag. 5): € 90.000,00 Vendibilità (pag. 13): scarsa................... per le caratteristiche, la posizione ed il contesto nel

quale sono inseriti l'edificio e l'area scoperta pertinenziale Occupazione (pag. 5): occupato e nella piena disponibilità dell'esecutato e dei suoi familiari APE (pag. 8): SI



LOTTO UNICO beni a Grancona

1) DESCRIZIONE E IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI

abitazione con annesso terreno agricolo pertinenziale della superficie commerciale di m2 88,50 ubicata a GRANCONA in via Giuseppe Zuccante n. 21 - per la piena proprietà.

Trattasi di una vecchia abitazione (con annesso terreno agricolo pertinenziale) sviluppata su due piani fuori terra, in posizione panoramica, lungo l'arteria provinciale (denominata S.P. n. 109 "Grancona") che collega in salita, nella frazione di Pederiva, il Municipio alla Chiesa parrocchiale, in via G. Zuccante al civico n. 21. La modesta abitazione (costruita in data antecedente al 01.09.1967, in aderenza su tre lati con le pareti cieche di edifici di terzi), sviluppata su una superficie lorda, rilevata in maniera puntuale, di circa 88 m2, si compone: • al piano terra (con altezze utili interne di m. 2.32 e di m. 2.36), di un disimpegno d'ingresso

(arredato e utilizzato come cucina), di un bagno e di un soggiorno (censito come cucina, nel quale si apre una ripida scala in legno che sale al piano superiore);

• al piano primo (con altezze utili interne che variano da un minimo, in gronda, di m. 1.40 ad un massimo, in colmo, di m. 3.30) di due camere da letto e della rampa di scale che scende al piano inferiore.

Identificazione catastale e diritti dell'abitazione:

1. Comune di Grancona, Foglio 1, particella n. 833 (Catasto dei Fabbricati), categoria A/3 di classe 3, consistenza vani 3,5, superficie catastale m2 93 (m2 93 escluse le aree scoperte) - rendita € 198,84 - indirizzo: via Corrubbio s.n.c., piano: T-1 (dati derivanti da Variazione del 09.11.2015 - inserimento in visura dei dati di superficie);

intestata a ******************** nato a ******************* il ************************ per la piena proprietà.

Confini: a nord e ad est con le pareti cieche dell'abitazione di terzi distinta dalla particella n. 718; a sud con la parete cieca dell'abitazione di terzi distinta dalla particella n. 260 e ad ovest con la corte comune distinta dalla particella n. 267 (che dà accesso all'abitazione pignorata e sulla quale l'esecutato vanta un diritto di comproprietà ai sensi dell'art. 1117 C.C.).

All’abitazione è abbinato anche un appezzamento di terreno pertinenziale collinare, coltivato a prato, che si estende in forte declivio sul lato destro della corte comune (ad ovest dell'abitazione pignorata) su una superficie catastale di 439 m2. Identificazione catastale e diritti del terreno pertinenziale:

2. Comune di Grancona, Foglio 1, particella n. 259 (Catasto dei Terreni), semin. arbor. di classe 6, superficie di are 04.39 - R.D. € 0,79 e R.A. € 1,25 (dati derivanti da VARIAZIONE D'UFFICIO del 25.06.2004 protocollo n. VI0208780 in atti dal 13.08.2004 INC. 162054/04 RIPRISTINO QUALITA' PER ERRATO TRASFER. A E.U. (n. 162054.1/2004)),

intestato a ******************** nata a ******************* il ************************ per la piena proprietà, con dati derivanti dall'impianto meccanografico del 31.12.1974 (e non corrispondenti, né all'attualità né nei passaggi intermedi, all'attuale avente titolo).

Confini: a nord con la corte comune distinta dalla particella n. 267 (che dà accesso all'appezzamento di terreno pignorato e sulla quale l'esecutato vanta, alla stregua dell'abitazione, un diritto di



comproprietà ai sensi dell'art. 1117 C.C.); ad est con il fabbricato di terzi distinto dalla particella n. 983; a sud con il terreno di terzi distinto dalla particella n. 491 e ad ovest con il terreno di terzi distinto dalla particella n. 832.

Per una migliore individuazione dei beni immobili pignorati viene allegata una sovrapposizione tra l'ORTOFOTO e la MAPPA CATASTALE

dalla quale si evince la corretta introduzione nel lotto della sagoma dell'edificio.

abitazione m.n. 833

terreno pertinenziale m.n. 259



Il fabbricato residenziale unifamiliare è ubicato in una zona periferica a prevalente vocazione agricola (che dista circa 700 m. dal palazzo comunale), servita e collegata dalle principali utenze ma con scarse disponibilità di servizi di urbanizzazione primaria (spazi a parcheggio, reti della pubblica illuminazione e aree verdi attrezzate) e secondaria (scuole, centri sociali e impianti sportivi). Ai fini di una futura vendita all’asta, preso atto delle dinamiche del mercato locale, dell’unicità delle porzioni immobiliari pignorate e delle quote in capo al debitore esecutato (coincidenti con l'intera piena proprietà), il sottoscritto ritiene praticabile, a suo giudizio, la vendita in un LOTTO UNICO.

2) STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO

Alla data del sopralluogo l'abitazione ed il terreno adiacente risultavano occupati e nella piena disponibilità del debitore esecutato.

3) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

3.1) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE

Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli.........nessuna

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d'assegnazione della casa coniugale......nessuna

Atti di asservimento urbanistico.........nessuno

Altre limitazioni d'uso...........nessuna

3.2) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA

PROCEDURA

ISCRIZIONI

3.2.1) ipoteca volontaria derivante dal contratto di mutuo fondiario stipulato il 02.07.2004 al n. 55506 di rep. del Notaio Domenico Pulejo di Vicenza, iscritta nei registri immobiliari della Conservatoria di Vicenza in data 03.08.2004 ai nn. 20293 di R.G. e 4586 di R.P. a favore della UNICREDIT BANCA S.P.A. con sede a Bologna e contro il Sig. *********************; Importo ipoteca: € 180.000,00 Importo capitale: € 90.000,00 Tasso di interesse annuo: 3,65% Interessi: € 60.000,00 Spese: € 30.000,00 Durata: 25 anni Riferimenti: intera piena proprietà (dei beni immobili censiti nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 (sia quella del Catasto dei Terreni che quella del Catasto dei Fabbricati) e n. 259);



PIGNORAMENTI E SENTENZE DI FALLIMENTO

3.2.2) verbale di pignoramento dell'Ufficiale Giudiziario di Vicenza rep. n. 3741/2013 del 22.07.2013, trascritto nei registri immobiliari della Conservatoria di Vicenza in data 13.09.2013 ai nn. 15758 di R.G. e 11168 di R.P., a favore della CORDUSIO RMBS SECURITISATION S.R.L. con sede a Verona e contro il Sig. *****************************; Riferimenti: intera piena proprietà (dei beni immobili censiti nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 (sia quella del Catasto dei Terreni che quella del Catasto dei Fabbricati) e n. 259).

ALTRE TRASCRIZIONI:....................nessuna

ALTRE LIMITAZIONI D'USO:............nessuna

I dati indicati nell’atto di pignoramento, nella relativa nota di trascrizione e nell'atto di acquisto risultano formalmente rispondenti tra loro, la sola differenza (del tutto irrilevante ai fini della corretta identificazione dei beni pignorati) è quella che riguarda l'inserimento tra gli immobili ipotecati e pignorati dell'ente urbano distinto dalla particella n. 833 di are 0.45 (censito nella partita n. 1 degli enti urbani), del tutto coincidente con la particella del Catasto dei Fabbricati omonima, censita nella categoria A/3 di classe 3.

4) ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Spese ordinarie annue di gestione............................................................... nessuna

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute....... nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia............. nessuna

Millesimi condominiali.................. nessuna

5) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

ATTUALE PROPRIETARIO

Sig. *********************************........ per la piena proprietà (in stato civile libero);

in forza dell'atto di compravendita stipulato in data 02.07.2004 al n. 55505 di rep. del Notaio Domenico Pulejo di Vicenza, registrato negli uffici dell'Agenzia delle Entrate di Vicenza il 01.08.2004 al n. 3774, serie 1T e di seguito trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 03.08.2004 ai nn. 20292 di R.G. e 13011 di R.P. Il rogito notarile aveva per oggetto l'intera piena proprietà dei beni immobili distinti nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 (sia quella del Catasto dei Terreni che quella del Catasto dei Fabbricati) e n. 259. PRECEDENTI PROPRIETARI NELL'ULTIMO VENTENNIO

Sig. ***********************...................... per la piena proprietà in comunione legale dei beni con la Sig.ra *******************;



in forza dell'atto di compravendita stipulato in data 17.06.2002 al n. 15169 di rep. del Notaio Gianfranco Di Marco di Valdagno, ivi registrato il 27.06.2002 al n. 335 atti pubblici e di seguito trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 27.06.2002 ai nn. 14599 di R.G. e 9887 di R.P. (con riferimento all'intera piena proprietà dei beni immobili distinti nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 e n. 259); Sig. **********************TRO............... per la piena proprietà;

in forza dell'atto di compravendita stipulato in data 04.02.2000 al n. 134.814 di rep. del Notaio Giuseppe Giardina di Arzignano, ivi registrato in data 16.02.2000 al n. 128, vol. 2 e di seguito trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 16.02.2000 ai nn. 3632 di R.G. e 2616 di R.P. (con riferimento all'intera piena proprietà dei beni immobili distinti nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 e n. 259); Sig.ra **************************.............. per la piena proprietà;

in forza di un atto di compravendita stipulato in una data antecedente il ventennio.

6) PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA

6.1) PRATICHE EDILIZIE

Relativamente alla legittimità del bene immobile pignorato si precisa di non aver riscontrato negli archivi del Comune di Grancona nessun specifico riferimento sulla data di costruzione e/o di agibilità dell'abitazione (costruita sicuramente in epoca antecedente all’entrata in vigore della Legge 17.08.1942, n. 1150 (prima legge urbanistica) ovvero interessata da interventi edilizi ultimati in data antecedente al 01.09.1967, su area urbanistica non compresa nel perimetro dei centri abitati, così come definiti dalla Legge 06.08.1967, n. 765).

6.2) SITUAZIONE URBANISTICA

L'abitazione e l'adiacente terreno pertinenziale sono classificati nello strumento urbanistico vigente (P.A.T. approvato dalla Conferenza di Servizi tra il Comune di Grancona e la Regione Veneto, ai sensi dell’art. 15 - comma 6 - della L.R. n. 11/2004, in data 10.12.2010 e di seguito ratificato dalla Giunta Regionale del Veneto con delibera n. 462 del 19.04.2011 e quindi pubblicato nel B.U.R. n. 34 del 10.05.2011; mentre il P.I. è stato approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 16 del 21.04.2012) in una zona agricola denominata "NUCLEI RURALI" (con attribuzione all'edificio, classificato di valore ambientale ai sensi dell'art. 10 della L.R. n. 24/1985 e dell'art. 25 della L.R. n. 61/1985, del grado di protezione n. 3) normata dagli artt. 16 e 34 delle Norme Tecniche Operative vigenti. Lo strumento urbanistico consente di operare, trattandosi di un edificio di valore ambientale a destinazione residenziale (compatibile con quella della zona, meritevole di conservazione solo per il suo rapporto con il contesto ambientale in cui si trova), nel rispetto integrale della tipologia originaria, gli interventi di manutenzione e ristrutturazione edilizia ammessi dalle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3, capo I, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia" e s.m.i. (che ha ripreso la definizione degli interventi edilizi stabilita dall’art. 31 della Legge 05.08.1978, n. 457), quelli diretti a dotare gli edifici dei servizi igienici e dei necessari impianti tecnologici o per adeguarli alle normative di settore, nel rispetto delle caratteristiche strutturali e tipologiche



degli edifici (con esclusione della demolizione e della ricostruzione del fabbricato) e delle indicazioni puntuali contenute nella scheda specifica (individuata con il n. 207). L'appezzamento di terreno risulta invece privo di qualsiasi capacità edificatoria. L'area sulla quale insiste l'abitazione ed il terreno adiacente (inseriti in un sito di importanza comunitaria S.I.C., denominato IT3220037 "Colli Berici" e nel Piano di Area dei Monti Berici) sono altresì gravati dal vincolo idrogeologico-forestale ai sensi del Regio Decreto n. 3267 del 30.12.1923 e dal vincolo sismico (zona 3) introdotto dall'art. 7.5 della O.P.C.M. n. 3274 del 20.03.2003

7) GIUDIZI DI CONFORMITA'

7.1) CONFORMITÀ EDILIZIA

CRITICITÀ: NESSUNA............................ vista l'epoca di costruzione dell'abitazione (in data antecedente al 17.08.1942) e l'assenza di provvedimenti e titoli abilitativi successivi;

7.2) CONFORMITÀ CATASTALE

CRITICITÀ: NESSUNA............................ vista la piena corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale caricata negli archivi telematici dell'Agenzia delle Entrate - Servizi Catastali;

7.3) CONFORMITÀ URBANISTICA

CRITICITA': NESSUNA

7.4) CORRISPONDENZA TRA I DATI CATASTALI E QUELLI DEL PIGNORAMENTO

Si precisa che esiste piena rispondenza tra i dati riportati nella nota di trascrizione dell'atto di pignoramento e quelli inseriti nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Vicenza, Territorio e Servizi Catastali (che identificano i beni immobili pignorati nel Comune di Grancona, Fog. 1, particelle n. 833 (sia quella del Catasto dei Terreni che quella del Catasto dei Fabbricati) e n. 259).

7.5) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Per quanto riguarda la Certificazione Energetica si specifica di non avere rinvenuto nessuna attestazione sulla classe energetica dell'abitazione pignorata e di avere predisposto, con la collaborazione di un tecnico ausiliario, l’allegato attestato di prestazione energetica (A.P.E.), simulato vista l'assenza di un impianto termico e di un collegamento con l'utenza primaria che lo alimenta.

8) DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELL'IMMOBILE PIGNORATO

Trattasi di una vecchia abitazione (con annesso terreno agricolo pertinenziale) sviluppata su due piani fuori terra, in posizione panoramica, lungo l'arteria provinciale (denominata S.P. n. 109 "Grancona") che collega in salita, nella frazione di Pederiva, il Municipio alla Chiesa parrocchiale, in via G. Zuccante al civico n. 21.



La modesta abitazione (costruita in data antecedente al 01.09.1967, in aderenza su tre lati con le pareti cieche di edifici di terzi e distinta catastalmente dalla particella n. 833), sviluppata su una superficie lorda, rilevata in maniera puntuale, di 88,50 m2, si compone: • al piano terra (con altezze utili interne di m. 2.32 e di m. 2.36), di un disimpegno d'ingresso

(arredato e utilizzato come cucina), di un bagno e di un soggiorno (censito come cucina, nel quale si apre una ripida scala in legno che sale al piano superiore);

• al piano primo (con altezze utili interne che variano da un minimo, in gronda, di m. 1.40 ad un massimo, in colmo, di m. 3.30) di due camere da letto e della rampa di scale che scende al piano inferiore.

All’abitazione è abbinato anche un appezzamento di terreno pertinenziale collinare (distinto catastalmente dalla particella n. 259), coltivato a prato, che si estende in forte declivio sul lato destro della corte comune distinta dalla particella n. 267 (ad ovest dell'abitazione pignorata) su una superficie catastale di 439 m2.

corte comune m.n. 267

corte comune m.n. 267

abitazione m.n. 833



Il fabbricato residenziale unifamiliare è ubicato in una zona periferica a prevalente vocazione agricola (che dista circa 700 m. dal palazzo comunale), servita e collegata dalle principali utenze ma con scarse disponibilità di servizi di urbanizzazione primaria (spazi a parcheggio, reti della pubblica illuminazione e aree verdi attrezzate) e secondaria (scuole, centri sociali e impianti sportivi). L’accesso pedonale all'abitazione avviene ad ovest dalla corte distinta dalla particella n. 267 di are 3.92, comune agli enti urbani del foglio 1 identificati dalle particelle nn. 260, 262, 658, 718 e 833. L'abitazione, che si presenta in un precario stato di conservazione e manutenzione, con impianti tecnologici di vecchia realizzazione e non del tutto rispettosi delle normative tecniche e di sicurezza vigenti ovvero bisognosi di una puntuale verifica da parte di un tecnico impiantista specializzato, presentano le seguenti caratteristiche:

fondazioni: continue in pietra e mattoni di laterizio;

strutture verticali: murature portanti in pietra e mattoni di laterizio, protette da un intonaco al civile tinteggiato;

strutture orizzontali: in legno di abete a semplice orditura, con travetti e tavolato a vista;

scala interna: rettilinea ad una rampa, in legno di abete priva di alzate, con gradini ad incasso;

strutture di copertura: ad una falda inclinata con travi squadrati e tavolato a vista in legno di abete, manto protettivo in coppi di laterizio, canali di gronda e tubi pluviali in lamiera preverniciata;

infissi esterni: finestre a doppia anta a battente con telaio e balconi esterni in legno (con cardini a muro) e vetri normali;

infissi interni: porte ad anta singola a battente in legno tamburato;

portoncino d'ingresso: in legno tamburato (senza blindatura) con doppia anta a battente;

pavimentazione interna: in piastrelle di ceramica nei locali del piano terra e in legno di abete (tavole grezze a vista e in parte rivestite da una pellicola di linoleum) nei vani del piano primo;



rivestimento esterno: intonaco al civile protetto da una idropittura murale a base di resine sintetiche;

rivestimento interno: idropittura murale a base di resine sintetiche, integrata nelle facciate del bagno e nella parete attrezzata della cucina da un rivestimento in piastrelle di ceramica;

impianto elettrico: con contatore autonomo in tensione di 220V, cassette di derivazione, tubazioni dorsali, punti luce, punti presa e comandi in scatola sotto traccia e/o con canalette a vista;

impianto di fognatura: misto con raccolta e trattamento dei reflui in vasca settica e recapito nel sottosuolo;

impianto del gas: assente (i fuochi della cucina sono alimentati da una bombola singola a GPL, con annesso regolatore di pressione e tubo flessibile allacciato all’apparecchio di utilizzazione);

impianto idrosanitario: allacciato alla rete consortile, con tubazioni sotto traccia in polietilene e in piombo, rubinetterie in acciaio inox e apparecchi sanitari in ceramica;

impianto termico: assente, il riscaldamento dell'acqua sanitaria è garantito da uno scaldabagno elettrico installato all'interno del bagno;

impianto televisivo: privato con antenna ricevente a parabola.

inquadrature del disimpegno d'ingresso (utilizzato come cucina) e del bagno



inquadrature del soggiorno (censito come cucina)

inquadrature delle due camere da letto

CONSISTENZA E VALUTAZIONE COMMERCIALE

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL)

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23.03.1998, n. 138

Procedimento di stima: comparativo - Monoparametrico in base al prezzo medio

Il valore di mercato dell'abitazione e dell'appezzamento di terreno pignorati è stato desunto, in assenza di comparabili (non essendoci state contrattazioni e negoziazioni nell'ultimo anno solare di immobili simili per tipologia e contesto urbanistico nel territorio comunale di Grancona), con il metodo sintetico-comparativo sulla base delle quotazioni correnti nella località alla data della presente relazione peritale (procedendo ad una comparazione con beni analoghi per consistenza, epoca costruttiva, destinazione d’uso, tipologia e localizzazione), rapportate e ragguagliate:



- alle caratteristiche della zona (quali posizione urbanistica e viabilità di servizio, esistenza ed efficienza dei servizi pubblici, destinazione e stato degli immobili presenti nella zona);

- alle caratteristiche strutturali dell'abitazione (aspetto esteriore ed esposizione, disponibilità e fruibilità degli accessi, consistenza e disposizione dei locali, grado e qualità delle finiture interne ed esterne, dotazione tecnologica, vetustà, stato di conservazione e manutenzione) e dell'adiacente terreno (giacitura, qualità colturale ed esposizione);

- alle condizioni in cui versa il mercato immobiliare locale (tendenze e grado dell'attività edilizia, particolare e contingente situazione economica ampiamente certificata sia dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi dell’Agenzia delle Entrate che dalle maggiori riviste specializzate).

Il criterio di stima dell'abitazione, in assenza di comparabili, è stato quello del confronto diretto e dell'interpolazione lineare tra le quotazioni immobiliari raccolte dall'Agenzia delle Entrate (nella banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare) e quelle della Camera di Commercio di Vicenza (nella rilevazione semestrale della Borsa Immobiliare), deprezzate in ragione dell'età, della qualità e dello stato di manutenzione dell'involucro edilizio, mentre, per il terreno agricolo, sono stati raccolti i dati forniti dalla Commissione Provinciale per la determinazione delle indennità di espropriazione della Provincia di Vicenza (ovvero i valori agricoli medi V.A.M. validi per l'anno 2016). Per quanto riguarda l'abitazione, partendo da un valore medio di € 1.000,00/m2 calcolato per gli edifici nuovi o ristrutturati a nuovo e da un abbattimento percentuale del 65% in ragione della vetustà dell'involucro e degli impianti tecnologici (trattandosi di un edificio costruito ed ultimato in una data largamente antecedente al 01.09.1967 ovvero con un'età di oltre sessant'anni), della qualità delle finiture e del suo precario stato generale di manutenzione e conservazione si è arrivati ad un valore unitario finale di € 350,00/m2, mentre per il terreno agricolo (visto l'accentuato declivio e la sua assimilazione ad un "incolto produttivo") è stato assunto un valore medio di € 3,50/m2, dando vita al seguente valore commerciale complessivo:

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI

determinato per stima comparativa sui m2 di superficie convenzionale/catastale sviluppata

superficie convenzionale e/o catastale

m2

valore medio di mercato

€/m2

totale valore €

vecchia abitazione costruita su due piani fuori ter-ra e composta da disimpegno d'ingresso (arreda-to e utilizzato come cucina), bagno e soggiorno (censito come cucina) al piano terra e da due ca-mere da letto al piano primo

88,50 350,00 30.970,00

appezzamento di terreno collinare, in forte decli-vio, coltivato a prato

439,00 3,50 1.536,50

VALORE COMPLESSIVO € 32.506,50

arrotondato per difetto al valore commerciale di

€ 32.500,00 (diconsi euro trentaduemilacinquecento/00)



Considerato inoltre che: � la presente perizia ha come finalità la vendita forzata di un bene pignorato; � alla “vendita forzata” viene attribuito il significato di “termine usato spesso in circostanze nelle

quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato

periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di

valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla

natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere

intrapreso un marketing appropriato”; � le differenze presenti, al momento della stima, tra la vendita nel libero mercato e quella

forzata, ed in particolare: - l'eventuale diversa tassazione tra gli acquisti a libero mercato e quelli in sede di vendita

forzata; - la mancata operatività della garanzia per eventuali vizi occulti e la mancanza di qualità in

relazione alla vendita forzata; - le differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione e/o

svalutazione) sia dalle caratteristiche e condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze esterne) che possono intervenire tra la data della stima e quella di aggiudicazione;

- la possibilità che la vendita venga effettuata mediante rilanci in sede di gara; .

il sottoscritto esperto propone al Giudice delle Esecuzioni, al fine di considerare e definire il

prezzo della vendita a base d’asta, la riduzione del 15 % sul valore di mercato.

Quindi ricapitolando:

- valore di mercato stimato dei beni immobili pignorati = € 32.500,00

- riduzione proposta (€ 32.500 x 15%) = € 4.875,00

si ottiene un prezzo a base d’asta dei beni immobili pignorati pari a

€ 32.500,00 - € 4.875,00 = € 27.625,00 arrotondato ad € 27.600,00 (euro ventisettemilaseicento/00)

Vicenza, 10.10.2016

Il Tecnico incaricato Geom. Mirco SCAPIN



ALLEGATI:

1 Estratto della mappa catastale in scala 1:2000

2 Sovrapposizione tra l'Ortofoto e la mappa del Catasto dei Terreni

3 Planimetria catastale dell'abitazione

4 Rilievo fotografico

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