TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 115/2014 · TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - FALLIMENTARE 115/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO

FALLIMENTARE

115/2014

DEBITORE:

Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento

GIUDICE:

Dott. MARCO LUALDI

CURATORE:

Dott. ADRIANO MANTELLO

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 25/07/2016

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Arch. MARCO FOGLIA CF:FGLMRC63S26D869L

con studio in GALLARATE (VA) VIA A. MANZONI 9 telefono: 00390331786609 email: [email protected]

PEC: [email protected]

Fallimentare N. 115/2014

tecnico incaricato: Arch. MARCO FOGLIA Pagina 1 di 201

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https://pda.astalegale.net/

http://www.astalegale.net/

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - FALLIMENTARE 115/2014

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a GALLARATE Gorizia 4, frazione Cedrate, della superficie commerciale di 48,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)L'unità oggetto di valutazione è un bilocale posto al piano primo di una palazzina residenziale sita in via Gorizia 4 in Comune di Gallarate, con annessa cantinola pertinenziale situata al piano interrato.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1 e S1, interno F, ha un'altezza interna di ml 2,70 (appartamento), ml 2,40 (cantinola).Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 3706 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana CE, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 331,11 Euro, indirizzo catastale: Via Gorizia n. 4, piano: S1 - 1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: Appartamento (da Nord in senso orario): altra unità immobiliare (sub. 6), strada (via Gorizia), altra unità immobiliare (sub. 4), corpo scala comune. Cantinola (da Nord in senso orario): altra unità immobiliare (sub. 11), strada (via Gorizia), altra unità immobiliare (sub. 8), corridoio comune.

L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile ristrutturato nel 2003. B box singolo a GALLARATE Gorizia 4, frazione Cedrate, della superficie commerciale di 16,00 mq

per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)L'unità oggetto di valutazione è accessibile da via Volturno e si affaccia su corsello carraio comune posto al piano terra. Si tratta in un box singolo con porta basculante di accesso.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di ml 2,30.Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 3706 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana CE, categoria C/6, classe 6, consistenza 14 mq, rendita 54,23 Euro, indirizzo catastale: Via Gorizia n. 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: (da Nord in senso orario): corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 18), altra unità immobiliare, altra unità immobiliare (sub. 20).

L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, .

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 64,25 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 96.007,50

Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 96.007,50

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 76.806,00



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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Bassini Giancarlo con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 26/05/2014, con scadenza il 31/05/2018, registrato il 09/06/2014 a Agenzia delle Entrate ai nn. 001865 serie 3T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di € 5.640,00 l'anno

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO, stipulata il 04/07/2001 a firma di GRAFFEO ALDO ai nn. 81645/20148 di repertorio, trascritta il 11/07/2001 a MILANO 2 ai nn. 75194/48325, a favore di SCANDROGLIO DIEGO e CREMASCHI ARTEMIDE, contro MEDICI ANDREA e MONTRESORO SABINA, derivante da ATTO TRA VIVI. La formalità è riferita solamente a Catasto Fabbricati: Sez. CE Fg. 7, Part. 957 Sub. 501 e Part. 3706. Catasto Terreni: Fg. 9, Part. 3707, Part. 957, Pat. 957 Sub. 1, Part. 3708, Part. 3706, Part. 3593, Part. 3594. . CON PRECISAZIONE CHE: - I SIGNORI MEDICI ANDREA E MONTRESORO SABINA DA UN LATO, ED I SIGNORI SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE, DALL'ALTRO LATO, NEL RICONOSCERE E RICONFERMARE LA SERVITU' DI CUI ALL'ATTO A ROGITO NOTAIO ETTORE FRASSI DI GALLARATE IN DATA 16 GIUGNO 1934 REPERTORIO N.4/3, REGISTRATO A GALLARATE IL 27 GIUGNO 1934 AL N.1022 VOL.64, HANNO SPECIFICATO E DATO ATTO CHE, PER QUANTO RIGUARDA LE RISPETTIVE PROPRIETA' SITE IN COMUNE DI GALLARATE, DETTA SERVITU' DEVE INTENDERSI COME SERVITU' DI PASSO PEDONALE E CARRAIO SU UNA PORZIONE DELLA LARGHEZZA DI METRI LINEARI 2, LUNGO IL LATO NORD-OVEST, DEL FONDO AI MAPPALI N.3593 E N.3594 (PROPRIETA' SCANDROGLIO-CREMASCHI), NONCHE' SU UNA PORZIONE DELLA LARGHEZZA DI METRI LINEARI 2, LUNGO IL LATO DI SUD-EST,DEL FONDO AL MAPPALE N.3707 (PROPRIETA' MEDICI-MONTRESORO), SALVO LA SPORGENZA DEL FABBRICATO ESISTENTE SUL MAPPALE N.1516 DI PROPRIETA' DI TERZI. DETTA SERVITU', CHE I SIGNORI MEDICI ANDREA E MONTRESORO SABINA, DA UN LATO, E SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE, DALL'ALTRO LATO, ESPRESSAMENTE E RECIPROCAMENTE HANNO RICONOSCIUTO E, IN OGNI CASO,CON RECIPROCO ACCORDO HANNO COSTITUITO, GRAVA, PRECISAMENTE, SULLE PORZIONI DEI PREDETTI FONDI CHE SONO INDIVIDUATE CON COLORAZIONE IN TINTA "GIALLA" NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA AL TITOLO SOTTO LA LETTERA "B". NEL SOTTOSUOLO DI DETTA PORZIONE DI TERRENO ASSOGGETTATA A SERVITU', POTRANNO ESSERE INSTALLATE TUBAZIONI DI OGNI GENERE AL SERVIZIO DEI FONDI DI RISPETTIVA PROPRIETA'. IL TUTTO CON ESPRESSA PRECISAZIONE CHE RESTANO SALVI ED IMPREGIUDICATI I DIRITTI, ANCHE DI SERVITU', SPETTANTI A TERZI IN FORZA DEL SOPRA CITATO ATTO PER NOTAIO ETTORE FRASSI IN DATA 16 GIUGNO 1934. LE PARTI, PER LORO E PER I LORO AVENTI CAUSA, SI SONO OBBLIGATE A MANTENERE SEMPRE LIBERE DA QUALSIASI INGOMBRO E/O IMPEDIMENTO LE PORZIONI DI TERRENO DI RISPETTIVA PROPRIETA' ASSOGGETTATE A SERVITU', OBBLIGANDOSI, ALTRESI', PER LORO E LORO

Data della valutazione: 25/07/2016



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AVENTI CAUSA, ALLA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DI DETTA SERVITU', IN PARTI UGUALI.

COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO, stipulata il 04/07/2001 a firma di GRAFFEO ALDO ai nn. 81645/20148 di repertorio, trascritta il 11/07/2001 a MILANO 2 ai nn. 75195/48326, a favore di MEDICI ANDREA e MONTRESORO SABI, contro SCANDROGLIO DIEGO e CREMASCHI ARTEMIDE, derivante da ATTO TRA VIVI. La formalità è riferita solamente a Catasto Fabbricati: Sez. CE Fg. 7 Part. 37 Sub. 1, Part. 37 Sub. 2, Part. 267 Sub. 1Part. 267 Sub. 2. Catasto Terreni: Fg. 9 Part. 267, Part. 37, Part. 3707.. CON PRECISAZIONE CHE: - I SIGNORI MEDICI ANDREA E MONTRESORO SABINA DA UN LATO, ED I SIGNORI SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE, DALL'ALTRO LATO, NEL RICONOSCERE E RICONFERMARE LA SERVITU' DI CUI ALL'ATTO A ROGITO NOTAIO ETTORE FRASSI DI GALLARATE IN DATA 16 GIUGNO 1934 REPERTORIO N.4/3, REGISTRATO A GALLARATE IL 27 GIUGNO 1934 AL N.1022 VOL.64, HANNO SPECIFICATO E DATO ATTO CHE, PER QUANTO RIGUARDA LE RISPETTIVE PROPRIETA' SITE IN COMUNE DI GALLARATE, DETTA SERVITU' DEVE INTENDERSI COME SERVITU' DI PASSO PEDONALE E CARRAIO SU UNA PORZIONE DELLA LARGHEZZA DI METRI LINEARI 2, LUNGO IL LATO NORD-OVEST, DEL FONDO AI MAPPALI N.3593 E N.3594 (PROPRIETA' SCANDROGLIO-CREMASCHI), NONCHE' SU UNA PORZIONE DELLA LARGHEZZA DI METRI LINEARI 2, LUNGO IL LATO DI SUD-EST,DEL FONDO AL MAPPALE N.3707 (PROPRIETA' MEDICI-MONTRESORO), SALVO LA SPORGENZA DEL FABBRICATO ESISTENTE SUL MAPPALE N.1516 DI PROPRIETA' DI TERZI. DETTA SERVITU', CHE I SIGNORI MEDICI ANDREA E MONTRESORO SABINA, DA UN LATO, E SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE, DALL'ALTRO LATO, ESPRESSAMENTE E RECIPROCAMENTE HANNO RICONOSCIUTO E, IN OGNI CASO,CON RECIPROCO ACCORDO HANNO COSTITUITO, GRAVA, PRECISAMENTE, SULLE PORZIONI DEI PREDETTI FONDI CHE SONO INDIVIDUATE CON COLORAZIONE IN TINTA "GIALLA" NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA AL TITOLO SOTTO LA LETTERA "B". NEL SOTTOSUOLO DI DETTA PORZIONE DI TERRENO ASSOGGETTATA A SERVITU', POTRANNO ESSERE INSTALLATE TUBAZIONI DI OGNI GENERE AL SERVIZIO DEI FONDI DI RISPETTIVA PROPRIETA'. IL TUTTO CON ESPRESSA PRECISAZIONE CHE RESTANO SALVI ED IMPREGIUDICATI I DIRITTI, ANCHE DI SERVITU', SPETTANTI A TERZI IN FORZA DEL SOPRA CITATO ATTO PER NOTAIO ETTORE FRASSI IN DATA 16 GIUGNO 1934. LE PARTI, PER LORO E PER I LORO AVENTI CAUSA, SI SONO OBBLIGATE A MANTENERE SEMPRE LIBERE DA QUALSIASI INGOMBRO E/O IMPEDIMENTO LE PORZIONI DI TERRENO DI RISPETTIVA PROPRIETA' ASSOGGETTATE A SERVITU', OBBLIGANDOSI, ALTRESI', PER LORO E LORO AVENTI CAUSA, ALLA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DI DETTA SERVITU', IN PARTI UGUALI.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/2011 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 24724/14509 di repertorio, iscritta il 14/06/2011 a MILANO 2 ai nn. 66965/15150, a favore di BANCA POPOLARE DI LODI S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: € 300.000,00. Importo capitale: € 150.000,00. Durata ipoteca: 5 anni. Il Sub. 5 e il Sub. 19 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 1.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO E CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13.



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Il Sub. 5 e il Sub. 19 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 3.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 25/10/2002), con atto stipulato il 25/10/2002 a firma di BRIGHINA GIUSEPPE ai nn. 188602/51930 di repertorio, trascritto il 05/11/2002 a MILANO 2 ai nn. 138503/80526, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati: Sezione censuaria CE, Foglio 7, Part. 957, Sub. 501. Successivamente, in data 23/05/2005, a seguito dei lavori di demolizione e ristrutturazione/costruzione del fabbricato esistente viene soppressa la predetta particella e costituita la seguente: Sezione censuaria CE, Foglio 7, Part. 3706, Sub. da 1 a 15. Successivamente in data 13/07/2005, a seguito dell'edificazione di cinque nuovi box esterni, vengono costituite ulteriori unità così accatastate: : Sezione censuaria CE, Foglio 7, Part. 3706, Sub. da 16 a 22. Infine, in data 15/10/2012, viene effettuata una bonifica dell'identificativo catastale a causa di un'errata identificazione del Foglio, perciò le predette particelle vengono così accatastate: : Sezione censuaria CE, Foglio 6, Part. 3706, Sub. da 1 a 22. Catasto Terreni: Sezione Cedrate, Foglio di mappa 7, Foglio logico 9, Part. 3706 (0,27 are), Part. 3708 (0,21 are), Part. 957 (2,50 are), Part. 957 Sub. 1 (porzione di fabbricato rurale), Part. 3593 (5,41 are), Part. 3594 (1,99 are). Successivamente, in data 29/05/2005, le Particelle 3708, 957, 957 Sub. 1, 3593 e 3594 vengono soppresse ed accorpate alla Part. 3706 (10,38 are) attualmente esistente.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

SCANDROGLIO DIEGO per la quota di 3/36, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE ( fino al 25/10/2002), con atto stipulato il 17/12/1974, registrato il 27/09/1975 a GALLARATE ai nn. 19 vol. 653, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 957

SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE in regime di comunione legale dei beni per la quota di 33/36, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA ( fino al 25/10/2002), con atto stipulato il 09/10/1990 a firma di FANTASIA SERGIO ai nn. 140684 di repertorio, registrato il 19/10/1990 a GALLARATE ai nn. 1633 serie 2° atti privati, trascritto il 06/11/1990 a MILANO 2 ai nn. 83868/59694, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 957

SCANDROGLIO DIEGO per la quota di 3/36, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE ( fino al 25/10/2002), con atto stipulato il 17/12/1974, registrato il 27/09/1975 a GALLARATE ai nn. 19 vol. 653,

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 2.279,64

Millesimi condominiali: 66,00



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in forza di ATTO DI SUCCESSIONE. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 3593 e 3594 (derivanti dal Mapp. 948)

SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE in regime di comunione legale dei beni per la quota di 33/36, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA ( fino al 25/10/2002), con atto stipulato il 28/05/1991 a firma di FANTASIA SERGIO ai nn. 144530 di repertorio, registrato il 14/06/1991 a GALLARATE ai nn. 998 serie 2° atti privati, trascritto il 25/06/1991 a MILANO 2 ai nn. 51513/38439, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 3593 e 3594 (derivanti dal Mapp. 948)

INTROINI DIEGO per la quota di 1/1 ( fino al 30/04/1999). Il titolo è riferito solamente a Mapp. 3706 e 3708

MEDICI ANDREA E MONTRESORO SABINA in regime di comunione legale dei beni per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 30/04/1999 fino al 04/07/2001), con atto stipulato il 30/04/1999 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 74805 di repertorio, registrato il 12/05/1999 a GALLARATE ai nn. 1222, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 3706 e 3708

SCANDROGLIO DIEGO E CREMASCHI ARTEMIDE in regime di comunione legale dei beni per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 04/07/2001 fino al 25/10/2002), con atto stipulato il 04/07/2001 a firma di GRAFFEO ALDO ai nn. 81645/20148 di repertorio, registrato il 17/07/2001 a GALLARATE ai nn. 2168 serie 1V, trascritto il 11/07/2001 a MILANO 2 ai nn. 75193/48324, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Mapp. 3706 e 3708

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Permessi di Costruire (P.C.) N. 58/2003 e successive varianti, intestata a Cavallo Costruzioni S.r.l., per lavori di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione parziale e ampliamento di un fabbricato ad uso abitazioni in via Gorizia in Comune di Gallarate, rilasciata il 24/12/2003 con il n. 21482 di protocollo, agibilità del 26/02/2007 con il n. 25831 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a L'agibilità è riferita solamente alle abitazioni; per le autorimesse è stata rilasciata specifica agibilità in data 28/11/2005 ai nn 34629.. Le successive varianti sono: D.I.A.presentata in data 23/12/2004, Prot. n. 48259, per diversa distribuzione degli spazi interni, il recupero dei sottotetti esistenti ai fini abitativi e lievi modifiche prospettiche senza alterazione della sagoma dell'edificio. D.I.A.presentata in data 21/03/2005, Prot. n. 10606, per modifiche relative alla collocazione delle autorimesse che da interrate vengono portate al piano terra. D.I.A.presentata in data 13/07/2005, Prot. n. 28370, per l'edificazione di sette box al piano terra in aggiunta ai quattro già esistenti.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la



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prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: NESSUNA

(normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) L'immobile risulta conforme.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:



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CRITICITÀ: NESSUNA

L'immobile risulta conforme.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

CRITICITÀ: NESSUNA


8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

CRITICITÀ: NESSUNA

Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme.

8.5. ALTRE CONFORMITÀ:

CRITICITÀ: NESSUNA

Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta conforme.

BENI IN GALLARATE GORIZIA 4, FRAZIONE CEDRATE

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE Gorizia 4, frazione Cedrate, della superficie commerciale di 48,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)L'unità oggetto di valutazione è un bilocale posto al piano primo di una palazzina residenziale sita in via Gorizia 4 in Comune di Gallarate, con annessa cantinola pertinenziale situata al piano interrato.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1 e S1, interno F, ha un'altezza interna di ml 2,70 (appartamento), ml 2,40 (cantinola).Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 3706 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana CE, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 331,11 Euro, indirizzo catastale: Via Gorizia n. 4, piano: S1 - 1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: Appartamento (da Nord in senso orario): altra unità immobiliare (sub. 6), strada (via Gorizia), altra unità immobiliare (sub. 4), corpo scala comune. Cantinola (da Nord in senso orario): altra unità immobiliare (sub. 11), strada (via Gorizia), altra unità immobiliare (sub. 8), corridoio comune.

L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile ristrutturato nel 2003.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.



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SERVIZI

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Condominio ed aree comuni

Trattasi di edificio di tipo economico, con corpo centrale principale a quattro piani fuori terra e due corpi laterali più piccoli a tre piani fuori terra ciascuno; vi è inoltre un ulteriore piano seminterrato. Il grado manutentivo appare complessivamente buono.

Le facciate sono a disegno semplice, con regolare successione di pieni e vuoti, con balconi attestati solamente sul fronte nord-occidentale e disposti dal primo al terzo piano. Al piano terra si attesta un tunnel privato che consente il passaggio da via Gorizia a via Volturno, regolato però dalla presenza di un cancello in ferro con apertura automatizzata. In area adiacente al fabbricato, recintata e accessibile da cancello carraio automatizzato in acciaio a disegno semplice e da cancello pedonale, sempre al piano terra, sono collocati i box. Gli appartamenti si articolano attorno all'unico corpo scala principale.

I piani fuori terra della palazzina sono interamente adibiti a residenza, mentre al piano interrato sono ubicate le cantine pertinenziali. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato. La struttura di copertura è in

asilo nido nella media

campo da calcio al di sopra della media

farmacie nella media

palestra nella media

parco giochi nella media

palazzetto dello sport nella media

scuola elementare nella media

scuola media inferiore nella media

scuola per l'infanzia al di sopra della media

supermercato nella media

spazi verde nella media

aeroporto distante 15 km ottimo

autobus distante 10 m nella media

autostrada distante 1,5 km buono

ferrovia distante 1,6 km nella media

superstrada distante 4,2 km buono

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: al di sopra della media

panoramicità: nella media

impianti tecnici: buono

stato di manutenzione generale: buono

servizi: buono



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legno, il manto di copertura è realizzato con tegole laterizie tipo portoghese, la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali; il tutto appare in buone condizioni manutentive. La scala condominiale ha struttura in calcestruzzo armato con pedate realizzate in materiale lapideo di tipo commerciale, il passamano, fissato al muro dell'ascensore, è in ferro verniciato; la porta d'accesso al corpo scala è blindata, con sopraluce, ed è munita di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti del corpo scala sono anch'essi in alluminio verniciato con vetro stratificato. Presente nel corpo scala anche ascensore per l'accesso ai vari piani. Le facciate sono trattate con intonaco finito a civile a grana fine, di colore giallo e presentano una zoccolatura in pietra naturale, alta circa mezzo metro, sul fronte che dà su via Gorizia, mentre sul fronte nord-occidentale, in corrispondenza del corpo scala, è presente un rivestimento in listelli paramano in cotto faccia a vista. L'intonaco appare ancora coeso e in buone condizioni manutentive. Soglie e davanzali in genere sono realizzati in materiale lapideo e versano tutti in ottime condizioni manutentive. I serramenti sono in legno, con apertura combinata anta/ribalta e vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con persiane in legno tutte a battente tranne quelle poste al piano terra sul fronte sud-orientale (via Gorizia) che sono scorrevoli.

L'area comune corrisponde alla zona del corsello dei box e presenta: in corrispondenza dell'edificio residenziale, un marciapiede con piastrellatura in materiale ceramico, un camminamento in autobloccanti in cls grigi che collega il cancelletto pedonale con i vari box e, per la maggior superficie, una pavimentazione in prato armato. Una panchina in cemento si attesta a fianco dei box in prossimità dell'edificio residenziale. L'area versa in discrete condizioni manutentive: la pavimentazione in autobloccanti risulta sconnessa in alcuni punti per il passaggio degli autoveicoli e richiede tutt'al più puntuali interventi di ripristino.

La recinzione condominiale, che perimetra l'area dei box, è alta circa cm 150 e per l'intero sviluppo è costituita da un basamento in calcestruzzo armato con sovrastante cancellata in acciaio, costituita da pannelli a bacchette a disegno semplice. Il cancello che consente l'accesso carraio alla zone dei box è anch'esso in metallo ed è automatizzato. La struttura della recinzione appare staticamente solida. In generale la recinzione versa in un buono stato manutentivo.

Appartamento

L'appartamento versa generalmente in buone condizioni manutentive. Si compone di un soggiorno con angolo cottura (sup. netta utile mq 18,48 ca.), di una camera da letto matrimoniale (sup. utile netta mq 14,28 ca.), di un bagno (sup. utile netta mq 5,22 ca.), e di un disimpegno tra la zona giorno e la zona notte (sup. utile netta mq 2,16 ca.). Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 47,00 ca. Costituisce infine pertinenza dell'appartamento la cantinola posta al piano interrato (sup. utile netta mq 3,08 ca.).

Il pavimento del soggiorno è realizzato con materiale tipo grès porcellanato in ottime condizioni manutentive mentre il disimpegno e la camera da letto presentano un pavimento rivestito in parquet in buone condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura, in ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo commerciale, i quali versano in ottime condizioni. Il rivestimento dell'angolo cottura è stato realizzato a mo' di paraschizzi in corrispondenza delle zone attrezzate, è realizzato in materiale impermeabile lavabile. Le porte interne, di buona qualità, sono realizzate in legno tamburato, la porta d'ingresso è invece blindata. I serramenti sono in legno, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con persiane in legno in buono stato manutentivo. Le pareti di tamponamento, dello spessore di cm 30 ca., sono costituite da un doppio paramento murario in laterizio con interposto elemento isolante in polistirene sinterizzato dello spessore di cm 4, valore di trasmittanza U = 0,572 W/m2°K (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune di Gallarate). Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio per i quali sono disponibili le relative certificazioni di conformità.

Infine, la cantinola di pertinenza dell'appartamento, versa in ottimo stato manutentivo.

Delle Componenti Edilizie:

cancello: realizzato in ferro battuto con apertura ottimo



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Degli Impianti:

automatizzata. Cancello su via Gorizia. Elemento appartenente all'intero condominio.

cancello: realizzato in acciaio verniciato a disegno semplice con apertura automatizzata.Cancello carraio su via Volturno d'accesso ai box.Elemento appartenente all'intero condominio.

al di sopra della media

infissi esterni: finestre e porte-finestre con apertura combinata anta a ribalta e vetrocamera infilato realizzati in legno

buono

infissi interni: porte a battente realizzati in legno tamburato

ottimo

manto di copertura: realizzato in tegole portoghesi in cotto con coibentazione in lastre in polistirene sinterizzato, sp. cm 4 (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune). Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pareti esterne: con coibentazione in isolamento in intercapedine con panneli in polistirene sinterizzato, sp. cm 4 (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune) , il rivestimento è realizzato in intonachino e listello paramano in cotto in corrispondenza del corpo scala

buono

pavimentazione esterna: realizzata in Androne: materiale lapideo - Marciapiede: materiale ceramico - Area box e altre percorrenze esterne: autobloccante e prato armato in blocchetti di cls

nella media

pavimentazione interna: realizzata in Zona giorno: grès porcellanato - Bagno: materiale ceramico - Camera da letto e disimpegno: parquet

ottimo

plafoni: realizzati in intonaco finito a civile ottimo

portone di ingresso: blindato realizzato in acciaio con rivestimento in legno , gli accessori presenti sono: spioncino

ottimo

protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno

buono

rivestimento esterno: realizzato in intonachino colorato in pasta e paramano in laterizio su corpo scala

buono

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramico fino ad h. 2.10

ottimo

rivestimento interno: posto in altri locali realizzato in intonaco finito a civile e pitturato

buono

scale: condominiale con rivestimento in materiale lapideo

ottimo

antenna collettiva: buono

ascensore: ottimo

citofonico: videocitofono ottimo



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Delle Strutture:

CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

elettrico: civile , la tensione è di 220V conformità: conforme

ottimo

fognatura: con recapito in in collettore fognario comunale conformità: conforme

nella media

gas: con alimentazione a gas metano conformità: conforme

buono

idrico: con alimentazione in acquedotto comunale conformità: conforme

buono

telefonico: nella media

termico: autonomo con caldaia a condensazione con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: conforme

buono

copertura: tetto a falde costruita in legno.Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

fondazioni: costruite in conglomerato cementizio armato. Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

scale interne: condominiale realizzate in conglomerato cementizio armato. Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele. Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

strutture verticali: costruite in conglomerato cementizio armato. Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

travi: costruite in conglomerato cementizio armato. Elemento appartenente all'intero condominio.

nella media

[117,7 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 12070-001120/10 registrata in data 14/10/2010

descrizione consistenza indice commerciale

appartamento 47,00 x 100 % = 47,00

cantina 5,00 x 25 % = 1,25

Totale: 52,00 48,25



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DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Sono stati determinati tre distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo, determinato operando una riduzione forfetaria del 10% sul valore commerciale per tener conto dello stato d'occupazione dell'immobile (occupato da inquilino in dipendenza di regolare contratto d'affitto con scadenza 31/05/2018, eventualmente prorogabile per altri quattro anni); il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

BENI IN GALLARATE GORIZIA 4, FRAZIONE CEDRATE

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE Gorizia 4, frazione Cedrate, della superficie commerciale di 16,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)L'unità oggetto di valutazione è accessibile da via Volturno e si affaccia su corsello carraio comune posto al piano terra. Si tratta in un box singolo con porta basculante di accesso.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di ml 2,30.Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 3706 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana CE, categoria C/6, classe 6, consistenza 14 mq, rendita 54,23 Euro, indirizzo catastale: Via Gorizia n. 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: (da Nord in senso orario): corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 18), altra unità immobiliare, altra unità immobiliare (sub. 20).

L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, .


I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San

Valore superficie principale: 48,25 x 1.900,00 = 91.675,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 91.675,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 91.675,00



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Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI



Unità accessibile da via Volturno attraverso percorsi carrabili comuni. L'immobile versa in discrete condizioni manutentive; è realizzato in muratura e cemento armato ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura. Sviluppa una superficie totale in pianta di circa 14 metri quadrati (16 metri quadrati commerciali).

L'area comune corrisponde alla zona del corsello dei box e presenta: in corrispondenza dell'edificio residenziale, un marciapiede con piastrellatura in materiale ceramico, un camminamento in autobloccanti grigi che collega il cancelletto pedonale con i vari box e, per la maggior superficie, una pavimentazione in prato armato. Una panchina in cemento si attesta a fianco dei box in prossimità dell'edificio residenziale. L'area versa in discrete condizioni manutentive: la pavimentazione in autobloccanti risulta sconnessa in alcuni punti per il passaggio degli autoveicoli e richiede tutt'al più puntuali interventi di ripristino.

La recinzione condominiale, che perimetra l'area dei box, è alta circa cm 150 e per l'intero sviluppo è costituita da un basamento in calcestruzzo armato con sovrastante cancellata in acciaio, costituita da


campo da calcio al di sopra della media


palestra nella media

parco giochi nella media

palazzetto dello sport nella media


scuola media inferiore nella media

scuola per l'infanzia al di sopra della media

supermercato nella media

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ferrovia distante 1,6 km nella media


livello di piano: nella media


luminosità: nella media


impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: nella media



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pannelli a bacchette a disegno. Il cancello che consente l'accesso carraio alla zone dei box è anch'esso in metallo ed è automatizzato. La struttura della recinzione appare staticamente solida. In generale la recinzione versa in un buon stato manutentivo.

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: a corpo.


Sono stati determinati tre distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo, determinato operando una riduzione forfetaria del 10% sul valore commerciale per tener conto dello stato d'occupazione dell'immobile (occupato da inquilino in dipendenza di regolare contratto d'affitto con scadenza 31/05/2018, eventualmente prorogabile per altri quattro anni); il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.




9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Gli immobili oggetto di valutazione sono stati stimati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e gli è stato attribuito il più probabile valore di mercato utilizzando il criterio sintetico-comparativo. I valori unitari di riferimento sono stati determinati attraverso un’analisi comparata dei valori di beni simili compravenduti sul mercato immobiliare locale, valori che hanno poi tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei cespiti in oggetto.

E’ bene precisare che la stima è sempre data a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo


box 16,00 x 100 % = 16,00

Totale: 16,00 16,00

Valore a corpo: 15.000,00





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della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno significato puramente indicativo poiché il valore finale è mutuato da considerazioni complessive e compensative di tutte le osservazioni rilevate (consistenza, ubicazione, destinazione d’uso, destinazione urbanistica, regolarità e/o irregolarità edilizie, vetustà, livello di piano, stato d’uso-conservazione-manutenzione, grado di finissaggio, classamento catastale, stato di possesso dell’immobile, presunto valore di mercato per immobili similari ritenendo gli stessi liberi da vincoli e/o fittanze e/o gravami e/o altro, presunto grado di appetibilità sul mercato immobiliare, scopo specifico per cui è richiesta la presente stima), anche eventualmente non riportate nella presente perizia; infine, anche l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle predette operazioni o discostamenti sensibili della consistenza rispetto allo status quo non pregiudicano i valori complessivi di stima indicati.

I valori commerciali attribuiti derivano da una ponderazione dei prezzi correnti di mercato con riferimento alla specifica fattispecie. Le principali fonti di riferimento sono state le banche dati delle quotazioni immobiliari dell'O.M.I., della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura di Varese, le quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su “Il Consulente Immobiliare” ed. Il Sole 24 Ore, nonché i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali per beni analoghi per posizione, consistenza e tipologia.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatori del mercato immobiliare O.M.I.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 48,25 0,00 91.675,00 91.675,00

B box singolo 16,00 0,00 15.000,00 15.000,00

106.675,00 € 106.675,00 €

Riduzione del 10% per lo stato di occupazione: €. 10.667,50

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00


Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00



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di realizzo):


€. 96.007,50

Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e perl'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):

€. 19.201,50

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 76.806,00



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LOTTO 2


A appartamento a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 58,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano secondo di una palazzina residenziale di recente costruzione.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 2,70 m.Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 7832 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: affaccio su via F.lli Bronzetti, affaccio su corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 6), vano scala e vano ascensore comune.

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2007. B box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di

21,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 2,17 m.Identificazione catastale:

l foglio 6 particella 7832 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 19 mq, rendita 73,60 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: via F.lli Bronzetti, mapp. 4190, corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 18).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2007.






€. 138.690,00


€. 110.952,00



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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Corsini Ivonne con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 01/07/2011, con scadenza il 30/06/2019, registrato il 08/06/2011 a Agenzia delle Entrate ai nn. 3279 serie 3 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di € 4.800,00 l'anno. I beni di cui al Sub. 5 e al Sub. 19 sono stati affittati alla Sig.ra Corsini dal Sig. Lorenzini Claudio, nato a Gallarate il 29/11/1956, residente a Gallarate in via F.lli Bronzetti n. 28, C.I. AK8129325 rilasciata dal Comune di Gallarate il 21/12/2004, C.F. LRNCLD56S29D869X.

Si segnala che dagli atti il cespite in esame non risulta essere intestato al sopraddetto Sig. Lorenzini.






4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.


4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO E CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 5 e il Sub. 19 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 5 e il Sub. 19 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2012 a firma di LUONI SERGIO ai nn. 13325/5881 di repertorio, trascritta il




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13/03/2012 a Milano 2 ai nn. 26119/4389, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 26765 del 28/07/2008. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di Intesa San Paolo S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 5 e il Sub. 19 rientrano nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 1 con quota capitale € 200.000,00 e ipoteca € 400.000,00.




CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 23/10/2007), con atto stipulato il 23/10/2007 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 99544/39219 di repertorio, registrato il 06/11/2007 a GALLARATE ai nn. 6690 SERIE 1T, trascritto il 07/11/2007 a MILANO 2 ai nn. 167272/88174, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Terreni: Foglio logico 1 e di mappa 6, mapp. 759. Inoltre, con il presente atto, il venditore Lorenzini Claudio, cede e trasferisce alla parte acquirente Cavallo Costruzioni S.r.l., che accetta ed acquista, anche la volumetria attualmente disponibile di pertinenza e spettanza del terreno edificabile confinante di proprietà del cedente medesimo, individuato nel catasto Terreni del Comune di Gallarate al foglio di mappa 6, con i mappali 4190 e 4186; con la specifica intesa che detta volumetria di pertinenza dei mappali 4190 e 4186 dovrà essere utilizzata e destinata esclusivamente per la realizzazione dell'intervento edificatorio avente per oggetto il mappale 759 compravenduto. Successivamente, in data 25/02/2010, il mappale 759 viene soppresso e vengono al suo posto formati due nuovi mappali: il 7830 (di are 0,15) e il 7831 (di are 10,95). In pari data il mappale 7831 viene soppresso e al suo posto viene generato il mappale 7832 sul quale vine realizzato dalla cavallo Costruzioni S.r.l. un immobile di nuova costruzione a destinazione residenziale.


MAZZUCCHELLI PIERA per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI DIVISIONE ( fino al 07/06/2001), con atto stipulato il 26/05/2016 a firma di BRIGHINA GIUSEPPE ai nn. 64699 e 64777 di repertorio, registrato il 20/11/1980 a GALLARATE ai nn. 3490 serie 2, trascritto il 25/11/1980 a MILANO 2 ai nn. 64787/51856, in forza di ATTO DI DIVISIONE

MAZZUCCHELLI PIERA per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE ( fino al 07/06/2001), con atto stipulato il 19/04/1979, trascritto il 27/05/1980 a MILANO 2 ai nn. 30865/25114, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE. La successione è avvenuta a seguito di testamento olografo pubblicato con verbale a rogito Notaio Brighina in data 04/10/1979 repertorio n. 56692/12497, registrato a Gallarate il 10/10/1979 al n. 2762 serie 1, trascritto a Milano 2 il 17/10/1979 ai nn. 51783/42303.

LORENZINI CLAUDIO per la quota di 1/1, in forza di SUCCESSIONE EREDITARIA (dal 07/06/2001 fino al 23/10/2007), con atto stipulato il 13/12/2005 a firma di UFFICIO DEL REGISTRO ai nn. 51/952/1 di repertorio, trascritto il 19/11/2008 a MILANO 2 ai nn. 177863/115632, in forza di SUCCESSIONE EREDITARIA



Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 535,16




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Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) N. 117/2007 e successive varianti, intestata a Lorenzini Claudio, per lavori di nuova costruzione di edificio residenziale, presentata il 26/07/2007 con il n. 27344 di protocollo, agibilità del 15/11/2010 con il n. 40816 di protocollo. In data 12/05/2010 viene presentata una D.I.A., ovvero la n. 150/2010 con Prot. n. 20464, per varianti relative ad una diversa distribuzione degli spazi interni.


PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e



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ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA

Conformità tecnica impiantistica: (normativa di riferimento: Legge 46/90, D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, D.P.R. 16 aprile 2013 n. 74) L'immobile risulta conforme.

BENI IN GALLARATE VIA F.LLI BRONZETTI 26, FRAZIONE SCIARÈ

APPARTAMENTO



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DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 58,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano secondo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: affaccio su via F.lli Bronzetti, affaccio su corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 6), vano scala e vano ascensore comune.



I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI



campo da tennis nella media

cinema buono



scuola per l'infanzia nella media

centro sportivo al di sopra della media

verde attrezzato nella media



autostrada distante 2 km buono

ferrovia distante 1 km nella media

superstrada distante 3 km buono

livello di piano: buono

esposizione: ottimo

luminosità: ottimo

panoramicità: ottimo



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Trattasi di edificio a torre, composto complessivamente da sei piani di cui uno interrato. Il grado manutentivo appare complessivamente ottimo.

Le facciate sono a disegno semplice, con regolare successione di pieni e vuoti, con balconi attestati sui fronti Est, Ovest e Sud e disposti dal piano terra fino al piano sottotetto.

I piani fuori terra della palazzina sono interamente adibiti a residenza, mentre al piano interrato sono ubicate le cantine pertinenziali, i box e la centrale termica. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi con coibentazione in polistirene espanso dello spessore di cm 10, valore di trasmittanza U = 0,355 W/m2°K (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune); la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. La scala condominiale ha struttura in conglomerato cementizio armato con pedate rivestite in materiale lapideo naturale lucidato, non è presente il passamano. La porta d'accesso al corpo scala è in alluminio e vetro ed è munita di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti del corpo scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato.

Presente nel corpo scala anche ascensore per l'accesso ai vari piani. Le facciate sono trattate con intonachino di finitura a grana media, di colore bianco e rosso e con listello paramano in cotto faccia a vista. L'intonaco appare ancora coeso e in ottime condizioni manutentive. Soglie e davanzali in genere sono realizzati in materiale lapideo e versano tutti in ottime condizioni manutentive. I serramenti sono in legno verniciato in bianco, con apertura combinata anta/ribalta e vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle in pvc grigio scuro con comando manuale a cinghia. Sia i serramenti che le tapparelle versano in ottimo stato manutentivo.

Il cancelletto d'ingresso pedonale è realizzato in metallo e lamiera forata verniciati in colore grigio antracite, è compreso tra due muri realizzati in conglomerato cementizio armato, rivestiti con mattone paramano in cotto a vista in cui sono inserite le cassette della posta ed il videocitofono ed è sormontato da una copertura a volta con struttura in legno, copertura in tegole canadesi e gronde e pluviali in rame. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Dal cancelletto pedonale si accede ad una piccola area comune sistemata ad aiuole in cui si articola il vialetto d'ingresso realizzato in autobloccanti di colore grigio chiaro, che conduce all'ingresso al vano scala condominiale. L'altra area comune è quella costituita dal corsello dei box che risulta a cielo libero a cui si accede dal cancello carraio con apertura automatica e realizzato in metallo e lamiera forata verniciati in colore grigio antracite. Il corsello presenta una pavimentazione in autobloccanti di colore grigio chiaro e su di esso si affacciano i box che sono in parte collocati al piano interrato dell'edificio residenziale in parte no; questi ultimi presentano al di sopra della loro copertura un giardino pensile adornato con arbusti e piante. In generale l'area versa in ottime condizioni manutentive.

La recinzione condominiale, sul fronte principale di via F.lli Bronzetti è costituita da un muretto di basamento dell'altezza di 50 cm in mattoni in cotto faccia a vista sormontato da una cancellata in metallo colore grigio antracite a disegno semplice formata da pannelli a bacchette verticali; su tutti gli altri lati, al confine con le proprietà contermini, è presente una semplice recinzione in paletti e rete. La struttura della recinzione appare staticamente solida. In generale la recinzione versa in un buon stato manutentivo.

Si rileva, infine, la presenza di un impianto solare termico condominiale utilizzato per la produzione di acqua calda sanitaria, collocato al piano interrato in apposita centrale termica unitamente all'impianto di riscaldamento centralizzato.

impianti tecnici: ottimo

stato di manutenzione generale: ottimo

servizi: ottimo



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Appartamento

L'appartamento versa generalmente in ottime condizioni manutentive. Si compone di un soggiorno con angolo cottura (sup. netta utile mq 20,34 ca.), di una camera da letto matrimoniale (sup. utile netta mq 14,72 ca.), di un bagno (sup. utile netta mq 5,04 ca.), e di un disimpegno tra la zona giorno e la zona notte (sup. utile netta mq 2,88 ca.). Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 58,90 ca.

Il pavimento dell'intero appartamento è realizzato con materiale tipo grès porcellanato in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura, in ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo commerciale, i quali versano in ottime condizioni. Le porte interne, di ottima qualità, sono realizzate in legno tamburato, la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle in pvc grigio scuro in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali, dello spessore di cm 35 ca., presentano stratigrafie diversificate in relazione al grado di finitura superficiale: isolamento in intercapedine più isolamento a cappotto per le facciate con finitura a intonachino con valore di trasmittanza U = 0,338 W/m2°K, solo isolamento in intercapedine per le facciate con finitura laterizio faccia a vista con valore di trasmittanza U = 0,389 W/m2°K (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune). La struttura portante dell'edificio fuori terra è di tipo trave-pilastro in conglomerato cementizio armato. Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


cancello: anta singola a battente realizzato in struttura in tubolare d'acciao verniciato, pannellature in lamiera d'acciao forata verniciata con apertura automatica. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

infissi esterni: apertura combinata vasistas/battente con vetrocamera infilato realizzati in legno verniciato bianco

ottimo

infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato

ottimo

manto di copertura: realizzato in tegole canadesi con coibentazione in polistirene espanso, spessore 10 cm (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune).Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pareti esterne: costruite in muratura in mattonecon coibentazione in in fibra minerale, spessore 6 cm (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune) , il rivestimento è realizzato in intonachino di finitura a grana media colore bianco e rosso e listello paramano in cotto

ottimo

pavimentazione esterna: realizzata in elementi autobloccanti in cls di colore grigio. Elemento appartenente all'intero condominio.

buono

plafoni: realizzati in intonaco ottimo

portone di ingresso: blindata realizzato in legno tamburato , gli accessori presenti sono: spioncino

ottimo

protezioni infissi esterni: tapparelle con comando manuale a cinghia realizzate in pvc grigio scuro

ottimo

rivestimento esterno: realizzato in intonachino di ottimo



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

finitura a grana media colore bianco e rosso e listello paramano in cotto

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in grès porcellanato. rivestimento fino ad h 2,10 m da terra

ottimo

rivestimento interno: posto in camera da letto, soggiorno/angolo cottura e disimpegno realizzato in intonaco finito a civile pitturato

buono

scale: condominiali con rivestimento in pietra naturale lucidata

ottimo

pavimentazione interna: realizzata in grès porcellanato

ottimo

antenna collettiva: conformità: conforme ottimo

ascensore: conformità: conforme. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

citofonico: videocitofono conformità: conforme ottimo

elettrico: impianto civile , la tensione è di 220V conformità: conforme

ottimo

energia solare: pannelli termici solari piani utilizzato per acqua calda sanitaria conformità: conforme. Impianto condominiale.

ottimo

fognatura: con recapito in in collettore fognario comunale

ottimo

gas: centralizzato con alimentazione a gas metano conformità: conforme

ottimo

idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: conforme.contabilizzatori dedicati per ciascun appartamento

ottimo

telefonico: conformità: conforme ottimo

termico: impianto idronico a pavimento radiantecon alimentazione in acqua conformità: conforme.Contabilizzatori di energia dedicati per ciascun appartamento. Scaldasalvietta elettrico in bagno.

ottimo

balconi: costruiti in conglomerato cementizio armato

nella media

copertura: a volta costruita in legno. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo


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scale interne: condominiali realizzate in conglomerato cementizio armato. Elemento appartenente all'intero condominio.

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CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.






nella media


nella media



appartamento 52,00 x 100 % = 52,00

terrazzo 23,00 x 30 % = 6,90

Totale: 75,00 58,90






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BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 21,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 19 mq, rendita 73,60 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: via F.lli Bronzetti, mapp. 4190, corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 18).




SERVIZI

COLLEGAMENTI




cinema buono











livello di piano: ottimo

esposizione: buono

luminosità: buono



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Box

Unità accessibile da via F.lli Bronzetti attraverso percorsi carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è realizzato in conglomerato cementizio armato con struttura trave-pilastro ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura e pavimentazione industriale in calcestruzzo di colore grigio chiaro. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles e completato in opera. Al di sopra della copertura del box si rileva la presenza di un giardino pensile adornato con arbusti e piante

Sviluppa una superficie totale in pianta di circa 18,56 metri quadrati (21 metri quadrati commerciali).


Degli Impianti:

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



panoramicità: buono



servizi: ottimo

cancello: anta singola a battente realizzato in in struttura in tubolare d'acciao verniciato, pannellature in lamiera d'acciao forata verniciata con apertura automatica. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pavimentazione esterna: realizzata in in elementi autobloccanti in cls di colore grigio. Elemento appartenente all'intero condominio.

buono

pavimentazione interna: realizzata in pavimentazione industriale in cls

buono

portone di ingresso: basculante realizzato in acciaio verniciato

buono


ottimo

strutture verticali: costruite in conglomerato cementizio armato

nella media

solai: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles completato in opera

nella media

travi: costruite in conglomerato cementizio armato

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box 21,00 x 100 % = 21,00

Totale: 21,00 21,00



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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:









E’ bene precisare che la stima è sempre data a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno significato puramente indicativo poiché il valore finale è mutuato da considerazioni complessive e compensative di tutte le osservazioni rilevate (consistenza, ubicazione, destinazione d’uso, destinazione urbanistica, regolarità e/o irregolarità edilizie, vetustà, livello di piano, stato d’uso-conservazione-manutenzione, grado di finissaggio, classamento catastale, stato di possesso dell’immobile, presunto valore di mercato per immobili similari ritenendo gli stessi liberi da vincoli e/o fittanze e/o gravami e/o altro, presunto grado di appetibilità sul mercato immobiliare, scopo specifico per cui è richiesta la presente stima), anche eventualmente non riportate nella presente perizia; infine, anche l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle predette operazioni o discostamenti sensibili della consistenza rispetto allo status quo non pregiudicano i valori complessivi di stima indicati.


Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatori del mercato






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immobiliare O.M.I.












A appartamento 58,90 0,00 123.690,00 123.690,00

B box singolo 21,00 0,00 15.000,00 15.000,00

138.690,00 € 138.690,00 €



Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo):

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€. 27.738,00




€. 110.952,00



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LOTTO 3


A appartamento a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 58,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano secondo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 7 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da Nord in senso orario: affaccio su via F.lli Bronzetti, vano scala e vano ascensore comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 6), affaccio sul corsello comune (sb. 1), affaccio sulla rampa scivolo comune (sub. 1).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2007. B box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di



l foglio 6 particella 7832 sub. 18 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 18 mq, rendita 69,72 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: via F.lli Bronzetti, altra unità immobiliare (sub. 19), corsello comune (sub. 1), subalterno 1.







€. 138.690,00


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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero








4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO E CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 7 e il Sub. 18 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 7 e il Sub. 18 sono compresi nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2012 a firma di LUONI SERGIO ai nn. 13325/5881 di repertorio, trascritta il 13/03/2012 a MILANO 2 ai nn. 26119/4389, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 26765 del 28/07/2008. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di Intesa San Paolo S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 7 e il Sub. 18 rientrano nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 1 con quota capitale € 200.000,00 e ipoteca € 400.000,00.




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CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 23/10/2007), con atto stipulato il 23/10/2007 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 99544/39219 di repertorio, registrato il 06/11/2007 a GALLARATE ai nn. 6690 SERIE 1T, trascritto il 07/11/2007 a MILANO 2 ai nn. 167272/88174, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Terreni: Foglio logico 1 e di mappa 6, mapp. 759. Inoltre, con il presente atto, il venditore Lorenzini Claudio, cede e trasferisce alla parte acquirente Cavallo Costruzioni S.r.l., che accetta ed acquista, anche la volumetria attualmente disponibile di pertinenza e spettanza del terreno edificabile confinante di proprietà del cedente medesimo, individuato nel catasto Terreni del Comune di Gallarate al foglio di mappa 6, con i mappali 4190 e 4186; con la specifica intesa che detta volumetria di pertinenza dei mappali 4190 e 4186 dovrà essere utilizzata e destinata esclusivamente per la realizzazione dell'intervento edificatorio avente per oggetto il mappale 759 compravenduto. Successivamente, in data 25/02/2010, il mappale 759 viene soppresso e vengono al suo posto formati due nuovi mappali: il 7830 (di are 0,15) e il 7831 (di are 10,95). In pari data il mappale 7831 viene soppresso e al suo posto viene generato il mappale 7832 sul quale vine realizzato dalla cavallo Costruzioni S.r.l. un immobile di nuova costruzione a destinazione residenziale.







Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) N. 117/2007 e successive varianti, intestata a Lorenzini Claudio,







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per lavori di nuova costruzione di edificio residenziale, presentata il 26/07/2007 con il n. 27344 di protocollo, agibilità del 15/11/2010 con il n. 40816 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a In data 12/05/2010 viene presentata una D.I.A., ovvero la n. 150/2010 con Prot. n. 20464, per varianti relative ad una diversa distribuzione degli spazi interni.


PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 24). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della



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localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 58,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano secondo di una palazzina residenziale di recente costruzione.



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l foglio 6 particella 7832 sub. 7 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da Nord in senso orario: affaccio su via F.lli Bronzetti, vano scala e vano ascensore comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 6), affaccio sul corsello comune (sb. 1), affaccio sulla rampa scivolo comune (sub. 1).




SERVIZI

COLLEGAMENTI





cinema buono












esposizione: ottimo

luminosità: ottimo




servizi: ottimo



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Trattasi di edificio a torre, composto complessivamente da sei piani di cui uno interrato. Il grado manutentivo appare complessivamente ottimo.

Le facciate sono a disegno semplice, con regolare successione di pieni e vuoti, con balconi attestati sui fronti Est, Ovest e Sud e disposti dal piano terra fino al piano sottotetto.

I piani fuori terra della palazzina sono interamente adibiti a residenza, mentre al piano interrato sono ubicate le cantine pertinenziali, i box e la centrale termica. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi con coibentazione in polistirene espanso dello spessore di cm 10, valore di trasmittanza U = 0,355 W/m2°K (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune); la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. La scala condominiale ha struttura in conglomerato cementizio armato con pedate rivestite in materiale lapideo naturale lucidato, non è presente il passamano. La porta d'accesso al corpo scala è in alluminio e vetro ed è munita di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti del corpo scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato.

Presente nel corpo scala anche ascensore per l'accesso ai vari piani. Le facciate sono trattate con intonachino di finitura a grana media, di colore bianco e rosso e con listello paramano in cotto faccia a vista. L'intonaco appare ancora coeso e in ottime condizioni manutentive. Soglie e davanzali in genere sono realizzati in materiale lapideo e versano tutti in ottime condizioni manutentive. I serramenti sono in legno verniciato in bianco, con apertura combinata anta/ribalta e vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle in pvc grigio scuro con comando manuale a cinghia. Sia i serramenti che le tapparelle versano in ottimo stato manutentivo.

Il cancelletto d'ingresso pedonale è realizzato in metallo e lamiera forata verniciati in colore grigio antracite, è compreso tra due muri realizzati in conglomerato cementizio armato, rivestiti con mattone paramano in cotto a vista in cui sono inserite le cassette della posta ed il videocitofono ed è sormontato da una copertura a volta con struttura in legno, copertura in tegole canadesi e gronde e pluviali in rame. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Dal cancelletto pedonale si accede ad una piccola area comune sistemata ad aiuole in cui si articola il vialetto d'ingresso realizzato in autobloccanti di colore grigio chiaro, che conduce all'ingresso al vano scala condominiale. L'altra area comune è quella costituita dal corsello dei box che risulta a cielo libero a cui si accede dal cancello carraio con apertura automatica e realizzato in metallo e lamiera forata verniciati in colore grigio antracite. Il corsello presenta una pavimentazione in autobloccanti di colore grigio chiaro e su di esso si affacciano i box che sono in parte collocati al piano interrato dell'edificio residenziale in parte no; questi ultimi presentano al di sopra della loro copertura un giardino pensile adornato con arbusti e piante. In generale l'area versa in ottime condizioni manutentive.


Si rileva, infine, la presenza di un impianto solare termico condominiale utilizzato per la produzione di acqua calda sanitaria, collocato al piano interrato in apposita centrale termica unitamente all'impianto di riscaldamento centralizzato.

Appartamento




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Il pavimento dell'intero appartamento è realizzato con materiale tipo grès porcellanato in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura, in ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo commerciale, i quali versano in ottime condizioni. In corrispondenza dell'angolo cottura si rileva la presenza di una pittura lavabile idrorepellente. Le porte interne, di ottima qualità, sono realizzate in legno tamburato, la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle in pvc grigio scuro in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali, dello spessore di cm 35 ca., presentano stratigrafie diversificate in relazione al grado di finitura superficiale: isolamento in intercapedine più isolamento a cappotto per le facciate con finitura a intonachino con valore di trasmittanza U = 0,338 W/m2°K, solo isolamento in intercapedine per le facciate con finitura laterizio faccia a vista con valore di trasmittanza U = 0,389 W/m2°K (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune). La struttura portante dell'edificio fuori terra è di tipo trave-pilastro in conglomerato cementizio armato. Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


cancello: anta singola a battente realizzato in struttura in tubolare d'acciao verniciato, pannellature in lamiera d'acciao forata verniciata con apertura apertura automatica. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

infissi esterni: apertura combinata vasistas/battente con vetrocamera infilato realizzati in legno verniciato bianco

ottimo


ottimo

manto di copertura: realizzato in tegole canadesi con coibentazione in polistirene espanso, spessore 10 cm (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune).Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pareti esterne: costruite in muratura in mattone con coibentazione in fibra minerale, spessore 6 cm (dati desunti da relazione di calcolo ex L. 10/91 in atti presso il Comune) , il rivestimento è realizzato in intonachino di finitura a grana media colore bianco e rosso e listello paramano in cotto

ottimo


buono


ottimo


portone di ingresso: blindato realizzato in legno tamburato , gli accessori presenti sono: spioncino

ottimo

protezioni infissi esterni: tapparelle con comando manuale a cinghia realizzate in pvc grigio scuro

ottimo

rivestimento esterno: realizzato in intonachino di finitura a grana media colore bianco e rosso e listello paramano in cotto

ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ottimo



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

grès porcellanato. Rivestimento fino ad h 2,10 m da terra

rivestimento interno: posto in angolo cottura realizzato in pittura lavabile idroreppellente

nella media

rivestimento interno: posto in camera da letto, soggiorno e disimpegno realizzato in finito a civile pitturato

buono

scale: condominiali con rivestimento in pietra naturale lucidata

ottimo

antenna collettiva: conformità: conforme ottimo


ottimo

citofonico: videocitofono conformità: conforme ottimo

elettrico: impianto civile , la tensione è di 220V conformità: conforme

ottimo

energia solare: pannelli termici solari piani utilizzato per acqua calda sanitaria conformità: conforme. Impianto condominiale

ottimo

fognatura: con recapito in collettore fognario comunale

ottimo

gas: centralizzato con alimentazione a gas metano conformità: conforme

ottimo

idrico: con alimentazione in da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: conforme.Contabilizzatori dedicati per ciascun appartamento

ottimo

telefonico: conformità: conforme ottimo

termico: impianto idronico a pavimento radiante con alimentazione in acqua conformità: conforme.Scaldasalvietta elettrico in bagno.

ottimo


nella media


ottimo


nella media


nella media


nella media


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CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:








BOX SINGOLO


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appartamento 52,00 x 100 % = 52,00

terrazzo 23,00 x 30 % = 6,90

Totale: 75,00 58,90






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DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 21,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 18 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 18 mq, rendita 69,72 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: via F.lli Bronzetti, altra unità immobiliare (sub. 19), corsello comune (sub. 1), subalterno 1.




SERVIZI

COLLEGAMENTI




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esposizione: buono

luminosità: buono





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Box

Unità accessibile da via F.lli Bronzetti attraverso percorsi carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è realizzato in conglomerato cementizio armato con struttura trave-pilastro ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura e pavimentazione industriale in calcestruzzo di colore grigio chiaro. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles e completato in opera. Al di sopra della copertura del box si rileva la presenza di un giardino pensile adornato con arbusti e piante



Degli Impianti:

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:


servizi: ottimo


ottimo


buono


buono


buono

elettrico: civile , la tensione è di 220V ottimo


nella media


nella media


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box 21,00 x 100 % = 21,00

Totale: 21,00 21,00



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A appartamento 58,90 0,00 123.690,00 123.690,00

B box singolo 21,00 0,00 15.000,00 15.000,00

138.690,00 € 138.690,00 €




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€. 138.690,00


€. 27.738,00




€. 110.952,00



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LOTTO 4


A box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 19,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al pianointerrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 20 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 17 mq, rendita 65,85 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 21), subalterno 1, mappale 5831.












€. 15.000,00


€. 12.000,00




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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO E CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 20 è compresO nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.24. Il Sub. 20 è compreso nel presente atto giudiziario all'Unità Negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2012 a firma di LUONI SERGIO ai nn. 13325/5881 di repertorio, trascritta il 13/03/2012 a MILANO 2 ai nn. 26119/4389, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 26765 del 28/07/2008. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di Intesa San Paolo S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 20 rientra nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 1 con quota capitale € 200.000,00 e ipoteca € 400.000,00.




CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 23/10/2007), con atto stipulato il 23/10/2007 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 99544/39219 di







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repertorio, registrato il 06/11/2007 a GALLARATE ai nn. 6690 SERIE 1T, trascritto il 07/11/2007 a MILANO 2 ai nn. 167272/88174, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Terreni: Foglio logico 1 e di mappa 6, mapp. 759. Inoltre, con il presente atto, il venditore Lorenzini Claudio, cede e trasferisce alla parte acquirente Cavallo Costruzioni S.r.l., che accetta ed acquista, anche la volumetria attualmente disponibile di pertinenza e spettanza del terreno edificabile confinante di proprietà del cedente medesimo, individuato nel catasto Terreni del Comune di Gallarate al foglio di mappa 6, con i mappali 4190 e 4186; con la specifica intesa che detta volumetria di pertinenza dei mappali 4190 e 4186 dovrà essere utilizzata e destinata esclusivamente per la realizzazione dell'intervento edificatorio avente per oggetto il mappale 759 compravenduto. Successivamente, in data 25/02/2010, il mappale 759 viene soppresso e vengono al suo posto formati due nuovi mappali: il 7830 (di are 0,15) e il 7831 (di are 10,95). In pari data il mappale 7831 viene soppresso e al suo posto viene generato il mappale 7832 sul quale vine realizzato dalla cavallo Costruzioni S.r.l. un immobile di nuova costruzione a destinazione residenziale.







Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) N. 117/2007 e successive varianti, intestata a Lorenzini Claudio, per lavori di nuova costruzione di edificio residenziale, presentata il 26/07/2007 con il n. 27344 di protocollo, agibilità del 15/11/2010 con il n. 40816 di protocollo. In data 12/05/2010 viene presentata una D.I.A., ovvero la n. 150/2010 con Prot. n. 20464, per varianti relative ad una diversa distribuzione degli spazi interni.


PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria,



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calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



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BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO A

box singolo a GALLARATE via F.lli Bronzetti 26, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 19,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al pianointerrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 6 particella 7832 sub. 20 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 17 mq, rendita 65,85 Euro, indirizzo catastale: via F.lli Bronzetti, 26, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l., derivante da COSTITUZIONE del 07/07/2010 n. 2008.1/2010 in atti dal 07/07/2010 (protocollo n. VA0211731) Registrazione: COSTITUZIONE Coerenze: da nord in senso orario: corsello comune (sub. 1), altra unità immobiliare (sub. 21), subalterno 1, mappale 5831.



I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le



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seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI



Aree comuni

Il corsello dei box risulta a cielo libero e ad esso si accede dal cancello carraio con apertura automatica e realizzato in metallo e lamiera forata verniciati in colore grigio antracite. Il corsello presenta una pavimentazione in autobloccanti di colore grigio chiaro e su di esso si affacciano i box che sono in parte collocati al piano interrato dell'edificio residenziale in parte no; questi ultimi presentano al di sopra della loro copertura un giardino pensile adornato con arbusti e piante. In generale l'area versa in ottime condizioni manutentive.


Box

Unità accessibile da via F.lli Bronzetti attraverso percorsi carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è realizzato in conglomerato cementizio armato con struttura trave-pilastro



cinema buono












esposizione: buono

luminosità: buono




servizi: ottimo



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ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura e pavimentazione industriale in calcestruzzo di colore grigio chiaro. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles e completato in opera. Al di sopra della copertura del box si rileva la presenza di un giardino pensile adornato con arbusti e piante

Sviluppa una superficie totale in pianta di circa 16,74 metri quadrati (19,50 metri quadrati commerciali).


Degli Impianti:

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale


ottimo


buono


buono


buono

elettrico: civile , la tensione è di 220V ottimo


nella media


nella media


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box 19,50 x 100 % = 19,50

Totale: 19,50 19,50



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applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.



















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A box singolo 19,50 0,00 15.000,00 15.000,00

15.000,00 € 15.000,00 €




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€. 15.000,00


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€. 12.000,00



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LOTTO 5


A ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 100,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione.Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della trasformazione del ripostiglio in negozio.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 2,50 m.Identificazione catastale:

l foglio 5 particella 7721 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 88 mq, rendita 222,70 Euro, indirizzo catastale: via Salvatore Gallotti, 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord in senso orario: area verde condominiale (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501).










€. 143.700,00


€. 114.960,00




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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO, CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 502 rientra nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 502 rientra nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.

ipoteca legale attiva, stipulata il 07/07/2014 a firma di EQUITALIA NORD S.P.A. ai nn. 1165/11714 di repertorio, iscritta il 17/07/2014 a MILANO 2 ai nn. 65657/11023, a favore di EQUITALIA NORD S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973). Importo ipoteca: € 64.261,24. Importo capitale: € 32.130,62. Il Sub. 502 rientra nel presente Atto all'unità negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2009 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 21144/11702 di repertorio, trascritta il 23/03/2009 a MILANO 2 ai nn. 33613/6866, a favore di SANPAOLO IMI - S.P.A, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 157118/38975 del 14/10/2006, Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di San Paolo IMI S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 502 rientra nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 3 con quota capitale € 112.000,00 e ipoteca € 224.000,00.




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sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: area comune interna ed esterna alla recinzione, n. 2 vani scala con accesso separato da Via Gallotti e da Via Cattaneo ed impianti ascensori, area di accesso carraio, parcheggio esterno e area di manovra zona box, impianto autoclave, impianto Tv



CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 09/11/2005), con atto stipulato il 09/11/2005 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 94700/35585 di repertorio, registrato il 11/11/2005 a GALLARATE ai nn. 5055 serie T, trascritto il 26/05/2008 a MILANO 2 ai nn. 67800/37720, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati: Sezione censuaria GA, Foglio 5, Part. 2318 Sub. 1, Part. 2318 Sub. 2 e Part. 2317. Successivamente, in data 04/09/2008, vengono soppresse le predette Particelle e costituite le seguenti: Sezione censuaria GA, Foglio 5, Part. 7721 Sub. 1, Part. 7721 Sub. 2, Part. 7722 e Part. 7723. Successivamente, in data 09/10/2008 viene soppressa la Part. 7721 Sub. 1 e la Part. 7721 Sub. 2 e costituita la Part. 7721 Sub. dal 501 al 544. Infine, in data 02/07/2010, vengono variati alcuni subalterni per cambio di categoria e classe catastale, i quali acquisiscono un nuovo numero identificativo, ovvero, Part. 7721 Sub. 521 diventa Part. 7721 Sub. 548, Part. 7721 Sub. 522 diventa Part. 7721 Sub. 545, Part. 7721 Sub. 523 diventa Part. 7721 Sub. 546, Catasto Terreni: Foglio logico 1 e di mappa 5, Part. 2318, Part. 2317, Part. 1610 e Part. 2039. Successivamente, in data 04/06/2008, vengono soppresse le predette Particelle e costituite le seguenti: Foglio logico 1 e di mappa 5, Part. 7720, Part. 7719, Part. 7718, Part. 7721. Successivamente, sempre in data 04/06/2008 le Part. art. 7720, Part. 7719, Part. 7718, Part. 7721, vengono tutte fuse nella Part. 7721. Infine, sempre in data 04/06/2008, la Part. 7721 viene frazionata in Part. 7721 (ente urbano su cui attualmente insiste l'immobile oggetto del procedimento fallimentare), Part. 7722 (ente urbano), Part. 7723 (ente urbano).


VANETTI SERENA NORMA per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA ( fino al 09/11/2005), con atto stipulato il 06/03/1952 a firma di BELLORINI FRANCESCO ai nn. 17908/7711 di repertorio, registrato il 26/03/1952 a VARESE ai nn. 2476 mod. 1, vol. 190, trascritto il 14/03/1952 a MILANO ai nn. 7774/6682, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Mappali 2318 e 2317 e parte del Mappale 1610.

VANETTI SERENA NORMA per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI PERMUTA ( fino al 09/11/2005), con atto stipulato il 16/06/1955 a firma di FRASSI ETTORE ai nn. 23952/9592 di repertorio, registrato il 04/07/1955 a GALLARATE ai nn. 41, Vol. 178, trascritto il 12/07/1955 a MILANO ai nn. 25315/21743, in forza di ATTO DI PERMUTA. Il titolo è riferito solamente a Mappale 2039 e parte del Mappale 1610.









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PERMESSO DI COSTRUIRE N. 35/2006 e successive varianti, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di costruzione di un fabbricato ad uso abitazione in via Cattaneo angolo via Gallotti in Comune di Gallarate, rilasciata il 26/07/2006 con il n. 43878 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Le successive varianti sono: D.I.A. presentata in data 28/06/2007, Prot. n. 23522, per modifica tramezze interne a piano interrato e costruzione di ulteriori due box, modifica del posizionamento della recinzione e dei parcheggi esterni alla proprietà. D.I.A presentata in data 25/09/2008, Prot. n. 35564, per modifica tramezze interne. Alla richiesta di agibilità, effettuata con domanda ufficiale protocollata in data 16/11/2010 e riguardante tutti i subalterni presenti nel complesso edificato con esclusione dei Sub. 517-521 (ora 548)-522 (ora 545)-523 (ora 546), è seguito un sopralluogo dei tecnici comunali che hanno ravvisato una serie di illeciti e che conseguentemente hanno inviato, in data 27/05/2011, comunicazione di avvio del procedimento amministrativo ex L. 241/1990. La richiesta di agibilità è stata quindi sospesa fino a sistemazione dei suddetti illeciti.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 08/2013, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di sanatoria di opere in difformità al permesso di costruire per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale e direzionale, rilasciata il 29/01/2013 con il n. 15281/2012 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a pavimentazione del corsello dei box e realizzazione di controsoffitto strutturale ai piani terra e sottotetto.. In data 31/07/2013 la Cavallo Costruzioni S.r.l. presenta comunicazione di inizio lavori relativamente alle opere autorizzate con P.C. in Sanatoria n. 8 del 2013. Non è però mai stata presentata la fine lavori e per questo motivo non è neppure stata rilasciata l'agibilità.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 09/2013, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di sanatoria di opere in difformità al permesso di costruire per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale e direzionale, rilasciata il 29/01/2013 con il n. 15281/2012 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a pavimentazione del corsello dei box e impianti sanitari al piano sottotetto.


PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 29). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici



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esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i vani destinati a ripostigli- sgomberi-disimpegni sono dotati degli impianti idrico, elettrico e termico. Nei ripostigli sono stati installati gli apparecchi igienico-sanitari. Detti vani al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,50 sono dotati di controsoffittatura in polistirolo , facilmente asportabile. (...) Visto che le suddette difformità costituiscono abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certifica o di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:

l realizzazione di controsoffittatura in gesso rivestito, costo dell'intervento al netto d'IVA: €/mq 50,00 : €.5.000,00

l sanzione amministrativa: €.1.000,00

l smantellamento piatto doccia e caldaia: €.300,00



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Tempi necessari per la regolarizzazione: una settimana. La richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria di cui infra è stata depositata in data 07/05/2012 successivamente, in data 29/01/2013, è stato rilasciato il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 8 Prot. n. 15281/2012. La comunicazione di inizio lavori è stata presentata in data 31/07/2013 con decorrenza dalla medesima data. In data 19/07/2016, prima della scadenza dei termini per l'ultimazione dei lavori in sanatoria, è stata presentata Proroga di fine lavori ex art. 30, comma 3, D.L. 21 giugno 2013, n. 69 (in S.O. n. 50/L alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 144 del 21 giugno 2013), coordinato con la legge di conversione 9 agosto 2013, n. 98 (in G.U. 20 agosto 2013, n. 194 - S.O. n. 63), recante: «Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia». Detto dispositivo consente il differimento di ulteriori due anni per la chiusura dei lavori.


CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA


BENI IN GALLARATE VIA SALVATORE GALLOTTI 4, FRAZIONE SCIARÈ

RIPOSTIGLIO, POSSIBILE TRASFORMAZIONE IN NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 100,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione.Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della



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trasformazione del ripostiglio in negozio.


l foglio 5 particella 7721 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 88 mq, rendita 222,70 Euro, indirizzo catastale: via Salvatore Gallotti, 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord in senso orario: area verde condominiale (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501).



I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI





campo da calcio nella media

cinema buono





aeroporto distante 14,2 km ottimo



ferrovia distante 220 m nella media



esposizione: ottimo

luminosità: ottimo



stato di manutenzione generale: al di sopra della media




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Trattasi di edificio di tipo residenziale con impianto ad L, composto complessivamente da sei piani di cui uno interrato. Il grado manutentivo appare complessivamente ottimo.

Le facciate presentano una regolare successione di pieni e vuoti, con ampi balconi attestati sia sui fronti principali di via Cattaneo e via Gallotti che sui fronti rivolti verso il cortile interno e disposti dal piano primo fino al piano sottotetto; i balconi inoltre sono corredati di grandi fioriere in conglomerato cementizio armato, che caratterizzano in modo particolare l'edificio e ne abbelliscono l'aspetto esterno. Un altro elemento peculiare delle facciate è costituito dai corpi scala che si attestano l'uno su via Gallotti, l'altro su via Cattaneo e che sono entrambe caratterizzati da un ascensore panoramico e da pareti vetrate che da terra arrivano fino all'ultimo piano sia sul lato principale che sul retro (verso i box). Infine una particolare curvatura dell'intero corpo di fabbrica caratterizza la parte centrale dell'edificio, insieme ad una copertura molto articolata che presenta principalmente una struttura a volta a botte su cui si innestano vari abbaini.

I piani fuori terra della palazzina, dal primo al terzo, sono interamente adibiti a residenza, al piano terra trovano sede tre unità, attualmente destinate a ripostiglio (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da ripostigli a locali commerciali), al piano quarto si trovano invece delle unità attualmente destinate a sottotetti non abitabili (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da sottotetti non abitabili a residenze), mentre al piano interrato sono ubicati i box. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno lamellare, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi; la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Nel condominio sono presenti due vani scala comuni. La struttura delle scale condominiali è in conglomerato cementizio armato con pedate realizzate in materiale lapideo naturale lucidato; la ringhiera e il relativo passamano sono in materiale metallico verniciato e a disegno semplice. Le porte d'accesso ai corpi scala sono in alluminio e vetro e sono munite di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti dei corpi scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato e costituiscono una vetrata di tipo continuo sia in corrispondenza delle scale (lato box) sia in corrispondenza del vano ascensore (lato strada). Presente nei corpi scala anche ascensore panoramico per l'accesso ai vari piani.

Le facciate sono trattate con intonaco per esterni pitturato di colore bianco e con pietra naturale grigia. L'intonaco appare coeso e in ottime condizioni manutentive. Soglie e davanzali in genere sono realizzati in materiale lapideo e versano tutti in ottime condizioni manutentive. I serramenti, dal piano primo al piano sottotetto sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta e vetrocamera infilato, mentre al piano terra sono rilevabili serramenti a tutta altezza in alluminio e vetro stratificato; l'oscuramento, dal piano primo al piano sottotetto è realizzato con tapparelle in pvc bianco con comando automatico. Sia i serramenti che le tapparelle versano in ottimo stato manutentivo.

I due cancelletti d'ingresso pedonale, uno su via Gallotti e l'altro su via Cattaneo, sono realizzati in metallo verniciato ed hanno un disegno semplice a bacchette che si incrociano a formare una larga maglia rettangolare, così come il resto della recinzione che delimita la proprietà condominiale ed il cancello carraio che conduce alla zona dei box. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Dai cancelletti pedonali si accede ai vialetti d'ingresso, rivestiti con materiale ceramico per esterni (necessari puntuali interventi manutentivi, ma di scarsa entità economica e tali da non pregiudicare la valutazione complessiva del lotto), che conducono ai portoncini di accesso ai vani scala condominiali; l'area comune compresa tra la recinzione e lo stabile è sistemata a prato con la presenza di qualche arbusto o albero di basso fusto, mentre lungo il perimetro dell'edificio, sui fronti principali, si ravvisa la presenza di un marciapiede della larghezza di m 1,50 ca. realizzato con rivestito con materiale ceramico per esterni, come i vialetti d'ingresso pedonali. L'altra area comune è quella costituita dal corsello dei box che risulta in parte a cielo libero, in parte coperto a cui si accede dal cancello carraio con apertura automatica e realizzato in metallo verniciato con disegno semplice a bacchette che si incrociano a formare una larga maglia rettangolare. Il corsello presenta una pavimentazione in autobloccanti in cls di colore grigio chiaro e su di esso si affacciano i box che sono in parte collocati al piano interrato dell'edificio residenziale in parte no; questi ultimi presentano



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al di sopra della loro copertura dei parcheggi a cielo libero in uso pubblico i quali presentano la stessa pavimentazione in autobloccanti in cls grigio chiaro e ai quali si accede da un viale carraio in prato armato che, con accesso da via Cattaneo, porta al cancello carraio di ingresso alla zona dei box. In generale l'area versa in ottime condizioni manutentive.

La recinzione condominiale, sui fronti principali di via Cattaneo e via Gallotti è costituita da un muretto di basamento dell'altezza di 50 cm in conglomerato cementizio armato sormontato da una cancellata in metallo verniciato, a disegno semplice, con bacchette che si incrociano a formare una larga maglia rettangolare; su tutti gli altri lati, al confine con le proprietà contermini, è presente recinzione in pannelli prefabbricati in cls, in alcuni punti adornata con dei rampicanti. La struttura della recinzione appare staticamente solida. In generale la recinzione versa in un buon stato manutentivo.

Ripostiglio

L'unità immobiliare risulta in buone condizioni manutentive. Si compone di tre vani delle rispettive superfici di mq 78,06 ca, mq 4,40 ca, mq 6,16 ca.. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 100,00 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi commerciali e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio commerciale (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, il servizio igienico e avendo altezza netta interna cm 300 (la controsoffittatura presente, in polistirolo e facilmente asportabile, è considerata posticcia dal Comune).

Il pavimento dell'intera unità è realizzato con materiale ceramico in ottime condizioni manutentive. I muri interni presentano una finitura a gesso tipo pronto; il rivestimento del bagno è in monocottura ceramica fino ad un'altezza di cm 180, in ottime condizioni manutentive. Presente nel bagno il piatto doccia in materiale ceramico, assenti invece tutti gli altri sanitari. Si rileva la mancanza delle porte interne (presenti solo i falsi telai in legno), mentre vi sono due accessi all'unità oggetto di valutazione: uno da corpo scala comune, tramite porta blindata, dotata di spioncino, in ottime condizioni manutentive; l'altro dal cortile esterno, tramite porta a battente in alluminio e vetro stratificato in corrispondenza della vetrina su fronte strada.

Sul fronte strada sono presenti delle vetrine in alluminio e vetro stratificato, mentre sugli altri lati sono presenti serramenti in alluminio con anta a battente che, a meno di quelli presenti nel bagno e nell'antibagno, non sono completamente utilizzabili per la presenza del controsoffitto in polistirolo posto all'altezza di m 2,50 da terra, che ne impedisce la completa apertura. I serramenti in generale risultano in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato.

Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


cancello: anta singola a battente realizzato in acciaio verniciato con apertura automatica.Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

infissi esterni: vetrine, finestre con apertura a battente realizzati in alluminio

ottimo

manto di copertura: realizzato in tegole canadesi.Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pareti esterne: costruite in muratura , il rivestimento è realizzato in intonaco per esterni pitturato

ottimo



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

pavimentazione esterna: realizzata in grès. Distacchi localizzati con riguardo alla zoccolatura di facciata. Cedimenti localizzati dei cordoli di contenimento della pavimentazione. Elemento appartenente all'intero condominio. Soglia rotta in corrispondenza di una vetrina

buono

pavimentazione interna: realizzata in pavimentazione ceramica

ottimo

plafoni: realizzati in controsoffitto in polistirolo poggiante su struttura metallica

buono

portone di ingresso: blindato realizzato in acciaio con rivestimento in legno , gli accessori presenti sono: spioncino. porta d'ingresso privato da corpo scala comune

ottimo

portone di ingresso: a battente realizzato in alluminio e vetro. porta d'ingresso su vetrina (fronte strada)

ottimo

rivestimento esterno: realizzato in intonaco per esterni pitturato

ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramico. fino ad h. 180 cm

ottimo

rivestimento interno: posto in altri ambienti realizzato in finitura a gesso tipo pronto

buono

scale: condominiali con rivestimento in materiale lapideo lucidato. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo


ottimo

citofonico: videocitofono conformità: conforme.Al momento presente sola predisposizione

nella media

elettrico: civile , la tensione è di 220V conformità: non rilevabile. Al momento presenza del solo cablaggio e parte dei comandi

nella media


nella media

gas: con alimentazione a gas metano conformità: non rilevabile

nella media

idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: non rilevabile

nella media

telefonico: conformità: non rilevabile nella media

termico: i diffusori sono in calorifero in bagno e predisposizione per termoconvettori negli altri ambienti conformità: non rilevabile

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ottimo

fondazioni: costruite in conglomerato cementizio nella media



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CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:




La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini commerciali (esercizio di vicinato e/o esercizio pubblico) una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini commerciali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 160,00 ca. (oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della monetizzazione delle aree aggiuntive per servizi pubblici e di uso pubblico (€/mq 150,00 ca., 50% della Slp nel caso di esercizi di vicinato, 100% della Slp nel caso di esercizi pubblici), della parcella professionale pari a € 1.500 ca. (incidenza unitaria €/mq 15,00) oltre che la demolizione del controsoffitto e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, installazione porte interne, opere di tinteggiatura, ecc.) pari a € 5.000,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 50); di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre:

armato. Elemento appartenente all'intero condominio.


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ripostiglio 100,00 x 100 % = 100,00

Totale: 100,00 100,00



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Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.














l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o






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collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;





A

ripostiglio,

possibile

trasformazione

in negozio

100,00 0,00 150.000,00 150.000,00

150.000,00 € 150.000,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 6.300,00



€. 0,00


€. 143.700,00


€. 28.740,00




€. 114.960,00



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LOTTO 6


A ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 175,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione. Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della trasformazione del ripostiglio in negozio.


l foglio 5 particella 7721 sub. 503 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 167 mq, rendita 422,62 Euro, indirizzo catastale: via Salvatore Gallotti, 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni Coerenze: da nord in senso orario: ingresso e vano scala comune (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), ingresso e vano scala comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501).










€. 257.500,00


€. 206.000,00




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4.2.1. Iscrizioni:


ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VAR ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 503 rientra nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.

ipoteca legale attiva, stipulata il 07/07/2014 a firma di EQUITALIA NORD S.P.A. ai nn. 1165/11714 di repertorio, iscritta il 17/07/2014 a MILANO 2 ai nn. 65657/11023, a favore di EQUITALIA NORD S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973). Importo ipoteca: € 64.261,24. Importo capitale: € 32.130. Il Sub. 503 rientra nel presente Atto all'unità negoziale n. 1.








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PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 08/2013, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di sanatoria di opere in difformità al permesso di costruire per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale e direzionale, rilasciata il 29/01/2013 con il n. 15281/2012 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a pavimentazione del corsello dei box e realizzazione di controsoffitto strutturale ai piani terra e sottotetto. In data 31/07/2013 la Cavallo Costruzioni S.r.l. presenta comunicazione di inizio lavori relativamente alle opere autorizzate con P.C. in Sanatoria n. 8 del 2013. Non è però mai stata presentata la fine lavori e per questo motivo non è neppure stata rilasciata l'agibilità.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 09/2013, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di sanatoria di opere in difformità al permesso di costruire per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale e direzion, rilasciata il 29/01/2013 con il n. 15281/2012 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a pavimentazione del corsello dei box e impianti sanitari al piano sottotetto.





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CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i vani destinati a ripostigli- sgomberi-disimpegni sono dotati degli impianti idrico,elettrico e termico. Nei ripostigli sono stati installati gli apparecchi igienico-sanitari. Detti vani al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,50 sono dotati di controsoffittatura in polistirolo , facilmente asportabile. (...) Visto che le suddette difformità costituiscono abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certifica o di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:



l smantellamento apparecchi sanitari e caldaia: €.500,00



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CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA




DI CUI AL PUNTO A

ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 175,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione. Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della



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l foglio 5 particella 7721 sub. 503 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 167 mq, rendita 422,62 Euro, indirizzo catastale: via Salvatore Gallotti, 4, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni Coerenze: da nord in senso orario: ingresso e vano scala comune (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), ingresso e vano scala comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501).




SERVIZI

COLLEGAMENTI






cinema buono











esposizione: ottimo

luminosità: ottimo



stato di manutenzione generale: al di sopra della media




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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016



Ripostiglio

L'unità immobiliare risulta in buone condizioni manutentive. Si compone di cinque vani delle rispettive superfici di mq 146,25 ca., mq 5,86 ca., mq 6,68 ca., mq 2,88 ca. e mq 1,92 ca.. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 175,00 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi commerciali e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio commerciale (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, i servizi igienici e avendo altezza netta interna cm 300 (la controsoffittatura presente, in polistirolo e facilmente asportabile, è considerata posticcia dal Comune).

Il pavimento dell'intera unità è realizzato con materiale ceramico in ottime condizioni manutentive. I muri interni presentano un finitura a gesso tipo pronto; i rivestimenti dei bagni sono in monocottura ceramica fino ad un'altezza di cm 180, in ottime condizioni manutentive. Presente in uno dei bagni il piatto doccia in materiale ceramico, ed i sanitari nell'altro bagno. Si rileva la mancanza delle porte interne (presenti solo i falsi telai in legno), mentre vi sono quattro accessi all'unità oggetto di valutazione: uno da corpo scala comune su via Gallotti, tramite porta blindata, dotata di spioncino, uno da corpo scala comune su via Cattaneo, tramite porta blindata, dotata di spioncino, entrambe in ottime condizioni manutentive; le altre due dal cortile esterno, tramite porta a battente in alluminio e vetro stratificato in corrispondenza della vetrina su fronte strada.





ottimo


ottimo


ottimo


ottimo

pavimentazione esterna: realizzata in grès.Elemento appartenente all'intero condominio.

buono



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

pavimentazione interna: realizzata in pavimentazione ceramica

ottimo


buono


ottimo

portone di ingresso: a battente realizzato in alluminio e vetro , gli accessori presenti sono: Porta d'ingresso su vetrina

ottimo

rivestimento esterno: realizzato in intonaco per esterni pitturato e rivestimento in pietra naturale

ottimo

rivestimento interno: posto in bagni realizzato in materiale ceramico. Fino ad h. 180 cm

ottimo


buono


ottimo


ottimo


nella media


nella media


nella media


nella media


nella media



nella media


ottimo


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solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele. Elemento

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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:




La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini commerciali (esercizio di vicinato e/o esercizio pubblico) una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini commerciali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 160,00 ca. (oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della monetizzazione delle aree aggiuntive per servizi pubblici e di uso pubblico (€/mq 150,00 ca., 50% della Slp nel caso di esercizi di vicinato, 100% della Slp nel caso di esercizi pubblici), della parcella professionale pari a € 1.500,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 8,57) oltre che la demolizione del controsoffitto e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, installazione porte interne, opere di tinteggiatura, ecc.) pari a € 9.000,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 51,43); di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.


appartenente all'intero condominio.


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ripostiglio 175,00 x 100 % = 175,00

Totale: 175,00 175,00




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ripostiglio,



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A possibile

trasformazione

in negozio

175,00 0,00 267.750,00 267.750,00

267.750,00 € 267.750,00 €




€. 0,00


€. 257.500,00


€. 51.500,00




€. 206.000,00



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LOTTO 7


A ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 94,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione. Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della trasformazione del ripostiglio in negozio.


l foglio 5 particella 7721 sub. 504 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 84 mq, rendita 212,57 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su rampa scivolo comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).










€. 134.900,00


€. 107.920,00




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4.2.1. Iscrizioni:











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PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 09/2013, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di sanatoria di opere in difformità al permesso di costruire per la costruzione di un fabbricato ad uso residenziale e direzionale, rilasciata il 29/01/2013 con il n. 15281/2012 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a pavimentazione del corsello dei box e impianti sanitari al piano sottotetto





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CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i vani destinati a ripostigli- sgomberi-disimpegni sono dotati degli impianti idrico, elettrico e termico. Nei ripostigli sono stati installati gli apparecchi igienico-sanitari. Detti vani al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,50 sono dotati di controsoffittatura in polistirolo , facilmente asportabile. (...) Visto che le suddette difformità costituiscono abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certifica o di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:






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CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA


BENI IN GALLARATE VIA CATTANEO 29, FRAZIONE SCIARÈ


DI CUI AL PUNTO A

ripostiglio, possibile trasformazione in negozio a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 94,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un ripostiglio, posto al piano terra di una palazzina residenziale di recente costruzione. Il P.G.T. vigente ne consente la trasformazione in esercizio di vicinato e/o pubblico esercizio, previa verifica della dotazione minima di standard urbanistici di cui all'art. 24 delle N.T.A. (e/o loro monetizzazione) e previa verifica della dotazione minima di parcheggi, di cui all'art. 9 delle N.T.A., da ricomputare sulla volumetria dell'intero condominio comprensiva della



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l foglio 5 particella 7721 sub. 504 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe 7, consistenza 84 mq, rendita 212,57 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su rampa scivolo comune (sub. 501), area verde condominiale (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).




SERVIZI

COLLEGAMENTI






cinema buono











esposizione: ottimo

luminosità: buono



stato di manutenzione generale: buono




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Ripostiglio

L'unità immobiliare risulta in buone condizioni manutentive. Si compone di tre vani delle rispettive superfici di mq 74,80 ca., mq 4,00 ca. e mq 6,00 ca.. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 94,00 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi commerciali e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio commerciale (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, il servizio igienico e avendo altezza netta interna cm 300 (la controsoffittatura presente, in polistirolo e facilmente asportabile, è considerata posticcia dal Comune).

Il pavimento dell'intera unità è realizzato con materiale ceramico in ottime condizioni manutentive. I muri interni presentano un finitura a gesso tipo pronto; il rivestimento del bagno è in monocottura ceramica fino ad un'altezza di cm 180, in ottime condizioni manutentive. Presente nell'antibagno un lavello e nel bagno il piatto doccia in materiale ceramico, assenti invece tutti gli altri sanitari. Si rileva la mancanza delle porte interne (presenti solo i falsi telai in legno), mentre vi sono due accessi all'unità oggetto di valutazione: uno da corpo scala comune, tramite porta blindata, dotata di spioncino, in ottime condizioni manutentive; l'altro dal cortile esterno, tramite porta a battente in alluminio e vetro stratificato in corrispondenza della vetrina su fronte strada.





ottimo


ottimo


ottimo

pareti esterne: costruite in muratura , il rivestimento è realizzato in intonaco per esterni pitturato. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo

pavimentazione esterna: realizzata in grès buono

pavimentazione interna: realizzata in ottimo



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

pavimentazione ceramica


buono


ottimo

portone di ingresso: a battente realizzato in alluminio e vetro. Porta d'ingresso su vetrina (fronte strada)

ottimo


ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in materiale ceramico. Fino ad h. 180 cm

ottimo


buono

scale: condominial con rivestimento in materiale lapideo lucidato. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo


ottimo


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fognatura: con recapito in in collettore fognario comunale

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ottimo


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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:




La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini commerciali (esercizio di vicinato e/o esercizio pubblico) una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini commerciali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 160,00 ca.(oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della monetizzazione delle aree aggiuntive per servizi pubblici e di uso pubblico (€/mq 150,00 ca., 50% della Slp nel caso di esercizi di vicinato, 100% della Slp nel caso di esercizi pubblici), della parcella professionale pari a € 1.500,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 15,96), oltre che la demolizione del controsoffitto e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, installazione porte interne, opere di tinteggiatura, ecc.) pari a € 5.000,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 53,19); di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.




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ripostiglio 94,00 x 100 % = 94,00

Totale: 94,00 94,00




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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016





Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Minalo 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatori del mercato immobiliare O.M.I.













ripostiglio,

possibile



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A trasformazione

in negozio

94,00 0,00 141.000,00 141.000,00

141.000,00 € 141.000,00 €




€. 0,00


€. 134.900,00


€. 26.980,00




€. 107.920,00



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LOTTO 8


A appartamento a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 51,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano terzo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 519 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 3, intestato a Cavallo Costruzione S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 520), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2006. B box singolo a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di



l foglio 5 particella 7721 sub. 528 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 21 mq, rendita 81,34 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: vano scala e vano ascensore comuni (sub. 501), corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 529), cortile comune (sub. 501).







€. 131.960,00


€. 105.568,00




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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO, CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 519 e il Sub. 528 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 519 e il Sub. 528 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2009 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 21144/11702 di repertorio, trascritta il 23/03/2009 a MILANO 2 ai nn. 33613/6866, a favore di SANPAOLO IMI - S.P.A, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 157118/38975 del 14/10/2006, Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di San Paolo IMI S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 519 e il Sub. 528 rientrano nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 7 insieme ai Sub. 520, 529 e 530; l'intera unità negoziale presenta una quota capitale pari a € 300.000,00 e ipoteca € 600.000,00.

ATTO NOTARILE PUBBLICO - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, stipulata il 08/05/2013 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 27281/16406 di repertorio, trascritta il 16/05/2013 a MILANO 2 ai nn. 45284/31190, a favore di GUENZANI NINO ANGELO, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L..



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Il Sub. 519 e il Sub. 528 rientrano nel presente Atto all'unità negoziale n. 1 insieme ai Sub. 520, 529, 546 ex 523 e 530.












Millesimi condominiali: 28,710 (Sub. 519), 2,040 (Sub. 528)



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PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 29). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali



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interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA

(normativa di riferimento: normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) L'immobile risulta conforme.


CRITICITÀ: NESSUNA




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CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 51,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano terzo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 519 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 3, intestato a Cavallo Costruzione S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 520), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).




SERVIZI




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COLLEGAMENTI






I piani fuori terra della palazzina, dal primo al terzo, sono interamente adibiti a residenza, al piano terra trovano sede tre unità, attualmente destinate a ripostiglio (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da ripostigli a locali commerciali), al piano quarto si trovano invece delle unità attualmente destinate a sottotetti non abitabili (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da sottotetti non abitabili a residenze), mentre al piano interrato sono ubicati i box. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno lamellare, il manto di copertura è realizzato con tegole



cinema buono











esposizione: buono

luminosità: buono




servizi: ottimo



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canadesi; la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Nel condominio sono presenti due vani scala comuni. La struttura delle scale condominiali è in conglomerato cementizio armato con pedate realizzate in materiale lapideo naturale lucidato; la ringhiera e il relativo passamano sono in materiale metallico verniciato e a disegno semplice. Le porte d'accesso ai corpi scala sono in alluminio e vetro e sono munite di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti dei corpi scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato e costituiscono una vetrata di tipo continuo sia in corrispondenza delle scale (lato box) sia in corrispondenza del vano ascensore (lato strada). Presente nei corpi scala anche ascensore panoramico per l'accesso ai vari piani.


I due cancelletti d'ingresso pedonale, uno su via Gallotti e l'altro su via Cattaneo, sono realizzati in metallo verniciato ed hanno un disegno semplice a bacchette che si incrociano a formare una larga maglia rettangolare, così come il resto della recinzione che delimita la proprietà condominiale ed il cancello carraio che conduce alla zona dei box. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Dai cancelletti pedonali si accede ai vialetti d'ingresso, rivestiti con materiale ceramico per esterni (necessari puntuali interventi manutentivi, ma di scarsa entità economica e tali da non pregiudicare la valutazione complessiva del lotto), che conducono ai portoncini di accesso ai vani scala condominiali; l'area comune compresa tra la recinzione e lo stabile è sistemata a prato con la presenza di qualche arbusto o albero di basso fusto, mentre lungo il perimetro dell'edificio, sui fronti principali, si ravvisa la presenza di un marciapiede della larghezza di m 1,50 ca. realizzato con rivestito con materiale ceramico per esterni, come i vialetti d'ingresso pedonali. L'altra area comune è quella costituita dal corsello dei box che risulta in parte a cielo libero, in parte coperto a cui si accede dal cancello carraio con apertura automatica e realizzato in metallo verniciato con disegno semplice a bacchette che si incrociano a formare una larga maglia rettangolare. Il corsello presenta una pavimentazione in autobloccanti in cls di colore grigio chiaro e su di esso si affacciano i box che sono in parte collocati al piano interrato dell'edificio residenziale in parte no; questi ultimi presentano al di sopra della loro copertura dei parcheggi a cielo libero in uso pubblico i quali presentano la stessa pavimentazione in autobloccanti in cls grigio chiaro e ai quali si accede da un viale carraio in prato armato che, con accesso da via Cattaneo, porta al cancello carraio di ingresso alla zona dei box. In generale l'area versa in ottime condizioni manutentive.


Appartamento


Il pavimento dell'intero appartamento è realizzato con materiale tipo grès porcellanato in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura ceramica, in ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo sospeso, i



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quali versano in ottime condizioni. Le porte interne, di ottima qualità, sono realizzate in legno tamburato, la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle elettriche in pvc bianco in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato. Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


Degli Impianti:


ottimo

infissi esterni: apertura combinata anta ribalta realizzati in legno verniciato bianco

ottimo


ottimo


ottimo

pareti esterne: costruite in muratura , il rivestimento è realizzato in intonaco per esterni pitturato.

ottimo


buono

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès porcellanato

ottimo


portone di ingresso: blindata realizzato in acciaio con rivestimento in legno , gli accessori presenti sono: spioncino

ottimo

protezioni infissi esterni: tapparelle elettriche realizzate in polivinilcloruro bianco

ottimo


ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle in ceramica

ottimo

rivestimento interno: posto in altri ambienti realizzato in intonaco finito a civile

buono


ottimo

antenna collettiva: conformità: conforme nella media


ottimo

citofonico: videocitofono conformità: conforme nella media


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fognatura: con recapito in collettore fognario comunale conformità: conforme

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gas: con alimentazione a gas metano conformità: nella media



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Delle Strutture:

CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



conforme

idrico: con alimentazione in in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: conforme

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telefonico: conformità: conforme nella media

termico: conformità: conforme nella media


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copertura: a volta costruita in legno lamellare.Elemento appartenente all'intero condominio.

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[94,4 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 12070-000324-08 registrata in data 12/01/2009


appartamento 47,00 x 100 % = 47,00

balcone 16,00 x 30 % = 4,80

Totale: 63,00 51,80



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BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE via Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 23,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 528 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 21 mq, rendita 81,34 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: vano scala e vano ascensore comuni (sub. 501), corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 529), cortile comune (sub. 501).




SERVIZI









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COLLEGAMENTI



Box

Unità accessibile da via Cattaneo attraverso percorsi pedonali/carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è interamente realizzato in conglomerato cementizio armato ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura La pavimentazione industriale è in calcestruzzo di colore rosso. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles, completato in opera. Presente nel box un lavandino.

Sviluppa una superficie netta totale in pianta di circa 21,00 metri quadrati (23 metri quadrati commerciali).


Degli Impianti:

cinema buono
















servizi: ottimo

cancello: anta singola a battente realizzato in acciaio verniciato con apertura apertura automatica. Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo


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Delle Strutture:

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:








Gli immobili oggetto di valutazione sono stati stimati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano

idrico:. Presenza di lavandino regolarmente collegato alla rete di adduzione e alla rete fognaria.

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box singolo 23,00 x 100 % = 23,00

Totale: 23,00 23,00






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e gli è stato attribuito il più probabile valore di mercato utilizzando il criterio sintetico-comparativo. I valori unitari di riferimento sono stati determinati attraverso un’analisi comparata dei valori di beni simili compravenduti sul mercato immobiliare locale, valori che hanno poi tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei cespiti in oggetto.














A appartamento 51,80 0,00 113.960,00 113.960,00

B box singolo 23,00 0,00 18.000,00 18.000,00

131.960,00 € 131.960,00 €





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€. 26.392,00




€. 105.568,00



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LOTTO 9


A appartamento a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 51,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano terzo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 520 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 3, intestato a Cavallo Costruzioni, S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 519), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2006. B box singolo a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di

22,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 529 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 20 mq, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 528), affaccio su corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 530), cortile comune (sub. 501).







€. 131.960,00


€. 105.568,00




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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO, CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 520 e il Sub. 529 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246. Il Sub. 520 e il Sub. 529 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2009 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 21144/11702 di repertorio, trascritta il 23/03/2009 a MILANO 2 ai nn. 33613/6866, a favore di SANPAOLO IMI - S.P.A, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Formalità di riferimento: Iscrizione N. 157118/38975 del 14/10/2006, Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di San Paolo IMI S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 520 e il Sub. 529 rientrano nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 7 insieme ai Sub. 519, 528 e 530; l'intera unità negoziale presenta una quota capitale pari a € 300.000,00 e ipoteca € 600.000,00.

ATTO NOTARILE PUBBLICO - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, stipulata il 08/05/2013 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 27281/16406 di repertorio, trascritta il 16/05/2013 a MILANO 2 ai nn. 45284/31190, a favore di GUENZANI NINO ANGELO, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L..



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Il Sub. 520 e il Sub. 529 rientrano nel presente Atto all'unità negoziale n. 1 insieme ai Sub. 519, 528, 546 ex 523 e 530.















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PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 29). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali



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interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



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BENI IN GALLARATE VIA CARLO CATTANEO 29, FRAZIONE SCIARÈ

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 51,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un appartamento bilocale, posto al piano terzo di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 520 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 3, intestato a Cavallo Costruzioni, S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 519), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).




SERVIZI





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COLLEGAMENTI






I piani fuori terra della palazzina, dal primo al terzo, sono interamente adibiti a residenza, al piano terra trovano sede tre unità, attualmente destinate a ripostiglio (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da ripostigli a locali commerciali), al piano quarto si trovano invece delle unità attualmente destinate a sottotetti non abitabili (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da sottotetti non abitabili a residenze), mentre al piano interrato sono ubicati i box. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno lamellare, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi; la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni


cinema buono











esposizione: ottimo

luminosità: ottimo




servizi: ottimo



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manutentive. Nel condominio sono presenti due vani scala comuni. La struttura delle scale condominiali è in conglomerato cementizio armato con pedate realizzate in materiale lapideo naturale lucidato; la ringhiera e il relativo passamano sono in materiale metallico verniciato e a disegno semplice. Le porte d'accesso ai corpi scala sono in alluminio e vetro e sono munite di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti dei corpi scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato e costituiscono una vetrata di tipo continuo sia in corrispondenza delle scale (lato box) sia in corrispondenza del vano ascensore (lato strada). Presente nei corpi scala anche ascensore panoramico per l'accesso ai vari piani.




Appartamento


Il pavimento dell'intero appartamento è realizzato con materiale tipo grès porcellanato in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura ceramica, in ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo sospeso, i quali versano in ottime condizioni. Le porte interne, di ottima qualità, sono realizzate in legno



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tamburato, la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle elettriche in pvc bianco in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato. Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in buone condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


Degli Impianti:


ottimo


ottimo


ottimo


ottimo


ottimo


buono

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès porcellanato

ottimo



ottimo


ottimo


ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle in ceramica

ottimo


ottimo


ottimo



ottimo



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fognatura: con recapito in in collettore fognario comunale conformità: conforme

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gas: con alimentazione a gas metano conformità: conforme

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Delle Strutture:

CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore

idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in in tubi in polipropilene conformità: conforme

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telefonico: conformità: conforme nella media

termico: conformità: conforme nella media


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copertura: a volta costruita in legno lamellare.Elemento appartenente all'intero condominio.

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[83,40 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 12070-000325-08 registrata in data 12/01/2009


appartamento 47,00 x 100 % = 47,00

balcone 16,00 x 30 % = 4,80

Totale: 63,00 51,80



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commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.





BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 22,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 529 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 20 mq, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 528), affaccio su corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 530), cortile comune (sub. 501).




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COLLEGAMENTI



Box

Unità accessibile da via Cattaneo attraverso percorsi pedonali/carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è interamente realizzato in conglomerato cementizio armato ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura. La pavimentazione industriale è in calcestruzzo di colore rosso. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles, completato in opera. Presente nel box un lavandino.



Degli Impianti:
















servizi: ottimo


ottimo


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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:








Gli immobili oggetto di valutazione sono stati stimati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e gli è stato attribuito il più probabile valore di mercato utilizzando il criterio sintetico-comparativo. I valori unitari di riferimento sono stati determinati attraverso un’analisi comparata dei valori di beni simili compravenduti sul mercato immobiliare locale, valori che hanno poi tenuto conto di tutte


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box singolo 22,00 x 100 % = 22,00

Totale: 22,00 22,00






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Ist. n. 3 dep. 25/07/2016

le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei cespiti in oggetto.















A appartamento 51,80 0,00 113.960,00 113.960,00

B box singolo 22,00 0,00 18.000,00 18.000,00

131.960,00 € 131.960,00 €





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€. 0,00


€. 131.960,00


€. 26.392,00




€. 105.568,00



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LOTTO 10


A sottotetto non abitabile a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 97,70 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, ha un'altezza interna di 3,00 m (altezza media).Identificazione catastale:

l foglio 5 particella 7721 sub. 546 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 499,67 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2006. B box singolo a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di

22,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 530 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 20 mq, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 529), corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 531), cortile comune (sub. 501).







€. 209.653,00


€. 167.722,40



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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO, CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 546 ex 523 e il Sub. 530 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 546 ex 523 e il Sub. 530 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2009 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 21144/11702 di repertorio, trascritta il 23/03/2009 a MILANO 2 ai nn. 33613/6866, a favore di SANPAOLO IMI - S.P.A, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. La formalità è riferita solamente a Sub. 530 (box singolo). Formalità di riferimento: Iscrizione N. 157118/38975 del 14/10/2006, Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di San Paolo IMI S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 530 rientra nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 7 insieme ai Sub. 519, 520, 528, e 529; l'intera unità negoziale presenta una quota capitale pari a € 300.000,00 e ipoteca € 600.000,00.




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ATTO NOTARILE PUBBLICO - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, stipulata il 08/05/2013 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 27281/16406 di repertorio, trascritta il 16/05/2013 a MILANO 2 ai nn. 45284/31190, a favore di GUENZANI NINO ANGELO, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. Il Sub. 546 ex 523 e il Sub. 530 rientrano nel presente Atto all'unità negoziale n. 1 insieme ai Sub. 519, 520, 528, e 529.








VANETTI SERENA NORMA per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI PERMUTA ( fino al 09/11/2005), con atto stipulato il 16/06/1955 a firma di FRASSI ETTORE ai nn. 23952/9592 di







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repertorio, registrato il 04/07/1955 a GALLARATE ai nn. 41, Vol. 178, trascritto il 12/07/1955 a MILANO ai nn. 25315/21743, in forza di ATTO DI PERMUTA. Il titolo è riferito solamente a Mappale 2039 e parte del Mappale 1610.







PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 29). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività



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esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i locali non sono ancora ultimati e al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,30 è stata realizzata una controsoffittatura in perline; i vani destinati a sottotetti non abitabili-ripostigli-sgomberi, sono dotati di impianti idrico, elettrico e termico; l'altezza dei parapetti dei balconi è cm. 90, inferiore a quella prescritta dalla norma (mt. 1,10); (...) Visto che le suddette difformità costituiscono



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abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certificato di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:





CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa posizione di porta interna rispetto a quanto autorizzato col rilascio dei Permessi di Costruire 35/2006, 8/2013 e 9/2013 (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di permesso di costruire e/o presentazione di DIA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:


l oneri professionali: €.700,00

l diritti di segreteria: €.100,00

l marche da bollo: €.32,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 5 gg + 30 gg + 5 gg. La tempistica evidenziata tiene conto anche dei termini per l'operatività della D.I.A. (30 gg.)


CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Diversa posizione di porta interna Le difformità sono regolarizzabili mediante: denuncia di variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:

l Presentazione nuovo D.O.C.F.A.: €.700,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: una settimana


CRITICITÀ: NESSUNA



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SOTTOTETTO NON ABITABILE

DI CUI AL PUNTO A

sottotetto non abitabile a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 97,70 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.


l foglio 5 particella 7721 sub. 546 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 499,67 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), affaccio su scivolo carraio comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501).




SERVIZI




cinema buono



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COLLEGAMENTI






I piani fuori terra della palazzina, dal primo al terzo, sono interamente adibiti a residenza, al piano terra trovano sede tre unità, attualmente destinate a ripostiglio (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da ripostigli a locali commerciali), al piano quarto si trovano invece delle unità attualmente destinate a sottotetti non abitabili (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da sottotetti non abitabili a residenze), mentre al piano interrato sono ubicati i box. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno lamellare, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi; la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Nel condominio sono presenti due vani scala comuni. La struttura delle scale condominiali è in conglomerato cementizio armato con pedate realizzate in materiale lapideo naturale





aeroporto distante 14,2 mq ottimo






esposizione: ottimo

luminosità: ottimo




servizi: ottimo



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lucidato; la ringhiera e il relativo passamano sono in materiale metallico verniciato e a disegno semplice. Le porte d'accesso ai corpi scala sono in alluminio e vetro e sono munite di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti dei corpi scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato e costituiscono una vetrata di tipo continuo sia in corrispondenza delle scale (lato box) sia in corrispondenza del vano ascensore (lato strada). Presente nei corpi scala anche ascensore panoramico per l'accesso ai vari piani.




Sottotetto non abitabile

L'unità immobiliare, mai occupata, risulta in ottime condizioni manutentive. Si compone di quattro vani delle rispettive superfici nette di mq 57,50 ca., mq 16,23 ca., mq 4,62 ca. e mq 4,00 ca., oltre a due balconi di superficie utile di mq 8,50 ciascuno. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 98,00 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi abitativi e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio abitativo (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, il servizio igienico e avendo altezza media ponderale interna > cm 240.

Il pavimento dell'unità è realizzato per lo più in parquet con alcuni inserti in pietra, mentre nel bagno è presente materiale tipo grès porcellanato, il tutto versa in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni sono in monocottura ceramica, in



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ottime condizioni manutentive, come pure i sanitari, di tipo sospeso, i quali versano in ottime condizioni. Le porte interne, di eccellente qualità, sono realizzate in legno tamburato e sono di tipo scorrevole; la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle elettriche in pvc bianco in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato. La copertura, con tipologia a volta, ha una struttura realizzata in legno lamellare a vista in ottime condizioni manutentive.

Presenti l'impianto termico, elettrico, idrico sanitario, videocitofonico, fognario e l'antenna, che paiono tutti in ottime condizioni di esercizio ed è stato possibile reperirne le certificazioni di conformità.


Degli Impianti:


ottimo


ottimo

infissi interni: scorrevole realizzati in legno tamburato

ottimo

manto di copertura: realizzato in tegole canadesi con coibentazione in Elemento appartenente all'intero condominio.

ottimo


ottimo


buono

pavimentazione interna: realizzata in parquet incollato in zona giorno e zona notte, grès porcellanato in bagno

ottimo

plafoni: realizzati in legno a vista ottimo


ottimo


ottimo


ottimo

rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle in ceramica. la zona cottura/cucina è ancora priva di rivestimenti

ottimo


ottimo


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ottimo




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Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio

elettrico: civile , la tensione è di 220V conformità: non rilevabile. Presente il cablaggio coi relativi comandi. Placche ancora da installare.

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termico: con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni a piastre in alluminio conformità: non rilevabile

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copertura: a volta costruita in legno lamellare nella media


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travi: costruite in legno lamellare nella media


sottotetto non abitabile 92,00 x 100 % = 92,00

balconi 19,00 x 30 % = 5,70

Totale: 111,00 97,70



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specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini residenziali una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini residenziali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 100 ca. (oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della parcella professionale (€ 1.500,00 ca.) oltre che la demolizione del controsoffitto (da realizzare in ossequio al Permesso di Costruire in Sanatoria) e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, ecc.) pari a € 7.000,00 ca.; di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.




BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B

box singolo a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 22,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box singolo, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 530 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 20 mq, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: altra unità immobiliare (sub. 529), corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 531), cortile comune (sub. 501).



I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le






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seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI



Box

Unità accessibile da via Cattaneo attraverso percorsi pedonali/carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è interamente realizzato in conglomerato cementizio armato ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura. La pavimentazione industriale è in calcestruzzo di colore rosso. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles, completato in opera.Presente nel box un lavandino.






cinema buono





aeroporto distante 14,2 mq ottimo











servizi: ottimo


ottimo


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Degli Impianti:

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.




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box singolo 22,00 x 100 % = 22,00

Totale: 22,00 22,00




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A sottotetto

non abitabile 97,70 0,00 200.285,00 200.285,00



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B box singolo 22,00 0,00 18.000,00 18.000,00

218.285,00 € 218.285,00 €




€. 0,00


€. 209.653,00


€. 41.930,60




€. 167.722,40



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LOTTO 11


A sottotetto non abitabile a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 86,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.


l foglio 5 particella 7721 sub. 545 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 499,67 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 548).











€. 166.785,00


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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/11/2012 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 26568/15871 di repertorio, iscritta il 08/11/2012 a MILANO 2 ai nn. 110588/18815, a favore di VENETO BANCA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO. Importo ipoteca: € 267.000,00. Importo capitale: € 190.306,81. Durata ipoteca: 9 anni 4 mesi. Il Sub. 545 e compreso nel presente Atto all'unità negoziale n. 1, insieme ai subalterni 521 (ora 548) e 541.


ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246. Il Sub. 545 rientra nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.












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PERMESSO DI COSTRUIRE N. 35/2006 e successive varianti, intestata a CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., per lavori di costruzione di un fabbricato ad uso abitazione in via Cattaneo angolo via Gallotti in Comune di Gallarate, rilasciata il 26/07/2006 con il n. 43878 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Le successive varianti sono: D.I.A. presentata in data 28/06/2007, Prot. n. 23522, per modifica tramezze interne a piano interrato e costruzione di ulteriori due box, modifica del posizionamento della recinzione e dei parcheggi esterni alla proprietà. D.I.A presentata in data 25/09/2008, Prot. n. 35564, per modifica tramezze interne. Alla richiesta di agibilità, effettuata con domanda ufficiale protocollata in data 16/11/2010 e riguardante tutti i subalterni presenti nel complesso edificato con esclusione dei Sub. 517-521 (ora 548)-522 (ora 545)-523 (ora 546), è seguito un sopralluogo dei tecnici



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comunali che hanno ravvisato una serie di illeciti e che conseguentemente hanno inviato, in data 27/05/2011, comunicazione di avvio del procedimento amministrativo ex L. 241/1990. La richiesta di agibilità è stata quindi sospesa fino a sistemazione dei suddetti illeciti.




PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 23). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima



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pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i locali non sono ancora ultimati e al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,30 è stata realizzata una controsoffittatura in perline; i vani destinati a sottotetti non abitabili-ripostigli sgomberi, sono dotati di impianti idrico, elettrico e termico; l'altezza dei parapetti dei balconi è cm. 90, inferiore a quella prescritta dalla norma (mt. 1,10); (...) Visto che le suddette difformità costituiscono abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certifica o di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:



l smantellamento piatto doccia e caldaia: €.300,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: una settimana. La richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria di cui infra è stata depositata in data 07/05/2012 successivamente, in data 29/01/2013, è stato rilasciato il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 8 Prot. n. 15281/2012. La comunicazione di inizio lavori è stata presentata in data 31/07/2013 con decorrenza dalla medesima data. In data 19/07/2016, prima della scadenza dei termini per l'ultimazione dei lavori in sanatoria, è stata presentata Proroga di fine lavori ex art. 30, comma 3, D.L. 21 giugno 2013, n. 69 (in S.O. n. 50/L alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 144 del 21 giugno 2013), coordinato con la legge di conversione 9 agosto 2013, n. 98 (in G.U. 20 agosto 2013, n. 194 - S.O. n. 63), recante:



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«Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia». Detto dispositivo consente il differimento di ulteriori due anni per la chiusura dei lavori.


CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA




DI CUI AL PUNTO A

sottotetto non abitabile a GALLARATE via Carlo Cattaneo 29, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 86,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.


l foglio 5 particella 7721 sub. 545 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 499,67 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: affaccio su corsello comune (sub. 501), vano scala e vano ascensore comune (sub. 501), affaccio su cortile comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 548).




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SERVIZI

COLLEGAMENTI





Le facciate presentano una regolare successione di pieni e vuoti, con ampi balconi attestati sia sui fronti principali di via Cattaneo e via Gallotti che sui fronti rivolti verso il cortile interno e disposti dal piano primo fino al piano sottotetto; i balconi inoltre sono corredati di grandi fioriere in conglomerato cementizio armato, che caratterizzano in modo particolare l'edificio e ne abbelliscono l'aspetto esterno. Un altro elemento peculiare delle facciate è costituito dai corpi scala che si attestano l'uno su via Gallotti, l'altro su via Cattaneo e che sono entrambe caratterizzati da un ascensore panoramico e da pareti vetrate che da terra arrivano fino all'ultimo piano sia sul lato principale che sul retro (verso i box). Infine una particolare curvatura dell'intero corpo di fabbrica caratterizza la parte centrale dell'edificio, insieme ad una copertura molto articolata che presenta




cinema buono











esposizione: ottimo

luminosità: ottimo



stato di manutenzione generale: nella media




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principalmente una struttura a volta a botte su cui si innestano vari abbaini.








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L'unità immobiliare, mai occupata, risulta in buone condizioni manutentive anche se ancora mancante di alcune finiture (pavimenti, tinteggiature pareti interne, porte interne, ecc.). Si compone di cinque vani delle rispettive superfici nette di mq 38,16 ca., mq 15,55 ca., mq 13,22 ca., mq 5,72 ca. e mq 2,32 ca., oltre a due balconi di superficie utile totale di mq 15. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 86,50 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi abitativi e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio abitativo (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, il piatto doccia e la predisposizione per servizio igienico e avendo altezza media ponderale interna > cm 240.

Pavimenti e rivestimenti non sono ancora stati realizzati, ma risultano completati i sottofonti e le finiture a gesso delle pareti; il tutto versa in buone condizioni manutentive. Presente nel bagno il piatto doccia in ceramica. Si rileva la mancanza delle porte interne (presenti solo i falsi telai in legno), mentre la porta d'ingresso è blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle elettriche in pvc bianco in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato. La copertura, con tipologia a volta, ha una struttura realizzata in legno lamellare a vista in ottime condizioni manutentive.



Degli Impianti:


ottimo


ottimo


ottimo

pareti esterne: costruite in muratura , il rivestimento è realizzato in intonaco per esterni pitturato e pietra naturale grigia

ottimo


buono

plafoni: realizzati in legno a vista buono


ottimo


ottimo

rivestimento esterno: realizzato in intonaco per esterni pitturato e pietra naturale grigia

ottimo


ottimo



ottimo

citofonico: videocitofono conformità: conforme. nella media



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Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il

Presente sola predisposizione


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termico: con alimentazione in acqua i diffusori sono in termosifoni a piastre in alluminio conformità: non rilevabile

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balconi 15,00 x 30 % = 4,50

Totale: 97,00 86,50



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valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini residenziali una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini residenziali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 100 ca. (oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della monetizzazione del posto auto pertinenziale (allo stato non disponibile) pari ad € 1.300,00 (incidenza unitaria €/mq 15,03), della parcella professionale pari ad € 1.500,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 17,34) oltre che la demolizione del controsoffitto (realizzato in ossequio al Permesso di Costruire in Sanatoria) e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, installazione porte interne, opere di tinteggiatura, pavimenti e rivestimenti, ecc.) pari a € 6.500,00 ca. (incidenza unitaria €/mq 75,14); di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.






I valori commerciali attribuiti derivano da una ponderazione dei prezzi correnti di mercato con riferimento alla specifica fattispecie. Le principali fonti di riferimento sono state le banche dati delle quotazioni immobiliari dell'O.M.I., della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura di Varese, le quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su “Il Consulente Immobiliare” ed.






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Il Sole 24 Ore, nonché i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali per beni analoghi per posizione, consistenza e tipologia.













A sottotetto

non abitabile 86,50 0,00 172.135,00 172.135,00

172.135,00 € 172.135,00 €




€. 0,00


€. 166.785,00


€. 33.357,00




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A sottotetto non abitabile a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 107,22 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 7721 sub. 548 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe

4, consistenza 5 vani, rendita 555,19 Euro, indirizzo catastale: via Gallotti, 4, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: vano e scala e vano ascensore comune (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare sub. 545, affaccio su cortile comune (sub. 501).

L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2006. B box doppio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di

27,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box doppio, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 541 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 26 mq, rendita 100,71 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 542), cortile comune (sub. 501), locale tecnico comune (sub. 501), passaggio comune (sub. 501).







€. 232.801,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 186.240,80



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4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/11/2012 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 26568/15871 di repertorio, iscritta il 08/11/2012 a MILANO 2 ai nn. 110588/18815, a favore di VENETO BANCA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO. Importo ipoteca: € 267.000,00. Importo capitale: € 190.306,81. Durata ipoteca: 9 anni 4 mesi. Il Sub. 548 ex 521 e il Sub. 541 sono compresi nel presente Atto all'unità negoziale n. 1, insieme al Sub. 545.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn. 44097 di repertorio, iscritta il 11/12/2013 a MILANO 2 ai nn. 111181/19604, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro CAVALLO ORAZIO, CAVALLO ANGELO, CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L., derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 130.000,00. Importo capitale: € 114.615,13. Il Sub. 548 ex 521 e il Sub. 541 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 3.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 26/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI VARESE ai nn. 147 di repertorio, iscritta il 17/04/2014 a MILANO 2 ai nn. 34123/5328, a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA DELLA PROVINCIA DI VARESE, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 7.875,74. Importo capitale: € 6.246,58. Il Sub. 548 ex 521 e il Sub. 541 rientrano nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 05/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO ai nn. 884 di repertorio, iscritta il 24/07/2013 a MILANO 2 ai nn. 70704/12612, a favore di SALA ANTONINO, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 21.000,00. Importo capitale: € 14.011,00.

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Il Sub. 521 (ora 548) e il Sub. 541 sono compresi nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 05/03/2013 a firma di TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO ai nn. 884 di repertorio, iscritta il 24/07/2013 a MILANO 2 ai nn. 70704/12612, a favore di SALA ANTONINO, contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: € 21.000,00. Importo capitale: € 14.011,00. Il Sub. 521 (ora 548) e il Sub. 541 sono compresi nel presente Atto Giudiziario all'unità negoziale n. 1.




ATTO NOTARILE PUBBLICO - ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA, stipulata il 24/02/2009 a firma di TOSI ANDREA ai nn. 21144/11702 di repertorio, trascritta il 23/03/2009 a MILANO 2 ai nn. 33613/6866, a favore di SANPAOLO IMI - S.P.A, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L.. La formalità è riferita solamente a Sub. 541 (box doppio). Formalità di riferimento: Iscrizione N. 157118/38975 del 14/10/2006, Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di San Paolo IMI S.p.a. e contro Cavallo Costruzioni S.r.l.. Il Sub. 541 rientra nel presente Frazionamento in Quota all'unità negoziale n. 2 insieme ai Sub. 507 e 543; l'intera unità negoziale presenta una quota capitale pari a € 364.000,00 e ipoteca € 728.000,00.

SCRITTURA PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, stipulata il 22/05/2014 a firma di SCORDO LETTERIO CLAUDIO ai nn. 16600/14230 di repertorio, trascritta il 30/05/2014 a MILANO 2 ai nn. 48406/33857, a favore di ERMOCIDA OMAR, contro CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. - IN LIQUIDAZIONE. Il Sub. 548 ex 521 e il Sub. 541 sono compresi nel presente atto all'unità negoziale n. 1.





CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 09/11/2005), con atto stipulato il 09/11/2005 a firma di LAINATI MARIO ai nn. 94700/35585 di repertorio, registrato il 11/11/2005 a GALLARATE ai nn. 5055 serie T, trascritto il 26/05/2008 a MILANO 2 ai nn. 67800/37720, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati:







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Sezione censuaria GA, Foglio 5, Part. 2318 Sub. 1, Part. 2318 Sub. 2 e Part. 2317. Successivamente, in data 04/09/2008, vengono soppresse le predette Particelle e costituite le seguenti: Sezione censuaria GA, Foglio 5, Part. 7721 Sub. 1, Part. 7721 Sub. 2, Part. 7722 e Part. 7723. Successivamente, in data 09/10/2008 viene soppressa la Part. 7721 Sub. 1 e la Part. 7721 Sub. 2 e costituita la Part. 7721 Sub. dal 501 al 544. Infine, in data 02/07/2010, vengono variati alcuni subalterni per cambio di categoria e classe catastale, i quali acquisiscono un nuovo numero identificativo, ovvero, Part. 7721 Sub. 521 diventa Part. 7721 Sub. 548, Part. 7721 Sub. 522 diventa Part. 7721 Sub. 545, Part. 7721 Sub. 523 diventa Part. 7721 Sub. 546, Catasto Terreni: Foglio logico 1 e di mappa 5, Part. 2318, Part. 2317, Part. 1610 e Part. 2039. Successivamente, in data 04/06/2008, vengono soppresse le predette Particelle e costituite le seguenti: Foglio logico 1 e di mappa 5, Part. 7720, Part. 7719, Part. 7718, Part. 7721. Successivamente, sempre in data 04/06/2008 le Part. art. 7720, Part. 7719, Part. 7718, Part. 7721, vengono tutte fuse nella Part. 7721. Infine, sempre in data 04/06/2008, la Part. 7721 viene frazionata in Part. 7721 (ente urbano su cui attualmente insiste l'immobile oggetto del procedimento fallimentare), Part. 7722 (ente urbano), Part. 7723 (ente urbano).










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PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semintensivi - RSI (art. 29). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati prevalentemente ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale in cortina continua o in serie aperta in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5, 00 m per costruzioni in serie aperta. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m per costruzioni in serie aperta, oppure in aderenza nei casi assentibili in relazione alle preesistenze ed alla tipologia dell’intorno o determinata dai Piani Attuativi. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10,00 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,67 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 19,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3. UC, 3.5 UC - UA - UIR. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane,



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elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. .................. (omissis). f) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente e alle Norme Ambientali allegate al Regolamento Edilizio comunale.



CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Come da Comunicazione comunale di avvio del procedimento amministrativo ex Legge n. 24 /1990, in data 27 maggio 2011, contrariamente a quanto autorizzato: "i locali non sono ancora ultimati e al fine di garantire l'altezza massima di mt. 2,30 è stata realizzata una controsoffittatura in perline; i vani destinati a sottotetti non abitabili-ripostigli sgomberi, sono dotati di impianti idrico, elettrico e termico; l'altezza dei parapetti dei balconi è cm. 90, inferiore a quella prescritta dalla norma (mt. 1,10); (...) Visto che le suddette difformità costituiscono abuso edilizio e pertanto non si ritiene di rilasciare il certifica o di agibilità." (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - L.R. 12/2005 e s.m.i. - L. 10/1991 e s.m.i. - L. 1086/1971 e s.m.i. - P.G.T. Vigente) Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:






CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: sulla scheda catastale sono indicati dei lucernari che non risultano né nello stato dei luoghi né nei titoli abilitativi correlati Le difformità sono regolarizzabili mediante: denuncia di variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:

l presentazione nuovo D.O.C.F.A.: €.700,00



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Tempi necessari per la regolarizzazione: una settimana


CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA




DI CUI AL PUNTO A

sottotetto non abitabile a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 107,22 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione, per il quale è in corso una procedura autorizzativa in sanatoria, consiste in un'unità immobiliare posta al piano sottotetto di una palazzina residenziale di recente costruzione. Si segnala che, una volta esurito positivamente l'iter della sanatoria, in base alla nornativa vigente di settore sarà possibile recuperare il sottotetto ai fini abitativi.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 7721 sub. 548 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria A/2, classe

4, consistenza 5 vani, rendita 555,19 Euro, indirizzo catastale: via Gallotti, 4, piano: 4, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: vano e scala e vano ascensore comune (sub. 501), affaccio su corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare sub. 545, affaccio su cortile comune (sub. 501).






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SERVIZI

COLLEGAMENTI






I piani fuori terra della palazzina, dal primo al terzo, sono interamente adibiti a residenza, al piano terra trovano sede tre unità, attualmente destinate a ripostiglio (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da ripostigli a locali commerciali), al piano quarto si trovano invece delle unità attualmente destinate a sottotetti non abitabili (per le quali è in corso una procedura di autorizzazione in sanatoria propedeutica alla successiva conversione d'uso da sottotetti non abitabili a residenze), mentre al piano interrato sono




cinema buono











esposizione: ottimo

luminosità: ottimo




servizi: ottimo



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ubicati i box. La struttura dell'edificio è realizzata con sistema travi-pilastro in conglomerato cementizio armato e i solai sono in laterocemento armato (solai tipo predalles a copertura del piano interrato). La struttura di copertura è in legno lamellare, il manto di copertura è realizzato con tegole canadesi; la lattoneria di gronda è in rame così come i pluviali. Il tutto appare in ottime condizioni manutentive. Nel condominio sono presenti due vani scala comuni. La struttura delle scale condominiali è in conglomerato cementizio armato con pedate realizzate in materiale lapideo naturale lucidato; la ringhiera e il relativo passamano sono in materiale metallico verniciato e a disegno semplice. Le porte d'accesso ai corpi scala sono in alluminio e vetro e sono munite di serratura elettrica (presente e funzionante l'impianto videocitofonico), i restanti serramenti dei corpi scala sono anch'essi in alluminio con vetro stratificato e costituiscono una vetrata di tipo continuo sia in corrispondenza delle scale (lato box) sia in corrispondenza del vano ascensore (lato strada). Presente nei corpi scala anche ascensore panoramico per l'accesso ai vari piani.





L'unità immobiliare, mai occupata, risulta in ottime condizioni manutentive. Si compone di sei vani delle rispettive superfici nette di mq 50,17 ca., mq 21,13 ca., mq 13,07 ca., mq 5,72 ca., mq 6,25 ca. e mq 2,00 ca., oltre a due balconi di superficie utile totale di mq 37,40 ca.. Il tutto si sviluppa su una superficie lorda commerciale di mq 107,22 ca.

Dette superfici sono state concepite per essere recuperate successivamente come spazi abitativi e relativi servizi, previa richiesta di specifico permesso di costruire e relativa corresponsione del



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contributo di costruzione. Lo stato attuale, diversamente da quanto autorizzato, presenta già i requisiti di spazio abitativo (pur non essendo autorizzato) avendo realizzati tutti gli impianti, i servizi igienici e avendo altezza media ponderale interna > cm 240.

Il pavimento dell'intera unità è realizzato in grès porcellanato, il tutto versa in ottime condizioni manutentive. I muri interni sono intonacati a civile e pitturati, i rivestimenti dei bagni e dell'angolo cottura sono in monocottura ceramica, in ottime condizioni manutentive, come pure il piatto doccia e la vasca idromassaggio, i quali versano in eccellenti condizioni. Le porte interne, di ottima qualità, sono realizzate in legno tamburato e sono in parte scorrevoli, in parte a battente; la porta d'ingresso è invece blindata e ha uno spioncino. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con apertura combinata anta/ribalta con vetrocamera infilato; l'oscuramento è realizzato con tapparelle elettriche in pvc bianco in ottimo stato manutentivo. Le pareti perimetrali hanno una struttura portante di tipo trave-pilastro in cemento armato. La copertura, con tipologia a volta, ha una struttura realizzata in legno lamellare a vista in ottime condizioni manutentive.



Degli Impianti:


ottimo


ottimo

infissi interni: a battente e scorrevole realizzati in legno tamburato

ottimo


ottimo

pareti esterne: costruite in muratura , il rivestimento è realizzato in intonaco per esterni pitturato e e pietra naturale grigia

ottimo


buono


ottimo

plafoni: realizzati in legno a vista ottimo


ottimo


ottimo

rivestimento esterno: realizzato in per esterni pitturato e e pietra naturale grigia

ottimo

rivestimento interno: posto in bagni e angolo cottura realizzato in grès porcellanato

ottimo


buono


ottimo




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Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



ottimo



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termico: con alimentazione in acqua i diffusori sono in termosifoni a piastre in alluminio conformità: non rilevabile. Presente termocamino nella zona giorno.

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balconi 37,40 x 30 % = 11,22

Totale: 133,40 107,22



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La valutazione del cespite ha tenuto conto della possibilità di poter recuperare l'immobile ai fini residenziali una volta esaurito l'iter del Permesso di Costruire in Sanatoria; in particolare, una volta chiusi i lavori in Sanatoria, per acquisire l'agibilità dell'immobile ai fini residenziali è necessario presentare specifica istanza di Permesso di Costruire per cambio di destinazione d'uso. Ciò comporta la corresponsione del relativo contributo di costruzione pari a €/mq 100 ca. (oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, contributi sui costi di costruzione), della parcella professionale (€ 1.500,00 ca.) oltre che la demolizione del controsoffitto (da realizzare in ossequio al Permesso di Costruire in Sanatoria) e il completamento delle opere di finitura (ripristino sanitari e caldaia, ecc.) pari a € 7.500,00 ca.; di questo si è tenuto conto nella valutazione del valore commerciale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.




BOX DOPPIO

DI CUI AL PUNTO B

box doppio a GALLARATE via Salvatore Gallotti 4, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 27,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)ll bene oggetto di valutazione consiste in un box doppio, posto al piano interrato di una palazzina residenziale di recente costruzione.


l foglio 5 particella 7721 sub. 541 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe 6, consistenza 26 mq, rendita 100,71 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da nord, in senso orario: corsello comune (sub. 501), altra unità immobiliare (sub. 542), cortile comune (sub. 501), locale tecnico comune (sub. 501), passaggio comune (sub. 501).







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SERVIZI

COLLEGAMENTI



Box doppio

Unità accessibile da via Cattaneo attraverso percorsi pedonali/carrabili comuni. L'immobile versa in ottime condizioni manutentive; è interamente realizzato in conglomerato cementizio armato ed è dotato di porta basculante in lamiera preverniciata munita di serratura. La pavimentazione industriale è in calcestruzzo di colore rosso. Il solaio è prefabbricato a lastre tipo predalles, completato in opera. Presente nel box un lavandino.






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servizi: ottimo

cancello: anta singola a battente realizzato in acciaio verniciato con apertura automatica.

ottimo



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Degli Impianti:

Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Sono stati determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come oltre meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Gallarate, osservatorio del mercato immobiliare O.M.I., ed inoltre: Camera di Commercio Industria Agricoltura Artigianato di Varese, quotazioni medie indicative degli immobili pubblicate su Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore, i prezzi medi di vendita praticati dalle agenzie immobiliari locali.


Elemento appartenente all'intero condominio.


buono


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buono


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box doppio 27,00 x 100 % = 27,00

Totale: 27,00 27,00




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A sottotetto

non abitabile 107,22 0,00 219.801,00 219.801,00

B box doppio 27,00 0,00 20.000,00 20.000,00

239.801,00 € 239.801,00 €




€. 0,00


€. 232.801,00


€. 46.560,20




€. 186.240,80



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LOTTO 13


A posto auto a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 10,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto situato nel cortile di in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale: l foglio 6 particella 4183 sub. 510 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/6, classe

5, consistenza 10 mq, rendita 33,05 Euro, indirizzo catastale: via Pier Capponi, 16, piano: T, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da Nord in senso orario: cortile comune (sub. 501), sub. 509, altra proprietà, sub. 511.











Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 50,00


€. 50,00


€. 40,00




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4.2.1. Iscrizioni:










CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 21/12/2006), con atto stipulato il 21/12/2006 a firma di MARIO LAINATI ai nn. 97734/37824 di repertorio, registrato il 02/01/2007 a GALLARATE ai nn. 6 serie 1T, trascritto il 03/01/2007 a MILANO 2 ai nn. 1174/536, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati: Sezione Censuaria GA, Fg. 6, Part. 4183, Sub. 513, Sub. 504, Sub. 505, Sub. 506, Sub. 509, Sub. 510 e






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Sub. 511. Successivamente, in data 19/09/2008, la Cavallo Costruzioni S.r.l. vende al Sig. Cioffi Antonio con atto di compravendita a rogito notaio Andrea Tosi del 19/09/2008 Rep. n. 20420, i Sub. 504, 506 e 509, rimanendo così proprietaria dei soli Sub. 513, 505, 510 e 511.


COLOMBO LUIGIA per la quota di 1/2, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE ( fino al 21/12/2006), con atto stipulato il 11/12/1987, registrato il 11/06/1988 a GALLARATE ai nn. Vol. 789 n.15, trascritto il 06/11/1989 a MILANO 2 ai nn. 86919/63523, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE. Successione per morte a Colombo Leonardo.

COLOMBO LORENZO per la quota di 10/20, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE ( fino al 14/09/1998), con atto stipulato il 03/01/1991 ai nn. 507464 di repertorio, registrato il 11/06/1991 a GALLARATE ai nn. Vol. 84 n. 29, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE. Successione per morte a Tenconi Pierina.

COLOMBO STEFANIA per la quota di 1/2, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE (dal 14/09/2008 fino al 21/12/2006), con atto stipulato il 14/09/2008 ai nn. VA0276959 di repertorio, registrato il 12/03/1999 a GALLARATE ai nn. Vol. 917 n. 64, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE PER MORTE. Successione per morte a Colombo Lorenzo.


L'atto di provenienza non riporta gli estremi autorizzativi originari, conseguentemente non è stato possibile reperire i relativi titoli presso l'Ufficio Tecnico Comunale. In merito alla regolarità urbanistico-ediliza si riporta quanto trascritto in atto: "Ai sensi del Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001 modificato con D.Lgv. 301/2002 - L. 47/1985 e s.m.i.) parte alienante (...) attesta che le opere relative al fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari in contratto sono iniziate anteriormente all'01/09/1967 e che non sono intervenute modifiche della consistenza o della destinazione nè sono state realizzate opere od interventi per i quali sarebbero state necessarie preventive autorizzazioni o concesioni; e che per gli immobili oggetto di questo atto non sono stati emessi provvedimenti sanzionatori da parte della Pubblica Amministrazione nè si sono verificate le condizioni od i presuppostyi per una loro futura emanazione."


Nessuna informazione aggiuntiva.


PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di



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consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA




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BENI IN GALLARATE VIA PIER CAPPONI 16, FRAZIONE SCIARÈ

POSTO AUTO

DI CUI AL PUNTO A

posto auto a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 10,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto situato nel cortile di in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.




I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI



cinema buono








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COLLEGAMENTI



Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto della dimensione di mq 10, individuato catastalmente nel cortile dell'edificio residenziale sito in via Pier Capponi n. 16 e accessibile dal cancello carraio ubicato lungo via C. Menotti. Il posto auto non è fisicamente individuato nel suddetto cortile e risulta, nei fatti, inutilizzabile, sia per la presenza di altri posti auto "virtuali" in testa e in coda allo stallo in esame, sia per la presenza di una rampa di accesso al piano seminterrato dell'edificio residenziale che ne ostacola la fruibilità.


CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale


VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Il cespite in esame risulta privo di appettibilità commerciale in quanto nei fatti non utilizzabile (vedi la precedente voce "Descrizione dettagliata" e la successiva voce "Valutazione complessiva del lotto"). Ai fini della valutazione si è dunque unicamente tenuto conto del valore affettivo.






livello di piano: al di sotto della media

esposizione: scarso

luminosità: scarso

panoramicità: scarso

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: scarso

cancello: carraio/manuale realizzato in acciaio verniciato con apertura manuale

al di sotto della media

pavimentazione esterna: realizzata in ghiaietto/incolto

mediocre


posto auto scoperto 10,00 x 100 % = 10,00

Totale: 10,00 10,00



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Sono stati pertanto determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore di mercato, riconducibile al solo valore affettivo e determinato con sistema sintetico-comparativo; il valore di mercato decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, le agenzie immobiliari locali.




Il bene oggetto della presente valutazione, pur non presentando alcuna difformità, è di scarsa o nulla appetibilità in quanto, in relazione alla conformazione del lotto, alla presenza di manufatti edlizi interferenti ed alla presenza di altri stalli è, nei fatti, inutilizzabile come posto auto (il bene in esame è identificato sui soli documenti catastali ma non risulta fisicamente individuato). Di ciò si è tenuto conto in sede di stima pervenendo ad una valutazione riconducibile al solo valore affettivo, pari cioè a soli pochi euro.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, agenzie: O.M.I.










Valore a corpo: 50,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 50,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 50,00


A posto auto 10,00 0,00 50,00 50,00

50,00 € 50,00 €



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€. 0,00


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€. 10,00




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LOTTO 14


A posto auto a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 10,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto situato nel cortile di in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.















€. 50,00


€. 40,00




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4.2.1. Iscrizioni:


ipoteca legale attiva, stipulata il 07/07/2014 a firma di EQUITALIA NORD S.P.A. ai nn. 1165/11714 di repertorio, iscritta il 17/07/2014 a MILANO 2 ai nn. 65657/11023, a favore di EQUITALIA NORD S.P.A., contro CAVALLO COSTRUZIONI SRL. Importo ipoteca: € 64.261,24. Importo capitale: € 32.130,62. Il Sub. 511 rientra nel presente Atto all'unità negoziale n. 1.








CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 21/12/2006), con atto stipulato il 21/12/2006 a firma di MARIO LAINATI ai nn. 97734/37824 di repertorio, registrato il 02/01/2007 a GALLARATE ai nn. 6 serie 1T, trascritto il 03/01/2007 a MILANO 2 ai nn. 1174/536, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati: Sezione Censuaria GA, Fg. 6, Part. 4183, Sub. 513, Sub. 504, Sub. 505, Sub. 506, Sub. 509, Sub. 510 e Sub. 511. Successivamente, in data 19/09/2008, la Cavallo Costruzioni S.r.l. vende al Sig. Cioffi






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Antonio con atto di compravendita a rogito notaio Andrea Tosi del 19/09/2008 Rep. n. 20420, i Sub. 504, 506 e 509, rimanendo così proprietaria dei soli Sub. 513, 505, 510 e 511.










PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad



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eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA



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POSTO AUTO

DI CUI AL PUNTO A

posto auto a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 10,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto situato nel cortile di in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.




I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI



cinema buono








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Il bene oggetto di valutazione consiste in un posto auto della dimensione di mq 10, individuato catastalmente nel cortile dell'edificio residenziale sito in via Pier Capponi n. 16 e accessibile dal cancello carraio ubicato lungo via C. Menotti. Il posto auto non è fisicamente individuato nel suddetto cortile e risulta, nei fatti, inutilizzabile sia per la presenza di altri posti auto "virtuali" in testa e in coda allo stallo in esame, sia per la presenza di una rampa di accesso al piano seminterrato dell'edificio residenziale che ne ostacola la fruibilità.


CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Il cespite in esame risulta privo di appettibilità commerciale in quanto nei fatti non utilizzabile (vedi la precedente voce "Descrizione dettagliata" e la successiva voce "Valutazione complessiva del lotto"). Ai fini della valutazione si è dunque unicamente tenuto conto del valore affettivo.

Sono stati pertanto determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il







esposizione: scarso

luminosità: scarso



servizi: scarso

cancello: carraio/pedonale realizzato in acciaio verniciato con apertura manuale



mediocre


posto auto scoperto 10,00 x 100 % = 10,00

Totale: 10,00 10,00



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valore di mercato, riconducibile al solo valore affettivo e determinato con sistema sintetico-comparativo; il valore di mercato decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, le agenzie immobiliari locali.




Il bene oggetto della presente valutazione, pur non presentando alcuna difformità, è di scarsa o nulla appetibilità in quanto, in relazione alla conformazione del lotto, alla presenza di manufatti edlizi interferenti ed alla presenza di altri stalli è, nei fatti, inutilizzabile come posto auto (il bene in esame è identificato sui soli documenti catastali ma non risulta fisicamente individuato). Di ciò si è tenuto conto in sede di stima pervenendo ad una valutazione riconducibile al solo valore affettivo, pari cioè a soli pochi euro.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2










Valore a corpo: 50,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 50,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 50,00


A posto auto 10,00 0,00 50,00 50,00

50,00 € 50,00 €




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€. 0,00


€. 50,00


€. 10,00




€. 40,00



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LOTTO 15


A cantina a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 6,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in una cantina situata in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: l foglio 6 particella 4183 sub. 505 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe

7, consistenza 25 mq, rendita 63,27 Euro, indirizzo catastale: via Pier Capponi, 16, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da Nord in senso orario: ente comune (sub. 501), terrapieno, altra unità immobiliare (sub. 504).

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato.



Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato senza alcun titolo. In occasione del sopralluogo non è stato possibile accedere alla cantina oggetto di valutazione poichè chiusa con un lucchetto. Si suppone che sia occupata da qualche inquilino senza idoneo titolo.








€. 2.500,00


€. 2.000,00




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4.2.1. Iscrizioni:










CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 21/12/2006), con atto stipulato il 21/12/2006 a firma di MARIO LAINATI ai nn. 97734/37824 di repertorio, registrato il 02/01/2007 a GALLARATE ai nn. 6 serie 1T, trascritto il 03/01/2007 a MILANO 2 ai nn. 1174/536, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA.






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In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati: Sezione Censuaria GA, Fg. 6, Part. 4183, Sub. 513, Sub. 504, Sub. 505, Sub. 506, Sub. 509, Sub. 510 e Sub. 511. Successivamente, in data 19/09/2008, la Cavallo Costruzioni S.r.l. vende al Sig. Cioffi Antonio con atto di compravendita a rogito notaio Andrea Tosi del 19/09/2008 Rep. n. 20420, i Sub. 504, 506 e 509, rimanendo così proprietaria dei soli Sub. 513, 505, 510 e 511.










PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali estensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme



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particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.



CRITICITÀ: NESSUNA

L'immobile risulta .. Non rilevabile




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CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA



CRITICITÀ: NESSUNA

Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta .. Non rilevabile


CANTINA

DI CUI AL PUNTO A

cantina a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 6,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in una cantina situata in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: l foglio 6 particella 4183 sub. 505 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe

7, consistenza 25 mq, rendita 63,27 Euro, indirizzo catastale: via Pier Capponi, 16, piano: S1, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da Nord in senso orario: ente comune (sub. 501), terrapieno, altra unità immobiliare (sub. 504).



I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta (XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo



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Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI




Trattasi di edificio economico, composto complessivamente da tre piani di cui uno interrato. Il grado manutentivo appare complessivamente scarso.

Le facciate sono a disegno semplice, con regolare successione di pieni e vuoti, con balconi attestati sui due fronti principali e disposti solo piano primo.

I piani fuori terra della palazzina sono interamente adibiti a residenza, mentre al piano interrato sono ubicate le cantine ed un locale comune. La struttura dell'edificio è in muratura con travi in conglomerato cementizio armato e struttura di copertura in legno. Il manto di copertura è realizzato con tegole marsigliesi; la lattoneria di gronda è in lamiera verniciata mentre i pluviali sono in pvc. Il tutto appare in ordinarie condizioni manutentive. La porta d'accesso al corpo scala è in legno in pessime condizioni manutentive, i restanti serramenti del corpo scala sono in acciaio verniciato con vetro stampato fissato a stucco.

Le facciate sono rifinite con intonaco tipo terranova a grana grossa, in discrete condizioni manutentive, ma con necessitià di ripitturazione. Soglie, davanzali e contorni finestre sono in e versano tutti in scarse condizioni manutentive. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con tapparelle in pvc colore grigio chiaro con azionamento manuale a cinghia. Sia i serramenti che le tapparelle versano in ordinario stato manutentivo.

Lungo via C. Menotti si attesta un cancello carraio/pedonale in acciaio verniciato, con apertura manuale, tramite il quale si accede ad un cortile comune in ghiaietto e incolto. Secondo la



cinema buono












esposizione: scarso

luminosità: scarso





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documentazione catastale in detto cortile sono collocati alcuni posti auto; tali indicazioni non trovano però corrispondenza nella realtà poiché i posti auto non sono fisicamente segnalati a terra e, in ogni caso, risulterebbero in parte non utilizzabili per la presenza di una rampa di accesso al piano seminterrato dell'edificio residenziale che ne ostacola la fruibilità.

La recinzione condominiale è in paletti e rete in scarso stato manutentivo.

Cantina

Durante il sopralluogo all'edificio in questione è risultato impossibile accedere alla cantina oggetto di valutazione per la presenza di un lucchetto a chiusura della porta di accesso. Si suppone che la stessa sia occupata senza idoneo titolo da un condomino.


Delle Strutture:

CONSISTENZA:



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Il cespite in esame risulta di scarsa appettibilità commerciale se non con riferimento all'eventuale

cancello: carraio/pedonale realizzato in acciaio verniciato con apertura manuale


infissi esterni: realizzati in acciaio con vetro singolo stuccato


infissi interni: porta a battente realizzati in legno mediocre

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni



mediocre

protezioni infissi esterni: inferriata realizzate in acciaio verniciato


rivestimento esterno: realizzato in intonaco strollato


solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele

nella media

strutture verticali: costruite in muratura autoportante e pilastri in conglomerato cementizio armato

nella media


nella media


cantina 25,00 x 25 % = 6,25

Totale: 25,00 6,25



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interessamento dei condomini. Ai fini della valutazione si è tenuto conto del valore medio di mercato praticato a livello locale per immobili di analoga consistenza e qualità.

Sono stati pertanto determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come sopra meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

Sappia l'acquirente che gli oneri tributari saranno calcolati sul maggiore tra il valore di mercato e il valore catastale, quest'ultimo pari ad € 7.972,02..

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2.







Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, osservatori del mercato immobiliare O.M.I.



Valore superficie principale: 6,25 x 400,00 = 2.500,00





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A cantina 6,25 0,00 2.500,00 2.500,00

2.500,00 € 2.500,00 €




€. 0,00


€. 2.500,00


€. 500,00




€. 2.000,00



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LOTTO 16


A sottotetto non abitabile a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 9,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un sottotetto non abitabile situato in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate. La superficie catastale è limitata alla porzione di sottotetto avente altezza non minore di mt 1,50 ed è pari a soli mq 9, mentre la superficie lorda dell'intero sottotetto si sviluppa su mq 162 circa.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2.Identificazione catastale: l foglio 6 particella 4183 sub. 513 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe

7, consistenza 9 mq, rendita 22,78 Euro, indirizzo catastale: via Pier Capponi, 16, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da Nord in senso orario: da tutti i lati prospetto su enti comuni.













€. 8.000,00


€. 6.400,00




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4.2.1. Iscrizioni:










CAVALLO COSTRUZIONI S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal 21/12/2006), con atto stipulato il 21/12/2006 a firma di MARIO LAINATI ai nn. 97734/37824 di repertorio, registrato il 02/01/2007 a GALLARATE ai nn. 6 serie 1T, trascritto il 03/01/2007 a MILANO 2 ai nn. 1174/536, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. In forza del citato Atto di Compravendita la Cavallo Costruzioni S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni censiti al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni come esplicitato di seguito. Catasto Fabbricati:






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Sezione Censuaria GA, Fg. 6, Part. 4183, Sub. 513, Sub. 504, Sub. 505, Sub. 506, Sub. 509, Sub. 510 e Sub. 511. Successivamente, in data 19/09/2008, la Cavallo Costruzioni S.r.l. vende al Sig. Cioffi Antonio con atto di compravendita a rogito notaio Andrea Tosi del 19/09/2008 Rep. n. 20420, i Sub. 504, 506 e 509, rimanendo così proprietaria dei soli Sub. 513, 505, 510 e 511.










PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n. 30 del 04/06/2015, l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali estensivi - RSE (art. 30). Norme tecniche di attuazione ed indici: Questi ambiti sono destinati ad insediamenti residenziali. I parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione sono i seguenti: a) Caratteristiche tipologiche, allineamenti, orientamenti e percorsi Tipologia residenziale di massima in serie aperta. Distanza dalle strade (Ds): minimo 5,00 m. Distanza dai confini (Dc): 1/3 dell’altezza dell’edificio con un minimo di 5,00 m. Distacco tra i fabbricati (Df): minimo 10 m. b) Edificabilità Indice di utilizzazione fondiario (Uf): 0,33 mq/mq. c) Rapporti di copertura e superficie permeabile Rapporto di copertura (Rc): massimo 1/3 della Superficie fondiaria. Area filtrante o Superficie permeabile (Af): 1/3 della Superficie fondiaria, calcolato al netto dei parcheggi esterni. d) Altezze massime Altezza dei fabbricati (H): 15,00 m. e) Vocazioni funzionali Destinazioni d’uso escluse: UP - 3.3 UC -3.5UC - UA - UIR - CTF. f) Norme particolari Nel caso di edifici regolarmente assentiti con destinazioni d’uso escluse, è ammessa la prosecuzione delle attività esistenti sino ad estinzione. Sono ammessi altresì interventi di



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manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia al fine di consentire adeguamenti tecnologici volti al miglioramento delle condizioni lavorative ovvero volti ad eliminare criticità ambientali. Per tali interventi dovrà essere presentata, a supporto dei titoli abilitativi edilizi, apposita relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. E’ ammesso altresì il riutilizzo dei suddetti edifici, anche quando dismesse le attività preinsediate, purché al loro interno vengano insediate attività che non risultino incompatibili con la residenza e che non rechino molestie per odori, vibrazioni, rumori, ecc. In tal caso occorrerà presentare, in funzione della specificità dell’attività, idonea relazione tecnica-ambientale redatta da parte di professionista abilitato. Al fine di consentire il miglioramento del livello igienico e abitativo, nonché delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme, per gli edifici che presentano saturazione dei parametri di cui alle precedenti lettere b) e c) che non abbiano già usufruito di incrementi in applicazione delle NTA del precedente strumento urbanistico è ammesso l’ampliamento in deroga alle precedenti lettere b) e c) come di seguito determinato: a) per le abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono consentiti interventi di ampliamento una tantum nella misura massima di 50 mq di Slp per ogni singola unità abitativa; b) per gli edifici a destinazione non residenziale saranno consentiti interventi di ampliamento una tantum così suddivisi, intesi in senso cumulativo: b.1) 20% sulla Slp esistente inferiore o uguale a mq. 500; b.2) 10 % sulla Slp esistente superiore a 500 mq ed inferiore o uguale a 1.000 mq; b.3) 5% sulla Slp esistente superiore a 1.000 mq. Detti ampliamenti potranno prevedere i necessari incrementi della superficie coperta, fatto salvo il mantenimento dell’area filtrante minima pari a 1/3 della Superficie fondiaria, e dovranno verificare la dotazione di parcheggi. Premessa la necessità di dimostrare il titolo ad eseguire l’intervento, su spazi interni, cortili e spazi pubblici e di uso pubblico è consentito l’ampliamento della superficie di somministrazione di pubblici esercizi, purché legati ad un’autorizzazione in essere in ambiente chiuso, con strutture che dovranno essere facilmente amovibili, appoggiate al suolo. Tali spazi dovranno essere situati nelle immediate vicinanze all’ambiente chiuso autorizzato alla somministrazione e senza che via sia una strada interessata da traffico veicolare inframmezzo. Le occupazioni devono essere concesse nel rispetto delle norme contenute nel Nuovo Codice della Strada e nel relativo Regolamento di Esecuzione nonché della normativa igienico sanitaria in materia di ampliamento della superficie di somministrazione. Fatto salvo il posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, comunque facilmente rimovibili e quindi non permanenti nell’ambito delle 24 ore, qualsiasi intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi, quali, a titolo puramente esemplificativo, il posizionamento di pedane, elementi fisici a delimitazione dell’area e strutture di copertura (es. verande, gazebi, pergolati e similari, pannellature, fioriere, sistemi di illuminazione e di riscaldamento, ecc) dovranno acquisire idoneo nulla osta paesaggistico e titolo abilitativo edilizio ove necessario. Non saranno consentite forme pubblicitarie e l’apposizione d’insegne in tali spazi. g) Ambiti attuabili con Piano Attuativo Gli ambiti così classificati nella tavola RT1 sono soggetti alla predisposizione di un Piano Attuativo in considerazione dell’estensione territoriale e della localizzazione nel tessuto urbano consolidato, nonché della necessità di garantire l’adeguata dotazione di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico. ... (omissis). h) Requisiti di efficienza energetica Gli interventi di nuova costruzione dovranno garantire efficienza energetica e sostenibilità ambientale, in conformità alla normativa vigente, al regolamento edilizio comunale.. In qualità di "sottotetto esistente" ai sensi e per gli effetti della L.R. 12/2005 e s.m.i., il cespite in same sviluppa una potenzialità edificatoria pari alla superficie della sua proiezione in pianta (circa 162 metri quadrati)



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Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta .. Non rilevabile



DI CUI AL PUNTO A

sottotetto non abitabile a GALLARATE via Pier Capponi 16, frazione Sciarè, della superficie commerciale di 9,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Cavallo Costruzioni S.r.l. in fallimento)Il bene oggetto di valutazione consiste in un sottotetto non abitabile situato in una palazzina residenziale in Comune di Gallarate. La superficie catastale è limitata alla porzione di sottotetto avente altezza non minore di mt 1,50 ed è pari a soli mq 9, mentre la superficie lorda dell'intero sottotetto si sviluppa su mq 162 circa.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2.Identificazione catastale: l foglio 6 particella 4183 sub. 513 (catasto fabbricati), sezione urbana GA, categoria C/2, classe

7, consistenza 9 mq, rendita 22,78 Euro, indirizzo catastale: via Pier Capponi, 16, piano: 2, intestato a Cavallo Costruzioni S.r.l. Coerenze: da Nord in senso orario: da tutti i lati prospetto su enti comuni.



I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Basilica di Santa Maria Assunta



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(XIX sec.), Chiesa di San Pietro (XI - XIII sec.), Chiostro di San Francesco (XIII sec.), Palazzo Broletto.

SERVIZI

COLLEGAMENTI




Trattasi di edificio economico, composto complessivamente da tre piani di cui uno interrato. Il grado manutentivo appare complessivamente scarso.

Le facciate sono a disegno semplice, con regolare successione di pieni e vuoti, con balconi attestati sui due fronti principali e disposti solo piano primo.

I piani fuori terra della palazzina sono interamente adibiti a residenza, mentre al piano interrato sono ubicate le cantine ed un locale comune. La struttura dell'edificio è in muratura con travi in conglomerato cementizio armato e struttura di copertura in legno. Il manto di copertura è realizzato con tegole marsigliesi; la lattoneria di gronda è in lamiera verniciata mentre i pluviali sono in pvc. Il tutto appare in ordinarie condizioni manutentive. La porta d'accesso al corpo scala è in legno in pessime condizioni manutentive, i restanti serramenti del corpo scala sono in acciaio verniciato con vetro stampato fissato a stucco.

Le facciate sono rifinite con intonaco tipo terranova a grana grossa, in discrete condizioni manutentive, ma con necessitià di ripitturazione. Soglie, davanzali e contorni finestre sono in e versano tutti in scarse condizioni manutentive. I serramenti sono in legno verniciato bianco, con tapparelle in pvc colore grigio chiaro con azionamento manuale a cinghia. Sia i serramenti che le tapparelle versano in ordinario stato manutentivo.

Lungo via C. Menotti si attesta un cancello carraio/pedonale in acciaio verniciato, con apertura



cinema buono











livello di piano: scarso

esposizione: scarso

luminosità: scarso





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manuale, tramite il quale si accede ad un cortile comune in ghiaietto e incolto. Secondo la documentazione catastale in detto cortile sono collocati alcuni posti auto; tali indicazioni non trovano però corrispondenza nella realtà poiché i posti auto non sono fisicamente segnalati a terra e, in ogni caso, risulterebbero in parte non utilizzabili per la presenza di una rampa di accesso al piano seminterrato dell'edificio residenziale che ne ostacola la fruibilità.

La recinzione condominiale è in paletti e rete in scarso stato manutentivo.


Al sottotetto, della superficie catastale di mq 9,00 e di superficie reale di mq 162 ca., si accede tramite apposita botola, mediante l'impiego di scala a pioli. L'interesse commerciale del cespite in esame risiede unicamente nella possibilità di recuperarlo ai fini abitativi con esecuzione di opere (demolizione dell'attuale copertura e costruzione di nuovo volume edilizio sulla medesima impronta) previa adeguata progettazione, specifica procedura autorizzativa e corresponsione dei relativi contributi di costruzione.


CONSISTENZA:


Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



Il cespite in esame risulta di scarsa appettibilità commerciale, se non con riferimento all'eventuale interessamento dei condomini, in quanto inserito in un contesto edilizio ed urbanistico di modestissimo valore. Il potenziale valore dell'immobile è legato alla facoltà concessa dalla L.R. 12/2005 e s.m.i. di poter recuperare ai fini abitativi la superficie reale del sottotetto esistente, anche in deroga ai limiti imposti dalla pianificazione urbanistica vigente ma nel rispetto di altri vincoli e/o limitazioni eistenti di natura sovraordinata; ciò comporta, in ogni caso, l'esecuzione di opere edili (demolizione della coperttura esistente e costruzione del nuovo volume edilizio avente requisiti prestazionalli conformi alla normativa vigente), il reperimento di posti auto pertinenziali in numero equivalente alle nuove unità immobiliari che si vorranno creare (e/o la loro monetizzazione in caso di dimostrata impossibilità di reperimento degli stessi) nonchè la corresponsione dei relativi contributi di costruzione. Ai fini della determinazione del valore commerciale si è optato per una stima a corpo, tenendo conto delle modeste condizioni ambientali di immediato riferimento, di un valore unitario per metro cubo edificabile (con riferimento al recupero abitativo del sottotetto) sensibilmente inferiore rispetto al valore unitario del metro cubo edificabile in area libera, della minor godibilità del potenziale bene in virtù delle parziali deroghe al R.L.I., e quindi, in generale, della scarsa appetibilità del cespite, nonchè di dover ricorrere alla monetizzazione dei posti auto pertinenziali.

Sono stati pertanto determinati due distinti valori del bene oggetto di vendita e precisamente: il valore commerciale, determinato utilizzando il criterio sintetico-comparativo come sopra meglio specificato; il valore di realizzo decurtato del 20%, con precisazione che la decurtazione forfetaria

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto marsigliesi




Totale: 9,00 9,00



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del 20% viene automaticamente imputata dal programma di valutazione Tribù Office, la cui eventuale applicazione è demandata alle determinazioni del Giudice sentito il Curatore fallimentare.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2.







Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, osservatori del mercato immobiliare O.M.I.












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data 25/07/2016

il tecnico incaricato Arch. MARCO FOGLIA


A sottotetto

non abitabile 9,00 0,00 8.000,00 8.000,00

8.000,00 € 8.000,00 €




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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 115/2014 · TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - FALLIMENTARE 115/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento