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Tribunale ordinario di Chieti Proc.Es.Imm.n.151/2016 2016
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TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
Sezione civile
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDURA ESECUTIVA N° R.G. 151/16
CREDITORE PROCEDENTE: BANCA POPOLARE DELL’EMILIA ROMAGNA SOCIETA´ COOPERATIVA
DEBITORE ESECUTATO:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Giudice dell’esecuzione: Dott.FEDERICO RIA
CONSULENZA TECNICA SU BENE SOTTOPOSTO AD ESECUZIONE IMMOBILIARE
RELAZIONE FINALE A PARZIALE RETTIFICA DELLA PRECEDENTE RELAZIONE DELL’11/02/2017
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Vista la relazione del professionista delegato Avv. Marco Azzariti del 27 aprile
2017 e il provvedimento del Giudice Istruttore Federico Ria del 3 maggio 2017 e fatto
riferimento all’istanza del sottoscritto del 10/05/2017,
premesso
1)che la part.lla 443 sub 5 si è fusa con le part.lle 443 sub3 e sub4 andando a
formare il subalterno 8 e che le part.lle 443 sub 6 e sub 7 si sono fuse a formare il
subalterno 9 , in atti del 26/03/2012 (n.4092,1/2012) e del
27/03/2012(n.4152.1/2012.
2)che la part.lla 443 sub 8 comprende oltre la ex sub 3 e 4 pignorate anche l’ex
subalterno 5 non ancora pignorato;
ritiene
-che in seguito all’atto giudiziario di correzione a rettifica N. rep.493 del 7/06/2017 e
verbale di pignoramento n.726,( nota di trascrizione immobiliare RP n.7478 e RG
n.10174 del 16/06/2017), notificato dal creditore procedente il 7/06/2017 e non
opposto, vengono ad essere pignorate le part.lle derivanti dalla fusione, di cui al
punto 1, identificabili con quelle precedentemente pignorate , compreso il subalterno
5, che viene pignorato con l’atto di cui sopra, come mera integrazione al
pignoramento già effettuato, a seguito del quale gli immobili pignorati di proprietà
piena della Sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX (C.F. XXXXXXXXXXXXXX) risultano identificati
come segue:
Immobile in Villamagna(Ch), via del Popolo, distinto in catasto fabbricati al foglio 8,
mappale 443 sub 8, piano T, cat.C/2, classe 2, mq.70, sup.catastale mq.95, R.C..
euro 144,61; immobile in Villamagna, distinto in catasto fabbricati al foglio 8,
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mappale 443 sub 9, piano T-1-2, cat.A/4, classe 2, vani 6, sup.catastale mq.143,R.C.
euro 204,52.
-che, a seguito dell’atto di correzione a rettifica N. rep.493 del 7/06/2017 non
occorre più detrarre la part.lla 443 sub 5 tramite frazionamento delle particelle fuse,
come proposto dal sottoscritto CTU nell’istanza al Giudice del 10/05/2017.
In ottemperanza all’incarico ricevuto, il sottoscritto Ing. Luciano Di Bernardini,
con studio in Chieti Via San Camillo De Lellis 131/C, iscritto all’Albo degli Ingegneri di
Chieti al n.286, nominato in qualità di esperto nell’esecuzione immobiliare n.151/16,
dopo aver accettato l’incarico affidatogli nel provvedimento di nomina del 22/11/2016
e prestato il giuramento di rito in data 23/11/2016, risponde definitivamente ai
quesiti sottoelencati postigli dal Giudice.
1) Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai
sensi dell’art.567, 2°comma c.p.c., segnalando non solo quelli mancanti, ma anche
quelli non idonei.
2) Dalla verifica effettuata la documentazione allegata insieme all’ atto di
correzione a rettifica del pignoramento immobiliare, regolarmente trascritto
presso la Conservatoria del Registri immobiliari di Chieti in data 16/06/2017,al
n.10174 Reg. Gen. E n°7478 Reg. Part., risulta essere completa con i relativi
certificati catastali e con il relativo estratto tavolare esteso riportante gli
aggravi e le annotazioni relativi all’immobile pignorato, effettuati nei venti
anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Si allega l’ elenco sintetico
delle formalità aggiornato al 26/06/2017, riferito alla proprietaria XXXXXXX
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XXXXXXXXXX, rilasciato dal servizio pubblicità immobiliare;(All.n.10 bis )
2) Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e
l’indicazione dell’atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la
rispondenza dei dati riportati nell’atto di pignoramento.
a)Identificazione unità immobiliare pignorata e confini
L’unità immobiliare è riportata in catasto al foglio 8
- p.lla n.443, sub 8, via del popolo, piano t., cat.C/2, classe 2 mq.70, superficie
catastale mq.95, R.C.E. 144,61;
- p.lla n.443, sub 9, via del popolo, piano T,1,2, cat.A/4, classe2, vani 6, superficie
catastale mq.143, R.C.E. 204,52.
-La part.lla 443, sub 8, risulta dalla fusione (n.4092.1/2012) dei subalterni 3,4,5 dello
stesso mappale, fatta in data 26/03/2012 prot.CH0043512 in atti dal 26/03/2012;
variazione nel classamento del 26/03/2013, prot.CH0042698; variazione del
9/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie. --la part.lla 443 sub 9
risulta dalla fusione(n.4152.1/2012) dei subalterni 6 e 7 dello stesso mappale, fatta
in data 27/03/2012 prot.CH0044286; variazione nel classamento del 27/03/2013
prot.CH0043431; variazione del 9/11/2015 per inserimento in visura dei dati di
superficie.( vedi allegati 7/a e n.7/b relativi alle visure storiche per gli immobili della
part.lla 443sub.8 e sub 9).
Dall’impianto meccanografico del 30/06/1987 le unità immobiliari, oggetto della
presente relazione, erano distinte con il foglio 8 mappale 443 subalterni 1 e 2.
I dati catastali corrispondono a quelli riportati nel pignoramento.
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Le part.lle 443 sub 8 e 443 sub 9, confinano a nord con via del Popolo e proprietà
XXXXXXXXXXXXXXXXXX (part.442 sub 2 e 5); a est con vico Orlando ; a sud con
proprietà XXXXXXXXXXXXX (part.lla 444 sub 4) , a ovest con vico II del Popolo .
b)Atto di provenienza e trascrizione
L’immobile pignorato è pervenuto all’esecutato tramite atto di compravendita
del 15 maggio 2006, repertorio n.14383,
n.5049 di raccolta, registrato in Chieti in data 17 maggio 2006, al n.1286, trascritto
a Chieti in data 18 maggio 2006 al n.12193 del registro generale e al n. 8088 del
registro particolare.(All.n.11)
c)Descrizione unità immobiliare
L’unità immobiliare è ubicata nel centro storico del comune di Villamagna, ad
angolo tra vico Orlando e via del Popolo. Si sviluppa su tre livelli:
1) Al piano terra sono collocati tre locali censiti in catasto come magazzini e
locali di deposito. A essi si accede attualmente da due ingressi, uno su via
del Popolo, l’altro da vico Orlando. Trattasi di tre vani nei quali è stato
realizzato un battuto di cemento su mattoni forati, privi di pavimento; uno
dei vani ha accesso da via del Popolo, ha una superficie utile di mq.20,40 e
un’altezza di 2,73 m.; è coperto da un solaio latero-cementizio ed ha le
pareti intonacate e tinteggiate (vedi documentazione fotografica pag.5),
mentre gli altri due vani, di mq.46,31 di superficie utile, sono coperti uno
con volta a crociera in mattoni a faccia vista con in chiave una grossa trave
in acciaio di rinforzo (vedi documentazione fotografica pag.5) (h.max volta=
m.2,50 circa)e l’altro con un solaio in travetti in acciaio e voltine in mattoni a
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faccia vista (hmax.=2,88 m.); le pareti sono rivestite da un leggero rinzaffo
di malta cementizia.
2) Al primo piano, dove è situata l’abitazione, si accede da vico Orlando
tramite una scala ad unica rampa.
L’appartamento è costituito da cucina, soggiorno con balconcino su via del
Popolo, un primo piccolo corridoio che disimpegna il bagno e un secondo
corridoio che porta sia ad una camera da letto matrimoniale, dotata di un
piccolo ripostiglio ricavato a sbalzo su vico II del Popolo, sia ad un’altra
cameretta adibita a pluriuso. L’’interno dell’appartamento al primo piano si
presenta in discrete condizioni; tutti i locali sono pavimentati con mattonelle
in ceramica. La porta d’ingresso è in alluminio, mentre le porte interne sono
del tipo tamburato in legno. Le pareti sono intonacate e tinteggiate. Le
finestre, dotate di persiane sono in legno ad esclusione di quella della
camera da letto che è in alluminio. (vedi doc. fotografica pag.3 e 4)
3) Al secondo piano si accede dalla cucina tramite una scalinata a L che
porta ad un locale sottotetto allo stato grezzo,( senza pavimenti e intonaci
sulle pareti interne) adibito a soffitta, non abitabile, dal quale si accede ad
un terrazzino pavimentato con piastrelle in ceramica, dotato di parapetto
metallico con vista su vico Orlando ;(vedi doc.fotografica pag.6)
4) La copertura è realizzata con orditura di travi, travicelli e listelli di legno,
con sovrastanti tegole marsigliesi in laterizio.
5) La struttura portante è in muratura di mattoni pieni. Le facciate esterne
sono tinteggiate e presentano dei parziali distacchi della tinteggiatura e
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macchie di umido.(Vedi doc. fotografica pag.1) La costruzione dell’edificio è
anteriore al 1967.
6) L’appartamento è dotato dei seguenti impianti:
-impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a gas “Ferroli” posta in
cucina; impianto elettrico e impianto TV; ; i certificati di conformità dei
suddetti impianti, richiesti dal ctu, non sono stati reperiti e consegnatigli;
inoltre manca la certificazione energetica.
-un serbatoio cilindrico in acciaio zincato contenente acqua è posto in
soffitta come riserva per l’approvvigionamento idrico.
-impianto idrico sanitario.
L’appartamento si sviluppa su una superficie interna utile di mq. 71,25 mentre la
superficie del balcone è di mq.2,78.
d)Variazioni riscontrate
IL fabbricato è stato costruito prima del 1967 senza licenza edilizia. Rispetto ai
lavori approvati ed eseguiti con regolari Concessioni n.467 del 77 e n.1517 del 1988
non sono state riscontrate variazioni che necessitino di una regolarizzazione edilizia.
Per quanto concerne le planimetrie catastali esistenti (vedi All.n.5), queste non
corrispondono a quanto riscontrato dai rilievi effettuati; infatti non risultano indicate
le aperture di alcuni locali, il terrazzino del 2° piano ed inoltre non sono state
riportate con esattezza le inclinazioni e gli spessori delle pareti. Si allegano le
planimetrie aggiornate con le rettifiche da apportare.(All.n 3a).
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La spesa prevista per la rettifica catastale, essendo le modifiche con procedura
DOCFA, causale 5, sia per la part.443 sub8(Prot.43512/12) che per la part.lla 443
sub9(Prot. 44286/12) comportano ognuna una spesa di 50 € per Diritti .
L’onorario del tecnico per la regolarizzazione è di circa 350 euro a rettifica.
Complessivamente € 800 che saranno a carico dell’acquirente e vanno decurtate dal
prezzo di vendita.
3)Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato.
Dalle ricerche fatte presso l’ufficio dello stato civile del Comune di Villamagna il
debitore esecutato risulta coniugato in regime di comunione dei beni.( Vedi all.n.8)
Risulta inoltre in Comune che XXXXXXXXXXXXXXX con provvedimento ordinario
del Tribunale di Chieti in data 25/10/2006 ha ottenuto l’omologazione della
separazione consensuale (non esiste invece sentenza di divorzio).
Nell’atto di compravendita, redatto alla presenza del coniuge XXXXXXXXXXXXX,
viene indicato che l’acquisto è effettuato ai sensi e per gli effetti della legge 19
maggio 1975 n.151 e che XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX dichiara che: “trattasi di
acquisto effettuato con il ricavato della vendita di bene personale, ai sensi
dell’art.179 lett.f C.C. e pertanto escluso dalla comunione legale”. Viene inoltre di
seguito riportato che: ”il XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, a tale scopo intervenuto al
presente atto, ne dà conferma”.
Pertanto l’immobile è bene personale del debitore acquisito con atto di
compravendita nel 2006 per intero.
(vedi all.n.11)
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4) Ricostruisca attraverso la documentazione di cui all’art.567, secondo
comma c.p.c., le vicende giuridiche degli immobili per la durata di un ventennio
precedente la data di trascrizione dell’atto di pignoramento, identificando, quindi,
tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle
trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata;
Dalla certificazione notarile agli atti si ricava che l’immobile oggetto di
procedura esecutiva, identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Villamagna
al F.8 P.lla 443 sub 8 e sub 9 ,piano T, 1 e 2, risulta di proprietà piena ed esclusiva
XXXXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX; codice fiscale:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ; risulta inoltre che fino al ventennio antecedente la data di
trascrizione dell’atto di pignoramento ci sono stati i seguenti passaggi:
1) alla XXXXXXXXXXXXXXXX, la piena proprietà delle unità di cui sopra è
pervenuta come segue:
a) foglio 8 part.lla 443 sub 3 e 7 dai Sig.ri XXXXXXXXXXXXX nata a Pietranico(PE)
il 18/02/1920, titolare della quota pari a 4/6 della piena proprietà,
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, nata a Villamagna(CH) il 22/09/1945, titolare
della quota pari a 1/6 della piena proprietà e XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXNATO
A VILLAMAGNA(CH) il 11/04/1948, titolare della quota pari a 1/6 della piena
proprietà;
b) foglio 8 part.lla 443 sub 4,5,6 da XXXXXXXXXXXXXXXXX, nata a Pietranico(PE)
il 18/02/1920, titolare della quota pari a 1/3 della piena proprietà,
XXXXXXXXXXXXXXXXX, nata a Villamagna(CH) il 22/09/1945, titolare della
quota pari a 1/3 della piena proprietà e XXXXXXXXXXXXXXXXXXX NATO A
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VILLAMAGNA(CH) il 11/04/1948, titolare della quota pari a 1/3 della piena
proprietà; con atto di compravendita del notaio BIANCAMARIA RULLI DEL
15/05/2006 REP.14383/5049, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Chieti
all’art. Reg. Part.8088 e Reg.Gen.12193 del 18/05/2006.
2) ai Sig.ri XXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXX, sopra
generalizzati, titolari della quota pari a 1/6 ciascuno e complessivamente la
quota pari a ½ della piena proprietà dei subalterni 3 e 7 della part.lla 443
(foglio 8 comune di Villamagna) e la quota pari a 1/3 ciascuno e
complessivamente la quota intera della piena proprietà dei subalterni 4 e 6
della part.lla 443 (foglio 8 comune di Villamagna) è pervenuta per successione
di XXXXXXXXXXXXXXX, nato a Villamagna (CH) il 30/06/1905, deceduto il
11/12/1994, , reg.ta a Chieti il 30/07/1996 al n.den.35 vol.768, trascritta
presso l’agenzia del territorio di Chieti - Servizio di pubblicità Immobiliare di
Chieti all’art. Reg.Part. 5733 Reg.Gen.7460 del 10/06/1998.
3) alla Sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX, sopra generalizzata, la quota pari
all’intero della piena proprietà( in regime di comunione di beni con
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, sopra generalizzato), dei sub 3,7 part.lla 443 foglio
8 con atto di compravendita del notaio Ubaldo Rulli del 26/08/1980
rep.65540, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Chieti- Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Chieti all’art. Reg. Part. 10987; dalla
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX Reg.Gen.12530 del 17/09/1980.
4) al Sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, sopra generalizzato, la piena
proprietà dei sub 4,6 part.lla 443, foglio 8, è pervenuta con atto di divisione
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del notaio Ubaldo Rulli del 26/08/1980 rep.65540, trascritto presso l’Agenzia
del Territorio di Chieti- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Chieti
all’art.Reg.Part.10987, Reg.Gen.12530 del 17/09/1980, da
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX NATA A Chieti il 13/01/1980,e XXXXXXXXXXXXXXX,
nata a Villamagna (CH) il 5/05/1910.Dette porzioni sono escluse dalla
comunione dei beni in quanto si tratta di beni personali.
Si precisa che per quanto riguarda il sub 5 della part.443 foglio 8 la parte
venditrice ha dichiarato di averla acquisita per possesso ultraventennale,
pacifico ed ininterrotto, dipendente da divisione bonaria, non convalidato da
atto pubblico. Per questa part.lla nell’atto di compravendita viene chiesta la
voltura ai fini della conservazione del Catasto e con esonero dell’Ufficio
Catastale competente da ogni responsabilità e senza pregiudizio dei diritti di
terzi.
L’immobile sopra descritto a tutto il 24/11/2016 risulta gravato
dalle seguenti formalità pregiudizievoli:
a) Trascrizione contro del 7/09/2016- Reg.Part.11256; Reg.Gen.
15127 :
Verbale di pignoramento immobili,
-a favore della Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc.Coop:, con sede in Modena,
C:F: 01153230360;
-contro XXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX il 10/03/1965 - C.F.:
XXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà.
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Atto di Pignoramento dell’Ufficiale giudiziario di Chieti del 10/08/2016 Rep, 667.
b)Iscrizione contro del 18/05/2006
Ipoteca volontaria di euro 170.000,00 a garanzia di un mutuo di euro
85.000,00 iscritta presso l’agenzia del territorio di Chieti- Servizio di pubblicità
Immobiliare, Reg.Part. 2914, Reg.Gen. 12194 del 18/05/2006,
-a favore della Banca Popolare di Lanciano e Sulmona SPA sede di Lanciano
C.F.:00391250693 con domicilio in Chieti, Piazzale Marconi ( ora Banca Popolare
dell’Emilia Romagna Soc.Cooperativa con sede in Modena)
-contro XXXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXX il 10/03/1965.
C.F.: XXXXXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà. Mutuo a rogito del Notaio
Biancamaria Rulli del 15/05/2006 rep.13384/5050.
c) Trascrizione contro del 16/06/2017
RP N.7478 - RG N.10174
Verbale di pignoramento immobili,
-a favore della Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc.Coop:, con sede in Modena,
C:F: 01153230360;
-contro XXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX il 10/03/1965 -
C.F.: XXXXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà.
Atto di Pignoramento dell’Ufficiale giudiziario di Chieti del 7/06/2017 rep n.493.
5)In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non
aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica i disegni per il perfezionamento
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della pratica presso l’U.T.E. e specifichi l’esistenza di tale condizione in calce alla
descrizione del bene predisposto per l’avviso d’asta;
Nella risposta al quesito n. 2, punto d, sono descritte le variazioni riscontrate in
sede di sopralluogo; il sottoscritto ha predisposto le piante aggiornate per le
rettifiche DOCFA da effettuare in catasto riportandola nell’elaborato grafico allegato
n.3a
6)accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
Dalle verifiche espletate presso lo sportello unico dell’edilizia del comune di
Villamagna non esistono certificazioni di abitabilità relative al fabbricato oggetto del
procedimento esecutivo. La sua costruzione, nel centro storico, risale a prima
dell’entrata in vigore della legge Ponte del 6 agosto 1967 n.765, con la quale venne
esteso a tutto il territorio comunale l’obbligo della licenza edilizia.
Dalla documentazione reperita risulta che successivamente alla sua costruzione
sono state approvate le seguenti concessioni: Concessione n.467 del 77 e n.1517 del
1988
-La prima concessione edilizia n.467 è del 1977 ed ha riguardato “lavori
di riattamento” che hanno comportato principalmente la sostituzione di un solaio e la
ricostruzione della copertura in legno con la creazione di un piccolo terrazzo; la
seconda concessione edilizia n.1517 del 1988 ha riguardato la sistemazione
interna e il consolidamento del balcone su via del Popolo, la sostituzione di due solai
interni, l’apertura di alcune finestre e alcune sostituzioni di parti della copertura. Non
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sono state riscontrate difformità rispetto ai lavori approvati. Il Piano di recupero del
centro storico, in vigore nel comune di Villamagna, prevede, per la parte di edificio
prospiciente via del Popolo, interventi di ristrutturazione edilizia, con possibile cambio
di destinazione d’uso, mentre per i locali ubicati nella parte posteriore, prospiciente i
vicoli laterali, sono ammessi solo lavori di manutenzione straordinaria.
7) in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla
normativa urbanistica alla luce della L.47/85 e successive norme.
- il fabbricato, ricade nel centro storico del comune di Villamagna, ed è stato
costruito prima del 1 settembre 1967.
8)accerti la situazione di possesso, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di
contratti d’affitto registrati in data antecedente al pignoramento;
All’atto dei sopralluoghi effettuati presso le unità immobiliari oggetto di procedura
esecutiva è risultato che sono occupati da XXXXXXXXXXXXXXXXX, che vi risiede. Si
allegano il Certificato cumulativo di stato di famiglia e di residenza.(All.n.9 )
9) accerti l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi
i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o
vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
10) accerti l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale che saranno cancellati o che comunque non risulteranno non opponibili
all’acquirente;
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Da quanto potuto accertare non esistono attualmente formalità, vincoli o
oneri che causino l’inalienabilità del bene oggetto di detto procedimento.
11) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro.
12) Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in
uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi la descrizione esatta da
riportare nella emandata ordinanza di vendita( ubicazione, consistenza,
confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d’asta;
Per la stima del valore del bene immobile pignorato si è adottato il
procedimento sintetico-comparativo: il bene da stimare è stato comparato ad
altri ad esso analoghi di cui erano noti i prezzi di mercato, utilizzando come
parametro il metro quadrato di superficie commerciale.
Premesso
- che sono state condotte ricerche presso alcune agenzie immobiliari della
zona ( al fine di stabilire una media dei prezzi di vendita delle tipologie di abitazioni
con caratteristiche simili), e si è fatto anche riferimento alla banca dati delle
quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio , 1° semestre 2016;
--che il prezzo di acquisto dell’intero edificio pagato nel 2006 è stato di €
65000 e che successivamente sono stati eseguiti degli interventi di manutenzione
ordinaria al piano terra (realizzazione battuto di cemento su mattoni forati e
intonacatura sul solo locale posto a lato di via del Popolo).
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Tenuto conto di quanto accertato in fase di sopralluogo, dell’ubicazione,
dell’appetibilità complessiva degli immobili, delle loro caratteristiche estrinseche e
intrinseche, stato di conservazione, finiture, dotazione di impianti, dello stato di fatto
e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente
esposti, e infine, dell’attuale situazione del mercato immobiliare.
Quanto sopra premesso si ritiene di poter procedere alla stima come segue:
Per le caratteristiche distributive e le modalità d’accesso, il bene è divisibile in
due lotti :
LOTTO 1) relativo all’unità abitativa comprendente il primo piano e la soffitta
posta al secondo piano, dotata di terrazzo.
LOTTO 2) relativo al piano terra, indipendente dall’abitazione, con tre locali
attualmente destinati a magazzino e locali di deposito, con possibilità da parte
dell’acquirente di cambiare, per uno dei locali, destinazione d’uso, in base al vigente
Piano di Recupero, con appositi lavori di ristrutturazione.
LOTTO 1) Abitazione su più livelli
Si considerano nella valutazione del prezzo di
vendita i seguenti aspetti:
a) mediocri condizioni di manutenzione dell’immobile, costruito prima del 1967; la
facciata esterna necessita di interventi per la presenza di parziali distacchi
della tinteggiatura e di macchie d’umidità;
b) rifiniture di tipo economico;
c) mancanza di isolamento termico, e acustico;
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d) non certificata conformità dell’ impianto
elettrico ;
e) presenza di riscaldamento autonomo e di un caminetto nel soggiorno e degli
altri essenziali impianti di luce, gas, e o idrico-sanitario con serbatoio di
riserva in soffitta;
f) la presenza di un locale sottotetto non abitabile, destinato a soffitta, allo stato
grezzo, senza pavimenti, né intonaci; i pochi infissi presenti sono scadenti e
gli altri due locali sottotetto non sono praticabili; la copertura ha solo tegole
poggiate su semplice orditura in legno, senza solaio, né isolamento, né
impermeabilizzazione.
g) la presenza di un terrazzo praticabile con pavimento in ceramica, adiacente
alla soffitta; il terrazzo e la soffitta si considerano entrambi pertinenze
esclusive accessorie a servizio dell’abitazione, accessibili dalla cucina tramite
una scala interna;
h) la buona posizione nel centro storico del paese, con i servizi presenti nelle
vicinanze;
Tenendo conto dei fattori positivi e negativi di cui sopra con coefficienti correttivi al
prezzo medio ottenuto per comparazione di fabbricati simili, e tenendo conto che il
mercato immobiliare dal 2007 ad oggi ha avuto dei prezzi con andamento
decrescente, e che il mercato immobiliare in Villamagna risulta avere poche richieste,
si assumono i seguenti prezzi di vendita, differenziati per il primo e il secondo piano:
1) 400 € a mq. per il primo piano
2) 300 € a mq. per il secondo piano.
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. La superficie commerciale lorda vendibile in proprietà esclusiva,
arrotondata al metro quadrato, calcolata al lordo dei muri perimetrali con un max di
50 cm. e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre proprietà, con un max.di 25
cm., comprese le pertinenze esclusive di ornamento (balconi e terrazzi) calcolate a
parte in base a specifici coefficienti riportati nel manuale della banca dati dell’OMI,
risulta quanto segue:
Sup.commerciale : S abitazione (compresa proiezione scala interna) + S (balconi,
scala esterna e terrazza) x 0,30 + S soffitta x 0,50;
Valore stimato dell’appartamento
1°Piano = 93,54 +(2,78+0,86)x0,3 =94,59 mq.
94,59 x 400 = € 37836
2°Piano (21,83 x 0,50 + 18,24 x 0,30)=16,38 mq.
16,38 x 300 = € 4916,1
Valore totale = € (37836 + 4916) = € 42752 arrotondate
a € 42750.
Detraendo le spese per la rettifica catastale di € 400 si ha un valore di 42352 che
si arrotondano a € 42350
( quarantaduemilatrecentocinquanta ).
LOTTO 2 ) Locali al piano terra ad uso magazzino
Si considerano nella valutazione del prezzo di vendita i seguenti
aspetti:
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1. Il locale prospiciente via del Popolo si presenta in normali condizioni
di manutenzione con la presenza di infissi esterni e persiane in
legno, pareti intonacate e massetto di cemento su forati in laterizio.
2. I due locali comunicanti posteriori presentano carenti condizioni
manutentive, senza pavimenti con il solo massetto di cemento su
forati in laterizio; le pareti hanno un semplice rinzaffo di malta
cementizia ; gli infissi sono vetusti e scadenti;
3. I locali hanno un impianto elettrico essenziale, da adeguare e sono
senza intonaco e tinteggiatura di pareti e soffitto.
4. La possibilità di un cambio di destinazione (attività
commerciale) con lavori di ristrutturazione per il locale prospiciente
via del Popolo..
Tenendo conto delle caratteristiche positive e negative di cui sopra applicando
coefficienti correttivi al prezzo medio ottenuto per comparazione di unità simili, ,
tenendoci anche al di sotto delle quotazioni della banca dati dell’osservatorio
immobiliari, per gli stessi motivi già elencati per il lotto 1, si può assumere prezzo
medio di vendita differenziato per il locale con accesso da via del Popolo e per i due
locali posteriori la cui superficie commerciale totale è di mq.(27 + 59 ) = 86 mq.
1)Locale con ingresso su via del Popolo € 350 a mq..
Valore stimato: 27 mq. x 350 € = € 9450
2)Locali posteriori con accesso da vico Orlando € 250 a mq.
Valore stimato: 59,00 x 250€ = € 14750
Valore totale stimato Magazzini a P.T. :
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€ (9450+14750)= € 24200
Detraendo le spese per la rettifica catastale di € 400, si ha un valore di € 23800
(ventitremilaottocento)
13)Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno
essere cancellate con l’emandato decreto di trasferimento;
Le formalità da cancellare sono le seguenti:
a) Trascrizione contro del 7/09/2016- Reg.Part.11256; Reg.Gen. 15127 –
Verbale di pignoramento immobili
- a favore della Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc.Coop:, con sede in
Modena, C:F: 01153230360;
- contro XXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXX il 10/03/1965 - C.F.:
XXXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà. Atto di Pignoramento dell’Ufficiale
giudiziario di Chieti del 10/08/2016 Rep, 667.
b)Iscrizione contro del 18/05/2006
Ipoteca volontaria di euro 170.000,00 a garanzia di un mutuo di euro
85.000,00 iscritta presso l’agenzia del territorio di Chieti- Servizio di pubblicità
Immobiliare, Reg.Part. 2914, Reg.Gen. 12194 del 18/05/2006
- a favore della Banca Popolare di Lanciano e Sulmona SPA sede di Lanciano
C.F.:00391250693 con domicilio in Chieti, Piazzale Marconi ( ora Banca Popolare
dell’Emilia Romagna Soc.Cooperativa con sede in Modena)
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- contro XXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX il 10/03/1965.
C.F.: XXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà. Mutuo a rogito del Notaio
Biancamaria Rulli del 15/05/2006 rep.13384/5050.
Trascrizione contro del 16/06/2017
RP N.7478 - RG N.10174
Verbale di pignoramento immobili,
-a favore della Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc.Coop:, con sede in Modena,
C:F: 01153230360;
-contro XXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXXXXXil 10/03/1965 - C.F.:
XXXXXXXXXXXXXXX, titolare della piena proprietà.
Atto di Pignoramento dell’Ufficiale giudiziario di Chieti del 7/06/2017 rep n.493.
14) Verifichi le certificazioni ex art.6 D L.vo 311/06
Tra i documenti consultati e resi disponibili dagli occupanti non risulta esserci
l’ attestato di certificazione energetica, quelli di conformità dell’impianto elettrico e di
riscaldamento.
15) ESPRIMA UN PARERE IN RELAZIONE ALLA PROBABILITA´ CHE DALLA
VENDITA POSSA RICAVARSI UN PREZZO SUPERIORE DEL 50% DEL VALORE DEL
BENE. Dato il valore non eccessivo dei due lotti è probabile che si possa vendere
ad un prezzo superiore del 50% del valore del bene.
ELENCO DEGLI ALLEGATI:
Si allegano tra quelli sotto elencati solo quelli variati rispetto alla
precedente relazione del 11/02/2017.
Allegato 1-:N°3 verbali dei sopralluoghi per le operazioni
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peritali;
Allegato 2-:Documentazione Fotografica del CTU;
Allegato 3-:Disegni architettonici dei rilievi effettuati
- 3a-Planimetria predisposta per variazioni
catastali;
- 3b-Planimetria con il calcolo della superficie
utile netta e di quella commerciale;
Allegato 4-:Estratto di mappa catastale scala 1:1000;
Allegato 5-:Planimetrie catastali scala 1:200;
Allegato 6-:Stralcio del piano di recupero del centro
storico;
Allegato 7-:Visure storiche per l’abitazione 7/a e per i
magazzini 7/b;
Allegato 8-:Estratto dell’atto di matrimonio;
Allegato 9-:Stato di famiglia e residenza dell’esecutato;
Allegato10-:Elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, rilasciato
dal servizio di pubblicità immobiliare;
ALLEGATO10bis- Elenco sintetico delle formalità,
aggiornato al 26/06/2017 ;
Allegato 11:Atto di compravendita;
Allegato 12:Banca dati delle quotazioni immobiliari;
Allegato 13:Scheda riepilogativa dei dati essenziali;
Allegato 14:Descrizione per avviso d’asta.
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Allegato 15:Nota di trascrizione del 22/06/2017
Allegato 16:Atto di correzione a rettifica pignoramento
Con la presente relazione costituita da 23 pagine dattiloscritte e da 14 allegati,
spedita per posta certificata, anche in versione oscurata nei riferimenti personali della
parte esecutata, lo scrivente dichiara di aver assolto completamente il mandato
assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Chieti 10/07/2017 L’esperto
(Ing.Luciano Di Bernardini)