TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO · Per il condominio esistono tabelle millesimali utilizzate per la riparazione delle spese. ... Totale preventivo spese condominiali €.521,09 in quattro

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Via Reno, 48 – 59100 PRATO

Tel.0457/26154 – Fax.0574/36215 P R I V A C Y e-mail: [email protected]

pec: [email protected]

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TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO

FALLIMENTO

R.F. N. 78/2016

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Giudice Delegato : Dott.ssa Maria Novella Legnaioli

*******************

Curatore : Dott. Fabrizio Zaccagnini

*******************

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

Premessa

Il sottoscritto Geom. Aldo Scarpi con studio in Prato via Reno n.48, iscritto

al Collegio dei Geometri della Provincia di Prato con il n.242 veniva

nominato perito estimatore in data 30/08/2016 dal Dott. Fabrizio Zaccagnini,

Curatore del fallimento in epigrafe, autorizzato in data 12/09/2016 dal

Giudice Delegato Dott.ssa Maria Novella Legnaioli, di effettuare

l’individuazione analitica di tutti i beni immobili riconducibili alla fallita società

e redazione di una relazione di stima sui suddetti immobili.

Svolgimento delle operazioni peritali

In esecuzione al mandato ricevuto, lo scrivente ha effettuato accertamenti

catastali ed ipotecari presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Territorio di

Prato, compreso il controllo della titolarità, indagini urbanistiche ed edilizie

presso gli uffici dell’Amministrazione Comunale di Prato ed indagini inerenti

mailto:[email protected]


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la presenza di contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate di Prato.

Infine a effettuato i sopralluoghi e rilievi metrici e fotografici presso gli

immobili riconducibili alla società fallita.

Svolti tutti gli accertamenti del caso e tutto quanto ritenuto necessario al fine

dell'espletamento dell'incarico, il sottoscritto ha potuto concludere il suo

lavoro con la seguente relazione.

INDIVIDUAZIONE DEL LOTTO

IDENTIFICAZIONE DEL BENE E DATI CATASTALI:

Gli immobili di cui trattasi, acquisiti dalla massa fallimentare per la nuda

proprietà della , sono costituiti da porzioni

immobiliari facenti parte di un fabbricato condominiale di maggior

consistenza posto in Prato, Via Emilio Boni n.37 e precisamente:

Lotto unico (vedi doc. fotografica all.1 e planimetrie catastali all.2-3)

- Appartamento ad uso civile abitazione, al piano secondo int.10, con

ingresso sulla destra per chi arriva al piano dalla scale condominiali e

composto da due vani, compreso la cucina, oltre servizio ed accessori.

Confini: , parti comuni, s.s.a.

- Locale ad uso cantina, al piano interrato del predetto fabbricato e

precisamente l’ultima sulla destra del corridoio condominiale, composta da

un unico vano e costituente pertinenza del suddetto appartamento.

Confini: prop. , parti comuni, , s.s.a.

-Locale ad uso autorimessa, al piano interrato e precisamente il terzo sulla

sinistra per chi accede dalla rampa condominiale del n.33 di Via Emilio Boni,

composto da un unico vano della superficie catastale metri quadri 20 (venti).

Confini: parti comuni, prop. , s.s.a.



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DESCRIZIONE CATASTALE:

All’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Prato, Catasto Fabbricati del

Comune di Prato, le unità immobiliari sopra descritte risultano rappresentate

nel foglio di mappa 63:

- particella 1937 sub.20, Via Emilio Boni n.37, piano 2-S1, categoria A/2,

classe 5^, vani 3 superficie catastale totale 53 mq., totale escluse aree

scoperte 50 mq., rendita catastale €.402,84 (appartamento e cantina vedi

allegato n. 4).

- particella 1937 sub.45, Via Emilio Boni n.37, piano S1, categoria C/6,

classe 6^, 18 mq., superficie catastale totale 20 mq. e rendita catastale

€.136,65 (autorimessa vedi allegato n.4).

ADEMPIMENTI D.L. 78/2010 CONVERTITO DALLA LEGGE 122/2010

A seguito della modifica dell’art.29 della Legge 52/85 (servizio ipotecario)

operata dall’art.19 c. 14 del D.L. 78/2010 convertito dalla Legge 122/2010

con la quale, a pena di nullità, si dichiara che nelle planimetrie catastali

depositate risulta una diversa indicazione dell’altezza del vano cantina e del

vano autorimessa, non rilevanti ai fini della determinazione della rendita

catastale.

ADEMPIMENTI D.Lgs 192/2005 – CERTICAZIONE ENERGETICA

Ai sensi del D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche in tema di dotazione,

ed allegazione dell’attestato di prestazione energetica, in relazione alla

vigente normativa in materia di rendimento energetico l’appartamento è

provvisto dell'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) - Redatto dal

di Prato in data 26 maggio 2016, dal quale risulta che

l’immobile risulta classificato quale edificio appartenente alla classe: “F”.



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Inviato al Comune di Prato in data 26 maggio 2016 prot.87057 e inviato alla

Regione Toscana per posta certificata in pari data.

Si precisa che l’originale dell’Ape è nelle mani dello scrivente e verrà

consegnato al Curatore a semplice richiesta.-

IMPIANTI

Con riferimento agli impianti esistenti che corredano il bene oggetto sopra

descritto di cui al D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, si precisa quanto segue:

-in data 23/07/2009 al n.94493 è stata depositata la dichiarazione di

conformità termici-elettrici – elettrico condominio;

-in data 07/07/2009 al n.94477 è stato depositato il progetto di cui alla

L.10/91 / DLgs. 192/2005;

-in data 07/09/2009 al n.110325 è stata depositata la conformità impianto

ascensore;

in data 17/09/2009 al n.144173 è stata depositata la dichiarazione di

conformità dell’impianto fotovoltaico n.2 impianti.

La documentazione non verrà allegata ma sarà a disposizione presso lo

studio del ctu per poterne prendere visione.

CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI

Lo scrivente precisa che è stata depositata al Comando Provinciale dei Vigili

del Fuoco di Prato, in data 30/04/2010 Rif.

Pratica n.52470 la richiesta di certificato prevenzione incendi per

l’attività di autorimessa privata con n.28 box auto.

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Stato di manutenzione e conservazione :

da ritenersi normale.



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- CARATTERISTICHE DEL BENE

La zona di ubicazione delle porzioni di fabbricato è prettamente residenziale

inserita nel comune di Prato.

Il complesso residenziale è costituito da due corpi di fabbrica distinti. Uno si

sviluppa lungo la via Emilio Boni, seguendo l’allineamento degli edifici

attuali.

L’altro sorge internamente al lotto, in posizione centrale.

Il fabbricato, di cui sono porzione i beni oggetto di valutazione, si sviluppa

su cinque piani di cui quattro fuori terra, ed è stato ultimato nell’anno 2008.

La struttura portante del fabbricato è stata realizzata in cemento armato,

con pareti di tamponamento esterne costitute da: parete doppia in laterizio

forato spessore 12 cm + 15 cm, intonacata sul lato interno ed internamente

al muro a cassetta, mentre i tramezzi interni sono stati realizzati in mattoni

forati intonacati e tinteggiati.

I solai interni sono in laterizio. La facciata risulta con mattoni a faccia vista.

Sulla copertura è stato realizzato un impianto fotovoltaico.

Si accede all’immobile da camminamento condominiale esterno e da vano

scala aperto, realizzato con struttura metallica a vista e da vano ascensore,

con struttura portante in acciaio e tamponature in vetro.

Finiture interne:

La pavimentazione dell’appartamento è in gres porcellanato. Le porte

interne sono in legno tamburato con portoncino blindato, mentre gli infissi

esterni sono parte esterna in alluminio verniciato e parte interna in legno con

vetrocamera e rotolanti in alluminio motorizzati. L’impianto elettrico è del tipo

sottotraccia con videocitofono, mentre l’impianto del riscaldamento è singolo



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a metano con elementi radianti in lega di alluminio e cronotermostato nel

vano soggiorno pranzo. La caldaia murale è ubicata nel vano soggiorno

pranzo.(vedi doc. fotografica allegato n.1).

Il rivestimento della cucina è in mattonelle di ceramica decorata 10 cm x

10cm. altezza 1,60, mentre quello del servizio è in mattonelle di gres

porcellanato.

Il servizio è completo di apparecchi idrosanitari quali vaso, bidè, lavabo con

mobile, doccia e rubinetteria.

La pavimentazione dei terrazzi è stata realizzata con mattonelle di gres

rosso.

La pavimentazione dell’autorimessa è del tipo “quarzo industriale”, solaio in

c.a.p., tamponature con mattoni di cemento senza intonaco e basculante in

lamiera stampata.

La pavimentazione della cantina è del tipo “quarzo industriale”, solaio in

c.a.p., tamponature con mattoni di cemento senza intonaco e la porta di

accesso antincendio ed l’impianto elettrico è di tipo canalina esterna.

La zona in cui sorge l'immobile è semicentrale, servita da infrastrutture

primarie e secondarie quali: rete fognante, idrica, elettrica, gas, viabilità e

servizi pubblici.

CONDOMINIO MILLESIMI E SPESE INSOLUTE :

Il fabbricato condominiale di cui l’immobile oggetto della presente relazione

fa parte del condominio denominato “Condominio via Boni 37” e risulta

essere amministrato dallo studio .

I millesimi per l’unità abitativa sono 33,03 e 4,26 per l’unità autorimessa,

tabella scale ascensore millesimi 68,650.



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Per il condominio esistono tabelle millesimali utilizzate per la riparazione

delle spese.

Nella mail prevenuta del 17 gennaio 2017 si

precisa che al 31.12.2016 non ci sono quote condominiali scadute e non

sono state deliberate opere straordinarie.

Totale preventivo spese condominiali €.521,09 in quattro rate di cui n.3

€.130,00 e n.1 da 131,09.

DISPONIBILITA’ DELL’ IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

Al momento del sopralluogo i beni risultano occupati

ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’ E TITOLARIETA’ DEI BENI

I beni descritti sono pervenuti, per la nuda proprietà, alla

con sede in Prato C.F. : dalla signora

n. a Prato il 26/07/72 con atto pubblico di cessione di

diritti reali a titolo onerosa notaio Francesco De Luca di Prato del

04/07/2016 rep. 157841/24104. trascritto a Prato il 06 luglio 2016 al

registro particolare n.4083.

PRECISAZIONI:

(estrapolate dall’atto notaio Francesco De Luca di Prato del 04/07/2016

rep. 157841/24104)

La sig.ra è proprietaria. della nuda proprietà di un

appartamento con annesse cantina e autorimessa facenti parte di un

fabbricato condominiale in Prato via E. Boni n.c.37, per essere alla

medesima pervenuto, per il suddetto diritto in forza di atto di compravendita

ai rogiti notaio BRUNO MORGIGNI di Prato del 24/11/2008 rep.

73787/10026, reg. a Prato il 24/11/2008 al n. 15280 serie 1T e trascritto a



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Prato il 25/11/2008 al registro particolare n.8411; Che il sig. ha

inteso estinguere un debito dell’importo di €. 91.363,00 nei confronti della

derivante da un precedente finanziamento, contratto

con la medesima , in forma verbale, per esigenze di liquidita personale; che

stante la impossibilità per il predetto sig. di restituire il

suddetto finanziamento, la , moglie del medesimo, intende

adempiere, con le modalità di cui appresso, all’obbligazione di pagamento

del suddetto sig. nei confronti della ; che

tale adempimento di terzo, con il consenso della ;

come da delibera assembleare del 01/07/2016 citata, verrà effettuato

nell’impossibilità di provvedervi diversamente da parte della

ai sensi dell’art. 1197 del c.c. (prestazione in luogo dell’adempimento).

Alla signora (coniugata in regime di separazione dei beni) il

bene pervenne dalla con sede in Prato codice

fiscale: con atto ai rogiti notaio Bruno Mognini di Prato del

24/11/2008 rep. 73787/10026, reg. a Prato il 24/11/2008 al n. 15280 serie

1T e trascritto a Prato il 25/11/2008 al registro particolare n.8411;

All’ Immobiliare i beni pervennero dalla

sede Prato C.F.: con atto

pubblico di compravendita notaio Renato D’Ambra di Prato del 04/10/2005

rep. 41607/7803 reg. a Prato il 14/10/2005 al n. 8549.

e trascritto a Prato il 17/10/2005 al registro particolare n.7173;

Alla società

i beni pervennero : in parte dai signori n.a. a Prato il

26/05/1958 per ½ , n. a Prato il 07/09/58 P.1/4 in



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comunione legale con la sig. ra n. a Prato il 07/02/62

per la quota di P.1/4 con atto pubblico di compravendita notaio D’Ambra

Renato di Prato del 03/03/2004 rep.38847/6521 reg. a Prato il 01/04/2004

al n.1908 serie 1T. e trascritto a Prato il 02/04/2004 al registro

particolare n.2606;

in parte dai signori n. a Prato il 07/09/58 P.1/2, in

comunione legale con la sig.ra n. a Prato il 07/02/62 P.1/2,

con atto pubblico di compravendita notaio D’Ambra Renato di Prato del

03/03/2004 rep.38847/6521 reg. a Prato il 01/04/2004 al n.1908 serie 1Te

trascritto a Prato il 02/04/2004 al registro particolare n.2605;

in parte da n. a Prato il 26/05/1958 P. 1/1 , con atto

pubblico di compravendita notaio D’Ambra Renato di Prato del 03/03/2004

rep.38847/6521 reg. a Prato il 01/04/2004 al n.1908 serie 1Te trascritto a

Prato il 2/04/2004 al registro particolare n.2604;

ed in parte dal signor n. a Prato il 16/02/37 P.1/1 in

separazione di beni con atto pubblico di compravendita notaio D’Ambra

Renato di Prato del 30/09/2003 rep. 37618/6186 reg. a Prato il 28/10/2003

al n. 2581 serie 1T. e trascritto a Prato il 29/10/2003 al registro

particolare n.7689;

Al signor n. a Prato il 07/09/58, in comunione legale i beni, i

beni pervennero dai signor nato a Prato il 16/02/1937

con atto pubblico di compravendita notaio D’AMBRA RENATO di Prato

del 30/09/2003 rep.37619/6187 reg. a Prato il 15/10/2003 al n.2480 e

trascritto a Prato il 16/10/2003 al registro particolare n.7379;



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Al signor nato a Prato il 16/02/1937 i beni pervennero in

data anteriore al ventennio.

TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI GRAVANTI SUI BENI DESCRITTI

RICERCHE IPOTECARIE SERVIZIO DI PUBBLICITA’ IMMOBILIARE

UFFICIO PROVINCIALE DI PRATO TERRITORIO

Dall’ispezione effettuata, all’Ufficio Provinciale di Prato Territorio, servizio di

Pubblicità Immobiliare con visure aggiornate al 20 settembre 2016, gli

immobili oggetto di accertamento risultano colpiti dalle seguenti iscrizioni e

trascrizioni pregiudizievoli:

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

TRASC. 6687 del 20/09/2016

Atto giudiziario SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO emessa dal

Tribunale di Prato in data 29/08/2016 rep. 78/2016 a favore

SEDE PRATO C.F.

P.1/1 del diritto di nuda proprietà.

N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1937/20, A/2, via E. Boni n.c.37, P.2-S1.

N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1937/45, C/6, mq.18, Via E. Boni n.c.37, P.S1.

TRASC. 4720-4721-4722 DEL 01/07/2008

Atto pubblico di compravendita del 18/06/2008 notaio G. LO SCHIAVO di

Prato rep. 17418/11800, reg. a Prato il 30/06/2008 al n. 9118.

Contro : SEDE PRATO C.F.

A Favore: ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A SOCIETA’ CON UNICO socio

soggetto a direzione e coordinamento di ENEL S.P.A. sede Roma C.F.

05779711000



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Immobile in Prato via E. Boni n.c.41. Cio’ premesso, con il presente atto da

valere a tutti gli effetti fra i contraenti, loro successori ed aventi causa a

qualsiasi titolo; Si conviene e si stipula quanto segue in modo unico ed

inscindibile.

La piena prop. Di cabina di trasformazione e distribuzione di energia

elettrica in Prato, Via E. Boni n.c.41, posta nell’angolo nord del lotto

edificatorio con ingresso dal percorso condominiale di accesso al complesso

che si diparte dalla pubblica via, P.T., con dimensioni di m. 4,00 per m. 2,45

ed altezza interna di m.2,30, con annessa piccola porzione di terreno

ricompresa tra la cabina stessa ed il muro di cinta, di forma trapezoidale con

sup. di mq. 0,98.

N.C.E.U. PRATO F. 63 P.lla 1939, D/1, denuncia di variazione del

14/04/2008 N. 2103.1/2008 (prot. n. PO0052002). In data 13/02/2008 con il

tipo mappale prot. n. 18572 le P.lle 679/500 e P.lla 679/501-502-503-504-

505 e P.lla 680 del F.63 sono state soppresse dando origine alla P.lla 679

accatastata con denuncia n. PO0040345 del 31/03/2008 come segue: F.63

P.lla 679/506, F/1.In data 04/04/2008 con il tipo mappale prot. al n. 47975

la P.lla 679 è stata soppressa dando origine alle neo P.lle 1937, 1938 e

1939.

La parte venditrice si impegna per se e per i suoi eredi e aventi causa, ad

esonerare l’ENEL distribuzione da ogni concorso a spese ed oneri

condominiali di qualsiasi natura, per converso l’ENEL distribuzione rinuncia

alle quote di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c.; conseguentemente la

parte venditrice si impegna ad inserire nel redigendo regolamento di

condominio la clausola di cui sopra. ENEL distribuzione viene esonerata



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espressamente dal pagamento degli oneri comunali derivanti da atti

d’obbligo o convenzioni stipulati con l’amministrazione comunale, ovvero da

rilascio di concessioni edilizie anche in sanatoria.

La società venditrice costituisce:

A favore dell’immobile oggi trasferito alla società acquirente che accetta; e

a carico dell’area di collegamento (tra la viabilità pubblica e la cabina stessa)

di sua prop. riportata al N.C.E.U. con la P.lla 1937/56 F.63 a carico

dell’area interposta tra l’area di collegamento di cui sopra e la strada

comunale, riportata al N.C.E.U. con la P.lla 1938 F.63 di sua prop. Area che

sarà trasferita all’amministrazione pubblica come previsto dalla convenzione

stipulata con il Comune di Prato con atto notaio R. D’AMBRA in data

04/10/2005 rep. 41608 reg. a Prato il 18/10/2005 al n. 3491 e ivi trascritta

il 09/11/2005 al R.P. 7863.

SERVITU’ DI PASSAGGIO PEDONALE E CARRAIO:

Per consentire in qualsiasi ora e con qualsiasi mezzo d’opera, l’accesso al

locale cabina alla costruzione e alla manutenzione e all’esercizio della

cabina elettrica predetta; tale accesso avverrà dalla via E. Boni, attraverso

percorso condominiale. La parte venditrice si impegna a consegnare alla

ENEL distrib. Le chiavi dell’eventuale cancello di recinzione per accedere

alla cabina ed autorizzare l’installazione di un apposito contenitore sulla

recinzione in cui alloggiare le stesse. Il personale dell’ENEL distrib. Avrà

esclusivo accesso al locale cabina in qualsisi ora del giorno e della notte.

SERVITU’ INAMOVIBILE DI ELETTRODOTTO:

Relativa alle linee MT e BT connesse alla cabina elettrica del cui tracciato e

relativa fascia dichiara di avere preso conoscenza a carico soltanto



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dell’area di collegamento riportata al N.C.E.U. P.lla 1937/56 F.63;

SERVITU’ DI STILLICIDIO:

La parte venditrice riconosce all’ENEL distrib. La facoltà di modificare in

qualsiasi tempo la tensione d’esercizio, la sez. e il n. cavi salvo la

corresponsione di un ulteriore indennità. La parte venditrice rinuncia ad

avvalersi della facoltà di cui 4 comma art. 122 testo unico sulle acque e sugli

impianti elettrici 11/12/33 n.1775.

La parte venditrice fatte salve le limitazioni di legge e quelle esposte nei

successivi art. potrà eseguire sul fondo asservito qualunque innovazione,

costruzione od impianto, ma soltanto se ciò non comporti una modifica

dell’impianto ENEL distrib. o sia pregiudizievole allo stesso esercizio.

Per effetto delle costitutite servitù l’ENEL distribuzione ha facoltà di: Far

accedere sul fondo asservito il proprio personale o chi per esso con mezzi al

fine di compiervi i relativi lavori; mantenere libero da piante di alto fusto e

coltivazioni e piantagioni le aree asservite e abbattere quelle che possono

ostacolare l’esercizio della servitù.

TRASC. 7863 DEL 09/11/2005

ATTO UNILATERALE D’ OBBLIGO EDILIZIO autenticato notaio Renato

D’Ambra di Prato del 04/10/2005 rep. 41608 reg. all’Agenzia delle Entrate di

Prato il 18/10/2005 al n. 3491 a favore: COMUNE DI PRATO e contro

sede Prato C.F. in particolare

la parte acquirente ha dichiarato di essere a conoscenza del fatto che

porzione del viale carrabile, distinto al N.C.E.U. DI PRATO F.63 P.lla

1937/56, e l’area destinata a marciapiede e parcheggio, attualmente di prop.

della parte venditrice ma che dovrà essere trasferita all’amministrazione



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comunale in adempimento agli obblighi assunti con l’atto autenticato dal

notaio D’AMBRA di Prato in data 04/10/2005 rep. 41608 in precedenza

citato, distinta al N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1938, sono entrambe gravate

da una servitù di passaggio pedonale e carraio, costituita in F/ ENEL

DISTRIBUZIONE S.P.A. SEDE ROMA per consentire in qualsiasi ora e con

qualsiasi mezzo, l’accesso per la manutenzione della cabina elettrica

distinta al N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1939 servitù costituita in virtù dell’atto

notaio GIANCARLO LO SCHIAVO di Prato del 18/06/2008 rep.

17418/11800 reg. all’agenzia delle entrate di Prato in data 30/06/2008 al n.

9118 e trascritto in data 01/07/2008 al reg. part. 4721 e 4722. Atto che qui

deve intendersi integralmente richiamato e trascritto per gli effetti che può

produrre sull’atto che si presenta, in particolare in ordine all’esonero della

soc. ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A. dal partecipare a ogni spesa e onere

condominiale di qualsiasi natura connessi alla presenza della detta cabina

elettrica ed alla detta servitù . Infine con riferimento alle servitù esistenti già

costituite per destinazione della parte venditrice, la parte acquirente ha

preso atto che porzione dei percorsi pedonali e dei giardini comuni, in

precedenza descritti, distinti al N.C.E.U. DI PRATO al F.63 P.lla 1937/55

sono gravati da una servitù di passo pedonale costituita in favore del

limitrofo bene immobile, distinto al N.C.E.U. PRATO F.63 P.lle 666, 878/3,

1553/1 di prop. della soc. ,

derivante dall’esistenza lungo il muro di confine con detta prop. di una porta

con funzione di uscita di emergenza. Al riguardo, stante detta natura di

detta servitù la soc. venditrice ha reso edotta la parte acquirente che ha

dichiarato di prendere atto per se, successori e/o propri aventi causa, che le



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adiacenze di detta porta dovranno essere sempre mantenute libere da

qualunque oggetto, veicolo o ostacolo e comunque in condizioni tali da poter

consentire, in caso di necessità, il defluire delle persone dalla limitrofa prop.

confinante allo spazio aperto comune.

ISCRIZIONI GRAVANTI SU IMMOBILI

ISCR. 1498 DEL 19/07/2016 nota di ipoteca giudiziale derivante da decreto

ingiuntivo emesso dal Tribunale di Prato in data in data 20/04/2016 rep.

1443 per la somma di €.210.000,00 di cui €.192.899,40 in linea capitale

oltre spese ed interessi a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI DI

SIENA S.P.A. SEDE SIENA, contro n. a Prato il 26/07/72

U.Neg. 1 P.1/1 per il diritto di nuda proprietà

U.Neg. 1:

N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1937/20, A/2, Via E. Boni n.37

N.C.E.U. PRATO F. 63 P.lla 1937/45, C/6, Via E. Boni n.37.

Un. Neg. 2: enti comuni

N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1937/55-56-57-58-59-60-62-61-65-63.

ISCR. 1394 DEL 06/07/2016 nota di ipoteca giudiziale derivante da decreto

ingiuntivo emesso dal Tribunale di Prato in data in data 20/04/2016 rep.

1443 per la somma di €.440.000,00 di cui €. 293.411,04 in linea capitale

oltre spese ed interessi a favore della BANCA DI CREDITO

COOPERATIVO DI VIGNOLE E DELLA MONTAGNA PISTOIESE

SOCIETÀ COOPERATIVA sede Quarrata contro nata

a Prato il 26/07/72

U.Neg. 1 P.1/1 per il diritto di nuda proprietà

N.C.E.U. PRATO F. 63 P.lla 1397/20, A/2, v.3, P.2-S1, via E. Boni n.c. 37.



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N.C.E.U. PRATO F.63 P.lla 1937/45, C/6, mq.18, P.S1, Via E.Boni n.c.33.

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SITUAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA

Da indagini ed accertamenti effettuati presso l’Archivio del Comune di Prato

è emerso che gli immobili sopra descritti sono stati edificati in forza dei

seguenti atti abilitativi e precisamente:

- Concessione Edilizia del 03/11/2004 n.71.183 di P.G., P.E. n.2496/04 per

demolizione di fabbricati e realizzazione di complessi residenziali, rilasciata

dal Comune di Prato in data 25/10/2005 protocollo n.67.531; e ritirato il

05/12/2005

variante ai sensi dell’art.45 del R.E. n.57.717 di P.G. del 20/06/2007 P.E.

n.1973/07;

variante ai sensi dell’art.45 del R.E n.39.916 di P.G. del 27/03/2008 P.E.

n.933/08.

variante ai sensi dell’art.45 del R.E n.71.378 di P.G. del 26/05/2008 P.E.

n.1604/08.

Comunicazione di fine lavori : 24/10/2008 presentata in data 05/11/2008 al

n.148.275 di P.G. Convalida opere di urbanizzazione del 30/03/2015

n.48009 di P.G.

- Deposito certificato di abitabilità n.59720 del 05/05/2010 ABAG 111/10.

Lo scrivente precisa che durate il sopralluogo della cantina e

dell’autorimessa sono emerse delle difformità riguardanti l’altezza dei

locali. Infatti la misurazione dell’altezza al piano seminterrato del fabbricato

(cantina e autorimessa) risulta rilevata con disto elettronico in ml. 3,14

anziché ml. 2,40 come indicato nei grafici degli atti autorizzativi.



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Tuttavia per sanare questa parziale difformità sarà necessario realizzare

un controsoffitto con altezza finale di ml. 2,40 nel vano cantina e nel vano

autorimessa. Il tutto per un costo presuntivamente quantificato in circa

€.1.000,00.- Nella valutazione si terrà conto delle presunte spese da

sostenere per la rimessa in pristino come sopra quantificate e che saranno

poste a carico dell’eventuale aggiudicatario.

Si precisa inoltre che sono state presentate anche delle pratiche edilizie

riguardanti le parti comuni e precisamente:

SCIA del 27/03/2014 n.43.799 di P.G. per realizzazione di tettoia.

Comunicazione fine lavori del 05/12/2014 presentata in data 11/12/2014 al

n.170.105;

Attività libera del 29/10/2015 n.156.678 di P.G. per posa in opera di sbarra

automatica Comunicazione fine lavori del 29/10/2015 presentata in data

29/10/2015 al n.156.678.

La documentazione urbanistica sarà consultabile presso lo studio dello

scrivente a semplice richiesta.

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CRITERI DI MISURAZIONE

Lo scrivente precisa che per il calcolo della consistenza è stato compiuto il

rilievo metrico.

SUPERFCIE INTERNA NETTA (S.I.N.)

La superficie interna netta (SIN), dei locali che costituiscono la superficie

principale e secondaria delle unità immobiliari, risulta la seguente:



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Superficie Principale:

1) Camera __________________________ mq. 13,92

2) Cucina/Pranzo _____________________mq. 19,03

3) Bagno wc_________________________ mq. 3,80

4) Disimpegno _______________________mq. 2,09

Totale mq. 38,84

Superficie secondaria :

5) Terrazzo__________________________mq. 5,78

6) Terrazzo__________________________mq. 4,13

Totale mq. 9,91

7) Autorimessa_______________________mq.18,00

8) Cantina___________________________mq. 4,16

SUPERFICIE ESTERNA LORDA (S.E.L.)

Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio delimitato da

elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun

piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m.1,50 dal piano

pavimento.

Rapporto mercantile:

Il raccordo delle superfici secondarie avviene con i coefficienti che prendono

il nome di rapporto mercantile e che rappresenta il rapporto tra il prezzo

unitario della superficie secondaria e il prezzo unitario della superficie

principale.



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Descrizione

S.E.L.

Superficie mq. Rapporto

mercantile

Prodotto

Superficie

Principale

44,00 (c.t.) --------- 44,00 (c.t.)

Superficie

Secondaria

balcone

9,91 0,30 2,97

Superficie

Secondaria

autorimessa

20,00 0,50 10

Superficie

Secondaria

cantina

5,00 0,50 2,50

Superficie

Commerciale

--------- --------- 59,47

Alla luce di quanto esposto possiamo concludere che la superficie

commerciale è pari a mq. 60,00 (c.t.).

VALUTAZIONE

L’immobile oggetto alla presente relazione è stato valutato mediante il

metodo del confronto di mercato, procedimento di stima del prezzo di

mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra

l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili,

contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso



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segmento di mercato. Il metodo di confronto di mercato si basa sulla

rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili,

quali termini di paragone del confronto estimativo.

Tale metodo è considerato, secondo gli International Valutation Standards,

fra i metodi più diffusi per stimare il valore di mercato di un immobile e lo si

trova ampiamente descritto in test quali “Standard Europei di Valutazione

Immobiliare” (quinta edizione), “Codice Delle Valutazioni Immobiliari” (terza

edizione) e/o “Metodi di Stima Immobiliare

La presente relazione è finalizzata alla determinazione del “più probabile

valore di mercato”.

Il valore unitario attribuito è stato rilevato dalle indagini effettuate su

localizzazione territoriale con sistema “GEOPOI” dell’Agenzia delle Entrate,

con verifica dei valori di vendita zonali, da indagini di mercato locali,

dall’andamento del mercato locale, da borsini locali, dal sistema di

rilevazione dei prezzi da prezzari locali, dallo stato di manutenzione rilevato

in sede di sopralluogo.

Tabella di riepilogo e immobili di comparazione



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DETERMINAZIONE VALORE DI MERCARO

CON METODO COMPARATIVO

Considerata la dimensione dell’immobile oggetto di perizia, tenuto conto

dell’attuale andamento di mercato immobiliare con particolare riferimento ai

tempi di compravendita, nonché dei valori di mercato dei fabbricati con

analoghe caratteristiche e consistenza, del deprezzamento per un rapido

realizzo, e del non possesso dell’immobile (in quanto trattasi di nuda

proprietà), ha ritenuto equo procedere alla valutazione nel seguente modo:

A seguito dell’analisi effettuata, sulla base dei criteri adottati ed avendo di

riferimento i valori d’incontro della domanda e dell’offerta attuale nonché gli

elementi di prospettiva utilizzabili, nonché le spese necessarie per la



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realizzazione del controsoffitto nella cantina e autorimessa, si ottiene un

valore all’attualità, relativo alla piena proprietà, di €. 96.000,00 pari ad €./mq.

1.600,00.

Considerato che nel fallimento è caduta solamente la nuda proprietà lo

scrivente deve prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario (anni

compiuti) e verificare nella sottostante tabella l’incidenza percentuale dei

diritti di usufrutto e nuda proprietà con riferimento al valore della piena

proprietà. (vedi allegato n.5 )

Pertanto avremo:

Signora (usufruttuaria) 80 anni compiuti

Coefficiente di riferimento tabella 125,00

Usufrutto 25%

nuda proprietà 75%

Calcolo :

essendo stato attribuito il valore dalla piena proprietà in complessivi €.

96.000,00 si procede al calcolo dell’incidenza percentuale dei diritti di

usufrutto e nuda proprietà nel seguente modo:

€.96.000,99 x 25% = €. 24.000,00 valore usufrutto

€.96.000,00 x 75% = €. 72.000,00 valore nuda proprietà

Conclusioni:

Alla luce di quanto sopra descritto, il valore di mercato dalla nuda

proprietà degli immobili in oggetto è pari a €.72.000,00

Avendo assolto il mandato conferitomi in ogni sua parte, rassegno la

presente relazione e rimango a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.-



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Prato 02 Febbraio 2017

Il Tecnico

Geom. Aldo Scarpi

Allegati:

n.1 documentazione fotografica;

n.2 planimetria catastale appartamento e cantina;

n.3 planimetria catastale autorimessa;

n.4 visura catastale;

n.5 Tabella usufrutto.



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