“IL RECUPERO DEI CREDITI E RESPONSABILITA’

DELL’AMMINISTRATORE”DELL’AMMINISTRATORE”

Corso ANACI Verona 2013/2014

Nuove responsabilità dell’amministratore

Adempimenti:

�Dal lato attivo (recupero spese vs morosi)�Dal lato attivo (recupero spese vs morosi)

�Dal lato passivo (verso i creditori del condominio)

Il recupero delle spese condominialiFondamento: Art. 1130 c.c. n. 3: l’amministratore deve riscuotere i

contributi;Art. 1129, IX c.,c.c.: Salva espressa dispensa

dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att.cc, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio;

NB: E’ stata espunta l’espressa sanzione in caso di omesso adempimento; si fa quindi riferimento alle regole generali sul risarcimento del danno

Il recupero delle spese condominialiTre osservazioni: Art. 1129, IX c.,c.c.: “…anche con ingiunzione ex art. 63

disp.att.cc, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”…

- 1) La norma va coordinata con il nuovo 1130 n.10 c.c.“l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale della “l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale della

gestione e convocare la relativa assemblea entro 180 giorni” � 180 giorni + 6 mesi = 1 anno

- 2) “riscuotere forzosamente i contributi” presuppone l’azione monitoria e non la semplice diffida.

- 3) Per concedere dilazione serve approvazione assembleare

Il recupero delle spese condominialiSanzioni previste per l’amministratore in caso di

inadempimento all’obbligo di riscossione : Art. 1129, XII c.,c.c., nn. 5: revoca per gravi irregolarità

per “L’aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio”

Art. 1129, XII c.,c.c., nn. 6: revoca per gravi irregolarità per “L’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente azione esecutiva” (va valutato se sia responsabilità dell’amministratore o dell’avvocato o di mancanza di fondi)

- Rimane fermo il risarcimento del danno eventualmente procurato

Il recupero delle spese condominiali

Il recupero delle spese condominialiGli strumenti dell’amministratore per il recupero:1) L’ingiunzione di pagamentoArt. 63, I c. disp.att.cc.: l’amministratore senza bisogno

dell’autorizzazione assembleare può ottenere D.I. provvisoriamente esecutivo

Documenti necessari:- 1) Prova della convocazione assemblea al debitore;- 2) Verbale assemblea sottoscritto di approvazione

bilanci e loro ripartizioni e scadenziario rate;- 3) Bilanci e relative ripartizioni approvate e sottoscritte

dall’amministratore su ogni facciata;- 4) Fondo spese all’avvocato

Il decreto ingiuntivo

Il decreto ingiuntivo

FORMULA ESECUTIVA IN QUANTO IL D.I. E’

PROVVISORIAMENTE ESECUTIVO EX ART. 63 DISP.ATT. C.C.

L’ATTO DI PRECETTO

IL PRECETTO RIEPILOGA LE SOMME DOVUTE DAL DEBITORE PER CAPITALE

INTERESSI E SPESEE SERVE PER INIZIARE L’ESECUZIONE

(PIGNORAMENTO)

I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I.- 1) Prova della convocazione assemblea al debitoreIl nuovo art.66, III c., disp.att. c.c. prevede:;“L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine

del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

Quindi l’avviso di convocazione va trasmesso con:- Racc. A/R; PEC; Fax; Racc. a mano;

I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I.- 2) Verbale assemblea sottoscritto di approvazione bilanci e loro

ripartizioni e scadenziario rate;Il verbale deve contenere:- l’espressa approvazione del bilancio consuntivo e suo riparto- l’espressa approvazione del bilancio preventivo e suo riparto- Eventuale approvazione dello scadenziario delle rate;- Eventuale approvazione dello scadenziario delle rate;Esempio:“Al punto 3 dell’o.d.g. l’assemblea con la maggioranza di n… condomini

(indicare nomi condomini), rappresentanti…../millesimi , delibera l’approvazione del bilancio preventivo 2014 per euro 50.000,00 e suo prospetto di riparto con rate di pari importo scadenti il 28.02 –30.06 – 30.09; condomini astenuti:………; condomini contrari:…….”

NB: Devono essere osservate le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. per la prima o seconda convocazione

I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I.- 3) Bilancio consuntivo, bilancio preventivo e ripartizioni

Il Giudice chiede la produzione del consuntivo per verificare la continuità con il preventivo: l’importo a debito/credito a consuntivo deve coincidere con la voce “riporto anno precedente” a preventivo.

La ripartizione dei bilanci va sottoscritta su ogni facciata La ripartizione dei bilanci va sottoscritta su ogni facciata dall’amministratore al fine di attestare la conformità del bilancio alla delibera di approvazione assembleare.

Scadenziario rate: è possibile richiedere con ingiunzione solo le rate già scadute a meno che l’assemblea non abbia deliberato lo scadenziario rate con la formula di “decadenza dal beneficio del termine” � in tal caso al mancato/tardato pagamento anche di una sola rata è possibile richiedere in ingiunzione l’intero importo

LA FASE ESECUTIVADecreto Ingiuntivo

Atto di precetto

Atto di pignoramento

Pignoramento Pignoramento PignoramentoPignoramento Pignoramento PignoramentoMobiliare presso terzi Immobiliare(beni mobili del debitore) (conto corrente o (beni immobili)

canoni di locazioneo altri crediti che ildebitore vanta c/o terzi)

E’ inoltre possibile iscrivere ipoteca giudiziale sul bene immobile

Il recupero delle spese condominiali

Altru strumenti dell’amministratore per il recupero:2) La sospensione dei servizi suscettibili di godimento

separatoArt. 63, III c. disp.att.cc.:In caso di mora nel pagamento che si protragga per oltre

un semestre l’amministratore può sospendere il un semestre l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato

NOVITA’: non è più necessario che ciò sia previsto dal regolamento

Attenzione: il Tribunale di Milano vieta la sospensione del servizio di riscaldamento in quanto necessario alla vita

Il recupero delle spese condominialiGli strumenti dell’amministratore per il recupero:3) La nuova solidarietà tra venditore e acquirentea) Art. 63, IV c. disp.att.cc.:Rimane invariato: l’acquirente rimane obbligato

solidalmente con il venditore per l’anno in corso e quello solidalmente con il venditore per l’anno in corso e quello precedente

b) Art. 63, V c. disp.att.cc. - NUOVO:Chi cede i diritti su u.i. resta obbligato solidalmente con

l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Domanda: si può agire con D.I.?

Il recupero delle spese condominialiGli strumenti dell’amministratore per il recupero:4) Nudo proprietario e usufruttuarioNuovo Art. 67, IV c. disp.att.cc.:Usufruttuario e Nudo proprietario rispondono solidalmente

per il pagamento dei contributi. Si può quindi agire per l’intero nei confronti dell’uno o dell’altro.l’intero nei confronti dell’uno o dell’altro.

In precedenza:Cass. civ. Sez. II, 06-07-2011, n. 14883

Se l'usufrutto risulta debitamente trascritto, il condominio è tenuto all'addebito delle spese. A seconda che siano spese ordinarie o straordinarie, le medesime verranno ripartite tra usufruttuario e il nudo proprietario.

Il recupero delle spese condominialiGli strumenti dell’amministratore per il recupero:5) Le sanzioniNuovo Art. 70 disp.att.cc.:Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere

stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo.

“L’irrogazione della sanzione e’ deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice” (Novità D.L. 145/2013)

Il recupero delle spese condominialiGli strumenti dell’amministratore per il recupero:6) Le spese in prededuzione nelle procedure concorsuali Art. 30 L. 220/2012: Norma interpretativa al Rdl 267/41 art. 111:

I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili, se divenute esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (ingiunzione), durante le procedure concorsuali.

La norma non si applica quindi anche alle esecuzioni individuali con grave pregiudizio per il condominio