TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE DIDDIIDI ... · Allo scrivente CTU, veniva chiesta la redazione della presente relazione tecnica di stima secondo precisi punti qui riportati. Punto

TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE DIDIDIDI NAPOLINAPOLINAPOLINAPOLI

Sezione fallimenti

GIUDICE DELEGATO

Dott. Stanislao De Matteis

PROCEDURA ESECUTIVA N° 132/2010

PPPOMISSIS PRIVACY

RELAZIONE DEL CTU

Arch. Gianluca PERINI

Delegato dal Curatore fallimentare

Dr.ssa Stefania ESPOSITO

Dott. Architetto Gianluca Perini Via delle Acacie, 77 PIANCASTAGNAIO (SI) 53025

tel.e fax 0577 786468 cell. 328 9141424 P. IVA 01026270528 Cod. Fisc. PRNGLC70L01A006L

[email protected]

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TRIBUNALE DI NAPOLI

Oggetto:

RELAZIONE di PERIZIA TECNICA per ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 132/2010. Giudice Delegato: Dott. Stanislao De Matteis Curatore fallimentare: Dr.ssa Stefania Esposito

Il sottoscritto Gianluca Perini con studio tecnico in Piancastagnaio (SI) via

delle Acacie n 77, iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Siena al

n. 422, è stato incaricato dal Giudice Istruttore Dr. Stanislao De Matteis

quale Consulente Tecnico d’Ufficio relativamente alla causa in oggetto su

proposta del Curatore fallimentare Dr.ssa Stefania Esposito.

Allo scrivente CTU, veniva chiesta la redazione della presente relazione

tecnica di stima secondo precisi punti qui riportati.

Punto 1) Previo sopralluogo, l’identificazione del bene, indicandone i confini ed i dati catastali aggiornati (e pregressi, se variati), segnalando (e motivando le ragioni di) ogni eventuale discrepanza tra i predetti dati e quelli riportati nella nota di trascrizione della sentenza di fallimento (art.88, comma 2°, I. fall.) o di altro titolo di acquisizione (es. trascrizione della sentenza di revoca). Riferimento al punto 1)________________________________ ALLEGATO – A -

I beni sottoposti ad esecuzione immobiliare vengono cosi suddivisi:

CESPITE N. 1

COMUNE di CHIUSI (SI) Via Nazario Sauro. Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area urbana, consistenza 211 mq. Proprietà per l’intero, OMISSIS PRIVACY

Si tratta di area urbana adibita attualmente a parcheggio situata all’incrocio

tra via Nazario Sauro e via Oslavia. Un area dalla forma triangolare, avente

un lato coincidente con il fianco del palazzo appartenente alla stessa

particella, un lato che affaccia su via N. Sauro con accesso pedonale, ed il

lato su via Oslavia con accesso carrabile.

La descrizione di cui al cespite n. 1 è quella riportata nella trascrizione della

sentenza di fallimento.

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CESPITI N. 2

COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-vigneto 3, Superficie 245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), reddito dominicale Euro 0,38; reddito agrario 0,57 Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3, Superficie 1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca), reddito dominicale Euro 2,10; reddito agrario 3,29 Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria C/6, classe 2, consistenza 36.00 Mq, rendita Euro 87,38 Proprietà per l’intero ai cespiti n.2: OMISSIS PRIVACY

Il terreno distinto catastalmente come uliveto, si trova tra la strada

provinciale SP38 a sud-ovest, e la particella 239 che affaccia su Via del

Molino a vento verso nord-est; confina a nord con il terreno individuato

dalla particella 76, e a sud sempre con altro terreno descritto dalle particelle

234 e 26. Per quanto riguarda il bene individuato come autorimessa al sub.

34, si trova al piano interrato di una costruzione di villette bifamiliari e

confina con altri due garage distinti come sub. 26 verso sud-ovest, e con il

sub. 33 verso nord-est.

La descrizione di cui al cespite n. 2 è quella riportata nella trascrizione della

sentenza di fallimento.

CESPITI N. 3

COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione SANTA MARIA Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.3, categoria C/6, classe 2, consistenza 51.00 Mq, rendita Euro 147,50 Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.8, categoria C/6, classe 2, consistenza 54.00 Mq, rendita Euro 156,18 Bene censito al Catasto Fabbricati:

Bene censito al Catasto Fabbricati:

Foglio 23, particella 440, sub.9, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81

Foglio 23, particella 440, sub.15 resede esclusivo dell’abitazione

Foglio 23, particella 440, sub.14, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81

Foglio 23, particella 440, sub.19 resede esclusivo dell’abitazione Foglio 23, particella 440, sub.20 resede esclusivo dell’abitazione

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Trattasi di un complesso immobiliare composto da n.6 unità abitative,

individuato dalla particella 440, che confina a nord con il terreno distinto alla

particella 447, ad ovest con il terreno alla particella 311 e 313, a sud con la

particella 263.

Proprietà per l’intero ai cespiti n.3: OMISSIS PRIVACYLa descrizione di cui al cespite n. 3 è quella riportata nella trascrizione della sentenza di fallimento.

Punto 2) La descrizione succinta e chiara del bene e del suo stato di fatto effettivo, redigendo la relativa planimetria ed allegandone una completa riproduzione fotografica; Riferimento al punto 2)________________________________ ALLEGATO – B -

DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AL CESPITE N.1 COMUNE di CHIUSI (SI) Via N. Sauro

Il bene risulta essere censito come area urbana, cioè quella categoria

catastale “F” prevista per i casi particolari che non hanno una rendita

catastale. Nonostante sia di proprietà esclusiva, l’area in questione non è

recintata ad uso privato, ma è attualmente utilizzata come parcheggio

pubblico da più di quarant’anni. Inoltre questo spazio trovandosi tra via

N. Sauro e via Oslavia, proprio sull’incrocio delle due strade ed avendo di

fronte una scuola elementare si è resa necessaria, in passato, l’installazione

di una cabina di vigili urbani ed un semaforo (fotografia n. 2 e 7). L’accesso

libero al parcheggio avviene lungo il lato su via Oslavia, mentre il lato su via

N. Sauro è delimitato da un ringhiera in tubolare di ferro verniciato, montata

su di un muretto in pietra locale in quanto la stessa via si trova ad una

quota circa un metro più bassa rispetto all’area oggetto di stima (fotografia

n. 1). Per questo sul fianco dell’adiacente parete del palazzo appartenente

alla stessa particella catastale 1030, si trovano n. 5 gradini in muratura

rivestiti con lastre in pietra. L’area è interamente asfaltata, e può ospitare

dalle otto alle dieci automobili regolarmente parcheggiate. Si riporta infine

che una quota parte dell’area non delimitata come parcheggio, costituisce lo

spazio di fermata degli autobus urbani (fotografia n. 3 e 4).

DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AI CESPITI N.2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento

> Per quanto riguarda i beni censiti al Catasto Terreni si tratta di due

particelle contigue di terreno per una estensione totale di circa 1.410 metri

quadrati.

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A questo terreno si accede attraverso una strada carrabile appartenente alla

particella 239 con la quale confina; è privo di recinzione propria in tutti i

suoi quattro lati, ed ha una pendenza da nord verso sud pari ad un dislivello

di circa 3 metri per una lunghezza di circa 40 metri (fotografie n. 1/2/3).

La maggior parte di questo terreno è seminato con alberi di olivo mentre il

resto è incolto. Allo stato attuale risulta completamente abbandonato da

qualche anno, sia per il terreno in sé sia per il materiale edile disseminato

sopra. Infatti in sede di sopralluogo sono stati rilevati alcuni elementi edili

propriamente in uso ad una impresa di simile natura come ad esempio

diversi tubolari in ferro e pannelli in lamiera di un ponteggio; elementi in

laterizio e blocchetti in calcestruzzo accatastati in maniera ordinata; cumuli

di materiale vario (blocchi in pietra, scarti di lavorazioni di mattonelle, secchi

in plastica e metallo) ed infine una costruzione in lamiera ondulata di

dimensioni circa 3.00Px2.00Lx2.50H utilizzata come deposito e rimessa

attrezzature (fotografie da n.4 a n.13).

> Il bene censito al Catasto Fabbricati è una autorimessa accessibile tramite

una strada in terra battuta e ghiaino in leggera pendenza che dalla via del

Molino a vento distribuisce gli accessi ai tre garage delle villette bifamiliari

(fotografie n. 14/15). L’autorimessa in questione in prossimità dell’ingresso

condivide uno spazio di manovra comune con altro garage attiguo di altra

proprietà e con il quale è confinante (fotografia n. 16 e 17). La costruzione di

tale bene facente parte del complesso di villette è in telaio a cemento

armato, la pavimentazione è di tipo industriale in getto di calcestruzzo (vedi

spazio condominiale antistante l’ingresso), le pareti interne contro terra

sono in cemento armato a vista, mentre le pareti confinanti con altra

proprietà sono una in mattoni forati di laterizio, l’altra intonacata (fotografia

n. 18 e 19). La porta basculante in lamiera è correttamente montata ed in

ottimo stato di manutenzione. L’impianto elettrico non è presente.

(*nota): integrazione a seguito sopralluogo del 25/08/11

DESCRIZIONE DEL BENE DI CUI AI CESPITI N.3 COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione Santa Maria

Tali beni fanno parte di un complesso immobiliare costituito da n. 6 unità abitative realizzato nell’anno 2005.

Questo complesso ha una forma ad “L” capovolta formato da villette a

schiera di tipo duplex, cioè terra-tetto con scala interna che collega il piano

interrato adibito a garage, il piano terra destinato alla zona giorno con

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resede esclusiva e piano primo destinato alla zona notte. Da questa

tipologia per descrivere meglio gli immobili in oggetto, possiamo

raggruppare alla particella 440 il garage al subalterno 3 insieme

all’abitazione subalterno 9 con il resede esclusivo al subalterno 15. Lo stesso

vale anche per il garage al subalterno 8, insieme all’abitazione subalterno 14

e resede esclusivo ai subalterni 19 e 20. Ambedue gli appartamenti sono i

capo-testa di tutto il complesso edilizio al quale si accede attraverso una

strada in terra battuta e ghiaino, perpendicolare alla strada principale della

Frazione Santa Maria, che si unisce a questa con una pavimentazione in

blocchetti di cemento vibro-compresso condivisa con un ingresso di altra

proprietà n. civico 38/36. (fotografie n. 1/2). Percorrendo la strada suddetta

in ghiaino, si costeggia il complesso delle sei villette a schiera fino a girare

intorno per i ¾ (fotografie n. 3/4) dove la stessa strada imbocca la rampa di

accesso (pavimentata con blocchetti di cemento vibro-compresso) al piano

interrato destinato ai garage (fotografie n. 5/6/7/8). Così si accede ad uno

spazio di manovra comune avente un pavimento di tipo industriale in getto

di calcestruzzo e pareti in cemento armato a vista che distribuisce n. 6

autorimesse tutte dotate di porta basculante in alluminio.

(fotografie n. 9/10). L’impianto elettrico è regolarmente montato con

tubazioni a vista e punti luce al neon, compreso anche di luci di emergenza.

Questo livello è collegato con il piano terra per mezzo di una scala a

chiocciola che conduce sul fronte principale dell’edificio.

L’edificio che è stato realizzato recentemente, ha una struttura portante in

cemento armato e tamponature esterne in blocchi di laterizio intonacato e

tinteggiato. La copertura è del tipo a capanna con tegole e coppi con

gronda in cemento armato lasciato a vista, come lo sono anche i balconi del

piano primo (fotografie n. 11/12).

Schema grafico del complesso edilizio con indicazione della posizione dei beni oggetto di stima. La scala a chiocciola del garage si trova tra il resede n.23 ed il n.22

7

Le corti esclusive di accesso agli appartamenti sono pavimentate in

mattonelle di cotto e sono delimitate da una ringhiera in ferro verniciato;

ambedue gli appartamenti hanno inoltre una resede adibita a giardino.

(fotografie n. 13/14). Il grado di finiture di quanto descritto è ottimo ed in

perfetto stato di conservazione. Si precisa solamente che per

l’appartamento al sub.14, la tinteggiatura esterna a partire da terra e per

una altezza di ca 1,50 metri è stata ritoccata e non è uniforme con il resto

della costruzione (fotografie n. 15/16/17/18).

Per quanto riguarda gli spazi interni dell’immobile al sub.3/9/15, secondo la

tipologia suddetta a terra-tetto, troviamo al piano interrato il garage con

scala interna che comunica direttamente con il piano terra diviso in

soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno. Il piano primo è invece suddiviso in

due camere, ripostiglio e bagno. Da una delle camere si accede al balcone.

I pavimenti sono tutti in piastrelle tipo standard di gres porcellanato effetto

cotto; il rivestimento dei bagni e cucina è con piastrelle in monocottura; le

pareti ed i soffitti sono rifinite ad intonaco tinteggiate di colore bianco; la

scala interna è in muratura rifinita con lastre in marmo scabas e corrimano

in ferro. I bagni sono completi di sanitari in porcellana bianca tipo standard.

L’impianto termico a termosifone con tubazioni in rame e radiatori ad

elementi in alluminio colore bianco, è autonomo. L’impianto elettrico è

realizzato come da normativa.

Schema grafico dei beni al sub.no 3-9-15

8

Gli spazi interni dell’immobile al sub. 8/14/19/20, sono pressoché simili al

precedente, troviamo al piano interrato il garage con scala interna che

comunica direttamente con il piano terra diviso in un soggiorno, cucina,

ripostiglio e bagno. Da sottolineare che il garage è lasciato allo stato grezzo

con cemento a vista nelle pareti e nel soffitto: solo la parete divisoria con il

garage confinante risulta essere finita ad intonaco. Il pavimento è privo di

finitura a mattonelle. Il piano primo è suddiviso in due camere, ripostiglio e

bagno. I pavimenti sono tutti di tipo standard in gres porcellanato effetto

cotto; il rivestimento dei bagni e cucina è con piastrelle in monocottura; le

pareti ed i soffitti sono rifinite ad intonaco tinteggiate di colore bianco; la

scala interna è in muratura completata con lastre in marmo scabas e

corrimano in ferro. I bagni sono completi di sanitari in porcellana bianca tipo

standard. (fotografie n. 19/20/21/22/23/24/25/26).

L’impianto termico a termosifone con tubazioni in rame e radiatori ad

elementi in alluminio colore bianco, è autonomo.

L’impianto elettrico è realizzato come da normativa.

Per entrambi gli appartamenti, gli infissi sono: esterni in telaio di legno con

doppio vetro con buona ferramenta e guarnizioni di tenuta. Il portoncino di

ingresso è in legno di tipo blindato con serratura a pistoncini. Le porte

interne sono del tipo tamburato in legno rifinite con una pannellatura

estetica a cornice.

Punto 3) La predisposizione dei necessari frazionamenti ed accatastamenti

in base allo stato effettivo dell’immobile; se il bene è già accatastato ed il

suo effettivo stato non è, anche solo in parte, conforme rispetto ai dati ed

alle planimetrie depositate in catasto, il CTU, previa autorizzazione dei GD e

su incarico del curatore, deve provvedere al relativo adeguamento,

attestando, infine, la “ conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle

Schema grafico dei beni al subalterno 8-14-19-20

9

planimetrie” medesime (art.29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, così

come modificato, con decorrenza dall’1/7/2010, dall’art. 19, comma 14 del

DL 31/5/2010, n.78);

Riferimento al punto 3)________________________________ ALLEGATO – C -

CESPITE N. 1 COMUNE di CHIUSI (SI) Via Nazario Sauro.

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area

urbana, consistenza 211 mq.

Si attesta che per quanto riguarda il cespite n.1 lo stato effettivo del bene

corrisponde alle planimetrie depositate in catasto.

CESPITI N. 2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a Vento.

Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-

vigneto 3, Superficie 245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), reddito dominicale Euro

0,38; reddito agrario 0,57.

Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3,

Superficie 1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca), reddito dominicale Euro 2,10; reddito

agrario 3,29.

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria

C/6, classe 2, consistenza 36.00 Mq, rendita Euro 87,38



CESPITI N. 3 COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione SANTA MARIA

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.3,categoria C/6,

classe 2, consistenza 51.00 Mq, rendita Euro 147,50

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.8, categoria C/6,

classe 2, consistenza 54.00 Mq, rendita Euro 156,18

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.9, categoria A/3,

classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81 Foglio 23, particella 440, sub.15

resede esclusivo dell’abitazione.


classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81. Foglio 23, particella 440, sub.19

resede esclusivo dell’abitazione; Foglio 23, particella 440, sub.20 resede esclusivo

dell’abitazione.



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Punto 4) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile:

per i terreni, con l’identificazione della attuale destinazione urbanistica, e

per i fabbricati, con la segnalazione degli estremi della rilasciata concessione

edilizia o in sanatoria, ovvero della presentazione di istanza di condono (con

precisazione, per quest’ultima, dello stato della procedura), e con la

valutazione di conformità del fabbricato al progetto approvato (o proposto,

in caso di istanza di condono), segnalando specificatamente, ed anche

graficamente, le eventuali difformità; l’indicazione dell’epoca di realizzazione

del fabbricato, chiarendo, ai fini della domanda in sanatoria che

l’aggiudicatario, potrà eventualmente presentare, se gli immobili acquisti si

trovino, o meno, nelle condizioni, anche temporali, previste dall’art. 40,

comma 6°, o dall’art. 17, comma 5°, della l. n. 47 del 1985 e successive

modificazioni;

Riferimento al punto 4)_______________________________ ALLEGATO – D -




Trattasi di area urbana costituita come subalterno dovuto alla divisione della

particella. In allegato concessione edilizia ( n.15/2003 ) per ristrutturazione

porzione fabbricato con cambio destinazione d’uso e successiva variante in

corso d’opera ( n.25/2004) sulle aree identificate al Catasto Fg. 63 mappale

285 poi soppresse (vedere successivamente visura storica).

CESPITI N. 2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento.


vigneto 3, Superficie 245,00 Mq


Superficie 1160,00 Mq


classe 2, consistenza 36.00 Mq.

> Per i terreni si allega il certificato di destinazione urbanistica.

> Per il bene censito come garage, si hanno i seguenti riferimenti:

- Concessione edilizia n. 19 del 09/12/2004

- Permesso di Costruire: variante in corso d’opera n.1 del 07/03/2005



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- Denuncia Inizio Attività a sensi dell’art.79 L.R. 1/2005 prot. n.714

del 5 febbraio 2007 per opere di modifiche interne e successivo

accatastamento con sostituzione del subalterno 25 che diventa 34.



classe 2, consistenza 51.00 Mq









dell’abitazione.

Per i beni sopra descritti si hanno i seguenti riferimenti:

- Concessione edilizia n. 25/2003 del 13/09/2003

- Concessione edilizia n.16/2004 del 2/12/2004 Variante in corso d’opera

- Comunicazione fine lavori e certificazione conformità 3/01/2005

Punto 5) La verifica dell’agibilità dell’immobile e della sua edificazione nel

rispetto delle distanze legali;

Riferimento al punto 5)_______________________________ ALLEGATO – D -


Non necessario


Peri il garage il certificato di abitabilità prot. 4199 del luglio 2006 è riferito al

subalterno 25. Con la DIA del 2007 sono state apportate modifiche ed il

bene è attualmente accatastato come subalterno 34. Su questa DIA non

risulta la comunicazione fine lavori e nemmeno il certificato di agibilità.

CESPITI N. 3 COMUNE di LUCIGNANO (AR) Frazione SANTA MARIA.

I beni qui descritti risultano avere il certificato di agibilità richiesto per tutto

il complesso edilizio.

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Punto 6) L’acquisizione o, in mancanza, la redazione della certificazione

energetica;

La certificazione energetica risulta necessaria solo per gli appartamenti di

cui al cespite n.3, la quale non essendo inclusa nella domanda di permesso

a costruire, dovrebbe essere redatta a posteriori. Tale operazione però

risulta essere onerosa per il fatto che nel verificare le dispersioni termiche al

fine del risparmio energetico, sarebbe indispensabile utilizzare una

termo-camera ad infrarossi che permetterebbe di conoscere i materiali che

compongono le pareti per avere poi una stima dell'isolamento termico e di

conseguenza certificare lo stato energetico dell’involucro edilizio.

Si rimanda al curatore fallimentare la decisione per questo incarico.

Punto 7) La determinazione del valore del bene, indicando con chiarezza il

suo effettivo prezzo di mercato, anche alla luce della relativa ubicazione;




Come meglio specificato ai punti precedenti, si tratta di area urbana adibita

attualmente a parcheggio situata all’incrocio tra via Nazario Sauro e via

Oslavia. Nonostante sia un subalterno di proprietà privata distinto al catasto

da più di trent’anni, questo spazio viene utilizzato come parcheggio pubblico

e nel determina il più probabile valore di mercato lo scrivente ritiene

comunque di dover procedere con una valutazione del bene come se fosse

un resede, una corte. Il prezzo medio per beni simili è di 10,00 €/Mq si

ottiene quindi: ( 10.00 x 211 ) =

= 2.110,00 € (duemila centodieci/00 Euro)

CESPITI N. 2 COMUNE di TREQUANDA (SI) via del Molino a vento.


vigneto 3, Superficie 245,00 Mq


Superficie 1160,00 Mq


classe 2, consistenza 36.00 Mq.

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In merito alla quotazione dei terreni agricoli, questo appezzamento per la

sua posizione e destinazione urbanistica più che inserito in un contesto

agricolo, può benissimo essere considerato come corte, giardino o parco

dell’adiacente lottizzazione.

Per questo il sottoscritto CTU nella determinazione del più probabile valore

di mercato si propone di considerare la media ottenuta da due tipi di

valutazione.

La prima data dai valori agricoli medi per esproprio dei terreni compresi

nelle regioni agrarie di Siena, in €/Ha, riferiti all’anno 2010. Il comune di

Trequanda si trova nella Regione agraria n.5 - Val D’Arbia - per cui avremo:

particella 240 uliveto-vigneto = 24.257,00/Ha per 245Mq si ha = 594,30 €

particella 24 uliveto = 29.584,00 €/Ha per 1.160 Mq si ha = 3.431,75 €

Per un totale di 4.026,05 €

La seconda valutazione è in merito al terreno come possibile giardino/parco

e quindi valutato in tal senso ma con una maggiorazione per le 10 piante di

ulivo (circa), si ha un prezzo di 12,00 €/Mq.

Per un totale di (1.405 x 12 ) = 16.860 €

Si ottiene dai due valori come media la somma complessiva di

(4.026,05+16.860)/2 = 10.443,00 €

Che per lo stato in cui si trova attualmente il terreno, tale cifra viene

arrotondata per difetto al prezzo di 9.500 €

(novemilacinquecento/00 Euro)

Per quanto riguarda invece il garage, risulta una superficie calpestabile di

35,80 Mq ed una superficie commerciale di 39,50 Mq, calcolata al lordo

della superficie coperta per metà dai muri di confine perimetrali.

Nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene

pignorato, lo scrivente ritiene di dover procedere per mezzo di una stima

comparativa: cioè mettendo a confronto il bene con altri beni della stessa

natura. Tenuto conto del periodo di costruzione del fabbricato; tenuto conto

dello spazio in comune di circa 14,00 Mq; visto il facile accesso in

automobile dalla strada principale; possiamo desumere che per beni simili a

quello in esame, il prezzo medio di mercato per la zona interessata risulta

essere di circa 800,00 Euro/Mq (ottocento/00 euro al metro quadrato).

Visto lo stato di manutenzione, il grado di finiture interne ed esterne

compreso il vialetto di accesso in ghiaia, l’intervento per l’ottenimento del

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certificato di agibilità, la superficie commerciale (escluso l’eventuale ripristino

per quanto rilevato in sede di sopralluogo il 25/08/11) e di tutti quei fattori che

possono influire positivamente o negativamente, compreso le possibili

utilizzazioni del locale, in via sintetico-comparativa si ritiene equo attribuire

al bene sopra descritto il valore di 700,00 Euro/Mq (settecento/00 Euro al

metro quadrato);

Si ottiene quindi:

superficie commerciale di 39,50 Mq moltiplicato per Euro 700,00 al Mq

un totale di Euro 27.650 (ventisettemila seicentocinquanta/00).












dell’abitazione.

> Per quanto riguarda l’appartamento al subalterno 9 comprendente il

garage al subalterno 3 ed il resede esclusivo al subalterno 15, dalle

planimetrie catastali e dal sopralluogo sul posto, risulta una superficie

calpestabile di 93.00 Mq (novantatre metri quadrati) ed una superficie

commerciale di 183,40 Mq ( cento ottantatre/40 metri quadrati), così

calcolata:

Sp = Vani principali ed accessori diretti (camere, bagni, ingressi, disimpegni ecc.)

a) 100% superfici calpestabili

b) 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti)

Sc = Sp + Σ Kn x Sn

Sc = superficie commerciale complessiva

Sp = superficie vani principali e accessori diretti

Kn = coefficienti correttivi

Sn = superficie accessori

15

c) 50% pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili

indipendenti e/o mono familiari la percentuale di cui al punto c) deve

essere considerata al 100%

Totale Sp = 118,70 mq ( centodiciotto/70 metri quadrati)

Sn = superficie accessori Kn = coefficienti correttivi

a) Autorimessa collegata con U.I. = 51,00 mq _______ 1.00

b) terrazza = 4.80 mq sotto i 10,00 mq _________ 0.50

c) giardino (resede esclusivo) = 85,00 mq

sotto i 100,00 mq _______ 0.10

d) corte ingresso (resede esclusivo) = 28,00 mq ______ 0.10

Totale Sn = (51x1.00)+(4.80x0.50)+(85x0.10)+(28x0.10) = 64,70 mq

(sessantaquattro/70 metri quadrati)

Totale Sc = 118,70 + 64,70 = 183.40 mq

( cento ottantatre/40 metri quadrati)

Nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene pignorato

sopra descritto, lo scrivente ritiene di dover procedere per mezzo di una

stima comparativa: cioè mettendo a confronto il bene con altri beni della

stessa natura. Considerato l’ubicazione dell’immobile oggetto di stima in

località Santa Maria frazione di Lucignano ad una distanza di circa 4 Km dal

centro del paese in una zona completamente residenziale, circondata dalla

campagna toscana, con strade a modesto traffico e con parcheggi pubblici

nelle vicinanze, possiamo desumere che per beni simili a quello in esame, il

prezzo medio di mercato rilevato sul posto da indagini dirette attraverso

agenzie immobiliari di zona è di 1.100 Euro/Mq (millecento Euro al metro

quadrato). Vista la superficie commerciale e lo stato in cui si trova

attualmente l’immobile, attraverso tutti quei fattori che possono influire

positivamente o negativamente, compreso le possibili utilizzazioni

dell’immobile, in via sintetico-comparativa il CTU ritiene equo attribuire al

bene sopra descritto la seguente valutazione:

superficie commerciale di 183,40 Mq moltiplicato per 1.100 Euro/Mq

si ottiene 201.740 Euro (duecentouno mila settecento quaranta Euro)

16

> Per quanto riguarda l’appartamento al subalterno 14 comprendente il

garage al subalterno 8 ed il resede esclusivo al subalterno 14 e 20, dalle

planimetrie catastali e dal sopralluogo sul posto, risulta una superficie

calpestabile di 100.00 Mq (cento metri quadrati) ed una superficie

commerciale di 186,00 Mq ( cento ottantasei metri quadrati), così

calcolata:

Sp = Vani principali ed accessori diretti (camere, bagni, ingressi, disimpegni ecc.)

d) 100% superfici calpestabili

e) 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti)

f) 50% pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili

indipendenti e/o mono familiari la percentuale di cui al punto c) deve

essere considerata al 100%

Totale Sp = 127,00 mq ( centoventisette/00 metri quadrati)

Sn = superficie accessori Kn = coefficienti correttivi

e) Autorimessa collegata con U.I. = 54,00 mq _______ 1.00

f) terrazza = 5.20 mq sotto i 10,00 mq _________ 0.50

g) giardino (resede esclusivo) = 16,00 mq

sotto i 100,00 mq _______ 0.10

h) corte ingresso (resede esclusivo) = 8,30 mq _______ 0.10

Totale Sn = (54x1.00)+(5.20x0.50)+(16x0.10)+(8.30x0.10) = 59,00 mq

(cinquantanove/00 metri quadrati)

Totale Sc = 127,00 + 59,00 = 186,00 mq

(cento ottantasei/00 metri quadrati)

Nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene pignorato

sopra descritto, lo scrivente ritiene di dover procedere per mezzo di una

stima comparativa: cioè mettendo a confronto il bene con altri beni della

stessa natura. Considerato l’ubicazione dell’immobile oggetto di stima in

località Santa Maria frazione di Lucignano ad una distanza di circa 4 Km dal

Sc = Sp + Σ Kn x Sn

Sc = superficie commerciale complessiva

Sp = superficie vani principali e accessori diretti

Kn = coefficienti correttivi

Sn = superficie accessori

17

centro del paese in una zona completamente residenziale, circondata dalla

campagna toscana, con strade a modesto traffico e con parcheggi pubblici

nelle vicinanze, possiamo desumere che per beni simili a quello in esame, il

prezzo medio di mercato rilevato sul posto da indagini dirette attraverso

agenzie immobiliari di zona è di 1.100 Euro/Mq (millecento Euro al metro

quadrato). Vista la superficie commerciale, lo stato di manutenzione, il

grado di finiture in cui si trova attualmente l’immobile, (considerando la

tinteggiatura esterna che a partire da terra e per una altezza di ca 1,50

metri è non è uniforme con il resto della costruzione)* attraverso tutti quei

fattori che possono influire positivamente o negativamente, compreso le

possibili utilizzazioni dell’immobile, in via sintetico-comparativa il CTU ritiene

equo attribuire al bene sopra descritto la seguente valutazione:

superficie commerciale di 186,00 Mq moltiplicato per 1.100 Euro/Mq

si ottiene 204.600 Euro *arrotondato per difetto alla cifra di

204.000 Euro (duecentoquattro mila Euro)

Punto 8) La segnalazione dell’esistenza di eventuali pesi, oneri o diritti,

reali o personali, di terzi, apparenti o meno, nonché di eventuali servitù,

anche di fatto (es. di passaggio), se del caso, in ipotesi di formazione di lotti

distinti di un complesso immobiliare unico, per destinazione del padre di

famiglia, e della conseguente necessità (o meno) di un’espressa previsione

in sede di vendita o la previsione di una soluzione alternativa;

I beni descritti nella presente relazione risultano essere di proprietà per

l’intero, intestati a OMISSIS PRIVACY Nel rispondere a questo punto nello

specifico si ha che: CESPITE N. 1 COMUNE di CHIUSI (SI) Via Nazario

Sauro.

L’ Area urbana è attualmente utilizzata come parcheggio pubblico.


Per i terreni risulta essere un lotto distinto.

Per il garage si ha la rampa di accesso in comune con garage confinanti.


Gli appartamenti sopra descritti facenti parti di un complesso edilizio di n.6

unità abitative, hanno in comune la strada di accesso, la rampa per il piano

18

interrato e lo spazio di manovra dei garage. Possono formare due lotti

distinti.

Punto 9) la suddivisione, se ciò consente una motivata possibilità di

maggior realizzo sul mercato, in più lotti suscettibili di autonoma

liquidazione giuridica ed economica;




Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area urbana, consistenza 211 mq.

Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-vigneto 3, Superficie 245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), Bene censito al Catasto terreni: Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3, Superficie 1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca),

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria C/6, classe 2, consistenza 36.00 Mq.

Bene censito al Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440,

sub.3, categoria C/6, classe 2, consistenza 51.00 Mq


sub.9, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita

Euro 464,81 Foglio 23, particella 440, sub.15 resede

esclusivo dell’abitazione.


sub.8, categoria C/6, classe 2, consistenza 54.00 Mq


sub.14, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita

Euro 464,81. Foglio 23, particella 440, sub.19 resede

esclusivo dell’abitazione; Foglio 23, particella 440, sub.20


LOTTO N.1

2.110,00 €

LOTTO N.2

9.500,00 €

LOTTO N.3

27.650,00 €

LOTTO N.4

201.740,00 €

LOTTO N.5

204.000,00 €

19

Punto 10) l’accertamento, soprattutto se il bene sia ubicato nei comuni o

se il bene eventualmente ricada, in tutto o in parte, in aree demaniali;

Per quanto riguarda i beni ai cespiti n. 2 e n.3 è accertato che essi ricadono

nei comuni di appartenenza, mentre per il cespite n. 1 nel Comune di Chiusi

la particella 1030; sub.8; categoria area urbana; consistenza 211 mq. è si

risultante come proprietà alla società OMISSIS PRIVACY, ma da

informazioni presso gli uffici tecnici, viene riferito che da più di

trent’anni, questo spazio è utilizzato come parcheggio pubblico.

Punto 11) l’accertamento e la documentazione dell’emergenza (anche in

sede catastale) di eventuali livelli, censi, usi civili e simili, e se gli stessi sono

stati o meno estinti;

Vengono riportate in allegato le trascrizioni di ispezione ipotecaria sugli

immobili oggetto di stima ___________________________ ALLEGATO – E -

Punto 12) l’accertamento e l’indicazione dell’eventuale esistenza di altri

vincoli o limiti (ambientale, storico, paesaggistico, idrogeologico, ecc.);

I beni oggetto di stima non ricadono in zone sottoposte alla tutela di

particolari vincoli. Inoltre i beni descritti al catasto fabbricati non presentano

finiture di particolare pregio e di carattere ornamentale.

Punto 13) la segnalazione se e da chi ed a quale titolo (o senza titolo) i

beni siano eventualmente occupati, precisando l’epoca di costituzione di

eventuali locazioni o affitti e si vi sia, allegandolo, contratto registrato;

Per quanto riguarda i beni ai cespiti n. 1 e n.2 non risultano essere occupati

da terzi, mentre per i beni in Lucignano al cespite n.3 la villetta al

subalterno 14 (descritta sopra come LOTTO n.5) è libera e non sussistono

contratti o pretese di terzi; per la villetta al subalterno 9 (descritta sopra

come LOTTO n.4) è detenuta illegittimamente e sine titulo dalla sig.ra

OMISSIS PRIVACY. E’ in corso azione di rilascio ex art. 700 c.p.c. al

Tribunale di Arezzo (udienza 20/10/11) la quale ha ottenuto effetto

positivo ed il Tribunale a accolto la richiesta di rilascio fissata per il giorno

15/02/2012.

Punto 14) la segnalazione dell’esistenza di eventuali vincoli derivanti da

contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dell’immobile;

Non sussistono vincoli

20

Punto 15) l’indicazione di tutte notizie utili all’identificazione e

quantificazione dei contributi condominiali ed alle occorrenti attività relative

all’immobile (es. lavori, approssimativi o già deliberati, di impiantistica, di

adeguamento a leggi, manutenzione straordinaria;)

Per i beni descritti al Catasto Fabbricati si può dire che per il garage al

cespite n.2 è necessario l’adeguamento per ottenere il certificato di agibilità.

Gli interventi risultano essere onerosi solo per la redazione della pratica da

parte di un tecnico abilitato, senza particolari lavori edili.

Punto 16) l’indicazione di tutti i passaggi di proprietà relativi al bene, fino

ad arrivare a quello anteriore al ventennio che precede il fallimento,

segnalando anche i frazionamenti e le variazioni catastali via via

intervenute, specificando altresì, con esattezza, su quale ex-particella di

terreno insiste il manufatto;

In allegato visure storiche___________________________ ALLEGATO – F -

Punto17) l’allegazione dei certificati catastali e, quanto ai terreni, del

certificato di destinazione urbanistica;

_______________________________ ALLEGATO – D -

Punto18) l’allegazione di copia della relazione su CD;

Quesito 19) la descrizione del lotto, nel riepilogo sintetico dei punti che

precedono e salvi gli adattamenti del caso, secondo il seguente prospetto:

LOTTO n.1 – terreno ubicato in COMUNE di CHIUSI (SI), alla via Nazario

Sauro composto da resede urbano attualmente adibito a parcheggio,

situata all’incrocio tra via Nazario Sauro e via Oslavia. Un area dalla forma

triangolare, avente un lato coincidente con il fianco del palazzo

appartenente alla stessa particella, un lato che affaccia su via N. Sauro con

accesso pedonale, ed il lato su via Oslavia con accesso carrabile, riportato

al NCEU alla partita, Foglio 63, particella 1030, sub. 8, categoria area

urbana, consistenza 211 mq., il descritto stato dei luoghi corrisponde alla

consistenza catastale; vi è concessione edilizia n. 15 del 2003, e variante in

21

corso d’opera n. 25 del 2004, cui è conforme lo stato dei luoghi; Prezzo

base € 2.100,00

LOTTO n.2 – terreni ubicati in COMUNE di TREQUANDA (SI), alla via Del

Molino a Vento composti da terreno distinto catastalmente come vigneto,

si trova tra la strada provinciale SP38 a sud-ovest, e la particella 239 che

affaccia su Via del Molino a vento verso nord-est; confina a nord con il

terreno individuato dalla particella 76, e a sud sempre con altro terreno

descritto dalle particelle 234 e 26; riportato al Catasto Terreni alle partite,

Foglio 27, particella 240, Qualità/Classe uliveto-vigneto 3, Superficie

245,00 Mq (0.00ha, 02 are, 45ca), reddito dominicale Euro 0,38; reddito

agrario 0,57; Foglio 27, particella 24, Qualità/Classe uliveto 3, Superficie

1160,00 Mq (0.00ha, 11 are, 60ca), reddito dominicale Euro 2,10; reddito

agrario 3,29; il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza

catastale; Prezzo base € 9.500,00.

LOTTO n.3 – garage ubicato in COMUNE di TREQUANDA (SI), alla via Del

Molino a Vento composto da uno spazio unico al piano interrato di una

costruzione di villette bifamiliari e confina con altri due garage distinti come

sub. 26 verso sud-ovest, e con il sub. 33 verso nord-est. , riportato al NCEU

alla partita, Foglio 27, particella 239, sub.34, categoria C/6, classe 2,

consistenza 36.00 Mq. il descritto stato dei luoghi corrisponde alla

consistenza catastale; vi è concessione edilizia n. 19 del 09/12/2004 e

variante in corso d’opera n.1 del 07/03/2005; n.2 del 27/10/2005; n.3 del

23/03/2006; Denuncia Inizio Attività a sensi dell’art.79 L.R. 1/2005 prot.

n.714 del 5 febbraio 2007 per opere di modifiche interne e successivo

accatastamento con sostituzione del subalterno 25 che diventa 34; cui è

conforme lo stato dei luoghi; Prezzo base € 27.650,00

LOTTO n.4 – appartamento ubicato in COMUNE di LUCIGNANO (AR),

Località Santa Maria composto al piano interrato dal garage con scala

interna che comunica direttamente con il piano terra diviso in soggiorno,

cucina, ripostiglio e bagno. Il piano primo è invece suddiviso in due camere,

ripostiglio e bagno. Da una delle camere si accede al balcone. Resede

esclusivo dell’appartamento con corte pavimentata di fronte all’ingresso, e

giardino; confina con: essendo capo-testa di un complesso di villette confina

22

ad est con altro appartamento di simile natura distinto al sub. 10; riportato

al NCEU alla partita: Foglio 23, particella 440, sub.3, categoria C/6, classe

2, consistenza 51.00 Mq e Catasto Fabbricati: Foglio 23, particella 440,

sub.9, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81

Foglio 23, particella 440 e sub.15 resede esclusivo dell’abitazione. il

descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale; vi è

concessione edilizia n. 25 del 13/09/2003 e variante in corso d’opera n.16

del 02/12/2004; Comunicazione fine lavori e certificazione di conformità

3/01/2005; cui è conforme lo stato dei luoghi;

Prezzo base € 201.740,00

LOTTO n.5 – appartamento ubicato in COMUNE di LUCIGNANO (AR),

Località Santa Maria composto al piano interrato dal garage con scala

interna che comunica direttamente con il piano terra diviso in soggiorno,

cucina, ripostiglio e bagno. Il piano primo è invece suddiviso in due camere,

ripostiglio e bagno. Dal disimpegno del piano primo si accede al balcone.

Resede esclusivo dell’appartamento con corte pavimentata di fronte

all’ingresso, e giardino retrostante; confina con: essendo capo-testa di un

complesso di villette confina ad nord-ovest con altro appartamento di simile

natura distinto al sub. 12; riportato al NCEU alla partita: Foglio 23, particella

440, sub.8, categoria C/6, classe 2, consistenza 54.00 Mq e Catasto

Fabbricati: Foglio 23, particella 440, sub.14, categoria A/3, classe 4,

consistenza 6 vani, rendita Euro 464,81 Foglio 23, particella 440 e sub.19-

20 resede esclusivo dell’abitazione. il descritto stato dei luoghi corrisponde

alla consistenza catastale; vi è concessione edilizia n. 25 del 13/09/2003 e

variante in corso d’opera n.16 del 02/12/2004; Comunicazione fine lavori e

certificazione di conformità 3/01/2005; cui è conforme lo stato dei luoghi;

Prezzo base € 204.000,00

23

IOMISSIS PRIVACY

il CTU

_____________________________

Elenco allegati:

ALLEGATO A…………… foto aerea

ALLEGATO B……………. documentazione fotografica

ALLEGATO C …………….. planimetrie catastali

ALLEGATO D …………….. autorizzazioni edilizie

ALLEGATO E ……………… trascrizioni ispezione ipotecaria

ALLEGATO F ……………… visure storiche

24

Integrazione al verbale in merito al sopralluogo

del giorno 25 agosto 2011 in Trequanda

presso l’immobile ad uso garage

distinto al Foglio 27, particella 239, sub.34

Lo stato dell’immobile al momento dell’apertura si presentava per la

maggior parte allagato da acqua stagnante per circa 1-2cm (fotografia n.1). I

vicini condomini la sig.ra Adele e suo marito, riferiscono che in più occasioni

negli ultimi mesi, hanno dovuto asciugare lo spazio antistante l’ingresso del

garage in comune con quello di loro proprietà (fotografia n.2), a causa della

perdita di acqua proveniente da sotto la porta basculante. Inoltre fanno

notare che questa perdita è direttamente proporzionale allo scarico delle

acque della loro cucina. Ora, è verosimilmente possibile che la causa di tale

situazione possa essere originata da un uso scorretto del lavandino della

sig.ra Adele, ma non da provocare lo stato attuale in cui si trova il garage.

Una prima ipotesi in tal senso, potrebbe essere data da due fattori:

- il pozzetto ispezionabile di scarico/raccordo che si trova all’interno

del garage (indicato con freccia rossa alla fotografia n.3 e n.4), sia di una

dimensione più piccola del dovuto e quindi non sufficiente a

raccogliere la quantità di acqua da smaltire;

- la poca pendenza di deflusso nella linea di condotta dal suddetto

pozzetto alla vasca di raccolta all’esterno dell’abitazione, indicata con

freccia bianca nella fotografia n.2.

Il bene in questione per potere essere messo sul mercato per la vendita, lo

scrivente CTU consiglia l’intervento di una impresa edile previa pulitura del

locale e sterilizzazione da parte di una ditta specializzata. A fronte di

codesta spesa, il prezzo effettivo dell’immobile stesso sarà ovviamente

decurtato.

NOTA:

Stabilire a quale epoca risalgono le perdite di acqua risulta difficile;

sicuramente la stagnazione con formazione di muffa (meglio parlare di

biofilm cioè quella pellicola composta da colonie di batteri galleggianti sulla

superficie dell’acqua) è riconducibile ad un periodo di tempo non inferiore a

10-12 mesi. Inoltre appare evidente che dalle tracce di asciugatura

25

dell’acqua sul pavimento questa sia stata in quantità maggiore rispetto a

quanto osservato il giorno del sopralluogo, cosa che viene anche

confermata dai vicini (la sig.ra Adele e suo marito) i quali sostengono come

negli ultimi mesi hanno dovuto asciugare lo spazio in comune con quello di

loro proprietà, antistante l’ingresso del garage, a causa di acqua

proveniente da sotto la porta basculante del garage in questione.

Per le ipotesi dettate in precedenza quale possibile causa del problema

verificatosi e visto che sembra la perdita direttamente proporzionale allo

scarico della cucina dei vicini, il modo migliore per risanare tale situazione

sia quello di intervenire nel seguente modo:

- Asciugatura, pulitura e disinfezione sia del locale sia del pozzetto di

scarico;

- Verificare a pozzetto aperto l’eventuale percorso e lo scarico di

acqua della cucina dei vicini;

- Rimozione e sostituzione del pozzetto di scarico con uno di misura

maggiore tale da contenere una quantità di acqua sufficientemente

adeguata e idonea a garantire lo smaltimento senza dover

intervenire nella linea di condotta dal suddetto pozzetto alla vasca di

raccolta all’esterno dell’abitazione con un notevole risparmio di

spesa;

Il costo per suddetta operazione può essere presumibilmente intorno ai

2.000,00 €

26

fotografia n.1

fotografia n.2

27

fotografia n.3

fotografia n.4

Documents

TRIBUNALE TRIBUNALE TRIBUNALE DIDDIIDI ... · Allo scrivente CTU, veniva chiesta la redazione della presente relazione tecnica di stima secondo precisi punti qui riportati. Punto