View
213
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
properti
Citation preview
Joshua Fredrick Wesley Titaley
12410021
Pengembangan Properti
PENILAIAN HARGA PROPERTI
Bisnis properti merupakan salah satu jenis bisnis yang digandrungi banyak pebisnis
dewasa ini. Keberhasilan serta kegagalan merupakan kedua yang tidak dapat dihindari dalam
menjalani bisnis ini. khususnya di Indonesia, permintaan terhadap jual beli properti meningkat
seiring berkembangnya jaman serta bertambahnya jumlah penduduk. Investasi yang
berkelanjutan menjadi salah satu acuan bagi para pembeli untuk membeli suatu properti tertentu.
Dalam hal ini, di kota-kota besar menjadi pusat destinasi para pebisnis properti untuk
mengibarkan jaringannya.
Dalam keberhasilan di dunia properti, diperlukan suatu penilaian terhadap properti itu
sendiri. Pebisnis perlu menetapkan parameter-parameter dalam menjalankan usaha penjual
properti sedemekian rupa sehingga dapat dihasilkan keuntungan. Dalam hal ini, diperlukan suatu
penilaian terhadap bisnis properti. Penilaian memiliki beberapa fungsi. Pertama, penilaian
properti dapat dijadikan suatu jaminan bank. Dalam Undang-Undang Perbankan No 7 tahun
1992 diatur mengenai jaminan kredit bank yang berupa aset itu sendiri. Karenanya, penilaian
terhadap harga properti diperlukan agar bisa menjadi suatu jaminan bank yang berpengaruh pada
kredit yang diberikan. Kedua, penilain memberikan fungsi restrukturisasi; di mana melalui
penilaian yang dilakukan, pengkajian terhadap aset pun dapat dilaksanakan. Hal ini berfungsi
sebagai fungsi pembenahan usaha ke depannya agar lebih efektif dan efisien dalam sistemnya.
Ketiga, penilaian dapat membawa pengusaha untuk go public. Go public adalah cara di mana
suatu perusahan mendapat dana bagi kegiatan operasionalnya dengan menjual sebagian
sahamnya kepada publik dan mencatatakan sahamnya di bursa.
Dalam melakukan penilaian properti, diperlukan analisa-analisa yang hasilnya dapat
dijadikan acuan dalam pengembangan bisnis. Ada tiga metode analisa yang dapat digunakan
dalam penilaian properti, yaitu:
1. Pendekatan Data Pasar
Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode
perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data
langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang
dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan
data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data
banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap
properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap properti yang
dinilai.
Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah:
Tahap pengumpulan data
Kumpulan data dicatat dalam buku data. Data dapat dihimpun dari broker,
developer, advertismen, arsip hasil penilaian dll.
Tahap analisa data
Data-data yang digunakan harus memenuhi syarat-syarat, yaitu: data tersebut
diperoleh dari jual-beli tanpa paksaan, belum lama berlangsung, memiliki
kesamaan dengan properti yang akan dinilai.
Tahap penyesuaian
Tahap penyesuaian untuk perbedaan yang ada (waktu, lokasi, dll). Dalam
metode penyesuaian, terdapat tiga metode, yaitu: metode tambah kurang
(plusses and minuses method), metode jumlah rupiah (rupiah amount method),
metode persentase (percentage method).
2. Pendekatan Biaya
Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan)
diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung
dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach).
Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar
bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada
saat penilaian dikurangi penyusutan. Pendekatan ini dirumuskan sebagai berikut:
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan )
Langkah-langkah yang diperlukan:
Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanah
sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip
Highest and Best use).
Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana.
Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab.
Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan sehingga diperoleh
nilai pasar bangunan.
Nilai pasar tanah ditambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti
dengan metode pendekatan biaya.
3. Pendekatan pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan
antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan
keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan
bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui
perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi. Formula yang mendasari
metode ini adalah:
V = I/R , dimana V=Nilai, I=Pendapatan, dan R=Tingkat Bunga
Dalam pendekatan pendapatan terdapat empat metode, yaitu:
Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method/ DFC).
Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Caapitalization Method).
Metode Penyisaan (Residual Technique Method).
Gross Income Multiplier (GIM).