7/27/2019 Tutorial sobre leiles

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Tutorial sobre leiles

A nica segurana do seu futuro financeiro aquela que voc cria

para voc mesmo

No mundo dos negcios existem trs tipos de pessoas: Aquelas que

fazem acontecer, aquelas que s assistem a coisa acontecer e

aquelas cujas coisas acontecem com elas.

95% dos leiles que encontramos so leiles pblicos. Eles podem ser

de dois tipos:

Judiciais: acontece quando o imvel levado a leilo para pagar uma

determinada dvida judicial. Isso pode ocorrer por diversos motivoscomo, por exemplo, como a mulher que coloca o marido na justia

porque ele no pagou a penso alimentcia ou um grupo de

trabalhadores que coloca uma empresa na justia por dvidas

trabalhistas.

Extrajudiciais: acontece quando determinado credor executa uma

dvida de financiamento e leva o imvel, que era garantia desta

dvida, a leilo sem precisar do intermdio da justia para executar

esse procedimento. Isto s pode ser feito porque o contrato de

financiamento assinado pelo credor e o tomador do financiamento regido por uma lei que permite que a execuo possa ser feita desta

forma.

A forma como estas execues devem ser feitas explica por que os

imveis so vendidos a preos abaixo do valor de mercado.

O imvel que vai a leilo judicial sempre vai a dois leiles. No

primeiro leilo o lance inicial igual ao valor de avaliao do imvel e

no segundo leilo, o imvel no possui lance inicial, ou seja, leva

quem maior lance der desde que no seja lance vil. Geralmente

aconselhado arrematar por um valor equivalente de 50% a 60% do

valor de avaliao.

No leilo extrajudicial, o imvel tambm vai a dois leiles, sendo que

nos dois o lance inicial est diretamente relacionado com a avaliao

do imvel. No entanto, a grande sacada que a avaliao subjetiva.

Muitas vezes o valor considerado o valor de compra do imvel, h

10 ou 20 anos atrs corrigido, ao longo destes anos, por um ndice de

correo. Porm, essa correo, normalmente, no acompanha a alta

dos preos do mercado o que resulta em um imvel sendo vendido

abaixo do valor de mercado.

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Mesmo quando feita uma nova avaliao, ela realizada no comeo

do processo de execuo e, principalmente nos leiles judiciais, esse

processo pode demorar vrios anos at realmente o imvel ser

colocado a leilo. Desta forma, a avaliao que feita no comeo do

processo pode ser bem menor que o valor real de mercado do imvel.

Riscos de se investir em leiles de imveis

Basicamente, h dois riscos em se investir em leiles de imveis:

1 Risco Financeiro: isto , ao final da transao voc acabar com

menos dinheiro que voc investiu.

Com o mnimo de instruo pode-se reduzir esse risco a quase zero se

certificando que:

Preo que voc vai pagar pelo imvel + Dvidas que viro junto comele (dividas de condomnio, IPTU, comisso do leiloeiro) sejam

menores que o seu valor de mercado.

2 Risco de Liquidez: isto , o seu dinheiro ficar parado em um

negcio por mais tempo que voc deseja. Isto pode acontecer, por

exemplo, caso voc arremate o imvel e o devedor entre com ao

judicial tentando impedir que voc concretize sua arrematao,

fazendo com que esta ao demore a ser resolvida e o seu dinheiro

fique parado enquanto isso.

Segundo especialistas, em cerca de 20% dos casos os devedores

entram com ao judicial com pedido de anulao do leilo. No

entanto, somente em 5% dos casos ele anulado. Se o leilo for

anulado, o arrematante recebe o seu dinheiro todo de volta e

corrigido.

As duas maiores causas de anulao so:

O imvel ser arrematado por preo vil (preo abusivamente baixo). A

lei no determina exatamente o que constitui preo vil, portanto, vai

da interpretao do juiz e do tipo de leilo. Nos leiles da CEF, por

exemplo, recomenda-se no arrematar por menos de 60% do valor de

avaliao do imvel.

A segunda causa haver algum erro no processo de execuo do

leilo como, por exemplo, o devedor no ser devidamente notificado

do acontecimento do leilo.

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As leis que regem cada tipo de leilo estabelecem uma srie de

regras que devem ser seguidas ao se executar um leilo. Se elas no

forem devidamente seguidas, abrem precedentes para o devedor

tentar anular o leilo.

Todas as informaes referentes ao leilo so pblicas e devem ser

consultadas junto aos leiloeiros ou aos fruns judiciais que estejam

promovendo o leilo.