1

PORVOON KAUPUNGIN LEIRIKESKUS TÄYDENTÄVÄ JATKOSELVITYS

Tiina Reijonen Oy HAVSÖ Ab Coaching & Consulting 4/2020

2

PORVOON KAUPUNGIN LEIRIKESKUS - TÄYDENTÄVÄ JATKOSELVITYS LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUKSISTA

TAUSTA

Tämän selvityksen lähtökohtana on kaupunginhallituksen päätöksen mukainen lisäselvityspyyntö tilakohteiden liiketoimintamahdollisuuksista. Projektin perustana on mahdollisimman realistinen ja faktoihin perustuva selvitys huomioiden Porvoon kaupunkistrategia tavoitteineen.

Selvityksen pohjana on ollut kaupungin asiantuntijoiden laaja Övik- leirikeskusselvitys, kulttuuri- ja vapaa-aikapalvelujen Övikin tarveselvitys sekä Swecon- kuntokartoitusraportit.

TAVOITE

Selvityksessä pyrin yhteenvedoin ja johtopäätöksin antamaan tulevien ratkaisujen tueksi mahdollisimman selkeät ja realistiset liiketoiminnan vaihtoehdot, taloudelliset näkökulmat ottaen huomioon aiemmin tehdyn Övik-selvityksen investointi- kustannuslaskelmat ja niihin tässä jatkoselvityksessä tehdyt päivitykset.

TOIMINTATAPA

Olen haastatellut kaupungin omia asiantuntijoita mm. leirikeskuksen rakentamisen, kaavoituksen, suunnittelun, ylläpidon, matkailun ja kaupunkimarkkinoinnin näkökulmasta. Samoin olen selvittänyt Porvoon seurakuntayhtymän nykyisen tarpeen ja kiinnostuksen osallistua investoinnein mahdollisen uuden leirikeskuksen rakentamiseen. Selvityksen tueksi olen ottanut esiin leirikeskusta aiemmin käyttäneiden ja uusien potentiaalisten asiakasryhmien nykyiset tarpeet. Tehtyihin analyyseihin ja laskelmiin on käytetty hyväksi matkailualan uusimpia tutkimuksia ja raportteja.

Konseptivaihtoehdot ja laskelmat on tehty asiakaslähtöisestä tarpeesta perustuen tämänhetkiseen ja tulevaisuuden trendien kysyntään. Tuon selvityksessä esille Suomen majoitus- ja ravintola-alan ja yleisesti matkailun tämänhetkisen tilan ja sen tuoman potentiaalin.

Markkina-analyysit perustuvat Visit Finlandin, Työ- ja Elinkeinoministeriön (TEM) sekä Suomen Liikematkayhdistyksen (FBTA) uusimpiin tutkimustuloksiin ja yritys- haastatteluihin. Seuraan työni (matkailunkehitys, koulutus ja konsultointi) ja luottamustehtävieni vuoksi hyvin aktiivisesti myös koti- ja ulkomaan matkailun kehitystä ja trendejä.

Porvoo 15.3.2020

Tiina Reijonen

3

Sisällys

1. TARKASTELTAVIEN VAIHTOEHTOJEN ÖVIK/VIRVIK LÄHTÖKOHDAT ................................ 4

1.1 ÖVIK ..................................................................................................................................................... 4

1.2 VIRVIK .................................................................................................................................................. 4

2. LEIRI/KURSSIKESKUKSEN LIIKETOIMINTAKONSEPTI ................................................................ 5

2.1 LIIKETOIMINTAKONSEPTIN MAHDOLLISTAVAT KOHDERYHMÄT ........................................ 6

2.2 KOHDERYHMÄ ANALYYSI .............................................................................................................. 6

2.3 LIIKETOIMINNAN MAHDOLLISTAVAT KOHDERYHMÄT SESONGEITTAIN .......................... 9

3. VAADITTAVAT TILAOHJELMAT .................................................................................................... 10

3.1 ÖVIK ................................................................................................................................................... 10

3.2 VIRVIK ................................................................................................................................................ 11

4. ÖVIK/VIRVIK LIIKETOIMINNAN LIIKEVAIHDON ARVIOT ......................................................... 12

5. INVESTOINNIT .................................................................................................................................... 14

6. ULKOPUOLINEN INVESTOIJA / OPERAATTORI ........................................................................ 15

6.1 ULKOPUOLINEN OPERAATTORI ................................................................................................. 15

7. RISKIANALYYSI ................................................................................................................................. 17

8. ÖVIK VERSUS VIRVIK ...................................................................................................................... 18

8.1 ÖVIK ................................................................................................................................................... 18

8.2 VIRVIK ................................................................................................................................................ 18

9. ÖVIKIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUDET VIRKISTYSALUEENA ...................................... 19

9.1 PORVOON ASUKKAILLE ................................................................................................................ 19

9.2 MUUT ASIAKKAAT........................................................................................................................... 19

9.3 PALVELUT ..................................................................................................................................... 19

10. LISÄSELVITYKSEN YHTEENVETO ........................................................................................ 20

4

1. TARKASTELTAVIEN VAIHTOEHTOJEN ÖVIK/VIRVIK LÄHTÖKOHDAT

TAUSTAA: Tämän selvityksen peruskriteerinä liiketoimintakonseptin pohjaksi on toimintalähtöinen näkökanta, eikä niinkään rakennus- tai tilalähtöinen kohde, jotta mahdollinen uusi leiri/kurssikeskus vastaisi parasta potentiaalista kysyntää ottaen huomioon monipuolisesti asiakkaiden näkökulmat ja tarpeet.

1.1 ÖVIK

SELVITYS: Swecon-kuntokartoitus antaa selkeät viitteet siitä, ettei olemassa olevien rakennusten kattavakaan päivitys ja remontointi takaa vuosikymmeniä kestävää toimivuutta. Övikin suurin haaste on alueen rajallisuus, läheinen asutus ja se, ettei sitä ympäröivät metsät ole asiakkaiden käytössä, mikä ei tässä tapauksessa vastaa potentiaalisten asiakasryhmien tarpeita. Tontin koko ja rajallisuus on selkeä este joustavaan eri kohderyhmien samanaikaiseen rinnakkaistoimintaan.

Övikin uudisrakentamisen vaihtoehdossa suurin kysyntä on kesäkuukausille ja kohderyhmille (kaupungin omat ja seurakunnan leirit), joille palvelujen hintaodotukset ovat erittäin alhaiset. Tämä puolestaan luo paineita sesongin ulkopuolella olevan muun kaupan selkeästi kovempaan hinnoitteluun, jotta vuositasolla taloudellinen tasapaino säilyisi ja kulut saataisiin katettua. Tämä on vastoin normaalia liiketoimintastrategiaa, jossa korkean kysynnän kuukaudet tarkoittavat korkeampaa hintaa. Ulkopuolisen kaupan saaminen Övikin mahdolliseen uuteen leirikeskukseen edellyttää vetovastuussa olevalta henkilöltä erittäin vahvaa taloudellista osaamista ja asiakasverkostoa, sekä vahvaa panostusta proaktiiviseen myyntiin ja markkinointiin, mikä puolestaan vaatii henkilöstöresursseja.

1.2 VIRVIK

SELVITYS: Virvikin vahvuus on erittäin suuri luontoalue, jossa on pitkä uimaranta-alue ja jo olemassa olevat palvelut kuten golf ja suuressa suosiossa oleva vahvasti kasvava frisbeegolf. Alueen nykyiset rakennukset ja niiden mahdollinen päivitys vahvistaa myös Porvoon brändiä kestävän kehityksen, merellisen kaupungin ja puurakentamisen osalta.

Vaihtoehtona Virvik tarkoittaisi nykyisten rakennusten päivitystä ja osittaista täydennys- ja uudisrakentamista. Kaupungin omistaessa suurimman osan alueista, on se kaavoituksen, rakentamisen ja aikataulutuksen suhteen suuri etu.

Virvikin päivitys mahdollistaa leiritoiminnan ympärivuotisen kasvun sekä yritysten kokoustoiminnan tuomisen alueelle unohtamatta alueen yhdistyksiä ja järjestöjä. Virvikin alueesta on mahdollisuus saada uusi ja vahva vetovoimatekijä Porvoon kaupungin matkailulle niin koti- kuin ulkomaanmarkkinoilla.

Virvik Golfin edustaja Esko Hellfors näkee alueen lisäkäytön ja rakennusten päivityksen ja täydennysrakentamisen erittäin positiivisena asiana, mikä tukisi heidän nykyistä toimintaansa ja toisi sille uutta lisäarvoa. Golfin toiminta keskittyy huhti-lokakuuhun ja ravintolassa on tähän saakka ollut kahvilatoimintaa ja ajoittain pienimuotoista ruokapalvelua lähinnä alihankintana.

5

YHTEENVETO: Kun vertaillaan Virvikin ja Övikin nykyistä tilaa, tonttien kelpoisuutta, kokonaispuitteita ja potentiaalia monipuoliseen ympärivuotiseen toimintaan on Virvikin alueella selkeästi paremmat edellytykset kuin Övikin. Taloudellisesti pitkäjänteinen ja kulut kattava toiminta edellyttää jatkuvaa ja joustavaa rinnakkaiskäytön mahdollisuutta. Virvikissä tämä on täysin mahdollista, Övikissä puolestaan erittäin haasteellista.

JOHTOPÄÄTÖS: Virvik alueena luo selkeästi puitteet joustavampaan alueen rakentamiseen ja kehittämiseen. Övikin kelpoisuus puolestaan kaupungin yleiseksi virkistysalueeksi on hyvä ja mahdollistaisi useammankin yksin tai pienyrittäjän palvelut huomioiden niin porvoolaiset kuin koti- että ulkomaisetmatkailijat. Tässä selvityksessä esittelen erikseen myöhempänä lyhyesti myös Övikin potentiaalisen toimintakonseptin virkistysalueena.

2. LEIRI/KURSSIKESKUKSEN LIIKETOIMINTAKONSEPTI

SELVITYS: Perusideana on tarjota ympärivuotisesti, kestävän kehityksen puitteissa majoitus-, ravintola-, kokous- ja aktiviteettipalveluja upean luonnon ympyröimässä saaristomaisemassa, kaupungin läheisyydessä ja sopivan kulkuyhteyksien päässä Porvoosta.

Ympärivuotisuuden ja taloudellisesti kannattavan liiketoiminnan mahdollistamiseksi on hintataso oltava kilpailukykyinen ja kohderyhmät suhteellisen monipuoliset ja laajat huomioon ottaen asiakkaiden tämän päivän tarpeet sekä vaatimukset palvelujen tuottamisessa ja puitteiden luomisessa.

Rakennusteknisillä ratkaisuilla on pyrittävä mahdollistamaan eri kohderyhmien samanaikainen rinnakkaiskäyttö alueella. Tehokas rinnakkaiskäyttö edellyttää operaattorilta sujuvaa resurssien ennakointia ja kulujen tarkkaa hallintaa niin, että toiminnan taloudellisen vakaus ja pitkäjänteisyys saavutetaan.

Operaattorin asiakaslähtöinen palvelujen tuotteistaminen, toiminnan jatkuva kehitys ja vahva proaktiivinen myynti ja markkinointi sekä asiakaspalaute- että kilpailijaseuranta ovat ehdoton edellytys takaamaan alueen kilpailukyvyn markkinoilla.

YHTEENVETO: Vertailussa Virvik jo lähtökohtaisesti laajempana alueena luo selkeästi toiminnallisesti paremmat edellytykset monipuoliseen ja yhteensopivaan liiketoimintakonseptiin sekä aktiivisempaan ja laajempaan yritystoimintaan. Tämä puolestaan mahdollistaa alueen parempaa logistista saavutettavuutta kuten myös vahvistaa Porvoon kaupungin brändiä vanhan rakennuskannan ylläpitäjänä.

JOHTOPÄÄTÖS: Monipuolinen ja ympärivuotinen liiketoimintakonsepti luo erinomaisen edellytyksen ulkopuolisen toimijan löytämiseen vastaamaan pitkäjänteisesti leiri/kurssikeskuksen operatiivisesta toiminnasta.

6

2.1 LIIKETOIMINTAKONSEPTIN MAHDOLLISTAVAT KOHDERYHMÄT

TAUSTAA: Aiempaan tehtyihin selvityksiin ja lukujen päivityksiin perustuen on molemmissa toiminnan sijoitus vaihtoehdoissa kaupungin ja seurakunnan yhteinen käyttötarve maksimissaan noin 140 vrk eli 40 % koko vuoden käyttövuorokausista. Molempien kohderyhmien vuoden 2019 täysihoidon hintataso oli erittäin alhainen (40-60 €) eikä kata tuotettujen palveluiden todellisia kustannuksia. Tästä selkeänä esimerkkinä Övikin toimintakate, joka on vuodesta 2013 saakka ollut miinusmerkkinen noin 130.000-190.000 € per vuosi.

Mikäli uuden keskuksen rakentamisen lähtökohtana on puhtaasti lasten ja nuorten sosiaalinen tukeminen, ei se puitteillaan riitä tukemaan kaupungin muuta kotimaista tai kansainvälistä matkailunkehitystä.

Suomen matkailun kehityksen valttikortit ovat upea avara luontomme metsineen ja vesistöineen. Niin koti- kuin ulkomaanmatkailun kehityksen tämänhetkiset painopisteet ovat näiden tuotteistaminen kestävän kehityksen hengessä. Kysyntä luonto- ja ulkoilma-aktiviteetteihin sekä luontoelämyksiin on vahvasti nousussa. Porvoolla on upean merellisen sijaintinsa ansiosta hyvät edellytykset pystyä vastaamaan tähän kasvavaan kysyntään.

Porvoon kaupungin oman tarpeen ollessa alle 20 % on muun myynnin ja asiakaskunnan hankkiminen kannattavuuden ja investointien kattavuuden kannalta ensisijaisen tärkeää. Tarpeeksi monipuolinen asiakaskunta, joiden kysyntä jaksottuu eri vuodenaikoihin, luo ympärivuotisuutta ja kestävyyttä toiminnalle. Suurin potentiaali on pääkaupunkiseudulla ja lähialueilla.

YHTEENVETO: Taloudellisen kannattavuuden ja pitkäjänteisen toiminnan takaamiseksi on yli puolet myynnistä haettava muista potentiaalisista kohderyhmistä.

JOHTOPÄÄTÖS: Vahvinta potentiaalista ulkopuolista kauppaa edustaa kotimainen liikematka- ja vapaa-ajan sektori.

2.2 KOHDERYHMÄ ANALYYSI

SELVITYS: Seuraavana esittelen kohderyhmät, jotka ovat kurssikeskukselle taloudellisesti kannattavan ja toimivan liiketoimintakonseptin edellytys. Nämä asiakkaat ovat proaktiivisella myynnillä ja markkinoilla vahva potentiaali täyttämään kaupungin oman toiminnan ulkopuolelle jäävät vapaat vuorokaudet. Näistä vahvana pääkaupunkiseudun ja Uudenmaan yritykset, liitot ja järjestöt (ns. B2B sektori) sekä kuluttajapuolella kotimaiset ja ulkomaiset matkailijat (ns. B2C sektori).

KOKOUS- JA SEMINAARIRYHMÄT (B2B)

Pääkaupunkiseudun yritysten omien tilojen ulkopuolella tapahtuvien kokousten ja seminaarien määrä on selkeästi kasvussa. Samoin liitot ja järjestöt järjestävät erilaisia seminaareja ja jäsentapahtumia useamman kerran vuodessa. Kohteena on usein luonto- ja ulkoiluaktiviteetteihin, hyvinvointi- ja virkistystoimintaan erikoistuneet paikat, jotka sijaitsevat noin 100 km säteellä pääkaupunkiseudusta. Kysyntää tulee myös Lahti-Kouvola-Kotka alueelta.

7

Isojen 70-120 hengen ryhmien kysyntää alueelle on noin 5-10/vuosi ja näihin suurimpiin ryhmiin pystyvät vastaamaan alueellamme jo toimivat yritykset kuten Kokous-Poukama, Haikon kartano, Sannäsin kartano sekä Taidetehdas hyvässä yhteistyössä paikallisten hotellien ja muiden majoitusyrittäjien kanssa.

Suurin potentiaali ja kysyntä on noin 20-25 henkilön kokouksissa, joiden pituus keskimäärin kaksi päivää. Näiden ryhmien perustarve on seuraava: majoitus 1 -2 hengen huoneissa, monimuotoiset kokoustilat, joissa on tämän päivän tekniikka, pienet inspiroivat ryhmätyötilat ja ulkoilma/luonto/hyvinvointiin liittyvät aktiviteetit.

Matkailu ja elämyspalveluja käyttävät asiakkaat ovat aiempaa vaativampia ja ympäristötietoisempia. He edellyttävät hinta-laatusuhteen lisäksi turvallisia, terveellisiä ja eettisesti tuotettuja majoitus- ja ravitsemuspalveluja. Lisäksi tärkeänä pidetään ystävällistä ja joustavaa palvelua.

Viime vuosina matka- ja kongressimessuilla on tullut selkeästi esille Porvoon vahva asema yritysten ja liittojen kokous- ja seminaarikohteena nimenomaan merellisen aseman sekä laajan luontonsa ansiosta ottaen huomioon nopeat kulkuyhteydet pääkaupunkiseudulta.

VAPAA-AJAN MATKUSTUS (B2C)

Kotimaan matkailijat: Vastuullinen matkustaminen on trendi ja sen ytimessä ovat kestävyys ja ekologisuus. Lähimatkailun arvostus on nousussa ja sen puolesta kampanjoidaan aktiivisesti. Lähimatkailu vaikuttaa positiivisesti alueelliseen matkailun vaihtotaseeseen ja tuo elinvoimaa maaseutualueille. Porvoon merellinen saaristo on vahva vetovoimatekijä.

Rakennuskohteiden monimuotoinen käyttötarkoitus ja siihen pohjautuva rakentaminen tulisi palvella niin kaupunkilaisia kuin kotimaan matkailijoita. Telttailu ja luontomatkailu ovat vahvasti nousussa ja Virvikin alueelle mahtuisi mainiosti myös nämä palvelut.

Ulkomaan matkailijat: Suomi on edelläkävijä kestävässä matkailussa ja maailmalla kaivataan juuri sitä, mitä Porvoolla on tarjota: luonnonrauhaa, turvallisuutta, ruuhkattomuutta, puhtautta ja aitoutta. Metropolialueen ja kansainvälisen lentokentän läheisyys on Porvoon vahva valttikortti.

Suomeen suuntautuva matkailu on vahvasti kasvussa. Vuonna 2019 tammi-lokakuussa maamme majoitusliikkeissä oli liki 20 miljoona yöpymistä, joista kotimaisia 70 % ja ulkomaisia 30 %. Kasvuvauhti on noin 4-5 % luokkaa. Viisi suurinta ryhmää ovat venäläiset, saksalaiset, ruotsalaiset, britit ja kiinalaiset. Nopein kasvuvauhti on kiinalaisissa, noin 15 %. Nimenomaan Järvi-Suomi ja saaristo ovat vahvassa nousussa ja niiden markkinointiin panostetaan niin kansainvälisellä kuin kansallisellakin tasolla.

Porvoo vetää hyvin venäläisiä jo sijaintinsa puolesta- ja alueellamme on tehty vuosikausia pitkäjänteistä aktiivista markkinointityötä. Saksalaisten määrä Porvoon matkailijoissa on selkeästi kasvussa nimenomaan autoilevissa ja syynä Porvoon luonnon läheisyys, saaristo, helpot yhteydet Helsinkiin sekä monipuolinen majoitustarjonta. Kiinan markkinoille on tehty aktiivinen satsaus niin Visit Finlandin toimesta kuin paikallisesti

8

vuonna 2018 alkaneen Posintran Ukumaki-hankkeen kautta. Porvoon suuri potentiaali on kiinalaisissa leirikouluissa, joilla on vahva ympärivuotinen kysyntä.

YHTEENVETO: Edellä mainittujen asiakasryhmien kohdevalinnan peruskriteerit ovat autenttisuus ja elämyksellisyys, turvallisuus, henkilökohtainen palvelu, hyvä hinta/laatusuhde, siisteys, saavutettavuus. Tämän tarjoamiseen Porvoolla on erittäin vahvat edellytykset kehittämällä monipuolista palveluntarjontaansa

JOHTOPÄÄTÖS: Pitemmällä tähtäyksellä ja suunnittelulla nimenomaan Virvik pystyy taipumaan näihin vaatimuksin Övikiä selkeästi paremmin. Parhaiten Porvoo vastaa tulevaisuuden kysyntään luomalla monipuolisia uusia majoitus ja aktiviteetti mahdollisuuksia ja alueita kehittämällä Virvikin leiri/kurssikeskukseksi ja Övik virkistysalueeksi.

PORVOON SEURAKUNTAYHTYMÄ

SELVITYS: Porvoon suomalainen seurakunta on ilmoittanut arvionsa Pellingin kurssikeskuksen ulkopuolella järjestettäviin leireihin olevan noin 70 vrk / vuosi, joista noin 50 vrk kesällä ja loput noin 20 vrk viikonloppuisin ja koulujen loma-aikoina. Tarve kohdistuu lähes 70 % samoihin ajankohtiin kuin Porvoon kaupungin Nuorisotoiminnan tarve. Kiinnostusta Övik/Virvikin varaamiseen toki on, mutta rinnakkaiskäyttö Övikin tapauksessa nähdään haasteellisena.

Porvoon ruotsalainen seurakunta on puolestaan vahvistanut jatkossakin käyttävänsä niihin kesäleireihin, jotka eivät mahdu Pellinkiin, pääasiassa Houtskärin saaristokoulua Paraisilla ja muutamaan leiriin Kokous-Poukamaa Porvoon Emäsalossa. Porvooseen on toki kysyntää myös pääkaupunkiseudun kuin muidenkin alueiden seurakunnilta akselilla Turku-Hämeenlinna-Tampere-Lahti-Kouvola-Loviisa -Kotka. Tämä kysyntä keskittyy valitettavasti samoin vahvasti kesään ja koulujen loma-aikoihin.

On tärkeää huomioida, että seurakuntien varausten kriteerinä on hinta ja siksi heidän ulkopuoliset käyttämänsä paikat ovat usein säätiöiden tai yhdistyksen operoimia, joissa palvelun kokonaishinta on erittäin huokea. Tämä johtuu siitä, että esim. säätiöiden tarkoituksena ei saa olla liiketoiminnan harjoittaminen eikä taloudellisen edun ja voiton tuottaminen -ja se näkyy palvelujen keskivertoa alemmalla hinnoittelulla. Yhdistykset puolestaan saavat usein valtakunnallista tai kunnallista tukea toimintaansa ja pystyvät näin tarjoamaan alhaista hintaa.

YHTEENVETO: Seurakuntien varausten päällekkäisyys Porvoon kaupungin nuorisotoiminnan kanssa sekä seurakunnan hyväksymä hintataso tulee huomioida sekä liiketoiminnan laskelmissa että hintavertailuissa.

JOHTOPÄÄTÖS: Jotta pystytään palvelemaan sekä nuorisotoimintaa että seurakuntaa samoina ajankohtina suo Virvik tälle rinnakkaistoiminnalle Övikiä paremmat mahdollisuudet. Ulkopuolisen kaupan saaminen jälleen tärkeässä asemassa.

9

2.3 LIIKETOIMINNAN MAHDOLLISTAVAT KOHDERYHMÄT SESONGEITTAIN

Osoittaa selkeästi sesonkivaihtelut ja rinnakkaiskäytön mahdollisuudet Virvikin hyväksi

10

3. VAADITTAVAT TILAOHJELMAT

Tilaohjelmiin VE1/VE2 kustannuslaskelmiin on tehty muutoksia. Uusissa suunnitelmissa on huomioitu osittain niin aiemman selvityksen esiintuoma käyttötarve kuin uusien kohderyhmien tarpeet ja nykyiset majoitusrakentamisen standardit.

Majoitushuoneiden neliömäärä on pienennetty niin, että uusi neliömäärä on 12m2 per huone. Tämä vastaa nykyään rakennettavien uusien hotellien standardi huoneen kokoa, joka on 12-15 neliön luokkaa sisältäen kylpyhuoneen. Suuremmat ns. superior-huoneet ovat nykyään 3-tähden tasoisessa peruskonseptissa kokoa 15-17m2.

Majoittuvien asiakkaiden määrä on VE1 Övik edelleen 70 henkilölle ja tämä kapasiteetti lasketaan konseptiin riittäväksi. VE2 Virvik- laskelmaan on tehty korotus 64 henkilölle (aiempi 50 hlö), joka mahdollistaa Virvik vaihtoehdossa jo riittävästi rinnakkaiskäytön.

3.1 ÖVIK

LIITE 1:Kokonaisneliömäärä pienentynyt 800m2lla eli nyt 1266m2, seuraavin muutoksin:

Majoitustilat 70 hlölle, mutta kaksi erillistä rakennusta erikseen päärakennuksesta kuten nyt, mutta rakennuksissa erityyppiset huoneet/vuoteet.

Majoitustila I 42 hlö 10 kpl, 12m2 neljän hengen huoneita, joissa yläsängyt 80cm ja alasängyt 120cm. Jokaisessa huoneessa oma wc/suihku. Majoitustila II 24 hlö 12 kpl kahden hengen huoneita.

Päärakennuksen neliömäärä on muutettu pienemmäksi. Ravintola on edelleen 100 hlölle jaettavissa oleva tila. Lisäksi 4-5 erillistä ryhmä/olohuone tilaa ja aiemmin mainitut harrastehuoneet. Lisäksi majoitukseen 2 kpl x kahden hengen huoneita henkilökunnan käyttöön. Päärakennukseen rakennetaan sisäsauna 10-15 hlölle nykyisen kunnostettavan rantasaunan lisäksi. Toimistotilat 2 kpl yrittäjälle ja asiakkaalle omansa.

Tämän tilaohjelman myötä rakentamisen kokonaiskustannusarvio noin 4,4milj.€, mikä on selkeästi kohtuullisempi ja noin 10-12.000 € halvempi per asiakaspaikka (62.800€) kuin verrattuna aiempiin tilaohjelmiin 100 hlö 7,3milj. € ja 50 hlölle 3,5milj. € (70-72.000€).

YHTEENVETO: Tällä tilaohjelmamuutoksella voisi Övikin uudessa leirikeskuksessa olla kaksi erillistä, mutta saman kohderyhmän leiriä kuten kaupunki ja seurakunta- joskaan kiinnostus samanaikaiseen käyttöön on hyvin vähäinen. Lastenleirin ja yritysasiakkaiden yhdistäminen ei ole suotavaa ja hyvin epätodennäköistä ja erittäin haastavaa alueen rajallisuuden ja asiakastarpeiden vuoksi.

Huomioitavaa on, että vaikka Övikin majoituskapasiteettimäärä laskettaisiin 45 henkilölle, ei sillä ole suurempaa vaikutusta rakennuskustannuksiin, mutta selkeä vaikutus alentavasti tuottoihin. Majoituskapasiteetin nostaminen taas 100 henkilöön ei tuo selkeää lisätuottoa, koska sen kokoisia ryhmiä on erittäin harvoin eikä Övik alueenakaan ole tuohon määrän sopiva.

JOHTOPÄÄTÖS: Övik soveltuu pääasiallisesti vain yhden ryhmän käyttöön kerrallaan ja huomioiden rakennuskustannukset ja mahdolliset tuotot uuden leirikeskuksen rakentaminen Övikiin ei ole pitkälläkään tähtäyksellä kannattavaa.

11

3.2 VIRVIK

LIITE 2: Versio V1 ja VE2 Cb yhdistettynä, jolloin majoitus 64 hlölle jaetaan seuraavasti: Nuorisotoiminnan nykyinen leirialue kaksi uutta erillistä mökkiä x 18 hlöä, joissa neljän henkilön kerrossängyt (80+120cm). Ranta/Keittiömökin keittiön ja majoitushuoneen päivitys ja makuutilat (2-4 hlö).

Kartanon nykyiseen päärakennus tai sen läheisyyteen 5 x 2 henkilön +wc majoitus = 10hlö. Ravintolaan ja keittiöön tarvitaan pintaremontti sekä kaluston päivitys. Rengin tuvan ts vanha torppa tarvitsee suurehkon remontin nykyisen sijaan joka 4 x 4hlön kerrossängyt = 16hlö. Navettarakennuksen kokoustila vaatii päivityksen lisäksi 2-3 kpl uutta ryhmätyötilaa. Nykyiset saunat/pukuhuoneet päivitetään ja jatkossa olisivat sekä golfin että kokousasiakkaiden käytössä. Erillinen saunarakennus rakennetaan nuorisoleirialueelle siellä majoittuvien ryhmien käyttöön.

Tämän tilaohjelman myötä rakentamisen kokonaiskustannusarvio noin 1,3milj.€, mikä on selkeästi kohtuullisempi kuin aiempi VE2 Cb joka oli 2,4milj. €. Vertailuhinta per asiakaspaikka nykyinen 20 200 € ja aiempi 47 000 €.

YHTEENVETO: Mikäli Virvikin majoituspaikkoja päivitetään, mutta alueelle uudis-rakennetaan pelkästään 45 henkilölle nuorisotoimen tarpeisiin vastaavat tilat eikä majoituskapasiteettia lisätä lainkaan päärakennukseen tai sen välittömässä läheisyydessä oleviin rakennuksiin, vaikuttaa tämä selkeästi alentavasti liiketoiminnan kokonaistuloihin.

JOHTOPÄÄTÖS: Uusi tilaohjelmavaihtoehto mahdollistaa erittäin laajan yhtäaikaisen eri kohderyhmien rinnakkaiskäytön, mikä luo toimintaan taloudellista vakautta ja on selkeästi Övikin rakentamista halvempi vaihtoehto.

Tämän tilaohjelman mukainen rakentaminen on myös pitkällä tähtäyksellä liiketaloudellisesti kannattavampi vaihtoehto sillä Virvik alueena on Porvoon matkailun kehittämisen kannalta selkeästi vetovoimaisempi ja monipuolisempi kohde kuin Övik.

12

4. ÖVIK/VIRVIK LIIKETOIMINNAN LIIKEVAIHDON ARVIOT

SELVITYS JA LASKELMAT

LIITE 3 ÖVIK JA LIITE 4 VIRVIK

Övikin liikevaihtoennuste on erittäin haasteellinen ja edellyttää erittäin aktiivista myyntityötä lisämyynnin saamiseksi. Tämä vaikuttaa suoraan henkilöstöresurssien määrään. Esitetyn liikevaihdon edellytyksenä olisi kaupungin nuorisotoimen ja seurakunnan leiritoiminnan osittainen rinnakkaiskäyttö, minkä molemmat osapuolet näkevät hyvin haasteellisena, eikä niinkään toivottavana.

Virvik vaihtoehdon perusteena käytetty samaa hintatasoa kuin Övikissa, joskin palvelujen monipuolisuus antaa mahdollisuuden korkeampaankin hinnoitteluun. Virvikin toiminta edellyttää samoin aktiivista myyntiä ja markkinointia. Ympäristö, luonto, rakennukset ja monipuoliset palvelut tekevät Virvikin markkinoinnista kuitenkin selkeästi helpompaa.

YLEISTÄ: Henkilöstökustannukset ovat majoitus- ja ravintola-alalla n 48-52 % luokkaa liikevaihdosta. Rinnakkaiskäytön vaikutus henkilöstökustannuksiin olisi Virvikissä on n. 5-8 % luokkaa pienempi. Henkilökunnan rekrytointi molempiin paikkoihin on sijainnin vuoksi haaste, joskin Virvikillä siihen työympäristönä paremmat mahdollisuudet. Övikin vahvuutena toki lähikylien asutus ja alueen työllistävä vaikutus, joskin paikallisten resurssien kilpailijana ovat viereiset Kårkulla ja Barnens By- laitokset.

VERTAILU

13

YHTEENVETO: Molemmissa laskelmissa on käytetty vuoden 2019 hintatasoa ja noin 85% käyttöastetta. Palveluiden hinnat myös vertailussa samat. Huomioitavaa on, että mikäli kaupungin ja seurakunnan leirien hinnoittelun perustana olisi heidän budjettien sijaan palvelun todelliset ja realistiset tuottamiskustannukset, parantaisi se selkeästi leirikeskuksen taloudellista vakautta. Ulkopuolisen yrittäjän vaihtoehdossa, silloin kun taloudellinen riski on yrittäjällä tulee palvelun hinta laskea kustannuspohjaisesti tai mikäli sovittu hinta todellisia palvelun tuottokustannuksia alempi tulisi se vaihtoehtoisesti kompensoida vuokratasossa.

Virvikin potentiaalinen myyntituotto vuosi tasolla on vähintään 200.000euroa Övikiä suurempi ja realistiset vuokratuotot mikäli valitaan ulkopuolinen operaattori on noin 12.000 € enemmän.

JOHTOPÄÄTÖS: Luvut osoittavat Virvikin olevan tuotto/kustannuksiltaan selkeästi kannattavampi vaihtoehto, vaikka majoituskapasiteetti on hiukan pienempi. Ulkopuolisen toimijan löytäminen tulee olemaan Virvikiin vetovoimaisuuden vuoksi myös selkeästi helpompaa.

SUOSITUS: Luvut antavat selkeän kuvan toiminnan tuottavuudesta, realistisesta potentiaalista ja joustavuudesta kohderyhmien välillä sekä puhuvat vahvasti sen puolesta, että Virvik on kurssikeskuksen oikea sijoituspaikka, mikäli sellainen päätetään rakentaa.

14

5. INVESTOINNIT

Päivitettyjen tilaohjelmien mukainen kustannustarkastelu

KUSTANNUSTARKASTELMA ÖVIK VIRVIK

RAKENTAMISKUSTANNUKSET 4 431 000 1 287 900

BRUTTOVUOKRA kaupungin sabluuna 240 000 61 000

MYYNTITUOTOT v2024-2026 437 438 600 538

Kaupunki, SRK, 3.sektori 237 438 266 238

Muu lisä kauppa 200 000 334 300

HENKILÖSTÖKUSTANNUKSET 51/46% 225 000 270 000

VERTAILUANALYYSI VUODEPAIKKA LUVUILLA

RAKENTAMISKUSTANNUKSET 4 431 000 1 287 900

Vuodemäärä lähes sama 70 64

rakentamiskustannus per vuode 63 300 20 123

per vuosi MYYTÄVÄÄ vuodetta 25 550 23 360

MYYNTIENNUSTE v 2024-2026 437 438 600 538

Kaupunki, SRK, 3.sektori 240 000 266 000

Muu lisä kauppa 200 000 320 000

tuotto per vuode per vuosi (myynti./. huonemäärä) 6 249 9 383

HUOMIOITAVAA: Virvikin henkilöstökustannukset pienemmät rinnakkaiskäytön vuoksi. Palvelujen hinnat laskettu vuoden 2019 hintatason mukaan.

YHTEENVETO: Mikäli kaupunki käyttää nykyistä neliöiden mukaan laskettua kuukausivuokraa nousee vuokra Övikin vaihtoehdossa niin korkeaksi, että ulkopuolisen yrittäjän saaminen todella haastavaa. Övikin suhteen vuokratason tulisi olla n.3800€ luokkaa ja Virvikissä noin 4300-4800 e luokkaa, jotta yrittäjällä edellytyksiä kannattavaan liiketoimintaan. Virvikin rinnakkaiskäyttö tuo selkeästi suuremman liikevaihdon ja siksi pienemmistä käyttöneliöistä huolimatta vuokrataso voi olla korkeampi.

Virvikin rakennuskustannukset per vuodepaikka selkeästi pienempi ja vuosituotot per vuode korkeampi. Virvikin rinnakkaiskäyttö mahdollistaa selkeästi suuremman myyntituoton.

JOHTOPÄÄTÖS: Taloudelliset laskelmat osoittavat selkeästi, että Virvik on kustannus- rakenteeltaan ja pitkäaikaisen liiketoiminnan kannalta selkeästi parempi vaihtoehto leirikeskustoiminnan ja kokonaisuuden kehittämiseksi.

15

6. ULKOPUOLINEN INVESTOIJA / OPERAATTORI

Kaupunginhallituksen protokollan mukaan lainaus: pöytäkirja 17.06.2019: “Vaihtoehdot 1 ja 2 edellyttävät ulkopuolista toimijaa, jonka kanssa investointikustannukset jaetaan ja joka kantaa päävastuun toiminnan ylläpitämisestä ja jonka kanssa kaupunki tekee yhteistyösopimuksen kaupungin tarjoaman leiri- ja koulutustoiminnan osalta.”

SELVITYS: Etelä-Suomessa on myynnissä kymmenittäin entisiä kuntien, yhdistysten ja säätiöiden 60-80- luvulla rakennettuja leiri/kurssikeskuksia. Kiinteistövälittäjien mukaan investoijien kiinnostus on alhaisesta hintatasosta huolimatta hyvin pientä johtuen rakennusten huonosta kunnosta ja mittavista remonttikustannuksista. Investoijien kiinnostus vastaavista tonteista on lähinnä uudisrakentamiseen, joihin on mahdollista rakentaa joko normaali asuntoja tai vapaa-ajan huviloita.

Porvoon seurakuntayhtymä on keskusteluissa ilmoittanut, ettei heillä ole kiinnostusta osallistua uuden leirikeskuksen investointiin. Heidän tavoitteena on maksimoida omistamansa Pellingin kurssikeskuksen käyttö ja Karijärven kurssikeskuksen myynti, mikä on edelleen ajankohtainen, mutta haasteena on hinta ja nykyinen kunto.

On hyvin tärkeää tiedostaa, että Suomessa majoitussektorilla kiinteistön omistaja ja rakennuttaja on erittäin harvoin sama kuin operatiivista toimintaa pyörittävä taho.

YHTEENVETO: Ulkopuolisen tahon löytäminen jakamaan kaupungin intressejä ja tarpeita palvelevan rakennuksen investointiin on epärealistinen, sillä leiri/kurssikeskuksen liikevaihdon tuotot tuskin riittävät vastaamaan ulkopuolisen investoinnin tuotto-odotuksia.

JOHTOPÄÄTÖS: Mikäli kaupunki investoi yksin ja tulee itse myös operoimaan toimintaa edellyttää se yhtiöittämistä (kuntalaki 126 §). Tällöin kaupunki tulee kilpailemaan alueen yritysten kanssa, mikä toisaalta vastoin Porvoon Unelmien kaupunki strategiassa määriteltyä yrittäjyyden tukemista. Kaupungin oman käyttötarpeen ollessa vain noin 20 %, on ulkopuolisen operaattorin valinta kuitenkin rakennuskohteeseen erittäin järkevää.

6.1 ULKOPUOLINEN OPERAATTORI

SELVITYS: Ulkopuolisen yrittäjän ja pitkäjänteisen yhteistyökumppanin saamisen edellytyksenä on kannattava sopimus. Reunaehdoissa on tärkeää huomioida kaupungin omien leirien ns. etukäteisvaraus oikeus ja molemmille osapuolille järkevät varaus- ja peruutusehdot. Kaupungin intresseissä on saada vakaa ja pitkäaikainen yrittäjä. Tällöin vuokratason määrityksessä ja kiinteistön ylläpitoehdoissa tulee huomioida yrittäjän toiminnan liiketaloudellinen kannattavuus. Kaupungin ja seurakunnan nuorisotoimen budjetit eivät riitä kattamaan toimintakuluja ja siksi yrittäjälle tulisi tarjota kohtuulliset käyttökustannukset ja varausehdot, jotta mahdollisuus saada vahva maksukykyinen muu asiakaskunta.

Kilpailutuksen kautta majoitus- ja ravintola-alan kokeneen ammattilaisen ja toimintaa kehittävän yrittäjän löytäminen on hyvin mahdollista ja kiinnostuneita varmasti löytyy edellyttäen, että sopimus laaditaan aiemmin mainitut haasteet huomioon ottaen niin, että

16

yrittäjälle luodaan hyvät toimintaedellytykset kestävään liiketoimintaan. Ulkopuolista toimijaa haettaessa on tärkeää kilpailuneutraliteetin turvaaminen ja rajoitteiden ja riskien huomioon ottaminen.

Lainaus kaupungin lakimies Olli Ojanperän kommentein:

” Kun kaupunki itse haluaa määrittää harjoitettavan toiminnan ja/tai rakennettavan kohteen ja valita tähän yhteistyökumppanin, tulee lähtökohtaisesti noudattaa hankintalakia; luontevana lainmukaisena järjestelynä esim. hankintalain mukainen käyttöoikeussopimus; jolloin yritykselle jää toiminnasta liiketoimintariski. Jos kaupunki vuokraa omaa valmista kohdettaan, tulee huomioida erityisesti valtiontukisääntely; vuokra (huoneenvuokra tai maanvuokra) ja vuokralainen pitää määrittää esim. kuntalain 130 §:n mukaisella menettelyllä (lähtökohtaisesti vapaa tarjouskilpailu, jolle ei aseteta mitään ehtoja) Juridisista kilpailutus- ym. vaatimuksista voidaan aina joustaa, jos niin päätetään, mutta silloin pitää tiedostaa seuraamusten riskit (esim. KKV:n/markkinaoikeuden valvontakomission seuraamukset kiellettyihin valtiontukiin liittyen).

Juridisesti suositeltavin vaihtoehto ulkopuolisen operaattorin valitsemiseksi olisi vapaa tarjouskilpailu. Keskustelujen / sopimusneuvottelujen käyminen vain yhden tai harvojen yrittäjien kanssa olisi ongelmallista kuntalain yhdenvertaisuuden sekä valtiontukisääntelyn kannalta. Avoimella, vapaamuotoisella tarjouskilpailulla menettelyn lainmukaisuus olisi helpoimmin osoitettavissa (vrt. maa-alueiden luovutuksia koskeva kuntalain 130 §). Markkinahintaa vaikea luotettavasti määrittää vain ulkopuolisin asiantuntija-arvioin (toki tätäkin vaihtoehtoa voidaan selvittää). Jos toiminnalle / vuokralaiselle asetetaan merkittävästi ehtoja, tulee myös erikseen pohtia, voiko järjestely päätyä hankintalain perusteella käyttöoikeussopimuksena kilpailutettavaksi. Lisäksi tulee miettiä, onko hallinnan luovuttaminen tarkoituksenmukaisempaa jäsentää maan- vai huoneenvuokrasopimisen kautta. On myös ratkaistava, missä laajuudessa (ajallinen & fyysinen ulottuvuus) alueen/tilojen hallinta luovutettaisiin vuokralaiselle (kokonaan koko toiminnan hallinnoimiseksi vaiko vain yrittäjän tarvitsemassa laajuudessa.”

YHTEENVETO: Ao. investointiin tulee olemaan lähes mahdotonta löytää tällä hetkellä tahoa, joka olisi valmis sekä investoimaan että operoimaan uutta leirikeskusta. Mikäli kuitenkin kaupunginhallitus vaatii, että uuden leirikeskus investoinnin edellytyksenä on ulkopuolinen investoija partneri, tulee antaa toimeksianto kiinteistöalan asiantuntijalle.

Ulkopuolisen operaattorin löytäminen julkisena kilpailutuksena on hyvinkin mahdollista edellyttäen, että kaupunki asettaa yrittäjälle liiketoiminnan kannalta kohtuullisen vuokran

JOHTOPÄÄTÖS: Uuden leirikeskuksen rakentaminen jää puhtaasti Porvoon kaupungin kustannukseksi. Suosittelen, että rakentaminen tulisi perustua selkeään tuotto/kustannuslaskelmaan huomioiden asiakastarpeet ja aiemmin mainitut taloudelliset aspektit.

17

7. RISKIANALYYSI

HEIKKOUDET / UHAT

Uuteen leiri/kurssikeskukseen ei löydy yrittäjää. Övikin kohdalla riski erittäin suuri, koska alue rajallinen ja rinnakkaiskäyttö mahdollisuus minimaalinen ja vaikuttaa liikevaihtoon alentavasti.

Yrittäjä vaihtuu useasti, koska toiminnan kannattavuus liian haasteellista korkeiden peruskustannusten johdosta.

Kirkon rooli yhteiskunnassa muuttuu, seurakuntien taloudellinen tila heikkenee ja toiminta vähenee ja rippikoululaisten määrä laskee. Porvoon Seurakuntayhtymän varaukset kaupungin leirikeskukseen loppuvat.

Taloudellinen taantumus, jolloin yritykset vähentävät yrityksen ulkopuolella tapahtuvia kokouksia.

Digitaalinen kehitys ohjaa yritysten kokoukset enemmän ja enemmän virtuaalisiksi, jolloin aikaa ja rahaa säästyy.

VAHVUUDET/ MAHDOLLISUUDET

Erilaisten nuoriso- ja lapsitoimintaa yritysten tuki kasvaa ja heidän asemansa järjestävänä tahona lisääntyy (mm. Parasta Lapsille ry, Lasten kesä ry, Leirikesä ry, 4H, Partiolaiset, Pelastusarmeija) tuoden täten lisää varauksia ja leirejä alueelle.

Tulee uusia yrityksiä, joiden toiminnan osa-alueena nuorten- ja lasten kesäleirit. Tällöin kaupungin rooli muuttuu järjestävästä tahosta osallistumista tukevaksi myöntämällä avustuksen suoraan leiriin osallistuvalle

Etätyöskentelyn lisääntyessä yritykset satsaavat koko ajan vähemmän omiin kokoustiloihin, jolloin kokouksia pidetään enemmän inspiroivissa, erilaisissa, luonnon läheisissä kohteissa.

Yritykset satsaavat tulevaisuudessa entistä enemmän henkilökunnan hyvinvointiin ja yhteisöllisyyteen järjestäen enemmän yhteisiä aktiviteetteja yrityksen ulkopuolella.

Lisää matkailijoita ja yritysasiakkaita Porvooseen. Tukee Porvoon kaupunkistrategiaa.

Suomen maine turvallisena matkailumaana kasvaa entisestään ja kysyntä luonnon ja meren ympäröimiin paikkoihin lisääntyy vahvasti.

Porvoon maine ja läheisyys Helsingin kainalossa ja hyvien yhteyksien päässä eli saavutettavuus kasvaa ja tuo lisää uusia asiakasvirtoja.

Porvoon maine kestävän kehityksen mekkana ja vanhan rakennuskannan ylläpitäjänä kasvaa ja lisää vahvasti myös kotimaisten matkailijoiden määrää.

18

8. ÖVIK VERSUS VIRVIK

8.1 ÖVIK

Hyvin haasteellista saada kaupungin omana toimintana kannattavaksi, jolloin erittäin todennäköistä, että kaupunki joutuu jatkossakin kattamaan toiminnan tappiot noin 150- 200.000€ vuositasolla.

Liikevaihtoennusteet osoittavat selkeästi Övikin kohdalla, että investoinnin tuotto on erittäin huono pitkälläkin aikavälillä.

Övikin tontin koko ja läheisten metsien rajoitettu käyttö on haaste rinnakkaiskäytölle. Ottaen huomioon kohderyhmien tarpeet ja koko, ei tilaohjelma VE1n mukainen rakentaminen ole kannattavaa ja perusteltua. Tuottolaskelma on tehty tilaohjelma vaihtoehto VE2 mukaan ja niin, että vain osittain rinnakkaiskäytössä. Tämä vaihtoehto on erittäin haastava investoinnin tuottojen ja liiketoiminnan taloudellisen kannattavuuden suhteen.

8.2 VIRVIK

Selkeästi pienemmillä investoinneilla voidaan mahdollistaa kaupungin oman nuorisotoiminnan jatkuvuus ja tuottaa palveluja myös Porvoon seurakunnan sekä yritysten ja yksityishenkilöiden tarpeisiin

Ottaen kohderyhmien arvioidut koot, ei vaihtoehto VE1 100 hlön ravintola ja majoitus 70 ole Vikvikissäkään taloudellisesti kannattava. Virvik on pinta-alaltaan suuri ja täydennysrakentaminen mahdollistaa rinnakkaiskäytön ja sen myötä on tilaohjelma VE2 Cb pienin korotuksin paras mahdollinen vaihtoehto. Yrittäjän kannalta Virvik tuo selkeästi laajemmin potentiaalisen asiakaskunnan ja siten mahdollistaa kannattavan liiketoiminnan edellyttäen, että vuokrataso on järkevä.

YHTEENVETO: Selvityksen konsepti, kohderyhmä ja liiketoiminta ehdotuksineen tukee aiempaa vaihtoehto vertailua (s17 taulukko 6.2) jossa Virvikin VE2 vaihtoehto sai korkeimmat pistemäärät (28 ja 30).

JOHTOPÄÄTÖS: Tehty selvitys laskelmineen osoittaa, että ottaen huomioon Porvoon kaupunkistrategian sekä kestävän kehityksen ja pitkäjänteisen taloudellisen kannattavuuden on Virvik selkeästi parempi vaihtoehto kuin Övik. Övikin rakennuskustannukset ja tuottomahdollisuudet eivät puolla kurssikeskuksen uudelleen rakentamista Övikiin.

SUOSITUS: Ottaen huomioon molempien alueiden koon ja mahdollisuudet suositukseni on vahvasti kurssikeskustoimintojen keskittämisen ja kehittämisen Virvikiin.

19

9. ÖVIKIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUDET VIRKISTYSALUEENA

SELVITYS:

9.1 PORVOON ASUKKAILLE

Porvoon kaupungin imagotutkimuksen mukaan porvoolaisten mielestä kaupunkia parhaiten kuvaavia sanoja ovat perinteikäs, rauhallinen ja luonnonläheinen. Ulkopaikkakuntalaiset mieltävät Porvoon viihtyisänä, luonnonläheisenä ja kiehtovana. Tutkimuksessa todetaan, että paikallisten mielestä Porvoon markkinoinnissa ja kaupunkikehityksessä tulisi hyödyntää Porvoon mahdollisuuksia nykyistä paremmin ja tuoda esiin Porvoon monimuotoisuutta. Tärkeimpiä tekijöitä valittaessa asuinpaikkaa ovat tutkimuksen mukaan mm. viihtyisä asuinympäristö, kulttuuri- ja vapaa-aikapalvelut sekä liikunta- ja urheilumahdollisuudet.

Tutkimuksen tulokset tukevat vaihtoehtoa, jossa Övik toimisi virkistysalueena monimuotoisin aktiviteetti palveluineen ja Virvik olisi puolestaan varattavissa pienryhmille majoitus ja ravintolapalveluineen. Molemmat kohteet vahvistaisivat omalta osaltaan kaupungin vetovoimaa. Mikäli Virvik päivitetään ja aiemman selvityksen mukaisesti toiminta keskitetään Virvikiin, Övikin kaikki rakennukset tulisi purkaa ja alue kaavoitetaan yleiseen virkistykseen.

9.2 MUUT ASIAKKAAT

Alueella on hyvät edellytykset eri sesonkien harrastusmahdollisuuksien toimintaan antaen liiketoimintamahdollisuuksia pienyrittäjille ja uusille palveluille. Unohtamatta työllistämisvaikutusta esimerkiksi kaupungin nuorille.

Monipuolisella suunnittelulla ja tarjonnalla Övikistä saa selkeästi ympärivuotisen virkistyskohteen. Kohderyhmänä Porvoon ja lähikuntien asukkaat, yritysten yhden päivän virkistyspäivät, autoilevat koti- ja ulkomaanmatkailijat, paikalliset yhdistykset ja pienimuotoiset kokoukset.

9.3 PALVELUT

Nykyisten rakennusten kunto Swecon- raportin perusteella ei suosi sellaisenaan ulos- vuokrausta. Mikäli Övik toimisi virkistysalueena, olisi lähtökohtaisesti tarve nykyisten rakennusten tilalle seuraavat tilat: sauna- ja wc-tilat, suihkutilat, erillinen kioski, grillikatos, uimakopit ja pieni noin 60 neliön huvila päiväkokouksia varten.

Nykyisten rakennusten paikalle ja rantaan erilaisia ulkoilma- aktiviteettipisteitä:

KESÄ/SYKSY: Kanootti-, kajakki-, sup-lautavuokrauspiste. Soutuveneiden vuokraus. Kalastusmahdollisuus. Venepaikkojen vuokraus. Jalkapallo- ja lentopallokenttä. Pienempien lasten leikkikenttä. Nurmialue jooga ja thai- chi tyyppisille aktiviteeteille ja hyvinvointikursseille. Mahdollisuus kokeilla telttailua tai vuokrata muutama telttapaikka.

TALVI/KEVÄT: Sauna ja avantouimarit. Pienimuotoinen hiihtolatu. Retkiluistelu, potkukelkkarata, luistinrata ja pilkkiminen.

20

10. LISÄSELVITYKSEN YHTEENVETO

Unelmien Porvoo 2030 kaupunkistrategian mukaan: “Porvoo on turvallinen, hyvinvoiva ja tasavertainen kaupunki asukkaille. Porvoolaiset arvostavat kaupungin monipuolisuutta ja luonnonläheisyyttä. Porvoo on lapsiystävällinen. kaupunki, jossa panostetaan ennaltaehkäisevään työhön”.

YHTEENVETO: Tähän strategiaan perustuen on erittäin tärkeää mahdollistaa niin nuorisotoiminnan kuin seurakuntien aktiivinen ja erittäin tärkeä työ. Mikäli palveluita ei osteta ulkopuolelta vaan päätetään rakentaa uusi leiri/kurssikeskus, luo Virvikin vaihtoehto siihen vahvat puitteet näiden toimintojen jatkumolle. Övikin muuttamien virkistysalueeksi puolestaan tuo saaristomeren ja luonnon läheisyyden kaikkien kaupunkilaisten käyttöön.

Tämä jatkoselvitys tukee aiemman Övik selvityksen vaihtoehto vertailua, joka osoitti Virvikin kannattavimmaksi leirikeskuksen sijainniksi, mikäli sellaiseen Porvoon kaupunki päättää investoida.

JOHTOPÄÄTÖS: Ottaen huomioon Övikin ja Virvikin päivitetyt rakennuskustannukset ja tässä selvityksessä esille tuodun liiketoimintakonseptin tuottomahdollisuudet on Virvik selkeästi kannattavampi vaihtoehto. Virvik luo myös paremmat mahdollisuudet löytää pitkäjänteinen ulkopuolinen operaattori liiketoimintaa pyörittämään, mikäli kaupunki itse ei yhtiöittämisen kautta sitä tee.

SUOSITUS: Pitkäaikaisen matkailu- ja majoitusalan kokemuksella suosittelen vahvasti Virvikiä leiri/kurssikeskustoiminnan ja Porvoon alueen matkailunkehittämiskohteeksi. Mikäli uusi leiri/kurssikeskus rakennetaan, suosittelen kaupunkia vuokraamaan kohteen ulkopuoliselle operaattorille. Läpinäkyvyyden ja avoimuuden kannalta suositeltavaa avoinkilpailutus, jossa ehdot määrätään osittain ennalta riittävän tarkasti parhaan mahdollisen yhteistyökumppanin ja pitkäaikaisen palveluntarjoajan löytämiseksi.

Suosittelen lämpimästi ennen lopullista päätöksentekoa vastuullisten päättäjien tutustumista paikan päällä kohteisiin, mikä antaa selkeän kuvan molempien alueiden mahdollisuuksista ja sopivuudesta ehdotettujen palvelujen kehittämiskohteiksi.

Ystävällisin terveisin

Tiina Reijonen

Havsö Coaching & Consulting

tiina.reijonen@havso.fi

puh 050 4422147

21

11. TAUSTAMATERIAALIT

Övik-selvitys 4/2019 ja Övikin tarveselvitys 5/2017

Swecon tutkimus selvitys 8/2016

Porvoon Kaupungin pöytäkirjat: Sivistyslautakunta 16.05.2019 ja Kaupunginhallitus 17.06.2019

Porvoon kaupunkistrategia Unelmien Porvoo 2030

Suomen matkailun edistämiskeskus Visit Finland matkailustrategia 2019-2028

Visit Finlandin matkailijatutkimukset ja seminaarit

Suomen Liikematkayhdistys FBTA, tutkimukset, seminaarit ja haastattelut

HelsinkiEast, Itä-Uudenmaan matkailuverkosto

Porvoon Seurakuntayhtymä

Asiantuntijahaastattelut

Kohderyhmähaastattelut (Asiakkaat)

Kokous-seminaarikohteet (Itä-Uusimaa)

Kiinteistönvälityspalvelut

Tiina Reijonen:

Yritysvalmentaja-mentori, luennoitsija, matkailunkehittäjä.

20 vuoden kokemus majoitus- ja ravintolatoiminnasta mm. kahdeksan hotellin ja 14 ravintolan liiketoiminnasta, remonteista ja uudisrakentamisesta.

Pellingin kurssikeskuksen yrittäjä neljä vuotta.

Monivuotinen ja laaja matkailualan esimies- ja johtamiskokemus niin kotimaan kuin Euroopan markkinoilta kansainvälisestä lentomatkustamisesta sekä hotellialalta että DMC-matkatoimistoista Pohjois-Euroopassa (Ruotsi, Hollanti, Englanti, Irlanti, Viro).

Ydinosaamista liiketoiminnan analyysit, suunnittelu ja kehittäminen huomioiden kestävä kehitys, asiakastarpeet ja taloudellinen kannattavuus. Asiakaslähtöinen tuotekehittely.

Referenssit: Visit Finlandin valmentajaverkosto, Porvoon matkailun kehittämisen advisory boardin- asiantuntija, Itä-uudenmaan matkailuverkoston HelsinkiEast puheenjohtaja, Loviisan kaupungin matkailustrategia 2014-2020. Careerian Yksin Yrittäjä- akatemian yritysmentori-kouluttaja.