UNIVERSIDAD INTERNACIONAL

Desarrollo de Fraccionamiento Residencial

ASESOR: MTRO. GABRIEL GUTIERREZ LEÓN

CUERNAVACA, MORELOS, JUNIO 2014

T E S I N A

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

ESPECIALIDAD EN ADMINISTRACIÓN DE OBRA

P R E S E N T A:

BOLLÁS CAPISTRÁN BERENICE ESTRELLA

DIVISIÓN DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN

Universidad Internacional División de Posgrado e Investigación

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

• Objetivo General……………………………………………………………………….IV • Objetivo Especifico…………………………………………………………………….IV

Capítulo I LA EMPRESA CONSTRUCTORA

• Misión, Visión, Valores …………………………………………………………………2 • Organigrama …………………………………………………………………………….3 • Tipo de Sociedad………………………………………………………………………..3

Capítulo II MARCO CONTEXTUAL

• Localización……………………………………………………………………………...5 • Extensión…………………………………………………………………………………5 • Orografía…………………………………………………………………………………5 • Hidrografía……………………………………………………………………………….5 • Clima……………………………………………………………………………………...6 • Recursos Naturales……………………………………………………………………..6 • Características y Uso de Suelo………………………………………………………..7 • Vivienda y Perfil Socio Demográfico………………………………………………….7 • Impacto Ambiental………………………………………………………………………9 • Infraestructura y Oportunidades de Inversión………………………………………10

Capítulo III PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

• Localización…………………………………………………………………………….16 • Datos Generales……………………………………………………………………….18 • Características de proyecto…………………………………………………………..19 • Memoria Descriptiva…………………………………………………………………..21 • Planos…………………………………………………………………………………..23 • Estudio Mercadológico………………………………………………………………..45

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Capítulo IV MARCO LEGAL

• Impacto Ambiental……………………………………………………………………..48 • Reglamento de construcción y Normas Técnicas Complementarias…………...49 • Reglamento Interno del Fraccionamiento…………………………………………..51

Capítulo V ENTORNO DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

• Entorno Macroeconómico…………………………………………………………….52 • Industria de la Construcción………………………………………………………….56

Capítulo VI COSTOS PRESUPUESTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

• Análisis de Inversión…………………………………………………………………..61 • Programa de Obra…………………………………………………………………….70

Capítulo VII CONCLUSIÓN…………………………………………………………………………...72 BIBLIOGRAFIA / REFERENCIAS……………………………………………..73 SIGLARIO………………………………………………………………………………….73

ANEXOS……………………………………………………………………………………74

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INTRODUCCIÓN Hoy en día el crecimiento continuo de la población ha creado la necesidad en las personas de requerir una vivienda, debido a ello se pensó en realizar el proyecto “Fraccionamiento Paraíso”. Este Proyecto Arquitectónico Urbano, fue creado con el fin de cumplir y satisfacer las necesidades básicas y artilugios de las personas que lo habitan, es decir: de recreación, habitar, esparcimiento, y realización de actividades al aire libre sin dañar las áreas naturales. El Proyecto es un fraccionamiento que consta de 20 casas, con estacionamiento, caseta de vigilancia, áreas verdes, alberca, además de contar con todos los servicios generales como agua potable, drenaje sanitario, energía eléctrica, red telefónica, alcantarillado, Internet, alumbrado público. El Fraccionamiento Paraíso se encuentra al alcance de personas con un nivel socioeconómico A/B (“Rica” Este es el estrato que contiene a la población con el más alto nivel de vida e ingresos del país) Los hogares de las personas que pertenecen al nivel AB son casas o departamentos propios de lujo que en su mayoría cuentan con 6 habitaciones o más, de 2 a 3 baños completos, el piso de las recamaras y otras áreas son de materiales cerámicos o porcelanatos y con acabados especializados distintos al cemento, todos los hogares de este nivel, cuentan con equipos técnicos, (Aire Acondicionado, Hidroneumáticos, paneles solares, etc.). Cabe mencionar que el principal trabajo de un Arquitecto, es el de planear, organizar y otorgar a nuestros clientes un entorno de confort, que cumpla con los servicios, funciones y la infraestructura indispensable que permita llevar a cabo un estilo de vida en el que el usuario se sienta satisfecho, todos las personas tienen derecho a gozar de estos complementos; la economía no debe afectar demasiado para que un individuo pueda llevar una vida digna. Dentro de este mismo análisis se tomaran puntos importantes en consideración al diseño del proyecto, como también los errores que se tienen en él ya que no hay suficiente conocimiento del reglamento de construcción. Se trabajara con el marco contextual, marco legal, el proyecto de inversión y proyecto arquitectónico. OBJETIVO GENERAL La idea de esta investigación es llevar a cabo un proyecto con una buena gestión, aplicando las teorías y creando análisis de ellas, teniendo las bases necesarias para su buena ejecución. Ya que lo que se necesita para llevar a cabo una obra, se debe de tomar en cuenta; que cumpla con el TIEMPO, COSTO Y CALIDAD esto se le llama. Administración ya que esta nos orienta a la eficacia, el orden, el planteamiento de tiempos, y el buen manejo de los recursos. OBJETIVO ESPECIFICO *Respetar las normas establecidas en el reglamento de construcción. *Aminorar los gastos del proyecto. *Menor desperdicio de material. Cumplir los tiempos establecidos del proyecto.

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CAPÍTULO I

LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Nombre de la Empresa: AMBIENTE S.A Ubicación: Col. Palmira, Av. Paseos de la Reforma No. 108 Logo:

Slogan: Hacemos tus sueños realidad Creando nuevas ideas

Misión: Desarrollar hogares y comunidades para los estilos de vida de los mexicanos donde sea un orgullo vivir. Construir cada desarrollo como si nuestra propia familia fuera a habitarlo. Brindar el entorno para que los habitantes de cada desarrollo estén convencidos de contar con la mejor opción de vivienda y busquen permanecer en él, debido a la calidad de vida ofrecida. Hacer énfasis en el desarrollo de comunidades integrales para nuestros clientes, en donde cuenten con todo lo necesario para vivir dignamente, esto significa: Conocer, entender, anticiparse y satisfacer las necesidades regionales y locales de nuestro país, para ofrecer el producto más adecuado a los requerimientos y en la medida de lo posible, el gusto de nuestros clientes. Visión: Ser la desarrolladora inmobiliaria más confiable, rentable e innovadora en el lugar donde nos detengamos a ofrecer nuestros servicios. Ofrecer a nuestros clientes productos innovadores en diseño y en métodos de construcción que garantice su satisfacción y la plusvalía de su patrimonio. Centrar nuestro negocio en el desarrollo del sector inmobiliario, principalmente en vivienda, sin descartar ninguna posibilidad económicamente factible y rentable. Valores: Confiabilidad: Darle un buen servicio inmobiliario a nuestros clientes; cumpliendo con tiempo, costo y calidad. Siempre con una buena planeación antes de empezar cualquier. Calidad: Proporcionar servicios que excedan las normas de calidad exigidas por nuestros clientes, logrando además el menor costo optimización de los mantenimientos de los predios y áreas comunes. Servicio: Formar relaciones duraderas con nuestros clientes, enfocarnos en sus necesidades y tomándolos en cuenta en todas las etapas del proyecto. Innovación: Desarrollar servicios y productos de calidad utilizando creatividad y tecnología, para garantizar la eficacia del desarrollo en un futuro. Respeto: Fomentar el respeto mutuo entre nuestro personal, nuestros clientes y nuestros proveedores, actuando con responsabilidad, ética y buenos valores para crear un ambiente sano de trabajo.

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Organigrama: El Primer año la empresa comenzara a funcionar con los puros asociados. Se pretende que en un plazo de 2-3 años aprox. se logre una estructura organizacional como la que se muestra en el organigrama. El motivo de las diferentes áreas es para entregar mejores resultados ya que el contar con especialistas

nos ayudará a que la empresa lleve y trabaje con buena calidad. Tipo de Sociedad: Sociedad Anónima S.A. Una sociedad anónima se puede definir como aquella sociedad compuesta bajo una cierta denominación, y se encuentra conformada por aquellos socios accionarios. La denominación de la sociedad anónima se forma de manera libre, pero debe ser totalmente diferente a todas aquellas sociedades formadas antes que ella; en forma consecutiva a su nombre, debe decir “sociedad anónima”, o bien, contar con su forma abreviada, “S.A.”. Las características principales de una Sociedad Anónima son las siguientes: Los accionistas tienen una responsabilidad limitada ante la sociedad y ante terceros, hasta por el monto de sus aportaciones. Deben tener un mínimo de dos socios. El capital social debe ser mayor a $50,000. El capital social está representado por acciones, las cuales podrán ser de distintas clases dependiendo de los derechos accionarios que éstas otorguen a los accionistas. Ofrece una mayor facilidad para incorporar capital adicional al aportado inicialmente, así como la admisión de nuevos accionistas. Trámites que debe realizar una empresa constructora para su registro. Existen diversos trámites que la ley exige para que una empresa opere de manera formal en México. Dichos trámites tocan los tres niveles de gobierno (federal, estatal, municipal) y por lo menos un trámite corresponde a cada uno. Primeramente es necesario plantear las ventajas que se otorgan como empresa al momento de cumplir con la totalidad de requisitos, posteriormente se enlistan los trámites conforme a las disposiciones legales vigentes en el país.

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Una ventaja importante de apegarte a los trámites es que aumenta la posibilidad de poder acceder a diversos medios de financiamiento por parte del gobierno o instituciones bancarias que faciliten el desarrollo óptimo del proyecto arquitectónico, mientras que una empresa no formalizada, carecerá de estas importantes herramientas financieras. El incremento en número de clientes es otra ventaja, debido a que brinda mayor seguridad un negocio que cumpla con la ley, de esta forma se incrementan las oportunidades de crecimiento acaparando con mayor facilidad a los grandes clientes. Otra ventaja importante es el hecho de que se tiene la facultad como empresa de solicitar la intervención a las autoridades competentes, en el caso de que sus derechos se vean agredidos o amenazados y al mismo tiempo se promueve y extiende una cultura de legalidad en los negocios en nuestro país. Trámites para Establecer una Empresa: Secretaría de Relaciones Exteriores: Permiso para constituirse como persona moral. Notario o Corredor Púbico: Protocolización Del Acta Constitutiva Servicio de Administración Tributaria (SAT): Inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes Registro Público de la Propiedad y el Comercio: Inscripción del Acta Constitutiva (Excepto Sociedades Anónimas, ya que el notario realiza el trámite Tesorería General del Estado: Inscripción de la Empresa Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas: Permisos de Uso de Suelo y/o Construcción Instituto Mexicano del Seguro Social: Registro Del Patrón y los Trabajadores

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CAPÍTULO II

MARCO CONTEXTUAL Localización: Emiliano Zapata es uno de los 33 municipios del estado de Morelos, se ubica geográficamente al norte 18º 52’ al sur, 18º 44’ de latitud norte; al este 99º 09’, al oeste 99º 13’ de longitud oeste. Colinda al norte con los municipios de Temixco y Jiutepec; al este con Jiutepec, Yautepec y Tlaltizapán; al sur con Tlaltizapán y Xochitepec; al oeste con Xochitepec y Temixco. Extensión: La superficie total del territorio es de 64.983 km2, ocupando así el número 29 de los municipios del estado por orden de superficie territorial. Representando el 1.31 % del territorio total de Morelos. Orografía: Cadenas montañosas: el municipio se encuentra ubicado entre dos cerros; por el lado este el cerro de Montenegro y por el lado oeste el cerro del Texcal. La elevación principal es la conocida como cerro Cueva del Aire con una altitud de 1,650 msnm. Picos y cerros: Sierra Madre del Sur: altitud sobre nivel del mar: 1,240 msnm. Hidrografía: Ríos: De norte a sur atraviesan a la cabecera municipal el río de Las Fuentes y un ramal del río Apatlaco. Además del río Agua Salada y río Yautepec, también se cuenta con los manantiales de Palo Escrito y la Sanguijuela.

Arroyos: Las Fuentes, Palo Blanco, Canal de Agua Dulce, Salado, La Rosa y Roque. Así como los causes de las barrancas de Tetecala y San Vicente que atraviesan la cabecera municipal. Grandes pozos u otros similares: Para el suministro de agua, se cuenta con los siguientes pozos: Las Cajitas, ubicado en la Col. Modesto Rangel. Planchuelas, ubicado en la Col. El Tomatal. Valle Zapata, ubicado en el antiguo camino San Felipe. Las Cumbres, ubicado en la Col. Las Cumbres. Los Sauces, ubicado en Tezoyuca. 1 y 2, ubicado en Tezoyuca y utilizados para riego agrícola. Asimismo con tres depósitos, el del Calvario, el de Mártires de Chinameca y el de Las Torres. Clima: Hay dos tipos de climas el que ocupa el mayor porcentaje es el cálido subhúmedo con lluvias en verano, de menor humedad con el 98.72%, y el semicálido subhúmedo con lluvias en verano, de humedad media con el 1.28% de la superficie municipal. Temperatura media anual: 21º C. Pluviosidad: 800 – 1,000 mm (precipitación media anual de 894 milímetros). Principales Ecosistemas: Vegetación: Selva baja caducifolia con vegetación secundaria de clima cálido; higuerilla, amate negro, guaje, jarilla, nopal y carroza. Flora: Jacaranda, tabachin, cazahuate, ceiba y bugambilia. Fauna: Zorrillo, conejo común, liebre, cacomixtle, tlacuache, murciélago, pájaro bandera, chachalaca, urraca copetona, zopilote, auras, cuervo, lechuza, tejón, armadillo y coyote, estos tres últimos en peligro de extinción. Recursos Naturales Mineral: De los minerales no metálicos el más importante es: piedra caliza que sirve de materia prima a fábricas de cal y cemento, así como también hay fábricas de tabique.

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Características y Uso del Suelo: Tipo de suelo: Rendzina.- Que son suelos con un horizonte a molico (capa superficial blanda de color obscuro rica en materia orgánica y nutrientes) sobre cayendo directamente a material calcáreo. De fertilidad alta en actividades agropecuarias, con cultivos de raíces someras propias de la región en que se encuentren. Pues el tipo de suelo agrícola tiene una textura arcillosa y pesada, apropiado especialmente para cultivos que necesitan un control adecuado de agua, tales como arroz, maíz, frijol, caña de azúcar, etc. Cuenta con una superficie aproximada de 64.983 km2, de los cuales en forma general se utilizan: 3,362 hectáreas de uso agrícola, 1,196 hectáreas de uso pecuario, 930 hectáreas de uso forestal y 16 hectáreas de uso industrial. En cuanto a la tenencia de la tierra se puede dividir en 3,168 hectáreas propiedad ejidal, 508 hectáreas propiedad comunal y 466 hectáreas particular. Vivienda: Las características del desarrollo socioeconómico que ha tenido el municipio de Emiliano Zapata en los últimos 20 años ha generado una gran demanda de vivienda de tipo popular y de interés social principalmente, debido tanto al crecimiento demográfico, como a la necesidad de mejoramiento del inventario existente por presentar condiciones de deterioro aún cuando el grado de nacimiento no es grave. El tipo de vivienda generalmente es unifamiliar, de una y dos plantas en su mayoría, con patio o huerta anexa. Los materiales utilizados en la construcción son piedra, adobe, tabique, tabicón con techos de loza (cemento), teja, y láminas de metal o cartón, con pisos de tierra, cemento y mosaico. Se cuenta con un total de 6,887 viviendas ocupadas, que representa un 38.55% más que en 1990. No obstante este crecimiento en el número de viviendas los servicios esenciales como agua potable, alcantarillado y energía eléctrica, aumentaron porcentualmente, pues mientras en 1990 el 37.01% de las viviendas contaban con el servicio de agua potable domiciliaria, en 1995 aumento a 88.27% En cuanto al drenaje en 1990 el 64.93% de las viviendas tenían este servicio y para 1995 este porcentaje aumento a 78.36%. Caso similar se da en el servicio eléctrico. De acuerdo a los resultados preliminares del Censo General de Población y Vivienda 2000 llevado a cabo por el INEGI, en el municipio existen 13,587 viviendas particulares en las cuales habitan 57,452 personas, y 5 colectivas en las que hay 165 personas De acuerdo a los resultados que presento el II Conteo de Población y Vivienda en el 2005, en el municipio cuentan con un total de 16,801 viviendas de las cuales 15,137 son particulares.

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Servicios Públicos: A continuación se presentan los porcentajes estimados por los responsables de cada área:

Servicios Públicos Cobertura

Agua potable 100 %

Alumbrado público 90 %

Mantenimiento del drenaje urbano 50 %

Recolección de basura y limpieza de las vías públicas

80 %

Seguridad pública 53 % No. de elementos, 80% Módulos de Seguridad y 42% en cobertura de tránsito

Pavimentación 45 %

Mercados y Centrales de Abasto 70 %

Rastros 100 % (En lo que respecta a introductores y abasto del municipio)

En este apartado se encontrará el análisis del proyecto en relación al reglamento de construcción para obtener un resultado favorable. Las disposiciones del presente Reglamento y de sus Normas Técnicas Complementarias, son de orden público e interés social. Las obras de construcción, instalación, modificación, ampliación, reparación y demolición, así como el uso de las edificaciones y los usos, destinos y reservas de los predios del territorio del Distrito Federal, deben sujetarse a las disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y su Reglamento; de este Reglamento, sus Normas Técnicas Complementarias y demás disposiciones jurídicas y administrativas aplicables. Se aplicará de manera supletoria al presente Reglamento, la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal, además de las disposiciones mencionadas en este ordenamiento.

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Impacto Ambiental: El proyecto es llevado a cabo de acuerdo al desarrollo sustentable, es decir, se tendrá un compromiso en relación al ambiente con la finalidad del bienestar de las generaciones futuras. Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Medio Ambiente De acuerdo a la Política Ambiental el Proyecto está realizado de forma que se aprovechen los Recursos Naturales renovables. (Agua) Política Ambiental: Toda persona tiene derecho de disfrutar de un ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar por lo cual en el proyecto se realizaron áreas verdes para así obtener tranquilidad y bienestar de la persona. En el proyecto se realiza la captación de lluvias y aprovecha en el criterio de riego por aspersión para las áreas verdes. Regulación Ambiental De Los Asentamientos Humanos: El aprovechamiento de agua se incorporará de manera equitativa para los habitantes del fraccionamiento, los costos de tratamiento serán repartidos entre ellos mismos, considerando la afectación a la calidad de los recursos y la cantidad que se utilice. En el proyecto se toma en cuenta el aprovechamiento y la preservación de la flora y fauna del lugar dándole un buen uso a los jardines y arboles que se encuentran en el fraccionamiento. Infraestructura de Seguridad Pública: La infraestructura con la que se cuenta en materia de seguridad pública municipal, se compone de 1 Director, 2 Comandantes de Grupo, con un total de 31 elementos, 5 unidades armamento (armas largas y cortas), así como equipo antimotín y 2 moto patrullas, contando además con de 2 nuevas bases, una en Col. Pro-Hogar y otra en Tetecalita. La Dirección de Seguridad Pública Municipal, ha logrado disminuir a casi un 60% la delincuencia en las colonias cuyo índice era muy alto. Estadística sobre delitos en el municipio, año de 1998:

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Medios de Comunicación: Periódicos: Gaceta municipal "Pueblo con Acción Buen Gobierno", publicación informativa del H. Ayuntamiento Municipal, publicada mensualmente y de distribución gratuita, con un tiraje de 10,000 ejemplares. Estaciones de radio: Se escuchan, aunque a veces con alguna dificultad en la cabecera municipal, tanto las nacionales como las estatales. No hay una dentro del territorio del municipio. Canales de televisión: Se ven tanto los nacionales como los estatales, además de los de sistema de satélite (quien tiene antena receptiva). Vías de Comunicación:

Actividades Económicas: Principales Sectores, Productos y Servicios Agricultura: El municipio cuenta con 1,402 hectáreas de tierra de labor de las cuales 1,282 son para agricultura de riego y 120 para la agricultura de temporal; destacan los cultivos de caña de azúcar, arroz, maíz, frijol, cacahuate, calabaza, alfalfa, floricultura e invernaderos.

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Ganadería: Se produce ganado bovino (3,183), porcino (528), ovino (37), caprino (404) y caballar (241), también aunque sin ser sobresaliente, se explota la avicultura. Industria: A última fechas, aunque una gran parte del territorio municipal es considerado para uso agrícola, la actividad preponderante ha sido la comercial y de servicios, con un acelerado proceso de urbanización, generando que Emiliano Zapata sea un municipio con alto nivel de bienestar en el estado. Pues la industria de la construcción ha tenido un fuerte crecimiento debido al desarrollo de fraccionamientos y condominios de interés social, medio y residencial. Infraestructura y Oportunidades de Inversión: Sector primario: En el municipio existen escasa infraestructura de riego, muy poca inversión se ha destinado para la canalización del agua de riego, en la actualidad se conduce por canales que no cuentan con recubrimientos que impidan las perdidas por filtración. La zona agrícola de riego cuenta con tres fuentes de abastecimiento, que a la fecha son insuficientes las dotaciones para cubrir el total de la superficie de riego. Las fuentes de dotación son: Manantial de Las Fuentes Manantial de Palo Escrito Barranca de Amanalco. Esta última nace en la parte norte del municipio de Cuernavaca, en su recorrido al sur cruza por las áreas urbanas de Cuernavaca (oriente), Jiutepec (poniente y centro) y la cabecera municipal de Emiliano Zapata; por la falta de proyectos integrales de drenaje sanitario de las diferentes colonias que cruza, se ha convertido en un gran colector de aguas negras a cielo abierto, causando graves problemas de contaminación a los terrenos agrícolas que son regados con esta agua; actualmente se han deteriorado aproximadamente 5,000 has. De los municipios de Jiutepec, Zapata y Xochitepec. Oportunidades: Construcción de canales de riego para optimizar los recursos hidráulicos que permitan impulsar una agricultura intensiva. Perforación de pozos de agua para riego que permitan rescatar la zona agrícola. Cultivo de organismos acuáticos, esta unidad de producción permite auto empleo, con

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actividad de cultivar peces para consumo humano, bajo el asesoramiento de un biólogo experto en la materia y se comercializara en presentaciones de pescado fresco vivo y fileteado. El objetivo actual reside en el establecimiento de bases productivas para un desarrollo económico sostenido, justo y homogéneo que de certidumbre hacia el interior del grupo en el marco de la ley. Actualmente se está trabajando con tres estanques en palo escrito y se tiene proyectado construir cinco más en el mismo lugar. Sector secundario: En los últimos cuatro años se ha dado un impulso significativo en el municipio de Emiliano Zapata a la actividad industrial. Anteriormente se caracterizaba por ser un municipio en donde predominaban las actividades agropecuarias. Con la creación del Desarrollo Integral de Emiliano Zapata (D.I.E.Z.) se ha dado un gran impulso a este sector sobre todo en el ramo de la manufactura y confección de ropa. En la actualidad están funcionando cuatro empresas que han generado aproximadamente 800 empleos. Se cuenta con predios destinados para este fin en donde se podrán instalar un total de 16 empresas del ramo, que generaran aproximadamente 5,000 empleos permanentes, además de los temporales originados en el ramo de la construcción. En el ramo de la industria extractiva, esta la extracción de mármoles para la producción de grava triturada, la industria del ladrillo comprimido, tabiqueras artesanales y recientemente se construyo la Cementera Portland Moctezuma por inversionistas de Italia y España. Es importante mencionar que en el municipio y particularmente en la Colonia Tres de Mayo se tiene instalados alrededor de 160 talleres de cerámica que comercializan este producto en la misma colonia. Oportunidad de inversión: De acuerdo a la potencialidad y vocación del uso de suelo; el programa de desarrollo urbano municipal, prevé una zona para usos industriales al norte de la planta de Cementos Portland Moctezuma de Tepetzingo, lugar donde se podrán instalar industrias no contaminantes y de bajo consumo de agua. Sector terciario: En este rubro de servicios y comercios han predominado los del tipo básico en todas las localidades del municipio.

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A mediados del año 1998, se puso en marcha la primera etapa de la Central de Abastos Emiliano Zapata (C.A.E.Z.) con la construcción de 400 bodegas y locales comerciales. La totalidad del proyecto contempla la construcción de 1,200 bodegas y locales comerciales en una superficie de terreno de 31 has. Oportunidad de inversión: Área urbana actual de Emiliano Zapata, Tezoyuca y Granjas Mérida Zona habitacional de usos mixtos, con densidad de población neta de hasta 416 Habitantes por hectárea: Corredor de servicios sobre la carretera Emiliano Zapata-Tezoyuca (tramo A-B) Para la instalación de comercio y servicios sobre una franja de 50 metros a partir del alineamiento de la carretera solo predios con frente a la carretera, debiendo prever un carril de desaceleración cuando las características e intensidad del uso así lo requieran. Corredor de comercio de borde sobre la carretera estatal Tezoyuca - Acatlipa (tramo C-D) Con usos mixtos del suelo, comercio y servicios de nivel básico, densidad de población de hasta 416 habitantes por hectárea de densidad neta. Corredor industrial y de servicios: Sobre la carretera autopista del Sol .- Cementera Moctezuma, usos comerciales y de servicios, industrias manufactureras, equipamiento urbano, predominando estos usos sobre las habitacionales La densidad de población máxima permitida será de 416 habitantes por hectárea de densidad neta Para efectos de otorgar los alineamientos oficiales por parte del H. Ayuntamiento, se deberán prever carriles de circulación vehiculares paralelos al tramo autopista del Sol-Tepetzingo, cuyas dimensiones serán determinadas en los proyectos ejecutivos correspondientes Zonas de usos especiales: UE1 Al nororiente del cruce de la autopista del sol y la carretera de acceso a la Cementera Moctezuma. Área prevista para equipamiento y servicios de nivel regional y metropolitano; usos industriales; equipamiento educativo de nivel superior, usos deportivos, de recreación y cultura. Deberá preverse un carril de circulación vehicular alterno para incorporarse al actual distribuidor.

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UE2 Entre la carretera Tezoyuca–Cementera Moctezuma y el nuevo acceso de la autopista del Sol, donde predominaran los usos agrícolas y cuyos usos compatibles serán aquellos en donde predominen los espacios abiertos (instalaciones deportivas, huertos, viveros e invernaderos). Se establece como área de amortiguamiento entre el corredor industrial y de servicios y la Cementera Moctezuma. UE3 Al norte de la Cementera Moctezuma; para usos industriales e instalaciones de alto riesgo que requieren de una ubicación especial alejada de las áreas urbana; se prevén usos del suelo a lo largo del libramiento local urbano como gasolinera, y equipamiento complementario. UE4 Al oriente de la cabecera municipal, entre el área urbana y el libramiento local. Usos compatibles serán los habitacionales con baja densidad de población, 30 hab/ha de densidad neta; usos recreativos, instalaciones deportivas, culturales, usos asociados a las actividades primarias (cualquier tipo de cultivo, huertos viveros e invernaderos). Zona de reserva para crecimiento urbano a mediano y largo plazo: En lo general se autorizaran usos mixtos del suelo, predominando los usos habitacionales, con densidad de población neta de hasta 416 hab/ha. Dentro del mismo periodo se considera la saturación de los terrenos existentes. El coeficiente de ocupación del suelo (cos) máximo permitido será de 0.50, a excepción de aquellos usos previstos para actividades económicas generadoras de empleo donde dicho coeficiente podrá ser de hasta 0.75 sin menoscabo de cumplir con requerimientos de cajones de estacionamiento. Centro urbano: Con usos mixtos del suelo, en la zona central de la localidad de Emiliano Zapata. Densidad de población neta de hasta 270 hab/ha. (175 hab/ha. de densidad bruta). Subcentro urbano de carácter metropolitano: Desarrollo Integral Emiliano Zapata (D.I.E.Z.), incluye vivienda de interés social, de tipo medio y popular, industria de la confección, central de abasto, hospital, terminal o paradero de autobuses, centro deportivo, corredores comerciales y de servicio, equipamiento administrativo. La normatividad sobre densidad de población y coeficientes de intensidad de uso del suelo se establecerán en el programa de aprovechamiento urbano que al efecto se formule.

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Estímulos fiscales para la inversión:

El Ayuntamiento de Emiliano Zapata ha implementado una política de apoyo a la inversión, ofreciendo descuentos hasta del 50% en los permisos y licencias municipales. Existen subsidios para el pago del predial, catastro, impuesto sobre adquisición de bienes e inmuebles, y registro público de la propiedad, para constructoras de vivienda de interés social y de interés popular, con base en lo dispuesto por el artículo cuarto del acuerdo de la alianza para la vivienda, publicado en el periódico oficial "Tierra y Libertad" No 3835 de fecha 18 de diciembre de 1996. También hay condonación en pago predial para los constructores de centrales de abasto.

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CAPÍTULO III

PRESENTACIÓN DEL PROYECTO Localización: Municipio de Emiliano Zapata, Morelos

Ubicación: Clúster número 17 dentro del Fraccionamiento Paraíso Country Club.

Ubicación: Lote 16 de la Manzana. 28. Clúster número 17. Plano Interno del Fraccionamiento de Paraíso Country Club. Entre el Boulevard Paraíso Country Club, Cerrada de primaveras en Calle Bugambilias.

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Datos Generales: El Fraccionamiento cuenta con 20 Villas “viviendas” a nivel residencial. Como lo marca la AMAI Es el segmento con el más alto nivel de vida. El perfil del jefe de familia de estos hogares está formado básicamente por individuos con un nivel educativo de Licenciatura o mayor. Viven en casas o departamentos de lujo con todas las comodidades. Este producto inmobiliario se encuentra al alcance de personas con un nivel socioeconómico A/B. El predio en General cuenta con 14,666.15 m2, a su vez este se divide en 20 lotes de aproximadamente 15 x 25m = 375 m2. Aparte se cuenta con áreas comunes y caseta de vigilancia.

Son exclusivas residencias unifamiliares en medio de la naturaleza y con todas las comodidades brindando un entorno diferenciado, equipadas con alberca, chapoteadero, amplios jardines y el acceso controlado durante las 24 horas. Instalaciones ocultas subterráneas, con acabados de primera calidad el diseño incluye domos, cocinas equipadas, tres cajones de estacionamiento y mucho más.

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Presentación del proyecto: Características del Proyecto

PLANTA BAJA

Tres cajones para Estacionamiento. (Al descubierto)

Vestíbulo con Bar y Doble Altura.

Estancia.

Comedor con Terraza.

Sala de Juegos /Recámara.

Baño.

Cocina.

Cuarto de Servicio con Baño.

Patio de Servicio.

Acceso de Servicio.

Bodega.

*Alberca Opcional.

Excelentes Acabados.

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PLANTA ALTA

Recámara Principal con Baño, Closet y Balcón.

Dos Recámaras con Baño propio y Closet.

Family room.

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Memoria Descriptiva:

Este proyecto se desarrolla sobre un terreno plano e irregular; con una superficie de 14,666.15 M2, Sus colindancia posterior es hacia el campo de golf y sus colindancias laterales son hacia lotes (Propiedad privada). Debido a la forma irregular del predio, las veinte construcciones se encuentran distribuidas hacia la perimetral, se ha considerado un área común o central de 2,228.38m2. También se cuenta con áreas destinadas al acceso y vialidad del condominio. En estas áreas se encuentran concentrados los servicios generales como lo son: la red de drenaje y alcantarillado, red general de energía eléctrica, red de agua potable, así como la red de instalaciones especiales. La caseta de vigilancia se encuentra a un costado del acceso al condominio y aun lado de este se encuentra un área destinada a depositar la basura. Para el cuidado del agua se cuenta con dos plantas de tratamiento, una ubicada en el Condominio Paseos del Rio y la otra ubicada dentro de este mismo Fraccionamiento; estas aguas principalmente se utiliza para el Criterio de Riego por Aspersión del Clúster y del Campo de Golf. En el Área del Estacionamiento se considero el uso de adocretos; este permite la filtración de agua al subsuelo. El desarrollo arquitectónico de estas veinte casas habitación (tipo) es de la siguiente manera: Las medidas de los lotes varían un mucho; pero un aproximado los predios son de 300m2. Como mínimo, la construcción en dos niveles teniendo de 251m2. Planta Baja de 112.55 m2. Planta Alta de124.29 m2. y estacionamiento para tres autos con una superficie de 36.00 m2. Existen ciertas distancias entre una casa y otra ya que esto también forma parte del concepto y por este motivo las villas cuentan con sus cuatro fachadas.

A continuación se desglosan cada una de las áreas en m2 que se encuentran ubicadas en Planta Baja: Vestíbulo de acceso con 6.62 m2. Baño de Visitas con 4.79 m2. Bar con 4.57 m2. Sala de Juegos / Recámara con 17.10 m2. Closet de Visitas con 0.38 m2. Cubo de Escaleras con 8.23 m2. Ante Comedor (Doble Altura) 11.38 m2. Estancia con 15.28 m2. Comedor con 13 80 m2. Cocina con 9.24 m2. Terraza con 38.20 m2. Área de Servicio: Patio de Servicio con 4.85 m2. Cuarto de Servicio con 3.83 m2. Baño con 2.10 m2.

A continuación se desglosan cada una de las áreas en m2 que se encuentran ubicadas en Planta Alta:

Vestíbulo con 9.25 m2. Family con 14.43 m2. Recámara 2 con 14.56 m2. Baño con 4.57 m2. Recámara 1 con 14.56 m2.

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Baño con 4.57 m2. Recámara Principal con 18.98 m2. Baño con 7.64 m2. Balcón con 4.35 m2.

Entre los acabados de estas casas se encuentra: La cantera o galarza color blanco espuma, Perfiles de Acero y vigas de madera, Tres domos de diferentes tamaños con cristal templado de 6mm, Cubiertas de los sanitarios con mármol dorado tepeji, ovalines y monomandos; espejos con luna, loseta cerámica, Escaleras de mármol, barra en el área de la cocina con granito, piedra laja en pasillos y recinto negro en colindancias a una altura de 1.20 y seto. Los techos son a base de losas inclinadas cubiertas con teja portuguesa. Algunos equipos de instalación: Plafón en algunas área, Interfon, Hidroneumático, Cisterna con electro niveles, Tanque estacionario, Centro de lavado, boiler automático, Microondas, Estufa, Refrigerador despachador, lava vajilla, Extractores para malos olores y equipos de Aire Acondicionado. Cocina con 9.24 m2. Terraza con 38.20 m2.

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Estudio Mercadológico Evaluación del Proyecto: El estudio de mercado se realiza para poder analizar y obtener información acerca de las necesidades del cliente, visualizando principalmente lo que necesitan, en el mercado, ven si hay mas ofertas sobre lo que tú vas a realizar, para así poder ver cómo está la competencia y ver qué es lo que te conviene y lo que no. Este se hace con el fin de que los clientes tengan un beneficio económico al realizar su proyecto, el cual se hace por medio de encuestas sobre lo que la gente quiere y necesita, visualizando la competencia, viendo el precio de venta y lo que te ofrece la competencia, como también poder conocer que elementos que te puedan afectar en el área de tu proyecto ya sea como el transito, zona escolar, entre otras. A continuación se hizo un estudio de mercadología evaluando el costo de otras 3 casas en la ciudad de Cuernavaca, para así poder observar en el mercado la competencia actualmente. En el cual podemos observar y comparar el precio de la competencia, lo que ofrecen como sus servicios e instalaciones. Este proyecto se dará a conocer por medio de la radio, canales de deportes y folletos los cuales se estarán distribuyendo en las calles como en los centros comerciales principalmente en Galerías Cuernavaca. Casa dentro del mismo fraccionamiento Paraíso Country Club Precio: $ 4, 850,000.00 Moneda: Pesos Estado: Morelos

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Casa en Rancho Cortés (Condominio) Cuernavaca Morelos Precio: $ 3, 250,000.00 Moneda: Pesos Estado: Morelos

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Casa en Reforma sn Palmira (Condominio) Cuernavaca Morelos Precio: $ 4, 500,000.00 Moneda: Pesos Estado: Morelos

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CAPITULO IV

MARCO LEGAL

En este apartado se encontrará el análisis del proyecto en relación al reglamento de construcción para obtener un resultado favorable: El arquitecto tiene como tarea diaria la de diseñar proyectos, hacer de estos que sean: funcionales, atractivos a la vista de los espectadores, cumplir con las necesidades que se requieren en el y dirigir la obra. En muchas ocasiones estos proyectos no se rigen conforme a lo que dicta el Reglamento de Construcción, lo que origina conflictos y problemas que a la larga se pueden dificultar más, y nos pueden ocasionar a nosotros como Arquitectos, sanciones, infracciones, clausura de la obra, problemas con los propietarios, y hasta la suspensión temporal o definitiva del título de Arquitecto. Es por esto que para evitarnos todo este tipo de problemas es importante basarnos en el Reglamento de Construcción a la hora de construir. El Reglamento de Construcción del Distrito Federal nos proporciona las Normas y leyes, para diseñar espacios no sólo de uso habitacional sino también de salud, recreación, deportivo, industrial, educativo, etc., los cuáles también incluyen dimensiones mínimas de los espacios, especificaciones para una buena funcionalidad tanto estructuralmente, como de instalaciones y de espacios. Es importante mencionar que se analizará el Conjunto Residencial Galatea en base al Reglamento de Construcción del Distrito Federal, debido a que este es más completo y más rígido. Es importante regirnos bajo estas Normas debido a que como señala la Ley de Fraccionamientos, Condominios y Conjuntos habitacionales, se harán inspecciones y supervisiones constantes durante la ejecución de la obra para checar que todo se lleve de forma correcta, al igual que las cuestiones de trámites legales, que cumplan con todo. Impacto Ambiental El proyecto es llevado a cabo de acuerdo al desarrollo sustentable, es decir, se tendrá un compromiso en relación al ambiente con la finalidad del bienestar de las generaciones futuras. Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Medio Ambiente De acuerdo a la Política Ambiental el Proyecto está realizado de forma que se aprovechen los Recursos Naturales renovables. (Agua)

Política Ambiental Toda persona tiene derecho de disfrutar de un ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar por lo cual en el proyecto se realizaron áreas verdes para así obtener tranquilidad y bienestar, como también cuenta con áreas de circulación. Regulación Ambiental De Los Asentamientos Humanos El aprovechamiento de agua se incorporará de manera equitativa para los habitantes del fraccionamiento, los costos de tratamiento serán repartidos entre ellos mismos, considerando la afectación a la calidad de los recursos y la cantidad que se utilice. En el proyecto se toma en cuenta el aprovechamiento y la preservación de la flora y fauna del lugar dándole un buen uso a los jardines y arboles que se encuentran en el fraccionamiento. Reglamento de Construcción Proyecto Arquitectónico: ARTÍCULO 75.- Los elementos arquitectónicos que constituyen el perfil de una fachada a la vía pública, tales como pilastras, sardineles, marcos de puertas y ventanas, deben cumplir con lo que establecen las Normas. Dicho artículo no entra dentro del proyecto, ya que las fachadas de las casas, no dan hacía vía pública, ya que se encuentran dentro de un mismo predio, distribuidas perimetralmente, las cuales dan hacia un área central de 300 M2., destinada al acceso y vialidad del condominio.

ARTÍCULO 108.- Todas las edificaciones deben contar con buzones para recibir comunicación por correo, accesibles desde el exterior. No aplica Ya que en el exterior del condominio no hay buzón. Aunque en este caso podría ser que no se cuenta con este servicio, debido a que el condominio cuenta con una caseta de vigilancia que se podría hacer cargo de esos cuestiones. Si Aplica y Si Cumple. ARTÍCULO 78.- La separación entre edificaciones dentro del mismo predio será cuando menos la que resulte de aplicar la dimensión mínima establecida en los Programas General, Delegacionales y/o Parciales, y lo dispuesto en los artículos 87, 88 y 166 de este Reglamento y sus Normas, de acuerdo con el tipo del local y con la altura promedio de los paramentos de las edificaciones en cuestión. Si cumple con lo establecido en cuanto a separación entre villa y villa. Ya que a sus colindancias laterales cada una deja como mínimo hasta 1.50 de separación.

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ARTÍCULO 79.- Las edificaciones deben contar con la funcionalidad, el número y dimensiones mínimas de los espacios para estacionamiento de vehículos, incluyendo aquellos exclusivos para personas con discapacidad que se establecen en las Normas. Si cumple en cuanto a funcionalidad y número de cajones con sus dimensiones mínimas de los espacios para estacionamiento. No se Cuenta con rampa. ARTÍCULO 81.- Las edificaciones deben estar provistas de servicio de agua potable, suficiente para cubrir los requerimientos y condiciones a que se refieren las Normas y/o Normas Oficiales Mexicanas. Este condominio si cumple con el servicio de red de agua potable. ARTÍCULO 83.- Las albercas contarán, cuando menos, con: I. Equipos de recirculación, filtración y purificación de agua; II. Boquillas de inyección para distribuir el agua recirculada y de succión para los aparatos limpiadores de fondo, y III. Los sistemas de filtración de agua se instalarán de acuerdo con las Normas y/o Normas Oficiales Mexicanas. Si cumple con el equipo completo para las albercas de cada casa. ARTÍCULO 87.- La iluminación natural y la artificial para todas las edificaciones deben cumplir con lo dispuesto en las Normas y/o Normas Oficiales Mexicanas. Si cumple ya que cada villa cuenta con grandes canceles, ventanas, domos, lo que produce una iluminación natural. Y en cuanto a iluminación artificial también cumple ya que se cuenta con el servicio de electrificación. ARTÍCULO 88.- Los locales en las edificaciones contarán con medios de ventilación natural o artificial que aseguren la provisión de aire exterior, en los términos que fijen las Normas. Si cumple con lo establecido en dicho artículo debido a la buena orientación de cada casa, a que cuentan con ventanas, canceles, lo que provoca una buena circulación del aire natural. ARTÍCULO 126.- Queda prohibido el uso de gárgolas o canales que descarguen agua a chorro fuera de los límites propios de cada predio. Si cumple, ya que las bajadas de aguas pluviales, son elementos ocultos. Si Aplica, Pero No Cumple. ARTÍCULO 84.- Las edificaciones deben contar con espacios y facilidades para el almacenamiento, separación y recolección de los residuos sólidos, según lo dispuesto en las Normas y/o Normas Oficiales Mexicanas. No cumple ya que se levantaron unos muros a una altura aproximada de 1.30m, este cubo se hizo a un costado de la caseta y ahí se coloca la basura; sin clasificación de esta misma.

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ARTÍCULO 109.- Las edificaciones deben contar con las instalaciones y los equipos necesarios para prevenir y combatir los incendios. Los equipos y sistemas contra incendio deben mantenerse en condiciones de funcionar en cualquier momento, para lo cual deben ser revisados y probados periódicamente. No cumple, ya que no se cuentan con extintores, ni equipos necesarios para prevenir los incendios. ARTÍCULO 118.- Los vanos, ventanas, cristales y espejos de piso a techo, en cualquier edificación, deben contar con barandales y manguetes a una altura de 0.90 m. del nivel del piso, diseñados de manera que impidan el paso de niños a través de ellos, o estar protegidos con elementos que impidan el choque del público contra ellos. No cumple del todo, ya que las ventanas son canceles diseñados de piso a techo y estos no cuentan con película de seguridad; esto puede causar el choque del público contra ellos. Los balcones si cuentan con protección de altura promedio. Reglamento Interno del Fraccionamiento Una de las Normas que marca el Reglamento Interno del Fraccionamiento; es que no se pueden hacer modificaciones de ningún tipo a las fachadas y si se desea; antes de llevar a cabo cualquier obra, el proyecto tendrá que someterse a un Comité de Arquitectura. El color Blanco de las Fachadas debe respetarse y los cristales no se les puede esmerilar. Las instalaciones no deben ser visibles, excepto las del gas. Queda estricto utilizar o hacer uso del campo de golf, para actividades ajenas al juego. Es importante ser socio. A través de la observancia de este reglamento se pretende:

a) Proteger y preservar el patrimonio de los propietarios y residentes del Fraccionamiento Tulipanes incluyendo: la unidad habitacional de todos y cada uno, las áreas comunes, el equipamiento que provee los servicios públicos y la barda perimetral.

b) Garantizar la seguridad personal de los residentes y sus bienes muebles mientras se encuentren dentro del fraccionamiento. c) Propiciar y promover la convivencia y respeto entre los residentes Todo propietario, residente e invitado de estos, durante su estancia dentro de los límites del fraccionamiento, está obligado a observar un comportamiento que no contravenga la moral y las buenas costumbres. Adicionalmente, se debe apegar a las siguientes reglas: Uso adecuado a las áreas comunes a- Buen trato a los jardines, cuidando pastos, plantas, rociadores, instalaciones, árboles y banquetas. b- No encender fogatas. c- Depositar la basura en su lugar. d- Estacionar sus autos dentro del área de estacionamiento sin estorbar las vialidades Estos son algunos puntos que marca el reglamento Interno.

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CAPÍTULO V

ENTORNO DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Entorno Macroeconómico En la economía mexicana en 2012 se prevé un crecimiento del Producto Interno Bruto del 3 a 4% anual. Actualmente el PIB mexicano es de 1 billón de dólares. La inflación se espera en un 4% anual. El cambio presidencial puede ocasionar variables económicas no controladas (crisis transexenal). México cuenta con 150 mil millones de pesos en reservas monetarias lo que ofrece un blindaje contra crisis financieras internas o externas. Estas reservas fueron generadas de los sobreprecios del petróleo en los últimos 12 años. México recibe cada año 15 mil millones de dólares de los connacionales que viven principales en los Estado Unidos. México ocupa el lugar 14 del Producto Interno Bruto mundial, el 4 después en América después de Estados Unidos (primer PIB mundial), Canadá y Brasil. En México existe un Población Económicamente Activa 42 millones de personas (38% de la población total de 112 millones de personas), lo que significa que cada persona que trabaja debe pagar el sustento de 1.5 personas más. Un 8.48% de la PEA no recibe ingresos. El 15.47% de las personas (6.5 millones) ganan menos de un salario mínimo (pobreza externa, alimentaria, de capacidades y patrimonio). El 61% de las personas se encuentran obtienen de 1 a 5 salarios mínimos ($1,800.00 a $9,000.00). Para estar dentro de esta gran competencia es importante hacer un análisis basado en lo siguiente: El funcionamiento de la empresa constructora a la luz de los conocimientos de la teoría de los sistemas de producción para mostrar que es posible aplicarla a la construcción. Esto se logra presentado primero como marco conceptual el enfoque de sistemas. Luego se establece la necesidad de que la empresa constructora realice las tres funciones principales de la administración y la conveniencia de realizar algunas subfunciones. Después se visualizan las actividades de producción de la empresa constructora bajo la teoría de las operaciones y las implicaciones que esto tiene para la actividad. Finalmente se hace una caracterización de la gerencia de operaciones en una empresa constructora, tomando en consideración el nivel y tipo de decisiones que debe tomar y los criterios que se pueden emplear para valorar el desempeño de las operaciones de construcción.

Panorama general de la industria. En México hay más de 2,600 desarrolladores inmobiliarios (según el censo económico del INEGI de 2004). La mayoría de las constructoras y los desarrolladores participan en proyectos residenciales de escala relativamente pequeña de 50 a 500 casas. Solo un pequeño segmento del mercado construye más de 10,000 casas en México.

La distribución desigual de la industria de la vivienda en México se ve reflejada en la constante falta de vivienda y en la excesiva demanda potencial de ésta. En este estudio, la demanda potencial de viviendas es una demanda normal —gente que busca viviendas activamente en el mercado— más la demanda de compradores potenciales que no pueden ingresar al mercado debido a factores limitantes como las restricciones hipotecarias y la disminución en los ingresos familiares. En general, la escasez en la oferta de viviendas se debe a diversas causas que se relacionan con un mecanismo. Un estudio del CIDOC (2009) muestra que las compañías que operan a nivel nacional tienen la participación más alta en el mercado (47.26%) en cuanto a ingresos y la cantidad de viviendas vendidas. En la Figura 1, los desarrolladores se clasifican de la siguiente forma: Desarrolladores que cotizan en la BMV: Distribución de las reservas territoriales. Los ocho desarrolladores que cotizan en la BMV (de aquí en adelante BMV8) se consideran desarrolladores Nacionales los cuatro desarrolladores más grandes —ARA, GEO, HOMEX y URBI— sus reservas territoriales están distribuidas de la siguiente manera: Tabla 1: Distribución de tierras: Los tres estados principales por desarrollador (En términos monetarios)

Fuente: reportes anuales 2009 y CIDOC 2009

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Panorama general de la industria. La mayoría de los desarrolladores mexicanos de viviendas están integrados verticalmente, esto es, realizan actividades de adquisición de terrenos, diseño, construcción, desarrollo, promoción y ventas para proyectos de viviendas. Algunas compañías también están integradas horizontalmente, es decir, además de participar en proyectos de viviendas también participan en proyectos comerciales e industriales, instalaciones de infraestructura, hoteles y centros vacacionales.

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Entorno Financiero: La tasa inflacionaria del 4% y el promedio de tasa de interés de crédito bancario es 12% anual. Las tasas de interés son fijas, lo que ofrece una seguridad a la persona que adquiere vivienda. Los bancos están aperturados en créditos hipotecarios, pero sigue siendo INFONAVIT el principal financiador de vivienda seguido de FOVISSSTE.

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La Industria De La Construcción La industria de la construcción se encuentra dentro del sector secundario, está estrechamente relacionada con el comportamiento económico de casi todos los sectores industriales y es uno de los más sensibles a los cambios que suceden en la economía nacional. La importancia de esta radica en el impacto que tiene en los indicadores macroeconómicos del país, tal es el caso de su contribución al PIB, su participación en el proceso de inversión, y la creación de empleos directos e indirectos. En México la Industria de la construcción produce beneficios tanto en los negocios como en el bienestar de la población. En los negocios la industria de la de la construcción contribuye a fortalecer a la industria nacional en sus procesos de producción, comercialización, distribución, haciendo cada vez más productiva y competitiva, al construir escuelas, hospitales, clínicas (para así poder capacitar y cuidar la salud de los habitantes), el cimentar las instalaciones que suministren energía eléctrica, petróleo y gas ( para suministrar los energéticos requeridos) crear carreteras puertos, aeropuertos (para el transporte de personas, mercancías, información).Gracias a ello la construcción cubre las necesidades de la infraestructura que demandan tanto las empresas como las familias. La contribución que le da a nuestro país es muy significativa debido a que aporta el 7.0% de la riqueza generada por la actividad productiva (PIB). (Tabla 1.)

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Hoy en día se puede observar que en México muchas de las empresas dedicadas a la construcción han quebrado debido a diferentes factores entre los que se encuentran: Los recién egresados que tienen que ver con la industria de la construcción no salen bien preparados en cuanto al tema de la administración. Pero por el solo hecho de que ya han trabajado en campo y tienen conocimientos técnicos en alguna empresa constructora, piensan que ya están preparados para independizarse y crear su propia empresa. Pero los problemas comienzan cuando el egresado no tiene idea de cómo afrontar los problemas principalmente no existe orientación en cuanto a los pasos que se deben seguir, para darse de alta como empresa, todos los tramites que se deben realizar para llevar a cabo una obra en perfecto orden y la contabilidad, administración y economía, por lo cual sus empresas truenan suelen fracasar, ya que estos temas son indispensables para poder mantenerlas y lograr que sean competitivas. Otro aspecto es que la gran mayoría de la empresas micro, pequeñas y medianas, son rechazadas en cuanto la obtención de algún contrato de obra debido a que su capital contable es mínimo, lo que trae como consecuencia la desaparición de las mismas. Un punto que es totalmente el causante de la desaparición de muchas empresas, es la crisis económica permanente del país y los muchos impuestos que se han generado. Y a veces la falta de conocimiento en cuanto a los tipos de financiamientos. A continuación. En este apartado se muestran algunas ventajas y desventajas que nos tocan directamente a nosotros como empresas pequeñas. Ya que es de vital importancia conocer las fuerzas y debilidades que muestran este tipo de empresas, que según su tamaño determinan algunas de sus ventajas o desventajas para su desarrollo como asociación. De lo siguiente podemos observar que, las ventajas de las pequeñas empresas se caracterizan por su facilidad administrativa, pero, sus desventajas, se debe a razones de tipo económico, como son la inflación y devaluaciones; viven al día de sus ingresos, le temen a la falta de recursos financieros, por lo tanto se les dificulta crecer, y estas mismas razones ponen en peligro su existencia.

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Una Aproximación al Financiamiento en México El problema fundamental de las Pymes en México es la falta de apoyo y financiamiento por parte de las instituciones financieras nacionales y más aún las internacionales, ejemplificando algunos de los problemas a los que se enfrentan las Pymes son: “que un empresario decida abrir un negocio y, en promedio, las autoridades tardan 52 días para llevar a cabo gestiones y tramites. El mercado nacional no cuenta con reglas claras de mercado libre para incentivar a las Pymes, logrando “enganchar al tren de producción y / o exportación de una empresa grande” Una de las soluciones sería el obtener recursos vía mercado de valores, ya que el mercado de valores representa una alternativa de financiamiento para las empresas, promoviendo el desarrollo económico de cualquier país. Este mercado es mejor conocido como “mercado intermedio” y su propósito es “ofrecer recursos a las empresas para que puedan satisfacer necesidades de capital para la realización de proyectos de largo plazo y reducir el costo de financiamiento de las compañías mexicanas”. Algunos de los requisitos que actualmente piden para la entrada al mercado intermedio, no son muy difíciles de cumplir para las pequeñas y medianas empresas, como lo son: un capital social superior a 20 millones de pesos, una historia de operación de cuando menos 3 años, y deberán colocar 30% de su capital social, entre otras cosas.

El inicio de este proyecto de inversión es donde se debe visualizar principalmente las necesidades, objetivos y expectativas que se tienen de él, y tomando en cuenta los recursos necesarios para la programación, presupuestarían, tareas y actividades. El control que se tiene que llevar a cabo en la administración de proyectos es muy importante dado que gracias también a esto podemos llevar a cabo la supervisión de la obra, evitando retrasos, respetando siempre el tiempo y los costos programados y llevando siempre el control de la obra con estimaciones de lo que se realiza cada día de trabajo, como también la compra de materiales de buena calidad y llevando el buen manejo del producto, gracias a esto se lleva un control de la obra. Ya como ultimo es el cierre del proyecto que es la culminación total de las tareas realizadas así llevando a cabo un reporte final y entregándoselo al usuario. Esta Administración es realizada para llevar un control de la obra teniendo en mano todos los planos realizados por el arquitecto los cálculos, sentando las bases de la construcción y tomando en cuenta las especificaciones que se encuentren en los planos para así evitar procedimientos inadecuados en la realización de la obra. Como también es necesario realizar bien todos los trámites de los permisos y licencias seguros, uso de suelo, alineamiento entre otros. Una de las partes más importantes de cualquier proyecto es el financiamiento.

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Sin dinero, por mucho que se quiera, no se puede construir, por lo tanto, llegado a este punto se plantea cuales serán las opciones para financiar el proyecto.

Los créditos para PYMES: Final del formulario: Para muchas PYMES, el acceso al financiamiento puede ser la diferencia entre crecer y desaparecer del mapa de los negocios. Sin dinero, no tenemos la capacidad de abrir nuevas sucursales, crecer el inventario, incrementar nuestra producción o expandir nuestra línea de productos. Al mismo tiempo, las tasas de interés para créditos en México y algunas otras partes de Latinoamérica comienzan a ubicarse en rangos más realistas para las posibilidades económicas de las PYMES. Resulta por esto indispensable que conozca los esquemas de financiamiento a los que su empresa puede tener acceso y determinar si alguno de ellos puede ser la opción qué necesita para ese proyecto que hasta hoy sólo vive en su cabeza. El objetivo del crédito: El primer paso para la obtención de un financiamiento es tener bien claro el destino que se le dará al dinero y el plazo en el que podemos pagar el mismo. De esta forma, podremos buscar el programa de crédito más adecuado para nuestra empresa y disminuir los riesgos de incumplir el pago. Los rubros más comunes para los que podemos obtener un crédito son los siguientes: Adquisición de activos fijos. Compra de maquinaría, locales comerciales, unidades de transporte, etcétera. Son todos los activos permanentes y tangibles para llevar a cabo el giro habitual del negocio. Apoyo al capital de trabajo. En muchas ocasiones no sabemos cuánto tardará en pagarnos un cliente, pero sabemos exactamente cuándo debemos pagar la nómina. Una línea de crédito podría ser un mecanismo para resolver los problemas de flujo de efectivo. Reestructuración de pasivos. Si por ejemplo ya tuviéramos un crédito con una tasa de interés del 35% anual, podríamos liquidar este crédito y obtener uno nuevo en condiciones más atractivas, por decir un 20% anual. Desarrollo tecnológico. Inversión en infraestructura, sistemas de información, telecomunicaciones, etc. Tipos de crédito: Los principales créditos que se pueden obtener con las instituciones bancarias son: *Descuento de documentos *Préstamo con garantía colateral *Crédito comercial irrevocable *Préstamo prendario *Crédito simple *Préstamo de habilitación o avío *Préstamo refaccionario *Crédito hipotecario

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Crédito simple: Este tipo de préstamo únicamente se puede utilizar para un proyecto, mediante un contrato que se termina cuando se paga en su totalidad el crédito, cuyo monto se puede destinar a sólo una de las necesidades de la empresa, como es la compra de activos fijos, como apoyo capital de trabajo o para la reestructuración de pasivos. El crédito simple se otorga a la empresa que tenga una actividad comercial o de servicio, debiéndose otorgar en garantía bienes muebles o inmuebles. Los intereses y el capital se cubren en forma mensual.

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CAPÍTULO VI

COSTOS PRESUPUESTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

Análisis de Inversión

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CAPÍTULO VII

CONCLUSIÓN Como conclusión hasta ahora lo que se puede decir, es al estudiar el marco contextual y no esta de más saber esta información. Pero este fraccionamiento no está diseñado para los habitantes del Municipio de Emiliano Zapata. Este Desarrollo está pensado para personas de un alto nivel económico personas que son grandes empresarios; personas que gran parte de su vida y tiempo se la pasan viajando. Y ven en este fraccionamiento un lugar de descanso y convivencia con la familia. El campo de golf es un gancho. Este atractivo invita al cliente para que se convierta en propietario. Aunque tampoco está de más, mencionar que el campo de Golf es de uso exclusivo de los socios. Pero al formar parte de este fraccionamiento disfrutaras del entorno natural. A unos kilómetros del desarrollo se encuentra la Universidad del Valle de México UVM, el Tecnológico de Monterrey Tec de Monterrey. Esto nos ayuda a atraer mayor interés en el producto inmobiliario que se ofrece. La plusvalía y la seguridad es un punto importante que el propietario busca para invertir. En cuanto el tema del financiamiento aun no lo tenemos claro del todo, ya que al ser una empresa pequeña y nueva con un proyecto muy interesante y de esa magnitud, es difícil que alguien te de credito. La obra está planeada y pensada para un año y medio aproximadamente. Se podría decir que el fraccionamiento Tabachines que también cuenta con un campo de golf, como el Club de Golf Hacienda San Gaspar, estos dos son la competencia dentro de Cuernavaca. Pero lo que Paraíso Country Club, ofrece es lo siguiente. Aparte de ser un fraccionamiento nuevo y un campo nuevo y contar con 19 hoyos (esto dirigido a los deportistas y amantes del golf), te da la certeza que puedes vivir con mayor seguridad ya que debido a la delincuencia organizada muchas familias dejaron Tabachines por Paraíso Country Club. El terreno era anteriormente de uso agrícola, eran sembradíos de arroz y varias especies de semillas. Se llego a un tratado con los de la Dirección de Protección Ambiental para evitar la menos tala de árboles posibles y así se pueda conservar el equilibrio ecológico.

BIBLIOGRAFIAS / FUENTES DE INFORMACIÓN http://www.e-local.gob.mx/work/templates/enciclo/morelos/Municipios/17008a.htm Marco Contextual http://cgservicios.df.gob.mx/prontuario/vigente/385.htm http://mexico.pueblosamerica.com/i/emiliano-zapata-82/ Mapa de Zapata http://www.fergut.com/wordpress/e-marketing/clasificacion-de-niveles-socioeconomicos-en-mexico-segun-la-amai/ Nivel Socioeconómico http://www.ideasparapymes.com/contenidos/creditos-pymes-financiamiento-combutible-negocio-despegue.html Pequeñas y Medianas Empresas. http://www.gestiopolis.com/canales2/economia/pymmex.htm

SIGLARIO

AMAI = Asociación Mexicana de Agencias de Investigación A/B = Personas consideradas con el nivel económico de Clase Alta PIB = Producto Interno Bruto PEA = Población Económicamente Activa INFONAVIT = Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores FOVISSSTE =Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado PYMES =Pequeñas Y Medianas Empresas INEGI= Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía CIDOC= Documentación de la Casa A.C. BMV= Bolsa Mexicana de Valores

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ANEXOS

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