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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES–BABAHOYO”
FACULTAD SISTEMAS MERCANTILES
CARRERA DE ECONOMÍA
PROYECTO DE EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL
TÍTULO DE ECONOMISTA
TEMA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA
CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR SANTA BÁRBARA I, EN
LAS CALLES G1 Y JUAN X MARCOS EN LA CIUDAD DE BABAHOYO.
AUTOR: SANDOVAL VITE GERMÁN ANTONIO
ASESORA: MAG. GSCHOSSER ELISABETH
AMBATO-ECUADOR
2017
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
CERTIFICACIÓN
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente Trabajo de Titulación
realizado por la señor GERMÁN ANTONIO SANDOVAL VITE, estudiante de la
Carrera de Economía , Facultad de Sistemas Mercantiles, con el “ESTUDIO DE
FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
MULTIFAMILIAR SANTA BÁRBARA I, EN LAS CALLES G1 Y JUAN X MARCOS
EN LA CIUDAD DE BABAHOYO”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con
todos los requisitos establecidos en la normativa pertinente de la Universidad
Regional Autónoma de los Andes -UNIANDES-, por lo que apruebe su
presentación.
Ambato, Marzo del 2017
_______________________________
MAG. GSCHOSSER ELISABETH
ASESOR
DECLARACIÓN DE AUTORÍA
Yo, GERMÁN ANTONIO SANDOVAL VITE, estudiante de la Carrera de Economía ,
Facultad de Sistemas Mercantiles, declaro que todos los resultados obtenidos en el presente
trabajo de investigación, previo a la obtención del título de ECONOMISTA, son
absolutamente originales, auténticos y personales; a excepción de las citas, por lo que son
de mi exclusiva responsabilidad.
Ambato, marzo del 2017
________________________________________
SR. GERMÁN ANTONIO SANDOVAL VITE
C.I. 1203676570
AUTOR
DERECHOS DE AUTOR
Yo, GERMÁN ANTONIO SANDOVAL VITE, declaro que conozco y acepto la
disposición constante en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional
Autónoma de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El Patrimonio de la
UNIANDES, está constituido por: La propiedad intelectual sobre las Investigaciones,
trabajos científicos o técnicos, proyectos profesionales y consultaría que se realicen en la
Universidad o por cuenta de ella;
Ambato, marzo del 2017
________________________________________
SR. GERMÁN ANTONIO SANDOVAL VITE
C.I. 1203676570
AUTOR
DEDICATORIA
A Dios sobre todo.
A mis padres, por su ejemplo de lucha y dedicación.
A mi esposa por su insistencia y mi hija que ha sido mi mayor motivación.
AGRADECIMIENTO
A Dios por brindarme Sabiduría y entendimiento, sentimientos de alegría, y serenidad en la
realización de este trabajo.
A la Universidad Regional Autónoma de los Andes UNIANDES, por brindarme esta gran
oportunidad de crecimiento profesional y personal.
A la Magister Elisabeth Gschosser, mi asesora, que desde el inicio demostró su interés en
dirigir mi trabajo de grado, gracias por su paciencia, por su colaboración y apoyo y por saber
transmitir sus conocimientos, que fueron muy valiosos en el desarrollo de esta investigación.
A mis padres.
ÍNDICE GENERAL
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTORÍA
DERECHOS DE AUTOR
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
ÍNDICE GENERAL
LISTADO DE TABLAS
RESUMEN
ABSTRACT
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................. 1
a) TEMA MULTIFAMILIAR SANTA BÁRBARA I, EN LAS CALLES G1 Y JUAN X
MARCOS ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN
DEL EDIFICIO EN LA CIUDAD DE BABAHOYO. ........................................................ 2
b) EL PROBLEMA ............................................................................................................ 2
Antecedentes Investigativos. ................................................................................................. 2
Situación Problémica. ............................................................................................................ 4
Problema Científico ............................................................................................................... 5
Identificación de la Línea de Investigación. .......................................................................... 5
Delimitación del Problema .................................................................................................... 5
c) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA DEL
TEMA. ................................................................................................................................... 5
d) OBJETIVOS ................................................................................................................... 6
Objetivo general: .................................................................................................................... 6
Objetivos específicos: ............................................................................................................ 6
Idea a Defender ...................................................................................................................... 6
Variables de la Investigación ................................................................................................. 6
e) FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA ................................................................................ 7
Historia de la gestión y desarrollo de proyectos ................................................................... 7
CONCEPTOS DEL PLAN DE NEGOCIOS ........................................................................ 8
Las aplicaciones de un plan de negocios son: ........................................................................ 8
Estudio de Factibilidad .......................................................................................................... 9
Modelo del Estudio de Factibilidad ...................................................................................... 9
Partes que integran un Estudio de Factibilidad ...................................................................... 9
ESTUDIOS DE UN PROYECTO ....................................................................................... 10
ESTUDIO DE MERCADO ................................................................................................. 10
ESTUDIO TÉCNICO .......................................................................................................... 11
Partes del Estudio Técnico ................................................................................................... 11
Objetivos y generalidades del estudio técnico ..................................................................... 11
Localización ......................................................................................................................... 12
Ingeniería del Proyecto ........................................................................................................ 13
ESTUDIO LEGAL .............................................................................................................. 13
Las sociedades se clasifican: ................................................................................................ 14
Sociedad Colectiva .............................................................................................................. 14
Sociedad en comandita ........................................................................................................ 15
Sociedad de responsabilidad limitada .................................................................................. 15
Sociedad Anónima ............................................................................................................... 15
Estudio Ambiental ............................................................................................................... 16
Evaluación ambiental de los proyectos ................................................................................ 16
Consideraciones ambientales en la evaluación de proyectos ............................................... 16
ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO ...................................................................... 17
Objetivos generales y estructuración ................................................................................... 17
Inversiones ........................................................................................................................... 18
Ingresos ................................................................................................................................ 18
Costos ................................................................................................................................... 18
a) Determinación de los costos ............................................................................................ 18
Costos de Producción ........................................................................................................... 18
Costos de Administración .................................................................................................... 18
Costos de Ventas .................................................................................................................. 18
Costos Financieros ............................................................................................................... 19
Estados Financieros ............................................................................................................. 19
Estado de Pérdidas y Ganancias .......................................................................................... 19
Estado de Situación Financiera ............................................................................................ 19
Estado de Flujos de Efectivo ............................................................................................... 20
Evaluación Financiera de los Proyectos de Inversión ......................................................... 20
Valor Presente Neto (VPN) ................................................................................................. 20
Tasa Interna de Retorno (TIR) ............................................................................................. 20
Análisis de Sensibilidad ....................................................................................................... 21
f) LA METODOLOGÍA .................................................................................................. 23
TÉCNICAS ............................................................................................................................. 23
Desarrollo del trabajo de campo .......................................................................................... 24
Definición de la muestra. ..................................................................................................... 25
Fórmula de la Muestra ......................................................................................................... 26
Análisis de mercado. ............................................................................................................ 27
g) PROPUESTA ............................................................................................................... 37
Análisis de datos. ................................................................................................................. 37
Nicho de mercado y producto. ............................................................................................. 37
Demanda potencial de vivienda. .......................................................................................... 37
Demanda capital del departamento. ..................................................................................... 37
Descripción del producto. .................................................................................................... 38
Canales ................................................................................................................................. 41
Canal directo ........................................................................................................................ 41
Canal indirecto ..................................................................................................................... 41
Análisis técnico .................................................................................................................... 42
Objetivos del Estudio Técnico ............................................................................................. 42
Localización del Proyecto .................................................................................................... 42
Localización del Lote de Terreno ........................................................................................ 43
Justificación de la Ubicación y Análisis con Respecto de Otras Localidades ..................... 44
Disponibilidad: ..................................................................................................................... 45
Servicios Disponibles: ......................................................................................................... 45
Sector Comercial: ................................................................................................................ 45
Seguridad: ............................................................................................................................ 45
Fácil acceso: ......................................................................................................................... 46
Equipamiento urbano ........................................................................................................... 46
Obras públicas ...................................................................................................................... 46
INGENIERÍA DEL PROYECTO ....................................................................................... 48
Normatividad de la construcción ......................................................................................... 49
Distribución interior de la vivienda ..................................................................................... 52
Modelo de contratación por contratistas según la actividad ................................................ 53
Proceso constructivo de contratación por contratistas según la actividad ........................... 54
Gestión del proceso constructivo por contratistas según la actividad ................................. 55
Ventajas y desventajas del proceso constructivo por obra completa ................................... 60
Ventajas y desventajas del proceso constructivo de contratación por contratistas según la
actividad. .............................................................................................................................. 60
Comparación de proceso constructivo ................................................................................. 61
ESTUDIO LEGAL .............................................................................................................. 62
¿Qué es una licencia de construcción? ................................................................................ 62
Documentos necesarios ........................................................................................................ 64
Requisitos Necesarios .......................................................................................................... 64
ESTUDIO FINANCIERO ................................................................................................... 65
Análisis de la inversión ........................................................................................................ 65
Inversión inicial ................................................................................................................... 66
Capital de trabajo ................................................................................................................. 67
Financiamiento ..................................................................................................................... 68
Análisis de la rentabilidad .................................................................................................... 69
Rentabilidad sobre las ventas ............................................................................................... 69
Rentabilidad sobre la inversión inicial (Socio 1) ................................................................ 70
Análisis de sensibilidad ....................................................................................................... 70
Costo del terreno .................................................................................................................. 71
Costos administrativos de venta .......................................................................................... 72
h) Conclusiones y recomendaciones ................................................................................. 75
Recomendaciones finales ..................................................................................................... 77
i) BIBLIOGRAFÍA
j) Datos personales
ANEXOS
Entrevistas
LISTADO DE TABLAS
Tabla 1, Estructura del Informe del Proyecto de Inversión ................................................. 22
Tabla 2, Población ............................................................................................................... 24
Tabla 3, Población y Muestra .............................................................................................. 25
Tabla 4, Edad ....................................................................................................................... 27
Tabla 5, Tipo de Vivienda ................................................................................................... 30
Tabla 6, Predisposición a invertir ........................................................................................ 31
Tabla 7, Valoración de características en vivienda .............................................................. 32
Tabla 8, Preferencia en tamaño de vivienda ........................................................................ 33
Tabla 9, Preferencia en método de pago .............................................................................. 34
Tabla 10, Número de miembros por familia ........................................................................ 36
Tabla 11, Profesional encargado de la obra ......................................................................... 55
Tabla 12, Capítulos .............................................................................................................. 56
Tabla 13, Cronograma ......................................................................................................... 57
Tabla 14, Presupuesto de obra ............................................................................................. 58
Tabla 15, Inversión Inicial (Socio 1) ................................................................................... 67
Tabla 16, Capital de trabajo (Socio 2) ................................................................................. 67
Tabla 17, Flujo mensual de caja .......................................................................................... 69
Tabla 18, Costos de terrenos ................................................................................................ 71
Tabla 19, Comisión de venta ............................................................................................... 73
Tabla 20, Presupuesto del proyecto (margen de utilidad 30%) ........................................... 74
Tabla 21, Presupuesto del proyecto (margen de utilidad ajustado a $700/M2) ................... 74
Tabla 22, Precio de Venta .................................................................................................... 75
LISTADO DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1, Vivienda ......................................................................................................... 25
Ilustración 2, Edad ............................................................................................................... 27
Ilustración 3, Tipo de Vivienda ........................................................................................... 30
Ilustración 4, Disposición a invertir en vivienda ................................................................. 31
Ilustración 5, Preferencia en tamaño de vivienda ................................................................ 33
d. Crédito (10-20 años)________ 50 Ilustración 6, Preferencia en método de pago .. 34
Ilustración 7, Número de miembros por familia .................................................................. 36
Ilustración 8, Plano Planta No2 Departamentos 1-2-3 ........................................................ 39
Ilustración 9, Fachada. ......................................................................................................... 39
Ilustración 10, Planta Baja ................................................................................................... 40
Ilustración 11, Mapa del Cantón Babahoyo ......................................................................... 43
Ilustración 12, Sector El Cafetal – Parroquia Urbana Dr. Camilo Ponce ............................ 43
Ilustración 13, Solar esquinero, Calle J.X Marcos y G1 ...................................................... 44
Ilustración 14, Solar esquinero, Calle J.X Marcos y G1 (Frontal) ...................................... 44
Ilustración 15, Parque Lineal ............................................................................................... 47
Ilustración 16, Iglesia del Cafetal ........................................................................................ 47
Ilustración 17, Instituto Tecnológico Babahoyo .................................................................. 47
Ilustración 18, Centro comercial Paseo Shopping Babahoyo .............................................. 48
Ilustración 19, Terminal Terrestre de Babahoyo ................................................................. 48
Ilustración 20, Distribución de departamentos .................................................................... 53
RESUMEN
La clave de este proyecto es definir la factibilidad de su ejecución, para esto va a ser
necesario conocer los factores más importantes que lo integran, entre los cuales se destacan:
la parte legal, ambiental, el entorno, el desarrollo urbanístico, la parte financiera y por último
y no menos importante la parte técnica y el mercadeo.
La viabilidad dependerá de la innovación que se aplique, de las experiencias, del resultado
del trabajo para dar solución a necesidades reales. Este tipo de proyecto debería ser adoptado
por empresarios de la construcción, contribuyendo de esta manera con soluciones reales al
déficit de viviendas y utilizando eficientemente el espacio en la ciudad.
Palabras clave:
Edificio multifamiliar, factibilidad, idea de negocio, propiedades, desarrollo urbano.
ABSTRACT
The key of this project is to define the feasibility of its execution, so it is necessary to know
the most important factors that are part of it, among which are: the law, the environment, the
urban development, the financial part and last but not least technical and marketing aspects.
The viability will depend on the innovation applied, the experiences and on the results to
give solutions to real needs. This type of project should be adopted by construction
companies, contributing in this way whit real solutions to the households’ deficit and using
the space in the city more efficiently.
Keywords:
Multifamily building, feasibility, business idea, property, urban development.
1
INTRODUCCIÓN
Los terrenos disponibles para la construcción de nueva vivienda en áreas urbanas, y hasta en
ciudades y provincias enteras, ha disminuido, en proporciones diferentes según el país y la
región. Por lo tanto, es muy necesario pensar en soluciones que optimicen el uso de los
espacios, en este caso específico, terrenos en áreas urbanas. La vivienda unifamiliar de un
nivel ocupa un terreno en el cual se podría pensar en un desarrollo multifamiliar en vertical
y así ocupar el mismo espacio para dar solución de vivienda a varias familias. Este punto de
vista, impone el reto a los profesionales del área de la construcción de buscar un diseño
eficiente, que permita en un lote pequeño diseñar y construir un edificio de varios pisos,
respetando las normas vigentes del NEC (Norma Ecuatoriana de la Construcción)
Cabe señalar que para un buen resultado final y para que la construcción del edificio sea
factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad del diseño ya que esto generará utilidades en
la construcción, el gerenciamiento y las ventas.
Actualmente existen variables que favorecen la creación de este tipo de proyectos, como
por ejemplo las bajas tasas de interés en los planes de financiamiento de vivienda, que en
los últimos años se ha mantenido relativamente estables. Sobre todo la nueva alianza entre
el sector financiero público y privado que contemplan bajas tasas de interés, el cual está
enmarcado dentro de las políticas nacionales que buscan convertir al sector de la
construcción en impulsor de la economía.
2
a) TEMA MULTIFAMILIAR SANTA BÁRBARA I, EN LAS CALLES G1 Y JUAN
X MARCOS ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA
CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO EN LA CIUDAD DE BABAHOYO.
b) EL PROBLEMA
Antecedentes Investigativos.
A mediados del siglo XV se introdujo en el país el arte de construir de manera más sólida,
siendo el material predominante la piedra. En la época de la colonia española, los materiales
de construcción de viviendas privadas eran de tierra (adobe) de uno y de dos pisos y los
techos eran de barro a excepción de las casa de nobles y ricos que se construía con piedra
labrada.
En cuanto a los edificios públicos de esta época existían muchos y muy notables,
especialmente iglesias y conventos, en n cuyas fachadas habían pilastras, cornisas de
coronación, y cornisas sobre las puertas y ventanas. El presidente García Moreno tomo
mayor interés por el adelanto material del país tanto en vías de comunicación como en
edificios públicos, hizo venir profesores de la Escuela Politécnica dos arquitectos de
nacionalidad inglesa y alemana, empezando la época de la verdadera arquitectura. Durante
el gobierno de Eloy Alfaro y Leónidas Plaza se dio un cambio de estilo, del alemán al italiano
lo cual se consiguió con la venida de profesionales de la construcción de nacionalidad
Italiana. En las demás ciudades de las construcciones han sido el reflejo de la capital. En las
ciudades de la costa, las construcciones se han diferenciado por el empleo tre los cuales
sobresalían los siguientes: La Iglesia de la Compañía de Jesús, al Atrio de San Francisco y
el Palacio de Gobierno.
En la época republicana 1830-1860, no existía arquitectos titulados sino aficionados en el
arte de construir como el del señor cónsul de Bélgica que en varias ocasiones dirigió
3
construcciones de ladrillo y de cal, e predominante de la madera aunque hay viviendas de
gran estética que presentan comodidades adecuadas al clima cálido.
Solamente desde hace 20 años se están construyendo en Guayaquil edificios de cemento
como el Banco Central. La aparición de nuevos materiales viene unida a la revolución
industrial, el hierro adquiere importancia en cuanto a su producción, alcanzando un volumen
grande. Inglaterra adquiere una verdadera revolución industrial a construir un puente
totalmente de hierro sobre el Rio Severn, puesto que el uso de hierro fue generalizado por
ser delgado y permitir mayor desahogo de los espacios interiores. El empleo del hierro ofrece
inconvenientes por su dilatación, lo cual es evitado con el uso de hormigón armado
construyéndose el material más utilizado por ser el más barato y tener notables ventajas, al
permitir construir a molde. Otros materiales utilizados son el plástico y la madera para
interiores, el aluminio en sustitución del acero, por lo tanto la tecnología constituye la base
de la evolución de la construcción.
Se considera una vivienda a cualquier recinto, separado e independiente, construido o
adaptado para el albergue de personas.
Título: Diseño de un sistema contable en la empresa Ríos Constructora del Austro CIA.
LTDA.
Autora: Ríos Cando Maribel
No se han encontrado antecedentes de este tipo de estudios en la ciudad de Babahoyo, pero
se ha tomado como referencia de antecedentes los descritos en un trabajo de grado que se
encuentra en la base de datos del Repositorio Institucional de la
UNIANDES. http://dspace.uniandes.edu.ec/handle/123456789/1261
Título: La propiedad horizontal de los bienes inmuebles en el Cantón Quevedo.
Autora: Loor Segovia, María Belén
4
Situación Problémica.
Los terrenos disponibles para la construcción de nueva vivienda en áreas urbanas, y hasta en
ciudades y provincias enteras, ha disminuido, en proporciones diferentes según ciudad y la
región. Por lo tanto, es muy necesario pensar en soluciones que optimicen el uso de los
espacios, en este caso específico, terrenos en áreas urbanas. La vivienda unifamiliar de un
nivel ocupa un terreno en el cual se podría pensar en un desarrollo multifamiliar en vertical
y así ocupar el mismo espacio para dar solución de vivienda a varias familias. Este punto de
vista, impone el reto a los profesionales del área de la construcción de buscar un diseño
eficiente, que permita en un lote pequeño diseñar y construir un edificio de varios pisos,
respetando las normas vigentes.
Cabe señalar que para un buen resultado final y para que la construcción del edificio
sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad del diseño ya que esto generará utilidades
en la construcción, el gerenciamiento y las ventas.
La propuesta del estudio de factibilidad es el resultado de una posibilidad de negocio.
Consiste en la construcción de un edificio de tres plantas, en un lote específico con área de
300 m2.
Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir altas inversiones en cortos
periodos de tiempo, específicamente durante las etapas de adquisición del lote y de la
construcción, por lo cual, para tomar la decisión de realizar la inversión, es necesario que se
elabore previamente un riguroso estudio de factibilidad, con el objetivo de determinar la
conveniencia de ejecutar la obra.
Actualmente existen variables que favorecen la creación de este tipo de proyectos,
como por ejemplo las bajas tasas de interés en los planes de financiamiento de vivienda, que
en los últimos años se ha mantenido relativamente estables. Sobre todo la nueva alianza entre
el sector financiero público y privado que contemplan bajas tasas de interés, el cual está
5
enmarcado dentro de las políticas nacionales que buscan convertir al sector de la
construcción en impulsor de la economía.
Problema Científico
Como desarrollar un estudio de factibilidad financiera para la construcción de un edificio
multifamiliar en el área urbana de la ciudad de Babahoyo.
Identificación de la Línea de Investigación.
Desarrollo de Negocios Locales
Delimitación del Problema
Objeto de investigación: Procesos Administrativos para edificios multifamiliares
Campo de acción: Análisis de Factibilidad Financiera
c) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
DEL TEMA.
Se demostrará la importancia del desarrollo de un correcto estudio financiero, para llevar a
cabo este tipo de proyectos, en los que se necesitarán considerables desembolsos, tanto en la
inversión inicial, así como en las primeras etapas de construcción.
Se apreciará la importancia de la elección del modelo de contratación para la ejecución de
la obra. De esta elección podría depender el aumento o disminución de utilidades y al
mismo tiempo se tendrá la oportunidad de establecer precios muy competitivos y atractivos
a los potenciales clientes.
En cuanto a la importancia del tema, el presente estudio, servirá para demostrar con cifras,
la factibilidad de la construcción del edificio “Santa Bárbara I” en la ciudad de Babahoyo y
a la vez servirá de modelo o de guía, para proyectos similares que se puedan emprender en
6
el futuro. Para ello se realizara una extensa investigación de la situación actual con el
objetivo de formular las posibles alternativas.
d) OBJETIVOS
Objetivo general:
Realizar un estudio de factibilidad financiera para la construcción del edificio
multifamiliar Santa Bárbara I, en las calles Juan X Marcos y G1 de la ciudad de
Babahoyo.
Objetivos específicos:
Fundamentar teóricamente los Procesos Administración y los estudios de factibilidad
financiera.
Elaborar Estudio de Mercado
Determinar la factibilidad de la implementación física del proyecto por medio de un
estudio técnico.
Elaborar un Estudio del entorno Urbano
Realizar un estudio legal
Analizar la factibilidad y rentabilidad de la inversión a realizar mediante el estudio
económico financiero.
Idea a Defender
Con el correcto análisis, tanto financiero, técnico y legal se podrá demostrar la factibilidad
de la ejecución del proyecto Santa Bárbara I.
Variables de la Investigación
Variable Independiente: Estudio de Factibilidad
Variable Dependiente: Rentabilidad
7
e) FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA
Historia de la gestión y desarrollo de proyectos
La gestión y desarrollo de proyectos son las disciplinas que abarcan el planeamiento, la
organización, el control de recursos y la preparación de los procedimientos necesarios para
alcanzar uno o vario objetivos (Nokes, 2006), la gestión y el desarrollo de proyectos se
diferencian con las operaciones administrativas o normales de cualquier organización. La
diferencia básica radica que esta última realiza en su mayoría actividades funcionales
repetitivas, permanentes o sema-permanentes que hacen al producto o servicio, no obstante
la gestión de proyectos su principal menta es cumplir la meta del proyecto con limitaciones
previamente señaladas como el alcance, la calidad, el tiempo y el presupuesto, y dentro de
estas optimizar los recursos asignados.
Implícitamente la gestión y el desarrollo de proyectos han estado presente en todas las
grandes obras de la humanidad las pirámides de Egipto, la muralla china, el coliseo romano,
y muchos ejemplos más, pero es hasta mediados del siglo XX cuando las organizaciones
empezaron a recurrir de manera más frecuente a herramientas y técnicas de gestión y
desarrollo de proyectos (Young-Hoon, 2005).
Entre los precursores de la gestión de proyectos se encuentra Henry Gantt nombrado como
el padre de las técnicas de planeamiento y control, a quien se le debe el uso del diagrama de
Gantt como herramienta de gestión de proyectos.
Dentro de la gestión de proyectos tiene en cuenta 5 áreas importantes:
o Iniciación
o Planteamiento y diseño.
o Ejecución y construcción.
o Sistemas de monitoreo y control
o Cierre.
8
Para el presente trabajo se tiene en cuenta el área de planificación y diseño de proyectos en
el que se desarrollan etapas de análisis de la información, análisis técnico, análisis legal,
análisis organizacional y análisis financiero. De manera que se analiza la viabilidad del
proyecto y se proyecta su rentabilidad, así como sus operaciones iniciales.
CONCEPTOS DEL PLAN DE NEGOCIOS
Para el desarrollo del presente trabajo es importante tener claro el concepto y algunas
consideraciones de los planes de negocio.
Un plan de negocio es una argumentación escrita y formal de una iniciativa empresarial que
eventualmente se puede desglosar en objetivos más específicos como la fase de la proyección
e investigación de mercados y continuar luego con la fase de evaluación, este se emplea
internamente para la administración de tareas y evalúa a la vez la necesidad de
financiamiento privado, público o mixta para el negocio (Cynertia Consulting, 2008) .
Un plan de negocios también se puede definir como representación comercial de un modelo
a implementar en la práctica el cual reúne toda la información verbal y práctica de lo que es
y podría ser el negocio. Además de actuar como una síntesis de como el emprendedor
intentara llevar a cabo las actividades y organización necesaria para la puesta en parcha del
proyecto.
Las aplicaciones de un plan de negocios son:
o Es una herramienta de gran utilidad ya que permite detectar errores temprano y
planificar la puesta en marcha con anticipación.
o Facilita la obtención de la financiación bancaria que evalúa la viabilidad financiera
y su rentabilidad esperada.
o Facilita negociación con proveedores.
o Ayuda a la captación de posibles socios capitalistas.
9
o Define las diferentes etapas del proyecto lo que facilita su medición y control
posterior.
Sirve como herramienta para prever las posibles dificultades que puedan presentarse en el
futuro.
Estudio de Factibilidad
Definidos estos como los análisis para ver si lo proyectos son o no son técnica, financiera,
económica, social, ambiental y jurídicamente viables, para poder recomendar la ejecución
de un proyecto de inversión se requiere que el mismo, cumpla las diferentes condiciones
de viabilidad en términos que técnicamente sea viable dadas las condiciones y
especificidades de cada proyecto (PALACIO, 2010)
Modelo del Estudio de Factibilidad
Para el desarrollo del presente estudio de factibilidad, utilizaremos el modelo de Proyecto
de Inversión del Manual de Investigación Científica y Asesoría de trabajos de Grado 2009-
2010, diseñado por la Dirección de Investigación de la Universidad Regional Autónoma de
los Andes, UNIANDES. El estudio de factibilidad es el análisis que realiza una empresa para
determinar si un proyecto que se propone, será bueno o malo, y cuáles serán las estrategias
que se deben desarrollar para que este sea exitoso.
Partes que integran un Estudio de Factibilidad
Las partes que integran un estudio de factibilidad son las siguientes:
- Estudio de Mercado
- Estudio Técnico
- Estudio Administrativo y
- Estudio Financiero. (MORALES, 2009)
10
ESTUDIOS DE UN PROYECTO
ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado es la función que vincula una compañía con su mercado mediante la
recolección de información con la que se identifican y definen las oportunidades y los
problemas que trae dicho mercado. Con esta información se generan, perfeccionan y evalúan
las actividades de marketing. (AMERICAN MARKETING ASSOCIATIÓN, 2007).
El estudio del mercado también es útil para prever una política adecuada de precios, estudiar
la mejor forma de comercializar el producto y contestar la primera pregunta importante del
estudio: ¿Existe un mercado viable para el producto que se pretende elaborar? Si la respuesta
es positiva el estudio continúa. Si la respuesta es negativa, se plantea la posibilidad de un
nuevo estudio más preciso y confiable. (BACA URBINA, 2000)
El estudio de mercado permitirá mostrar una perspectiva clara sobre los consumidores que
habrán de adquirir el bien o servicio a un periodo determinado y a qué precios están
dispuestos a obtenerlos. Además conocer las características y especificaciones de los
productos o servicios.
a) Mercado
Área en que confluyen las fuerzas de oferta y la demanda para realizar transacciones de
bienes y servicios a precios determinados. (BACA URBINA, 2000)
Supone cinco elementos fundamentales:
- un comprador,
- un vendedor,
- una oferta,
- una retribución lógica a cambio de la oferta y
11
- un ambiente adecuado que brinde tranquilidad, comodidad y que permita la
interacción positiva entre otros elementos. (ARBOLEDA, 2008)
El mercado es el área en el cual convergen las fuerzas de la oferta y la demanda para
establecer un precio único y, por lo tanto, la cantidad de las transacciones que se vayan a
realizar, de tal manera que los distintos precios a que éstas se realizan tienden a unificarse.
ESTUDIO TÉCNICO
Con el estudio técnico se pretende verificar la posibilidad técnica de fabricación del
producto, o producción del servicio, para lograr los objetivos del proyecto. El estudio técnico
debe ir coordinado con el estudio de mercado, pues la producción se realiza para atender las
ventas que se identifican en este último estudio. El estudio técnico es realizado por expertos
en el campo objetivo del proyecto. (MEZA OROZCO, 2000)
Mediante el estudio técnico se estima resolver las preguntas relacionadas a: dónde, cuándo,
cuánto, cómo y con qué producir lo que se desea; es decir se relaciona con todo aquello que
tenga que ver con el funcionamiento y la operatividad del proyecto.
Partes del Estudio Técnico
- Análisis y determinación de la localización optima del proyecto
- Análisis y determinación del tamaño del proyecto
- Análisis de la disponibilidad y el costo de los suministros e insumos
- Identificación y descripción del proceso
- Determinación de la organización humana y jurídica que se requiere para la correcta
operación del proyecto. (BACA, 2009)
Objetivos y generalidades del estudio técnico
12
Los objetivos del análisis técnico - operativo de un proyecto son los siguientes:
- Verificar la posibilidad técnica de la fabricación del producto que se pretende.
- Analizar y determinar el tamaño, la localización, los equipos, las instalaciones y la
organización óptimos requeridos para realizar la producción.
Se pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuánto, cuándo, cómo, y con qué
producir lo que se desea, por lo que el aspecto técnico-operativo de un proyecto comprende
todo aquello que tenga relación con el funcionamiento y la operatividad del propio proyecto.
(BACA, 2009)
Localización
La localización óptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se logre
la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital (criterio privado) u obtener el costo unitario
mínimo (criterio social). (BACA, 2009)
El objetivo que persigue la localización del proyecto es lograr una posición de competencia
basada en menores costos de transporte y en la rapidez del servicio. Esta parte es fundamental
porque una vez localizado y construidas las instalaciones del proyecto no es una cosa fácil
cambiar de domicilio… En forma genérica, la localización de un proyecto se orienta en dos
sentidos: hacia el mercado consumidor o hacia el mercado de insumos o materias primas.
(BACA, 2009)
Es el sitio donde se instalará la planta, teniendo en cuenta que la localización óptima
contribuirá al logro de la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital y la obtención del costo
unitario mínimo del bien o servicio que se está ofreciendo. El objetivo general de la
localización del proyecto es llegar a determinar el sitio donde se instalará la planta.
Los principales factores que influyen en la ubicación del proyecto son:
13
- Mercado que se desee atender.
- Transporte y accesibilidad de los usuarios.
- Regulaciones legales que pueden restringir la posibilidad de instalar una empresa.
- Viabilidad ambiental y técnica.
- Costos y disponibilidad de terrenos o edificios acordes a las características del
proyecto.
- Entorno y existencia de sistemas de apoyo. (NASSIR, 2007)
Ingeniería del Proyecto
Para la ingeniería de este proyecto, es necesario realizar el análisis de los procedimientos
para la construcción de las viviendas, para lo que se propone una alternativa, de manera que
se optimicen los recursos y se obtenga el tiempo más óptimo para la ejecución.
Lo que se busca es que la elaboración del proyecto esté a cargo de profesionales en la rama
de construcción, y sobre todo se cumplan con las especificaciones determinadas por las
Ordenanzas Municipales.
Se propone el estudio de un modelo para la administración del proyecto; el método propuesto
por el autor consiste en la subcontratación por etapas, el mismo que se estudia con mayor
detenimiento más adelante.
ESTUDIO LEGAL
Toda Organización social posee un andamiaje jurídico e institucional que regula los derechos
y los deberes, en las relaciones establecidas entre sus diferentes miembros. Este contexto
parte desde la Constitución, de la ley, los derechos de las ordenanzas, los acuerdos, hasta los
reglamentos y las resoluciones, y se expresan en forma prohibitiva o permisiva.
14
De ahí la necesidad de que los analistas al comenzar los procesos de formulación de los
estudios de pre inversión, deban identificar con cierto rigor el ámbito legal e institucional
sobre el cual el proyecto en sus diferentes fases. (MIRANDA, 2003)
a) Sociedades
La agrupación de personas con fines de adelantar labores mancomunadas, ya sea con fines
de lucro o no, se suelen denominar sociedades, y que una vez constituidas legalmente forman
una persona jurídica distinta de los socios individualmente considerados. La sociedad puede
ser civil, comercial y mercantil.
La sociedad comercial, es toda aquella que se forma para negocios que la Ley califica como
actos de comercio. (MIRANDA, 2003)
Las sociedades se clasifican:
Sociedad Colectiva
“Art. 36.- Las compañías en nombre colectivo se contrae entre dos o más personas naturales
que hacen el comercio bajo una razón social. (CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y
PUBLICACIONES, 2011)
“Es aquella en que todos los socios administran por sí o por no un mandatario elegido de
común acuerdo, y en la cual todos los socios responden solidaria e ilimitadamente por las
operaciones sociales. (MIRANDA. 2003)
Los socios responden solidaria e ilimitadamente, todos pueden tener la administración de la
sociedad, funciona a base de una razón social que comprende el nombre de todos los socios
o de uno de ellos con la agregación "y Compañía", y basándose en una razón social que viene
a ser su fórmula enunciativa.
15
Sociedad en comandita
“Art. 59.- La compañía en comandita simple existe bajo una razón social y se contrae entre
uno o varios socios solidaria e ilimitadamente responsables y otro u otros, simples
administradores de fondos, llamados socios comanditarios, cuya responsabilidad se limita al
monto de sus aportes. (CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011)
Sociedad de responsabilidad limitada
En este tipo de sociedad, los socios responden hasta el monto de sus aportes. El capital de la
sociedad que estará representado por cuotas de igual valor, debe ser pagado totalmente al
integrarse la compañía. La sociedad de responsabilidad limitada no puede tener menos de
dos (2) socios, ni más de veinticinco. (MIRANDA, 2003)
La ley de compañías del Ecuador, en su Art. 92, establece que:
Art. 92.- “La compañía de responsabilidad limitada es la que se contrae entre dos o más
personas, que solamente responden por las obligaciones sociales hasta el monto de sus
aportaciones individuales y hacen el comercio bajo una razón social o denominación
objetiva, a la que se añadirá en todo caso, las palabras “Compañía Limitada” o su
correspondiente abreviatura.
Si se utilizare una denominación objetiva será una que no pueda confundirse con la de una
compañía preexistente. Los términos comunes y los que sirven para determinar una clase de
empresa, como comercial, industrial, agrícola, constructora y otros. No serán de uso
exclusivo e irán acompañadas de una expresión peculiar. (CORPORACIÓN DE ESTUDIOS
Y PUBLICACIONES, 2011)
Sociedad Anónima
El Art. 143 de la Ley de Compañías se refiere a ella en los siguientes términos:
16
La compañía anónima es una sociedad cuyo capital, dividido en acciones negociables, está
formado por la aportación de los accionistas que responden únicamente por el monto de sus
acciones. Las sociedades o compañías civiles anónimas están sujetas a todas las reglas de las
sociedades o compañías mercantiles anónimas. (CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y
PUBLICACIONES, 2011)
Estudio Ambiental
Cada vez que emprendamos el estudio de una propuesta de inversión debemos ser
conscientes de sus efectos externos que sobre el ámbito geográfico próximo determina
cambios irreversibles sobre fauna, flora y también sobre las organizaciones sociales.
(MIRANDA, 2003)
Evaluación ambiental de los proyectos
Se trata de tener en cuenta en forma explícita los efectos que sobre el medio ambiente genere
cualquier clase de proyecto. Se busca entonces prever, mitigar o controlar esos efectos
nocivos que afectan las condiciones de vida de la población presente y futura, al depredar
los llamados bienes ambientales. Por lo tanto, cualquiera de las formas de evaluación
expuestas anteriormente pueden ser utilizados como punto de partida para lograr la
identificación y valoración, en la medida de lo posible, de los efectos positivos o negativos
que se desprende de un proyecto sobre el medio ambiente. (MIRANDA, 2003)
Consideraciones ambientales en la evaluación de proyectos
Dado los criterios elaborados anteriormente, es preciso plantear una armoniosa convivencia
entre la economía y la ecología, con el fin de buscar el desarrollo respetando los recursos
naturales. Nuestro propósito es sin duda en esta oportunidad otorgar la mayor importancia a
17
los costos y beneficios que se manifiesten principalmente por alteraciones con el medio
ambiente y producen “externalidades” hacia otros proyectos o la comunidad.
Queda claro entonces, como la ejecución y operación de un proyecto puede afectar el nivel
de bienestar de ciertos grupos sociales, también el estado de la naturaleza, y en algunos casos
el funcionamiento de otros proyectos. (MIRANDA, 2003)
El estudio económico o análisis económico dentro de la metodología de evaluación de
proyectos, consiste en expresar en términos monetarios todas las determinaciones hechas en
el estudio técnico. (BACA, 2000)
ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
El propósito de esta actividad consiste en elaborar información financiera que proporcione
datos acerca de la cantidad de inversión, ingresos, gastos, utilidad de la operación del
proyecto de inversión, nivel de inventario requeridos, capital de trabajo, a fin de identificar
con precisión el monto de inversión y los flujos de efectivos que producirá el proyecto.
(MORALES, 2009)
El estudio económico financiero comprende el monto de los recursos económicos necesarios
que implica la realización del proyecto previo a su puesta en marcha, así como determina el
costo total requerido en su periodo de operación.
Objetivos generales y estructuración
La parte del análisis económico pretende determinar cuál es el monto de los recursos
económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será el costo total de la
operación de la planta, así como otra serie de indicadores que servirán como base para la
parte final y definitiva del proyecto. (BACA, 2000)
18
Inversiones
Comprende la adquisición de todos los activos fijos o tangibles y diferidos o intangibles
necesarios para iniciar operaciones de la empresa. (BACA, 2000)
Ingresos
Valor de las ventas o cifra de negocios. El ingreso total de la empresa de un determinado
periodo de tiempo se obtiene multiplicando la cantidad de producto vendida por su precio,
en el caso de la producción simple, y sumando los ingresos producidos por los diferentes
productos, en el caso de la producción compuesta.
Costos
Costo es un desembolso en efectivo o en especie hecho en el pasado, en el presente, en el
futuro o en forma virtual.
a) Determinación de los costos
Costos de Producción
Los costos de producción no son más que un reflejo de las determinaciones realizadas en el
estudio técnico.
Costos de Administración
Como su nombre lo indica, los costos que provienen de realizar la función de administración
de empresa.
Costos de Ventas
La magnitud del costo de venta dependerá tanto del tamaño de la empresa, como del tipo de
actividades que los promotores del proyecto quieran que desarrollen ese departamento.
19
Costos Financieros
Son los intereses que se deben pagar en relación con capitales obtenidos en préstamo.
Algunas veces estos costos se incluyen en los generales y de administración. La ley tributaría
permite cargar esos intereses como gastos deducibles de impuestos. (BACA, 2010)
Estados Financieros
La información financiera se refleja en los diferentes estados financieros, los cuales se
utilizan para realizar la evaluación financiera. He aquí los más representativos:
- Estado de resultados
- Estado de situación financiera o balance general.
- Estado de flujo de efectivos. (MORALES, 2009)
Los estados financieros son informes que permiten conocer la situación financiera de una
compañía, los recursos con los que cuenta, los resultados que ha obtenido, la rentabilidad
que ha generado, durante un periodo de tiempo establecido.
Estado de Pérdidas y Ganancias
Es un estado financiero dinámico, ya que la información que proporciona corresponde a un
periodo determinado (por lo general de un año). De los ingresos se deducen los costos y los
gastos, con lo cual, finalmente, se obtienen las utilidades o pérdidas, así como el monto de
los impuestos y repartos sobre utilidades. (MORALES, 2009)
Estado de Situación Financiera
Es un estado financiero estático que presenta la situación financiera de la empresa a una
fecha determinada. En ella se muestran las inversiones que realiza y las fuentes de
financiamiento que emplea en una entidad económica. (MORALES, 2009)
20
Estado de Flujos de Efectivo
Desde el punto de vista financiero, para los proyectos de inversión se considera la suma de
la utilidad neta más las amortizaciones y depreciaciones del ejercicio. En toda inversión que
se realiza es preciso recuperar el monto de la inversión y, en este caso, mediante las utilidades
que genera la inversión. La información necesaria para calcular los flujos netos de efectivo
se obtienen de los estados financieros proyectados. (MORALES, 2009)
Evaluación Financiera de los Proyectos de Inversión
La evaluación financiera juega un papel fundamental en el proceso decisorio de un proyecto
porque permite analizar la rentabilidad financiera del mismo. Además, es una herramienta
útil para el análisis de estrategias de recuperación de costos y de financiamiento; para el
establecimiento de tarifa y subsidios y para el análisis de la sostenibilidad financiera.
Valor Presente Neto (VPN)
Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a la inversión
inicial.
Esto equivale a comparar todas las ganancias esperadas, contra todos los desembolsos
necesarios para producir esas ganancias
Cuando el VPN es mayor que cero, el proyecto se debe aceptar.
Cuando el VPN es igual que cero, es indiferente aceptar o no el proyecto.
Cuando el VPN es menor que cero, el proyecto de debe rechazar
Fórmula: VP 𝐹𝑁𝐸1
(1+𝑖)1+
𝐹𝑁𝐸2
(1+𝑖)2+
𝐹𝑁𝐸3
(1+𝑖)3…
VP 𝑉𝐹
(1+𝑖)𝑛
Tasa Interna de Retorno (TIR)
21
Es la tasa de descuento por la cual VPN es igual a cero.
Es la tasa que iguala la suma de los flujos descontados a la inversión inicial.
La TIR indica hasta cuánto podría el inversionista aumentar su rendimiento exigido; para
ello se buscará aquella tasa que haga el VPN=0. Para que el VPN sea igual a cero, la
diferencia entre el valor presente neto de los flujos de efectivo descontados y la inversión
debe ser igual a cero, o sea, el valor presente de los flujos descontados debe ser igual a la
inversión. La TIR es la tasa de interés que rinden los dineros que aún permanecen invertidos
en un proyecto y no sobre la inversión inicial. (MEZA OROZCO, 2010)
Es la tasa de descuento por el cual el VPN es igual a cero. Es la tasa que iguala la suma de
los flujos descontados a la inversión inicial. (MEZA OROZCO, 2010)
Fórmula: TIR= 𝑇1 + (𝑇2 − 𝑇1)𝑉𝐴𝑁 𝑇1
𝑉𝐴𝑁 𝑇1 − 𝑉𝐴𝑁 𝑇2
Análisis de Sensibilidad
En la mente de cualquier inversionista el esquema que se plantea para tomar la decisión de
invertir es: ¿convendrá la inversión? Una inversión conviene a menos que se pueda recuperar
con intereses y deje un excedente. Esto significa que el inversionista necesita, en primer
lugar, recuperar la inversión inicial que realiza y obtener sobre ella unos beneficios que
satisfagan sus expectativas de rendimiento y quede un excedente para que aumente su
riqueza.
22
Tabla 1, Estructura del Informe del Proyecto de Inversión
PROYECTO DE
INVERSIÓN
ESTUDIO DE
MERCADO
Zona de Influencia del Proyecto
Objetivo de Mercado
Producto y Precio
Submercado Consumidor
Submercado Competidor
Submercado Proveedor
Submercado Externo
ESTUDIO
TÉCNICO
Proceso productivo
Tamaño
Localización
ESTUDIO
LEGAL
Estructura organizacional
Estudio legal.
ESTUDIO
FINANCIERO
Inversiones
Ingresos
Costos
Estados financieros
Estado de pérdidas y ganancias
Balance o situación financiera
Flujo de Caja
Valor de Desecho
Evaluación Financiera
T M A R
Valor actual neto
Tasa interna de retorno
Análisis de sensibilidad
Fuente: Manual de Investigación Uniandes
Elaborado por: German Sandoval V.
23
f) LA METODOLOGÍA
Se aplican los siguientes métodos:
Inductivo: Se parte desde consumidores individuales, para proyectarse estadísticamente de
manera confiable al mercado en su conjunto y se detalla las dos alternativas del proceso de
construcción y sus costes.
Deductivo: Ya que se tienen en cuenta tendencias financieras, políticas, comerciales y de
consumo para el mercado regional y nacional, argumentadas por investigaciones previas e
información secundaria del mercado.
Analítico-sintético: Con los resultados obtenidos podemos comprender de una mejor manera
cómo funciona el mercado de la construcción de este tipo de proyectos inmobiliarios,
comercialización y en esencia su factibilidad.
Descriptivo- sistémico: Porque se detalla la información obtenida mediante observación de
comportamientos de consumo, seguido de un análisis objetivo.
TÉCNICAS
Serán aplicadas las siguientes técnicas:
Encuestas: Se realizan de preferencia a los potenciales compradores comprendidos en las
edades de 30 a 65 años, de ambos sexos, para analizar las preferencias y necesidades en lo
que se refiere a sus expectativas a la hora de adquirir una vivienda.
Entrevistas: Se realiza entrevistas a los propietarios de edificios multifamiliares o
condominios con características similares para determinar las posibilidades de la
comercialización y precios.
Instrumentos de la Investigación:
- Cuestionarios
- Guía de entrevista
24
Desarrollo del trabajo de campo
Como prioridad para analizar el mercado de manera adecuada se llevó a cabo un estudio
estadístico en el que se estableció tanto cualitativa como cuantitativamente la población a
estudiar, para luego fijar la muestra y en consecuencia tener los datos para proceder a
realizar un muestreo estadístico, y establecer cuantas encuestas se debe realizar.
El Cantón Babahoyo, capital de la provincia de Los Ríos tiene un área de 1.076
Kilómetros cuadrados, dividida en cuatro parroquias urbanas y cuatro rurales. Ciudad de
personas amables y luchadoras.
De acuerdo al censo realizado por el Instituto Nacional de estadísticas y Censos
(INEC), en el año 2010 Babahoyo tenía una población de 153.776 habitantes, de los cuales
el 53.7% corresponde al área urbana. La proyección poblacional para el año 2016 era de
169.523 habitantes (INEC, 2010).
Tabla 2, Población
25
Ilustración 1, Vivienda
Fuente: INEC – Censo de población y vivienda 2010
Tabla 3, Población y Muestra
Características cualitativas Características
cuantitativas
Criterios de
inclusión
Criterios
de
exclusión
Población
total
Total de habitantes del Área
Urbana del Cantón Babahoyo 169.523
Habitantes de
la ciudad de
Babahoyo.
Ninguno
Población
Objetivo PEA dentro del Área Urbana. 48.178
PEA del cantón
Babahoyo
Mayores de 30
años.
Ninguno
Población
accesible
De preferencia personas que
por su condición, reúnan los
requisitos para acceder a
crédito hipotecario.
Empleados del Magisterio,
Ministerio de Salud, etc.
Definición de la muestra.
26
El cálculo del tamaño de la muestra es uno de los aspectos más importantes que deben
concretarse antes del inicio de un análisis de mercado, además se determinan el nivel de
confianza de la investigación de mercado.
Fórmula de la Muestra
La fórmula utilizada para el cálculo del tamaño de la muestra para datos globales (Feedback
networks , 2016) es la siguiente:
𝑛 =𝐾2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞 ∗ 𝑁
((𝑁 − 1)𝑒2) + 𝐾2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞
𝐷𝑜𝑛𝑑𝑒:
𝑛 = 𝑇𝑎𝑚𝑎ñ𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑚𝑢𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎.
𝑁 = 𝑃𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙. (48.760)
𝐾 = 𝑁𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑓𝑖𝑎𝑛𝑧𝑎 95% (0,95).
𝑒 = 𝐸𝑟𝑟𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑢𝑒𝑠𝑡𝑟𝑒𝑜 (0,05).
𝑝 = 𝐸𝑠 𝑙𝑎 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑣𝑖𝑑𝑢𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒
𝑝𝑜𝑠𝑒𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡𝑒𝑟𝑖𝑠𝑡𝑖𝑐𝑎𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑒𝑠𝑡𝑢𝑑𝑖𝑜 (0,5).
𝑞 = 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑣𝑖𝑑𝑢𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑛𝑜 𝑝𝑜𝑠𝑒𝑛
𝑙𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡𝑒𝑟𝑖𝑠𝑡𝑖𝑐𝑎𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑒𝑠𝑡𝑢𝑑𝑖𝑜. (1 − 𝑝).
𝑛 =(0,95)2(0,5)(0,5)(48.760)
(48.760 − 1)(0,05)2 + (0,95)2(0,5)(0,5)
𝑛 = 11.001,47
122,12
𝑛 = 90
Fórmula para optimizar recursos :
nᶦ = 𝑛
1 +𝑛
𝑁
nᶦ = 90
1 +90
48760
nᶦ = 90
27
Realizado el cálculo de la formula el tamaño de la muestra es 90, que será el número de
encuestas a realizar en la ciudad de Babahoyo.
Análisis de mercado.
Ya habiendo tabulado las encuestas, se procede a describir las características generales del
muestreo para posteriormente establecer peculiaridades más específicas, y finalmente
configurar un nicho adecuado.
Ilustración 2, Edad
Tabla 4, Edad
Edad Personas Porcentaje
30-40 Años 18 25%
40-50 Años 25 35%
50-60 Años 20 28%
60-65 Años 9 12%
Total 90 100%
0
5
10
15
20
25
30
30 - 40 Años 40 - 50 Años 50 -60 Años 60 - 65 Años
Edad
Serie 1 Serie 2 Serie 3 Serie 4
28
Del muestreo realizado en la zona urbana de la ciudad de Babahoyo 25% corresponde a
personas de entre 30 y 40 años, el 35% personas de 40 – 50 años, un 28% de personas 50 –
60 años y 12% de personas entre 60 – 65 años. El mayor porcentaje de la muestra se
encuentra entre las personas de 40 a 50 años siendo este del 35%.
A continuación el cuestionario utilizado en las encuestas sobre las preferencias sobre
la construcción de vivienda en la zona urbana de la ciudad de Babahoyo.
Lea detenidamente y marque con una X según corresponda.
1. En qué tipo de Vivienda habita actualmente.
a. Propia _______________
b. Alquilada _____________ Cuanto paga por arriendo? _______
c. Prestada _____________
d. Vive con Familiares ____
2. Estaría dispuesto a invertir en la adquisición de vivienda propia?
Si _____ No ____
Si su respuesta es No, Usted habrá finalizado la encuesta. Gracias
3. Qué característica tendría para usted más valor al momento de comprar una vivienda?
(Siendo 1 el menor valor marque en cada característica según su interés)
Localización 1 2 3 4 5
Accesibilidad 1 2 3 4 5
M2 de construcción 1 2 3 4 5
Número de habitaciones 1 2 3 4 5
Tipo de acabados 1 2 3 4 5
Valor 1 2 3 4 5
Financiamiento 1 2 3 4 5
29
4. Cuál es el tamaño ideal para su vivienda?
a. Pequeña 50 – 70m2
b. Mediana 70-100m2
c. Grande mas de 100
5. Cuál es el método de pago que usted preferiría al momento de comprar su vivienda?
a. Contado _________________
b. Crédito (1-5 años)__________
c. Crédito (5-10 años)_________
d. Crédito (10-20 años)________
e. Crédito (más de 20 años)____
6. Por cuantos miembros está conformada su familia?
__________
7. Cuanto sería el valor que usted estaría dispuesto a pagar por la compra de su vivienda.
a. $20.000 - $30.000
b. $30.000 - $45000
c. $45.000 - $60.000
d. $60.000 - $75.000
e. Mas de $75.000
En el Anexo número 2 se detallan los resultados obtenidos.
Resultados de las encuestas
1. En qué tipo de Vivienda habita actualmente.
30
e. Propia _______________38
f. Alquilada _____________ 40
g. Prestada _____________ 1
h. Vive con Familiares ____ 11
Ilustración 3, Tipo de Vivienda
Tabla 5, Tipo de Vivienda
Tipo de Vivienda %
Propia 38 42
Alquilada 40 44
Prestada 1 1
Vive con familia 11 13
TOTAL 90 100
Si bien el 42% de los encuestados, posee casa propia, también deberían ser tomados en
cuenta a la hora de direccionar estratégicamente el proyecto, ya que, aunque no tengan la
necesidad inmediata de una vivienda, podrían adquirir la propiedad como una inversión. Del
42%
44%
1%13%
1
Propia Alquilada Prestada Vive con Familiares
31
58% que no posee vivienda propia, el 44% son potenciales clientes, Ya que según el estudio
se trata de familias que pagan arriendos mensuales en un promedio de $300, cantidad que
sería muy bien invertida como pago mensual de un préstamo hipotecario. De tal manera, que
se considera favorable este resultado. Mas adelante se hablará de las personas que estando
interesadas se encuentran financieramente aptas para realizar la compra de su vivienda.
2. Estaría dispuesto a invertir en la adquisición de vivienda propia?
Si _____ 72
No ____ 18
Ilustración 4, Disposición a invertir en vivienda
Tabla 6, Predisposición a invertir
Predisposición SI NO Total
72 18 90
Si; 80%
No; 20%
2
32
% 80 20 100 %
Vemos que independientemente de estar o no capacitados financieramente, un 80% de los
encuestados si están dispuestos a comprar una vivienda, así mismo podemos ver que el 20%
restante no tiene interés, por lo tanto para ellos ha terminado la encuesta y el grupo que nos
interesa, se reduce de 90 a 72.
Al realizar el correspondiente análisis, nos damos cuenta que efectivamente, dentro del
grupo de encuestados que posee vivienda propia, también encontramos quienes estarían
dispuestos a invertir en una segunda propiedad, esto es muy favorable, ya que
financieramente se encontrarían en mayor capacidad, por ejemplo al momento de aplicar
para un crédito, en la mayor parte de las instituciones financieras, las garantías son uno de
sus principales requisitos.
3. Qué característica tendría para usted más valor al momento de comprar una vivienda?
(Siendo 1 el menor valor marque en cada característica según su interés)
Tabla 7, Valoración de características en vivienda
1 2 3 4 5 total
Localización - ‘ 10 32 30 72
Accesibilidad - - 15 29 28 72
M2 de construcción 30 32 5 5 72
Número de habitaciones - - - 35 37 72
Tipo de acabados - 15 30 10 17 72
Valor - - - 32 40 72
Financiamiento - - 25 20 27 72
Luego de estos resultados, el correspondiente análisis, nos lleva a la conclusión de que, para
cumplir con las expectativas de los potenciales clientes, el proyecto deberá estar ubicado en
una buena zona y de fácil acceso. El área de construcción también es muy importante, las
33
expectativas fueron de un espacio amplio, en cuanto a los acabados de las viviendas, pueden
ser de tipo medio de tal manera que no afecte al costo final y los precios sean mas accesibles
y con facilidad en lo que corresponde al financiamiento.
4. Cuál es el tamaño ideal para su vivienda?
a. Pequeña 50 – 70m2 20
b. Mediana 70-100m2 34
c. Grande mas de 100m2 18
Ilustración 5, Preferencia en tamaño de vivienda
Tabla 8, Preferencia en tamaño de vivienda
Tamaño de Vivienda %
25,00%
47,00%
28,00%
Tamaño
Grande Mediana Pequeña
34
Pequeña 20 28
Mediana 34 47
Grande 18 25
TOTAL 72 100
Las preferencias de los encuestados en este sentido se concentran en una vivienda de tipo
mediana, de tal manera que nuestro proyecto “Santa Bárbara I” se adapta a sus
expectativas perfectamente.
5. Cuál es el método de pago que usted preferiría al momento de comprar su vivienda?
a. Contado _________________ 2
b. Crédito (1-5 años)__________ 7
c. Crédito (5-10 años)_________ 13
d. Crédito (10-20 años)________ 50
Ilustración 6, Preferencia en método de pago
Tabla 9, Preferencia en método de pago
Métodos de pago %
3,00% 10,00%
18%
69,00%
Columna1
Contado 1 - 5 años 5 - 10 años 10 - 20 años
35
Contado 2 3
1 – 5 años 7 10
5 – 10 años 13 18
10 – 20 a,os 50 69
Total 72 100 %
La mayor parte de los encuestados, 69%, han elegido realizar el pago de su vivienda a través
de un financiamiento, entre 10 y 20 años y en segundo lugar están el 18% que eligieron un
plazo más corto (5 – 10 años) para realizar el pago.
Esto es muy importante, porque de esta manera a través de las instituciones financieras se
aseguran los pagos a los inversionistas. No menos importante es el pequeño grupo que eligió
la opción de pago al contado.
6. Por cuantos miembros se encuentra conformada su familia
a. 2 _________ 7
b. 3 _________ 20
c. 4 _________ 32
d. 5 __________ 11
e. 6 o mas _____ 2
36
Ilustración 7, Número de miembros por familia
Tabla 10, Número de miembros por familia
Miembros por familia %
2 7 10
3 20 28
4 32 44
5 11 15
6 o mas 2 3
TOTAL 72 100%
Como resultado tenemos que la mayoría de los encuestados, tiene una Familia formada
por hasta 3 y 4 .miembros.
A este grupo se adapta perfectamente nuestro proyecto, ya que los departamentos del
Proyecto Santa Bárbara, están diseñados para una familia de cuatro. Sin descartar a
familias que podrían estar en planes de crecimiento.
10%
28,00%
44%
15%
3,00%
6
2 3 4 5 6 o mas
37
g) PROPUESTA
Análisis de datos.
Con base al estudio de campo y los resultados obtenidos se analizarán aspectos de la
demanda potencial del producto.
Nicho de mercado y producto.
Un nicho de mercado es un término de mercadotecnia utilizado para referirse a una
determinada porción de un segmento de mercado en la que los individuos poseen
características y necesidades homogéneas o similares, y estas últimas no están del todo
cubiertas por la oferta general del mercado, para el caso el nicho de mercado en que se
plantea el desarrollo del proyecto, a pesar que puede ser adquirido por cualquier tipo de
persona con capacidad adquisitiva o financieramente estable.
Demanda potencial de vivienda.
Para lograr determinar la demanda potencial de vivienda hemos seleccionado a las personas
dispuestas a invertir en la compra de su casa propia. En este grupo encontramos a personas
que pagan arriendo y a quienes poseen vivienda propia, que para nuestro caso constituyen el
80% o en términos absolutos que vendrían a ser 72 personas que serían potenciales
compradores.
Teniendo en cuenta que el proyecto Santa Bárbara I, solo tendrá disponibles 6 departamentos
la demanda real dependerá de la sensibilidad de precios del consumidor y de la capacidad
financiera.
Demanda capital del departamento.
La ciudad de Babahoyo cuenta con una población proyectada al 2016 según cifras oficiales
del INEC de 169.523 habitantes de los cuales la población económicamente activa
38
corresponde al 49% y de estos el 58,7% vive en el área urbana, en términos absolutos
tendríamos a 48760 a quienes se podría direccionar la oferta del Proyecto Santa Bárbara I.
Descripción del producto.
Santa Bárbara I, será principalmente un edificio multifamiliar, pero también tendrá destinada
su planta baja para locales comerciales.
Consiste en 4 locales acondicionados en la planta baja, 6 departamentos; 3 en primera planta
y 3 en la segunda y 3 Garajes. 4 departamentos están diseñados en un área de 98m2 y 2 en
área de 95m2.Los locales tienen un área de 45m2; 6 departamentos comparten la misma
distribución interior, que consiste en 3 dormitorios, Sala comedor, cocina y lavandería. El
dormitorio master con su propio baño y los dormitorios restantes un solo baño compartido,
también se ha incluido un baño social en el área de la sala. La distribución se ha diseñado
para conseguir una buena funcionalidad de todos los espacios.
En cuanto al precio, se ha establecido la cantidad de $70.000,00 dólares americanos cada
departamento, $40.000,00 cada local y $10.000,00 por cada uno de los 3 garajes, valores a
los que se ha llegado después de su correspondiente estudio financiero, y que además esta
en relación a los valores de venta por m2 de proyectos de similares características localizados
en la zona urbana de la ciudad de Babahoyo. Cabe recalcar que uno de los mayores atractivos
del proyecto Santa Bárbara I, es la ubicación, la cual se detallará mas adelante.
Se puede ver la distribución final en el siguiente plano esquemático de distribución de áreas.
39
Ilustración 8, Plano Planta No2 Departamentos 1-2-3
Ilustración 9, Fachada.
40
Ilustración 10, Planta Baja
41
Canales
Canal directo
Hacer uso de un canal directo con lleva a vender los productos directamente al consumidor
final sin hacer uso de intermediarios.
En nuestro caso, los inversionistas se harían cargo de la promoción y venta del proyecto. Al
tratarse de un proyecto de tamaño mediano, sería muy factible conseguir su promoción y
venta sin demasiado esfuerzo.
La ventaja de aplicar este tipo de canal, es principalmente que permite tener mayor control
sobre el precio final.
En este caso en particular se determina que los canales directos son venta directa. La empresa
constructora ITALSA que será la encargada de ejecutar la obra, a través de sus oficinas
ubicadas en el centro de la ciudad de Babahoyo, atenderá a todas las personas que lleguen
por cualquier tipo de información relacionada al proyecto y de concretarse las ventas se
tratarían directamente con los inversionistas.
Esta opción tiene una desventaja, en lo que se refiere al manejo de los clientes y por la posible
falta de experiencia de parte de los inversionistas; además, será necesaria una considerable
disponibilidad de tiempo para atender posibles compradores.
Canal indirecto
Usar un canal indirecto se traduce en vender los productos a través de intermediarios,
quienes después venderán al consumidor final.
Se trata de una Venta indirecta, para cuyo procedimiento se requiere la contratación de un
tercero o una empresa promotora de proyecto de bienes raíces, como las inmobiliarias; el
porcentaje de comisión es el mismo para cualquiera de las dos por lo que se toma la decisión
42
de escoger a una inmobiliaria que dé más tranquilidad a los inversionistas ofreciendo un
proceso más formal y mejores garantías en el manejo de los potenciales clientes.
Las inmobiliarias, con una comisión de venta del 5% sobre el valor del metro cuadrado, se
encargan de todo el proceso de mercadeo del producto para atraer los clientes al proyecto.
Se determinó un costo de venta de 3% sobre el precio final de venta, quedando la comisión
de la agencia promotora en $16.482,00. Este valor es detallado mas adelante, en lo que
corresponde al análisis financiero.
Análisis técnico
Objetivos del Estudio Técnico
El objetivo del estudio técnico es conocer la factibilidad de la implementación física del
proyecto; para lo cual se analizarán los aspectos necesarios para la construcción del edificio,
tales como la localización, la ingeniería del proyecto en cuanto al diseño, características
físicas del mismo, marco legal; y especialmente se analizará el procedimiento y gestión para
la construcción a través del análisis de una alternativa:
La Subcontratación por etapas.
Localización del Proyecto
El edificio “Santa Bárbara I” será construido en la ciudad de Babahoyo, en el sector de “El
Cafetal”, en un terreno de 300 metros cuadrados. Ubicado a tan solo 8 cuadras del centro de
la Ciudad.
La ubicación exacta es Calle Juan X. Marcos y Calle G1 - Parroquia Urbana Camilo Ponce.
La parroquia Dr. Camilo Ponce es una de las principales parroquias urbanas del Cantón
Babahoyo y junto a la Parroquia Clemente Baquerizo, se dividen la zona de mayor desarrollo
en cuanto a infraestructura y comercio se refiere.
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En las imágenes, que se muestran a continuación, se especifica la ubicación del terreno a
utilizarse para la construcción del proyecto.
Localización del Lote de Terreno
Ilustración 11, Mapa del Cantón Babahoyo
Fuente: Google Maps
Ilustración 12, Sector El Cafetal – Parroquia Urbana Dr. Camilo Ponce
Fuente: Google maps
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Ilustración 13, Solar esquinero, Calle J.X Marcos y G1
Fuente: Google Maps
Ilustración 14, Solar esquinero, Calle J.X Marcos y G1 (Frontal)
Fuente: Google Maps
Justificación de la Ubicación y Análisis con Respecto de Otras Localidades
Se justifica la ubicación del proyecto tomando en cuenta las siguientes ventajas:
45
Disponibilidad:
Por cuanto el lote de terreno es de propiedad de los inversionistas, es conveniente la
ejecución del proyecto, ya que inicialmente no se deberá hacer desembolso de efectivo
para la adquisición del mismo; y para el precio de venta final de los departamentos, se
tomará como referencia el precio promedio del terreno por metro cuadrado correspondiente
al sector.
Servicios Disponibles:
Esta localización se justifica ya que existen actualmente todos los servicios básicos como
son, Electricidad, agua potable, alcantarillado, telefonía y servicio de recolección de
basura; por tanto, no se tienen que realizar trabajos grandes de conexión o trámites de
mayor complejidad al momento de solicitar a las entidades públicas alguno de los servicios
anteriormente mencionados.
Sector Comercial:
Esta Zona, se encuentra abastecida principalmente por el centro comercial “Paseo
Shopping Babahoyo” el mismo que cuenta con una de las cadenas mas importantes de
supermercados del país, panaderías, bazares, ferreterías, restaurantes, cafeterías, pizzerías,
heladerías, salas de cine, etc., Es importante destacar también la cercanía con la Central
Mayorista, que es uno de los centros de distribución de víveres y productos de la canasta
familiar. Además el centro de la ciudad queda a 8 cuadras, en donde se desarrollan
actividades de todo tipo de comercio y servicios.
Seguridad:
Se trata de una zona muy tranquila para vivir, esto, a pesar de que el edificio estará ubicado
a pocas cuadras del casco comercial. En términos generales la zona posee un índice
46
aceptable de seguridad y se encuentra lo suficientemente alejado de la zona céntrica del
municipio donde se presenta un mayor flujo de personas y de actividades económicas y
justamente donde se dan más violaciones a la seguridad. Cabe destacar que el sector es
favorecido con patrullaje permanente.
Fácil acceso:
“Santa Bárbara I” se ubicará a 2 minutos del centro de la Ciudad y a 500 metros de la
carretera interprovincial E491 que conecta a la ciudad de Babahoyo con la provincia del
Guayas por la parte Sur, y por el Este con el cantón Montalvo, y la provincia de Bolívar.
Exactamente en este sector nace la calle Juan X Marcos que atraviesa toda la ciudad en
sentido oeste – este. A pocos metros del lugar tenemos la intersección con la avenida
Enrique Ponce Luque; entrada y salida principal sur de Babahoyo. Para terminar podemos
añadir que por el sector circulan constantemente las principales líneas de buses, que por
citar un ejemplo nos podrían trasladar al terminal terrestre en 2 minutos.
Equipamiento urbano
El diseño y propósito del proyecto requiere estar ubicado en una zona que sea atractiva para
los potenciales compradores, los cuales buscan accesos viales importantes, instituciones
educativas y sistemas integrados de transporte.
Obras públicas
Dentro de las principales obras que hacen parte de equipamiento urbano se encuentran las
siguientes:
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Ilustración 15, Parque Lineal
Ilustración 16, Iglesia del Cafetal
Ilustración 17, Instituto Tecnológico Babahoyo
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Ilustración 18, Centro comercial Paseo Shopping Babahoyo
Ilustración 19, Terminal Terrestre de Babahoyo
INGENIERÍA DEL PROYECTO
Es muy importante que se cumpla con todas las normas vigentes del NEC (Norma
Ecuatoriana de la Construcción) y la NSR-10 (Norma Sismorresistente).
Existen dos posibilidades para la ejecución de este tipo de proyectos. A través de diferentes
formas de contratación; la primera sería contratar una empresa constructora que se encargue
de todo el proceso desde el comienzo hasta el final; la segunda sería subcontratar
49
directamente cada una de las etapas del proyecto con profesionales o contratistas
especializados en la actividad específica a realizar.
En nuestro caso hemos elegido la opción de Subcontratación por etapas, que de igual manera,
estarán bajo la dirección y control de un técnico profesional.
Normatividad de la construcción
La construcción en la ciudad de Babahoyo y principalmente en su área urbana debe tener en
cuenta varias normas (éstas buscan el control de la cantidad de unidades de vivienda por
metro cuadrado en cada barrio de la ciudad), los retiros entre las viviendas y los bienes
públicos como vías, y las especificaciones técnicas de la vivienda nueva y sus diseños.
A continuación se explicarán cada una de las restricciones básicas que se deben cumplir para
poder tramitar una licencia o permiso de construcción.
Reglamentación NEC, nos muestra e indica, según la ubicación del lote, cuáles son los
requerimientos normativos para edificaciones en altura como, por ejemplo, el número de
unidad de viviendas por metro cuadrado de lote (Indice de construcción), los retiros, la altura
máxima de la edificación, las vías obligadas, etc.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda mediante Acuerdo Ministerial número 0047
del 10 de enero de 2015, publicado en el Registro Oficial N°413, dispuso la aplicación
obligatoria en todo el país de 10 capítulos de la Norma Ecuatoriana de la Construcción.
Los 10 capítulos de la NEC fueron elaborados mediante el Convenio de Cooperación
Interinstitucional suscrito en el 2008 entre el MIDUVI y CAMICON.
En este trabajo participaron profesionales, investigadores, docentes de varios Centros de
Educación Superior del país, consultores nacionales y extranjeros, Instituto Geofísico de la
Escuela Politécnica Nacional y Organismos Internacionales,
50
Luego de la actualización de los seis capítulos que estuvieron vigentes en el año anterior y
la inclusión de cuatro adicionales, entran en aplicación obligatoria los siguientes:
1. Cargas (No sísmicas).
2. Cargas Sísmicas y Diseño Sismo resistente.
3. Rehabilitación sísmica de estructuras.
4. Estructuras de Hormigón Armado.
5. Estructuras de Mampostería Estructural.
6. Geotécnia y Cimentaciones.
7. Estructuras de Acero.
8. Estructuras de Madera.
9. Vidrio.
10. Viviendas de hasta dos pisos con luces de hasta 5m.
Esta normativa representa para el Ecuador, un medio idóneo para mejorar la calidad de las
edificaciones y sobre todo para proteger la vida de las personas. Su aplicación incidirá en
el impulso al desarrollo tecnológico.
Éste es un logro más de la Cámara de la Industria de la Construcción y del Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda en su aporte al desarrollo del país.
El contenido de cada uno los capítulos se los puede descargar en cualquiera de los siguientes
links:
www.normaconstruccion.ec
www.camicon.ec
www.habitatyvivienda.gob.ec/documentos-normativos-nec-norma-ecuatoriana-de-la-
construccion/
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“Santa Bárbara I” cumple con los requerimientos específicos de acuerdo al Indice de
Construcción.
- Retiros con bienes privados: no hay exigencia en cuanto al retiro con otros bienes, es
decir, el retiro es de cero metros.
- Retiros con bienes públicos: no hay quebradas colindantes ni exigencia de zonas
verdes.
- Altura máxima de construcción: cinco niveles.
- Vías obligadas: ninguna.
- Andenes: instalación línea táctil para no videntes y no hacer ningún tipo de escalón
para permitir el paso de personas discapacitadas.
- Permiso de construcción: se solicita en las oficinas de desarrollo urbano del
municipio de Babahoyo.
- Es de suma importancia aclarar que no se ofrecerán dentro de la edificación
parqueaderos privados ni de visitantes, porque las normas no lo permiten en un área
tan pequeña de lote.
- Disponibilidad de servicios públicos
- El lote a construir presenta todos los servicios disponibles como: agua potable,
alcantarillado, energía eléctrica. Debido a que se trata de un lote baldío es necesario
verificar con las Empresas Públicas la disponibilidad de estos.
- Agua potable: conexión simple sin necesidad de diseño. Los medidores de agua; son
calibrados y luego instalados en el proyecto por EMSABA (Empresa Pública
Municipal de Saneamiento Ambiental de Babahoyo) siempre y cuando se mantenga
el permiso de construcción vigente.
- Alcantarillado: conexión simple sin necesidad de diseño. Se realiza el empalme al
tubo madre (EMSABA).
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- Energía Eléctrica: plano eléctrico que debe ser aprobado por el responsable GAD
Municipal de Babahoyo.
- Telecomunicaciones: las líneas telefónicas serán aprobadas con los planos eléctricos.
- Para la televisión e Internet se dejarán todas las tuberías, para que cada propietario,
luego de que reciba su propiedad a satisfacción, sea libre de elegir el cable operador
de su gusto, el cual estará encargado de realizar todo el cableado necesario para llevar
la señal desde el exterior a cada punto de conexión dentro del apartamento.
Distribución interior de la vivienda
Según el estudio de oferta de los proyectos en venta dieron como resultado que la
distribución de las áreas debería ser la siguiente: tres alcobas, dos baños, sala - comedor y
cocina integral, para ofrecer un producto que se ajuste a las necesidades y demanda. No se
competirá directamente con otros proyectos, al contar con un diseño de dormitorios más
amplios que los que ofrecen en otros proyectos, logrando un nicho de clientes potenciales
que no encuentran una posibilidad de dormitorios más cómodos y un baño social.
Se puede ver la distribución final en el siguiente plano esquemático de distribución de áreas.
53
Ilustración 20, Distribución de departamentos
La edificación no presenta zonas verdes de esparcimiento internas ni tampoco tendrá la
posibilidad de un parqueadero común, aunque si contará con tres garajes con capacidad para
tres automóviles. En el estudio de demanda se da como resultado final que la mayoría de las
familias a las que apuntamos requieren uso de garaje.
Modelo de contratación por contratistas según la actividad
En este modelo se podrá tener un control total de todas las actividades del presupuesto a
través de los proveedores y trabajadores, mejorando la rentabilidad de los inversionistas y
reduciendo el tiempo final de ejecución.
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Para este proceso se requiere de la contratación de ingenieros que se encarguen de la obra
para vigilar que los contratistas ejecuten cada una de las actividades como los planos lo
exigen y con las especificaciones técnicas correctas, entregando un producto final seguro y
de excelente calidad.
Proceso constructivo de contratación por contratistas según la actividad
Este método no varía mucho en el proceso constructivo en relación al método de contratación
por obra completa, debido a que los planos arquitectónicos y las actividades son las mismas
teniendo en común el producto final; lo importante es estudiar más a fondo cada una de las
actividades para poder escoger al contratista adecuado para su ejecución. Es importante
comparar los tiempos y costos con el otro proceso constructivo para poder tomar las
decisiones finales.
Para el proceso de subcontratación de cada actividad se solicitarán varias cotizaciones en
donde se especifiquen el costo de la mano de obra, el costo de los materiales y los tiempos
de ejecución; de esta manera se podrán hacer cuadros comparativos para evaluar cuál es la
mejor opción y que ésta sea la adjudicada para ejecutar el servicio.
Con respecto a la programación de obra se mantiene la misma y lo único que variaría en
tiempo sería que durante la ejecución de cada capítulo y sus respectivas actividades se tendrá
la oportunidad de realizar una pequeña investigación de tiempos y costos, lo que garantizará
un aprovechamiento en el plazo de construcción y por lo tanto del presupuesto.
En el método de contratación de obra completa se le exige a los inversionistas dos meses,
aproximadamente, para la entrega de la obra a los propietarios (con la legalización de todos
los servicios públicos); con el método de subcontratación los inversionistas no necesitarían
todo este tiempo ya que ellos estarían encargados de acelerar los trámites y entregarían los
55
departamentos a medida que estén terminados, sin esperar a que todo el edificio esté
completo.
Gestión del proceso constructivo por contratistas según la actividad
El objetivo más importante de este método es el de reducir los costos de construcción y los
tiempos de ejecución; para lograrlo se debe exigir una mayor responsabilidad por parte del
Inversionista al supervisar a cada contratista y cada actividad ejecutada, aumentando la
responsabilidad del mismo en el rendimiento del proyecto.
Para la mayoría de los trámites, como la supervisión técnica y el control de pedidos de los
materiales, se contratará a una persona responsable que se encuentre capacitada: puede ser
un arquitecto o un ingeniero civil que sepa mediar entre los trabajadores y los inversionistas.
Costos del proceso de contratación por contratistas según la actividad
Los inversionistas se ahorrarían las utilidades del constructor que suman el 15%
sobre el valor total del proyecto.
El costo adicional representativo medible para este método sería la contratación del
profesional responsable de la supervisión de la obra que se muestra en la siguiente
tabla.
Tabla 11, Profesional encargado de la obra
Meses Valor Total
Encargado 8 $1.800,00 $14.400,00
Se obtiene como resultado $14.400,00 utilizando como referencia el sueldo promedio de un
ingeniero que tenga como mínimo cinco años de experiencia en proyectos similares, y que
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será contratado durante 8 meses; un mes más que la programación de la obra para poder dar
cierre y de ser necesario terminar las entregas a los clientes.
Tabla 12, Capítulos
Capítulo 1 Excavaciones y rellenos
Capítulo 2 Estructura
Capítulo 3 Cielos
Capítulo 4 Impermeabilizaciones
Capítulo 5 Mampostería
Capítulo 6 Pisos
Capítulo 7 Revoque, estuco y enchapes
Capítulo 8 Carpintería metálica
Capítulo 9 Carpintería en madera
Capítulo 10 Instalaciones eléctricas
Capítulo 11 Instalaciones hidrosanitarias
Capítulo 12 Porcelana sanitaria
Capítulo 13 Obras especiales
Capítulo 14 Pintura y acabados
Capítulo 15 Obras exteriores
Capítulo 16 Aseo y detallado
Luego de definir los capítulos continuamos con la creación de un cronograma, el cual recibe
el nombre de programación de obra; se determinan los tiempos de cada capítulo y cómo se
encuentran relacionados unos con otros, para así calcular los meses necesarios para la
ejecución de la totalidad del proyecto.
Varias actividades se pueden desarrollar simultáneamente; pero lo más importante es que
algunos capítulos requieren que las actividades del anterior capítulo ya hayan iniciado, como
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por ejemplo, para dar acabado de estuco y pintura sobre los muros ya estos deben de estar
revocados. El análisis de la duración de cada actividad no se tendrá en cuenta para el
desarrollo de este estudio, por lo tanto se trabajará con los capítulos con el fin de poder
determinar el tiempo final de cada uno de ellos y así evidenciar la duración total de la obra
física, desde los preliminares de diseño y trámites hasta el aseo, detallado y entrega al cliente.
Tabla 13, Cronograma
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7
1EXCAVACIONES Y
LLENOS
2ESTRUCTURA
3CIELOS
4IMPERMEABILIZACION
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5MAMPOSTERIA
6PISOS
7REVOQUES, ESTUCO Y
ENCHAPES
8CARPINTERIA
METALICA
9CARPINTERIA
MADERA
10INST. ELECTRICAS
11INST.
HIDROSANITARIAS
12PORCELANA
SANITARIA
13OBRAS ESPECIALES
14PINTURA Y
ACABADOS
15OBRAS EXTERIORES
16ASEO Y DETALLADO
El resultado de la programación semanal es de aproximadamente siete meses de duración
total, a la cual se le da un mes más para entregas a los propietarios y revisión final, la entrega
a planeación y la activación de los servicios públicos; por consiguiente, la duración total del
proyecto sería de 8 meses calendario.
Tabla 14, Presupuesto de obra
DESCRIPCION COSTO
1 EXCAVACIONES Y RELLENOS 7.000,00
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2 ESTRUCTURA 125.000,00
3 CIELOS 25.000,00
4 IMPERMEABILIZACIONES 3.000,00
5 MAMPOSTERIA 16.000,00
6 PISOS 22.000,00
7 REVOQUES, ESTUCO Y ENCHAPES 12.000,00
8 CARPINTERIA METALICA 15.000,00
9 CARPINTERIA EN MADERA 15.000,00
10 INSTALACIONES ELECTRICAS 15.000,00
11 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 10.000,00
12 PORCELANA SANITARIA 14.000,00
13 OBRAS ESPECIALES 5.000,00
14 PINTURA Y ACABADOS 9.000,00
15 OBRAS EXTERIORES 5.000,00
16 ASEO Y DETALLADO 1.000,00
SUBTOTAL 299.000,00
Elaborado por: Ing. Saúl Game
Como resultado final se tiene que el costo de la obra física es de $299.000,00, teniendo en
cuenta las 16 etapas bien definidas.
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Ventajas y desventajas del proceso constructivo por obra completa
Ventajas
- Firma de contrato con las pólizas de estabilidad y de manejo de anticipo que permite
tener un respaldo al proceso constructivo, al mismo tiempo la responsabilidad recae
sobre el contratista.
- No existirá relación alguna con trabajadores, proveedores y clientes.
- El avance y el control de costos se podrá programar de tal manera que no se tenga
que estar todo el día pendiente de la obra.
Desventajas
- Los ahorros o descuentos no se podrán controlar directamente por los inversionistas
sino que estarán en manos de la empresa contratada.
- El cambio de especificaciones finales de los apartamentos incurrirán en
renegociaciones en tiempos y en costos con la empresa contratada.
Ventajas y desventajas del proceso constructivo de contratación por contratistas
según la actividad.
Ventajas
- Los costos finales son menores que los arrojados por el modelo de contratación por
obra completa, debido a que se evitan los intermediarios se logra un ahorro
importante en el costo de los materiales y de las obras ejecutadas.
- Se ahorra el porcentaje de utilidad del constructor o empresa del primer método.
- Los descuentos logrados en las negociaciones se verán reflejados en el costo final del
proyecto; los directos beneficiarios serán los inversionistas.
- Los tiempos finales de ejecución son menores, aunque no sean muy representativos,
y se logra la entrega de las viviendas con un menor costo y en menos tiempo.
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- El flujo de caja de los inversionistas será más adecuado y más planificado (ya que se
sabrá para qué se desembolsa el dinero), teniendo un control total sobre los costos de
cada actividad.
- El porcentaje de rentabilidad del proyecto será mejor al reducir los costos finales si
se mantiene el mismo costo de venta del metro cuadrado, o podrá ser aún más
competitivo al reducir el costo para poder vender más rápido cada propiedad que
aparecerá más atractiva en el mercado.
Desventajas
- La supervisión de la obra estará a cargo de un profesional y de los inversionistas, lo
cual puede presentar retrasos en la ejecución del proyecto.
- El manejo de los contratistas, que realizan cada una de las actividades de los capítulos
programados, requiere un control alto para que se termine de manera adecuada y en el
tiempo establecido, y no se vea afectado el inicio de la actividad sucesora.
- Los inversionistas deberán manejar todos los procesos de contratación y pagos, por esta
razón deberán invertir más tiempo para poder realizar bien este control.
Comparación de proceso constructivo
Para un mejor análisis comparativo entre los dos procesos se pueden considerar las siguientes
variables relevantes:
Variable 1: Utilidad del constructor.
Variable 2: Los costos finales serían los mismos en la obra física, con un total de
$299.000,00, debido a que es imposible medir desde este momento los descuentos que se
podrían lograr al contratar directamente con el segundo método. Estos descuentos oscilan en
el mercado entre el 10% y el 30% dependiendo del recurso.
62
Los costos variables entre los dos métodos serían: del primer método la utilidad del
constructor que es de un 15% sobre el valor del presupuesto (siendo así $44.850,00) y en el
segundo método sería del valor de la contratación del profesional supervisor ($14.400,00)
dando como ahorro final $30.450,00.
Otro punto importante, que no es medible, está en que los inversionistas, como tendrían que
disponer de más tiempo en el segundo método, no podrían tener otros trabajos fijos
reduciendo así su ingreso a futuro cercano, pero podrían hacerlo, por medio de los ahorros
en los descuentos, por ejemplo en la compra de materiales.
ESTUDIO LEGAL
Para iniciar este proyecto se debe tramitar, ante el departamento de Planeación, del Gobierno
Municipal, el permiso de construcción. Para este caso específico se consultó en las oficinas
del GAD Municipal de Babahoyo. Paralelamente y no menos importante se debe elaborar
y presentar en las mismas oficinas la Escritura de Propiedad Horizontal.
¿Qué es una licencia de construcción?
“Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios, localizados en suelo urbano,
la creación de espacios públicos y privados, así como las vías públicas y la ejecución de
obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que permitan la adecuación,
dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones con
destino a usos urbanos, de conformidad con el POT, los instrumentos que lo desarrollen y
complementen, las leyes y demás reglamentaciones que expida el Gobierno Nacional. Las
licencias de urbanización concretan el marco normativo general sobre usos, edificabilidad,
volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en el cual se expedirán los
respectivos permisos de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la
urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual
63
contendrá la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementos que
la componen para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, cesiones públicas para
parques, equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas en el que se
cuantifiquen las dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su
amojonamiento. Parágrafo. La licencia de urbanización en suelo de expansión urbana solo
podrá expedirse previa adopción del respectivo plan parcial”.
En nuestro caso específico:
- Certificación de Inscripción del terreno en las oficinas del Registro de la Propiedad
(Edificio del GAD Municipal)
- Pago de Formulario, tasas e impuestos (Recaudaciones - GAD Municipal)
- Medición del terreno (Planeación - GAD municipal)
- Aprobación de planos (Planeación - GAD)
- Aprobación de Planos (cuerpo de Bomberos de la Ciudad de Babahoyo)
- Aprobación de Propiedad Horizontal (Catastro – GAD Municipal)
Para facilitar los trámites a los usuarios, todas las oficinas se encuentran en el mismo
edificio, excepto el departamento de Bomberos que se encuentra a pocos metros. La
atención es ágil, y organizada,
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Documentos necesarios
Para tramitar el permiso de construcción, se deben entregar los siguientes documentos,
(información fue tomada directamente de la página web de la Alcaldía de Babahoyo)
- Especie valorada para solicitud de permisos, debidamente diligenciado por el
solicitante.
- Copia del documento de identidad del solicitante, cuando se trate de personas
naturales, o R.U.C si se trata de Persona Jurídica.
- Copia del documento o del pago de impuesto predial del último año en relación con
el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure el código catastral o
identificación del predio, en el cual se pueda establecer la dirección del predio objeto
de solicitud.
- La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la
solicitud. Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en
común con el inmueble o inmuebles objeto de solicitud del permiso. Este requisito
no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacios
públicos o ubicados en zonas rurales no suburbanas.
Requisitos Necesarios
1.- Medición de solar
2.- Línea de fábrica y plan regulador
3.- Permiso uso Vía Pública
4.- Revisión de Planos
5.- Informe de responsabilidad Técnica
6.- Planos arquitectónicos escala 1.50 firmados, por el profesional responsable, con
sus respectivos sellos y número de registro municipal (2 juegos con carpetas)
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7.- Planos estructurales, de instalaciones eléctricas, sanitarias, separados en escala
1.50 firmados y sellados, por el profesional responsable, con número de registro
municipal (2 juegos con carpetas)
8.- Pagos de tasas por concepto de aprobación de planos (el 1x1000 del avalúo de la
construcción) (en tesorería)
9.- Pagos de tasas por concepto de permiso de construcción (el 1x1000 del avalúo de
la construcción) (en tesorería)
10.- Hoja INEC. (en esta misma jefatura)
11.- Hoja de responsabilidad técnica: firmada con su respectivo sello y número de
registro municipal del profesional a cargo. (la hoja adquiere en esta misma jefatura)
12.- Anexo copia archivo técnico de implantación del proyecto.
13.- Al finalizar el tramite colocara en obra en lugar visible un rotulo de vinil o
madera (1,00m. x0,80m.) con los dato de la obra:
- Nombre del propietario
- Número de permiso de construcción
- Nombre del responsable técnico número de registro profesional
ESTUDIO FINANCIERO
Con el estudio financiero se pretende estimar la distribución de los gastos (flujo de caja)
durante todas las etapas del proyecto, realizadas con base en el cronograma de ejecución del
proyecto.
Análisis de la inversión
Los inversionistas deberán conocer la suma inicial de capital necesario y, a partir de esta
cifra, determinar si al final del proyecto será posible recuperar la misma cantidad de dinero
más las utilidades sobre las ventas, y que el margen entre las utilidades y la inversión
66
justifiquen el riesgo de invertir en este proyecto y no en otras opciones. Por lo anterior, se
realizará un análisis de dos partes del capital, primero el análisis de la inversión inicial y
segundo el capital de trabajo.
Inversión inicial
Todo proyecto, antes de dar inicio, necesita recursos para poder desarrollarse en cualquier
sector económico; en las obras de construcción esta situación no es diferente. Se determinó
en el estudio técnico que el proyecto se contratará y ejecutará por medio de la
subcontratación por etapas, por lo que no es necesario analizar los equipos, la herramienta y
los materiales usados en la construcción, ya que estos estarán incluidos en los contratos que
se adjudiquen con cada uno de los proveedores o contratistas. El método de subcontratación
por etapas es muy beneficioso para los inversionistas debido a que la inversión inicial del
proyecto no es alta, ya que la maquinaria pesada no hay que adquirirla sino alquilarla a un
tercero. Este rubro se incluye dentro el capítulo del presupuesto de obras especiales. En este
proyecto la inversión inicial más grande se efectúa al momento de comprar el terreno, el
cual, según el estudio técnico, tendrá un valor de $75.000,00. Adicionalmente se necesitarían
también, como inversión inicial, otros ítems de menor valor como son: la oficina del
supervisor de la obra y la dotación para su buen funcionamiento. Pero en nuestro caso el
profesional que estaría a cargo del proyecto, es un Ingeniero civil, que dirige su propia
constructora (ITALSA), en la ciudad de Babahoyo, la empresa cuenta con sus propias
oficinas.
Otro costo que se debe tener en cuenta al iniciar el proyecto corresponde a los equipos de
oficina. Este valor no se utilizará para cálculos finales debido a que el supervisor de la obra,
utilizará la oficina de su empresa constructora, en los casos que se estime necesario.
Capital Privado
67
Según lo anterior el total del capital de trabajo constaría de los siguientes valores:
Inversión inicial: Terreno, contrato de ventas, los preliminares y las eventualidades.
Tabla 15, Inversión Inicial (Socio 1)
Costo
Terreno $75.000,00
Contrato Ventas $16.860,00
Preliminares $8.000,00
Eventualidades $2.000,00
Total $101.860,00
Capital de trabajo
Para dar inicio a la construcción del proyecto se debe contar con una gran suma de dinero
(casi siempre el valor total de la obra); este desembolso se hace periódicamente y el
procedimiento debe cumplir con unos requisitos como actas de gastos y avances de la obra.
En nuestro proyecto hemos de considerar y exponer solo una opción.
Tabla 16, Capital de trabajo (Socio 2)
Presupuesto $299.000,00
Profesional
Encargado
$14.400,00
Total $313.400,00
Es la opción elegida para llevar a cabo la construcción del Edificio Multifamiliar “Santa
Bárbara I”. Luego de mantener conversaciones sobre la idea de nuestro proyecto, con varios
68
empresarios reconocidos de la ciudad, se les ha entregado un resumen del mismo, junto con
su correspondiente Diseño, Presupuesto y Cronograma. Para que luego de su minucioso
análisis, determinen que tan factible sería disponer de sus capitales para el financiamiento
de este proyecto
Para poder comenzar las ventas y los diseños de este proyecto el capital necesario, sería de
$101.860,00; Que será la aportación del socio número 1.
Financiamiento
Aunque en nuestro caso hemos escogido la opción de financiamiento a través de un socio
capitalista, existen, aunque escasas, complicadas opciones de créditos en el mercado para
financiar este tipo de obras, al no contar, principalmente con las garantías requeridas entre
los requisitos. Es muy importante aclarar que después de la investigación realizada,
concluimos que en lo que se refiere a condiciones y requerimientos son muy exigentes y
poco flexibles. En la práctica, más bien se trata de créditos dirigidos para medianos o grandes
constructores o en general a personas solventes o con un respaldo considerable de capital y
patrimonio, que cuenten con las garantías exigidas por las instituciones financieras, de tal
manera es muy complicado, para cualquier persona sin este tipo de respaldo, emprender en
este tipo de proyectos. Se debe realizar el trámite completo con las diferentes entidades para
conocer las condiciones de intereses y obligaciones, esto con la precaución de proteger la
inversión inicial disponiendo así de un dinero si las ventas, luego del punto de equilibrio, se
frenan o no avanzan como el flujo de caja lo requiere. Para tener una base en cuanto a los
requisitos y obligaciones que las entidades financieras exigen, nos apoyamos, como ejemplo,
en Mutualista Pichincha, que es la entidad más reconocida en el sector de la construcción
por tener las mejores tasas y opciones de financiamiento.
https://www.mutualistapichincha.com/web/guest/credito-al-constructor.
69
Para tener una visión más clara de los costos durante la construcción se debe realizar un
diagrama de flujo de caja que tome en consideración los meses de la programación y los
capítulos del presupuesto. Para la realización de este flujo de caja no se tendrá en cuenta el
primer capítulo del presupuesto, que sería el de los preliminares, el cual se incluyó en el
capital inicial, pero sí se tendrá en cuenta el valor del profesional encargado. Para poder dar
comienzo al segundo capítulo se requiere la disponibilidad del 100% del capital, que va a
ser desembolsado en los posteriores siete meses de acuerdo a la programación presentada La
siguiente tabla nos muestra, en resumen, el gasto cronológico de la obra durante los 7 meses
de ejecución más un mes de cierre y entregas finales:
Tabla 17, Flujo mensual de caja
Mes Desembolso Profesional Ingresos
1 14.352,94 1.800 $ 16.153,94
2 39.360,00 1.800 $ 41.162,00
3 35.781,00 1.800 $ 37.584,00
4 45.492,00 1.800 $ 47.296,00
5 76.850,00 1.800 $ 78.655,00
6 48.780,00 1.800 $ 50.586,00
7 38.385,00 1.800 $ 40.192,00
8 1800 $ 1.800,00
9
10
11
12 $ 539.835,00
Total $ 299.000,94 $ 14.400,00 $ 313.412,94
Análisis de la rentabilidad
Por medio de este análisis se establecerán el índice de rentabilidad sobre las ventas
Rentabilidad sobre las ventas
La rentabilidad del proyecto sobre las ventas es de $146,56 por metro cuadrado, que fue el
margen que quedó entre el valor del metro cuadrado construido de $488,54 y el de venta que
70
se determinó en $635,00 El total de metros cuadrados a vender son 850, obteniendo como
resultado $124.578,00 que equivale al 30% de ganancia por las ventas. El total de las ventas
asciende a $539.838,00. El valor comercial de un proyecto de similares características en la
misma zona, asciende a $700,00 por metro cuadrado. Esto nos da la oportunidad de un
segundo escenario en el cual las ganancias llegarían hasta un 43% o $178.561,00
Rentabilidad sobre la inversión inicial (Socio 1)
La inversión inicial del proyecto es de $101.860,00 que significa el 24,52% de la Inversión
total. En el sistema financiero ecuatoriano actual tendríamos una rentabilidad anual
aproximada del 5% siendo esto casi $6.800,00 en un año. La rentabilidad total de proyecto
sería de $124.578,00 (margen de ganancia y margen de ventas), siendo el margen de
ganancia sobre la Inversión inicial de $30.521,00 y dejando como margen de ganancia del
Socio $94.057,00 en ocho meses, que sería casi 13 veces más que en una entidad financiera.
Es muy importante recordar que en el estudio técnico se habló de que al utilizar el método
de subcontratación por etapas se podrían lograr ahorros en la ejecución por descuentos o
tipos de negociación con proveedores, entre el 10% y el 30%, y que tomando el escenario
más bajo del 10% sobre el valor total del presupuesto, es posible obtener un margen adicional
de $30.900,00, valor que se traduce como un ahorro en el capital de trabajo de $299.000,00
Análisis de sensibilidad
Este análisis tiene como finalidad demostrar que existen recursos suficientes para llevar a
cabo el proyecto de inversión.
Con la opción de financiamiento que se ha elegido, que es la de un socio capitalista, el
proyecto se ejecuta contando con el 100% del presupuesto.
Escenario adverso para los Inversionistas. ¿Qué sucedería si las ventas de las viviendas
no se cumplen hasta finalizar el tiempo estimado por el cronograma de actividades?
71
Suponiendo que no se realice ninguna venta de apartamentos hasta finalizar el proyecto,
solo se prolonga el periodo de ventas, recordemos que el precio por metro cuadrado de un
proyecto de similares características lo encontramos en el mercado inmobiliario entre 700
y 800 dólares por metro cuadrado de construcción comparados con los $635,00 resultado
de los cálculos realizados para la venta, tenemos que será un precio muy atractivo para los
potenciales compradores. Otra ventaja es el no depender de un préstamo concedido por
alguna institución financiera, ya que en este caso, cada mes tendría un costo financiero
fijado por la tasa de interés que tendrían que ser asumidos por los inversionistas,
reduciendo así el margen de ganancias. Dependiendo del escenario en el que se realicen las
ventas o de la demanda, se podrá manejar un rango muy amplio de precios. Otro punto
importante obtenido en los resultados del estudio de mercado es que el mercado
inmobiliario tiene gran aceptación en la ciudad de Babahoyo y la mayoría de estos
proyectos se logran vender antes de finalizar su construcción o durante el primer año.
Costo del terreno
En la siguiente tabla se muestran los costos de los terrenos a la venta en la zona. También se
ha considerado casas que estén a la venta en el sector para comparar precios, tomando en
cuenta que en este caso se deberían incluir los costos de demolición y desalojo.
Tabla 18, Costos de terrenos
LOTES DE VENTA VALOR M2 LOTE
1 $ 75.000,00 300
2 $70.000,00 280
3 $85.000,00 340
72
Como se mencionó anteriormente el terreno pertenece a los socios, la tabla solo nos servirá
como referencia en cuanto al costo de terreno para nuestro estudio. El terreno, que tiene un
área de 300 m2 y un valor de $75.000,00 Se escoge, por su ubicación, precio y por tener el
área necesaria para la realización del proyecto según las Normas vigentes de Construcción.
Además será un desembolso inicial muy significativo que se podrá evitar.
Costos administrativos de venta
Para el procedimiento de venta existen dos maneras en nuestro medio, que serían las
siguientes:
Venta directa: los inversionistas realizan directamente las ventas, lo cual es poco
recomendado por el manejo de los clientes y porque no tienen la experiencia para esto;
además, deben estar disponibles todos los días de la semana en un horario extendido para
atender posibles compradores.
Venta indirecta: para este procedimiento se requiere la contratación de un tercero o una
empresa promotora de proyecto de bienes raíces, como las inmobiliarias; el porcentaje de
comisión es el mismo para cualquiera de las dos por lo que se toma la decisión de escoger a
una inmobiliaria que dé más tranquilidad a los inversionistas ofreciendo un proceso más
formal y mejores garantías en el manejo de los potenciales clientes.
Las inmobiliarias, con una comisión de venta del 5% sobre el valor del metro cuadrado, se
encargan de todo el proceso de mercadeo del producto para atraer los clientes al proyecto.
Se determinó un costo de venta de 3% sobre el precio final de venta, según la encuesta de
campo realizada en el estudio de mercado para el cálculo representativo de la comisión de
la agencia promotora, dando como resultado final la siguiente tabla.
73
Tabla 19, Comisión de venta
Cantidad Metros
Cuadrados
(m2)
VALOR VENTA /
M2
PORCENTAJE
COMISIÓN
SUB TOTAL
Apartamentos
(98m2) 4 392 $ 635,00 3%
$ 7467,60
Apartamentos
(95m2) 2 190 $ 635,00 3%
$ 3619,50
Locales 4 160 $ 635,00 3% $ 3048,00
Garajes 3 $2725,00
TOTAL $16860,00
Costo final del metro cuadrado para la venta
En los anteriores puntos se determinaron varios costos de cada una de las etapas del proyecto
a construir, como el presupuesto del método de subcontratación por etapas, el profesional
encargado y el costo de venta; además, se establece un margen de ganancia esperado del
30%, el cual puede variar según las necesidades de los inversionistas. En la siguiente tabla
se puede apreciar dos escenarios para el resultado final del costo por metro cuadrado
esperado del proyecto:
74
Tabla 20, Presupuesto del proyecto (margen de utilidad 30%)
COSTO FINAL DE VENTA
COSTO DE TERRENO $ 75.000,00
PRELIMINARES y Eventualidades $ 10.000,00
COSTO DE VENTA $ 16.860,00
PRESUPUESTO $ 299.000,00
PROFESIONAL ENCARGADO $ 14.400,00
SUBTOTAL $ 415.260,00
MARGEN DE GANANCIA 30% $ 124.578,00
TOTAL $ 539.838,00
TOTAL M2 Construcción 850 m2
COSTO FINAL M2 $ 635,10
Tabla 21, Presupuesto del proyecto (margen de utilidad ajustado a $700/M2)
COSTO FINAL DE VENTA
COSTO DE TERRENO $ 75.000,00
PRELIMINARES y Eventualidades $ 10.000,00
COSTO DE VENTA $ 16.860,00
PRESUPUESTO $ 299.000,00
PROFESIONAL ENCARGADO $ 14.400,00
SUBTOTAL $ 415.260,00
MARGEN DE GANANCIA 43,28% $ 179.740,00
TOTAL $ 595.000,00
TOTAL M2 Construcción 850 m2
COSTO FINAL M2 $ 700,00
75
Tabla 22, Precio de Venta
Precio Final 1 (30%) Precio Final 2 (42%)
Departamentos $62.230,00 $68.600,00
Locales $25.400,00 $28.000,00
Garajes $10.000,00 $10.000,00
En el primer escenario tenemos como resultado un costo de $635,80 dólares por m2 de
construcción, que deja un margen de $124.578,00 dólares para la venta. Si se determina que
el proyecto sea vendido en $700,00 / m2, (segundo escenario) que es un valor muy adecuado
a las características del proyecto estando muy cerca del valor promedio del metro cuadrado
del sector, el margen de utilidad se elevaría a $179.740,00, aproximadamente un 43%. De
esta manera queda demostrado que la mejor manera de construir y administrar un proyecto
de esta magnitud es hacerlo por el método de subcontratación por etapas. Según este
resultado, los inversionistas podrán tomar la decisión de bajar su margen de ganancia para
volver más atractivo el valor del precio final del metro cuadrado, dejando un gran margen
de manejo a cualquier imprevisto antes de las ventas; y si la demanda es alta se podrá
mantener el precio por metro cuadrado.
h) Conclusiones y recomendaciones
La principal conclusión del estudio de factibilidad es la siguiente: contratar una empresa
constructora es más costoso aunque, posiblemente, más seguro; sin embargo para un
proyecto de tamaño mediano es más factible que los inversionistas hagan de constructores
76
con la ayuda de un supervisor técnico ya que así se hace posible controlar el flujo de caja de
manera más precisa.
Es factible la obra como bien físico debido a que existen terrenos disponibles y la
normatividad vigente posibilita la ejecución del proyecto al cumplir con todas las exigencias
de los entes de control públicos.
Los planos definitivos del proyecto obedecen a los resultados del estudio de mercado en
cuanto a espacios físicos, metros cuadrados por unidad de vivienda, servicios, etc. El
proyecto físico es completamente desarrollable. Se cuenta con el terreno que cumple con los
requisitos exigidos por el gobierno municipal de Babahoyo, para el permiso de construcción.
Como resultado final del estudio técnico se estableció que es más rentable el sistema de
contratación por etapas en el cual los costos finales son menores en la administración,
haciendo posible tener un margen de decisión del valor final del metro cuadrado, estando
por debajo del promedio de otros proyectos en el mismo sector.
El análisis de entorno dio como resultado grandes cualidades del sector para que las ventas
tengan unas buenas bases, lo que permite que los inversionistas estén más seguros de que la
inversión de capital en este proyecto tiene un retorno más rápido y seguro.
77
Recomendaciones finales
El proyecto, en su totalidad, se considera factible y viable desde el siguiente punto de vista:
El estudio de mercado permitió identificar el valor por metro cuadrado de las
unidades residenciales de los proyectos con características similares al que se está
analizando, lo cual, complementado con el análisis financiero, muestra la viabilidad
del proyecto, además de la aceptación en el mercado de este tipo de vivienda. Sin
estas investigaciones, previas a la ejecución de este tipo de obras, se corre el riesgo
de no lograr las utilidades esperadas por los inversionistas, o lo que es más delicado
aún, construir una obra que finalmente no contará con las ventas estimadas.
En el estudio técnico se determinó la importancia de realizar un comparativo entre el
método de contratación de una empresa de construcción y el método de
subcontratación por etapas por medio de un profesional supervisor; se encontró que
el primer método es más cómodo para los inversionistas al no tener que manejar
contratistas ni clientes, pero económicamente es más costoso y requiere más tiempo
en el desarrollo de la obra, por otra parte el segundo método requiere mayor presencia
de los inversionistas en el momento de contratación y manejo del flujo de caja, pero
la rentabilidad es mayor y los tiempos se disminuyen. Al ser este un proyecto de
vivienda de tamaño pequeño los inversionistas pueden optar tranquilamente por la
opción del segundo método y contratar un ingeniero que los acompañe y ayude a
llevar un control sobre las actividades, permitiendo a los inversionistas lograr un
retorno de inversión alto manteniendo el nivel de calidad.
El estudio financiero es de alta importancia para el proyecto, ya que este tipo de obras
se caracterizan por requerir de altas sumas de dinero en un corto periodo de tiempo,
por lo cual es indispensable definir las inversiones requeridas obligatoriamente al
78
inicio de la obra e incluso en un periodo previo a la ejecución, y las cuales tienen un
alto impacto en el valor del proyecto como la compra del terreno y el análisis del
cumplimiento para las unidades residenciales; igualmente, se debe tener clara la
forma de financiación durante la etapa constructiva e identificar las alternativas para
solventar los gastos, en caso de no lograr las ventas proyectadas durante la etapa
constructiva. Para el caso de estudio se analizó y determinó que es totalmente
manejable.
Este tipo de proyectos, como oportunidad de negocio para profesionales del sector
de la construcción, son gran relevancia ya que permite disminuir la incertidumbre,
tanto en lo técnico como en lo administrativo, lo cual, complementado con una
formación adicional (MBA), permite un gerenciamiento adecuado y acorde a la
normatividad actual, minimizando los riesgos en los que se incurre en este tipo de
obras por las altas inversiones requeridas.
El sector de la construcción se caracteriza por el alto uso de mano de obra no
especializada, por lo cual la supervisión es indispensable para no incurrir en
problemas de calidad, lo que afectaría la aceptación del proyecto por parte de los
posibles compradores. La decisión de contratar a un ingeniero residente durante la
etapa de planeación y construcción garantiza una mejor comunicación entre los
inversionistas y la persona que se encuentre a cargo de la ejecución de la obra, con
lo cual el costo/ beneficio del proyecto se ve favorecido. Lo que inicialmente se
considera como un costo más para la obra se verá reflejado durante la etapa de
construcción y finalmente en la calidad del proyecto.
El proyecto se considera financieramente viable desde el análisis de contratación por
etapas, con porcentajes muy optimistas y reales de rentabilidades altas en tiempos
muy cortos ya que la inversión inicial es muy manejable por los inversionistas
79
teniendo en cuenta que el retorno de la inversión sobre las ventas y el capital inicial
son muy alentadores; además, el porcentaje de ganancia permite adoptar posibles
eventualidades como subida de precios o préstamos de capital con entidades
financieras.
i) BIBLIOGRAFÍA
AMERICAN MARKETING ASSOCIATIÓN: Investigación de mercados, Editorial
McGraw-Hill, México, 2007.
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McGraw-Hill, Cuarta Edición, 2008.
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2009.Nokes, S. (2006). La guia definitiva de la gestion de proyectos. Financial Times
CORPORACIÓN de estudios y publicaciones, Ley de compañías, decima cuarta edición,
febrero 2011.
La propiedad horizontal de los bienes inmuebles en el Cantón Quevedo.
Autora: Loor Segovia, María Belén, 2014
MEZA OROZCO, Jhonny de Jesús, Evaluación financiera de proyectos, Segunda Edición,
Bogotá, D.C., 2010
MIRANDA, Juan José, Gestión de Proyectos, cuarta edición, mayo de 2003.
MORALES Arturo, Proyectos de Inversión, Evaluación y Formulación, Primera Edición,
Editorial M Graw Hill.
NASSIR, Sapag Chaín, Proyectos de inversión formulación y evaluación, Primera Edición,
México, 2007.
PALACIO Ivarth, Guía Práctica para la Identificación, Formulación y Evaluación de
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Cynertia Consulting. (Octubre de 2008). http://www.cynertia.es/. Obtenido de
http://www.cynertia.es/sites/default/files/PDF/Planes_de_negocio-
instrumento_para_el_exito_en_las_start-up.pdf
Diseño de un sistema contable en la empresa Rios Constructora del Austro Cia.Ltda.
Autora: Rios Cando Maribel.
http://dspace.ucuenca.edu.ec/browse?type=author&value=Ríos+Cando%2C+Maribel+Este
fanía
www.habitatyvivienda.gob.ec/documentos-normativos-nec-norma-ecuatoriana-de-la-
construccion/
www.normaconstruccion.ec
www.camicon.ec
j) Datos personales:
Nombres: Germán Antonio
Apellidos: Sandoval Vite
Teléfono fijo:
Celular: 593 990164023
Correo electrónico: [email protected]
Especialidad: Economía
ANEXOS.
Entrevistas
No. 01 Babahoyo 01 Septiembre 2016 Telf.:
Dirección: Av. Malecón 9 de Octubre Cdla. Carlos Alvarado
Área (m2) 89 Entrega Vendido
Dormitorios 2 Plantas 3
Baños 2 Valor $68.000,00
Sala 1 Valor m2 $764,00
Comedor 1 Forma de pago Contado y
Crédito
Garaje si no
No. 02 Babahoyo 01 Septiembre 2016 Telf.:
Dirección: Calle J.X Marcos y E Sector: El Cafetal
Área (m2) 85 Entrega Vendido
Dormitorios 2 Plantas 3
Baños 2 Valor $60.000,00
Sala 1 Valor m2 $705,00
Comedor 1 Forma de pago Contado y
Crédito
Garaje Si No
No. 04 Babahoyo 02 Mayo 2016 Telf.:
Dirección: Av. Enrique Ponce Luque Sector del SRI
Área (m2) 95 Entrega Vendido
Dormitorios 3 Plantas 2
Baños 3 Valor $67.000,00
Sala 1 Valor m2 $705,00
Comedor 1 Forma de pago Contado y Crédito
Garaje Si No
ANEXO 2. Encuesta
Resultados de las encuestas
7. En qué tipo de Vivienda habita actualmente.
i. Propia _______________38
j. Alquilada _____________ 40
k. Prestada _____________ 1
l. Vive con Familiares ____ 11
Gráfico 3.
42%
44%
1%13%
1
Propia Alquilada Prestada Vive con Familiares
Tabla 5.
Tipo de Vivienda %
Propia 38 42
Alquilada 40 44
Prestada 1 1
Vive con familia 11 13
TOTAL 90 100
Si bien el 42% de los encuestados, posee casa propia, también deberían ser tomados en
cuenta a la hora de direccionar estratégicamente el proyecto, ya que, aunque no tengan la
necesidad inmediata de una vivienda, podrían adquirir la propiedad como una inversión. Del
58% que no posee vivienda propia, el 44% son potenciales clientes, Ya que según el estudio
se trata de familias que pagan arriendos mensuales en un promedio de $300, cantidad que
sería muy bien invertida como pago mensual de un préstamo hipotecario. De tal manera, que
se considera favorable este resultado. Mas adelante se hablará de las personas que estando
interesadas se encuentran financieramente aptas para realizar la compra de su vivienda.
8. Estaría dispuesto a invertir en la adquisición de vivienda propia?
Si _____ 72
No ____ 18
Gráfico 4.
Tabla 6.
Dispuestos a invertir SI NO Total
72 18 90
% 80 20 100 %
Vemos que independientemente de estar o no capacitados financieramente, un 80% de los
encuestados si esta dispuesto a comprar una vivienda, así mismo podemos ver que el 20%
restante no tiene interés, por lo tanto para ellos ha terminado la encuesta y el grupo que nos
interesa, se reduce de 90 a 72.
Al realizar el correspondiente análisis, nos damos cuenta que efectivamente, dentro del
grupo de encuestados que posee vivienda propia, también encontramos quienes estarían
Si; 80%
No; 20%
2
dispuestos a invertir en una segunda propiedad, esto es muy favorable, ya que
financieramente se encontrarían en mayor capacidad, por ejemplo al momento de aplicar
para un crédito, en la mayor parte de las instituciones financieras, las garantías son uno de
sus principales requisitos.
9. Qué característica tendría para usted más valor al momento de comprar una vivienda?
(Siendo 1 el menor valor marque en cada característica según su interés)
1 2 3 4 5 total
Localización - ‘ 10 32 30 72
Accesibilidad - - 15 29 28 72
M2 de construcción 30 32 5 5 72
Número de habitaciones - - - 35 37 72
Tipo de acabados - 15 30 10 17 72
Valor - - - 32 40 72
Financiamiento - - 25 20 27 72
Luego de estos resultados, el correspondiente análisis, nos lleva a la conclusión de que, para
cumplir con las expectativas de los potenciales clientes, el proyecto deberá estar ubicado en
una buena zona y de fácil acceso. El área de construcción también es muy importante, las
expectativas fueron de un espacio amplio, en cuanto a los acabados de las viviendas, pueden
ser de tipo medio de tal manera que no afecte al costo final y los precios sean mas accesibles
y con facilidad en lo que corresponde al financiamiento.
10. Cuál es el tamaño ideal para su vivienda?
a. Pequeña 50 – 70m2 20
b. Mediana 70-100m2 34
c. Grande mas de 100m2 18
Gráfico 5.
Tabla 7.
Tamaño de Vivienda %
Pequeña 20 28
Mediana 34 47
Grande 18 25
TOTAL 72 100
Las preferencias de los encuestados en este sentido se concentran en una vivienda de tipo
mediana, de tal manera que nuestro proyecto “Santa Bárbara I” se adapta a sus
expectativas perfectamente.
25,00%
47,00%
28,00%
Tamaño
Grande Mediana Pequeña
11. Cuál es el método de pago que usted preferiría al momento de comprar su vivienda?
a. Contado _________________ 2
b. Crédito (1-5 años)__________ 7
c. Crédito (5-10 años)_________ 13
d. Crédito (10-20 años)________ 50
Gráfico 6.
Tabla 8.
Métodos de pago %
Contado 2 3
1 – 5 años 7 10
5 – 10 años 13 18
10 – 20 a,os 50 69
Total 72 100 %
3,00%
10,00%
18%
69,00%
Columna1
Contado 1 - 5 años 5 - 10 años 10 - 20 años
La mayor parte de los encuestados, 69%, han elegido realizar el pago de su vivienda a través
de un financiamiento, entre 10 y 20 años y en segundo lugar están el 18% que eligieron un
plazo más corto (5 – 10 años) para realizar el pago.
Esto es muy importante, porque de esta manera a través de las instituciones financieras se
aseguran los pagos a los inversionistas. No menos importante es el pequeño grupo que eligió
la opción de pago al contado.
12. Por cuantos miembros se encuentra conformada su familia
a. 2 _________ 7
b. 3 _________ 20
c. 4 _________ 32
d. 5 __________ 11
e. 6 o mas _____ 2
Gráfico 7.
10%
28,00%
44%
15%
3,00%
6
2 3 4 5 6 o mas
Tabla 9.
Miembros de familia %
2 7 10
3 20 28
4 32 44
5 11 15
6 o mas 2 3
TOTAL 72 100%
Como resultado tenemos que la mayoría de los encuestados, tiene una Familia formada
por hasta 3 y 4 .miembros.
A este grupo se adapta perfectamente nuestro proyecto, ya que los departamentos del
Proyecto Santa Bárbara, están diseñados para una familia de cuatro. Sin descartar a
familias que podrían estar en planes de crecimiento.
