UTJECAJ PROJEKTA GOLF PARK DUBROVNIK NA · PDF fileInvesticijska dokumentacija, konzalting, nadzor i sl. ..... 15. 5.4. Golf tereni s pripadajućim sadržajima

RAZVOJ GOLF d.o.o. za trgovinu i usluge

Z A G R E B

UTJECAJ PROJEKTA "GOLF PARK DUBROVNIK" NA LOKALNU EKONOMIJU

GRADA DUBROVNIKA

Lokacija: DUBROVNIK

S T U D I J A

Priprema i izrada

d.o.o. za reviziju i ekonomski konzalting

D U B R O V N I K

DUBROVNIK, lipanj 2010.

S A D R Ž A J

UVODNE NAPOMENE ............................................................................................................................................................................. 1 1. TURISTIČKA PONUDA GRADA DUBROVNIKA .................................................................................................................................... 2 1.1. O Gradu Dubrovniku ...................................................................................................................................................................... 2 1.2. Aktualna turistička ponuda ........................................................................................................................................................... 2 1.3. Ocjena kakvoće i visine turističke potrošnje ................................................................................................................................ 4 1.4. Ocjena turističke ponude ............................................................................................................................................................... 5 2. O POTREBI IZGRADNJE "GOLF PARKA DUBROVNIK" ....................................................................................................................... 8 3. KONCEPCIJA "GOLF PARKA DUBROVNIK" ........................................................................................................................................ 9 3.1. Golf tereni s pripadajućim sadržajima ........................................................................................................................................ 10 3.2. Smještajni sadržaji ....................................................................................................................................................................... 10 3.3. Ugostiteljski sadržaji .................................................................................................................................................................... 11 3.4. Zabavni sadržaji ........................................................................................................................................................................... 11 3.5. Shopping ...................................................................................................................................................................................... 11 3.6. Športsko-rekreacijski sadržaji ..................................................................................................................................................... 12 3.7. Infrastruktura, zelenilo................................................................................................................................................................. 12 4. TEHNIČKI PODACI ............................................................................................................................................................................ 12 4.1. Površine golf terena s pripadajućim sadržajima ....................................................................................................................... 12 4.2. Broj i površine smještajnih jedinica ............................................................................................................................................ 13 4.3. Površine ugostiteljskih sadržaja ................................................................................................................................................. 13 4.4. Površine zabavnih sadržaja ......................................................................................................................................................... 13 4.5. Površine shopping sadržaja......................................................................................................................................................... 13 4.6. Površine športsko-rekreacijskih sadržaja .................................................................................................................................. 13 4.7. Infrastruktura, zelenilo................................................................................................................................................................. 14 5. TROŠKOVNIK ULAGANJA ................................................................................................................................................................. 14 5.1. Otkup i najam zemljišta .............................................................................................................................................................. 14 5.2. Komunalni doprinos..................................................................................................................................................................... 14 5.3. Investicijska dokumentacija, konzalting, nadzor i sl. ................................................................................................................ 15 5.4. Golf tereni s pripadajućim sadržajima ........................................................................................................................................ 15 5.5. Smještajne jedinice ..................................................................................................................................................................... 15 5.6. Ugostiteljski sadržaji .................................................................................................................................................................... 15 5.7. Zabavni sadržaji .......................................................................................................................................................................... 15 5.8. Shopping objekti .......................................................................................................................................................................... 16 5.9. Športsko-rekreacijski sadržaji ..................................................................................................................................................... 16 5.10. Infrastruktura ............................................................................................................................................................................. 16 5.11. Ostala ulaganja .......................................................................................................................................................................... 16 5.12. Sažetak ulaganja ....................................................................................................................................................................... 16 6. IZRAVNE FINANCIJSKE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK ................................................................................................................ 17 6.1. Razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" ............................................................................................................. 17 6.1.1. Porez na promet nekretnina .................................................................................................................................................... 17 6.1.2. Komunalni doprinos ................................................................................................................................................................. 18 6.1.3. Ostale izravne financijske koristi ............................................................................................................................................. 18 6.2. Optimalna poslovna godina "Golf Parka Dubrovnik" .................................................................................................................. 19 6.2.1. Porez i prirez porezu na dohodak ............................................................................................................................................ 19 6.2.2. Komunalna naknada ................................................................................................................................................................ 20 6.2.3. Boravišna pristojba ................................................................................................................................................................... 20 6.3.4. Ostale izravne financijske koristi ............................................................................................................................................. 20 7. POSREDNE FINANCIJSKE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK ............................................................................................................ 20 7.1. Razdoblje pripreme i izgradnjea "Golf Parka Dubrovnik" ........................................................................................................... 21 7.1.1. Porez i prirez porezu na dohodak ............................................................................................................................................ 21 7.1.2. Ostale posredne financijske koristi ......................................................................................................................................... 21 7.2. Optimalna poslovna godina "Golf Parka Dubrovnik" .................................................................................................................. 22 7.2.1. Porez i prirez porezu na dohodak ............................................................................................................................................ 22 7.2.2. Ostale posredne financijske koristi ......................................................................................................................................... 22 8. FINANCIJSKE KORISTI ZA DRŽAVU ................................................................................................................................................. 23 9. OPĆE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK............................................................................................................................................. 24 9.1. Zaposlenost .................................................................................................................................................................................. 24 9.2. Turistička ponuda ........................................................................................................................................................................ 24 9.3. Infrastruktura ............................................................................................................................................................................... 25 9.4. Ostale opće koristi ....................................................................................................................................................................... 25 10. MULTIPLIKATIVNI UČINCI ............................................................................................................................................................. 26 11. OPORTUNITETNI TROŠKOVI .......................................................................................................................................................... 28 12. GRAD DUBROVNIK I "GOLF PARK DUBROVNIK" .......................................................................................................................... 28 ZAKLJUČAK .......................................................................................................................................................................................... 29

UTJECAJ PROJEKTA "GOLF PARK DUBROVNIK" NA LOKALNU EKONOMIJU GRADA DUBROVNIKA s t u d i j a

d.o.o. za reviziju i ekonomski konzalting, Dubrovnik 1

UVODNE NAPOMENE Projekt "Golf Park Dubrovnik" po svim svojim temeljnim fizičkim, sadržajnim i financijskim obilježjima najveći je turistički poduzetnički pothvat koji je ikad pokrenut na području Dubrovačko-neretvanske županije.

Na površini od 310 hektara na platou Srđa /Bosanki/ poviše Dubrovnika, prema idejnom projektu planira se izgradnja dva golf terena s ukupno 27 rupa /18+9/ i vježbalištem, uz Golf akademiju koji će voditi svjetski priznati stručnjaci. Pored golf terena s pomoćnim sadržajima, projektom je predviđena izgradnja, uređenje i opremanje niza športsko-rekreativnih sadržaja /konjički klub, wellness centri, biciklističke i pješačke staze, amfiteatar na otvorenom, manje trgovačke radnje, restorani, konobe i sl., te ekskluzivni smještajni sadržaji i rezidencijalne vile/. Uz to, projektom je obuhvaćena i obnova u Domovinskom ratu teško oštećene tvrđave "Imperial" na Srđu, kao i njezina prilagodba muzejskim, ugostiteljskim i zabavnim sadržajima.

Sastavni dio projekta, bez kojega bi njegova izvedba i poslovanje bili nemogući su izgradnja,

uređenje i opremanje prometnica, vodovodnog, elektroopskrbnog, kanalizacijskog i telekomunikacijskog sustava, tako da se, nakon cjelokupne izgradnje na platou Srđa, odnosno Bosanki, može govoriti o novom i privlačnom dubrovačkom turističkom proizvodu, koji će stvoriti uvjete za znatno veći turistički promet i turističku potrošnju, od čega će golemu i ne samo ekonomsku korist imati i Grad Dubrovnik, Dubrovačko-neretvanska županija i Republika Hrvatska. Projekt izgradnje, uređenja i opremanja "Golf Parka Dubrovnika" procjenjuje se na iznos od 6,5 milijardi kuna, a njegova izvedba planira se ostvariti u razdoblju od 2011. do 2017. U ovoj se studiji, koristeći suvremene tehnike financijske i tržišne analize, objašnjava i argumentira utjecaj projekta "Golf Park Dubrovnik" na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, ali je posve izvjesno da će izravne i posredne financijske, ekonomske i socijalne koristi imati i Dubrovačko-neretvanska županija i Republika Hrvatska, na što je također ukazanu. Utjecaj na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika projekta "Golf Park Dubrovnik" ostvarivat će se u dvije faze i to:

1. faza – Pripremne radnje, izgradnja, uređenje i opremanje svih sadržaja "Golf Parka Dubrovnik", što će se "događati" u razdoblju od 2011. do 2017. /sedam godina/ i u kojem će se realizirati jednokratne financijske, ekonomske i socijalne koristi za Grad Dubrovnik /djelomice i višegodišnje, kroz poslovanje golf terena, prodaju turističkih apartmana i rezidencijalnih vila, te poslovanje manjeg hotela /120 soba/ i pripadajućih sadržaja /do 2017./ i

2. faza – Poslovanje "Golf Parka Dubrovnik" koje će započeti 2018. i od kada će se ostvarivati kontinuirane /stalne/ financijske, ekonomske i socijalne koristi za Grad Dubrovnik /golf tereni, ugostiteljski sadržaji, hoteli, rekreacijske usluge i sl./.

U ovoj studiji naglasak je na izravnim i posrednim financijskim, ekonomskim i socijalnim

koristima koje će imati od projekta "Golf Park Dubrovnik" Grad Dubrovnik, ali od njega će značajne koristi imaiti i susjedne jedinice lokalne samouprave /općine/, kao i Republika Hrvatska. Treba ponoviti da je projektu "Golf Parka Dubrovnik" posebnom odlukom Vlada Republike Hrvatske dala nacionalni značaj.

Ekološki, tehnički, tehnološki i slični aspekti projekta "Golf Parka Dubrovnik" nisu predmetom

ove studije, a neki tehnički podaci podastrti su samo radi provjere predočenih izravnih financijskih i ekonomskih koristi.

Proračuni izvedeni u ovoj studiji okvirnog su karaktera i moguća su stanovita odstupanja po

izradi i izvedbi projekta "Golf Park Dubrovnik", ali su i takvi posve dovoljni za izvesti zaključak prema kojemu će taj projekt imati vrlo snažan utjecaj na razvoj, strukturu i dinamiku lokalne ekonomije Grada Dubrovnika.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

socijalne?

Vlado

Highlight



1. TURISTIČKA PONUDA GRADA DUBROVNIKA

U ovome poglavlju opisana su aktualna obilježja turističke ponude Grada Dubrovnika, što uključuje temeljne podatke o Gradu Dubrovniku, stanju turističke ponude, ocjenu razine /visine/ turističke potrošnje i ocjenu kakvoće i konkurentnosti dubrovačke turističke ponude u suvremenim, europskim i svjetskim trendovima turističke industrije. 1.1. O Gradu Dubrovniku

Grad Dubrovnik jedinica je lokalne samouprave u sastavu Dubrovačko-neretvanske županije i Republike Hrvatske. Obuhvaća površinu od 143.35 km2.

Uže područje Grada Dubrovnika, odnosno naselje Dubrovnik, prema popisu stanovnštva 2001.

ima cca 30.500 stanovnika, a cjelokupna jedinica lokalne samouprave 43.770 stanovnika. Grad Dubrovnik čine 32 naselja, na području od Sv. Jakova na istočnim prilazima Dubrovniku do Brsečina na zapadnom kopnenom prilazu. U sastavu Grada Dubrovnika su i naseljeni Elafitski otoci /Koločep, Lopud, Šipan/, pripadajući manji nenaseljeni otoci i otok Lokrum, u blizini stare gradske luke Dubrovnika. Granična naselja pripadaju općinama Župa dubrovačka i Dubrovačko primorje, koja su uz općinu Konavle, te poluotok Pelješac /osim Orebića/ bile sastavnice nekadašnje Općine Dubrovnik. Može se ustvrditi da je to područje po svojim demografskim, prostornim, ekonomskim, kutlurnim i socijalnim obilježjima u nizu stoljeća, pa i danas, vrlo slično i zapravo je jedinstvena i na međunarodnom tržištu već desetljećima prepoznatljiva turistička destinacija.

Što se tiče gospodarske strukture i uopće ekonomskih trendova, područje Grada Dubrovnika

izrazito je turističko, pri čemu se, računajući i multiplikativne učinke, više od 60% domaćeg bruto proizvoda /DBP/, ostvaruje od turističkih prihoda, odnosno potrošnje.Važnost pomorskog gospodarstva /morsko brodarstvo, lučko gospodarstvo i sl./ izrazito je ovisno o svjetskim trendovima u morskom brodarstvu, odnosno vozarinama u teretnom prijevozu, kao i o tzv. cruising turizmu, što je još uvijek druga po važnosti djelatnost u strukturi domaćeg bruto proizvoda. Značaj industrije posve je marginaliziran, dok je trgovina svedena uglavnom na maloprodaju. U posljednje vrijeme, zbog globalne financijske krize i vrlo niske razine ulaganja u obnovu i izgradnju gospodarskih, infrastrukturnih i stambenih objekata, osjetan je pad građevinske aktivnosti u udjela te djelatnosti u domaćem bruto proizvodu Grada Dubrovnika.

U 2008. procjenjena vrijednost domaćeg bruto proizvoda na području Grada Dubrovnika iznosi

633.650.000 eura, odnosno 14.500 eura po stanovniku /per capita/, što je 38% više od hrvatskog prosjeka /10.500 eura/. Ipak, s obzirom na ljudske potencijale, prirodne i stvorene uvjete i diljem svijeta prepoznatljivost Dubrovnika, može se ustvrditi da je dostignuta razina domaćeg bruto proizvoda još uvijek značajno ispod mogućnosti, odnosno može, pod pretpostavkom suvisle razvojne strategije i njezine provedbe biti znatno veća. 1.2. Aktualna turistička ponuda

• Smještajni kapaciteti

Ukupni smještajni kapaciteti /hoteli, privatne sobe, apartmani, kampovi, odmarališta/ na području Grada Dubrovnika krajem 2009. procjenjuju se na 21.100 kreveta, odnosno cca 9.800 soba, apartmana, kamp jedinica i sl./. Pri tome se na osnovni smještaj, odnosno hotele odnosi 11.200 kreveta ili 53.1%, privatni smještaj 8.200 kreveta ili 38.9% i 1.700 kamp kreveta ili 8.1%.

Gostima se nudi 12 hotela kategoriziranih s 5 zvijezdica, 9 hotela s 4 zvijezdice, 23 hotela s 3 zvijezdice, 2 hotela s dvije zvijezdice i 1 hostel. U privatnom smještaju prevladavaju sobe i apartmani s 2 zvijezdice.

Koncentracija hotelskih kapaciteta /90%/ je na užem području Grada Dubrovnika /od Kantafiga do Sv. Jakova, uključujući Lapad/, dok je kod privatnog smještaja i kampova taj postotak nešto niži.

Vlado

Highlight



• Ugostiteljski objekti

Procjenjuje se da je na području Grada Dubrovnika krajem 2009. bilo registrirano i poslovno aktivno sukladno hrvatskom Pravilniku o razvrstavanju i minimalnim uvjetima ugostiteljskih objekata iz skupina "restorani", "barovi", "catering objekti" i "objekti jednostavnih usluga":

- 62 restorana /restorani, gostionice, pizzerije, bistroi, slastičarnice, objekti brze prehrane i sl./ s ukupno 5.700 sjedećih mjesta u otvorenom i na zatvorenom prostoru

- 134 bara /kavane, noćni klubovi, cafe barovi, pivnice, buffeti, konobe i sl. s ukupno 6.400 sjedećih mjesta u otvorenom i na zatvorenom prostoru

- 5 catering objekata /pripremnice obroka/ s ukupnim kapacitetom cca 1.700 obroka dnevno/

- 32 objekta jednostavnih usluga /objekti u kiosku, nepokretnom vozilu, na kolicima i sl./ s ukupnim kapacitetom od cca 2.000 obroka dnevno.

Koncentracija ugostiteljskih objekata je u povijesnoj jezgri Grada Dubrovnika i njezinim kontaktnim područjima /Pile, Ploče/, dok ih je znatno manje u naseljima izvan užeg područja Grada Dubrovnika /od Kantafiga do Sv. Jakova, uključujući Lapad/.

• Kulturna ponuda

Temelj dubrovačke kulturne ponude, po kojima je ovaj grad u turističkom smislu i najzanimljiviji su razgledavanje povijesne jezgre s brojnim znamenitostima i zanimljivostima, sakralni objekti, muzeji, gradske zidine i galerije.

Što se tiče glazbeno-scenske ponude, na prvom mjestu je festival Dubrovačke ljetne igre, potom programi kazališta Marina Držića i Dubrovačkog simfonijskog orkestra, folklornog ansambla "Linđo", Rachlin Festival, Libertas Film Festival, Festival rane glazbe Dubrovnik, Renesansni festival, Festa Svetog Vlaha, Dubrovački karneval i sl.

• Kongresna ponuda Dubrovnik je, uz Opatiju i Zagreb, vodeće hrvatsko kongresno odredište i stjecište brojnih,

domaćih, ali daleko više međunarodnih kongresa, seminara, skupova, savjetovanja i sl. To se prije svega treba zahvaliti njegovoj kulturnoj i turističkoj reputaciji, kao i dostupnosti razvijenim zrakoplovnim linijama i blizini zračne luke u Čilipima /cca 25 km od središta Dubrovnika. Međutim, i to ne bi bilo dovoljno, da skoro svi bolji i veći hoteli nemaju uređene i opremljene dvorane i sale za različite /sadržajno i po broju sudionika/ kongrese, seminare, skupove, savjetovanja i sl. Procjenjuje se da u hotelske dvorane, sale i sl. na području Grada Dubrovnika mogu primiti cca 6,6 tisuća sudionika.

Tome treba dodati Športsku dvoranu Dubrovnik, tvrđavu Revelin, Kazalište Marina Držića, Sveučilište u Dubrovniku, Samostan Sv. Klare, Poslijediplomsko središte Dubrovnik i kino "Slobodu" ukupnog kapaciteta cca 5.000 sjedećih mjesta.

• Zabavna ponuda Zabavna ponuda na području Grada Dubrovnika sastoji se od programa, povremenih gostovanja

estradnih umjetnika, pjevača, zabavljača i priredbi u noćnim klubovima, hotelima, otvorenim i zatvorenim scenskim prostorima.

Koncentracija zabavnih događanja je u ljetnim mjesecima, odnosno u turističkoj sezoni,

uglavnom u prostorima izvan povijesne jezgre Grada Dubrovnika. • Shopping Pod shopping ponudom predmnijevaju se prodavaonice i slični objekti u kojima se najvećim

dijelom ostvarivaju prihodi od turističke potrošnje.



Na području Grada Dubrovnika shopping ponuda, pri čemu je najčešće riječ o suvenirnicima, te u znatno manjoj mjeri prodavaonicama ekskluzivne robe, također je koncentrirana u dubrovačkoj povijesnoj jezgri. Procjenjuje se da je u povijesnoj jezgri registrirano i aktivno preko 120 prodajnih objekata, a izvan nje još oko 50.

Turistima i izletnicima nude se, barem nominalno, najčešće autohtoni dubrovački i hrvatski

suveniri u različitim oblicima i materijalima. Svjetski modni brandovi i njihovi proizvođači zasad nisu pokazali veći interes za otvaranje vlastitih prodavaonica, butika i sl. ni unutar povijesne jezgre Dubrovnika, ali ni izvan nje.

• Športsko-rekreacijska ponuda Na području Grada Dubrovnika raspoloživi su sljedeći športski sadržaji, koje dijelom mogu

koristititi turisti i ostali gosti Dubrovnika. - zatvoreni gradski plivački bazen olimpijskih dimenzija - športska dvorana "Dubrovnik" i šest školskih športskih dvorana - dvadesetak tenis terena - dva raspoloživa i četiri pomoćna nogometna igrališta - desetak igrališta za male športove na otvorenom - dva mini-golf terena - desetak boćališta - prostorije za igranje šaha, bridža, pokera i sl. - jedriličarski klub "Orsan" - veslački klub "Neptun" - pet ronilačkih i sličnih klubova - športski ribolov u okviru odgovarajućih izletničkih programa - planinarsko društvo "Dubrovnik".

U okviru većih hotelskih objekata uređene su šetnice, trim staze, fitness i wellness centri, zasad

još u nedovoljnom broju.

1.3. Ocjena kakvoće i visine turističke potrošnje

U 2009. na području Grada Dubrovnika ostvareno je cca 500.000 turističkih dolazaka i cca 1.800.000 noćenja. Tome treba pridodati i 850.000 izletnika s cruisera, kao i cca 350.000 izletnika iz susjednih turističkih odredišta.

Prema svim relevantnim anketama, na području Grada Dubrovnika u odnosu na druge hrvatske

turističke destinacije ostvaruje se veća turistička potrošnja po gostu. Procjenjuje se da se ona kreće između 60 i 70 eura prosječno po gostu.

Međutim, kad se usporedi ta turistička potrošnja s drugim, Dubrovniku sličnim turističkim stjecištima diljem Mediterana, pa čak i onima koji imaju znatno manje privlačnosti i potencijale, ne može se iskazati zadovoljstvo ni njezinom visinom ni kakvoćom.

U strukturi potrošnje prevladavaju usluge smještaja i prehrane turista i izletnika, dok je udjel

shoppinga, zabave, športsko-rekreacijskih usluga, kulturnih događanja i sl. relativno malen. To znači da raspoloživi potencijali u tim ostalim uslugama nisu dovoljno iskorišteni. Dubrovački turistički proizvod, ukupno uzevši relativno je zastarjel, nemaštovit i marketinški loše osmišljen i očito nekonkurentan.

Temeljni problem turističke potrošnje na području Grada Dubrovnika, pa i šire je što gosti nisu skloni trošiti izvan načela "value for money". Jer, ono što se gostima nudi u izvanpansionskoj ponudi, nema veću vrijednost, a nerijetko neke specifične i autohtone usluge, proizvodi i robe uopće i nisu dostupne. S obzirom na globalnu financijsku krizu i sve manju platežnu moć turista, uključujući i one iz razvijenih zapadnih zemalja, mora se zaključiti da su preferencije turista takve da sa što manjim

Vlado

Highlight



osobnim proračunom za turističke svrhe dobije što više i što su prepoznale nama konkurente receptivne turističke zemlje, pa i one koje to do jučer nisu ni bile /Turska, zemlje sjeverne Afrike, pa i dalekoistočne zemlje/. Potencijal turističkih destinacija poput Dubrovnika u smislu turističke potrošnje značajno je smanjen ekspanzijom cruising turizma. Naime, za relativno prihvatljivu cijenu turisti na brodovima za kružna putovanja /cruiseri/ dobiju skoro sve što požele, nemaju potrebe zadržavati se na jednom mjestu više dana i za potrošnju u mjestu, makar i tek višesatnog boravka, ostaje im vrlo malo novca. 1.4. Ocjena turističke ponude

Općenito uzevši, unatoč značajnim naporima, pa i ulaganjima posljednjih godina, turistička ponuda ili turistički proizvod Grada Dubrovnika i dalje stagnira i nedovoljno je konkurentan na sve zahtjevnijem i izloženijem međunarodnom turističkom tržištu. Podaci o profitabilnosti turističkog sektora, prosječnoj turističkoj potrošnji, prosječnom broju dana boravka i strukturi ukupnog turističkog prometa ne mogu se ocijeniti zadovoljavajućim. U najkraćem, Dubrovnik je već suočen s činjenicom da postaje uglavnom izletničko odredište, čijim se ljepotama i dalje dive skoro svi oni koji ga posjećuju, ali mu to ne priznaju kroz veću turističku potrošnju i dulji boravak u njemu.

Sukladno tome, ukoliko Dubrovnik hoće uistinu postati svjetski turistički brand, a brand je

ekonomska kategorija i mjeri se veličinom turističke potrošnje po gostu, potrebna je postupna i cjelovita preobrazba i prilagodba svih sastavnica turističke ponude kako bi se stvorili uvjeti za dulji boravak gostiju, cjelogodišnju turističku aktivnost i tržišnu konkurentnost.

• Smještajni kapaciteti

Iako je udjel osnovnih smještajnih kapaciteta /hotela/ na području Grada Dubrovnika i njihova kategorija u odnosu na ostale hrvatske turističke regije u samom vrhu, ipak se još uvijek ne može izraziti zadovoljstvo ni količinom ni kakvoćom ni prostornim rasporedom smještajnih kapaciteta. Zamjetan je nedostatak, inače na tržištu nekretnina sve traženijih rezidencijalnih vila, ekskluzivnih apartmana i manjih, obiteljskih hotela koji gostima omogućuju ugodan, miran, ali i aktivan odmor, u blizini, ali ipak ne i u gusto naseljenim, bučnim i zelenilom oskudnim gradskim četvrtima Dubrovnika. Osim toga, smještajna ponuda, čak i u hotelima, da se i ne govori o privatnom smještaju i kampovima, nerijetko naniže odstupa od nominalne kategorije smještajnih objekata, što pokazuju i neovisne ankete stručnih institucija. Jednostavno, gostima se ne nudi vrijednost za novac /value for money/, pa se oni sve češće odlučuju na jednokratni i sve kraći, u danima izražen boravak.

Dubrovnik ima prirodne, kulturno-povijesne i tradicijske pretpostavke za prometnuti se u

ekskluzivnu i razvojno održivu turističku destinaciju, koje dosad nisu iskorištene. Uzrok tome, treba i to reći, nije u tolikoj mjeri neprilagođena i nedovoljno kvalitetna smještajna ponuda, nego i brojni nedostatci u turističkoj infrastrukturi, od neplanske turističke izgradnje, prometnih problema, razmjerno neuređenog okoliša, nekvalitetne ostale turističke ponude do loših usluga. Sve sastavnice turističke ponude i infrastrukture u ekskluzivnoj turističkoj destinaciji moraju biti na visokoj kvalitetnoj razini kako bi se privukli gosti više i visoke platežne moći i u kojem slučaju je jedino moguće ostvariti optimalne i održive ekonomske učinke od receptivnog turizma.

• Ugostiteljski objekti

U kvantitativnom smislu, odnosno fizički kapaciteti ugostiteljskog segmenta turističke ponude

/restorani, konobe, pizzerije, cafe barovi i sl./ na području Grada Dubrovnika značajno nadmašuju potrebe, odnosno potražnju i jednako tako su se brže povećavali u odnosu na kakvoću ukupne gastronomske ponude. Osim nekoliko prepoznatljivih restorana, koji opet više svojom lokacijom negoli kakvoćom gastronomije zadoljavaju kriterije koji vrijede za ekskluzivne turističke destinacije, u svim ostalim objektima ponuda hrane i pića uglavnom je jednolična, uniformna i bezidejna, s /pre/malo autohtonih specijaliteta.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

koje?

Vlado

Highlight



To se odnosi i na relativno skučene prostore ugostiteljskih objekata, nemaštovite i kičaste interijere, nekvalitetnu uslugu i sve se svodi na to da se u razmjerno kratkom trajanju turističke sezone, uz uglavnom /pre/visoke cijene nekako financijski nadoknadi izostanak prometa i prihoda u izvansezonskom razdoblju. Takva poslovna "filozofija" prometnula je Dubrovnik u najskuplju hrvatsku turističku destinaciju, u čemu su i najveći ponder upravo cijene ugostiteljskih usluga u brojnim restoranima, konobama, pizzerijama, cafe barovima i sl.

Koliko god možda i apsurdno zvučalo, Dubrovniku nedostaje kvalitetnih, zanimljivih, cjenovno prihvatljivijih i lako dostupnih ugostiteljskih objekata, s raznolikim lokalnim, regionalnim i nacionalnim gastronomskim specijalitetima, vinima i ostalim pićima. To uključuje i besprijekorne, nenametljive i privlačne interijere, kvalitetnu uslugu i koncepcijski konzistentne i kraće jelovnike, te kategorizaciju svih ugostiteljskih objekata.

• Kulturna ponuda

Ne bi bilo objektivno ustvrditi da ponuda kulturnih sadržaja i događanja, posebice na užem gradskom području Dubrovnika, nije bogata. Ali, osim što su zamjetne oscilacije u kakvoći, činjenica osim gradskih muzeja i zidina, turistima i izletnicima ostali kulturni sadržaji i događanja i nisu baš zanimljivi. U strukturi turističke potrošnje, kultura sudjeluje u neprimjereno malom postotku, kad se uzme u obzir uistinu bogata dubrovačka kulturna baština i tradicija. U kulturnoj ponudi, osobito u izvansezonskom razdoblju, nedostaje međunarodno značajnih glazbeno-scenskih, likovnih i sličnih manifestacija i događanja koja bi privukla veće skupine turista, izletnika i sl.

Zasad je posve sigurno da je turističkom Dubrovniku potrebno multipleks kino, kao i veća

dvorana za veće kulturne priredbe poput glazbenih koncerata, kazališnih predstava, raznih kulturnih prezentacija i sl. i to izvan gradske povijesne jezgre.

Ipak, unatoč potrebi inovacija u kulturnom proizvodu Dubrovnika, treba ipak priznati da i već

dostignuta razina kulturnih sadržaja i događanja značajno pridonosi naporima da se područje Grada Dubrovnika u primjerenom roku prometne u ekskluzivnu turističku destinaciju.

• Kongresna ponuda I u postojećim okolnostima Dubrovnik je, pored Zagreba i Opatije najznačajnije hrvatsko

stjecište međunarodno relevantnih kongresnih i sličnih skupova. Pri tome je riječ uglavnom o manjim i srednjim skupovima, disperziranim po ovdašnjim hotelima. Financijske koristi od takvih skupova ipak su manje od većih i najvećih međunarodnih kongresa, konvencija i sl.

U tome kontekstu potrebno je razraditi, već desetljećima spominjanu ideju o izgradnji većeg,

polivalentnog Kongresnog centra Dubrovnik, kapaciteta bar 3.000 sjedećih mjesta. Osim za veće poslovne, znanstvene, političke, kulturne i slične skupove, prostori kongresnog centra mogli bi se koristiti i za veća kulturna, zabavna i športska događanja. Ipak, iako se osjeća nedostatak kongresnog centra u ukupnoj dubrovačkoj turističkoj ponudi, to moraju potvrditi zainteresirani ulagači, odnosno poduzetnici, za što je potrebno izraditi i predinvesticijsku /feasibility/ studiju o financijskoj isplativosti toga projekta čija vrijednost prelazi 50 milijuna eura u najjednostavnijoj varijanti. Prihvatljivu financijsku isplativost, odnosno rentabilnost ulaganja u izgradnju i poslovanje Kongresnog centra Dubrovnik treba tražiti u njegovoj polivalentnoj namjeni i cjelogodišnjem poslovanju.

• Zabavna ponuda Za Dubrovnik nerijetko, osobito platežno moćniji strani turisti, javne osobe i ostali uglednici

znaju reći kako je uistinu lijep i skladan, ali i dosadan grad, u kojemu se nije preporučljivo dulje zadržavati ako se želi sadržajan, aktivan i nezaboravan boravak /odmor/. Uzrok tome najčešće se pripisuje siromašnoj ponudi zabavnih sadržaja i blijedom noćnom životu. Čak i u ljetnim, da se i ne govori o izvansezonskim mjesecima, Dubrovnik je pust već poslije deset sati navečer, kada "život" zapravo započinje u svim važnijim mediteranskim turističkim stjecištima. Još uvijek se teško prihvaća "profil" suvremenog turista, kojemu je uživanje u ljepoti nečega tek jedan segment, kojega u novije doba

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



čak i zapostavlja u odnosu na ponuđene zabavne sadržaje, poput noćnih klubova, barova, kockarnica i sl. Suvremeni turisti, osobito oni veće platežne moći žele sadržajan i aktivan, opuštajući odmor, ali i jednako tako ugodno, zabavno i optimistično ozračje, posve suprotno od onoga iz kojega dolazi.

Zbog svega toga, ako se želi i veća turistička potrošnja i ekskluzlivitet, potrebno je izgraditi, urediti ili obnoviti više noćnih klubova, barova, diskoteka, kockarnica i slično s raznolikom ponudom i cjelonoćnim radom, uključujući i izvansezonsko razdoblje.

• Shopping Brojne su zamjerke gostiju Dubrovnika na njegove shopping mogućnosti i moglo bi se reći da se

u očima platežno moćnijih i "celebrity" gostiju uopće ne percipira kao mjesto gdje će oni puno potrošiti za kupnju nečega vrijednijeg. Cjelokupna shopping ponuda na području Grada Dubrovnika svodi se na brojne male prodavaonice /butige/, uglavnom u povijesnoj jezgri Dubrovnika u kojima se nude uglavnom jeftini suveniri sumnjivog podrijetla, na što su se, nažalost već i navikli dubrovački gosti, osobito oni s cruisera. Otvoreno je pitanje zbog čega vodeći svjetski modni i slični brandovi nisu prisutni u Dubrovniku, a očito je da i ne nalaze točku pokrića.

S obzirom na doista brz rast cruising turizma u kojemu i Dubrovnik sve više participira i od

kojega su sve veće financijske koristi, iskazuje se potreba izgradnje većeg Shopping centra na području gruške luke u kojemu bi se gostima ponudili autohtoni dubrovački, dalmatinski i hrvatski proizvodi i stvorili važni preduvjeti povećanja turističke potrošnje.

• Športsko-rekreacijska ponuda Športsko-rekreacijski sadržaji svakako su najslabiji dio turističke ponude Grada Dubrovnika i

uzročnik sve kraće turističke sezone. Postojeći kapaciteti i kakvoća športskih terena, igrališta, dvorana i sl. ne udovoljavaju ni potrebama domicilnog pučanstva, tako da ne postoje nikakvi "viškovi" koji bi se mogli ponuditi na korištenje turistima, izletnicima i ostalim gostima na području Grada Dubrovnika. Manjkavosti u športsko-rekreacijskoj ponudi djelomice su i posljedica prostornih ograničenja, kao i visokih ulaganja u njihovu izgradnju i opremanje koja se ne mogu vratiti u kratkom roku. Stanovita poboljšanja u rekreacijskim sadržajima razvidna su posljednjih godina uređenjem wellness i fitness sadržaja, šetnica i trim staza u okviru visokokategoriziranih hotela, ali to nije dovoljno za znatno veći udjel športsko-rekreacijskih usluga u ukupnoj turističkoj potrošnji.

Dubrovnik, zbog nedostatka većih, kvalitetnih i opremljenih športskih objekata /osim gradskog bazena/ nije u mogućnosti sam organizirati i sudjelovati u organizaciji, odnosno biti domaćin većih međunarodnih športskih priredbi i natjecanja, što je također važan segment suvremene, konkurentne i održive turističke ponude.

S toga stajališta, projekt "Golf Parka Dubrovnik", odnosno izgradnja prvog golf igrališta s brojnim drugim sadržajima, od kojih su i još neki rekreacijski /wellness i fitness centar, konjički centar, biciklističke i trim staze, bazeni i sl./ znatno bi poboljšao športsko-rekreacijsku ponudu, odnosno sadržaje dubrovačke turističke destinacije s već spomenutim snažnim izravnim i posrednim učincima na turističku potrošnju i uopće domaći bruto proizvod Grada Dubrovnika.

Pored "Golf Parka Dubrovnik", u svrhu poboljšanja ukupne turističke ponude i povećanja turističke potrošnje, neophodnim se čini izgradnja novog nogometnog stadiona u Lapadu, realizacija projekta Športskog centra u Gospinom polju, koji uključuje izgradnju nove, suvremene športske dvorane, brojnih športskih terena i sličnih sadržaja, a nove športsko-rekreacijske sadržaje potrebno je izgraditi ili urediti i na izvangradskom području Dubrovnika, pa i u susjednim općinama. To je važan preduvjet privlačenja brojnih, posebih inozemnih športskih ekipa na pripreme u izvansezonskom, osobito zimskom razdoblju i po tom temelju produljenja turističke sezone.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



2. O POTREBI IZGRADNJE "GOLF PARKA DUBROVNIK"

Iz predočene ocjene stanja i konkurentnosti dubrovačke turističke ponude /proizvoda/ lako je izvući zaključak o njezinoj neprilagođenosti i zastarjelosti u odnosu na suvremene svjetske turističke trendove, osobito u turističkim destinacijama, poput Dubrovnika, koji već imaju neke važne, ali ne i sve pretpostavke za visokokvalitetni turizam i daleko veću turističku potrošnju, odnosno prihode u usporedbi s aktualnim podacima i rezultatima. S toga stajališta, ali i ukupnih financijskih učinaka na lokalnu ekonomiju, obrazac turističke ponude na području Grada Dubrovnika mora se posve inovirati, promijeniti i dopuniti novim, zasad nepostojećim sadržajima. U tome kontekstu, teško je osporiti ideju, odnosno potrebu cjelovite realizacije projekta "Golf Parka Dubrovnik", odnosno uvođenje u turističku ponudu Grada Dubrovnika i golf igrališta, s pripadajućim i komplementarnim sadržajima. Pri tome, unekoliko je i sretna okolnost da za taj projekt postoji površinom i ostalim obilježjima optimalna lokacija na sjevernim padinama Srđa /Bosanka/, jer je područje Grada Dubrovnika, pa i Dubrovačko-neretvanske županije uglavnom nepovoljno s više stajališta i praktično se ta lokacija nameće bez alternative.

Prema istraživanjima nekoliko uglednih, svjetski priznatih investicijskih savjetnika, u strukturi ukupne turističke ponude razvijenih turističkih zemalja, golf ima najbrži trend rasta. Procjenjena vrijednost golf poduzetništva u Europi, Bliskom istoku i Africi iznosi 60 milijardi eura, zapošljava oko pola milijuna ljudi, čije plaće iznose blizu 10 milijardi eura. Ipak, po prihodima industrija golfa na spomenutima područjima tek je trećina ostvarene u Sjevernoj Americi, ali se vrlo brzo razvija.

Tako se samo u Europi broj golf terena posljednjih dvadesetak godina udvostručio. Prema

dostupnim statistički podacima, u Europi je 2006. bilo 6.377 golf terena /Engleska 1.911, Njemačka 658, Francuska 548, Škotska 546, Švedska 442, Irska 406, Španjolska 297, Italija 238 itd./ s cca 4.212.602 igrača.

U 2006. prihodi od golf turizma u Europi procjenjeni su na 6.5 milijardi eura, pri čemu je polovica ostvarena u zapadnoj Europi /Francuska, Italija, Španjolska i Portugal/. Vrijednost golf poduzetništva procjenjuje se temeljem šest poslovnih sektora: golf terena i članarina, kapitalnih ulaganja, opreme i odjeće, turnira, turizma i nekretnina. Najbolje se zarađuje od nekretnina vezanih uz golf – gotovo 19 milijardi erua, a na odjeću i opremu troši se gotovo 2 milijarde eura godišnje. Ulaganja u nekretnine rastu i trenutačno su peterostruko veća nego u golf terena, jer su kupci spremni platiti i 30% veću cijenu za nekretnine na golf lokacijama.

Golferi turisti u prosjeku troše 250 eura po danu od čega se samo 26% odnosi na igranje golfa, preostalo se odnosi na ugostiteljske usluge, zabavu, shopping, ostale rekreacijske usluge i sl. u području golf parkova.

Prema uglednom hrvatskom stručnjaku za ekonomiku golf turizma, mr sc Marku Paliagi, "turisti golferi dijele se u tri kategorije. 47% golfera ne igra samo golf nego putuje i iz drugih razloga, 34% golfera putuje samo zbog golfa do njih 19% spaja igranje golfa s kongresnim turizma, spajanje golfa sa športskim turizmom te spajanje golfa s "običnim" turističkim putovanjem. Dakle, igrači golfa nisu "posebni" ili "osebujni", njih 47% nama su poznati i uobičajeni turisti, osim što igraju golf i troše veće novce u izvanpansionskoj potrošnji, voljni su posjetiti našu zemlji izvan turističke sezone, što je za nas posebno važno."

Naravno, a priori zaključci o europskim, pa i svjetskom trendovima u razvoju turističke ponude i

golf industrije ne moraju vrijediti i za projekt "Golf Park Dubrovnik" i u nekim pojedinostima i ne vrijede. Ali, ako se prihvate već spomenute ocjene o stanju i konkurentnosti dubrovačke turističke ponude, kao i prihoda, te potrošnje po gostu i izletniku, kao i vrlo pozitivnom utjecaju na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, potreba cjelovite realizacije projekta "Golf Parka Dubrovnik" sa svim predviđenim sadržajima zapravo i nema alternativu u nekim drugim turističkim projektima po svim važnim obilježjima.

Vlado

Highlight

ovaj zaključak ne slijedi iz gore navedenog i argumentiranog. Otkuda odjedanput zaključak da je GPD potrebno realizirati? To inače ne slijedi samo iz pustih želja, već iz procjene učinka u budućnosti

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

gdje je izvor ovoga?

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

izvor?!

Vlado

Highlight

Ovom pasusu nedostaje izvor; Treba pisati i kako se zarađuje od nekretnina: jesu li to prihodi od iznajmljivanja tih nekretnina ili od njihove prodaje.

Vlado

Highlight

nedostaje izvor

Vlado

Highlight

OVAJ ZAKLJUČAK NE SLIJEDI IZ PRIJE NAVEDENOGA: NITI JE DO SADA U TEKSTU PODASTRIJETO DOVOLJNO INFORMACIJA O OVOM PROJEKTU, NITI SE U STUDIJI ANALIZIRAJU ALTERNATIVE!



3. KONCEPCIJA "GOLF PARKA DUBROVNIK"

Koncepcija projekta "Golf Park Dubrovnik" koji se planira izgraditi na sjevernim padinama Srđa na površini od cca 350 ha temelji se na obilježjima mikrolokacije, te održivim ekološkim, ekonomskim i socijalnim standardima kada je riječ o velikim projektima u financijskom, fizičkom i sadržajnom smislu. Idejno rješenje "Golf Parka Dubrovnik" i svih sadržaja u njemu, nije prost preslik sličnih, pa i najnovijih golf parkova koji se sve više grade diljem Europe, Bliskog istoka i Azije. U cjelosti su se uvažile postavke važećeg generalnog urbanističkog plana koji se odnosi na lokaciju ovoga golf parka, posebnosti dubrovačke turističke ponude i potrošnje, demografska struktura i trendovi na području Grada Dubrovnika, poštivajući pri tome i najstrože ekološke i golf standarde. Temeljno načelo u oblikovanju koncepcije projekta "Golf Park Dubrovnik" kojim se ulagači i projektanti rukovode je da on bude istodobno i nadopuna, ali i komplement postojećoj turističkoj ponudi /proizvodu/ Grada Dubrovnika u onome što u toj ponudi nedostaje, a to su osim golf terena, raznoliki ostali športsko-rekreacijski sadržaji, privlačna ugostiteljska, zabavna i shopping ponuda i visokovalitetni smještajni, odnosno rezidencijalni objekti /hoteli, apartmani, vile i sl./. Krajnji je cilj da "Golf Park Dubrovnik" svojim financijskim učincima optimizira interese ulagača, ali i lokalne zajednice – Grada Dubrovnika, na ekološki i socijalno održivom konceptu.

Prema idejnom projektu, u okviru "Golf Parka Dubrovnika" planiraju se izgraditi dva golf terena vrhunske kvalitete s 27 rupa /18+9/ i golf vježbalištem /driving range/. Uz to, pokrenut će se i Golf akademija najpoznatijeg svjetskog golfera Grega Normana. Pored samih golf terena i pripadajućih sadržaja, predviđena je i izgradnja i uređenje ostalih športskih i rekreacijskih sadržaja, poput konjičkog kluba, tenis terena, biciklističkih i trim staza, wellness i fitness sadržaja i sl. sadržaja. Ugostiteljska ponuda sastojat će se uglavnom od manjih, gastronomijom i interijerima zanimljivih restorana, konoba, barova i sl. prilagođenih obilježjima lokacije i gastronomske tradicije i prepoznatljivosti šireg dubrovačkog područja, ali i ostalih hrvatskih krajeva. Shopping će činiti sustav manjih prodavaonica, u kojima će se gostima ponuditi autohtoni dubrovački i hrvatski suveniri, ali i brandovi, a za očekivati je i interes svjetskih modnih brandova, kakvih u Dubrovniku nedostaje. Privlačna i sadržajna zabava omogućit će se izgradnjom i uređenjem noćnog kluba, diskoteke, amfiteatralne dvorane na otvorenom, kockarnice i društvenih igara, poput bridža, bilijara i sl.

Vrlo je važno istaknuti da cjelokupan projekt "Golf Park Dubrovnik", kako potvrđuju i svi veći,

diljem svijeta, projekti golf centara, parkova i sl. ne može biti financijski isplativ, a niti funkcionalan sa stajališta bilo kojeg ozbiljnijeg ulagača, tako ni RAZVOJ GOLFA d.o.o. bez izgradnje, potom i poslovanja hotelskih sadržaja, kao i izgradnje, a potom prodaje turističkih apartmana i rezidencijalnih vila na međunarodnom tržištu nekretnina.

U okviru "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgradnja dvaju hotela. Manji hotel bit će

kategoriziran s 7 zvijezdica, raspolagat će sa 120 soba, restoranom, bazenom, barovima i pratećim sadržajima, zapošljavat će 80 radnika i planira se izgraditi do 2014. Veći hotel, bit će kategoriziran s 5 zvijezdica, raspolagat će s 250 soba, bazenom, SPA, restoranom, barovima i pratećim sadržajima, zapošljavat će 180 radnika i planira se izgraditi do 2017.

Također na području "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgradnja, uređenje i opremanje 408

turističkih apartmana /prosječne površine 121 m2/ i 268 rezidencijalnih vila /prosječne površine 773 m2/, koje će se najvećim dijelom prodavati zainteresiranim ulagačima, odnosno kupcima na međunarodnom tržištu nekretnina.

Mora se istaknuti da se koncepcija, što uključuje i površine i sadržaje turističkih apartmana i

rezidencijalnih vila na području "Golf Parka Dubrovnik" u potpunosti uklapa u odgovarajuće prostorne planove i odrednice i u skladu su sa svim postavljenim urbanističkim, ekološkim i ostalim standardima, uvažavajući pri tome u optimalnoj mjeri prirodnu, kulturno-povijesnu i tradicijsku baštinu Dubrovnika.

Koncepcija svih sadržaja na području "Golf Parka Dubrovnik", odnosno ukupan proizvod "Golf

Parka Dubrovnik" postavljena je tako da njegovi gosti i posjetitelji ne budu samo oni koji tu koriste smještajne kapacitete, nego i ostali turisti, izletnici i domicilno pučanstvo Dubrovnika. Prema tome, ukupan proizvod "Golf Parka Dubrovnik" nije zatvorena, nego suprotno posve otvorena turističko-

Vlado

Highlight

KOJI SU TO STANDARDI?

Vlado

Highlight

DA?!

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



poslovna cjelina koja bitno upotpunjava i podiže na višu kvalitetnu razinu dubrovačku turističku ponudu i činit će je konkurentnijom na sve zahtjevnijem međunarodnom turističkom tržištu. Svi objekti, sadržaji i ponuda "Golf Parka Dubrovnik" zapravo će stvoriti bitne uvjete, odnosno pretpostavke za povećanje, kako je već i prije navedeno, zasad nedovoljne turističke potrošnje i multiplikativnih učinaka koje ona proizvodi.

U tržišnom smislu, računa se na goste i posjetitelje "Golf Parka Dubrovnik" od srednje, pa do

visoke kupovne moći, željne aktivnog, mirnog i sadržajnog odmora, kakvih je sve više i kojima struktura i kakvoća dubrovačke turističke ponude nije odgovarala, odnosno nije ih zadržavala niti omogućavala veću dnevnu potrošnju. To je dovelo do snažnog pada korištenja turističkih smještajnih kapaciteta, prosječnog boravka od svega tri do četiri dana i na kraju realne opasnosti i svođenja Dubrovnika kao uglavnom izletničkog, a ne stacionarnog turističkog odredišta.

Uvodno se mora zaključiti da je spomenuta koncepcija "Golf Parka Dubrovnik" okvirna, donekle i

uvjetna, a ovisit će prije sve o tržišnim trendovima i interesima ulagača, zakupnika i korisnika usluga na prostoru toga parka, koji je često i promjenljiv i nepredvidiv. Osobito se to odnosi na ugostiteljske, zabavne i shopping sadržaje.

3.1. Golf tereni s pripadajućim sadržajima

Na sjevernim padinama Srđa /Bosanka/ planiraju se na površini od 206 ha izgraditi dva golf terena /igrališta/ po svjetskim priznatim golf standardima i pravilima i to:

• Golf igralište od 18 rupa PAR 71 ukupne duljine 7.200 m i • Golf igralište od 9 rupa PAR 27 ukupne dužine 1.650 m.

Površina od 5 ha planira se urediti i opremiti za vježbalište i golf akademiju. Planira se izgraditi, urediti i opremiti veća golf kuća, površine 5.430 m2, u kojoj će biti

ugostiteljski i trgovački sadržaji, prostorije za članove golf kluba, uz manji SPA centar. U manjoj golf kući, koja se također planira izgraditi, urediti i opremiti na površini od 500 m2,

planiraju se ugostiteljski sadržaji, sanitarni kompleks i golf shop. U području golf terena s pripadajućim sadržajima izgradit će se, opremiti i urediti servisna zona

za golfere na površini od 1.000 m2, od čega se 500 m2 odnosi na zatvoreni prostor. 3.2. Smještajni sadržaji U okviru "Golf Parka Dubrovnik" u smještanom dijelu planira se izgraditi, urediti i opremiti:

• Hotel kategoriziran sa 7 zvijezdica sa 120 smještajnih jedinica /soba/, restoranom, barom, bazenom, wellness centrom i ostalim vrhunskim sadržajima

• Hotel kategoriziran s 5 zvijezdica s 250 smještajnih jedinica /soba/, restoranima, braovima,

SPA centrom, bazenima unutarnjim i vanjskim i ostalim sadržajima

• Turistički apartmani /408/ kategoriziranih s najviših 4 zvijezdica prema aktualnom hrvatskom Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji i posebnim statnardima iz skupine "Hoteli" s ukupno 408 smještajnih jedinica /apartmana/

• Sustav rezidencijalnih vila /268/ s pet zvijezdica prema aktualnom hrvatskom Pravilniku o

razvrstavanju i kategorizaciji drugih vrsta ugostiteljskih objekata za smještaj iz skupine "Kampovi i druge vrste ugostiteljskih objekata za smještaj" s ukupno 268 smještajnih jedinica /rezidencijalnih vila/



Projektna rješenja, sadržaji, koncepcija i ozračje smještajnih sadržaja "Golf Parka Dubrovnik" u cjelosti će se prilagoditi suvremenim trendovima u turističkoj potražnji, uvažavajući posebnosti golf parkova, tradicijske i prirodne baštine Dubrovnika, kao i same Bosanke.

3.3. Ugostiteljski sadržaji

Za ugostiteljsku namjenu zainteresiranim poduzetnicima ponudit će se na površini od 1.600 m2 8 objekata /ovisno o potražnji moguća su stanovita odstupanja na niže ili više/.

Uglavnom, planiraju se izgraditi, urediti i opremiti manji restorani, konobe, pizzerije, pivnice, cafe barovi, slastičarne i sl. sa zanimljivom gastronomskom ponudom, te izborom, ponajviše hrvatskih i dalmatinskih specijaliteta, što uključuje i domaća vina, slastice i sl., kao i ekološki i zdravstveno ispravnu hranu, pića i napitke.

Ipak, koncepciju i sadržaj ugostiteljske ponude, vodeći računa o kompleksu "Golf Parka

Dubrovnik" u cjelini, urbanističkim i ekološkim odrednicama, vodeći se vlastitim interesima, u konačnosti će utvrditi sami ulagači, odnosno zakupnici i o tome je još prerano konkretnije bilo što pisati.

3.4. Zabavni sadržaji

Predviđena raspoloživa površina za zabavne sadržaje u okviru "Golf Parka Dubrovnik" s desetak različitih objekata je 191.000 m2.

Na tom prostoru moguća je izgradnja, uređenje i opremanje veće amfiteatralne dvorane na otvorenom, ali i jednako takve dvorane /centra/ u zatvorenom prostoru, obje kapaciteta između 2 i 3 tisuće sjedećih mjesta. Na tim prostorima moguće je organizirati veće zabave /koncerte, prigodne proslave, blagdanska događanja i sl./ za goste u smještajnim objektima "Golf Parka Dubrovnik", ali i za turiste i izletnike sa šireg dubrovačkog područja, kao i za domicilno stanovništvo.

Relativna udaljenost od gradskog središta Dubrovnika omogućuje sadržajan i privlačan noćni život u zabavnim sadržajima "Golf Parka Dubrovnik", što znači da se može pretpostaviti interes ulagača i zakupnika za uređenje i opremanje noćnog kluba, diskoteke, prostora za različite zabavne igre, čime bi se ukupna ponuda "Golf Parka Dubrovnik", ali i Dubrovnika podigla na znatnu veću kvalitetnu razinu i to u onome dijelu u čemu je sada deficitarna i za što se upućuju najčešće primjedbe potencijalnih i postojećih gostiju kad je riječ o dubrovačkom turističkom proizvodu i njegovoj konkurentnosti. Kao i kod koncepcije i sadržaja ugostiteljske ponude, slično je i sa zabavnim sadržajima /objektima/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik". Naime, potencijalnim ulagačima i zakupnicima, odnosno poduzetnicima koji će svoje pothvate ostvarivati na tom prostoru, omogućit će se u najvećoj mjeri oblikovanje zabavne ponude, sukladno njihovim interesima i uvažavajući urbanistička, ekološka i tradicijska ograničenja na prostorima sjevernih padina Srđa /Bosanke/. S obzirom da će "Golf Park Dubrovnik", ako ne bude većih prepreka, u svojoj punini postati važna sastavnica dubrovačke turističke ponude negdje oko 2020. prerano je izvoditi zaključke o koncepciji i sadržaju zabavne ponude u svim potankostima. 3.5. Shopping

Za shopping /trgovačke/ sadržaje u okviru "Golf Parka Dubrovnik" planiraju se prostori na površini od cca 1.000 m2. Međutim, ovisno o interesima potencijalnih ulagača i zakupnika, taj prostor može biti i puno veći, uključujući i mogućnost izgradnje možda i najvećeg i najmodernijeg shopping centra na krajnjem hrvatskom jugu, kakvog zasad nema. Za takvo što lokacija, kao i buduća infrastrukturna opremljenost i dostupnost, može se smatrati skoro idealnom.

Zasad se planira izgradnja, uređenje i opremanje sustava 20 manjih shoppova /trgovina/ u

kojima će se posjetiteljima "Golf Parka Dubrovnik" ponuditi optimalan, po širini i dubini asortiman neprehrambenih i prehrambenih proizvoda, uglavnom hrvatskog i dubrovačkog podrijetla, uključujući i suvenire, dragulje, ekološki ispravnu hranu i tome slično, što nije moguće pronaći na širem području, pa i na cruiserima, koji su postali snažna konkurencija domaćim trgovcima.

Vlado

Highlight

krasno!

Vlado

Highlight



3.6. Športsko-rekreacijski sadržaji

Predviđena površina za ostale športsko-rekreacijske sadržaje u okviru "Golf Parka Dubrovnik" prema idejnom projektu iznosi 115.000 m2, ali će stvarna površina ovisiti o interesima poduzetnika koji na tom području planiraju razvijati svoju ponudu. Inače je važno naglasiti da je športsko-rekreacijska ponuda možda i najslabija sastavnica ukupne dubrovačke turističke ponude i najveća kočnica produljenju turističke sezone na zimsko razdoblje i ukupno znatno veće korištenje kapaciteta ukupne turističke infrastrukture, time i njezine financijske isplativosti.

U okviru "Golf Parka Dubrovnik", planira se izgradnja, uređenje i opremanje dvadesetak tenis

terena, više wellness i fitness objekata, igrališta za takozvane male športove, biciklističke i trim staze, konjičkog kluba i sl.

Za kvalitetnu i znatno veću i bogatiju športsko-rekreacijsku ponudu na širem području Grada Dubrovnika zapravo i ne postoji povoljnija lokacija od sjevernih padina Srđa, odnosno Bosanke, ali pod uvjetom da se u cjelini, osobito u infrastrukturnom dijelu ostvari projekt "Golf Park Dubrovnik". 3.7. Infrastruktura, zelenilo Područje na kojemu se planira izgradnja, uređenje i opremanje "Golf Parka Dubrovnik", dakle sjeverne padine Srđa, odnosno Bosanka, zasad je infrastrukturno vrlo slabo opremljeno. Kako bi se izgradila infrastruktura, pod kojom predmnijevamo vodoopskrbu, elektroopskrbu, telekomunikacije, kanalizaciju, prometnice, ekološki održiv sustav i sigurnost, potrebna su velika ulaganja, koja se zasad procjenjuju na 900.000.000 kuna i koja značajno povećavaju iznos ulaganja i umanjuju stopu povrata i uopće interes ulagača.

Spomenuta infrastruktura planira se izgraditi, urediti i opremiti u duljini cca 55 km ili 15 ha

prema najsuvremenijim tehničkim, tehnološkim i ekološkim standardima. Pri tome, što nije nimalo zanemarivo, od takve infrastrukture korist neće imati samo oni koji su svojim poslovima i interesima povezani sa sadržajima u "Golf Parku Dubrovnik", nego i cjelokupno naselje Bosanka, koje će na taj način i funkcionalno postati uistinu dijelom užeg gradskog područja Dubrovnika, ali i mjesto ugodnog i kvalitetnog življenja njegovih stanovnika. Osim poslovnih i sličnih sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik", kao i infrastrukturnih objekata, projektom je predviđeno i uređenje, odnosno oblikovanje pejsažne arhitekture zelenilom, odnosno florom i faunom preko 70 ha zemljišta, što će u cjelosti promijeniti sada najvećim dijelom zapuštene površine i ozračje sjevernih padina Srđa, odnosno Bosanke. 4. TEHNIČKI PODACI U nastavku ove studije predočeni su tehnički podaci o svim sadržajima u okviru "Golf Parka Dubrovnik" izvedeni iz projektne dokumentacije na idejnoj razini. 4.1. Površine golf terena s pripadajućim sadržajima Ukupna površina golf terena s pripadajućim sadržajima u okviru "Golf Parka Dubrovnik planira se na 2.065.100 m2. Unutar spomenute površine za vježbalište /golf akademiju/ planira se 50.000 m2. Golf igralište od 18 rupa je PAR 71 ukupne dužine 7.200 m. Golf igralište od 9 rupa je PAR 27 ukupne dužine 1.650 m.

Vlado

Highlight

Ovo je wish list, a ne ozbiljna studija!

Vlado

Highlight

koja infrastruktura, tko će platiti za nju??? Opet wish list

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

55km /dužina) nije isto što i 15ha (površina)!

Vlado

Highlight



Planiraju se izgraditi dvije golf kućice i to jedna od 500 m2 i još jedna od 5.430 m2. Za potrebe golf igrališta izgradit će se i servisna zona površine 1.000 m2 uz 500 m2 natkrivenog prostora. 4.2. Broj i površine smještajnih jedinica U okviru "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgradnja, uređenje i opremanje:

• hotela kategoriziranog s sedam zvijezdica, sa 120 soba, bazenom, wellness centrom, restoranom, barom i ostalim pripadajućim sadržajima

• hotela kategoriziranog s pet zvijezdica, s 250 soba, bazenom, SPA, restoranima, barovima i pratećim sadržajima

• turističkih apartmana kategoriziranih s četiri zvijezdice s 408 apartmanskih jedinica /svaki prosječne površine 121 m2/ i

• sustava rezidencijalnih vila /kuća za odmor/ s 268 vila, kategoriziranih s pet zvijezdica /svaka prosječne površine 773 m2/ .

Ukupna površina smještajnog dijela /objekata/ "Golf Parka Dubrovnika" planira se na 334.865 m2. 4.3. Površine ugostiteljskih sadržaja U ugostiteljskim dijelu "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgraditi, urediti i opremiti 8 objekata različitog profila, koncepcije i ponude. Ukupna površina ugostiteljskih objekata u okviru "Golf Parka Dubrovnik" planira se na 1.600 m2. 4.4. Površine zabavnih sadržaja U zabavnom dijelu "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgraditi, urediti i opremiti 10 različitih zabavnih sadržaja. Ukupna površina zabavnih sadržaja u okviru "Golf Prka Dubrovnik" planira se na 191.000 m2. 4.5. Površine shopping sadržaja U shopping /trgovačkom/ dijelu "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgraditi, urediti i opremiti 20 različitih sadržaja /objekata/. Ukupna površina shopping sadržaja /objekata/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik" planira se na 5.000 m2. 4.6 Površine športsko-rekreacijskih sadržaja U športsko-rekreacijskom dijelu "Golf Parka Dubrovnik" planira se izgraditi, urediti i opremiti 6 različitih sadržaja /objekata/. Ukupna površina športsko-rekreacijskih sadržaja /objekata/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik" planira se na 115.000 m2.

Vlado

Highlight

kakvi su to objekti?

Vlado

Highlight

kakvih?

Vlado

Highlight

kakvi objekti?

Vlado

Highlight

kakvi objekti?



4.7. Infrastruktura, zelenilo Infrastrukturni sadržaji u okviru "Golf Parka Dubrovnik" /elektroopskrba, vodoopskrba, telekomunikacije, kanalizacija, prometnice i sl./ planiraju se izgraditi u ukupnoj duljini od 30 km. Zelene zone, parkovi, šetnice i slično u okviru "Golf Parka Dubrovnik" planiraju se urediti na površini od 705.500 m2. 5. TROŠKOVNIK ULAGANJA U nastavku je predočen, na temelju projektne dokumentacije na idejnom razini troškovnik ulaganja u sve sadržaje "Golf Parka Dubrovnik", uključujući i infrastrukturu. Napominjemo da je riječ o okvirnom troškovniku i da su, nakon izrade i prihvaćanja cjelovitog izvedbenog projekta "Golf Parka Dubrovnik" moguća i odstupanja po pojedinim stavkama i u ukupnom iznosu u rasponu od 20%.

Okvirna ukupna vrijednost ulaganja u projekt "Golf Park Dubrovnik" procjenjuje se na 6.5 milijardi kuna ili 896.551.700 eura. 5.1. Otkup i najam zemljišta Ukupna površina zemljišta koja se planira koristiti za potrebe "Golf Parka Dubrovnik" na sjevernim padinama Srđa /Bosanka/ iznosi 3.551.465 m2 /355,14 ha/.

Pri tome se planira otkupiti zemljište od dosadašnjih vlasnika ukupne površine 2.450.592 m2 ili 69% ukupno površine zemljišta u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik", uz prosječnu otkupnu cijenu, uključujući porez na promet nekretnina /5%/ 265 kuna po četvornom metru. Prema tome, u otkup zemljišta za spomenutu namjenu planira se uložiti 650.513.495 kuna (2.450.592 m2 x 265 kuna/m2) ili 83% ukupnih ulaganja u otkup i najam zemljišta u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik". Preostalih 1.100.873 m2 ili 31% ukupne površine u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik" planira se uzeti u najam i pravo građenja. Prema tome, u najam i pravo građenja planira se uložiti 129.486.505 kuna (1.100.873 m2 x 118 kuna/m2) ili 17% ukupnih ulaganja u otkup i najam zemljišta u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik". Ukupna ulaganja u otkup zemljišta, najam i pravo građenja na zemljištu u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik" iznose 780.000.000 kuna. 5.2. Komunalni doprinos Volumen planirane izgrađene površine svih sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" procjenjuje se na 674.275 m3. Prema važećoj Odluci o komunalnom doprinosu Grada Dubrovnika, područje Bosanka pripada II zoni, u kojoj je naknada za komunalni doprinos 120 kuna po kubnom metru. Sukladno tome, za komunalni doprinos /koji se plaća prije izdavanja građevinske dozvole/ planira se izdvojiti 80.000.000 kuna (674.275 m3 x 120 kuna/m3).

Vlado

Highlight

kakvi infrastrukturni sadržaji???

Vlado

Highlight

NA STR. 12 SE SPOMINJE 55 KM ODNOSNO 15HA!

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight

ova računica daje 80.913.000!



5.3. Investicijska dokumentacija, konzalting, nadzor i sl. Prema odgovarajućim ponudama, cjenicima i pristojbama, za troškove investicijske dokumentacije /idejni i izvedbeni projekti, studije zaštite okoliša i ostale studije i sl./, troškove konzaltinga /predinvesticijske studije, tržišna istraživanja, marketing i sl./ i troškove nadzora /troškovi nadzora i revizija u postupku pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik"/ planira se izdvojiti ukupno 365.000.000 kuna. Sukladno predočenom, troškovi ulaganja u investicijsku dokumentaciju, konzalting, nadzor i sl. procjenjuju se na 1.153,25 kuna po četvornom metru izgrađene bruto građevinske površine (365.000.000 kuna / 316.491 m2) 5.4. Golf tereni s pripadajućim sadržajima Troškovi izgradnje, uređenja i opremanja golf terena s pripadajućim sadržajima u okviru "Golf Parka Dubrovnik" prema odgovarajućim okvirnim troškovnicima i standardima procjenjuju se na iznos od 350.000.000 kuna. Sukladno predočenom, troškovi ulaganja u izgradnju, uređenje i oprema golf terene s pripadajućim sadržajima u okviru "Golf Parka Dubrovnik" procjenjuje se na iznos od 169,50 kuna po četvornom metru (350.000.000 kuna / 2.006.510 m2). 5.5. Smještajne jedinice U okviru "Golf Parka Dubrovnik" planiraju se izgraditi, urediti i opremiti dva visokokategorna hotela /sa 7 zvijezdica i 120 soba i s pet zvijezdica i 25 soba, 408 turističkih apartmana kategoriziranih s 4 zvijezdice i 268 rezidencijalnih vila /kuća za odmor/, kategoriziranih s 5 zvijedic, pri čemu se ukupna ulaganja u te smještajne sadržaje /objekte/ planiraju na iznos od 3.825.000.000 kuna. U izgradnju, uređenje i opremanje manjeg hotela, sa 120 soba, kategoriziranog sa 7 zvijezdica, planira se uložiti 370.000.000 kuna, odnosno 3.083.000 kuna po sobi. U izgradnju, uređenje i opremanje većeg hotela, s 250 soba, kategoriziranog s 5 zvijezdica, planira se uložiti 495.000.000 kuna, odnosno 1.980.000 kuna po soba. U izgradnju, uređenje i opremanje 408 turističkih apartmana planira se uložiti 809.320.000 kuna, odnosno 1.983.000 kuna po apartmanu. U izgradnju, uređenje i opremanje 268 rezidencijalnih vila planira se uložiti 2.150.680.000 kuna, odnosno 8.024.925 kuna po vili /kući za odmor/ 5.6. Ugostiteljski sadržaji U izgradnju, uređenje i opremanje ugostiteljskih sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" /restorani, konobe, slastičarnice, fast-food, cafe-barovi i sl./ planira se uložiti 50.000.000 kuna. 5.7. Zabavni sadržaji U izgradnju, uređenje i opremanje zabavnih sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" /diskoteka, noćni klub, prostori i oprema za društvene igre i sl./ planira se uložiti 50.000.000 kuna.

Vlado

Highlight

ova računica zapravo daje 340.103.445 kn!



5.8. Shopping objekti U izgradnju, opremanje i uređenje shopping sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" /prodavaonice različite prehrambene i neprehrambene robe, modni butici, suvenirnice, draguljarnice i sl./ planira se uložiti 50.000.000 kuna. 5.9. Športsko-rekreacijski sadržaji U izgradnju, uređenje i opremanje športsko rekreacijskih sadržaja "Golf Parka Dubrovnik" /tenis tereni, wellness i fitness objekti, igrališta za male športove, biciklističke staze, šetnice, konjički i streljački klub i sl./ planira se uložiti 50.000.000 kuna. 5.10. Infrastruktura U izgradnju, uređenje i opremanje infrastrukturnih sadržaja, hortikulturne sadržaje, hortikulturu i sl. "Golf Parka Dubrovnik" /elektroopskrbni, telekomunikacijski, vodoopsrbni, kanalizacijski, prometni, sigurnosni i informatički sustav, parkovi, ostale zelene površine i sl./ planira se uložiti 900.000.000 kuna. 5.11. Ostala ulaganja U ostala, zasad nepredviđena ulaganja /pojedini segmenti eko-sustava, adminstrativni i slični objekti/ planira se uložiti 50.000.000 kuna. 5.12. Sažetak ulaganja U idućem pregledu predočen je sažetak /rekapitulacija/ planiranih ulaganja u projekt "Golf Park Dubrovnik" strukturiran po najvažnijim stavkama.

Iz predočenog je razvidno da se ukupna ulaganja u projekt "Golf Park Dubrovnik" procjenjuju na iznos od 6.500.000.000 kuna ili 896.551.700 eura, što se planira izvesti zaključno s 2017. godinom. Ako se računa s bruto građevinskom površinom svih sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" od cca 2.415.000 m2, proizlazi da ulaganje po četvornom metru iznosi 2.691 kunu ili 371 EUR.

Vlado

Highlight

Planira (???!!!) se uložiti.

Vlado

Highlight



6. IZRAVNE FINANCIJSKE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK Izravne financijski koristi koje će imati Grad Dubrovnik od projekta "Golf Park Dubrovnik" su one koristi koje će ova jedinica lokalne samouprave ubirati kao proračunske prihode na temelju odgovarajućih hrvatskih zakona. To su:

• prihod od poreza i prireza porezu na dohodak koje plaćaju građani od nesamostalne i samostalne djelatnosti s prebivalištem na području Grada Dubrovnika, najčešće posredstvom poslodavca /ovdje je riječ o porezu i prihodu zaposlenika u svim sadržajima "Golf Parka Dubrovnik" koji imaju prebivalište na području Grada Dubrovnika/

• prihod od poreza na promet nekretnina stopa kojega je 5%, od čega 60% je proračunski prihod Grada Dubrovnika

• prihod od komunalnog doprinosa • prihod od komunalne naknade • prihod od poreza na potrošnju pića po stopi od 3% • prihod od boravišne pristojbe • prihod od spomeničke rente i • prihod od poreza na tvrtku.

Izravne financijske koristi koje će imati Grad Dubrovnik od projekta "Golf Park Dubrovnik"

pritjecat će u dvije faze i to: Prva faza: Razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2008. do 2017./, uz

poslovanje golf igrališta s pripadajućim adržajima, pri čemu će najznačajniji prihodi biti od poreza na promet nekretnina i komunalnog doprinosa, a donekle i poreza i prireza porezu na dohodak od zaposlenika na golf terenima i pripadajućim sadržajima i

Druga faza: Razdoblje poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik" /od 2018. pa dalje/, u kojoj

će najznačajniji prihodi biti od prireza i poreza na dohodak i komunalne naknade.

6.1. Razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" Razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" počinje 2008., od kada ulagač otkupljuje zemljište, a planira se okončati, s obzirom na fizička i financijska obilježja projekta, zaključno s 2017. Dakle, riječ je o jednom desetljeću i nerealno je pretpostaviti da bi moglo biti kraće. Ipak, u tom razdoblju, odnosno pri kraju toga razdoblja realno je pretpostaviti izgradnju, uređenje i opremanje, te poslovanje golf igrališta s pripadajućim sadržajima, manjeg hotela sa 7 zvijezdica, te izgradnju i prodaju najvećeg dijela turističkih apartmana i rezidencija. Grad Dubrovnik će u razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" ostvarivati izravne financijske koristi ubiranjem poreza na promet nekretnina, kao i komunalnim doprinosom, djelomice i iz poreza i prireza zaposlenika s prebivalištem na području Grada Dubrovnika, a koji će raditi u poslovnim aktivnostima golf terena, ali i hotela i ostalih sadržaja koji budu izgrađeni i u poslovnoj funkciji do 2017. 6.1.1. Porez na promet nekretnina Porez na promet nekretnina, sukladno važećem hrvatskom zakonu obračunava se i naplaćuje po stopi od 5% na kupoprodajnu cijenu nekretnine, u slučaju "Golf Parka Dubrovnik" zemljišta. Pri tome, od ubranog poreza na promet nekretnina 60% je prihod proračuna jedinice lokalne samouprave, dakle Grada Dubrovnika sukladno hrvatskom Zakonu o financiranju lokalne i područne samouprave.

Polazeći od pretpostavke da je već otkupljeno ili će se otkupiti, kako je planirano 2.450.592 m2

zemljišta po prosječnoj cijeni od 265 kuna po četvornom metru, što uključuje i porez na promet nekretnina, ukupna bruto vrijednost otkupljenog zemljišta iznosi 650.513.495 kuna.

Vlado

Highlight

ova računica zapravo daje 649.406.880 kn!



U tome iznosu porez na promet nekretnina sudjeluje s 30.976.833 kune /650.513.495 kuna x 0,047619048/. Prema tome, iz projekta "Golf Park Dubrovnik" temeljem poreza na promet nekretnina Grad Dubrovnik uprihodovat će 18.586.100 kuna /30.976.833 kune x 60%/.

Osim toga, u razdoblju od 2011. do 2020., Grad Dubrovnik uprihodovat će od poreza na

promet nekretnina temeljem prodaje rezidencijalnih vila ukupno 32.220.100 kuna. Osnovica za porez na promet nekretnina /zemljište/ sudjeluje s 25%. Sukladno tome, do spomenutog iznosa došlo se primjenom obrasca (268 vila x 21.750 kuna/m2 x 25% x 773 m2/vila x 0,04761904762 porez na promet nekretnina x 60% udjel Grada u porezu na promet nekretnina)

Prema tome, Grad Dubrovnik će u razdoblju pripreme, izvedbe i poslovanja projekta "Golf Park

Dubrovnik" ostvariti ukupno 50.806.200 kuna od poreza na promet nekretnina. 6.1.2. Komunalni doprinos Prema važećoj Odluci o komunalnom doprinosu Grada Dubrovnika, "komunalni doprinos je javno novčano davanje koje se plaća za financiranje građenja objekata i uređaja komunalne infrastrukture sukladno Programu građenja objekata i uređaja komunalne infrastrukture za tekuću godinu i to za javne površine, nerazvrstane ceste, javnu rasvjetu i groblja. Visina komunalnog doprinosa utvrđuje se po m³ građevine koja se gradi na građevinskoj čestici, a kad se građevina uklanja radi gradnje nove ili se postojeća građevina nadograđuje ili dograđuje, komunalni se doprinos plaća na razliku u obujmu u odnosu prema prethodnoj ili postojećoj građevini." Prema spomenutoj odluci, područje Bosanke pripada takozvanoj drugoj zoni i pripada području Grada Dubrovnika, u kojoj se komunalni doprinos obračunava i naplaćuje 120,00 kuna po kubnom metru. Komunalni doprinos, prema hrvatskom Zakonu o komunalnom gospodarstvu u cjelosti je proračunski prihod jedinice lokalne samouprave u kojoj se ubire, u ovome slučaju proračunski prihod Grada Dubrovnika. Planirani ukupni volumen svih građevinskih objekata koji se predviđaju graditi u području "Golf Parka Dubrovnik" iznosi 724.275 m3. Sukladno predočenome, Grad Dubrovnik će od komunalnog doprinosa temeljem izgradnje građevinskih i sličnih objekata u okviru "Golf Parka Dubrovnik" uprihodovat 86.913.000 kuna /724.275 m3 x 120,00 kuna/. 6.1.3. Ostale izravne financijske koristi Ostale izravne financijske koristi od projekta "Golf Park Dubrovnik" u razdoblju njegove pripreme i izgradnje, dakle od 2011. do 2017. zasad se ne predviđaju. Međutim, vrlo je važno napomenuti da se planira izgradnja golf-terena do 2015., manjeg hotela do 2014., te sukcesivno do 2017. turističkih apartmana i rezidencijalnih vila, mogući su po tom temelju proračunski prihodi za Grad Dubrovnik od prireza i poreza na dohodak, komunalne naknade, boravišne pristojbe, poreza na potrošnju pića i sl. S tih temelja, budući da će golf tereni i spomenuti hoteli, turistički apartmani i rezidencijalne vile biti u poslovnoj funkciji, pretpostavka je od 2014. realno računati da će od poreza i prireza porezu na dohodak, komunalne naknade i sl. Grad Dubrovnik sa zaključno s 2017. godinom Grad Dubrovnik uprihodovati cca 12.000.000 kuna.

Vlado

Highlight

nejasno je zašto ovakva stopa! Osim toga iznos nisu izračunali u sadašnjoj vrijednosti (SV)!

Vlado

Highlight



6.2. Optimalna poslovna godina "Golf Parka Dubrovnik" Optimalna poslovna godina je ona godina u kojoj poduzetnik ostvaruje najbolje financijske učinke u datim uvjetima. Dakle, tu nije riječ ni o najgoroj mogućoj, ni o najboljoj mogućoj poslovnoj godini, nego nekoj prosječnoj godini u vremenskom nizu od desetak godina. Najčešće je to treća ili četvrta poslovna godina od početka poslovanja. Prema našem mišljenju, ako se pođe od takve pretpostavke, optimalna godina poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik", ukoliko se cjelokupan projekt bude odvijao po dinamici kakva se predviđa je 2020. Izravne financijske koristi koje će Grad Dubrovnik imati od poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik" su samo one koje se odnose na proračunske prihode Grada Dubrovnika, a to su:

• porez i prirez porezu na dohodak od nesamostalnog rada zaposlenika u "Golf Parku Dubrovnik" i koji imaju prebivalište na području Grada

• komunalna naknada koju plaćaju korisnici prostora u objektima i sadržajima "Golf Parka Dubrovnik"

• boravišna pristojba, koju plaćaju stacionarni gosti po noćenju u smještajnim jedinicama "Golf Parka Dubrovnik"

• porez na potrošnju pića, koji plaćaju ugostiteljski poduzetnici na ostvareni financijski promet pića u okviru "Golf Parka Dubrovnik!

• porez na kuće za odmor, koji plaćaju vlasnici kuća za odmor /rezidencijalnih vila/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik".

6.2.1. Porez i prirez porezu na dohodak Porez na dohodak, sukladno aktualnom hrvatskom Zakonu o porezu na dohodak plaćaju fizičke osobe /građani/ na primitke od nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti, imovine i imovinskih prava, kapitala, osiguranja i drugih primitaka. U ovome radu računa se s porezom na dohodak od nesamostalne djelatnosti zaposlenika koji imaju prebivalište na području Grada Dubrovnika i koji su zaposleni u nekom od objekata i sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik". Sukladno Zakonu o financiranju jedinica lokalne i područne /regionalne/ samouprave, porez na dohodak najvećim dijelom prihod je prororačuna jedinica lokalne samouprave, u slučaju "Golf Parka Dubrovnik" Grada Dubrovnika. Uzgred treba napomenuti da je porez na dohodak najznačajniji proračunski prihod Grada Dubrovnika, uostalom kao i većine jedinica lokalne samouprave. Osnovica prireza porezu na dohodak je porez na dohodak, a obračunava se i naplaćuje temeljem Zakona o financiranju jedinica lokalne i područne /regionalne/ samouprave i odgovarajuće odluke o gradskim, odnosno općinskim porezima. Pri proračunu utjecaja projekta "Golf Park Dubrovnik" na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, računalo se s prosječnom stopom poreza na dohodak od 15%, te stopom prireza porezu na dohodak također 15%. U optimalnoj, 2020. računa se da će u objektima i sadržajima "Golf Parka Dubrovnik" biti zaposleno 1.045 radnika, od kojih s prebivalištem na području Grada Dubrovnika 700. Pri obračunu poreza i prireza porezu na dohodak računalo se s prosječnom mjesečnom neto-plaćom zaposlenika od 4.000 kuna, na što se po odgovarajućem obračunskom postupku naplaćuje porez na dohodak u iznosu od 400 kuna i prirez porezu na dohodak 60 kuna. Uz to, računalo se i s time da će 90% naplaćenog prireza i poreza na dohodak biti proračunski prihod Grada Dubrovnika.

Sukladno predočenome, Grad Dubrovnik će temeljem poreza i prireza porezu na dohodak u

optimalnoj /2020./ godini uprihodovati 3.477.600 kuna [(400 kuna porez na dohodak + 60 kuna prirez porezu na dohodak) x (700 zaposlenika x 12 mjeseci) x 90%].



6.2.2. Komunalna naknada Sukladno važećem hrvatskom Zakonu o komunalnom gospodarstvu i Odluci o komunalnoj naknadi Grada Dubrovnika, obračunava se i naplaćuje komunalna naknada vlasnicima i korisnicima, između ostaloga i poslovnih prostora. Komunalna naknada obračunava se prema metodologiji utvrđenoj u Odluci o komunalnoj naknadi Grada Dubrovnika, pri čemu je osnovica četvorni metar poslovne površine, a plaća se mjesečno. Komunalna naknada prihod je proračuna Grada Dubrovnika. Komunalna naknada za područje "Golf Parka Dubrovnik" iznosi 7 kuna po četvornom metru. Kako će ukupna površina izgrađenih prostora, odnosno površina svih objekata i sadržaja "Golf Parka Dubrovnik" iznositi 355.241 m2, Grad Dubrovnik će temeljem komunalne naknade u optimalnoj /2020./ godini uprihodovati 20.888.000 kuna (355.241 m2 x 7 kuna x 12 mjeseci x 70%). 6.2.3. Boravišna pristojba Boravišna pristojba naplaćuje se za usluge smještaja gostiju, pri čemu je osnovica ostvareno noćenje u smještajnim objektima /hoteli, apartmani, vile, privatni smještaj i sl./, sukladno važećem hrvatskom Zakonu o boravišnoj pristojbi. Treba napomenuti da je boravišna pristojba prihod turističkih zajednica, a ne jedinica lokalne ili područne samouprave. Kako će "Golf Park Dubrovnik" biti smješten na području Grada Dubrovnika, boravišna pristojba o smještajnih usluga /hotel i apartmani/ uplaćivat će se na račun Turističke zajednice Grada Dubrovnika. Prema spomenutom zakonu, od obračunane i naplaćene boravišne pristojbe 65% se uplaćuje, u ovom slučaju Turističkoj zajednici Grada Dubrovnika. Međutim, turistička zajednica je obvezna, također po spomenutom zakonu, 30% od ukupno obračunane i naplaćene boravišne pristojbe uplatiti u proračun Grada Dubrovnika i taj dio je dakle prihod proračuna Grada Dubrovnika. U 2020. u smještajnim objektima "Golf Parka Dubrovnik" /hotel, apartmani, vile/ planira se ostvariti, na bazi 200 dana punog zauzeća i računajući da će se ½ apartmana i vila koristiti u komercijalne smještajne svrhe/ 290.000 noćenja. Temeljem takvih pretpostavki, Grad Dubrovnik će od boravišne pristojbe u optimalnoj /2020./ godini ostvariti cca 1.319.500 kuna prihoda /290.000 noćenja x 7 kuna boravišne pristojbe po noćenju x 65% dio koji pripada Turističkoj zajednici Grada Dubrovnika/. 6.2.4. Ostale izravne financijske koristi Ostale izravne financijske koristi koje će Grad Dubrovnik imati od poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik" i koje će se odraziti na gradski proračun su prihodi od poreza na potrošnju pića, prihodi od poreza na tvrtku i prihodi od poreza na kuće za odmor /rezidencijalne vile/. Te prihode zasad nije moguće točno predvidjeti za optimalnu /2020./ godinu, ali je sigurno da se okvirno kreću između 2.500.000 kuna i 3.000.000 kuna. 7. POSREDNE FINANCIJSKE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK Posredne financijske koristi koje će Grad Dubrovnik imati od projekta "Golf Park Dubrovnik" su također prirez i porez na dohodak koji plaćaju poslodavci koji su najčešće dobavljači roba i usluga poduzetnicima koji svoju djelatnost obavljaju za potrebe "Golf Parka Dubrovnik" i čiji zaposlenici imaju sjedište s prebivalištem području Grada Dubrovnika, ali nisu izravno zaposleni u okviru "Golf Parka Dubrovnik". Riječ je o tome da takvi poduzetnici povećavaju broj zaposlenih, time i dohotke na temelju povećanog obujma financijskog prometa s "Golf Parkom Dubrovnik".



Osim tih posrednih financijskih koristi koje će od "Golf Parka Dubrovnik" imati, koristi će, također kroz veće prihode, donekle i broj zaposlenika, imati i komunalna društva u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika, a koji obavljaju poslove odvoza smeća i otpada, usluge javnog gradskog putničkog prijevoza, deratizacije, dezinsekcije i dezinfekcije, održavanja javnog zelenila i hortikulture, te usluge vodoopskrbe i odvodnje otpadnih voda.

Posredne financijske koristi koje će imati Grad Dubrovnik od "Golf Parka Dubrovnik" nije moguće točno, nego tek aproksimativno procijeniti i oni također pojavljuju u dvije faze i to u razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2011. do 2017./ i u razdoblje poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik" /od 2018. pa dalje/. 7.1. Razdoblje pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" U razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2011. do 2017./ posredne financijske koristi za Grad Dubrovnik ostvarivat će se ubiranjem poreza i prireza porezu na dohodak zaposlenika poduzetnika sa sjedištem na području Grada Dubrovnika, a koji će raditi na raznim građevinskim, obrtničkim, projektantskim, ugostiteljskim, trgovačkim i sličnim poslovima, odnosno pružati usluge na gradilištu. 7.1.1. Porez i prirez porezu na dohodak U razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2011. do 2017./ računa se da će na gradilištu i povezanim poslovima na drugim lokacijama biti zaposleno prosječno 500 radnika mjesečno, od kojih s prebivalištem na području Grada Dubrovnika 200. Pri obračunu prireza i poreza na dohodak računalo se s prosječnom mjesečnom neto-plaćom zaposlenika od 4.000 kuna, na što se po odgovarajućem obračunskom postupku naplaćuje porez na dohodak u iznosu od 400 kuna i prirez porezu na dohodak 60 kuna. Uz to, računalo se i s time da će 90% naplaćenog poreza i prireza poreza na dohodak biti proračunski prihod Grada Dubrovnika. Sukladno predočenom, u razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2001. do 2017./, odnosno osam idućih godina temeljem poreza i prireza porezu na dohodak pridonijet će proračunu Grada Dubrovnika s 7.948.800 kuna [(150 zaposlenika x 400 kuna x 12 mjeseci) x 15% /prirez porezu na dohodak/] x 90%. 7.1.2. Ostale posredne financijske koristi U razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik /od 2011. do 2017./, odnosno posredne financijske koristi Grad Dubrovnik će imati od pružanja komunalnih usluga poduzetnika u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika koji će povećati prihode i broj zaposlenih s temelja usluga vodoospkrbe, odvoz smeća i otpada, uređenje zelenila i hortikulture, prijevoza radnika na gradilište i s gradilišta itd. Precizniji proračun ostalih posrednih financijskih koristi za Grad Dubrovnik u razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" u trenutku izrade ove studije nije moguć, ali se može ipak pretpostaviti, da će se temeljem prihoda i većeg broja zaposlenih od poslova koje će komunalna društva u vlasništvu Grada Dubrovnika obavljati u idućih osam godina /od 2011. do 2017./ ostvariti što kroz povećane proračunske prihode, što kroz manje subvencije između 8.000.000 kuna i 10.000.000 kuna.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



7.2. Optimalna poslovna godina "Golf Parka Dubrovnik" Za optimalnu poslovnu godinu "Golf Parka Dubrovnik" planira se 2020. Posredne financijske koristi u toj godini su one poreza i prireza porezu na dohodak koji će proračunu Grada Dubrovnika uplaćivati poduzetnici i obrtnici temeljem ostvarenog dohotka svojih zaposlenika s prebivalištem u Dubrovniku. Pri tome je riječ o onim poduzetnicima i obrtnicima koji će svoje proizvode, robu i usluge prodavati poduzetnicima i obrtnicima u objektima i sadržajima na području "Golf Parka Dubrovnik". U godinama poslovanja "Golf Parka Dubrovnik" prodajom svojih usluga, proizvoda i programa /nove/ dodatne prihode ostvarivat će i komunalna društva, ali i ustanove u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika, što će ublažiti njihove pritiske na proračun Grada Dubrovnika, kroz subvencije i donacije. 7.2.1. Porez i prirez porezu na dohodak Osnovica za obračun poreza na dohodak je ostvareni dohodak od nesamostalne djelatnosti, a za prirez obračunani porez na dohodak zaposlenika, odnosno fizičkih osoba /građana/. Izvan je svake sumnje da će se ta osnovica proširiti i povećati, na temelju prihoda koje će poduzetnici i obrtnici ostvarivati prodajom svojih proizvoda, usluga i roba poduzetnicima i obrtnicima koji svoju djelatnost obavljaju u objektima i sadržajima "Golf Parka Dubrovnik". U optimalnoj, dakle 2020. računa se da će poduzetnici i obrtnici temeljem novih poslova koje će obavljati za poduzetnike i obrtnike na području "Golf Parka Dubrovnik" zaposliti novih 200 radnika, od kojih će njih 150 imati prebivalište na području Grada Dubrovnika. Pri obračunu prireza i poreza na dohodak računalo se s prosječnom mjesečnom neto-plaćom zaposlenika od 4.000 kuna, na što se po odgovarajućem obračunskom postupku naplaćuje porez na dohodak u iznosu od 400 kuna i prirez porezu na dohodak 60 kuna. Uz to, računalo se i s time da će 90% naplaćenog poreza i prireza poreza na dohodak biti proračunski prihod Grada Dubrovnika. Sukladno predočenom, u razdoblju pripreme i izgradnje "Golf Parka Dubrovnik" /od 2001. do 2017./, odnosno osam idućih godina temeljem poreza i prireza porezu na dohodak pridonijet će proračunu Grada Dubrovnika sa 745.000 kuna [(150 zaposlenika x 400 kuna x 12 mjeseci x 8 godina) x 15% /prirez porezu na dohodak) x 90%.] 7.2.2. Ostale posredne financijske koristi Ostale posredne financijske koristi koje će Grad Dubrovnik imati u godinama poslovanja "Golf Parka Dubrovnik" su novi /dodatni/ prihodi koje će komunalna društva i ustanove u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika ostvarivati prodajom svojih usluga, roba i programa poduzetnicima i obrtnicima koji posluju na području "Golf Parka Dubrovnik". Temeljem toga, dakle većim vlastitim prihodima, smanjit će se potreba za subvencijama i donacijama iz proračuna Grada Dubrovnika komunalnih društava i ustanova u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika. Riječ je o uslugama vodoopskrbe i odvodnje otpadnih voda, javnog gradskog prijevoza, deratizacije, dezinsekcije i dezinfekcije, odvoza komunalnog otpada, uređenja i održavanja zelenila i hortikulture, zabavnih, kulturnih i sličnih programa koje će komunalna društva i ustanove u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika obavljati za potrebe poduzetnika i obrtnika na području "Golf Parka Dubrovnik". Procjenjuje se da će se temeljem prodaje spomenutih usluga i programa ostvariti novi /dodatni/ prihod komunalnih društava i ustanova u većinskom vlasništvu Grada Dubrovnika u optimalnoj /2020./ godini u iznosu od 13.500.000 kuna.



8. FINANCIJSKE KORISTI ZA DRŽAVU Iako se u ovome dokumentu objašnjavaju utjecaji projekta "Golf Park Dubrovnik" na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, mora se ipak napomenuti da će od toga projekta i u fazi pripreme i izgradnje i u fazi poslovanja izravne i posredne velike financijske koristi imati i državni proračun Republike Hrvatske /kroz porez na dodanu vrijednost, porez na dobitak, doprinose na i iz plaća, djelomice /40%/ od poreza na promet nekretnina i sl./, kao i javna poduzeća u državnom vlasništvu, poput Hrvatske elektroprivrede, Hrvatskih šuma, Hrvatskih voda i itd. Najznačajniji prihod koji će ostvariti Republika Hrvatska je porez na dodanu vrijednost /PDV/ od prodaje turističkih apartmana i rezidencijalnih vila. Ako se računa da će se u razdoblju od 2012. do 2018. prodati svih 408 turističkih apartmana /svaki površine 121 m2/ po prosječnoj prodajnoj cijeni s uključenim PDV-om od 3.200 EUR po m2 /23.200 kuna/, Republika Hrvatska će uprihodovati u spomenutom razdoblju 59.472.400 kuna od PDV-a {((bruto prihodi 1.145.337.600 kuna (408 apartmana x 23.200 kuna x 121 m2/apartman)-(troškovi gradnje apartmana s PDV-om 809.320.000 kuna)) x 0,17699187 PDV}. Ako se računa da će se u razdoblju od 2012. do 2018. prodati svih 268 rezidencijalnih vila /svaka površine 773 m2/ po prosječnoj prodajnoj cijeni s uključenim PDV-om od 3.000 EUR po m2 /21.175 kuna/. Osnovica za izračun PDV-a sudjeluje sa 75%. Po tom temelju Republika Hrvatska će uprihodovati u spomenutom razdoblju 589.119.700 kuna od PDV-a {((bruto prihodi 4.505.817.000 kuna (268 vila x 21.750 kuna x 75% x 773 m2/vila)-(troškovi gradnje vila s PDV-om 2.150.680.000 kuna) x 0,17699187 PDV}. Sukladno predočenom, realno je pretpostaviti da će u razdoblju od 2012. do 2020. Republika Hrvatska temeljem PDV-a iz prodaje turističkih apartmana i rezidencijalnih vila uprihodovati 648.592.100 kuna. Prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne i područne /regionalne/ samouprave, 40% iznosa poreza na promet nekretnina pripada državi, odnosno prihod je državnog proračuna Republike Hrvatske.

Polazeći od pretpostavke da je već otkupljeno ili će se otkupiti, kako je planirano 2.450.592 m2 zemljišta po prosječnoj cijeni od 265 kuna po četvornom metru, što uključuje i porez na promet nekretnina, ukupna bruto vrijednost otkupljenog zemljišta iznosi 650.513.495 kuna.

U tome iznosu porez na promet nekretnina sudjeluje s 30.976.833 kune /650.513.495 kuna x

0,047619048/. Prema tome, iz projekta "Golf Park Dubrovnik" temeljem poreza na promet nekretnina Republika Hrvatska uprihodovat će 12.907.700 kune /30.976.833 kune x 40%/.

Osim toga, u razdoblju od 2011. do 2020., Republika Hrvatska uprihodovat će od poreza na promet nekretnina temeljem prodaje rezidencijalnih vila ukupno 21.456.300 kuna. Osnovica za porez na promet nekretnina /zemljište/ sudjeluje s 25%. Sukladno tome, do spomenutog iznosa došlo se primjenom obrasca (268 vila x 21.750 kuna/m2 x 25% x 773 m2/vila x 0,04761904762 porez na promet nekretnina x 40% udjel države u porezu na promet nekretnina).

Prema tome, Republika Hrvatska će u razdoblju pripreme, izvedbe i poslovanja projekta "Golf

Park Dubrovnik" ostvariti ukupno 34.364.000 kuna od poreza na promet nekretnina. U optimalnoj poslovnoj godini /2020./, temeljem poreza na dodanu vrijednost na prihode ostvarene od djelatnosti u obuhvatu "Golf Parka Dubrovnik" /golf aktivnosti, smještajne, ugostiteljske, zabavne i sl. usluge, shopping, športsko-rekreacijske usluge, zakupnine i sl./ realno je pretpostaviti prihod u državni proračun Republike Hrvatske od PDV-a u iznosu od 40.000.000 kuna.

U optimalnoj poslovnoj godini /2020./ procjenjuje se ukupan prihod od svih djelatnosti i

sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik" u iznosu od 368.500.000 kuna i kad se uzmu u račun ulazni troškovi koji su osnovica pretporeza, koji iznose cca 40%, dolazi se do spomenutog iznosa PDV-a.

Vlado

Highlight



Naravno, financijske koristi za Republiku Hrvatsku u najširem smislu od poslovanja "Golf Parka Dubrovnik" ostvarivat će se i kroz dio prihoda javnih poduzeća u državnom /su/vlasništvu, poreza na dobitak, doprinosa za mirovinsko i zdravstveno osiguranje zaposlenih neposredno ili posredno u području "Golf Parka Dubrovnik", vodoprivredne i šumske naknade itd. Točna procjena tih financijskih koristi nije moguća i ovisi o dinamici izgradnje i poslovanja sadržaja u okviru "Golf Parka Dubrovnik", ali sigurno prelaze desetak milijuna kuna na godišnjoj razini. 9. OPĆE KORISTI ZA GRAD DUBROVNIK Opće koristi koje će Grad Dubrovnik imati od projekta "Golf Parka Dubrovnik" izravno se ne odražavaju na proračunske prihode, ali posredno pridonose povećanju zapošljavanja, poboljšanju i konkurentnosti turističke ponude, rješavanju problema komunalne, prometne i krajobrazne infrastrukture i na kraju konkretnu financijsku valorizaciju turistički prepoznatljivog u svjetskim okvirima, ali u ekonomskom smislu još uvijek insuficijentnog branda Dubrovnik. 9.1. Zaposlenost Projekt "Golf Park Dubrovnik" u razdoblju pripreme i izgradnje /od 2011. do 2017./ pridonijet će, barem u tom razdoblju povećanju zaposlenosti, bolje rečeno ublažavanju rastućeg problema nezaposlenosti. Naime, realno je pretpostaviti da će dio poduzetnika sa sjedištem na području Grada Dubrovnika, osobito građevinskih, trgovačkih i projektantskih biti angažirano na raznim poslovima pripreme, projektiranja, izgradnje, uređenja i opremanja objekata i sadržaja "Golf Parka Dubrovnik". Nije moguće točno utvrditi o kojem se broju zaposlenika radi, ali je sigurno da će poduzetnici morati zapošljavati, odnosno upotpunjavati brojna radna mjesta za poslove u okviru "Golf Parku Dubrovnik". Zacijelo taj broj na godišnjoj razini nije manji od 300 radnika mjesečno. U fazi poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik", dakle od 2018. pa dalje prema početnim projekcijama na raznim ugostiteljskim, trgovačkim, športsko-rekreativnim i uslužnim poslovima bit će zaposleno cca 1.000 radnika u stalnom radnom odnosu, s time što će se njihov broj povećavati za 30% u razdoblju od svibnja do listopada /turistička sezona/. Potonjem treba pridodati i posredno novo zapošljavanje kod dobavljača roba i usluga "Golf Parku Dubrovnik", a čiji će zaposlenici /radnici/ imati prebivalište na području Grada Dubrovnika. 9.2. Turistička ponuda Općenito uzevši, projekt "Golf Park Dubrovnik" umnogome će izmijeniti zasad snažno prisutnu percepciju Dubrovnika kao lijepog i za kratkotrajni obilazak vrlo zanimljivog turističkog odredišta, ali ne i kao grada u kojemu se ima razloga dulje boraviti i gdje se može izdašnije trošiti. "Golf Park Dubrovnik" svojom koncepcijom, sadržajima, lokacijom, pa i marketing konceptom značajno inovira strukturu i snažno jača konkurentnost ukupne dubrovačke turističke ponude, od čega neće imati samo koristi poduzetnici koji će tamo ostvarivati svoje poslovne planove, djelatnost i financijske koristi, nego i ostali i ne samo turistički poduzetnici s područja Grada Dubrovnika. Jasno je da će turisti koji borave u smještajnim objektima "Golf Parka Dubrovnik" trošiti na zabavu, shopping, izlete i sl. i u drugim objektima i sadržajima na širem dubrovačkom području. U spoju sa žičarom koja vodi na Srđ, obnovljenom i sadržajima obogaćenom tamošnjom tvrđavom "Imperial", brojnim mogućnostima aktivnog odmora u svojim objektima "Golf Park Dubrovnik" pridonijet će značajnom iskoraku i konkurentnosti ukupne dubrovačke turističke ponude na sve zahtjevnijem međunarodnom turističkom tržištu.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



9.3. Infrastruktura Projekt "Golf Park Dubrovnik" nije moguće realizirati niti ga učiniti poslovno konkurentnim bez prethodne izgradnje, uređenja i opremanja cjelokupne infrastrukture /vodoopskrba, elektroopskrba, kanalizacija, telekomunikacije, prometnice, ekologija i sigurnost/. Postojeća razina izgrađenosti infrastrukture na sjevernim padinama Srđa /Bosanki/ i prometna povezanost s Dubrovnikom nije zadovoljavajuća niti uopće može biti temelj na kojemu se može realizirati i poslovati bilo kakav ozbiljniji turistički projekt, tako ni "Golf Park Dubrovnik". Iako će ulagači u projekt "Golf Park Dubrovnik" rekonstruirati i graditi infrastrukturne objekte i sadržaje za vlastite potrebe, od toga, odnosno novoizgrađene najsuvremenije infrastrukture koristi će imati i sve brojnije stanovništvo Bosanke i kontaktnih područja, počevši od kvalitetnije vodoopskrbe, elektroopskrbe, sigurnosti do prometnih veza s Dubrovnikom. Iznimno je važno napomenuti da su naselje Bosanka, ali i cijelo područje Srđa izrazito loše infrastrukturno opremljeno, pri čemu je vrlo slaba i nefunkcionalna cestovna prometna povezanost s okruženjem, uključujući i grad Dubrovnik, najveći problem. Primjerice, zasad se na Srđ može doći lokalnom prometnicom preko Brgata koja je u lošem stanju, a i nema dovoljnu širinu. Druga prometnica kojom se može doći do Srđa je nerazvrstana cesta koja se odvaja s Jadranske turističke ceste /D-8/ i ide uz veliki uzdužni nagib, malu širinu, te male radijuse krivina do naselja Bosanka. Projektom "Golf Park Dubrovnik" predviđa se izgradnja 40-tak kilometara novih prometnica javnog i internog karaktera. Također se planira cjelovita rekonstrukcija i modernizacija postojeće lokalne ceste od Srđa do Brgata, ali i izgradnja potpuno nove prometnice koja bi se sa Srđa spuštala na magistralu u visini postojećeg vidikovca. U okviru projekta predviđa se i kompletno opremanje obuhvata "Golf Parka Dubrovnik" optičkim kabelima, vodovodnom i elektroenergetskom mrežom. Od te, i ostale infrastrukture koristi će imati ne samo stanovnici Bosanke, kao i poduzetnici koji svoje poslove imati na širem području "Golf Parka Srđ", ali i šire područje grada Dubrovnika. Projekt "Golf Park Dubrovnik" u njegovom infrastrukturnom značenju može se usporediti s gradnjom i razvojem infrastrukture koja je prethodila izgradnji Turističkog centra "Babin Kuk". Tada su izgrađeni brojni infrastrukturni objekti i prometnice od čega su velike koristi imali i ne samo ulagači, nego i susjedna /gravitirajuća područja/, pa naravno i grad Dubrovnik u cjelini. 9.4. Ostale opće koristi U ostale opće koristi od projekta "Golf Park Dubrovnik" koje će imati i Grad Dubrovnik i njegovi stanovnici, ali i daleko šire su optimalna u ekonomskom, ekološkom i demografskom smislu valorizacija zapuštenog i u Domovinskom ratu devastiranog područja Srđa i stvaranja novog, svojevrsnog izletišta ne samo turista, nego i stanovnika šireg dubrovačkog područja, od Konavala do Pelješca, uključujući i otoke. "Golf Park Dubrovnik", osim što će pridonijeti poboljšanju i konkurentnosti dubrovačke turističke ponude pridonijet će i afirmaciji Republike Hrvatske kao trendne turističke destinacije i jačanju njezinog ukupnog gospodarskog potencijala i na taj je način učiniti ravnopravnim subjektom u europskoj zajednici.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



10. MULTIPLIKATIVNI UČINCI

U najkraćem turistički multiplikator ili multiplikativni učinci pojavljuju se kada se novac ostvaren turističkom potrošnjom stranih gostiju u receptivnoj turističkoj zemlji ili odredištu "obrće", odnosno kruži kroz veći broj transakcija u nacionalnoj ili lokalnoj ekonomiji, pridonoseći tako svim sudionicima u tim transakcijama kroz povećane prihode, zapošljavanje i sl. Naime, novac koji potroše strani turisti ne prestaje se "okretati". Primjerice, hotelski poduzetnici ga djelomice troše za nabavku hrane i pića, što je onda prihod proizvođača hrane i pića, potom ga ti proizvođači djelomice dijele svojim zaposlenicima, što je onda njihov prihod koji dalje troše za svoju osobnu potrošnju. Što je veći broj transakcija, veći je i multiplikator, ali pod uvjetom da se novac iz turističke potrošnje što manje troši za uvoz robe ili usluga ili u štednju onih koji ostvaruju turističke prihode. Ako je dakle uvozna komponenta ili štednja veća, to je turistički multiplikator manji i obratno.

Opći obrazac turističkog multiplikatora ima sljedeći oblik:

Tm = [1/(1-C/Y)]

pri čemu su Tm = turistički multiplikator C = kumulativna vrijednost uvozne komponente + štednja + porezi Y = kumulativna vrijednost domaćih proizvoda, roba i usluga Pretpostavimo da je vrijednost domaćih proizvoda i usluga u prvom koraku /transakciji/ 1.000

kuna, u drugom 500 kuna, u trećem 250 kuna, u četvrtom 125 kuna u petom 62,50 kuna itd., odnosno da je kumulativna vrijednost domaćih proizvoda, roba i usluga, nakon svih obrtaja i potpunog povlačenja učinaka turističke potrošnje iz ekonomije 2.000 kuna.

Istodobno, također pretpostavimo da je vrijednost uvozne komponente, štednje i poreza u prvom koraku /transakciji/ 500 kuna, u drugom 250 kuna, u trećem 125 kuna, u četvrtom 62,50 kuna u petom 31,25 kuna itd., odnosno da je kumulativna vrijednost uvozne komponente, štednje i poreza, nakon svih obrtaja i potpunog povlačenja učinaka turističke potrošnje iz ekonomije 1.000 kuna.

Prema tome, turistički multiplikator /Tm/ iz predočenog primjera iznosit će

Tm = [1/(1-1000/2000)] = [1/(1/2)] = 2

Zaključak je da se inicijalna turistička potrošnja od 1.000 kuna u nizu transakcija, odnosno iteracija multiplicira /umnožava/ dvostruko, na 2.000 kuna, odnosno toliki je ukupan ekonomski učinak u trenutku kad potpunu išćeznu, odnosno povuku se i posljednje transakcije, odnosno iteracije.

Ekonomski učinci turističke potrošnje ostvaruju se na tri razine i to:

I. Izravni ekonomski učinci – to su svi prihodi koji se ostvaruju kod poduzetnika prodajom turističkih usluga, dakle prihodi od prodaje hrane, pića, ulaznica, roba, prijevoznih karata inozemnim turistima i izletnicima i to bi se moglo nazvati inicijalnom transakcijom

II. Posredni ekonomski učinci – to su svi materijalni troškovi kod poduzetnika koji su povezani s njegovim prihodima od prodaje turističkih usluga i koji se plaćaju domaćim dobavljačima, a oni dalje opet svojim domaćim dobavljačima i td. /troškovi hrane, pića, roba, usluga i sl./. Prema tome, u toj, uvjetno nazvanoj drugoj ili sekundarnoj transakciji, ekonomske koristi kroz prihode prodajom svojih proizvoda, roba i usluga poduzetnicima koji ostvaruju prihode od turističke potrošnje

III. Inducirani ekonomski učinci – svode se povećanje kupovne moći stanovništva zahvaljujući turističkoj potrošnji na receptivnim područjima, odnosno njezinim već spomenutim izravnim i posrednim ekonomskim učincima.



Međutim, vrlo je važno napomenuti da se dio novca ostvaren turističkom potrošnjom troši i za uvozne komponente turističke usluge /proizvoda/, dijelom i za plaćanje poreza, a dijelom se i štedi, što je sve skupa odbitna, odnosno negativna stavka u sekundardnim transakcijama ili iteracijama. To slabi multiplikativnu snagu /turistički multiplikator/. Što je veći broj sekundarnih transakcija ili iteracija i u njima manji udjel uvoza, poreza i štednje, veći je multiplikator i obratno.

Za ocjenu turističkih potencijala neke zemlje ili regije u smislu ekonomske valorizacije,

poznavanje i primjena multiplikativne funkcije turističke potrošnje /turističkog multiplikatora/ od izvanredne je važnosti. Besmisleno je, ako se primjerice znanstvenim putem dođe do zaključka da je turistički multiplikator vrlo nizak, čak ima i slučajeva gdje je ispod 1. U svakom slučaju razvijene ekonomije koje imaju prirodne ili stvorene receptivne turističke potencijale imaju i veći turistički multiplikator, za razliku od slabije razvijenih i uvozno ovisnih zemalja ili regija.

U konačnosti, turistički multiplikator pokazatelj je u kolikoj mjeri raste ili pada nacionalna ili lokalna ekonomija zahvaljujući prihodima ostvarenim od inozemne turističke potrošnje. Zaključci i nalazi u vezi s tim temeljni su predložak za oblikovanje turističke strategije i politike neke zemlje ili regije. Naime, veća turistička potrošnja, odnosno veći turistički multiplikator u interesu je svih sudionika u turističkoj industriji, pa je zbog toga potrebno i sustavom, primjerice posebnih poreznih, monetarnih, kreditnih i sličnih poticaja stimulirati i one sudionike, kako se čini osobito one koji imaju izravne ekonomske učinke od turističke potrošnje, ali ne mogu ni objektivno ostvariti pozitivne rezultate poslovanja i financijski položaj zbog velikih troškova ulaganja i poslovanja na koje ne mogu utjecati, što je osobito slučaj s hotelskim poduzetnicima. Na kraju, bitno je i to da u strukturi turističke potrošnje bude što više zastupljena, uvjetno nazvano domaća komponenta, odnosno domaći proizvodi, robe i usluge, tek u kojem slučaju dolazi do izražaja prava snaga turističkog multiplikatora, odnosno multiplikativna funkcija turističke potrošnje.

Iako se turistički multiplikator najčešće izračunava na nacionalnoj, a nešto manje na regionalnoj

razini, moguće je izračunati i kod većih poduzetničkih pothvata, poput projekta "Golf Park Dubrovnik". Utemeljena je pretpostavka, da će se u poslovanju toga projekta u optimalnoj /otprilike 2020./ godini ostvariti turistička potrošnja /prihodi/ u svim sadržajima 413,5 milijuna kuna.

Pretpostavlja se da je vrijednost domaćih proizvoda i usluga u prvom koraku /transakciji/ 250 milijuna kuna, u drugom 100 milijuna kuna, u trećem 50 milijuna kuna, u četvrtom 25 milijuna kuna, u petom 10 milijuna kuna itd., odnosno da je kumulativna vrijednost domaćih proizvoda, roba i usluga, nakon svih obrtaja i potpunog povlačenja učinaka turističke potrošnje iz ekonomije 450 milijuna kuna. Istodobno, također se pretpostavimo da je vrijednost uvozne komponente, štednje i poreza u prvom koraku /transakciji/ 100 milijuna kuna, u drugom 75 milijuna kuna, u trećem 50 milijuna kuna, u četvrtom 20 milijuna kuna, u petom 5 milijuna kuna odnosno da je kumulativna vrijednost uvozne komponente, štednje i poreza, nakon svih obrtaja i potpunog povlačenja učinaka turističke potrošnje iz ekonomije 260 milijuna kuna.

Prema tome, turistički multiplikator u optimalnoj godini poslovanja projekta "Golf Park

Dubrovnik" iznosit će

[1/(1-260.000.000/450.000.000)] = [1/(26/45)] = 1,73

Zaključak je da se ukupna turistička potrošnja /prihodi/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik" u optimalnoj poslovnoj godini u iznosu od 260 milijuna kuna u nizu transakcija, odnosno iteracija multiplicira /umnožava/ koeficijentom 1,73, na 450 milijuna kuna, odnosno toliki je ukupan ekonomski učinak u trenutku kad potpunu išćeznu, odnosno povuku se i posljednje transakcije, odnosno iteracije.

Riječ je o relativno visokom turističkom multiplikatoru do kojega dolazi poradi visine i strukture

turističke potrošnje /prihoda/ u okviru "Golf Parka Dubrovnik" u kojoj je uvozna komponenta, pa i štednja ispodprosječna, unatoč činjenici da to nije tako s porezima.

Prema tome, i sa stajališta multiplikativnih učinaka turističke potrošnje u optimalnoj godini u

okviru "Golf Parka Dubrovnik", taj je projekt za Grad Dubrovnik, prema našem mišljenju, od iznimne važnosti i skoro da je bez konkurencije sličnim turističkim projektima.

Vlado

Highlight

Vlado

Highlight



11. OPORTUNITETNI TROŠKOVI Oportunitetni troškovi pojavljuju se u slučaju mogućnosti izbora između dva poduzetnička projekta. Primjerice, ako se u projekt A uloži 100 milijuna kuna i ostvari profitna marža od 10%, što iznosi 10 milijuna kuna, a u projekt B iste procjenjene vrijednosti ulaganja ostvari profitna marža od 20%, što iznosi 20 milijuna kuna, tada se pojavljuje oportunitetni trošak u iznosu od 10 milijuna kuna /razlika između profitne marže projekta A i projekta B/, pretpostavljajući da je opredjeljenje ulagača za projekt A. Postavlja se pitanje: Pojavljuje li se oportunitetni trošak u projektu "Golf Park Dubrovnik"? S obzirom na temeljna fizička obilježja i potencijale lokacije platoa Srđ /Bosanka/, alternativni, odnosno konkurentni projekt i ne samo turistički s prethodno predočenim financijskim i ekonomskim koristima zapravo i nije moguć. Čak i da je moguć, njegove financijske i ekonomske koristi bile bi daleko ispod onih koji se predviđaju ostvariti iz poslovanja projekta "Golf Park Dubrovnik", pa prema tome ne pojavljuju se ni oportunitetni troškovi, odnosno oni su negativni i s ekonomskog stajališta u najširem smislu taj je projekt posve prihvatljiv i ne samo za ulagača, nego i Grad Dubrovnik, Dubrovačko-neretvansku županiju, Republiku Hrvatsku, kreditore i vjerovnike. 12. GRAD DUBROVNIK I "GOLF PARK DUBROVNIK" Kako bi se ostvarili svi spomenute financijske i ostale koristi koje Grad Dubrovnik može imati od projekta "Golf Parka Dubrovnik" od iznimne je važnosti da se Grad Dubrovnik kao jedinica lokalne samouprave sa svim svojim resursima aktivno i na bazi partnerstva postavi u svim fazama realizacije projekta. To u praktičnom smislu znači stručno, učinkovito i brzo djelovanje gradske uprave, društava i ustanova u /su/vlasništvu Grada Dubrovnika u procesu pripreme, izgradnje i poslovanja svih sadržaja na području "Golf Parka Dubrovnik", kroz izdavanje dozvola, rješenja, zaključaka, odluka i sl. iz svoje nadležnosti. Ovo se osobito odnosi na gradsku upravu, odnosno nadležne odjele za prostorno planiranje, izdavanje lokacijskih i građevinskih dozvola, turizam, promet, komunalne djelatnosti i sl. Naravno, to se odnosi i na nadležne državne urede koji djeluju na području Dubrovačko-neretvanske županije iz područja gospodarstva, turizma, infrastrukture i sl. Od važnosti za projekt "Golf Park Dubrovnik" je i djelovanje Turističke zajednice Grada Dubrovnika i Turističke zajednice Dubrovačko-neretvanske županije, Županijske gospodarske komore, Županijske uprave za ceste i sl. Bez te povratne sprege, dakle bez kvalitetnog i konstruktivnog djelovanja gradske uprave, društava i ustanova u /su/vlasništvu Grada Dubrovnika, nadležnih županijskih i državnih ureda, turističkih zajednica, državnih infrastrukturnih poduzeća, pa i samih građana, neće biti moguće projekt "Golf Park Dubrovnik" izgraditi u spomenutim rokovima, niti će se njegove financijske koristi ostvarivati na planiranoj razini, a time će financijsku štetu pretrpjeti ne samo ulagač – Razvoj Golf d.o.o., nego i Grad Dubrovnik, kroz manje proračunske prihode, manje zapošljavanje i sl.

Vlado

Highlight

ovo je tragično (smiješno) i neodgovorno: naime pri procjeni oportunitetnog troška (OT) bi zaista trebalo razmotriti još projekata pa tek onda vidjeti koliki je OT. Alternativni projekti ovdje nisu niti uzeti u obzir.



ZAKLJUČAK Iz predočenih kvalitativnih i kvantitativnih procjena utjecaja projekta "Golf Parka Dubrovnik" na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, i u fazi njegove pripreme i izgradnje /od 2011. do 2017./ i u fazi poslovanja /od 2018. pa dalje/, jasno je da je riječ o poduzetničkom pothvatu koji će snažno pridonijeti jačanju gospodarske osnovice i povećanju domaćeg bruto proizvoda, ali i proračuna Grada Dubrovnika, ali i Dubrovačko-neretvanske županije i Republike Hrvatske. Riječ je o posve novom, na dosad turistički i ekonomski uopće neiskorištenoj lokaciji na sjevernim padinama Srđa /Bosanki/, koji će bitno poboljšati i učiniti konkurentnijom turističku ponudu i brand Dubrovnika u sada posve siromašnom segmentu, športsko-rekreativnoj, zabavnoj i kvalitetnoj, rezidencijalnoj smještajnoj ponudi. Ekonomsko-financijska i ekološka održivost projekta "Golf Parka Dubrovnik" nije moguća bez izravnog i posrednog zapošljavanja preko 1.500 radnika različitih, ali uglavnom ugostiteljskih, športsko-rekreacijskih i trgovačkih profila u fazi poslovanja. Vrlo je značajan doprinos projekta "Golf Park Dubrovnik" i u fazi njegove pripreme i izgradnje /od 2011. do 2017., posebice u zapošljavanju dubrovačke građevinske i obrtničke operative, koja je u trenutku izrade ove studije zapravo pred potpunim financijskim kolapsom, a fizički i financijski obujam poslova koji se odnose na izgradnju, uređenje i opremanje svih objekata i sadržaja na području "Golf Parka Dubrovnik" je takav, čak i vremenski /osam godina/ da zapravo jamči njezin potpun oporavak i u financijskom i tehničko-tehnološkom smislu. Zaključak je, da je prema našem mišljenju, sa stajališta pozitivnih utjecaja na lokalnu ekonomiju Grada Dubrovnika, ali i susjednih općina, projekt "Golf Park Dubrovnik" posve prihvatljiv i da je potrebno razriješiti čim prije sve možebitne dvojbe i započeti s pripremom i izgradnjom već početkom 2011.

Documents

UTJECAJ PROJEKTA GOLF PARK DUBROVNIK NA · PDF fileInvesticijska dokumentacija, konzalting, nadzor i sl. ..... 15. 5.4. Golf tereni s pripadajućim sadržajima