Utvikling av Pilestredet ParkDevelopment of Pilestredet Park

Utomhus og infrastruktur/Outdoor areas and infrastructure

Fe

rdig

me

ldin

g n

r. 6

78

/20

08

P

ros

jek

tnr.

/Pro

jec

t N

o.

98

01

6

Statsbygg er statens sentrale rådgiver i bygge- og eien-domssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendoms-utvikler. Statsbygg er en forvaltningsbedrift underlagtFornyings- og administrasjonsdepartementet, ogorganisert med et hovedkontor i Oslo og regionkon-torer i Oslo, Porsgrunn, Bergen, Trondheim ogTromsø.

Statsbygg yter departementer og andre sivile statligeorganer bistand når de har endrede eller nye behov forlokaler. Lokalbehovene skal dekkes på en kostnads-effektiv måte. I Statsbyggs virksomhet er hensynet tilstatens totale interesser overordnet egne forretnings-messige interesser. Statsbygg skal være et aktivt redskapfor å gjennomføre politiske målsettinger innenformiljø, arkitektur, estetikk, nyskapende brukerløsningerog helse, miljø og sikkerhet på arbeidsplasser, medbakgrunn i departementenes prioriteringer.

Rådgivning og byggherrevirksomhet

Statens behov for lokaler kan dekkes ved innleie, kjøpeller nybygg. Statsbygg gir råd til statlige etater vedinnleie i det private markedet, eller tilbyr leie iStatsbyggs egne lokaler. I de tilfeller lokalbehovetkrever nybygg er Statsbygg rådgiver overfor statligeleietakere når byggene reises i privat regi, ellerutøvende byggherre for departementene når staten selv skal eie nybygget.

Eiendomsforvaltning

Totalt forvalter Statsbygg ca. to millioner kvadratmeteri inn- og utland. Eiendomsmassen består av sentralekontorbygninger, høgskoler, spesialbygninger og na-sjonaleiendommer over hele landet, samt ambassaderog boliger i utlandet. Statsbyggs eiendomsforvaltningskal bidra til at våre brukere til enhver tid har funk-sjonelle lokaler tilpasset sine behov. Statsbygg leggervekt på å bevare bygningenes verdi gjennom et høytvedlikeholdsnivå. Samtidig skal Statsbygg bevare dehistoriske bygningenes kulturelle særpreg ogarkitektoniske verdi.

Utviklingsprosjekter

Statsbygg skal spille en aktiv rolle i samordningen avstatlige interesser innen eiendomsutvikling og byplan-legging. Avklaring av statlige premisser skal legge tilrette for et godt samspill med lokale myndigheter islike saker. Arbeidet omfatter planlegging for ny brukav statlige eiendommer som fraflyttes. For å nå demiljøpolitiske målene skal Statsbygg drive en om-fattende innsats innen forskning og utvikling (FoU).FoU-virksomheten omfatter også prosjekter som hartil hensikt å forbedre gjeldende standarder, forskrifterog regelverk i bygge-, anleggs- og eiendomsbransjen.

Statsbygg

2

Statsbygg is the government’s central advisory body onbuildings and property, building constructor, propertymanager and property developer. Statsbygg is a government corporation under the Ministry ofGovernment Administration and Reform, with itshead office in Oslo and regional offices in Oslo,Porsgrunn, Bergen, Trondheim and Tromsø.

Statsbygg provides ministries and other civil govern-ment bodies with assistance when they need new ormodified premises. Local needs have to be met cost-ef-fectively. Statsbygg’s activities give higher priority tothe overall interests of the government than the agen-cy’s own commercial interests. Statsbygg shall be anactive tool in the implementation of political objec-tives related to the environment, architecture, aesthe-tics, innovative user solutions and health, safety andenvironment in the workplace, based on the ministries’priorities.

Consultancy and construction

The government’s requirements for premises can bemet by leasing, purchase or building properties.Statsbygg advises government bodies on private market leasing or lets in premises owned by Statsbygg.In those cases where local needs entail that a newbuilding has to be built, Statsbygg acts as consultantfor government tenants when the building is beingbuilt by the private sector, or as the building con-

tractor on behalf of the ministries, when the govern-ment is going to own the building.

Property management

Statsbygg manages a total of around two millionsquare metres at home and abroad, consisting of cen-trally-located office buildings, colleges, special build-ings and national properties all over the country, plusembassies and residences abroad. Statsbygg’s propertymanagement is intended to help ensure our clients atall times have functional premises that suit their needs.Statsbygg concentrates on preserving the value of thebuildings by a high level of maintenance. At the sametime, Statsbygg must preserve the cultural-heritage andarchitectural value of historical buildings.

Development projects

Statsbygg plays an active role in aligning governmentinterests within property development and urbanplanning. Interpretation of central-government re-quirements forms the basis of good collaboration withthe local authorities in such instances. This work alsoincludes planning for new use of government build-ings that have been vacated. To achieve environmentalpolicy targets, Statsbygg aims to undertake extensiveresearch and development (R&D). R&D activitiesinclude projects intended to improve applicable stand-ards, regulations and rules within the building,construction and property industries.

Statsbygg

3

Bakgrunn

Pilestredet Park er navnet på området hvorRikshospitalet lå i mer enn 100 år, fra 1883 til syke-huset flyttet til Gaustad i mai 2000. Området, som er på ca. 70 000 m2, ligger mellom Ullevålsveien ogLanges gate i øst, mot Nordahl Bruns gate i sør,Pilestredet i vest og mot Holbergs gate ogStensberggaten i nord.

Historien om Pilestredet Park henger nøye sammenmed planene om flytting av Rikshospitalet. Allerede dasykehuset ble tatt i bruk i 1883, uttalte den daværendedirektøren at sykehuset ikke var stort nok. Siden fulgtevidere utbygging og planer for flytting. I 1980-årenekom en fornyet debatt om lokaliseringen avRikshospitalet. Debatten fikk sin avslutning i juni1992 da Stortinget besluttet at Rikshospitalet skulleflyttes til Gaustad. Verdien av tomten og eksisterendebygninger skulle inngå i finansieringen av et nyttRikshospital. Verdien var beregnet til mellom 825millioner kroner og 1250 millioner kroner med for-behold om usikkerhet i eiendomsmarkedet.

På bakgrunn av dette gjennomførte Statens bygge- ogeiendomsdirektorat, nå Statsbygg, i 1991 en idé-kon-kurranse for området i Pilestredet nr. 32. Det kom inn

21 forslag, og førstepremie gikk til Arkiforum, nå Spor Arkitekter, med forslaget ”Hospitality”.

Planfasen

Statsbygg utarbeidet et utkast til reguleringsplan ogden endelig reguleringsplanen ble vedtatt av Oslobystyre 19. november 1997 og stadfestet av fylkes-mannen 8. juni 1998. I reguleringsvedtaket stilte Oslokommune en rekke krav og dette ledet hen til etsamarbeid mellom kommunen og staten. Resultatet av samarbeidet framkom i forprosjektrapporten ”Frasykehus til sunne hus”, datert 10. juni 1998, og i etmiljøoppfølgningsprogram (MOP), som Statsbyggutarbeidet. Miljøoppfølgingsprogrammet forelå ioktober 1999 og inneholdt mål og retningslinjer forgjennomføring av planlegging, riving og bygging iPilestredet Park – som nå var navnet på tomtenRikshospitalet skulle flytte fra.

Med grunnlag i forprosjektrapporten og miljøoppfølg-ningsprogrammet ble Pilestredet Park planlagt medbasis i en byøkologisk forståelse og slik at områdetskulle tilføre bydelen og byen helhet og kvaliteter.Området skulle åpnes og gjøres lett tilgjenglig. Et nett av gang- og sykkelveier skulle binde byrommenesammen og forbinde området til byen forøvrig.

Historikk

4

Området skulle utvikles til å bli en verdifull lenke i ensammenhengende grøntstruktur fra Tøyen kulturparktil Slottsparken. Opprinnelig vegetasjon og terrengskulle sikres i rive- og anleggsfasen så vel som i detframtidige uteanlegget. Bygningsmaterialer skullegjenbrukes og beboernes avfall skulle komposteres ogtilbakeføres til grøntanlegget. Et av de viktigstepremissene for prosjektet har vært at overvann skullevære synlig og håndteres lokalt innen området.Pilestredet Park skulle dessuten gjøres tilnærmetbilfritt.

Gjennomføringsfasen

GrunnlagGrunnlaget for gjennomføringen ble nedfelt iStortingsmelding nr. 18 (2000-2001) fra Arbeids- ogadministrasjonsdepartementet (AAD) – ”Salg aveiendommer og fremtidige statlige investeringer iPilestredet Park”. Den ble tilrådt fra AAD 21. desember2000 og godkjent i statsråd samme dag. Hoved-punktene i stortingsmeldingen var ny bruk avPilestredet Park og at reguleringsplanen som omfattet70 dekar med 135 000 m2 over bakkenivå skullefordeles slik at 60 % av arealet bestod av 900 boliger,20 % av arealet skulle brukes til offentlig, allmennyttigformål og 20 % av arealet skulle brukes til kontor- ognæringsvirksomhet.

Byøkologisk programDet ble lagt vekt på byøkologiske prinsipper innenforøkonomiske akseptable rammer. Ved riving skulleressursene i avfallet utnyttes på best mulig måte.Helse- og miljøfarlige stoffer i rivningsmaterialet skullesorteres ut og ikke gjenbrukes, og materialer i de nyebygningene skulle ikke inneholde stoffer som harnegativ påvirkning på innemiljøet. Som en hovedregelskulle det ikke benyttes elektrisitet til oppvarming.Det ble lagt til rette for kildesortering og restavfallskulle være maks 30 % av totalavfallet. Det ble ogsåsatt grenseverdier for støy, støv og rystelser underbyggefasen. Bruk av sykkel skulle forberedes medminimum tre sikre og lett tilgjengelige sykkelplasser pr.boenhet. For å redusere belastningen på avløpsnettetog bedre lokalklimaet, fikk alle nye bygningerbeplantning på taket, i hovedsak sedum, og overflate-vannet blir ledet til fordrøyningsbassenger.

Salg av eiendomI Stortingsmelding nr. 18 (2000-2001) ble det rede-gjort for eiendommene som skulle selges og at miljø-oppfølgningsprogrammet skulle inngå i salgsavtalene,også ved videre salg. Det ble også redegjort for hvilkeområder som skulle utvikles for offentlig bruk. Felt A1

ble klassifisert som spesialområde for bevaring ogskulle brukes til allmennyttig formål. I stortings-meldingen sto det at det gamle administrasjonsbyggetpå feltet skulle gjøres om til nasjonalt medisinskmuseum, men dette ble det senere gått bort fra. På feltA2 skulle det bygges boliger og et gjenbrukshus. FeltD skulle disponeres til høgskoleformål (Høgskolen iOslo) og på felt F1 skulle det bygges studentboliger.Felt G2 var spesialområde for bevaring og skullebrukes til allmennyttige formål og undervisning.

I stortingsmeldingen ble det også redegjort for statligeinvesteringer og utgifter i forbindelse med utviklingenav Pilestredet Park. Disse ble delt inn i kategorieneopprydding av forurensninger, opparbeidelse av ute-areal, opparbeidelse av infrastruktur og drift av felles-områder.

5

Background

Pilestredet Park is the name of an area of Oslo whereRikshospitalet University Hospital stood for over 100years from 1883 until it was relocated to Gaustad inMay 2000. The approx. 70,000 m2 site lies betweenUllevålsveien and Langes gate to the east, bounded byNordahl Bruns gate to the south, Pilestredet to thewest and Holbergs gate and Stenberggaten to the north.

The history of Pilestredet Park is closely linked to theplans to relocate Rikshospitalet University Hospital. When the hospital first opened in 1883, the directorstated that it was already too small. It has subsequentlybeen expanded, and various plans have been drawn upfor relocation over the years. In the 1980s, the debateon relocation of Rikshospitalet University Hospitalwas renewed. This process took until June 1992 whenthe Storting resolved that the hospital should bemoved to Gaustad. The value of the site and existingbuildings were to contribute to financing a new hospi-tal and were estimated to between NOK 825 millionand NOK 1,250 million, depending on the state ofthe property market.

Consequently, the Directorate of Public Constructionand Property, as Statsbygg was called at the time, heldan idea competition in 1991 for the site at Pilestredetno. 32. 21 entries were received, and the contest waswon by Arkiforum, now Spor Arkitekter, with theirproposal “Hospitality”.

Planning phase

Statsbygg drafted a local development plan, the finalversion of which was adopted by Oslo City Councilon the 19th of November 1997 and ratified by theCounty Governor on the 8th of June 1998. In its ap-proval of the local development plan, Oslo CityCouncil laid down a number of specifications, whichultimately led to a partnership between the local andthe state authorities. The result of the collaborationwas the feasibility report “From hospital to healthybuildings” dated the 10th of June 1998 and an environ-mental follow-up programme prepared by Statsbygg.The environmental follow-up programme was ready inOctober 1999 and contained targets and guidelines forexecution of planning, demolition and building atPilestredet Park – as the site was now called.

Based on the feasibility study and the environmentalfollow-up programme, redevelopment of PilestredetPark was planned with a focus on urban ecology toensure that the site would contribute to the overall quality of the area and the city. The area was to bemade more open and accessible. A network of foot andcycle paths would link the site internally and to the restof the city. The area was also to be developed to consti-tute an important link in the green belt stretching fromTøyen Culture Park to Slottsparken. The original vege-tation and landscaping was to be protected during de-molition and the construction phase, and incorporatedinto the future layout. Building materials were to be

History

6

reused, and the residents’ organic waste was to be com-posted and returned to the green areas. Water was afundamental part of the concept, with storm waterbeing visible to the public and managed locally. Pile-stredet Park would be virtually car-free.

Execution phase

BasisThe basis for implementation was adopted in Reportno. 18 to the Storting (2000-2001) from the Ministryof Labour and Government Administration – “Sale ofproperties and future government investments inPilestredet Park”. The Report was adopted by theMinistry on the 21th of December 2000 and approvedin the Council of State on the same day. The mainpoints of the Report to the Storting were the new useof Pilestredet Park and that the local developmentplan, which covered seven hectares with 135,000 m2

above ground level, should be zoned into 60% of thearea being used to build 900 homes, 20% for generalpublic use and 20% for offices and businesses.

Urban-ecological programme

Urban-ecological principles were to be applied withineconomically acceptable parameters. Resources derivedfrom waste during demolitions were to be exploited inthe best possible way. Substances hazardous to healthand the environment from demolished materials wereto be sorted and disposed of, and the new building materials used were not to contain any substances thathave a negative effect on the environment. Electricitywas not be used for heating, as a main rule. Sorting atsource was to be the standard procedure, and residualwaste should not comprise more than 30% of totalwaste. Maximum values were also set for noise, dustand vibrations during the construction phase. Use ofbicycles was to be encouraged by providing a minimumof three secure, easily accessible bike parking places perresidential unit. To reduce the strain on the sewage net-work and improve the local microclimate, all newbuildings have plants planted on the roof, mainly sedum,and storm water is channelled into storage tanks.

Property sale

Report no. 18 to the Storting (2000-2001) discussedthe properties that were to be sold, laying down that theenvironmental follow-up programme had to be incor-porated into the sales agreement, and also applicable toresales. The report also listed the areas that were to bedeveloped for public use. Plot A1 was classified as aspecial conservation area for general use. The Report tothe Storting also stated that the old administrationbuilding on the plot was to be converted to the National

Medical Museum, but this idea was later abandoned.Plot A2 was designated for housing and a building builtusing recycled materials. Plot D was designated for acollege (Oslo University College) and F1 was designatedfor student accommodation. Plot G2 is a special con-servation area, for general use and educational purposes.

The Report to the Storting also discussed the govern-ment investments and expenses connected to re-development of Pilestredet Park. These were brokendown into the following categories: clearing uppollution, preparation of outdoor areas, preparation ofinfrastructure and management of common areas.

7

Miljøoppfølgingsprogram for Pilestredet Park

(MOP)

Miljøoppfølgingsprogrammet følger opp visjonene idet byøkologiske programmet ”Fra sykehus til sunnehus” ved å etablere konkrete miljømål innenfor deetablerte satsingsområdene. Det ble valgt og ikke settebestemte delmål for fasene planlegging, prosjekteringog gjennomføring, men det ble fastsatt krav til doku-mentasjon av prosessen fram til målene var oppfylt.Tiltakshaver skulle ha ansvaret for at det ble utarbeidetplaner som sikret at målene ble ivaretatt i alle faser.

Miljøoppfølgingsprogrammet tok for seg flere tema, og fastsatte intensjoner og ambisjoner for miljøsatsingeninnen disse. På bakgrunn av denne satte Statsbygg igang arbeidet med miljøoppfølgingsprogrammet forutviklingen av Pilestredet Park. Dokumentet omtaltetemaene byplanmessige sammenhenger, infrastruktur,miljøvennlig riving, ombruk og gjenbruk samt gjen-brukshus. Den tok også for seg byøkologisk utomhus-anlegg, miljøriktige bygninger, miljøbevisst material-bruk og energi.

Rapporten omtaler hvilke tiltak som kunne gjennom-føres og hvilke prosesser som måtte iverksettes for atambisjonene i det byøkologiske programmet skulleinnfris. I miljøoppfølgingsprogrammet ble det stiltkrav til for eksempel energiforbruk, vannforbruk, inn-hold av helse- og miljøfarlige stoffer, bruk av PVC deralternativer finnes, levetidsvurderinger og brann-tekniske vurderinger.

I forbindelse med utbyggingen av Pilestredet Park bledet lagt vekt på en korrekt håndtering av avfall. Dettevar av stor miljømessig betydning, dels fordi avfalletville inneholde store materialressurser, som ved korrekthåndtering kunne utnyttes på ny, og dels fordi avfalletinneholdt en rekke problematiske stoffer som ved feildisponering kunne utgjøre en vesentlig miljørisiko.

Salg

GrunnlagSalg i Pilestredet Park omfatter salg av 13 eiendommer.En tomt ble bortfestet. De fleste salgene ble gjennom-ført i perioden 2000–2005, men allerede i 1996 bledet gamle Kirurgibygget, et høybygg på ca. 29 000 m2,solgt for rehabilitering og ombygging til blant annetboligformål. Kjøperen var Thongård AS.

Da Statsbygg overtok det gamle Rikshospitalet bestodeiendommen av 30 bygninger. De eldste bygningenevar oppført i 1880-årene, men det hadde vært nybygg-virksomhet i området helt fram til 1990–årene. Noen

av sykehusbygningene hadde antikvariske og arkitek-toniske verdier som tilsa bevaring. Et eksempel pådette er Kvinneklinikken. Bygningen, som blant annethuset Rikshospitalets fødeavdeling, stod ferdig i 1914og er tegnet av en betydelig arkitekt rundt århundre-skiftet, I. O. Hjort. Rundt halvparten av bygningenevar i dårlig teknisk og bygningsmessig stand og utenspesielle bevaringsverdige elementer. Disse bygningeneble revet, enten av Statsbygg, som dermed solgtebyggeklar tomt, eller av utbygger. Nybygg i områdetutgjør ca. 65 500 m2 BTA, dette er noe under halv-parten av det totale bygningsarealet i området som erca. 138 000 m2.

De fleste salgene skjedde før delingsforretning vargjennomført og før eiendommene var utskilt som egengrunnboksenhet. Tomtesalgene har vært basert på destipulerte eiendomsgrensene i reguleringsplanen forområdet av 19. november 1997 og planens angivelseav eiendommenes maksimale utbyggingspotensial.Reguleringsplanen deler den gamle Rikshospital-eiendommen inn i 15 delfelter. Det ble lagt opp til en variert utvikling av området med en boligdel på ca.76 000 m2. Det øvrige arealet var fordelt på næring,forretning, to barnehager og offentlige formål somundervisning. I dag er flere av områdene omregulert.Boligdelen er økt til ca. 99 000 m2 fordelt på ca. 1430boenheter mot opprinnelig 900. Det er særlig inn-slaget av offentlig virksomhet i området som har blittredusert, men innslaget av næringsvirksomhet har ogsåblitt noe mindre enn det den opprinnelige regulering-en la opp til.

Spesielle salgsforutsetningerMiljømessige føringerDet første salget skjedde før miljøoppfølgingspro-grammet var utarbeidet. Ideen om å omdanne detgamle Rikshospitalet til en ny ”økologisk bydel” i Osloog et foregangsprosjekt for miljø, hadde på det tids-punktet bare så smått begynt å ta form. Kirurgibyggetble derfor solgt uten påhefte av miljømessige bindinger,men ved de etterfølgende salgene var miljøsatsingen etsentralt premiss. Miljøoppfølgingsprogrammet ble tattmed som kontraktsdokument og utbyggernes prosjekt-ering og den ferdige bygningen med tilhørende ute-areal skulle tilfredsstille miljøoppfølgingsprogrammetsføringer. Det ble stilt miljøkrav til byggefase, riving ogdriftsfase.

Kjøperne har vært pålagt å identifisere miljøkravenefra miljøoppfølgingsprogrammet i kontrollplaner ogengasjere uavhengige konsulenter for å vurdere gradenav kravoppfyllelse. Denne vurderingen har så vært

Prosjektets gang

8

oversendt Statsbygg. Utbyggerne har også vært pålagt ågi innsyn i alle dokumenter som kan vise hvordanmiljømålsettingene er ivaretatt. Ved manglende over-holdelse av spesifikke miljøkrav, har utbyggerne risikertbøteleggelse.

Enkelte av føringene i miljøoppfølgingsprogrammethar preg av å være ambisiøse miljømålsettinger somtiltakshaverne skal strekke seg mot og konkretisere iulike tiltak. For å stimulere til målet har Statsbyggvektlagt informasjonsutveksling, og det har vært jevn-lige miljømøter mellom utbyggerne og Statsbygg.

Opparbeidelse av fellesareal – deltakelse i PilestredetPark Økodrift (PPØ)Statsbygg har hatt ansvaret for å gjennomføre utbygg-ingen av infrastruktur og fellesareal i området. Felles-arealet utgjør ca. 23 000 m2 og et ferdig opparbeidetfelles utareal har vært en medleveranse ved salgene.Fellesområdet omfatter blant annet Kvinneklinikk-parken, Sentralparken og Hospitalparken, veiene iområdet, og et anlegg for ettermodning av kompost.Både estetiske og miljømessige verdier er vektlagtunder prosjekteringen.

Driften av fellesarealene skal besørges av de som tilenhver tid eier eiendom i Pilestredet Park. Plikten til ådrifte fellesarealene var tatt med som salgspremiss alle-rede ved det første salget. Da Kirurgibygget ble solgtble også den organisatoriske rammen rundt driftsfelles-skapet bestemt. Arealene vil ligge i et tingsrettsligsameie under navnet Sameiet Pilestredet Park Økodrift (PPØ). Driftskostnadene skal fordeles ettersameiernes andel av det samlede bruttoareal vektet forulike bruksformål. Kontorvirksomheter betalerdobbelt i forhold til bolig, offentlige allmennyttigeformål skal betale fire ganger mer og forretnings- ogrestaurantvirksomhet skal betale ti ganger mer. Alledelfeltene i Pilestredet Park skulle være fradelt ogutskilt som egen grunnboksenhet før fellesarealenekunne overskjøtes til grunneierne. Det første sameier-møtet ble avholdt i mai 2006. Da ble det valgt et styrefor sameiet som avløste interimsstyret der bare enkelteav utbyggerne og beboerne hadde vært representert.Interimsstyret inngikk avtaler om drift av fellesarealeneog disse har det fremtidige styret trådt inn i.

9

Oversikt over salgSalg i 1996:Kirurgibygget, felt E1 og E2, som er en renskåretbygning på ca. 27 000 m2, ble solgt til Thongård AS.Salgssummen var 101 123 050 kroner.

Salg i 1999:Tre eiendommer, felt B, C og H, med bebyggelse forriving av kjøper ble utlagt for salg i 1999. Felt B haddeet utbyggingspotensial på ca. 13 000 m2 og felt Chadde et utbyggingspotensial på ca. 7700 m2. Felt Hhadde et utbyggingspotensial på 10 300 m2. PilestredetPark Boligutbygging ANS hadde høyeste bud på eien-dommene og fikk tilslaget på alle tre. Samlet salgssumvar 153 500 000 kroner.

Salg i 2001:I 2001 ble felt K, 8600 m2, og felt L, 3108 m2, solgt til Pilestredet Park Boligutbygging ANS. Begge eien-dommene ble solgt med bebyggelse for rivning avkjøper. Samlet salgssum var 55 000 000 kroner.

Salg i 2002:Gjenbrukshuset, felt A2, ble solgt til Selmer SkanskaBolig (nå Skanska Bolig AS) i 2002. Salgssummen var13 982 927 kroner og anslått utbyggingspotensial var4300 m2 BTA.

Salg i 2003:Fire eiendommer ble solgt i 2003. Søsterhjemmet, feltF2, ble solgt til Pilestredet Utsyn AS. Eiendommen blesolgt som byggeklar tomt på ca. fire mål og potensiellbygningsmasse ca. 10 600 m2 BTA. Salgssummen var34 000 000 kroner.

Øre-nese-hals og bakteriologi, felt I, ble solgt tilØdegård Bolig AS. Eiendommen ble solgt med byg-ninger, ca. 13 500 m2 BTA, som ikke skulle rives, menrehabiliteres. Salgssummen var 41 000 000 kroner.

Det gamle administrasjonsbygget, felt A1, skulle re-habiliteres og hadde et bruttoareal på ca 3500 m2.Salgssummen var 18 000 000 kroner. Øyeklinikken,felt J, skulle også rehabiliteres og hadde et bruttoarealpå 8100 m2. Salgssummen var 22 250 000 kroner.Begge eiendommene ble solgt til SentrumEiendomsselskap AS.

Bortfeste i 2003:Statsbygg var i St.prp. nr. 1 (2000-2001) gitt adgangtil å feste bort en tomt for studenthybelformål tilunderpris. Forhandlinger med Studentsamskipnaden iOslo (SiO) med sikte på å komme til enighet om enfesteavtale startet allerede i 2001, men avtalen ble førstinngått i 2003.

Salg i 2004:I 2004 ble Kvinneklinikken, felt G2, solgt tilBlenheim Medicus AS. Bygningen er på ca. 11 000m2 BTA og salgssummen var 63 500 000 kroner.Eiendommen brukes til helserelatert virksomhet.

Overlegeboligen, felt F3, ble solgt for 5 250 000 kronertil Pilestredet AS. Bygningen er på ca. 500 m2 BTA ogeiendommen brukes til barnehage.

Samlet salgssum for alle eiendommene er 507 605 977kroner. Salgssummen er høyere enn anslagene fra deverditakster som har vært utarbeidet, der samlet salgs-pris er stipulert til 385 950 000 kroner.

10

Miljøriktig rivingDet er revet 16 bygninger på til sammen mer enn 50 000 m2. I miljøoppfølgningsprogrammet er det stilten rekke krav til hvordan rivingen skulle gjennomføresmed hensyn til forurensning av støy, støv og miljøgiftersamt ivaretakelse av krav til gjenbruk av rivemassene.Helse- og miljøfarlige stoffer i bygningsmaterialer og – komponenter ble tatt ut og levert til forsvarlig be-handling. Fra gamle lysarmaturer ble det tatt ut over400 kg med komponenter inneholdende det miljø-farlige stoffet PCB. Sykehuset ble gjennomsøkt forgjenværende kvikksølv og til sammen 7,1 kg blefunnet i sluk og vannlåser.

For å unngå unødvendig transport ble et knuseverkopprettet på området for å bearbeide masser for gjen-bruk. Knusing på plassen og gjenbruk i PilestredetPark sparte nærmiljøet for ca. 2300 lastebillass medmasser. Under to vektprosent av massene ble trans-portert til avfallsdeponi. Resten ble benyttet på nytt,enten ved materialgjenvinning eller direkte ombruk.Blant annet ble mer enn 82 500 tonn knust betong og tegl benyttet som oppfyllingsmasser innenfor

Pilestredet Park og ved andre prosjekter som et alter-nativ til knust stein. De knuste rivemassene er brukt iprodukter som er utnyttet kommersielt. Over 2600tonn metaller ble sortert ut og sendt til omsmelting.

GjenbrukGjenbruk av bygningene som ble revet på det gamleRikshospitalet har vært sentralt i Pilestredet Park. Et avmålene ved utviklingen av Pilestredet Park var derfor åprøve ut metoder som byggebransjen har kunnet ta ibruk etter å ha sett resultatene. Under planleggingenog rivingen ble det tatt spesielt hensyn til dette. Detble stilt krav til system og rutiner for de utførende forå sikre at massene ikke inneholdt helse- og miljøfarligestoffer og at støv- og støynivået ble holdt innenforakseptable grenser. Gjenbruket omfatter bygging avgang- og sykkelveier hvor masser fra det gamleRikshospitalet er brukt på nytt. Videre er masserbenyttet ved tilbakefylling i byggegropene. Hele 98 %av rivemassene ble benyttet til gjenbruk. For detteresultatet fikk Statsbygg i 2003 den nasjonale miljø-prisen ”Glassbjørnen”.

11

Felt Verditakst AvtaleinngåelseDato Beløp Dato Salgssum Kjøper

i kroner i kronerA1 23.06.03 17 000 000 20.01.04 18 000 000 Sentrum EiendomsselskapA2 15.06.98 12 600 000 15.10.02 13 982 927 Selmer Skanska Bolig (nå Skanska Bolig AS)B 15.06.98 40 900 000 21.12.99 153 500 000 Pilestredet Park BoligC 15.06.98 29 400 000 21.12.99 Inkl. i B Pilestredet Park BoligD 08.04.99 75 800 000 Ikke solgtE1ogE2 02.93 52 000 000 04.07.96 101 123 050 ThongårdF1 15.06.98 23 500 000 01.09.05 Festet Studentsamskipnaden i OsloF2 29.01.03 36 000 000 13.10.03 34 000 000 Pilestredet Park UtsynF3 15.04.04 2 750 000 14.02.04 5 250 000 House 4 KidsG2 16.03.04 51 000 000 - 63 500 000 Blenheim MedicusH 15.06.98 40 100 000 21.12.99 Inkl. i B Pilestredet Park BoligI 18.03.03 39 000 000 22.09.03 41 000 000 Ødegård BoligJ 14.04.03 27 800 000 20.01.04 22 250 000 Sentrum EiendomsselskapK 15.06.98 27 400 000 03.07.00 55 000 000 Pilestredet Park Bolig

15.06.98 10 000 000 03.07.00 Inkl. K Pilestredet Park Bolig Sum verditakst solgte felt: 385 950 000 Samlet salgssum: 507 605 977 kronerSum verditakst solgte felt og feltene D og F1:485 250 000 kroner

Oversikt salg

The environmental follow-up programme for

Pilestredet Park

The environmental follow-up programme implementsthe visions defined in the urban ecological programme“From hospital to healthy buildings” by setting specifictargets within each area. Specific sub-targets were notset for the planning, engineering and constructionphases, but criteria were set for documentation of theprocess right up until target fulfilment. The buildingclient was ordered to draw up plans that would ensurethat the targets were met in all phases.

The environmental follow-up programme covered se-veral topics and defined intentions and ambitions forthe environmental work within these areas. Againstthis background, Statsbygg started work on the en-vironmental follow-up programme for development ofPilestredet Park. The themes chosen were urban plann-ing interaction, infrastructure, environmentally friend-ly demolition, reuse and recycling, plus the ReuseHouse. It also addressed the urban-ecological outdoorareas and facilities, environmentally efficient buildings,environmentally friendly use of materials and energy.

The report discusses initiatives that could be imple-mented and processes that would have to be initiatedto ensure fulfilment of the urban-ecological ambitions.The environmental follow-up programme laid down

criteria for aspects such as energy consumption, waterconsumption, content of substances hazardous to he-alth and the environment, use of PVC where alter-natives exists, lifetime assessments and fire protectionassessments.

Correct waste management was a priority in thedevelopment of Pilestredet Park. This had major en-vironmental significance, partly because the wastewould contain large amounts of material resources thatcould be used again after correct processing, and partlybecause the waste contained a number of hazardoussubstances that might represent a serious environ-mental risk if not handled properly.

Sale

BasisThe sale of Pilestredet Park concerned 13 properties.One plot was leased out. Most of the sales were con-cluded between 2000–2005, but as early as 1996, theold surgical centre, a multi-storey building of approx.29,000 m2, was sold for renovation and remodellingfor housing and other purposes. The buyer wasThongård AS.

When Statsbygg took over Rikshospitalet UniversityHospital, the property consisted of 30 buildings, theoldest of which dated back to the 1880s, but new build-

Progress of the project

12

ings had been erected right up until the 1990s. Some ofthe hospital buildings had heritage and architecturalvalue, suggesting the need for preservation, for example,the Women’s Clinic. This building, which had housedthe maternity ward amongst others, was finished in1914 and was designed by the noted architect I. O.Hjort at the end of the 19th century. About half of thebuildings were in poor condition, technically andstructurally, with no elements meriting preservation.These were demolished, either by Statsbygg, which thensold the sites ready for building, or by the developer.New-builds in the area represented approx. 65,500 m2

gross area, which is less than half of the total buildingarea on the site, which is approx. 138,000 m2.

Most sales were made before the site was divided upand before the properties were designated into landregistry units. The plot sales were based on the pro-perty boundaries stipulated in the local developmentplan for the area dated 19th of November 1997 and itsindication of the maximum development potential ofthe properties. The local development plan divides theproperty into 15 sub-plots, intended for varieddevelopment with a housing area of around 76,000 m2.The rest of the area was divided between business,retail, two day nurseries and public uses, such aseducation. Several of the plots have since been re-zoned, such that the housing area has been increasedto approx. 99,000 m2 broken down into approx. 1430units, compared with the original 900. The mainreduction has been in the number of public sectorbodies in the area, but the number of businesses is alsoa little lower than in the original zoning.

Special sales conditionsEnvironmental constraintsThe first sale was completed before the environmentalfollow-up programme was in place. At that time theidea of converting Rikshospitalet University Hospitalinto a new urban-ecological neighbourhood in Osloand a groundbreaking environmental project had onlyjust begun to take root. The surgery building was th-erefore sold without environmental conditions, butsubsequent sales featured the environment as a vitalelement. The environmental follow-up programmewas included as part of the contract, the constraints ofwhich had to be satisfied by developers’ engineeringplans and the completed buildings and appurtenantoutdoor areas. Environmental criteria were set for thebuilding phase, demolition and operation.

The buyers were instructed to identify environmentalcriteria from the programme in inspection plans and to

hire independent consultants to assess the degree offulfilment. These reports were then sent to Statsbygg.The developers were also instructed to allow access toall documents that might shed light on how the en-vironment targets have been met. Failure to fulfil speci-fic environmental requirement was subject to fines.

Some of the criteria in the environmental follow-upprogramme contained ambitious environmentaltargets, which the building clients had to strive to fulfil using a range of measures. Statsbygg set up in-formation exchange forums to help promote targetfulfilment, with regular meetings between Statsbyggand developers.

Preparation of common areas – participation inPilestredet Park Ecological ManagementStatsbygg was responsible for development of the in-frastructure and common areas on the site. The latterrepresent approx. 23,000 m2, and fully developedcommon areas formed part of the sales. They includethe Women’s Clinic Park, the Central Park and theHospital Park, the roads in the area and a compostingfacility. Aesthetic and environmental values featuredhighly in project planning.

The common areas aremanaged by whoever owns theproperty at Pilestredet Park.The duty to manage the com-mon areas was a condition al-ready applied to the very firstsale. In connection with the saleof the Surgery Building, the organisational frame for sharedmanagement was laid. The areaswere registered at the land regi-stry as commonhold propertyunder the name of the com-monhold association PilestredetPark Ecological Management.Management costs are to beshared according to the areaowned, and weighted accordingto use. Offices pay twice asmuch as housing, public facili-ties pay four times as much, andbusinesses and restaurants tentimes as much. All the sub-plotsin Pilestredet Park had to be segregated as individual plotsbefore the common areas couldbe allocated to their owners.

13

The first meeting of the commonhold association washeld in May 2006. A board was elected to replace theinterim board, on which only some of the developersand residents had been represented. The interim boardsigned agreements on common area management,which were subsequently adopted by the board proper.

List of salesSales in 1996:The Surgery Building, plots E1 and E2, which is arenovated shell building of approx. 27,000 m2, wassold to Thongård AS. The sale price was NOK101,123,050.

Sales in 1999:Three properties, plots B, C and H, with buildings fordemolition by the buyer were put up for sale in 1999.Plot B had development potential of approx. 13,000 m2

and plot C had approx. 7700 m2. Plot H had development potential of 10,300 m2. Pilestredet ParkBoligutbygging ANS made the highest bid and boughtall three plots. Total sale price was NOK 153,500,000.

Sales in 2001:Plot K, 8600 m2, and L, 3108 m2, were sold toPilestredet Park Boligutbygging ANS. Both propertieswere sold with buildings for demolition by the byer.Total sale price was NOK 55,000,000.

Sales in 2002:The Reuse House, plot A2, was sold to SelmerSkanska Bolig (now Skanska Bolig AS) for the price ofNOK 13,982,927, with estimated developmentpotential of 4300 m2 gross area.

Sales in 2003:Four properties were sold in 2003. The Nurses Home,plot F2, was sold to Pilestredet Utsyn AS. The pro-perty was sold with four cleared plots and potentialbuildings mass of approx. 10,600 m2 gross area. Salesprice was NOK 34,000,000.

The Ear, Nose and Throat and Bacteriology buildingson plot I were sold to Ødegård Bolig AS. The propertywas sold with buildings, approx. 13,500 m2 gross area,which were not for demolition, but to be renovated.The sales price was NOK 41,000,000.

The old Administration Building, plot A1, was to berenovated with a total area of approx. 3,500 m2. Thesales price was NOK 18,000,000. The Eye Clinic, plot J, was also to be renovated, with a total area of8,100 m2. The sales price was NOK 22,250,000. Bothproperties were sold to Sentrum Eiendomsselskap AS.

Let in 2003:Report no. 1 to the Storting (2000-2001), theNational Budget, allowed Statsbygg to let a site forstudent accommodation below market price. Negotia-tions with the Foundation for Student Life in Oslo(SiO) aimed to reach agreement on a lease contract in2001, but the agreement was not signed until 2003.

Sales in 2004:The Women’s Clinic on plot G2 was sold to BlenheimMedicus AS. The building coveres approx. 11,000 m2

gross area and was sold for NOK 63,500,000. Theproperty is being used for a healthcare business.

The Chief Physician’s residence on plot F3 was soldfor NOK 5.250.000 to Pilestredet AS. The buildinghas a gross area of approx. 500 m2 and is now a daynursery.

The total sale price for all properties is NOK507,605,977. The total sale price was higher thanestimated, which was NOK 385,950,000.

14

Environmentally-friendly demolition16 buildings were demolished, representing a total ofmore than 50,000 m2. The environmental follow-upprogramme stipulated criteria for how demolition wasto be performed with regard to noise pollution, dustand environmental toxins, and ensuring reuse and re-cycling of the demolished materials. Hazardoussubstances found in building materials and compon-ents were removed and sent for correct processing.Over 400 kg of components containing the hazardoussubstance PCB were recovered from old light fittings.The hospital was inspected for mercury, and a total of7.1 kg was found in drains and water traps.

To avoid unnecessary transport, a crushing plant wasset up on the site for recycling rubble. On-site crush-ing and recycling at Pilestredet Park saved the local en-vironment around 2300 lorry loads of rubble. Lessthan 2% by weight of the rubble was transported to adump, and the rest was reused, either by recycling thematerials or directly reused. Over 82,500 tonnes ofcrushed concrete and bricks were used for backfill atPilestredet Park itself and other projects as an alterna-

tive to crushed stone or other materials. The crushedrubble was used as a component in commercialproducts. Over 2600 tonnes of metals were sorted and sent for recycling.

RecyclingRecycling the old hospital buildings that were demo-lished was a key feature of the Pilestredet Park project.One of the objectives in developing Pilestredet Parkwas therefore to try out methods, which the buildingindustry has since been able to use, having seen the results. Special attention was paid to this duringplanning and demolition. Criteria were laid down forsystems and procedures to ensure that rubble did notcontain substances hazardous to health or the environ-ment, and that dust and noise levels were kept toacceptable levels. Examples of how materials were re-cycled include building foot and cycle paths usingrubble from the old hospital. Rubble was also used forbackfilling building pits. No less than 98% of therubble was reused. Statsbygg was awarded the nationalenvironmental award, the Glass Bear, in 2003 for thisachievement.

15

Plot Valuation Contract signedDate Amount in Date Sale price in Buyer

NOK NOKA1 23 Jun 03 17,000,000 20 Jan 04 18,000,000 Sentrum EiendomsselskapA2 15 Jun 98 12,600,000 15 Oct 02 13,982,927 Selmer Skanska Bolig (now Skanska Bolig AS)B 15 Jun 98 40,900,000 21 Dec 99 153,500,000 Pilestredet Park BoligC 15 Jun 98 29,400,000 21 Dec 99 Inkl. i B Pilestredet Park BoligD 08 Apr 99 75,800,000 UnsoldE1ogE2 Feb 93 52,000,000 04 Jul 96 101,123,050 ThongårdF1 15 Jun 98 23,500,000 01 Sept 05 Let Studentsamskipnaden i OsloF2 29 Jan 03 36,000,000 13 Oct 03 34,000,000 Pilestredet Park UtsynF3 15 Apr 04 2,750,000 14 Feb 04 5,250,000 House 4 KidsG2 16 Mar 04 51,000,000 - 63,500,000 Blenheim MedicusH 15 Jun 98 40,100,000 21 Dec 99 Incl. in B Pilestredet Park BoligI 18 Mar 03 39,000,000 22 Sep 03 41,000,000 Ødegård BoligJ 14 Apr 03 27,800,000 20 Jan 04 22,250,000 Sentrum EiendomsselskapK 15 Jun 98 27,400,000 03 Jul 00 55,000,000 Pilestredet Park Bolig

15 Jun 98 10,000,000 03 Jul 00 Incl. K Pilestredet Park Bolig Total valuation, plots sold: 385 950 000 Total sales price: NOK 507,605,977Total valuation, plots sold and plots D and F1:NOK 485,250,000

Table of sales

Uteanlegg

Pilestredet Park har gjennomgått omfattende forand-ringer. Kvartalet er endret fra sykehusområde til engrønn oase med boliger, skole og næringsvirksomhetomkranset av parker og byrom. Grøntplanen ogmarksikringsplanen ligger til grunn for Utomhus-prosjektet. Disse planene vektlegger at opprinneligvegetasjon og ny beplantning utgjør et grønt hele forområdet. I konstruksjonene er det benyttet granitt,gatestein og andre bygningselementer fra det tidligereRikshospitalet. Det er adgang til Pilestredet Park fraalle veiene som omgir området. Den gamle smitte-muren er bevart, men åpnet på to steder motPilestredet for å lette adkomsten til området. Muren er også åpnet mot Nordahl Bruns gate for adkomst tilparkeringsanlegget for boligblokkene som ligger her.

Sentralparken er hoveduterommet i Pilestredet Park.Dette er et åpent og solrikt område med store pleneromgitt av frodige kantsoner med sitte- og oppholds-plasser og aktivitetsarealer. Det opprinnelige sirkulærevannbassenget er rehabilitert og tilført en vanngardin.Store kastanjetrær og andre løvtrær er bevart og et pile-tre ble plantet på plassen ved åpning i mai 2006. Påvestsiden er det utformet en lekeplass med elementerfor klatring, skliing og balanselek som er spesielt tegn-et for parken. Et klatretårn består av en portal fra enrevet bygning som er lagt inn i nye betongvegger medklatretak.

Ballplassen er et sentralt knutepunkt i Pilestredet Park.Plassen har gresskledde partier med en innlagt petan-quebane. Der det er mest ferdsel er det støpt dekke

Område

16

Bevart bygning

Nybygg

F2

F3

F1

DE1

E2

E2

L

C2C1

B4B5

B6

B1B2

B3

A1

A2

K

J

J

G

H I

I

Opprinnelig bygning

Original building

Nybygg

New build

Adkomstvei

Access road

Gang-/sykkelvei

Pedestrian/bicycle path

med innslag av gjenbruksbetong. Det er bord og stolerav granitt på plassen. På bordene er det inngravertulike typer spill som sjakk, dam og mølle. På østsidener det etablert sittesteder hvor beboerne og andre kansitte og sole seg.

Hospitalplassen er bygget som en takhage over etgarasjeanlegg. Her er det bølgende gresspartier ogvannspeil med en pergola med benker.

Vann i åpne løp kombinert med fordrøyningsbassengunder terreng og grønne tak medvirker til atPilestredet Park har fått den byøkologiske karaktersom var vesentlig ved utformingen av prosjektet.Overflatevannet håndteres og fordrøyes lokalt før detslippes ut på det offentlige ledningsnettet. Overflate-vannet fordrøyes på grønne takflater før det føres ned i grunnen og er håndtert som en ressurs, og ikke somet problem som må sendes ned i sluk og kummer. Vedhjelp av overflaterenner og bassenger føres vannetgjennom uteanlegget. For å tilføre friskhet og fuktig-het, resirkuleres vannet. Vannføringen gjennomområdet er utført for å gjøre vannet synlig for pub-likum i stedet for å lede vannet under bakken.

Hovedvannarrangementet i Pilestredet Park ligger i detsirkulære bassenget i Sentralparken fra 1883 som errehabilitert. Som et nytt element er det utformet enstålramme som sender vannet som en vanngardin. PåHospitalplassen er det et vannanlegg i lys granitt hvorvannet ligger i et stille vannspeil før det ledes ned i små trapper og avsatser. Hospitalplassen avvannes vedhjelp av åpne overflaterenner. Langs trappen som gårpå vestsiden av parken over Ballplassen, er det byggeten vannrenne i brostein som fører vann fra drikke-fontenen øverst i parken. Øst for den tidligereKvinneklinikken er det et oppkomme for resirkulertvann i et basseng av polert larvikitt. Vannet ledes her-fra sammen med overflatevann ned langs Diagonalentil bassenget ved Ballplassen. Herfra blir det resirku-lerte vannet pumpet tilbake til oppkommet.

GjenbrukskunstI forkant av åpningen 23. mai 2006 inviterte Statsbyggtre kunstnere som skulle bruke materialene fra det tid-ligere Rikshospitalet i sine kunstverk. Dette var i trådmed gjenbruk av materialer som karakteriserer helePilestredet Park-prosjektet. Arne Mæland fra Os ogAttila Rath Geber fra Ungarn brukte granitt i sinekunstverk. Marcela Romagnoli fra Chile benyttet etkastanjetre som opprinnelig sto mellom de gamlebygningene til en treskulptur.

De tre kunstverkene er kjøpt av fire av utbyggerne;Olav Thon-gruppen, Skanska Bolig AS, Stor OsloProsjekt og Statsbygg. De er plassert på ulike steder i parken.

Infrastruktur

Teknisk infrastrukturStatsbygg har bygget ut infrastrukturen i PilestredetPark. Teknisk infrastruktur omfatter elektriske nett,fjernvarme, vann og avløp. Den tekniske infrastruktur-en er ført fram til tomtegrensene for de øvrige utbygg-erne. Installasjonene har høy standard og en tekniskkulvert med rom for driftskontroll muliggjør lett til-gjengelighet og fleksibilitet i framtiden. Bygningene i Pilestredet Park er tilknyttet fjernvarme og hoved-traseen går gjennom teknisk kulvert. Området er tilknyttet fjernvarmenettet i Oslo.

Vanninntak er i to ulike trykksoner og hovedledningeni Stensberggaten har 10 bars trykk. En 225 mm PE-vannledning føres gjennom teknisk kulvert. Allefelt som grenser opp mot teknisk kulvert er koblet oppmot et nyinstallert vanninntak. Hovedvannledningen iteknisk kulvert er utstyrt med rørbruddsventiler i hverende av kulverten og det er i tillegg montert trykk-reduksjonsventil.

Teknisk kulvertDet tidligere systemet av transporttunneler som var ibruk på Rikshospitalet er renovert og benyttes til tek-niske installasjoner og føringsveier. Det er to tekniskekulverter i Pilestredet Park. Hovedkulverten går franord til sør fra den tidligere Kvinneklinikken, motBallplassen og Parkhuset. Kulverten er 350 m langmed tverrsnitt 3x3 m. Kulverten i vest er en mindrekulvert som går øst for felt C. I kulvertene føres nåelektriske kabler, telekommunikasjon, vannrør ogfjernvarme.

17

I tilknytning til teknisk kulvert er det et rom forsentral driftskontroll. Herfra styres de tekniske installa-sjonene i Pilestredet Park som er tilknyttet sentralen.Det er installert to elektriske varmluftsvifter med 15 Weffekt i hver kulvert. Viftene er termostatstyrt og erinnstilt slik at de startes på temperaturkriterier.

Det er installert brannvarslingsanlegg med direktevarsling til brannvesenet ved brann i teknisk kulvert.Kulvertene består i hovedsak av ubrennbare materialer.Det er branndører mellom teknisk kulvert og de ulikebygningene i Pilestredet Park.

Elektriske anleggAlt materiell til bruk i det elektriske anlegget er valgtmed utgangspunkt i miljøoppfølgingsprogrammet.Trekkrør og kabler med mindre tverrsitt, fra 2,5-10 mm2

er i halogenfri plast. Bøyeradius for større tverrsnitt,240 mm2, har gjort det nødvendig å benytte konven-sjonelle kabler. Stikkledning til felt H er trukket medkonvensjonell PEX-kabel.

BelysningBelysningsmateriellet er tilpasset miljøet det er plasserti med hensyn til kapslingsgrad og funksjon. Parkarma-turene er plassert på vegger og på master langs gang-veiene.

KraftforsyningI Pilestredet Park er det i størst mulig grad benytteteksisterende nettstasjoner og traforom med mindreoppgradering av transformatorers størrelse og omset-ningsforhold. En investering har gjort det mulig forutbyggerne å velge mellom 230 V eller 400 V. Nårikke annet er angitt er hovedstrømtilførselen 400 V.

I Pilestredet Park er det valgt hovedføringer mellomnord og sør for å gi en ringforbindelse mellom alle før-ingsveiene i parken. Fra hovedføringene er det enkelt åtrekke føringsveier ut til alt elektrisk anlegg utomhus.Det er lagt reserverør i tilstrekkelig omfang for å unn-gå oppgraving av parken ved en eventuell senere utvid-else av anlegget. I teknisk kulvert er det montert etasje-vis kabelbroer på vegg for de ulike spenningsnivåer på kablene. I rørforbindelsene er det senere trukketkabler til strømtilførsel for bygningene, gate- og park-belysning og signalanlegg for kabel-TV, bredbånd, SD-anlegg, telefoni og alarmanlegg.

HovedfordelingHovedtavlen som forsyner fellesanlegg er plassert ikulverten sentralt i Pilestredet Park. Spenningssystemer 400V TNS. Tavlen er modulbasert og energifor-

bruk registreres for områdene basseng og pumper,belysning, driftstekniske og utvendig varmeanlegg.Tavlen er tilkoblet sentralt driftskontrollanlegg.

Driftsteknisk anleggAlle anlegg og utstyr styres og overvåkes av et sentraltdriftskontrollanlegg (SD-anlegg) som også er tilkobleten værstasjon for sentral styring av anleggene forventilasjon, belysning, pumper og fontener.

VeierProsjektet har prioritert de myke trafikantene, og etnett av gang- og sykkelveier går gjennom PilestredetPark. Bilkjøring er bare mulig i to begrensede områder,mot Langes gate rundt felt K og fra Holbergs gatefram til Hospitalplassen. All bilparkering er med fåunntak under terreng. Derimot er det lagt til rette forsykkelparkering på terrenget.

Gjenbrukshuset

GrunnlagNår en så stor bygningsmasse skulle rives som tilfelletvar ved Rikshospitalet, var det naturlig å legge planerfor gjenbruk av bygningskomponenter og materialer.Et gjenbrukshus som skulle være et demonstrasjons-prosjekt og vise utstrakt bruk av gjenbruksmaterialer ien ny bygning, ble planlagt. Gjennom prosjektetskulle man samle og videreformidle erfaringer, kunn-skap og inspirasjon til bygg- og anleggsbransjen.Statsbygg utarbeidet et forprosjekt for Gjenbrukshusetog det ble prosjektert en boligblokk der materialer ogutstyr fra det gamle Rikshospitalet skulle utgjøre dendominerende materialdelen. Fordi man ikke fantaktuelle leietagere blant statlige etater, ble det bestemtat eiendommen skulle legges ut for salg. Forprosjektetvar en del av kontraktsmaterialet og kjøper ble pålagt ågjennomføre utbyggingen i henhold til prinsippene forgjenbruk og krav nedfelt i forprosjektet. Bygg- oganleggsbransjen fikk således verdifulle erfaringer medgjenbruk. Det har vært tett kontakt mellom utbygger,Skanska Bolig AS (tidligere Selmer Skanska Bolig), og Statsbygg gjennom hele prosjektets utvikling.Gjenbrukshuset (nå Parkhuset) inneholder i dag 64leiligheter og en mindre forretningsdel, og framstårsom et godt eksempel på miljøriktig byggevirksomhet.Skanska Bolig AS har montert et kunstverk som bletatt vare på fra en av bygningene som ble revet. Det er en mosaikk bygget opp av skifer med ulik farge i gangen på gjenbrukshuset. Kunstverket heter”Bukkene bruse” og stod tidligere i mottaket på barneavdelingen på det gamle Rikshospitalet.

18

19

Krav til gjenbruk Oppnådde resultater

Type gjenbruk Spesifisering Resultater Spesifisering

Gjenbruk generelt MOP-krav = 25 vekt % 30 vekt % av Vektregnskapet viser at kravUtgangspunkt er vekt av den bygningens er oppfylt.totale bygningen. Alle totale vektpunktene under kan regnesinn i dette kravet.

Gjenbruk av flere Synliggjøre gjenbruk av flere Fem typer Gjenbruk av typer materialer typer materialer. Dette bør materialer - granittelementer (hovedtrapp,

være materialer som er et ble brukt inngangsportal, sokkelkledning, reelt alternativ til nye. sålbenker) Materialene kan inngå som - knust betong som tilslag i nyen del av en bygningsdel, for betongeksempel treverk i delevegg, - teglstein i murte innerveggerknust betong som tilslag i ny i kjellerbetong eller tegl i murverk. - takskifer som sålbenker under

vinduer- smijernsrekkverk

Direkte gjenbruk Krav om ombruk av 0,25 vekt % Kravet oppfylles gjennom MOP-krav granittrappen. I tillegg er av den totale gjenbruk av granittelementer, = 0,25 vekt % det et krav at bygnings- bygningen teglstein og øvrige materialer

komponenter skal brukes og komponenter omtalt i slik de er benyttet tidligere, punktene nedenfor.for eksempel vinduer, dører, inngangsparti og lamper.

Direkte gjenbruk Komponentene skal være et Seks typer Gjenbruk avfordelt på flere reelt alternativ til nye komponenter - granittrapp (innvendig typer komponenter bygningskomponenter. ble brukt hovedtrapp)

- gjenbrukstegl i murt innvendig kjellervegg- utelamper- smijernsrekkverk på takterrasse- takskifer på sålbenker,granittsøyler og skiferhellerutvendig

Ombruk av kompo- En del bygningskomponenter Fem typer kompo- Gjenbruk avnenter fra det gamle fra det gamle Rikshospitalet nenter ble brukt - granittrappRikshospitalet for å er tatt vare på og stilles til - granitt inngangsportalgjenskape og synlig- disposisjon for utbygger - vegglamper utendørsgjøre særpreget og hvis det inngår i den ferdige - pendellamper innendørs,kulturen bygningen. - veggrelieff ”Bukkene Bruse”

Bruk av gjenvinnings- Gjelder byningskomponenter Minimum to Bruk avprodukter som helt eller delvis er basert typer produkter - hulldekker med tilslag av

på gjenvinning. Nye produkter resirkulert betongsom det er lite erfaring med fra - nyutviklet fasadestein ogfør, vil bli vektlagt ekstra. murblokk basert på resirkulert Minimum innhold av glass (erstatter hhv. teglstein resirkulert materiale 20%. og leca)Dette kan være bygnings-komponenter hvor ett eller flere av materialene består av tilslag/tilsetning av resirkulerte materiale.For eksempel ny dør med karm hvor dørbladet består av et materiale med tilslag av resirkulert materiale.

Industrielt framstilte Gjelder materialer som er Fire typer Bruk avmaterialer basert på basert på hel eller delvis gjen- materialer - isolasjonsmaterialegjenvinning vinning. For eksempel plater - armeringsjern

basert på materiale med tilslag - gipsplaterav resirkulert materiale. - påstøp av betong med tilslag Armeringsjern vil inngå her, av resirkulert glass i da det er basert på omsmelting. inngangsparti

Oversikt over gjenbrukskrav og oppnådde resultater

Outdoor areas

Pilestredet Park has undergone massive changes. Thesite has been transformed from a hospital site into agreen oasis with housing, schools and businesses,surrounded by parks and urban spaces. The outdoorproject is based on Oslo’s Planning and BuildingAuthority’s “Green Plan” and the countrysidepreservation plan. These plans focus on ensuring thatoriginal vegetation and new planting together form agreen setting for the whole site. Granite, paving stonesand other building elements from the old buildingshave all been used in the construction. There is accessto Pilestredet Park from all the roads around the site.The old quarantine wall has been preserved, but opened at two places on Pilestredet to improve accessto the site. The wall has also been opened on Nordahl

Bruns gate for access to the car parks for the blocks offlats located there.

The Central Park is the main outdoor area inPilestredet Park. It is an open, sunny area with largelawns surrounded by herbaceous borders, with benchesand picnic areas and lots of activity zones. The originalcircular pool has been restored and a water curtain hasbeen added. Large horse chestnut trees and otherdeciduous trees have been preserved, and a willow treewas planted at the opening ceremony in May 2006.The west side has a playground with climbing frames,slides and balancing bars specially designed for thepark. A climbing tower consists of a gateway from ademolished building encased in new concrete wallsand a climbing roof.

The site

20

The ball-games area is a central feature of PilestredetPark, with grassy areas and a boules pitch. The mostheavily-used pathways are paved using recycledconcrete. The area has granite tables and benches. Thetables have different board game boards engraved intothem, for example chess, draughts and nine men’smorris. The eastern side has seating where theresidents and visitors can enjoy the sun.

Hospitalplassen is a roof garden above a garage withrolling grassy areas and a reflecting pool with a pergolawith benches at the end.

Water in open channels combined with an under-ground flood-delay reservoir and green roofs lendPilestredet Park the urban-ecological feel that was sucha central feature when the project was first designed.Storm water is handled and stored locally before beingreleased to the public sewage network. Storm water isalso retained by the green roof surfaces before beingled down into the ground and is treated as a resource,as opposed to a negative element to be disposed of indrains and cisterns. Using surface channels and pools,the water is led through the outdoor areas. To keep the outdoor areas fresh and watered, the water isrecirculated. The channel system through the area hasalso been designed to present water in different ways.

The main water feature in Pilestredet Park is thecircular pool in the Central Park, dating from 1883,which has been restored. A steel frame has been addedas a new element, forming a water curtain. A lightgranite reflecting pool has been built at Hospitalplassen,which drains down a flight of small steps and ledges.Hospitalplassen is drained using surface channels.Alongside the stairs on the western side of the park,over Ballplassen, a cobbled drainage channel has beenbuilt that leads away water from the drinking fountainat the top of the park. East of the former Women’sClinic there is a spring for recirculated water in a poolmade of polished larvikite. Water is channelled fromhere along with storm water along Diagonalen to thepool at Ballplassen from where it is pumped back tothe spring.

Recycled artPrior to the opening on the 23rd of May 2006, Statsbygginvited three artists to use materials from the formerhospital to create works of art. This was in line withthe policy of recycling materials that has dominated allaspects of the Pilestredet Park project. Arne Mælandfrom Os and Attila Rath Geber from Hungary usedgranite in their works, whilst Marcela Romagnoli from

Chile used a chestnut tree that had originally stood between the old buildings. She used the tree to make a wooden sculpture.

The three works of art have been bought by four ofthe developers (the Olav Thon Group, Skanska BoligAS, Stor Oslo Prosjekt and Statsbygg) and are nowsituated around the park.

Infrastructure

Technical infrastructureStatsbygg has extended the infrastructure insidePilestredet Park. The technical infrastructure includesthe electricity network, district heating, water anddrains. The technical infrastructure runs up to theboundaries of the other developers’ sites. The in-stallations are of a high standard and a culvert withroom for a control system ensures easy access andflexibility in the future. The buildings in PilestredetPark are connected to the district heating system, withthe main line passing through the culvert. The area islinked to the Oslo district heating network.

Water supply comes in two different pressure zoneswith the mains pipe in Stensberggaten at a pressure of10 bars. A 225 mm PE water pipe runs through theculvert. All the plots bordering on the culvert areconnected to the newly installed water supply. Themains pipe in the culvert is fitted with shut off valvesat each end of the culvert, and a pressure reductionvalve has also been fitted.

Technical culvertThe old system of transport tunnels used by thehospital has been renovated and is used for technicalinstallations and conduits. There are two technicalculverts in Pilestredet Park. The main one runs fromnorth to south from the former Women’s Clinictowards Ballplassen and Parkhuset. It is 350 m longwith a cross-section of 3x3 m. The western culvert issmaller, running east of plot C, and carries electricalcables, telecommunications, water pipes and districtheating pipes.

The technical culvert also has a central control roomfrom where the technical installations in PilestredetPark are controlled. Two electrical hot air fans, with 15W effect, have been installed in each culvert. They arethermostat-controlled and set to start at temperaturecriteria.

21

There is a fire alarm system with a direct link to thefire service in the event of a fire in the culvert. Theculverts are predominantly made of non-combustiblematerials, and there are fire doors between the culvertand the various buildings in Pilestredet Park.

Electrical systemAll the materials used in the electrical system havebeen selected according to the criteria laid down in theenvironmental follow-up programme. Narrow cross-section pipe sheaths and cables (2.5-10 mm2) are madeof non-halogen plastic. The bend radius of large cross-section pipes of 240 mm2, has made it necessary to useconventional cables. The service line for plot H iscovered in conventional PEX cable.

LightingThe light fittings used have been adapted to the en-vironment they are in with regard to degree ofenclosure and function. The park lights are mountedon walls and masts along the paths.

Power supplyExisting grid stations and transformer rooms havebeen used wherever possible in Pilestredet Park, withsome minor upgrades of the transformers’ size and ca-pacity. Investments enabled the developers to choosebetween 230 V or 400 V. Unless otherwise stated, themain power supply is 400 V.

The main power lines run between north and south to form a ring circuit between all the raceways in thepark. It is easy to lay raceways from the main powerlines to all outdoor electrical facilities. Sufficient re-serve pipes have been laid to avoid having to dig thepark up if the system ever needs extending. Cableracks have been mounted at different heights for dif-ferent voltages on the culvert walls. Cables were subse-quently laid in the pipe connections to supply powerto the buildings, street and park lighting and signalsystems for cable TV, broadband, central control andmonitoring system, telephony and alarms.

Main distributionThe main electrical distribution that supplies thepublic facilities is placed in the culvert in the centre of Pilestredet Park. The voltage system is 400V TNS.The panel is module-based and energy consumption islogged for the following areas: pools and pumps,lighting, technical systems and external heating system.The panel is connected to the central control system.

Operating systemAll systems and equipment are controlled andmonitored by a central control and monitoringsystem, which is also connected to a weather stationfor central control of systems such as ventilation,lighting, pumps and fountains.

RoadsThe project has given priority to non-motorised tra-ffic, and there is a network of foot and cycle paths inPilestredet Park. Vehicles are only allowed in twolimited areas: by Langes gate around plot K, and from Holbergs gate to Hospitalplassen. With a fewexceptions, all car parking is underground. Bycontrast, bicycles are parked at ground level.

The Reuse House

BackgroundWhen a large number of buildings are being demolished,as was the case with Rikshospitalet UniversityHospital, it is only natural to make plans for recyclingbuilding components and materials. A recycled build-ing was planned as a demo project to showcasewidespread use of recycling materials in a new build-ing. The idea was to collect experience, know-how and inspiration and share this with the building andconstruction industry. Statsbygg prepared a pilotproject for the Reuse House and designed a housingblock where the materials and equipment from the old hospital would comprise the majority of buildingmaterials used. Because there were no governmentbodies available to take the lease, it was decided to sellthe building. The pilot project was part of the contractand the buyer had to complete the building inaccordance with the principles for recycling andcriteria stipulated in the pilot project. The buildingand construction industry therefore gained valuableexperience of recycling. Statsbygg worked closely withthe builders, Skanska Bolig AS (formerly SelmerSkanska Bolig) throughout the entire project. TheReuse House (now “Parkhuset”) consists of 64 apart-ments and a modest commercial area, and is a primeexample of an environment-friendly construction.Skanska Bolig AS has installed a recycled mural,consisting of a mosaic made of different colouredpieces of slate, in the entrance to the building. Thepiece is called “Bukkene bruse” (the Three Billy GoatsGruff ) and used to be in the reception area of theChildren’s Ward of the old hospital.

22

23

Recycling criteria Results

Type of recycling Specification Results Specification

General recycling Criterion in the environmental 30 % by weight of Weight accounts show follow-up programme = 25 % total building criterion fulfilled.by weight weightBased on total weight of building.All the items below can be included in this requirement.

Recycling of several Show recycling of several types Five types of Recycling of types of materials of materials. materials - granite elements (main stairs,

These ought to be materials that were used entranceways, wall facing, are a good alternative to new. window ledges) The materials can be included as - crushed concrete as aggregate part of a building element, e.g. in new concretewoodwork in partition walls, - bricks in interior bricks walls crushed concrete as aggregate in in the basementnew concrete or bricks in - roof tiles as window ledges masonry. under windows

- wrought iron railings

Direct reuse Criterion for reusing granite 0.25 % by weight Fulfilled by recycling granite Criterion in the steps plus building components of total building elements, tiles and other environmental to be re-used as previously, e.g. materials and componentsfollow-up programme windows, doors, entrances and referred to below.= 25 % by weight lights.

Direct reuse of The components must be a Six types of Reuse ofseveral types of good alternative to new building components were - granite steps (internal main components components. used stairs)

- recycled bricks in interior brick walls in the basement- outdoor lights- wrought iron railings on roof terrace- roof tiles on window ledges- granite columns and slateslabs outdoors

Reusing components Some building components from Five types of Reuse offrom the old hospital the old hospital were stored and materials were used - granite stepsto recreate and high- offered to the developer on the - granite entrancelight the unique style condition they were used in - outdoor wall lightsand heritage aspects new buildings. - indoor pendant lights,

- mural “Bukkene Bruse”

Use of recycled Applies to building components Minimum two Use of products wholly or partially derived from types of products - cavity flooring with recycled

recycling. Extra priority will be concrete added as an aggregate,given to new products for which - newly-developed facing slabs there was limited experience. and bricks made using recycled Minimum content of recycled glass (replacing bricks tiles and materials 20%. Examples include leca)building components for which one or more materials consist of addition of recycled materials. E.g. a new door and frame, wherethe door consists of a material made using recycled materials.

Industrially- Applies to materials wholly or Four types of Use of manufactured partially derived from recycling. materials - insulation materialsmaterials made using E.g. sheets made of materials - reinforcement ironrecycled materials made using recycled materials. - plasterboard sheets

Reinforcement iron is included - cast concrete with recycled here, as this is based on glass added as an aggregate in re-smelting. entranceways

Overview of recycling criteria and results

Pilestredet Park er delt i til sammen 15 felt og delfeltsom er solgt til ulike utbyggere. I 2003 inngikkStatsbygg en festeavtale om felt F1 med Student-samskipnaden i Oslo (SiO). Øvrige utbyggere er i Pilestredet Park er:

Thongård ASThongård AS kjøpte Kirugibygget på felt E1 og E2 i 1996. Kirurgibygget er en renskåret bygning på ca. 27 000 m2, og ombygging ble påbegynt i 2000.Bygningen omfatter boliger, undervisningslokaler forHøgskolen i Oslo, kontorlokaler, forretninger ogannen næringsvirksomhet. Beboerne flyttet inn i desember 2003.

Pilestredet Park Boligutbygging ANS(Skanska Bolig AS og OBOS)Pilestredet Park Boligutbygging ANS kjøpte feltene B,C og H i 1999. Utbyggingspotensialet på felt H var

4600 m2. Der ble det oppført et nybygg med 153 boliger som ble innflyttet i desember 2002. På felt Bvar utbyggingspotensialet 13 000 m2. Her ble detoppført seks nybygg med 186 boliger med innflytting i 2003. Felt C hadde et utbyggingspotensiale på 2700 m2. Her står det i dag to nybygg med 151boliger, og innflyttingen var i oktober 2005.

Pilestredet Park Boligutbygging ANS kjøpte felteneK og L i 2001. På felt L, 5200 m2, ble det oppført etnybygg med 41 boliger som ble innflyttet i januar2006. Felt K, 40 019 m2, består av to bygg, K1 og K2,med 94 boliger. Beboerne flyttet inn i februar, K1, ogmai 2007, K2.

Andre tiltakshavere/utbyggere

24

25

FELT TOMTE- BYGGE- REGULERINGSFORMÅL m2

AREAL m2 AREAL m2

Næring Off./alm.1 Undervisning Barnehage Annet2 BoligA1 1544 3495 48 3447Tidl.GamleAdm.A2 1134 4320 115 4320Park-husetB 7885 13 090 13 090C 2642 8060 8060D 2001 18 600 9300 9300Tidl.PatologiE1 4226 28 767 573 9466 18 284Tidl.KirurgiF1 1578 6464 6464F2 4080 8556 9309F3 1493 670 586Tidl.overlege-boligG2 5385 11 290 11 290Tidl.Kvinne-klinikkH 4534 12 487 9882I 3588 14 319 1070 510 1510 11 150Tidl.ØNHJ 4483 3475 3475Tidl. 1614 1614ØyeK:K1 1530K2 1742 9724 6986 9724L 667 3840 2364Sum 46 982 148 771 3173 11 290 18 766 1096 17 959 101 183feltAreal PPØ3: 21 643 Sum regulering: 153 467Sum arealPilestredet Park:68 625

Oversikt felt og fellesområder (PPØ3)

1 Offentlige og allmennyttig formål2 Forretninger, administrasjon og restaurantvirksomhet3 Sameiet Pilestredet Park Økodrift

Skanska Bolig ASSkanska Bolig AS kjøpte felt A2 i oktober 2002 medforpliktelse til å gjennomføre et gjenbrukshusprosjektmed 64 boliger basert på et forprosjekt utarbeidet avStatsbygg. Beboerne flyttet inn i mai 2006.

Sentrum Eiendomsselskap ASSentrum Eiendomsselskap kjøpte feltene A1og J i2003. Firmaet har søkt felt A1 omregulert fra offentligog allmennyttig formål til bolig med 50 leilighetersamt kafé. Felt J omfatter tidligere Øyeklinikk og etnybygg med til sammen 156 boliger. Beboerne flyttetinn i mai 2006.

Pilestredet Utsyn AS ved PEAB Bolig ASPilestredet Utsyn AS har bygget ut felt F2 med 137

boliger og næringslokaler med et solstudio og enbaker-, delikatesse- og serveringsforretning.

Innflyttingen for boligene fant sted fra mars 2006 og næringslokalen ble tatt i bruk fra mai 2007.Pilestredet Park Invest AS ved Stor-Oslo Prosjekt ASbygget ut felt I. Bygningene har 114 leiligheter.Næringslokalene omfatter dagligvareforretning, 1150m2 kontorlokaler og en barnehage på 550 m2.

Pilestredet ASPilestredet AS har bygget ut felt F3 hvor den tidligereOverlegeboligen er rehabilitert til barnehage.

26

Felt Tomteareal m2 Byggeareal m2 Leilighetsfordeling1-rom 2-rom 3-rom 4-rom

A1 1544 3495 19 13 10 9A2 1134 4320 20 17 21 6B 7885 13 090 - 62 89 35C 2642 8060 82 30 38 1D 2001 18 600 - - - -E1 4226 28 767 8 53 60 22F1 1578 6464 56 73 - -F2 4080 8556 13 42 61 22F3 1493 670 - - - -G2 5385 11 290 - - - -H 4534 12 487 - 44 79 30I 3588 14 319 15 16 58 16J 4483Nybygg 3475 - 23 24 13Tidl. Øye 1614 - 19 20 9K: 1742 9724K1 11 9 12 12K2 2 32 2 14L 667 3840 6 12 17 6Sum felt 46 982 148 770 232 445 49 195Sum areal Pilestredet Park Sum boliger: 1363Økodrift: 21 643Sum areal Pilestredet Park:68 625

Oversikt over leilighetsfordeling

Pilestredet Park is divided into a total of 15 plots andsub-plots, which have been sold to various developers.Statsbygg entered into a leasing agreement for plot F1with the Foundation for Student Life in Oslo (SiO) in2003. The other developers at Pilestredet Park are:

Thongård ASThongård AS bought the Surgery Building on plotsE1 and E2 in 1996, a gutted building of approx. 27,000m2, and remodelling began in 2000. The buildingcontains apartments, classrooms for Oslo UniversityCollege, offices, shops and other businesses. Residentsand tenants moved in in December 2003.

Pilestredet Park Boligutbygging ANS(Skanska Bolig AS and OBOS)Pilestredet Park Boligutbygging ANS bought plots B,C and H in 1999. The development potential for plotH was 4,600 m2. Here a new building was erectedwith 153 apartments, which were occupied inDecember 2002. The development potential for plot Bwas 13,000 m2. Here six new buildings were erectedwith 186 apartments, which were occupied in 2003.Plot C had a development potential of 2,700 m2. Thisplot now has two new buildings with 151 apartments,which occupied in October 2005.

Pilestredet Park Boligutbygging ANS bought plots Kand L in 2001. A new building was erected on plot Lof 5,200 m2 with 41 apartments, occupied in January2006. Plot K, 40,019 m2, consists of two buildings,K1 and K2, with 94 apartments. Residents moved into K1 in February and to K2 in May 2007.

Skanska Bolig ASSkanska Bolig AS bought plot A2 in October 2002with an undertaking to execute a recycled buildingproject involving 64 apartments, based on a pilot pro-ject prepared by Statsbygg. Residents moved in inDecember 2006.

Sentrum Eiendomsselskap ASSentrum Eiendomsselskap bought plots A1 and J in2003. The company has applied for plot A1 to bereclassified from public and general uses to housing,with 50 apartments and a café. Plot J includes theformer Eye Clinic and has a new building with a totalof 156 apartments. Residents moved in in December2006.

Other building clients / developers

27

28

PLOT SITE BUILDING ZONING PURPOSE m2

AREA m2 AREA m2

Business Public / Education Kindergarden Other2 Housinggeneral1

A1 1544 3495 48 3447FormerOldAdmin.A2 1134 4320 115 4320Park-husetB 7885 13,090 13,090C 2642 8060 8060D 2001 18,600 9300 9300FormerPathologyE1 4226 28,767 573 9466 18,284FormerSurgeryF1 1578 6464 6464F2 4080 8556 9309F3 1493 670 586FormerChiefPhysician’sresidenceG2 5385 11,290 11 290FormerWomen’sClinicH 4534 12,487 9882I 3588 14,319 1070 510 1510 11 150FormerENTJ 4483 3475 3475Former 1614 1614EyeClinicK:K1 1530K2 1742 9724 6986 9724L 667 3840 2364Total 46,982 148,771 3173 11,290 18,766 1096 17,959 101,183plotsArea3, 21,643 Total zoning: 153,467Total area, PilestredetPark: 68,625

Overview of plots and common areas3

1 Public and general purpose2 Shops, administration and restaurants3 Commonhold association Pilestredet Park Ecological management

Pilestredet Utsyn AS, represented by PEAB Bolig ASPilestredet Utsyn AS developed plot F2 with 137apartments and business premises, including a tanningstudio, and a bakery, delicatessen and catering outlet.Residents moved in in March 2006, and the business premises were occupied from May 2007.

Pilestredet Park Invest AS represented by Stor-OsloProsjekt ASPilestredet Park Invest AS developed plot 1. The buildings contain 114 apartments. The business pre-mises include a supermarket, 1150 m2 of offices and a day nursery of 550 m2.

Pilestredet ASPilestredet AS developed plot F3 where the formerChief Physician’s residence was remodelled to becomea kindergarten.

29

Plot Site area m2 Building area m2 Apartment breakdown1-room 2-room 3-room 4-room

A1 1544 3495 19 13 10 9A2 1134 4320 20 17 21 6B 7885 13 090 - 62 89 35C 2642 8060 82 30 38 1D 2001 18,600 - - - -E1 4226 28,767 8 53 60 22F1 1578 6464 56 73 - -F2 4080 8556 13 42 61 22F3 1493 670 - - - -G2 5385 11,290 - - - -H 4534 12,487 - 44 79 30I 3588 14,319 15 16 58 16J 4483New-build 3475 - 23 24 13Former 1614 - 19 20 9Eye ClinicK: 1742 9724K1 11 9 12 12K2 2 32 2 14L 667 3840 6 12 17 6Total plots 46,982 148,770 232 445 49 195Total areal, Pilestredet Park Total apartments: 1363EcologicalManagement: 21,643Total area, Pilestredet Park:68,625

Overview of apartments

Bakgrunn

Drift av fellesområdene er beskrevet i Stortingsmeldingnr. 18 (2000-2001). Eierne i Pilestredet Park er for-pliktet til å delta i og dekke kostnaden for drift avfellesområdene. Drift av fellesområdene er basert påmiljøoppfølgningsprogrammet og blir utført etterbyøkologiske prinsipper. Driften gjelder hele året ogomfatter fellesområder med myke og harde flater.Driftsoppgavene består av snømåking og strøing omvinteren, stell av grøntarealer etter byøkologiske prin-sipper, drift av teknisk kulvert og alarmberedskap iforhold til tekniske anlegg, fjerning av tagging ogansvar for kompostering i Pilestredet Park.

Sameiet for fellesområdene - Pilestredet ParkØkodrift (PPØ)Sameievedtektene ble vedtatt av interimsstyret forPilestredet Park Økodrift 3. april 2003, og sameiet ble opprettet 30. mai 2006. Styret består av seks med-lemmer. Tre representerer beboere, èn nærings-interesser og to offentlige interesser.

Avfallsbehandling - kildesortering ogkompostering av våtorganisk avfallHåndtering av avfallet er beskrevet i miljøoppfølg-ningsprogrammet. Målet er at restavfall skal reduserestil under 30 % av den totale avfallsmengden. Altmatavfall fra boenhetene og mindre næringsvirksom-heter skal behandles lokalt i komposteringsmaskinerog legges ut på fellesarealene i Pilestredet Park.

Tilsvarende skal hageavfall komposteres i PilestredetPark. For å nå disse målene er det lagt til rette for enhelhetlig kildesorteringsløsning. Innbydende og rydd-ige avfallsrom er etablert i bygningene hvor beholderefor ulike sorter avfall er merket. Driftselskapet er enga-sjert for å holde avfallsrommene ryddige samt etterseog tømme kompostbeholderne. Avfallsrommene harbeholdere for matavfall, restavfall, papp, papir ogdrikkekartonger, plastemballasje og farlig avfall somlyspærer, sparepærer og lysstoffrør. Renovasjonsetaten iOslo har satt opp returpunkt for glass- og metallem-ballasje. Statsbygg har etablert en minigjenbruksstasjoni samarbeid med Renovasjonsetaten i Oslo kommune,og som nå drives av etaten. Her tas imot tekstiler, sko,større batterier, rester av maling og lakk med mer.

Forskning og utvikling (FoU)

Miljøoppfølgningsprogrammet for Pilestredet Park harvært banebrytende for en rekke tema. Det har værtnødvendig å finne metoder og løsninger for å løse målsom er satt i miljøoppfølgingsprogrammet. Detteutviklingsarbeidet har vært utført av Statsbygg aleneeller i samarbeid med andre aktører i Pilestredet Park.Utbyggere og entreprenører har også tatt initiativ tilutviklingsprosjekter for å løse utfordringene i miljø-oppfølgingsprogrammet. Flere av løsningene ogmetodene er senere blitt innarbeidet som praksis.Dette viser at satsingen som Statsbygg har gjort iPilestredet Park har gitt ringvirkninger i byggebransjen.

Drift

30

31

Tema Tid Sak MerknaderGjenbruk av tegl 1998-2000 FoU-prosjekt Statsbygg og Oslo kommune. Egen rapport

Gjenbruk av tegl som enkeltblokker eller (”Ommat”)som enkeltelementer ble vurdert.

4D-framdrifts- 1999- 2003 FoU-prosjekt der det gamle Rikshospitalet/ Diplomoppgave visualisering og Pilestredet Park ble modellert og objektene foreligger ved NTNU. logistikk ble knyttet til framdriftsplanen. Ingen Statsbygg

internrapport foreligger.Gjenbruk av 2000-2001 Under demontering av barneavdelingen ble hulldekker det sett på mulighet for uttak av hulldekker

fra bygg med vertikale stålkonstruksjoner og hulldekker.

Støv fra lokal 2001-2002 Måling av støv i Sentralparken ved lokal Egen rapport ”Støv oghåndtering av tunge håndtering av rivemasser. Vurdering i støy fra små mobilemasser forhold til nærmiljøet. knuseanlegg for tunge

rivemasser”. Gjenbruk av tekniske 2001- 2002 Det ble vurdert gjenbruk av tekniske Egen rapport bygningsinstallasjoner bygningsinstallasjoner som anlegg for varme, ”Gjenbruk av tekniske

kjøling, ventilasjon, elektrisitet samt tekniske bygningsinstallasjoner”befordringsmidler som rulletrapper og heiser.

Maskinell og manuell 2002 Kost-nytte vurdering knyttet til vurdering av Egen rapport demontering av manuell demontering av takkonstruksjonen i ”Gjenbruk av tak-takkonstruksjon forhold til en noe mer maskinell demontering. konstruksjoner av tre”.PCB i knuste masser 2001 Utviklingsarbeid for kartlegging av mulig Forarbeidet til veileder

PCB i bygningsmasser som skulle knuses for bransjen.og gjenbrukes.

Behandling av 2005 Vurderinger av mengder, regelverk, metoder, Forprosjektkompost utstyr og erfaringer med matavfall fra andre

boligprosjekter i Europa.Plattendekker og 2004-2006 Gjenbruk ved nybygg, knyttet til gjenbrukt PEAB i samarbeid medgjenbruk tilslag i betong for plasstøpte konstruksjoner NTNU

(plattendekker).

Oversikt over Statsbyggs FoU-prosjekter i forbindelse med Pilestredet Park

Tema Tid Sak MerknaderGjenbruk 2006-2007 I salgskontrakt for felt A2 inngår FoU- Hovedoppgave ved

virksomhet. Registreringer og vurderinger av NTNU supplert medgjenbruksmaterialer og –komponenter i erfaringer fra Skanska AS.Gjenbrukshuset.

Energi 2006-2007 Vurderinger av valgte løsninger for bygninger Multiconsult AS har oppført av Skanska AS i Pilestredet Park. evaluert tiltak for å nå Omfatter kost-nytte, marked og andre forutsetningen omerfaringer. 100 kW/m2 år.

Innemiljø og energi 2002-2004 Planlegging og utprøving på ferdig bygninger FoU-prosjektet (H-feltet). Sunrise

Oversikt over Skanska AS’ FoU-prosjekter i forbindelse med Pilestredet Park

Background

Management and maintenance of the common areas isdefined in Report no. 18 to the Storting (2000-2001).The owners of Pilestredet Park are obliged to share andcover the costs of operation of the common areas.Operation of the common areas is based on theenvironmental follow-up programme and is carriedout according to urban-ecological principles. Operationapplies all year round and includes soft and hard sur-faces in common areas. Operative tasks include snow-clearing and salting in winter, maintaining green areasaccording to urban-ecological principles, maintainingthe technical culvert and alarm systems for technicalsystems, removing graffiti, and responsibility forcomposting at Pilestredet Park.

Co-ownership of common areas - Pilestredet

Park Ecological Management

The articles of association of the commonholdassociation were adopted by the interim board forPilestredet Park Ecological Management on the 3rd ofApril 2003, and the commonhold association set upon the 30th of May 2006. The board consists of sixmembers, three of which represent the residents, one representing commercial interests and two representing public interests.

Waste management – sorting at source and

composting organic waste

How waste is to be managed is described in theenvironmental follow-up programme. The target is toreduce residual waste to under 30 % of the total waste.All food waste from the residents and small businesses

is processed locally in composting machines and thenspread on the common areas, as is garden waste. Toreach these targets, full sorting at source is imple-mented, using inviting, tidy waste depots in the build-ings, with marked containers for the various wastefractions. The management company is charged withkeeping all the waste depots tidy and checking andemptying the compost containers. The depots havecontainers for food waste, residual waste, paper anddrink cartons, plastic packaging and hazardous wastesuch as light bulbs, low-energy light bulbs and neontubes. The Waste Management Authority in Oslo hasset up recycling points for glass and metals packaging.Statsbygg has set up a mini-recycling station in colla-boration with the Waste Management Authority inOslo, which is now run by the Authority. Here resi-dents can dispose of textiles, shoes, large batteries,paint, varnish, etc.

Research and development (R&D)

The Pilestredet Park environmental follow-up pro-gramme has been a pioneer in several fields. Newmethods and solutions had to be found to achieve thetargets set in the programme. R&D to this end hasbeen performed by Statsbygg alone or in partnershipwith other stakeholders at Pilestredet Park. Developersand contractors have also taken the initiative fordevelopment projects to resolve the challenges set bythe programme. Several of the solutions and methodshave subsequently been implemented as practice, indi-cating that the effort made by Statsbygg for PilestredetPark has had far-reaching effects in the buildingindustry.

Operation

32

33

Fields Time Subject CommentsBrick recycling 1998-2000 R&D project, Statsbygg and the City of Oslo. Special report

Reusing bricks as single blocks or elements (“Ommat”)was evaluated.

4D progress 1999- 2003 R&D project in which the old Rikshospitalet The dissertation is visualisation and University Hospital / Pilestredet Park was available from NTNU. logistics modelled and the objects were linked to the No Statsbygg internal

progress plan. report available.Reusing cavity floors 2000-2001 During dismantling of the Children’s Ward,

the opportunity was spotted for extracting cavity floors from vertical steel constructions.

Dust from local 2001-2002 Measurement of dust levels in the Central Park Special report “Dust andprocessing of heavy during processing of demolition materials. noise from small mobile rubble Evaluation with regard to local environment. crushers for heavy rubble”.Recycling building 2001- 2002 Evaluation of technical installations for heating, Special report “Recycled installations cooling, ventilation, electricity and transport building installations”

such as escalators and lifts.Mechanical and 2002 Cost-benefit assessment of manual dismantling Special report “Recycling manual dismantling of roof structures compared with mechanical wooden roof structures”of roof structures dismantling. PCB in crushed 2001 Development work on identifying possible Pilot for industry guide.rubble PCB in rubble to be crushed and recycled. Compost processing 2005 Evaluation of volumes, rules, methods, Pilot project

equipment and experience with food waste from other housing projects in Europe.

Reusing plate floors 2004-2006 Reusing plate floors in new builds, linked to PEAB in collaboration recycled aggregate in concrete for site-cast with NTNUstructures (plate floors).

Overview of Statsbygg’s R&D projects in connection with Pilestredet Park

Field Time Subject CommentsRecycling 2006-2007 The sales contract for plot A2 included R&D. Dissertation at NTNU

Logging and assessment of recycled materials supplemented by input and components in the Reuse House. from Skanska AS.

Energy 2006-2007 Evaluation of solutions chosen for buildings Multiconsult AS erected by Skanska AS at Pilestredet Park. evaluated measures to Included cost-benefit analysis, market and achieve the target of other input. 100 kW/m2 p.a.

Indoor environment 2002-2004 Planning and testing on completed R&D project and energy buildings (H plot). Sunrise

Overview of Skanska AS’s R&D projects in connection with Pilestredet Park

34

Prosjektorganisering

Infrastruktur kr. 14 487 000Miljøriktig riving kr. 19 800 000Utomhus kr. 42 684 000Planlegging av Gjenbrukshus kr. 2 880 000Drift av fellesområder PPØ kr. 393 000Drift av fellesområder Statsbygg kr. 552 000Honorar, administrasjon, gebyrer kr 55 904 000Merverdiavgift kr 34 175 000Prosjektkostnad kr. 170 875 000

Salg av eiendom kr. 506 311 000

Økonomi(Foreløpige tall)

Oppdragsgiver Arbeids- og administrasjonsdepartementet(nå Fornyings- og administrasjons-departementet)

Byggherre utomhus oginfrastruktur Statsbygg

Prosjektgruppe i StatsbyggProsjektsjef Erik EngesethProsjektleder utomhusog infrastruktur Diderik HaugProsjektleder riving Tore GloppeProsjektleder gjenbrukshusog drift Anne EgelandProsjektleder salg Anne Cecilie Åsenden

Mette Bahr BuggeProsjektleder miljøoppfølgning Ragnar SkagenProsjektøkonom Hanne Jorde

Mirete Braathen

Reguleringsplan Spor Arkitekter AS

Prosjekteringsgruppeleder iprosjekteringsperioden Bjørbekk & Lindheim AS

Prosjekteringsgruppeleder i detaljprosjektering ogproduksjon SWECO Grøner AS

ProsjekteringsgruppeLandskapsarkitekt Bjørbekk & Lindheim AS

Asplan Viak ASRådgivende ingeniører i:Byggeteknikk SWECO Grøner ASElektroteknikk Elvita AS

SWECO Grøner ASVVS-teknikk SWECO Grøner AS

Framdriftsplanlegging PTL AS

Byøkologisk rådgiver GAIA-Oslo AS

Film/dokumentasjon April Film AS

Byggledelse Erstad & Lekven AS

EntreprenørerUtomhusarbeider Oslo Vei ASElektroarbeider YIT ASRiving fase 1 Karsten Rasmussen ASRiving fase 2 Viken Contractors ASHovedvannledning NCC ASRehabilitering av kulvert PA Entreprenør ASDrift ISS Vaktmesterkompaniet AS

35

Project organisation

Infrastructure NOK 14,487,000Environmentally-friendly demolition NOK 19,800,000Grounds NOK 42,684,000Recycled Building, planning NOK 2,880,000Management of common areas PPØ NOK 393,000Management of common areas Statsbygg NOK 552,000Fees, administration, charges NOK 55,904,000VAT NOK 34,175,000Project cost NOK 170,875,000

Property sales NOK 506,311,000

Finances(Preliminary)

Clients The Ministry of Labour and GovernmentAdministration (now the Ministry ofGovernment Administration and Reform)

Building client, grounds andinfrastructure Statsbygg

Statsbygg project groupProject manager Erik EngesethProject manager, groundsand infrastructure Diderik HaugProject manager, demolition Tore GloppeProject manager, The Re-use House andmanagement Anne EgelandProject manager, sales Anne Cecilie Åsenden

Mette Bahr BuggeProject manager,environmental follow-up Ragnar SkagenProject accountants Hanne Jorde

Mirete Braathen

Local development plan Spor Arkitekter AS

Project planning group leaderin the project planning period Bjørbekk & Lindheim AS

Project planning group leaderin detailed project planningand production SWECO Grøner AS

Project planning groupLandscape architects Bjørbekk & Lindheim AS

Asplan Viak ASConsultant engineers in:Building SWECO Grøner ASElectrical Elvita AS

SWECO Grøner ASHVAC SWECO Grøner AS

Progress planning PTL AS

Urban-ecological consultants GAIA-Oslo AS

Film/documentation April Film AS

Construction management Erstad & Lekven AS

ContractorsGrounds Oslo Vei ASElectrical YIT ASDemolition phase 1 Karsten Rasmussen ASDemolition phase 2 Viken Contractors ASWater mains NCC ASRenovation of culvert PA Entreprenør ASOperation ISS Vaktmesterkompaniet AS

Sm

eb

y/M

erk

ur

Try

kk

/Fo

to:

jaro

.ho

lla

n@

on

lin

e.n

o

Biskop Gunnerus’ gate 6

P.b. 8106 Dep.

0032 OSLO

Tlf.: 815 55 045

Faks: 22 95 40 01

www.statsbygg.no