Värdering av lantbruksfastigheter

Jordbruket i Sverige

Total landareal: 41,1 miljoner hektar

varav:

Åkermark: 2,7 miljoner ha

Skog: 24 miljoner ha

Betesmark: 523 00 ha

Sysselsätter ca 67 000 människor

Antal företag efter åkerareal

Hektar 1961 1980 1994 2003 2005

2-5 66 635 19 248 13 670 9 293 14 486

5-30 146 729 69 473 47 733 32 077 35 847

30-100 17 370 25 936 24 358 19 371 18 431

100- 2 186 3 225 4 341 6 039 6 099

Totalt 232 920 117 882 90 102 66 780 74 863

Värderingssituationer

• Köp/försäljning• Belåning• Arv-bodelning• Exekutiv försäljning• Skatteärenden (t ex intern

försäljning)• Värdeintyg• Förrättningsvärdering enl

FBL, LL, AL• Klyvning

• Intrångssituation där hel eller delar av fastighet tas i anspråk för t ex

- naturreservat

- väg-järnväg-ledningar (tillfälliga och/eller bestående skador)

- expropriation-inlösen• Innehavssituation• taxering

Värdering för vem? Vad sökes?Sannolik köpare/säljare

MARKNADSVÄRDE

Ägare, säljare/köpare

AVKASTNINGSVÄRDE

”Direkt ortspris-metod”

À la carte orts-prismetod

Åker

Bostad

Ek bygg

Skog

Övrigt

Marknadssimulering

Slutlig prisbedömning

Normaliserat avkastn värde

Individuellt avkastn värde

Avkastningskalkyler

Driftsananlyser

Före skatt

Efter skatt

Avkastningsvärde

À la carte-metoden

Varje del av fastigheten värderas för sig

• Bostadshus• Ekonomibyggnader• Inägomark• Skog• Övrigt

Vilken köparkategori tilltalas av fastigheten?

• Hästgård

• Familjejordbruk

• Ståndsmässigt boende på landet

• Investering

• Hobby, eget företag

FastighetstyperFastighets-typ Åker Skog Bostad Ek.by Karaktäristik

Lantbruksdomi-nerad fastighet X X X

Bra ekbyggn

och bostad

Bostads-fastighet XX

Bra bostad

och läge

SkogsfastighetX X

Stor skogs-

andel

HästfastighetX X X

Bra bostad o

läge. Liten areal

FritidsfastighetX

Liten areal. Bra läge. Kanske sämre byggn.

GodsX X XX X

Stor åker/skogs-areal. Ståndsmässiga byggnader

Värdering bostad• Externa faktorer kreditmarknad, beskattning,

inflation, utbud, kostnadsläge, framtidsförväntningar

• Lägesanknuten prisbildning service, skolor, dagis, kommunikationer, miljöförstörande verksamhet, närhet till vatten, status

• Fastighetsanknuten prisbildning Byggnaden: storlek, hustyp, ålder, standard, skick, utseende, skador etc.

Tomten: storlek, trädgård, mikroläge, utformning, planer, fastighetsbildning

Värdefaktorer CDL

• Läge 4 p

• Miljö 3 p

• Jakt, fiske 2 p

• Känslor, traditioner 2 p

• Närhet till storstäder

• Tysta områden

• Sjöar

• Naturskönt

• Alléer

• 1700-tal

• Tillgång

• Omväxlande

• Subjektiva värden

• Spöken

Radhus på Värbyängen

Hus på landet i Sjöbo kommun

Åkermark

Värdefaktorer:Godhetsklass

Dränering

Arrondering

Ortspris fås genom:Lagfarna köp

Fastighetsregleringar

Priset kan bli högt vid köp av små arealer tillskottsmark!!!

200 000

140 000

60 000

Max 50 000

20 000

8 000

1 000 – 7 000

12 000

2 500

60 000

80 000

60 000

40 00030 000

100 000

40 000

50 000

5 000

Ekonomibyggnader

Fråga dig:• Är driften i denna byggnad lönsam?• Behövs byggnaden – för driften?

– för gårdsmiljön?• Uppfyller byggnaden nya djurskyddskrav?• Finns någon alternativanvändnning?

Värderingsmetoder• Tekniskt nuvärde• Avkastningskalkyl• Ortspris

Hästverksamhet

● Stallet ska ha högt i tak. 1,5 x mankhöjden, dock minst 2,2 meter.

● Sadelkammare, foderutrymmen, ”klubbrum”.

● Ridbana, hagar, p-möjligheter för hyresgäster.

● Intäkter från 1 500 kronor per box och månad

Skogsmark

• Både produktionsmedel och produkt

• Skogsbruk bedrivs med mycket långt perspektiv

• Monetära och icke-monetära faktorer inverkar

• Reglerad marknad

Beståndsmetoden

• Utarbetats av jordbruksverket och LMV

• Avkastningsvärde som anpassats till marknadsvärde

• Intäkter och kostnader beräknas beståndsvis, betalningsströmmarna analyseras och nuvärdeberäknas, sedan sker en marknadsvärdeanpassning

UnderlagHel fastighet:• Byggnaders kategori, ålder, areor, skick, standard och rationalitet

• Båspalls- respektive djurboxars antal, storlek

• Gödselvårdsanläggningskapacitet

• Fel och brister (ev kostnadsuppskattning för åtgärdande)

• Inägomarksarealer, beskaffenhet, brukningsförhållanden, tillgänglighet

• Inhämtade uppgifter från ägare – brukare angående driftsform, ekonomi, mjölkkvot, miljöintyg, tillstånd, bidrag mm

• Över 100 djurenheter: Dispens för miljöfarlig verksamhet

• Objektets skick och hävd

Del av fastighet (t ex vid intrång)• Noggrann inventering av skog

• Noggrann mätning av stolpars avstånd till fältkant vid intrång på åker

Underlag

Centrala fastighetsdatasystemets uppgifter• Fastighetsbeteckning• Areal• Servitut, planförhållanden, samfälligheter• Lagfart, ägarförhållanden• Inteckningar, utmätningar, nyttjanderätter mm

Taxeringsuppgifter, uppdateringDessa måste oftast både kontrolleras och beräknas efter vad besiktningen givit

Avtal arrende och nyttjanderätter• Gårdsarrende – sidoarrende – tomter• Jakt och fiske• Byggnader• Åker och bete• Täkt

Underlag

Skogsbruksplan, eventuellt uppdaterad och kompletterad

PlaninverkanBeakta eventuella förväntningsvärden

FörvärvsprövningVissa områden är klassade som glesbygd och har villkor för förvärv, eventuellt

med bosättningsplikt

Ny jordbrukspolitik• Bidrag fås för all mark; både åker och bete• Man måste ha stödrätter för att få bidraget• En stödrätt – ett hektar mark• Stödrätterna är lös egendom• Det finns en nationell reserv• Skötselkrav på marken• Hästgårdar är vinnare

Marknaden för stödrätter

● www.stodborsen.se

● www.stodrattsborsen.se

- Få affärer

- Den statistik som finns visar priser på ca ett årsstöd