Area Legale

LA PRELAZIONE AGRARIA

Roma, 7 settembre 2011

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Confederazione Generale dellAgricoltura Italiana

1. PREMESSA

La prelazione, in via generale, si concretizza nella preferenza che lordinamento giuridico accorda ad alcuni soggetti rispetto ad altri nel momento in cui vengono compiuti determinati atti giuridici. In sostanza la legge dispone che in alcuni casi lautonomia contrattuale di ciascun soggetto di diritto - che consente a chiunque di scegliere liberamente la persona con cui convenire accordi di natura economica - subisce una restrizione, allorch lordinamento consente ad alcuni soggetti di far valere una loro pretesa ad acquistare il bene che il proprietario intende vendere. Uno dei casi di prelazione legale quella agraria, che si concretizza nel diritto attribuito allaffittuario coltivatore diretto insediato sul fondo rustico ovvero al proprietario coltivatore diretto confinante di essere preferito a parit di condizioni al terzo acquirente in caso di trasferimento a titolo oneroso del terreno medesimo. Al fine di consentire al prelazionante lesercizio del suo diritto, il proprietario venditore tenuto a comunicare la proposta di alienazione convenuta con il terzo al coltivatore tramite lettera raccomandata, con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dellacquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite; il coltivatore pu esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Il coltivatore che esercita la prelazione tenuto a versare il prezzo entro tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione di vendita, salvo diverso accordo fra le parti; il termine sospeso per non pi di un anno se il titolare ha richiesto un mutuo.

Se il proprietario non comunica alcunch al coltivatore ovvero al confinante, questi possono esercitare lazione di retratto (o riscatto) nei confronti del terzo acquirente e dei suoi aventi causa, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita. Pare opportuno ricordare in tale contesto che le norme sulla prelazione agraria non trovano applicazione quando le trattative per la vendita del fondo agricolo intervengano direttamente tra proprietario del fondo e coltivatore, anche se il coltivatore dichiari di esercitare il diritto di prelazione, che, per sua natura e modalit, previsto per il diverso caso in cui l'affittuario coltivatore diretto faccia

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valere il proprio diritto di essere preferito in relazione ad una contrattazione del proprietario con un terzo soggetto (Cass. 11 luglio 1987, n. 6068).

* Nel presente lavoro sono state individuate le pi importanti e diffuse problematiche emerse in questi anni in materia di prelazione agraria, fornendo al riguardo, per ciascuna di esse, le soluzioni e gli orientamenti della dottrina e della giurisprudenza.

Ci al fine di consentire una rapida ed agevole risposta agli innumerevoli quesiti e questioni che vengono posti dalle nostre aziende agricole con riguardo a questo particolare istituto.

2. NORMATIVA DI RIFERIMENTO E RATIO DELLISTITUTO

La disciplina sulla prelazione agraria del coltivatore diretto insediato sul fondo disciplinata dallart. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, il quale dispone: In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parit di condizioni, ha diritto di prelazione purch coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in propriet od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacit lavorativa della sua famiglia.

La prelazione non consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilit e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione semprech siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite

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compresa la clausola per l'eventualit della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione pu, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non pi di un anno. In tal caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo differito il trasferimento della propriet sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralit di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non pu essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione pu essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purch la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacit lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, semprech l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.

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L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore. Lart. 7 della L. 1971, n. 817, estende la prelazione agraria al proprietario coltivatore diretto di terreno confinante. La norma al riguardo dispone che Il termine di quattro anni previsto dallart. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 per lesercizio del diritto di prelazione ridotto a due anni. Detto diritto di prelazione con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:

1. al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo lentrata in vigore della L. 15 settembre 1964 n. 756;

2. al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purch su gli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.

Nel caso di vendita di pi fondi ogni affittuario mezzadro o colono pu esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dellintero complesso fondi.

La giurisprudenza ha in seguito chiarito la ratio dei due tipi di prelazione, precisando che:

la prelazione a favore dell'affittuario coltivatore diretta a favorire la riunione nella stessa persona della qualit di proprietario del fondo e di lavoratore della terra e quindi a collegare la propriet del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, nel generale interesse dello sviluppo dellagricoltura (Cass. 9 marzo 1992, n. 2812; Cass. 30 gennaio 1990, n. 634);

la prelazione a favore del proprietario coltivatore confinante diretta allaccorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditivit dei terreni e di formare imprese diretto-coltivatrici di pi ampie dimensioni e pi efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 19 novembre 1994, n. 9806; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635).

2.a. CONTRATTO CONCLUSO IN VIOLAZIONE DELLE NORME SULLA PRELAZIONE

Entrambe le fattispecie normative (artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971) se violate, secondo lindirizzo maggioritario della giurisprudenza di legittimit, non producono la nullit del contratto di compravendita stipulato con il terzo.

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Nel caso di contratto di compravendita concluso senza consentire allavente diritto lesercizio del diritto di prelazione, questi pu far valere a tutela del diritto violato il riscatto del terreno e non invece la nullit di tale atto allorch il contratto idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti dalla norma (Cass. 4 giugno 2007 n. 12934; Cass. 24 maggio 2003, n. 8236). Nel caso, invece, in cui il diritto di prelazione venga esercitato in carenza dei requisiti previsti dalla legge, il relativo atto di acquisto nullo per contrariet a norme imperative e tale nullit pu essere fatta valere da chiunque vi ha interesse, ivi compreso il terzo acquirente (Cass. 11 maggio 2010, n. 11375).

3. PRELAZIONE AGRARIA DEL COLTIVATORE DIRETTO INSEDIATO SUL FONDO

I presupposti per lesercizio del diritto di prelazione dellaffittuario sono i seguenti:

Requisiti soggettivi:

a) sul fondo posto in vendita deve essere insediato un affittuario, mezzadro, colono o compartecipante non stagionale coltivatore diretto

b) il coltivatore deve coltivare il fondo oggetto della prelazione da almeno due anni

c) il coltivatore non deve aver venduto nel biennio precedente un altro fondo agricolo

Requisiti oggettivi:

d) oggetto del trasferimento deve essere un fondo rustico

e) il trasferimento del fondo deve avvenire a titolo oneroso

3.1. REQUISITI SOGGETTIVI

3.1.a. TITOLARI DEL DIRITTO I soggetti elencati nellart. 8, comma 1, della legge 26 maggio 1965 n. 590, costituiscono gli unici cui attribuito il diritto di prelazione, per cui esso non pu essere esercitato da coloro che vantano sul fondo un diritto reale o di godimento diverso. Pertanto, il diritto di prelazione (e di riscatto) agrario pu essere esercitato solo da chi - coltivatore diretto1 - possa vantare, per effetto di un contratto concluso con il proprietario del fondo oggetto di trasferimento a titolo oneroso, la qualifica,

1 Per tale definizione si veda il successivo paragrafo.

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alternativamente, di affittuario, colono, mezzadro o compartecipante (Cass. 5 marzo 2007, n. 5072).

1. Ne consegue che la prelazione non spetta:

a chi detenga il fondo, oggetto di compravendita, in forza di un contratto di comodato, stante l'impossibilit di qualificarlo come contratto agrario (Cass. 5 marzo 2007, n. 5072);

a chi coltivi il fondo di fatto senza aver stipulato con il proprietario alcun contratto, verbale o scritto, o a chi abbia perduto la qualit di affittuario per la cessazione del contratto, a nulla rilevando la sua permanenza di fatto nellimmobile anche dopo la fine del rapporto agrario (Cass. 2 novembre 1993, n. 10817);

allImprenditore Agricolo Professionale (IAP), poich lequiparazione fra la figura dello IAP e del coltivatore diretto introdotta con il d. lgs. 99/2004, sussiste solo ai fini fiscali per avere esteso allo IAP il trattamento agevolativo tributario previsto dalla legge per i coltivatori diretti.

Successivi provvedimenti hanno integrato la disciplina della prelazione e del riscatto agrari ampliandone la sfera soggettiva, ferma restando la centralit del soggetto beneficiario del diritto di prelazione che deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto. In questa direzione:

- l'art. 16 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la legittimazione ad esercitare la prelazione alle cooperative agricole. Non necessario a tal fine accertare in capo alla cooperativa la qualifica di coltivatore diretto (Cass. 18 giugno 1996, n. 5577) n tale qualifica deve essere posseduta dai singoli soci (Cass. 13 gennaio 1986, n. 151). Deve invece trattarsi di cooperativa agricola che, per la sua particolare struttura utilizza, nella coltivazione del fondo, il lavoro di soci aventi la qualifica di braccianti, compartecipanti, coloni, mezzadri, fittavoli e altri coltivatori della terra e che abbia la conduzione unitaria dei terreni stessi mediante una coordinazione di sostegno, statutariamente prevista (Cass. 2 marzo 2010, n. 4934);

- l'art. 48 della legge 3 maggio 1982, n. 203 sui patti agrari, secondo cui

anche il rapporto di affitto, in presenza di impresa familiare ex art. 230 bis c.c., intercorre tra il concedente e la famiglia coltivatrice, consente per i rapporti sorti successivamente alla entrata in vigore della L. 203/1982 di estendere a tutti i partecipanti limpresa agricola familiare il diritto di prelazione. Secondo alcune pronunce (Cass. 22 giugno 2001, n. 8598) la proposta di alienazione pu essere inviata anche ad uno solo dei familiari in base ai principi dellamministrazione disgiuntiva; 2

- lart. 2 co. 3 del D.Lgs. n. 99 del 2004 riconosce espressamente il diritto di

prelazione alle societ agricole (cio a quelle che hanno ad oggetto

2 Non si pu non segnalare che sullargomento le sentenze sono ancora contraddittorie. Allimpresa familiare

non spetta il diritto di prelazione quale confinante (Cass. 26 marzo 1999, n. 2896). Sul punto si rinvia al

paragrafo dedicato allImpresa familiare coltivatrice.

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lesercizio esclusivo dellattivit agricola e contengono la denominazione di societ agricola nella ragione sociale) costituite in forma di societ di persone: societ semplice (s.s.), societ in nome collettivo (s.n.c.) e societ in accomandita semplice (s.a.s.) qualora almeno la met dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dalliscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui allart. 2188 c.c.

Il coerede Il diritto di prelazione spetta al coerede del venditore che cede una quota indivisa del fondo in compropriet. Tale preferenza accordata, rispetto ai soggetti a cui la prelazione spetta ai sensi dellart. 8 1 co., purch questi sia coltivatore diretto. Affinch operi tale preferenza necessario che permanga allatto della vendita lo stato di indivisione del bene (Cass. 19 giugno 2008, n. 16642). Va segnalato che la giurisprudenza ha circoscritto lambito di applicazione della prelazione agraria rispetto alla prelazione del coerede ex art. 732 c.c.3, che si sostanzia nella preferenza riconosciuta agli altri coeredi nel caso in cui alcuno di essi intenda cedere ad un terzo la propria quota ereditaria. Si chiarito in proposito che qualora sia venduta la quota o una sua frazione aritmetica di un fondo indiviso facente parte di una comunione ereditaria, il diritto di prelazione del coerede ex art. 732 c.c. prevale sul diritto di prelazione del coltivatore diretto ex art. 8 L. 590/65; questultimo diritto prevale invece qualora oggetto del trasferimento sia un fondo o una quota di esso considerati nella loro determinata individualit (da ultimo: Cass. 23 febbraio 2009, n. 4354). Vendita di quota di comproprieta La prelazione (ed il riscatto agrario) degli aventi diritto in base alla normativa in materia di prelazione agraria, sono applicabili anche in caso di alienazione di una quota (ideale) di un fondo appartenente a pi persone in propriet indivisa (Cass. 23 novembre 1985 n. 5829). Ne consegue che in tal caso il comproprietario non pu vantare alcuna preferenza (salvo che non sia, come visto, un coerede ovvero componente dellimpresa familiare coltivatrice: Cass. 26 luglio 2001 n. 10218). Se, invece, posto in vendita lintero fondo, lesercizio del diritto di prelazione non pu essere limitato solo ad una quota del bene in concreto compravenduto (Cass. 12 novembre 2010, n. 22944).

3 Recita tale norma: Diritto di prelazione - Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di

essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto

di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dallultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dallacquirente e da ogni successivo avente causa, finch dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il

diritto di riscatto sono pi, la quota assegnata a tutti in parti uguali.

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Vendita della nuda propriet La giurisprudenza in generale ammette che il diritto di prelazione agraria spetti allavente diritto anche in caso di vendita della nuda propriet del fondo (Cass. 22 agosto 1990 n. 8561). 3.1.b. LA QUALIFICA DI COLTIVATORE DIRETTO

Dunque, a prescindere dal tipo di contratto che lega il coltivatore al proprietario, di cui si detto, la prelazione spetta solo a colui che coltivatore diretto ed esercita lattivit di coltivazione di un fondo. Secondo lart. 31 della legge 590/1965, ai fini della prelazione e del riscatto agrari sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, semprech la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessit della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. La qualit di coltivatore diretto che legittima la prelazione e il riscatto agrari, va intesa in senso restrittivo, ai sensi dell'art. 31 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e perci non sussiste in capo a chi si dedica esclusivamente al governo e all'allevamento del bestiame: Cass. 24 febbraio 2010, n. 4501). L'intento del legislatore infatti quello di favorire la riunione nella stessa persona della qualit di coltivatore dellarea e di proprietario (ovvero, nel caso di prelazione del confinante, quello di favorire la coltivazione di un fondo pi ampio per una maggiore ed efficiente produzione). L'esistenza del bestiame da allevare o da governare rimane attivit complementare alla coltivazione della terra o, comunque, aggiuntiva rispetto alla concreta coltivazione del fondo, rivelandosi, insufficiente, ai fini della prelazione, l'esclusivo esercizio dell'attivit di allevamento del bestiame (fra le altre: Cass. 20 dicembre 2005 n. 28237). Altrettanto vale per i contratti di affitto di fondo pascolativo e per quelli di vendita derbe, che sono estranei alla previsione dellart. 8 L. n. 590/1965 (Cass. 2 marzo 2007, n. 4958). Discorso a parte merita la silvicoltura, ritenuta da diverse sentenze della Cassazione unattivit di coltivazione del fondo solo qualora sia complementare ad una attivit di coltivazione della terra o comunque aggiuntiva rispetto alla concreta coltivazione di un fondo (Cass. 4 marzo 2003, n. 3176; Cass. 17 luglio 1997, n. 6581); di recente tale orientamento stato ribaltato dalla sentenza della Cassazione a S.U. 14 aprile 2011 n. 8486, che assimilando la cura del bosco in quanto destinata a produrre frutti e servizi di natura agricola ad unattivit di coltivazione giunta a predicare lapplicabilit dei diritti di prelazione e riscatto anche al silvicoltore.

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Labitualit della coltivazione Il coltivatore pu avere anche altri redditi, pur se con proventi superiori a quelli che gli derivano dallattivit agricola, essendo sufficiente soltanto la non occasionalit della stessa (Cass. 10 aprile 2003 n. 5673); quindi in relazione al requisito della "coltivazione abituale", la qualifica di coltivatore diretto in linea generale e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, pu essere attribuita anche a chi svolge altra attivit lavorativa principale, poich non richiesto che l'attivit di coltivazione sia esercitata professionalmente, cio in modo tale che questa costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, risultando sufficiente che detta attivit sia "abituale cio stabile e continuativa (Cass. 15 gennaio 2007, n. 653; Cass. 20 gennaio 2006 n. 1107). La capacit lavorativa Lesistenza o meno della qualifica deve essere accertata con riferimento alla data in cui il diritto viene esercitato ed in relazione alle esigenze di coltivazione del fondo oggetto della prelazione e degli altri fondi eventualmente posseduti dal prelazionante a titolo di propriet o di enfiteusi (Cass. 26 febbraio 1988 n. 2052). Secondo la dottrina, dal suddetto calcolo debbono escludersi eventuali fondi di propriet del prelazionante concessi in affitto a terzi.

Nel calcolo della forza lavorativa necessaria va tenuto conto dellapporto del coltivatore e dei suoi familiari anche con limpiego di mezzi meccanici.

Lapporto del nucleo familiare rileva unicamente ai fini della determinazione della forza lavorativa occorrente per la coltivazione del fondo e non ai fini della titolarit del diritto di prelazione; pertanto non spetta il diritto di prelazione allaffittuario che non sia coltivatore diretto del fondo, anche se sia capo di un nucleo familiare costituito da coltivatori diretti (Cass. 27 ottobre 1990 n. 10391). Prova della titolarit del diritto e accertamento del giudice La dimostrazione della qualifica di coltivatore diretto deve effettuarsi e valutarsi di volta in volta, tenendo evidentemente conto di tutta la documentazione che il soggetto, che si qualifica come coltivatore diretto, sia in grado di esibire, ovvero delle altre prove (anche testimoniali) acquisite nel corso del giudizio. La qualifica integra, in sostanza, una circostanza di fatto non soggetta a limitazioni probatorie (Cass. 12 gennaio 2006, n. 413).

Peraltro la giurisprudenza ha avuto modo di evidenziare che liscrizione (o la mancata iscrizione) in Albi, allINPS, o al Registro delle imprese non costituisce prova legale certa del possesso (o dellinsussistenza) della qualifica soggettiva di coltivatore diretto (fra le altre: Cass. 11 febbraio 2008, n. 3257; Cass. 21 febbraio

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2002 n. 2505; Cass. 1 giugno 2001 n. 74454). N hanno di per s rilievo la posizione di pensionato cos come let avanzata quando tali circostanze non pregiudichino un effettivo apporto alla conduzione del fondo. Impresa familiare coltivatrice La prelazione spetta a tutti i partecipanti allimpresa familiare che debbono esercitare il diritto congiuntamente, con esclusione di quelli che non sono coltivatori diretti o rinuncino alla prelazione, la quale permane in capo agli altri. La famiglia coltivatrice integra un organismo collettivo finalizzato all'esercizio in comune di un'impresa agricola ed disciplinata dalla regola dell'amministrazione disgiuntiva propria della societ semplice, con la conseguenza che, nella mancanza di designazione di un comune rappresentante, ciascun membro ha il potere di rappresentare il gruppo nei confronti del concedente il quale tenuto ad effettuare la "denuntiatio" soltanto al rappresentante designato, in mancanza del quale, della stessa pu dare legale comunicazione ad uno solo dei membri della famiglia insediata sul fondo (Cass. 6 aprile 2006, n. 8089; Cass. 22 giugno 2001, n. 8598). Detentore di terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria La qualit di affittuario presupposto del diritto di prelazione e non spetta a chi detenga un terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria in forza di un rapporto di affitto stipulato con l'assegnatario prima del termine del trentesimo anno dalla prima assegnazione; l'art. 4 della legge 29 maggio 1967 n. 379, riconosce il diritto di prelazione, durante il suindicato periodo, solo all'ente "che ha disposto l'assegnazione" ed ai "coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti", senza assolutamente menzionare gli affittuari (Cass. 2 aprile 1984 n. 2157). 3.1.c. COLTIVAZIONE BIENNALE

Il coltivatore diretto insediato sul fondo pu esercitare la prelazione se coltiva il fondo stesso almeno da un biennio.5

La ratio della norma garantire la professionalit del coltivatore, idonea a giustificare il diritto di preferenza che gli viene concesso.

Secondo la dottrina il biennio va calcolato a partire dallinizio del rapporto contrattuale e non ad annata agraria e nel periodo biennale possono essere computati anche periodi di lavorazione a titolo diverso da quello contrattuale invocato per lesercizio della prelazione agraria. Cos ad esempio il periodo di coltivazione di un fondo in compropriet pu essere cumulato a quello svolto a

4 Si veda al riguardo la circolare Ufficio Legale n. 11210 del 13 settembre 2001.

5 La riduzione della durata da quattro a due anni, stata introdotta con lart. 7 della L. n. 817 del 1971.

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titolo di affitto dopo la divisione del fondo medesimo (Cass. 26 febbraio 2003 n. 2879).

Sempre in tale direzione, non occorre che il titolo che attribuisce il diritto di coltivare il fondo sia unico per tutto il biennio, potendo sommare i periodi di coltivazione diretta basati su titoli diversi, purch tutti legittimanti la prelazione (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26286; Cass. 12 febbraio 2002 n. 1971).

In ogni caso la coltivazione biennale idonea a far sorgere la prelazione se attuata in forza di un titolo valido, cio idoneo a giustificare la conduzione del fondo stesso (Cass. 8 luglio 2005 n. 14450).

Il periodo biennale va calcolato con riferimento al momento della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo (Cass. 9 agosto 1991 n. 8658). 3.1.d. MANCATA ALIENAZIONE DEI FONDI NEL BIENNIO

Lart. 8, primo comma della legge n. 590 del 1965 prevede che possa esercitare la prelazione laffittuario che non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria Nellinserire tale condizione il legislatore presume che chi abbia venduto da poco tempo altre superfici non abbia la seria volont di ampliare la sua azienda in cui risiede la ratio della prelazione agraria.

Il richiamo allimponibile fondiario dei fondi rustici del prelazionante si riferisce sia al reddito dominicale che al reddito agrario, cio al reddito totale del fondo (Cass. 26 febbraio 1994 n. 1946; Cass. 30 luglio 2002, n. 11271).

Lesclusione della prelazione non opera se il prelazionante ha ceduto propri terreni a scopo di ricomposizione fondiaria, a favore di enti di sviluppo o della Cassa per la formazione della propriet contadina e nel caso di vendita a favore di privati per acquistarne altri, con mutui agevolati e benefici tributari nonch con il controllo dellispettorato provinciale agrario, allo scopo di accorparli ed ampliare la propria azienda agricola (Cass. 26 febbraio 1994, n. 1946). 3.2. REQUISITI OGGETTIVI

3.2.a. IL FONDO RUSTICO

La prelazione opera se oggetto del trasferimento un fondo rustico. Con riguardo a tale profilo, sono sorte una serie di problematiche attinenti alla interpretazione da attribuire alla locuzione fondo rustico. In particolare stato affermato che:

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1. la dimensione del terreno non rilevante per il riconoscimento della prelazione essendo sufficiente che sia possibile il suo concreto sfruttamento economico (Cass. 27 novembre 2006, n. 25130). Rientrano quindi nella casistica sia i fondi di grosse dimensioni, che i piccoli appezzamenti di terreno agricolo, a meno che si accerti che lesiguit esclude ogni possibilit di coltivazione (Cass. 20 gennaio 2010, n. 913; Cass. 21 ottobre 2009, n. 22273; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244) 6;

2. con riguardo alla destinazione agricola del fondo sufficiente che lo stesso sia suscettibile di una attivit di natura agraria anche quando al momento esso non sia coltivato (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244);

3. suscettibile di prelazione anche il terreno coltivato a bosco (Cass. 4 marzo 2003, n. 3176) quando lattivit di silvicoltura complementare o aggiuntiva ad unattivit di coltivazione (sullultimo orientamento della Cassazione riguardo alla silvicoltura, si veda quanto riportato nel paragrafo 3.1.b);

4. la destinazione agrituristica del fondo non ne muta la destinazione agricola trattandosi di una forma di turismo nelle campagne volta a favorire lo sviluppo e il riequilibrio del territorio agricolo, agevolando la permanenza dei produttori agricoli sul territorio rurale (Cass. 11 gennaio 2007, n. 384).

Destinazione diversa da quella agricola Cos come previsto dallart. 8, co. 2, della legge 590/1965, la prelazione agraria esclusa quando i terreni interessati siano destinati in base a piani regolatori, anche non ancora approvati, ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. A tal proposito, le condizioni per lesercizio della prelazione o del riscatto non sussistono se il fondo ha destinazione diversa da quella agricola in virt di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda di riscatto e non rileva che lo strumento di pianificazione provenga dal Comune o da altra autorit (Cass. 25 marzo 2003, n. 4374); inoltre, irrilevante che il nuovo strumento urbanistico non sia poi approvato, in quanto la "ratio" della norma quella di evitare l'applicazione di una disposizione a tutela dello sviluppo della propriet coltivatrice laddove il procedimento amministrativo volto a cambiare la destinazione agricola del terreno sia giunto ad un grado di sviluppo sufficiente a rendere evidente la volont dell'Amministrazione di regolare diversamente l'assetto del territorio (Cass. 9 aprile 2003, n. 5577) attraverso atti pubblici dell'amministrazione che incidano sull'assetto territoriale con scelte certe e conoscibili da terzi (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673).

6 A rafforzare ed integrare tale interpretazione, la sentenza Cass. 27 novembre 2006, n. 25130 con riferimento

alla prelazione del confinante, aggiunge che tutti i fondi che abbiano carattere agricolo possono essere oggetto

di prelazione (e di riscatto), con lunico limite costituito dallimpossibilit di concreto sfruttamento o addirittura dalla non coltivabilit del terreno, in relazione ad entrambi i fondi, accorpati e non.

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In questa direzione stato ritenuto precluso lesercizio della prelazione nel caso in cui il nuovo piano regolatore, anche se ancora in itinere, prevede per il terreno una destinazione non agricola, anche se la destinazione agricola sia contemplata dallo strumento urbanistico vigente (Cass. 27 luglio 2006, n. 17154). Se ne conclude che:

1. perch venga meno la destinazione agricola del fondo non sufficiente la sola richiesta di variante da parte del proprietario del fondo, trattandosi di un atto privato che non indica l'esistenza di una scelta pubblica, anche se non ancora perfezionatasi (Cass. 21 gennaio 2000 n. 673);

2. il termine "piano regolatore" non deve essere inteso nel suo significato tecnico giuridico proprio della legislazione urbanistica, ma deve essere piuttosto riferito ad ogni strumento urbanistico pervenuto ad un grado di completezza e perfezione sufficiente per ritenere esistente una volont precettiva della pubblica amministrazione volta a regolare l'assetto del territorio con quel carattere di stabilit, di determinatezza ed imperativit che caratterizza i provvedimenti "iure imperii".

Secondo una consolidata giurisprudenza della Suprema Corte la ratio ispiratrice dellart. 8 della legge n. 590 del 1965 esclude dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad un'area che sia destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico) o per un'area ricompresa nel perimetro urbano al fine di dare un assetto all'utilizzazione del territorio comunale sotto il profilo dell'edificabilit (Cass. 31 marzo 2010, n. 7796; Cass. 28 aprile 2006, n. 9963; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797).

In sostanza, secondo le suddette pronunce, larea destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico), rientra nellesclusione dellart. 8, comma 2, precludendo la possibilit di esercitare il diritto di prelazione o di riscatto. Tale principio stato espresso anche per destinazione a verde speciale o intraedilizio nonch per le cosiddette zone di rispetto. La destinazione paesistica del fondo, invece, stabilita dal piano regolatore, non ostativa alla prelazione (e al riscatto) in quanto non incompatibile con la destinazione agricola e non rientrante fra i casi tassativamente indicati dalla legge (destinazione edilizia, industriale o turistica), nei quali la prelazione ed il riscatto non sono consentiti (Cass. 20 dicembre 1990, n. 12090). Vendita di un fondo pi ampio di quello coltivato dallaffittuario Laffittuario di una porzione di un pi ampio fondo pu esercitare la prelazione agraria con riguardo esclusivamente alla parte di terreno da lui coltivata qualora lintera superficie sia divisa in pi porzioni distinte ed autonome sia sotto il profilo giuridico perch concesse a coltivatori diretti separatamente sia sotto laspetto

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economico in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, sempre che lo scorporo non pregiudichi notevolmente la possibilit di coltivazione del fondo unitariamente considerato (Cass. 15 luglio 1988, n. 4659; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1103). Laccertamento delle condizioni che consentono lesercizio del suddetto diritto deve essere compiuto non con riguardo alla configurazione data dalle parti al contratto di vendita, ma considerando la situazione oggettiva (Cass. 16 novembre 2005, n. 23222). Vendita di un fondo unitamente ad altri beni Principio generale che se il fondo costituente oggetto dellaffitto a coltivatore diretto venga alienato unitamente ad altri beni, il diritto di prelazione spetta allaffittuario solo con riguardo al terreno concessogli in affitto (Cass. 11 febbraio 1988, n. 1481). Tale diritto tuttavia si estende al complesso delle cose organizzate per limpresa agricola ed incluse nellalienazione (Cass. 15 luglio 1991, n. 7838). 7 Si segnala inoltre che allorch la vendita abbia ad oggetto diversi fondi con lindicazione di un prezzo globale riferito al complesso dei fondi stessi, senza possibilit di distinguere con esattezza quello relativo a ciascuno di essi, chi voglia esercitare la prelazione esclusivamente con riferimento al fondo per il quale ha titolo, essendo impossibilitato a compiere lofferta con riferimento alla specificazione del relativo prezzo, pu limitarsi a formulare unofferta indeterminata del prezzo rapportata a quello da accertare in sede giudiziaria (Cass. 23 marzo 2006, n. 7231; si veda anche Cass. 26 giugno 2007, n. 14754 per un caso analogo ma relativo ad unipotesi di riscatto). Vendita di un fondo solo in parte agricolo In linea generale la giurisprudenza ha evidenziato che, in caso di vendita di un terreno in cui solo una parte abbia destinazione agricola, la prelazione pu esercitarsi solo limitatamente a tale parte, non potendo essa estendersi a quella porzione che, pur facendo parte dello stesso fondo, sia compresa in zona destinata ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica (Cass. 24 novembre 1986, n. 6910; Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797). Tuttavia si anche evidenziato che nella descritta situazione la prelazione potrebbe estendersi allintero terreno venduto quando, sia per valore che per superficie, la zona agricola sia prevalente sullaltra (Cass. 6 agosto 2002, n. 11757).

7 Per lalienazione congiunta anche di fabbricati rurali, si veda lo specifico paragrafo a seguire.

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Fabbricati rurali Sussiste il diritto di prelazione quando il fabbricato rurale trasferito separatamente a titolo oneroso a condizione che il bene continui ad essere unito al terreno posto in vendita dal vincolo pertinenziale, restando funzionalmente adibito al servizio dellimpresa agraria e sia mantenuto nel potere di fatto dellaffittuario (Cass. 2 aprile 1992, n. 4011). Tale vincolo permane cos che, laddove laffittuario abbia acquistato i terreni ma non i fabbricati in quanto non posti in vendita in costanza di rapporto di affittanza, questi mantiene il diritto di prelazione in caso di successivo trasferimento dei fabbricati (Cass. 15 maggio 2009, n. 11314). Lesistenza di fabbricati sul fondo, anche di ridotte dimensioni ma con una autonomia colturale e produttiva, non escludono la prelazione se questi sono strumentali alla coltivazione del terreno (Cass. 29 ottobre 1985, n. 5317); invece se la costruzione accatastata al catasto edilizio essa perde il suo connotato di fabbricato rurale e come tale non rientra nella prelazione agraria ed il terreno circostante, se di ridotte dimensioni tale da qualificarsi come pertinenza della casa, perde il connotato di terreno agricolo e di conseguenza lassoggettamento alla prelazione, ma la perdita della natura di fondo agricolo va accertata di caso in caso (Cass. 10 agosto 1988, n. 4920). 3.3. NEGOZI IDONEI A REALIZZARE IL TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO

La prelazione pu essere esercitata nel caso in cui il trasferimento della propriet del fondo avviene a titolo oneroso, quindi dietro la corresponsione di un corrispettivo, o di concessione in enfiteusi.

Non realizza pertanto un trasferimento avente tali caratteristiche la donazione, n il c.d. negotium mixtum cum donazione che si ha quando il negozio oneroso realmente voluto ed effettivo ed il fine di liberalit (che esclude nella sostanza il carattere oneroso) perseguito mediante la sproporzione prevista e voluta delle due prestazioni (Cass. 15 maggio 2001, n. 6711; Cass. 18 luglio 1991, n. 7969).

La prelazione viene altres esclusa (in virt della natura del trasferimento) nel caso in cui :

a) il trasferimento del fondo risulta nel contenuto di una transazione (Cass. 29 maggio 1984, n. 3283);

b) la cessione dellimmobile avviene come corrispettivo di prestazioni alimentari ed assistenziali (c.d. vitalizio alimentare) (Cass. 30 ottobre 1980, n. 5855);

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c) il fondo rustico venga conferito in una societ di capitali in quanto, trattandosi di atto diretto ad acquisire lo status di socio in correlazione della quota contestualmente sottoscritta, non assimilabile ai contratti di scambio di cui allart. 8 L. 590/65 (fra le altre: Cass. 29 novembre 2005, n. 26044, Cass. 8 giugno 1992, n. 7039);

d) vengono cedute quote sociali od azioni, qualora proprietaria del fondo rustico sia una societ di capitali o una societ di persone (Cass. 1 dicembre 1987, n. 8939; Cass. 25 agosto 1990, n. 8732), comportando ci il subingresso di altri nella qualit di soci, ma non nella titolarit dei beni sociali che restano alla societ;

e) a seguito dello scioglimento di una societ ed effettuata la liquidazione, lattivo patrimoniale della societ, consistente in fondi rustici, sia assegnato in natura ai soci, trattandosi non di un trasferimento a titolo oneroso ma dellattuazione del diritto di ciascun socio ad una parte proporzionale del patrimonio netto della societ liquidata;

f) il trasferimento del fondo effettuato a favore di un terzo titolare di un diritto di credito nei confronti del proprietario venditore, realizzandosi la c.d. datio in solutum, ovvero un contratto che finalizzato allo scopo di estinguere una precedente obbligazione.

Per espressa previsione, sono altres esclusi dai trasferimenti a titolo oneroso per loperativit della prelazione:

la permuta (qualunque sia il bene offerto in permuta: Cass. 3 novembre 1990, n. 10573; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391);

la vendita forzata;

la liquidazione coatta, il fallimento (nonch la vendita del fondo eseguita nellambito di una procedura di concordato preventivo: Cass. 2 marzo 2010, n. 4935);

lespropriazione per pubblica utilit. Sono invece idonei a realizzare un trasferimento a titolo oneroso:

a) la compravendita e la concessione in enfiteusi, cos come previsto espressamente dallart. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965.

b) la vendita della nuda propriet con riserva di usufrutto o i casi di vendita congiunta della nuda propriet e dell'usufrutto da parte dei rispettivi titolari allo stesso acquirente (Cass. 22 agosto 1990, n. 8561).8

8 Si veda quanto riportato nel precedente paragrafo.

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c) la vendita con patto di riscatto o patto di riservato dominio, atteso che lacquisto della propriet per effetto dellesercizio della prelazione deve prevalere sullesercizio del riscatto convenzionale, dato linteresse pubblico che caratterizza la prima ipotesi (Cass. 3 giugno 1991, n. 6227).

d) la vendita allasta pubblica o pubblico incanto, poich essa non unipotesi di vendita forzata rientrante nella espressa esclusione dellart. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965 (Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264; Cass. 19 novembre 2003, n. 17523).

4. PRELAZIONE AGRARIA DEL PROPRIETARIO COLTIVATORE DIRETTO CONFINANTE

Lart. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la prelazione agraria al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti disponendo che detto diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purch sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.

La funzione della prelazione del confinante tende allaccorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditivit dei terreni ed ha quindi lintento di favorire la formazione di imprese diretto-coltivatrici di pi ampie dimensioni, pi efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635).

La prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto opera se ricorrono tutte le condizioni previste dallart. 8 della legge n. 590 del 1965 (coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua propriet, non aver effettuato vendita di fondi rustici nel biennio precedente, la forza lavorativa adeguata, ecc)9 nonch specificamente, se ricorrono le seguenti situazioni: a) vi la contiguit dei fondi (quello offerto in vendita e quello condotto dal prelazionante); b) sul fondo oggetto della vendita contiguo non insediato un affittuario, mezzadro, colono, compartecipante od enfiteuta coltivatore diretto in base ad un titolo giuridico valido.

Lonere di provare che sul fondo oggetto di compravendita non sono insediati coltivatori diretti incombe su chi agisce in giudizio per far valere la prelazione (Cass. 30 maggio 2008, n. 14475).

9 Ne consegue che, per quanto riguarda dette condizioni, si rinvia ai commenti contenuti nei rispettivi

precedenti paragrafi.

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4.1. REQUISITI SOGGETTIVI Lart. 7 della legge n. 817 del 1971, come detto, prevede il diritto di prelazione in favore del confinante purch questi sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante. Condizione essenziale ai fini delloperativit del diritto che la conduzione diretta si riferisca allo stesso terreno contiguo a quello venduto senza che possa diversamente rilevare la sua attivit di coltivatore diretto esercitata con riguardo ad altri fondi giacch solo nel primo caso si attua, con laccorpamento, lo scopo perseguito dalla legge (Cass. 27 gennaio 2010, n. 1712; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635). In tal senso stato anche chiarito che tali condizioni non possono ritenersi integrate dalla mera attivit di "taglio" dell'erba che cresce spontaneamente nel terreno, la quale non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo (Cass. 16 marzo 2005, n. 5682). La prelazione agraria del confinante richiede non gi la titolarit biennale del diritto di propriet ma quella biennale delleffettiva coltivazione del fondo a confine, esercitato in forza di un valido titolo giuridico da individuarsi fra quelli indicati dallart. 8 1 co. L. n. 590/1965 (Cass. 12 maggio 1990, n. 4105; Cass. 11 ottobre 1985, n. 4945). Il coltivatore deve possedere tutti i requisiti richiesti al prelazionante insediato sul fondo cui il citato art. 7 rinvia, ivi compresa la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua propriet (Cass. 16 giugno 2005, n. 12963) ed il divieto di vendita di fondi rustici nel biennio precedente (Cass. 28 maggio 2003, n. 8501). Pluralit di confinanti Quando vi sono pi fondi contigui, tutti i confinanti in possesso dei necessari requisiti oggettivi e soggettivi hanno diritto di esercitare il diritto di prelazione sul fondo posto in vendita. Se un solo confinante lo esercita, non si pone alcun problema; ma se pi o tutti intendono esercitare il proprio diritto di prelazione sorge il problema di determinare quale, tra gli aventi titolo, acquisisce il diritto ad acquistare il fondo venduto. Per le situazioni sorte anteriormente al 2001, la giurisprudenza aveva esplicitato il principio per cui la preferenza era da accordare a colui che, indipendentemente dalla superficie posseduta, dimostrasse la migliore attitudine a costituire una unit poderale produttiva pi efficiente delle altre dal punto di vista tecnico ed economico, valutando a tal riguardo lentit, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, lesuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonch la stabilit nel tempo che lazienda da incrementare possa assicurare (fra le altre: Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106; Cass. 29 gennaio 2010, n. 2045).

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Nel testo della c.d. legge di orientamento (D.Lg.vo n. 228 del 2001), stata inserita una norma volta espressamente ad individuare un criterio aprioristico per determinare lavente titolo. Lart. 7 infatti prevede che: "Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui rispettivamente all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, nel caso di pi soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di et compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonch il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999". La norma, che non risulta aver avuto ancora applicazione giurisprudenziale, non purtroppo chiara nella formulazione. Emerge come primo criterio preferenziale la presenza nellimpresa del confinante di CD o di IAP di et compresa fra i 18 ed i 40; in alternativa sono considerate preferite, se esistenti, cooperative di conduzione associate, con componenti in possesso di particolari conoscenze e competenze professionali. Laddove i suddetti criteri non siano applicabili (poich riferiti a situazione di conduzione inesistenti nel caso), si ritiene possa rivivere lindicato criterio elaborato dalla giurisprudenza, per la cui applicazione necessario tuttavia procedere in via giudiziaria (cio chiedere ad un giudice di individuare lavente diritto). Vendita di una pluralit di fondi contigui Nellipotesi di vendita con un unico atto di pi terreni attigui, dei quali solo alcuni direttamente confinanti con il terreno dellavente diritto alla prelazione, il criterio seguito dalla giurisprudenza stabilisce che il confinante ha diritto di prelazione con riguardo allintero oggetto della vendita ovvero al singolo appezzamento limitrofo a seconda che essi configurino un'unica unit poderale, mancando di una propria autonomia in termini di caratteristiche di coltivazione e produzione, ovvero presentino detta autonomia, e costituiscano cio fondi distinti. In questo secondo caso, la prelazione pu esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244). Pertanto in caso di vendita di un compendio unitario ed inscindibile di terreni deve escludersi che il confinante possa esercitare la prelazione solo per alcuni di essi (Cass. 10 novembre 2009, n. 23745). Fondo confinante appartenente a pi comproprietari Nel caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartiene in compropriet a pi persone, la prelazione spetta a ciascun comproprietario che sia coltivatore diretto (Cass. del 8 luglio 2005, n. 14448) e lo pu esercitare

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indipendentemente dagli altri comproprietari (Cass. 26 febbraio 1993 n. 2434).10, con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto congiuntamente da parte di tutti i comproprietari non incide sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato, configurandosi linazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto stesso (Cass. 29 gennaio 2020, n. 2049). Fondo oggetto di prelazione che parte di un blocco immobiliare

La prelazione ed il riscatto del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante configurabile anche quando il fondo oggetto di prelazione costituisce parte di un blocco immobiliare pi ampio, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi lunit poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni (Cass. 26 luglio 1986 n, 4797). 4.2. REQUISITI OGGETTIVI Per le caratteristiche del fondo rustico, ai fini delloperativit della prelazione del confinante, si rinvia a quanto gi detto nel paragrafo 3.2.a. Da rilevare, con specifico riferimento alla fattispecie in esame, che la possibilit del concreto sfruttamento economico e la coltivabilit va accertata in relazione ad entrambi i fondi: quello contiguo e quello posto in vendita (Cass. 15 maggio 1991, n. 5456). Libert del fondo da insediamenti Elemento di esclusione della prelazione del confinante la circostanza che sul fondo messo in vendita sia insediato un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido (Cass. 26 luglio 2001 n. 10220). Detto insediamento, inoltre, deve considerarsi stabile, effettivo, non precario (Cass. 4 giugno 2007, n. 12934; Cass. 18 giugno 2003 n. 9712; Cass. 26 marzo 1999 n. 2894) e dunque destinato a durare nel tempo (Cass. 6 luglio 2009, n. 15804). Il diritto di prelazione del confinante escluso anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante; di contro il confinante pu esercitare la prelazione nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario, prima della stipulazione del rogito, abbia perduto di stabilit per effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo venduto, si sia impegnato con il proprietario al rilascio del fondo stesso (Cass. 18 aprile 2003, n. 6290).

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Ove si verifichi una situazione di conflittualit fra pi comproprietari che intendano esercitare il diritto, il

giudice accorda la preferenza a colui che dimostri la maggiore attitudine a costituire una unit poderale

produttiva pi efficiente (Cass. 1 aprile 2003, n. 4916).

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Non sussiste la condizione preclusiva allesercizio della prelazione del confinante, nel caso in cui linsediamento sia di un soggetto diverso da quelli indicati dalla legge. In particolare la prelazione deve intendersi accordata se sul fondo insediato un comodatario, ancorch coltivatore diretto (Cass. 6 agosto 1999 n. 8468) ovvero un affittuario non coltivatore diretto (Cass. 13 marzo 1987 n. 2610). Da segnalare alcune sentenze che hanno escluso la prelazione del confinante nel caso in cui il terreno che costituisce bene dellazienda agricola esercitata dallimpresa familiare coltivatrice, sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso dalluno ad altro dei familiari compartecipanti allimpresa, sempre che permanga la continuazione della destinazione di quel bene alla coltivazione diretta da parte dellacquirente (Cass. 7 ottobre 1994 n. 8198). Contiguit dei fondi La giurisprudenza, dopo numerose pronunce contrastanti, oramai univoca nel ritenere che il confine debba interpretarsi nel senso di contiguit fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. S. U. 25 marzo 1988, n. 2582; Cass. 11 maggio 2010, n. 11377; Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106). La casistica della contiguit dei fondi, che rende possibile o meno la prelazione del confinante, pu riassumersi come segue:

1. il diritto di prelazione non sussiste in caso di c.d. contiguit funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in ununica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779);

2. non sono confinanti i fondi divisi da strada interpoderale (Cass. 19 gennaio 2007, n. 1191), da una strada privata agraria (strada vicinale non aperta al pubblico transito) (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622), una strada comunale, una strada di pubblico transito (Cass. 20 dicembre 2005, n. 28235; Cass. 17 luglio 2002, n. 10377; Cass. 6 agosto 2002, n. 11779);

3. non sono contigui i terreni separati da un corso dacqua naturale avente carattere pubblico, a nulla rilevando che detto corso sia a volte in secca (Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471);

4. la prelazione non opera quando il fondo sia separato da quello in vendita da un canale pubblico (Cass. 23 giugno 1989, n. 2983), da un canale di bonifica di propriet demaniale (Cass. 10 febbraio 1987, n. 1433), da un canale o fosso demaniale (Cass. 14 marzo 2008, n. 7052).

5. il diritto del confinante sussiste anche nellipotesi in cui siano creati artificiosi

diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica dei due suoli (Cass. 10 marzo 2008, n. 6286). A tal proposito la riserva, da parte del proprietario, di una striscia di terreno lungo il confine, non esclude la prelazione se essa, per le sue

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caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia comunque idonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo sicch possa concludersi che la porzione non ceduta priva di qualsiasi utilit per lalienante (Cass. 9 aprile 2003, n. 5573).

5. MODALITA DI ESERCIZIO DELLA PRELAZIONE

Le fasi nelle quali si concretizza la procedura per consentire allavente diritto di esercitare la prelazione, in estrema sintesi, sono:

- la proposta di vendita del fondo (c.d. denuntiatio); - laccettazione della proposta da parte del prelazionante; - il pagamento del corrispettivo.

5.1. DENUNTIATIO

Il proprietario alienante obbligato a comunicare la proposta di alienazione al coltivatore (insediato sul terreno o confinante, a seconda del caso) trasmettendo a questi per raccomandata il contratto preliminare di compravendita, dal quale risulti il nome del promissario acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola per leventualit della prelazione. Secondo alcune interpretazioni giurisprudenziali la comunicazione della proposta, oltre che per lettera raccomandata (cos come espressamente previsto dalla legge) pu avvenire anche con altri mezzi idonei al raggiungimento dello scopo ed anche verbalmente purch essa sia chiara e completa e vi sia la prova certa orale o documentale della sua conoscenza da parte del coltivatore (Cass. 19 maggio 2003, n. 7768; nella stessa direzione Cass. 19 gennaio 2007, n. 1192). Invero per, recenti sentenze (Cass. 21 ottobre 2009, n. 22367; Cass. 20 aprile 2007, n. 9519; Cass. 27 novembre 2006, n. 25135; Cass. 30 novembre 2005, n. 26079) stabiliscono che necessaria la forma scritta; sicch, se si considera la denuntiatio non solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto il fondo, ne deriva che tale comunicazione deve necessariamente rivestire, in applicazione dell'art. 1350 c.c., la forma scritta ad substantiam (cio a pena di nullit) con la conseguenza che in caso contrario la comunicazione si ritiene non effettuata ed esercitabile lazione di riscatto. In ogni caso non considerata valida una denuntiatio dal contenuto generico o incompleto (cos come ad esempio nel caso di trasmissione del preliminare stipulato nelle forme del contratto per persona da nominare) ma laccettazione da parte del coltivatore, pur essendo la proposta lacunosa, comporta comunque la conclusione del contratto tra proprietario e prelazionante (Cass. 20 dicembre 2007, n. 26985; Cass. 22 giugno 2001, n. 8594; Cass. 19 maggio 2003, n. 7768).

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Volendo riassumere le diverse posizioni alla luce delle numerose pronunce sullargomento, si ritiene di poter esprimere il seguente principio: il venditore pu anche non trasmettere il preliminare di vendita, purch la comunicazione (scritta) della proposta di alienazione contenga tutti gli elementi per valutare la convenienza delloperazione, ivi compreso il nome del promissario acquirente e ci per consentire allaffittuario di decidere in ordine al diritto che pu esercitare avuto riguardo anche al nuovo titolare del rapporto di affitto (Cass. 11 marzo 2002, n. 3500). Inoltre non necessario che il venditore, oltre al preliminare contenente gli elementi indicati espliciti anche una espressa proposta, essendo questa insita nella trasmissione del suddetto atto (Cass. 28 ottobre 2009, n. 22797). Se il fondo venduto in compropriet la proposta di alienazione notificata al prelazionante deve essere sottoscritta da tutti i comproprietari. Ove ci non sia avvenuto linvio della proposta impedisce la realizzazione delle condizioni richieste per lesercizio della prelazione e non fa iniziare a decorrere il termine per il pagamento del prezzo (Cass. 7 giugno 1995, n. 6370). La legge non prevede un termine entro il quale debba essere effettuata la denuntiatio rispetto alla conclusione del preliminare di compravendita. Larticolo 8 della legge 590 del 1965 stabilisce che Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralit di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non pu essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione pu essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purch la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacit lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione. La proposta di alienazione del fondo in questi casi deve essere notificata a tutti gli affittuari individualmente poich tutti sono titolari di uno specifico rapporto giuridico con il proprietario (Cass. 6 maggio 1986 n. 3032). Non quindi ammesso linvio di ununica raccomandata indirizzata a tutti gli affittuari e contenente un'unica copia della proposta, n un unico invio con tante copie quanti sono gli affittuari. La proposta revocabile in pendenza del termine entro cui il conduttore deve manifestare la sua volont di acquistare limmobile (Cass. 14 marzo 1988 n. 2427). 5.2. ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA

Il coltivatore ha trenta giorni di tempo dal ricevimento della notifica della proposta di compravendita (preliminare) per esprimere la propria accettazione per iscritto.

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La denuntiatio, come gi affermato, un obbligo giuridico del proprietario alienante ma diviene una proposta contrattuale che con laccettazione d luogo alla formazione del contratto, soltanto se il soggetto che riceve tale proposta possiede i titoli per poter esercitare la prelazione (Cass. 25 gennaio 2002, n. 884). Sotto tale aspetto, si ricorda che laccettazione un atto unilaterale recettizio, che dunque produce effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario (Cass. 13 febbraio 1997, n. 1331). Il coltivatore tenuto ad accettare tutte le clausole e condizioni contrattuali contenute legittimamente nel preliminare, non essendo a lui concesso di modificarle o condizionarle. Il prelazionante, infatti, pu solo rifiutare la proposta, ma se laccetta non ha alcuna facolt di discriminare tra le clausole contrattuali quelle a lui favorevoli o sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose (Cass. 28 novembre 2001, n. 15087; Cass. 23 febbraio 2000, n. 2050). Ed invero, nel caso in cui il coltivatore accetta il preliminare ma ponendo condizioni o modifiche al contratto notificatogli, tale accettazione non costituisce esercizio del diritto di prelazione bens una nuova proposta contrattuale alla quale il promittente (proprietario alienante) non tenuto ad aderire. 5.3. RINUNCIA Premesso che il diritto di prelazione integra un diritto disponibile e pertanto rinunciabile, a titolo oneroso o gratuito, va segnalato che la rinuncia deve essere compiuta per iscritto (Cass. 4 marzo 2003, n. 3166). Tuttavia, per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione, necessario che il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza11 della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3672; Cass. 14 aprile 2000, n. 4858). Ne consegue che la rinuncia, per essere valida, non pu intervenire prima della denuntiatio, e dunque prima che egli abbia avuto notizie circostanziate in ordine alle condizioni di vendita, al nome del promissario acquirente, al prezzo ed alle modalit di corresponsione pattuite (Cass. 30 novembre 2005, n. 26079). 5.4. RIVENDITA DEL FONDO ACQUISTATO DAL COLTIVATORE La ratio del diritto di prelazione agraria - lelemento (fondamentale) della coltivazione del fondo - deve sussistere non solo in riferimento allepoca in cui si

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Secondo alcune pronunce efficace a tale effetto la conoscenza pervenuta in qualsiasi modo: Cass. 19 gennaio 2007, n. 1192.

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esercita tale diritto ma anche in prospettiva futura; ci comporta che nel caso in cui il coltivatore abbia esercitato la prelazione non per continuare limpresa agricola ma per rivendere il fondo ad un terzo non avente diritto, si considera nullo sia il contratto di acquisto (su cui si fatta valere la prelazione) che quello di rivendita del fondo in quanto posti in essere in frode alla legge (Cass. 29 gennaio 2010, n. 2044; Cass. 26 luglio 2004, n. 14000). Tale situazione si realizza allorch i due atti vengono posti in essere in tale rapporto di immediatezza da dimostrare un unico disegno preordinato, nellintenzione dellaffittuario (o del confinante) e del terzo alla realizzazione dello scopo pratico di far conseguire a questultimo la propriet del fondo. Va osservato che secondo un indirizzo consolidatosi a partire dalla sentenza a S.U. della Cassazione 28/3/2006 n. 7033, la disposizione di cui al 2 co. dellart. 28 L. 590/65 (secondo il quale La estinzione anticipata del mutuo o la vendita del fondo acquistato con i benefici della presente legge non possono aver luogo prima che siano decorsi dieci anni dallacquisto) non si riferisce al diritto di prelazione di cui allart. 8, ma solo alle agevolazioni fiscali ed alla possibilit di accedere ai mutui a tasso agevolato. Ci significa che, in ordine alla rivendita del fondo acquistato nellesercizio del diritto di prelazione, non sussiste lobbligo in capo allacquirente prelazionante di garantire la conduzione diretta per il periodo decennale stabilito dal suddetto art. 28 2 co., con la conseguenza che tale rivendita potr considerasi nulla solo nel caso, espresso dalla giurisprudenza dinnanzi citata, in cui lacquisto nellesercizio della prelazione sia avvenuto al solo scopo di rivenderlo per un intento speculativo. Al di fuori di questa ipotesi, la vendita del fondo, prima del decorso del termine decennale previsto dal citato art. 28 co. 2 (termine ora ridotto a 5 anni dallart. 11 D.Lg.vo n. 228/2001), comporta solo la decadenza dai benefici goduti in base alla legislazione sulla formazione ed arrotondamento della piccola propriet contadina. 5.5 PAGAMENTO DEL PREZZO 5.5.a. TERMINI

Con riferimento all'acquisto operato tramite l'esercizio del diritto di prelazione, il co. 6 dell'art. 8 prescrive che il versamento del prezzo vada effettuato entro il termine di tre mesi, decorrente dal trentesimo giorno da quello della denuntiatio (trattandosi di atto recettizio, rileva il giorno del ricevimento della comunicazione medesima da parte del coltivatore), salvo che sia diversamente pattuito dalle parti. Deve evidenziarsi che non essendo un termine prescrizionale la corresponsione del prezzo dacquisto oltre il termine decadenziale di tre mesi dalla notifica, determina il venir meno del diritto di prelazione. E bene precisare che linciso salvo che sia diversamente pattuito dalle parti contenuto nellart. 8, fa riferimento alla eventualit che il preliminare di vendita,

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trasmesso all'avente diritto alla prelazione, preveda termini diversi per il pagamento del prezzo, quali differimenti nel saldo o nel versamento di una parte del prezzo (rateizzazioni o altre facilitazioni) di cui il prelazionante potr eventualmente beneficiare (Cass. 10 marzo 2010, n. 5794). Mentre, con riferimento specifico alla validit dellesercizio della prelazione, risulta invece irrilevante un mero differimento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita a cui sia ricollegato anche il pagamento del prezzo, di cui il prelazionante non pu assolutamente giovarsi, pena la decadenza dal diritto di prelazione. 5.5.b. CONCESSIONE DEL MUTUO

Il co. 7 dell'art. 8 istituisce un collegamento tra la disciplina della prelazione e quella del mutuo agevolato, previsto dallart. 1 della l. 590/1965, onde consentire il ricorso a quest'ultimo istituto anche in occasione di un acquisto attuato in esplicazione del diritto di prelazione, a tale fine disponendo una sospensione del decorso del termine di pagamento previsto dal precedente 6 co. qualora sia proposta domanda per la concessione del mutuo.

Talch nellipotesi in cui, per effettuare il pagamento, il coltivatore chieda un mutuo, la legge prevede che il termine di tre mesi per il pagamento sospeso fino a che non ne sia stata disposta la concessione ovvero fino a che l'Ispettorato provinciale dellagricoltura non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta (Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255; Cass. 16 giugno 1988, n.4102) e, comunque, per un periodo che non pu eccedere un anno.

La giurisprudenza ha chiarito che il termine massimo di un anno da computarsi in realt in quindici mesi (tre mesi + lanno), poich un anno la sospensione massima del termine trimestrale previsto per il pagamento (Cass. 28 gennaio 1987, n. 804).

Affinch il beneficiario possa godere della sospensione suddetta, lunico documento idoneo a provare lammissione della domanda allistruttoria per la concessione del mutuo il certificato del competente ispettorato provinciale dellagricoltura (Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255). 5.5.c. RIFIUTO DEL PAGAMENTO

Considerato che il pagamento del prezzo entro il termine di tre mesi costituisce una condicio iuris per lefficacia del negozio di trasferimento della propriet, appare evidente che nel caso in cui il proprietario del fondo rifiuti il pagamento il prelazionante, al fine di non decadere dal diritto di prelazione, dovr inderogabilmente procedere nel termine prescritto ad effettuare lofferta reale nonch il deposito liberatorio, ai sensi degli artt. 1209 e 1210 ss. c.c..12 Lonere di tali adempimenti permane pure nel caso in cui il prelazionante deduca la

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Di cui si dir meglio parlando del pagamento del prezzo nel retratto.

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simulazione del prezzo, dovendo allora offrire e depositare quello che egli ritenga di dover pagare in luogo del prezzo indicato nell'atto (Cass. 9 agosto 1991, n. 8669) e, successivamente, eventualmente azionare un giudizio di simulazione del contratto. Qualora il prelazionante non versi il prezzo nei termini previsti, ci comporta lautomatica riviviscenza ed operativit del contratto di vendita (preliminare o definitivo) che il proprietario aveva in precedenza stipulato con il terzo (Cass. 22 marzo 2007, n. 6912).

6. RETRATTO

Come abbiamo avuto modo di chiarire, il primo comma dellart. 8 della legge 590/1965, assicura allaffittuario coltivatore diretto e al confinante, in caso di alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di prelazione a parit di condizioni rispetto agli altri eventuali acquirenti. A tale scopo la medesima legge allart. 8 comma 5 nel disporre che qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione pu, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, riconosce, allavente diritto alla prelazione, la possibilit di riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, sostituendosi ad essi, nel caso in cui il proprietario del fondo posto in vendita non lo abbia messo nelle condizioni di poter validamente esercitare la prelazione. Poste queste brevi premesse veniamo ad analizzare nello specifico i requisiti, i termini e le modalit per lesercizio del diritto di riscatto. 6.1. REQUISITI

6.1.a TITOLARIT

Pare ovvio osservare che il diritto al retratto spetta solo a chi era titolare del diritto di prelazione (che non stato posto in grado di esercitare) allatto del trasferimento a titolo oneroso del bene in favore di altri, con la conseguenza che lesercizio dell azione di riscatto condizionato alla sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge per lesercizio della prelazione. In particolare onere del retraente dimostrare, fra laltro, la propria qualifica di coltivatore diretto (Cass. 16 ottobre 2007, n. 21621). E bene evidenziare che giurisprudenza costante nel corso degli anni ha provveduto a chiarire che tali requisiti debbono sussistere non solo al momento della compravendita del fondo da parte di un terzo ma anche al momento in cui si

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esercita lazione di riscatto (ovverossia dal momento della ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del ritraente). (Cass. 18 novembre 2005, n. 24453; Cass. 19 gennaio 2006, n. 1019; Cass. 9 giugno 2011, n. 12718). Tale principio rileva sotto diversi profili a seconda che si prenda a riferimento il prelazionante o il fondo agricolo compravenduto; molto spesso infatti ci si trova di fronte a situazioni in cui tra la vendita del fondo ad un terzo e la dichiarazione del retraente possono verificarsi situazioni modificative dei requisiti soggettivi o oggettivi alla base del diritto di prelazione. Si pensi ad esempio al caso in cui si perda la qualifica di coltivatore diretto o alleventualit in cui tra il primo ed il secondo dei suddetti momenti muti la destinazione, da agraria ad industriale (o, comunque, urbana)13, del fondo oggetto del diritto di retratto: in tutti questi casi rimane impedito il perfezionamento della vicenda acquisitiva in favore del traente. Tale preclusione risponde a due diversi principi: da un lato la perdita in capo allaffittuario dei presupposti soggettivi per lesercizio del diritto di prelazione; dallaltro poich non si prospetta giustificabile tutelare la formazione della piccola propriet coltivatrice attraverso il riscatto di un fondo che non si presti pi a tale destinazione (Cass. 9 novembre 2006, n. 23902; Cass. 13 maggio 2003, n. 287; Cass. 22 maggio 1996, n. 4739). Pur tuttavia bene precisare che qualora il mutamento della destinazione agricola del fondo, ovvero altre modifiche di natura soggettiva o oggettiva, sopravvengano dopo il concreto esercizio del retratto medesimo (ovverossia dopo la data di ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del retraente) oppure nel corso del giudizio di accertamento del relativo diritto, tale vicenda non di ostacolo allesercizio del retratto agrario, in quanto il trasferimento del bene in capo al riscattante si produce fin dalla dichiarazione unilaterale recettizia di voler esercitare il riscatto, sostituendosi, con efficacia ex tunc, allacquirente nel contratto di compravendita (Cass. 9 novembre 2006, n. 23902). 6.1.b CONDIZIONI

Il legislatore allart. 8 comma 5 riconosce al soggetto titolare del diritto di prelazione il rimedio del riscatto agrario qualora il proprietario ometta di inviare la obbligatoria comunicazione con la proposta di alienazione del terreno, o nel caso in cui pur essendo stata inviata la proposta di alienazione ed il contratto preliminare, il prezzo indicato in questo contratto sia superiore a quello poi effettivamente risultante nel contratto definitivo di compravendita del fondo.

13Si rinvia a quanto precisato nel paragrafo 3.2 e ss.

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La giurisprudenza (Cass. 13 aprile 1988, n. 293; Cass. 28 marzo 2001, n. 4499; Cass. 20 ottobre 2009, n. 22187) ha poi esteso le fattispecie previste per il riscatto agrario nel caso in cui il proprietario del terreno alieni il fondo:

prima della scadenza del termine per laccettazione da parte del coltivatore; con comunicazione incompleta rispetto allatto posto in essere; in parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in

modo unitario. In definitiva secondo una copiosa giurisprudenza il riconoscimento del succedaneo diritto di riscatto sorge non solo nelle due ipotesi, espressamente previste nel comma quinto dellart. 8, ma anche in tutte le ipotesi di sostanziale inosservanza da parte del proprietario dellobbligo di preferenza dellaffittuario con alterazione della parit delle reali condizioni di acquisto, e cos pure nel caso in cui, pur non essendoci divergenza tra il preliminare notificato ed il contratto definitivo stipulato con il terzo, il prezzo indicato risulti superiore a quello (dissimulato) effettivamente pattuito tra le parti, cos che ne risulti pregiudicata la valutazione da parte dellavente diritto alla prelazione circa la convenienza o meno dellesercizio (Cass. 20 ottobre 2009, n. 22187). 6.1.c. ESCLUSIONE

E importante osservare, in tale contesto, che non sussiste il diritto di riscatto del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante, qualora questi abbia acquistato la propriet del proprio fondo successivamente o contestualmente alla data di stipula del preliminare di vendita, poich la facolt di riscatto costituisce solo una sanzione prevista dal legislatore per la violazione del diritto di prelazione talch presuppone come detto - che il soggetto che la esercita sia titolare della prelazione, quale proprietario del fondo confinante, gi al momento della stipula del detto preliminare (Cass. 16 febbraio 1993, n. 1875; Cass. 13 gennaio 1993, n. 353). Mentre pleonastico evidenziare che qualora il coltivatore sia incorso nella decadenza del diritto di prelazione per mancata accettazione della proposta o per non aver versato il prezzo pattuito nel termine di tre mesi decorrenti dallaccettazione, ovviamente preclusa la possibilit di far valere il diritto di prelazione, il cui esercizio postula la titolarit del diritto di prelazione e la sua lesione determinata dalla condotta del proprietario del fondo (e non certo del prelazionante). 6.2. TERMINI

L'esercizio del riscatto sorge nel momento e per effetto della vendita del fondo ed soggetto al termine decadenziale di un anno, decorrente dalla data di trascrizione della compravendita al terzo. (Cass. 26 luglio 2001, n. 10220).

E importante tener presente che essendo un termine decadenziale e non prescrizionale prescinde dai motivi che in concreto abbiano determinato limpossibilit di esercitare lazione di riscatto (tra le tante: Cass. 14 marzo 2008, n. 6878).

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Cosi che anche l'eventuale carenza di colpa del coltivatore per avere ignorato la stessa esistenza della compravendita o il caso in cui tale mancata conoscenza sia conseguenza di un fraudolento comportamento dell'alienante e dell'acquirente, produce comunque la decadenza dal diritto di riscatto, con lunica alternativa della proposizione, eventualmente, di una domanda risarcitoria ai sensi dellart. 2043 c.c. ( Cass. 3 luglio 2008, n.18233). In altre parole lesercizio del riscatto deve avvenire, a pena di decadenza, entro e non oltre un anno dalla data in cui il contratto definitivo di compravendita del fondo stato trascritto. Ci vale anche per il sistema tavolare: infatti, bench leffetto traslativo della propriet nellipotesi di pubblicit tavolare si verifichi al momento delliscrizione nei registri, ci non significa che da quel momento operi il diritto di riscatto, giacch, come detto, il diritto di riscatto sorge nel momento in cui stato posto in essere il trasferimento del fondo a terzi, violando le norme sulla prelazione a favore del soggetto favorito dalla legge (coltivatore diretto sul fondo o proprietario coltivatore diretto sul fondo confinante).

Daltra parte la tutela concessa dal legislatore all'affittuario o confinante del fondo rustico, al quale il comportamento del concedente abbia impedito di concretamente avvalersi del diritto di prelazione, consiste fondamentalmente nell'esercizio del diritto di riscatto, mentre le altre azioni (di nullit, dichiarazione di inefficacia, simulazione, di accertamento del diritto di prelazione) sono dal coltivatore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell'azione di riscatto. E perci ovvio che il termine perentorio di un anno dalla trascrizione del contratto previsto per tale azione non pu ritenersi spostato, nel suo decorso, dal previo esperimento di una delle altre azioni, comportando un indefinito prolungamento di quel termine, con pregiudizio della certezza dei rapporti giuridici (Cass. 11 maggio 2010, n. 11375; Cass. 13 maggio 1999, n. 4758).

Ne consegue che laffittuario/confinante, al fine di non far spirare il termine decadenziale per lesercizio del proprio diritto, dovr in primis esercitare il diritto di riscatto (secondo le modalit che diremo di seguito) e conseguentemente eventuali azioni giudiziarie di accertamento del diritto di prelazione, di nullit, dichiarazione di inefficacia, simulazione etc..

Sul punto si cita la sentenza del 25 ottobre 2010 n. 21823 della Corte di Cassazione la quale in un giudizio di accertamento del diritto di prelazione finalizzato al contestuale annullamento del contratto di compravendita concluso con un terzo, ha dichiarato il difetto dellinteresse ad agire dei ricorrenti, in quanto non avendo gli stessi esercitato il diritto di riscatto nel termine di un anno dalla trascrizione dellatto, un eventuale accertamento della titolarit del diritto di prelazione, non avrebbe prodotto alcun effetto.

Nel caso in cui il titolo di acquisto del terzo scaturisca da una sentenza, il dies a quo per il riscatto decorre solo dalla trascrizione della sentenza passata in giudicato (relativa alla domanda di esecuzione in forma specifica proposta dal promittente compratore) e non quindi gi da quello della trascrizione della

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domanda giudiziale o di una sentenza ancora soggetta a impugnazione (Cass. 17 settembre 1983, n. 5626; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1238). E evidente, nel caso sopra evidenziato, che prima del passaggio in giudicato della sentenza il riscatto non neppure esercitabile, mancando appunto quel trasferimento della propriet che ne presupposto, con la conseguenza che una dichiarazione effettuata anteriormente sarebbe priva di ogni effetto e non gioverebbe neppure a salvare il coltivatore dalla decadenza, qualora non la ripetesse dopo la formazione del giudicato. 6.3 MODALIT

Per lesercizio dellazione di riscatto basta la semplice dichiarazione negoziale del coltivatore di voler esercitare il diritto di riscatto per far scaturire la sostituzione del coltivatore stesso al terzo acquirente del fondo agricolo, e non occorre pertanto agire giudizialmente. Lazione giudiziaria, difatti, ha lo scopo non di costituire il riscatto, ma solo quello di dichiararne lesistenza. Evidentemente sar necessario proporre (successivamente alla dichiarazione di retratto) unazione giudiziaria se si intende esercitare il riscatto a condizioni diverse da quelle risultanti dallatto di vendita al terzo o nel caso in cui vi siano eventuali contestazioni. Soggetto passivo del riscatto, come univocamente si desume dalla lettera della legge l'acquirente ( ovverossia il soggetto a cui va indirizzata la dichiarazione di retratto) o il subacquirente, proprietario del fondo nel momento dell'esercizio del diritto. Nel caso di co-acquirenti pro quota - e la regola vale anche, in particolare, per il caso di acquisto in comunione tra coniugi, ai sensi dellart. 177 c.c., anche qualora il contratto di compravendita sia stato stipulato da un solo coniuge - il riscatto va necessariamente esercitato nei riguardi di tutti (Cass. 14 marzo 2008, n. 6879) e la mancanza o irregolarit dellesercizio del diritto nei riguardi di uno comporter il mancato perfezionamento della fattispecie acquisitiva e, con lo scadere del termine annuale, la conseguente decadenza totale dal diritto. La forma prevista per la richiesta di riscatto quella scritta. Pur tuttavia non sono richieste particolari modalit ma deve provenire dal coltivatore titolare del diritto di prelazione o dal suo procuratore speciale appositamente nominato (Cass. 8 maggio 2001, n. 6391; Cass. 19 febbraio 1981, n. 1028). Si precisa che, secondo un principio pi volte enunciato dalla giurisprudenza, la dichiarazione di riscatto deve avere i requisiti di determinatezza, completezza e seriet e contenere sempre lindicazione del prezzo che il retraente si dichiara disposto a pagare, non essendo sufficiente il mero richiamo al contenuto del rogito in relazione al quale si esercita il riscatto (Cass. 28 giugno 2011, n. 14266; Cass. 31 gennaio 2008, n. 2402; Cass. 13 maggio 2003, n. 7287), oltre ovviamente lindicazione del fondo su cui si intende esercitare il retratto.

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Infine si segnala che la dichiarazione di voler riscattare il fondo valida ed efficace anche se contenuta nella citazione sottoscritta dal solo procuratore alle liti, cui sia stata conferita la procura a margine o in calce alla citazione stessa in quanto, per effetto della procura, latto introduttivo del giudizio direttamente riferibile alla parte pure nel punto in cui contenga una manifestazione di volont negoziale (Cass. 26 luglio 2001, n. 10218; 12 novembre 1994, n. 9552). Ladesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa deve essere comunicata anchessa per iscritto (articolo unico L. 8 gennaio 1979 n.2). 6.3.a. EFFETTI DEL RETRATTO

L'esercizio del diritto di riscatto agrario, da pare del titolare della prelazione che non sia stato posto in grado di farla valere, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del riscattante, o un nuovo trasferimento del bene dal terzo acquirente al retraente, ma la sostituzione, con effetto ex tunc, del titolare del diritto di prelazione al terzo, sulla base della propria dichiarazione unilaterale e recettizia, sia pure subordinata all'effettivo pagamento del prezzo od alla sua offerta reale, con la conseguenza che la relativa azione di mero accertamento dichiarativo (Cass. S.U. 1 luglio 1997, n. 5895; Cass. 2 maggio 1991, n. 4765; Cass. 14 aprile 1995, n. 4281; Cass. 7 agosto 1995, n. 8656; Cass. 22 febbraio 1996, n. 1374). 6.4. PAGAMENTO DEL PREZZO

Il riscattante tenuto a pagare il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita entro tre mesi decorrenti dalladesione alla domanda di riscatto da parte del terzo acquirente riscattato o dal passaggio in giudicato della sentenza, in caso in cui sia sorta una qualche contestazione. Tale limporto essendo debito di valuta e non di valore non rivalutabile e non d luogo a maturazione di interessi (Cass. 15 gennaio 2001, n. 492).

Anche nel caso di riscatto esercitato nei confronti di un successivo avente causa dal primo acquirente, secondo la specifica previsione del co. 5 dell'art. 8, l. 590/1965, il prezzo che il coltivatore deve corrispondere in questo caso al subacquirente riscattato - sempre quello previsto nel primo contratto di compravendita: tale soluzione deriva invero immediatamente dalla funzione del riscatto, quale mezzo alternativo allesercizio della prelazione per le realizzazione della medesima finalit, cio lacquisto a parit di condizioni con quelle discendenti dalla compravendita da cui il riscatto prende titolo.

E bene precisare che, come per la prelazione, perch possa realizzarsi la condicio iuris del pagamento del prezzo (quale elemento condizionante la stessa efficacia negoziale del riscatto) non sufficiente la sua mera offerta ma occorre ove la stessa sia stata rifiutata dal creditore o dallo stesso resa impossibile, il compimento da parte del prelazionante di tutte le attivit previste dal nostro

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ordinamento nel caso di mora del creditore. (Cass. 9 maggio 2011, n. 10113; Cass. 6 settembre 1999, n. 9401)

In altre parole il prelazionante dovr, ai sensi dellart. 1209 e segg. del c.c., far ricorso al deposito c.d. liberatorio il quale si sostanzia, in linea generale, nella notifica dellofferta e nel deposito del prezzo presso la Cassa depositi e prestiti o in altro Istituto di credito; eseguito il deposito quando questo accettato dal creditore o dichiarato valido con sentenza passata in giudicato, il debitore non pu pi ritirarlo ed liberato dalla sua obbligazione.

Lomesso pagamento del prezzo comporta il mancato verificarsi degli effetti del riscatto (Cass. 20 ottobre 2009, n. 22177). 6.4.a RISCATTO NEI CONFRONTI DI UNA PLURALIT DI RETRATTATI

Nel caso in cui un fondo sia stato acquistato, in violazione delle norme sulla prelazione, da pi soggetti, ciascuno di essi ha diritto al rimborso della propria quota di prezzo. Ed infatti se ciascun retrattato, per effetto della domanda azionata dal retraente, perde la propria quota (ideale) del fondo acquistato che si trasferisce in capo al retraente medesimo, palese che ciascuno di essi ha diritto alla quota di prezzo corrispondente alla quota di fondo perduto. Ed invero, in caso di retratto di un fondo agricolo acquistato da una pluralit di persone, non sussiste, quan