Valori Di Trasformazione Complementare Surrogazione

7/24/2019 Valori Di Trasformazione Complementare Surrogazione

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REGRESSIONE SEMPLICE LINEARE 1/3

Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione

lineare semplice:

P = ax+b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del

parametro x, e b un termine noto, uguale al prezzo minimo che non varia al

variare di x.

Es. l’incremento di prezzo a mq al variare del numero di mq è

rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax+b

P ( !/mq)

S (mq)




P ( !/mq)

La regressione per costruire la retta P = -ax+b utilizza

il principio dei minimi quadrati. La retta che simulameglio l’andamento lineare è quella che minimizza la

somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta

stessa

S (mq)

P ( !/mq)

S (mq)




P ( !/mq)

In entrambi i casi è possibile costruire una

retta di regressione,

ma nel secondo essa

ha meno significato,

perché i punti sono più

lontani dalla retta.

Bisogna in questo caso

valutare il coefficiente

di regressione R 2.

R 2 varia tra 0 e 1. Più

R 2 sarà prossimo ad 1

tanto più laregressione sarà

valida.

S (mq)

P ( !/mq)

S (mq)



Stima per punti di merito: un esempio

!" $%&'( )*"+,-( %. "++&/"'( 0(- "' 1%,'( .&. )" -"()2( , -"2&)*-%"-( %.

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)&'& (4 ()2'%)"$,+(.*( 0(- '( )(3%(.*" 2,-,**(-")*"2D(9

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E F' 0-"+& )" *-&$, ". ,-(, %-/,., 2(.*-,'(I +(.*-( "' )(2&.4& ".

,-(, %-/,., 0(-"7(-"2, 4(3-,4,*, ( 2&. %. *,))& +(4"& 4"

2-"+".,'"*JB

E F' )(2&.4& 0-()(.*, %., 1%,'"*J 4(''( 7"."*%-( 0,-" , +(*J-")0(**& , 1%('', 4(''C"++&/"'( 4" -"7(-"+(.*&5



CARATTERISTICHE RILEVANTI DEI FABBRICATIAD USO RESIDENZIALE

Posizionali estrinseche9

K ,22())"/"'"*J ,' 2(.*-&

K ,22())"/"'"*J ,' 0&)*& 4" ',$&-&

K ),'%/-"*J

K ,+(."*J

K )(-$"8"

Posizionali intrinseche

K 0,.&-,+"2"*JK &-"(.*,+(.*&

K '%+".&)"*J

Tecnologie

K 3-,4& 4" 7"."+(.*&

K "..&$,8"&.(

K (*JK )*,*& 4" +,.%*(.8"&.(

Produttive

- -(3"+( ()(.8"&.( 7")2,'(

K )7"**"

K ".()"3"/"'"*J



Caratteristiche e pesi

Caratteristiche

Punteggio attribuito

all’immobile di

riferimento


all’immobile oggetto

di stima

Posizionali estrinseche

prossimità al centro urbano 20 …

accessibilità 15 …

assenza di inquinamento … …

qualità del contesto sociale 15 …


luminosità … …

salubrità dell’unità edilizia … …

Tecnologiche

qualità delle finiture 20 …

presenza di ascensore 5 …

dotazioni igienico–sanitarie … …

Totale … …



Immobile di riferimento

LC"++&/"'( 4" -"7(-"+(.*& 0-()(.*, "' $,'&-( 4" +(-2,*&

0"; ('($,*&I 4%.1%( ', )&++, 4(" 0()" ,**-"/%"*" ,''(

)%( 2,-,**(-")*"2D( 4($( 4,-( GHH 0%.*" 0(-2(.*%,'"5

Caratteristiche


all’immobile di

riferimento



di stima







luminosità … …


Tecnologiche




Totale 100 …



Caratteristiche diverse

Caratteristiche


all’immobile di

riferimento



di stima







luminosità … …


Tecnologiche




Totale 100 …

LC"++&/"'( &33(**& 4" )*"+, 0-()(.*, ,'2%.( 2,-,**(-")*"2D(

". 3-,4& 4"$(-)& 4,''C"++&/"'( 4" -"7(-"+(.*&5



Caratteristiche simili

Caratteristiche


all’immobile di

riferimento



di stima







luminosità … …


Tecnologiche




Totale 100 …

M(- 1%,.*& 2&.2(-.( '( -"+,.(.*" 2,-,**(-")*"2D(I

'C"++&/"'( &33(**& 4" )*"+, ( 'C"++&/"'( 4" -"7(-"+(.*& )&.&

4(' *%**& "4(.*"2"5



Valore dell’immobile oggetto di stima

M(-*,.*&I "' $,'&-( 4(''C"++&/"'( &33(**& 4" )*"+, > 4,*& 4,9

N+) O P <N+- Q !- = R "OG55. <S")= T R !)

N+) O P < ?@A5HHH Q GAH = R "OG55. <S")= T R GGH

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VALORE COMPLEMENTARE

A B

B A B A V V V













VALORE DI TRASFORMAZIONE

!" &**"(.( )&**-,(.4& 4,' $,'&-( 4(' 7,//-"2,*&-")*-%**%-,*& " 2&)*" 4('', -")*-%**%-,8"&.(5

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N* O N,'&-( 4" *-,)7&-+,8"&.(

N O N,'&-( 4(' 7,//-"2,*& -")*-%**%-,*&

V*

O W&)*& 4" *-,)7&-+,8"&.(

!" &**"(.( ,**-,$(-)& '( )(3%(.*" 7,)"9

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X(7"."8"&.( 4(' $,'&-( 4(' 7,//-"2,*& -")*-%**%-,*& ". /,)( ,'

2-"*(-"& 4('', 2&+0,-,8"&.( & 4('', 2,0"*,'"88,8"&.( 4(' -(44"*&B X(*(-+".,8"&.( 4(' 2&)*& 4" -")*-%**%-,8"&.( ,**-,$(-)& "'

2&+0%*& +(*-"2& ()*"+,*"$&B

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STIMA A SITO E CEMENTI

E’ una forma particolare di valore di trasformazione.

In tal caso si ipotizza un eventuale demolizione del fabbricato oggetto di

stima:

IL VALORE A SITO E CEMENTI è dato dal valore dell’area edificabile

(una volta abbattuto l’edificio) + il valore dei materiali di recupero – il

costo della demolizione.

IL VALORE DI RIPRODUZIONE è dato dal valore dell’area di sedime acui si somma il costo tecnico di costruzione “depurato” del coefficiente di

degrado:

Vr = Vs + Ktc (1-D)





!"##$ &$#'($)*+," -* ', .$//0*1$(+ ,+, ,'+&+ 2,"1"33$0*+ $44#*1$0" ', -"40"))$5",(+ $#

1+3(+ -* 1+3(0')*+," 5"-*$,(" *# 1+"..*1*",(" -*&"('3(6 " -* +/3+#"31",)$7

Il coefficiente di vetustà 2 -$(+ -$# 0$44+0(+.0$ #8"(6 -"# .$//0*1$(+ " #$ -'0$($ 1+54#"33*&$

-"# .$//0*1$(+ " -"&" (","0" 1+,(+9

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: -"##+ 3($(+ -* 5$,'(",)*+," -"# .$//0*1$(+7

Il coefficiente di obsolescenza -"&" (","0"1+,(+ -"# -"40"))$5",(+ $ 1$'3$ -"##$ 5*,+0"0$)*+,$#*(6 -"# .$//0*1$(+< *, 0"#$)*+," $##$.',)*+," 3&+#($7



Tabella dei coefficienti di vetustà

Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef.

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