VERHUUR IN DE VRIJE SECTOROnderzoek naar de verhuurbaarheid van middeldure en dure huurwoningen

in het ROA-gebied en Almere 2004

10405404-1-mf-omslag verhuur 05-10-2004 15:44 Pagina 1

Colofon

Dit rapport is opgesteld door de onderzoeksgroep Wonen van het ROA bestaande uit:ROA: Trudy Henstra en Constance Winnipsgemeente Almere: Erik Hagensgemeente Amstelveen: Celina Mensingagemeente Amsterdam: Laura Uittenbogaard (eindredactie)gemeente Haarlemmermeer: Willy Bosveldgemeente Purmerend: Bert Mentinkgemeente Zaanstad: Willeke Koops Platform Woningcorporaties ROA-gebied: Jeroen van der Veer

Foto omslag: Jeroen van der Veer

September 2004

10405404-1-mf-omslag verhuur 05-10-2004 15:44 Pagina 3

1

1. Inleiding De vrije huursector komt de laatste jaren steeds meer in de belangstelling te staan. Uit onderzoek blijkt dat er steeds meer vraag is naar huurwoningen in de vrije huursector, en hoewel het om relatief kleine aantallen gaat, is het geliberaliseerde huursegment voor marktpartijen een interessante investering. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) is het vanwege de beperkingen in het Woningwaarderingstelsel niet meer mogelijk rendabel te investeren in goedkope en middeldure huurwoningen, beleggers richten zich dan ook in toenemende mate op het vrije huursegment1. Ook woningcorporaties verhuren steeds vaker boven de liberalisatiegrens. Om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen op de huurmarkt verzamelt het ROA sinds 1995 informatie over de verhuurbaarheid van huurwoningen in de marktsector in het ROA-gebied en Almere. Uit het laatste onderzoek, gehouden in 2002, bleek dat er sinds 1999 een flinke opleving is geweest in de vraag naar vrije sector huur. Ook uit het onderzoek in opdracht van het IVBN blijkt dat in 2002 het aanbod van woningen in het vrije huursegment achter bleef bij de vraag. We zijn ondertussen twee jaar verder met een andere economische situatie en minder spanning op de vrije huurmarkt. Dat roept bij ons de vraag op of deze huurwoningen nog steeds zo gemakkelijk verhuurd worden als in 2002. Door middel van interviews met particuliere verhuurders en een analyse van de vrije huursector van corporaties zullen wij deze vraag beantwoorden. Opzet onderzoek Dit verhuurbaarheidsonderzoek wordt elke twee jaar gehouden door de Onderzoeksgroep Wonen van het ROA. De onderzoekers hebben interviews afgenomen met grote particuliere verhuurders in hun eigen gemeente. Op deze manier is de verhuurbaarheid van de vrije huursector in het ROA en Almere in beeld gebracht. Onder de vrije huursector verstaan wij alle huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens van € 585,-. We maken daarbij onderscheid tussen middeldure huur (van € 585,- tot € 880,- huur per maand) en dure huur (meer dan € 880,- huur per maand).2 De vragen aan verhuurders hadden betrekking op de verhuurbaarheid, de mutatiegraad en eventuele wachtlijsten van alle bij de verhuurder in beheer zijnde complexen. Ook hebben we de verhuurders gevraagd naar de ontwikkeling van bovengenoemde aspecten in de afgelopen twee jaar. Om praktische redenen zijn er alleen gesprekken gevoerd met de grote verhuurders, en niet met de vele kleine verhuurders van particuliere huurwoningen. In 2004 waren er 10.704 huurwoningen met een huur boven de € 585,- in beheer bij de geïnterviewde verhuurders, dat is ongeveer eenderde van alle huurwoningen in de vrije huursector in het ROA en Almere.

1 Woningbehoefte Onderzoek: Dure huurwoningen. Abf-research, in opdracht van de IVBN (Vereniging van Institutionele beleggers in Vastgoed, Nederland). Delft, 2004. 2 Huurprijsgrenzen per 1-7-2003.

2

Nieuw in deze rapportage is de analyse van vrije sector huurwoningen verhuurd door woningcorporaties. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) heeft gebruik gemaakt van Woningnetgegevens en heeft op deze manier een kwantitatieve analyse kunnen maken van de corporatiewoningen met een huur boven de € 585,-. Het gaat echter om een beperkt aantal woningen, 309 in totaal. Tabel 1. Overzicht woningvoorraad, het aantal vrije sector huurwoningen en het aantal in het onderzoek betrokken particuliere huurwoningen en corporatiewoningen

woningvoorraad per 1-1-2002

aantal vrije sector huurwoningen per 1-1-2002

aantal in onderzoek betrokken particuliere huur- woningen

aantal in onderzoek betrokken corporatie-woningen

Almere 62.800 1.980 2.4503 - Amstelveen 36.400 2.220 1.538 21 Amsterdam 370.000 18.1004 4.312 228 Haarlemmermeer 47.300 3.5005 1.049 120 Purmerend 30.700 900 166 1 Zaanstad 58.200 1.660 870 3 Diemen 9.700 1.300 319 9 overig ROA 60.900 1.924 - 12 totaal 676.000 31.590 10.704 309

Bron: WBO 2002 (schatting) en opgave eigen gemeente

3 In Almere zijn huurwoningen vanaf € 500,- betrokken bij het onderzoek, vandaar dat het totaal aantal in het onderzoek betrokken huurwoningen hoger is dan het totaal aantal middeldure en dure huurwoningen. 4 Eigen opgave Amsterdam, op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2003. 5 Eigen opgave Haarlemmermeer, 2004.

3

2. Samenvatting onderzoeksresultaten De afgelopen jaren is er veel veranderd op de geliberaliseerde huurmarkt. Niet langer is alles gemakkelijk te verhuren en zijn er enorme wachtlijsten. Wachtlijsten voor een middeldure huurwoningen zijn geslonken en voor verhuurders is het moeilijker geworden om dure huurwoningen verhuurd te krijgen. De middeldure huurwoningen van corporaties worden gemakkelijk verhuurd. Afname (middel)dure huur In totaal zijn er in het ROA en Almere zo’n 31.600 huurwoningen met een huur boven de € 585,-, dat is 4,6% van de totale voorraad. Ruim de helft van het aantal huurwoningen in de vrije sector bevindt zich in Amsterdam. Ruim tweederde is particuliere huur, het overige deel wordt verhuurd door woningcorporaties. De laatste jaren is het aantal dure en middeldure huurwoningen in het ROA-gebied behoorlijk afgenomen, deze daling wordt met name veroorzaakt door de verkoop van huurwoningen. Aanscherping vrije huurmarkt Uit de verhuurbaarheidsonderzoeken van de afgelopen zes jaar is gebleken dat er sinds 1998 een opleving is in de vraag naar huurwoningen in de vrije sector. De afgelopen jaren waren vrijwel alle woningen in het ROA en Almere goed te verhuren en er waren flinke wachtlijsten om aan zo’n woning te komen. Uit de gespreksronde met verhuurders in 2004 blijkt dat de vrije huurmarkt is aangescherpt. Voor de middeldure huurwoningen zijn de wachtlijsten sterk afgenomen: was de wachttijd twee jaar geleden op sommige locaties nog twee jaar, nu is dat vaak slechts een half jaar. Bovendien zijn inschrijvingsstops opgeheven. In het dure huursegment is de verhuurbaarheid sterk verminderd. De economische recessie heeft de woonconsument kritischer gemaakt ten opzichte van de huurprijs en dure huurwoningen zijn daardoor minder gemakkelijk verhuurbaar. Ook lijken de afgenomen spanning op de koopmarkt en de lage rentestand van invloed te zijn op de verhuurbaarheid van de dure huurwoningen: men kiest nu sneller voor een koopwoning dan voor een dure huurwoning. Verhuurders moeten daardoor meer hun best doen om dure huurwoningen verhuurd te krijgen. Dit doen zij door het verbeteren van de service (bijvoorbeeld een goede website) en door te adverteren. Ook zijn er verhuurders die lagere inkomenseisen stellen om de verhuurbaarheid te vergroten. De verminderde verhuurbaarheid geldt niet voor het topsegment in Amsterdam: luxe woningen vanaf € 1.000,- (afhankelijk van de locatie) zijn goed te verhuren. Het gaat hier om senioren of jonge tweeverdieners die bewust kiezen voor huur. De middeldure huurwoningen van corporaties zijn ook onverminderd goed verhuurbaar. Het gaat hier om woningen met vaak een goede kwaliteit, met een huurprijs net boven de

4

liberalisatiegrens. Deze woningen zitten wat prijs betreft daarmee aan de onderkant van de vrije huurmarkt, en dat maakt de verhuurbaarheid uitstekend. Verschillen tussen gemeenten Verhuurbaarheid van huurwoningen is afhankelijk van locatie, kwaliteit en huurprijs. Dit verklaart ook de verschillen tussen de verschillende gebieden in het ROA en Almere. Relatief goedkope huurwoningen zoals in Zaanstad worden gemakkelijk verhuurd, hier zijn de wachtlijsten de afgelopen twee jaar zelfs toegenomen. Badhoevedorp is een zeer gewilde locatie, dichtbij Amsterdam en goed bereikbaar, daardoor zijn de middeldure huurwoningen hier goed verhuurbaar. Amstelveen is eveneens een geliefde locatie, maar sommige complexen zijn hier moeilijk te verhuren omdat het om relatief oude en/of kleine woningen gaat en de prijs-kwaliteitverhouding slecht beoordeeld wordt. Bij het kleine aantal (middel)dure huurwoningen in Purmerend is de huurprijs flink toegenomen. De wachtlijsten voor middeldure huur zijn mede daardoor behoorlijk afgenomen en voor de dure huurwoningen bestaan geen wachtlijsten. In Amsterdam speelt locatie een grote rol bij de mate van verhuurbaarheid. In het centrum zijn dure huurwoningen goed verhuurbaar en worden hoge huurprijzen gevraagd. Voor het Oostelijk Havengebied geldt dat de wachtlijsten zijn geslonken en de woningen in het dure segment moeilijker te verhuren zijn. In gebieden buiten de ringweg (A10) ligt die verhuurbaarheidsgrens veel lager, zo is in Amsterdam Zuid-Oost een woning met een huurprijs vanaf € 650,- al moeilijk te verhuren. Nieuwbouw van koopwoningen speelt ook een rol bij de mate van verhuurbaarheid. De huurwoningen in Nieuw Vennep en Hoofddorp ondervinden veel concurrentie van de nieuwe koopwoningen; hier moeten verhuurders moeite doen om hun huurwoningen verhuurd te krijgen. Ook in Almere geldt dat de voortdurende bouw van nieuwe woningen de verhuurbaarheid beïnvloedt. Verder hebben de verhuurders hier te maken met een groep huurders die moeite heeft om aan de strenge inkomenseisen te voldoen. De voornamelijk middeldure huur in Almere is slechter verhuurbaar dan twee jaar geleden, en in enkele gevallen is er zelfs sprake van leegstand. Conclusie In het algemeen kan men stellen dat de verhuurbaarheid van woningen in de vrije huursector sinds 2002 verslechterd is. In 2002 was de markt erg gespannen: er waren flinke wachtlijsten en de verhuurbaarheid was in alle prijscategorieën goed. Nu zijn bij huurwoningen met een huur net boven de liberalisatiegrens (€ 585,- per maand) de wachtlijsten geslonken, en in de duurdere segmenten is het zelfs moeilijk om huurders te vinden. Van leegstand is over het algemeen geen sprake. De vrije huurmarkt lijkt hiermee toch conjunctuurgevoelig: bij een inzakkende economie neemt de vraag naar dure en middeldure huur af. Hoe verhoudt onze conclusie over verminderde verhuurbaarheid zich met het eerder genoemde onderzoek naar de vrije huursector van de IVBN, uitgevoerd door Abf-research? Abf heeft in dit onderzoek geen onderscheid gemaakt tussen middeldure en dure huur, en betrekt in haar onderzoek alle huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (€ 565,- per 1-7-2002). Uit

5

gegevens van het WBO 2002 blijkt dat de vraag naar huur boven de liberalisatiegrens groter is dan het aanbod. Abf stelt dat in het gebied groot-Amsterdam + Zaanstreek er een actieve vraag is naar ca. 8.400 middeldure en dure huurwoningen en dat er een potentieel aanbod is van slechts 4.000 woningen. Deze uitkomsten komen overeen met de bevindingen uit het verhuurbaarheidsonderzoek van 2002, maar kunnen uiteraard nog niets zeggen over de gewijzigde economische situatie in 2004. In het algemeen concludeert Abf dat de vraag naar woningen in de vrije huursector de komende jaren zal blijven toenemen. Het zijn met name senioren met hogere inkomens die steeds vaker interesse tonen in een dure huurwoning. In onze gesprekken met verhuurders wordt het beeld bevestigd dat er een markt is voor luxe huurwoningen die zich onafhankelijk van de koopmarkt ontwikkeld. De verhuurders waarschuwen echter dat het om een relatief kleine groep gaat en dat een goede dienstverlening en expertise vereist is om huurwoningen in het luxe-segment verhuurd te krijgen.

6

3. Resultaten per gemeente Purmerend De particuliere huurmarkt is in Purmerend altijd klein geweest en neemt de laatste jaren steeds verder af. Er worden geen nieuwe particuliere huurwoningen bijgebouwd, en steeds meer complexen worden uitgepond. In 2003 behoorden van de 14.000 huurwoningen er 12.600 toe aan de corporaties en 1.400 aan overige verhuurders. Van deze 1.400 zijn er 800 in het bezit van particuliere verhuurders die 10 of meer woningen in Purmerend in bezit hebben. De overige 600 zijn dus in bezit van kleine particuliere verhuurders. Een deel van deze 1.400 zal na vrijkomen worden verkocht. De particuliere sector bestaat voor 70% (1.000 woningen) uit eengezinswoningen. Deze behoren tot de vrije huurmarkt, waarop het onderzoek is gericht. In het onderzoek zijn twee verhuurders betrokken die gezamenlijk 3 complexen in de Purmer-Zuid beheren (166 woningen). Opvallend is dat de verhuurprijs van twee van de drie complexen sterk is gestegen, namelijk van gemiddeld € 570,- naar € 720, -. De wachttijd, die in 2002 nog 3 jaar was, is gedaald naar 1 à 1,5 jaar. De mutatiegraad is gemiddeld over 2002 en 2003 gelijk aan de periode 2000/2001, namelijk 7%. De prijzen van de woningen in het andere complex zijn sinds 2002 veel minder gestegen, namelijk van gemiddeld € 850,- naar € 900,-. Voor deze dure woningen bestaat nauwelijks wachttijd en de mutatiegraad van ongeveer 10% is eveneens nauwelijks gewijzigd. Zaanstad Ook in Zaanstad is de vrije huurmarkt niet groot, er zijn naar schatting zo’n 1.700 huurwoningen met een huur boven de € 585,-. De onderzoeksgegevens betreffen 870 woningen, waaronder 111 appartementen. De huren zijn in Zaanstad over het algemeen aan de lage kant. De meeste eengezinswoningen zijn zo’n € 640,- per maand, alleen de woningen in Krommenie zijn goedkoper. De prijs van de appartementen varieert nogal, van € 560,- oplopend tot bijna € 2.000,-. De woningen zijn eigendom van twee grote beleggingsmaatschappijen. Twee nieuwbouwcomplexen zijn ontwikkeld door woningcorporatie ZVH. De verhuurbaarheid van de meeste woningen is goed. Het aantal mutaties is de afgelopen twee jaar iets teruglopen tot gemiddeld 8% in 2003. De grotere belangstelling voor huren blijkt uit de toegenomen wachttijden. Lag de wachttijd voor de meeste woningen op een jaar, nu is deze opgelopen naar 2 tot 3 jaar. Deze toegenomen belangstelling voor de vrije huursector in Zaanstad heeft te maken met relatief lage huurprijs. Alleen voor de duurste woningen zijn geen wachtlijsten en deze zijn vrijwel per direct te betrekken. Sinds de vorige inventarisatie zijn 38 eengezinswoningen in Assendelft verkocht. Er zijn geen nieuwe plannen voor verkoop. Mondjesmaat vindt nieuwbouw in de duurdere huursector plaats. Volgens de gemeentelijke nieuwbouwmonitor betreft het ruim 60 woningen in de periode 2002 tot begin 2004. Twee complexen zijn om verschillende redenen noemenswaardig.

7

In het najaar 2002 is Maison d´ Essence opgeleverd. In dit monumentale fabriekspand zijn 22 lofts gerealiseerd met een vloeroppervlak variërend van circa 90 m2 tot 200 m2. Bewoners kunnen hun auto op het dak parkeren. In 2003 werd de nationale renovatieprijs toegekend aan deze voormalige geur- en smaakfabriek. Anderhalf jaar na oplevering zijn 18 van de 22 appartementen verhuurd. Verklaringen voor deze moeizame verhuur zijn enkele bouwkundige kinderziektes in het gebouw en de voor Zaanstad ongekend hoge huurprijzen van € 920,- tot € 1.970,-. Begin 2004 zijn er 13 huurwoningen in het complex De Meerpaal opgeleverd. Bijzonder aan dit project is dat het specifiek voor senioren met zorgindicatie is bestemd. Zorg wordt verleend vanuit het nabijgelegen verzorgingshuis. Hoewel veel gesproken wordt over ouderenhuisvesting in de marktsector, is er in Zaanstad tot nu toe nog weinig in dit segment gerealiseerd. De verhuur verliep goed. Er hebben in totaal 26 mensen gereageerd, na twee advertenties waren alle woningen verhuurd. Van de 13 appartementen zijn er 11 betrokken door senioren uit Zaanstad. Amsterdam Amsterdam heeft ca. 89.000 particuliere huurwoningen, dat is 24% van de totale woningvoorraad.6 Het grootste deel van deze particuliere huurvoorraad bestaat uit kernvoorraadwoningen: woningen met een huur tot € 346,- (in 2003). Tabel 2 geeft een overzicht van de huurverdeling binnen de particuliere huursector. Tabel 2: Verdeling huur particuliere huurwoningenvoorraad Amsterdam in 2003

aantal percentage

< € 346 48.200 54%€ 346 - € 585 25.900 28%€ 585 - € 880 11.000 11%> € 880 4.000 3%totaal 89.100 100%

Meergezinswoningen maken 95% van de voorraad uit; slechts 5% van de particuliere huurvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. De grootste concentraties van particuliere huurwoningen zijn te vinden in de stadsdelen Centrum, Oud-Zuid en Zuideramstel. Er zijn in Amsterdam ongeveer 11.000 middeldure particuliere huurwoningen en ca. 4.000 dure particuliere huurwoningen. Van ongeveer 3.000 woningen is op complexniveau de verhuurbaarheid bekeken, daarnaast is met verhuurders in algemene termen over de verhuurbaarheid van huurwoningen in de vrije sector gesproken. Uit deze gesprekken blijkt dat er sinds twee jaar veel is veranderd op de Amsterdamse huurmarkt. Net als in de rest van het ROA zijn met name de duurdere woningen moeilijker te verhuren, en zijn

6 Deze gegevens zijn gebaseerd op het onderzoek Wonen in Amsterdam 2003, huurgegevens dateren van het voorjaar 2003.

ZVH: Maison d’Essence (Nat. Renovatieprijs 2003)

8

veel wachtlijsten intussen verdwenen. Binnen de ring van Amsterdam ziet de huurmarkt er anders uit dan daarbuiten. Binnen de ring worden voornamelijk appartementen verhuurd en de verhuurbaarheid van deze woningen is goed. Tot zo’n € 1.200,- zijn de woningen gemakkelijk te verhuren, gestoffeerde woningen in het centrum zijn tot € 1.750,- goed verhuurbaar. Buitenveldert sloot daar in het verleden op aan, hier waren tot twee jaar geleden flinke wachtlijsten om een (duurdere) huurwoning te bemachtigen. De markt is hier echter snel veranderd: de relatief oude appartementen in Buitenveldert zijn minder populair en daardoor bij leegkomst moeilijk verhuurbaar.In Nieuw Sloten en de Aker worden voornamelijk eengezinswoningen verhuurd, tot zo’n € 800,- zijn deze goed verhuurbaar.

In het Oostelijk Havengebied worden zowel appartementen als eengezinswoningen verhuurd. Tot € 800,- zijn hier wachtlijsten, vanaf ca. € 1000,- wordt het lastiger om woningen verhuurd te krijgen. De luxe-huurwoningen op het Borneo-eiland kennen bijna geen verloop en worden gemakkelijk verhuurd. IJburg is een stadsdeel voor pioniers: jong en tweeverdieners (met kinderen). De huren zijn hier vrij hoog en de verhuur van de duurste appartementen loopt niet altijd even gemakkelijk. In minder geliefde buurten willen mensen vaak niet meer betalen dan € 750,- (zoals Slotervaart). In Amsterdam Zuidoost zijn huurwoningen boven de € 650 al moeilijk verhuurbaar.

Amstelveen Op 1 januari 2004 telde Amstelveen 38.900 woningen, waarvan ruim 3.000 wooneenheden. Volgens een bewerking van het WOZ-bestand zijn er 15.100 koopwoningen, 14.000 corporatiewoningen en 9.800 particuliere huurwoningen. Van deze 9.800 is ruim de helft (5.300) in het bezit van de grotere particuliere verhuurders (meer dan 10 woningen in bezit). Van de totale

particuliere huursector is de verdeling eengezinswoning - appartement 44% - 56%. Bij de grotere particuliere verhuurders is 33% eengezinswoning en 67% appartement. Het aantal in het onderzoek betrokken woningen bedraagt 1.538: 560 eengezinswoningen en bijna 1.000 appartementen. Een deel van de appartementen is specifiek voor ouderen bestemd. De verhuurbaarheid van de woningen is in het

algemeen goed, maar de lengte van de wachtlijsten is wel fors teruggelopen. Twee jaar geleden waren hier nog enorme wachtlijsten, nu loopt de wachttijd van nul tot een jaar. Voor het goedkopere segment (tot € 800,-) is vaak nog een wachtlijst, voor de woningen met een hogere huurprijs niet. Sommige woningen in Amstelveen zijn slecht verhuurbaar omdat het om relatief oude (niet gerenoveerde) woningen gaat met voor veel mensen een slechte prijs-

Dynamis ABC: Poortwachter

Vesteda: Blok 4 IJburg (RIBA Award 2004)

9

kwaliteitverhouding. Voor de ouderenwoningen geldt dat de kleinere appartementen minder goed verhuurbaar zijn, ouderen willen tegenwoordig ruimer wonen. Haarlemmermeer Haarlemmermeer had op 1 januari 2004 50.931 woningen. Hiervan bestaat 35% uit huurwoningen. Het gaat om bijna 18.000 woningen, waarvan 13.000 sociale huur en 5.000 particuliere huur. Geschat wordt dat er 3.500 woningen deel uitmaken van de vrije huursector, waarvan er ongeveer 120 in bezit zijn van de woningcorporaties en de rest van particuliere verhuurders. Dit aantal is de afgelopen jaren nauwelijks veranderd. Ruim 85% van de vrije huursectorhuur bestaat uit eengezinswoningen. Het gaat om woningen met een huur tussen de € 600,- en € 780,-. Een klein deel van de woningen bestaat uit appartementen met een relatief lage huur van € 500,- à € 600,-. De huurstijging is gemiddeld 4,5% per jaar geweest sinds 2002. De markt voor middeldure en dure huur was aanvankelijk beter geworden door stijging van de koopprijzen, maar de laatste maanden is het weer iets minder. In Badhoevedorp en Nieuw Vennep blijft de markt goed. De wachtlijsten variëren daar van 3 maanden tot 2 jaar. Voor alle woningen hier geldt dat ze redelijk tot goed verhuurbaar zijn. Badhoevedorp is populair (ligt dichter bij Amsterdam) ondanks de hoge huren (rond de € 800,-). In Haarlemmermeer is veel gebouwd, onder

andere in Getsewoud, Nieuw Vennep. Dat betekent concurrentie voor de huurwoningenmarkt en het heeft uiteraard invloed op de verhuurbaarheid, met name van eengezinswoningen. In Hoofddorp zijn geen wachtlijsten. Het betreft hier woningen uit Overbos, Bornholm en Toolenburg. De mutatie graad is hier hoog met per complex ongeveer 1 woning per maand. De woningen zijn gebouwd in de jaren tachtig. De verhuurbaarheid van de woningen uit

deze tijd is niet erg goed, omdat deze moeten concurreren met de nieuwbouw in Floriande. Zelfs voor woningen met lage huren tussen de € 500,- en € 600,- is het moeilijk om huurders te vinden. Diemen Diemen heeft ca. 1.300 huurwoningen in de vrije huursector. De onderzoeksgegevens betreffen 319 woningen van twee verhuurders, met voornamelijk woningen in Diemen Noord. Hier is de in jaren ’90 veel vrije sector huur en dure huurwoningen gebouwd, zowel appartementen als eengezinswoningen. Twee jaar geleden was de verhuurbaarheid van zowel middeldure als dure huur in het algemeen goed in Diemen. In 2004 zijn de wachtlijsten voor middeldure huur sterk

Amvest: Antje Breierstraat, Hoofddorp

10

verminderd en de dure huur is moeilijk te verhuren. Volgens de verhuurders ondervindt Diemen concurrentie van IJburg: veel mensen willen graag in een nieuwbouwwoning wonen. Almere Almere telde op 1 januari 2004 66.436 woningen. Hiervan bestaat 39% uit huurwoningen, waaronder 4.887 particuliere huurwoningen. Twee jaar geleden was dit aantal nog 5.700, maar door verkoop is dit aantal iets teruggelopen. 51 Procent van de particuliere huurwoningen is eengezinswoning (ruim 2.500). De rest bestaat uit appartementen (2.369). De huren liggen

(voornamelijk) tussen € 500,- en € 800,- per maand. Alle eengezinswoningen hebben een huur hoger dan € 500,-. Een deel van de appartementen heeft een huur lager dan € 500,-. Er zijn in het onderzoek 2.450 huurwoningen betrokken, hierbij zijn ook een aantal woningen meegenomen met een huur beneden de liberalisatiegrens van € 585,-. Uit deze analyse blijkt

dat de verhuurbaarheid van middeldure huur in Almere is afgenomen. In tegenstelling tot twee jaar geleden hebben de verhuurders nu veel meer moeite om hun bezit verhuurd te krijgen. Bij een aantal complexen hebben zij zelfs te maken met enige leegstand. Dat kwam twee jaar geleden eigenlijk niet voor. Logischerwijs zijn nu dus ook de wachtlijsten geheel verdwenen. De verhuurder die twee jaar geleden belangstellenden € 25,- inschrijfgeld liet betalen is daar nu van teruggekomen. Mensen kunnen zich daar nu kosteloos inschrijven. De moeizame verhuur wordt, naast de economische teruggang, ook voor een deel toegeschreven aan de hoge inkomenseisen die de verhuurders (moeten) stellen. De (standaard) eis is meestal dat het netto maandinkomen van de geïnteresseerde minimaal vijf keer de maandhuur moet bedragen. Dat vereist bij dure huur een aanzienlijk inkomen. Voor sommige woningen wordt de inkomenseis teruggeschroefd naar vier keer de maandhuur. De groep geïnteresseerden is zeer divers van samenstelling, van starters tot gescheiden mensen tot senioren. Verder komen de belangstellenden niet alleen uit Almere zelf of uit Amsterdam. Een deel komt ook uit overig Flevoland of uit andere provincies. Beide verhuurders plaatsen de woningen die vrij komen op internet. Verder worden bij woningen die vrij komen plakkaten voor de ramen gehangen. Dit werkt vrij goed. Verder is geadverteerd voor een nieuwbouwcomplex. Die was binnen vier maanden volledig verhuurd. Het aanbod aan nieuwe huurwoningen had een positieve "aanzuigende werking" voor het andere verhuurbezit. Met name woningen die relatief goedkoop zijn, blijven nog redelijk goed te verhuren (appartementen tot circa € 600,- en eengezinswoningen tot circa € 650,-). Echt moeizaam gaat het met de voor Almeerse begrippen dure woningen (boven de € 700,-).

Vesteda: Oostvaardersbuurt

11

Een deel van het bezit van een verhuurder (ruim 50 woningen) worden nadat de huur is opgezegd, in de verkoop gedaan. Ook is een complex in Almere Haven verkocht aan een corporatie. Beide verhuurders hebben geen renovatie- dan wel verkoopplannen. In de gesprekken met verhuurder is ook gevraagd naar de mutatiegraad en huurstijging. De mutatie bij de appartementen is groter dan die van de eengezinswoningen (net als bij het verhuurbaarheidsonderzoek 2002). Een aantal mensen woont tijdelijk in een huurwoning terwijl zij op zoek zijn naar een geschikte eengezinswoning. Het wonen in een appartement wordt vaak toch gezien als “tussenoplossing”. De laatste tijd worden relatief veel woningen in de vrije huursector verhuurd aan gescheiden mensen. Het mutatiepercentage was in 2003 18%, wat aanzienlijk hoger is dan de 12% van het verhuurbaarheidsonderzoek 2002. Het is moeilijk om een eenduidige uitspraak te doen over de huurstijging. Die ligt gemiddeld zo rond 4 à 4,5% per jaar, met enkele 'uitschieters', zowel naar boven als ook naar beneden.

12

4. Analyse vrije huursector corporaties Aanbod van vrije sector huurwoningen via Woningnet Tot op heden werd in het verhuurbaarheidsonderzoek alleen gerapporteerd over de marktpositie van particuliere huurwoningen. Met ingang van het verhuurbaarheidsonderzoek 2004 rapporteren wij ook over de verhuurbaarheid van corporatiewoningen die deel uitmaken van het vrije huursegment. Voor het jaar 2003 baseren wij ons op de verhuringen in het ROA-gebied die in het WoningNet-systeem zijn geregistreerd met een huur boven de liberalisatiegrens (rekenhuur > € 585,24). Het gaat om 309 verhuringen waarvan 228 binnen de gemeente Amsterdam, 39 in Haarlemmermeer (Hoofddorp en Nieuw-Vennep) en 21 in Amstelveen. Voor ROA-Noord zijn in WoningNet nauwelijks verhuringen geregistreerd boven de liberalisatiegrens. Van het totaal van de verhuringen via WoningNet in het ROA-gebied valt slechts 2% boven de liberalisatiegrens. Bij de interpretatie van deze cijfers moeten we rekening houden met het feit dat niet alle verhuringen boven de liberalisatiegrens van corporatiewoningen bij WoningNet worden geregistreerd, een deel wordt rechtstreeks via de corporaties zelf aangeboden via andere media.

De kaart laat zien waar de verhuurde huurwoningen zijn gelegen. Voor Amsterdam valt op dat deze redelijk gespreid zijn over de stad en niet geconcentreerd zijn in de gebieden met de sterkste woningmarktpositie. Het aantal verhuringen van vrije sector corporatiewoningen ligt het hoogst in stadsdeel Amsterdam Noord (58) gevolgd door Zuidoost (39). Het betreft hier vaak relatief nieuwe

13

ruime woningen waarvoor volgens het Woning Waardering Systeem (WWS) een hoge huur kan worden gevraagd. Het aandeel eengezinswoningen in de vrije huursector ligt aanzienlijk hoger dan in het totale aanbod. Van het totale aanbod aan vrijkomende corporatiewoningen in het ROA-gebied is 13,5% een eengezinswoning terwijl 45% van de verhuringen in de vrije sector uit eengezinswoningen bestaat. Voor de gemeente Amsterdam liggen deze cijfers op respectievelijk 8% en 38%. Binnen Amsterdam worden bijvoorbeeld eengezinswoningen verhuurd in Gaasperdam (Holendrecht-Oost), De Aker (Osdorp) en De Eendracht (Geuzenveld-Slotermeer). Het grootste deel van de huurwoningen in de vrije sector die door corporaties verhuurd worden zit net boven de liberalisatiegrens. Tweeënzestig procent is goedkoper dan € 600,- en 92% is goedkoper dan € 800. Binnen de vrije huursector richten de corporaties zich dus op het segment dat begint boven de liberalisatiegrens. In feite gaat het hier om middeldure huurwoningen voor het middensegment. Verhuurbaarheid huurwoningen boven liberalisatiegrens Voor het meten van de verhuurbaarheid van corporatiewoningen met een huur boven € 585,- gaan wij te werk op dezelfde wijze als in de regionale jaarrapportage Woonruimtebemiddeling. De belangrijkste indicatoren die worden gebruikt zijn de gemiddelde reactiegraad en de gemiddelde woon/inschrijfduur. Deze indicatoren wijken af van de indicatoren die elders in deze rapportage worden gehanteerd. Op een vrije sector corporatiewoning in het ROA-gebied komen gemiddeld 85 reacties. Het aantal reacties op woningen in Ouder-Amstel ligt gemiddeld het laagst, maar bedraagt nog altijd 49. Woningzoekenden in het ROA-gebied komen voor een corporatiewoning in aanmerking op basis van de opgebouwde woonduur van doorstromers of inschrijfduur van starters. De woonduur van een doorstromer is het aantal jaren dat de woningzoekende in zijn vorige woning heeft gewoond op het moment dat hij een woning betrekt. Dat is dus iets anders dan de wachttijdindicatie die elders in deze rapportage voor particuliere huurwoningen wordt gehanteerd. Tabel 3: Gegevens bij WoningNet geregistreerde verhuringen van corporatiewoningen in 2003 boven de liberalisatiegrens (> € 585,24) per gemeente, * = te geringe celvulling

Gemeente verhuring dure huur > € 585,24

woon/ inschrijfduur

in jaren dure huur

reacties dure huur

Amstelveen 21 14,1 101 Amsterdam 228 12,5 89 Diemen 6 16,5 137 Haarlemmermeer 39 11,5 56 Ouder-Amstel 7 14,5 49 Purmerend 1 * * Uithoorn 2 * * Wormerland 2 * * Zaanstad 3 * * totaal 309 13,0 85

14

Tabel 4: Gegevens bij WoningNet geregistreerde verhuringen van corporatiewoningen in 2003 boven de liberalisatiegrens (> € 585,24) per Amsterdams stadsdeel, * = te geringe celvulling

Stadsdeel verhuring (middel)dure

huur

woon/ inschrijfduur

dure huur

reacties (middel)dure

huur Centrum 8 13,2 264 Westerpark 1 * * Oud West 2 * 180 Zeeburg 14 9,8 93 Bos en Lommer 1 * * De Baarsjes 0 * * Noord 58 14,4 52 Geuz./Sloterm. 21 11,9 * Osdorp 22 11,2 71 Slotervrt 6 * 157 Zuidoost 39 8,2 83 Oost/Watergr. 30 10,7 98 Oud Zuid 12 13,5 210 Zuideramstel 13 12,7 68 Onbekend 1 * * totaal Amsterdam 228 12,5 89

De gemiddelde woon/inschrijfduur voor corporatiewoningen die deel uitmaken van de vrije huursector ligt op 13 jaar tegen 11,3 jaar voor alle woningen. Vooral in Amsterdam is de gemiddelde woon/inschrijfduur voor corporatiewoningen boven de liberalisatiegrens langer dan het gemiddelde. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat deze woningen vaak een tweede of latere stap in een wooncarrière vormen. Woningzoekenden hebben al geruime tijd zelfstandig gewoond in het ROA-gebied voordat zij een duurdere corporatiewoning betrekken. Het betreft hier ook meestal ruime woningen die geschikt zijn voor de huisvesting van gezinnen met kinderen. Bijna 80% van de nieuwe huurders van vrije sector huurwoningen bestaat dan ook uit doorstromers. Voor de Haarlemmermeer geldt overigens dat de woon/inschrijfduur voor huurwoningen met een huur boven de € 585,- wat korter is dan voor alle corporatiewoningen. Dat heeft waarschijnlijk veel te maken met het feit dat het aanbod van deze huurwoningen in de marktsector in de Haarlemmermeer relatief groter is dan in Amsterdam. In Amsterdam komen juist relatief meer goedkope huurwoningen vrij. Alles bij elkaar genomen kunnen wij concluderen dat de verhuurbaarheid van corporatiewoningen boven de liberalisatiegrens prima is. Het aantal reacties ligt weliswaar iets lager dan het gemiddelde voor alle huurwoningen, maar woningzoekenden zijn vooral in Amsterdam bereid meer woonduur in te leveren dan bij goedkope huurwoningen. Dat heeft veel te maken met de relatief hoge kwaliteit (i.h.b. ruimte) van deze woningen. Daar komt bij dat de meeste van deze huurwoningen van corporaties die via WoningNet worden verhuurd zich net boven de liberalisatiegrens bevinden. In de vrije huursector zitten ze wat prijs betreft aan de onderkant. ‘Dure’ corporatiewoningen hebben dan ook meestal een goede prijs/kwaliteit verhouding.