Viabilidad del programa Semillero de Propietarios: Estudio

1

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL

MAESTRIA EN INGENIERIA CIVIL – INGENIERÍA Y GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

TESIS DE GRADO DE MAESTRÍA

Viabilidad del programa Semillero de Propietarios: Estudio de caso y propuesta de

esquema

JUAN FELIPE GARZÓN JULIO

ASESOR

DIEGO JAVIER OSPINA GARZÓN

BOGOTÁ D.C., diciembre de 2019

2

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................ 1

GENERALIDADES ............................................................................................................................. 1

ALCANCE DE LA TESIS ................................................................................................................... 2

OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 2

VIABILIDAD Y ASPECTOS SOCIALES .................................................................................................. 3

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................ 3

OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 3

ANTECEDENTES ............................................................................................................................... 3

CONTEXTO SOCIAL Y REGIONAL ................................................................................................ 6

PERFIL DEL BENEFICIARIO ............................................................................................................ 6

FINANCIACIÓN DE VIVIENDA ....................................................................................................... 7

MATRIZ DE RIESGO........................................................................................................................ 10

RESUMEN Y CONCLUSIONES ...................................................................................................... 16

VIABILIDAD Y ASPECTOS FINANCIEROS ......................................................................................... 17

INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 17

OBJETIVOS ....................................................................................................................................... 17

BASES DEL MODELO PLANTEADO ............................................................................................ 17

VALORACIÓN DE ESCENARIOS .................................................................................................. 18

VALORACIÓN 1: EMPRESA CONSTRUCTORA.......................................................................... 22

VALORACIÓN 2: AGENCIAS INMOBILIARIAS .......................................................................... 23

VALORACIÓN 3: SECTOR PÚBLICO ............................................................................................ 23


VIABILIDAD Y ASPECTOS LEGALES ................................................................................................. 24

INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 24

MARCO JURIDICO ........................................................................................................................... 24

REQUISITOS Y ASPECTOS JURIDICOS ....................................................................................... 25

AGENTES .......................................................................................................................................... 25


PROPUESTA DE VALOR ......................................................................................................................... 26

BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................................ 27

Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:

Estudio de caso y propuesta de esquema

Maestría en Ingeniería Civil

1

INTRODUCCIÓN

GENERALIDADES

Semillero de Propietarios es un nuevo programa del Ministerio de Vivienda que busca beneficiar aquella

población que tiene como ingreso menos de 2 salarios mínimos, por medio de suscribir contratos de

arrendamiento con opción de compra por un periodo de 24 meses. Durante este lapso, el beneficiario

deberá destinar 200 mil pesos como ahorro y asumir el valor faltante del canon. Luego de esto, los hogares

beneficiados acumularán un monto de ahorro suficiente como parte de la cuota inicial para una vivienda

propia, accediendo al programa de Mi Casa Ya.

Algunos otros programas de gran acogida por parte de la población han sido Mi Casa Ya o Casa Digna

vida digna, estos han logrado cubrir un gran margen de personas que no tenían la posibilidad de adquirir

vivienda nueva y que a partir de estos programas han logrado acceder a ella por medio de un subsidio por

parte del Gobierno. Sin embargo, el margen que cubre estos programas llega aquella población que gana

entre 2 y 4 salarios mínimos, lo que deja un segmento de mercado desatendido para algún tipo de subsidio

y financiación de vivienda.

Esta nueva modalidad de adquisición de vivienda ha generado mucha controversia en el sector, sobre todo

por parte de las constructoras grandes del país. Desde una mirada optimista del esquema, se rescata

desde un punto de vista social, la facilidad de acceso a vivienda que va a tener este sector poblacional, al

igual que formalizar su trabajo en base a generar una nueva vida crediticia acompañada por un ahorro

programado y una posibilidad de subsidio de vivienda luego de 2 años. Por otro lado, se critica que la

estructura del programa no brinda las garantías necesarias para el constructor, en términos de que no

existe ningún compromiso legal que haga que el beneficiario luego de los 2 años de vivir en arriendo

compre la vivienda actual. Lo anterior, también lo respalda el hecho de que la entidad bancaria responsable

no tenga la obligación de otorgar el acceso al crédito hipotecario al beneficiario, pese a el monto ahorrado

durante los dos años de arriendo.

Comprender las ventajas y deficiencias que tiene este programa es un problema de alta relevancia para el

sector de la construcción. La viabilidad financiera, social y legal que se requiere por parte de los

constructores e inversionistas es necesaria para garantizar un éxito de este nuevo esquema. Por todo lo

anterior, la pregunta de investigación que surge es comprender la viabilidad de programa Semillero de

Propietarios, entender si la estructura actual es verdaderamente viable en términos financieros, explorar si

en verdad existe todo un marco legal que soporte la rentabilidad de todos los actores y, por último,

determinar si en verdad este esquema cubre todas las necesidades sociales que tiene este sector de la

población.




2

De acuerdo con todo lo mencionado, el propósito de este trabajo surge en la hipótesis de estudiar la

viabilidad del programa de Semillero de Propietarios, desde tres focos de estudio (Financiero, legal y

social) y determinar aquellas deficiencias y ventajas que permitirán una reestructuración de este o

simplemente una nueva estructura propuesta.

ALCANCE DE LA TESIS

La metodología del proyecto empezará en primer lugar, por dar un recorrido investigativo por las bases

conceptuales del programa de Semillero de Propietarios. Luego, se estudiará las ventajas y desventajas

de este programa en relación con los distintos esquemas antiguos del Gobierno. Seguidamente, se

detallará la factibilidad del programa desde el punto de vista de todos los actores relacionados.

Consecutivamente, se estudiará un caso puntual de la viabilidad financiera para un proyecto de vivienda

de interés social desde la mirado del constructor.

En un cuarto punto, se discutirán aquellos aspectos legales que permitirán o no, dar una mayor seguridad

frente al riesgo, por parte de todos los actores relacionados. Por último, se propondrá un nuevo esquema

o modalidad del programa que permita corregir todos los vacíos que deja el programa actual de Semilleros

de Propietarios.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL • Analizar la viabilidad del programa Semillero de Propietarios desde una óptica legal, social y

financiera en el marco de los actores preponderantes beneficiarios, Gobierno, constructores,

agentes inmobiliarios, bancos e inversionistas.

OBJETIVOS ESPECIFICOS • Evaluar financieramente la estructuración del programa para el flujo de caja de un proyecto de

vivienda de interés social, en términos de utilidad y tasa de retorno de interés

• Estudiar las ventajas y desventajas de este programa en relación con los distintos esquemas

propuestos por el Gobierno en el pasado y con los proyectos vigentes, desde una mirada social,

legal y financiera.

• Identificar y determinar aquellos aspectos legales del programa que contribuyen a un mayor riesgo

e incertidumbre

• Proponer un nuevo esquema que busque un mejor beneficio financiero y una mayor seguridad

legal para los usuarios, gobierno, constructores e inversionistas.




3

VIABILIDAD Y ASPECTOS SOCIALES

INTRODUCCIÓN

El componente social dentro de cualquier programa gubernamental es vital, y refiriéndose a un derecho

fundamental como lo es la vivienda digna toma mucha más importancia. El acceso a la vivienda configura

una de las estrategias más importantes que tiene la política social, que interviene en gran medida al

crecimiento económico y en el desarrollo de un país. El programa de semillero de propietarios busca

ayudar a los colombianos que ganan menos de 2 salarios mínimos, es decir, $1.656.000. Dentro de las

expectativas del gobierno es otorgar para el año 2019, 40 mil subsidios y para el cuatrienio 200 mil

subsidios a familias colombianas, quienes podrán ahorrar y acceder a un crédito hipotecario.

En el país actualmente el 44% de los hogares viven en condiciones de arrendamiento (Dinero, 2017), por

lo que el objetivo del programa reconoce esta tendencia marcada. Dentro del marco de este capítulo, se

explorará un recorrido por todos los distintos programas que ha promovido el gobierno para la financiación

de vivienda. Por otro lado, se detallará el perfil del aspirante y luego, se explorará como ha sido y como

está actualmente el tema del financiamiento de inmuebles en el país. Por último, se expondrá la matriz de

riesgo elaboradas para determinar todas las posibles complicaciones que tenga el programa en su puesta

en marcha.

OBJETIVOS

• Realizar un recorrido por los diferentes programas de viviendas con subsidios promovidos por el

gobierno colombiano en los últimos años

• Entender el público objetivo y el perfil del aspirante atacado por el programa Semillero de

Propietarios

• Explorar el financiamiento de vivienda en Colombia, sus estadísticas, cobertura, medios y

tendencias de los últimos años

• Elaborar una matriz de riesgos para determinar la influencia y magnitud de estos para la viabilidad

del programa

ANTECEDENTES

Dentro del contexto colombiano, la política pública entorno a la financiación de vivienda ha sido motivo de

alto interés por parte del gobierno colombiano. Es por esto, que el Ministerio de Vivienda impulsa una alta

variedad de programas de vivienda, mostrados a continuación:




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TABLA 1. BENCHMARKING PROGRAMAS DE SUBSIDIOS DE VIVIENDA

Rango de

Ingresos Tipo de Subsidio Generalidades

Mi Casa Ya 0 – 4 SMLMV Cuota Inicial (hasta 30

SMLMV) 47.850 subsidios

Mi Casa Ya – Tasa

de Interés 0 – 8 SMLMV Tasa de Interés (4 o 5%) 255.000 Subsidios

Ahorra tu Arriendo 2 – 8 SMLMV 80% de canon Sin opción de compra – tasas de

UVR +4% a UVR + 9,50%

Arriendo Social 0 – 4 SMLMV 90% de canon Sin opción de compra – tasas de

UVR +4% a UVR + 9,50%

Mi Casa Ya –

Ahorradores (VIPAS) 0 – 2 SMLMV De 25 a 30 SMLMV 55.710 Viviendas subsidiadas

Semillero de

Propietarios 0 – 2 SMLMV

$ 500,000 para canon de

arrendamiento 40,000 Viviendas subsidiadas

MI CASA YA

Este programa quizás el más reconocido actualmente dentro del contexto colombiano, busca beneficiar

aquellos hogares que tengan ingresos menores a 8 SMLMV para la compra de una vivienda nueva que no

exceda los 135 salarios mínimos. Dicho programa busca beneficiar con un subsidio que puede ser aplicado

tanto para la cuota inicial y la tasa de interés o simplemente a la tasa de interés de acuerdo al perfil del

beneficiario. Mi Casa Ya funciona bajo el esquema de “primer llegado, primer servido”, lo que implica que

no es necesario un proceso de selección, sino simplemente es de acuerdo con los ingresos y al tipo de

vivienda que desee adquirir.

Los hogares beneficiados tendrán entre 20 y 30 SMLMV para la cuota inicial y una cobertura a la tasa de

interés entre 4 y 5 puntos porcentuales. En el año 2019 el programa espera otorgar cerca de 62 mil

subsidios bajo la modalidad mixta (cuota inicial y tasa de interés) y 30 mil destinados solamente a la tasa

de interés.




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ILUSTRACIÓN 1. DISTRIBUCIÓN DE SUBSIDIOS - PROGRAMA MI CASA YA 2019

Requisitos del programa

• Tener ingresos totales menores a 8 SMLMV ($6.624.928).

• No ser propietarios de una vivienda en el territorio nacional.

• No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda otorgado por una Caja de

Compensación Familiar.

• No haber sido beneficiarios de un subsidio otorgado por el Gobierno Nacional que haya sido

efectivamente aplicado.

• No haber sido beneficiarios a cualquier título, de las coberturas de tasa de interés.

• Contar con un crédito aprobado para la adquisición de una solución de vivienda o contar con una

carta de aprobación de un leasing habitacional emitida por un establecimiento de crédito o el Fondo

Nacional del Ahorro.

MI CASA YA – SUBSIDIO A LA TASA DE INTERÉS

Esta modalidad del programa Mi Casa Ya permite dar acceso a vivienda nueva, inferior a los 135 SMLMV,

a aquellos hogares con ingresos menores a 8 salarios mínimos El subsidio a la tasa de interés cubre en

unos 5 puntos porcentuales aquellas viviendas que no superen los 70 SMLMV, y en 4 puntos aquellos que




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estén en el rango de 70 a 135 salarios mínimos vigentes, todas durante las primeras 84 cuotas (7 años)

del crédito hipotecario.

MI CASA YA – AHORRADORES (VIPA)

Este programa, anteriormente llamado VIPA, buscaba beneficiar a los hogares que tenian ingresos

menores a 2 SMLMV, que no hayan sido beneficiados a ningún tipo de subsidio, ni propietarios de vivienda,

contando con al menos el 5% de ahorro mínimo para el valor de la vivienda y que accedieran a un crédito

hipotecario por el valor restante de la vivienda.

El valor del subsidio familiar de vivienda que se otorgaba en este programa dependía de los ingresos

propios del hogar, así:

• Hogares con ingresos de hasta 1,6 SMLMV recibían un subsidio hasta por el monto equivalente a

30 SMLMV.

• Hogares con ingresos de más de 1,6 y hasta 2 SMLMV recibían un subsidio hasta por el monto

equivalente a 25 SMLMV.

Adicionalmente los hogares, recibirán una cobertura a la tasa de interés de 5 puntos porcentuales por los

primeros 7 años del crédito hipotecario. Este programa ya no se encuentra activo desde a mediados del

2018. Sin embargo, el Gobierno Nacional reporto alrededor de 55.710 viviendas subsidiadas en el marco

de este programa.

CONTEXTO SOCIAL Y REGIONAL

El programa de Semillero de Propietarios lleva inscrito a mas de 223.000 hogares en todo el país, lo que

permite entender la alta demanda que ha tenido en menos de 1 año de puesta en marcha. El reto que tiene

el Ministerio de Vivienda es consolidar la oferta de inmuebles para que esta se equilibre con la demanda

ya anunciada, permitiendo en primera instancia entregar 200.000 subsidios a los colombianos.

Por otro lado, el contexto social de vivienda en el país muestra que existe un déficit de vivienda, el cual

describe las carencias habitacionales que requiere la población en Colombia. Este hecho permite entender

que el Gobierno debe formular políticas, planes, programas y proyectos puntuales para atender esta

demanda de vivienda actual.

PERFIL DEL BENEFICIARIO

El perfil del beneficiario por el cual esta encaminado el programa esta abierto todo tipo de familias,

incluyendo a viviendas unipersonales, a continuación, se muestra los requisitos para candidatos al

programa:




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• Tener ingresos inferiores a 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, $1.656.000.

• No ser propietario de una vivienda.

• No haber sido beneficiario de ningún subsidio familiar de vivienda.

• Después de inscribirse en el programa, contar con concepto favorable para suscribir el contrato

de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra.

FINANCIACIÓN DE VIVIENDA

El comportamiento y la evolución de la financiación de vivienda en el país nos permite dar un balance de

que tan fácil es para cualquier tipo de hogar acceder por medio un crédito a una vivienda nueva o usada.

Por lo anterior, el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), como institución

gubernamental de carácter técnico se encarga de proporcionar estadísticas asociadas al número y valor

de viviendas financiadas por medio de créditos hipotecarios de las diferentes entidades financieras del

país.

En la Ilustración 2. Estructura de familias financiadas* (millones de pesos) – tercer trimestre de 2019 se

evidencia que para el tercer trimestre de 2019 (Julio – Agosto – Septiembre) se financiaron alrededor de

35.048 viviendas en el país, de las cuales 18.719 fueron vivienda de interés social, lo que corresponde al

53.41%. De esta cifra es importante resaltar que más de la mitad de las viviendas financiadas en Colombia

corresponden a vivienda VIS, y más aun para este caso de estudio, 16.057 de esta cifra corresponde a

viviendas nuevas (85.78%) y 2.662 a viviendas usadas (14,22%).




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ILUSTRACIÓN 2. ESTRUCTURA DE FAMILIAS FINANCIADAS* (MILLONES DE PESOS) – TERCER TRIMESTRE DE 2019 (DANE FIVI,

2019)

De acuerdo con el comportamiento de los últimos años del número de viviendas financiadas (ver Ilustración

3. Número de viviendas financiadas - total nacional ), se tiene que en el año corrido a septiembre de

viviendas nuevas con financiación a largo plazo ha tenido un decrecimiento del 1,3% y un crecimiento de

2,2% en la vivienda usada. Lo anterior permite concluir en un concepto inicial el alto margen de crecimiento

que esta teniendo la financiación de vivienda usada en el país en estos tres últimos años.

Otro factor importante que considerar son los resultados de viviendas financiadas en el país por entidad

financiadora. Por lo anterior, en la Ilustración 4. Participación del valor y número de créditos

desembolsados se evidencia el porcentaje de participación tanto el valor financiado como en número de

créditos desembolsados por la banca hipotecaria (83-87,5%), el fondo nacional del ahorro (12,4-16,9%) y

las cajas y fondos de vivienda (0,1-0,2%). Lo anterior se complementa con un aumento en el número de

viviendas financiadas en el tercer semestre de 2019 del 9,1% respecto al 2018.




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ILUSTRACIÓN 3. NÚMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS - TOTAL NACIONAL (DANE FIVI, 2019)

ILUSTRACIÓN 4. PARTICIPACIÓN DEL VALOR Y NÚMERO DE CRÉDITOS DESEMBOLSADOS (DANE FIVI, 2019)

Para el tercer trimestre de 2019, de las 35.048 número de viviendas financiadas, el 53.41% fueron

destinadas para viviendas de interés social (ver Ilustración 5. Composición del valor de créditos y número

de viviendas financiadas , mientras que a lo largo del último año corrido se entregaron 46.923 unidades

vendidas, 2,3% más de las entregadas el año pasado.




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ILUSTRACIÓN 5. COMPOSICIÓN DEL VALOR DE CRÉDITOS Y NÚMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS (DANE FIVI, 2019)

ILUSTRACIÓN 6. NÚMERO DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL FINANCIADAS – 2017 /19 (DANE FIVI, 2019)

MATRIZ DE RIESGO

Un riesgo es aquel evento o condición incierta que, de suceder, tiene un efecto en algunos de los objetivos

de un proyecto. Estudiar e identificar los riesgos dentro de un programa permite identificar aquellas

amenazas o incertidumbres que se pueden presentarse durante la puesta en marcha del proyecto.

Para elaborar la matriz de riesgo del proyecto, primero se realiza una descripción jerárquica de los riesgos

asociados al programa Semilleros de Propietarios, se identifican y se organizan por categoría y

subcategorías de acuerdo con una clasificación preestablecida.

TABLA 2. ESCALAS DE IMPACTO

Objetivo

del

Proyecto

Muy bajo Bajo Moderado Alto Muy alto

0.05 0.10 0.20 0.40 0.80

Costo Aumento

Insignificante < 10% 10- 20% 20 y 40% > 40%

Tiempo Aumento

insignificante <5 % 5-10 % 10-20% >20%




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Alcance

Reducción

Apenas

detectable

Aéreas

menores

afectadas

Áreas

mayores

afectadas

Reducción

inaceptable

al sponsor

El proyecto

o el ítem

carecen de

utilidad

Calidad

Degradación

apenas se

nota

Solo algunas

aéreas muy

especiales se

afectan

Reducción en

Q requiere

aprobación

Reducción

inaceptable

al sponsor

El proyecto

o el ítem

carecen de

utilidad

A continuación, se presentará un detallado de todos los riesgos encontrados asociados al programa

Semilleros de Propietarios. En la Tabla 3. Riesgos y Causas se evidencian asociados a cada riesgo, las

causas que generan esta posible afectación al programa. Siguiente a este, están discriminados los actores

afectados y las posibles acciones para mitigar estos riesgos en la Tabla 4. Actores afectados y acciones de

mitigación de riesgos. Por último, se realiza un análisis cuantitativo de los riesgos en función una matriz

de probabilidad e impacto.




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TABLA 3. RIESGOS Y CAUSAS

Riesgos Causas

Oferta de beneficiarios exceda número de

inmuebles activos

Exceso de beneficiaros interesados en

contraste con poco inmuebles registrados

Capacidad credit icia de beneficiaros

insuficiente para cuota inicial de

apartamentos

Capacidad de ahorro generada no

garantiza aprobación de credito de

vivienda

Estabilidad de pagos por parte del

inmobiliario

Estado laboral del beneficiario puede

repercutir en perder capacidad de pago

Calidad del inmueble posterior a entrega de

inmueble arrendado

Daños, modificaciones o estado del

inmueble deteriorado luego de 2 años

Dificultad de venta de inmuebles posterior a

periodo de arrendamiento

No existen garantias que prevean una

venta inmediata o segura de inmueble

Poco balance de riesgos entre arrendatario

y arrrendador

Arrendatario posee muchas más garantias

dentro del programa que agente

inmobiliario

Poca rentabilidad de constructoras por línea

de negocio adicional

Gastos adicionales de constructoras para

entrar al programa no superan ut ilidad

futuras

Informalidad laboral de beneficiarios Estado laboral del beneficiario sin

estabilidad juridica real

Falta de criterios de selección de

beneficiarios e inmuebles

No existen criterios claros para la selección

de inmuebles y beneficiados del programa

Poca claridad de definición del valor del

canon de arrendamiento

No se encuentran definidos criterios para el

valor del canon de arrendamiento

Estabilidad de recursos por parte del EstadoInestabilidad polit ica por la durabilidad del

programa




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TABLA 4. ACTORES AFECTADOS Y ACCIONES DE MITIGACIÓN DE RIESGOS

Riesgos Actores afectados Acciones de mitigación de riesgos


inmuebles activos

Beneficiarios, Gobierno,

Agentes Inmobiliarios

Regulación de beneficiarios y mayor

promoción a agentes inmobiliarios



apartamentos

Beneficiarios, Bancos Alternativas de financiación


inmobiliario

Beneficiarios, Agentes

InmobiliariosGarantias por parte del Estado


inmueble arrendadoAgentes Inmobiliaros

Seguimiento del inmobiliario durante el

periodo de arrendamiento - Compromisos

previos


periodo de arrendamientoAgentes Inmobiliaros

Alternativas de financiación para nuevos

beneficiarios


y arrrendador


Inmobiliarios

Modificación a Decreto actual en donde se

haga un mayor balance de riesgos


de negocio adicional

Agentes Inmobiliaros,

Gobierno, Constructoras

Promoción y busqueda de beneficios claros

para constructoras grandes

Informalidad laboral de beneficiarios Beneficiarios, Gobierno Promoción de legalización de empleos


beneficiarios e inmuebles


Inmobiliarios


definan los metodos de selección


canon de arrendamiento


Inmobiliarios


definan criterios y estandares concisos

Estabilidad de recursos por parte del EstadoGobierno, Agentes

Inmobiliarios

Garantias nacionales para la continuidad

del programa y de los recursos del mismo




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TABLA 5. MATRIZ DE RIESGOS - IMPACTOS

Riesgos Impacto I Alcance I Tiempo I Costo I Calidad


inmuebles activos8 0.8 0.5 0.8 0.4



apartamentos

8 0.8 0.8 0.7 0.3


inmobiliario8 0.6 0.8 0.6 0.5


inmueble arrendado7 0.7 0.7 0.8 0.4


periodo de arrendamiento5 0.7 0.6 0.6 0.5


y arrrendador7 0.6 0.6 0.4 0.8


de negocio adicional6 0.5 0.6 0.4 0.2

Informalidad laboral de beneficiarios 6 0.6 0.7 0.2 0.1


beneficiarios e inmuebles4 0.6 0.4 0.1 0.7


canon de arrendamiento4 0.5 0.3 0.2 0.6

Estabilidad de recursos por parte del Estado 7 0.8 0.7 0.7 0.3




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TABLA 6. MATRIZ DE RIESGOS - PROBABILIDADES

A continuación, se presentará la RBS del programa de Semillero de Propietarios, la cual es una descripción

jerárquica de los riesgos del proyecto clasificados en este caso, de acuerdo con los distintos actores

inmersos en el programa.

Riesgos Probabilidad E Alcance E Tiempo E Costo E Calidad


inmuebles activos70% 0.56 0.35 0.56 0.28



apartamentos

60% 0.48 0.48 0.42 0.18


inmobiliario30% 0.18 0.24 0.18 0.15


inmueble arrendado40% 0.28 0.28 0.32 0.16


periodo de arrendamiento10% 0.07 0.06 0.06 0.05


y arrrendador25% 0.15 0.15 0.10 0.20


de negocio adicional20% 0.10 0.12 0.08 0.04

Informalidad laboral de beneficiarios 50% 0.30 0.35 0.10 0.05


beneficiarios e inmuebles20% 0.12 0.08 0.02 0.14


canon de arrendamiento15% 0.08 0.05 0.03 0.09

Estabilidad de recursos por parte del Estado 15% 0.12 0.11 0.11 0.05




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ILUSTRACIÓN 7. R.B.S - PROGRAMA DE SEMILLEROS DE PROPIETARIOS

RESUMEN Y CONCLUSIONES

Para concluir este capítulo, se evidenciaron las diferentes alternativas de financiación de vivienda

promovidas por el Gobierno nacional en donde podemos ver que Semilleros de Propietarios es una

alternativa muy diferente a las demás. Primero, va enfocada a un amplio sector desatendido por cualquier

otro programa de financiación, en donde esta población no posee unos ingresos mínimos establecen que

permitan acceder a una vivienda digna. Segundo, ningún otro programa del Gobierno había incursionado

en implementar bajo la modalidad de arriendos un subsidio para luego financiar una vivienda nueva.

Tercero, este esquema permite el beneficio tanto de beneficiarios al programa como de agentes

inmobiliarios que también harían parte de este modelo obtenido una rentabilidad apropiada.

En un segundo punto, se realizo un marco conceptual de las estadísticas de financiación de vivienda en

Colombia, en donde vemos que el sector que mayor demanda financiación son los proyectos VIS. Por otro

lado, entidades gubernamentales como el Fondo Nacional del ahorro financian alrededor del 15% de las

viviendas en el país.

Por último, se realizó una evaluación de riesgos en la cual se realizó un análisis cuantitativo y probabilístico

en donde se tiene que los riesgos que mayor probabilidad de ocurrencia tienen son: La oferta de

beneficiarios exceda número de inmuebles activos, esta es muy importante debido a que este factor

permite dar la estabilidad del programa. Por otro lado, la capacidad crediticia de beneficiarios no garantiza

el acceso a un crédito futuro luego del periodo de dos años, lo que genera un alto riesgo para estos de no

poder acceder a una vivienda nueva.




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VIABILIDAD Y ASPECTOS FINANCIEROS

INTRODUCCIÓN

La viabilidad financiera del programa Semillero de Propietarios es determinante para poder evaluar la

factibilidad de este esquema para los diferentes actores inmersos en este. Por lo anterior, el Gobierno

Nacional, actor proponente de esta modalidad de esquema, tiene la responsabilidad de establecer un

balance de riesgos para que tanto los beneficiarios como los agentes inmobiliarios tengan un beneficio a

través del programa.

Para este módulo se analizarán desde la perspectiva de cada actor, la viabilidad financiera y beneficios

que tendría este esquema de financiación de vivienda. Para esta valoración se tendrán algunas bases

teóricas iniciales como porcentajes de valorización, tiempo promedio de arrendamiento, tasa de

rentabilidad, entre otras.

OBJETIVOS

• Evaluar la factibilidad financiera del programa para los distintos agentes dentro del programa:

Empresas constructoras, agencias inmobiliarias y sector público

• Establecer aquellas bases conceptuales y su variabilidad de acuerdo con la utilidad de cada actor

• Analizar y concluir para que diferente actor inmobiliario es más atractivo el esquema actual del

gobierno

BASES DEL MODELO PLANTEADO

Para poder realizar la valoración financiera de cada actor dentro del programa es importante definir

aquellas variables y parámetros iniciales de acuerdo con las tendencias actuales y a la proyección de estos

en el tiempo. A continuación, se presentan las bases iniciales fijas de acuerdo a los establecido en el

decreto del programa y luego, los parámetros variables:

• Salario Mínimo Vigente:

El salario mínimo legal vigente (SMMLV) es decretado por el gobierno nacional anualmente, por lo que

para esta valoración se establece el monto para el año 2019: $828.116 pesos colombianos.

• Valor tope vivienda de interés social (VIS):




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El tope máximo de viviendas de interés social es decretado de acuerdo con un número de salarios mínimo

legal vigente decretados por el gobierno nacional, para la fecha de este análisis el monto establecido es

de 135 SMMLV ($ 111.795.660)

• Canon de arrendamiento – Distribución de subsidio:

El Gobierno nacional financia entre el 45 y 77% del canon mensual, que para el tope VIS son $500.000. El

aporte del beneficiario se divide en dos partes, primero un monto de $200.000 el cual hace parte de un

ahorro programado por dos años, el cual es manejado por la entidad estatal encargada y luego disponible

para la cuota inicial de una vivienda nueva al cabo del plazo marcado. Luego, la otra parte del canon

corresponde al monto restante para cumplir el valor total, el cual para este ejercicio se toma el limite de

$800.000, por lo que este seria de $350.00.

Por otra parte, existen otras variables que se asumieron para el propósito de este ejercicio:

• Porcentaje de Valoración

Este porcentaje hace referencia al incremento por valoración del inmueble anual, para este ejercicio se

tomo en cuenta porcentajes estadísticos de los dos últimos años, el cual es del 4%

VALORACIÓN DE ESCENARIOS

Para determinar la valoración de los distintos escenarios se tomaron en cuenta las siguientes

características:

TABLA 7. PARÁMETROS INICIALES

Por otro lado, los parámetros establecidos para el canon de arrendamiento dentro del programa de

Semilleros de Propietarios son los siguientes:

SMLMV $

Salario Minimo 1 828,116$

Valor del Inmueble 135 111,795,660$

Cuota Inicial 30% 31,538,698$

Credito Hipotecario 70% 78,256,962$

Separación 2,000,000$

Gastos Notariales 2,559,820$




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TABLA 8. PARÁMETROS PROGRAMA SEMILLERO DE PROPIETARIOS

Dentro del análisis de esta valoración se consideraron tres escenarios: Pesimista, Optimista y Promedio,

de los cuales se desprenden tres condiciones de evaluación, explicados a continuación:

• Venta inmediata

El inmobiliario realiza el pago de la cuota inicial mensual y luego en el momento de la entrega del

inmueble procede a vender el inmueble con el precio real en la fecha de entrega.

• Arrendamiento durante 3 años y venta


inmueble procede a poner en arriendo durante 3 años y luego se realiza la venta del inmueble.

• Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta


inmueble procede a poner en disposición del programa de semilleros de propietarios en donde se

arrienda durante 2 años y luego se realiza la venta del inmueble.

Posterior a esto se tiene el Estado de Resultados por año de la valoración realizada para cada escenario

mostrada a continuación:

TABLA 9. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO PESIMISTA

Valor Mensual

Aporte Estado 500,000$

Aporte Beneficiado 350,000$

Ahorro Programado 200,000$

Valor de Arriendo 650,000$

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$

Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$

Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$

Gastos de Admin -$ 500,000$ -$

Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 76,404,881$ -$ -$

Venta del Inmueble -$ -$ 118,996,579$ -$ -$

Ingresos -$ -$ 119,753,063$ -$ -$

FCL 18,520,270-$ 18,153,079-$ 43,348,182$ -$ -$

Venta Inmediata - Escenario Pesimista




20

TABLA 10. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO PESIMISTA

TABLA 11. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO PESIMISTA

TABLA 12. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO PROMEDIO


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$

Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 14,007,906$ -$

Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$ 1,800,000$ 1,650,000$

Gastos de Admin -$ 500,000$ 3,000,000$ 129,863,715$

Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 18,807,906$ 15,807,906$ 44,789,068$

Venta del Inmueble -$ -$ -$ -$ 129,863,715$

Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 131,513,715$

FCL 18,520,270-$ 5,503,079-$ 14,007,906-$ 14,007,906-$ 86,724,647$

Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Pesimista


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$


Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$ 1,650,000$ -$

Gastos de Admin -$ 500,000$ 3,000,000$ -$

Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 18,807,906$ 60,596,974$ -$

Venta del Inmueble -$ -$ -$ 126,030,380$ -$

Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 127,680,380$ -$

FCL 18,520,270-$ 5,503,079-$ 14,007,906-$ 67,083,406$ -$

Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Pesimista


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$




Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 76,322,928$ -$ -$


Ingresos -$ -$ 122,168,849$ -$ -$

FCL 18,520,270-$ 18,050,253-$ 45,845,921$ -$ -$

Venta Inmediata - Escenario Promedio




21

TABLA 13. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO PROMEDIO

TABLA 14. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO PROMEDIO

TABLA 15. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO OPTIMISTA


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$



Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ 136,502,120$

Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 18,190,951$ 15,790,951$ 44,741,027$


Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 138,152,120$

FCL 18,520,270-$ 5,500,253-$ 13,990,951-$ 13,990,951-$ 93,411,093$

Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Promedio


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$



Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ -$

Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 18,190,951$ 60,531,977$ -$


Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 132,808,520$ -$

FCL 18,520,270-$ 5,500,253-$ 13,990,951-$ 72,276,542$ -$

Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Promedio


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$




Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 76,278,800$ -$ -$


Ingresos -$ -$ 125,965,921$ -$ -$

FCL 18,520,270-$ 18,048,731-$ 49,687,122$ -$ -$

Venta Inmediata - Escenario Optimista




22

TABLA 16. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO OPTIMISTA

TABLA 17. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO OPTIMISTA

TABLA 18. VPN ESCENARIOS

VALORACIÓN 1: EMPRESA CONSTRUCTORA

Este actor tiene como línea de negocio, se toma en cuenta constructoras grandes, la compra de lotes,

promoción de proyectos, ventas y construcción. Estas empresas generalmente poseen una estructura

organizacional amplia que abarca todos estos sectores, sin embargo, llegan hasta la entrega del inmueble

y posteriores postventas, no son administradoras de inmuebles. Por lo anterior, el programa Semilleros de

Propietarios implica generar una nueva línea de negocio para estas empresas, en donde tendrían en

posesión inmuebles los cuales deberán administrar durante todo el periodo de dos años del programa y

posterior venta, si es el caso.


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$



Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ 147,089,972$

Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 18,181,821$ 15,781,821$ 44,715,159$


Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 148,739,972$

FCL 18,520,270-$ 5,498,731-$ 13,981,821-$ 13,981,821-$ 104,024,813$

Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Optimista


Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$



Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ -$

Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 18,181,821$ 60,496,979$ -$


Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 140,885,969$ -$

FCL 18,520,270-$ 5,498,731-$ 13,981,821-$ 80,388,989$ -$

Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Optimista

Resultados Esc. Pesimista Esc. Promedio Esc. Optimista

VPN (Venta Inmediata) $ 2,919,629.29 $ 5,137,739.76 $ 8,414,043.81

VPN (Arrendamiento 3 años y venta) $ 12,979,758.09 $ 17,527,367.97 $ 24,714,881.16

VPN (Semillero de Propietarios) $ 14,075,999.48 $ 17,893,003.72 $ 23,838,490.25




23

VALORACIÓN 2: AGENCIAS INMOBILIARIAS

Este actor se encarga de administrar viviendas para venta o arrendamientos con el fin de obtener una

utilidad sobre la intermediación de este. Estas empresas pueden ser tanto propietarias del inmueble como

solamente administradoras del mismo, y su promoción se hace generalmente desde publicidad en internet,

revistas o avisos publicitarias. Dentro del programa de Semilleros de Propietarios, el perfil del arrendador

se asemeja al perfil de una agencia inmobiliaria, por lo que para estas no es necesario crear o generar una

nueva línea de negocio independiente a este. Además de esto, las agencias inmobiliarias no tendrían que

incurrir con costos de publicidad o mercadeo, sino que el gobierno se encargaría de la asignación de

viviendas de acuerdo con la demanda de este.

Otro punto importante permite entender que para las agencias inmobiliarias no es tan factible no tener la

facultad de escoger el perfil del arrendatario del inmueble, dado que las condiciones económicas del mismo

puede ser un factor determinante para la estabilidad del bien. Si bien, el Gobierno blinda económica y

legalmente al beneficiario durante los dos primeros años, luego de este no se hace responsable de las

condiciones en las cuales se entregue el inmueble.

VALORACIÓN 3: SECTOR PÚBLICO

Para esta última valoración del inmueble, la cual por ahora no esta contemplada por el Gobierno, se

propone la creación o restructuración de una entidad estatal cuya función contemple la compra,

administración y venta del inmueble durante el plazo estipulado de 2 años para el programa de Semilleros

de Propietarios y posterior, venta a un beneficiario del programa Mi Casa Ya.

Esta nueva modalidad tendría beneficios para el Gobierno, dado que se aseguraría de regular la oferta de

inmuebles, si bien podría ser no en un 100% sino compartida con otros agentes inmobiliarios. Otro factor

importante es que esta entidad estatal se apropiaría de la utilidad generada por la administración y venta

de los inmuebles la cual en cierta medida generaría una rentabilidad por bien.

Por otro lado, esta propuesta también tiene riesgos para el Gobierno dado que necesita de un fuerte

apalancamiento para la compra de los inmuebles iniciales, la cual no tendría exactitud de la demanda que

tenga el programa. Por otro lado, esta entidad deberá tener un perfil que le permita administrar los

inmuebles durante el periodo de arrendamiento, la cual implica un alto gasto administrativo y una

movilización de recursos y personal para cubrir todo este campo.


Para resumir este capítulo encargado de analizar la viabilidad financiera del programa Semillero de

Propietarios, es importante recordar que se utilizaron distintas premisas iniciales para la formulación




24

conceptual del programa, las cuales pueden ser variables de acuerdo con el tipo de inmueble, la ciudad,

zona, entre otras. Definir una utilidad o rentabilidad del programa para los distintos agentes es subjetiva

según la percepción y características de este, por lo que este ejercicio se realizó bajo un marco conceptual

pesimista, optimista y promedio.

La primera premisa encontrada en este ejercicio permite resaltar que para los distintos tres escenarios

(Pesimista, Optimista y Promedio) la rentabilidad esperada del programa es positiva. Lo anterior va atado

también con fac

VIABILIDAD Y ASPECTOS LEGALES

INTRODUCCIÓN

La estructura legal del programa de Semilleros de propietarios es fundamental para la sostenibilidad

jurídica del mismo, la cual es garantía para todos los actores dentro del proceso. Mediante el Decreto 2413

de 2018 se crea el programa, el cual, como propósito fundamental, definir y aplicar las operaciones de

arrendamiento y arrendamiento con opción de compra y su vinculación dentro del subsidio familiar en el

programa de Semillero de Propietarios (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2018)

El propósito de este capitulo es describir conceptualmente el marco jurídico del programa, luego se

mencionan los requisitos y aspectos jurídicos enmarcados dentro del Decreto 2413 de 2018. Luego de

esto, se describen los distintos agentes que intervienen en el programa y por último, se concluye la

viabilidad jurídica y aspectos legales finales

MARCO JURIDICO

• Decreto 2413 de 2018

“Por el cual se creó el Programa de arrendamiento con opción de compra – Semillero de Propietarios-”

• Ley 1955 de 2019 -PND 2018-2022

“Artículo 223: Restitución del subsidio y del inmueble objeto del subsidio de arrendamiento”

• Resolución 168 de 2019 de Min vivienda

“Por la cual se fijan condiciones para la ejecución de la fase inicial del Programa “Semillero de Propietarios”




25

• Circular 0011 de 2019

“Por la cual se invita a participar en la presentación de cotización en el marco de un estudio del mercado

relacionado con la necesidad de contratar una empresa de verificación documental en el programa de

arrendamiento y arrendamiento con opción de compra – Semillero de Propietarios-”

REQUISITOS Y ASPECTOS JURIDICOS

Todos los inmuebles deben postularse a través de una inmobiliaria, por lo que la solicitud de anticipo

deberá ser concertada entre la inmobiliaria y el dueño de la vivienda. El Gobierno subsidia entre el 45 % y

el 77 % del canon mensual. Adicional a esto las viviendas suscritas en el programa tendrán una garantía

o fianza que respaldará el canon, la cuota de administración y el pago de los servicios públicos. Otro punto

importante dentro del marco jurídico es que en caso de incumplimiento la aseguradora podrá tomar los

ahorros como contragarantía al no pago.

Respecto a la cobertura del canon de arrendamiento por parte del Gobierno, este girará directamente al

agente inmobiliario desde la fiducia encargada de la administración de este. Del contrato establecido se

respalda una póliza que respalda los recursos, en donde se programan un anticipo anual del subsidio al

canon.

AGENTES

• Hogar Beneficiario

Es aquel conformado por una o más personas que integren el mismo núcleo familiar, incluidos los

cónyuges y las uniones maritales de hecho incluidas las conformadas por parejas del mismo sexo, y/o el

grupo de personas unidas por vínculos de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad, primero




26

de afinidad y (mico civil y que, al cumplir con los requisitos de acceso, puede ser beneficiario del subsidio

familiar de vivienda de que trata el presente capítulo.

• Gestor Inmobiliario

Son aquellas personas jurídicas o patrimonios autónomos encargados de la suscripción de los contratos

de arrendamiento y de arrendamiento con opción de compra en calidad de arrendador, así como de

efectuar la administración de las unidades de vivienda, sean propietarios o no de las mismas. Su gestión

se enmarcará en lo resuelto en el presente capítulo para efectos del programa "Semillero de Propietarios",

y le serán aplicables en su integralidad las disposiciones de la Ley 820 de 2003 y demás normas que

regulen la actuación del arrendador de vivienda urbana.

• Sociedad Fiduciaria

Entendida como aquella que, en virtud de un contrato de fiducia mercantil, administra en calidad de vocera,

el Patrimonio Autónomo que se constituya con los recursos que transfiera FONVIVIENDA y los demás que

reciba de terceros para la ejecución del programa. En virtud de lo anterior, esta entidad podrá suscribir

contratos a nombre del patrimonio autónomo y efectuar los desembolsos de recursos necesarios para la

ejecución del programa


En resumen, el marco legal establecido en el Decreto 2413 de 2018 establece claramente el

funcionamiento del programa, define a cada uno de los agentes que participan, sus obligaciones, derechos

y deberes. Sin embargo, pese a que este describe claramente el funcionamiento conceptual de cada actor

dentro del esquema, existen poca claridad sobre las procesos de salida del contrato de arrendamiento, el

proceso de selección tanto de beneficiarios como de agentes inmobiliarios y por último, no se tiene claridad

sobre la definición del monto del canon de arrendamiento, y como debería variar según las condiciones

del inmueble y del beneficiario.

PROPUESTA DE VALOR

De acuerdo con los tres enfoques mencionados anteriormente, el programa Semilleros de Propietarios

presenta una estructura social enfocada en atender a un sector poblacional que tiene pocas posibilidades

de acceso a vivienda.

El programa presenta una estructura legal sólida, posee un decreto institucional que reglamenta todo el

proceso de inscripción, funcionamiento y garantías para cada uno de los agentes inmersos. El gobierno,

por otro lado, garantiza 452 millones de recursos para los próximos 6 años de funcionamiento, buscando




27

beneficiar a más de 200.000 familias colombianas a cumplir su anhelado de tener una vivienda propia. Sin

embargo, pese al gran respaldo gubernamental al programa, la estructura legal, basada en el Decreto

2413 de 2018 no presenta una estructura de riesgos balanceada para cada uno de los actores del sistema.

La normativa esta claramente enfocada en proteger al arrendador y generar pocos incentivos y seguridad

contractual al arrendatario, por eso la propuesta de valor de este proyecto busca generar una política

pública que defienda y busque el balance de riesgos, en donde:

1. El arrendatario tenga garantías de que primero, su vivienda va a tener un respaldo financiero ante

el desistimiento forzado o no del arrendador. Esto con el fin de que el propietario de la vivienda se

sienta respaldo y seguro de prestar su inmueble a una persona que no tiene en principio garantías

y segura de pago bancario.

2. El Gobierno garantice una metodología clara y justa entorno a la definición del valor del canon de

arrendamiento del inmueble. Pese a que se tiene un tope salarial del valor máximo mensual, no

se establece en que condiciones este precio es fijo o puede fluctuar de acuerdo con la localización,

capacidad de pago y potestad del arrendatario. Por otra parte, se da libertad al dueño de la vivienda

de establecer y acordar el precio y plan de pagos con el beneficiario, pero no se garantiza las

condiciones de cada uno.

3. La entidad financiera gubernamental, FONVIVIENDA, no establece en su marco institucional el

proceso de selección de beneficiarios al programa de manera clara y veraz. Una política inclusiva

debe tener una estructura que establezca claramente este proceso de selección y la definición de

los criterios de asignación de vivienda, que garantice una protección al arrendatario y mayor

seguridad al beneficiario.

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Documents

Viabilidad del programa Semillero de Propietarios: Estudio