Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

Thông cáo báo chíThị trường căn hộ dịch vụ

B ÁO CÁO

Bộ phận nghiên cứu

Việt Nam – Q1/2020

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

CĂN HỘ DỊCH VỤ

~6.500 căn

NGUỒN CUNG

3% QoQ12% YoY

24USD/m2/tháng

GIÁ PHÒNG

-2% QoQ-2% YoY

66%CÔNG SUẤT

-20 điểm % QoQ-17 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Lượng khách quốc tế đến Việt Nam, Q1Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn: GSO, VNAT

QoQ: So sánh theo quýYoY: So sánh theo năm

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q1/2020(2) Công suất thuê tính bằng số căn đã cho thuê chia cho tổng số căn

(3)Giá thuê phòng trung bình đã bao gồm phí dịch vụ, không VAT

TP. HCM

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

Hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ có liên quan mật thiết đến nguồn vốn FDI. Tình trạng hạn chế di chuyển và việc

nhiều chuyên gia nước ngoài trở về nước đã ảnh hưởng tiêu cực lên nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, nhiều chủ đầu tư đã

tận dụng quãng thời gian này để cải tạo và nâng cấp dự án nhằm tăng khả năng cạnh tranh trong tương lai.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

TIÊU ĐIỂM

Tình hình hoạt động đóng băng do Covid-19Đại dịch đã bị gián đoạn nặng nề hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, trong đó ngành Du lịch và khách sạn chịu ảnh hưởng sớm nhất do tác động của chính sách hạn chế du lịch trong những tháng đầu năm. Để hạn chế tình trạng lây nhiễm và bảo vệ khách thuê dài hạn, kể từ tháng 2 một số dự án căn hộ dịch vụ đã từ chối khách thuê ngắn hạn, điều này đã dẫn đến công suất hoạt động giảm đáng kể. Tại thị trường Tp.HCM, công suất trung bình giảm -20 điểm phần trăm theo quý và -17 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình được tính dựa trên các hợp đồng thuê dài hạn cũng giảm -2% theo quý và theo năm. Trong đó, các dự án Hạng B có giá thuê giảm nhiều nhất -3% theo quý do các dự án có quy mô lớn tại phân khúc này đã áp dụng mức giá ưu đãi lên đến -15% giá thuê theo tháng.

Những phản ứng thị trường trước tình hình dịch bệnhTrong quý 1, số lượng đơn đặt phòng mới sụt giảm mạnh, đồng thời nhiều khách thuê đã yêu cầu hủy phòng do chính sách hạn chế du lịch và nhập cảnh. Kể từ tháng 3, số lượng khách lưu trú ngắn ngày giảm mạnh bên cạnh nhiều hợp đồng dài hạn thay đổi thời gian bắt đầu lưu trú hoặc hủy bỏ. Việc các doanh nghiệp thực hiên quản lý khủng hoảng toàn diện đã dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của nhiều dự án xuống thấp hơn 50%. Kể từ tháng 3, Sở Lao động, Thương binh và Xã hội Tp.HCM đã tạm ngưng cấp giấy phép mới cho người lao động nước ngoài. Tính đến tháng 3 năm 2020, theo Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội (MOLISA) thì Việt Nam có hơn 68.000 người lao động nước ngoài làm việc, trong đó có 37% chưa trở lại Việt Nam làm việc do bị hạn chế đi lại ở mức toàn cầu.

Chủ cho thuê và khách thuê đang tích cực tìm kiếm giải pháp thực tiễn để giải quyết vấn đề. Để tập trung bảo vệ sức khỏe của các khách thuê hiện tại, nhiều dự án căn hộ dịch vụ cao cấp đã ngừng hoàn toàn việc nhận các hợp đồng thuê ngắn hạn. Ở các phân khúc thấp hơn, các chính sách ưu đãi về giá, giãn thời gian trả tiền thuê, những quy định dễ dàng hơn trong việc hủy phòng đã được áp dụng triển khai trong giai đoạn dịch bệnh. Một số chuỗi như Somerset, Glenwood và Thiên Sơn đã áp dụng mức giảm giá thuê ưu đãi lên đến 10%. Một số chuỗi khác như Sherwood và City House thực hiện hạn chế nhận các hợp đồng thuê mới và giữ căn hộ cho khách thuê dài hạn cho đến quay trở lại làm việc.

Một số quy định tại được áp dụng tại các dự án căn hộ dịch vụ để bảo vệ khách thuê như:

• Đo thân nhiệt: Tất cả những khách thuê có nhiệt độ trên 37,5 độ C sẽ được thông báo, và các căn hộ có liên quan có thể bị cách ly.

• Khách thuê bắt buộc phải đeo khẩu trang tại khu vực chung và khi vào tòa nhà.• Thực hiện giãn cách xã hội, giữ khoảng cách 2m khi xếp hàng nhận phòng,v.v.

Những khó khăn trong ngắn hạnNhu cầu cho căn hộ dịch vụ ở tất cả các hạng dự kiến sẽ giảm. Trong Q1/2020, Tp. HCM đã chào đón 3,7 triệu khách quốc tế, giảm -18% theo năm. Việc hạn chế du lịch thực hiện trên toàn cầu đã ảnh hưởng nặng nề đến các hãng hàng không. Khi lệnh tạm ngưng xuất nhập cảnh từ ngày 1/4, tất cả các chuyến bay quốc tế đã bị hủy bỏ và số lượng các chuyến bay nội địa bị hạn chế. Theo UNWTO dự báo số lượt du khách nước ngoài trên toàn cầu trong năm 2020 sẽ có mức giảm lên đến 30% theo năm. Phân tích sự tăng trưởng du khách quốc tế trên quy mô toàn cầu và tại Việt Nam trong giai đoạn 2001-2019 cho thấy mức tăng trưởng này tại Việt Nam thấp hơn con số của quy mô toàn cầu là 8 điểm phần trăm tại 2 thời điểm đại dịch SARS 2003 và khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2009. Trong khi đại dịch vẫn còn diễn biến phức tạp, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam dự kiến sẽ giảm sâu và theo đó ảnh hưởng đến nhu cầu khách thuê ngắn hạn của căn hộ dịch vụ.

Bên cạnh nhu cầu giảm, căn hộ dịch vụ còn chịu áp lực từ sự cạnh tranh với căn hộ mua để cho thuê (buy-to-let). Từ năm 2018-2022 có hơn 50.000 căn hộ Hạng A và B được bàn giao, trong đó lên đến 30% có khả năng sẽ cho thuê. Trong năm 2020, khoảng 45% nguồn cung căn hộ dịch vụ tương lai sẽ tham gia vào thị trường; tuy nhiên, tác động của đại dịch có thể gây trì hoãn tiến độ của các dự án tương lai. Gần đây, thị trường bắt đầu hình thành xu hướng chuyển đổi căn hộ hạng C thành văn phòng.

Có một số điểm tích cực có thể nhận thấy. Với những phản ứng nhanh chóng và biện pháp phòng ngừa hiệu quả, Việt Nam sẽ giúp giảm thiểu những rủi ro về kinh tế và kì vọng phục hồi sớm. Bên cạnh đó, là trung tâm kinh tế của cả nước, Tp.HCM vẫn là khu vực thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn và có số lượng người nước ngoài cao nhất Việt Nam.

TP. HCM

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

CĂN HỘ DỊCH VỤ

~4.700 căn

NGUỒN CUNG

2% QoQỔn định YoY

26USD/m2/tháng

GIÁ PHÒNG

1% QoQ6% YoY

74%CÔNG SUẤT

-8 điểm % QoQ-11 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

FDI đăng ký mới vào Hà Nội theo quốc tịch

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, 3T/2020 QoQ: So sánh theo quýYoY: So sánh theo năm

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q1/2020(2) Công suất thuê tính bằng số căn đã cho

thuê chia cho tổng số căn(3)Giá thuê phòng trung bình đã bao gồm phí

dịch vụ, không VAT

HÀ NỘI

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

Phân khúc căn hộ dịch vụ chịu nhiều áp lực, đặc biệt sau khi khách thuê chính là người nước người đang trở về quê nhà.

Những nhà đầu tư kinh doanh căn hộ mua để cho thuê cũng sẽ cạnh tranh trực tiếp trên cùng tệp khách hàng. Thị trường dự kiến

sẽ mau chóng phục hồi ngay khi biên giới được mở cửa trở lại.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

TIÊU ĐIỂM

Thị trường trong Q1/2020 đã có những tác động của COVID-19Phân khúc căn hộ dịch vụ chứng kiến công suất giảm -8 điểm % theo quý và -11 điểm % theo năm, xuống mức 74%. Hạng A chịu tác động nặng nề nhất, giảm -13 điểm % theo quý và theo năm. Một dự án hạng A mở cửa từ đầu tháng 1 ghi nhận công suất đạt 14%, mức thấp nhất của các dự án cao cấp gia nhập thị trường trong vòng năm năm qua. Tổng cung hiện nay tăng 2% theo quý, đạt xấp xỉ 4.700 căn từ 52 dự án.

Mặc dù có khó khăn từ khách thuê ngắn hạn, giá thuê dài hạn trung bình tăng 1% theo quý và 6% theo năm. Trong khi khu vực phía Tây và Nội thành ổn định hoặc tăng 1% đến 3%, khu vực trung tâm và các khu vực còn lại giảm -1% đến -4%. Khi dịch bệnh bùng phát vào tháng 3, một số nhà điều hành bắt đầu giảm giá thuê 10% và tặng kèm những phiếu giảm giá dịch vụ.

Hoạt động các khu công nghiệp đang được thử tháchTheo Tổng cục thống kê, chỉ số Sản Xuất Công Nghiệp (IIP) của Việt Nam tăng 5,4% theo năm vào tháng 3/2020, sau khi tăng 23,7% theo năm vào tháng 2 và giảm -5,5% theo năm vào tháng 1. Trong các chỉ số của IIP, cung cấp nước và xử lý nước thải tăng mạnh nhất với 9,5% theo năm. Tuy nhiên, chỉ số Quản Lý Sức Mua (PMI) của Việt Nam giảm sâu từ 49 điểm vào tháng 2 xuống còn 41,9 điểm vào tháng 3, mức thấp nhất kể từ năm 2012. Trong đó, sức mua và hàng tồn kho giảm, phần lớn do chuỗi cung ứng từ Trung Quốc ách tắc.

Chuyên gia làm việc tại các KCN là nguồn cầu dài hạn chủ yếu của mảng căn hộ dịch vụ. Với quy mô đông nhân công và chia sẻ nhiều không gian chung, các doanh nghiệp trong khu công nghiệp (KCN) tại Hà Nội và các tỉnh lân cận (Bắc Ninh, Bắc Giang và Hưng Yên) dễ nhạy cảm với Covid-19. Mặc dù được phép hoạt động trong thời gian cách ly xã hội, những nhà máy này sẽ rất tổn thương một khi có trường hợp dương tính.

Loại căn hộ lớn có thể cho thuê dài hạn hơn và có tình hình hoạt động tốtTính theo công suất thuê, các căn lớn từ 3-phòng ngủ trở lên được hấp thụ tốt. Loại 5 và 6-phòng ngủ cho thuê kín phòng, loại 3-phòng ngủ đạt 88% và 4-phòng ngủ đạt 86%. Tuy có nguồn cung lớn hơn, tỷ lệ thuê của 1-phòng ngủ cao hơn studio. Xét 52 dự án đang hoạt động, so với studio, 1-phòng ngủ có diện tích trung bình rộng hơn 45%, giá căn cao hơn 22% và doanh thu căn vượt 44%.

Công suất hạng A bị ảnh hưởng mạnh nhất sau khi lệnh hạn chế di chuyển được ban hành. Lượng đặt thuê theo ngày giảm -20 điểm % so với Q4/2019. Trước khi đại dịch xảy ra, 90% các dự án hạng A chấp nhận hợp đồng thuê theo tháng và 35% tổng lượng khách thuê ở trong ngắn ngày. Những nhà quản lý căn hộ dịch vụ nên xem xét điều chỉnh chiến lược kinh doanh quay về thời hạn thuê truyền thống sau khi tình hình khó khăn thuyên giảm. Theo báo cáo Ngành Căn Hộ Dịch Vụ Toàn Cầu 2020-2021, hình thức kinh tế chia sẻ (đại diện là AirBnB) được cho là đang giảm sức ép với thị trường căn hộ dịch vụ, trong khi yếu tố Kiểm soát Kinh tế và Luật pháp/Quy hoạch được thực hiện từ giai đoạn 2018/2019, đã gia tăng ảnh hưởng hơn đến các đơn vị điều hành căn hộ dịch vụ.

HÀ NỘI

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

TIÊU ĐIỂMMôi trường đầu tư khả quanCách lãnh đạo quốc gia chủ động giải quyết khủng hoảng sẽ thúc đẩy môi trường kinh doanh sau đại dịch, nhờ đó nhu cầu thuê lâu dài cũng được phục hồi. Theo khảo sát của Dalia Research GmbH vào cuối tháng 3, 62% người được hỏi đồng ý rằng chính phủ Việt Nam đang làm đủ những “việc cần thiết” một cách kịp thời, quyết đoán và hiệu quả, đứng đầu trong 45 quốc gia trên thế giới.

Trong Quý 1, Hà Nội thu hút được 448 triệu USD dòng vốn Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tương đương 12% so với Q1/2019. Vốn FDI đăng ký mới đạt 113 triệu USD, tăng 71% theo năm. Hàn Quốc đóng góp nhiều nhất với 67 triệu USD, chiếm 59% tổng nguồn vốn. Theo sau bởi Nhật Bản với 31%, Trung Quốc với 3% và Đài Loan với 2%. Các chuyên gia châu Á tiếp tục là nguồn cầu then chốt của thị trường căn hộ dịch vụ.

Triển VọngSáu dự án với xấp xỉ 700 căn đang trong giai đoạn hoàn thiện, dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020. Từ năm 2022 trở đi, bốn dự án lớn sẽ cung cấp hơn 200 căn/dự án, phần lớn tập trung tại quận Tây Hồ. Trong những dự án không có thương hiệu quản lý, xu hướng phát triển hỗn hợp nhiều công năng sẽ phổ biến hơn dự án chỉ có hạng mục căn hộ dịch vụ.

Tính đến tháng 3, Bộ Lao Động, Thương Binh và Xã Hội (MOLISA) thống kê rằng có xấp xỉ 25.500 lao động nước ngoài chưa quay lại, chiếm 37% tổng số được cấp giấy phép trên toàn quốc. Nguồn cầu chính bị ảnh hưởng trực tiếp do lệnh tạm thời cấm cấp phép thị thực vào Việt Nam. Nếu đại dịch kéo dài, hoạt động phân khúc căn hộ dịch vụ sẽ vẫn chưa chạm đáy trong Quý 1/2020 nhờ hiệu lực của những hợp đồng dài hạn hiện nay.

Ngoài chính sách giảm giá, các dự án nên đảm bảo các phương pháp bảo hộ cho khách thuê, đồng thời nâng cấp các tính năng kiểu gia đình để thu hút những nhu cầu thuê lâu dài tương lai.

HÀ NỘI

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

Savills Việt Nam - Nghiên cứu thị trườngNhững phân tích, đánh giá chuyên sâu với thông tin hữu ích và chính xác trên tất cả các phân khúc của thị trường BĐS Việt Nam đã giúp đội ngũ nghiên cứu tư vấn Savills trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực này

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Savills plc: Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng Khoán London. Công ty thành lập năm 1855 giàu truyền thống với sự phát triển vượt bậc. Chúng tôi có mạng lưới quốc tế với trên 700 văn phòng và chi nhánh trên khắp Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á Thái Bình Dương, Châu Phi và Trung Đông.Báo cáo này được Công ty Savills thực hiện chỉ để cung cấp thông tin. Nội dung không thể được công bố, sao chép hay trích dẫn một phần hoặc toàn bộ. Nội dung cũng không thể được sử dụng làm cơ sở cho bất cứ hợp đồng, thỏa thuận, giao kèo hoặc tài liệu nào khác mà không có sự đồng ý trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện để đảm bảo tính chính xác của báo cáo, tuy nhiên Savills không chịu trách nhiệm gì đối với bất kỳ thiệt hại trực tiếp hay do hậu quả phát sinh từ việc sử dụng tài liệu này. Bản báo cáo này không được quyền sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Savills.© Công ty TNHH Savills Việt Nam

Các chi phí dành cho việc tham gia giải thưởng của Savills sẽ được chuyển hoàn toàn thành các hoạt động từ thiện dành cho người có hoàn cảnh khó khăn tại Việt Nam.Savills cam kết luôn hỗ trợ và đồng hành cùng cộng đồng

SavillsCaresSavillsCares

Võ Thị Khánh TrangTrưởng bộ phậnNghiên cứu - Tư vấn Tp.HCM

+84 (0) 906 948 580 vthikhanhtrang@savills.com.vn

Troy GriffithsPhó Tổng Giám đốcSavills Việt Nam+84 (0) 933 276 663TGriffiths@savills.com.vn

Đỗ Thị Thu HằngGiám đốc, Bộ phận Nghiên cứu - Tư Vấn,Savills Hà Nội

+84 (0) 912 000 530dthuthang@savills.com.vn