Upload
case-communicatie
View
218
Download
3
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Â
Citation preview
Verkenning van de marktvraagRondom het programma betaalbaarheid van
het wonen in de regio Foodvalley
WERKDOCUMENT APRIL 2015
ColofonDe verkenning van de marktvraag 2015 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. E-mail: [email protected], Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl
ProjectmanagementFM Consultants
Ontwerp en vormgevingCase Communicatie, Ede
FotografieJac. van der Wiel Fotografie, Bennekom
Oplage100 exemplaren
3
Initiatiefnemers
Participant goud
Participant zilver
Participant brons
Rabobank Vallei&Rijn:
Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen
afdeling Veenendaal
afdeling Zuid-West Veluwe
corporaties | foodvalley
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20154
Voorwoord 5
Inleiding 7
Vermogensrisico 8
Inleiding 8Factsheet vermogensrisico’s 9Vragen vermogensrisico’s 12
Betaalrisico 14
Inleiding 14Factsheet betaalrisico’s 15Vragen betaalrisico’s 20
Toegankelijkheid 22
Inleiding 22Factsheet toegankelijkheid 23Vragen toegankelijkheid 30
Bijlagen 36
Bijlage 1; Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley 36Bijlage 2; Betaalbaarheidsonderzoeken 38Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking 38
Inhoudsopgave
Voorwoord5
VoorwoordRegionale woonagenda
De Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley (SVGN) en de Regio FoodValley hebben besloten samen invulling te geven aan de regionale woonagenda. Deze woonagenda is bedoeld als instrument om het proces van agendering, debat en beleidsbepaling in gang te zetten en te begeleiden. Om een beeld te krijgen van ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt én van oplossingsrichtingen gaan we vanuit verschillende perspectieven met elkaar aan de slag. Hiervoor zijn vier programma’s benoemd:- betaalbaarheid,- wonen, welzijn en zorg,- duurzaamheid,- kwaliteit.
Programmalijn betaalbaarheid
We starten met de programmalijn betaalbaarheid. De doelstelling van dit programma is als volgt gedefinieerd. Het vergroten van inzicht in de betaalbaarheid van het wonen, met in het bijzonder de inkomensontwikkeling, de positie van de kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de koopkrachtige vraag. Voor de invulling van de doelstelling volgen we twee sporen die tegelijkertijd en integraal worden opgepakt. Zie onderstaand schema.- In spoor 1 geven we vorm aan de verkenning van de marktvraag en we vullen deze met
(objectieve) gegevens over de betaalbaarheid van het wonen. - In spoor 2 mobiliseren we via een digitaal woonforum onze stakeholders (professionals
en inwoners van de regio Foodvalley) en we verzamelen hun kennis en ervaring over de betaalbaarheid.
De uitkomsten en resultaten van bovengenoemde acties delen we met de stakeholders tijdens een minisymposium op 23 april 2015. De uitkomsten van het symposium leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste onderdelen en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering.
Schema programmalijn
Integrale aanpak van de programmalijn betaalbaarheiduit de regionale woonagenda en de vraagmonitor
Verdere invulling van devraagverkenning met
overige aandachtspunten
Doorvertaling naar woningbouw- programma's, prestatieafspraken,
voorraadbeleid en woonlastenbeleid
Rapportage voor woonagenda:Uitkomsten uit de regionale verkenning | Uitkomsten uit discussie en meningsvorming
Aandachtspunten en aanbevelingen
Minisymposium in april 2015
Spoor 1Opzet en invulling verkenning
van de marktvraag
Spoor 2Mobiliseren kennis
en ervaring stakeholdersvia digitaal forum
Bestaande monitoren: Woningmarktmonitor
Plan- en projectenmonitorVastgoedmonitor
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20156
Aanpak minisymposium
De verkenning van de marktvraag is geen wetenschappelijke verkenning geworden. Het is een werkdocument waarin een verkenning is gemaakt naar de marktvraag over de betaalbaarheid. De input van kennis en cijfermateriaal is vanuit en door de eigen professionals uit de regio verzameld en weergegeven. Deze verkenning van de marktvraag is, samen met de kennis en ervaringen uit het digitale woonforum, bedoeld voor het op gang brengen van de discussies en inventariseren van ideeën en oplossingsrichtingen rondom de betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley. Deze discussie voeren we met de professionals in het minisymposium op 23 april 2015. We noemen het een minisymposium. Maar wat de werkgroep betreft, krijgt het de invulling van een discussiemiddag. We gaan met elkaar in een interactieve setting vier onderwerpen bespreken. Deze onderwerpen moeten uiteindelijk leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste items en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Het minisymposium is dus niet de afsluiting of een “product”, maar het begin van een verdere dialoog van de professionals in de regio FoodValley.
De vier onderwerpen in het minisymposium zijn:1. Wat zijn de gevolgen van het ‘onder water staan’ van woningen voor jonge huishoudens?2. Hoe zit het met de betaalbaarheid van woningen in de huursector?3. Hoe werken programmering en marktwerking in de woningbouw?4. Hoe zorgen we ervoor dat afgestudeerden en kenniswerkers zich kunnen vestigen in de
regio?
Namens de werkgroepBob Dijkman (gemeente Veenendaal)Cindy van Soest (gemeente Wageningen)Dion Thielen (gemeente Ede)Gerben Hartkamp (Midden Nederland Makelaars)Hans van Heteren (Veenendaalse Woningstichting)Jannine Wessels (provincie Utrecht)Mirjam Koopman (provincie Gelderland)Rob Arends (PBD)Timo Wagteveld (gemeente Barneveld)
Marije Kuppens (secretariaat Stichting Vastgoedmonitor)Hein van Corven (projectleiding FM Consultants)
7 april 2015
Inleiding7
InleidingAlgemeen
Voor de opzet van de marktvraagverkenning starten we met het onderwerp betaalbaarheid. We sluiten aan op de landelijke definities voor de betaalbaarheid, zoals deze worden benoemd in de rapportage De kwetsbaarheid van het wonen (d.d. oktober 2015) van het PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL).
In deze verkenning gaan we in op de drie onderdelen waarin de betaalbaarheid van het wonen in beeld wordt gebracht. We rapporteren zoveel als mogelijk over de gegevens van de gemeenten in de regio FoodValley. Aansluitend definiëren we (prikkelende) onderzoeksvragen en geven we een aanzet voor de verrassende antwoorden en inspirerende beelden.
Betaalbaarheid
In de PBL-rapportage worden drie onderdelen benoemd die gaan over de betaalbaarheid of kwetsbaarheid van de woningmarkt.1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan
de verwachte verkoopopbrengst van de woning (het 'onder water staan'). Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner.
2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud.
3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders.
Leeswijzer
In de volgende hoofdstukken worden de drie onderdelen een voor een in beeld gebracht. Ieder hoofdstuk begint met een korte toelichting en enkele onderzoeksgegevens (factsheets). Het hoofdstuk wordt afgesloten met prikkelende vragen, verrassende antwoorden en inspirerende beelden.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 20158
VermogensrisicoInleiding
Het vermogensrisico 1. in Nederland is sterk gestegen van 6% in 2002 naar 23% in 2012 (bron PBL) en naar 28,4% in het eerste kwartaal van 2014 (bron Rabobank/KEO).
Landelijk is 4% van de vermogensrisico’s (=huishoudens) urgent door gezinsuitbreiding, scheiding of inkomensdaling. Dit percentage betekent voorFoodvalleyeenaantalvancirca630huishoudensmeteenurgentvermogensrisico.
Vermogensrisico’s Foodvalley
In de onderzoeksperiode (2012) wonen in de regio FoodValley 86.800 huishoudens in een koopwoning. Hiervan hebben 74.500 huishoudens (86%) een hypotheek.In de regioFoodvalleyishetvermogensrisicomet21,2%ruimlager dan in Nederland. Het gaat in totaal om 15.800 huishoudens. De huishoudens in de Gelderlandse gemeenten hebben een vermogensrisico onder en rond dit gemiddelde. De huishoudens uit de drie Utrechts gemeenten van de regio FoodValley hebben een vermogensrisico dat gelijk is aan het Nederlands gemiddelde (27,9%).
Het vermogensrisico is niet voor iedereen gelijk. De grootste risico’s liggen voor de huishoudens in FoodValley bij:- de eenpersoonshuishoudens,- jonge eigenaar-bewoners,- eigenaren met een korte bewoningsduur,- de huishoudens met een laag inkomen,- eigenaren van goedkope woningen.
Herstelsnelheid verschilt per groep
Na jaren van prijsdalingen verwacht de Rabobank voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van 1 tot 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens, waarvan de hypotheek 'onder water staat', afnemen.
De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen. Terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld ‘onder water staan’. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker dan kopers in andere tijdvakken voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudensindegoedkoopstekoopwoningen(minderdan150.000euro)herstellenmindersneldananderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel afl ossingsvrije hypotheek te fi nancieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35- tot 44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die afl ossen of een kapitaal opbouwen.
1.Vermogensrisico:hetrisicodataanwezigisomdatdehypotheekschuldhogerisdandeverwachteverkoopopbrengstvandewoning.Hetrisicois
afhankelijkvandematewaarineigenaar-bewonerseenpotentiëlerestschuldhebben.Hierbijwordtrekeninggehoudenmethetvermogenvande
eigenaar-bewoner.
Vermogensrisico9
Factsheet vermogensrisico’sbron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO
35%vandeeenpersoonshuishoudensmeteenhypotheek.In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen.
Vermogensrisico naar huishoudsamenstelling
Werkdocument 6 Regio Foodvalley
Factsheet vermogensrisico’s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO 35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is ca. 8.300 huishoudens groot. 56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.
62%vandejongeeigenaarbewonerstot34jaar.Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is circa 8.300 huishoudens groot.
Vermogensrisico naar leeftijd
Werkdocument 6 Regio Foodvalley
Factsheet vermogensrisico’s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO 35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is ca. 8.300 huishoudens groot. 56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201510
56%vandeeigenarenmeteenkortebewoningsduur(vanaf2008).In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.
Vermogensrisico naar jaar van aankoop
Werkdocument 6 Regio Foodvalley
Factsheet vermogensrisico’s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO 35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is ca. 8.300 huishoudens groot. 56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.
30%vandeeigenarenmeteenbenedenmodaalinkomen.In absolute zin zijn de vermogensrisico’s onder alle inkomens redelijk verdeeld.
Vermogensrisico naar inkomen
Werkdocument 7 Regio Foodvalley
30% van de eigenaren met een beneden modaal inkomen. In absolute zin zijn de vermogensrisico’s onder alle inkomens redelijk verdeeld. 70% van de eigenaren in een woning met een lage WOZ-‐waarde (tot 150.000 euro).
Vermogensrisico11
70%vandeeigenarenineenwoningmeteenlageWOZ-waarde(tot150.000euro).
Vermogensrisico naar inkomen
Werkdocument 7 Regio Foodvalley
30% van de eigenaren met een beneden modaal inkomen. In absolute zin zijn de vermogensrisico’s onder alle inkomens redelijk verdeeld. 70% van de eigenaren in een woning met een lage WOZ-‐waarde (tot 150.000 euro).
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201512
Vragen vermogensrisico’s
Vraag
Wat willen jonge huishoudens van wie het koopappartement ‘onder water staat’?
Antwoord
Een grote groep jonge eigenaren (ruim 8.000 huishoudens) heeft een woning die ‘onder water staat’. Een groot gedeelte van deze woningen is goedkoop (WOZ-waarde minder dan 150.000 euro) en bestaat uit appartementen. De jonge huishoudens zijn geblokkeerd in hun wooncarrière en nog erger, in het stichten van een gezin.
Is de vraag van deze huishoudens een grondgebonden huurwoning in de vrije sector (700 tot 850 euro) of een gelijkwaardige koopwoning waar de restschuld in wordt meegenomen?
Oplossingsrichtingen:- De corporaties dragen bij aan deze vraag door de appartementen over te nemen en toe
te voegen aan de sociale huurvoorraad.- De overheid en de banken moeten aan de slag met restschuldfi nanciering.- Nieuwbouw moet fl exibel zijn qua prijs, grootte en uitbreidingsmogelijkheden.
Vermogensrisico naar leeftijd Vermogensrisico naar WOZ-waarde
Vermogensrisico13
Vraag
Is het de taak van de gemeente om starters met een starterslening te helpen bij de aankoop van hun eerste koopwoning?
Antwoord
Koopstarters krijgen steeds minder hypothecaire leenruimte. Dat is niet erg. Hierdoor ontstaat vanzelf een prijscorrectie van de vele koopappartementen die te koop staan. Door leningen aan te bieden, wordt de prijscorrectie alleen maar uitgesteld.
Een alternatief is de blijverslening. De gemeente verstrekt de bij SVn verkregen blijverslening en krijgt in ruil daarvoor het recht van eerste hypotheek. Het onderpand zit in de woning. Bij verkoop krijgt de gemeente de investering terug en kan dat bedrag weer gebruiken voor een volgende aanvraag tot een woningaanpassing. Een revolving fund dus.Ook een oplossing voor restschuldfi nanciering kan voor nieuwe dynamiek zorgen.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201514
BetaalrisicoInleiding
Het betaalrisico 2. voor huurders in Nederland is sterk gestegen van 5% in 2002 naar 13% in 2012. Met name:- de huurders met een laag inkomen (22%),- de huurders in vrijesectorwoningen (17%).
De redenen voor de betaalrisico’s zijn volgens het PBL niet de huurlasten, maar vooral de inkomens- en koopkrachtontwikkelingen zoals toenemende werkeloosheid, stijgende zorgpremies en negatieve reële loonontwikkeling. De betaalrisico’s voor eigenaar-bewoners zijn de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (circa 3%).
Nederland heeft hoogste woonlasten van Europa
Van alle EU-lidstaten heeft Nederland de hoogste woonlasten. Van het besteedbaar inkomen gaat in Nederland gemiddeld 30,9 procent op aan woonlasten, terwijl dat in Europa gemiddeld 22,2% is. Met name de huishoudens met het laagste inkomen geven relatief veel uit aan wonen: zij besteden gemiddeld 47,4 procent van hun besteedbaar inkomen aan wonen (Bron: onderzoek 'Housing and Social Inclusion' in opdracht vande Europese Commissie).
2.Betaalrisico:hetrisicodathetbesteedbaarhuishoudinkomenonvoldoendetoereikendisvoorhetbetalenvandenettowoonlastenende
noodzakelijkeuitgavenvoorlevensonderhoud.
Betaalrisico15
Factsheet betaalrisico’s
Huishoudinkomens
Circa35%vandehuishoudensheefteenlaaginkomen.Bijna7%vandehuishoudensheefteeninkomenonderofrondhetsociaalminimum. Dit zijn circa 9.600 huishoudens in de regio Foodvalley (6,9% van 139.420 huishoudens).
Huishoudinkomens
Inkomen Aantal Huishoudenmet Huishoudenmet Huishoudensonderof
huishoudens laaginkomen lagekoopkracht rondsociaalminimum
% % %
Barneveld 19.445 32 6 6
Ede 44.740 35 7 7
Nijkerk 15.805 32 5 5
Scherpenzeel 3.580 31 4 4
Wageningen 20.945 43 9 9
Renswoude 1.740 28 0 0
Rhenen 7.620 34 6 6
Veenendaal 25.545 36 7 8
Totaal 139.420 35,4 6,7 6,9
62%vandehuishoudensmeteenlaaginkomenbestaatuitalleenstaanden.17% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 11% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. (Regio Gelderland Vallei)
Lage inkomens naar huishoudenssamenstelling
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201516
22%vandehuishoudensmeteenmiddeninkomenbestaatuitalleenstaanden.41% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 29% van de huishoudens bestaat uitgezinnen.
Midden inkomens naar huishoudensamenstelling
Woonquote
Degemiddeldewoonquoteisvoordelageinkomensmet37%relatiefhoog.De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden- en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei).
Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%.
Netto woonquote per huishouden Regio Gelderland Vallei
Werkdocument 12 Regio Foodvalley
Woonquote De gemiddelde woonquote is voor de lage inkomens met 37% relatief hoog. De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden-‐ en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei). Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%. Werkgelegenheid Het aantal banen blijft ondanks de crisis stabiel (regio Gelderland Vallei). Het aantal werkeloosheidsuitkeringen is met 70% gestegen. In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 in 2009 naar 4.250 in 2012 (bron CBS).
Betaalrisico17
Werkgelegenheid
Hetaantalbanenblijftondanksdecrisisstabiel(regio Gelderland Vallei).
Werkgelegenheid (aantal banen) Regio Gelderland Vallei
Werkdocument 12 Regio Foodvalley
Woonquote De gemiddelde woonquote is voor de lage inkomens met 37% relatief hoog. De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden-‐ en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei). Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%. Werkgelegenheid Het aantal banen blijft ondanks de crisis stabiel (regio Gelderland Vallei). Het aantal werkeloosheidsuitkeringen is met 70% gestegen. In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 in 2009 naar 4.250 in 2012 (bron CBS).
Hetaantalwerkeloosheidsuitkeringenismet70%gestegen.In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 in 2009 naar 4.250 in 2012 (bron CBS).
Aantal WW uitkeringen
Inkomen Aantalhuishoudens 2009 2010 2011 2012
Barneveld 19.445 280 430 430 520
Ede 44.740 800 1190 1220 1410
Nijkerk 15.805 320 450 430 520
Scherpenzeel 3.580 60 90 80 100
Wageningen 20.945 330 460 470 540
Renswoude 1.740 30 40 30 40
Rhenen 7.620 130 190 190 220
Veenendaal 25.545 540 900 850 900
Totaal 139.420 2.490 3.750 3.700 4.250
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201518
Particuliere verhuur en betaalrisico’s
De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro.
Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen.
Verhouding particuliere huur tot sociale huur
Werkdocument 13 Regio Foodvalley
Particuliere verhuur en betaalrisico’s De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro. Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen.
Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
2012 2013 2014
87%
46%
64%
14%
54%
36%
Verhouding paraculiere huur tot sociale huur
Parqculiere huur in procenten
Sociale huur in procenten
Exclusief verhuur van corporatiewoningen
Exclusief verhuur van corporatiewoningen
Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar.
Gezinssamenstellingen verdeeld over prijsklassen 2012 t/m 2014
Werkdocument 13 Regio Foodvalley
Particuliere verhuur en betaalrisico’s De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro. Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen.
Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
2012 2013 2014
87%
46%
64%
14%
54%
36%
Verhouding paraculiere huur tot sociale huur
Parqculiere huur in procenten
Sociale huur in procenten
Exclusief verhuur van corporatiewoningen
Exclusief verhuur van corporatiewoningen
Betaalrisico19
Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere bevoegde gevraagd. Degenen waarvoor een garantiestelling van toepassing is, zijn vrijwel allemaal jonger dan 30 jaar. Dit is te verklaren door de tijdelijke arbeidscontracten waarmee jongeren/starters vaak te maken hebben. Verder gaat het hier voornamelijk om huurders van appartementen die onder de sociale huur vallen. In percentages uitgedrukt gaat het om 3% van de huurders in 2012, 14% van de huurders in 2013 en 3% van de huurders in 2014.
Betaalrisico
Werkdocument 14 Regio Foodvalley
Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere bevoegde gevraagd. Degenen waarvoor een garantiestelling van toepassing is, zijn vrijwel allemaal jonger dan 30 jaar. Dit is te verklaren door de tijdelijke arbeidscontracten waarmee jongeren/starters vaak te maken hebben. Verder gaat het hier voornamelijk om huurders van appartementen die onder de sociale huur vallen. In percentages uitgedrukt gaat het om 3% van de huurders in 2012, 14% van de huurders in 2013 en 3% van de huurders in 2014.
0 20 40 60 80
100 120 140 160
2012 2013 2014
79
114
158
2 16
4
Betaalrisico
Totaal aantal huurders
Huurders met garantstelling
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201520
Vragen betaalrisico’s
Vraag
Wat doen de corporaties gezamenlijk tegen de stijgende betalingsachterstanden van haar huurders?
Antwoord
Met name in de laatste drie jaar is de huurachterstand van huurders toegenomen.Ondanks de ingezette individuele acties van corporaties zien we een steeds grotere groep huurders die de huur en/of servicekosten niet meer kan betalen. Opvallend is ook het aantal nieuwe huurders dat in betalingsproblemen komen.Doordat de huren al een aantal jaren harder stijgen dan de inflatie, is het voor een aantal huurders steeds lastiger om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.
Oplossingsrichting:De corporaties passen de huren voor de huishoudens met de laagste inkomens aan via maatwerk. De corporaties gaan passender toewijzen.
Huurachterstand = brutohuur (inclusief service- en stookkosten) minus voorstand uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur.
Betaalrisico21
Vraag
Hebben de gemeenten eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen?
Antwoord
De woonlasten worden in de koopsector zeer sterk bepaald door de hoogte van de rentestand. Bij 1% rentestijging gaat de rentelast met 25% omhoog!Rente stijging van 2% leidt tot een 50% hogere netto rentelast!
Hypotheek 4200.000 4200.000 4200.000
Rente % 4% 5% 6%Belastingaftrek % 25% 25% 25%Bruto rente 4 8.000 4 10.000 4 12.000Netto rente 4 6.000 4 7.500 4 9.000
Bij een netto inkomen van 30.000 euro moet je bij een rentestijging van 2% eigenlijk 10 % meer gaan verdienen om hetzelfde over te houden. De druk van woonlasten wordt dus bepaald door het netto inkomen.
De prijs van koopwoningen kan omlaag door alle facetten in het woningbouwproces sneller en efficiënter te regelen: het voorafgaand overleg, de procedures, de grondkosten, bijkomende kosten en de bouwkosten. Alleen door samenwerking en vertrouwen tussen overheid en markt gaan we daarin slagen.
Vraag
Hebben de corporaties eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen?
Antwoord
De woonlasten worden zeer sterk bepaald door de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging.Om een jaarlijkse huurstijging van 4% te compenseren is een jaarlijkse loonsverhoging van eveneens 4% nodig. Alleen met een dergelijke loonsverhoging blijft de woonquote gelijk.
4%huurstijging Huurprijs Stijging Inkomen Woonquote
Huidig 4 580,00 0,0% 4 20.000 34,8%Na 1 jaar 4 603,20 4,0% 4 20.800 34,8%Na 2 jaar 4 627,33 8,2% 4 21.632 34,8%Na 3 jaar 4 652,42 12,5% 4 22.497 34,8%Na 4 jaar 4 678,52 17,0% 4 23.397 34,8%Na 5 jaar 4 705,66 21,7% 4 24.333 34,8%Na 6 jaar 4 733,89 26,5% 4 25.306 34,8%Na 7 jaar 4 763,24 31,6% 4 26.318 34,8%
De corporaties hebben wel degelijk invloed op de woonquote. Zij mogen de huren niet meer verhogen dan de verhoging van de lonen en uitkeringen.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201522
ToegankelijkheidInleiding
In de koopsector is in Nederland de toegankelijkheid 3. in de afgelopen tijd marginaal verbeterd. Met name voor starters en voor de middelste middeninkomens is dit van toepassing. In de sociale huursector is de toegankelijkheid iets verslechterd.
Netto hypotheeknormen
De tabellen hieronder geven weer wat er vanaf januari 2015 kan worden geleend in vergelijking met het jaar 2014. Voor hypotheken met een rentevast termijn van tien jaar of langer is de gemiddelde rente op het ogenblik ongeveer 3,25%. Voor hypotheken met een kortere rentevaste termijn, moet getoetst worden bij een rentestand van 5%.
Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 3,25%
Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 € 70.000
Rentestand 3,25% (2014) 4 146.482 4 244.137 4 388.7053,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523Verschil - 9.464 - 15.773 - 28.181
Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 5%
Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 70.000
Rentestand 5% (2014) 4 128.069 4 213.448 4 336.8595% (2015)* 4 127.626 4 212.710 4 330.883Verschil - 442 - 737 - 5.977
Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een rentestand van 4,25% en 3,25%
Bruto jaarinkomen 4 30.000 4 50.000 4 70.000
Rentestand 4,25% (2014) 4 134.671 4 224.452 4 355.7353,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523Verschil + 2.347 + 3.912 + 4.789
*gemiddelde loonsverhoging van 1,5%
3.Toegankelijkheid:dematewaarinhetwoningaanbodfinancieelbereikbaarentoegankelijkisvoorde
woningzoekendeninrelatietothunleencapaciteitofdeinkomensgrensvandesocialeverhuurders.
23 Toegankelijkheid
Factsheet toegankelijkheid
Huurwoningen
Circa60%vandeactiefwoningzoekendenbestaatuitjongerentot35jaar.Het aandeel 55-plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet.
Actief woningzoekenden naar leeftijd
Werkdocument 18 Regio Foodvalley
Factsheet toegankelijkheid Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-‐plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende.
In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende.
Actief woningzoekenden per gemeente
Werkdocument 18 Regio Foodvalley
Factsheet toegankelijkheid Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-‐plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende.
Circa55%vandeactiefwoningzoekendenbestaatuiteenpersoonshuishoudens.Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201524
Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling
Werkdocument 19 Regio Foodvalley
Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.
In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde.
Actief woningzoekenden per gemeente
Werkdocument 19 Regio Foodvalley
Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.
In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar
een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde.
25 Toegankelijkheid
Circa60%vandeactiefwoningzoekendenhebbeneeninkomentot21.600euro.Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens.
Circa20%heefteeninkomentussen21.600en29.400euro.Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.
Actief woningzoekenden naar inkomensklasse
Werkdocument 20 Regio Foodvalley
Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot 21.600 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen 21.600 en 29.400 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.
De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:
Actief woningzoekenden per gemeente
Werkdocument 20 Regio Foodvalley
Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot 21.600 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen 21.600 en 29.400 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.
De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:
De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling.
Het aanbod huurwoningen is als volgt:
Werkdocument 20 Regio Foodvalley
Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot 21.600 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen 21.600 en 29.400 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.
De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:
tot aft oppingsgrens
vanaf aft oppingsgrens
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201526
WoningvoorraadBron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley
(Gelderse gemeenten) 2014.
Bijna60%vandewoningvoorraadbestaatuitkoopwoningen.
Woningvoorraad naar eigendom
Werkdocument 21 Regio Foodvalley
Woningvoorraad Bron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse gemeenten) 2014. Bijna 60% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen.
Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuurders is daarentegen relatief hoog. Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur-‐ en koopwoningen.
Woningvoorraad naar gemeente en eigendom
Werkdocument 21 Regio Foodvalley
Woningvoorraad Bron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse gemeenten) 2014. Bijna 60% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen.
Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuurders is daarentegen relatief hoog. Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur-‐ en koopwoningen.
Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koop-woningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen.
Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuur-ders is daarentegen relatief hoog.
Koop Huurcorporati e Huur overig Onbekend
Koop Huurcorporati e Huur overig Onbekend
27 Toegankelijkheid
26%vandewoningvoorraadisgoedkoop(tot170.000euro).Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%.
Woningvoorraad naar prijsklasse
Werkdocument 22 Regio Foodvalley
26% van de woningvoorraad is goedkoop (tot 170.000 euro). Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%.
Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur-‐ en koopwoningen. Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%.
Woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse
Werkdocument 22 Regio Foodvalley
26% van de woningvoorraad is goedkoop (tot 170.000 euro). Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%.
Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur-‐ en koopwoningen. Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%.
Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koop-woningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen.
Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201528
Huishoudinkomens
35%vandehuishoudensheefteenlaaginkomen.
Huishoudens naar inkomen
Werkdocument 23 Regio Foodvalley
Huishoudinkomens 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen.
Bron: CBS Statline 2014 Laag inkomen: De indeling vindt plaats nadat alle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-‐procent-‐groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen.
De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in Wageningen (43%).
Huishoudens naar gemeente en inkomen
Werkdocument 23 Regio Foodvalley
Huishoudinkomens 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen.
Bron: CBS Statline 2014 Laag inkomen: De indeling vindt plaats nadat alle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-‐procent-‐groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen.
De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in Wageningen (43%).
Bron: CBS Statline 2014Laag inkomen: De indeling vindt plaats nadat alle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-procent-groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen.
De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in Wageningen (43%).
29 Toegankelijkheid
Woningvoorraad versus huishoudinkomens
Dewoningvoorraadtot200.000euroisintheorievoldoendegroot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens.
Lage inkomens t.o.v. goedkope woningvoorraad
Werkdocument 24 Regio Foodvalley
Woningvoorraad versus huishoudinkomens De woningvoorraad tot 200.000 euro is in theorie voldoende groot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens.
Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend. Noot: voor Rhenen en Veenendaal is aangehouden dat de woningen met een huur tot 700 euro een WOZ-‐waarde hebben tot 200.000 euro. Het aandeel scheefwoners lag in 2011 op circa 40%. Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst.
Bron: CBS juli 2012, peildatum 2011
Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend.Noot: voor Rhenen en Veenendaal is aangehouden dat de wonin-gen met een huur tot 700 euro een WOZ-waarde hebben tot 200.000 euro.
Hetaandeelscheefwonerslagin2011opcirca40%.Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst.
Scheefwoners corporaties, overige verhuurders en totaalBron: CBS juli 2012, peildatum 2011
Werkdocument 24 Regio Foodvalley
Woningvoorraad versus huishoudinkomens De woningvoorraad tot 200.000 euro is in theorie voldoende groot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens.
Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend. Noot: voor Rhenen en Veenendaal is aangehouden dat de woningen met een huur tot 700 euro een WOZ-‐waarde hebben tot 200.000 euro. Het aandeel scheefwoners lag in 2011 op circa 40%. Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst.
Bron: CBS juli 2012, peildatum 2011
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201530
Vragen toegankelijkheid
Vraag
Is grootschalige nieuwbouw van goedkope woningen een goede oplossing voor het betaalbaarheidsvraagstuk?
Antwoord
De toegankelijkheid van betaalbare woningen kan worden vergroot door de doorstroming te bevorderen. Of door veel goedkope woningen toe te voegen. Wat dat laatste betreft, is voorzichtigheid geboden. Zoals onderstaand schema laat zien, komen op termijn veel betaalbare woningen op de markt. Eenzijdige, goedkope uitbreidingswijken hebben weinig toekomstwaarde.Dat neemt niet weg dat er snel oplossingen moeten komen voor (kwetsbare) groepen die op dit moment niet aan een geschikte woning kunnen komen. Tijdelijke oplossingen en fl exibel en aanpasbaar bouwen zijn hiervoor de oplossing.
31 Toegankelijkheid
Vraag
Willen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen?
Antwoord
Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorg- en dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep senioren. Driekwart van de groep is tussen de 55 en 75 jaar en vaak nog erg fi t. Het is juist deze fi tte leeftijdsgroep die de komende decennia fi ks groeit. De zorgbehoefte begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude senioren’ kunnen nog regelmatig goed uit de voeten.
‘De senior’ bestaat niet. Drie groepen senioren zijn voor de woningvoorraad van belang:1. De blijvers: de grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven
in het eigen huis wonen. 2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge
senioren zijn vaak nog erg fi t. Een groep van zo’n 3% tot 6% van de 55+ers kiest uit eigener beweging om te verhuizen.
3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond, maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uit moeten.
Woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouderBron: CBS, peildatum 2012
Werkdocument 27 Regio Foodvalley
Vraag 1 Willen oudere eigenaar-‐bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen? Antwoord Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorg-‐ en dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep senioren. Driekwart van de groep is tussen de 55 en 75 jaar en vaak nog erg fit. Het is juist deze fitte leeftijdsgroep die de komende decennia fiks groeit. De zorgbehoefte begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude senioren’ kunnen nog regelmatig goed uit de voeten. ‘De senior’ bestaat niet. Drie groepen senioren zijn voor de woningvoorraad van belang:
1. De blijvers: de grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven in het eigen huis wonen.
2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge senioren zijn vaak nog erg fit. Een groep van zo’n 3% tot 6 % van de 55+ers kiest uit eigener beweging om te verhuizen.
3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond, maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uit moeten.
Beeld
Woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouder. Bron: CBS, peildatum 2012.
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201532
Vraag
Kunnen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen?
Antwoord
Ouderen kunnen hun koopwoning of huurwoning dikwijls niet verruilen voor een geschikt appartement om verzorgd te wonen.
De eigen woning is (grotendeels) afbetaald en de nieuwe (huur)woning legt dan ineens een groot beslag op de woonlasten. Daarnaast zijn de eigenaar-bewoners nog niet gewend aan de lagere verkoopprijzen. Verkopen van hun woning tegen de lagere verkoopprijs willen of kunnen zij niet.
Voor de huurders betekent een overstap dikwijls dat zij een kleinere woning moeten gaan huren tegen een hogere huurprijs. Doordat zij al lang in hun woning wonen, is de huurprijs relatief laag en niet aangepast op het huidige niveau. Bij vrijkomende huurwoningen wordt de huur geharmoniseerd. Hierdoor is de nieuwe woning verhoudingsgewijs (veel) duurder.
De hogere woonlasten en het inleveren op kwaliteit betekent dat veel ouderen hun verhuizing uitstellen en uiteindelijk afstellen. Daarnaast zijn voor ouderen de kosten in het levensonderhoud opgelopen en zien ze op tegen de rompslomp die een verhuizing met zich meebrengt.
Als de gemeenten en corporaties vinden dat ouderen hun woningen moeten vrij maken voor de doorstroming, zullen zij hiermee actief aan de slag moeten.
Bron: RIGO, rapport Betaalbaarheid in beeld
33 Toegankelijkheid
Vraag
Het bevorderen van de doorstroming is geen doel op zich. Welk probleem willen we eigenlijk oplossen?
Antwoord
De verhuisdynamiek neemt al sinds begin jaren negentig af onder invloed van de ‘ontgroening’ van de bevolking. Het grootste deel van Nederland is gesetteld en tevreden. Laat de zogenaamde ‘scheefwoners’ gewoon in hun huur- of koopwoning wonen. Laat de ouderen als zij dat willen in hun eengezinswoning wonen. Waarom zouden ze moeten verhuizen?
Toetreders tot de woningmarkt (starters, herstarters en vestigers) hebben wel behoefte aan dynamiek, maar ook dat probleem moet niet worden overschat. Vrijwel overal in FoodValley staan momenteel tientallen woningen te koop en zelfs leeg, ook in de betaalbare prijsklassen. Ook in de huursector geldt dat wie niet al te hoge eisen stelt, binnen acceptabele tijd aan een woning kan komen.
Wel moet worden geconstateerd dat de mooiste woningen niet vrij komen en bewoond worden door 'insiders'. Mensen die in sommige gevallen 'te weinig' betalen (scheefheid) en/of 'niet meer in de woning passen' (lege-nesters in grote gezinswoningen). Als het gaat om schaarse woningen in de sociale voorraad kan dit als onrechtvaardig en ondoelmatig worden beschouwd.
Verhuisgeneigdheid naar vermogensrisico
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201534
Vraag
Hoe komen de starters op de woningmarkt aan een woning? Door de doorstroming te bevorderen of door nieuw te bouwen?
Antwoord
Om aantrekkelijk te blijven voor jonge doelgroepen moet continu nagegaan worden welke woontypen en woonmilieus passend en betaalbaar zijn. Dit kan vermoedelijk voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwlocaties zijn enkel complementair en bieden woningtypen die niet of te weinig voorhanden zijn voor bepaalde doelgroepen. Hiermee worden ook woningen of woonmilieus bedoeld voor jonge doelgroepen die nu nog niet woonachtig zijn in deze regio (kenniswerkers, expats).
In de bestaande bouw is voor de jongere doelgroepen keuze uit allerhande typen woningen. Van betaalbaar tot duur (grote woningen die nu nog bewoond zijn door senioren) en van klein (studio, appartement) tot groot (tweekapper, vrijstaand, villa). De nieuwbouwlocaties worden ingezet voor verrassende nieuwe woningbouwconcepten en woonmilieus (met andere sfeer) in plaats van meer van hetzelfde.
Het ontwikkelen van kantoorlocaties is een opkomend alternatief voor nieuwbouw.
35 Toegankelijkheid
Vraag
Welk effect heeft het sociaal leenstelsel voor studenten om een betaalbare kamer te vinden?
Antwoord
Door het vervallen van de basisbeurs en de invoering van het sociaal leenstelsel neemt het percentage studenten dat op kamers gaat wonen af. Bovendien krijgen studenten die nog wel voor een aanvullende beurs in aanmerking komen, anders dan nu bij de basisbeurs het geval is, geen hoger bedrag meer als zij uitwonend zijn. Voor studenten is het vinden van een betaalbare kamer daarom steeds meer van belang.
Landelijk is de verwachting dat 20% van de studenten niet meer op kamers gaat(bron ABF).
De WUR, gemeente Wageningen en Idealis verwachten dat de vraag naar kamers “mogelijk wat gaat afnemen, maar dat de vraag naar kamers met lagere woonlasten naar verwachting zal toenemen”.
Figuur 1 Overzicht markt studentenhuisvesting Bron: OCW, 2013, Sevills, 2014
Hoe krijgen we voor expats en kenniswerkers voldoende betaalbare woningen beschikbaar?
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201536
Vraag
Wie zijn de expats die in Wageningen komen promoveren en wat willen zij voor woonruimte?
Antwoord
Het Expat Center Food Valley te Wageningen is een nieuw servicepunt voor organisaties in de regio die internationale medewerkers bij hun organisatie willen laten werken. Het Expat Center helpt met het aanvragen van de formaliteiten. In het overheidsloket vindt inschrijving bij de gemeente plaats en kunnen verblijfsdocumenten worden afgehaald. In samenwerking met partners wordt bovendien hulp geboden bij het vinden van huisvesting, belastingadvies, verzekeringen, trainingen en cursussen etc. Doelgroepen van het Expat Center zijn kennismigranten (inkomen >€53.000 per jaar) en wetenschappelijke onderzoekers.
Internationals en wonenBinnen de groep internationals die in de regio Food Valley werkzaam zijn vormen de wetenschappelijk onderzoekers veruit de grootste groep.
Tot de categorie wetenschappelijk onderzoekers behoren onder meer Philosophiæ Doctors (PhD’s). Binnen de groep PhD’s zijn verschillende categorieën te onderscheiden:- PhD’s die op een beurs naar Nederland komen en hier promoveren;- PhD’s die op een beurs naar Nederland komen maar bij een andere universiteit
promoveren;- PhD’s die in loondienst komen bij een instituut of universiteit.
In de regio Food Valley staat Wageningen UR garant voor de grootste instroom van internationale en wetenschappelijk onderzoekers.
Buitenlandse PhD’s (net als buitenlandse studenten) van de WUR met een beurs hebben een bedgarantie voor een ‘single student room’. PhD’s op een beurs, die niet promoveren bij Wageningen UR en PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR hebben géén bed garantie.Binnen het aanbod dat via de WUR en Idealis wordt aangeboden is slechts zeer beperkt aantal woonruimten met meer dan 1 slaapkamer. Ook op de particuliere markt is zeer weinig aanbod van goedkope appartementen/eengezinswoningen.
Met name beurs-PhD’s die met partner/gezin komen en een lage beurs hebben, PhD’s die op een beurs komen, maar hier niet promoveren en een lage beursvergoeding hebben en buitenlandse PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR (al dan niet met partner en kinderen) hebben moeite hebben met vinden van betaalbare woonruimte met 1 of meer slaapkamers.
Door schaarste op de woningmarkt komt een deel van de (single) PhD’s terecht op de illegale huizenmarkt, vaak als onderhuurder zonder contract. Daarmee kunnen zij niet ingeschreven worden bij gemeente, geen bankrekening aanvragen of verzekeringen regelen. Een ongewenste situatie.
Er is daarom met name behoefte aan gestoffeerde, dan wel gemeubileerde appartementen/ eengezinswoningen met minimaal 1 slaapkamer met een totale kostprijs (incl. gas, water, elektra) tussen de 300 en 650 euro all in bij voorkeur in de gemeente Wageningen.
37 Toegankelijkheid
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201538
Bijlagen
Bijlage 1. Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley
Woningmarktonderzoeken gemeenten Foodvalley
Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen
barneveld Gemeente Barneveld Betaalbaarheid van het wonen Juni 2014 Gemeente Barneveld in Barneveld 2014
Gemeente Barneveld Woningmarktonderzoek Maart 2010 Companen Barneveld
ede Gemeente Ede Analyse woonvraag en woonaanbod gemeente Ede Nov. 2014 Onderzoeksbureau Gemeente Ede
Gemeente Ede Wonen in Ede 2011 Sept. 2011 Onderzoeksbureau Gemeente Ede
nijkerk Woningstichting Nijkerk Wonen en inkomen in Nijkerk Sept. 2012 Atrivé
Gemeente Nijkerk Woonaantrekkelijkheidsscan 2011 Bureau Louter Nijkerk 2011
renswoude Gemeente Renswoude Quick scan woningmarktonderzoek Maart 2013 FM Consultants gemeente Renswoude
rhenen
scherpenzeel Gemeente Scherpenzeel Woningbehoefte-onderzoek plan Juni 2010 Companen Zuid in Scherpenzeel Vallei Wonen Quick scan woningmarktonderzoek Mei 2013 FM Consultants gemeente Scherpenzeel
Bijlagen39
Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen
veenendaal Gemeente Veenendaal Wonen in Veenendaal 2013 2013 Onderzoeksbureau gemeente EdePatrimonium Sociale huurvoorraad 2030, Sept. 2014 FM Consultants woonstichting voor Patrimonium in de gemeente Veenendaal
Huurdersvereniging Woonlastenonderzoek, Maart 2014 Companen Patrimonium de huurder in beeld
wageningen Gemeente Wageningen Woningmarktprognose Wageningen Sept. 2014 ABF research 2012-2030 Vraag en aanbod studentenhuisvesting Juni 2014 WUR, gemeente in Wageningen Wageningen en Idealis
regio amersfoort Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Mei 2014 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB)Amersfoort Lange termijn 2013-2040 Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Juli 2013 Economisch instituutgemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn 2013-2017
Samenwerkende Woningmarkt in regionaal perspectief Sept. 2012 Companen en gemeenten regio bureau LouterAmersfoort
Samenwerkende Ontwikkeling van de doelgroep in de ? Gemeente Amersfoortgemeenten regio regio Amersfoort 2013-2020Amersfoort
regio gelderland, vallei Provincie Gelderland Kernrapport CitaVista Dec. 2014 Citavista WoON 2012 Regio Gelderland: Vallei, 2012
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201540
Bijlage 2. Betaalbaarheidsonderzoeken
Betaalbaarheidsonderzoeken
Opdrachtgever Rapportenbetaalbaarheid/woonwensen Datum Onderzoeksbureau
Planbureau voor de Kwetsbaarheid van regionale Okt. 2014 Planbureau voor de Leefomgeving woningmarkten Leefomgeving
Kennisplatform Corpovenista Betaalbaar Wonen, Woonlasten Juli 2014 Rigo en kwaliteit in de sociale huursector
Kennisplatform Corpovenista Meer beweging op de woningmarkt Juni 2014 Rigo
VNG Betaalbaarheid van wonen, inzicht en Juni 2014 Rigo handvatten voor lokale bestuurders
ASRE Research Center, Kopers in de knel? Betaalbaarheid April 2014 ASRE Research Center, Amsterdam in de koopsector Amsterdam
Gewest Gooi en Vechtstreek Meer zicht op betaalbaarheid Sept. 2013 Rigo
Stadsregio Arnhem Nijmegen De Woonlastenbenadering Okt. 2013 Rigo Provincie Gelderland
Bijlagen41
Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd
Werkdocument 36 Regio Foodvalley
Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking
TotaalFoodvalley 2013 2015 2020 2025 2030 2035 2040
0-19 jarigen 88.400 88.500 89.500 88.300 90.000 90.400 90.60020-34-jarigen 65.200 66.100 66.900 68.400 67.300 64.400 62.40035-54-jarigen 92.100 89.700 86.000 83.100 81.900 83.600 84.80055-64-jarigen 40.000 40.500 44.100 46.000 44.300 38.800 36.60065-74-jarigen 28.400 32.300 36.200 37.900 41.200 43.000 41.10075-plus 22.500 24.300 28.600 35.200 40.800 45.500 49.700
Totaal 338.613 343.415 353.320 360.925 367.530 367.735 367.240
Bijlage 3. Demografi sche gegevens bevolking
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201542
Barneveld
Ede
Barneveld
Barneveld 2015 Barneveld 2030
Ede
Ede 2015 Ede 2030
Bijlagen43
Nijkerk
Renswoude
Nijkerk
Nijkerk 2015 Nijkerk 2030
Renswoude
Renswoude 2015 Renswoude 2030
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201544
Rhenen
Scherpenzeel
Rhenen
Rhenen 2015 Rhenen 2030
Scherpenzeel
Scherpenzeel 2015 Scherpenzeel 2030
Bijlagen45
Veenendaal
Wageningen
Veenendaal
Veenendaal 2015 Veenendaal 2030
Wageningen
Wageningen 2015 Wageningen 2030
Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 201546
Postbus 4, 6740 AA Lunteren Postbus 4, 6740 AA Lunteren • T 0318 - 481520 T 0318 - 481520 T 0318 - 481520 • [email protected] [email protected] [email protected] www.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nl