Winkels in de Zuidas

Shoppen en waarden

Winkels in de Zuidas

• Winkels• Zuidas• Concurrentie tussen de steden:

– Amsterdam in 2004 op 5e plaats, in 2005 op 6e plaats, ingehaald door Barcelona!

• Discussie Gemeente – Consortium Zuidas Dok CV– 20.000 m² Plint versus 40.000 m² Connector

Welk winkelconcept zal de beste keuze voor de Zuidas zijn ?

Probleemstelling

OnderzoeksvragenLiteratuurstudie:

• Welke factoren maken een internationale toplocatie aantrekkelijk?– quality of life, architectonische schoonheid,

bereikbaarheid & parkeren, imago / identiteit / exclusiviteit, multifunctionaliteit, veiligheid en geborgenheid, diversiteit, marktaspecten en zichtbaarheid

– Doelgroepen: Management Elite c.a. en Culturele Elite

Onderzoeksvragen (vervolg)

• Welke winkelconcepten horen hierbij?

• Winkelontwerpen:– passage, warenhuis, winkelcentrum,

woonboulevard, virtuele winkel, winkelstraat

• Winkelformules:– Designer boetiek, merkwinkel (brand store),

discount winkel

Theoretisch kader

Aantrekkelijkheidfactoren & winkelontwerpen & doelgroepen & winkelformules

Winkelontwerp Imago,

winkelformule, marktsegment

WinkelconceptenRandvoorwaarden

Aantrekke-lijkheid-factoren

Concurrentie tussen internationale toplocaties

Case-onderzoek

• Welke winkelconcepten zijn aanwezig op andere toplocaties die vergelijkbaar met de Zuidas zijn?

Docklands

• Algemeen:– Oud havengebied, nu int. sted. toplocatie– 34,8 ha, 24 kantoortorens, 3 winkelcentra,

hotel, light rail, metro, 5 openbare parkeergarages, wonen in Canary Riverside

– Ca. 65.000 werkenden

Docklands

Docklands

Plattegrond winkels

• Winkelconcept:

• Identiteitsbepalende winkels (C.E. c.a.):Waitrose, Montblanc, Cecil Gee, Church’s English Shoes, Austin Reed

Docklands

WINKELCONCEPT

Internationaal, zakelijk, exclusief

WINKELONTWERP

(Ondergronds)winkelcentrum

IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES

Deftig / top en hoger middensegment

Docklands

• Aantrekkelijkheidprofiel:

Het aantrekkelijkheidprofiel van de Docklands Canary Wharf is als volgt. 

Winkelconcept

  Aantrekkelijkheidfactor

Canary Wharf Docklands

Quality of life (incl. Metropolitane sfeer)

+

Architectonische schoonheid -

Bereikbaarheid en parkeren ++

Imago, identiteit, exclusiviteit ++

Multifunctionaliteit ++

Veiligheid en geborgenheid ++

Diversiteit +

Marktaspecten ++

Zichtbaarheid -Canary Wharf

Potsdamer Platz

• Algemeen:– ‘Rest’gebied bij de ‘Muur, nu int.sted. Toplocatie– 20 ha, kantoortorens,appartementen, 2

winkelcentra, theater, casino, bioscopen, metro,trein,tram, 3 openbare parkeergarages

– Ca. 3.000 werkenden

Potsdamer Platz

Potsdamer Platz

• Winkelconcept:

• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn

Potsdamer Platz

WINKELCONCEPT

Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak

WINKELONTWERP

(Thematisch)winkelcentrum

IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES

Urban entertainment / (hoger) middensegment

• Winkelconcept:

• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn

Potsdamer Platz

WINKELCONCEPT

Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak

WINKELONTWERP

(Thematisch)winkelcentrum

IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES

Urban entertainment / (hoger) middensegment

Potsdamer Platz

• Aantrekkelijkheidprofiel: Winkelconcept

  

Aantrekkelijkheidfactor

Arkaden & Sony PlazaPotsdamer Platz

Quality of life (incl. Metropolitane sfeer)

+

Architectonische schoonheid

+

Bereikbaarheid en parkeren

++

Imago, identiteit, exclusiviteit

-

Multifunctionaliteit ++

Veiligheid en geborgenheid

+

Diversiteit +

Marktaspecten +

Zichtbaarheid +Potsdamer Platz

Conclusies Casestudie

• Vergelijking Docklands & Potsdamer Platz:– Winkelconcepten zijn verschillend

’Internationaal, zakelijk, exclusief ‘ versus ‘Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak’

– Aantrekkelijkheidprofiel is vergelijkbaar   

Canary Wharf Docklands

Arkaden & Sony Plaza Pots. Platz

Quality of life (incl. Metropol. sfeer) + +

Architectonische schoonheid - +Bereikbaarheid en parkeren ++ ++Imago, identiteit, exclusiviteit ++ -Multifunctionaliteit ++ ++Veiligheid en geborgenheid ++ +Diversiteit + +Marktaspecten ++ +Zichtbaarheid - +

Aantrekkelijkheidfactor Winkelconcept

Pots. PlatzCan. Wharf

Conclusies Zuidas

• Welk winkelconcept?– Winkelontwerp: De Plint versus Connector

Plint Connector

Quality of life (incl. metropolitane sfeer)

++ +

Architectonische schoonheid ++ -

Bereikbaarheid en parkeren + ++

Imago, identiteit, exclusiviteit * *

Multifunktionaliteit ++ +

Veiligheid en geborgenheid - ++

Diversiteit ++ +

Marktaspecten ++ -

Zichtbaarheid ++ - ConnectorPlint

Conclusies Zuidas

Conclusies Zuidas

• Imago / mix van winkelformules– Management Elite c.a. & Culturele Elite– Exclusief, representatief:

• Kleine designer flagstores– Kunst, nieuwe ideeën:

• Museumwinkels, galeries, verkoop- en expositiepuntenvoor kunstenaars

Conclusies Zuidas

Designer Flagstores

Conclusies Zuidas

• Programma 20.000 m² versus 40.000 m² :

– D.P.O: 7.400 m² dagelijks, max. 9.800 m² niet-dagelijks– Parkeernorm: 4 p.p./100 m² (800 p.p. bij 20.000 m²)– Getz: 20.000 m² , 5 miljoen bezoekers per jaar– Londen: 7,2 Berlijn: 3,4 A’dam:1,3 miljoen inwoners

Docklands Potsdamer Platz

Winkelprogramma 60.000 40.000

Parkeren 3.500 4.000

Bezoekers 125.000] 100.000

Verzorgingsgebied 5.000.000 4.000.000

Conclusies Zuidas

• Winkelconcept:

WINKELCONCEPT

Int., zakelijk, exclusief, cult.sted.vermaak

WINKELONTWERP

(Halfoverdekte)winkelstraten

IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES

Designer flagstores & kunst / top en hoger middensegment

Canary Wharf Potsdamer Platz Connector Plint

• Aantrekkelijkheidprofiel:

Conclusies Zuidas

• Eindconclusie

Zet in op de ontwikkeling van 20.000 vierkante meter bruto winkelvloeroppervlak in een halfoverdekte Plint, met kleine designer

flagstores, kunstgaleries, museumwinkels en expositie/verkooppunten van kunstenaars.

Aanbevelingen

• Begrip winkelconcept verder uitwerken• Aantrekkelijkheidfactoren wegen• Uitkomsten objectiveren door

expertmeetings, enquêtes en dergelijke en Val d’Europe, La Défense, Euralille toe te voegen

• Horeca en leisure betrekken• Toekomstvisie: Vintage leisure en Aziaten