Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 8

hoofdstuk 8 2

Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek

Kenmerken annuïteitenhypotheek

Berekening van de annuïteit

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode

Bepaling van de maximale leencapaciteit

hoofdstuk 8 3

Kenmerken annuïteitenhypotheek

Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit

Exponentiële toename aflossingsdeel

Exponentiële afname rentedeel

Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk

hoofdstuk 8 4

Berekening van de annuïteit

m.b.v. meetkundige rij

m.b.v. formule

m.b.v. annuïteitentabel

m.b.v. GRm.b.v. Excel

hoofdstuk 8 5

Lopend voorbeeld

Annuïtaire lening met Hoofdsom: € 270.000 Looptijd: 30 jaar Nominaal rentepercentage: 6,0% op jaarbasis Maandelijkse betalingen achteraf

hoofdstuk 8 6

Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij Stel A = maandelijks te betalen annuïteit

MR met

t1 = A / 1,005

R = 1 / 1,005

hoofdstuk 8 7

Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij De som van de contante waarden is gelijk

aan de hoofdsom

Volgens somformule:

Hieruit volgt A = € 1.618,79

000.2701

)(1

005,1005,11

005,11 360

360

A

S

hoofdstuk 8 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. formule De annuïteit A is gelijk aan

K hoofdsom van de lening n aantal perioden g groeifactor per periode (meestal maand)

1

1

g

ggKA

nn

hoofdstuk 8 9

Berekening van de annuïteit m.b.v. formuleIn voorbeeld:

K = € 270.000

n = 360 maanden

g = 1,005

Dus: 79,618.1€1005,1

1005,1005,1000.270

360360

A

hoofdstuk 8 10

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante

waarde en postnumerando’ annuïteitentabel

etabelwaard

hoofdsomannuïteit

hoofdstuk 8 11

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel

hoofdstuk 8 12

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel In voorbeeld:

79,618.1€791614,166

000.270annuïteit

hoofdstuk 8 13

Berekening van de annuïteit m.b.v. GR Vul alle bekende gegevens in

N looptijd I% rentepercentage PV hoofdsom van de lening

Restschuld indien niet FV = 0 anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV

Overige instellingen: zie H7

Annuïteit = PMT

hoofdstuk 8 14

Berekening van de annuïteit m.b.v. GR

Annuïteit = € 1.618,79

In voorbeeld:

hoofdstuk 8 15

Berekening van de annuïteit m.b.v. Excel Via de financiële functie

BET(rente; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) of

PMT(rate; nper; pv; fv; type)

hoofdstuk 8 16

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode op GR CASIO

TI-84

Bereken eerst de annuïteit Kies in financieel menu voor F4: Amortization Vul periodenummer(s) in bij PM1 en/of PM2 Bereken gewenst grootheid met een van de

functietoetsen F1 t/m F5

Bereken eerst de annuïteit Scroll in Finance menu naar beneden Kies voor:

Bal(k) restschuld na k perioden ∑Prn(m,n) aflossing periode m

t/m n ∑Int(m,n) rente periode m t/m n

hoofdstuk 8 17

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel Gebruik een van de financiële functies:

IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal)

PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal)

CUM.RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal)

CUM.HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal)

hoofdstuk 8 18

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel

hoofdstuk 8 19

Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen)1. Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of

woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis

2. Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met

Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) Annuïteit = mfmaand

Maandelijkse betalingen achteraf

lasten semaandelijk bijz.12

entoetsinkom%maand flmf

hoofdstuk 8 20

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels:

Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn

Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente)

Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages

Zie tabellen in bijlage B t/m E

hoofdstuk 8 21

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels (vervolg):

Rentevaste periode > 10 jaar toetsrente = geoffreerde rente

Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = rente door CHF vastgesteld

Inkomen van partner telt mee Het financieringslastpercentage is echter gelijk

aan dat van het hoogste inkomen

hoofdstuk 8 22

Voorbeeld

Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd

van 40 jaar en een variabele rente De bank offreert een variabele rente van 4,5% Milou (30 jaar) verdient € 25.000 per jaar; haar

samenwonende partner is 33 jaar en verdient € 20.300 Partner heeft een vermogen van € 50.000 op de bank CHF-percentage = 5,8% Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand

hoofdstuk 8 23

Voorbeeld (uitwerking)

Looptijd = MIN(40,30) = 30 jaar

Rentevaste periode < 10 jaartoetsrente = CHF-rente = 5,8%

€ 1.500 (3% van € 50.000) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen Totale inkomen = 25.000 + 20.300 + 1.500 =

46.800 euro

hoofdstuk 8 24

Voorbeeld (uitwerking)

Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou

Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009gebruik tabel B uit bijlage

Financieringslastpercentage = 32,5%

hoofdstuk 8 25

Voorbeeld (uitwerking)

hoofdstuk 8 26

Voorbeeld (uitwerking)

maximale financieringslast per maand:

max. leencapaciteit

bedraagt 161.481 euro

euro 50,94732012

800.46%5,32maand mf

hoofdstuk 8 27

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG In principe als bij Gedragscode, echter:

1. Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen

2. Nog meer extra regels

hoofdstuk 8 28

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG Extra regels:

Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast Gebeurt zonder NHG meestal ook

Precieze uitwerking van inkomstenbronnen Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij:

a. Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroepb. Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaarc. In buitenland belastingplichtigd. Koopsubsidie

hoofdstuk 8 29

Inkomstenbronnen bij NHG Het toetsinkomen is gelijk aan de som van:

a. Brutojaarsalaris + vakantietoeslagb. Pensioen-, AOW of VUT-uitkeringc. Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts)d. Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, e. Vaste 13e maand of eindejaarsuitkeringf. Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijfg. Alimentatie ten gunste van de aanvragerh. VEB-toelage

Verminderd met:i. Jaarlijkse erfpachtcanonj. Alimentatie ten gunste van de ex-partner

Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h

hoofdstuk 8 30

NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde

jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar.

hoofdstuk 8 31

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Kan gevolg zijn van:

Bijleenregeling

Meefinanciering van Koopsompolissen Eenmalige inleg bij effectenhypotheek Boeterente bij oversluiten

hoofdstuk 8 32

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen:

1. Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule

(sinds 1 jan. 2010: )

waarbij Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage R = toetsrente

)%0,3(

RFFKAnn

)%5,15,1(

RFFKAnn

hoofdstuk 8 33

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie

stappen (vervolg)

2. Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast

3. Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is)

hoofdstuk 8 34

NHG: in het buitenland belastingplichtig Geen profijt van aftrek hypotheekrente

Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3,0% Sinds 1 jan. 2010 is de verlaging gelijk aan de

som van 1,5 keer de toetsrente en 1,5%-punt Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging

als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is

hoofdstuk 8 35

NHG en koopsubsidie

Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen