www.paragraf.rs

Preuzeto iz elektronske pravne baze Paragraf Lex

U pravnoj bazi Paragraf Lex postoji redakcijska napomena u vezi sa ovim propisom. Pretplatom na pravnu bazu stiete uvid u ovu napomenu.

ZAKON

O ODRAVANJU STAMBENIH ZGRADA

("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011

- odluka US i 88/2011)

I OSNOVNE ODREDBE

lan 1

Ovim zakonom se utvruju prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade u pogledu

odravanja i korienja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u zgradi, odreuju radovi na

odravanju kojima se spreava ili otklanja opasnost po ivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se

obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline i ureuje nain upravljanja stambenom zgradom.

lan 2

Stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u

kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom ini graevinsku i funkcionalnu

celinu.

lan 3

Stambena zgrada se odrava na nain kojim se obezbeuje upotrebljivost i ispravnost zajednikih ureaja

i opreme, zajednikih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korienja.

Odravanjem stambene zgrade, u smislu stava 1. ovog lana, smatra se i izvoenje radova u stanu ili

drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na odravanje, bezbedno korienje zgrade i

bezbednost zgrade kao celine.

II RADOVI NA ODRAVANJU

lan 4

Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, stan, odnosno drugi posebni deo zgrade i

zajednike delove zgrade koriste na nain kojim se nee prouzrokovati teta na zgradi kao celini i na

njenim posebnim i zajednikim delovima i kojim se nee ometati korienje stanova, drugih posebnih

delova i zajednikih delova zgrade.

lan 5

Radovi na odravanju stambene zgrade prema prirodi, obimu i dinamici izvoenja jesu:

1) radovi na investicionom odravanju i

2) radovi na tekuem odravanju.

Ministar nadlean za stambene poslove blie e odrediti vrste radova na odravanju stambenih zgrada,

dinamiku i rokove njihovog izvoenja.

lan 6

Radovi na odravanju stambene zgrade ijim izvoenjem se spreava ili otklanja opasnost po ivot i

zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu:

1) popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivaa i drugih elemenata krova (dimnjaci,

ventilacioni kanali, krovni otvori);

2) popravka ili zamena lifta sa pripadajuim delovima (kuica, liftovsko okno sa instalacijama i ureajima)

kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema vaeim propisima o liftovima;

3) popravka ili zamena protivpoarnog stepenita i instalacija i ureaja za zatitu od poara;

4) popravka ili zamena gromobrana;

5) popravka ili zamena oteenih ili dotrajalih fasada, stepenita ili drugih zajednikih delova zgrade, koje

predstavljaju opasnost po ivot i zdravlje ljudi.

lan 7

Radovi na odravanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po ivot i zdravlje ljudi ili

za okolinu (poar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih

intervencija u smislu ovog zakona i izvode se bez odlaganja.

Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela zgrade, obavetava odmah po saznanju

organizaciju kojoj su povereni poslovi odravanja, odnosno koja odrava ureaje i instalacije, o potrebi

preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije i druge nadlene organizacije, odnosno slube.

lan 8

Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade obezbeuju redovno ienje stambene

zgrade i preduzimaju druge mere na odravanju higijene u skladu sa sanitarnim propisima i propisima o

odravanju stambene zgrade.

lan 9

Radovi na odravanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja stambenom

zgradom donete u skladu sa ovim zakonom.

Sredstva za odravanje stambene zgrade obezbeuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade,

na nain i pod uslovima utvrenim ovim zakonom.

III UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM

lan 10

Upravljanje stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, jeste staranje o odravanju stambene zgrade

kao celine i zajednikih delova u zgradi, odluivanje o obezbeivanju i korienju finansijskih sredstava za

odravanje, o nainu korienja zajednikih delova zgrade i o drugim pitanjima od znaaja za odravanje

stambene zgrade.

lan 11

Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim poslovima koji se odnose na odravanje i

korienje stambene zgrade.

Stambena zgrada ima raun i peat.

lan 12

U stambenoj zgradi obrazuje se skuptina zgrade koju ine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova

zgrade.

Skuptina zgrade moe se obrazovati i za deo zgrade koji ini graevinsku i funkcionalnu celinu (lamela,

ulaz i sl.).

Skuptina zgrade se moe obrazovati ako je prisutno vie od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih

delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika.

Ako vlasnik stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, na dve uzastopne sednice za konstituisanje

skuptine zgrade ne odredi svog predstavnika u skuptini zgrade, svojstvo lana skuptine zgrade ima

nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana ili drugog posebnog dela zgrade, sa pravom

odluivanja o izvoenju radova na tekuem odravanju stambene zgrade dok vlasnik ne odredi

predstavnika.

U zgradi u kojoj su obrazovane skuptine vlasnika po delovima zgrade, meusobne odnose u pogledu

odravanja zgrade kao celine i zajednikih delova zgrade skuptine ureuju ugovorom.

lan 13

U stambenoj zgradi, odnosno delu zgrade (lamela, ulaz i sl.) sa deset i manje vlasnika stanova odnosno

drugih posebnih delova zgrade umesto skuptine zgrade obrazuje se savet zgrade koji ine svi vlasnici

stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade.

Savet zgrade bira predsednika saveta.

Odredbe ovog zakona koje se odnose na skuptinu zgrade i predsednika skuptine shodno se primenjuju

i na savet zgrade i predsednika saveta.

lan 14

Skuptina zgrade obavlja sledee poslove:

1) donosi program odravanja zgrade;

2) odluuje o nainu organizovanja radova na odravanju zgrade;

3) donosi odluke o izvoenju radova na odravanju zgrade;

4) usvaja godinji izvetaj o realizaciji programa odravanja zgrade;

5) utvruje visinu i nain obezbeivanja sredstava za odravanje zgrade;

6) odreuje uslove i nain odravanja reda u zgradi;

7) odluuje o osiguranju zgrade;

8) ureuje nain korienja zajednikih delova zgrade;

9) odluuje o poboljanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa odravanjem i

upravljanjem zgradom, u skladu sa zakonom.

Skuptina zgrade na pogodan nain obavetava lanove skuptine zgrade o realizovanom programu

odravanja zgrade i o troenju sredstava za odravanje.

lan 15

Predsednik skuptine zgrade: rukovodi radom skuptine; predstavlja i zastupa stambenu zgradu pred

treim licima; predlae godinji program odravanja zgrade; stara se o realizaciji programa odravanja i o

tome podnosi izvetaj; vri druge poslove za koje ga ovlasti skuptina zgrade.

Predsednik skuptine zgrade bira se veinom glasova lanova skuptine zgrade.

lan 16

Skuptina zgrade moe obrazovati stalna ili povremena tela za obavljanje administrativno-tehnikih

poslova, odnosno obavljanje ovih poslova moe poveriti licu iz reda lanova skuptine zgrade ili treem

licu.

Skuptina zgrade utvruje uslove obavljanja poslova iz stava 1. ovog lana.

lan 17

Skuptina zgrade moe punovano odluivati ako je prisutno vie od polovine lanova skuptine.

Skuptina zgrade veinom glasova prisutnih lanova skuptine zgrade donosi odluke koje se odnose na

tekue odravanje zgrade.

Skuptina zgrade, saglasnou lanova skuptine kojima pripada vie od polovine ukupne povrine

stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono odravanje

zgrade.

Smatra se da je glasanje obavljeno i u sluaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi

daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donoenje odluka utvrenim ovim zakonom.

lan 18***

Skuptina zgrade veinom od ukupnog broja lanova moe doneti odluku o izvoenju radova na sanaciji

ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i ureenju prostora i

izgradnji objekata, moe izgraditi, odnosno adaptirati novi stan.

Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvodi neko od vlasnika stanova,

odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog porodinog domainstva ili

tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili lanovi njihovih

porodinih domainstava nisu za to zainteresovani.

Investitor radova iz stava 2. ovog lana i stambena zgrada svoje meusobne odnose ureuju ugovorom,

koji se zakljuuje u pismenoj formi i overava u sudu.

Ugovor iz stava 3. ovog lana sadri naroito sledee elemente: uslove pod kojima se daje na korienje

zajedniki deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove

za zavretak izvoenja radova, rokove za prikljuenje na instalacije u zgradi, posebne obaveze za

pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u sluaju

neizvrenja obaveza.

Ugovor iz stava 3. ovog lana slui kao dokaz o pravu izvoenja radova u smislu propisa o planiranju i

ureenju prostora i izgradnji objekata.

lan 19

Investitor iz lana 18. stav 2. duan je da:

1) o svom troku otklanja kvarove i oteenja koja nastanu na postojeem delu zgrade usled izvoenja

radova;

2) u sluaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku, odnosno korisniku stana,

odnosno drugog posebnog dela zgrade, dok traju radovi obezbedi na privremeno korienje drugi stan koji

mu ne pogorava uslove stanovanja, snosi trokove njegovog preseljenja u stan koji se daje na

privremeno korienje i trokove ponovnog preseljenja u njegov stan, kao i snosi trokove koji su uveani

zbog privremenog smetaja. Vlasnik, odnosno korisnik stana privremeno se iseljava iz stana u privremeni

smetaj, samo ako je za to dao saglasnost;

3) na pogodan nain obavetava vlasnike, odnosno korisnike stanova, odnosno drugih posebnih delova

zgrade, o pripremi i poetku izvoenja radova, najkasnije 30 dana pre zapoinjanja radova.

lan 20

Lice koje smatra da mu je odlukom skuptine zgrade povreeno neko pravo ili pravni interes na zakonu

zasnovan, moe tu odluku pobijati pred nadlenim sudom.

lan 21***

Skuptina zgrade moe doneti odluku da se zajednike prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako

su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata.

Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvede neko od vlasnika stanova,

odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog porodinog domainstva, ili

tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili lanovi njihovih

porodinih domainstava nisu za to zainteresovani.

Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se veinom od ukupnog broja lanova skuptine zgrade.

Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora pretvaranja shodno se

primenjuje odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.

lan 22***

Ako zajednika prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u poseban stan, skuptina zgrade

moe doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji.

Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se veinom od ukupnog broja lanova skuptine zgrade.

Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora shodno se primenjuju

odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.

lan 23

Odredbe ovog zakona o odravanju stambene zgrade shodno se primenjuju i na stambene zgrade u

kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi stambene zgrade u svojini jednog lica.

IV TROKOVI ODRAVANJA

lan 24

Trokove odravanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade

srazmerno ueu povrine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u povrini svih

stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno uinjenim trokovima.

Na ime trokova odravanja za radove tekueg odravanja, vlasnici stanova odnosno drugih posebnih

delova zgrade plaaju meseno za tekui mesec iznos u visini i u rokovima koje odredi skuptina zgrade,

na raun zgrade.

Vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaaju

uveane trokove za odravanje stambene zgrade, u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave

na uveanje trokova za odravanje.

Optina utvruje kriterijume i nain na koji e vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u

kojima se obavlja poslovna delatnost, plaati trokove za odravanje stambene zgrade.

Najvii iznos trokova iz stava 3. ovog lana za vlasnike poslovnih prostorija ne moe biti vii od

etvorostrukog iznosa trokova utvrenih u skladu sa ovim zakonom, a za vlasnike stanova u kojima se

obavlja poslovna delatnost, od dvostrukog iznosa tih trokova.

lan 25

Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa odravanjem, odgovaraju supsidijarno vlasnici

stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa kriterijumima plaanja trokova odravanja

utvrenim ovim zakonom.

V ORGANIZOVANJE POSLOVA ODRAVANJA

lan 26

O nainu organizovanja poslova odravanja odluuje skuptina zgrade saglasnou vlasnika stanova i

drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih

posebnih delova zgrade.

Akt skuptine zgrade o nainu organizovanja poslova odravanja dostavlja se optinskoj, odnosno

gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donoenja.

lan 27

Skuptina zgrade moe organizovati obavljanje poslova na odravanju zgrade, tako da obavljanje svih ili

pojedinih poslova ustupi javnom preduzeu za stambene usluge, drugom preduzeu ili preduzetniku ili na

drugi nain kojim se obezbeuje njihovo organizovano izvoenje.

Dve ili vie stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na odravanju.

U sluaju iz stava 2. ovog lana, stambene zgrade meusobne odnose ureuju ugovorom koji sadri

naroito: nain obavljanja poslova na odravanju stambene zgrade; nain i rokove obezbeivanja

sredstava za odravanje; nain korienja i kontrole troenja sredstava za odravanje.

lan 28

Stambena zgrada i preduzee, odnosno preduzetnik kome se ustupaju poslovi na odravanju stambene

zgrade zakljuuju ugovor, koji sadri naroito:

1) vrste radova, uslove i nain njihovog obavljanja;

2) cenu, nain i uslove plaanja za obavljanje poslova na odravanju;

3) nain izvetavanja skuptine zgrade o izvrenim poslovima na odravanju;

4) meusobna prava i obaveze u sluaju neizvrenja ili neblagovremenog izvrenja radova na odravanju.

lan 29

Ako stambena zgrada ne obezbedi izvoenje radova na odravanju stambene zgrade iz lana 6. ovog

zakona, po nalogu lica koje vri nadzor nad primenom odredaba ovog zakona, nadleni organ optine e

izvoenje ovih radova obezbediti preko javnog preduzea za stambene usluge, odnosno drugog

preduzea ili preduzetnika, a na teret stambene zgrade.

Stambena zgrada u sluaju iz stava 1. ovog lana trokove za izvedene radove na odravanju stambene

zgrade naknauje optini, u rokovima i na nain koji odredi optina.

Skuptina optine, odnosno grada, odnosno grada Beograda (u daljem tekstu: optina) moe osnovati

javno preduzee za stambene usluge radi izvoenja radova na odravanju stambenih zgrada kojima

raspolae, radova na odravanju stambenih zgrada ije je odravanje povereno javnom preduzeu za

stambene usluge, kao i radova iz lana 6. ovog zakona.

Optina utvruje visinu naknade za izvoenje radova na odravanju stambene zgrade u drutvenoj svojini

kojima raspolae.

Optina i javno preduzee za stambene usluge, odnosno drugo preduzee, odnosno preduzetnik, svoje

meusobne odnose ureuju ugovorom.

U sluaju da stambena zgrada u utvrenom roku ne isplati optini naknadu trokova za izvedene radove

na odravanju stambene zgrade, optina pravo na naknadu ostvaruje na osnovu rauna o isplaenim

radovima, koji ima snagu verodostojne isprave.

lan 30

Vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, odnosno korisnici omoguie obavljanje

neophodnih radova na odravanju stambene zgrade u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne

opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra.

VI NADZOR

lan 31

Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu njega vri optinska, odnosno

gradska uprava.

U postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom preduzeu za stambene usluge, odnosno drugom

preduzeu kome su povereni poslovi odravanja stambene zgrade, naloie se reenjem bez odlaganja

da u ostavljenom roku izvre radove na odravanju kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i

bezbednosti okoline.

Ako stambena zgrada ne izvri radove iz stava 2. ovog lana lice koje vri nadzor e o tome obavestiti

optinsku odnosno gradsku upravu.

U sluaju iz stava 3. ovog lana optinska odnosno gradska uprava e izvrenje radova obezbediti preko

drugog lica, a na teret stambene zgrade.

VII KAZNENE ODREDBE

lan 32**

Novanom kaznom od 50.000 do 500.000 dinara kaznie se za prekraj pravno lice koje je vlasnik

odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:

1. koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje teta u

zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom korienju

posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4),

2. ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti

po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30).

Za prekraj iz stava 1. ovog lana kaznie se odgovorno lice u pravnom licu, novanom kaznom od 5.000

do 50.000 dinara.

lan 33**

Novanom kaznom od 20.000 do 100.000 dinara kaznie se stambena zgrada ako ne izvri radove na

odravanju stambene zgrade kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i bezbednost okoline

(lan 31. stav 2)

lan 34**

Novanom kaznom od 5.000 do 50.000 dinara kaznie se za prekraj fiziko lice koje je vlasnik odnosno

korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:

1) koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje teta u

zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom korienju

posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4),

2) ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti

po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30).

VII PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE

lan 35

Skuptina zgrade koja je poverila poslove odravanja javnom preduzeu za stambene usluge pre stupanja

na snagu ovog zakona, moe doneti odluku o organizovanju odravanja zgrade na drugi nain, s tim to o

tome pismeno obavetava to preduzee najmanje tri meseca pre organizovanja poslova na drugi nain,

odnosno u roku utvrenom ugovorom.

lan 36*

(Prestao da vai Odlukom USRS)

lan 37

Za vreme vaenja Zakona o pribavljanju stanova za potrebe kadrova i povratak iseljenih lica u AP Kosovo

i Metohija ("Slubeni list SRJ", broj 24/94) prvenstvo u ostvarivanju prava na nadziivanje zgrada i

pretvaranje zajednikih prostorija u stanove imaju lica odreena tim zakonom.

Odluka organa upravljanja ili pismena saglasnost veine korisnika stanova o davanju na korienje

zajednikih prostorija za stanovanje ili obavljanje poslovne delatnosti, doneta do dana stupanja na snagu

ovog zakona, osnov je za ostvarivanje prava iz l. 21. i 22. ovog zakona i slui kao dokaz o pravu

korienja, radi izvoenja radova u smislu propisa o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata.

lan 38

Do donoenja propisa, odnosno podzakonskih akata na osnovu ovog zakona, primenjivae se Uredba o

odravanju stambenih zgrada i stanova ("Slubeni glasnik RS", broj 43/93) i propisi optine doneti na

osnovu zakonskih odredaba koje prestaju da vae stupanjem na snagu ovog zakona.

lan 39

Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaju da vae odredbe l. 12a, 12b, 13, 14, 14a, 15. i 51.

Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike Srbije", br. 50/92, 76/92 i 33/93) i lan 14. Zakona o

izmenama i dopunama Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike Srbije", broj 33/93).

lan 40

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom glasniku Republike Srbije".