UntitledFAKULTA PODNIKATELSKÁ ÚSTAV FINANCÍ
ZDAOVÁNÍ BYTOVÝCH DRUSTEV TAXATION OF HOUSING ASSOCIATIONS
BAKALÁSKÁ PRÁCE BACHELOR´S THESIS
AUTOR PRÁCE ZUZANA KÍOVÁ AUTHOR
VEDOUCÍ PRÁCE Ing. PAVEL SVIRÁK, Dr. SUPERVISOR
BRNO 2010
2
3
4
Abstrakt
Bakaláská práce se zamuje na oblast zdaování bytových drustev. V teoretické ásti
seznamuje se zákonnou úpravou právnické osoby – drustva. Analyzuje situaci nastalou
v bytovém drustvu po jeho zaloení. V praktické ásti se zabývá porovnáním daového
reimu ziskové organizace (drustva) a neziskové organizace (spoleenství vlastník
jednotek). V závrené kapitole doporuuje nájemcm bytových dom výhodnjší
právní formu pro zaloení právnické osoby z hlediska dan z píjmu právnických osob.
Abstract
This bachelor’s thesis focuses on the taxation of housing associations. In the theoretical
part introduces the legal rules of a legal entity - the association. Analyzes the situation
occurred in a housing association after its inception. The practical part presents
a comparison of tax treatment of profit (cooperative) and NGOs (flats owners
association). The final chapter recommends to the tenants of residential buildings more
advantageous legal form for establishing a legal entity in terms of tax on corporate
income.
Bytové drustvo, právnická osoba, da z píjm, spoleenství vlastník jednotek,
bytová jednotka
Key words
5
Bibliografická citace práce
KÍOVÁ, Z. Zdaování bytových drustev. Brno: Vysoké uení technické v Brn,
Fakulta podnikatelská, 2010. 68 s. Vedoucí bakaláské práce Ing. Pavel Svirák, Dr.
6
estné prohlášení
Prohlašuji, e pedloená bakaláská práce je pvodní a zpracovala jsem ji
samostatn. Prohlašuji, e citace pouitých pramen je úplná, e jsem ve své práci
neporušila autorská práva (ve smyslu Zákona . 121/2000 Sb., o právu autorském a o
právech souvisejících s právem autorským).
V Brn dne 27. kvtna 2010 ……………………………...
Zuzana Kíová
7
Podkování
Ráda bych na tomto míst podkovala všem osobám, které svou radou i jinou
pomocí pisply ke zdárnému vytvoení této práce. Pedevším se jedná o vedoucího
bakaláské práce pana Ing. Pavla Sviráka, Dr.
8
OBSAH
1 TEORETICKÁ VÝCHODISKA PRÁCE 12
1.1 Drustvo 12 1.1.1 Vymezení pojmu drustvo 12 1.1.2 Zaloení a vznik drustva 15 1.1.3 Stanovy drustva a další vnitrodrustevní pepisy 17
1.1.3.1 Stanovy drustva 17 1.1.3.2 Další vnitrodrustevní pedpisy 18
1.1.4 lenství v drustvu 19 1.1.4.1 Vznik lenství 19 1.1.4.2 Zánik lenství 19
1.1.5 Orgány drustva 21 1.1.5.1 lenská schze 21 1.1.5.2 Pedstavenstvo 23 1.1.5.3 Kontrolní komise 24
1.1.6 Zrušení, likvidace a zánik drustva 24
1.2 Hospodaení drustva 26 1.2.1 Vedení úetnictví 26
1.2.1.1 Zizovací výdaje 26 1.2.1.2 Útování vzniku drustva 27 1.2.1.3 Poízení bytového domu 27 1.2.1.4 Nájemné 27 1.2.1.5 Sluby spojené s uíváním byt 28 1.2.1.6 Uzavírání úetních knih, úetní uzávrka 30
1.3 Daová povinnost drustev – vlastník bytových dom 32
2 ANALYTICKÁ ÁST PRÁCE 35
2.1 Právní forma prodeje nemovitosti 36
2.2 Zaloení drustva 37 2.2.1 Stanovení ceny domu 39 2.2.2 Koup domu 41
2.3 Provoz drustva 43 2.3.1 Nájem nelen 43 2.3.2 Platby len 44 2.3.3 Náklady/výdaje, výnosy/píjmy 46
9
3 NÁVRHY A DOPORUENÍ 48
3.1 Dvody pro pijetí nabídky ke koupi domu z pohledu nájemc 48
3.2 Volba druhu právní formy 50 3.2.1 Bytové drustvo 50 3.2.2 Spoleenství vlastník jednotek 50 3.2.3 Porovnání bytového drustva a SVJ 51
3.3 Daový reim spoleenství vlastník jednotek 54
3.4 Srovnání výpotu dan u bytového drustva a SVJ 56
3.5 Výpoet daové povinnosti BD U Lesa 59 3.5.1 Zdanní bytového drustva 59 3.5.2 Zdanní spoleenství vlastník jednotek 60 3.5.3 Srovnání zdanní u bytového drustva a SVJ 61
ZÁVR 63 POUITÁ LITERATURA 65 POUITÉ ZKRATKY 67 SEZNAM TABULEK 68 SEZNAM GRAF 68 SEZNAM PÍLOH 68
10
ÚVOD
V dnešní dob bydlí v drustevních bytech v R více ne 1,5 milionu osob,
více ne 250 tisíc drustevních byt bylo pevedeno do vlastnictví len – nájemc.
Obce znovu nabízejí bytové domy, pvodn ve vlastnictví státu, k odkupu jejich
nájemcm. Stát pevedl tyto byty po roce 1989 do vlastnictví obcí. Obce tak získaly
majetek, který byl asto ve velmi špatném technickém stavu. Výše regulovaného
nájemného mnohdy nepokryla ani náklady na správu domu a na nároné opravy obcím
nezbývaly finanní prostedky. Po roce 1990 bylo snahou obcí tyto bytové domy
pevést do vlastnictví jejich nájemc. Protoe je drustevní bydlení aktuální otázkou a
mimo jiné se týká také msta Karviná, odkud pocházím, rozhodla jsem se zpracovat
bakaláskou práci o této problematice.
Existuje nkolik variant, nabízejících se nájemcm, jakou formu koup domu
zvolit. Nejastjšími bývá bytové drustvo, kdy se nájemci stávají leny drustva a
zmna se jich dotkne pedevším ve zmn pronajímatele. Dále pak spoleenství
vlastník jednotek, kdy se nájemci stanou zárove majiteli obývaných byt. Pokud celý
pevádný bytový dm nespluje podmínky pro prodej do osobního vlastnictví (jako
napíklad situace, kdy všichni nájemníci nesouhlasí s odkupem bytu do osobního
vlastnictví, nebo kdy v dom bydlí dluník, tzv. neplati), je nejvýhodnjším ešením
zaloení bytového drustva.
Zvolené téma bych chtla pojmout z hlediska daového – konkrétn z pohledu
dan z píjm právnických osob. Bytová drustva jsou z hlediska úetních a daových
pedpis povaována za podnikatelské subjekty. Ráda bych upozornila bytová drustva
na to, kdy jsou od placení daní osvobozena, za jakých podmínek naopak dan platit
musí. Zda je výhodnjší zaloit drustvo nebo se snait odkoupit dm do osobního
vlastnictví. Zda je pro drustvo vhodnjší byty vlastnit a pronajímat je lenm drustva,
cizím osobám nebo zda je lepší, kdy ást byt vlastní nájemci a ást byt drustvo.
Veškerá tato problematika je toti nesmírn sloitá.
11
Pro jasnjší pedstavu o fungování a situacích, které mohou nastat v bytových
drustvech, zpracuji a vypoítám daovou povinnost u konkrétního bytového drustva
nacházejícího se ve mst Karviná, je bylo zaloeno po jedné z vln privatizací
bytových dom. Dále analyzuji situaci, která by u stejného domu nastala, kdyby splnili
podmínky dané mstem Karviná pro zaloení spoleenství vlastník jednotek a zvolili
by tuto variantu.
Obsahem této práce tedy bude vyzdvihnout daovou povinnost bytových drustev
a srovnat ji s daovou povinností spoleenství vlastníkm jednotek. Cílem bude
doporuit nájemcm dom výhodnjší z obou variant z pohledu zdanní píjm
z právnických osob vedoucí k uspoení finanních prostedk.
12
1 TEORETICKÁ VÝCHODISKA PRÁCE
V této ásti práce se pedn zamím na popis bytového drustva jako právnické
osoby a náleitostí, které se týkají zaloení, fungování a zániku bytového drustva. Poté
se budu soustedit na hospodaení a daovou povinnost drustev. Konkrétn na da
z píjm právnických osob.
1.1 Drustvo
V první ásti kapitoly vymezím pojem drustvo a právní povahu drustva. Dále
popíši zaloení a vznik drustva, orgány drustva, stanovy, lenství, pevody lenských
práv a byt do vlastnictví a zánik drustva.
1.1.1 Vymezení pojmu drustvo
Drustvo jako takové je dle zákona . 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen
ObchZ) povaováno za právnickou osobu, podnikatelský subjekt a zapisuje se
do obchodního rejstíku (§34 odst. 1 písm. a) ObchZ). Teprve sekundárn je pipuštna
monost existence drustva za jiným ne podnikatelským úelem. (5, s. 10) Je upraveno
Hlavou II. § 221 - § 259. Zákon uvádí definici drustva v tomto znní: „Drustvo je
spoleenstvím neuzaveného potu osob zaloeným za úelem podnikání nebo
zajišování hospodáských, sociálních nebo jiných poteb svých len.“ (22, § 221)
Tím, e je v obchodním zákoníku drustvm pidlena samostatná Hlava, je jasn
eeno, e jsou odlišné od obchodních spoleností, i kdy mají jisté vci spolené.
Propojenost drustev a obchodních spoleností je patrná z toho, e meme pimen
pouít obecná ustanovení ObchZ (§ 56 - § 75b), pokud ovšem pro drustvo neexistuje
speciální úprava (§ 260 ObchZ).
– Drustvo je spoleenstvím neuzaveného potu osob – do drustva smí vstupovat
nebo vystupovat jakékoliv mnoství osob, ani by se tyto zmny musely projevit
zmnou stanov a nemusí se nikde oznamovat. U obchodních spoleností se me také
mnit poet spoleník, ale zmny se stanou platnými a po zmn spoleenské
smlouvy. (11)
– Drustvo nemusí být zaloeno za úelem podnikání – drustvo me být
zaloeno za úelem poskytování podpory svým lenm v podnikání, zajišování
bytových poteb, pjování finanních prostedk, apod. (11)
– Drustvo má variabilní kapitál – kapitál se mní s kadým novým lenem,
po zaplacení lenského vkladu. Nikdy se ovšem nesmí stát, e by byl základní kapitál
niší, ne stanovuje zákon. (11)
– Drustvo má pouze stanovy – ty nahrazují spoleenskou smlouvu, ji mají
obchodní spolenosti. Pro drustvo jsou nejdleitjším interním pedpisem, který
závazn upravuje hlavní otázky týkající se drustva a jeho len. (11)
– lenové drustva neruí za závazky drustva. (§ 222 ObchZ)
– Pi rozhodování platí 1 len = 1 hlas. (§ 240 ObchZ)
– V mnoha pípadech drustva nerozdlují zisk – drustva, která nejsou zízena
za úelem podnikání, zisk povtšinou nevykazují. (11)
Bytové drustvo
zákonem . 509/1991 Sb. byly odstranny legislativní rozdíly mezi jednotlivými druhy
bytových drustev, take bytové drustvo je kadé drustvo, je zajišuje bytové
poteby svých len (§ 221 odst. 2 ObchZ).“ (4, s. 29) Lepší vymezení pojmu poskytla
judikatura, podle které je bytovým drustvem kadé drustvo, je „zajišuje bytové
poteby svých len zejména tím, e jim pronajímá nebo jiným zpsobem dává
do uívání byty nebo jiné místnosti; toto platí jak ve vztahu k drustvu, které toto má
jako pedmt podnikání, ale i vi tomu, které tuto innost reáln zajišuje“
(civ. R12/2001). Z této citace judikátu plyne, e je vdy poteba vycházet z konkrétních
okolností. (5, s. 235) Bytovým drustvem tedy neme být drustvo, které se sice
za bytové prohlašuje, ale ádné byty svým lenm nepronajímá (4, s. 29)
Oznaení bytová drustva platí nejen pro stavební bytová drustva (SBD) a
pro lidová stavební drustva (LBD), ale i pro tzv. drustva vlastník zakládaných
za úelem privatizace obecních nebo státních byt a i pro tzv. investorská drustva,
která zakládají osoby za úelem nové bytové výstavby organizované na individuálním
základ obvykle bez státní podpory, to znamená, e veškeré náklady hradí lenové
svými vklady. (4, s. 107)
14
Drustevní byt
K pojmu bytové drustvo se neodmysliteln váe pojem drustevní byt. Vymezení
pojmu drustevní byt v eské legislativ chybí, i kdy je zákony pouíván dosti
intenzivn, a to zejména pedpisy obanského zákoníku (nap. § 700 odst. 3,
§ 703 odst. 2 ObZ, aj.). (4, s. 31)
„Soudní rozhodovací praxe drustevní byt vymezila jako byt nacházející se
v dom ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového drustva, které slouí
k uspokojování bytových poteb len tohoto bytového drustva (civ. R 15/2000).“
(5, s. 235)
Znaky drustevního bytu: (4, s. 33-41)
– Jedná se o byt uívaný lenem bytového drustva, který je zde v roli
pronajímatele.
– Drustvo tento byt dává do uívání svému lenovi, a to ve form nájemního
vztahu.
– len (osobn nebo jeho právní pedchdce) se zpravidla finann podílel
na výstavb nebo jiném poízení bytu.
– Bytové drustvo na lenovi (nájemci) nesmí vydlávat, to znamená, e mu byt
pronajímá pouze za úhradu vcn odvodnných, doloitelných náklad (tzv. nákladový
princip nájmu).
– Byt je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového drustva.
– Nájemní smlouva k drustevnímu bytu je uzavírána se lenem na dobu
neuritou. Na dobu uritou me být uzavena také, ale pouze výjimen, existují-li
závané objektivní okolnosti a nejedlá-li se ze strany bytového drustva o diskriminaci
nebo šikanu lena.
– Není dleité, zda je byt souástí nemovitosti nebo je samostatnou vcí.
– Pokud se jedná o zvláštní úpravu byt pro osoby zdravotn postiené, které jsou
takto vymezeny podle kolaudaního rozhodnutí, je nájem tchto byt moný pouze
osobám splujícím podmínku zdravotního postiení.
15
1.1.2 Zaloení a vznik drustva
Zaloit drustvo lze dnes prakticky bez omezení, tzn. k jakékoliv innosti;
nap. ke spolené práci, zajištní nákupu nebo odbytu zboí, k poskytování slueb,
k výstav byt, provozu bytových dom, atd. (8, s. 23)
K zaloení drustva je poteba minimáln 5 fyzických osob, pop. 2 právnické
osoby (§ 221 odst. 4 ObchZ). lenem drustva me být prakticky kadá osoba, pokud
jí to zvláštní zákon nezakazuje. lenem se však me stát pouze osoba pln zpsobilá
k právním úkonm. Z tohoto pravidla existují výjimky. Jestlie je podmínkou lenství
pracovní vztah lena k drustvu, me se stát lenem i FO starší 15 let s ukonenou
školní docházkou (§ 227 odst. 1 ObchZ). Druhou výjimkou je pípad, kdy se lenem
stane FO na základ ddictví. (5, s. 45) V malém bytovém drustvu, zakládaném
za úelem koup domu od obce, me být lenem pouze nájemce bytu nebo nebytového
prostoru v dom.
Zájemci o zaloení drustva si ze svého stedu zvolí tzv. pípravný výbor, jen se
dále stará o pípravné innosti potebné k samotnému zaloení. (5, s. 51) V rámci
pípravy zaloení je nutno pipravit pedmt podnikání, bliší koncepci innosti
drustva, návrh stanov. Dále zváit výši základního kapitálu, je dle zákona iní
minimáln 50 000 K a na základ toho také, jak vysoký bude lenský vklad. (8, s. 25)
Ped zasedáním ustavující schze pípravný výbor zvolí osobu svolavatele
ustavující schze. Oví, zda všichni zájemci podali pihlášky. Zajistí kandidáty
na funkce len orgán drustva a získá jejich pedbný souhlas s nominací do funkce.
Musí také zabezpeit úast notáe, který o celém prbhu ustavující schze provede
notáský zápis. U bytového drustva je v rámci pípravy ustavující schze vhodné, aby
byly zájemcm o lenství poskytnuty informace o koupi domu. Pedevším cen,
podmínkách a rozvrení splácení.(5, s. 51), (8, s. 25-26)
Ustavující schzi zahajuje a ídí její svolavatel. Prvním bodem jednání je volba
pedsedajícího. Dle § 224 odst. 2 ObchZ musí být na programu ustavující schze:
– urení zapisovaného základního kapitálu,
16
Usnesení pijímá ustavující schze vtšinou hlas pítomných (22, § 224 odst. 4),
piem není pedepsáno, e musí být pítomna uritá vtšina osob. Ustavující schze
vede k zaloení drustva a to pouze tehdy, pijme-li všechna rozhodnutí uvedená
zákonem, a pokud se uchazei o lenství zaváou k lenským vkladm. Základní
lenský vklad musí být splacen do 15 dn od ustavující schze. Prbh schze je
osvden notáským zápisem, jeho pílohu tvoí seznam uchaze o lenství a výše
jednotlivých lenských vklad. Také se provede notáský zápis o schválení prvních
stanov. (5, s. 53-54)
Zaloením drustvo ješt nezískává právní subjektivitu, tzn., e neme jednat
svým statutárním orgánem – pedstavenstvem. Ten je ovšem povinen podat návrh
na zápis drustva do obchodního rejstíku (OR) a to do 90 dn od konání ustavující
schze. (5, s. 54) Novelou obchodního zákoníku . 216/2005 Sb. bylo stanoveno, e
podat návrh na zápis do OR je moné pouze na pedepsaných formuláích; ídí se §32
ObchZ. Ty byly vydány vyhláškou . 250/2005 Sb., o závazných formuláích
na podávání návrh na zápis do OR. Jiné formuláe rejstíkový soud nepijímá.
(8 s. 28-29)
„Vlastní návrh na zapsání, tzv. petit, musí obsahovat, co pedstavenstvo ádá, co
navrhuje k zapsání. Dle § 35 obchodního zákoníku jsou to:
– firma a sídlo podnikání,
– jména, bydlišt, rodná ísla nebo data narození len statutárních orgán
drustva a uvedení zpsobu jakým budou jménem drustva jednat,
– výše zapisovaného základního kapitálu a výše základního lenského vkladu,
– další skutenosti, které plynou z právního pedpisu.“ (8, s. 31)
Návrh se podává u soudu, který vede obchodní rejstík (dále jen OR). Tím je
krajský soud. Zápis do OR se provádí zpravidla ke dni, který je uveden na návrhu. Zápis
je úinný po nabytí právní moci usnesení o zápisu. Den nabytí právní moci je dnem
vzniku drustva jako právnické osoby (PO). (8, s. 31-32)
17
1.1.3.1 Stanovy drustva
Stanovy drustva jsou základním vnitním pedpisem drustva. Musí je mít kadé
drustvo od zaátku své existence. Proto stanovy pijímá ustavující schze. Upravují
lenství v drustvu, vztahy len mezi sebou, práva a povinnosti k drustvu, základní
usnesení, orgány drustva, vnitní organizaci a hospodaení drustva. Zakládají se
do sbírky listin vedené u píslušného rejstíkového soudu. (5, s. 46; 9, s. 163-164)
Pijaté stanovy me drustvo kdykoliv mnit a to usnesením lenské schze.
O zmn stanov musí být proveden notáský zápis, který obsahuje nové znní stanov.
Pedstavenstvo poté musí do 30 dn od rozhodnutí lenské schze uvdomit o této
zmn rejstíkový soud a bezodkladn vyhotovit úplné nové znní stanov.
(22, § 226 odst. 3, § 239 odst. 4 písm. a))
Se znním stanov má právo seznámit se kadý len drustva. Toto je zarueno
§ 241 odst. 3 ObchZ, z nho plyne, e kadý len má právo vyádat si zápis lenské
schze a jeho pílohy k nahlédnutí, piem stanovy jsou pílohou zápisu.
Se stanovami se mohou seznámit i nelenové, a to nahlédnutím do obchodního
rejstíku, je je dle § 27 odst. 1 prohlášen za veejný seznam. Kadý má tedy právo
do stanov nahlíet, poizovat si z nj kopie a výpisky (§ 28 odst. 1 ObchZ). (8, s. 41-43)
„Stanovy musí dle obchodního zákoníku obsahovat:
– firmu a sídlo drustva,
– pedmt podnikání (innosti),
– vznik a zánik lenství, práva a povinnosti len k drustvu a drustva k lenm,
– výší základního lenského vkladu, popípad i výši vstupního vkladu, zpsob
splácení lenských vklad a vypoádání lenského podílu pi zániku lenství,
– orgány drustva a poet jejich len, délku jejich funkního období, zpsob
ustavování, psobnost a zpsob jejich svolávání a jednání,
– zpsob pouití zisku a úhrady pípadné ztráty,
– zpsob pouití nedlitelného fondu,
– další ustanovení, vyplývá-li to z tohoto zákona.“ (22, § 226 odst. 1)
18
U bytových drustev je poteba ve stanovách upravit i další náleitosti: (5, s. 236)
– podmínky pro uzavírání nájemní smlouvy mezi drustvem a jeho lenem
(§ 685 odst. 2 ObZ),
– upravení práv a povinností nájemce, který je lenem drustva, týkajících se
úhrad náklad spojených s opravami a údrbou drustevního bytu
(§ 687 odst. 3, 4 ObZ),
– lhta pro vypoádání lenského podílu po vysthování z bytu (§ 714 ObZ).
1.1.3.2 Další vnitrodrustevní pedpisy
Jeliko stanovy nemohou obsahovat všechna pravidla a zásady, podle nich by se
mlo drustvo ídit, je vhodné vytvoit další vnitní pedpisy, které ustanovení stanov
rozvádjí a upravují další vztahy, na n stanovy nepamatují. Mohou mezi n patit
jednací ády orgán drustva nebo provozní ády (u bytových drustev pedevším
domovní ád).
Jednací ád
Tento ád blíe rozvádí okolnosti týkající se ustanovování, svolávání, ízení,
jednání, rozhodování, provádní a nápravu vadných usnesení orgán drustva. Není
vhodné, aby jednotlivé orgány drustva mly své vlastní jednací ády, protoe by mohlo
docházet k opakování a tvorb vzájemn rozporných pravidel. Tomu se drustvo vyhne
vypracováním jednotného jednacího ádu. (8, s. 43-46)
Domovní ád
Domovní ády usnadují innost pedstavenstva nebo pedsedy drustva. Zajistí
toti, e se budou zabývat pouze problémy v uívání domu a byt nájemníky. Upesuje
pravidla týkající se nap. práv a povinností len drustva, otvírání a zavírání domu a
pístupu do spolených ástí domu, které jsou jinak uzaveny, poádku a istoty v dom,
klidu v dom, poskytování informací nájemníkm, údrby a oprav domu. Tím se
zabrání upednostování nkterých len ped jinými a narušení sousedských vztah.
(8, s. 43-46)
1.1.4 lenství v drustvu
lenství v drustvu je ízeno principem dobrovolnosti, tzn. „e nikoho nelze
nutit, aby se lenem drustva proti své vli stal, a rovn nikoho nelze nutit, aby lenem
proti své vli zstal.“ (5, s. 45) Monost vstoupení do drustva je praktiky neomezená.
lenství vzniká na dobu neuritou. leny mohou být FO i PO. U bytových drustev
existuje také spolené lenství, a to mezi maneli. Toto spolené lenství zapone, kdy
jednomu z manel za trvání manelství vznikne právo na uzavení smlouvy o nájmu
drustevního bytu. Poté jsou oba manelé oprávnni a povinni spolen a nerozdíln.
Spolené lenství trvá, pokud spolu manelé ijí. (9, s. 15; 22, § 703)
1.1.4.1 Vznik lenství
Po splnní podmínek stanovených zákonem vzniká lenství:
a) Pi zaloení drustva se uchazei o lenství stávají leny dnem vzniku drustva, tj.
dnem zápisu do obchodního rejstíku. (8, s. 47; 22, § 227)
b) Za trvání drustva vzniká lenství pijetím za lena na základ písemné lenské
pihlášky. (22, § 227)
c) Pevodem lenských práv a povinností lena na tetí osobu (nelena). Dleitá je
dohoda mezi lenem a prozatímním nelenem, která by mla mít písemnou formu.
U bytových drustev platí, e pevod práv a povinností nepodléhá schválení orgány
drustva. Práva a povinnosti pecházejí na nabyvatele ve vztahu k drustvu
pedloením smlouvy o pevodu lenství píslušnému drustvu. (22, § 227, § 230)
d) Jiným zpsobem stanoveným zákonem, tj. nejen obchodním zákoníkem.
(22, § 227) Vznikem lenství jiným zpsobem je myšlen nap. vznik lenství ddici
po zemelém lenu drustva.
1.1.4.2 Zánik lenství
lenství v drustvu je dobrovolné. Souhlas s jeho trváním me odvolat bu len,
nebo drustvo. Drustvo má povinnost všechny zmny lenství zaznamenávat
do seznamu len.
Dle ustanovení § 231 ObchZ zaniká lenství v drustvu následujícími zpsoby:
a) Písemnou dohodou drustva a lena. – jde o nejastjší zpsob zániku lenství. Je
mu pedepsána písemná forma. (14, s. 446)
b) Vystoupením lena. – jde o jednostranný akt lena drustva, proto k nmu není teba
souhlasu orgán drustva. Své rozhodnutí o vystoupení oznámí len písemn.
Na tomto podklad lenství zaniká v dob urené stanovami, nejpozdji však
uplynutím 6 msíc ode dne písemného oznámení o vystoupení. (9, s. 200-201)
c) Vylouením. – tentokrát jde o jednostranný akt drustva, jím odvolává svj souhlas
s lenstvím dotyného lena. len me být vylouen, pokud dle
§ 231 odst. 4 ObchZ opakovan a pes výstrahu porušuje své lenské povinnosti.
Fyzická osoba (len) me být také vylouena, byla-li pravomocn odsouzena
pro úmyslný trestný in, který spáchala proti drustvu nebo proti jinému lenu.
O vylouení rozhoduje pedstavenstvo. (9, s. 189-192)
d) Prohlášením konkurzu na majetek lena. – lenství v drustvu zaniká dnem
vyvšení usnesení soudu na úední desce konkurzního soudu. Pokud soud konkurz
zruší, dochází k obnov lenství. (8, s. 56)
e) Zamítnutím insolventního návrhu pro nedostatek majetku lena.
f) Pravomocným naízením výkonu rozhodnutí postiením lenských práv a povinností.
g) Vydáním exekuního píkazu k postiení lenských práv a povinností po právní moci
usnesení o naízení exekuce. – lenství zaniká dnem vydání exekuního píkazu.
h) Zánikem drustva. – lenství zaniká dnem výmazu z OR. (8, s. 57)
i) Pevodem lenských práv na tetí osobu. – viz kap. 1.1.4.1 písm. c)
j) Úmrtím lena. – dnem zániku je den úmrtí uvedený v úmrtním list. U bytového
drustva pechází jeho lenství na ddice. V tomto pípad se nepoaduje souhlas
pedstavenstva, co vyplývá z § 232 odst. 2 ObchZ. (9, s. 217)
k) Zánikem lena – právnické osoby. – lenství zaniká vstupem právnické osoby
do likvidace nebo prohlášením konkurzu, pop. jejím zánikem. Má-li PO právního
nástupce, vstupuje nástupce do všech lenských povinností a práv.
(21, § 232 odst. 4)
l) Zánikem pracovního vztahu k drustvu – je-li podmínkou lenství pracovní vztah
k drustvu, potom zánikem tohoto vztahu zaniká i lenství. (9, s. 218)
21
1.1.5 Orgány drustva
Drustvo je autonomní a samosprávnou organizací, to znamená, e nikdo, ani
státní orgán, nesmí do jeho innosti zasahovat nebo mnit rozhodnutí orgánu drustva
svými zásahy. Na druhou stranu drustvo nese samo odpovdnost za dsledky svého
rozhodnutí. Samosprávná povaha drustva spolu s tím, e jde o kolektivní útvar,
vyvolala tzv. drustevní demokracii. Podle ní jsou všechna rozhodnutí pijímána
kolektivn na lenské schzi. Pijatá rozhodnutí jsou závazná pro všechny leny, i
pro ty, kteí hlasovali proti tomuto rozhodnutí. (8, s. 77-78)
§ 237 obchodního zákoníku íká, e „orgány drustva jsou:
a) lenská schze,
lenská schze, pedstavenstvo a kontrolní komise jsou orgány obligatorními. To
znamená, e drustvo má povinnost tyto orgány zídit. Dle pedmtu innosti me
vyplývat, e tato soustava orgán nevyhovuje kadému drustvu. V praxi nap. bývají
beze zbytku nahrazovány lenské schze. Pizpsobuje se i soustava orgán
u pedstavenstva a kontrolní komise. Malá drustva, tzn. drustvo s mén ne 50 leny,
se asto rozhodují tak, e psobnost pedstavenstva a kontrolní komise plní lenská
schze (§245 odst. 1 ObchZ). Statutárním orgánem se potom stává pedseda drustva
(§245 odst. 2 ObchZ). (8, s. 79-81; 9, s. 90-91)
Další orgány zizované dle stanov jsou tzv. fakultativní. Umouje to obchodní
zákoník. Zízený fakultativní orgán zapíše drustvo do svých stanov, stanoví jeho
psobnost a registruje u rejstíkového soudu. (8, s. 79-81; 9, s. 90-91)
1.1.5.1 lenská schze
lenská schze je nejvyšším orgánem drustva. Jejím prostednictvím se
na ízení a kontrole drustva podílejí všichni lenové drustva. Proto úast na lenské
schzi patí k právm drustevník, kterých nemohou být zbaveni. Je teba upozornit,
e mimo zasedání lenské schze lenové o niem rozhodovat nemohou. (5, s. 105)
22
Všechny ostatní orgány a funkcionái jsou lenské schzi podízeni a vyplývá jim
z toho povinnost plnit rozhodnutí, která pijala. (8, s. 81-83)
Psobnost lenské schze
záleitostech drustva, ale je jí umonno vyhradit si rozhodování kterýchkoliv jiných
otázek. (14, s. 453)
a) mnit stanovy,
c) schvalovat ádnou úetní závrku,
d) rozhodovat o rozdlení a uití zisku, popípad zpsob úhrady ztráty,
e) rozhodovat o zvýšení nebo sníení zapisovaného základního kapitálu,
f) rozhodovat o základních otázkách koncepce rozvoje drustva,
g) rozhodovat o zrušení drustva s likvidací nebo pemn drustva,
h) rozhodovat o uzavení smluv podle § 67a ObchZ a o jiných významných
majetkových dispozicích,
i) rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi,
ve kterých jsou byty, nebo s byty; takové rozhodnutí me lenská schze pijmout
jen po pedchozím písemném souhlasu vtšiny len bytového drustva, kteí jsou
nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká; to neplatí, jestlie drustvu
vznikla povinnost pevést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví lena, který je
nájemcem.“ (22, § 439 odst. 4)
Svolávání lenské schze
lenská schze se schází ve lhtách, jak si je drustvo stanoví ve stanovách. Musí
se konat nejmén jednou za rok. (§ 239 odst. 2 ObchZ).
Krom ádných lenských schzí zákon dovoluje svolání mimoádné nebo
náhradní lenské schze. „Mimoádnou lenskou schzi svolá pedstavenstvo vdy,
poádá-li o to písemn jedna tetina všech len drustva, kontrolní komise nebo tehdy,
urují-li tak stanovy.“ (14, s. 452) Pedstavenstvo má povinnost svolat tuto lenskou
schzi tak, aby se konala do 40 dn ode dne doruení ádosti. (5, s. 109) Není-li lenská
23
schze usnášeníschopná (bude upesnno dále), svolá pedstavenstvo náhradní lenskou
schzi (§ 239 odst. 8 ObchZ). „Náhradní zasedání musí být svoláno tak, aby se konalo
nejpozdji do 3 týdn ode dne, kdy se mlo konat pvodní svolané ádné nebo
mimoádn zasedání lenské schze.“ (14, s. 453)
Prbh lenské schze
lenská schze vyaduje pítomnost nadpoloviní vtšiny len a je-li splnna
tato podmínka, je usnášeníschopná. §240 odst. 1 ObchZ íká, e „pi hlasování má
kadý len jeden hlas, neurují-li stanovy jinak.“ (14, s. 454) Na zasedání se hlasuje
vtšinou veejn. Usnesení je úinné okamikem schválení. (5, s. 110, 118)
O kadé lenské schzi se dle § 241 ObchZ poizuje zápis obsahující pedevším
pijatá usnesení a výsledky. K zápisu se pikládá píloha se seznamem pítomných
na schzi. (14 s. 455)
1.1.5.2 Pedstavenstvo
Pedstavenstvo ídí innost drustva. Je výkonným statutárním orgánem drustva,
který se ustavuje volbou na lenské schzi. Jako statutární orgán jménem drustva iní
právní úkony navenek ve vcech, které se drustva týkají. (14, s. 457) Hlavním úkolem
pedstavenstva je zajištní efektivního fungování drustva a jeho vyrovnaného
hospodaení. (5, s. 138)
Poet len není zákonem vymezen, ml by mít však alespo ti leny, i kdy
z § 243 odst. 3 ObchZ by se dalo vyvodit, e staí lenové dva. (5, s. 134) Ze svých ad
si pedstavenstvo volí pedsedu, pop. místopedsedu. Pedseda ídí a organizuje jednání
pedstavenstva (§243 odst. 6 ObchZ), avšak organizuje a ídí také bnou innosti
drustva, vyplývá-li tak ze stanov. (5, s. 161)
Prbh zasedání pedstavenstva
Pedstavenstvo se schází dle poteby. Má však povinnost sejít se do 10 dn
od doruení podntu od kontrolní komise. (22, § 243 odst. 4) Pi hlasování má kadý
len pedstavenstva jeden hlas a rozhoduje se vtšinou hlas všech len. Jestlie dojde
k rovnosti hlas, rozhoduje hlas pedsedajícího (§66 odst. 4 ObchZ). Hlasuje se
povtšinou veejn. (5, s. 137)
24
O prbhu zasedání a o jeho rozhodnutí se poizuje zápis, jen musí být podepsán
pedsedou pedstavenstva a zapisovatelem. (22, § 195)
1.1.5.3 Kontrolní komise
Kontrolní komise je ze zákona voleným a kolektivním kontrolním orgánem
(§ 244 odst. 1 ObchZ). Kontroluje veškeré skutenosti související s inností a
hospodaením drustva. Je nezávislá na všech orgánech drustva mimo lenské schze,
které se odpovídá ze své innosti. (5, s. 162)
Minimální poet len je stanoven na 3 (§ 233 odst. 1 ObchZ), konkrétní poet
len urují stanovy (§ 226 ObchZ). len kontrolní komise neme být zárove lenem
pedstavenstva (§ 247 ObchZ). Ze svého stedu si volí pedsedu, pop. místopedsedu.
Kontrolní komise se schází dle poteby, nejmén jedenkrát za ti msíce. Tato povinnost
platí i tehdy, nemá-li co projednávat. O jednání komise musí být sepsán zápis, který
me mít význam jakoto dkaz v pípadném zjišování, kdo je zodpovdný za škodu
vzniklou drustvu. (5, s. 163)
1.1.6 Zrušení, likvidace a zánik drustva
Proces ukonení existence drustva jakoto právního subjektu je dvoufázový. Je
poteba rozlišovat mezi zrušením a zánikem drustva. Bez zrušení drustva neme
dojít k jeho zániku. Drustvo samo zaniká a výmazem z OR. (5, s. 193)
Dle § 254 odst. 2 ObchZ me dojít ke zrušení drustva následujícími zpsoby:
a) Usnesením lenské schze. – me tak uinit z jakéhokoliv dvodu, i bez uvedení
dvodu a prakticky kdykoliv za trvání drustva. Drustvo se zrušuje dnem pijetí
usnesení lenské schze. (8, s. 140)
b) Zrušením konkurzu po splnní rozvrhového usnesení nebo zrušením konkursu
z dvodu, e majetek dluníka je zcela nepostaující.
c) Rozhodnutím soudu. – obecné dvody pro zrušení tímto zpsobem jsou upraveny
v § 257 odst. 1 ObchZ. Podle nj me soud rozhodnout o zrušení drustva a jeho
likvidaci z nkolika taxativn uvedených dvod, a to jestlie:
25
– „Poet len drustva klesl pod zákonnou hranici (5 FO nebo 2 PO).
– Souhrn lenských vklad klesl pod ástku stanovenou zákonem.
– Uplynuly dva roky ode dne, kdy skonilo funkní období orgán
drustva, a nebyly zvoleny nové orgány, nebo byla porušena povinnost svolat
lenskou schzi, anebo drustvo po dobu delší ne dva roky neprovozuje ádnou
innost.
– Drustvo porušuje svoji povinnost vykonávat innost, kterou mohou
vykonávat pouze FO k tomu urené (§ 56 odst. 3, § 37 odst. 1 ObchZ).
– Zaloením, splynutím nebo slouením drustva byl porušen zákon.“
Nejdíve však soud ped rozhodnutím o zrušení drustva stanoví lhtu k odstranní
dvodu vedoucímu ke zrušení, jestlie je odstranní moné. (22, § 257 odst. 2)
d) Uplynutím doby, na kterou bylo drustvo zízeno. – podmínkou je, e drustvo bylo
zaloeno na uritou dobu. § 258 ObchZ pipouští, e lenská schze takto
zaloeného drustva me rozhodnout, e drustvo bude dále pokraovat ve své
innosti i po uplynutí této doby. (5, s. 194),
e) Dosaením úelu, k nmu bylo drustvo zízeno. – v tomto pípad musí být
ve stanovách jasn uren úel drustva a skutenost, e jeho dosaením se drustvo
zrušuje. Tato situace u bytových drustev nenastává.(3, s. 144)
Nestanoví-li zákon jinak, vstupuje zrušené drustvo do likvidace, a to ke dni,
k nmu je zrušeno. (22, § 70, §259) Likvidaci lze definovat jako „postup, jeho cílem
je mimosoudní vypoádání pedevším majetkových otázek souvisejících se zrušením
drustva“. V prbhu likvidace je innost drustva omezena na dokonení dosavadních
obchod drustva. „Je nezbytným krokem ped zánikem drustva, a to i v pípad, kdy
drustvo fakticky nezahájilo svou innost, nemá ádné závazky ani majetek.“ Po dobu
likvidace musí drustvo pouívat svou firmu s dodatkem „v likvidaci“. (5, s. 196)
Likvidace koní rozdlením likvidaního zstatku. Do ticeti dn po skonení likvidace
podá likvidátor návrh na výmaz drustva z obchodního rejstíku. (22, § 75a, § 259)
Dnem, kdy rejstíkový soud provede výmaz drustva z obchodního rejstíku,
zaniká drustvo jako subjekt práv a povinností. (5, s. 204)
26
Drustvo, jako právnická osoba, má povinnost vést úetnictví dle zákona
. 563/1991 Sb., zákon o úetnictví (dále jen ÚZ), ve znní pozdjších pedpis. Tuto
povinnost nabývá dnem svého vzniku a pozbývá dnem svého zániku (§ 3 odst. 1, ÚZ).
Navíc pi vedení úetnictví musí dodrovat pedpisy jako Vyhlášku . 500/2002 Sb.,
kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona . 563/1991 Sb., zákona o úetnictví,
eskými úetními standardy pro podnikatele vydávanými Ministerstvem financí.
Pi vedení úetnictví je drustvo povinno dodrovat smrnou útovou osnovu,
uspoádání a oznaování poloek úetní závrky, obsahové vymezení této závrky,
úetní metody a ostatní podmínky vedení úetnictví (§ 4 odst. 8, ÚZ). Úetnictví musí
podávat vcný a poctivý obraz finanní situace drustva (§ 7, ÚZ). Odpovdnost
za vedení úetnictví má pedstavenstvo.
Drustvo je povinno vést úetnictví v plném rozsahu, jak mu to ukládá
§ 9 odst. 1 ÚZ. Výjimka existuje u bytových drustev, která nemají povinnost mít
úetní závrku ovenou auditorem a drustev, která jsou zaloena výhradn za úelem
zajišování hospodáských, sociálních anebo jiných poteb svých len.
(27, § 9 odst. 1, 3) Monosti charakterizující zjednodušený rozsah vedení úetnictví
uvádí ustanovení § 13a ÚtZ.
1.2.1.1 Zizovací výdaje
Ješt ped vznikem drustva je nutno vynaloit výdaje (náklady), které jsou se
zaloením úetní jednotky bezprostedn spojeny (nap. notáské poplatky, soudní a
správní poplatky, poradenské sluby, zhotovení razítka, poplatky za ovování podpis,
cestovné, mzdy, nájemné a další.) Zizovací výdaje se stanou dlouhodobým nehmotným
majetkem a jsou vedeny na útu 041 – Poízení dlouhodobého nehmotného majetku.
Jestlie nedosáhnou výše, kterou si drustvo stanoví, budou útovány jako bné
provozní náklady v útové tíd 5 – Náklady. (10, s. 23)
Zizovací výdaje musí být dle § 65a ObchZ odepsány nejpozdji v prbhu 5 let
od vzniku drustva.
Drustvo má povinnost zapsat do obchodního rejstíku pouze ást upsaného
základního kapitálu, nejmén však výše zmiovaných 50 000 K. Jednou z podmínek
vzniku drustva je zízení nedlitelného fondu nejmén ve výši 10% zapisovaného
základního kapitálu. Dále má drustvo povinnost ho doplovat z istého zisku. Nejedná
se v tomto pípad o lenský vklad, a tudí se tento píspvek nestává souástí
vypoádacího podílu lena drustva. Navíc se ješt lenové mohou zavázat k dalšímu
lenskému vkladu. (10, s. 23)
1.2.1.3 Poízení bytového domu
Po uzavení kupní smlouvy k domu na základ platných právních pepis vzniká
povinnost zúastnných subjekt poádat píslušný katastrální úad o vklad do katastru
nemovitostí, na jeho základ je pevod práva potvrzen. (26, §2) ádost o provedení
vkladu podává obvykle prodávající subjekt.
Vklad do katastru bývá ponkud dlouhodobjší záleitostí a me pekroit i
jedno zútovací období. V úetnictví je však mono útovat pouze o majetku, které má
drustvo ve svém vlastnictví. Proto me kupní smlouva obsahovat ustanovení, e
po dobu, ne vlastnictví k domu pejde na drustvo, uplatuje drustvo veškerá práva a
povinnosti vlastníka. (12, s. 26) § 56 odst. 8 vyhlášky . 500/2002 Sb. upravuje tuto
situaci takto: „Pi pevodu vlastnictví k nemovitostem, které podléhají vkladu
do katastru nemovitostí, se nabytá nemovitost zaútuje dnem doruení návrhu na vklad
katastrálnímu úadu. Podmínnost nabytí právních úink vkladu do katastru
nemovitostí se uvede na analytických útech, v inventurních soupisech a v píloze úetní
závrky.“
nemovitosti (pojištní, da z nemovitosti, aj.), úhrady slueb spojených s uíváním
byt, a mnohé jiné. Financování náklad na provoz bytového domu musí zajistit
nájemné.(12, s. 28)
28
Dleité je uvdomit si, e ve vtšin pípad lenové nov zakládaných drustev
nejsou vlastníky byt, které obývají, ale jsou nájemci svého drustva. Z tohoto titulu se
na n vztahují ustanovení §§ 685 – 716 ObZ upravující nájem bytu a musí hradit
nájemné. To samozejm neplatí v pípad, e lenové drustva se stanou zárove
majiteli byt.
Nájemné tedy zahrnuje ekonomicky oprávnné náklady na dm, vetn tvorby
rezerv k jejich úhrad, sníené o píjmy z nebytových prostor a o jiné zdanné píjmy
z domu a nezahrnuje zisk. V nájemném nejsou zahrnuty ceny slueb spojených
s uíváním bytu (viz kap. 1.2.1.5).
Ekonomicky oprávnnými náklady jsou dle 23, § 3 odst. 1:
a) splátky úvr a úroky z nich,
b) náklady na opravy a údrbu byt a domu a jeho píslušenství a výdaje na technické
zhodnocení,
c) náklady na správu drustva a domu,
d) náklady na pojištní domu – povinnost pojištní domu asto bývá jednou
z podmínek kupní smlouvy na prodej domu,
e) odpisy domu nebo byt podle pedpis o úetnictví – úetní odpisy jsou
pi osvobození nájemného (§ 19 odst. 1 písm. c) ZDP) daov uznatelným
nákladem. Pokud ovšem drustvo pronajímá byty i nelenm, pak pomrná ást
odpis není daov uznatelným nákladem. V takovém pípad je vhodné v DP
uplatnit daové odpisy (vstupní cena se stanoví jako pomrná ást poizovací ceny
domu). (12, s. 35),
f) da z nemovitosti,
g) náklady spojené s uíváním pozemku vcn píslušejícího k domu,
h) ztráta z hospodaení drustva s domem vykázaná za uplynulý rok.
1.2.1.5 Sluby spojené s uíváním byt
Povinností vlastníka domu, tedy drustva, je zabezpeení slueb, které umoují
funknost bydlení v dom. (12, s. 5)
29
Dle § 4 odst. 1 vyhlášky . 85/1997 Sb. se jedná o tyto sluby:
a) ústední (dálkové) vytápní,
b) dodávka teplé vody,
d) uívání výtahu,
f) odvádní odpadních vod kanalizacemi,
g) uívání domovní prádelny,
i) kontrola a ištní komín,
j) odvoz tuhého komunálního odpadu,
k) odvoz splašk a ištní ump,
l) popípad další sluby, na nich se drustvo s nájemcem dohodne.
Ceny slueb se sjednávají podle zvláštních pedpis (zákon . 526/1990 Sb.,
o cenách.) nebo rozhodnutí cenového orgánu. Není-li v tchto pedpisech nebo
rozhodnutích stanovena regulace cen slueb, sjednávají se jejich ceny ve výši
odpovídající cenám obvyklým v míst a ase. (20, § 4 odst. 2)
Na nájemce jednotlivých byt se ceny slueb rozútují:
a) podle zvláštního pedpisu (vyhláška . 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla
pro rozútování náklad na tepelnou energii, na vytápní a náklad na poskytování
teplé uitkové vody mezi konené spotebitele), nebo
b) na základ dohody mezi drustvem a všemi nájemci byt v dom. (20, § 4)
Jestlie k dohod nedojde, rozútují se ceny za:
a) „uívání domovní prádelny, ehlírny a sušárny sazbami za jednu hodinu provozu
nebo dohodnutou jednotku výkonu,
b) kontrolu a ištní komín podle potu vyuívaných vyústní do komína,
c) vybavení bytu spolenou televizní anténou za jeden byt,
d) ostatní sluby, zejména úklid spolených prostor v dom, osvtlení spolených
prostor v dom, odvoz tuhého komunálního odpadu, odvoz splašk a ištní ump a
uívání výtahu podle rozhodnutí orgánu drustva.“ (20, § 4)
30
1.2.1.6 Uzavírání úetních knih, úetní uzávrka
Úetní uzávrkou se rozumí úetní postupy, které probíhají v úetní jednotce, tedy
drustvu, vdy na konci úetního období a na poátku následujícího úetního období.
(12, s. 59)
Prbh uzávrkových prací lze graficky znázornit takto:
Graf 1: Prbh uzávrkových prací na konci úetního období. Zdroj: (12, s. 59)
Uzavírání úetních knih
K vlastnímu uzavení útu me dojít a po daové analýze (viz kap. 1.3),
výpotu dan z píjm a zaútování této dan (MD 591/D 341).
Pi uzavení úetních knih se postupuje dle eského úetního standardu
. 002 – Otevírání a zavírání úetních knih. Postup je následující:
a) Uzavení výsledkových út (náklady, výnosy) → pevod zstatk jednotlivých
út na úet 710 – Úet zisku a ztrát
31
b) Uzavení rozvahových út (aktiva, pasiva) → pevod na úet 702 – Konený úet
rozvaný
c) Výsledek hospodaení úetního období → pedstavuje zstatek na útu 710, který se
peútuje na 702 (MD – ztráta, D – zisk)
Schematicky lze uzavírání úetních knih na konci úetního období znázornit
následujícím grafem:
Graf 2: Uzavírání úetních knih na konci úetního období. Zdroj: (12, s. 65)
Úetní závrka je celek skládající se ze tí ástí: (27, § 18 odst. 1)
a) rozvahy (bilance),
b) výkazu zisku a ztráty,
c) pílohy, která dopluje a objasuje informace uvedené ve výkazu zisku a ztrát
a rozvaze.
Úetní závrka u bytových drustev nemusí být ovena auditorem a me se tedy
sestavovat ve zjednodušeném rozsahu.
1.3 Daová povinnost drustev – vlastník bytových dom
V prvé ad je nutné si uvdomit, e na drustva se vztahují daové zákony jako
na kadého daového poplatníka. (12, s. 63)
Da z píjm je útována jako náklad v útové tíd 5 – Náklady (úet 591 – Da
z píjm z bné innosti splatná), proto vlastnímu uzavení knih na konci úetního
období pedchází daová analýza. Ta vychází z pojetí daové povinnosti bytových
drustev, jejich innost je pronájem byt a garáí lenm. Zákon . 586/1992 Sb.,
o daních z píjm (konkrétn § 19), „píjmy, je plynou tmto drustvm z nájemného
za byty, za garáe a z úhrad za plnní poskytovaná s uíváním byt a garáí plynoucím
spoleníkm, lenm nebo poplatníkm vzniklým za úelem, aby se stali vlastníky
dom, od dan z píjm osvobodil.“ (12, s. 64)
V souvislosti s tímto osvobozením je poteba upozornit na § 38m odst. 1 ZDP,
který íká, e „daové piznání se podává i v pípad, kdy je vykázán základ dan
ve výši nula nebo je vykázána daová ztráta.“
Pi zaloení bytového drustva se me stát, e o koupi domu neprojeví zájem
všichni souasní nájemci (nap. pi privatizaci staí, aby bytový dm chtlo koupit více
ne 50% nájemc). V takovémto pípad se pronajímání byt tmto nájemcm, kteí se
nestali leny drustva, povauje za podnikání. Píjem z nájemného za tyto byty podléhá
zdanní.
Výsledek hospodaení bytového drustva ped zdanním se zjistí jako rozdíl
soutu všech nákladových út a soutu všech výnosových út. Takto zjištný VH je
dle § 23 odst. 2 ZDP podkladem pro výpoet daového základu. Je poteba poté
nezapomenout na to, e do daového základu se nezahrnují píjmy a výdaje nedaového
charakteru, resp. píjmy od dan osvobozené, co se týká píjm z nájemného od len
drustva. (12, s. 65)
Zdroj: zpracováno autorkou dle (13)
Registrace k dani z píjm
Povinnost registrace vyplývá ze zákona . 337/1992 Sb., o správ daní a poplatk.
Daový poplatník, v tomto pípad drustvo, je povinen podat pihlášku k registraci
do 30 dn od zápisu do obchodního rejstíku. (24, § 33)
34
Povinnost podat daové piznání
Daové piznání k dani z píjm právnických osob se podává spolu s úetní
závrkou do konce tetího msíce následujícího po msíci, kdy skonilo zdaovací
období, za které je daové piznání podáváno, tedy do 31. bezna. Po dni odevzdání DP
ji není mono znovu otevírat a dodaten opravovat v úetních knihách uplynulého
úetního období. (12, s. 73) V tomto kontextu je poteba znovu pipomenout, e
drustvo je povinno podat daové piznání, i kdy je vykázán základ dan ve výši 0,-,
nebo je vykázána daová ztráta.
Daové povinnosti len
lenové drustva jsou pouze nájemci drustva, z toho dvodu jim nejsou
vypláceny píjmy. V pípad kladného výsledku hospodaení bytového drustva me
být zisk po zákonném pídlu do nedlitelného fondu drustva a na základ ustanovení
stanov rozdlen mezi leny. Podíly na zisku z lenství v drustvu patí mezi píjmy
z kapitálového majetku (§ 8 odst. 1 písm. a) ZDP), ale jsou zdanny zvláštní sazbou
dan ve výši 15 % podle § 36 ZDP.
35
Praktická ást bakaláské práce bude zpracována na základ souinnosti a
informací poskytnutých Bytovým drustvem U Lesa, se sídlem v Karviné. Drustev
na ulici U Lesa existuje v Karviné více. Konkretizace podle ísla popisného, o které
drustvo se v práci jedná, nebude provedena, a to na pání drustva.
Toto drustvo vzniklo po jedné z vln privatizací obecních byt, o ní zastupitelé
msta Karviná definitivn rozhodli v ervenci roku 2008. Bhem této privatizace bylo
do prodeje dáno okolo 5500 z 8000 mstských byt. Ty se nacházely pesn v 394
vchodech a na rozdíl od dívjška se prodávaly výhradn po celých domech. Menší ást
obecních byt si msto ponechalo pro sociální úely. Byty byly stávajícím nájemníkm
k prodeji poskytnuty za cenu 2 000,- K za metr tverení. K této cen byly navíc
pipoteny náklady na modernizace za posledních deset let sníené o amortizaci
za kadý rok.
V Karviné je prmrná cena obytné plochy vypotená Ministerstvem financí více
ne 8 300,- K za metr tverení, cena trní se pohybuje ješt výše. Proto prodej byt
za 2 000,- K nebyl pro msto ekonomicky nejvýhodnjší. Zastupitelé však vyšli vstíc
obanm a poskytli jim cenu v okolí nejniší, i kdy i ta se nkterým zdála vysoká.
Pro srovnání – v prvních etapách privatizace, které probíhaly od roku 1995, vyšel
standardní dvoupokojový byt nájemníka na 50 000,- K. Bhem souasné privatizace
piblin na 100 000,- K. Kdyby se mstu podailo prodat všechny byty, které se
nabízely k odprodeji, utrilo by piblin 840 milion korun. Ty má v plánu pouít
pro další rozvoj msta, pedevším na dobudování infrastruktury a obanské
vybavenosti.
Na zakázku prodeje bytového fondu vyhlásilo msto Karviná veejnou sout.
Vyhrála ji spolenost ISA CONSUL, s.r.o. se sídlem ve Frýdku Místku. Ta povila a
zplnomocnila spolenost BYTASEN, s.r.o. se sídlem v Brn. Tato spolenost v Karviné
zídila kontaktní místo, kde zabezpeila bezplatnou pravidelnou poradenskou slubu a
servis pro nájemce prodávaných dom, zpracovala harmonogram a postup prodeje byt
a zprostedkovala všechny nezbytné úkony vedoucí a k samotnému prodeji dom.
36
Statutární msto Karviná pi odprodeji bytového fondu stanovilo základní
podmínku, a to e se vdy prodá celá nemovitost najednou, tzn. ne po jednotlivých
íslech popisných, ale po stavebních a funkních celcích, které mohou samostatn
fungovat. S bytovým domem se vdy prodával i pozemek k nmu píslušející (stavební
pozemek). Pednostní právo odkupu mli stávající nájemníci dom. Dostali dv
monosti, jakou formou dm odkoupit.
První byla prodej nemovitosti po jednotkách (bytech) dle zákona . 72/1994 Sb.
do osobního vlastnictví. Pro tuto variantu museli obyvatelé domu splnit ti základní
podmínky, a to:
– v dom neil dluník ani nikdo ve sporu s mstem, kdy pedmtem sporu je
nájemné,
– všichni oprávnní nájemci mli zájem o koupi svého bytu i nebytového
prostoru i garáe,
Splnním tchto podmínek mohla vzniknout právnická osoba – spoleenství
vlastník jednotek (dále SVJ), která zastupuje vlastníky jednotek (byt) vi tetím
osobám. (16)
následuje monost zaloení drustva.
Tato situace nastala u nájemník domu U Lesa. U bhem pedbné schze
nájemník vyšlo najevo, e nkolik jich zájem o koupi bytu mít nebude (a u
z nedostatku finanních zdroj i jiného dvodu). Nadpoloviní vtšina nájemník
ovšem vyjádila vli získat byt do osobního vlastnictví. Proto bylo do programu první
lenské schze nájemc domu U Lesa o tomto zalenno jednání a jednotliv mohli
získat byt do osobního vlastnictví i cestou bytového drustva.
37
2.2 Zaloení drustva
Budova, o kterou se pi koupi domu a zakládání drustva jednalo, je panelový
dm o dvanácti patrech, kde na kadém pate se nachází pt bytových jednotek, tyi
típokojové byty a jedna garsoniéra. V pízemí se nachází sklepní prostory - kóje,
spolená nevyuívaná prádelna a sušárna, a dva nebytové prostory.
Velikost bytu Poet 1 + 0 12
3 + 1 48
Celkem 62
Nájemníci se tedy po nesplnní základních podmínek rozhodli zaloit právnickou
osobu – bytové drustvo, za úelem koup domu jako celku.
Drustvo U Lesa bylo ustavující schzi zaloeno dne 27. ervence 2009. Schválilo
na ní koupi nemovitosti a zvolilo zpsob financování. Jmenovalo pedstavenstvo
drustva, které tvoí 3 lenové (pedsedkyn, místopedsedkyn a jeden další len) a
schválilo stanovy. Základní kapitál nov vznikající drustvo stanovilo na 82 500,- K.
Výše lenského podílu inila 1 500,- K. (25, l. 69) Dále pi svém vzniku zídilo
nedlitelný fond ve výši 10% zapisovaného základního kapitálu. Stanovilo, e jej bude
povinn doplovat nejmén 10% roního istého zisku a do doby, kdy výše
nedlitelného fondu dosáhne ástky rovnající se minimáln polovin základního
kapitálu. Zdroje nahromadné v nedlitelném fondu budou pouívány na úhradu ztráty
z hospodaení drustva. Vše se uskutenilo za pítomnosti notáky. (25, l. 70)
Ped zapsáním do obchodního rejstíku se drustvo muselo postarat o nkteré
náleitosti. V první ad si aktivovalo bný úet, konkrétn u eské spoitelny. Dále se
registrovalo u místn píslušného finanního úadu k dani z píjmu právnických osob.
K dani z nemovitosti se zaregistrovalo v následujícím roce (2010) podáním daového
piznání.
38
Další povinností, kterou muselo drustvo splnit, bylo podání ádosti o koupi
domu a sloení jistiny na úet msta. Výše jistiny se pro jednotlivé nájemce lišila
dle velikosti bytu. Byla vypotena na základ zásad stanovených prodávající spoleností
BYTASEN, s.r.o. (16) a inila
– pro bytovou jednotku 1 + 0 3 000,- K
– pro bytovou jednotku 3 + 1 7 000,- K
– pro nebytovou jednotku 10 000,- K.
Na úet msta tedy za celou budovu putovala jistina ve výši 392 000,- K.
Dále muselo drustvo vyešit provozní záleitosti nemovitosti. Zvolilo si správce
domu a to stavební bytové drustvo DRUBYD Karviná. To se drustvu stará o vedení
podvojného úetnictví dle zákona . 563/1991 Sb., o úetnictví a o administrativní
servis. Zpracovává úetní závrku, vede kompletní evidenci náklad vzniklých
pi zajišování správy domu, zpracovává nájemní smlouvy, eviduje nájemníky a leny
drustva, hlídá potebné revize, zajišuje smluvní dodávky médií, na stavebním úad
sjednává povolení pro rekonstrukce byt apod. (3)
Nezbytným aspektem pro nabytí vlastnictví k domu bylo také pojištní
nemovitosti. Ke dni podání ádosti na katastr nemovitostí ji msto nemlo dm
v rámci své pojistky, proto se smlouva o uzavení pojištní musela uzavít od tohoto
dne.
V neposlední ad drustvo U Lesa podepsalo se statutárním mstem Karviná
zastoupeným spoleností BYTASEN, s.r.o. kupní smlouvu. Tento akt probhl
dne 6. 11. 2009.
Bytové drustvo U Lesa vzniklo zápisem do obchodního rejstíku, který se
uskutenil dne 19. 8. 2009.
39
2.2.1 Stanovení ceny domu
Kupní cena domu, vetn pilehlých pozemk byla pi privatizaci tvoena soutem
následujících poloek:
a) Základní cena pro všechny byty inila 2 000,- K/m2 celkové podlahové plochy
bytu, kde podlahovou plochou bytu je souet všech místností bytu, vetn ploch
balkón, lodií, sklep, sklepních kójí a jiných prostor náleejících k bytu.
b) Realizované opravy, investice, modernizace v bytech a nebytových prostorech
za období 1. 1. 1998 do doby prodeje s tím, e tyto náklady byly sníeny
o amortizaci ve výši 1/20 za kadý rok od data realizované opravy nebo investice.
Za tyto opravy se povaují výmny oken nebo vchodových dveí, generální oprava
stechy, zateplení štítu, rekonstrukce rozvod teplé a studené uitkové vody,
odpad, zaizolování domu, zateplení suterénu, rekonstrukce plynu, výmna nároí
na schodišti, modernizace a generální opravy výtah, modernizace a generální
opravy balkón, fasády.
c) Základní cena pro pozemek, zastavnou plochu i tvoící jeden funkní celek
s domem – 100,- K/m2
d) Cena za nebytový prostor slouící k podnikání pro stávající nájemce inil
15 násobek roního nájmu platnému v roce, ve kterém bylo odesláno písemné
oznámení o prodeji domu. (16)
Ke stanovení kupní ceny bylo poteba zjistit rozlohu podlahových prostor byt a
nebytových prostor. Dále pak rozlohu pozemku, na které je dm postaven.
Cena tedy byla dle pedešlých parametr vypotena následujícím postupem.
ad a)
ad d)
Tabulka 2: Plocha všech jednotek v dom v m2. Zdroj: zpracováno autorkou.
Popis domu
60 4210,8
2 46,88
40
– cenu za jednotlivé byty lze získat vynásobením jejich plochy sazbou 2 000,- K.
Plocha nebytových prostor byla nutno vynásobit 15 násobkem roního nájmu placeného
v roce 2008, a to práv z dvodu, e jsou pouívány pro podnikání. Tímto zpsobem
vypotená cena iní 8 782 212,- K.
ad b)
Tabulka 3: Opravy provedené na dom od roku 1998 do data prodeje.
Zdroj: zpracováno autorkou dle (16).
– z nákladové sumy cen za opravy na dom ve výši 1 447 775,- K bylo poteba
odeíst amortizaci za kadý rok od data opravy. Výše opotebení realizovaných investic
domu inila k datu prodeje 389 253,80 K.
ad c)
Zdroj: zpracováno autorkou dle (16).
– jak ji bylo uvedeno výše, cena za pozemek se získala vynásobením výmry
pilehlých pozemk cenou 100,- K. Tím bylo dosaeno ceny 46 500,- K.
Ceny
Cena investic v dom
celkem
8 782 212 29 618,90 1 058 521,20 46 500 9 916 852,10
Celková cena domu zaokrouhlená 9 916 900
Tabulka 5: Celková cena domu. Zdroj: zpracováno autorkou dle (16).
Zhodnocení 1 Zhodnocení 2
stecha lepenková 257 119 2003 STVUV 632 646 2004
Zhodnocení 3 Zhodnocení 4
výtah 151 073 2002 výtah 436 937 2003
Ulice Pozemek parc.íslo Výmra pozemk
U Lesa 501/337 465 m2
41
Se stanovením celkové kupní ceny domu bylo nutností rozpoítat ceny
jednotlivých bytových a nebytových prostor (dále jen NP). Ty pak nájemníci skládali
na úet drustva. Podrobný pehled byt, nebytových prostor, jejich podlahových ploch,
cen a zhodnocení na nich navyšující cenu je uveden v tabulce, je je souástí
pílohy . 1. 1
Pehled základního ocenní byt, NP, podíl na investicích domu a podíl
na pozemku je zejmý z tabulky 6. V cenách byt a NP se neprojevují investice
v jednotlivých bytech, jako nap. oprava oken, dveí. Tato informace je k nalezení ve
výše zmínné podrobné tabulce.
1 + 0 33,30 66 600,- 8 278,90 363,70
3 + 1 79,40 158 800,- 19 740,- 867,20
NP 1 25,28 201 852,- 6 285,- 276,10
NP 2 21,60 158 760,- 5 370,10 235,90
Tabulka 6: pehled základního ocenní byt a NP Zdroj: zpracováno autorkou dle (16)
Zájem o koupi bytu neprojevili nakonec tyi nájemci, tzn. tyi bytové jednotky.
Po zaloení se tedy leny drustva stalo padesát šest nájemc, pop. spolených
nájemc, tedy manel. Všichni koupili byt do osobního vlastnictví. Zbývajícím tyem
nelenm zstaly byty v pronájmu. Jedná se o dv garsoniéry a dva típokojové byty.
Dva nebytové prostory mly v pronájmu nájemnice dvou bytových jednotek.
Vyuívaly je a nadále vyuívají k podnikatelské innosti. Pi prodeji nemovitosti ovšem
jedna z nich pouívaný prostor odkoupit odmítla. Koupilo jej tedy drustvo, stalo se tak
jeho majetkem. Po pevodu vlastnických práv k domu jej zaalo lence pronajímat.
1 Píloha . 1 - Výpoet kupní ceny byt a nebytových prostor dle zásad o prodeji dom pi privatizaci
v Karviné
Ke dni prodeje jedna nájemnice garsoniéry nedisponovala potebným obnosem
ke splacení ceny svého bytu, i kdy o jeho vlastnictví stála. Stala se lenkou drustva,
protoe splatila potebnou jistinu a základní lenský vklad. Zbývající cenu bytu
dofinancovalo drustvo formou úvru, který byl vyrovnán v domluvené lht.
Nájemci, kteí chtli získat byt do osobního vlastnictví formou zaloení bytového
drustva, museli tedy sloit odpovídající obnos za svj byt na úet drustva. Zbývající
ástku za byty a nebytový prostor muselo drustvo dofinancovat úvrem. Ten si
sjednalo u eské spoitelny. Jeho výše se vypoítala následujícím zpsobem:
– Cena dvou típokojových byt inila po zaokrouhlení 359 000,- K.
– Cena dvou garsoniér inila po zaokrouhlení 150 600,- K.
– Cena nebytového prostoru inila 164 400,- K.
– Cena garsoniéry, na kterou se nájemnici nepodailo získat potebný obnos, inila
66 800,- K.
Celková výše úvru, kterým drustvo dofinancovalo koupi celé nemovitosti, se
vyšplhala na 740 800,- K.
Na úet drustva vedený u eské spoitelny také lenové splatili lenské vklady
na základní kapitál ve výši 82 500,- K. O tuto ástku pi skládaní kupních cen sníili
nájemci odvádnou sumu.
K prodeji domu drustvu došlo 7. prosince 2009. Tento den také byla uhrazena
kupní cena nemovitosti v celkové výši 9 916 900,- K a drustvo se stalo oprávnným
majitelem této nemovitosti.
2.3 Provoz drustva
2.3.1 Nájem nelen
S nájemci byt, kteí neprojevili zájem o koupi bytu a nestali se leny drustva,
drustvo uzavelo smlouvy o nájmu. Pro n to znamenalo pouze zmnu vlastníka bytu
z obce na drustvo. Pro drustvo, konkrétn pro pedsedkyni, která si vzala tuto vc
na starost, to znamenalo zaít kontrolovat vasné placení, s ím bývá problém.
Výši nájemného si chtlo drustvo stanovit samo a mlo v plánu ídit se trním
nájemným obvyklým ve mst Karviná. Od 1. 1. 2010 chtlo nájemné navýšit, a to na
základ píslušných ustanovení zákona . 107/2006 Sb., o jednostranném zvýšení
nájemného z bytu a o zmn zákona . 40/1964 Sb., ObchZ.
Do konce roku 2009 bylo placené trní nájemné za 1m2 podlahové plochy bytu
31,08 K msín. Hodnota msíního nájemného za 1m2 v souladu se zákonem
. 107/2006 Sb., byla dle vzorc uvedených v píloze zákona vypotena
na 50,02 K/ms. To pedstavuje zvýšení o 60,94%. Celková výše nájemného mla init
pro típokojový byt 3 972,- K a pro garsoniéru 1 666,- K.
Bohuel nastala situace, kdy jeden z nelen podal ádost na mstském úad a
ten stanovil nelenm drustva výjimku. A to takovou, e mohou a do konce roku
2012 platit stejné nájemné jako doposud, tedy 31,08K/ms za 1m2. Od roku 2013 se
ovšem nav&yacut