ZEBRA 2020 – ESTRATEGIA 2020 DE EDIFICIOS DE ENERGÍA … · 2018-09-28 · emisiones y consumo de energía. La UE se ha comprometido a los siguientes objetivos para el año 2030

ZEBRA 2020 – ESTRATEGIA 2020 DE EDIFICIOS DE ENERGÍA CASI NULA Entregable D3.2 El Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo Análisis para profesionales del mercado, propietarios e inquilinos

September 2016

Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN

2

Referencias técnicas

Este documento ha s ido elaborado en el contexto del proyecto ZEBRA2020 IEE/13/675/S12.675834.

Acrónimo del proyecto Zebra2020

Nombre del proyecto Estrategia 2020 de Edificios de Energía Casi Nula

Coordinador del proyecto Raphael Bointner Universisas Tecnológica de Viena – TU Wien Grupo de Economía Energética – EEG Gusshausstrasse 25-29/370-3 A-1040 Wien / Viena, Austria Tel: +43(0)-1-58801-370372 E-Mail: [email protected]

Duración del proyecto 2014 - 2016

Sitio web www.zebra2020.eu

Entregable Nº D3.2

Nivel de divulgación PU

Grupo de trabajo 3

Socio responsable CIMNE

Socio(s) contribuyente(s) Todos los socios

Autor(es) Jose Santos

Co-autor(es) Andrzej Rajkiewicz, Indira de Graaf, Raphael Bointner

Revisado por Andrzej Rajkiewicz, Raphael Bointner

Fecha September 2016

Nombre del archivo ZEBRA2020 - Entregable D3.2 Español


3

Consorcio del proyecto

EEG

Grupo de Economía Energética, Instituto de Sistemas

Energéticos y Motores Eléctricos, Universidad

Tecnológica de Viena, Austria

CIMNE

Centro Internacional de Métodos Numéricos en

Ingeniería, Energía, Medioambiente y Edificios, España

Ecofys Ecofys GmbH, Alemania

EURAC

Instituto de Investigación sobre Energías Renovables

EURAC, Italia

NAPE Agencia Nacional de Conservación de la Energía, Polonia

SINTEF La fundación SINTEF, Noruega

BPIE Instituto Europeo de Eficiencia de los Edificios, Bélgica

Enerdata Enerdata SAS, Francia

Aviso Legal

La responsabilidad del contenido de esta publicación corresponde únicamente a sus autores. No refleja necesariamente la

opinión de la Unión Europea. Ni EASME ni la Comisión Europea es responsable del uso que pueda hacerse de la información

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no implica la conclusión de que el uso de estas designaciones es legal sin el consentimiento del propietario de la marca

comercial.


4

Tabla de contenidos

1 INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2 INVESTIGACIONES SOBRE EL IMPACTO DE LOS CERTIF ICADOS ENERGÉTICOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.1 INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL CERTIFICADO ENERGÉTICO ........................................................................................ 12

2.2 INVESTIGACIONES CLAVES EN ESCALAS FUERA DE LA UE ............................................................................................................. 14

2.3 ANÀLISIS DE ENCUESTAS SOBRE EL ÉXITO DE LA ESCALA DE CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA .................................. 16

2.4 DILEMA DEL INCENTIVO DIVIDIDO ............................................................................................................................................................... 18

3 ENCUESTA DE AGENTES INMOBILIARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.1 MOTIVACIÓN .............................................................................................................................................................................................................. 19

3.2 MUESTRA ....................................................................................................................................................................................................................... 20

3.3 PERFIL DE LOS ENCUESTADOS ........................................................................................................................................................................ 20

3.4 RESPUESTA SOBRE REQUISITOS LEGALES DE LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ........................................................... 21

3.5 RESPUESTA SOBRE FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ELECCIÓN DE UNA PROPIEDAD .............................................. 23

3.6 RESPUESTA SOBRE PRESENTACIÓN, FIABILIDAD Y UTILIDAD DE LOS CERTIFICADOS

ENERGÉTICOS ............................................................................................................................................................................................................. 26

3.7 RESPUESTA SOBRE MERCADO INMOBILIARIO EN RELACIÓN A LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS .................... 31

3.8 RESPUESTA SOBRE OBSTÁCULOS RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ................................. 36

3.9 RESPUESTA SOBRE BENEFICIOS RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ...................................... 39

3.10 RESPUESTA SOBRE NORMATIVA RELACIONADA CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ....................................... 42

4 ANÀLIS IS SOBRE EL INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL CERTIF ICADO

ENERGÉTICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

4.1 METODOLOGÍA ......................................................................................................................................................................................................... 45

4.2 DATOS DE LAS REGRESIONES .......................................................................................................................................................................... 46

4.2.1 LIMITACIONES DE DATOS ................................................................................................................................................................................... 47

4.3 EVALUACIÓN DEL IMPACTO DEL CERTIFICADO ENERGÉTICO .................................................................................................... 47

4.3.1 CASO DE PAÍSES BAJOS ....................................................................................................................................................................................... 49

5 CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51


5

6 RECOMENDACIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

7 REFERENCIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Sobre ZEBRA 2020

Estrategia 2020 de Edificios de Energía Casi Nula –

La sostenibilidad de la sociedad y economía europea se basará en recursos de energías renovables y

de alta eficiencia. Para el sector de la construcción, esto implica el despliegue a gran escala de Edificios

de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN, o nZEB en inglés). La legislación europea (refundición de la

Directiva de eficiencia energética de los edificios) hace de los EECN un estándar para los nuevos

edificios a partir de 2020. Por tanto, el objetivo clave de ZEBRA2020 es hacer seguimiento de la

adopción de los EECN en el mercado de toda Europa y proporcionar datos así como

recomendaciones sobre cómo alcanzar un de alto nivel estándar de EECN. El observatorio ZEBRA2020

sobre los EECN se basa en estudios de mercado y tiene diversas herramientas de datos que generan

datos e información para facilitar políticas de evaluación y mejora.

ZEBRA2020 abarca17 países de Europa y alrededor del 89% del parque inmobiliario y de la población

europea. De este modo, contribuye activamente a lograr el ambicioso objetivo del 100% de EECN

para los nuevos edificios a partir de 2020 y un incremento sustancial de las renovaciones como EECN.

Más información en www.zebra2020.eu


6

Resumen ejecutivo

Este informe ha sido desarrollado en base a dos investigaciones independientes: una encuesta

realizada a los agentes inmobiliarios y una evaluación del incremento de precios debido a los

certificados energéticos. Por tanto, las conclusiones si dividen en estas dos direcciones.

Por un lado, el análisis de la encuesta de los agentes inmobiliarios proporciona recomendaciones

importantes sobre cómo aumentar el impacto de los certificados energéticos sobre el valor de la

propiedad y la cómo superar los numerosos obstáculos identificados por los agentes como forma de

ampliar el uso del certificado energético en toda la UE. Por ejemplo, en algunos países los certificados

energéticos aún no son obligatorios en todos los usos de un inmueble (nuevas promociones,

transacciones de venta y alquiler y renovaciones). En los países en los que los certificados ya son

obligatorios, esta acreditación podría ser más respetada si los certificados fueran solicitados por

abogados o notarios como testigos de las transacciones de los inmuebles. Cuando la evaluación de

los certificados de eficiencia energética tenga más fiabilidad, se reducirán los obstáculos burocráticos

en la emisión de éstos. Para ello, mejoras en la formación profesional, la cualificación de los

certificadores y asegurar el control de calidad aumentarían su fiabilidad y credibilidad.

Por otro lado, el análisis de regresión sobre el incremento de precios ha demostrado la existencia de

un incremento debido a la eficiencia energética en todos los países analizados menos uno. Además,

en los casos donde se dispone de datos suficientes sobre el mercado de alquiler, se observa un mayor

incremento en el mercado de venta. Sin embargo, la precisión de los valores de incrementos está

restringido a conjuntos de datos limitados que tienen "variables omitidas". Como resultado, no

pueden hacerse comparaciones cuantitativas entre países. No obstante, se han presentado áreas de

futuras investigaciones que permitirían evaluar periódicamente y de forma cada vez más precisa los

procesos de certificación energética. Además, se han identificado problemas con las regulaciones

actuales sobre certificaciones, como el hecho de que suponen una barrera de mercado debido a

información confusa, o el dilema de incentivos divididos.


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1 INTRODUCCIÓN

Los edificios representan el 40% del consumo de energía en la UE, siendo el sector de la construcción

el sector que más contribuye (European Commission 2016). Este número va en aumento, con un

consumo energético que ha pasado de aproximadamente 400 Mtep a 450 Mtep en los últimos 20

años (BPIE, 2011). Como resultado, la mejora de la eficiencia energética de los edificios es visto como

un área clave en la que los estados miembros de la UE y del AEE pueden alcanzar sus objetivos de

emisiones y consumo de energía. La UE se ha comprometido a los siguientes objetivos para el año

2030 (European Commission, 2016b):

1. Una reducción del 40% de los gases de efecto invernadero, con respecto a los niveles de 1990

2. Un mínimo del 27% de proporción de consumo con energías renovables

3. Un mínimo de 27% de ahorro energético respecto a los proyectos convencionales

Los estados miembros del AEE que no son miembros de la UE se han comprometido con objetivos

climáticos y energéticos similares. Por ejemplo, Noruega adoptó el objetivo de la UE de reducción de

emisiones del 40% antes de la Conferencia de París en diciembre de 2015 (Norway Mission to the EU,

2015).

A pesar de que hay una tendencia actual de aumento del consumo energético en los edificios, el

sector se identifica con mayor potencial de rentabilidad en cuanto a ahorro energético para 2020

(Comisión Europea, 2006). Este argumento fue apoyado a escala global, a través de la revisión realizada

en el cuarto informe de evaluación del IPCC sobre 80 estudios que concluyen que el 29% de las

emisiones previstas para el año 2020 podrían ser reducidas rentablemente en los sectores de edificios

residenciales y comerciales, convirtiéndose en el sector con mayor potencial del IPCC (Levine et al.,

2007).

La transición a combustibles de bajo contenido en carbono y la gestión de las emisiones son dos

opciones que podrían ponerse en práctica como medida en el cumplimiento de los dos primeros

objetivos de la UE sin necesidad de alterar el consumo energético. Sin embargo, se ha puesto mucho

énfasis en la eficiencia energética dentro del sector de la construcción, ya que "en los edificios se

encuentran las mayores, más diversas y más rentables oportunidades de mitigación" (Levine et al.,

2007). Esto es, en parte, debido al hecho de que el sector de la vivienda - a diferencia de otros sectores

intensivos en energía - está dominado por la segunda mano, electrodomésticos poco eficientes, que

por lo tanto tiene un alto potencial de mejora de la eficiencia.

Este informe se centra exclusivamente en el consumo de energía en el sector de la construcción

residencial. La razón principal de este enfoque es el hecho de que los edificios residenciales


8

representan el 75% del parque inmobiliario de la UE (BPIE, 2011). Como resultado, sólo los edificios

residenciales constituyen el 27% del consumo total de energía (BPIE, 2011). Por otra parte, los

regímenes de políticas dirigidas a los edificios residenciales tienen un gran amplio alcance de

beneficios potenciales, además del cumplimiento de los objetivos energéticos y climáticos, incluyen

una "combinación de beneficios directos e indirectos, monetarios y no monetarios" (Fuerst et al., 2015,

p. 147) para sus residentes. En primer lugar, si la externalidad negativa de una pobre eficiencia

energética fuese plenamente contabilizada en el mercado, los residentes tendrían incentivos reales

para tener en cuenta la eficiencia energética en las decisiones de transacción. Tal transformación del

mercado puede ser conceptualizada como lo que es equivalente al aprovechamiento total de los

beneficios de la eficiencia energética en el mercado. El beneficio clave de esta transformación del

mercado residencial es que una mayor proporción de la población esté involucrada en la toma de

decisiones de este sector, mayor a la del sector no residencial. Como resultado, los beneficios

adicionales que podrían derivarse de una mayor concienciación sobre la importancia de la eficiencia

energética es probable que tengan mayor alcance en las políticas que se dirigen al sector residencial.

Sin embargo, una posible consecuencia negativa del aprovechamiento de la eficiencia energética es

el hecho de que podría evitar que los que están en la pobreza energética vivan en viviendas de bajo

consumo, ya que la eficiencia energética está cada vez más ligada al precio.

Además, este informe también está centrado en las viviendas existentes, en lugar de políticas

destinadas a aumentar la eficiencia de los nuevos edificios. Esto es, de nuevo, debido principalmente

al hecho de que es el área que ofrece el potencial de ahorro más alto debido al aumento de la

eficiencia energética. El cuarto Informe de Evaluación del IPCC identificó que el mayor potencial de

ahorro de emisiones para el año 2030 reside en la rehabilitación de edificios y la sustitución de

equipos de alto consumo energético (Levine et al., 2007). Este alto potencial es una consecuencia

directa de la naturaleza irregular discutida previamente del mercado de la vivienda, por lo que las

casas tienen una vida útil relativamente mayor en comparación a los bienes y activos de otros

mercados. De hecho, se estima que entre el 75-90% del parque inmobiliario actual todavía se

encontrará en 2050 (European Commission DG Energy, 2015). Las políticas que se centran

principalmente en los nuevos edificios son por tanto insuficientes, ya que no tienen en cuenta el bajo

volumen de negocio del parque de viviendas.

En Europa, el índice de eficiencia energética se da a través de los certificados de eficiencia energética y

se utiliza como un indicador de la eficiencia energética de una vivienda. El objetivo principal de este

informe es evaluar si la eficiencia energética (a través de los certificados energéticos) se refleja en el

mercado de la vivienda de los países europeos participantes. Para lograr este objetivo, se han llevado a

cabo dos investigaciones independientes: un análisis de mercado a través de una encuesta realizada a

los agentes inmobiliarios (véase la sección 3) y un estudio de regresión para evaluar el incremento de

precios debido a los certificados energéticos (ver sección 4). En el primer caso, la opinión profesional


9

de los agente de la propiedad se ha recogido en lo que consideran las familias que son los principales

factores que influyen en el momento de compra o alquiler de un inmueble. En el segundo caso, a

través de la realización de análisis de regresiones, se ha obtenido resultados según cada país acerca

del incremento de precios sobre las transacciones de venta y alquiler debido a los certificados

energéticos. Este análisis puede proporcionar resultados y recomendaciones significativas a nivel de

aprovechamiento de la eficiencia energética en el mercado inmobiliario.

Además, se incorpora una sección sobre investigaciones anteriores acerca del impacto de los

certificados energéticos en los inmuebles (véase el siguiente capítulo 2).


10

2 INVESTIGACIONES SOBRE EL

IMPACTO DE LOS CERTIFICADOS

ENERGÉTICOS

Nuestras investigaciones comienzan asumiendo que la mayoría de los sistemas de certificación

energética en Europa difieren entre sí, pero existen algunas similitudes incluso en los basados en

normas internacionales. El principal enfoque considerado en estas investigaciones es el grado de éxito

en la implementación de los certificados energéticos por parte de los estados miembros de la UE. En

particular, estos estudios se basan en:

i. Nivel de comprensión y concienciación a nivel público de las etiquetas de los certificados

energéticos,

ii. Grado en que los certificados energéticos se han tenido en cuenta en transacciones y mejoras

en el hogar,

iii. Efecto que han tenido los certificados energéticos sobre el precio de los inmuebles.

La necesidad de emitir el certificado energético ha sido introducida por la Directiva 2002/91/CE del

Consejo y Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética de los edificios. Su objetivo principal

era el ahorro energético, debido a la cantidad de energía desperdiciada resultante del uso de

tecnologías o materiales inadecuados o errores de diseño en los edificios.

Los certificados energéticos suelen asignar clases energéticas a edificios individuales, los cuales

informan a un posible comprador o arrendatario sobre su calidad y consumo energético.

En Austria, Francia, Noruega, Rumania, Italia y España, el certificado energético muestra la eficiencia

energética de los inmuebles en una escala de A a G, de forma similar al sistema utilizado para

dispositivos electrónicos y electrodomésticos en Europa. Mientras que en Polonia y Alemania, la

eficiencia energética se mide en una escala de 0 a 1.000.


11

Figura 1: Sistemas de etiquetado energético más comunes en Europa para la certificación de la

eficiencia energética de los edificios

Fuente: Ilustración de la plataforma E3G (agencia de expertos independientes en diplomacia climática y

política energética)

Nuestros hallazgos también tienen en cuenta los efectos en el mercado de otros tipos de etiquetas de

eficiencia energética desarrolladas para edificios comerciales y residenciales. Estos incluyen, por

ejemplo, la Marca de Certificación Verde (GMC) en Singapur y la ENERGY STAR® en los Estados Unidos,

los cuales difieren de la escala de certificación energética donde una norma mínima verde se debe

cumplir para conceder la etiqueta ( véase la sección 2.2 para más información).

Un breve resumen de esta sección, es:

• estudios que investigan específicamente el incremento de precios debido a las clases de los

certificados energéticos en los países de la UE (2.1)

• algunas investigaciones claves de análisis similares sobre los incrementos de precios en otras

escalas fuera de la UE (2.2)

• investigaciones a través del análisis de encuestas sobre el éxito de la escala de certificación

energética (2.3)

• argumentos sobre el dilema del incentivo dividido entre propietarios y arrendatarios

relacionado con la mejora de la eficiencia energética (2.4)


12

2.1 INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL

CERTIFICADO ENERGÉTICO

Aquí se analiza el incremento de precios debido a las clases de los certificados energéticos en los países

de la UE. Casi todos los estudios que estiman el incremento de precios debido a las clases de eficiencia

energética utilizan regresiones de acuerdo al método hedónico de Rosen (Rosen, 1974). Los estudios

más importantes en este campo representan el trabajo desarrollado de forma detallada en la vers ión

en inglés del anál is is para las autor idades . Sin embargo, esta versión recoge los principales

resultados que destaca el estudio de evaluación elaborado por la Dirección General de Energía de la

Comisión de la UE.

El estudio de la Dirección General de Energía de la Comis ión de la UE sobre e l

incremento de precios debido a los cert i f icados energét icos (Bio Intelligence Service et al.,

2013) fue uno de los primeros en analizar el incremento de precios en un único estudio de varios países

de la UE. Además, este análisis recoge estimaciones de incrementos en alquileres de Austria, Bélgica e

Irlanda y por tanto permite comparar incrementos en alquileres y ventas en estos países. En los tres

países, se encontró que el incremento en alquileres es menor que en las ventas, lo que proporciona

una confirmación empírica bien documentada del dilema de incentivos divididos. Se hace la

suposición de que el aumento del precio debido a una mejora de una letra se mantiene constante a

través de la escala de certificación y por lo tanto, no se estiman los diferentes incrementos resultantes

de las mejoras entre diferentes letras (por ejemplo, de una G a una F vs de una B a una A). Si bien esto

representa una simplificación, tal y como la mayoría de los estudios cuantitativos confirman el hecho

de que la relación entre la calificación y el incremento de precio "no se espera que sea uniforme"

(Fuerst et al., 2016, p. 29), el método es válido ya que da una indicación del incremento medio de cada

país. Los resultados obtenidos se resumen en la Figura 2.


13

Figura 2: Incremento de precios de los inmuebles debido a las clases de los certificados energéticos en

algunas ciudades o países europeos

Fuente: Resumen de los resultados del estudio de Bio Intelligence Service (Bio Intelligence Service et al.,

2013)

Los autores realizan comparaciones entre países, igual que en otros proyectos de la UE como

RenoValue donde se analizan estas diferencias en el mercado de inmuebles de cada país con respecto

a su transformación. Sin embargo esto debe hacerse con precaución, ya que las diferencias entre los

mecanismos de certificación energética y los mercados de vivienda de cada país pueden afectar en

gran medida la magnitud del incremento.

El resultado más sorprendente del estudio es la disminución registrada en Oxford, Reino Unido. Sin

embargo, los autores subrayan que se debe tener cuidado con la interpretación de este resultado, ya

que el tamaño de la muestra fue limitada y se omitió una variable clave - edad - del conjunto de datos.

Este último es probable que haya dado lugar a un agujero en los resultados, ya que la edad de una

vivienda a menudo se correlaciona con la calificación de eficiencia energética. Como resultado, Franz

Fuerst et al. Comenta que "los dos atributos esenciales para cualquier control de simulación hedónica

de precios en vivienda son el tamaño… y la edad" (Fuerst et al., 2016).

Otro estudio llevado a cabo en 2013 analiza los incrementos en ventas y alquileres de Irlanda debido a

las clases de certificados energéticos (Hyland et al., 2013). Éste confirma las conclusiones del estudio

anterior de la Comisión, dando mayores incrementos en las transacciones de venta que de alquiler. Sin

3.9%2.9%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

VIENA BAJAAUSTRIA

FLANDES VALONIA BRUSELAS MARSELLA LILLE IRLANDA OXFORD

Ventadeinmuebles Alquilerdeinmuebles Mediaventa Mediaalquiler


14

embargo, se hace difícil comparar resultados cuantitativos como los del estudio de la Comisión que da

el incremento en porcentajes absolutos, mientras que este informe utiliza porcentajes relativos en

comparación con una vivienda que tiene una calificación de D. Esto demuestra que existe una gran

dificultad en interpretar y comparar los resultados cuantitativos de las investigaciones existentes.

2.2 INVESTIGACIONES CLAVES EN ESCALAS

FUERA DE LA UE

Las investigaciones existentes claramente encuentran una re lación posit iva entre las

cal i f icaciones de los cert i f icados energéticos y e l incremento de precios en el

mercado de la v iv ienda. Aunque todos los resultados presentados anteriormente son

estadísticamente significativos y han sido sometidos a controles de robustez, es instructivo comparar

estos resultados con los de estudios similares llevados a cabo sobre en otras escalas de clasificación

energética fuera de la UE. Esta comparación actúa como control contra otros factores que pueden estar

causando una relación positiva entre el precio de la vivienda y la calificación de los certificados

energéticos. Si los demás estudios confirman que la relación entre estos dos atributos es positiva, se

podrá atribuir mayor confianza a la afirmación de que son las propia etiquetas las que están causando

los cambios observados en el mercado. En la Tabla 1 , se presentan las principales conclusiones de los

estudios seleccionados.


15

Tabla 1: Resumen de las principales conclusiones de estudios sobre el impacto de las etiquetas de

eficiencia energética fuera de la UE en los precios de la vivienda

Estudio País/Región Etiqueta de eficiencia energética Principales conclusiones

(Addae-Dapaah y Chieh,

2011)

Singapur

1. 4 niveles: GMC (más bajo), GMG, GMGP, GMPL (más

alto)

2. 12 modelos hedónicos desarrollados para estimar

los incrementos. Se identifica incremento sobre los

precios en venta con etiqueta GMC (en relación a

los sin GMC), aunque se encuentran resultados

mezclados en las etiquetas con una calificación

superior (confusión en el mercado)

(Australian Bureau of

Statistics, 2008)

ACT (Australia)

1 Escala EER: 1-6

2 Incremento (ventas) en relación a casas calificadas:

1.6% (EER2), 3% (EER3), 5.9% (EER4), 6.3% (EER5),

6.1% (EER6)

(Bloom et al., 2011) Colorado (USA)

1 Puntuación 1-100

2 Incremento de precios en los hogares con una

etiqueta ENERGY STAR®: $8.66/ft2 (en relación a los

hogares sin etiqueta)

(Deng y Quigley, 2010) Singapur

Incremento medio de precios (ventas) en los hogares

con GMC en relación a los sin GMC: 15%

(Kok y Kahn, 2012) California (US)

Incremento de precios para hogares con una etiqueta

ENERGY STAR®: 9% (respecto a los hogares sin ninguna)

(Salvi et al., 2010) Zúrich (Suiza)

Incremento de ventas en viviendas con etiqueta en

comparación con las sin etiqueta:

• 7% (casas familiares)

• 3,5% (apartamentos)

(Yoshida y Sugiura,

2010)

(Tokio, Japón)

Disminución de ventas en condominios con etiqueta

(comparado sin etiqueta): 5.6%

(Zheng et al., 2011) Beijing (China)

Incremento de precios en ventas de viviendas “verdes”

en comparación con las no “verdes”: 17.7% (inicialmente)

Aunque:

• -11% (precio de reventa)

• -8.5% (precio de alquiler)

Fuente: desarrollado por los socios del proyecto ZEBRA2020


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Los estudios anteriores, que cubren una amplia gama de escalas globales de certificación de la

eficiencia energética, muestran que existe un incremento estadíst icamente s ignif icat ivo en la

mayoría de los casos . Aunque hay dos investigaciones adicionales que no siguen este patrón,

llevadas a cabo por Zheng et al. (Zheng et al., 2011) y Yoshida y Sugiura (Yoshida y Sugiura, 2010).

Ambos estudios a menudo se incluyen en el análisis de otras investigaciones, para tratar de explicar la

discrepancia entre sus resultados y los de la mayoría de las investigaciones que encuentran siempre

incremento de precios en relación con los niveles más altos de eficiencia energética. La disminución

observada en el primer estudio de Zheng et al. podría ser el resultado de una percepción elevada de los

costes de mantenimiento en hogares de bajo consumo (de Ayala et al., 2016). Por otro lado, Yoshida y

Sugiura, los autores del segundo estudio, también sugirieron que la disminución puede ser el resultado

de elevados costes de mantenimiento percibidos en casas de bajo consumo, así como la incertidumbre

acerca de la calidad de los materiales de construcción. Además, estos autores identificaron posibles

variables omitidas como causa potencial, que pueden llegar a ser significativas si están correlacionadas

con la eficiencia energética ya que se omiten en la regresión. Normalmente, como resultado de la falta

de datos, se originan variables omitidas que pueden ser difíciles de controlar debido al agujero de

información que producen. Y por lo general, como resultado, no se pueden considerar en análisis

independientes entre un atributo y la eficiencia energética. Sin embargo, en estos estudios se

desarrollaron mecanismos de control para las variables que se creen que están correlacionas como, por

ejemplo, la ubicación (Fuerst et al., 2016).

2.3 ANÀLISIS DE ENCUESTAS SOBRE EL ÉXITO

DE LA ESCALA DE CERTIFICACIÓN

ENERGÉTICA

A pesar del escaso alcance geográfico de los estudios relacionados específicamente con la escala de

certificación energética, las investigaciones expuestas en esta sección reflejan la conclusión principal de


17

que estas escalas están siendo aprovechadas en las transacciones de los mercados de vivienda de toda

Europa.

Se han llevado a cabo numerosos estudios que utilizan datos de encuestas para evaluar el éxito de la

escala de certificación energética. Su metodología busca entender mejor la forma en que los

consumidores interactúan con el etiquetado energético del mercado de la vivienda. Estos estudios han

sido clasificados en cinco áreas principales:

• Nivel de comprensión de los cert i f icados energét icos : En general, las investigaciones

revelan que la información más importante extraída de los certificados se entiende bien (Lainé,

2011). Sin embargo, muchos estudios han identificado falta de comprensión en cuestiones

sobre informaciones más complejas. Estos problemas son debidos principalmente al

significado de las diferentes clasificaciones, el método utilizado para calcularlas y la información

insuficiente que permita entender los costes y beneficios financieros relacionados con la

eficiencia energética (Amecke, 2012 y Bio Intelligence Service et al., 2013).

• Medida en que las et iquetas de los cert i f icados se han incorporado en los

procesos de toma de decis ión: Investigaciones del mercado de la vivienda han ido

encontrando que los certificados juegan un papel secundario en los procesos de toma de

decisiones del consumidor (Amecke, 2012) (Backhaus et al., 2011 ) (Murphy, 2013). Detrás de

esto se incluyen factores como la falta de aplicación de los certificados, complejidades dentro

del mercado de la vivienda y una mala coordinación con otras medidas institucionales. En este

sentido, se detectan varios problemas como el miedo a que posibles compradores pidan una

calificación del certificado cuando éste no se proporciona (Lainé, 2011) o que los certificados se

utilicen para decidir qué cambios hacer después de comprar la casa, en lugar de hacerlo en el

momento previo a la compra (Gram-Hanssen et al., 2007).

• Importancia de las et iquetas de los cert i f icados en comparación con otros

atr ibutos de los procesos de toma de decis ión: Existen otros criterios que influyen en

la decisión de compra o alquiler de una casa. Ubicación, espacios exteriores, precio, tamaño y

condición de la vivienda son los criterios más importantes que la calificación del certificado y

están por encima de la eficiencia energética, ya que son considerados como características

inalterables de una vivienda (Amecke de 2012, Murphy, 2013).

• Nivel de apl icación de las medidas de mejora previstas por e l cert i f icado: En los

estudios en este campo se han encontrado evidencias de que los propietarios de viviendas

llevan a cabo medidas de eficiencia energética como resultado de la certificación energética de


18

su vivienda (Murphy, 2013) (Tigchelaar et al., 2011) (Kjaerbye, 2009) (NHER, 2009). Sin embargo,

existen escasas evidencias que sugieran que los beneficiaros de los certificados llevan a cabo

más renovaciones de eficiencia energética que los no beneficiarios.

• Nivel de f iabi l idad de la información contenida en los cert i f icados: Países Bajos es

uno de los que ha sufrido una mayor falta de confianza en los certificados, reflejado en el

hecho de que las tasas de adopción de la escala de certificación disminuyeron después de un

inicio de fuerte de aplicación (Brounen y Kok de 2011, Murphy 2012, Tigchelaar et al., 2011).

Este ejemplo se podría atribuir a otros países y pone en relieve la importancia de tener normas

estrictas de tasación y formación de los agentes involucrados.

2.4 DILEMA DEL INCENTIVO DIVIDIDO

Este dilema abarca las situaciones en las que las decisiones de inversión se encuentran limitadas por el

hecho de que el flujo de beneficios e inversiones está dividido de forma desigual entre los agente que

participan en una transacción determinada. En el caso de mejoras de eficiencia energética en el

mercado de la vivienda, este dilema engloba los diferentes intereses e incentivos entre propietarios e

inquilinos. Dado el hecho de que los propietarios, en general, no pagan por las facturas de energía, su

interés es proporcionar componentes para la casa lo más baratos posibles. Por otra parte, los inquilinos

tienen el incentivo de maximizar la eficiencia energética de su hogar con el fin de reducir al mínimo la

factura de energía. Sin embargo, los inquilinos por lo general carecen de control sobre las mejoras del

hogar (Bird y Hernández, 2012). Como resultado de esta barrera de mercado, el impacto de la escala de

certificación y otros esquemas de eficiencia energética en la transformación del mercado se predice y

registra inferior para el mercado de alquiler que para el de venta (Fuerst et al., 2016) (Cajías y Piazolo,

2013) ( Kholodilin et al., 2014).


19

3 ENCUESTA DE AGENTES

INMOBILIARIOS

El objetivo de la encuesta es recoger la opinión profesional de los agentes inmobiliarios sobre los

principales factores que los clientes tienen en cuenta al seleccionar una propiedad para comprar o

alquilar. Además, la encuesta hace preguntas sobre el impacto de los certificados de eficiencia

energética sobre el valor de la propiedad.

3.1 MOTIVACIÓN

El sistema de evaluación de la eficiencia energética de los edificios, implementado por la EPBD, debe

motivar a arquitectos, constructores, administradores de fincas, usuarios de inmuebles y sus agentes a

considerar el ahorro energético como una característica necesaria tanto para los edificios en proyecto

como en uso. Esto supone limitar los gastos relacionados con el mantenimiento de los edificios donde

se reside y trabaja. Con una perspectiva de a largo plazo, este procedimiento deberá dirigirse hacia un

menor consumo de energía, limitando las emisiones de gases de efecto invernadero. Un factor

importante para detener el calentamiento global es el aumento de la seguridad energética en los

países y sus regiones. Especificar la eficiencia energética de los edificios en cada etapa de diseño y uso

del edificio debería aportar beneficios a sus propietarios e inquilinos, así como la sociedad a nivel

nacional e internacional.

La opinión de los agentes inmobiliarios se basa en la certificación energética y su influencia en el

mercado de inmuebles y los principales obstáculos para su aplicación.

Los principales temas que cubre la encuesta son:

• información sobre los mecanismos legales de certificación de la eficiencia energética

• factores considerados en la selección, compra y alquiler de bienes inmuebles


20

• evaluación de los certificados de eficiencia energética en el ámbito de su aplicación, fiabilidad y

utilidad de acuerdo a la actividad profesional de los agentes

• papel de los certificados energéticos en el mercado de inmuebles en el momento de realizar

una estimación sobre el valor de un inmueble y de su relación con el tiempo de venta de este

• obstáculos en la aplicación del certificado de eficiencia energética y en las mejoras de la

eficiencia energética de los edificios

• posibles acciones que influyen en la mejora de la eficiencia energética de los edificios

• evaluación del conocimiento sobre la directiva EPBD 2002/91/CE.

3.2 MUESTRA

La encuesta se ha realizado en los 8 estados miembros de la UE/AEE – Austria, Francia, Alemania, Italia,

Noruega, Polonia, Rumania y España. Esta recoge un total de 618 encuestas, respectivamente: Austria

N= 50; Francia N= 70; Alemania N= 90; Italia N =136; Noruega N= 90; Polonia N= 71; Rumania N= 43;

España N= 68. Los resultados se consideran estadísticamente significativos cuando la probabilidad del

error es menor al 5%.

3.3 PERFIL DE LOS ENCUESTADOS

La mayor parte de los encuestados son individuos con amplia experiencia profesional en el sector

inmobiliario. Respecto análisis global, un 64% de los encuestados indicaron que tienen al menos 10

años de experiencia profesional. Pero esta distribución varía en los distintos países. El porcentaje de

agentes con más de 10 años de experiencia fue significativamente mayor en España (88%), Alemania

(81%) e Italia (76%). En contra partida, Austria y Polonia fue significativamente menor. Por ejemplo, en

Polonia los agentes con experiencia entre 1 y 6 años prevalecieron más (figura 3).


21

Figura 3: ¿Cuántos años de experiencia tiene usted como agente de la propiedad?

Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios

3.4 RESPUESTA SOBRE REQUISITOS LEGALES

DE LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS

Prácticamente en todos los países estudiados, la obligatoriedad de certificación (requisito legal para

cualquier contrato) se ha observado como forma de aplicación mayoritaria en la compra o alquiler de

bienes inmuebles. Dicho resultado es indicado por el 93% de los encuestados (figura 4). Polonia es un

caso especial, donde tanto la certificación obligatoria (55%) como la voluntaria (39%) están presentes,

así como otras formas de certificación contempladas.

3

2

3

1

10

9

1

16

32

11

9

7

19

38

28

6

17

28

21

10

16

18

28

16

4

64

38

64

81

76

63

24

47

88

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

inferiora1año de1a6años de6a10años másde10años

% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica:vamentemayor/menorqueeltotal


22

Figura 4: Por favor indique si existe algún requisito legal para emitir un certificado energético en el

momento de compra o alquiler de una propiedad


Cada uno de los inmuebles entregados para su uso, incluso los que están destinados a alquiler o

desecho, deben tener un valor de eficiencia energética establecido en forma de certificado,

especificando el valor de la energía expresado en kWh/m2año, lo que es necesario para cumplir con los

requisitos relacionados con el uso del edificio. Sólo en Polonia se ha indicado los dos tipos de

certificaciones, obligatoria y voluntaria, como predominantes (ya que allí la certificación no es una

condición necesaria para la venta de una propiedad o alquiler en la firma del contrato). El problema

que esto conlleva es que la forma de certificación sea diferente en el caso de venta de un inmueble –

aquí la certificación es obligatoria, mientras que, en el caso del mercado de alquiler – la certificación es

voluntaria. En Alemania, Polonia y Rumania, también se ha indicado otra forma de certificación, aunque

como ciertas excepciones a la obligación legal.

93

100

100

99

100

100

39

98

100

6

55

1

1

6

2

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

CerEficaciónobligatoria/requisitolegal CerEficaciónvoluntaria Otro

% respuestas


23

3.5 RESPUESTA SOBRE FACTORES QUE

INFLUYEN EN LA ELECCIÓN DE UNA

PROPIEDAD

Los principales factores tomados en cuenta en la selección, compra o alquiler de bienes inmuebles son,

en primer lugar, la ubicación (top2box 99%1 de respuestas positivas), luego el precio (top2box 98% de

respuestas positivas) y, por último, el tamaño del inmueble (top2box 96% de respuestas positivas). Otra

consideración importante (o factor) fue de los diferentes tipos de "molestias" por ejemplo: una calle

transitada, aterrizaje de aviones, vertederos, líneas de alta tensión, etc. (top2box 90% de respuestas

positivas). El coste de la energía se encuentra en el décimo lugar de entre todos los factores (top2box

57% de respuestas positivas) (Figura 5).

1 top2box – indicaciones de muy importante y bastante importante


24

Figura 5: Por favor, evalúe, de acuerdo a su experiencia como agente de la propiedad, la importancia de

cada factor para la elección de un inmueble – Media UE


En relación al orden de los factores en diferentes países, la lista es relativamente similar (figura 6). En

Alemania, Noruega y Polonia, la ubicación fue, de hecho, el factor más frecuentemente indicado en la

selección de un inmueble. Mientras que, en el caso de Italia y España, el precio es el principal factor. En

cambio, los austriacos encuestados indican los gastos de mantenimiento (top2box 92% de respuestas).

Y los encuestados polacos y noruegos se centraron más en el estado técnico de la edificación (top2box

88% de respuestas).

84 79

50 45

21 14

22 16 15 13

6 8 6 5

15 19

46 45

64 66

55 56

54 44

43 39 41

25

1 2 4

8 11

16 18

22 23

30 33 38 38

47

2 4 4 4 5

7 10

13 12 11

11

1 1 3 5 3 3

9

1

1

1 2

Ubicación

Preciodelapropiedad

Tamaño/nºdehabitaciones

Varias"moles:as"

Esté:cadelosalrededores

Esté:cadeledificio

Gastosdemantenimiento

Vecinos/aspectosocial

Estadotécnicodelaedificación

Costedelaelectricidad,calefacciónetc.

AparienciaDsicadeledificio

Añodeconstrucción

Tecnologíadeconstruccióndelinmueble

Tiempodelanunciodeventa/alquilerdelinmueble

Muy importante Bastante importante Indiferente Poco importante Nada importante No lo sé

% respuestas


25

Figura 6: Por favor, evalúe, de acuerdo a su experiencia como agente de la propiedad, la importancia de

cada factor para la elección de un inmueble – Media UE vs. País (sólo top2box respuestas)


84

79

50

45

21

14

22

16

15

13

6

8

6

5

15

19

46

45

64

66

55

56

54

44

43

39

41

25

Ubicación

Precio de la propiedad

Tamaño / nº de habitaciones

Varias "molestias"

Estética de los alrededores

Estética del edificio

Gastos de mantenimiento

Vecinos / aspecto social

Estado técnico de la edificación

Coste de la electricidad,

calefacción etc.

Apariencia física del edificio

Año de construcción

Tecnología de construcción del

inmueble

Tiempo del anuncio de venta/alquiler del

inmueble Muy importante Bastante importante

86

68

42

48

26

6

28

10

4

10

2

4

2

2

14

30

58

42

66

64

64

56

64

60

40

36

48

12

74

76

50

64

29

16

33

20

1

20

9

7

4

9

24

19

46

31

67

79

51

67

46

41

63

21

46

24

93

69

46

59

36

7

12

21

7

7

3

3

2

1

7

29

46

38

62

60

61

61

62

57

30

28

52

22

77

88

48

43

16

15

30

14

13

19

8

7

8

7

23

12

49

43

66

65

57

53

45

54

38

46

43

24

Total N=618

Austria N=50

Francia N=70

Alemania N=90

Italia N=136

84

79

50

45

21

14

22

16

15

13

6

8

6

5

15

19

46

45

64

66

55

56

54

44

43

39

41

25

Location

Price of the real estate

Size/number of rooms

Various "nuisance"

The aesthetics of the surrounding area

The aesthetics of the building

Running costs

Neighbours

Technical condition of the building

The cost of electricity, heat

Physical appearance of the building

Year of erection

Building construction technology

Exposure time

92

63

53

32

11

20

11

8

29

2

3

3

1

6

8

36

42

57

59

61

46

47

59

21

44

32

28

38

94

92

59

41

18

15

18

8

25

11

6

14

10

3

4

7

37

51

62

72

56

44

63

46

38

46

56

15

88

84

65

33

26

33

35

33

37

30

16

33

26

14

7

12

28

42

58

51

37

49

49

37

35

53

28

33

68

90

43

35

13

7

16

25

7

7

6

4

3

3

31

10

54

49

66

71

60

60

50

31

59

54

25

29

Total N=618

Noruega N=90

Polonia N=71

Rumania N=43

España N=68

% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal


26

3.6 RESPUESTA SOBRE PRESENTACIÓN,

FIABILIDAD Y UTILIDAD DE LOS

CERTIFICADOS ENERGÉTICOS

Según lo establecido por la Directiva 2002/91/ CE (Artículo 7, punto 1), los certificados son necesarios

para la conclusión de contratos de compraventa y alquiler de inmuebles. Sin embargo, cuando se

pregunta a los encuestados acerca de su presentación en el momento de f i rma, un 6% de los

encuestados declaran que no se presenta ningún certificado en el momento de firma del contrato

(figura 7).

Figura 7: ¿Con qué frecuencia se presenta el certificado energético en el momento de la firma de un

acuerdo de venta o alquiler?


59

62

90

56

79

51

8

72

41

18

36

6

24

10

34

4

12

24

9

2

4

12

6

8

10

14

21

8

7

3

6

38

2

12

6

1

2

1

39

3

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Siempre Amenudo Aveces Raramente Nunca

% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal


27

De acuerdo con la figura 7, el requisito de presentar los certificados en la adjudicación de contratos es

el más frecuentemente indicado en Francia (90%), Italia (79%) y Rumanía (72%). Por lo contrario, es

menos frecuente en España (41%) y Polonia (8%). Sobretodo el caso de Polonia, donde además el 39%

de los encuestados ha indicado que no existe ningún requisito para presentar el certificado energético

durante la transacción.

Además, en Polonia, el certificado energético lo obtiene el constructor y éste lo entrega al que finaliza

la construcción o acabados. Mientras que, los una vez propietarios del edificio y/o local terminado, si

desean vender o alquilarlo, pueden pasar por alto este requisito. Y entonces casi ninguno de ellos

presenta el certificado energético, tal vez porque no quieren cargar con sanciones. En cambio, el

comprador puede exigir este documento, pero lamentablemente rara vez lo hacen. Esto es similar en

otros países europeos (quizás quitando Alemania). Tampoco se incurre en sanciones por no llevar a

cabo esta tarea.

La f iabi l idad de los datos proporcionados por e l cert i f icado energético se evalúa

relativamente bajo (Figura 8).

Figura 8: ¿Cómo evalúa la fiabilidad de los datos proporcionados por los certificados energéticos en su

país?

5

6

1

1

5

2

3

5

16

22

48

16

16

31

12

15

16

28

35

16

41

28

40

37

25

58

32

21

26

26

32

15

20

24

12

10

14

2

16

22

7

27

23

7

7

3

2

1

3

2

10

2

6

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Muyalto Bastantealto Medio Algobajo Muybajo Nolosé

% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaNvamentemayor/menorqueeltotal


28


Según el bot2box2 en la figura 8, hay un 35% de respuestas negativas. Del mismo modo, el 35% de los

encuestados han evaluado los certificados energéticos en un nivel medio. Sólo el 27% de los

encuestados del top2box3 han evaluado positivamente el certificado. En comparación con los otros

países, los encuestados alemanes evalúan la fiabilidad de los datos más negativamente (bot2box 54%

de respuestas negativas), seguido de forma similar por los noruegos, los polacos (bot2box 47% de

respuestas negativas) y los franceses (bot2box 42% de respuestas negativas). Austria tiene los mejores

resultados; más de la mitad de los encuestados (54%) los han evaluado positivamente. En otros casos

fue relativamente bien como en España (44% de respuestas positivas) y en Italia (36% de respuestas

positivas).

La ut i l idad de los cert i f icados es en general evaluada negativamente por los encuestados

(bot2box4 47% de respuestas negativas en la figura 9). Sólo algo por encima de una cuarta parte de los

encuestados que indican que si tienen utilidad en su actividad profesional. Los noruegos le evalúan

bastante mal, casi un 80% de respuestas negativas según el bot2box. Esto también incluye a los

alemanes (bot2box 56% de respuestas negativas), los españoles (bot2box 55% de respuestas negativas)

y los polacos (bot2box 53% de respuestas negativas) quienes no encuentran la utilidad al certificado.

Por lo contrario, los rumanos (top2box5 61% de respuestas positivas) y los franceses (top2box 40% de

respuestas positivas) evalúan mejor la utilidad del certificado.

2 Bot2box – indicaciones de algo bajo y muy bajo

3 Top2box – indicaciones de muy alto y bastante alto 4 Bot2box – indicaciones de poco útil y nada útil

5 Top2box – indicaciones de bastante útil y muy útil


29

Figura 9: Por favor, evalúe la utilidad general de los certificados energéticos en su trabajo.


En resumen, se han observado ciertas tendencias según países en cuanto a la evaluación de los

cert i f icados energéticos, siendo que el certificado es (figura 10):

• poco fiable y no útil - Noruega, Polonia, Alemania

• poco fiable, pero útil - Rumania y Francia

• fiable, pero no útil - España

• fiable y útil - Italia y Austria

6

4

6

2

10

7

19

20

32

34

11

24

6

8

42

15

27

26

26

31

31

14

31

23

31

24

22

19

26

23

38

28

5

21

23

16

14

30

11

42

25

9

34

1

1

2

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

MuyúHl BastanteúHl Indiferente PocoúHl NadaúHl Nolosé

% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaHvamentemayor/menorqueeltotal


30

Figura 10: Fiabilidad y utilidad de los certificados energéticos


U"lidad

Fiabilidad

Fiable Top2box

Ú"l Top2box


31

3.7 RESPUESTA SOBRE MERCADO

INMOBILIARIO EN RELACIÓN A LOS

CERTIFICADOS ENERGÉTICOS

Los encuestados (45% de respuestas) no ven ninguna conexión entre los cert i f icados

energét icos y la mejora de la ef ic iencia energét ica de los edif ic ios (figura 11).

Figura 11: ¿Cree que existe un vínculo entre los certificados energéticos y la mejora de la eficiencia

energética de los edificios?


Según la figura 11, la falta de vínculo se ha visto reflejada con más frecuencia en Alemania (69%) y en

España (62%). Aunque no todos los países encuestados ven una correlación, Italia es el que indicó más

relación. También, casi tres cuartas partes de los encuestados rumanos ven esta conexión.

32

42

44

16

42

12

34

58

18

45

44

37

69

40

26

51

28

62

23

14

19

16

18

62

15

14

21

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



32

La mayoría de los participantes declararon una fa lta de v ínculo entre los inmuebles con a ltas

cal i f icaciones de ef ic iencia energét ica y e l precio más a lto en el mercado (figura 12).

Además, en Polonia y sobretodo España, destacaron en sus respuestas que no influyen los costes más

altos (de alquiler o venta). Tan sólo el 27% de todos los encuestados vieron la conexión entre una alta

eficiencia energética y un alto precio del inmueble. Los alemanes son los que vieron mayor correlación

(46% de respuestas).

Figura 12: ¿Existe un incremento de precio en la venta o alquiler de edificios o pisos con alta calificación

de eficiencia energética?


El hecho de tener cert i f icado no implica un menor t iempo de venta del inmueble en el

mercado (figura 13). Debido a la baja cantidad de respuestas recibidas (sólo 45 encuestados

respondieron), los resultados son valorados únicamente a nivel global.

27

22

29

46

29

29

18

19

10

67

66

69

52

69

54

77

72

85

6

12

3

2

2

17

4

9

4

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



33

Figura 13: ¿Es más corto el tiempo de venta en el mercado de los inmuebles con certificado energético

en comparación con los sin certificado?


Además, tres cuartas partes de los encuestados creen que el t iempo de venta de los inmuebles

con c lases de ef ic iencia energét ica más a ltas no es más corto en comparación con el

resto de c lases (Figura 14).

Figura 14: ¿Es más corto el tiempo de venta en el mercado de los inmuebles con clases de eficiencia

energética más altas (A, A Gold, etc.) en comparación con las demás?


4

71

24 Si

No

Nolosé

% respuestas

14

32

21

11

18

3

8

19

4

75

64

60

80

79

80

65

74

87

11

4

19

9

4

17

27

7

9

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



34

Según la figura 14, la falta de vínculo se ha visto reflejada con más frecuencia en España (87%). De lo

contrario, se observan las mayores conexiones entre tiempo de venta y mayor eficiencia energética en

Austria (32%), Francia (21%), Rumanía (19%) e Italia (18%).

Entre los que había afirmado anteriormente que el tiempo de venta de los inmuebles con clases

energéticas más altas es más corto (14% de respuestas en la figura 14), también fueron encuestados

sobre la frecuencia que este tiempo es más corto que 2-3 meses (45% de respuestas en la figura 15).

Figura 15: ¿Cuánto de corto es el tiempo de venta de los inmuebles?


Por último, la mayoría de los c l ientes no están interesados en la compra o a lqui ler de

un inmueble con una c lase energét ica a lta ; A , A+, etc . (figura 16). Tan sólo el 30% de los

encuestados han indicado que los clientes si están más interesados.

20

19

27

30

33

50

13

4

33

45

50

33

30

17

88

54

33

8

6

13

17

13

27

25

27

40

67

17

29

33

TotalN=85

AustriaN=16

FrancieN=15

AlemaniaN=10

NoruegaN=3

PoloniaN=6

RumaníaN=8

ItaliaN=24

EspañaN=3

0-4semanas 2-3meses Másde3meses Nolosé

% respuestas


35

Figura 16: ¿Están los clientes más interesados en la compra o alquiler de una propiedad con una clase

energética alta (A, A+, etc.) y/o con etiqueta de certificado energético, ya obligatoria en los contratos?


En cuanto a los resultados anteriores en la figura 16, existen diferencias significativas en las respuestas a

nivel individual de cada país. Estadísticamente, los italianos y los franceses tienen las más respuestas

positivas sobre el interés de sus clientes, 46% y 70%, respectivamente. Mientras que los españoles

(88%), noruegos (83%) y polacos (77%) son los menos interesados en las clases energéticas altas.

30

42

70

26

46

12

13

23

7

65

54

26

69

53

83

77

67

88

5

4

4

6

1

4

10

9

4

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



36

3.8 RESPUESTA SOBRE OBSTÁCULOS

RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS

ENERGÉTICOS

Cuando se preguntó a los encuestados sobre su opinión acerca de los obstáculos en l levar a cabo

la cert i f icación de ef ic iencia energét ica , indicaron principalmente los siguientes obstáculos, en

orden de mayor a menor (figura 17):

• costes adicionales para los propietarios (52% de respuestas)

• falta de o insuficiente conocimiento por parte de los clientes (concienciación del cliente)

(50% de respuestas)

• práctica de certificaciones fraudulentas (41% de respuestas)

• trámite adicional (burocracia o procedimientos innecesarios) (41% de respuestas)

• certificado en forma poco clara e ilegible para el cliente (38% de respuestas)

• sólo el 5% de los encuestados no ven obstáculos en la aplicación de los certificados.


37

Figura 17: ¿Ha observado algún problema con la certificación energética actual?

(se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)


Con respecto a las respuestas por países de la figura 17 anterior, los costes adicionales para los

propietarios de inmuebles es el problema más destacado de la lista. Incluso para España y Alemania,

este obstáculo es mucho mayor que los demás. Hay también países en los que este obstáculo no es

significativo, como Noruega (11% de respuestas). Sin embargo, Noruega ha indicado la práctica de

certificados fraudulentos (60% de respuestas) como obstáculo más importante. También, cabe señalar

que principalmente Alemania percibe el proceso de certificación de eficiencia energética como

excesiva burocracia (63% de respuestas). La falta de conocimiento por parte del cliente es uno de los

problemas más destacado, siendo en Francia la causa principal (66% de respuestas).

En relación a las medidas, lo más destacado sobre los problemas en l levar a cabo la mejora de

la ef ic iencia energét ica , en orden de mayor a menor (figura 18):

• falta de incentivos económicos para propietarios de inmuebles (57% de respuestas)

7

3

1

7

24

32

28

51

45

52

49

56

13

1

2

16

0

7

4

30

46

60

52

11

7

4

1

4

2

15

12

52

28

38

54

57

4

0

1

6

12

16

13

37

35

26

50

72

16

7

2

2

10

14

23

33

63

31

53

68

2

14

12

2

5

7

26

16

14

19

40

44

11

4

1

4

7

23

17

19

43

66

40

8

8

2

2

10

16

24

46

46

22

50

64 52

50

41

41

38

17

16

8

6

2

5

9

Costes adicionales para propietarios

Conocimiento insuficiente por parte de

los clientes

Práctica de certificaciones fraudulentas

Trámite adicional

Certificado ilegible para el cliente

Conocimiento insuficiente por parte de

los profesionales del sector inmobiliario

Factores administrativos y legales

Costes adicionales para compradores

Sector demasiado específico

No lo sé

No veo ninguno

Otros

Total N=618

Austria N=50

Francia N=70

Alemania N=90

Italia N=136

Noruega N=90

Polonia N=71

Rumanía N=43

España N=68



38

• información insuficiente sobre los beneficios (39% de respuestas)

• bajo compromiso social en materia de transformación energética (38% de respuestas)

• beneficios económicos derivados del ahorro de energía no se repercuten a la persona que

trata de aplicarlo (32% de respuestas)

Figura 18: ¿Qué problemas ve usted para la implementación de mejoras en la eficiencia energética en

los edificios? (se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)


Con respecto a las respuestas por países de la figura 18 anterior, la lista es relativamente similar, a

excepción de los alemanes e italianos que muestran una percepción diferente sobre este problema.

Los alemanes indicaron la falta de incentivos económicos como problema más significativo (83% de

respuestas), y menos significativos para los problemas de información insuficiente sobre los beneficios

(16% de respuestas) y bajo compromiso social en materia de transformación energética (18% de

respuestas). Por otra parte, los italianos indicaron la información insuficiente y el poco compromiso

56

42

45

20

28

28

15

8

1

6

1

46

29

19

24

9

22

7

12

4

20

1

35

55

55

24

11

19

18

16

10

2

1

68

51

46

32

15

29

6

15

13

0

1

83

16

18

49

57

18

9

4

10

0

3

51

60

44

21

16

30

16

21

5

7

12

70

31

47

44

20

24

23

9

6

3

4

70

32

24

44

24

10

6

6

2

6

0

57

39

38

32

22

22

13

11

7

5

3

Falta de incentivos financieros para

propietarios

Información insuficiente sobre sus beneficios

Bajo compromiso general en la

transformación energética

Los beneficios ecónomicos del ahorro

energético no se repercuten en la

Condiciones legales inadecuadas

Las recomendaciones incluidas en los

certificados no obligan al propietario a

Incompetencia de los ingenieros y especialistas

Competencia imperfecta en el mercado inmobiliario

Otros

No lo sé

No veo ninguno

Total N=618


Austria N=50

Francia N=70

Alemania N=90

Italia N=136

Noruega N=90

Polonia N=71

Rumanía N=43

España N=68


39

social en la transformación energética (55% de respuestas en ambos casos). En cambio, los incentivos

económicos los consideran algo menos importantes (35% de respuestas). Tampoco consideran tan

importantes los beneficios económicos de ahorro de energía que se repercutan al que trata de aplicarlo

(24% de respuestas) y las condiciones legales inapropiadas (11% de respuestas).

3.9 RESPUESTA SOBRE BENEFICIOS

RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS

ENERGÉTICOS

Lo más destacado sobre los benef ic ios de la cert i f icación de ef ic iencia energética en el

sector inmobil iar io , en orden de mayor a menor (figura 19):

• información sobre costes de energía de un inmueble (39% de respuestas)

• información sobre el estado técnico del edificio (32% de respuestas)

• información sobre demanda energética (28% de respuestas)


40

Figura 19: ¿Qué ventajas ve en tener un certificado energético?



Estadísticamente, los resultados generales son similares a los de por países. Tan sólo los alemanes

indican con menos frecuencia que los certificados son una fuente de información sobre costes de

energía de los inmuebles (26% de respuestas), siendo la respuesta más común para casi la mitad de

alemanes el que no ven beneficio alguno (47% de respuestas).

Mientras que al mismo tiempo, los italianos son los que más resaltan los certificados como fuente de

información sobre costos de energía de los inmuebles (54% de respuestas). También, los italianos son

los que más resaltaron los beneficios de tener un certificado para la promoción de la concienciación en

el medio ambiente (34% de respuestas).

38

10

1

3

4

21

16

22

7

34

22

47

11

3

7

6

11

14

18

29

29

26

14

5

5

16

14

28

23

33

23

49

28

28

6

6

8

10

23

20

32

44

30

38

40

7

1

2

2

6

4

19

36

19

43

15

8

2

6

7

21

22

34

26

37

54

20

6

6

9

29

19

23

21

23

30

53

28

6

4

12

2

26

38

26

42

32

32 39

32

28

26

19

18

9

7

3

8

29

Información sobre costes energéticos

en los edificios

Información sobre la calidad técnica

del edificio

Información sobre demanda

energética en los edificios

Promoción de la concienciación en el medio ambiente

Capacidad de comparar ofertas

de inmuebles similares

Mejorar la imagen

Verificación de la información

Aumento del precio de mercalo de

inmuebles

Reducir el tiempo de venta

Otros

No lo sé

Total N=618


Austria N=50

Francia N=70

Alemania N=90

Italia N=136

Noruega N=90

Polonia N=71

Rumanía N=43

España N=68


41

En relación a las medidas, las respuestas más destacadas sobre los benef ic ios de las medidas que

podrían mejorar la ef ic iencia energét ica de los edif ic ios , en orden de mayor a menor (figura

20):

• incentivos económicos para los propietarios (72% de respuestas)

• ventajas económicas para la persona que trata de ahorrar energía (45% de respuestas)

• información detallada acerca de los beneficios resultantes del ahorro de energía (44% de

respuestas)

Figura 20: ¿Qué medidas cree usted que podrían mejorar la eficiencia energética de los edificios?



Tanto en los resultados globales como los resultados por países, los incentivos económicos son la

medida más indicada que mejorar la eficiencia energética en los edificios, siendo Alemania donde más

(87% de respuestas) y, donde menos, Rumania (63% de respuestas) y Noruega (60% de respuestas).

69

49

51

36

29

6

21

13

3

3

60

39

28

28

8

9

10

4

2

17

67

37

64

41

23

37

17

10

3

1

73

52

45

36

33

15

12

21

6

0

87

53

22

26

31

15

10

1

9

1

63

39

61

53

45

21

16

26

0

3

82

45

45

28

28

7

19

13

3

3

78

56

36

30

8

10

10

2

2

2

72

45

44

34

24

17

15

10

4

4

Incentivos financieros para propietarios

Las ventajas económicas del ahorro

energético deben repercutir directamente

Suficiente información sobre sus beneficios

Mayor compromiso general en la

transformación energética

Normativas o condiciones legales

adecuadas

Mejorar la competencia en el mercado inmobiliario

Mejora de la competencia de los

ingenieros y especialistas en

Otros

No lo sé

Total N=602


Austria N=50

Francia N=70

Alemania N=90

Italia N=136

Noruega N=90

Polonia N=71

Rumanía N=43

España N=68


42

En conclusión, la mayoría de los encuestados están de acuerdo y perciben beneficios, sobretodo a nivel

económico.

3.10 RESPUESTA SOBRE NORMATIVA

RELACIONADA CON LOS CERTIFICADOS

ENERGÉTICOS

Existe una tendencia dividida acerca de la necesidad de soluciones inst i tucionales que puedan

mejorar los estándares energéticos de los inmuebles. Mientras España, Rumania, Italia esperan

soluciones institucionales, Noruega, Alemania y Austria indican que no son necesarias más soluciones.

Los franceses y polacos, en cambio, permanecen indecisos sobre este asunto (figura 21).

Figura 21: ¿Cree que es necesario tomar medidas institucionales para mejorar el estándar energético de

los edificios?


47

34

54

19

60

26

51

77

65

38

54

31

74

21

54

35

7

19

15

12

14

7

19

20

14

16

16

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



43

El grado de impl icación de la Direct iva de ef ic iencia energét ica de los edif ic ios

2002/91/CE o 2010/31/UE en el lugar de trabajo de los encuestados es relativamente bajo, 34% de

respuestas (figura 22). Respecto a los resultados por países, la mayor implicación la señaló Italia (63% de

respuestas), mientras que, las más bajas fue para Francia (11% de respuestas) y Noruega (6% de

repuestas).

Figura 22: ¿Se ha encontrado alguna referencia a la Directiva de eficiencia energética de los edificios

2002/91/CE o 2010/31/UE en su lugar de trabajo?


De los encuestados que respondieron afirmativamente sobre la implicación de la Directiva de eficiencia

energética de los edificios Directiva 2002/91/CE o 2010/31/UE en su lugar de trabajo, los objetivos

indicados, ordenados de mayor a menor, son (figura 23):

• reducción de carbono (70% de respuestas)

• mejora de la eficiencia energética en la UE (67% de respuestas)

• fomento de los edificios de bajo consumo (48% de respuestas)

• seguridad energética de la UE (19% de respuestas)

34

44

11

30

63

6

39

28

32

48

44

70

57

24

70

52

42

40

18

12

19

13

14

24

8

30

28

TotalN=618

AustriaN=50

FranciaN=70

AlemaniaN=90

ItaliaN=136

NoruegaN=90

PoloniaN=71

RumaníaN=43

EspañaN=68

Si No Nolosé



44

Figura 23: Por favor, indique los objetivos de la Directiva de eficiencia energética de los edificios.



70

67

48

19

3

ReduccióndelasemisionesdeCO2

MejorarlaeficienciaenelusodelaenergíadentrodelaUE

Promocióndelosedificiosdebajoconsumo

AumentodelaseguridadenergéGcaenlaUE

OtrosTotalN=209

sólolosencuestadosquienesensutrabajoencontraronalgunareferenciaalaDirecGvadeEficienciaEnergeGcaenEdificios2002/91/CEo2010/31/UE

% respuestas


45

4 ANÀLISIS SOBRE EL INCREMENTO

DE PRECIOS DEBIDO AL


Como parte de una tesis de máster de la Universidad TU Wien (De Graaf, 2016), el objetivo de este

análisis es obtener una estimación del incremento de precios por países debido a la eficiencia

energética (a través de los certificados energéticos) dado en el mercado de venta y alquiler de

inmuebles.

Como se ha comentado al principio, el nivel de calificación energética dado por los certificados se

utiliza como indicador de la eficiencia energética de un inmueble. Este hecho puede animar a realizar

análisis y comparaciones entre países, pero debe hacerse con mucha precaución debido a las

diferentes escalas de certificación, el mercado inmobiliario y tipos de propiedades. Además, la calidad y

tamaño de las muestras varían para cada uno de los países analizados.

4.1 METODOLOGÍA

Para llevar a cabo este análisis, se ha utilizado el mismo método de regresión definido en otros estudios

(Rosen, 1974). Con el fin de lograr un buen nivel de evaluación del método por países, el proceso ha

comprendido los siguientes pasos descritos en la figura 24:


46

Figura 24: Resumen del proceso de evaluación del impacto del certificado energético sobre el precio

de venta o alquiler de un inmueble en el mercado de cada país.

Fuente: estudio de De Graaf, 2016

Debido a la cantidad de información, las explicaciones individuales por países no están incluidas en

este informe, pero están proporcionadas en la vers ión en inglés del anál is is para las

autor idades . Igualmente, sus resultados de la regresión también han sido considerados en este

análisis.

4.2 DATOS DE LAS REGRESIONES

Los datos han sido obtenidos de diferentes sitios web de agencias inmobiliarias sobre las características

de las viviendas de los países participantes (incluyendo calificaciones de los certificados energéticos).

Todos estos datos fueron recogidos tanto para transacciones de ventas como de alquiler de cada país.

Además de las calificaciones de certificados y los precios anunciados, se recoge la superficie útil de

cada vivienda y, en la mayoría de los casos, el año de construcción.

Los siguientes estados miembros de la UE/AEE fueron escogidos para el análisis de esta evaluación:

Austria, República Checa, Dinamarca, Francia, Alemania, Luxemburgo, los Países Bajos, Noruega,

Normativa de certificación energética

Escala de calificación y

medida

Muestra de distribución de las clases energéticas

Resultados de la regresión

Evaluación del impacto

del certificado 2ª Hipótesis

1ª Hipótesis

Incremento alqui ler ≥ ven ta

O

Incremento a lq uiler < venta

Sin incremento

O

Incremento de precio


47

Eslovaquia, España, Suecia y Reino Unido. Por otro lado, las evaluaciones sobre Bélgica e Italia pueden

encontrarse directamente en el estudio de De Graaf, 2016.

4.2.1 LIMITACIONES DE DATOS

A pesar del esfuerzo realizado en proporcionar un análisis similar entre países, las limitaciones de datos

encontradas han impedido que éste sea completo. La disponibilidad de datos en este campo mejora

continuamente, debido a la creciente implantación de la Directiva europea relativa a la eficiencia

energética de los edificios, que requiere que los certificados energéticos sean objeto de publicidad en

las transacciones de alquiler y venta. Sin embargo, estas limitaciones se mantienen y todavía no es

posible hacer un análisis completo a nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética en todos los

estados miembros de UE y AEE.

Los datos recogidos aquí serán utilizados como base en futuras investigaciones que puedan, de forma

periódica, evaluar los cambios a nivel de eficiencia energética, proporcionando información que sirva

para evaluar el éxito de políticas en este campo, tales como el éxito de la certificación de eficiencia

energética.

4.3 EVALUACIÓN DEL IMPACTO DEL


El impacto del certificado energético viene dado por los resultados de la regresión obtenidos que se

basan en incrementos de precios estimados en el mercado de venta y alquiler de cada país, debido a

las calificaciones de los certificados.

Teniendo en cuenta las limitaciones de datos referidas anteriormente y la susceptibilidad de las

comparaciones entre países, los resultados según países se presentan juntos en la figura 25, donde los

incrementos vienen dados como porcentajes del precio medio de v iv iendas de cada una de

las muestras analizadas. Estos valores porcentuales son, en definitiva, estimaciones del valor añadido de

una vivienda debido a una mejora de una letra de la calificación de su certificado.


48

Figure 25: Incremento de precios en viviendas debido a las clases de certificados energéticos, según las

muestras analizadas de cada país.

Fuente: estudio de De Graaf, 2016. El incremento luxemburgués supone una mejora de 50 puntos, lo

cual es bastante similar al de los otros sistemas nacionales.

La primera observación que puede hacerse a partir de la figura 25, es que el incremento de precios

en el a lqui ler son más bajos que en la venta para todos los países donde se ha analizado

su mercado de alquiler y venta. Además, comparando los valores medios entre mercados, esta

afirmación es la misma.

La comparativa más cercana sobre investigaciones que apoyan estos resultados se describe en detalle

en el estudio de la Comisión de la UE sobre el incremento de precios debido a los certificados

energéticos (véase el capítulo 2.1). En este estudio, el incremento más alto, reflejado en la figura 2, se

estima en 10-11% para el mercado de venta y 4,4% para el de alquiler. Los valores medios tienen una

diferencia de 3,9% y 2,9%, respectivamente. Este resultado se explica también por el dilema del

incentivo dividido (véase el capítulo 2.4).

Estos resultados están limitados debido a "datos def ic ientes" y "var iables omit idas" ; Sin

embargo, sirven de referencia general en cuanto al orden de magnitud que se esperado. Por ejemplo,

es posible que los valores máximos que aparecen en la figura 25 para el mercado de venta en Austria

(18%), Eslovaquia (16%) y España (27%) hayan sido inflados por "variables omitidas", igual que para el

mercado de alquiler español (22%). Además, estos valores tan altos son incompatibles con los

0.28 0.26 0.19 0.32 0.11 0.35

0.56

0.27 0.38 0.48 0.11 0.430.75 0.33 0.34 0.07 0.32 0.31

0.57

0.32

9.8%

4.8%

-4%

1%

6%

11%

16%

21%

26%

31%

AUSTRIA REPÚBLICACHECA

DINAMARCA FRANCIA ALEMANIA LUXEMBURGO PÁISESBAJOS NORUEGA ESLOVAQUIA ESPAÑA SUECIA REINOUNIDO

R2ajustado

Ventadeinmuebles Alquilerdeinmuebles Mediaventa Mediaalquiler


49

resultados de la encuesta (véase el capítulo 3.7 y la figura 12), donde se refleja que las calificaciones del

certificado energético son "sólo un criterio secundario en la compra" (Amecke, 2012, p. 4).

Las “variables omitidas” – tales como ubicación y calidad – tienen diferentes efectos sobre los

resultados de incrementos finales en función del nivel de correlación con la variable de interés. Por

ejemplo, si una variable tiene una clasificación positiva y está altamente correlacionada con la eficiencia

energética, y no está incluido en el conjunto de datos, entonces el incremento debido a esta variable

estará incluido como parte del incremento de la eficiencia energética. En este análisis, la ubicación y

la cal idad son las "var iables omit idas" más importantes . La ubicación es especialmente

significativa ya que el mercado de vivienda puede variar entre zonas urbanas y rurales, por lo que es

potencialmente una "fuente importante de heterogeneidad no observada" (Fuerst et al., 2015, p. 147).

Por otra parte, la calidad es probable que esté altamente correlacionada con la eficiencia energética,

pero su categorización es muy subjetiva, por lo que es una variable difícil de incluir en modelos de

regresión. La calidad de conjunto de datos puede verse afectada por la calidad de datos de entrada de

los sitios web inmobiliarios. En particular, se observan múltiples casos donde falta rellenar campos de

datos de una vivienda. Además, cada agencia utiliza diferentes definiciones sobre ciertas variables,

como el número de habitaciones y la zona habitable de una vivienda. Respecto cada agencia

inmobiliaria, el nivel de formación de los agentes, así como el grado en que estas variables estén

definidas condicionará que los conjuntos de datos sean consistentes. Cuando estos no están bien

definidos, deben hacerse decisiones subjetivas, por ejemplo, lo que constituye la zona habitable y si

ésta considera el espacio exterior como zona habitable. Del mismo modo, la calidad y la precisión de la

calificación del certificado depende de las necesidades de confort que son definidas a nivel nacional.

Los profesionales cualificados son necesarios en todos los casos; sin embargo, que tengan formación

especializada no lo es siempre (CA EPBD, 2016).

4.3.1 CASO DE PAÍSES BAJOS

El país con los resultados más inesperados de este análisis ha sido los Países Bajos, para el cual ha

habido disminución en lugar de incremento tanto para e l mercado de venta como de

a lqui ler . Existen otros estudios previos llevados a cabo en los Países Bajos que han informado de

incrementos debido a las calificaciones del certificado. Sin embargo, estos estudios también


50

proporcionan evidencias que sugieren que los Países Bajos tienen problemas en aplicar la transposición

de la Directiva de eficiencia (Brounen y Kok, 2011) 2002 (Murphy, 2013).

En particular, se ha visto que los niveles de aplicación del proceso de certificación disminuyeron en

gran medida después de una fuerte aceptación del certificado. Una razón principal sobre esta

tendencia a la baja que aparece en estos estudios fue la falta de confianza debido a una mala prensa

sobre el sistema. Sin embargo, la nueva versión web del certificado desarrollada para la

implementación de la última Directiva de eficiencia ha dado lugar a un nuevo fuerte aumento de la

frecuencia de certificaciones. Por otra parte, la falta de confianza y el bajo nivel de aplicación siguen

siendo cuestiones problemáticas en muchos países desde que la Directiva de eficiencia fue creada por

primera vez en 2002 y los demás estudios llevados a cabo acerca del proceso de certificación informan

sobre incrementos significativos. Por estas razones, las "variables omitidas" tales como la calidad y la

ubicación son más propensas a ser la causa de disminuciones inesperadas. Investigaciones posteriores

indican que se tendría que ampliar el ámbito del proceso de certificación para incluir estas variables. De

forma particular, el estudio realizado por Brounen y Kok incluye variables sobre características de

calidad de la vivienda, el tipo y sus vecinos (Brounen y Kok, 2011).


51

5 CONCLUSIONES

Este informe se ha dividido en dos investigaciones independientes: una encuesta realizada a los

agentes inmobiliarios y una evaluación del incremento de precios debido a los certificados energéticos.

Por tanto, las conclusiones si dividen en estas dos direcciones.

El análisis de la encuesta de los agentes inmobiliarios proporciona recomendaciones importantes sobre

cómo aumentar el impacto de los certificados energéticos sobre el valor de la propiedad y la cómo

superar los numerosos obstáculos identificados por los agentes como forma de ampliar el uso del

certificado energético en toda la UE (véase la siguiente sección 6). Alguno de los resultados registran

ciertas tendencias sobre su percepción acerca de los certificados. Por ejemplo, en términos de

f iabi l idad y ut i l idad de los cert i f icados energét icos (véase el capítulo 3.6 y la figura 10):

• poco fiable y no útil - Noruega, Polonia, Alemania

• poco fiable, pero útil - Rumania y Francia

• fiable, pero no útil - España

• fiable y útil - Italia y Austria

De las demás percepciones detectadas en el mercado inmobiliario de los países de la UE (véase el

capítulo 3.7) se puede destacar, por ejemplo; la mejora de la ef ic iencia energét ica de los

edif ic ios no v inculados a l cert i f icado energét ico en el 45% de las respuestas, e l incremento

de precios no se aprecia entre las c lases más a ltas y las propiedades (cuando se

compra o a lqui ler) en el 67% de las respuestas, e l t iempo de venta en el mercado

inmobil iar io no dif iere de tener un cert i f icado o no (indicado por tres cuartas partes de los

encuestados) y que la mayoría de los c l ientes no están interesados en la compra o

a lqui ler de una propiedad con una c lase de a lta cal i f icación energética en el 65% de las

respuestas. Curiosamente, la opinión de los agentes no se corresponde con el estudio posterior de este

informe donde se confirma que existe un incremento del precio para las mejores calificaciones

energéticas. Esto podría ser consecuencia de una impresión bastante negativa sobre los certificados

por parte de los encuestados.

Por otro lado, este informe contribuye en el pequeño pero creciente campo de los análisis de regresión

sobre el grado en que el certificado energético se ve reflejado en los mercados de vivienda europeos.


52

Concretamente, se confirma la existencia de incremento de precios en todos menos uno de los

mercados analizados (véase el capítulo 4.3.1), y también se demuestra el efecto del d i lema del

incentivo div idido en estos mercados, s iendo la causa más probable de la

d iscrepancia observada entre los incrementos de venta y a lqui ler .

De las investigaciones previas, en la mayoría de países se confirma la observación sobre la existencia de

un mayor incremento de precio en las t ransacciones de venta que de a lqui ler (véase el

capítulo 4.3). Dada la proporción significativa de inquilinos respecto propietarios de viviendas, la

verdadera transformación del mercado hacia la eficiencia energética debería incluir medidas que

consideren este aspecto. La razón principal de la discrepancia entre los incrementos de los dos

mercados es el hecho de que los propietarios no suelen asumir los costes de dicho mantenimiento.

Políticas que proporcionen incentivos para que los propietarios inviertan en mejoras de eficiencia

energética, como por ejemplo sistemas de subvención, podrían aumentar el incremento del mercado

de alquiler y ayudar a la transformación del mercado en conjunto hacia edificios más eficientes. Sin

embargo, una consecuencia negativa de tales medidas sería un reforzamiento del efecto de pobreza

energética, con lo cual, las viviendas de bajo consumo sólo serian alcanzables por inquilinos y

propietarios de viviendas más ricos.


53

6 RECOMENDACIONES

En la tabla siguiente se presenta un l istado de recomendaciones e laborado por los socios

del proyecto ZEBRA2020 basado en la respuestas de los agentes inmobil iar ios :

Tabla 2: Listado de 10 problemas detectados y sus recomendaciones para autoridades de los Estados

miembros y la UE a partir de la encuesta de agentes inmobiliarios

Nº Problema detectado Recomendación

1 Certificación obligatoria con

certificados, si todavía no es

obligatoria

Necesidad de certificado energético según la ley

en cada uso de un inmueble (nuevas

promociones, transacciones de venta y alquiler, y

renovaciones)

2 Factores considerados por los

clientes en la selección, compra

y alquiler de un inmueble

El factor de coste de la energía se considera más

importante cuando los precios energéticos son

más altos

3 Evaluación de los certificados de

eficiencia energética en relación

al proceso de acreditación

El procedimiento puede ser más respetado si es

obligación del inversor, propietario o

administrador y es solicitado en paralelo por

abogados o notarios como testigos de las

transacciones

4 Evaluación de certificados de


a fiabilidad en la actividad

profesional de los agentes

La formación profesional, la cualificación de los

certificadores y el asegurar el control de calidad

aumentará la fiabilidad de los certificados

energéticos

5 Evaluación de certificados de


a utilidad en la actividad

profesional de los agentes

El alcance de la información incluida en el

certificado debe ser comprensible para cualquier

usuario de una propiedad. El análisis del mercado

y la mejora de los procesos de valoración de los

inmuebles debido a factores sostenibles pueden

aumentar la utilidad de los certificados

6 Correlación entre alta eficiencia

energética y alto valor del

Estudios de mercado y análisis de los certificados

registrados sobre el impacto de la eficiencia


54

inmueble energética de los edificios según su valor en el

mercado podrían ser utilizados por los agentes

inmobiliarios en su relación con sus clientes

7 Influencia de tener una clase alta

de calificación energética sobre

el tiempo de venta de una

propiedad en el mercado

Estudios de mercado y un mayor uso de

calificaciones de las certificaciones por parte de

agentes inmobiliarios pueden acortar el tiempo

de venta de una propiedad EECN en el mercado

8 Obstáculos en la mejora de la

eficiencia energética de los

edificios

Estos pueden ser menos importantes, si el coste

de las mejoras y de la expedición de los

certificados se reduce debido a políticas

nacionales, acompañadas de campañas de

sensibilización y una división más justa de los

beneficios del ahorro energético entre las partes

interesadas (propietarios e inquilinos)

9 Incentivos para los propietarios

de inmuebles

Los incentivos previstos serían incentivos

económicos por la realización de medidas de

ahorro energético, asociadas con campañas de

información adecuadas. La introducción de los

certificados de forma transparente, sin normativas

y en forma de programas a largo plazo ayudaría a

mejorar la comprensión de los objetivos de

eficiencia energética y cambio climático y el papel

de los certificados energéticos en este contexto

10 Nivel de sensibilización e

información sobre la Directiva

de eficiencia energética de los

edificios

La próxima actualización de la Directiva de

eficiencia energética de los edificios será una

buena oportunidad para llevar a cabo formaciones

y campañas de sensibilización que mejoren la

comprensión de los objetivos de la Directiva y el

impacto de la certificación de eficiencia

energética

Fuente: Desarrollado por los socios del proyecto ZEBRA2020

Respecto al análisis realizado sobre el incremento de precios debido al certificados energético, como

norma, el objetivo principal es el de aumentar e l grado en que la ef ic iencia energética se

incorpora en la toma de decis iones del mercado de la v iv ienda. El éxito de este objetivo se


55

puede medir a través del análisis de regresiones periódicas que, como este informe indica, miden el

nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética en el mercado. Tal y como se ha demostrado en

este y otros estudios, los análisis de regresiones son considerablemente limitados debido a la falta de

datos. Con el fin de conseguir una mayor precisión y nivel de exactitud que asegure el éxito de esta

acción, además de las clases energéticas de los certificados, se debe motivar a los Estados miembros a

recopilar y compartir datos importantes sobre otras variables características. Incluso, se recomienda

realizar análisis de regresiones periódicas como el del estudio de 2013 (Bio Intelligence Service et al.

2013).

Una limitación clave en los esquemas actuales de certificación energética es la fa lta de

est imaciones f inancieras para las mejoras recomendadas en el hogar . Esto conduce a una

mayor barrera de información, en la que los propietarios no son capaces de contrastar los costes de las

mejoras con respecto al aumento del valor de su vivienda. Además, la información sería mucho más

imperfecta a la hora de hacer previsiones financieras acerca del período de tiempo en que los

propietarios pueden esperar ver amortizado o incrementado su valor después de aplicar las mejoras.

Por eso, medidas que mejoren el acceso a la información f inanciera probablemente

aumentarían el nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética ya que se eliminaría esta barrera

de mercado.


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ZEBRA 2020 – ESTRATEGIA 2020 DE EDIFICIOS DE ENERGÍA … · 2018-09-28 · emisiones y consumo de energía. La UE se ha comprometido a los siguientes objetivos para el año 2030