ZNALECKÝ POSUDOK č./ - domdrazieb.sk · e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v

Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností

ZNALECKÝ POSUDOK č.153/2018

určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 7, 920 01 Hlohovec Číslo spisu (objednávky) : DDHC 009/2018, zo dňa 30.05.2018 Počet strán (z toho príloh) : 51(29 ) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne 08.09.2018

Znalec: Ing. Juraj Sedláček číslo posudku: 153/2018

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

2. Dátum vyžiadania posudku: 30.05.2018

3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 08.09.2018

4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 05.09.2018

5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DDHC 009/2018, zo dňa 30.05.2018 - kópia - Znalecký posudok č.17/2007 (Ing. Júlia SÝKOROVÁ) - originál - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) - elektronická verzia bez príloh

5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa 08.09.2018 - kópia z katasterportálu

- Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 08.09.2018 - kópia z katasterportálu

- Informácia o obci Dolný Hričov - www.e-obce.sk

- Fotodokumentácia exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností

6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy

Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Vzhľadom na skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti neumožnil obhliadku ohodnocovaných objektov v riadnom termíne (22.06.2018), zadávavateľ posudku požaduje v zmysle §12, ods.3 zákona č.527/2002 Z.z. spracovať znalecký posudok na základe dostupných podkladov, ktoré boli znalcovi poskytnuté.

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je vzhľadom na súčasný prevádzkovo - technický stav schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2018.

b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1260 kópia z katasterportálu

A. Majetková podstata:

Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape

parc.č.1091/26 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m2



parc.č.1096 Ostatné plochy o výmere 3452 m2

parc.č.1099/39 Trvalé trávne porasty o výmere 3665 m2

parc.č.1101/33 Ostatné plochy o výmere 2032 m2

Stavby

Reštaurácia s.č.451 na parc.č.1091/26

Rozost. stavba - apartmánový dom na parc.č.1091/27

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 TRNOVCOVÁ Andrea r. TRNOVCOVÁ, Ing., Na Plzák 450/1, Dolný Hričov, PSČ 013 41, SR

Dát.nar.: 23.08.1976

Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2

C. Ťarchy: viď. Príloha č.2

c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Riadna obhliadka bola zvolaná spoločnosťou Dom Dražieb s.r.o. Hlohovec na deň 22.06.2018 o 11.00 hod.

v priestoroch ohodnocovaných nehnuteľností. Znalec sa v určenú hodinu dostavil ku vstupu do areálu od hlavnej cesty. Závora bola zatvorená. Keďže sa pred závorou nikto nenachádzal, znalec vošiel do areálu penziónu k objektu reštaurácie s.č.451. Ani tu sa nikto nenachádzal. Následne znalec zabezpečil fotodokumentáciu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností a keďže sa do 11.15 hod v areáli nikto neobjavil, znalec o 11.17.hod obhliadku ukončil. O neúspešnom priebehu obhliadky znalec informoval objednávateľa posudku.

Vzhľadom na skutočnosť, že technickou vadou na pamäťovej karte fotoaparátu znalec prišiel o fotodokumentáciu z obhliadky dňa 22.06.2018, pokúsil sa znalec telefonicky zorganizovať dodatočnú obhliadku nehnuteľnosti (tel. č. na vlastníčku dodané objednávateľom posudku: 0908 839 278), za účelom zabezpečenia fotodokumentácie, čo sa však nepodarilo. Ukázalo sa, že vyššie uvedené telef. číslo nepatrí vlastníčke nehnuteľnosti. Preto sa znalec dňa 5.9.2018 o 13.00 hod dostavil na miesto, kde sa nachádzajú ohodnocované nehnuteľnosti a zabezpečil dodatočne fotodokumentáciu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností. Ani počas tejto dodatočnej obhliadky sa v areáli nikto nenachádzal.


Strana 4

Fotodokumentácia súčasného stavu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 05.09.2018.

d) Technická dokumentácia: Znalcovi bola predložená technická dokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností, ktorá je súčasťou Znaleckého posudku č.17/2007 (Ing. Júlia SÝKOROVÁ). Vzhľadom na skutočnosť, že znalcovi nebolo umožnené vykonať obhliadku domu, nebolo možné porovnať predložený pôdorys so skutočnosťou. Vek jednotlivých častí rodinného domu a príslušenstva je stanovený na základe údajov zo Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. Frantiček ORSÁG).

e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne významné rozdiely medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a stavom zisteným pri obhliadke exteriéru nehnuteľnosti.

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Reštaurácia s.č.451

- Apartmánový dom na parc.č.1091/27

- Vonkajšie úpravy

- Vodovodná prípojka (parc.č.1091/28, 1096)

- Vodojem (parc.č.1101/33)

- Kanalizačná prípojka (parc.č.1091/28, 1096)

- Kanalizačné revízne šachty (parc.č.1091/28, 1096)

- ČOV (parc.č.1101/33)

- Prípojka NN (parc.č.1091/28, 1096)

- Premostenie (parc.č.1096)

- Spevnené plochy (parc.č.1091/16, 1092/4, 1096)

- Pozemok

- parc.č.1091/26

- parc.č.1091/27

- parc.č.1091/28

- parc.č.1096

- parc.č.1099/39

- parc.č.1101/33

g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY)

2.1.1 Reštaurácia s.č.451

POPIS STAVBY

Objekt reštaurácia s.č.451 sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný.

V zmysle Klasifikácie stavieb zatrieďujem objekt do KS 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia pre krátkodobé pobyty.

Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG).

Popis objektu v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG):


Strana 5

Objekt "Reštaurácie a apartmánov" s.č. 451, je situovaný na parcele číslo 1091/26, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt budova reštaurácie s ubytovacími kapacitami v podkroví a bazénom pri reštaurácii, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina slúži ako reštaurácia s ubytovaním. Postavený a daný do užívania v roku 2008. Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - nachádzajú sa tu skladové priestory, sociálne zariadenia a šatne , bazén, kuchyňa, kotolňa, reštaurácia s barom, terasa, vstupná hala, sociálne zariadenia, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré slúži ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza deväť samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy presných tvaroviek Ypor hr. do 450 mm, vnútorné priečky z presných tvaroviek Ypor hr. 115 - 200 mm. Stropná tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným omietnutým podhľadom, v priestoroch reštaurácie s baromi so zníženým kazetovým podhľadom, v podkroví je strop drevený sendvičový s čiastočne rovným a čiastočne šikmým sadrokartónovým omietaným podhľadom.. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy sú úplné z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte je zateplená polystyrénom hr. 10 cm a povrchová úprava z akrylátových omietok, sokel je obložený umelým kameňom. Úpravy vnútornýchpovrchov tvorí prevážne vápenná hladká omietka, v sociálnych zariadeniach, kuchyni, baroch je keramický obklad stien. Podlahy na prízemí sú v prevažnej časti tvorené keramickou dlažbou, kotolňa, v podkroví sú v izbách a na chodbe lepené koberce na cementovom potere, v sociálnych zariadeniach je keramická dlažba. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere v celom pbjekte sú prevažne drevené dyhované hladké, vonkajšie dvere sú plastové s izolačným dvojsklom, dvere medzi reštauráciou a vstupnou halou sú protipožiarne. Schody do podkrovia sú železobetónové s keramickým obkladom nástupníc a podstupníc. Vykurovanie je riešené ústredné, riešené splyňovacím kotlom, vyhotovený je rozvod teplej a studenej vody. Zdrojom teplej vody sú elektrické zásobníky TÚV v kotolni. Elektroinštalácia je svetelná aj motorická, vyhotovený je telefónny ISDN rozvod s vlastnou ústredňou a samostatnými linkami v jednotlivých izbách s možnosťou napojenia na internet, televízny satelitný rozvod, rozvod vzduchotechniky na prízemí v reštaurácii a kuchyni s možnosťou odsávania a cirkuláciou vzduchu. Spoločné sociálne zariadenia sú vybavené senzormi pohybu, vrátane vodovodných batérii, každá izba v podkroví je vybavená sprchovacím kútom, záchodom a keramickým umývadlom,. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov a vykonávanej údržbe, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia.

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY

Výpočet Obstavaný priestor [m3]

Oz: (16,40*13,70+20,45*14,20)*0,25 128,77

Ov: (16,40*13,70*3,15)+(20,45*14,20*3,35)+20,90*14,20*2,57 2 443,27

Ot: (16,40*2,70/2*13,25)+(20,90*4,15/2*14,20) 909,17

Od (strešné vikiere): (5,60*16,00*1,40)/6*2 41,81

Od (bazén): 8,00*4,50*1,40 50,40

Od (previs strechy): (1,20*3,25/2*13,70*2,0)+(1,20*3,25/2*20,45)+(2,20*3,00/2*20,45) 160,79

Obstavaný priestor stavby celkom 3 734,21

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 824 / 30,1260 = 93,74 EUR/m3 Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)


Strana 6

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]

Nadzemné 1 16,40*13,70+20,45*14,20 515,07 Repr. (3,15+3,35)/2 3,25

Podkrovné 1 20,90*14,20 296,78 Repr. 2,57 2,57

Priemerná zastavaná plocha: (515,07 + 296,78) / 2 = 405,93 m2 Priemerná výška podlaží: (515,07 * 3,25 + 296,78 * 2,57) / (515,07 + 296,78) = 3,00 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 405,93) = 0,9791 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3) = 1,0000

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Konštrukcie podľa RU

1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5,64

2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14,09

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,52

4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,20 7,20 6,76

5 Krytina strechy 3,00 1,10 3,30 3,10

6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 0,99

7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,10 7,70 7,23

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3,24

9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,10 3,30 3,10

10 Schody 3,00 1,10 3,30 3,10

11 Dvere 4,00 1,10 4,40 4,13

12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00

13 Okná 6,00 1,15 6,90 6,48

14 Povrchy podláh 3,00 1,15 3,45 3,24

15 Vykurovanie 5,00 1,30 6,50 6,11

16 Elektroinštalácia 6,00 1,05 6,30 5,92

17 Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,80

18 Vnútorný vodovod 3,00 1,10 3,30 3,10

19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 2,96

20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00

21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,88

22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,05 2,10 1,97

23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,20 4,80 4,51

24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00

25 Ostatné 4,00 1,10 4,40 4,13

Spolu 100,00 106,45 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 106,45 / 100 = 1,0645 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [Eur/m3] VH = 93,74 EUR/m3 * 2,458 * 1,0645 * 0,9791 * 1,0000 * 0,939 * 0,95 VH = 214,2243 EUR/m3


Strana 7

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Reštaurácia s.č.451 2008 10 90 100 10,00 90,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [EUR]

Východisková hodnota 214,2243 EUR/m3 * 3734,21 m3 799 958,52

Technická hodnota 90,00 % z 799 958,52 EUR 719 962,67

2.1.2 Apartmánový dom na parc.č.1091/27

POPIS STAVBY

Objekt apartmánového domu sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný.

V zmysle Klasifikácie stavieb zatrieďujem objekt do KS 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia pre krátkodobé pobyty.

Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Výnimku tvoria konštrukčné diely viditeľné z exteriéru, ktoré sú započítané podľa skutočne zisteného stavu.

Popis objektu v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Objekt "Apartmánovy dom" rozostavaná stavba je situovaný na parcele číslo 1091/27, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt s ubytovacími kapacitami v podkroví a príslušenstvom na prízemí, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina. Postavený na základe právoplatného stavebného povolenia z roku 2004. Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - apartmány a príslušenstvo, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré bude slúžiť ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza šesť rozostavaných samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z pálených tvaroviek SETA hr. do 450 mm, vnútorné priečky z pálených tvaroviek SETA hr. 115 - 200 mm. Stropná konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným podhľadom, v podkroví je strop drevený. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte nevyhotovená. Úpravy vnútorných povrchov nevyhotovené. Podlahy nevyhotovené. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere nevyhotovené. Schody do podkrovia sú železobetónové bez povrchovej úpravy nástupníc. Vykurovanie nie je vyhotovené. Elektroinštalácia nevyhotovená. Ojekt bez vybavenia. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. Pri obhliadke exteriéru bolo zistené, že fasáda objektu je prakticky dohotovená.


Strana 8

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY

Výpočet Obstavaný priestor [m3]

Oz: (20,00*10,00+5,20*4,95)*0,25 56,44

Ov: (20,00*10,00*2,68)+(5,20*4,95*2,55)+(20,00*10,00*2,57) 1 115,64

Ot: (20,00*3,52/2*10,00)+(5,20*1,45/2*4,95)+(4,95*12*1,45)/6*2 399,37

Od: (1,20*3,00/2*20,00*2)+(1,50*2,20/2*4,50)+(1,50*2,20/2*4,70) 87,18

Obstavaný priestor stavby celkom 1 658,63

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy pre spoločnú rekreáciu KS: 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 824 / 30,1260 = 93,74 EUR/m3 Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]

Nadzemné 1 20,00*10,00+5,20*4,95 225,74 Repr. 2,68 2,68

Podkrovné 1 20,00*10,00 200 Repr. 2,57 2,57

Priemerná zastavaná plocha: (225,74 + 200) / 2 = 212,87 m2 Priemerná výška podlaží: (225,74 * 2,68 + 200 * 2,57) / (225,74 + 200) = 2,63 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 212,87) = 1,0327 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 2,63) = 1,0985

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový

podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel

hodnotenej stavby [%]

Dokonč. [%]

Výsledný podiel prvku

na dokonč. [%]

Konštrukcie podľa RU

1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5,71 100 5,71

2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14,26 100 14,26

3 Stropy 8,00 1,05 8,40 7,99 100 7,99

4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,10 6,60 6,28 100 6,28

5 Krytina strechy 3,00 1,15 3,45 3,28 100 3,28

6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 1,00 90 0,90

7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,05 7,35 6,99 0 0,00

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3,28 90 2,95

9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,20 3,60 3,43 0 0,00

10 Schody 3,00 1,10 3,30 3,14 40 1,26

11 Dvere 4,00 1,05 4,20 4,00 10 0,40

12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 0 0,00

13 Okná 6,00 1,15 6,90 6,57 90 5,91

14 Povrchy podláh 3,00 1,05 3,15 3,00 0 0,00

15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 4,76 0 0,00


Strana 9

16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5,71 20 1,14

17 Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,81 0 0,00

18 Vnútorný vodovod 3,00 1,15 3,45 3,28 80 2,62

19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 3,00 85 2,55

20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 0 0,00

21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00

22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00

23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,10 4,40 4,19 0 0,00

24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,95 0 0,00

25 Ostatné 4,00 1,20 4,80 4,57 0 0,00

Spolu 100,00 105,10 100,00 55,26

Rozostavanosť stavby: 55,26 % Nedokončenosť stavby: 44,74 % Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 105,10 / 100 = 1,0510 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [Eur/m3] VH = 93,74 EUR/m3 * 2,458 * 1,0510 * 1,0327 * 1,0985 * 0,939 * 0,95 VH = 245,0603 EUR/m3



Apartmánový dom na parc.č.1091/27

2008 10 90 100 10,00 90,00



Východisková hodnota dokončenej stavby 1658,63 m3 * 245,0603 EUR/m3 406 464,37

Nedokončenosť -44,74 % z 406 464,37 -181 852,16

Východisková hodnota 224 612,21


Dokončenosť stavby: (224 612,21EUR / 406 464,37EUR) * 100 % = 55,26 %


Strana 10

2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY

2.2.1 Vodovodná prípojka

Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG).

Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG):

Prípojka vody z vodojemu do objektu, DN 63 mm, v dĺžke 417 m, vybudovaná v roku 2005.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1320/30,1260 = 43,82 EUR/bm Počet merných jednotiek: 417 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Vodovodná prípojka 2005 13 37 50 26,00 74,00



Východisková hodnota 417 bm * 43,82 EUR/bm * 2,458 * 0,95 42 669,14


2.2.2 Vodojem

Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia

východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG).


Vodojem pozostávajúci z dvoch nádrží z plastu zabudovaných v betónovom ochrannom plášti, vybudovaný v roku 2005.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.8. Vodojemy a nádrže na vodu (JKSO 814 2) Položka: 1.8.a) Vnútorného obsahu do 500 m3 Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 4560/30,1260 = 151,36 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 4,0*8,0*5,0 = 160 m3 OP


Strana 11

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Vodojem 2005 13 37 50 26,00 74,00



Východisková hodnota 160 m3 OP * 151,36 EUR/m3 OP * 2,458 * 0,95 56 550,52


2.2.3 Kanalizačná prípojka




Kanalizačná prípojka, ako jednotlivé prípojky od budovy po vlastnú ČOV kde sú odvedené splaškové vody. Zrealizované v roku 2005.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 EUR/bm Počet merných jednotiek: 400 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Kanalizačná prípojka 2005 13 37 50 26,00 74,00



Východisková hodnota 400 bm * 33,53 EUR/bm * 2,458 * 0,95 31 318,36



Strana 12

2.2.4 Kanalizačné revízne šachty




Prefabrikované skružové revízne šachty s oceľovými poklopmi na trase kanalizačnej prípojky.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200 - 300 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 EUR/Ks Počet merných jednotiek: 3 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Kanalizačné revízne šachty 2005 13 37 50 26,00 74,00



Východisková hodnota 3 Ks * 303,72 EUR/Ks * 2,458 * 0,95 2 127,65


2.2.5 ČOV




Predmetom ohodnotenia je samonosná plastová ČOV AS ANACOMB 20 , osadená do výkopu, s kapacitou čistenia 3 m3 / deň splaškových vôd. Zrealizované v roku 2005.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 31. Malé čistiarne odpadových vôd vrátane technológie Bod: 31.4. Výkonu do 25. ekv. (napr. typ BČ - 25 C) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 523740/30,1260 = 17384,98 EUR/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95


Strana 13



ČOV 2005 13 27 40 32,50 67,50



Východisková hodnota 1 Ks * 17384,98 EUR/Ks * 2,458 * 0,95 40 595,67


2.2.6 Prípojka NN




Elektrická NN prípojka zemná, vybudovaná v roku 2005.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.h) kábelová prípojka vzdušná Al 4*70 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 390/30,1260 = 12,95 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 7,77 EUR/bm Počet merných jednotiek: 10,0+30,0+56,0+120,0+80,0+8,0+7,0+60,0+35,0+54,0 = 460 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Prípojka NN 2005 13 37 50 26,00 74,00



Východisková hodnota 460 bm * (12,95 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,458 * 0,95 13 910,19



Strana 14

2.2.7 Premostenie




Komunikačný priestor, most zabezpečujúci príjazd k nehnuteľnostiam cez miestny potok, mostovka vyhotovená z mostných železobetónových nosníkov uložených na úložný betónový prah, vybudované v roku 2006.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 33. Mosty Bod: 33.1. Pozemných komunikácií (JKSO 821 11) Kód KS: 2141 Mosty a nadjazdy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 22600/30,1260 = 750,18 EUR/m2 PP Počet merných jednotiek: 7,0*3,60 = 25,2 m2 PP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95



Premostenie 2006 12 68 80 15,00 85,00



Východisková hodnota 25,2 m2 PP * 750,18 EUR/m2 PP * 2,458 * 0,95 44 143,98


2.2.8 Spevnené plochy




Komunikačný priestor v areáli, zabezpečuje príjazd k ohodnocovaným nehnuteľnostiam, cesta s asfaltovým povrchom, vybudované v roku 2006.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: (11,0+16,0+8,0)*3,50 = 122,5 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95


Strana 15



Spevnené plochy 2007 11 29 40 27,50 72,50



Východisková hodnota 122,5 m2 ZP * 14,94 EUR/m2 ZP * 2,458 * 0,95 4 273,58


2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota

[EUR] Technická hodnota [EUR]

Reštaurácia s.č.451 799 958,52 719 962,67

Apartmánový dom na parc.č.1091/27 224 612,21 202 150,99

Vodovodná prípojka 42 669,14 31 575,16

Vodojem 56 550,52 41 847,38

Kanalizačná prípojka 31 318,36 23 175,59

Kanalizačné revízne šachty 2 127,65 1 574,46

ČOV 40 595,67 27 402,08

Prípojka NN 13 910,19 10 293,54

Premostenie 44 143,98 37 522,38

Spevnené plochy 4 273,58 3 098,35

Celkom: 1 260 159,82 1 098 602,60


Strana 16

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY Analýza polohy nehnuteľností:

Ohodnocované objekty reštaurácia s.č.451 a apartmánový dom na parc.č.1091/27 sa nachádzajú v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km.

Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný.

V obci Dolný Hričov sa nachádza základná a materská škola, obecný úrad, pošta, ambulancie praktických lekárov, vlaková stanica a zastávka prímestskej autobusovej dopravy ako aj predajne so základným sortimentom

tovarov. Prístup k

ohodnocovanému areálu z MK Na Plzák je po čiastočne spevnenej obslužnej komunikácii umiestnenej na pozemkoch parc.č.1275 a 1109/2, ktoré sú vo vlastníctve SPF, resp. v spoluvlastníctve vlastníčky ohodnocovanej nehnuteľnosti.

V blízkosti je možnosť napojenia na verejné rozvody NN.

Areál sa nachádza na rovinatom pozemku nepravidelného tvaru.

Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje pod 10%.

Lokalita v ktorej sa posudzovaná nehnuteľnosť nachádza patrí podľa odborného názoru znalca medzi priemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na podnikanie v oblasti agroturistiky a preto stanovujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie na 0,20. Analýza využitia nehnuteľností: Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

Zo znalcovi dostupných podkladov neboli zistené žiadne významnejšie riziká z hľadiska jej ďalšieho užívania nehnuteľnosti.

Pri analýze minulého využitia nehnuteľnosti v rokoch 2014 až 2016 na internete, znalec narazil na množstvo negatívnych referencií v súvislosti s ubytovaním v posudzovanej nehnuteľnosti, v ktorých sa ubytovaní hostia sťažovali na personál zariadenia, ako aj technický stav v ubytovacích priestoroch.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2


Strana 17

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400

III. trieda Priemerný koeficient 0,200

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200 - 0,180) 0,020

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,020 13 0,2600

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0,110 30 3,3000

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,200 8 1,6000

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,600 7 4,2000

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20%

II. 0,400 6 2,4000

6 Typ nehnuteľnosti

priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom.

II. 0,400 10 4,0000

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 0,400 9 3,6000

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 0,600 6 3,6000

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,200 5 1,0000

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,600 6 3,6000

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0,110 7 0,7700

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica a autobus III. 0,200 7 1,4000

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,200 10 2,0000

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,200 8 1,6000

15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti

I. 0,600 9 5,4000

16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,200 8 1,6000


Strana 18

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby

III. 0,200 7 1,4000

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0,110 4 0,4400

19 Názor znalca

problematická nehnuteľnosť IV. 0,110 20 2,2000

Spolu 180 44,37

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 44,37/ 180 0,247

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 1 098 602,60 EUR * 0,247 271 354,84 EUR

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS

Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km.

V zmysle územného plánu obce Dolný Hričov je prevažná časť pozemku súčasťou plôch s funkčným využitím "športové a rekreačné plochy"

V obci Dolný Hričov sa nachádza základná a materská škola, obecný úrad, pošta, ambulancie praktických lekárov, vlaková stanica a zastávka prímestskej autobusovej dopravy ako aj predajne so základným sortimentom tovarov.

Prístup k ohodnocovanému areálu z MK Na Plzák je po čiastočne spevnenej obslužnej komunikácii umiestnenej na pozemkoch parc.č.1275 a 1109/2, ktoré sú vo vlastníctve SPF, resp. v spoluvlastníctve vlastníčky ohodnocovanej nehnuteľnosti.

Jedná sa o rovinatý pozemok nepravidelného tvaru. V dosahu sa nachádzajú verejné rozvody NN. Lokalita v ktorej sa posudzované pozemky nachádzajú, patrí podľa odborného názoru znalca medzi

priemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na podnikanie v oblasti agroturistiky. Blízkosť a dobrá dopravná dostupnosť krajského mesta Žilina je zohľadnená v použitej východiskovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená ako 40% hodnotu platnej pre mesto Žilina.

Skutočnosť, že nie celý pozemok je v zmysle územného plánu obce využiteľný ako "športové a rekreačné plochy" je zohľadnená v použitom koeficiente redukujúcich faktorov.

Cena nezastavaných stavebných pozemkov pre bytovú výstavbu sa v obci Dolný Hričov, podľa realitných

portálov pohybuje v intervale 17 - 65 EUR/m2.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera Podiel Výmera

1091/26 zastavaná plocha a nádvorie 568 568,00 1/1 568,00 m2



Strana 19


1096 ostatná plocha 3452 3452,00 1/1 3452,00 m2

1099/39 trvalý tráv. porast 3665 3665,00 1/1 3665,00 m2

1101/33 ostatná plocha 2032 2032,00 1/1 2032,00 m2

Spolu výmera 17 281,00

m2 Obec: Dolný Hričov Východisková hodnota: VHMJ = 40,00% z 26,56 EUR/m2 = 10,62 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu kS

koeficient všeobecnej situácie

2. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,80

kV koeficient intenzity využitia

5. rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, rekreačné stavby pre individuálnu rekreáciu, nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min pri bežnej premávke ...

0,90

kP koeficient obchodnej a

priemyselnej polohy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,00

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

2. stredná vybavenosť (možnosť napojenia najviac na dva druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny)

1,00

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov - nevyskytuje sa 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov - iné faktory ( druh možnej zástavby) 0,95

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 0,80 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 0,95 0,6840

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 10,62 EUR/m2 * 0,6840 7,26 EUR/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 17 281,00 m2 * 7,26 EUR/m2 125 460,06 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

parcela č. 1091/26 4 123,68

parcela č. 1091/27 1 764,18

parcela č. 1091/28 53 150,46

parcela č. 1096 25 061,52

parcela č. 1099/39 26 607,90

parcela č. 1101/33 14 752,32

Spolu 125 460,06


Strana 20

III. ZÁVER

1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE

Hlavné stavby:

Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží

Reštaurácia s.č.451 801 71 3 734,21 515,07 2

Apartmánový dom na parc.č.1091/27 801 77 1 658,63 225,74 2

Pozemky:

Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2)

Pozemok 1091/26 568,00

Pozemok 1091/27 243,00

Pozemok 1091/28 7 321,00

Pozemok 1096 3 452,00

Pozemok 1099/39 3 665,00

Pozemok 1101/33 2 032,00

2. OTÁZKY A ODPOVEDE

Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

3. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 271 354,84 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 125 460,06 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie


Strana 21

4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby

Reštaurácia s.č.451 177 830,78

Apartmánový dom na parc.č.1091/27 49 931,29

Vodovodná prípojka 7 799,06

Vodojem 10 336,30

Kanalizačná prípojka 5 724,37

Kanalizačné revízne šachty 388,89

ČOV 6 768,31

Prípojka NN 2 542,50

Premostenie 9 268,03

Spevnené plochy 765,29

Pozemky

Pozemok - parc. č. 1091/26 (568 m2) 4 123,68

Pozemok - parc. č. 1091/27 (243 m2) 1 764,18

Pozemok - parc. č. 1091/28 (7 321 m2) 53 150,46

Pozemok - parc. č. 1096 (3 452 m2) 25 061,52

Pozemok - parc. č. 1099/39 (3 665 m2) 26 607,90

Pozemok - parc. č. 1101/33 (2 032 m2) 14 752,32

Spolu VŠH 396 814,90

Zaokrúhlená VŠH spolu 397 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 397 000,00 EUR Slovom: Tristodevätdesiatsedemtisíc EUR

5. MIMORIADNE RIZIKÁ

Ohodnocované nehnuteľnosti neboli znalcovi sprístupnené. Znalec stanovil všeobecnú hodnotu len na

základe vonkajšej obhliadky a dostupných podkladov - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Táto skutočnosť predstavuje pomerne značné riziko, že všeobecná hodnota nie je stanovená správne, pretože nezohľadňuje možné úpravy nehnuteľnosti, príslušenstva, ako aj okolia, nezachytené v podkladoch predložených znalcovi.

V Trenčíne dňa 8.9.2018 Ing. Juraj Sedláček


Strana 22

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka DDHC 009/2018, zo dňa 30.05.2018 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa 08.09.2018 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 08.09.2018 4. Stavebné povolenie č. C-5487/2006-Db zo dňa 7.8.2006

5. Stavebné povolenie č. C-12608/2004-Db zo dňa 9.9.2004

6. Stavebné povolenie č. C-15610/2004/Mo-SP zo dňa 29.11.2004 7. Stavebné povolenie č. A/2005/01972-3/ObÚŽP-Jan zo dňa 12.8.2005 8. Informácia o obci Dolný Hričov 9. Situácia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

10. Reštaurácia s.č.451 – Pôdorys prízemia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 11. Reštaurácia s.č.451 – Pôdorys podkrovia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

12. Reštaurácia s.č.451 – Pozdĺžny rez - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

13. Apart. dom na parc.č.1091/27 – Pôdorys prízemia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

14. Apart. dom na parc.č.1091/27 – Pôdorys podkrovia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

15. Apart. dom na parc.č.1091/27 – Pozdĺžny rez - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG)

16. Fotodokumentácia exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností

Documents

ZNALECKÝ POSUDOK č./ - domdrazieb.sk · e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v