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Direction départementale des territoires de l’Isère
ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE
Principes généraux
Contenu du dossier de ZAC
SASE – juin 2015
2Direction départementale des territoires de l’Isère
La ZAC dans le code de l’urbanisme
- Les articles qui traitent de la ZAC sont peu
nombreux (20) dans le code de l’urbanisme :
- 8 articles dans la partie législative (L.311-1 à
L.311-7)
- 13 articles dans la partie réglementaire (R.311-1
à R.311-12) ;
- Sans oublier les 19 articles relatifs au contenu
du traité de concession et les modalités de mise
en concurrence en cas de (L.300-4 à L.300-5-2 et
R.300-4 à R.300-16) ;
- Mais aussi l’article L.300-3 relatif au mandat
d’aménagement.
SASE – juin 2015
3Direction départementale des territoires de l’Isère
Qu’est-ce qu’une ZAC, en trois points ?
- La ZAC est assimilable à un lotissement car elle
permet d’aménager et d’équiper les terrains et
de les diviser pour les vendre ou les louer ;
- La ZAC vaut PUP (projet Urbain partenarial) car
elle permet de financer par l’aménageur les
équipements publics nécessaires ;
- Au surplus, elle permet aussi à l’aménageur de
réaliser les travaux d’équipements publics qui
figurent dans le traité de concession car
l’aménageur est un concessionnaire choisi
après mise en concurrence.
SASE – juin 2015
4Direction départementale des territoires de l’Isère
Définition légale de la ZAC – L.311-1
- "les zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés".
SASE – juin 2015
5Direction départementale des territoires de l’Isère
Compétence en ZAC – L.311-1
- les ZAC sont approuvées par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de la collectivité publique compétente ;
- Cependant, sont crées par le préfet, après avis du conseil municipal ou de l’EPCI compétent, les ZAC réalisées à l’initiative :. De l’ETAT ;. Des Régions ;. Des Départements ;. De leur établissements publics ;. Ou situées en tout ou partie dans une OIN (opération d’intérêt national).
SASE – juin 2015
Direction départementale des territoires de l’Isère
ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE
Rappel de certains principes généraux
SASE – juin 20156
7Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 1
- Depuis la loi SRU, le PLU est devenu l'outil
opérationnel de l'aménagement et de l'urbanisme.
Le PLU couvre l'ensemble du territoire communal.
- Le POS était un outil défensif de l’urbanisme avec
pour objectif premier de protéger certains espaces.
Il indiquait ce qu'il ne fallait pas faire.
La ZAC, à travers son PAZ (plan d'aménagement
de zone) constituait le volet opérationnel de
l’urbanisme communal en POS.
SASE – juin 2015
8Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 2
- La vision offensive de l’urbanisme de projet
exprimé par le PLU est illustrée par deux outils
renouvelés :
. le PADD (projet d’aménagement et de
développement durables) ;
. Les OAP (orientation d’aménagement et de
programmation).
- La ZAC redevient un simple outil d’aménager des
terrains à l’instar des autres opérations
d’aménagement comme le lotissement. Elle ne
permet plus de changer les règles d’urbanisme
SASE – juin 2015
9Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 2 suite
- L’OAP constitue désormais la manière privilégiée
d’exprimer les options d’urbanisme de la ZAC (à
l’instar des anciens PAZ) avec la souplesse
nécessaire (lien de compatibilité du L.123-5).
- Cette obligation figure aux articles L.123-3 et R.123-3-
2 du CU :
« Dans les ZAC, le PLU peut en outre préciser :
a) La localisation et les caractéristiques des espaces
publics à conserver, à modifier ou à créer ;
b) La localisation prévue pour les principaux ouvrages
publics, les installations d’intérêt général et les
espaces verts (…) ».
SASE – juin 2015
10Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 3
- Depuis la loi SRU de 2000, le financement ponctuel
des équipements publics est interdit (extension des
réseaux, voirie, etc.).
- C’est donc le PLU qui détermine la constructibilité
des terrains (selon trois critères) :
• Constructibilité juridique ;
• Constructibilité technique (le terrain est-il desservi ?)
• Constructibilité financière (Qui finance ou réalise les
équipements ?).
- La ZAC constitue un des outils permettant de
prendre en charge les équipements publics de la
zone.
SASE – juin 2015
11Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 4- En matière d’aménagement et d’urbanisme, la
commune ne peut déléguer à un aménageur public
ou privé ses prérogatives de puissance publique
pour :
• les réflexions préalables d’urbanisme et la
procédure d’adaptation du PLU ;
• la maîtrise d’ouvrage des équipements publics
sauf si la délégation de maîtrise d’ouvrage a fait
l’objet d’une mise en concurrence (art. L.300-4).
- La ZAC permet d’y déroger ainsi qu’à la Loi MOP
du 12 juillet 1985 pour la réalisation des travaux
d’équipements publics.
SASE – juin 2015
12Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 5 - 1- La ZAC est une procédure d’aménagement et
d’équipement uniquement d’initiative publique.
- Aucun promoteur ou aménageur privé ne peut
prendre l’initiative de proposer une ZAC.
- Le PUP (projet urbain partenarial) du L.332-11-3
constitue l’alternative en cas d’initiative privée.
L’opération immobilière est alors montée sous
forme de permis de construire (PCVD, etc.) ou
permis d’aménager un lotissement ; sans que
l’opérateur privé puisse réaliser les travaux
d’équipements publics.
SASE – juin 2015
13Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 5 - 2
En ZAC, il y a quatre acteurs principaux :
• 1) La collectivité qui prend l’initiative de la ZAC
(commune, Communauté de communes,
agglomération, Métropole ou Cté Urbaine) ;
• 2) L’aménageur qui, choisi après mise en
concurrence, assure la réalisation de l’opération
- soit pour son compte (risque financier) ;
- soit pour le compte de la collectivité (sans risque
financier). C’est la plupart du temps la SEM locale ;
• 3) Le constructeur : c’est celui qui paie les
participations soit dans le prix du foncier, soit dans le
cadre d’une convention financière (L.311-4) ;
• 4) La collectivité compétente en PLU.
SASE – juin 2015
14Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 5-3 – Qui peut-être aménageur ?
- Toute personne publique ou privée « y ayant
vocation » peut assurer le rôle d’aménageur (L.300-
4).
- L’article L.300-5-2 instaure en 2005 un aménageur
particulier qui bénéficie de la notion de « contrat in
house » (collectivité exerçant un contrôle analogue que
sur ses propres services), et qui est choisi sans mise
en concurrence : Les SPLA (société publiques locales
d’aménagement) créées par l’article L.327-1 du CU.
• Les autres personnes publiques ou privées ainsi que
les SEM sont soumis aux règles de la mise en
concurrence dont les modalités diffèrent selon leur
prise de risques financiers.
SASE – juin 2015
15Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 6- En cas de défaillance de l’aménageur, c’est
toujours la collectivité publique qui a pris
l’initiative de l’opération qui doit en assurer
l’achèvement physique et financier.
- C’est le traité de concession dont le contenu est
défini à l’article L.300-5 du CU qui précise les
obligations de chacune des parties :
• l’objet du contrat, sa durée, ses modalités de
prorogation ;
• les conditions de rachat et de résiliation ou de
déchéance du concessionnaire ;
• les modalités d’apport financier du concédant.
SASE – juin 2015
16Direction départementale des territoires de l’Isère
Principe n° 7- La ZAC n’étant pas une autorisation d’aménagement ou
d’urbanisme, elle n’est instruite par aucun service instructeur.
- La ZAC doit faire l’objet d’un contrôle de légalité à chaque étape
de sa procédure.
- L’évolution du PLU est le seul moment où l’Etat peut intervenir en
amont de l’approbation du dossier de réalisation, sans véritable
association (modification ou révision simplifiée).
- L’étude d’impact, le dossier « loi sur l’eau », les procédures
environnementales (biodiversité, zones humides, etc.) et la DUP
éventuellement nécessitent une validation des services de l’Etat.
- Le financement public du logement constitue également un autre
point de rencontre avec la collectivité.
SASE – juin 2015
Direction départementale des territoires de l’Isère
ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE
Les étapes et le contenu des ZAC
SASE – juin 201517
18Direction départementale des territoires de l’Isère
Les phases de la ZAC- La ZAC se déroule en trois grandes phases :
• La phase de CRÉATION de la ZAC qui inclut :
- la concertation ;
- l’étude d’impact validée par le préfet de région.
• La phase de MISE EN CONCURRENCE pour le choix
de l’aménageur qui peut intervenir avant l’approbation
du dossier de création (L.300-2, 2° alinéa), une fois tiré
le bilan de la concertation, défini le projet et arrêté par
délibération son bila financier);
• La phase de REALISATION de la ZAC qui inclut :
- la procédure d’évolution du PLU.
SASE – juin 2015
19Direction départementale des territoires de l’Isère
Le dossier de création de la ZACLe dossier de création comprend :
• 1) Le rapport de présentation qui expose l’objet et la justification
de l’opération :
- comporte la description de l’état initial de l’environnement ;
- le programme prévisionnel des constructions à édifier dans
la zone ;
- Les raisons du parti d’aménagement retenu au regard des
dispositions d’urbanisme et d’environnement ;
- La compatibilité avec les documents stratégiques (SCoT, …).
• 2) Le plan de situation et 3) le plan du périmètre de la zone ;
• 4) Le régime de la zone au regard de la taxe d’aménagement ;
• 5) L’étude d’impact : depuis le 1er juin 2012, elle n’est plus
systématiquement requise (R.122-2 du CE) :- Obligatoire si + 40 000 m² de SP ou + de 10 ha de superficie ;
- Au cas par cas : entre 5 et 10 ha avec SP entre 10 000 et 40 000 m²
- Non requise si ≤ à 10 000 m² de SP et superficie ≤ 5 ha.
SASE – juin 2015
20Direction départementale des territoires de l’Isère
La mise en concurrence pour le choix de l’aménageur
La passation des concessions d’aménagement est subordonnée
aux modalités précisées par les articles R.300-4 et suivants du
code de l’urbanisme. En effet, la délégation de maîtrise d’ouvrage
en droit français ne relève pas du code des marchés publics :
• 1) Obligation de mise en concurrence avec appel public de
candidatures (annonces légales) ;
• 2) La mise en concurrence fait référence au seuil européen du
code des marchés publics (5 186 000 € au 1/01/2015). Ce montant
s’applique aux « produits de l’opération d’aménagement ».
• 3) Le rôle de l’aménageur ou du concessionnaire est précisé :
« le concessionnaire assume une part significative du risque
économique de l’opération », pour éviter les fausses prises de
risques des SEM locales.
SASE – juin 2015
21Direction départementale des territoires de l’Isère
Mise en concurrence pratique
• 1) Lorsque l’aménageur assume la part significative du risque
économique de l’opération et que le produit de l’opération excède
le seuil européen, la procédure est celle définie aux articles R.300-
4 à R.300-11 du code de l’urbanisme.
• 2) Lorsque l’aménageur n’assume pas une part significative du
risque économique de l’opération, et que le produit de l’opération
excède le seuil européen, la procédure de choix est celle relative
aux « contrats de partenariat » définie aux articles L.1414-1 à
L.1414-8 du CGCT complétée par les art. R.300-11-1 à R.300-11-6
du CU, par ex pour les critères d’attribution.
• 3) Lorsque l’aménageur n’assume pas une part significative du
risque économique de l’opération, et que le produit de l’opération
est inférieur au seuil européen, le conseil municipal définit
librement les modalités de la mise en concurrence (R.300-11-7 et
R.300-11-8 du CU).
SASE – juin 2015
22Direction départementale des territoires de l’Isère
Le dossier de réalisation de la ZACLe dossier de réalisation comprend :
• 1) Le PROJET DE PROGRAMME DES EQUIPEMENTS PUBLICS
(PEP) à réaliser dans la zone. Si un équipement incombe à une
autre collectivité, le PEP doit contenir son accord.
• 2) Le PROJET DE PROGRAMME GLOBAL DE CONSTRUCTION à
réaliser dans la zone ;
• 3) Les MODALITES PREVISIONNELLES DE L’OPERATION
ECHELONNEES DANS LE TEMPS, faisant apparaître les charges
respectives de l’aménageur et de la collectivité ainsi que les
risques encourus ;
• 4) Le complément à L’ETUDE D’IMPACT ainsi que l’ETUDE DE
FAISABILITE ENERGETIQUE prévue à l’art. L.128-4 du CU ;
• 5) L’ETUDE DE SECURITE PUBLIQUE (L.111-3-1 et R.111-48 du
CU) en cas de SP > à 70 000 m² dans les agglomérations de + de
100 000 habitants.
SASE – juin 2015
23Direction départementale des territoires de l’Isère
Comment sont définies les règles d’urbanisme en ZAC ?Les règles d’urbanisme des ZAC créées depuis la Loi SRU de 2000
sont celles contenues dans le document d’urbanisme opposable
(PLU ou POS). Le règlement définit en application de l’article
L.123-3 les règles d’urbanisme.
Trois observations :
• 1) Le dossier de ZAC ne comporte plus aucune règle d’urbanisme
opposable aux tiers (contrairement aux PAZ des anciennes ZAC) ;
• 2) Le CCCT (cahier des charges de cession des terrains) du L.311-6
permet d’instaurer des règles d’urbanisme, d’architecture ou techniques à
l’occasion de chaque cession ou vente. Le CCCT est opposable aux
demandes de permis. Il doit être joint à la demande de PC ou de PA ;
• 3) Il est désormais possible de faire évoluer les règles d’urbanisme du
PLU à n’importe quelle phase de la procédure. Le dossier de réalisation
peut être approuvé sans que le PLU ne soit mis en compatibilité. En
application de l’article R.311-6, « l’aménagement et l’équipement de la
zone sont réalisés dans le respect des règles d’urbanisme applicables »
(CE, avis 4 juillet 2012, n° 356221).
SASE – juin 2015
24Direction départementale des territoires de l’Isère
Que deviennent les PAZ des ZAC approuvées ?
Les PAZ (plan d’aménagement de zone) approuvés
avant l’entrée en vigueur de la loi SRU demeurent
applicables jusqu’à l’approbation d’un PLU :
• 1) Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que
le PLU.
• 2) Ils sont soumis au régime juridique des PLU. Ils ne
sont donc pas frappés par la caducité des POS aux
1/01/2016.
• 3) Ils peuvent comporter les mêmes éléments que le
PLU (règlement, OAP, etc.) à l’exclusion du PADD ;
• 4) La suppression de la ZAC met fin aux accords
contractuels et au régime dérogatoire de participation
mais laisse subsister les règles d’urbanisme du PAZ.
SASE – juin 2015
25Direction départementale des territoires de l’Isère
Le régime des participations en ZAC – L.311-4 du CU
Le principe en ZAC est que les constructions autorisées dans le périmètre
de la ZAC participent au financement des équipements. C’est la règle
quasi générale.
Le régime des participations en ZAC est régi par l’art. L.311-4 du CU. Les
participations doivent respecter les deux principes de base :
- Principe de nécessité des équipements publics qui doivent « répondre
aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier
dans la zone » ;
- Principe de proportionnalité : en cas d’équipements programmés qui
excèdent les besoins de l’opération, « seule la fraction de ces besoins
peut être mise à la charge de l’aménageur » (CE, 30 décembre 2010, n°
307124).
Deux cas sont prévus :
• 1) Lorsque le terrain est vendu ou cédé par l’aménageur de la ZAC, le
prix de cession inclut le montant de cette participation.
• 2) Lorsque le terrain ne provient pas de l’aménageur, une convention de
participation doit être conclue avec la commune ou l’EPCI compétent. Elle
est jointe obligatoirement à la demande de permis.
•
SASE – juin 2015
26Direction départementale des territoires de l’Isère
Achèvement ou suppression de la ZAC
• 1) Achèvement des ZAC : Depuis la Loi SRU de 2000, les ZAC
ne font plus l’objet d’une procédure d’achèvement prévue par le
code de l’urbanisme. C’est le traité de concession qui détermine
les modalités d’achèvement de la ZAC, une fois réalisé le
programme des équipements publics (achèvements financier et
physique).
• 2) Suppression de la ZAC (R.311-12) : La suppression de la ZAC
met fin au régime de participation et réintroduit le périmètre
dans le droit commun, notamment la taxe d’aménagement.
La suppression de la ZAC intervient donc lorsque la totalité
des terrains et les charges foncières qui s’y rattachent ont
été vendues ou cédées ; sinon la collectivité perdra des
recettes d’aménagement.
On peut donc avoir deux dates différentes : celle d’achèvement (cf.
traité de concession) et celle de la suppression de la ZAC.
SASE – juin 2015
27Direction départementale des territoires de l’Isère
La ZAC en résumé …
FIN
Merci de votre attention.
SASE – juin 2015