07/12/2018
Nº: 233
Bairro: UF: SC
III
-29,89%
Data avaliação:
ART nº:
11614
Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base:
Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 3
Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial
Endereço Completo: RUA ONZE DE JUNHO - APTO 1303 - TORRE A
FAZENDA Município: ITAJAÍ CEP: 88301-666
Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:
Metragens
Área Terreno Total:
Matrícula: 0,00
IPTU/ITR: 0,00
Observações impactantes na avaliação
Levantamento
Planialtimétrico:0,00
Empregada na avaliação: 0,00
Área Construída Total
(m²)*: *Somente
averbada
Matrícula: 112,67
IPTU: 0,00
Planta/Layout: 0,00
Contrato: 0,00
Empregada na avaliação: 76,28
Obs 01: O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência
de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e
desapropriações que onerem o bem avaliado.
Obs 02: Devido à impossibilidade de vistoria interna devido a fechadura
eletrônica estar com defeito, adotamos a situação hipotética do imóvel se
encontrar num estado de conservação bom ao uso e um padrão alto para a
análise da construção.
Obs 03: O imóvel encontra-se desocupado.
Obs 04: Trata-se da avaliação do apartamento 1303 do Torre A no Condomínio
Ópera Club Residence da matrícula 48.313 no 16° pavimento, e vaga de Garagem
nº 63 - Matrícula 48.255
Indício de contaminação ambiental
Não foi observado nenhum indício de contaminação no bem.
Valores Totais: Apartamento
Valor de Mercado: 465.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 326.000,00R$ % Desc:
Telefone: (11) 5501-0084 / (11) 5501-0096 Email [email protected]
Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 60
07/12/2018Assinatura Avaliador Inserir assinatura
Data da vistoria: 29/11/2018
Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.: 5062119507
LAUDO DE AVALIAÇÃO
INTERESSADO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
PROPRIETÁRIO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
OCUPAÇÃO APARTAMENTOS RESIDENCIAIS
FINALIDADE VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA
OBJETO Endereço:
Cidade/ UF: ITAJAÍ/SC
Área Privativa Total:
Vagas de Garagem:
DATA VISTORIA DATA BASE
VALOR DE MERCADO
VALOR DE LIQUIDEZ
Engº Ana Paula Moura Ruic
CREA: 5062119507
RUA ONZE DE JUNHO, 233, CONDOMÍNIO ÓPERA CLUB
RESIDENCE - BLOCO A - APTOS 1103 / 1203 / 1303 -
BLOCO B APTOS 1001 / 1201 / 1701 / 1702 / 2001 / 2101
/ 2103 / 2201 / 2202
1.063,61
20
29/11/2018 07/12/2018
R$ 4.721.000,00( QUATRO MILHÕES, SETECENTOS E VINTE E UM MIL
REAIS )
R$ 6.741.000,00( SEIS MILHÕES, SETECENTOS E QUARENTA E UM
MIL REAIS )
Assinatura
I. INTRODUÇÃO
1.1 OBJETIVO
1.2 DOCUMENTAÇÃO
1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES
Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidez de 12 (doze) Apartamentos e
suas respectivas vagas.
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida,
não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as
benfeitorias e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.
Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise
não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume–se que não existam condições obscuras ou não
aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade
é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta
desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Garantia, não
podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os
valores deverão ser reanalisados.
Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre
a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas
documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao
mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como
documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados
para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.
A vistoria física foi realizada no dia 29 de Novembro de 2018, sendo internamente em todas as unidades
do Bloco B. As fechaduras eletrônicas das unidades do Bloco A não aceitaram o código, sendo estas
realizadas externamente.
Matrículas n°
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercialização.
Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende:
48306 e 48266; 59209 e 59344; 48310 e 59234; 48313 e 48255; 59305 e 59204;
59297 e 59237; 59325 e 59235; 59199 e 59326; 59336, 59173 e 59174; 59206 e
59339; 59239 e 59341; 59343 e 59208 com a última averbação em julho de 2018.
II. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
2.1 LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel:
Logradouro:
Bairro:
Município:
Estado:
2.2 ZONEAMENTO
min básico máx
m
30,00
5,00
m²
2,00
Itajaí
SC
Gabarito de Altura
De acordo com o plano diretor vigente no município de Itajaí o imóvel encontra-se em ZU1 (Zona Ubana 1)
Lote Mínimo
Frente Mínima
Taxa de ocupação Máxima
Taxa de permeabilidade mínima
-
-
-
LEI COMPLEMENTAR Nº 156/2013
Coeficientes de Aproveitamento 0,20
-
COORDENADAS: -26.922100, -48.650722
Apartamento
Rua Onze de Junho, 233
Fazenda
2.2.1 MAPA DE ZONEAMENTO
Fonte obtida conforme Plano Diretor do município de Itajaí
2.3 DESCRIÇÃO DA REGIÃO
Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são:
2.3.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante:
Densidade de Ocupação:
Padrão Econômico:
Distribuição da Ocupação:
Área Sujeita a Enchentes:
Intensidade de Tráfego:
Transportes Coletivos:
Nível de Escoamento:
Fator Desvalorizante:
Principais Vias de Acesso:
Observações:
2.3.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Coleta de lixo:
Transporte coletivo:
Comércio:
Rede Bancária:
Escola:
Saúde:
Segurança:
Lazer:
2.3.3 INFRAESTRUTURA URBANA
Rede de Água:
Rede de Esgoto Sanitário:
Rede de Energia Elétrica:
Telefone:
Pavimentação:
Arborização:
Esgoto Pluvial:
Gás Canalizado:
Iluminação Pública:
Fossa:
Poço:
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Residencial
Médio/Alto
Normal
-
Até 500 m
Até 500 m
Até 500 m
Sim
Sim
Não
Não
Até 500 m
Principais Pólos de Influência:
Até 500 m
Até 500 m
Até 500 m
Até 500 m
Ônibus
Regular
Baía do Rio Itajaí / Terminal de ônibus Fazenda
Não
Avenida 7 de Setembro
Vertical
Não
Moderado
2.4 COMENTÁRIOS E DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Comercialização: REGULAR Nível de Oferta:
Localização: BOM Nível de Demanda:
Regime de Ocupação: DESOCUPADO Absorção:
Condições de habitabilidade: SIM Desempenho do Mercado:
Itajaí é um município brasileiro localizado no estado de Santa Catarina, na Região Sul do Brasil, distante 94 km
da capital catarinense, Florianópolis. Tem uma população estimada em 212.615 habitantes , sendo uma cidade
média, é o sexto município mais populoso do estado. Localiza-se no litoral centro norte catarinense e faz parte
da Mesorregião do Vale do Itajaí, na margem direita da foz do rio Itajaí-Açu. Possui o 2º maior produto interno
bruto e a maior renda per capita do estado. A cidade é o principal pólo portuário do Estado, contando com
Shoppings e possui um comércio diversificado.
Segundo pesquisas realizadas por imobiliárias da Região e pelo Secovi / SC, Itajaí foi o município do litoral
catarinense com maior valorização nos anos de 2017 e 2018. Os investimentos no setor portuário e industrial
refletiram-se no mercado residencial, aumentando a demanda e por imóveis na região central e entorno, como
o bairro Floresta, onde localiza-se o avaliando.
O bairro Floresta trata-se de região predominantemente residencial e próximo à Avenida 7 de Setembro a qual
dá acesso para grande parte da cidade, munida de toda infraestrutura urbana como transporte público,
comércios e serviços.
Porém, devido ao movimento imobiliário observado, há um grande número de empreendimentos disponíveis
na região e no próprio condomínio, fatos que podem contribuir para uma redução na liquidez das unidades.
Médio/Alto
Médio/Baixo
Equilibrado
Normal/Difícil
III. DESCRIÇÃO DO CONSTRUÇÃO
3.1 DETALHAMENTO DO EDIFÍCIO
3.2 DESCRIÇÃO DOS APARTAMENTOS
Os apartamentos possem as seguintes características:
Área Privativa: m² -
Área Comum: m² -
Área Total Construída: m² -
Fração ideal Total: -
De acordo com a inspeção efetuada no local, as características do edifício onde localiza-se o imóvel
avaliando são as seguintes:
Uso do Prédio: Residencial
Qtde. Pavimentos: 27
Churrasqueira: SIM
SIMPlayground:
Qtde. Elevadores: 2
Qtde. Subsolos:
1.570,95
7,88%
1
Qtde. Unidades por andar: 3
Trata-se os avaliandos de doze apartamentos residenciais no condomínio Ópera Club Residence, e refere-
se a unidades desocupadas.
1.063,61
Gerador: SIM
Estrutura dos serviços condominiais e benfeitorias: BOM
Piscina: SIM
Salão de Festas: SIM
Quadra: NÃO
BOMEstado de conservação do prédio:
Detalhes sobre os imóveis avaliados:
507,3360
MATRÍCULA UNIDADE TORRE VAGAS ANDAR ÁREA PRIVATIVA ÁREA COMUM ÁREA TOTAL FRAÇÃO IDEAL
48306 1103 A 1 14 76,2848 36,383 112,6678 0,56%
48310 1203 A 1 15 76,2848 36,383 112,6678 0,56%
48313 1303 A 1 16 76,2848 36,383 112,6678 0,56%
59297 1001 B 1 13 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59305 1201 B 2 15 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59325 1701 B 2 20 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59326 1702 B 2 20 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59336 2001 B 4 23 168,34 80,2993 248,6393 1,25%
59339 2101 B 2 24 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59341 2103 B 1 24 77,23 36,8398 114,0698 0,57%
59343 2201 B 2 25 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
59344 2202 B 2 25 84,17 40,1497 124,3197 0,62%
TOTAL 1063,6144 507,336 1570,9504 7,88%
ÓPERA CLUB RESIDENCE
IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da
média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuição t de Student:
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
5,0)2/,1(0
n
SantE
5,0
)()1(
n
S
qMnt
4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO APARTAMENTO
GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS
GRÁFICO DE DISPERSÃO
Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²):
Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 5.307,14 -3%
Limite Inferior (p/m²): R$ 3.808,64 Superior (p/m²): R$ 5.574,68 2%
Média Aritmética (p/m²): R$ 5.440,91 Amplitude Total R$ 10.881,82 5%
Limite Superior (p/m²): R$ 7.073,18
Média Saneada (p/m²): R$ 5.440,91
T. de Student: 1,533 Área (m²):
Desvio Padrão: 195,10 Unitário Saneado (p/m²):
Coeficiente de Variação: 4% Valor do Imóvel:
R$ 5.440,91
R$ 457.961,32
DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE
R$ 133,77
VALOR DE MERCADO
84,17
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
1 2 3 4 5
5.100,00
5.200,00
5.300,00
5.400,00
5.500,00
5.600,00
5.700,00
- 2.000,00 4.000,00 6.000,00 8.000,00 10.000,00 12.000,00
V. AVALIAÇÃO
5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDEZ
m²
Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²
Valor do Imóvel para Mercado Calculado:
Valor do Imóvel para Mercado:
*Taxa de Desconto (a.a.)
**Número de Meses
Deságio
Valor do Imóvel para Liquidação:
* Taxa de Desconto Adotada: Embasado na Selic (média dos últimos 24 meses) - Fonte: Anbima
Para a determinação do valor unitário básico de mercado do imóvel avaliando, procedemos um
levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros
semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características
específicas do imóvel em questão.
Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as
fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista, considerando a totalidade dos
imóveis:
Área Privativa: 1.063,61
R$ 5.440,91
R$ 6.741.000,00
8,74%
52
0,70
R$ 4.721.000,00
** Adotado mediante a classificação do imóvel com Padrão de Localização Bom e Comercialização Regular, incluídos
em um cenário de mercado imóbiliário classificado como equilibrado.
R$ 6.741.000,00
VI. METODOLOGIA
6.1 APARTAMENTO
PESQUISA DE MERCADO :
PESQUISA DIRIGIDA :
Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados
seguros, optamos pela utilização do "Método Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do
mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente
semelhantes na região do imóvel.
Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel,
cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.
Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :
VII. CRITÉRIO
Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :
7.1 VALOR DE MERCADO
7.2 VALOR DE LIQUIDEZ
É obtido através da seguinte fórmula:
VP = VF / (1+i)^n/12
Onde:
VP = Valor de Liquidação Forçada (R$)
VF = Valor de Mercado (R$)
i = Taxa de Desconto adotada (%)
n = prazo (meses)
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo
mercado.
É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
VIII. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
FATOR IDADE (Fi): deve-se também apropriar o fator idade, tomando-se por base os fatores de obsolescência
do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua influência, como no caso anterior, à parcela
representada pela construção no valor do imóvel.
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do
comparativo.
FATOR OFERTA: Adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociação no fechamento.
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO (Fpc): o fator deve ser considerado na proporção do padrão das construções,
limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.
A expressão algébrica que permite calcular o fator é a seguinte:
Fpc = 1 + [(Na - Nc) / Nc] x Pc
Onde:
Fpc = Fator padrão construtivo
Na = Nota da unidade avalianda
Nc = Nota da unidade comparativa
Pc = Parcela com que proporcionalmente o padrão da construção contribui no valor do imóvel.
Obs.: Para efeito de cálculo do Fpc, utilizamos os valores ponderados por nossa equipe técnica.
a Novo
b Entre Novo e Regular
c Regular
d Entre Regular e Reparos Simples
e Reparos Simples
f Reparos Simples à Importantes
g Reparos Importantes
h Reparos Importantes à Sem Valor
i Sem Valor
Alto =
Médio/Alto =
Médio =
Médio/Baixo =
Baixo =
1,50
A expressão algébrica que permite calcular o fator é a seguinte:
Ft = 1 + [(lIa - IIc) / Ilc] x Pt
Onde:
Ft = Fator de transposição
Ila = Índice local da unidade avalianda
IIc = Índice local da unidade comparativa
Pt = Parcela com que proporcionalmente a localização contribui no valor do imóvel
FATOR DEPRECIAÇÃO: para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-Heidecke”, cujo valor atual
da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e
conservação do imóvel).
0,85
0,70
1,00
1,25
TRANSPOSIÇÃO: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento
tributário, uma vez que não foi possível a sua obtenção. A transposição que utilizamos no presente laudo foi
baseada na escala de valores que segue adiante, devidamente aferidos para o local avaliando.
ONDE:
V = Valor comparativo
Pc = Preço de compra
Fo = Fator oferta
S = Área do elemento comparativo
Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)
Fpc = Fator padrão construtivo (elemento avaliando e comparativo)
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa
de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos os
fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Fpca / Fpcc) + (Fia / Fic) - número de fatores + 1]
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
Vista aérea da localização das amostras
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Vista área da localização do imóvel avaliando.
VISTA DA FACHADA DO IMÓVELVISTA DA FACHADA DO IMÓVEL
FOTO 1
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FOTO 2
FOTO 3
FOTO 5
FOTO 2
FOTO 4
FOTO 6
VISTA DO LOGRADOURO
FOTO 3
VISTA DO LOGRADOURO
FOTO 6FOTO 5
VISTA DO LOGRADOURO
FOTO 1
FOTO 4
VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FOTO 1 FOTO 2
VISTA DA SUÍTE VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
FOTO 3 FOTO 4
FOTO 5 FOTO 6
VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL VISTA DA SALA
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FOTO 3 FOTO 4
VISTA DA SALA VISTA DA SUÍTE
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL VISTA DA SALA
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VISTA DA SALA VISTA DA SUÍTE
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VISTA DA SUÍTE VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL VISTA DA SALA
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VISTA DA SALA VISTA DA SUÍTE
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VISTA DA SUÍTE VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL VISTA DA SALA
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VISTA DA SALA VISTA DA SUÍTE
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VISTA DA SUÍTE VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada:
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:
Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície:
Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 1
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado:
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada:
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie:
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 16
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Sim
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada:
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie:
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 13
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Sim
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada:
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:
Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície:
Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 10
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado:
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada:
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie:
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 18
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado:
Observações:
Link:
IMOBILIÁRIA GIRALDI - (47) 3348-7070 - André
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+fazenda+itajai+sc+80m2/ID-20007336/?ID=20007336&oti=3
SC
Apartamento
Amostra 3
Oferta
Foto Amostra
Oferta
3
R$ 850.000,00
07/12/2018
3
2
R$ 730.000,00
ITAJAÍ
RUA ONZE DE JUNHO, 233
Foto Amostra
IMOBILIÁRIA GIRALDI - (47) 3348-7070 - André
Plano
RUA ONZE DE JUNHO, 233
FAZENDA ITAJAÍ
IMOBILIÁRIA GIRALDI - (47) 3348-7070 - André
Novo
3
3
Oferta
R$ 900.000,00
Plano
MédioApartamento
84,00
Novo
RUA ONZE DE JUNHO, 233
2
R$ 5.638,19
07/12/2018
INFORMADO PELO TELEFONE
Foto Amostra
R$ 5.600,49
07/12/2018
Plano
Médio
Amostra 5
SCFAZENDA ITAJAÍ
2
Médio
Novo
1
R$ 5.474,19
07/12/2018
INFORMADO PELO TELEFONE
3
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+fazenda+itajai+sc+77m2/ID-16707944/?ID=16707944&oti=3
SC
84,00
Apartamento
Amostra 4
Médio
Novo
1
R$ 5.318,82
77,00 77,00
FAZENDA
Apartamento
Médio
Novo
2
R$ 7.285,71
3
Transação
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+fazenda+itajai+sc+70m2/ID-15113382/?ID=15113382&oti=3
Foto Amostra
Oferta
SC
2
R$ 795.000,00
TAB IMÓVEL - (47) 3348-7008 - Fernanda
07/12/2018
Amostra 2
80,00
RUA ONZE DE JUNHO, 233
FAZENDA ITAJAÍ
Plano
Foto Amostra
PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
RUA ONZE DE JUNHO, 233
FAZENDA ITAJAÍ SC
Amostra 1
70,00
AFFARI IMOVEIS - (47) 3367-5416 - Elizete
Plano
Apartamento
2
3
R$ 510.000,00
idade Est. V.Útil Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef.
1 510.000,00 70,00 1,00 7.285,71 3 a 60 0,974 1,000 0,710 1,00 1,000 1,00 1,00 2,160 1,000 1,10 1,000 0,7100 5.172,86
2 795.000,00 80,00 0,90 8.943,75 3 a 60 0,974 1,000 0,720 1,00 1,000 1,16 0,86 2,160 1,000 1,00 1,030 0,6121 5.474,19
3 730.000,00 77,00 0,90 8.532,47 3 a 60 0,974 1,000 0,720 1,00 1,000 1,15 0,87 2,160 1,000 1,00 1,030 0,6234 5.318,82
4 850.000,00 84,00 0,90 9.107,14 3 a 60 0,974 1,000 0,730 1,00 1,000 1,13 0,88 2,160 1,000 1,10 1,000 0,6150 5.600,49
5 900.000,00 84,00 0,90 9.642,86 3 a 60 0,974 1,000 0,730 1,00 1,000 1,17 0,85 2,160 1,000 1,10 1,000 0,5847 5.638,19
12 84,17 3 A 60 0,974 1,000 1,00 1,00 2,160 1,10
886,3410314 195,096069
5.440,91
5.440,91
3.808,64
7.073,18
0
Resumo de Valores
Valor de Mercado Valor de Liquidez
Área (m²) Unitário /m²
76,28 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
76,28 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
76,28 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
168,34 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
77,23 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
Área (m²) Unitário /m²
84,17 5.440,91R$
1,21 1,01 0,7APTO 2201 - TR B x x
Fator Andarx = R$ 560.000,00 x
APTO 2103 - TR B x xFator Andar
x = R$ 504.000,00 x1,20 1,00
APTO 2101 - TR B x xFator Andar
x = R$ 555.000,00 x1,20 1,01
1,16 1,01
Fator AndarAPTO 2001 - TR B x x x =
1,19 1,00
APTO 1702 - TR B x xFator Andar
x =
APTO 1303 - TR A x x
Fator Andar
x =1,12 1,00
x
soma
fatores
unit.
Homog.
Planilha de Homogeneização do terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50
média
Padrão VagaTransporteObsolescência(id. x Con.) Grand.
Área C
AndarA valor
Área
Priv./Constr.
Fator
FonteUnit/m²
Amostras descartadas
Fator AndarAPTO 1103 - TR A x
APTO 1701 - TR B
x
1,10
Fator Comercializaçãox
lim. máx
=
Média Saneada
lim. min
x
1,00
x xFator Andar
x =
1,16 1,00
x
APTO 1201 - TR B x x
Fator Andar
x =1,11 1,01
APTO 1203 - TR A x x
Fator Andar
x =
1,11 1,00
Fator Liquidez
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
R$ 320.000,00
R$ 323.000,00
R$ 326.000,00
R$ 359.000,00
R$ 372.000,00
R$ 376.000,000,7
R$ 763.000,000,7
R$ 389.000,000,7
R$ 353.000,000,7
R$ 392.000,00
x = R$ 560.000,00 x
R$ 457.000,00
R$ 461.000,00
R$ 465.000,00
R$ 513.000,00
R$ 531.000,00
x
x
R$ 537.000,00 x
R$ 1.090.000,00 x
R$ 6.741.000,00 R$ 4.721.000,00TOTAL
R$ 392.000,001,21 1,01 0,7
APTO 1001 - TR B x x
Fator Andar
x = R$ 508.000,00 x R$ 356.000,00
1,11 1,00 0,7
APTO 2202 - TR B x xFator Andar
III II I
1Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
Adoção de situação
paradigma2
2
Quantidade minima de dados
de mercado efetivamente
utilizados
12 5 3 2
3Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas,
com foto e
características
observadas pelo autor
do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as
caracteristicas dos dados
analisadas
Apresentação de
informações
relativas a todas as
características dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
2
4Intervalo admissível de ajuste
para o conjunto de fatores0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2
8
III II I
10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III,
com os demais no
mínimo no Grau II
Itens 2 e 4 no Grau II e os demais
no mínimo no Grau I
todos, no mínimo no
grau I
GRAU II
III II I
<=30% <=40% <=50%
5%
GRAU III
DESCRIÇÃO PONTOS
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
INTERVALO DE CONFIANÇA
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de
DESCRIÇÃOGrau
TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR
14653-2:2011)
ITEM
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - COMPARATIVOS DE DADOS DO MERCADO
TABELA 11 - GRAUS DE PRECISÃO NO CASO DE HOMOGENEIZAÇÃO ATRAVÉS DE TRATAMENTO POR FATORES OU
DA UTILIZAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE
TRATAMENTO POR FATORES
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
Itens obrigatórios
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com
um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
SOMATÓRIA
GRAU
GRAUS
Pontos Minimos