11614 - Resale

07/12/2018

Nº: 233

Bairro: UF: SC

III

-29,89%

Data avaliação:

ART nº:

11614

Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base:

Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 3

Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial

Endereço Completo: RUA ONZE DE JUNHO - APTO 1303 - TORRE A

FAZENDA Município: ITAJAÍ CEP: 88301-666

Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:

Metragens

Área Terreno Total:

Matrícula: 0,00

IPTU/ITR: 0,00

Observações impactantes na avaliação

Levantamento

Planialtimétrico:0,00

Empregada na avaliação: 0,00

Área Construída Total

(m²)*: *Somente

averbada

Matrícula: 112,67

IPTU: 0,00

Planta/Layout: 0,00

Contrato: 0,00

Empregada na avaliação: 76,28

Obs 01: O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência

de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e

desapropriações que onerem o bem avaliado.

Obs 02: Devido à impossibilidade de vistoria interna devido a fechadura

eletrônica estar com defeito, adotamos a situação hipotética do imóvel se

encontrar num estado de conservação bom ao uso e um padrão alto para a

análise da construção.

Obs 03: O imóvel encontra-se desocupado.

Obs 04: Trata-se da avaliação do apartamento 1303 do Torre A no Condomínio

Ópera Club Residence da matrícula 48.313 no 16° pavimento, e vaga de Garagem

nº 63 - Matrícula 48.255

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indício de contaminação no bem.

Valores Totais: Apartamento

Valor de Mercado: 465.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 326.000,00R$ % Desc:

Telefone: (11) 5501-0084 / (11) 5501-0096 Email [email protected]

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 60

07/12/2018Assinatura Avaliador Inserir assinatura

Data da vistoria: 29/11/2018

Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.: 5062119507

LAUDO DE AVALIAÇÃO

INTERESSADO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

PROPRIETÁRIO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

OCUPAÇÃO APARTAMENTOS RESIDENCIAIS

FINALIDADE VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA

OBJETO Endereço:

Cidade/ UF: ITAJAÍ/SC

Área Privativa Total:

Vagas de Garagem:

DATA VISTORIA DATA BASE

VALOR DE MERCADO

VALOR DE LIQUIDEZ

Engº Ana Paula Moura Ruic

CREA: 5062119507

RUA ONZE DE JUNHO, 233, CONDOMÍNIO ÓPERA CLUB

RESIDENCE - BLOCO A - APTOS 1103 / 1203 / 1303 -

BLOCO B APTOS 1001 / 1201 / 1701 / 1702 / 2001 / 2101

/ 2103 / 2201 / 2202

1.063,61

20

29/11/2018 07/12/2018

R$ 4.721.000,00( QUATRO MILHÕES, SETECENTOS E VINTE E UM MIL

REAIS )

R$ 6.741.000,00( SEIS MILHÕES, SETECENTOS E QUARENTA E UM

MIL REAIS )

Assinatura

I. INTRODUÇÃO

1.1 OBJETIVO

1.2 DOCUMENTAÇÃO

1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES

Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidez de 12 (doze) Apartamentos e

suas respectivas vagas.

A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida,

não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as

benfeitorias e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.

Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise

não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume–se que não existam condições obscuras ou não

aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade

é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta

desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Garantia, não

podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os

valores deverão ser reanalisados.

Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre

a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas

documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao

mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como

documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados

para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.

A vistoria física foi realizada no dia 29 de Novembro de 2018, sendo internamente em todas as unidades

do Bloco B. As fechaduras eletrônicas das unidades do Bloco A não aceitaram o código, sendo estas

realizadas externamente.

Matrículas n°

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,

penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou

comercialização.

Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação

Brasileira de Normas Técnicas.

A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende:

48306 e 48266; 59209 e 59344; 48310 e 59234; 48313 e 48255; 59305 e 59204;

59297 e 59237; 59325 e 59235; 59199 e 59326; 59336, 59173 e 59174; 59206 e

59339; 59239 e 59341; 59343 e 59208 com a última averbação em julho de 2018.

II. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1 LOCALIZAÇÃO

Tipo do Imóvel:

Logradouro:

Bairro:

Município:

Estado:

2.2 ZONEAMENTO

min básico máx

m

30,00

5,00

m²

2,00

Itajaí

SC

Gabarito de Altura

De acordo com o plano diretor vigente no município de Itajaí o imóvel encontra-se em ZU1 (Zona Ubana 1)

Lote Mínimo

Frente Mínima

Taxa de ocupação Máxima

Taxa de permeabilidade mínima

-

-

-

LEI COMPLEMENTAR Nº 156/2013

Coeficientes de Aproveitamento 0,20

-

COORDENADAS: -26.922100, -48.650722

Apartamento

Rua Onze de Junho, 233

Fazenda

2.2.1 MAPA DE ZONEAMENTO

Fonte obtida conforme Plano Diretor do município de Itajaí

2.3 DESCRIÇÃO DA REGIÃO

Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são:

2.3.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante:

Densidade de Ocupação:

Padrão Econômico:

Distribuição da Ocupação:

Área Sujeita a Enchentes:

Intensidade de Tráfego:

Transportes Coletivos:

Nível de Escoamento:

Fator Desvalorizante:

Principais Vias de Acesso:

Observações:

2.3.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Coleta de lixo:

Transporte coletivo:

Comércio:

Rede Bancária:

Escola:

Saúde:

Segurança:

Lazer:

2.3.3 INFRAESTRUTURA URBANA

Rede de Água:

Rede de Esgoto Sanitário:

Rede de Energia Elétrica:

Telefone:

Pavimentação:

Arborização:

Esgoto Pluvial:

Gás Canalizado:

Iluminação Pública:

Fossa:

Poço:

Sim

Sim

Sim

Sim

Sim

Sim

Sim

Residencial

Médio/Alto

Normal

-

Até 500 m

Até 500 m

Até 500 m

Sim

Sim

Não

Não

Até 500 m

Principais Pólos de Influência:

Até 500 m

Até 500 m

Até 500 m

Até 500 m

Ônibus

Regular

Baía do Rio Itajaí / Terminal de ônibus Fazenda

Não

Avenida 7 de Setembro

Vertical

Não

Moderado

2.4 COMENTÁRIOS E DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Comercialização: REGULAR Nível de Oferta:

Localização: BOM Nível de Demanda:

Regime de Ocupação: DESOCUPADO Absorção:

Condições de habitabilidade: SIM Desempenho do Mercado:

Itajaí é um município brasileiro localizado no estado de Santa Catarina, na Região Sul do Brasil, distante 94 km

da capital catarinense, Florianópolis. Tem uma população estimada em 212.615 habitantes , sendo uma cidade

média, é o sexto município mais populoso do estado. Localiza-se no litoral centro norte catarinense e faz parte

da Mesorregião do Vale do Itajaí, na margem direita da foz do rio Itajaí-Açu. Possui o 2º maior produto interno

bruto e a maior renda per capita do estado. A cidade é o principal pólo portuário do Estado, contando com

Shoppings e possui um comércio diversificado.

Segundo pesquisas realizadas por imobiliárias da Região e pelo Secovi / SC, Itajaí foi o município do litoral

catarinense com maior valorização nos anos de 2017 e 2018. Os investimentos no setor portuário e industrial

refletiram-se no mercado residencial, aumentando a demanda e por imóveis na região central e entorno, como

o bairro Floresta, onde localiza-se o avaliando.

O bairro Floresta trata-se de região predominantemente residencial e próximo à Avenida 7 de Setembro a qual

dá acesso para grande parte da cidade, munida de toda infraestrutura urbana como transporte público,

comércios e serviços.

Porém, devido ao movimento imobiliário observado, há um grande número de empreendimentos disponíveis

na região e no próprio condomínio, fatos que podem contribuir para uma redução na liquidez das unidades.

Médio/Alto

Médio/Baixo

Equilibrado

Normal/Difícil

III. DESCRIÇÃO DO CONSTRUÇÃO

3.1 DETALHAMENTO DO EDIFÍCIO

3.2 DESCRIÇÃO DOS APARTAMENTOS

Os apartamentos possem as seguintes características:

Área Privativa: m² -

Área Comum: m² -

Área Total Construída: m² -

Fração ideal Total: -

De acordo com a inspeção efetuada no local, as características do edifício onde localiza-se o imóvel

avaliando são as seguintes:

Uso do Prédio: Residencial

Qtde. Pavimentos: 27

Churrasqueira: SIM

SIMPlayground:

Qtde. Elevadores: 2

Qtde. Subsolos:

1.570,95

7,88%

1

Qtde. Unidades por andar: 3

Trata-se os avaliandos de doze apartamentos residenciais no condomínio Ópera Club Residence, e refere-

se a unidades desocupadas.

1.063,61

Gerador: SIM

Estrutura dos serviços condominiais e benfeitorias: BOM

Piscina: SIM

Salão de Festas: SIM

Quadra: NÃO

BOMEstado de conservação do prédio:

Detalhes sobre os imóveis avaliados:

507,3360

MATRÍCULA UNIDADE TORRE VAGAS ANDAR ÁREA PRIVATIVA ÁREA COMUM ÁREA TOTAL FRAÇÃO IDEAL

48306 1103 A 1 14 76,2848 36,383 112,6678 0,56%

48310 1203 A 1 15 76,2848 36,383 112,6678 0,56%

48313 1303 A 1 16 76,2848 36,383 112,6678 0,56%

59297 1001 B 1 13 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59305 1201 B 2 15 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59325 1701 B 2 20 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59326 1702 B 2 20 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59336 2001 B 4 23 168,34 80,2993 248,6393 1,25%

59339 2101 B 2 24 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59341 2103 B 1 24 77,23 36,8398 114,0698 0,57%

59343 2201 B 2 25 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

59344 2202 B 2 25 84,17 40,1497 124,3197 0,62%

TOTAL 1063,6144 507,336 1570,9504 7,88%

ÓPERA CLUB RESIDENCE

IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da

média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes).

Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:

M = média aritmética

q = média saneada

O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte

maneira, segundo a distribuição t de Student:

sendo:

n = nº de elementos

a = 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padrão

t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:

IC = M ± E0

"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

Para o teste de hipótese:

sendo:

n = nº elementos

M = média aritmética

q = média saneada

S = desvio padrão

5,0)2/,1(0

n

SantE

5,0

)()1(

n

S

qMnt

4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO APARTAMENTO

GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS

GRÁFICO DE DISPERSÃO

Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²):

Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 5.307,14 -3%

Limite Inferior (p/m²): R$ 3.808,64 Superior (p/m²): R$ 5.574,68 2%

Média Aritmética (p/m²): R$ 5.440,91 Amplitude Total R$ 10.881,82 5%

Limite Superior (p/m²): R$ 7.073,18

Média Saneada (p/m²): R$ 5.440,91

T. de Student: 1,533 Área (m²):

Desvio Padrão: 195,10 Unitário Saneado (p/m²):

Coeficiente de Variação: 4% Valor do Imóvel:

R$ 5.440,91

R$ 457.961,32

DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE

R$ 133,77

VALOR DE MERCADO

84,17

-45%

-40%

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

1 2 3 4 5

5.100,00

5.200,00

5.300,00

5.400,00

5.500,00

5.600,00

5.700,00

- 2.000,00 4.000,00 6.000,00 8.000,00 10.000,00 12.000,00

V. AVALIAÇÃO

5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDEZ

m²

Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²

Valor do Imóvel para Mercado Calculado:

Valor do Imóvel para Mercado:

*Taxa de Desconto (a.a.)

**Número de Meses

Deságio

Valor do Imóvel para Liquidação:

* Taxa de Desconto Adotada: Embasado na Selic (média dos últimos 24 meses) - Fonte: Anbima

Para a determinação do valor unitário básico de mercado do imóvel avaliando, procedemos um

levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros

semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características

específicas do imóvel em questão.

Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as

fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista, considerando a totalidade dos

imóveis:

Área Privativa: 1.063,61

R$ 5.440,91

R$ 6.741.000,00

8,74%

52

0,70

R$ 4.721.000,00

** Adotado mediante a classificação do imóvel com Padrão de Localização Bom e Comercialização Regular, incluídos

em um cenário de mercado imóbiliário classificado como equilibrado.

R$ 6.741.000,00

VI. METODOLOGIA

6.1 APARTAMENTO

PESQUISA DE MERCADO :

PESQUISA DIRIGIDA :

Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados

seguros, optamos pela utilização do "Método Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do

mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente

semelhantes na região do imóvel.

Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel,

cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.

Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :

VII. CRITÉRIO

Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :

7.1 VALOR DE MERCADO

7.2 VALOR DE LIQUIDEZ

É obtido através da seguinte fórmula:

VP = VF / (1+i)^n/12

Onde:

VP = Valor de Liquidação Forçada (R$)

VF = Valor de Mercado (R$)

i = Taxa de Desconto adotada (%)

n = prazo (meses)

Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo

mercado.

É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.

VIII. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

FATOR IDADE (Fi): deve-se também apropriar o fator idade, tomando-se por base os fatores de obsolescência

do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua influência, como no caso anterior, à parcela

representada pela construção no valor do imóvel.

VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do

comparativo.

FATOR OFERTA: Adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a

elasticidade da negociação no fechamento.

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO (Fpc): o fator deve ser considerado na proporção do padrão das construções,

limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.

A expressão algébrica que permite calcular o fator é a seguinte:

Fpc = 1 + [(Na - Nc) / Nc] x Pc

Onde:

Fpc = Fator padrão construtivo

Na = Nota da unidade avalianda

Nc = Nota da unidade comparativa

Pc = Parcela com que proporcionalmente o padrão da construção contribui no valor do imóvel.

Obs.: Para efeito de cálculo do Fpc, utilizamos os valores ponderados por nossa equipe técnica.

a Novo

b Entre Novo e Regular

c Regular

d Entre Regular e Reparos Simples

e Reparos Simples

f Reparos Simples à Importantes

g Reparos Importantes

h Reparos Importantes à Sem Valor

i Sem Valor

Alto =

Médio/Alto =

Médio =

Médio/Baixo =

Baixo =

1,50

A expressão algébrica que permite calcular o fator é a seguinte:

Ft = 1 + [(lIa - IIc) / Ilc] x Pt

Onde:

Ft = Fator de transposição

Ila = Índice local da unidade avalianda

IIc = Índice local da unidade comparativa

Pt = Parcela com que proporcionalmente a localização contribui no valor do imóvel

FATOR DEPRECIAÇÃO: para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-Heidecke”, cujo valor atual

da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e

conservação do imóvel).

0,85

0,70

1,00

1,25

TRANSPOSIÇÃO: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento

tributário, uma vez que não foi possível a sua obtenção. A transposição que utilizamos no presente laudo foi

baseada na escala de valores que segue adiante, devidamente aferidos para o local avaliando.

ONDE:

V = Valor comparativo

Pc = Preço de compra

Fo = Fator oferta

S = Área do elemento comparativo

Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)

Fpc = Fator padrão construtivo (elemento avaliando e comparativo)

TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa

de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos os

fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Fpca / Fpcc) + (Fia / Fic) - número de fatores + 1]

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

Vista aérea da localização das amostras

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

Vista área da localização do imóvel avaliando.

VISTA DA FACHADA DO IMÓVELVISTA DA FACHADA DO IMÓVEL

FOTO 1

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 2

FOTO 3

FOTO 5

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FOTO 6

VISTA DO LOGRADOURO

FOTO 3

VISTA DO LOGRADOURO

FOTO 6FOTO 5

VISTA DO LOGRADOURO

FOTO 1

FOTO 4

VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO


FOTO 1 FOTO 2

VISTA DA SUÍTE VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

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VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL VISTA DA SALA

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VISTA DA SALA VISTA DA SUÍTE

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Endereço:

Bairro Cidade: Estado:

Informante: Testada:

Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade:

Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes:

Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície:

Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:

Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: 1

Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Completo

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado:

Observações:

Link:

Endereço:





Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie:

Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:



Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Sim

Observações:

Link:

Endereço:









Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Sim

Observações:

Link:

Endereço:





Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície:

Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:




Observações:

Link:

Endereço:










Observações:

Link:

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SC

Apartamento

Amostra 3

Oferta

Foto Amostra

Oferta

3

R$ 850.000,00

07/12/2018

3

2

R$ 730.000,00

ITAJAÍ

RUA ONZE DE JUNHO, 233

Foto Amostra


Plano


FAZENDA ITAJAÍ


Novo

3

3

Oferta

R$ 900.000,00

Plano

MédioApartamento

84,00

Novo


2

R$ 5.638,19

07/12/2018

INFORMADO PELO TELEFONE

Foto Amostra

R$ 5.600,49

07/12/2018

Plano

Médio

Amostra 5

SCFAZENDA ITAJAÍ

2

Médio

Novo

1

R$ 5.474,19

07/12/2018

INFORMADO PELO TELEFONE

3


SC

84,00

Apartamento

Amostra 4

Médio

Novo

1

R$ 5.318,82

77,00 77,00

FAZENDA

Apartamento

Médio

Novo

2

R$ 7.285,71

3

Transação


Foto Amostra

Oferta

SC

2

R$ 795.000,00

TAB IMÓVEL - (47) 3348-7008 - Fernanda

07/12/2018

Amostra 2

80,00


FAZENDA ITAJAÍ

Plano

Foto Amostra

PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS


FAZENDA ITAJAÍ SC

Amostra 1

70,00

AFFARI IMOVEIS - (47) 3367-5416 - Elizete

Plano

Apartamento

2

3

R$ 510.000,00




idade Est. V.Útil Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef.

1 510.000,00 70,00 1,00 7.285,71 3 a 60 0,974 1,000 0,710 1,00 1,000 1,00 1,00 2,160 1,000 1,10 1,000 0,7100 5.172,86

2 795.000,00 80,00 0,90 8.943,75 3 a 60 0,974 1,000 0,720 1,00 1,000 1,16 0,86 2,160 1,000 1,00 1,030 0,6121 5.474,19

3 730.000,00 77,00 0,90 8.532,47 3 a 60 0,974 1,000 0,720 1,00 1,000 1,15 0,87 2,160 1,000 1,00 1,030 0,6234 5.318,82

4 850.000,00 84,00 0,90 9.107,14 3 a 60 0,974 1,000 0,730 1,00 1,000 1,13 0,88 2,160 1,000 1,10 1,000 0,6150 5.600,49

5 900.000,00 84,00 0,90 9.642,86 3 a 60 0,974 1,000 0,730 1,00 1,000 1,17 0,85 2,160 1,000 1,10 1,000 0,5847 5.638,19

12 84,17 3 A 60 0,974 1,000 1,00 1,00 2,160 1,10

886,3410314 195,096069

5.440,91

5.440,91

3.808,64

7.073,18

0

Resumo de Valores

Valor de Mercado Valor de Liquidez

Área (m²) Unitário /m²

76,28 5.440,91R$


76,28 5.440,91R$


76,28 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


168,34 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


77,23 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$


84,17 5.440,91R$

1,21 1,01 0,7APTO 2201 - TR B x x

Fator Andarx = R$ 560.000,00 x

APTO 2103 - TR B x xFator Andar

x = R$ 504.000,00 x1,20 1,00


x = R$ 555.000,00 x1,20 1,01

1,16 1,01

Fator AndarAPTO 2001 - TR B x x x =

1,19 1,00


x =

APTO 1303 - TR A x x

Fator Andar

x =1,12 1,00

x

soma

fatores

unit.

Homog.

Planilha de Homogeneização do terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50

média

Padrão VagaTransporteObsolescência(id. x Con.) Grand.

Área C

AndarA valor

Área

Priv./Constr.

Fator

FonteUnit/m²

Amostras descartadas

Fator AndarAPTO 1103 - TR A x

APTO 1701 - TR B

x

1,10

Fator Comercializaçãox

lim. máx

=

Média Saneada

lim. min

x

1,00

x xFator Andar

x =

1,16 1,00

x

APTO 1201 - TR B x x

Fator Andar

x =1,11 1,01

APTO 1203 - TR A x x

Fator Andar

x =

1,11 1,00

Fator Liquidez

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

R$ 320.000,00

R$ 323.000,00

R$ 326.000,00

R$ 359.000,00

R$ 372.000,00

R$ 376.000,000,7

R$ 763.000,000,7

R$ 389.000,000,7

R$ 353.000,000,7

R$ 392.000,00

x = R$ 560.000,00 x

R$ 457.000,00

R$ 461.000,00

R$ 465.000,00

R$ 513.000,00

R$ 531.000,00

x

x

R$ 537.000,00 x

R$ 1.090.000,00 x

R$ 6.741.000,00 R$ 4.721.000,00TOTAL

R$ 392.000,001,21 1,01 0,7

APTO 1001 - TR B x x

Fator Andar

x = R$ 508.000,00 x R$ 356.000,00

1,11 1,00 0,7


III II I

1Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma2

2

Quantidade minima de dados

de mercado efetivamente

utilizados

12 5 3 2

3Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de informações

relativas a todas as

caracteristicas dos dados

analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes aos

fatores utilizados

2

4Intervalo admissível de ajuste

para o conjunto de fatores0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2

8

III II I

10 6 4

Itens 2 e 4 no Grau III,

com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais

no mínimo no Grau I

todos, no mínimo no

grau I

GRAU II

III II I

<=30% <=40% <=50%

5%

GRAU III

DESCRIÇÃO PONTOS

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

INTERVALO DE CONFIANÇA

Amplitude do intervalo de confiança de

80% em torno da estimativa de

DESCRIÇÃOGrau

TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR

14653-2:2011)

ITEM

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - COMPARATIVOS DE DADOS DO MERCADO

TABELA 11 - GRAUS DE PRECISÃO NO CASO DE HOMOGENEIZAÇÃO ATRAVÉS DE TRATAMENTO POR FATORES OU

DA UTILIZAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE

TRATAMENTO POR FATORES

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

Itens obrigatórios

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com

um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

SOMATÓRIA

GRAU

GRAUS

Pontos Minimos

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