8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
1/21
1
MANAGEMENT
NEKRETNINAdoc. dr. sc. Ana Rimac Smiljani
Predavanje 3
OSNOVE INVESTIRANJA U
NEKRETNINE
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
2/21
2
KUPNJA SVAKE NEKRETNINE
= INVESTICIJA!
Prilikom kupnje nekretnine SVAKI kupac
(investitor) treba donijeti odlukupromatrajui nekretninu kao dio svoj
portfelja i usporeujui njen prinos s
prinosima drugih nekretnina i drugeimovine u koju moe uloiti.
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
3/21
3
TKO INVESTIRA U
NEKRETNINE?1. Fizike osobe
2. Pravne osobe
3. Institucionalni investitori Mirovinski fondovi
Fondovi za ulaganje u nekretnine
Osiguravajua drutva Mjeoviti investicijski fondovi
Ostale fin. institucije (banke, tedionice...)
4. Strani ulagai
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
4/21
4
ZATO ULAGATI U
NEKRETNINE? Kupnjom nekretnine se postaje vlasnikom:
buduih gotovinskih tijekova koje donosi ta
nekretnina ph od najma
pravo zalaganja nekretnine za kredit
gotovinske utede od poreznih olakica
kapitalni dobitak (gubitak) prilikom kasnije prodaje
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
5/21
5
CIJENU KOJU JE INVESTITOR
SPREMAN PLATITI ODREUJE: Iznos i vrijeme, tj. koliki e ph primiti od
nekretnine i kada
Stupanj povjerenja da e se oekivanjaostvariti
Tolerancija prema riziku
Atraktivnost alternativnih ulaganja
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
6/21
6
VRSTE INVESTITORA
ORGINALNI DAVATELJ KREDITA ZA
KUPNJU NEKRETNINA
* STAMBENI KREDIT
* KREDIT ZA IZGRADNJU
KUPAC HIPOTEKARNOG KREDITA
NA TRITU KAPITALA
DIREKTNO VLASNITVO NAD
NEKRETNINOM
KUPNJA ILI IZGRADNJA
VLASNITVO UDJELA U
INVESTICIJSKIM FONDOVIMA KOJI
ULAU U HIPOTEKARNE
VRIJEDNOSNICE
DIREKTNO ULAGANJE U
HIPOTEKARNE VRIJEDNOSNICE
VLASNITVO UDJELA UKOMPANIJAMA ZA NEKRETNINE
VLASNITVO UDJELA U
INVESTICIJSKIM FONDOVIMA ZA
ULAGANJE U NEKRETNINE
DUG VLASNITVO
AKTIVNI
PASIVNI
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
7/21
7
AKTIVNI VS. PASIVNI
INVESTITORI AKTIVNI INVESTITORIOni donose odluke ( pregovaraju o cijenama,
o kadrovima, odluivanje o najmu, nainufinanciranja..., tj. direktno utjeu na poslovnirezultat
PASIVNI INVESTITORI
Ne donose operativne odluke, svoja sredstvapovjeravaju profesionalcima koji ih ulau
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
8/21
8
VLASNIKA ILI DUGOVNA POZICIJA
INVESTITORA Razlikovanje Investiranje u nekretninu (zgradu, zemljite...) ili investiranje u fin.
imovinu povezanu s nekretninama (npr. hipotekarnevrijednosnice, stambene kredite...)
Investitori u vlasnitvo
Ph manje predvidivi,
Ph ostvaruje tek nakon to otplati dug
Ostvaruju dobit ili gubitak s obzirom na kretanje cijena nekretnina
Investitori u dug
Ph su im predvidivi
Ostvaruju relativno siguran, unaprijed definiran, prihod
Prodajna cijena nekretnina im je vana samo ako prisilno
naplauju svoj dug prodajom zaloene imovine
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
9/21
9
VRIJEDNOST NEKRETNINE:
OSNOVNI KONCEPTI I DEFINICIJE
Investicijska vrijednost
Najvjerojatnija prodajna cijena
Prodajni interval
Trina vrijednost
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
10/21
10
INVESTICIJSKA VRIJEDNOST
vrijednost sadanjem ili buduem vlasniku
dananja vrijednost koristi koje neki investitor ima
od nekretnine
razliitpojam od trine vrijednosti odraava investitorove pretpostavke, za period
investiranja, o buduim: ph nekretnine
prodajnoj cijeni
poreznim aspektima
mogunosti financiranja
i drugim moguim koristima od nekretnine...
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
11/21
11
TRINA VRIJEDNOST
Procijenjena vrijednost od straneprocjenitelja
tj. najvjerojatnija cijena po kojoj se moenekretnina prodati na tritu s obzirom na
trine uvjete u vrijeme procjene
nekretnine za vrijeme prodaje nekretnine uvjeti na
tritu ne moraju biti jednaki onima koji su
bili prilikom procjene nekretnine
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
12/21
12
NAJVJEROJATNIJA
PRODAJNA CIJENA To je cijena po kojoj e se nekretnina
najvjerojatnije prodati s obzirom na:
1. trenutano stanje na tritu nekretnina i
2. mogunosti i uvjeta financiranja na
financijskom tritu
razliit projama od trine vrijednosti
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
13/21
13
PRODAJNI INTERVAL
Prodajni interval je raspon cijena u kojem jemogue dogovoriti prodaju da i kupac i
prodavatelj budu zadovoljni
Prodavatelj odreuje svoju investicijskuvrijednost to predstavlja donju cijenu intervala
Kupac odreujui svoju investicijsku vrijednost
odreuje gornju vrijednost intervala
Prodajna cijena se formira u intervalu izmeu te
dvije investicijske vrijednosti
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
14/21
14
PRIMJER
S obzirom na koristi od nekretnine trenutni vlasnik odreuje
svoju investicijsku vrijednost.
On je motiviran na prodaju samo ako moe dobiti veu
cijenu od njegove investicijske vrijednosti.
Procijenio je svoju investicijsku vrijednost na 150.000
Potencijalni kupac odreuje svoju investicijsku vrijednost s
obzirom na potencijalne koristi od nekretnine.
On je motiviran na kupnju samo ako je cijena nia od
njegove procijenjene investicijske vrijednosti.
Procijenio je svoju investicijsku vrijednost na 185.000
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
15/21
15
PRIMJER - PRODAJNI
INTERVALCIJENA
185.000
150.000PROCIJENJENAINVESTICIJSKAVRIJEDNOSTPRODAVATELJA
PROCIJENJENAINVESTICIJSKAVRIJEDNOST
KUPCA
PRODAJNI INTERVAL
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
16/21
16
KORACI U DONOENJU INVESTICIJSKE
ODLUKE
ODREIVANJE
INVESTICIJSKE VRIJENDOSTI
1. Procijeniti budue koristi
2. Procijeniti vremenski jaz izmeu buduih
koristi tog ulaganja s alternativnim
3. Procijeniti rizik ulaganja s alternativnim
4. Rangirati alternativne s obzirom na procijenjeniodnos rizik-profit
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
17/21
17
VREDNOVANJE BUDUIH
KORISTI OD NEKRETNINE Veina koristi dolazi u dalekoj budunosti
Vano gledati s aspekta vremenske vrijednosti
novca Razliita percepcija vremena povrata =
razliita diskontna stopa
Investicijska vrijednost = sadanja vrijednost
uloenog kapitala + sadanja vrijednost duga
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
18/21
18
DISTRIBUCIJA I VREDNOVANJEGOTOVINSKIH TIJEKOVA
NETO PH OD
POSLOVANJA
GODINJI ANUITETI
- OTPLATA DUGA
GOTOVINSKI TIJEK PRIJE
POREZA VLASNIKU
POREZ
GOTOVINSKI TIJEK
NAKON POREZA
SADANJA VRIJEDNOST BUDUIH
GOTOVINSKIH TIJEKOVA NAKON
POREZA = PVk
SADANJA VRIJEDNOST
ANUITETA = PVd
PVi = PVd + PVk
GOTOVINSKI TIJEKOVI
VREDNOVANJE
GOTOVINSKIH TIJEKOVA
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
19/21
19
INVESTITOROVI CILJEVI I RIZIK
Minimizirati rizik i maksimizirati potencijalni povrat!
Investitori trae povrat kao nadoknadu za odricanje
uloenih sredstava i kompenzaciju za preuzeti rizik Razliita tolerancija prema riziku razliita oekivanja
povrata za istu investiciju
Psiholoka komponenta: Investitori koji prihvaaju rizikvs. Investitorima koji izbjegavaju rizik
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
20/21
20
ODNOS IZMEU PROCIJENJENOG RIZIKA
I OEKIVANOG POVRATA RIZIKU NE
SKLONOG INVETSITORA
r1 r2 r3 r4
p1
p2
p3
povrat
rizik
8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine
21/21
21
PREFERENCIJE RIZIKA
Rizik
PovratRiziko neutralan investitor
Investitor manje skloniriziku
Investitor sklonijirizinijim ulaganjima
Recommended