Download pdf - A verticalização da Vila Romana 1964 - 2011tede.mackenzie.br/jspui/bitstream/tede/313/1/Rodrigo Fernandes... · ARQUITETURA E URBANISMO ... Na figura anterior, a maquete do condomínio

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

RODRIGO FERNANDES MICHELIN

A verticalização da Vila Romana 1964 - 2011

Orientadora: Profa. Dra. Nadia Somekh

São Paulo, 2012

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

RODRIGO FERNANDES MICHELIN

A verticalização da Vila Romana 1964 - 2011

Dissertação de mestrado apresentada ao Programa de Pós Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie como parte

dos requisitos para obtenção do titulo de Mestre

Orientadora: Profa. Dra. Nadia Somekh

São Paulo, 2012

M623v Michelin, Rodrigo FernandesA verticalizaçăo da Vila Romana : 1964 à 2012. / Rodrigo

Fernandes Michelin – 2012. 178 f. : il. ; 30 cm.

Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2012. Bibliografia: f. 172-175.

1. Verticalizaçăo. 2. Condomínios fechados. 3. Segregaçăo urbana 4. Vila Romana, Săo Paulo. I. Título.

CDD 711.4

AGRADECIMENTOS

Agradeço à professora doutora e orientadora Nadia Somekh que, com

seu conhecimento e paixão pelas questões urbanas e arquitetura, nos

estimula, um norte a ser seguido, um exemplo a ser admirado. Aos

professores doutores Flávio Villaça e Antonio Cláudio Fonseca que na

qualificação contribuíram com suas experiências para formatar este

trabalho. Aos professores do programa de pós - graduação da FAU

Mackenzie pelas aulas e orientações durante estes dois anos de

convivência.

Agradeço também todos os companheiros do bairro bem como aos

profissionais envolvidos neste processo, funcionários da Prefeitura

Municipal, equipe do SECOVI - SP, agentes imobiliários e aos colegas

de mestrado.

Um agradecimento especial ao meu pai , que a cada dia admiro mais

como pai, homem e exemplo de retidão e caráter, agradeço à minha

mãe com suas palavras de conforto e amor incondicional e aos meus

filhos, Luiza, um presente de Deus e Pedro, um projeto de vida! Que eu

possa ser para vocês o que meu pai é para mim.

E por fim, todos os agradecimentos não serão suficientes para minha

esposa Suzana, sorrimos juntos, sofremos juntos e assim construímos

nosso lindo projeto.

Também à Deus pela oportunidade

de fazer este trabalho com saúde .

RESUMO

Esta dissertação trata da verticalização da Vila Romana , cidade de São

Paulo. A pesquisa traz um levantamento dos edifícios residenciais e

descreve analiticamente os diferentes tipos de condomínios que

transformaram a vila de 1964 até 2011. A pesquisa aponta a crescente

segregação urbana derivada dos grandes condomínios fechados que se

estabeleceram na Vila Romana a partir das novas diretrizes de uso e

ocupação do solo estabelecidas em 2004. O trabalho apresenta não só

a evolução das habitações criadas, mas também o retrocesso para a

cidade caracterizado pela redução dos espaços públicos.

Palavras-chave: Verticalização, Condomínios Fechados, Segregação

urbana, Vila Romana, São Paulo

ABSTRACT

This dissertation presents the vertical growth of Vila Romana

neighborhood, city of Sao Paulo. The research provides a list of

residential buildings and makes an analytical description of different

types of condos that has been changing the whole area from 1964 until

2011. The research points the increasing urban segregation derived

from large gated communities that have settled in Vila Romana caused

from the new guidelines for land use and occupation established in

2004. The work not only presents the evolution of housing, but also the

city regression by the decreasing of city's public spaces.

Keywords: Verticalization, Gated Communities, Urban segregation, Vila

Romana, Sao Paulo.

Sumário

Introdução................................................................................... 8

Capítulo 1 – A formação da Vila Romana................................. 25

1.1 – O Gram Burgo da Lapa, ingleses italianos.......................... 25

1.2 – Arruamento e estruturas...................................................... 29

1.3 – A Vila Romana hoje ............................................................ 38

Capítulo 2 – Os primeiros edifícios residenciais (1964 à 1971), o empilhamento de unidades......................................... 45

2.1 – Características e estruturas................................................. 45

2.2 – Legislação e o Estado – construindo um zoneamento........ 55

2.3 – Levantamento empírico do período..................................... 59

Capítulo 3 – Os primeiros condomínios residenciais (1972 à 1993), um projeto social............................................................. 69


3.2 – Legislação e o Estado – o zoneamento segregador............ 78


Capítulo 4 – Os condomínios residenciais (1994 à 2004), a busca por segurança.................................................................. 97


4.2 – Legislação e o Estado – Estatuto da Cidade e Plano Diretor........................................................................................... 103


Capítulo 5 – Os condomínios residenciais fechados (2005 à 2011), a busca por segurança e status..................................... 121


5.2 – Legislação e o Estado – um novo zoneamento.................. 129


Considerações finais.................................................................. 164

Referências Bibliográficas......................................................... 172

Anexos........................................................................................ 177

Introdução

8

Introdução

Na cidade de São Paulo, os debates urbanos ganham

importância nos anos 40 e o primeiro grande zoneamento data do início

dos anos 70. Este desenvolvimento tardio representou, durante muitos

anos, espaços urbanos ineficientes e ocupações desordenadas. A partir

de 2000, o Brasil vem experimentando um desenvolvimento econômico

e político, estabelecendo-se como uma importante liderança mundial e

desta forma, recebendo investimentos em diversas áreas.

Neste momento, muitos empreendimentos imobiliários surgem e

as metrópoles brasileiras ganham um novo ritmo de desenvolvimento.

As áreas industriais abandonadas e as antigas vilas estão sendo

transformadas em novos bairros com edificações modernas. Não somos

contra o desenvolvimento e a valorização, porém questionamos a forma

como isso vem ocorrendo na cidade de São Paulo.

Fica claro que os novos condomínios fechados da cidade de

São Paulo privilegiam a reprodução do capital à uma agenda social ou

de formação do espaço coletivo. Por que? Não pode o capital se

reproduzir e criar o espaço coletivo ao mesmo tempo?

Ao analisarmos as transformações ocorridas na Vila Romana e

observarmos que estas transformações podem ser generalidades para

várias áreas da cidade, acreditamos que ao entender a dinâmica da Vila

Romana nos faz entender São Paulo. O que estamos vivendo não é um

episódio isolado mas sim um processo, e devemos entender que a

tarefa de moldar a cidade é nossa, dos técnicos e da própria população.

Segundo PIANO (1997), a arquitetura é um serviço no sentido

mais literal do termo. É uma arte que produz coisas que são usadas.

Ainda segundo PIANO (1997) (opinião que nós concordamos), é

também uma arte socialmente perigosa, porque é imposta. Nas palavras

dele:

“Um livro ruim pode não ser lido, uma música ruim

pode não ser ouvida; mas é impossível não ver um

9

condomínio ruim que temos diante de casa.”1

PIANO (1997) argumenta que a arquitetura impõe uma imersão

total no que é ruim, não dá escolha ao usuário, o que se torna uma

responsabilidade grave no comprometimento com as gerações futuras.

O pensamento de HARVEY (2000) alinha-se com os nossos

quando ele coloca que devemos nos perguntar que tipo de cidade

queremos no futuro, e que esta pergunta não pode estar separada de

outra pergunta que é: qual o tipo de pessoas queremos ser?

As transformações das cidades nos últimos 30 anos vêm

sistematicamente obedecendo a agenda dos empreendedores

imobiliários e das grandes instituições financeiras. HARVEY (2000)

apontaria como o neo-liberalismo, CASTELLS (1996) como a sociedade

da informação, KOOLHAAS (1994) como o pós-modernismo e outros

simplesmente como o capitalismo. A segregação urbana é a face

edificada das mudanças sociais. A visão de HARVEY (ibid.) nos

sensibiliza, sua argumentação é de que as cidades estão sendo refeitas

sob uma agenda neo-liberal, onde as grandes instituições financeiras

estabelecem as regras. Continua dizendo que, as cidades estão se

transformando e que nós estamos nos transformando na imagem neo-

liberal, questiona o quanto nos transformamos e o quanto refletimos

esta imagem neo-liberal. Isso significa dar as costas a questão de

redução das desigualdades sociais, ainda grandes no Brasil, e

privilegiar a reprodução do capital.

Para ilustrar o problema vejamos dois exemplos londrinos.

A partir de 2000, a cidade de Londres formatou uma agenda de

reconstrução de uma grande área degradada à oeste, a região das

docas. Dentre os novos condomínios edificados está o Greenwich

Millenium Village.

1 Piano, Renzo. Giornale di Bordo, Passigli Editori, Florença, 1997, págs 15-7.

10

Este condomínio londrino é formado por um conjunto de

edifícios que mesclam moradias populares e unidades para as classes

média e rica da sociedade. O resultado, como podemos ver na imagem

anterior, é a formação da cidade. Os edifícios são abertos à rua e

fomentam o encontro social. Ao contrário do modelo estabelecido na

cidade de São Paulo, a cidade de Londres é favorecida como palco das

atividades sociais, e as áreas comum e de lazer são da cidade e não do

condomínio. Desta forma, podemos notar que a cidade ganha a

qualidade de organização do espaço público, as praças, equipamentos,

passeios recebem uma atenção especial. O condomínio forma a cidade.

Figura 01 - Condomínio Greenwich Millenium Village, Londres. A área resultante é comum a cidade.

Fonte: Rodrigo F. Michelin

Condomínio Greenwich Millenium Village

11

Acima podemos ver como a praça do condomínio Greenwich

apresenta seu espaço urbano ordenado. O passeio, os equipamentos, a

organização e o paisagismo são comuns à cidade, a qualidade de

espaço é coletiva e não individual, cercada por muros, como no caso de

São Paulo.

No modelo utilizado na Vila Romana, a qualidade de espaço é

individual.

Figura 02 - Condomínio Greenwich Millenium Village, Londres. A área resultante é comum a cidade.


Praça do condomínio Greenwich Millenium Village

Maquete do condomínio Paradiso

Figura 03 - Condomínio Paradiso, Vila Romana – S.P. A área resultante é excluída da cidade.


12

Na figura anterior, a maquete do condomínio Paradiso Vila

Romana, ao contrário do exemplo londrino já demonstrado, o espaço

qualificado é interno ao condomínio e não forma a cidade, mas a

segrega. O resultado é que os espaços públicos passam a ser

subutilizados e por fim, abandonados.

Acima, imagem da Praça Diogo do Amaral na Vila Romana, fica

evidente que a praça não é um ambiente ordenado. No modelo adotado

na cidade de São Paulo, a qualidade de espaço não é pública, mas sim

privada. O espaço público representa a desordem.

Outro exemplo londrino é o condomínio Brunswick, que segue a

mesma agenda do condomínio Greenwitch, mistura moradias populares

com unidades para classe média e alta e tem um centro comercial ao

nível do solo, aberto à cidade. Mais uma vez, podemos notar como o

condomínio forma a cidade e seu espaço de vivência é comum não só

aos moradores, mas também à cidade.

Praça Diogo do Amaral

Figura 04 – Praça Diogo do Amaral. Vila Romana – S.P. Mato alto e abandono da praça.


13

Acima a imagem do condomínio Brunswick, a área comum é

destinada a um centro comercial aberto ao público. Ao compararmos as

imagens dos condomínios londrinos, podemos notar que ambos formam

a cidade, integram suas unidades habitacionais com a cidade, formando

praças de comércio e lazer. Notamos também que cada intervenção tem

sua própria característica estética e soluções, são projetos diferentes e

únicos para espaços diferentes.

Cada projeto tem características próprias, e formam a cidade de

Londres de maneiras diferentes mas sempre coletivas. Dotam os locais

de características que formam a identidade da área em que estão

inseridos, estão intimamente ligados à cidade e ao sítio.

Ao observarmos os exemplos londrinos aqui citados, podemos

notar que o capital pode se reproduzir de outras formas que não a

adotada na cidade de São Paulo. O capital pode se reproduzir

produzindo resultados coletivos e formatando a cidade de forma

Condomínio Brunswick

Figura 05 – Praça do condomínio Brunswick. Londres. Centro comercial e cinemas, aberto à cidade


14

inclusiva e não segregadora. Este é ao nosso ver o problema da

reconstrução adotada na Vila Romana, em particular, e em São Paulo,

no geral. A cidade de São Paulo vem reconstruindo seus bairros e

valorizando suas áreas degradadas. Estamos produzindo espaços

segregados por muros e estamos perdendo a oportunidade de construir

uma cidade melhor.

A reprodução de projetos que observamos no modelo de São

Paulo é outro fator que contribui para a produção do espaço urbano de

baixa qualidade, ao reproduzir soluções não se respeita características

locais. O que vem ocorrendo é a reprodução fiel de um mesmo

condomínio em 4 bairros da mesma cidade, e este é também

reproduzido em outras capitais, o resultado é uma massificação visual

na cidade onde Moema, Vila Romana, Vila Leopoldina, entre outras, são

muito similares entre si. Ao reproduzirmos projetos não pensamos a

cidade, o que se forma é somente uma realidade criada, fechada em

muros.

Em seu livro, Cities for a Small Planet, ROGERS (1997) mostra

a mentalidade do Capital que encara os edifícios como mercadoria, a

escolha de arquitetos é feita não pela qualidade de seu trabalho, e sim

pelo baixo valor de seus salários – o profissional é colocado em

situação de realizar o maior projeto (volume de trabalho) pela menor

remuneração, no menor prazo e ainda:

“Vestir fachadas com qualquer estilo que seja

possível aparafusar... Estruturas estéreis, com suas

modernas fachadas clássicas, neo-vernáculas, como se

escolhidas a partir de um catálogo de fachadas, não têm

qualquer ligação com a comunidade ou o lugar”2.

O resultado são grandes muros que separam os ambientes

particulares de boa qualidade do ambiente público de baixa qualidade, a

rua e a cidade são resumidas a um espaço de circulação.

2 Telles, Luiz B.C. – as resenhas - Cidades para um pequeno planeta – Vol I Nº 2 Out 06 Pg 7

15

Na imagem anterior, podemos notar a nova interface

edifício/cidade resultante dos grandes condomínios residenciais, muros

que formatam a rua como um corredor de circulação e não como

espaço de convivência.

A riqueza da cidade está na sua diversidade, nas oportunidades

e nos encontros de convívio social que ela oferece. Como pode a cidade

se desenvolver em um espaço sem encontro? O espaço público torna-

se o espaço do automóvel, a rua deixa de ser palco das relações

humanas para tornar-se somente uma via de circulação. O automóvel

demanda espaço e historicamente vem sendo priorizado na cidade de

São Paulo em detrimento do pedestre ou da convivência social.

Ao nosso ver, um estudo acadêmico tem sempre na sua origem

e razão motivos nas nossas essências. Decidimos estudar a Vila

Romana pois presenciamos a constituição do que consideramos o

problema desta pesquisa. O aparecimento de grandes condomínios

fechados vem transformando a Vila Romana. O bairro, que antes

apresentava uma comunidade forte e uma vivência do espaço público,

encontra nestes novos empreendimentos uma realidade oposta. Os

grandes muros segregam a sociedade e retiram a convivência possível

do espaço público, reservando a este somente a função de circulação

Figura 06 – Rua Aurélia, os muros como interface rígida. A rua como corredor de circulação.

Fonte: Rodrigo F. Michelin - 2011

Rua Aurélia

16

de pedestres e principalmente de automóveis.

Morando na Vila Romana há 35 anos, testemunhamos a

transformação deste bairro localizado à oeste da cidade de São Paulo.

Desta forma, a escolha em estudar as transformações ocorridas na Vila

Romana, em especial na última década, vem carregada de motivos

pessoais e de experiências vividas. De um lado, por conhecer a área

escolhida, foi possível identificar as transformações recentes. Por outro,

é um exercício contínuo o distanciamento das vivências para que o

estudo não receba uma carga de subjetividade, mas sim possa ser fruto

de um trabalho objetivo com a imparcialidade das observações

científicas .

A vida na Vila Romana sempre foi calma. Como uma cidade do

interior paulista conservou por muitas décadas o aspecto de

comunidade e tranqüilidade. Nossas recordações da comunidade da

Vila Romana são muito fortes e marcantes. As festas juninas

promovidas pela igreja na praça Cornélia, as feiras de bairro na rua

Fábia (onde comíamos pastel com os amigos da vila), o mercadinho que

vendia o sorvete italiano de máquina na esquina da rua Tito com a

Duílio, os jogos de bola na escola Experimental contra o time da Rua

Marcelina, o bicicleteiro da Rua Duílio, o cheiro de bolacha no caminho

à escola que vinha da fábrica da Petibom na rua Fábia, são algumas

das recordações de como a Vila se organizava e sua comunidade fazia

a cidade.

Como querer que a cidade pare de se desenvolver e mantenha

seu aspecto? A sociedade é dinâmica, e o espaço urbano também deve

ser. É certo que a Vila Romana não pode parar no tempo e manter-se

igual à época de nossa infância somente para satisfazer uma emoção

saudosista, porém é agressivo o resultado físico estabelecido pelos

novos empreendimentos imobiliários que estamos construindo,

especialmente a partir de 2004.

Hoje, quando andamos pela Vila Romana, não reconhecemos

mais aquele espaço em que fomos criados. A Vila como comunidade se

enfraqueceu, os pequenos comércios fecharam e os amigos, em sua

grande maioria, mudaram-se de suas casas. O aparecimento de

17

grandes condomínios verticais, especialmente os que se desenvolveram

na última década, alteraram significativamente não só o espaço urbano

da Vila Romana, como a comunidade desta. Será a cidade um reflexo

da sociedade? São estes condomínios fortificados uma resposta física

da sociedade ou são meros produtos de consumo criados?

O objeto de estudo desta pesquisa é a verticalização da Vila

Romana e como ela ocorreu. Desde os primeiros edifícios na década de

60 aos condomínios fechados atuais, a evolução de técnicas

construtivas, as leis e os interesses privados formataram e formatam o

espaço público. O problema não é a verticalização em si, mas a forma

que ocorreu na cidade de São Paulo e especificamente na Vila Romana

nas últimas décadas.

Entendemos que a verticalização com altas densidades pode

democratizar uma localização: permitir a muitos os benefícios e a

infraestrutura de uma grande cidade. No caso da Vila Romana, a

densidade não é muito maior que a anterior. Segundo dados do IBGE, a

média atual da quantidade de moradores por domicílio ocupado nos

novos condomínios é de 3,09, enquanto que na vila original (quarteirões

com sobrados), a média é de 2,4 moradores por domicílio ocupado.3

Portanto, a verticalização de São Paulo não produz uma cidade mais

densa, mais racional, ou mesmo a cidade compacta.

ROGERS (1997) argumenta que as cidades não tem

considerado a fragilidade do ecossistema e que, atualmente, as

pessoas se lembram das cidades muito mais como cenário de

automóveis e de edifícios do que por suas ruas e praças, muito mais

pelo isolamento social, poluição, medo da violência, local de consumo e

pela busca insaciável de lucro do que pela comunidade, participação,

espírito cooperativo, beleza e prazer. 4

Ao estabelecer uma comparação entre Curitiba e São Paulo,

ROGERS (1997) constata que em São Paulo a reprodução do capital

está descolada de qualquer compromisso social. Em suas palavras:

3 Fonte: site IBGE - http://www.censo2010.ibge.gov.br/sinopseporsetores/?nivel=st 4 Telles, Luiz B.C. – ae resenhas - Cidades para um pequeno planeta – Vol I Nº 2 Out 06 Pg 3

18

“São Paulo, a terceira maior cidade e a terceira mais

poluída do mundo, é uma massa contínua de edifícios

pontuada em todas as direções por arranha-céus. Suas ruas

estão constantemente congestionadas e os níveis de

poluição são dramáticos, além disso, a cidade parece não ter

centro, nenhuma diversidade e nenhuma coerência urbana.”5

ROGERS (1997) argumenta que o crescimento territorial das

cidades esteve sempre ligado a idéia de “modernização”, porém

negligenciando a sustentabilidade e a fragilidade do ecossistema,

tornando as cidades as grandes responsáveis pela poluição e

desperdício energético, ameaçando assim a própria humanidade. Ele

advoga a favor da cidade compacta demonstrando que quanto mais

compacta a cidade for mais eficiente ela se torna. ROGERS (1997)

critica ainda a invasão dos espaços públicos pelo automóvel e a

ineficácia dos transportes públicos.6

Detectamos no estudo 4 períodos distintos: os primeiros

edifícios residenciais (1964 à 1971), o empilhamento de unidades; os

primeiros condomínios residenciais (1972 à 1993), um projeto social; os

condomínios residenciais (1994 à 2004), a busca por segurança; e os

condomínios residenciais fechados (2005 à 2011), a busca por

segurança e status.

Esta pesquisa busca entender como estas mudanças ocorreram

na Vila Romana, os agentes destas transformações, o modelo de

reconstrução urbana aplicado e o resultado físico no espaço urbano.

Pesquisar como o perfil dos novos empreendimentos imobiliários

alteram o padrão de vida e dos moradores da Vila Romana. Como uma

vila de uma comunidade, que tinha na rua e no espaço da cidade seu

palco de desenvolvimento e ao mesmo tempo fomentava a riqueza de

variedades de relações que a cidade proporciona, torna-se um espaço

fragmentado por grandes condomínios murados que deixam o espaço

5 Rogers, Richard – Cities for a Small Planet – Faber and Faber – London 1997 6 Rogers, Richard – Cities for a Small Planet – Faber and Faber – London 1997

19

público rígido e sem possibilidades de convívio social.

A moradora Janice de Piero (52 anos, educadora) vive em um

sobrado construído em 1920 que pertenceu aos seus bisavós

(imigrantes italianos), destaca que a demolição destes imóveis

(sobrados) está destruindo a identidade da Vila Romana.

“Todo mundo se conhece. As pessoas se encontram

na rua. Quando alguém viaja, pede para o vizinho olhar a

casa. E isso está se perdendo.” Diz Janice.

Ao nosso ver, a riqueza da cidade está na sua diversidade, nas

oportunidades e nos encontros de convívio social que ela oferece.

Como pode a cidade se desenvolver em um espaço sem encontro? O

espaço público torna-se o espaço do automóvel, a rua deixa de ser

palco das relações humanas para tornar-se somente uma via de

circulação. O automóvel demanda espaço e historicamente vem sendo

priorizado na cidade de São Paulo em detrimento do pedestre ou da

convivência social.

A moradora Tereza Mello (63 anos, dona de casa) salienta que

as pessoas dizem que o bairro está ficando sofisticado, porém em sua

avaliação as condições de vida estão piorando, principalmente em

relação ao trânsito.

“As pessoas estão mais agressivas e com menos

paciência, o trânsito no bairro está um inferno, já não

encontramos vagas para estacionar.” Diz Terezinha.

A Vila Romana é um testemunho deste novo sistema de morar

da metrópole contemporânea, nunca se criou tanto espaço vazio

apenas destinado ao automóvel e nunca os espaços públicos estiveram

tão abandonados.

O zoneamento, as políticas urbanas, o fomento ao crédito e a

maneira de viver na metrópole contemporânea estão refletidos na

produção dos edifícios residenciais. Dentre as inúmeras comparações

20

que podemos fazer entre as periodizações, está a constatação de que,

na última década, a individualidade se sobrepõe a coletividade. Os

espaços privados são cada dia maiores e de melhor qualidade,

enquanto o espaço público é abandonado. O mesmo ocorre com o

transporte, o coletivo é destinado à população de baixa renda e o

automóvel assume um papel cada dia mais importante na vida urbana

das classes média e alta.

A afirmação da sociedade do automóvel é medida pela análise

da criação do número de vagas para autos na Vila Romana. Chama a

atenção como o automóvel passou a ser fundamental na vida moderna,

principalmente na última periodizacão.

No gráfico anterior (gráfico 01), observamos como o automóvel

foi amplamente incorporado aos condomínios fechados, mais uma vez o

último período (que corresponde aos condomínios fechados) tem uma

significativa majoração em número de vagas criadas, os condomínios

passam em alguns casos a oferecer até 5 vagas por unidade

Gráfico 01 – Número total de vagas para autos criadas na Vila Romana por período.


Numero de vagas para autos criadas na Vila Romana

21

habitacional.

Este modelo de ocupação, estabelecido pelas grandes torres

verticais fortificadas, não é uma característica somente da Vila Romana,

observado em diversos bairros da cidade de São Paulo, ele se reproduz

velozmente.

Acreditamos que a pesquisa é relevante por buscar apontar

como está ocorrendo o processo de criação dos condomínios

fortificados e promover um debate ressaltando seus problemas sobre a

formação da cidade. A pesquisa de dados é também um importante

termômetro da ação do Estado no espaço urbano.

Localizada na zona oeste da cidade de São Paulo, a Vila

Romana experimenta a elitização de sua comunidade. O valor do metro

quadrado construído, segundo dados do SECOVI-SP7, saltou de

R$2.409,06/m2 em 2007 para R$4.246,00/m2 em 2010 e hoje (Nov.

2011) está em R$5.455,00/m2. Pelo levantamento feito para esta

pesquisa, constatamos que a área média das unidades habitacionais

oferecida no início da verticalização (anos 60) era de 84 m2 e hoje esta

média é de 164 m2.

Antes de iniciarmos as considerações e levantamentos de

dados sobre a Vila Romana e suas transformações, faz-se necessário

definir seus limites. Representada de diferentes formas em textos e

mapas, definiremos como limites de estudo a área compreendida na

seguinte descrição.

Para o presente estudo, vamos considerar a Vila Romana o

polígono formado dentro do limite das seguintes vias: Rua Catão, Rua

Guaicurus, Rua Venâncio Aires, Rua Coriolano, Praça Tupã, Rua

Mauricyna, Rua Cláudio, Rua Crasso e Rua Marcelina, conforme as

figuras a seguir.

7 Fonte: www.secovi.com.br

22

Na figura anterior, delimitado pelo polígono vermelho, está a

Vila Romana, todos os levantamentos e considerações serão feitas

dentro deste polígono. Vamos considerar à oeste a Rua Catão como

limite de estudo, pois esta já faz margem com a Lapa, à leste vamos

considerar como limite a Rua Venâncio Aires, pois esta também

Figura 07 – Em vermelho a localização da Vila Romana sobre foto aérea.

Fonte: Google maps – sem escala

Figura 08 – Ilustração sobre Mapa de referência da região da Vila Romana, mostrando os limites da Vila

Romana para efeito deste estudo . Fonte: www.maps.google.com.br - sem escala

Localização da Vila Romana no município de São Paulo

Demarcação de limites da Vila Romana para o presente estudo

N

23

margeia a Vila Pompéia, à norte o limite será dado pela Rua Guaicurus,

que faz divisa com a linha férrea, e à sul o limite será a rua Marcelina,

que margeia o Bairro Siciliano.

Fica definido portanto que toda vez que nos referirmos à Vila

Romana no presente estudo estaremos nos referindo à área destacada

no mapa anterior. Assim como todos os dados levantados e aqui

apresentados estão dentro deste polígono.

Estruturamos o trabalho em cinco capítulos divididos da

seguinte maneira. O primeiro capítulo apresenta a formação do bairro, o

segundo capítulo descreve os primeiros edifícios residenciais da Vila

Romana (de 1964 à 1971), no terceiro capítulo descrevemos o

aparecimento dos primeiros condomínios residenciais (1972 à 1993), no

quarto capítulo mostramos a evolução dos condomínios residenciais

(1994 à 2004), o quinto capítulo descreve o aparecimento e evolução

dos grandes condomínios fechados (2005 à 2011). Por fim apontamos

que a Vila Romana vem sendo palco para o desenvolvimento de

grandes empreendimentos imobiliários que fomentam a segregação

urbana e reduzem o espaço público, estas mudanças se acentuam

principalmente a partir de 2004 e como a atuação do poder público

incentiva este modelo de empreendimento.

Para a identificação dos períodos e a análise dos dados

apresentamos o levantamento total dos edifícios compreendidos dentro

da área de estudo já apresentada anteriormente. O levantamento destes

edifícios foram sistematizados em fichas de pesquisa e serão

apresentados em cada capítulo conforme a periodização.

Vejamos então como este processo de redução dos espaços

públicos ocorreu na Vila Romana.

Capítulo 1

A formação da Vila Romana

25

Capítulo 1 – A formação da Vila Romana

Reduto de imigrantes italianos e ingleses que trabalhavam nas

indústrias e nas ferrovias respectivamente, os primeiros loteamentos da

região onde hoje é a Vila Romana datam da década de 1880.

Localizada na zona oeste da cidade de São Paulo a Vila

Romana, junto com o núcleo da Lapa, representou um importante pólo

de desenvolvimento. A Vila Romana manteve suas características de

um bairro predominantemente residencial com características similares

a de uma cidade do interior do estado. Comunidade forte, feiras de rua,

pequenos comércios formavam a identidade desta área.

Seu arruamento definitivo data dos anos 40, quando a malha do

Gram Burgo da Lapa juntou-se com a malha proveniente do centro

principal da cidade de São Paulo que chegava à Vila Pompéia.

O início da verticalização do bairro data dos anos 60 e a partir

dos anos 90 grandes torres residenciais começaram a alterar

significativamente o espaço e a sociedade da Vila Romana. Hoje esta

área é uma das mais valorizadas da cidade de São Paulo.

1.1 – O Gram Burgo da Lapa, ingleses e italianos

Os primeiros loteamentos da região onde hoje é a Vila Romana

datam da década de 1880. A região era fundamentalmente agrícola e

ocupada por grandes fazendas e, na década de 1880, iniciou-se a

divisão destas fazendas em pequenas chácaras.

A Vila Romana nasceu junto com a Lapa. Localizada à oeste

esta área tornou-se um importante pólo de desenvolvimento na cidade

da São Paulo. Nascido às margens das estradas de Ferro Sorocabana e

SP Railway o núcleo do bairro da Lapa era então chamado de Gram

Burgo da Lapa.

O Gram Burgo da Lapa8 era constituído de indústrias que

margeavam a linha férrea, um centro comercial que se desenvolveu 8 Descrição do Gram Burgo da Lapa em: SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980 (pag. 55).

26

junto à igreja, edificada em homenagem à Nossa Senhora da Lapa, e a

vila de moradias dos funcionários destas indústrias e funcionários da

ferrovia.

“As indústrias, prevalecendo-se do GRAM BURGO,

Vila Sofia e parte da Vila Romana se aglomeraram em suas

vizinhanças, como os primeiros passos da expansão urbana,

fixando-se inicialmente no Corredor da Lapa, Rua Roma,

Catão, Scipião, Aurélia, Spartaco, Sertório e Caio Gracco. A

rua Spartaco, porém seguia em direção à Rua Augusta

(Cerro Corá) como estrada.”9

As indústrias ocupavam os lotes mais próximos à linha férrea e

as moradias os lotes mais afastados desta. As casas refletiam a divisão

do trabalho nas indústrias e ferrovias, as mais imponentes eram dos

mestres das oficinas e cargos de chefia, já as menores para os demais

operários, geralmente sobrados germinados com seu alinhamento

alternando o recuo e o alinhamento no limite do lote.

O bairro foi colonizado principalmente por imigrantes italianos

que constituíam a principal mão de obra das indústrias e das ferrovias.

A cultura italiana formou a identidade desta comunidade, as

características dos italianos, que são devotos do trabalho e prezam a

estrutura familiar, deu aos moradores da Vila Romana e da Lapa um

forte sentido de comunidade.

Houve também uma importante influência inglesa na formação

da Vila Romana, as edificações eram em estilo inglês. Os engenheiros e

técnicos que vinham da Inglaterra para trabalhar e desenvolver a

ferrovia influenciaram o estilo de construção. Tanto os galpões

industriais como os sobrados germinados, que são característicos na

Vila Romana, são resultado da influência inglesa.

9 SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980

27

Na imagem anterior podemos observar como era a organização

social da Vila Romana no início de sua formação. Em primeiro plano os

trabalhadores italianos que eram a base da comunidade e ao fundo os

galpões industriais em estilo inglês que formavam a identidade física e

visual da vila em formação.

A influência da colonização italiana resultou na formação da Vila

Romana. Para homenagear Roma, capital da Itália, o engenheiro civil

Luiz Bianchi Betholdi loteou uma propriedade e deu a esta o nome de

Vila Romana, criada para assentar os imigrantes italianos.

“24 de outubro de 1887 - Com o intuito de facilitar a

aquisição de lotes aos trabalhadores italianos imigrantes, o

Dr. Luiz Bianchi Betholdi comprou de Antonio Xavier de

Figura 09 – Operários da fábrica de louças Santa Catarina localizada à Rua Aurélia nº 8, mostrando a

organização social da Vila Romana no início da década de 20. Em primeiro plano os trabalhadores italianos

e ao fundo os galpões industriais em estilo inglês. Fonte: Jornal da Lapa

Operários da fábrica de louças Santa Catarina

28

Borba as terras então denominadas de “Campos da Pedreira

ou do Mandi.”10

No entanto este arruamento se constituía principalmente de

lotes agrícolas. As ruas eram as seguintes:

“Augusta (Cerro Corá), Caio Gracco, Camilo, Cacau,

Cincinato (Tito), Clélia, Colle Latino (Pio XI), Coriolano, Duílio,

Fábia, Faustolo, Marcelina, Mário Pompeiana (Ponta Porã),

Roma, Scipião, Sertório (Vespasiano), Spartaco e Troyana

(Toneleiros), incluindo a praça Romana (Alfredo

Weiszflog).”11

Desta forma, a Vila Romana é contemporânea ao Gram Burgo

da Lapa, tanto na formação do seu espaço como na formação de sua

comunidade, a Vila Romana sempre existiu para o centro da Lapa.

“Embora a elite e os trabalhadores vivessem

relativamente próximos uns dos outros, havia uma tendência

de a elite ocupar a parte alta da cidade - em direção ao

espigão central onde se localizaria a Av. Paulista - e os

trabalhadores viverem nas áreas mais baixas, ladeando as

margens dos rios Tamanduateí e Tietê e próximos ao sistema

ferroviário.”12

Desta forma, o Bairro agrícola de 1890 passou a ser um

importante pólo urbano proletariado composto de indústrias, vila de

moradores e um forte centro comercial. Tradicionalmente a Vila Romana

sempre foi um bairro de classe média, composto de funcionários

públicos e comerciantes. 9,10 SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980 11 CALDEIRA, Teresa Pires. Cidade de Muros . Edusp . São Paulo 2000

29

1.2 – Arruamento e estruturas

Assim como a comunidade da Vila Romana está intimamente

ligada com a Lapa, seu arruamento e sua estrutura também estão. Ao

analisarmos os mapas seguintes poderemos notar com clareza como o

arruamento e a organização da Vila Romana são provenientes e

contemporâneos ao núcleo da Lapa.

Como podemos observar na imagem a seguir, em 1905,

estavam estabelecidas todas as principais ruas do Gram Burgo da Lapa,

e em destaque, o arruamento da Vila Romana que compunha este

núcleo de desenvolvimento à oeste da cidade de São Paulo. Destacado

em laranja temos as principais ruas da Vila Romana definidas, estas já

faziam parte do núcleo que se desenvolvia na Lapa.

A organização da quadrícula e da malha viária da Vila Romana

são resultado da organização da Lapa, a orientação de suas vias são

ditadas pela expansão do núcleo da Lapa. Este desenho deu a Vila

Romana uma característica importante, pois por muito tempo ela

permaneceu desconectada da malha viária proveniente do centro

principal da cidade de São Paulo, conservando assim sua característica

de vila proletária.

Figura 10 - Ilustração sobre recorte da Planta geral da cidade de São Paulo – 1905. Fonte: Passos,

Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac

São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 48

Vila Romana na formação do Gram Burgo da Lapa

30

Na imagem seguinte observamos que, em 1905, as duas linhas

férreas já estão estabelecidas, as edificações em preto no canto

superior esquerdo na imagem são as oficinas da estrada de ferro.

Podemos notar também que a ligação do núcleo da Lapa com o

restante da cidade era feita por uma única via de acesso (Rua

Guaicurus), que ligava a Lapa à Água Branca.

A primeira conexão viária do pólo que se desenvolvia da Lapa

com a cidade, que vinha do centro principal, ocorreu em 1925 com a

ligação da Rua Guaicurus. Nesta mesma oportunidade a Vila Romana

ganhou a praça Cornélia.

“Em 5 de outubro de 1925 – a Água Branca foi

finalmente ligada à Lapa, quando a Prefeitura recebeu do Dr.

Paulo de Souza Queirós as áreas livres entre a Rua

Guaicurus, Coriolano, Clélia e Faustolo. Ao mesmo tempo

que as ruas se prolongavam deu-se o nome de Cornélia à

praça ali existente, em homenagem à filha de Scipião.”13

13 SANTOS, Wanderley dos. Lapa, bairro. São Paulo : Depto. Patrimônio Hist., Div. Arq. Hist., 1980

Figura 11 - Recorte da Planta geral da cidade de São Paulo – 1905. Fonte: Passos, Maria Lúcia Perrone

Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac São Paulo: Imprensa Oficial

do Estado de São Paulo. 2009. Pg 48

Núcleo do Gram Burgo da Lapa

Vila Romana

31

O desenvolvimento do centro principal da cidade de São Paulo

chegava às margens da Vila Romana em 1922, o loteamento da Vila

Pompéia se aproximava da estrutura existente no núcleo de

desenvolvimento da Lapa. A Vila Romana, em 1922, já apresentava

uma estrutura maior com ruas prolongadas e novas conexões com a

malha urbana do centro principal da cidade de São Paulo.

Como podemos notar na imagem seguinte, a quadrícula que

vinha do centro principal da cidade de São Paulo chegava à Vila

Pompéia. Esta era rotacionada cerca de 45º em relação a quadrícula

desenvolvida pela Vila Romana que é proveniente da Lapa. Existe

também um “hiato de cidade” que só foi conectada nos anos 40. Chama

a atenção também a diferença de tamanho das quadras entre os

loteamentos, as quadras da Vila Romana são visivelmente menores do

que as quadras desenhadas nos bairros de Perdizes e Pompéia.

Figura 12 - Recorte da Planta da cidade de São Paulo para o Indicador Prático – 1922, mostrando a

quadrícula que vinha do centro principal da cidade de São Paulo rotacionada cerca de 45º em relação a

quadrícula desenvolvida pela Vila Romana. Fonte: Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo:

mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed. Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo.

2009. Pg 78

Vila Romana

Vila Romana no Gram Burgo da Lapa– 1922

32

Esta orientação de nascimento e sentido de crescimento causou

uma característica peculiar na Vila Romana, ela por muito tempo foi

ligada ao restante da cidade somente por vias principais, suas ruas não

tinham continuidade com a região da Pompéia e seu arruamento

definitivo foi resultado de um esforço para ligar da melhor forma possível

um desenho urbano proveniente do pólo da Lapa com o desenho do

Centro principal da cidade que já chegara à Vila Pompéia.

No mapa a seguir, de 1930, podemos observar que mesmo com

o adensamento e a urbanização da área, permanecia o hiato entre a

Vila Pompéia e a Vila Romana. Esta lacuna no desenvolvimento das

ruas entre as vilas deve-se à dificuldade apresentada pela topografia

nesta área. O córrego da Água Preta está localizado exatamente no

vale. Para a cidade formar-se entre os bairros o arruamento tinha de

vencer dois obstáculos, o vale com o córrego e a junção de dois

desenhos urbanos diferentes entre si.

Figura 13 - Recorte da Planta da cidade de São Paulo mapa de serviços de utilidade pública – 1930. Fonte:

Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed.

Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 78

Planta da cidade de São Paulo mapa de serviços de utilidade pública – 1930

33

Podemos considerar desta forma que a Vila Romana foi o ponto

de encontro da quadrícula da cidade principal de São Paulo com a

quadrícula proveniente do Gram Burgo da Lapa. Representa o encontro

da cidade neste ponto.

Ainda na década de 30, outro fator importante no

desenvolvimento da cidade de São Paulo foi o plano de avenidas de

Prestes Maia. Com a verticalização crescente no centro de São Paulo, o

fomento ao “espírito paulista” da revolução e o plano de avenidas, a

cidade de São Paulo experimentou uma fase de grande

desenvolvimento e adensamento nos anos seguintes.

“Estamos, sob todos os pontos de vista, em um

momento decisivo de nossa existência urbana. No centro os

arranha-céus se multiplicam (...). A época é, assim, muito

própria para o início dos melhoramentos.”14

O impacto do plano de avenidas de 1930 para a região da Vila

Romana foi a afirmação da Avenida Pompéia e das Ruas Guaicurus e

Clélia como importantes eixos de circulação e conexão (ver Figura 14).

As marginais aos Rios Pinheiros e Tietê foram importantes não só para

a região mas também para a cidade de uma maneira geral.

Os anos 40 foram marcados por um rápido crescimento da

cidade de São Paulo, resultado de ações como a revolução e a

implantação do plano de avenidas de Prestes Maia que visava ampliar

a capacidade de circulação na cidade. A verticalização já ocorria no

centro da cidade e importantes marcos referenciais eram implantados

como o estádio Paulo Machado de Carvalho, popularmente conhecido

como estádio do Pacaembu. Na vila Romana sentia-se os efeitos do

plano de avenidas de Prestes Maia e a malha viária da Vila Romana foi

finalmente conectada à Vila Pompéia, vencendo assim o desnível do

terreno e juntando finalmente as quadrículas de diferentes tamanhos e

orientação.

14 MAIA, Prestes. São Paulo, 1930 : P.7s

34

A ferrovia experimentava nesta mesma época um importante

crescimento alcançando o interior do estado, firmando-se como o

principal meio de transporte.

Nas décadas de 50 e 60, as estradas de ferro estavam em

franca expansão, responsáveis pelo transporte de passageiros e

insumos dentro do Estado de São Paulo e conectando a capital ao litoral

e interior.

Na Vila Romana o impacto deste crescimento foi a criação da

estação na Lapa, que fomentou o crescimento do bairro.

“A ESTAÇÃO: Inaugurada como km 7 em 1958 para

atender a região do bairro da Lapa, a estação manteve esse

nome por muitos anos. Pelos mapas anteriores a 1958, sabe-

se que já existia uma parada.”15

No mapa de seguinte podemos ver a Vila Romana com seu

arruamento definitivo, vencido o córrego da Água Preta e efetuada a

junção das quadrículas. Podemos notar também o resultado do plano de

15 www.estacoesferroviarias.com.br/l/lapa-sor.htm

Figura 14 - Recorte do Estudo de um plano de Avenidas para a cidade de São Paulo – 1930. Fonte:

Passos, Maria Lúcia Perrone Desenhando São Paulo: mapas e literatura 1877-1954. São Paulo : Ed.

Senac São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo. 2009. Pg 78

Vila Romana

Estudo de um plano de Avenidas para a cidade de São Paulo – 1930

35

Avenidas que ratificaram a Avenida Pompéia e as Ruas Clélia e

Guaicurus como importantes eixos de conexão com o restante da malha

urbana.

Nas décadas de 60 e 70 a Vila Romana passou a apresentar,

em seu ambiente construído, sintomas do crescimento urbano da cidade

de São Paulo. Os primeiros edifícios verticais e a aparição de grades

nos sobrados ingleses característicos foram alguns destes sintomas.

Na imagem anterior temos o exemplo dos sobrados originais

Figura 15 – Mapa atual da Vila Romana já com a unificação das malhas viárias entre ela e a Vila Pompéia.

Fonte: IBGE – Sinopse por setores.

Figura 16 - Imagem dos sobrados originais da Vila Romana localizados na Rua Cláudio – 2011.

Fonte: www.maps.google.com.br

Arruamento final da Vila Romana

Sobrados originais da Vila Romana

36

que constituíam a Vila Romana. Nesta imagem específica podemos

observar dois tempos diferentes, os sobrados ainda sem grades e o

advento contemporâneo da cobertura de fibrocimento e a grade.

Na imagem anterior temos novamente a aparição do gradil de

maneira forte e marcante na fachada dos sobrados, desta vez na Rua

Vespaziano.

Em 1972 foi inaugurado o conjunto de condomínios de

apartamentos Electra I e II, iniciava-se então uma nova fase na Vila

Romana. O aparecimento de novos conjuntos como os Electra em meio

aos sobrados davam uma nova cara ao bairro.

Os anos 80 e 90 foram de pouca mudança estrutural na região

Figura 17 - Imagem dos sobrados originais da Vila Romana localizados na Rua Vespaziano – 2011. Fonte:

www.maps.google.com.br

Figura 18 - Imagem dos condomínios Electra I e II da Vila Romana localizados na Rua Duílio – 2011. Fonte:


Sobrados originais da Vila Romana

Condomínios Electra I e II, Vila Romana

37

da Vila Romana. Acompanhando o cenário político e econômico do

Brasil, a vila teve um freio em seu desenvolvimento devido à grande

inflação e ao pequeno desenvolvimento do pais. Apesar da forte inflação

alguns edifícios apareceram na paisagem do bairro.

A principal mudança, principalmente na década de 90, foi o

aparecimento de muitos pequenos comércios e serviços na Vila

Romana. O bairro, antes predominantemente residencial, passou a ter

um uso misto do espaço público. As ruas principais, como a Rua Clélia

e a Rua Tito, tornaram-se ruas comerciais e o comércio também se

difundiu pelas ruas de menor circulação do bairro.

Acima temos o exemplo de como estes comércios e serviços

ocorrem nos sobrados da Vila Romana.

Outro importante aspecto ocorrido na Vila Romana na década

de 90 foi o aparecimento de áreas degradadas e abandonadas. A queda

da ferrovia e o processo de desindustrialização geraram galpões

Figura 19 – Pequenos comércios e serviços (Rua Vespaziano 783). Fonte: Rodrigo F. Michelin

Comércios e serviços (Rua Vespaziano 783)

38

abandonados, principalmente nas proximidades da ferrovia.

Estas áreas abandonadas somadas à ações de legislação

urbana e política econômica alteraram a configuração da Vila Romana

na década de 2000.

1.3 – A Vila Romana hoje

Na década de 2000 a Vila Romana transformou-se de maneira

muito rápida, o aparecimento de grandes condomínios fechados

alteraram não só o perfil das ruas como também da comunidade.

Ações do Estado, de forma geral, e do Município, de forma

pontual, alteraram a configuração do bairro. Ações como a mudança de

zoneamento, as operações urbanas, a volta do fomento ao crédito

imobiliário, resultaram no aparecimento destes condomínios fechados.

Os investidores observaram a oportunidade de construir

grandes empreendimentos nesta área, aproveitando grandes lotes

deixados pelas indústrias ou com a compra dos sobrados, aliado à

ajuda do Estado em possibilitar investimentos e à facilidade de crédito

ao consumidor final, investiram muito nos últimos cinco anos na Vila

Romana.

Na imagem anterior temos o resultado dos novos condomínios

Figura 20 - Imagem dos novos condomínios da Vila Romana localizados na Rua Fábia – 2011. Fonte:


Novos condomínios da Vila Romana

39

na Vila Romana, fechando assim o ciclo de transformações ocorridas no

bairro desde o seu surgimento em 1880 até 2011.

O resultado destes novos condomínios foi a fragmentação do

bairro em unidades de quadra. Nas transformações ocorridas na Vila Romana, o poder público foi e é um importante agente. A implantação da operação urbana Água Branca, as novas diretrizes de uso e ocupação do solo de 2004, as diretrizes da Operação Urbana Diagonal Norte formam a base econômica e de desenvolvimento urbano que a iniciativa privada necessita para seus investimentos.

A Vila Romana hoje se iguala a outros bairros da cidade de São

Paulo. Com a demolição dos sobrados e o aparecimento de grandes

condomínios, o bairro passou a ter características semelhantes a outras

áreas onde estes condomínios se instalaram, a citar Moema.

No gráfico anterior vemos claramente o aumento dos condomínios a partir dos anos 2000, além de observar que a década 2010/11 é composta de dois anos somente. Desta forma, nos últimos dois anos surgiram o mesmo número de condomínios da década

passada. Alguns destes novos condomínios têm entre duas à quatro

Gráfico 02 - Número de condomínios por década na Vila Romana.

Condomínios por década na Vila Romana

40

torres de apartamentos. Na mesma proporção, o automóvel assumiu um papel

fundamental na nova organização da Vila Romana. Com os novos condomínios fechados, o deslocamento é feito pelo automóvel e tende a promover os grandes mercados e shoppings que disponibilizam o estacionamento facilitado.

Observamos a mesma lógica dos condomínios na última década

e nos dois primeiros anos da década atual - o número de vagas é significativamente maior. Foram construídos mais condomínios com mais vagas de estacionamento por unidade.

Em seu espaço físico o aparecimento de grandes muros deixam a rua com a função única de circulação. Os serviços e comércios que existiam ao longo da rua dão lugar a grandes muros de isolamento destes novos condomínios.

Gráfico 03 - Número total de vagas para autos criadas na Vila Romana por décadas. Fonte: Rodrigo F. Michelin

Número de vagas para autos criadas na Vila Romana por décadas

41

Na imagem acima podemos observar a nova configuração das

ruas da Vila Romana. Os muros dos condomínios são grandes em metragem linear e em altura.

Os grandes projetos de transformações urbanas caracterizam-se por necessitarem de um grande período de tempo para sua implantação (maior que 15 anos), envolvem muitos agentes e interesses, requerem grandes investimentos em infra-estrutura urbana, fomentam parceria entre o setor público e privado.

As ações das operações urbanas da Água Branca e Diagonal Norte somadas às modificações da legislação estão surtindo efeito. A rápida mudança é resultado direto dos investimentos nestas áreas de transformação urbana.

O interesse dos investidores imobiliários em formar condomínios residenciais se intensifica após as alterações da legislação em 2004 e a

implementação da operação urbana Água Branca, a influência das novas diretrizes na Vila Romana estão sendo sentidas agora. A formação de grandes condomínios fechados, que em alguns casos ocupam toda a quadra, nasce em conformidade com a pavimentação

Figura 21 - Rua Caio Gracco. Nova interface na Vila Romana. Escala dos grandes muros dos condomínios Fonte: Rodrigo F. Michelin

Nova interface na Vila Romana, Rua Caio Gracco

42

jurídica e econômica estabelecidas pelo poder público municipal. A visão de renovação e de estruturação da cidade por meio de

projetos urbanos tem aceitação em todo o mundo e seus resultados podem ser medidos e vistos no espaço urbano. Docklands em Londres é um exemplo destes projetos, assim como as áreas marginais à ferrovia e os galpões industriais abandonados ao longo da Marginal Pinheiros, as docas londrinas representam uma área decadente da cidade e recebem projetos urbanos de reconstrução, assim como as operações urbanas na cidade de São Paulo.

A influência das ações do Estado sobre a cidade e o espaço

construído é sentida em primeiro lugar pelas macro políticas praticadas. A política econômica pavimenta o desenvolvimento do capital e este dita as regras para o mercado. O mercado formata o espaço.

Na Vila Romana o mercado está formatando um novo espaço urbano e o negócio, ou instrumento são os grandes condomínios residenciais verticais.

Figura 22 – Fachada de casas com condomínios ao fundo, Rua Tito. Fonte: Rodrigo F. Michelin.

Fachada de casas com condomínios ao fundo, Rua Tito

43

Na imagem anterior temos em primeiro plano as casas e sobrados da Vila Romana e em segundo plano a nova realidade que vem substituindo estas casas e sobrados.

Portanto vamos descrever e analisar o desenvolvimento dos edifícios residenciais na Vila Romana para que possamos definir quais e como ocorreram as transformações do espaço urbano e da comunidade.

Vamos analisar como estas transformações ocorreram. Para isso dividiremos os edifícios residenciais em quatro grupos, os primeiros edifícios residenciais (1964- 1971), os primeiros condomínios (1972-

1993), os condomínios (1994- 2004), os condomínios fechados ( 2005-2011).

Capítulo 2

Os primeiros edifícios residenciais1964-1971 - o empilhamento de unidades

45

Capítulo 2 – Os primeiros edifícios residenciais –1964 à

1971 – o empilhamento de unidades

Os primeiros edifícios residenciais da Vila Romana datam do

início da década de 60. São seis edifícios identificados neste período e

representam 10% do total de edifícios residenciais cadastrados na área

deste estudo.

Não contemplam áreas comuns, eram unidades residenciais

reproduzidas ou empilhadas. Ocupando pequenos lotes, estes edifícios

tinham uma ou mais empenas cega em ao menos uma das faces, não

apresentam o recuo do lote. Vamos descrevê-los, veremos como o

poder público age no processo e apresentaremos as fichas dos

edifícios.

Estes edifícios são ainda resíduos da forma antiga de se

construir e de pensar a habitação e a cidade, não estão enquadrados

nas novas diretrizes de ocupação do solo que foi implementada em

forma de lei em 1972.

2.1 – Características e estruturas

Atualmente a Vila Romana conta com 51 condomínios

residenciais. Destes, seis edifícios residenciais estão agrupados nesta

primeira periodização. Estes seis edifícios que vamos descrever neste

capítulo representam o início da verticalização na Vila Romana, foram

edificados entre 1964 e 1971 e apresentam características comuns

entre si.

Vejamos então quais são as características destes edifícios e

como eles formataram o espaço interno e se relacionaram com o

espaço público.

O primeiro edifício residencial da Vila Romana foi construído em

1964, o Edifício Moraes. Este edifício data de 1964, é composto de 30

apartamentos divididos em 5 andares. A primeira característica a se

46

observar é o lote e a implantação do edifício.

Os lotes de terreno deste primeiro grupo de edifícios eram lotes

de terrenos existentes no loteamento da Vila Romana, não foram

resultado de remembramento, geralmente ocupados por pequenos

galpões de armazéns e oficinas. A metragem média dos lotes é de

650m2. No caso do Edifício Moraes o lote é de 600m2.

Nesta primeira etapa da verticalização da Vila Romana os

edifícios não apresentavam recuo, sua construção é no alinhamento do

lote. Desta forma estes edifícios estão abertos à rua, sua porta de

Figura 23 – Edifício Moraes de 1964, Rua Faustolo 955 - início da verticalização na Vila Romana. Fonte:


Edifício Moraes, Rua Faustolo 955

47

acesso é aberta diretamente para o passeio público. Os edifícios

também encostavam nos limites laterais e dos fundos do lote, criando

recuos no interior do lote que eram destinados a abertura de janelas.

Este tipo de ocupação do lote não permitia a criação de um

espaço de área comum, o espaço interno da edificação e do lote é

destinado à circulação e à moradia. Este perfil de construção mostra

que na década de 60 não havia a preocupação da criação de uma área

de lazer ou equipamentos comuns aos moradores. A ocupação e o

resultado final das edificações eram destinadas unicamente à moradia.

A formatação destes edifícios também não contempla a

existência do zelador ou os bloqueios de segurança, o interfone conecta

cada apartamento à porta de entrada e estes são responsáveis pela

entrada e saída de pessoas no edifício. Estas características ilustram a

maneira de pensar e viver a moradia na década de 60 na cidade de São

Paulo de uma forma geral e da Vila Romana em particular. A criação de

Figura 24 – Croqui de Implantação do Edifício Moraes de 1964, Rua Faustolo 955 - início da

verticalização na Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.

Implantação do Edifício Moraes de 1964

48

barreiras para favorecer a segurança não estava em pauta no programa

destes edifícios.

Outra observação que podemos fazer é em relação ao papel do

automóvel na concepção destes edifícios, no caso do Edifício Moraes a

fachada é composta de uma porta de entrada de pedestres central e

dois portões de garagem dispostos de forma simétrica, laterais à

entrada central de pedestres.

Estes portões de garagem eram espaços mistos que poderiam

ser destinados a abrigar veículos ou abrigar estabelecimentos

comerciais. O certo é que estes primeiros edifícios não contemplavam

espaço para o automóvel em sua implantação, mesmo que estes

espaços abrigassem veículos dos moradores do edifício, não havia

vagas para todos. Nos anos 60 a indústria automobilística brasileira

estava começando a produção em maior escala e o transporte público

ainda era a principal forma de circulação na cidade de São Paulo. Desta

forma, a criação de novas unidades residenciais não tinham o

automóvel como um elemento principal de organização do espaço.

A escala de altura do Edifício Moraes é de 5 andares,

aproximadamente 15 metros, esta escala se repete nos demais edifícios

desta periodização (1964-1971). Isso deve-se principalmente ao sistema

construtivo e materiais utilizados na edificação destas unidades.

O tijolo maquinado foi o principal elemento de construção destes

edifícios, a alvenaria de espessura grossa revela paredes estruturais

que sustentam a carga dos andares superiores. A utilização de pilares e

vigas de concreto ocorre com menor freqüência nestas unidades. As

lajes eram “batidas” ou forjadas in loco, as amarrações e sistemas

estruturais acompanhavam as técnicas mais baixas da época, as

grandes estruturas de concreto armado que já tomavam conta do centro

de São Paulo só apareceram na Vila Romana na década de 70.

O acabamento destes edifícios são geralmente feitos em

reboque e pintura, em alguns casos o revestimento de ladrilhos

hidráulicos ou pastilhas eram colocados na fachada alternando o

reboque que permanecia nas laterais e fundos e o revestimento com

pastilhas na fachada. Os caixilhos eram de madeira com venezianas

49

também em madeira; hoje já observamos a substituição de algumas

destas venezianas de madeira por janelas de alumínio.

A circulação vertical deste edifício é feita por escadas, seu

projeto e construção não contemplam o elevador.

O desenho da fachada já anunciava uma modernização do

estilo, sem elementos de decoração ou adornos, a fachada destes

edifícios contava apenas com detalhes de beiral de laje e em alguns

casos uma pequena sacada. A função se sobrepõe à forma.

Vejamos estes dois outros edifícios localizados à rua Duílio 538

e 552. Com data de 1970, eles seguem o mesmo conceito do Edifício

Moraes. Estas duas unidades estão construídas no alinhamento do lote,

possuem a entrada de pedestres abertas ao passeio público, no caso da

imagem da Figura 25 observamos os portões, porém estes são

posteriores a construção do edifício. Ao observarmos sua implantação

vemos como eles utilizam a totalidade da área com a ocupação de sua

estrutura.

Figura 25 – Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na Vila Romana.


Edifícios, Rua Duílio nº538 e nº552

50

Os lotes mantém a média de tamanho entre 500m2 à 650m2 e o

edifício ocupa este lote de maneira total, não sobrando terreno para a

criação de áreas comuns ou de lazer. A implantação do edifício ocupa

todo o lote e sua estrutura chega inteira ao chão.

Sua organização elimina a presença das estruturas de

segurança observadas nos condomínios atuais, o interfone é localizado

na rua e dá acesso direto aos apartamentos.

Sua circulação vertical é feita por meio de escadas, não contam

com elevadores.

A estrutura destes edifícios da rua Duílio é baseada

fundamentalmente nas alvenarias estruturais, com a presença de

reforço estrutural de pilares e vigas em concreto. Sua escala de altura é

de 3 a 5 andares.

Sua fachada é limpa sem a presença de adornos ou enfeites, a

Figura 26 – Croqui de implantação de dois Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na

Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.

Implantação de dois Edifícios, Rua Duílio 538 e 552

51

função é sobreposta à forma, não existe preocupação estética na

formação destes edifícios. Composta pelas janelas e portas de acesso,

a fachada é resultado da estrutura. O detalhe estético destes dois

edifícios fica por conta do desenho feito com as pastilhas hidráulicas

utilizadas na fachada.

Acima, o trabalho de formação de um padrão com as pastilhas.

Este acabamento de fachadas é característico dos edifícios da década

de 60 e início dos anos 70, este padrão é facilmente identificável não só

na Vila Romana mas na cidade de maneira geral.

Outro edifício que compõe esta primeira fase da verticalização

na Vila Romana é o Edifício Marcelina. Este representa a transição dos

primeiros edifícios para os primeiros condomínios que surgiram a partir

de 1972.

O Edifício Marcelina data de 1970 e está localizado na rua de

mesmo nome, número 394. Apresenta algumas das mesmas

Figura 27 – Detalhe dos acabamentos dos Edifícios, Rua Duílio 538 e 552 - início da verticalização na Vila

Romana. Fonte: www.maps.google.com.br

Acabamentos dos Edifícios, Rua Duílio 538 e 552

52

características que os edifícios descritos anteriormente, como o

alinhamento sem recuo, o lote relativamente pequeno se comparado

aos condomínios atuais, a escala de altura ainda reduzida se

comparada aos condomínios atuais, a falta de adornos e cuidados

estéticos, as pastilhas hidráulicas de revestimento formando um

desenho padrão e somente uma vaga de automóvel por apartamento.

Porém o Edifício Marcelina apresenta algumas características

que já apontam para uma nova fase da verticalização na Vila Romana

que aconteceu a partir de 1972.

A organização do Edifício Marcelina no lote é similar à dos

anteriormente citados, não possui recuo frontal, é edificado no limite do

lote e aberto à rua. A diferença está no aparecimento do recuo lateral. O

lote continua tendo medidas pequenas e a implantação toma todo o

Figura 28 – Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização na Vila Romana.


Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394

53

terreno, não sobrando espaço de áreas em comum ou sistemas de

lazer. Toda a área é aproveitada como circulação ou área útil de

moradia.

As características até aqui apresentadas em nada diferem este

edifício dos demais, porém ele apresenta diferenças que serão sentidas

nos anos seguintes.

Sua estrutura é fundamentalmente baseada em pilares e vigas

em concreto armado, sendo a alvenaria responsável pelo fechamento.

São 28 unidades de 2 e 3 dormitórios com aproximadamente 82m2,

distribuídos em 7 andares de apartamentos mais o térreo. São 28 vagas

de autos que se dividem entre o térreo e um subsolo. Desta forma, este

edifício possui no total 9 andares. Para sua circulação vertical está

equipado com dois elevadores, sendo um de serviço e outro social.

Neste edifício já notamos a presença de pilotis que deixam a

planta térrea livre. A presença destes pilotis cria na entrada do edifício

um recuo coberto de acesso à porta de entrada. Mesmo o prédio

Figura 29 – Croqui de implantação do Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização

na Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin.

Implantação do Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394

54

estando sem recuo, sua entrada é recuada, criando um pequeno hall de

entrada com o cuidado de ambientá-lo com paisagismo. O edifício

Marcelina também conta com aposentos para um zelador, a

característica é que este aposento está localizado na cobertura do

edifício junto à caixa d’água.

Sua fachada já transparece um cuidado estético maior que os

edifícios anteriores da Vila Romana, as pastilhas cobrem totalmente a

face voltada à rua e a face voltada ao recuo, ficando ainda o reboque na

lateral que se ergue ao limite do lote e aos fundos. A marcação de

faixas azuis com o desenho padronizado em pastilhas destacam

pequenos detalhes de volume, o edifício passou a ter uma perspectiva,

ganhou a terceira dimensão. As fachadas anteriores eram chapadas,

trabalhavam somente um plano, já a do Edifício Marcelina cria volume

ao recuar o edifício para buscar o sol. Ele possui apenas duas empenas

cegas.

Figura 30 – Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394 - início da verticalização na Vila Romana.


Edifício Marcelina, Rua Marcelina 394

55

Desta forma, o edifício Marcelina apresenta inúmeras inovações

e alterações na maneira de criar o ambiente habitacional, porém ainda

se apóia em estruturas fundiárias dos antigos edifícios. Este edifício é

uma mistura agridoce entre a forma tradicional de construção e

organização do espaço e a forma moderna de formatar o espaço.

Ele poderia representar a quebra entre as duas primeiras

periodizações adotadas neste trabalho, porém os Condomínios Electra I

e II, edificados em 1972, romperam definitivamente o padrão dos

edifícios da Vila Romana até então.

Entre estes dois edifícios ainda foram edificados mais dois

outros. Na Rua Clélia, o Edifício Romeu Ranzuni em 1971 e na Rua

Fábia, o Edifício Márcia em 1972, que mantinham as mesmas

características do Edifício Marcelina.

2.2 – Legislação e o Estado - construindo um zoneamento

As características apresentadas pelos edifícios estão

intimamente ligadas com os acontecimentos da sociedade. Estes não

são somente resultado de características construtivas e de materiais,

mas sim do pensamento da sociedade em determinada época.

Os edifícios, desta primeira fase de verticalização da Vila

Romana, refletem não somente as técnicas construtivas da época, mas

também a maneira social de organização do espaço privado e sua

relação com o espaço público.

Para entendermos como a sociedade estava organizada

vejamos como estava a organização política e social dos anos 60 e

início dos anos 70. A legislação urbana, o zoneamento e as políticas

habitacionais interferem diretamente na produção destas unidades

habitacionais.

O Brasil experimentava o período desenvolvimentista que se

originava nos anos 40 com o fim da ditadura Vargas. Os anos seguintes

seriam de efervescência social. O fim da segunda guerra mundial em

1945, a industrialização e a crescente migração da população brasileira

56

para as grandes metrópoles marcaram esta época. A cidade de São

Paulo partia em 1940 com cerca de 1.300.000 habitantes para chegar

em 1960 com cerca de 2.700.000 habitantes.15

As leis que formataram o uso do solo e o crescimento da cidade

não acompanharam as mudanças sociais. O último grande plano para o

crescimento da cidade tinha sido o Plano de Avenidas de Prestes Maia

nos anos 30, e mesmo assim levara em conta o sistema viário como

precursor do progresso. O zoneamento à época e as construções eram

regidos pelas diretrizes do Código Arthur Saboya (lei municipal 3.427)

que sistematizou as leis e estabeleceu limites.

Segundo REIS FILHO (1978), as décadas de 30 e 40 foram de

grande inovação no setor residencial. Os prédios de apartamentos eram

novidade que ainda não contavam com a aceitação da maioria. Ainda

segundo REIS FILHO (1978) os edifícios desta época reproduziam de

maneira empilhada as plantas das residências.

Os edifícios da Vila Romana enquadrados nesta periodização

ainda respeitavam as diretrizes que vinham da maneira de pensar a

cidade descritas por REIS FILHO.

“A Década de 1930 à 1940 assistiria à multiplicação

de uma grande inovação no setor residencial: os prédios de

apartamentos. Essa verticalização seria aceita inicialmente

com relutância, pois ameaçava costumes que remontavam

aos tempos coloniais.”16

O zoneamento era um tema novo na cidade nos anos 40 e se

seguiria um grande debate a respeito até a aprovação da Lei Geral de

Zoneamento em 1972. Como descrito por SOMEKH (1987), a legislação

de São Paulo limitou-se até 1957 apenas ao estabelecimento de alturas

máximas que não representavam uma limitação efetiva.17

15 Histórico demográfico do município de São Paulo, Prefeitura de São Paulo 16 in SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987 17 SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987

57

Os primeiros edifícios da Vila Romana ainda são exemplos

deste padrão de implantação e de conceito do início da verticalização

em São Paulo. Os pequenos lotes, a falta de recuo, o gabarito de altura

e o empilhamento de unidades caracterizam estes edifícios.

“Segundo REIS FILHO (1978), os edifícios

residenciais que reproduziam as plantas dos edifícios antigos

e das residências isoladas de maneira empilhada, não eram

encarados como um problema novo. Os novos tipos de

edificação conservariam os mesmos lotes e os mesmos

esquemas de relacionamento com esses, como as antigas

habitações, cujos terrenos tinham vindo ocupar... Nem

poderia ser de outro modo, se os próprios códigos exigiam

que edificações nesse gênero fossem levantadas sobre

limites e alinhamentos.”18

O rigor das leis ainda demoraria a ser sentido na Vila Romana,

isso porque o centro era reservado à elite e tinha uma maior

organização, já o restante da cidade ficava à margem deste controle

mais rígido. Como demonstrado por CALDEIRA (2000), as leis eram

efetivas para o centro, porém não tinham abrangência no restante da

cidade.

“O principal efeito dessa legislação urbana inicial

foi estabelecer a disjunção entre um território central para

a elite (o perímetro urbano), regido por leis especiais que

eram sempre cumpridas, e as regiões suburbanas e rurais

habitadas pelos pobres e relativamente não legisladas,

onde as leis eram cumpridas com menos rigor .”19

18 in SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987 19 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000

58

A cidade de São Paulo sofria o impacto do crescimento

desordenado e da falta de políticas urbanas modernas. No período

desenvolvimentista foram criados conselhos, juntas, comissões e

departamento de urbanismo. Fortemente influenciado pelo modelo

americano, Anhaia Mello fomenta as discussões de criação de uma lei

abrangente à cidade de São Paulo e, na sua gestão como prefeito da

cidade, o termo “zoning” ainda em inglês, é usado pela primeira vez na

legislação de uso e ocupação do solo.20

O Departamento de Urbanismo começa a elaborar, a partir de

1947, projetos de leis de zoneamento abrangentes ao conjunto da

cidade e em 1955 o zoneamento é um instrumento técnico já dominado

pelos engenheiros do departamento. Nesta fase de elaboração da

legislação urbana da cidade de São Paulo, questões técnicas que antes

não haviam sido abordadas como as “comunidades maiores” ou novas

centralidades foram tema de debate e pesquisa. Antes de chegarmos a

Lei de 1972, foram organizadas as leis precursoras desta e, entre 1954

e 1957, procede-se à demarcação maciça de zonas que agregam

conjuntos de bairros, de forma que quando a lei de 1972 entra em vigor

ela já se encontra aplicada em boa parte da cidade de São Paulo.21

A Vila Romana aparece nos mapas de zoneamento da década

de 50 como uma área mista de baixa densidade da classe média e

assim permanece até a nova lei de zoneamento urbano de 2004. Seu

zoneamento até 2004 era composto de zonas Z2 e Z3. O que se altera

são as condições de aproveitamento do lote e as diretrizes para a

verticalização e seus recuos.

Os primeiros edifícios da Vila Romana apareceram ainda sob

esta fase de implementação de políticas urbanas e de aplicação de

zoneamento e uso do solo, desta forma não respeitavam recuos e

diretrizes que passaram a fazer parte do planejamento da cidade de

forma mais firme a partir dos anos 60 e em forma de lei nos anos 70.

20,21 FELDMAN, Sarah. Planejamento e zoneamento São Paulo 1947-1972 : Edusp Fapesp, 2005

59

No âmbito federal, os anos 60 iniciaram com a promessa de

uma discussão e reformulação das políticas urbanas com o Seminário

de Habitação e Reforma Urbana promovido pelo Ministério do Trabalho

e assistência social.22 Este seminário colocava em pauta as novas

necessidades da metrópole industrializada.

A questão habitacional era agora uma questão fundamental nas

grandes metrópoles.

Com o golpe de 1964, todas as ações e diretrizes discutidas até

então pararam. O governo federal tentaria regulamentar o espaço

urbano por meio de ato institucional.

2.3 – Levantamento dos edifícios do período – 1964-1971

Os edifícios apresentados aqui são todos os edifícios do período

compreendidos na área de estudo apresentada na introdução deste

trabalho. Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o

cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de 22 QUINTO JR., Luis de Pinedo. Nova legislação urbana e os velhos fantasmas : Estudos avançados., 2003

Figura 31 – Quadro de nº 2 anexo à lei nº 7305/72 . Fonte: In FELDMAN, Sarah Planejamento e Zoneamento

São Paulo 1947-1972 – Edusp.

Quadro anexo à lei nº 7305/72

60

dados no campo (feitos pelo autor desta pesquisa) e imobiliárias da Vila

Romana e Lapa (Albuquerque Fernandes Negócios Imobiliários, M&M

imóveis, Pio XI Accacia imóveis e Arthur Pacheco imobiliária LTDA).

Os edifícios deste primeiro período (1964-1971), têm como

principais características o alinhamento de sua construção ao limite do

lote, desta forma apresentam empenas cegas, sejam elas nas laterais

ou fundos. Os lotes são de tamanho pequeno, em média 650m2 de

área. Não apresentam área de convivência comum, os projetos

contemplam somente área de moradia e circulação, aqueles que

reservam espaço no térreo destinam este à vagas de autos.

Apresentam acabamentos semelhantes feitos com pastilhas que

formam um padrão de desenho que se repete principalmente nas

fachadas.

A seguir apresentamos as fichas do levantamento, nelas temos

um mapa de localização do edifício, seu nome e endereço.

Apresentamos também informações como: ano de construção, número

de torres, vagas por apartamento, número total de unidades, metragem

média das unidades e preço.

61

Condomínio MoraesRua Faustolo, 955

Ano de Construção - 1964Nº de Torres - 1Vagas garagem - 0Nº de total de aptos - 30 em 5 andaresMetragem da unidade - 70m2

Valor inicial - R$ 170.000,00 (ref. nov 2011)

FACHADA INTERFACE

62

Condomínio Rua DuílioRua Duílio, 538 e 552

Ano de Construção - 1970 Nº de Torres - 2Andares - 4 e 5 cada torreNº de total de aptos - 32Metragem da unidade - 80m2

Valor - R$ 180.000,00 (ref. nov 2011)

FACHADA INTERFACE

63

Condomínio GraúnaRua Tito, 100

Ano de Construção - 1970Nº de Torres - 1Vagas garagem - 1Nº de total de aptos - 20 em 10 andaresMetragem da unidade - 98 m2


FACHADA INTERFACE

64

Condomínio MarcelinaRua Marcelina, 394



FACHADA INTERFACE

65

Condomínio Romeu RanzuniRua Clélia, 1250



FACHADA INTERFACE

66

Condomínio MárciaRua Fábia, 500



FACHADA INTERFACE

67

Os primeiros edifícios residenciais foram resultado da forma

como a cidade de São Paulo articulava suas políticas urbanas até a

década de 70, representaram o início da verticalização no bairro e

seguiam a lógica implantada desde a década de 40.

Edifícios que eram construídos no alinhamento do lote e não

apresentavam recuos articulavam as unidades como casas empilhadas.

Estes primeiros edifícios não viam a verticalização como um problema

novo.

A explosão demográfica vivenciada pela cidade de São Paulo

somada ao desenvolvimento econômico brasileiro e a industrialização

geraram muitos problemas urbanos, dentre estes problemas a questão

habitacional passava a ser de notória importância.

Para buscar um controle sobre a cidade, os estudos e debates

sobre a necessidade de uma legislação e de uma política urbana

ganharam importância para o desenvolvimento da cidade a partir dos

anos 40. Em São Paulo este debate sobre a cidade produziu a Lei Geral

do Zoneamento de 1972, esta lei alterou significativamente a maneira

como a verticalização seria produzida nos anos seguintes.

Veremos estes novos edifícios residenciais no capítulo seguinte.

Capítulo 3

Os primeiros condomínios residenciais1972-1993- um projeto social

69

Capítulo 3 – Os primeiros condomínios residenciais –

1972 à 1993 – um projeto social

A partir de 1972 o condomínio Electra estabeleceu novos

padrões de verticalização na Vila Romana. Já sob o impacto das novas

leis municipais de uso do solo e de políticas federais para promover a

habitação, novos condomínios nasceram na vila. As alterações em

relação aos primeiros edifícios são muitas, o conceito de espaço de

convivência aparece pela primeira vez e quebra com o simples

empilhamento de unidades que observamos até então.

Podemos considerar que os limites físicos entre o público e o

privado começam a tomar uma outra forma na Vila Romana a partir de

1972. Mesmo não apresentando barreiras claras como os grandes

muros e grades atuais, os edifícios deste período já reservam um

espaço privado de cidade aos moradores dos condomínios, iniciando

assim uma tendência que será seguida nos anos futuros. Outros

importantes indicadores da mudança na forma de viver e morar na

metrópole são o aparecimento do zelador, a afirmação do automóvel, a

presença de áreas particulares de lazer, a obrigatoriedade de recuos, o

sistema construtivo e a influência modernista, aspectos que veremos

nesta periodização.

Os edifícios deste período são resultado da política de

desenvolvimento da habitação promovido pelo BNH, que por meio de

crédito fomentava a produção e o consumo das unidades habitacionais.

Este fomento, somado à teoria e às técnicas modernas, resultaram em

edifícios que livravam o térreo para uso comum e eram abertos a

cidade.

Lázara Akiau (comerciante, 68 anos), moradora do edifício

Electra I, diz que foi dada a oportunidade para a classe média ter a casa

própria:

“Os edifícios eram lindos e com o financiamento do

BNH nós pudemos comprar o apartamento.” Diz Lazinha.

70

As novas diretrizes de uso de solo obrigam os investidores a

buscarem lotes maiores pois o coeficiente de aproveitamento foi

reduzido a partir da Lei Geral do Uso do Solo de 1972, logo os terrenos

maiores eram os que viabilizavam um maior potencial construtivo.


A aprovação da Lei de Parcelamento e Uso do Solo (Lei

Municipal 7.805 de 1972) definia pela primeira vez um zoneamento que

contemplava a cidade como um todo. De forma geral respeitava

regulamentações existentes que já vinham sendo aplicadas no

município.

O zoneamento da Vila Romana era como o da maioria da

cidade uma Zona Z2 (zona mista de baixa densidade).

O Condomínio Electra I e II marca uma importante mudança no

padrão da verticalização da Vila. Com 3.000m2 de área, o lote do

Condomínio Electra é consideravelmente maior do que o padrão de

edifícios que eram edificados até então, sua estrutura, escala,

implantação estabeleceram um novo padrão. Mesmo não sendo

resultado de nenhum remembramento ou parcelamento do solo, o lote

maior possibilitou a implantação desta nova maneira de morar na

cidade. O novo zoneamento incentivava a criação de áreas de uso

comum livre de forma particular, ou seja, pertencentes ao condomínio.

Depois de 1972, para a edificação de condomínios verticais fazia-se

necessário terrenos maiores. Neste período, algumas indústrias já

davam lugar a estes novos condomínios.

Sua implantação é significativamente diferente dos edifícios

anteriores, o Condomínio Electra é recuado de todas as divisas do lote,

um grande edifício que incorpora dois condomínios. O Condomínio

conta com um subsolo para abrigo de autos. A área térrea é reservada

para uso de lazer e convívio, aparelhos de lazer como piscinas, quadra

e salão de festas aparecem pela primeira vez na Vila Romana.

71

Ele representa um novo porte de edifícios. Sua implantação já

obedecia a formula de Adiron, quanto menor a projeção do edifício no

solo, maior poderia ser seu gabarito em altura.23

A linguagem e o pensamento moderno são identificáveis neste

condomínio. A estrutura de concreto armado, a racionalização do

sistema construtivo, a presença de pilares que liberam o térreo para o

uso coletivo, a criação de espaços verdes e áreas de recreação e sua

implantação, remetem à idéia modernista de uma cidade formada por

torres isoladas liberando o máximo de terreno possível.24

23 JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas areas residenciais em São Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004 24 SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta (org). A cidade que não pode parar: Planos urbanísticos de São Paulo no século XX . São Paulo: Mackpesquisa, 2002

Figura 32 – Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529 – segunda fase da verticalização na

Vila Romana. Fonte: www.maps.google.com.br

Condomínio Electra I e II

72

O projeto do condomínio Electra, mesmo criando este ambiente

de convívio particular no térreo do lote, mantinha-se aberto à cidade.

Seu projeto original não contemplava grades ou portarias. A divisão

entre o lote e o passeio público dava-se pela diferença de nível da laje

que nivela o piso térreo. Uma mureta de 50 centímetros na parte mais

alta da rua e um muro de 2,50 metros na parte mais baixa da rua

delimitavam o público do privado. O acesso aos pedestres se dá por

duas escadas que levam diretamente ao hall do edifício. Como não

existiam as grades e a portaria separada do corpo do edifício, qualquer

pessoa que transitava pela rua tinha acesso ao edifício passando pela

entrada, nesta área de recuo, que era uma transição entre o público e o

privado. A figura do zelador faz parte deste novo conceito de morar na

cidade, ele fica no saguão do edifício controlando a entrada e saída dos

condôminos e visitas e é o responsável pela manutenção em geral.

Figura 33 – Croquis de Implantação do Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529.

Fonte: Rodrigo F. Michelin.

Implantação do Condomínio Electra I e II

73

Na imagem acima notamos como o edifício possibilita a

ampliação do campo de visão dos pedestres e dá mais “espaço” para a

rua. Na ocasião de sua construção as grades e a guarita mostradas na

foto acima não existiam. Desta forma, o condomínio Electra dava maior

qualidade ao ambiente urbano por garantir uma via pública mais arejada

e agregar o paisagismo de seu recuo frontal ao espaço público. A

divisão entre espaço público e espaço privado existe, porém ainda era

feita de forma sutil. Havia neste perfil de edifícios uma preocupação de

compor um ambiente urbano.

Como não apresenta nenhuma empena cega, este edifício é

revestido de pastilhas nas quatro fachadas e já apresenta uma

linguagem estética mais refinada e alinhada aos modelos da escola

modernista. As pastilhas criam um padrão de desenho que se repete na

fachada do edifício, diferenciando sua cor entre o verde e o marrom

para cada condomínio.

Sua estrutura é marcada na fachada com os pilares em linha

Figura 34 – Condomínio Electra I e II de 1972, Rua Duílio 529.


Condomínio Electra I e II

74

chegando ao solo em forma de pilotis que liberam o térreo. O sistema

construtivo já conta com sistemas pré-fabricados que eram montados na

obra como as lajes preel, estes sistemas possibilitaram a construção de

edifícios com maior gabarito de altura, é o reflexo da industrialização na

construção civil.

O condomínio Electra é composto de 16 andares, com oito

apartamentos cada andar (quatro por andar em cada condomínio),

sendo dois de três dormitórios e dois de dois dormitórios por

condomínio. Como estão anexos em um só edifício resultam em 128

unidades de 84m2, para as unidades de dois quartos, e 95m2, para as

unidades de três quartos. Ele conta também com uma unidade

destinada para o zelador, localizada na cobertura do edifício e anexa à

estruturas como a caixa d’água e as máquinas de elevador. O Electra

não valoriza a cobertura como apartamento, tem telhado de

fibrocimento.

A área de sub-solo conta com 130 vagas de garagem cobertas

e um depósito de lixo. Sua circulação vertical é feita por meio de uma

escadaria que percorre o subsolo até a habitação do zelador e dois

elevadores, sendo um de serviço e outro social.

Os condomínios que surgiram nos anos seguintes apresentaram

o mesmo conceito, a verticalização em lotes maiores com a construção

de uma ou mais torres que liberavam o térreo para uso comum. O

automóvel era condicionado em subsolos e a oferta de vagas era

relativa ao número de apartamentos em 1 para 1, ou seja, uma vaga de

auto para cada apartamento. Nos anos 70 e início dos anos 80 era

comum encontrar pessoas que ainda não tinham automóveis, portanto

as vagas eram negociadas de forma informal pelos moradores e em

muitos casos geravam um aluguel a pagar para aqueles que já

possuíam dois automóveis. Neste mesmo conceito foram edificados,

entre 1972 e 1991, os condomínios Venézia, Maria Cristina, Silvia,

Voyage, San Remo, Emma Mattos, Toulon, Vila de Carla e Hortências.

O condomínio Venézia apresentava as mesmas características

do Electra, porém dividiu os condomínios em duas torres separadas.

Chama a atenção o aparecimento de pequenas sacadas que buscavam

75

dar estilo veneziano ao edifício.

Com o lote de aproximadamente 2.500m2, segue as mesmas

diretrizes estabelecidas pela legislação de 1972, obedecendo os recuos

e liberando o espaço térreo para o convívio, as grades também são

posteriores à sua construção.

“Eram os maiores edifícios do bairro e a vista era

linda, era um bairro calmo e com tudo perto. Farmácia,

padaria, mercado.” Diz o Sr. Aldo Peduto (bancário

aposentado, 75 anos) morador do edifício Venézia.

Ao descrever o bairro o Sr. Aldo relembra:

“Era uma vida de interior, gostava de ir à feira tomar

caldo de cana e comer pastel. Encontrava todo mundo pela

rua.”

Figura 35 – Condomínio Venézia de 1972, Rua Duílio 199. Fonte: www.maps.google.com.br

Condomínio Venézia

76

Ao observarmos sua implantação, verificamos como se dá sua

ocupação no lote. O lote já estava estabelecido e ainda não é resultado

de parcelamento e remembramento.

Outro exemplo a ilustrar nesta periodização é o Condomínio

Emma Mattos. Este condomínio mantém as características dos

empreendimentos da década de 80 na vila Romana, recuo em relação

aos limites, pilotis que liberam o térreo para uso comum, garagem no

subsolo, sistema construtivo, conjunto de lazer composto de salão de

festas e piscina. Notamos que a portaria já faz parte do projeto do

edifício e a ocorrência de uma pequena sacada na fachada do imóvel.

Figura 36 – Croquis de Implantação do Condomínio Venézia, Rua Duílio 199.


Implantação do Condomínio Venézia

77

Figura 37 – Condomínio Emma Mattos, Rua Coriolano 846. Fonte: www.maps.google.com.br

Figura 38 – Croquis de Implantação do Condomínio Emma Mattos, Rua Coriolano 846 .


Condomínio Emma Mattos

Implantação do Condomínio Emma Mattos

78

Sua implantação segue o padrão apresentado pelos

empreendimentos edificados na Vila Romana a partir de 1972. O lote

originalmente ocupado por pequenas indústrias e oficinas dá lugar ao

edifício com as devidas diretrizes permitidas por lei. No térreo são

criados ambientes de convívio e lazer.

A partir de 1992, com o lançamento do Condomínio que era

composto pelos edifícios Da Vinci e Michelangelo, o perfil de

empreendimento se altera mais uma vez na Vila Romana. Estes

condomínios que virão representam uma terceira etapa da

verticalização na Vila Romana.

3.2 – Legislação e o Estado – o zoneamento segregador

A década de 70 foi de grande agitação e transformação nas

políticas urbanas e habitacionais na cidade de São Paulo. Conjuntos de

leis federais e municipais somados à linhas de crédito para

financiamento de habitações transformaram a maneira de edificar na

cidade de São Paulo.

Os estudos, projetos de lei e diretrizes de políticas urbanas

desenvolvidos desde os anos 40 resultaram na aprovação da Lei de

Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de novembro de 1972, esta lei

dividiu a cidade em oito zonas e especificou os parâmetros de uso e

ocupação do solo em cada uma delas.

De uma forma geral, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação

do Solo procurou manter as tendências de ocupação e regulação já

praticadas nas áreas mais consolidadas da cidade. Desta forma, a Lei

tornou legítimo o zoneamento que o Departamento de Urbanismo já

vinha implantando gradativamente em anos anteriores. As áreas mais

consolidadas e de melhor estrutura urbana receberam o zoneamento

mais permissivo, desta forma as áreas centrais da cidade de São Paulo

e o quadrante sudoeste, que já concentravam a fatia de melhor renda e

valorização, receberam as melhores condições de investimentos, o

restante, que correspondia a grande maioria da cidade, foi classificado

79

como Z2, zona mista de baixa densidade.25

O resultado desta lei foi salientar ainda mais as diferenças entre

as áreas mais adensáveis e disputadas e a grande maioria da cidade.

Segundo VILLAÇA (2001: 141) as políticas urbanas no Brasil

sempre favoreceram a segregação social e esta é facilmente

identificada nas metrópoles brasileiras. Portanto, segundo VILLAÇA, a

legislação urbanística brasileira tem uma história voltada para a

regulamentação da segregação sócio-espacial.

Vemos também em CALDEIRA (2000) que a legislação

acompanha o movimento de segregação social da cidade de São Paulo.

Ainda segundo CALDEIRA este período (anos 70 e 80) corresponde a

segunda forma urbana de segregação, denominada centro-periferia.

“A primeira estendeu-se do final do século XIX até os

anos 1940 e produziu uma cidade concentrada em que os

diferentes grupos sociais se comprimiam numa área urbana

pequena e estavam segregados por tipos de moradia. A

segunda forma urbana, a centro-periferia, dominou o

desenvolvimento da cidade dos anos 40 até os anos 80. Nela

diferentes grupos sociais estão separados por grandes

distancias: as classes media e alta concentram-se nos bairros

centrais com boa infra-estrutura, e os pobres vivem nas

precárias e distantes periferias.”26

A terceira forma demonstrada por CALDEIRA será o que a

autora chama de enclaves fortificados e será avaliado nos próximos

capítulos deste trabalho.

A Vila Romana recebeu zoneamento Z2 que correspondia a

zona mista de baixa densidade e era a zona mais comum na cidade de

São Paulo. Nesta zona, nem mesmo o conjunto de casas germinadas

sob categoria R2-01 eram possíveis de edificação. Este fato se deve ao

25 JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas áreas residenciais em São Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004 26 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000

80

desestímulo à construção de vilas. Para que o adensamento ocorresse

na zona Z2, nas condições estabelecidas pela lei, só eram viabilizados

empreendimentos em lotes grandes, pois exigências como menor taxa

de ocupação e círculo com diâmetro-metragem mínima, dentre outras,

obrigavam os novos edifícios a terem lotes grandes.27

A Lei nº7.805/72 também propunha um modelo de

verticalização que fomentava a criação de espaços comunitários dentro

da área do lote, ou seja, particulares ao edifício. Esta modalidade de

construção era classificada como R3, criação de conjuntos residenciais

que seguiam a fórmula de Adiron, quanto menor a projeção do edifício

no solo maior poderá ser seu gabarito de altura. No caso da zona (Z2)

para os conjuntos residenciais (R3), com a redução da taxa de

ocupação, o coeficiente de aproveitamento poderia chegar a 2. Desta

forma o coeficiente de aproveitamento passou de 6 para 4 e finalmente

para 2 em 1972, esta redução do coeficiente teve impacto significativo

na verticalização da cidade de São Paulo.

Estas exigências da nova lei foram sentidas nos edifícios

residenciais da Vila Romana entre 1972 à 1993, os lotes passaram a ser

sensivelmente maiores que os ocupados pelos edifícios até 1972. A

criação de áreas comuns no pavimento térreo refletiram não só o

pensamento moderno mas também as imposições da legislação urbana

vigente. Como descrito por SOMEKH (1987), houve também uma

valorização fundiária em São Paulo.

“A lei de zoneamento provocou um novo

espraiamento da verticalização, um aumento da demanda de

terrenos pelo setor imobiliário produtor de edifícios,

acarretando uma sobrevalorização dos preços fundiários”28

27 JOSÉ, Mariana Kara. De quem é esta rua? O limite entre o público e o privado nas areas residenciais em São Paulo : Dissertação de mestrado – Universidade Mackenzie., 2004 28 SOMEKH, Nadia. A (des) verticalização de São Paulo, dissertação de mestrado – FAU USP 1987

81

A lei também aumentava as exigências para a criação de novos

loteamentos, tornando mais complexas as normas técnicas de

aprovação. Desta forma, o mercado foi estimulado a produzir conjuntos

habitacionais para a classe média e classe alta.

O quadro de estímulo à produção de conjuntos habitacionais,

nos moldes já descritos para a classe média, se fecha com as linhas de

crédito disponibilizadas pelo BNH (Banco Nacional de

Desenvolvimento), que fomentava o crédito imobiliário tanto para o

empreendedor como para o consumidor final.

O BNH (Banco Nacional da Habitação) foi criado em 1964 com

o objetivo de fomentar o desenvolvimento da habitação no Brasil. Para

este fomento, gerenciava o FGTS (Fundo de garantia por tempo de

serviço), com este fundo possibilitou o crédito imobiliário para

investidores e consumidores até 1986, ano em que foi extinto, passando

suas atividades para a Caixa Econômica Federal.

Desta forma, a classe média na década de 70 constituía um

mercado importante para investimentos imobiliários. De um lado, o

crédito que era disponibilizado exatamente para esta classe, e de outro,

a legislação que fomentava a edificação de conjuntos habitacionais

dedicados a ela, formataram um perfil de edifícios na cidade de São

Paulo.

O Sr. Aldo Peduto (bancário aposentado, 75 anos) diz que era

uma oportunidade para comprar um imóvel:

“Era a única forma que tínhamos para poder ter um

apartamento. Eu trabalhava no banco e fiz o financiamento

com o BNH para pagar em 30 anos.” Diz Aldo.

Os resultados desta nova legislação e política habitacional na

Vila Romana foi o aparecimento de condomínios como o Electra e o

Venézia, todos financiados pelo BNH. Desta forma, a população de

baixa renda seguia para a periferia, a classe média mudava-se para

estes novos conjuntos de apartamentos, em áreas mais estruturadas, e

a classe alta concentrava-se nos bairros centrais.

82

A violência urbana também foi um fator que influenciou a forma

de construção e organização do espaço dos condomínios a partir de

1970. Neste período (1972 à 1993), a violência urbana aumentou

consideravelmente e era notório para a classe média que a violência

não tardaria a chegar à porta de casa. A primeira capa da revista Veja

sobre violência urbana data de 23/04/1969, portanto o início do debate

da violência urbana como tema diário data do inicio dos anos 70.

Acima a capa da revista Veja que tratava pela primeira vez do

tema violência urbana como matéria principal, o texto foi intitulado “Um

novo crime nas ruas.” A matéria mostra como o crime deixou de ser um

crime de estelionato para ser um crime das ruas, da mão armada.

“A comparação entre as estatísticas de 1967 e 1968

da Divisão de Crimes Contra o Patrimônio, de São Paulo, traz

revelações: o número de inquéritos para estelionato - contos

do vigário e golpes sem emprego de força - caiu de mil para

quinhentos; enquanto isso, o furto qualificado ou não -

arrombamento de residência é considerado furto qualificado -

subiu de mil para 1.700; e o roubo - assalto a mão armada

Figura 39 – Capa Revista Veja de 23/04/1969 .

Fonte: Arquivo Veja: Coleções/Violência urbana.

Capa Revista Veja

83

inclusive - pulou de 150 para quatrocentos. E é bom notar

que as vítimas de assalto a mão armada são as que em

maior número deixam de procurar a polícia, temendo

represálias por parte dos assaltantes. O quadro de

homicídios também é significativo. Enquanto os homicídios

culposos (em que o agente não tinha a intenção de matar, e

matou por imprudência, negligência ou imperícia) caíram de

560 para 510, os homicídios dolosos (inclusive latrocínios)

subiram de 280 para 350. E só não subiram mais porque, na

hora do "a bolsa ou a vida", o assaltado, cada vez mais,

entrega a bolsa sem resistência.”29

Outro fator que contribuiu para que o ambiente público e a rua

ou a cidade fossem vistos de forma insegura foi o clima vivido com a

ditadura militar, principalmente sob o comando do general Médici (1969

à 1974). Direitos individuais foram cerceados ao cidadão e o espaço

público foi território de muitos conflitos. Fazia-se necessário a obtenção

de um “espaço seguro” ou de um “espaço íntimo” onde a pessoa

pudesse descansar da violência urbana.

29 REVISTA VEJA, Matéria – Um novo crime nas ruas. – 23/04/1969

Figura 40 – Conflito em via pública.

Fonte: Arquivo Veja: Coleções/Violência urbana.

Conflito em via pública

84

“O clima era realmente pesado, qualquer palavra

errada já era motivo de atenção. O prédio era onde podíamos

deixar as crianças brincarem sem a preocupação das ruas.”

Diz Silvia Ignácio (professora aposentada, 65 anos).

Estes motivos levaram os condomínios a serem a forma

preferida de morar da classe média neste período.

Desta forma, com as exigências da lei e as circunstâncias

urbanas forjadas pela política e economia, os condomínios

estabeleceram uma nova forma de morar e vivenciar a cidade. Vejamos

os exemplares destes edifícios na Vila Romana.

3.3 – Levantamento dos edifícios do período – 1972-1993

Os edifícios deste período apresentam sensíveis mudanças em

relação aos primeiros edifícios da Vila Romana descritos no capítulo

dois deste trabalho.

A presença de recuos, tanto frontal, lateral e nos fundos do lote,

indicam uma nova maneira de edificar na cidade de São Paulo. A Lei de

Uso e Ocupação do Solo de 1972 estabeleceu novas diretrizes para a

verticalização. Na Vila Romana o primeiro exemplo desta nova forma de

verticalização é o condomínio Electra I e II de 1972.

A presença da escola modernista também caracterizou os

edifícios deste período, pilotis, térreo livre, sistema construtivo e o

concreto armado foram utilizados por estes edifícios. A área resultante

do térreo livre foi destinada a convivência dos condôminos, o

aparecimento destas áreas de convivência é fruto da legislação e da

forma como o Estado gerenciou o ambiente público. Tanto a escalada

da violência quanto a forte repressão da ditadura criavam na rua uma

insegurança, fomentando assim o aparecimento destas áreas de lazer

internas aos edifícios. Em princípio, os edifícios eram abertos à cidade,

não apresentavam muros, grades ou portarias. Estas barreiras de

85

segurança apareceriam no final dos anos 80, quando os edifícios já

contemplavam estas barreiras de segurança em seus projetos e os mais

antigos reformaram suas fachadas para aplicar estes elementos.

O Estado teve um papel importante neste período, tanto as

novas leis como a política geral e o financiamento por meio do BNH

formaram um vetor que empurrou e direcionou a verticalização na

cidade de São Paulo. O período aqui descrito (1972 à 1993) teve um

início forte e de bom avanço na verticalização, e um final de período

mais fraco devido a desaceleração econômica do Brasil no final dos

anos 80 e início dos anos 90.

Os dados cadastrais dos edifícios foram obtidos com o

cruzamento de 3 fontes diferentes. O SECOVI – SP, levantamento de









86

Condomínio Electra I e IIRua Duílio, 529

Ano de Construção - 1972 Nº de Torres - 2Andares - 16 cada torreNº de total de aptos - 128Metragem da unidade - 95m2

Valor - R$ 292.000,00 (ref. nov 2011)Terreno - 3.000 m2

FACHADA INTERFACE

87

Condomínio VenéziaRua Duílio, 199



FACHADA INTERFACE

88

Condomínio Maria CristinaRua Aurélia, 329

Ano de Construção - 1985Nº de Torres - 1Vagas garagem - 1Nº de total de aptos - 24 em 12 andaresMetragem da unidade - 93 e 165m2


FACHADA INTERFACE

89

Condomínio SilviaRua Fábia, 60



FACHADA INTERFACE

90

Condomínio San RemoRua Tito, 570



FACHADA INTERFACE

91

Condomínio VoyageRua Duílio, 282



FACHADA INTERFACE

92

Condomínio Emma S. MattosRua Coriolano, 846



FACHADA INTERFACE

93

Condomínio das HortênciasRua Camilo, 655



FACHADA INTERFACE

94

Condomínio ToulonRua Coriolano, 982



FACHADA INTERFACE

95

A partir de 1972, os edifícios residenciais da Vila Romana

passaram a ter um novo formato. Estes condomínios foram resultado

das políticas urbanas e econômicas adotadas pelo poder público no

período. Estabelecem uma nova relação da unidade habitacional com o

lote e a cidade, a verticalização não é mais encarada como um simples

empilhamento de unidades.

A área térrea comum é o primeiro sinal de reserva de uma área

de cidade para uso particular, até então os edifícios não contavam com

esta área comum. Os recuos e os novos coeficientes de aproveitamento

priorizam o investimento em lotes maiores.

Os esforços governamentais para fomentar a habitação e os

ideais modernistas deram um caráter social a produção de edifícios

neste período.

A violência urbana cresce significativamente neste período, o

crime deixa de ser o de estelionato (sem emprego de força) para um

crime de mão armada, de rua, do emprego da força. A política de

repressão do regime militar também priva direitos do cidadão e fomenta

a insegurança no ambiente público, tornando este palco de muitos

conflitos. O Estado não mostra eficácia em garantir a segurança pública.

Estes fatores contribuem para que o espaço público seja visto de forma

selvagem.

Portanto, apoiado na legislação, com a privação de direitos, e a

insegurança nos ambientes públicos, os condomínios passam a ser a

forma preferida de morar das classes médias e altas na cidade de São

Paulo.

Veremos no capítulo seguinte como estes condomínios

fechados se desenvolveram na Vila Romana.

Capítulo 4

Os condomínios residenciais1994-2004 - a busca de segurança

97

Capítulo 4 – Os condomínios residenciais – 1994 à 2004 –

a busca de segurança

A partir de 1994 observamos uma nova alteração no padrão dos

edifícios residenciais da Vila Romana. A princípio, as mudanças são

físicas e de organização do espaço, porém veremos que as ações do

poder público, o automóvel e a violência, fomentaram a criação de um

produto imobiliário.

Dos anos 90 em diante a segregação urbana tomou uma nova

forma, a divisão centro-periferia, demonstrada por CALDEIRA (2000) e

VILLAÇA (2001), começava a ganhar uma nova realidade, a

segregação do espaço público. Os primeiros condomínios que tratam o

espaço interior de convivência de forma urbanizada na Vila Romana

foram os edifícios Michelangelo e Da Vinci. Houve também uma

elitização dos edifícios de apartamentos, a metragem quadrada das

unidades ficou maior e o valor dos imóveis também aumentou. A crise

econômica fez dos anos 90 os anos de menor investimento em

desenvolvimento urbano.

“Mudamos mais perto do trabalho do meu pai, ficava

fácil para pegar a marginal Tietê. Saímos de uma casa

porque fomos assaltados e mudamos para um apartamento

seguro e mais perto.” Diz Marcos Lerche (advogado, 35

anos), morador do edifício Da Vinci.

Os edifícios deste período iniciaram o conceito de condomínio

seguro, colocando a idéia de que somente dentro destes

empreendimentos é possível uma vida segura. Desta forma,

apareceram nas áreas de convivência destes condomínios

equipamentos antes reservados à cidade, praças, pergolados, fontes,

bancos e outros equipamentos foram locados no terreno dos edifícios

de forma a criar uma realidade ordenada e segura.

Edifícios maiores, mais equipados e mais segregados formam

este período (1994 à 2004) de nosso trabalho.

98


O processo de verticalização da Vila Romana que se iniciara em

1964 e passara pela primeira grande mudança em 1972, tomou um

novo rumo a partir de 1994, com a edificação do Condomínio composto

pelos edifícios Da Vinci e Michelangelo.

Estes edifícios apresentaram uma substancial majoração em

muitos aspectos. O lote, seu gabarito de altura, a quantidade de vagas

para autos, e a metragem de seus apartamentos, receberam um

sensível aumento de área e metragem.

Na época (1994), estes edifícios eram os maiores da vila com

25 andares cada torre, superando assim em 10 pavimentos a média dos

edifícios construídos até 1994, que era de 16 andares.30

Com dois apartamentos de 120m2 por andar, totaliza 100

unidades. É também o primeiro condomínio a contemplar duas vagas de

garagem por unidade mais um pequeno depósito individual. Estas vagas

estão distribuídas em dois subsolos. A partir deste condomínio, todos os

condomínios edificados até 2004 apresentam duas vagas de

automóveis por unidade, ressalva feita ao Edifício Vila Romana que

mesmo edificado em 1998 possui características de moradia popular

com uma vaga de garagem e 62m2 de área útil.

Seu lote também apresenta um tamanho maior do que os

edifícios edificados até então. Respeitando as diretrizes da legislação,

estes edifícios (Michelangelo e DaVinci) criam um espaço privado

comum que apresenta uma diferença em relação aos anteriores.

Nos primeiros condomínios edificados entre 1972 e 1994,

observávamos a liberação do térreo por meio de pilotis que criavam

ambientes de vivência coletiva, em geral compostos de uma piscina, um

salão de festas e, em alguns casos, uma pequena quadra esportiva. No

caso destes edifícios (Da Vinci e Michelangelo), o edifício chega inteiro

ao piso térreo, ele não usa os pilares ou pilotis para livrar o piso térreo.

Este fato se deve a uma mudança em particular, o apartamento

30 Dados retirados das fichas elaboradas para este trabalho.

99

destinado ao zelador do condomínio passou a ser no andar térreo, pois

a cobertura ganhou valor comercial nestes edifícios.

Sua estrutura de lazer é diferente pois apresenta uma

urbanidade, o térreo não é mais formado por ambientes, mas sim

organizado como uma praça com caminhos e equipamentos antes

encontrados somente na via pública. Bancos, fontes, pergolados e

paisagismo ambientam a área remanescente do terreno para criar o

espaço comum de lazer. É notório o cuidado maior com a elaboração do

térreo nestes edifícios. Esta tendência também será observada nos

condomínios que se seguem na Vila Romana, sendo levada ao extremo

nos condomínios fechados a partir de 2004.

Figura 41 – Condomínio Michelangelo e Da Vinci . Rua Fábia. Fonte: www.maps.google.com.br

Condomínio Michelangelo e Da Vinci

100

Também apresentam um sistema de lazer mais sofisticado que

os anteriores, no caso destes edifícios estão contemplados

equipamentos como: churrasqueira, piscina, piscina infantil, playground,

sala de ginástica, salão de festas, quadra poliesportiva (tamanho oficial)

e sauna.

Seu desenho também representa uma mudança em relação aos

projetos ortogonais retangulares que vinham sendo edificados até

então. Sua estrutura continua sendo baseada no concreto armado,

porém seu desenho apresenta uma maneira mais criativa de utilizar a

estrutura.

Ao observarmos a foto aérea a seguir, poderemos notar

claramente a diferença entre os edifícios edificados na periodização

passada (lado direito da foto), que possuem coberturas de fibrocimento

e lotes menores, e as torres Da Vinci e Michelangelo (lado esquerdo da

foto), que apresentam um lote maior com sua cobertura valorizada com

piscinas particulares. É possível ver também a urbanização do

pavimento térreo que articula os equipamentos de lazer. O desenho do

edifício também é notoriamente diferente das soluções tradicionais

retangulares ou em “H” que eram resultantes da estrutura linear. No

caso destas duas novas torres, a estrutura acompanha o desenho.

Outra diferença, apresentada nestas duas torres, é o

aparecimento da varanda, ao contrário do que vinha sendo o modelo

até então, estes edifícios apresentam uma varanda maior que

possibilitava a colocação de uma pequena mesa e cadeiras de forma a

tornar-se um espaço útil e não somente uma pequena sacada.

Seu acabamento é feito em reboque e pintura, não utilizando

revestimentos cerâmicos, como era de costume nos edifícios da

periodização anterior.

Com apartamentos de 4 dormitórios e as sofisticações já

descritas, o condomínio formado por estas duas torres apontava uma

valorização dos condomínios da Vila Romana. O perfil dos moradores,

que até a década de 80 era composto de funcionários públicos e

comerciantes, começava a mudar. Jogadores de futebol, donos de

indústrias e executivos começavam a ocupar estes novos

101

empreendimentos.

Até o ano de 2004, os condomínios que foram lançados na Vila

Romana buscavam atender à demanda das classes média e média alta,

apartamentos entre 75m2 à 180m2 foram formatados em produtos

imobiliários similares, cada um compatível com seu lote. Porém todos

seguiram o mesmo conceito. Vender uma estrutura de lazer equipada,

no mínimo duas vagas de autos, e segurança estabelecida por guaritas

Figura 42 – Condomínio Michelangelo e Da Vinci. Rua Fábia. Fonte: www.maps.google.com.br

Condomínio Michelangelo e Da Vinci

102

e grades.

Outro exemplo deste novo conceito é o condomínio Boulevard

Vila Romana. Como as torres Da Vinci e Michelangelo, este condomínio

trata a área de lazer sofisticada de forma urbanizada, com

características de praça, tem a cobertura valorizada, seu sistema de

segurança é baseado em guarita e grades, chega com toda sua

projeção ao solo e apresenta características semelhantes aos demais

edifícios desta periodização, porém já anuncia algumas mudanças que

serão sentidas nos anos seguintes.

A presença de adornos, balaustres, detalhes de acabamentos e

revestimentos cerâmicos dão a este condomínio a aparência

neoclássica que se tornou uma febre nos condomínios lançados a partir

de 2004.

Outra característica deste edifício que também se tornará

Figura 43 – Condomínio Boulevard Vila Romana, Rua Camilo. Fonte: www.maps.google.com.br

Condomínio Boulevard Vila Romana

103

marcante é a maior área destinada ao automóvel. No caso do

condomínio Boulevard são 3 vagas por unidade.

A partir de 2004, até a presente data, a verticalização da Vila

Romana apresentará uma nova fase que veremos no capítulo seguinte,

os condomínios fechados.

4.2 – Legislação e o Estado – Estatuto da Cidade e Plano Diretor

Desde a aprovação da Lei Geral de Zoneamento de 1972 até a

reformulação desta em 2004, muitas resoluções e interferências foram

feitas na legislação para tentar sanar as diferenças sociais e urbanas

existentes em diversas áreas da cidade de São Paulo.

Segundo SOMEKH e CAMPOS (2002), até a reformulação do

zoneamento em 2004, novos conceitos como operação urbana e

outorga onerosa surgiram como alternativas para equalizar as

desigualdades fomentadas pela Lei de 1972, porém o debate e a

morosidade em efetivá-las como mecanismos legais resultaram em

dificuldades de organizar a cidade de forma mais eficiente, mantendo a

população de baixa renda sem o acesso formal à moradia e grande

parte da cidade ocupada de forma irregular.31

No início deste período, portanto no início dos anos 90, o

mercado imobiliário experimentou uma queda significativa. A extinção

do BNH em 1986 e a inflação diminuíram o crédito imobiliário. Como

demonstrado por CALDEIRA (2000), o resultado foi o que a autora

chamou de elitização da produção de apartamentos.

“Depois disso, porém, o mercado caiu ainda mais,

especialmente depois da extinção do BNH no final de 1986 e

do retorno da inflação, com o fracasso do Plano Cruzado. Em

1991 e 1992 o número de novas incorporações foi o mais

baixo registrado desde meados dos anos 70 (cerca de 150). 31 SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta. A cidade que não pode parar: planos urbanísticos de São Paulo no século XX : São Paulo – Mackpesquisa, 2002

104

Com inflação alta e virtualmente sem opções de

financiamento, ficou muito mais difícil para a classe média

comprar apartamentos. Como resultado, há indicações

daquilo que alguns analistas chamam de “elitização” na

produção de apartamentos, isto é, a construção de unidades

maiores e mais sofisticadas para as classes mais altas.”32

Podemos observar isto na Vila Romana a partir de 1994, as

unidades ficaram maiores em lotes, área de lazer, vagas para autos e

área útil dos apartamentos.

Mesmo com a retomada da economia a partir do controle da

inflação e a implantação do Plano Real, a retomada do crescimento

vertical na Vila Romana só voltaria a crescer novamente a partir de

2000.

No âmbito geral, em 2001 tivemos uma importante mudança

nos rumos da política urbana brasileira, a Lei Federal 10.257 criou o

Estatuto da Cidade. Este importante mecanismo legal teve

desdobramentos que afetaram as cidades brasileiras. Esta lei revê e

regulamenta questões como parcelamento do solo, direito a preempção,

edificação, usucapião e o plano diretor que passou a ser o principal

instrumento de organização das cidades.

São Paulo, que já havia vivenciado a experiência da elaboração

de um projeto de lei que buscava regimentar um Plano Diretor em 1991,

e que por motivos políticos e de interesses privados nem sequer foi a

votação, agora se via obrigado a rever suas diretrizes de política

urbana.

O Projeto de Lei de 1991 (visava a criação do plano diretor)

levantava questões importantes para tentar reverter o quadro de

ilegalidade e segregação urbana na cidade de São Paulo, bem como

tentar conter sua expansão desenfreada. A outorga onerosa, o

coeficiente de aproveitamento único, o IPTU progressivo para terrenos

ociosos, eram algumas destas questões. Sua não aprovação na ocasião

32 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000

105

demonstrou o desinteresse político pela questão urbana e a força dos

empresários da construção civil que temiam perdas com estas ações. 33

O desdobramento do Estatuto da Cidade (Lei federal 10.257)

foi a aprovação do Plano Diretor em 2002, depois de 32 anos da

elaboração do primeiro zoneamento, o Plano Diretor Estratégico

determinou a elaboração de Planos Regionais para cada uma das 31

Sub-Prefeituras de São Paulo e a revisão dos zoneamentos inerentes a

cada uma destas áreas. Os mecanismos debatidos em 1991 finalmente

estavam em prática. Transferência de potencial construtivo, aplicação

da outorga onerosa, ampliação de coeficiente de aproveitamento em

áreas de operações urbanas foram inovações importantes contidas no

Plano Diretor que resultaram na revisão do zoneamento da cidade de

São Paulo.

Estas leis comentadas até o momento foram importantes para a

cidade de uma maneira geral, para a Vila Romana, em particular, a

criação da Operação Urbana Água Branca em 1995 (lei 11.774)

representou um importante pólo de desenvolvimento na região.

Mesmo não estando contida dentro da área de implementação

da operação urbana Água Branca, a Vila Romana está no limite desta e

depois do início das intervenções urbanas próximas a estação Barra

Funda e Indústrias Matarazzo, a região da Pompéia, Vila Romana e

Lapa se valorizaram.

Frente ao investimento público na região da Água Branca e as

novas diretrizes de uso e parcelamento do solo, os investimentos na

Vila Romana se acentuaram.

Outro acontecimento importante para a região neste período foi

a inauguração da estação Vila Madalena do metrô, em 1998. Com esta

estação, a região da Pompéia, Perdizes e Vila Romana contavam com

duas importantes linhas de transporte público no raio de 2km. Com a

modernização dos trens da CPTM, a estação da Lapa também

contribuiu para a estruturação do transporte público da região. Desta

forma, como mostrado por VILLAÇA (2003), o sistema de transporte 33 SOMEKH & CAMPOS NETO, Candido Malta. A cidade que não pode parar: planos urbanísticos de São Paulo no século XX : São Paulo – Mackpesquisa, 2002

106

público e infra-estrutura do transporte privado segue a mesma lógica de

evolução urbana, ou seja , o setor sudoeste da cidade (historicamente o

setor de concentração das classes média e alta) recebe a melhor infra-

estrutura.

“Os transportes (públicos e privados) desempenham

um papel fundamental na acessibilidade e na segregação.

Note-se que a acessibilidade raramente se mede em termos

de distância. Mais freqüentemente se mede em termos de

tempo de deslocamento e principalmente em termos de custo

de deslocamento. Este por sua vez, deve ser medido em

termos de porcentagem sobre a renda. Assim, o custo de 1

real de uma passagem de ônibus é cinco vezes mais caro

para um trabalhador que ganha R$300,00 mensais do que

para um que ganha R$1.500,00 e dez vezes mais caro do

que um que ganha R$ 3.000,00. O melhor sistema viário da

cidade está no Quadrante Sudoeste e até mesmo o metrô

vem atendendo cada vez mais esse Quadrante.”34

Outro fator que contribuiu para o aparecimento destes edifícios

com áreas de convívio sofisticadas foi o aumento da violência urbana. A

violência urbana nas décadas de 90 e 2000 intensificou o processo de

segregação do espaço público, este foi definitivamente transformado

num espaço selvagem e sem organização. A ineficácia do Estado em

resolver questões urbanas como a violência, somado a oportunidade do

mercado em vender segurança, reservaram à rua e em final à cidade a

imagem de um lugar inseguro e desordenado.

O Estado mostrou nos anos 90 que não estava preparado para

garantir a segurança nas metrópoles. Em São Paulo, casos como o

massacre do Carandiru e casos que mostravam a corrupção do sistema,

a citar o episódio do policial conhecido como Rambo, que cobrava

pedágios do cidadão comum e em um destes disparou sua arma

34 VILLAÇA, Flávio/ Texto publicado na Revista Brasileira de Ciências Criminais, ano 11, nº 44. – 2003

107

matando duas pessoas, deixavam claro que o Estado não era capaz de

gerenciar as diferenças sociais existentes nas grande metrópoles. Em

pesquisa realizada em 2000 pelo Ministério da Justiça, 50% dos

moradores de São Paulo evitavam sair à rua à noite com medo da

violência urbana.35 Este período mostra a classe média em pânico com

a crescente violência urbana e a ineficácia do Estado em garantir o

mínimo de segurança.

O mercado imobiliário aproveitou-se desta deficiência do Estado

em garantir a segurança e o desejo das classes média e alta para criar

um “produto imobiliário” que se tornou a forma de morar preferida

destas classes. Os condomínios fechados.

A virada do século também foi marcada pelo debate crescente

sobre a metrópole contemporânea e a crescente metropolização dos

grandes centros, uma nova forma de organização estava em questão. O

modelo centro principal e periferia dava lugar ao debate de novas

centralidades e suas conexões. Os aspectos pós-modernos de

HARVEY (2000) e a sociedade da informação de CASTELLS (1996)

faziam-se sentir na produção do espaço urbano.

Este período termina anunciando uma grande investida dos

empreendedores imobiliários nos condomínios fechados que veremos

no capítulo seguinte.

4.3 – Levantamento empírico do período

A principal característica dos empreendimentos deste período

(1994 à 2003) é que eles buscam urbanizar o lote de forma a criar um

espaço privado de qualidade pública. A majoração das áreas de uso

comum, vagas de autos, preço dos imóveis e área das unidades

indicam a elitização dos empreendimentos lançados neste período em

relação aos períodos anteriores.

O convívio interno dos edifícios da década de 70 e 80 eram

35 REVISTA VEJA, Coleções/ Violência Urbana. – 23/04/2011

108

compostos de ambientes, agora passava a ser um ambiente

urbanizado. Estes espaços que antes limitavam-se a salões de festa,

piscinas e pequenas quadras apresentam uma sofisticação a partir de

1994. Implantados em lotes maiores, estes edifícios têm uma estrutura

de lazer que oferecem churrasqueiras, piscinas, playgrounds, quadras,

saunas, fontes, pergolados, salões e paisagismo impecável, tudo isso

articulado com passeios e acessos urbanizados. A qualidade de espaço

público que o Estado não é capaz de organizar passa a ser vendido

pelo mercado imobiliário.

As grades, muros e portarias são elementos já previstos em

projeto, e iniciam uma nova maneira de segregação urbana na Vila

Romana. O automóvel também ganha mais espaço na Vila Romana

neste período, tendo como média duas vagas por unidade e em alguns

casos três vagas, o automóvel se consolida como o principal articulador

de locomoção desta nova forma de morar na cidade de São Paulo.











109

Condomínio Michelângelo e Da VinciRua Fábia, 94


Valor inicial - R$ 529.000,00 (ref. nov 2011)Terreno - 4.500 m2

FACHADA INTERFACE

110

Condomínio Beverly HillsRua Duílio, 204



FACHADA INTERFACE

111

Condomínio Monteiro MachadoRua Fábia, 27



FACHADA INTERFACE

112

Condomínio Piaza NavonaRua Marcelina, 394



FACHADA INTERFACE

113

Condomínio ItacaréRua Fábia, 50



FACHADA INTERFACE

114

Condomínio Vila RomanaRua Claudio, 213



FACHADA INTERFACE

115

Condomínio Vila FiorinaRua Cláudio, 336



FACHADA INTERFACE

116

Condomínio Villa di RomaRua Tito, 88



FACHADA INTERFACE

117

Condomínio Metrópolis CondominiumRua Tito, 450



FACHADA INTERFACE

118

Condomínio Vila Romana BoulevardRua Camilo, 182



FACHADA INTERFACE

119

A partir de 1994 os edifícios residenciais da Vila Romana

sofreram uma nova mudança, os condomínios passaram a ser cada vez

mais fechados e cercados por grades e portarias.

Estes novos condomínios representaram uma elitização da Vila

Romana, a majoração de vagas para veículos, área útil, área comum e

lote de terreno, representaram uma mudança em relação aos

condomínios edificados até então, esta majoração de área representou

também uma majoração no valor destes imóveis.

Com a violência urbana cada dia mais presente na cidade de

São Paulo e a comprovada ineficiência do Estado em garantir a

segurança pública, o mercado formatou um produto que teve como

base a segurança e as sofisticadas áreas de lazer. O mercado

imobiliário incorporou aos condomínios a qualidade de espaços públicos

que o Estado não é capaz de organizar.

As leis implantadas em 2001 pelo Governo Federal e os

debates que se seguiram no âmbito estadual e municipal resultaram na

alteração do zoneamento da cidade de São Paulo em 2004, a partir daí

os condomínios fechados se multiplicaram rapidamente e tornam-se

cada vez mais segregados como veremos no capitulo seguinte.

Capítulo 5

Os condomínios residenciais fechados2005-2011 - a busca de segurança e status

121

Capítulo 5 – Os condomínios fechados – 2005 à 2011- a

busca de segurança e status

O novo zoneamento estabelecido pela lei em 2004, somado às

rápidas mudanças sociais desencadeadas após a entrada do novo

milênio (2000), alteraram novamente o perfil dos condomínios da Vila

Romana.

A segregação social e a redução dos espaços públicos são

características dos empreendimentos deste período. A metrópole

contemporânea é o que muitos autores apontam como o espaço pós-

moderno, fragmentado por natureza e sem um compromisso com a

formação de um projeto social.

Esta nova realidade, somada às interferências do poder público

em criar as condições ideais para que o mercado estabeleça seus

projetos, fomentaram uma rápida transformação na Vila Romana. O

marketing e o status social são fatores importantes neste novo modelo

de condomínio.

André Spadaro (cardiologista, 45 anos) é morador do

condomínio New York (rua Aurélia) e diz:

“Comprei o apartamento aqui pois o bairro é bem

localizado e está se transformando, além de morar bem tenho

certeza que o imóvel vai valorizar. Aqui podemos morar com

segurança e temos um ambiente legal para recebermos as

visitas e amigos.”

Como desvantagens André ressalta o valor dos imóveis.

“É um apartamento caro, e o condomínio também

não é dos mais baratos, a pessoa tem que ganhar bem para

poder manter o padrão e pagar as contas.”

Os novos edifícios ocupam grandes lotes e em algumas

122

ocasiões toda a quadra. São cercados por grandes muros e em alguns

trechos a grade substitui momentaneamente os muros. Veremos alguns

exemplos destes condomínios, o resultado destes no espaço público e

faremos algumas considerações dos motivos desta nova forma de

habitação e segregação urbana.

Ernesto Mattos (publicitário, 42 anos) morador do edifício La

Dolce Vita ao comentar sobre os novos apartamentos de condomínio

ressalta:

“Com estes valores não é qualquer um que pode

comprar um imóvel destes, aqui temos tudo - segurança,

conforto, serviços. Os moradores tem um certo nível, isso é

bom pois vivemos dentro de um padrão.” Diz Ernesto.

Quando questionado sobre as desvantagens de morar em um

condomínio fechado na Vila Romana, Ernesto diz que a única

desvantagem que vê é o trânsito.

“Não vejo desvantagens em morar aqui, a única coisa

que realmente me incomoda é o trânsito, mas isso não é só

aqui é um problema geral da cidade.”


Após as mudanças das legislações federal e municipal, a

verticalização na Vila Romana teve mais uma mudança em suas

características. O aparecimento de grandes condomínios fechados em

lotes que, em alguns casos, tomam a quadra inteira mudaram mais uma

vez o perfil da Vila Romana.

O que se vê a partir de 2005 é o aparecimento não só de novos

condomínios, mas sim de um “produto” imobiliário. Os edifícios ficaram

mais sofisticados a cada lançamento, o automóvel se afirma como o

elemento organizador desta nova realidade, com alguns condomínios

123

oferecendo até 5 vagas por apartamento. O marketing assume um papel

fundamental na venda destes novos “produtos”. Os bancos privados

percebem o grande negócio que o crédito imobiliário pode representar

não só no balanço anual como na fidelização do cliente. Este novo

modelo de condomínio fechado não oferece somente o espaço físico,

oferece também os serviços da cidade.

Todos estes fatores fomentam o aparecimento de condomínios

como os que passamos a descrever agora.

Em 2005, o condomínio La Dolce Vita inaugura uma nova fase

da verticalização na Vila Romana, o lote de terreno é composto pela

quadra inteira formada pelas ruas Aurélia, Tito, Camilo e Espártaco. O

condomínio é composto por 3 torres de 21 andares cada. Cada torre

tem dois apartamentos por andar, com 4 dormitórios, sendo 2 suítes.

Desta forma, totaliza 126 unidades que variam de 168m2 à

320m2, dependendo da formatação da planta. Este condomínio

apresenta inúmeras mudanças em relação aos edificados anteriormente

e é tão emblemático que poderíamos mostrar somente ele para

caracterizar esta última periodização. Vamos começar pelas

características físicas.

Como já descrito acima, o lote de terreno é o maior destinado a

um condomínio até então na Vila Romana. Ocupa uma quadra inteira,

com aproximadamente 10.000m2 de terreno. Esta quadra é totalmente

murada e isolada do entorno, as únicas ambientações que o condomínio

oferece são para receber o veículo.

Na figura a seguir, a implantação do condomínio, podemos

notar que a urbanização interna da quadra é muito elaborada e

sofisticada, conta com inúmeras opções de lazer e pela primeira vez na

Vila Romana o condomínio passa a oferecer múltiplos serviços.

124

Os edifícios são no estilo neoclássico seguindo a tendência do

mercado imobiliário na cidade de uma maneira geral. O apartamento

tipo é composto de 4 dormitórios sendo duas suítes, sala ampla com

dois ambientes e a varanda passa a ser definitivamente um ambiente

integrado à sala, grandes e com o conceito de “varanda gourmet” elas

passam a ser peça fundamental no marketing e na venda dos

apartamentos. Todos os novos condomínios a partir de 2005,

independentes do tamanho, vão apresentar a varanda como uma “área

extra” de lazer.

O subsolo é parte enterrada e parte aflorada devido ao desnível

do terreno, sua interface com a cidade é a menor possível. A quadra é

completamente murada, com alguns hiatos onde um gradil substitui o

muro. As duas únicas aberturas para a via pública são a entrada social,

tímida pelo porte do empreendimento, e a entrada de veículos

sofisticada em estilo americano.

Na figura a seguir observamos as torres e os muros, podemos

Figura 44 – Imagem da Implantação do condomínio La Dolce Vita.

Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br

Implantação do condomínio La Dolce Vita

125

também observar que o recuo do muro ambienta a entrada de veículos

voltada para a Rua Tito.

Este empreendimento apresenta algumas características em

seu funcionamento que refletem em sua arquitetura. O conceito de

segurança total muda significativamente alguns parâmetros do espaço

para os serviços do condomínio.

A figura do zelador é substituída pelo segurança, os serviços

são, na sua grande maioria, feitos por empresas. O condomínio se

comporta como um shopping, a nosso ver é a versão habitacional de um

shopping. Conta com manobristas, seguranças, faxineiras, jardineiros,

responsáveis pela manutenção em geral, professores dentre outros

profissionais.

O novo “produto” é rentável não só na venda, como também na

manutenção dos serviços, não existe fidelização mais certa do que o

Figura 45 – Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana, Rua Tito.


Condomínio La Dolce Vita

126

condomínio. Depois de comprar um imóvel (R$1.200.000,00 no caso do

Dolce Vita) o proprietário compulsoriamente adere ao pacote de

serviços do condomínio.

No caso do Dolce Vita o valor destes serviços pode passar de

R$2.500,00/mês dependendo do “consumo” dos serviços oferecidos.

São oferecidas aulas diversas, cursos, personal trainers, massagens,

serviço de baby care, lavanderia entre outros.

Para ser isolado do sítio onde ele está colocado, o condomínio

tem que oferecer o máximo de serviços possíveis para manter-se

isolado. Acima notamos que o serviço é oferecido pela empresa AER

(Assessoria Esportiva Recriar). O ambiente do condomínio passa a ser

similar ao ambiente de um clube e seu espaço construído também.

O condomínio tem um site na internet que funciona como uma

comunidade virtual, com avisos, blogs, fóruns e área restrita onde o

condômino pode acessar sua “conta”, lá pode efetuar compras, pagar

dívidas e consultar saldo. O ambiente virtual também compõe o espaço

Figura 46 – Grade de programação esportiva Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana,

Rua Tito . Fonte: site do condomínio www.cldv.com.br

Programação esportiva Condomínio La Dolce Vita

127

do condomínio.

O resultado no ambiente físico e social na Vila Romana é que a

comunidade passa a ser “comunidade do Dolce Vita” e não mais

comunidade da Vila Romana. A ocorrência deste empreendimento não

é exclusividade da Vila Romana.

Ao nosso ver não nos cabe julgar aqui a validade da proposta

de habitação, porém é dever descrever os fatos que estão ocorrendo na

Vila Romana, em particular, e na cidade, de maneira geral.

O mesmo empreendimento, nos mesmos moldes, com a mesma

planta, e com o mesmo nome, está reproduzido na Mooca e na

Aclimação.

O que está acontecendo é a racionalização do projeto, só o que

o empreendedor necessita é a área. A manutenção do mesmo projeto

arquitetônico antecipa prazos, economiza projetos complementares,

possibilita um controle orçamentário mais apurado, o material

publicitário é o mesmo e utiliza até as mesmas formas. Portanto, aos

olhos do mercado, a massificação ou a reprodução do projeto é salutar,

porém ao nosso ver, ao igualarmos as soluções estamos presumindo

que as diferentes áreas da cidade são todas iguais, e não são. Ao nosso

ver, o não pensar o projeto é o não pensar a cidade.

Este mesmo procedimento não ocorre somente com o

Figura 47 –Condomínios La Dolce Vita – Unidade Mooca e Unidade Vila Romana.


Condomínios La Dolce Vita

128

condomínio La Dolce Vita, ocorre com outros, a citar os condomínios

GoodLife (Aclimação e Vila Romana), L’ espace (Vila Romana e Vila

Leopoldina).

Outro condomínio de mesmo porte é o Paradiso Vila Romana. A

qualidade “urbana” em seu interior é sofisticada, pensada e bem

acabada.

Na imagem anterior temos dois condomínios fechados, o maior

ao lado esquerdo da imagem é o Paradiso Vila Romana (3 torres) e o à

direita o Condomínio New York. O resultado físico destes condomínios

na Rua Aurélia é mostrado na imagem a seguir.

A rua passa a ser somente circulação. Não há mais espaço para

a aplicação do trabalho ou da vivência no ambiente criado a partir do

isolamento promovido pelos condomínios fechados.

Figura 48 – Foto aérea dos Condomínios Paradiso Vila Romana e Condomínio New York - rua Aurélia


Condomínios Paradiso Vila Romana e Condomínio New York

129

Nos últimos dois anos foram edificados e lançados o mesmo

número de condomínios da década passada. O perfil urbano e social da

Vila Romana vem se transformando rapidamente, resultado das

regulamentações públicas e dos investimentos privados.

Vejamos como a legislação fomenta o aparecimento dos

condomínios fechados e cria mecanismos que favorecem os

empreendedores imobiliários.

5.2 – Legislação e o Estado – um novo zoneamento

Depois da aprovação do Estatuto da Cidade em 2001, e do

Plano Diretor Estratégico do município em 2002, a necessidade de rever

e estruturar um novo zoneamento condizente com as novas diretrizes

estabelecidas era fundamental.

Em 25 de agosto de 2004 a Lei nº 13.885 estabelecia novas

diretrizes para o zoneamento da Cidade de São Paulo. As tipologias da

zonas já haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) em

setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas.

Diversas alterações foram feitas, dentre elas o coeficiente de

Figura 49 –Vista da Rua Aurélia murada por dois condomínios fechados.


Vista da Rua Aurélia

130

aproveitamento e uso do solo, criando coeficientes básicos (gratuitos),

mínimos (para garantir que o imóvel não seja subutilizado) e máximos

(mediante pagamento de outorga onerosa ou transferência de potencial

construtivo) foi especialmente importante no perfil da verticalização na

cidade de São Paulo.

Cada zona possui um coeficiente próprio, sendo que dois tipos

de coeficientes são de aproveitamento básico (1 e 2 vezes a área do

lote), e quatro coeficientes máximos (1, 2, 2,5 e 4 vezes a área do lote).

Fica a cargo do Plano Diretor Estratégico e dos Planos Regionais

Estratégicos das Subprefeituras definir os limites de cada área.36

Desta forma, o poder público municipal tem como equilibrar a

ocupação e a verticalização em diferentes áreas da cidade sem ter que

se submeter a um único macro zoneamento, soluções distintas sob uma

mesma lei.

O município pode agora controlar a ocupação em áreas de

proteção ambiental não permitindo a outorga onerosa, ao mesmo tempo

que possibilita a ocupação máxima para desenvolver centros regionais.

Efeitos planejados para a Vila Romana e Lapa estão surtindo

efeito. A valorização da terra, a verticalização, o adensamento, e a

reconstrução da orla ferroviária degradada, estão se tornando realidade.

O Estado determina o que pode ser feito mas não regulamenta como

será feito.

Na Vila Romana o resultado destas mudanças foi o

aparecimento dos condomínios fechados que descaracterizam o bairro

e promovem a segregação urbana. Segundo CALDEIRA (2000), é o

terceiro padrão de segregação espacial.

“Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as

transformações recentes estão gerando espaços nos quais

os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos,

mas estão separados por muros e tecnologias de segurança,

e tendem a não circular e interagir em áreas comuns. O

36 Prefeitura de São Paulo, SEMPLA: O novo zoneamento ao alcance de todos. Série manuais 2004.

131

principal instrumento desse novo padrão de segregação

espacial é o que chamo de “enclaves fortificados.” Trata-se

de espaços privatizados, fechados e monitorados para

residência, consumo lazer e trabalho. A sua principal

justificação é o medo do crime violento. Esses novos espaços

atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública

tradicional das ruas para os pobres, os marginalizados e os

sem teto.”37

Na Vila Romana esta mudança de zoneamento foi diretamente

responsável pelo rápido crescimento dos condomínios fechados a partir

de 2004.

O zoneamento da Vila Romana era uma zona Z2 (zona mista de

baixa densidade), depois da nova Lei de zoneamento passou a ser uma

ZM-3a e ZM-3b (zona mista de densidades demográfica e construtiva

altas). Esta alteração está definida no Plano Regional para o Distrito da

Lapa, a transformação das áreas industriais em zonas mistas.

Esta alteração de zoneamento elevou o coeficiente de

aproveitamento da Vila Romana para 2 vezes a área do terreno no caso

de ZM-3a e 2,5 vezes para ZM-3b.

Esta alteração isolada já teria um impacto imediato na Vila

Romana, porém o mesmo Plano Regional Estratégico da Subprefeitura

Lapa redefiniu os limites da Operação Urbana Diagonal Norte

(estabelecida no PDE ) e neste novo perímetro a Vila Romana está

incluída. Estando também dentro do perímetro da Área de Intervenção

Urbana 08 (AIU08).

Estar dentro de uma Área de Intervenção Urbana (AIU) obriga

os proprietários de terrenos ou lotes subutilizados a utilizarem seus

imóveis de maneira a atender as transformações urbanas desejadas

para a área.

37 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros , Editora 34- EDUSP – 2000

132

A AIU08 também eleva o coeficiente de aproveitamento a 4

vezes o tamanho do lote mediante ao pagamento da outorga onerosa.

Desta forma, a Vila Romana que era uma Zona Mista de Baixa

densidade (com coeficiente de 1,0) passou a uma Zona Mista de alta

densidade (coeficiente 2,0 e 2,5 podendo chegar a 4,0). A diretriz do

plano regional aponta para a Vila Romana e para a Lapa como uma

centralidade e fomenta seu desenvolvimento por meio destes

procedimentos legais.

Os grandes condomínios fechados que apareceram na Vila

Romana se instalam exatamente dentro dos limites da AIU08,

reservando as áreas que estão fora do perímetro para

empreendimentos menores.

Figura 50 –Mapa de Uso e Ocupação do Solo – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa.

Fonte: Subprefeitura Lapa.

Uso e Ocupação do Solo – Vila Romana

133

O aparecimento destes condomínios é a antítese do intento

proposto. A nova legislação objetiva (ao menos no discurso) uma maior

flexibilidade das leis para garantir que as soluções possam ser

regionalizadas a fim de garantir o papel fundamental da cidade como

espaço de aplicação das atividades sociais, nasce para tentar tornar a

cidade mais democrática. Porém, o que se observa é uma padronização

de soluções e a presença dos grandes muros que ampliam a

segregação, tornando o espaço público menos democrático.

A Legislação, mais uma vez, favorece o mercado imobiliário,

criando condições legais e financeiras para que este desenvolva suas

atividades, porém atribuir somente às leis e ao Estado a

responsabilidade pelo aparecimento e proliferação dos condomínios

fortificados é uma visão simplista do problema.

A cidade contemporânea é fragmentada, não mais aceita a

visão simplista dos problemas urbanos como um macro zoneamento por

exemplo. Como colocado por KOOLHAAS (2006), a cidade

contemporânea é uma cidade de fragmentos e complexidades.

Figura 51 –Mapa de Desenvolvimento Urbano – Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa.

Fonte: Subprefeitura Lapa.

Plano Regional Estratégico Subprefeitura Lapa

134

“A cidade com que temos de nos arranjar hoje é mais

ou menos formada de fragmentos de modernidade – como se

as características abstrato-formais ou estilísticas às vezes

sobrevivessem em estado puro, enquanto o programa urbano

não saísse conforme o planejado.”38

A cidade contemporânea tem características da pós-

modernidade. Uma nova maneira de agir no espaço para otimizar o

tempo. JACOBS (1961) externa sua opinião crítica ao modernismo e

aos resultados que ela observou até 1961:

“Projetos para pessoas de baixa renda que se tornam

piores centros de delinqüência, de vandalismo e de

desamparo social geral do que as favelas que pretendiam

substituir. Projetos de habitação para pessoas de renda

média que são verdadeiras maravilhas de estupidez e de

sujeição, privados de toda jovialidade ou vitalidade da vida na

cidade. Projetos de habitações de luxo que mitigam sua

inanidade, ou tentam, com vulgaridade insípida.”39

HARVEY (1989) ilustra a pós modernidade urbana e a

fragmentação como soluções autônomas sem um compromisso de um

projeto social. Desta forma, os “enclaves fortificados” são produtos da

sociedade e da forma de apropriação do território urbano, o Estado e as

leis somente avalizam esta tendência.

“Enquanto os modernistas vêem o espaço como algo

a ser moldado para propósitos sociais, portanto, sempre

subserviente à construção de um projeto social, os pós-

modernistas o vêem como coisa independente e autônoma a

ser moldada segundo objetivos e princípios estéticos que não

tem necessariamente nenhuma relação com algum objetivo 38 KOOLHAAS, Rem. Por uma cidade contemporânea , In NESBIT, Kate , Cosac Naify- EDUSP – 2006 39JACOBS, Jane. In HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989

135

social abrangente, salvo talvez, a consecução da

intemporalidade e da beleza “desinteressada” como fins em si

mesmas.”40

Desta forma, buscar um alinhamento de nexos casuais como a

violência, mercado imobiliário ou ainda o Estado e responsabilizá-los

pelo aparecimento do condomínios fechados é uma visão demais

simplista das questões urbanas e sociais que formataram a sociedade

contemporânea. Os condomínios fechados são o resultado de uma

história e não de um evento específico, são resultado da sociedade.

“Nesse sentido, os condomínios fechados

representam somente uma das incontáveis formas pelas

quais o espaço absorve e reflete a pontecialidade de conflito

que a cidade produz. Se os condomínios segregam, se

conformam áreas relativamente homogêneas, sobretudo do

ponto de vista econômico, e indicam seu fechamento e

inacessibilidade para os demais indivíduos, eles o fazem de

modo a confirmar uma lógica urbana que exprime, ela

mesma, uma tensão construtiva, que a um só tempo separa e

une, afasta e aproxima os indivíduos.”41

Nesta linha, CASTELLS (1998) sugere que, no mundo

globalizado, o Estado perdeu seu lugar e onde o Estado é omisso o

mercado é o gestor do espaço urbano. O resultado é uma cidade

fragmentada com residências e serviços estanques, o mundo está cada

vez mais urbano e as cidades cada vez mais fragmentadas.

“The nation state has become too big for the

management of everyday life and too small to control global

flows of capital, trade, production, and information. The crisis

40 HARVEY, David. Condição Pós- Moderna , Edições Loyola- 1989 41 OLIVEIRA Jr., Hélio Rodrigues . Reflexões sobre o estudo da proliferação de condomínios fechados: críticas e sugestões , Caderno Metrópole nº20 Educ- 2008

136

of political legitimacy associated with the bypassing of nation

states by the globalization of economy and technology,

includes a growing distance between people and institutions

at the very moment when the public sector must be active and

supported to counterbalance the undesirable effects of

unchallenged market forces and financial turbulence.”42

Em entrevista concedida ao programa Roda Viva, CASTELLS

sublinha a nova forma de organização urbana, onde a cidade perde a

capacidade de convivência e se fragmenta em tribos.

“Então, para mim, o que parece ser o problema, o

maior paradoxo urbano que estamos vivendo, é que

chegamos ao mundo urbano. Chegamos a um mundo em

que a maioria das pessoas, pela primeira vez na história, vive

em cidades. No Brasil, são 80%. Ao mesmo tempo, pode ser

um mundo urbano sem cidades. Isto é, um mundo urbano em

que se perde a cidade como sistema de convivência, como

cultura, como instituição de gestão local, fragmentada em

mercados e tribos identidárias.”43

Todos estes autores relatam a transição em que estamos

vivendo não somente no espaço urbano como em nossa maneira de

viver. A mudança de uma sociedade industrial para uma sociedade da

informação manifesta-se no espaço construído das cidades.

A idéia de que a modernidade não é mais um estado mas sim

um processo e que a mudança é um princípio essencial está presente

na tese de HARVEY (1989), em Condição Pós-Moderna, quando ele

coloca que as mudanças da pós-modernidade são mais transformações

na aparência da lógica capitalista do que o surgimento de uma nova

sociedade.

42

CASTELLS, Manuel . The education of city planners in the information age , Berkley Planning Journal 12 (1998) 43 CASTELLS, Manuel . Entrevista transcrita do programa Roda Viva , Memória Roda Viva/ Fapesp - 1999

137

Neste mesmo sentido de pensamento, ASCHER (2010), ao

descrever a terceira revolução urbana, sublinha as novas relações entre

tempo-espaço decorrentes das tecnologias de informação e das novas

conectividades. Neste processo de crescimento das cidades e de

metropolização, o deslocamento e as tecnologias de informação

imprimem no espaço urbano uma nova dinâmica.

“A dilatação dos territórios urbanos freqüentados

habitualmente pelos cidadãos enfraquece a importância da

proximidade na vida cotidiana: o bairro deixa de ser o lugar

de integração das relações de amizade, familiares,

profissionais, cívicas; os vizinhos imediatos não são mais

colegas, salvo nos guetos de ricos e pobres. O local muda de

natureza e sentido: ele é cada vez mais escolhido e apenas

contempla realidades sociais fragmentárias. De fato, mesmo

os habitantes das cidades privadas norte-americanas (gated-

communities ou condomínios fechados) vivem na escala

metropolitana: eles se deslocam bastante, cotidianamente e

cada vez para mais longe.”44

Por fim, o aparecimento dos grandes condomínios fechados e a

redução do espaço público na Vila Romana não é uma exclusividade do

bairro e tão pouco resultado de ações isoladas. Trata-se de um

fenômeno inerente às metrópoles contemporâneas e às novas formas

de organização social. VILLAÇA define em seu livro - Espaço Intra-

urbano no Brasil - que a segregação é por demais lenta para ser

captada por um período de apenas dez anos, e que esta é uma

tendência histórica que se desenvolve a longo prazo, definição esta que

concordamos plenamente.

44 ASHER, François . Os novos principios do urbanismo , Romano Guerra / São Paulo - 2010

138

5.3 – Levantamento dos edifícios do período- 2004-2011

Os edifícios deste período caracterizam-se pelo conceito de

segurança total, misturam soluções de espaço e serviços de forma a

criar um espaço “auto-suficiente”, desta forma, segregam a cidade e

reduzem o espaço público a meros corredores de circulação.

Ocupando grandes lotes, estes condomínios criam uma mistura

de habitação, clube e shopping. Não se relacionam com o sítio onde

estão inseridos, têm sua própria identidade e impõem esta ao lugar

onde se implantam, criando grandes muros que ampliam a segregação

social e urbana.











139

Condomínio La Dolce VitaRua Tito, 556


Valor inicial - R$ 980.000,00 (ref. nov 2011)Terreno - aprox 10.000 m2

FACHADA INTERFACE

140

Condomínio Pallazo GiardinoRua Coriolano, 1474



FACHADA INTERFACE

141

Condomínio Via ApiaRua Fábia, 264



FACHADA INTERFACE

142

Condomínio Art de VivreRua Fábia, 404



FACHADA INTERFACE

143

Condomínio ParadisoRua Fábia, 800


Valor inicial - R$ 1.135.000,00 (ref. nov 2011)

FACHADA INTERFACE

144

Condomínio VivaceRua Fábia, 123



FACHADA INTERFACE

145

Condomínio Wide LifeRua Faustolo, 1101

Ano de Construção - 2008Nº de Torres - 1Vagas garagem - 2Nº de total de aptos - 130 em 26 andaresMetragem da unidade - 72m2 e 98m2

Valor inicial - R$ 720.000,00 (ref. nov 2011)Terreno - 2.276m2

FACHADA INTERFACE

146

Condomínio Acqua Vila RomanaRua Camilo, 173



FACHADA INTERFACE

147

Condomínio AlloriRua Fábia, 1450

Ano de Construção - 2009 Nº de Torres - 3Vagas garagem - 3Nº de total de aptos - 104 em 26 andaresMetragem da unidade - 140m2 e 180m2


FACHADA INTERFACE

148

Condomínio Tribeca Personal ClubRua Vespaziano, 754



FACHADA INTERFACE

149

Condomínio IdeaRua Catão , 804

Ano de Construção - 2010 Nº de Torres - 1Vagas garagem - 3 ou 4Nº de total de aptos - 52Metragem da unidade - 177m2 e 284m2


FACHADA INTERFACE

150

Condomínio LemarcRua Marco Aurelio, 180

Ano de Construção - 2010 lançamento - 36 meses entrega (2013)Nº de Torres - 1Vagas garagem - 3Nº de total de aptos - 60 em 15 andaresMetragem da unidade - 125m2


FACHADA INTERFACE

151

Condomínio MarbelaRua Faustolo, 1018



FACHADA INTERFACE

152

Condomínio New York ClubRua Fábia, 610



FACHADA INTERFACE

153

Condomínio ÁriaRua Coriolano, 1580

Ano de Construção - 2011 Nº de Torres - 1Vagas garagem - 2 ou 3Nº de total de aptos - 56Metragem da unidade - 105m2


FACHADA INTERFACE

154

Condomínio AtelierRua Faustolo, 1450

Ano de Construção - 2011 Nº de Torres - 2Vagas garagem - 2 a 3Nº de total de aptos - 252Metragem da unidade - 100m2, 133m2 e 162m2


FACHADA INTERFACE

155

Condomínio Avance Vila RomanaRua Marco Aurelio, 145



FACHADA INTERFACE

156

Condomínio ÉlevéRua Caio Gracco, 798

Ano de Construção - 2011 Nº de Torres - 1Vagas garagem - 3Nº de total de aptos - 44 em 22 pavimentosMetragem da unidade - 165m2 e 284m2


FACHADA INTERFACE

157

Condomínio Giro Vila RomanaRua Caio Gracco, 203



FACHADA INTERFACE

158

Condomínio GoodlifeRua Aurélia, 300



FACHADA INTERFACE

159

Condomínio Lespace Vila RomanaRua Vespaziano, 754

Ano de Construção - 2011Nº de Torres - 1Vagas garagem - 4 e 5Nº de total de aptos - 46 em 23 andaresMetragem da unidade - 185 m2


FACHADA INTERFACE

160

Condomínio MatisseRua Duílio, 302



FACHADA INTERFACE

161

Condomínio Vista Vila RomanaRua Fábia, 27

Ano de Construção - 2011Nº de Torres - 1Vagas garagem - 3 e 4Nº de total de aptos - 42 em 21 andaresMetragem da unidade - 161m2 Valor inicial - R$ 937.000,00 (ref. nov 2011)

FACHADA INTERFACE

162

Os condomínios fechados que surgiram na Vila Romana a partir

de 2005 são totalmente isolados da cidade por muros. A segurança dos

edifícios foi aprimorada com a aplicação de novas tecnologias e os

espaços e serviços ficaram sofisticados.

A nova lei de zoneamento transforma a Vila Romana de uma

área mista de baixa densidade em uma área mista de alta densidade e

eleva seu potencial construtivo, o mercado imobiliário rapidamente

ocupa os lotes grandes e inicia a demolição dos sobrados.

Os condomínios deste período caracterizam-se por oferecer não

só o espaço de cidade mas também os serviços da mesma, criam uma

realidade separada de seu entorno.

O automóvel é fortemente incorporado nos novos condomínios,

em alguns casos são oferecidas 5 vagas por unidade habitacional.

O condomínio passou a ser um grande negócio, ele deixou de

ser a amortização dos valores relativos a manutenção da área comum

para virar uma prestação de serviços diversos.

A elitização da Vila Romana altera a sociedade da vila, os

pequenos comércios dão lugar a grandes mercados e as ruas assumem

um papel exclusivamente de circulação, perdendo sua característica de

espaço de vivência. Esta elitização gerou o status de morar num destes

condomínios ou mesmo no bairro.

Com o levantamento dos condomínios formatamos uma tabela

de dados (em anexo) que nos possibilitou estabelecer comparações

entre os períodos. Com estas comparações chegamos às nossas

conclusões finais.

Considerações finais

164

Considerações Finais

A cidade de São Paulo está sendo reconstruída em grande

parte em áreas de intervenções e operações urbanas, que representam

23% do território municipal. As antigas vilas proletárias e galpões

industriais abandonados estão sendo substituídos por empreendimentos

imobiliários que valorizam estas áreas.

Este seria um importante momento para formarmos uma cidade

melhor, porém o que observamos é que neste momento de

reconstrução o que prevalece é a reprodução do capital em detrimento a

um programa social ou formatação urbana social. Como resultado,

aparecem os condomínios fechados e até fortificados que segregam o

espaço público do privado e fomentam as desigualdades sociais.

Na Vila Romana pudemos notar que a antiga vila proletária dos

anos 50, formada pelos sobrados, transformou-se em uma área

valorizada e de grande desenvolvimento imobiliário. Como já dito na

introdução deste trabalho, o problema não é a verticalização em si, mas

sim do modelo que vem sendo adotado, que fomenta a segregação

urbana e a fragmentação da cidade.

Entender o processo de verticalização da Vila Romana nos faz

entender São Paulo. A segregação urbana promovida pelos grandes

condomínios fechados não é um evento isolado, mais sim um processo.

Como observamos na reprodução dos condomínios na cidade, a citar os

exemplos mencionados como os edifícios La Dolce Vita.

Notamos também que a forma de viver e se relacionar com a

cidade mudou significativamente. Os primeiros edifícios na década de

60 (primeiro período deste trabalho), ilustravam somente o

adensamento de unidades de moradia reservando todas as outras

atividades à cidade. Já nos anos 70 (segundo período deste trabalho),

observamos a ocorrência dos primeiros condomínios com áreas

particulares de vivência. Mesmo apresentando estas áreas particulares,

estes edifícios ainda eram abertos à cidade, eles seguiam a linha do

modernismo e tinham um compromisso social. Na terceira periodização

165

deste trabalho (anos 90) observamos o aparecimento dos primeiros

condomínios fechados. Estes já iniciavam o processo de urbanização

interna do lote em detrimento à questão social e à cidade. Neste período

a violência urbana e a falta de capacidade do Estado em garantir um

ambiente seguro tornou o espaço público um ambiente hostil. A partir de

2004 (quarta periodização deste trabalho), os novos condomínios

chegaram ao limite de ocupação de área, ocupando toda uma quadra.

Estes já não mostram qualquer comprometimento com a questão social,

são condomínios isolados em si, oferecem não só o espaço urbanizado

mas também os serviços da cidade.

O levantamento dos condomínios da Vila Romana nos

possibilitou elaborarmos algumas comparações. Ao analisarmos a

ocorrência dos condomínios na Vila Romana, notamos que o número

aumentou significativamente a partir de 2005, portanto no último período

deste trabalho. Este pico é resultado da nova lei de zoneamento de

2004 que transformou a Vila Romana de uma zona mista de baixa

densidade para uma zona mista de alta densidade permitindo o

coeficiente de aproveitamento até 4 .

Gráfico 04 - Gráfico representativo da quantidade de empreendimentos por período.


Condomínios por período

166

Ao observar o gráfico acima podemos notar que o número de

ocorrências do último período é quase igual à soma de ocorrências dos

três períodos anteriores. Desta forma podemos observar como a

alteração da legislação urbana em 2004 acelerou o aparecimento dos

condomínios fechados na Vila Romana.

Os condomínios que surgiram na Vila Romana a partir de 2005

estabeleceram o máximo de ocupação do lote, o mercado imobiliário se

apropria do máximo de área possível para poder urbanizar o térreo de

maneira a criar uma realidade individual separada da cidade. Ao

analisarmos a forma de ocupação dos condomínios podemos observar

como estes foram se apropriando dos lotes até ocupar a totalidade de

uma quadra.

Ao analisarmos os esquemas acima notamos que nos dois

primeiros períodos deste trabalho (1964/71 e 1972/93), os condomínios

verticais ocupavam lotes existentes que eram de tamanho similar aos

ocupados pelas residências e pequenas indústrias existentes, já no

terceiro e quarto períodos (1994/04 e 2005/11), os lotes ficaram maiores

sendo resultado de unificação de lotes e ocupação dos galpões de

grandes indústrias.

Não foi somente o lote que ficou maior nos diferentes períodos,

a área média habitacional oferecida para a vivência dobrou de tamanho.

Figura 52 - Croqui da ocupação de lotes pelos condomínios por períodos na Vila Romana.


Ocupação de lotes por períodos na Vila Romana

167

Unidades maiores, com mais vagas de automóveis por unidade,

lotes maiores e preço maior formam o quadro atual dos condomínios da

Vila Romana, por seguinte a sociedade da Vila também se altera. A Vila

Romana se elitizou.

O valor do metro quadrado construído manteve a mesma lógica

de crescimento e atualmente (Nov. 2011) está avaliado em R$

5.455,00/m2 e o preço médio destas novas unidades nos condomínios

fechados é de R$950.000,00 por unidade (Nov. 2011).

Figura 53 – Ilustração - comparação da área média dos apartamentos oferecidos na

Vila Romana. Fonte: Rodrigo F. Michelin

Área média dos apartamentos oferecidos na Vila Romana

Gráfico 05 - Gráfico representativo do valor do metro quadrado na Vila Romana – S.P. Mostra a elitização da

Vila Romana. Fonte: http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/são-paulo+sao-paulo+vila-romana/

168

O número de vagas destinadas aos automóveis também

cresceu de forma vertiginosa, afirmando a grande influência que ele tem

na formatação do espaço urbano.

No gráfico a seguir, fica latente a força do automóvel na

organização do modelo condomínio fechado, o automóvel é o principal

articulador deste modelo adotado pelo mercado imobiliário. Ele está

fortemente incorporado nos novos empreendimentos.

Todos este indicadores mostram o crescimento da Vila Romana,

principalmente na última periodização. A estabilidade da economia, as

alterações da legislação e o modo de viver na cidade contemporânea

fomentaram um crescimento vertiginoso, o mercado imobiliário está

ganhando dinheiro como nunca antes registrado, os bancos públicos e

privados estão financiando estas unidades e tirando proveito de seus

clientes.

A infraestrutura dos condomínios apresenta soluções modernas

e sofisticadas porém, a infraestrutura urbana continua sendo a mesma

edificada nos anos 40 com algumas poucas benfeitorias.

O condomínio passou a ser um importante negócio a ser

Gráfico 06 - Gráfico representativo da quantidade de vagas para autos por período.


Quantidade de vagas para autos por período

169

administrado. Com ampla oferta de serviços que vão da segurança a

professores de yoga, o valor pode passar de R$3.000,00 por unidade. A

reprodução do capital não ocorre somente na edificação e na venda,

mas também na manutenção dos serviços prestados.

Ao estudarmos as ações do Estado nos períodos, notamos que

o poder público, que deveria zelar pelo bem estar e pela inclusão social,

age sempre a favor da reprodução do capital e contra a agenda social.

Como demonstrado por VILLAÇA (1998) e SOMEKH (1997), a

legislação urbana sempre serviu como regulamentadora das diferenças

sociais e atendeu aos interesses dos investidores imobiliários. As

discussões mantidas em universidades e corpos técnicos são positivas

e apontam soluções, porém as questões técnicas raramente influenciam

as decisões políticas.

VILLAÇA (1998) ainda nos mostra que historicamente o

zoneamento da cidade de São Paulo fomentou a segregação das

classes sociais e se mostrou ineficiente para tratar a cidade como um

mecanismo dinâmico e de inclusão social.

Na falta de um controle mais ativo por parte do Estado o

mercado é quem define as diretrizes e soluções. O problema é que as

soluções ideais para o mercado sempre extraem da cidade o máximo

possível de recursos, deixando esta abandonada. Quando o mercado

regulamenta e formata o espaço urbano, o bônus (que fica com as

instituições) se transforma em lucros financeiros e o ônus (que fica com

a cidade) transforma-se em infra-estrutura degradada e abandonada.

Ao nosso ver, quando o Estado cria mecanismos de venda de

direitos (como exemplo a outorga onerosa) ele perde a capacidade de

regulamentar os resultados físicos das ações do mercado, ele é mais

um agente no processo do capital.

No caso da Vila Romana, a outorga onerosa gerada pode até

contribuir para a melhoria de áreas periféricas ou de importância dentro

do Plano Diretor, porém para o bairro em si as conseqüências são

segregadoras.

Por fim, nossa análise da verticalização e segregação por esta

fomentada na Vila Romana, entende que o processo de individualização

170

e fragmentação é uma característica da vida contemporânea, porém o

mercado aproveita-se da ausência reguladora do Estado para formatar

a cidade a seu gosto, apropriando-se de grandes áreas urbanas e

vendendo estas como produto imobiliário. A lamentar que nem o

mercado e nem o Estado sejam capazes de formatar a cidade com uma

agenda social de inclusão, estes olham somente para o imóvel, a

obtenção de lucros, e a reprodução do capital, sem um compromisso de

formação de um programa social.

A citar também a desvalorização do arquiteto como agente das

transformações urbanas. Ao aceitar projetos como “receita de bolo” o

papel do arquiteto no processo de reconstrução das cidades é resumido

a uma assinatura, o não pensar o edifício é também o não pensar a rua

e por seqüência o não pensar a cidade. Aceitar soluções prontas e já

executadas em outras partes da cidade é aceitar que as regiões são

iguais. O resultado é uma unificação estética que retiram qualquer

possibilidade de formação de uma identidade local.

As grandes áreas, antes industrializadas à margem da estrada

de ferro, estão sendo re-urbanizadas ou urbanizadas e neste processo

estamos perdendo uma grande oportunidade de debater a cidade e

construir espaços de inclusão. Como observado nos casos londrinos

apresentados na introdução deste trabalho, o capital também pode se

reproduzir criando espaços públicos e democráticos, fica então a

pergunta de HARVEY (2000), que tipo de pessoas queremos ser?

Referências Bibliográficas

172

Referências Bibliográficas

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PESSOA, Laura Cristina Ribeiro; BÓGUS, Lucia Maria Machado.

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174

Legislação Consultada

Legislação Municipal (em ordem cronológica)

- Lei no 3.427, de 19 de novembro de 1929. “Código de Obras Arthur

Saboya”.

- Ato no 663, de 10 de agosto de 1934. “Aprova a consolidação do

Código de Obras Arthur Saboya (Lei no3.427, de 19 de novembro de

1929) abrangendo todas as disposições constantes de Leis e atos,

em vigor nesta data, referentes às contruções, arruamentos, etc.”

- Lei no 7.805, de 1o de novembro de 1972. Lei de Parcelamento, Uso

e Ocupação do Solo

- Lei no 8001, de 24 de dezembro de 1973. “Dispõe sobre o uso e a

ocupação do solo urbano, altera e complementa a Lei no7.805, de 1o

de novembro de 1972, e dá outras providências”. (Altera disposições

dos conjuntos residenciais).

- Lei no 11.774, de 18 de maio de 1995. “Estabelece diretrizes e

mecanismos para a implantação da Operação Urbana Água Branca,

define programa de melhorias, previsto para a área objeto da

Operação, e dá outras providências”.

- Lei no 13.430, de 13 de setembro de 2002. Plano Diretor Estratégico.

- Lei no 13.792, de 13 de janeiro de 2004. “Dispõe sobre a criação de

Condomínios Residenciais Fechados no Município de São Paulo e

dá outras providências”. (Projeto de Lei no449/2002, do Vereador

Milton Leite – PMDB).

- Lei no 13.885, de 25 de agosto de 2004. Zoneamento da Cidade de

São Paulo. “Estabelece normas complementares ao Plano Diretor

Estratégico, institui os Planos Regionais Estratégicos das

Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o

Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo”.

175

Legislação Federal (em ordem cronológica) - Decreto-lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967. “Dispões sobre

loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso

e espaço aéreo e dá outras providências”.

- Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. “Dispõe sobre o

parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências”.

- Lei no 9.785, 29 de janeiro de 1999. “Altera o Decreto-Lei no 3.365,

de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade pública) e as

Leis nos 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos) e

6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano)”.

- Lei no 10.257, 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade.

“Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal,

estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras

providências”.

- Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Novo Código Civil

Brasileiro.

Anexos

TABELA DE DADOS DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS DA VILA ROMANA

Nome Ano Média unid m2 Pavimentos Total unid. área solo m2 Valor mínimo R$ Nº Torres

Vagas Auto

NomeÉlevéÁriaAtelierGoodLifeGiro V. RomanaLespaceVista V. RomanaAvanceMattisseLemarkIdeasolloNew YorkMarbelaAlloriTribecaAcquaWide LifeVivaceArt vivreparadisoPallazo GiardinoVia ApiaLufficio CatãoLa Dolce VitaItacareBoulevardMetropolis C.Vila de Roma

Ano média unidade m2 Pavimentos total unidades área solo m2 Valor mínimo R$ Torres Vagas Auto2011 307,00 22 44 2404,00 930000,00 1 32011 105,00 16 64 560000,00 1 22011 131,00 16 252 9.000,00 595000,00 4 32011 165,00 23 46 990.000,00 2 32011 65,00 12 42 255.000,00 1 12011 185,00 23 46 3.329,00 980.000,00 1 42011 161,00 21 42 937.000,00 1 32011 150,00 15 60 950.000,00 1 22011 100,00 15 60 747.000,00 1 22010 125,00 15 60 3000,00 750000,00 1 32010 319,00 26 52 1097464,00 1 32010 206,00 20 40 963.000,00 1 32010 188,00 25 100 1.103.000,00 2 42010 94,00 12 48 478.000,00 1 22009 160,00 26 104 8155,00 960000,00 3 32009 158,00 25 50 659.000,00 1 32009 85,00 23 46 479.000,00 1 22008 85,00 26 130 2276,00 720000,00 1 22008 103,00 22 44 564.000,00 1 22007 146,00 21 84 805.000,00 2 42007 172,00 30 180 1.135.000,00 3 32006 110,00 21 84 520.000,00 1 22006 89,00 16 64 487.000,00 1 22006 13 12005 244,00 21 132 980.000,00 3 32005 92,00 13 26 515.000,00 1 22004 88,00 18 72 494.000,00 1 32004 116,00 16 32 606.000,00 1 32001 91,00 16 64 404.000,00 1 2


Nome Ano Média unid m2 Pavimentos Total unid. área solo m2 Valor mínimo R$ Nº Torres

Vagas Auto

Campo Del FioreVilla fiorinaVila RomanaPiazza NavonaMonteiro Mach.Beverly HillsMich/Da VinciMarciaHortenciasVila de CarlaToulonEmma MattosSan RemoVoyageSilviaMaria CristinaVenéziaElectra Romeu RanzuniMarcelinaGraunaDuilio 538/552Moraes

2000 80,00 13 26 451.000,00 1 21999 62,00 17 68 275.000,00 1 21998 62,00 17 68 302.000,00 1 11997 86,00 10 20 391.000,00 1 21996 75,00 15 45 335.000,00 1 21996 180,00 15 60 774.000,00 2 21992 120,00 25 100 529.000,00 2 21992 120,00 21 42 533.000,00 1 21991 62,00 10 40 278.000,00 1 11991 140,00 17 34 635.000,00 1 31991 75,00 13 26 397,00 1 11990 87,00 13 26 322.000,00 1 21989 60,00 13 39 206.000,00 1 11989 100,00 13 13 306.000,00 1 21988 78,00 16 32 268.000,00 1 11985 129,00 12 24 385.000,00 1 11983 115,00 20 40 476.000,00 1 21972 95,00 16 128 3.500,00 292.000,00 2 11971 78,00 7 28 268.000,00 1 11970 82,00 7 24 273.000,00 1 11970 98,00 10 20 295.000,00 1 11970 80,00 5 32 180.000,00 2 11964 70,00 5 20 170.000,00 1 0


Nome

NomeÉlevéÁriaAtelierGoodLifeGiro V. RomanaLespaceVista V. RomanaAvanceMattisseLemarkIdeasolloNew YorkMarbelaAlloriTribecaAcquaWide LifeVivaceArt vivreparadisoPallazo GiardinoVia ApiaLufficio CatãoLa Dolce VitaItacareBoulevardMetropolis C.Vila de Roma


Nome

Campo Del FioreVilla fiorinaVila RomanaPiazza NavonaMonteiro Mach.Beverly HillsMich/Da VinciMarciaHortenciasVila de CarlaToulonEmma MattosSan RemoVoyageSilviaMaria CristinaVenéziaElectra Romeu RanzuniMarcelinaGraunaDuilio 538/552Moraes

17/06/12 Currículo do Sistema de Currículos Lattes (Rodrigo Fernandes Michelin)

1/7https://wwws.cnpq.br/curriculoweb/pkg_impcv.trata

Últim a atualização em 17/06/2012

Endereço para acessar este CV: http://lattes.cnpq.br/7781757997114247

Rodrigo Fernandes Michelin

Possui graduação em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2000).Atualmente é aluno de pós-graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e arquiteto - MichelinArquitetura, atuando principalmente no seguinte tema: arquitetura e urbanismo.

(Texto inform ado pelo autor )

Dados Pessoais

Nome Rodrigo Fernandes Michelin

Nome em citaçõesbibliográficas

MICHELIN, R. F.

Sexo masculino

Filiação Osmar Michelin e Nivia Fernandes Michelin

Nascimento 28/07/1976 - São Paulo/SP - Brasil

Carteira de Identidade 236196078 ssp - SP - 17/10/1988

CPF 28137240845

Endereço residencial Rua Bárbara Heliodora, 353Vila Romana - Sao Paulo05044-040, SP - BrasilTelefone: 11 36737675URL da home page: w w w .michelin.arq.br

Endereço profissional Michelin ArquiteturaRua Bárbara Heliodora, 353Vila Romana - Sao Paulo05044-040, SP - BrasilTelefone: 11 36737675URL da home page: w w w .michelinarquitetura.com.br

Endereço eletrônicoe-mail para contato : [email protected]

Form ação Acadêm ica/Titulação

2010 Mestrado em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana Mackenzie, MACKENZIE, Sao Paulo, BrasilTítulo: Vila Romana - A transformação de um bairroOrientador: Nadia Somekh

1995 - 2000 Graduação em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana Mackenzie, MACKENZIE, Sao Paulo, BrasilTítulo: Sintaxe da linguagem visualOrientador: Prof. Dr. Tito Lívio

Form ação com plem entar

2008 - 2008 Sistemas de energização rural alternativos. Faculdade de Ciências Agronômicas/UNESP, FCA/UNESP, Brasil

2005 - 2005 Curso de curta duração em Modelagem 3D avançada em Vector Works. Cad Technology, CAD, Brasil

2005 - 2005 Curso de curta duração em Vector Works Básico 2D/3D. Cad Technology, CAD, Brasil

2003 - 2003 Curso de curta duração em Final Cut Pro4. DRC Treinamentos e Consultoria, DRC, Brasil

2002 - 2002 Curso de curta duração em O Plano Diretor do Município com Ênfase no Estatut. Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal - Bauru, CEPAM, Brasil



2000 - 2000 Curso de curta duração em 3D Studio Max. Impacta Tecnologia, IMPACTA, Brasil

1998 - 1998 Curso de curta duração em Auto Cad 3D R14. Centro Acadêmico Horácio Lane, CAHL, Brasil

Atuação profis s ional

1. Universidade Presbiteriana Mackenzie - MACKENZIE

Vínculo institucional

2010 - Atual Vínculo: Aluno de pós-graduação , Enquadramento funcional: Aluno de pós-graduação , Carga horária: 40,Regime: Integral

Atividades

2010 - Atual Projetos de pesquisa, Reitoria, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Participação em projetos:Verticalização das Cidades Brasileiras

02/2010 - Atual Pesquisa e Desenvolvimento, Reitoria, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Linhas de Pesquisa:Verticalização e desenho da cidade de São Paulo , O desenho da cidade e a verticalização

2. Michelin Arquitetura - MA


2004 - Atual Vínculo: Arquiteto autônomo , Enquadramento funcional: Arquiteto, Regime: Parcial Outras informações: Escritório particular

Atividades

04/2008 - 04/2008 Serviço Técnico Especializado, Rosa Turismo

Especificação: Projeto de reforma e ampliação da empresa Rosa Turismo totalizando 120 metros quadrados

02/2008 - 06/2008 Serviço Técnico Especializado, Carlos Roberto Pereira Padovani

Especificação: Progeto e gerenciamento de residência unifamiliar de 175 metros quadrados

02/2008 - 03/2008 Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Pardinho

Especificação: Projeto de urbanização do leito urbano do Rio Pardo, Novo Acesso ao clube municipal e praça do laticínio

11/2007 - 05/2008 Serviço Técnico Especializado, Carlos Eduardo Del Papa Zacharias

Especificação: Projeto e acompanhamento de reforma de estabelecimento comercial de 240 metros quadrados

05/2007 - 02/2008 Serviço Técnico Especializado, Prefeitura Municipal de Botucatu

Especificação: Projeto de revitalização do centro histórico de Botucatu, Rua Amando de Barros proposta de reforma da via


Especificação: Projeto de revitalização da Praça Cav. Virgilio Lunardi - Botucatu - SP

02/2007 - 10/2007 Serviço Técnico Especializado, Carlos Eduardo Del Papa Zacharias

Especificação: Projeto de residência unifamilia de 400 metros quadrados


Especificação:



Projeto de Revitalização do Mercado Municipal de Botucatu

05/2006 - 06/2008 Serviço Técnico Especializado, Antonio Carlos Poli

Especificação: Projeto e acompanhamento de residência unifamiliar totalizando 560 metros quadrados

02/2006 - 04/2007 Serviço Técnico Especializado, Sheila Zambello de Pinho

Especificação: Projeto e acompanhamento de reforma e ampliação de residência unifamiliar no total de 150 metros quadrados


Especificação: Projeto de reforma e ampliação da rodoviária municipal de Botucatu totalizando 3000 metros quadradados deárea

06/2005 - 10/2006 Serviço Técnico Especializado, Olivio Rubio Junior

Especificação: Projeto de residência unifamiliar de 230 metros quadrados

02/2004 - 04/2004 Serviço Técnico Especializado, Cuesta Jardins

Especificação: Projeto e acompanhamento do novo escritório da empresa Cuesta Jardins totalizando 85 metros quadrados

01/2003 - 08/2003 Serviço Técnico Especializado, Restaurante Mandacaru

Especificação: Projeto e acompanhamento da reforma do restaurante Mandacaru totalizando 600 metros quadrados

01/2001 - 12/2001 Serviço Técnico Especializado, Michelin Arquitetura

Especificação: Projeto e construção do escritório Michelin arquitetura com área total de 270 metros quadrados

01/1999 - 01/2002 Outro

Especificação: Photo Shop , Auto Cad

3. Instituto de Biociências, Unesp - Botucatu - IBB - UNESP


2003 - 2003 Vínculo: Arquiteto , Enquadramento funcional: Arquiteto , Carga horária: 40, Regime: Integral Outras informações: Integrando a equipe do Projeto Temático "Estudos morfológicos, anatômicos, histoquímicos e ultraestruturais emplantas do cerrado (senso lato) do estado de São Paulo" (FAPESP/Programa BIOTA, Proc. 2000/12469-3Responsável pela programação visual de material de divulgação, incluindo CD Rom, vídeos, guias de campo,cartões postais e outros.

Atividades

02/2003 - 12/2003 Serviço Técnico Especializado, Departamento de Botânica

Especificação: Programação visual de material de divulgação do Projeto Temático "Estudos morfológicos, anatômicos,histoquímicos e ultraestruturais em plantas do cerrado (lato senso) do estado de São Paulo" (FAPESP/ProgramaBIOTA, Proc. 2000/12469-3)

4. Fundação de Estudos e Pesquisas Agrícolas e Florestais - FEPAF


2002 - 2002 Vínculo: Instrutor de Auto Cad 2000 , Enquadramento funcional: Instrutor de Auto Cad 2000 , Carga horária: 4,Regime: Parcial

Atividades

03/2003 - 03/2003 Graduação, Photoshop

Disciplinas Ministradas: Photoshop



10/2000 - 10/2000 Graduação, Auto Cad 2000Disciplinas Ministradas: Auto Cad 2000

5. Prefeitura Municipal de Botucatu - P/BOTUCATU


2001 - 2005 Vínculo: Cargo de comissão , Enquadramento funcional: Chefe da Divisão Técnica de Planejamento , Carga horária:40, Regime: Integral

Atividades

11/2001 - 03/2005 Direção e Administração, Divisão Técnica de Planejamento

Cargos Ocupados: Chefe da Divisão

11/2001 - 03/2005 Serviço Técnico Especializado, Divisão Técnica de Planejamento

Especificação: Projeto da Escola João Maria de Araújo


Especificação: Projeto do Camelódromo Municipal


Especificação: Projeto do Posto de saúde do Jd Aeroporto


Especificação: Projeto de reurbanização da Praça Pedro Torres


Especificação: Projeto do Posto de saúde do Jd Monte Mor


Especificação: Projeto de Ampliação da creche Vila Paulista

6. Cinex Ind. Com. Imp. e Exp. Ltda - CINEX


2000 - 2001 Vínculo: Arquiteto , Enquadramento funcional: Arquiteto , Carga horária: 40, Regime: Integral

7. Cesar Guazzelli Arquitetura - CGA


2000 - 2000 Vínculo: Estagiário , Enquadramento funcional: Estagiário , Carga horária: 40, Regime: Integral

Atividades

06/2000 - 12/2000 Estágio, Cesar Guazzelli Arquitetura

Estágio: Acompanhamento de projetos, desenhos para aprovação de Prefeitura e acompanhamento de obras

8. Jakko Poyry Engenharia Latda - JP


1998 - 1998 Vínculo: Estagiário , Enquadramento funcional: Estagiário , Carga horária: 20, Regime: Parcial



Linhas de pesquisa

1.O desenho da cidade e a verticalização

Objetivos:

2.Verticalização e desenho da cidade de São Paulo

Objetivos:

Projetos

2010 - Atual Verticalização das Cidades Brasileiras

Descrição: Panorama geral do crescimento vertical das cidades Brasileiras, a partir da critica da legislaçãourbanística e edilícia, dos planos diretores e dos modos de f inanciamento, descobrindo as formas que resultamnos diferentes desenhos da cidade e a qualidade espacial resultante. Mapeamento sistemático dos exemplares edas tipologias produzidas, identif icando os principais vetores e setores de adensamento e verticalização noprocesso de urbanização contemporanea. Os produtos desta pesquisa estão sendo discutidos no âmbito dasDissertações de Mestardo em orientação e a atualização das pesquisas desenvolvidas no Mestrado e Doutoradoda lider e a rede de pesquisas sobre verticalização nas cidades brasileirasSituação: Em Andamento Natureza: PesquisaAlunos envolvidos: Mestrado acadêmico (2); Integrantes: Rodrigo Fernandes Michelin; Nadia Somekh (Responsável)Financiador(es):

Idiom as

Inglês Compreende Bem , Fala Bem, Escreve Bem, Lê Bem

Produção em C, T& A

Produção bibliográfica

Artigos completos publicados em periódicos

1. MICHELIN, R. F.Lloyd’s e Gherkin: entre os séculos 20 e 21. Arquiteturismo (São Paulo). , v.04, p.041.03 - , 2010.Referências adicionais : Português. Meio de divulgação: Meio digital

Artigos em jornal de notícias

1. MICHELIN, R. F.Comerciantes aprovam projeto de revitalização da Rua Amando. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a7 - a7, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português.

2. MICHELIN, R. F.Ielo anuncia licitação na Amando em 40 dias. A Gazeta de Botucatu. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português.

3. MICHELIN, R. F.Modernização da "Amando" deve melhorar acesso dos bombeiros. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a6 - a6, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português.

4. MICHELIN, R. F.Projeto da "Nova Amando" é apresentado aos vereadores. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a4 - a4, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português.

5. MICHELIN, R. F.Projeto da "Nova Amando" pronto para virar realidade. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português.

6. MICHELIN, R. F.Rodrigo Michelin vive projeto importante com projeto da Amando. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2008.Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso

7. MICHELIN, R. F.Botucatu projetada para mais 152 anos. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.Referências adicionais : Brasil/Português.

8. MICHELIN, R. F.Modernização da rodoviária deverá custar R$500 mil. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a2 - a2, 2007.



Referências adicionais : Brasil/Português.9. MICHELIN, R. F.

Projeto de Revitalização da Amando vai priorizar acesso aos deficientes. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.Referências adicionais : Brasil/Português.

10. MICHELIN, R. F.Revitalização da Amando está perto de ter seu projeto pronto. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.a3 - a3, 2007.Referências adicionais : Brasil/Português.

11. MICHELIN, R. F.Aproveite os dias longos de verão - pisos, churrasqueiras, acessórios. Diário da Serra - Folha Extra/Arquitetura. Botucatu/SP, p.b1 - b1,2006.Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso

12. MICHELIN, R. F.Arquitetos botucatuenses projetam como seria a "Botucatu do Futuro". Diário da Serra. Botucatu/SP, p.22 - 22, 2003.Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso

13. MICHELIN, R. F.Novo prédio do "João Maria" avança. Diário da Serra. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2003.Referências adicionais : Brasil/Português.

14. MICHELIN, R. F.Obras do João Maria seguem em ritmo acelerado. Folha Serrana. Botucatu/SP, p.3 - 3, 2003.Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso

Produção Técnica

Trabalhos técnicos

1. MICHELIN, R. F.BOTUCENTRO - Novo Centro Cívico e de Eventos do m unicípio de Botucatu, 2008

Referências adicionais : Brasil/Português.

2. MICHELIN, R. F.Nova Am ando - Revitalização da Rua Am ando de Bar ros , Centro His tór ico de Botucatu, 2008

Referências adicionais : Brasil/Português. Meio de divulgação: Impresso

3. MICHELIN, R. F.Projeto de reform a da Praça Cavaleiro Virgílio Lunardi, 2007


4. MICHELIN, R. F., Michelin, G.A.Projeto de reform a e revitalizaçã0 do Mercado Municipal de Botucatu, 2007

Referências adicionais : Brasil/Português.

5. MICHELIN, R. F.Projeto do Pos to de Saúde do Jardim Aeropor to, 2003


6. MICHELIN, R. F.Projeto da Escola Municipal João Mar ia de Araújo, 2002


7. MICHELIN, R. F.Projeto de am pliação da creche Vila Paulis ta, 2002


8. MICHELIN, R. F.Projeto do Centro Popular de Com ércio - Cam elódrom o Municipal de Botucatu, 2002


9. MICHELIN, R. F.Projeto do Pos to de Saúde do Jardim Monte Mor , 2002


10. MICHELIN, R. F.Projeto de reurbanização da Praça Pedro Tor res , 2001




Demais produções técnicas

1. MICHELIN, R. F.Bar reiras asquitetônicas e acess ibilidade em edif icações , 2008. (Outro, Curso de curta duração ministrado)Palavras-chave: arquiteturaReferências adicionais : Brasil/Português. 4 horas. Meio de divulgação: Outro

2. MICHELIN, R. F.Photoshop, 2003. (Outro, Curso de curta duração ministrado)Referências adicionais : Brasil/Português. 21 horas. Meio de divulgação: Outro

3. MICHELIN, R. F.Auto Cad 2000, 2002. (Outro, Curso de curta duração ministrado)Referências adicionais : Brasil/Português. 40 horas. Meio de divulgação: Outro

Eventos

Participação em eventos

1. Coloquio Bras il Por tugal Es trategias de Projeto e Intervencao nas Metropoles Contem poraneas Exper iencia ePerspectivas , 2011. (Simpósio).

2. 7o Forum de Pesquisa FAU-Univers idade Presbiter iana Mackenzie. Indicadores de Sus tentabilidae Urbana, 2011. (Simpósio).

3. 6 Forum FAU-Mackenzie, 2010. (Simpósio).

Totais de produção

Produção bibliográfica

Artigos completos publicados em periódico 1

Jornais de Notícias 14

Produção Técnica

Trabalhos técnicos (assessoria) 1

Trabalhos técnicos (elaboração de projeto) 9

Curso de curta duração ministrado (outro) 3

Eventos

Participações em eventos (simpósio) 3

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