ANÁLISIS DE COYUNTURA DEL SECTOR INMOBILIARIO
DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO
2009 - 2015
Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más
altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en
diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a
nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos.
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por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director
General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional
Quienes Somos
Quienes Somos
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Generando e implementando soluciones
innovadoras a través de nuestra experiencia y
calidad de servicios.
VisiónLíderes a través de nuestra evolución
constante, optimizando la rentabilidad de
nuestras acciones, el crecimiento de nuestros
colaboradores y compromiso con nuestros
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Consultoría económica y financiera• Derecho de la competencia
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• Finanzas Corporativas
• Fusiones y Adquisiciones
• Propiedad intelectual
• Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e
intangibles en general.
• Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión
y adquisiciones, estructuración de financiamientos.
• Análisis económico-financiero
Consultoría Inmobiliaria• Estudios de factibilidad de proyectos
• Informe de valorización de obra
• Estudios de Mercado (oferta y Demanda)
• Gerencia de Proyectos Inmobiliarios
Índice
4
I. Panorama Económico Nacional e Internacional1. Panorama de la Economía Mundial 09
2. Panorama de la Economía Peruana 14
II. El Sector Construcción1. El desempeño del Sector Construcción 19
2. Los Créditos Hipotecarios 21
III. Características de la Demanda1. Ingreso per cápita por habitante 23
2. Perfil Demográfico – Pirámide Poblacional 24
3. El empleo en Lima 25
4. La Demanda Potencial y Demanda Efectiva de viviendas
30
5. Características de la Demanda 31
6. Los ingresos y gastos de las Familias 33
IV. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA Y CALLAO1. El desempeño de la oferta inmobiliaria 34
2. Las ventas en Lima y Callao 46
3. La velocidad de ventas en Lima y Callao 52
4. El nivel de Absorción en Lima y Callao 58
5. El comportamiento de precios 63
Índice
5
Resumen Ejecutivo
• En 2015, a nivel global, el crecimiento mundial, el crecimiento presenta una marcada desaceleración que
se mantuvo desde 2015 como resultados del aún débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de
la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y desaceleración de las economías de China y América
Latina. Sin embargo, el panorama no sería distinto para 2016, y las proyecciones para la economía
mundial se ha revisado a la baja como consecuencia del menores expectativas respecto a la economía
de EE.UU., mayor desaceleración de la economía China, y bajas expectativas de crecimiento en Japón y
el Reino Unido; mientras en América Latina se espera una desaceleración de la economía de Chile,
Colombia y México, mientras en Brasil se estima una contracción de su economía.
• En el caso de la economía peruana, en 2015 se registró una leve recuperación como consecuencia del
mayor dinamismo en los sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda
interna La misma tendencia se aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la
recuperación del sector construcción impulsado por la mayor inversión pública realizada por los
gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado.
• Por su parte, el sector construcción registró una caída 5.9%, resultado como consecuencia de menor
ejecuciones de obras en minería, reducción de la inversión pública y privada, sin embargo, este
resultado fue distinto en el rubro de viviendas donde dada una recuperación de las ventas, se observó
un mayor incremento de obras en diversos proyectos. Para 2016, se espera que el sector construcción
sea más dinámico impulsado por la mayor inversión del nuevo gobierno, así como se espera mayor
actividad en lado de la inversión privada en centros comerciales, construcción de oficinas y viviendas.
Índice
6
• Entre las principales características de la demanda, podemos mencionar que el segmento poblacional
con mayor potencial para adquirir un vivienda se encuentran aquellos que tienen entre 25 y 44 años
(este segmente es el que más se viene fortaleciendo). Sin embargo, el adecuado nivel de empleo si
bien ha mejorado aún se mantiene una brecha por mejorar; ya que de acuerdo a estudios realizados se
aprecia que casi 1 de 3 cada tres personas que trabajan se debe porque tienen su propio negocio o
trabajan de manera informal.
• En estos resultados, influye el nivel educativo de las personas, y de acuerdo al estudio realizado por
Quanto, de aquellas personas que se encuentran interesados en adquirir una vivienda, entre el 40% y
50% tienen una carrera técnica o universitaria, resultados que pueden ser más dispersos si se miran por
NSE donde el % en el NSE D es menor. Asimismo, los resultados muestran, que a nivel de zonas
geográficas de Lima, un menor % de profesionales en la parte sur y norte de la capital.
• Por el lado de los ingresos de la demanda, si aprecia una mejora en el ingreso per cápita a nivel
nacional pero a niveles por debajo de otros países de la región. En el caso de las familias con intención
de adquirir una vivienda, se aprecia que los promedio mensuales alcanzaría los S/. 1,500, mientras el
nivel de gastos bordea los S/. 1,170 soles (incluido el gasto de alquiler de una vivienda que se presenta
en muchos casos), resultado que deja poco margen para el pago de una cuota regular, y en caso de
adquirir una vivienda en casi un 100% desean sea financiado por un crédito hipotecario.
• Respecto a las características de las viviendas a adquirir, hay mayor preferencia por casa versus
departamento; y desearían que cuenten con un área mínima de 80 m2; aunque es preciso resaltar, que
cuanto mayor es el poder adquisitivo (NSE B) mayor amplitud prefieren. Asimismo, desean, que la
construcción sea de ladrillo, cuente principalmente con 2 o 3 dormitorios, y tenga al menos 1 o 2 baños.
Índice
7
• En el caso del comportamiento dela oferta, los resultados muestran una recuperación en 2015, y las
ventas de viviendas crecieron un 16.7%, especialmente por el mayor impulso registrados durante el
primer semestre del año. Este resultado, ha estado acompañado de un mayor incremento de la oferta
(creció 10.2%) que se reflejó en un mayor número de proyectos en venta (a cierre 2015 a nivel de Lima
Metropolitana y Callao habían 598 proyectos, número que alcanzó los 681 al cierre de marzo). Sin
embargo, es preciso resaltar, que los conjuntos habitacionales (mayor número de unidades inmobiliarias
por proyecto) más grades los ubicamos en los conos de la capital, Callao, Breña, y una parte de Jesús
María, Lince, Pueblo Libre y San Miguel.
• Como resultado de la mejora en la ventas, a nivel distrital, la velocidad de ventas en Lima se recuperó
en la mayor parte de distritos y en todos los estratos socioeconómicos, especialmente en las en los
conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han recuperado las ventas en aquellos distritos
como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos con mayor preferencia para las familias.
• Por el lado de las características de la oferta, se aprecia que un 98% cuenta con viviendas de 1 a 3
dormitorios, siendo los distritos de mayor preferencia Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y Surquillo
que cuentan un área promedio entre 80 m2 y 90 m2. Asimismo, es importante resaltar que en los conos
de la capital, las áreas promedio ofertadas se ubican entre 60 m2 y 75 m2, lo cual se explica por tener
ser inmuebles más cómodos y de acceso a las familias.
• Respecto a los precios, se aprecia que el valor por m2 se incrementó en 3.1%; sin embargo, este
incremento es explicado por el aumento del tipo de cambio (14.2% más que 2015). A nivel
socioeconómico, los precios promedio en zonas residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2,
mientras en segmentos C y D los precios bordean los USD 1,575 y USD 1,130 por m2.
8
1. PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL E
INTERNACIONAL
Panorama de la Economía mundial
9
• El crecimiento económico mundial ha venido desacelerándose desde el 2010 como consecuencia del aún
débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y el
menor crecimiento de China y América Latina.
• El panorama no sería distinto para 2016 como consecuencia del menor crecimiento estimado para Estados
Unidos, menores expectativas de crecimiento en China, Japón y Reino Unido. En América Latina se espera
una desaceleración de la economía de Chile, Colombia y México, mientras en Brasil se estima una
contracción de su economía.
Crecimiento económico mundial
(Var.% Anual PBI 2008-2017)
Línea de Tendencia
Proyección
3.0
0.0
5.4
4.1
3.4 3.3 3.43.1 3.1
3.5
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (*) 2017 (*)
Panorama de la Economía mundial
10
Estados Unidos Eurozona China América Latina
Estados Unidos Eurozona China América Latina
2.4
0.9
7.3
1.3
2.4
1.6
6.9
0.0
2.01.6
6.5
-0.6
2.01.7
6.2
1.9
2014 2015 2016 (*) 2017 (*)
• Para 2017 no se prevé una recuperación por mejora de la economía estadounidense ni en China, mientras
en la eurozona y América Latina se prevé una leve recuperación..
Panorama de la Economía Mundial – EE.UU.
11
• En2015 la economía estadounidense mantuvo un nivel de crecimiento similar al de 2014, tendencia que se
mantiene en el primer trimestre 2016 como consecuencia de bajos precios del petróleo, menor demanda
global lo que se reflejó en una reducción de las exportaciones. En contraste, el apreció un crecimiento del
consumo pero a una menor tasa de la esperada, resultado similar en la inversión privada..
• En lo que resta del año y para 2017 y 2018, se espera una mayor expansión del consumo, así como se
mantenga la tendencia a la baja en la tasa de desempelo.
Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada
Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo
Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI 2008-2015)
Panorama de la Economía Mundial – Eurozona
12
• La eurozona viene registrando indicadores de recuperación como resultado de la mejora en la demanda
interna, el mayor acceso a los créditos y bajos precios en la energía. El crecimiento económico del bloque
en 2015 estuvo marcada por el débil desempeño de las principales economías como Alemania, Francia y
Italia (excepto España); aunque representó una mejora respecto a los dos años anteriores.
• Sin embargo, las expectativas para 2016 y 2017, la economía del bloque se podría ver afectado por la
salida del Reino Unido del grupo, lo que se reflejaría en menor confianza empresarial.
0.1 0.71.7 2.2 1.8 1.2
20.9
1.8
-1.8
2.1 1.9
5.9
0.41.7
5.4
I II III IV I II III IV
2014 2015
Consumo Privado Inversión Fija
Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada
Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo
Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI 2008-2015)
Panorama de la Economía Mundial – China y América Latina
13
• La economía de China mostró una marcada
desaceleración como consecuencia de la desaceleración
de la inversión en los sectores manufactura y
construcción.
• Es importante mencionar que el país ha mostrado
corrección a la baja en los precios de las viviendas en
2014 2015, y en general, muestra una tendencia
descendente en la inflación. Además de ello, el gobierno
para contrarrestar la desaceleración busca impulsar la
expansión del crédito a través de medidas para abaratar
el costo del financiamiento. Sin embargo, para los
próximos dos años, se espera se mantenga la
desaceleración, en línea con un crecimiento sostenido
de largo plazo.
• La economía latinoamericana mostró un crecimiento
sólido en el periodo 2009-2013, sin embargo, mostró una
caída en 2014 y 2015 como consecuencia de la caída
del consumo, inversión y caída de las exportaciones.
• En el plano de la inflación, durante 2015 se aprecia un
incremento en los precios como consecuencia de la
depreciación de las monedas y los shoks externos.
• Para los dos próximos años se espera una recuperación
de las economías de países como Brasil, Chile, México y
Perú pese a una leve caída del PBI de Colombia.
Línea de Tendencia
Crecimiento económico de China(Var.% Anual PBI 2008-2016)
País 2014* 2015*
Argentina -1.7 -0.6
Bolivia 5.2 4.5
Brasil 0.3 0.6
Chile 2.0 2.7
Colombia 4.8 4.3
México 2.4 3.4
Perú 2.5 4.8
Venezuela -3.0 -3.0
América Latina 1.0 1.7
(*) Datos Estimados
Panorama de la Economía Peruana
14
• En 2015 la economía peruana registró una leve recuperación como consecuencia del mayor dinamismo en los
sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda interna La misma tendencia se
aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la recuperación del sector construcción impulsado
por la mayor inversión pública realizada por los gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado.
• Para el resto de 2016, 2017 y 2018, y luego de las elecciones, se espera una mayor recuperación de la demanda
interna sostenido en una recuperación de la inversión, consumo (influenciado por la recuperación de los créditos) y
la demanda, además de mayor gasto público, recuperación de la confianza empresarial y recuperación de las
exportaciones.
Crecimiento del PBI, Consumo Privado y Demanda Interna(Var.% Anual 2001-2017)
ProyecciónSe espera tasas de
crecimiento moderadas
Crecimiento Promedio PBI 2009-2015 = 4.8%
Crecimiento Promedio PBI
2016-2017 = 4.3%
Crecimiento Promedio PBI 2002-2008 = 6.6%
Panorama de la Economía Peruana
15
• En 2015, el tipo de cambio mantuvo su senda ascendente como consecuencia de la recuperación de EE.UU. ante
una reducción de su estímulo monetario y la caída de los precios de los commodities. Sin embargo, desde marzo
2016, la tendencia cambiaria se revirtió a consecuencia de la mejora en los precios de los metales, recuperación de
la economía peruana y mayor certeza respecto a la política monetaria adoptada por la Reserva Federal (FED).
• Es importante indicar que el tipo de cambio al cierre de 2015 se ubicó en 3.41,resultado muy encima del cierre de
2014 donde se ubicó en 2.98; sin embargo, su mayor nivel desde 2009 lo alcanzó entre enero y febrero de 2016
donde se ubicó en alrededor de S/.3.50 pese a las intervenciones cambiarias del BCRP y el vencimiento
anticipados de swaps cambiarios.
• Por su parte, la inflación en 2015, se ubicó por encima del rango meta del BCRP ( de 1% a 3%) como consecuencia
de los efectos del fenómeno del niño. Sin embargo, la tendencia en los primeros de 2016 se ha revertido como
consecuencia de los menores precios en alimentos, bebidas, combustible y electricidad.
Evolución del Tipo de cambio (S/. x USD) Evolución de la Inflación (%)
Panorama de la Economía Peruana
16
• En 2015, el desempeño de la economía peruana ha sido influenciada por el desempeño de la minería e
hidrocarburos y servicios, sectores que su conjunto representa el 61.6% del PBI. Otros de los sectores que
presentaron una recuperación fueron comercio además de electricidad y agua. En el lado del sector construcción,
este registró una caída en 5.9% en 2015, sin embargo, en lo que va de 2016 se viene recuperando debido a la
inversiones públicas, inversiones en centros comerciales y construcción de viviendas.
Crecimiento del PBI por Sector Económico(Var.% Anual 2009-2016)
Contribución Sectorial al PBI(Part.% 2015)
Panorama de la Economía Peruana
17
MINERÍAUSD 9,982
Mill.34
1. Ampliación de Mina Toquepala2. Mejoras y ampliación en el
sistema productivo deToromocho
3. Ampliación de Mina Marcona4. Pampa del Pongo
HIDROCARBUROSUSD 5,168
Mill.18
1. Mejoras en Seguridad Energéticadel País (USD 600)
2. Gasoducto Sur Peruano
3. Exploración Lote Z-384. Exploración Lote 88 y 565. Lote 57 - Kinteroni
ELECTRICIDADUSD 3,920
Mill.34
1. Central Hidroeléctrica SantaMaría
2. Central Hidroeléctrica Cerro delÁguila
3. Línea de trasmisión Marcona –Socabaya – Montalvo
4. Central Hidroeléctrica CerroChaglla
INDUSTRIALUSD 2,200
Mill.12
1. Ampliación y nuevas plantas deCorporación Lindley
2. Ampliación de Planta La Pampilla
3. Planta de fosfatos4. Nueva Planta Cementera de
Grupo Hochschild
INFRAESTRUCTURAUSD 4,821
Mill.24
1. Línea 2 Metro de Lima2. Longitudinal de la Sierra Tramo 23. Majes Siguas 2
3. Ampliación Puerto Matarani4. Proyecto de Irrigación
Chavimochic
OTROS SERVICIOSUSD 7,742
Mill.107
1. Planes de Inversión de Telefónica2. Inversión en Centro Comercial
Camino Real
3. Banda Ancha Satelital 4G deTelefónica
4. Red de Fibra Óptica
SECTOR MONTO N° PRINCIAPLES PROYECTOS
Principales Proyectos de Inversión 2016 - 2018
18
2. EVOLUCIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
El Sector Construcción
19
• El desempeño del sector construcción medido por los despachos de cemento cerró el 2015 con una caída
del 5.9%, resultado como consecuencia de menor ejecuciones de obras en minería, reducción de la
inversión pública y privada, y en el sector inmobiliario menor construcción de viviendas dado que se
mantenía sobreoferta de periodos anteriores.
• En 2016 hay mayor actividad en la construcción, los despachos de cemento han crecido ante la menor
incertidumbre previo a las elecciones presidenciales, además del aumento de la inversión pública, mientras
en lado de la inversión privada se espera sigan con la inversión en centros comerciales, así como una
mayor construcción de oficinas y viviendas.
Crecimiento del PBI del Sector Construcción(Var.% Anual 2001-2016)
El Sector Construcción
20
• Principales Proyectos de Inversión en Infraestructura 2015 - 2016
1. Proyecto: Línea 2 de Metro de LimaInversionista: Consorcio Nuevo Metro de LimaInversión estimada; USD 5,658Plazo estimado de obra: 62 meses
2. Proyecto: Vías Nuevas de LimaInversionista: OdrebrechtInversión estimada; USD 590 mill.
3. Proyecto: Longitudinal de la Sierra Tramo 2Inversionista: Consorcio Consierra IIInversión estimada; USD 552 mill.Plazo concesión: 25 años
4. Proyecto: Majes Siguas IIInversionista: Consorcio Angostura Siguas IIInversión estimada; USD 550 mill.
5. Proyecto: Ampliación de Puerto MataraniInversionista: Grupo RomeroInversión estimada; USD 230 mill.Plazo concesión: 30 años
6. Proyecto: ChavimochicInversionista: Graña y Montero & OdrebrechtInversión estimada; USD 374 mill.
7. Proyecto: Aeropuerto Internacional de ChincherosInversionista: Consorcio Kuntur WasiInversión estimada; USD 538 mill.Plazo concesión: 40 años
8. Proyecto: Terminal Portuario San MartínInversionista: Consorcio ParacasInversión estimada; USD 102 mill.
9. Proyecto: Vía Parque RímacInversionista: OASInversión estimada; USD 703 mill.
10. Proyecto: Gamarra Moda PlazaInversionista: Saga Falabella y RipleyInversión estimada; USD 90 mill.
11. Proyecto: Complejo de Viviendas Nuevo ParacasInversionista: Grupo SUMAInversión estimada; USD 10 mill.
12. Proyecto: Inversiones InmobiliariasInversionista: BesalcoInversión estimada; USD 313 mill.
Los Créditos Hipotecarios
21
• A nivel de créditos otorgados por la banca, se aprecia
que los créditos hipotecarios representan un 17.1%,
siendo otorgados en su mayoría en moneda nacional
(tendencia a desdolarización del producto). Asimismo,
se evidencia que las colocaciones mensuales de este
tipo de crédito han ido descendiendo durante el
segundo semestre del 2015.
• Es importante resaltar que la morosidad del producto
viene en ascenso. A mayo 2016, se ubicó en 2.01%,
resultado mayor 1.84% reportado en diciembre 2015,
y por encima del 1.40% reportado en diciembre 2014.
Colocaciones por Tipo de Crédito – Diciembre 2015
Evolución de colocaciones nuevas de créditos hipotecarios(en miles de S/. Y número de clientes)
22
3. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA
El ingreso por habitante
23
• El ingreso per cápita resulta importante para evaluar
el potencial crecimiento de las viviendas, y en ese
contexto se aprecia una mejora en los ingresos, sin
embargo, se mantiene por debajo del nivel de
ingresos de países de la región.
• Se estima que para el 2021 el PBI per cápita crezca
15% y se ubique en alrededor de USD 7000.
Chile
Uruguay
Argentina
Brasil
Venezuela
México
Colombia
Perú
Ecuador
Paraguay
Bolivia
12,732
12,002
11,347
11,298
10,286
8,861
6,305
5,027
4,633
3,108
1,883
13,341
15,748
13,589
8,670
7,745
9,009
6,084
6,021
6,071
4,010
2,886 2010 2015
PBI per cápita por países
(en USD)
Perfil Demográfico de Lima – Pirámide Poblacional
24
19.4% de la población de Lima
28.0% de la población de Lima
32.9% de la población de Lima
Hombres48.8%
Mujeres51.2%
El promedio poblacional de Lima Metropolitana es de 31 años
• La pirámide poblacional del Departamento de Lima Metropolitana se muestra progresiva donde la masa de
jóvenes con alto potencial de consumo se ubican entre las edades de 20 a 34 años las cuales representan
un 23.5%. Otro segmento importante de potenciales consumidores se ubican en el segmento de 35 a 49
años y un gran potencial futuro y que soportan la base piramidal para los próximos años son los menores de
19 años que representan poco más del 41.3% de la población.
N° Habitantes 9.7 millones
PEA 5.1 millones
PEA Ocupada 4.8 millones
Tasa crec. Pobl. 1.97%
Datos demográficos
Las características y tendencias del empleo en Lima
25
Creciente tendencia de la PEA en Lima
El desempleo en Lima muestra leve tendencia a la baja
Evolución de la PEA ocupada y tasa de desempleo
Fuente: INEIElaboración: Layseca Asociados
• El aumento anual de la población en edad a trabajar ha impactado en una creciente demanda laboral en
Lima Metropolitana y Callao. Asimismo, el crecimiento económico del país ha permitido absorber la masa
laboral entrante que se refleja en bajas tasas de desempleo.
• Asimismo, se aprecia el crecimiento del empleo se fortalece en aquellos con edad entre 25 a 44 años que
corresponde a los jóvenes con potencial de adquisición de una vivienda.
Las características y tendencias del empleo en Lima
26
De cada 100 personas en edad de trabajar (edad de 14
a más), 68 pertenecen a la PEA y 32 a la población que
no participa en la actividad económica ni como ocupados
ni desocupados
De cada 100 personas que
pertenecen a la PEA, 54 son
hombres y 46 son mujeres
De cada 100 personas de la PEA:
• 18 tienen entre 14 y 24 años,
• 52 tienen entre 25 y 44 años y
• 24 tienen más de 45 años.
Asimismo, el crecimiento más dinámico
en el empleo se aprecia en aquellas
personas que tienen entre 25 y 44 años.
A nivel educativo, de cada 100 personas
que pertenecen a la PEA
• 9 se quedaron en primaria,
• 48 solo culminaron la secundaria,
• 20 siguieron estudios superiores no
universitarios y
• 25 llegaron a terminar la universidad
A nivel empresa, de cada 100 personas
• 57 trabajan en empresas de hasta 10
trabajadores,
• 13 trabajan en empresas de 11 a 50
trabajadores,
• 30 trabajan en empresas con más de
51 trabajadores.
A nivel empleo, de cada 100 personas
• 61 tienen un adecuado empleo y
• 33 se encuentran subempleadas..
Asimismo, se debe mencionar que de
aquellos con adecuado empleo solo el
49% tiene estudios superiores.
• En el comportamiento del empleo es importante evaluar la calidad de empleo que se genera de acuerdo a
las características educativas de la población limeña y tomando en consideración que el grupo potencial
para adquirir una vivienda son aquellos que se encuentran entre25 y 44 años.
Las características y tendencias del empleo en Lima
27
Características educativas
62.7 25.5 11.8
80.7 15.7 3.5
88.1 11.0 0.9
NSE B
NSE C
NSE D
Hasta Secundaria Completa
Técnico Completo o sin terminar
Universidad Completa o sin terminar
Lima Sur
49.1 24.3 26.4
75.2 19.2 4.6
86.7 11.2 2.1
Hasta Secundaria Completa
Técnico Completo o sin terminar
Universidad Completa o sin terminar
Lima Norte
52.6 31.1 15.2
76.7 20.0 3.3
84.7 12.7 2.6
NSE B
NSE C
NSE D
49.3 21.5 29.2
79.6 14.7 5.7
88.5 9.4 2.0
Lima Este Lima Centro
Las características y tendencias del empleo en Lima
28
• De acuerdo a un estudio realizado por Quanto para los segmentos B, C y D se aprecia que quienes toman
la decisión de adquirir una vivienda son el jefe de hogar y/o o su conyugue..
• Asimismo, los resultados muestran que en dichos estratos socioeconómicos cuentan con un empleo a
plazo fijo o en su defecto tienen un negocio propio.
• Es importante mencionar que a nivel de zonas de Lima, se obtiene que aquellos que viven en zonas del sur
y este de Lima alcanzan a tener un mayor porcentaje de contratos a plazo indefinido, es decir, que cuentan
con una mayor estabilidad laboral
24.4 5.6 27.3
21.7 3.8 26.9
13.5 2.6 26.7
NSE B
NSE C
NSE D
Contrato Plazo
indefinido
Recibo por honorarios
Contrato Plazo Fijo
6.3 30.0 4.3
14.0 27.4 6.2
16.5 34.3 6.6
AutoempleoNegocio Propio
No Especificado
Características laborales
Las características y tendencias del empleo en Lima
29
Características laborales
NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D
Lima Centro
Contrato a Plazo Indefinido 25.5 11.6 2.2 16.3 5.2 4.8
Recibo por Honorarios 4.3 3.4 1.5 9.3 3.4 0.0
Contrato a Plazo Fi jo 24.5 21.8 41.6 27.8 29.3 28.6
Autoempleo 9.6 14.3 20.4 14.0 13.8 9.5
Negocio Propio 29.8 32.7 27.7 32.6 37.9 50.0
No especi ficado 6.3 16.2 6.6 0.0 10.4 7.1
Callao
Contrato a Plazo Indefinido 38.5 63.4 54.2 34.3 34.4 16.7
Recibo por Honorarios 4.2 2.1 0.7 11.4 0.0 0.0
Contrato a Plazo Fi jo 22.9 12.4 12.5 8.6 6.3 14.3
Autoempleo 5.2 5.5 6.3 0.0 18.7 4.8
Negocio Propio 24.0 15.9 22.2 34.3 40.6 59.5
No especi ficado 5.2 0.7 4.1 11.4 0.0 4.7
Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar
NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D
Lima Sur
Contrato a Plazo Indefinido 34.3 28.3 19.7 26.7 20.0 15.3
Recibo por Honorarios 3.0 0.7 0.0 3.3 1.3 1.7
Contrato a Plazo Fi jo 30.3 39.3 34.7 26.7 32.5 33.9
Autoempleo 10.1 14.5 29.3 1.7 7.5 3.4
Negocio Propio 20.2 15.2 15.0 35.0 35.0 44.1
No especi ficado 2.1 2.0 1.3 6.6 3.7 1.6
Lima Norte
Contrato a Plazo Indefinido 14.9 14.5 4.1 14.0 16.1 4.0
Recibo por Honorarios 10.6 4.1 2.8 6.0 12.5 8.0
Contrato a Plazo Fi jo 35.1 31.7 29.0 30.0 30.4 24.0
Autoempleo 9.6 14.5 31.7 6.0 7.1 12.0
Negocio Propio 24.5 22.8 19.3 40.0 28.6 42.0
No especi ficado 5.3 12.4 13.1 4.0 5.3 10.0
Lima Este
Contrato a Plazo Indefinido 21.9 13.8 8.5 17.5 9.4 5.0
Recibo por Honorarios 4.2 3.4 3.5 0.0 7.5 7.5
Contrato a Plazo Fi jo 32.3 44.1 28.4 35.0 20.8 20.0
Autoempleo 14.6 12.4 19.9 12.5 32.1 27.5
Negocio Propio 25.0 20.7 27.7 35.0 24.5 35.0
No especi ficado 2.0 5.6 12.0 0.0 5.7 5.0
Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar
La demanda potencial y efectiva de viviendas
30
La demanda potencial y efectiva
por NSE (miles de viviendas)Demanda potencial de
viviendas = 500 mil viviendas
Demanda Efectiva = 152 mil viviendas
La demanda potencial y efectiva por zonas de Lima
(miles de viviendas)
• LA mayor demanda potencial y efectiva se encuentra en los
segmentos C y D, especialmente en los conos de la ciudad.
• Actualmente la oferta en dichas zonas ha crecido paulatinamente,
sin embargo, las preferencias de las familias para adquirir una
vivienda se encuentran en los distritos más céntricos de la ciudad.
Características de la Demanda
31
Características de vivienda a adquirir
Casa DPTO. Área Vivienda N° Pisos N° Dormitorios Ladrillo
NSE BNSE CNSE D
NSE BNSE CNSE D
NSE BNSE CNSE D
NSE BNSE CNSE D
NSE BNSE CNSE D
86.4%78.9%86.2%
73.7%78.8%89.8%
73.6%75.0%81.7%
61.0%85.0%86.5%
81.8%97.8%91.1%
13.6%21.1%13.8%
26.3%21.2%10.2%
26.4%25.0%18.3%
39.0%15.0%13.5%
18.2%2.2%8.9%
92.6 m87.6 m86.5 m
104.6 m97.2 m85.0 m
91.1 m90.7 m92.2 m
102.7 m103.7 m103.1 m
97.8 m85.8 m88.1 m
1.31.11.1
1.51.41.3
1.61.51.5
1.31.51.4
1.71.31.3
2.92.82.7
3.13.02.9
3.13.02.5
3.33.33.2
3.33.13.0
100.0%100.0%100.0%
100.0%100.0%100.0%
100.0%100.0%100.0%
100.0%100.0%100.0%
100.0%100.0%100.0%
Lima Sur
Lima Norte
Lima Este
Lima Centro
Callao
• Entre las preferencias de las familias al momento de adquirir una vivienda se encuentra que sean de ladrillo,
que sea principalmente casa, cuente con al menos 3 habitaciones y con área mínima de 90 m2.
Características de la Demanda
32
Tipo de financiamiento
93 13 7
94 14 6
96 15 4
NSE B
NSE C
NSE D
Crédito (%)Plazo
promedio (años)
Cuentan con ahorro (%)
Lima Sur
94 14 43
100 14 41
98 13 28
Crédito (%)Plazo
promedio (años)
Cuentan con ahorro (%)
Lima Norte
100 17 40
100 17 18
100 19 9
NSE B
NSE C
NSE D
97 15 16
96 14 33
97 14 14
Lima Este Lima Centro
Características de la Demanda
33
Ingresos / Gastos de las familias
1.6 1.9 1.6
1.1 1.1 1.1
1.1 1.2 1.0
NSE B
NSE C
NSE D
1.8 2.1
1.1 1.0
1.0 1.3
Relación Ingresos / Gastos
• El ingreso promedio mensual de las familias bordea los S/. 1500 mientras el gasto se ubica en /. 1,170, lo
que deja poco margen de ahorro, sin embargo, las familias están dispuestas a realizar un sacrifica con la
finalidad de obtener una vivienda
• Se aprecia que en el NSE D es donde menor posibilidades de invertir en una vivienda presenta, sin
embargo, en las familias el ingreso podría ser mayor cuando otros integrantes cuentan con un empleo..
34
4. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA
Y CALLAO
35
A. El desempeño de la oferta inmobiliaria
La relación de ventas y PBI Construcción
36
• La tendencia en la oferta y ventas de viviendas en Lima y Callao había sido marcado por el desempeño del
sector construcción; sin embargo, en 2015 la tendencia en el primer trimestre fue distinta debido a que en el
sector inmobiliario mantenía sobreoferta de periodos anteriores.
Las Ventas y Créditos Hipotecarios
37
• La actividad inmobiliaria se encuentra explicada por el desempeño
de las colocaciones de créditos hipotecarios, las cuales se
recuperaron en 2015 como consecuencia de menores restricciones
al crédito.
• Por su parte, las tasas de créditos hipotecarios en moneda nacional
y moneda extranjera han continuado su tendencia descendente, y
ante la reducción de la tasa de interés de referencia y las tasas de
encaje del sistema bancario en el Banco Central de Reserva, se
estima las tasas seguirían la tendencia descendente durante 2015 lo
cual contribuiría a una reactivación del sector.
Evolución de las colocaciones de créditos Hipotecarios(en millones de S/.)
en
mill
on
es
de
S/.
Tasa
s d
e in
teré
s (%
)
Crecimiento de ventas inmobiliarias vs créditos hipotecarios
El comportamiento de la oferta inmobiliaria
38
• En 2015 la actividad inmobiliaria se recuperó luego de dos años de caídas consecutivas En ese contexto las
ventas de vivienda crecieron 16.7% impulsado por las mayores colocaciones en los segmentos C y D
cercanos a los conos Norte, Sur y Este. Asimismo, crecieron las ventas de viviendas en el Callao, Lima
Cercado, Jesús María y Pueblo Libre, resultado de la mayor confianza de las familias y recuperación
progresiva de las colocaciones de créditos hipotecarios (incluido los créditos MiVivienda) ante el descenso
progresivo de las tasas de interés en soles y dólares.
• En los resultados positivos también influenció la mayor oferta acorde a las necesidades de las familias.
• El crecimiento es resaltante pese al contexto de desaceleración de la economía, incremento del tipo de
cambio que se refleja en mayor precio por m2.
10.2%
16.7%
37.6%
El comportamiento de la oferta inmobiliaria
39
Distrito 2013 2014 - 2015 - - IT 2015 IT 2016 - -
Lima Norte 845 803 1,404 684 1,304 ##
Jesús María 283 754 1,179 779 966 ##
San Miguel 1,265 1,303 1,059 1,019 870 ##
Pueblo Libre 246 472 863 402 803 ##
Miraflores 488 235 735 156 671 ##
Lince 267 560 690 250 567 ##
Surquillo 268 294 657 251 857 ##
Chorril los 332 163 602 36 549 ##
Magdalena del Mar 519 295 573 560 619 59
Breña 540 413 557 292 666 ##
Callao 854 604 543 542 448 ##
Santiago de Surco 603 179 451 196 446 ##
Lima Sur y Este 905 497 373 529 296 ##
Barranco 281 257 364 408 372 ##
ATE 780 610 290 448 658 ##
Carabayllo 905 688 290 560 210 ##
San Isidro 245 200 273 169 296 ##
Lima 312 148 225 493 492 -1
La Molina 31 45 140 66 220 ##
San Borja 123 53 124 44 156 ##
N° de unidades disponibles por distritos
El comportamiento de la oferta inmobiliaria
40
• La oferta de proyectos inmobiliarios se ha ampliado y al cierre del primer trimestre 2016 se aprecia que hay
681 proyectos, resultado de una perspectiva de recuperación del sector. Sin embargo, el número de
proyectos que agotaron la totalidad de su stock ha decaído aunque se espera una recuperación en los
siguientes trimestres ante el impulso a las familias para adquirir una vivienda.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2012 2013 2014 2015 2016
N°
Pro
yect
o e
n V
en
ta
N°
Pro
yect
os
nu
evo
s y
ago
taro
n s
tock
Proyectos agotaron stock Proyectos ingresados Proyectos en venta
Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado
El comportamiento de la oferta inmobiliaria
41
• A nivel distrital se aprecia que en distritos como Surco, Miraflores
y Surquillo, hay mayor cantidad de proyectos pero estos
edificaciones con menos unidades inmobiliarias a diferencia de
los Conos Norte, Sur y Este. Asimismo, en distritos con alta
demanda como Lince. Breña y Chorrillos tienden a construirse
edificaciones con altos números de unidades inmobiliarias.
Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado
N° de unidades disponible por proyecto a nivel distrital
ATE
Barranco
Breña
Callao
Carabayllo
Chorrillos Jesús María
La Molina
Lima
Lima Sur
Lima Norte
Lince
Magdalena
Miraflores
Pueblo Libre
San Borja
San Isidro
San Miguel
Surco
Surquillo
-
5
10
15
20
25
30
35
40
45
0 10 20 30 40 50 60 70
N°
de
un
idad
es
dis
po
nib
les
po
r p
roye
cto
N° de Proyectos en Venta
Distrito IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 IT 2016Cambio IV
15/IV 14
Cambio I
16/I 15
ATE 27 21 20 13 11 19 -16 -2
Barranco 12 17 16 17 15 15 3 -2
Breña 23 22 24 31 40 39 17 17
Callao 101 77 49 41 34 30 -67 -48
Carabayllo 49 51 41 22 19 15 -30 -36
Chorril los 10 3 11 17 30 25 20 22
Jesús María 25 52 22 27 30 25 5 -27
La Molina 8 8 7 5 14 20 7 12
Lima 21 49 23 19 16 31 -5 -19
Lima Sur y Este 45 44 42 31 25 13 -20 -31
Lima Norte 47 30 41 39 43 33 -5 4
Lince 37 21 16 22 26 19 -12 -2
Magdalena del Mar 9 19 18 17 17 16 8 -3
Miraflores 6 6 10 15 13 10 7 5
Pueblo Libre 13 13 22 21 23 19 9 6
San Borja 2 2 7 6 5 5 3 2
San Isidro 7 7 12 8 8 8 2 1
San Miguel 30 25 21 19 23 17 -7 -8
Santiago de Surco 4 4 6 6 7 6 3 2
Surquillo 8 7 9 7 14 15 6 8
Promedio Lima 18 19 19 17 19 17 1 -2
El comportamiento de la oferta inmobiliaria
42
Velocidad de ventas por proyecto y distrito Nivel absorción (%) por proyecto y distrito
Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016
ATE 0.44 0.42 0.43 0.13 0.00
Barranco 0.00 0.35 0.24 0.29 0.10
Breña 0.44 0.18 0.00 0.04 0.00
Callao 0.06 0.05 0.00 0.00 0.09
Carabayllo 0.27 0.00 0.00 0.00 0.15
Chorril los 3.75 0.67 0.14 0.10 0.00
Jesús María 0.00 1.00 0.41 0.00 0.16
La Molina 0.45 0.18 0.38 0.35 0.00
Lima 0.00 0.00 0.38 0.09 0.05
Lima Sur y Este 1.76 0.16 0.18 0.00 0.00
Lima Norte 0.81 0.48 0.24 0.08 0.07
Lince 0.26 0.11 0.11 0.00 0.00
Magdalena del Mar 1.73 0.22 0.14 0.13 0.00
Miraflores 6.40 0.90 0.07 0.13 0.08
Pueblo Libre 0.94 0.26 0.15 0.58 0.13
San Borja 1.05 1.28 0.23 0.27 0.12
San Isidro 4.74 0.23 0.00 0.09 0.07
San Miguel 2.50 1.20 0.38 0.24 0.00
Santiago de Surco 1.21 0.50 0.36 0.47 0.41
Surquillo 0.23 1.11 0.11 0.06 0.15
Promedio Lima 12.60 7.60 3.24 2.49 1.23
Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016
ATE 1.93 1.67 1.70 0.48 0.00
Barranco 0.00 1.47 1.05 1.06 0.40
Breña 2.76 1.35 0.00 0.28 0.00
Callao 0.69 0.43 0.00 0.00 0.54
Carabayllo 1.95 0.00 0.00 0.00 0.98
Chorril los 26.79 5.13 0.85 0.47 0.00
Jesús María 0.00 2.94 1.25 0.00 0.39
La Molina 4.55 1.19 2.90 2.71 0.00
Lima 0.00 0.00 2.26 0.58 0.30
Lima Sur y Este 9.80 1.02 1.14 0.00 0.00
Lima Norte 3.12 1.64 0.74 0.22 0.19
Lince 1.97 0.60 0.60 0.00 0.00
Magdalena del Mar 4.13 0.72 0.46 0.37 0.00
Miraflores 14.88 2.49 0.19 0.23 0.12
Pueblo Libre 2.62 0.73 0.44 1.31 0.30
San Borja 5.01 4.26 0.88 0.95 0.34
San Isidro 13.93 0.80 0.00 0.28 0.18
San Miguel 5.32 2.55 0.87 0.49 0.00
Santiago de Surco 2.28 0.83 0.56 0.69 0.53
Surquillo 0.61 2.71 0.29 0.13 0.25
Promedio Lima 2.50 1.42 0.59 0.40 0.18
Características de la Oferta
43
• El 98% de la oferta de viviendas tiene entre 1 y 3
dormitorios.
• En los distritos de mayor preferencia por las familias
como Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y
Surquillo están entra 80 m2 y 90 m2.
• En los distritos de los conos de la capital, las áreas
promedio se ubican entre 60 m2 y 75 m2.
Tamaño promedio de los departamentos por Distrito
105 124 155
71 82 89
48 65 73
40 55 64
1D 2D 3D
• NSE ANSE A
• NSE ABNSE AB
• NSE BNSE B
• NSE C
NSE C
Tipología de viviendas ofertadas por nivel socioeconómico
Características de la Oferta
44
• Por nivel de dispersión, se observa una tendencia a construir departamentos más pequeños con un precio
más accesible para las familias, especialmente en los distritos ubicados en los conos de la ciudad. En el
caso de Barranco, si el área promedio es baja, el precio por m2 es unos de los más altos de la capital.
• Asimismo, se mantiene un segmento para familias de mayores ingresos y cuya preferencia es por tener
espacios más amplios en sus viviendas.
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
1,100,000
60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
Pre
cio
pro
me
dio
po
r d
ep
arta
me
nto
(S/
.)
Área promedio (m2)
Miraflores, San Borja, san Isidro, Surco y La Molina
AteBarranco
BreñaCallaoLima
Lima NorteSurquilloChorrillos
CarabaylloLima Suy y
EsteSan Miguel
Pueblo Libre
Jesús MaríaLince
Magdalena
Tamaño y precio de viviendas ofertadas por proyecto promedio
• NSE ANSE A
• NSE ABNSE AB
• NSE BNSE B
• NSE CNSE C
UnidadesDisponibles
5,337
7,807
20,492
3,231
UnidadesVendidas
1,908
2,553
7,412
1,028
Velocidad Ventas
177
239
673
92
% Absorción
10.6%
9.5%
9.7%
8.6%
Precio Prom. (S/. x m2)
6,675
5,372
3,853
1,717
El comportamiento de los Precios de viviendas
45
• Los precios promedio por m2 subieron 3.1%, aunque es
importante señalar que el incremento se explica por la
subida de cambio (14.2% más que 2015).
• A nivel socioeconómico, los precios promedio en zonas
residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2,
mientras en segmentos C y D los precios bordean los
USD 1,575 y USD 1,130 por m2.
• Respecto a los niveles de ventas, el mayor volumen se
concentra en el NSE C, aunque las ventas en NSE A y
NSE AB se recuperan y presentan un mejor nivel de
absorción.
Resultados 2015
Evolución de los precios promedio por m2
Los precios de terrenos en Lima
46
• Los precios de terrenos ha crecido en los dos últimos años como consecuencia de una mayor escasez de
terrenos y mayor demanda por encontrar espacios disponibles y hacerlo proyectos inmobiliarios. En
contraste con los precios de viviendas, el aumento del precio por m2 no solo se ha visto afectado por la
volatilidad cambiaria aunque con una marcada desaceleración.
• A nivel distrital, es destacable el incremento de precios en Jesús María, situación que se explica debido a
que es uno de los distritos de mayor preferencia actual para construir viviendas y donde aún quedan
terrenos por acceder para dichas construcciones.
Evolución total en el distrito (S/ x m2)
Sector 2013 2014 2015 GráficoVar.%
2014/2015
Var.%
2015/2014
Barranco 1,789 2,225 1,892 24.4% -15.0%
Jesús María 1,761 2,068 2,567 17.5% 24.1%
La Molina 1,212 1,265 1,615 4.3% 27.7%
Lince 2,062 2,173 2,267 5.4% 4.3%
Magdalena de Mar 1,765 2,282 2,182 29.3% -4.4%
Miraflores 2,443 2,922 3,139 19.6% 7.4%
Pueblo Libre 2,088 1,848 1,794 -11.5% -2.9%
San Borja 2,018 2,032 2,148 0.7% 5.7%
San Isidro 2,931 3,389 3,474 15.6% 2.5%
San Miguel 1,303 1,527 1,622 17.2% 6.3%
Santiago de Surco 1,756 1,887 2,079 7.5% 10.2%
Surquillo 1,833 1,888 2,102 3.0% 11.3%
Total 1,867 2,094 2,321 12.1% 10.8%
2013 2014 2015
1,8672,094
2,321
47
B. Las ventas por Distrito
La tendencia de unidades vendidas
48
• Luego de la caída de ventas de 2014, las colocaciones de viviendas se recuperaron en 2015, principalmente
durante el primer semestre del año, y si bien se registra una desaceleración en el último trimestre del año, el
sector presentó una recuperación en el primer trimestre 2016, y podría verse impulsado por el acceso al
crédito que tendrían aquellas familias que podrían utilizar el 25% de su fondo de AFPs para vivienda.
N° de unidades vendidas por Distrito
• A nivel distrital, la recuperación se presentó en la
mayoría de distritos a excepción de aquellos
cercanos al centro financiero como Magdalena del
Mar, Miraflores, Surquillo y Breña, además de
Carabayllo en el norte de la ciudad.
NSE A
NSE AB
NSE B
NSE C
1,792 1,908
2,186 2,553
6,375 7,412
696 1,028
2014 2015
Unidades vendidas por NSE(N° unidades )
Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -
San Miguel 1,478 947 # 1,643 611 280 ##
Lima Norte 1,342 869 # 1,572 206 218 12
Lima Este y Sur 1,119 408 # 1,040 688 236 ##
Jesús María 628 501 # 929 201 164 ##
Pueblo Libre 623 627 4 788 139 155 16
ATE 1,598 1,285 # 710 147 160 13
Carabayllo 856 647 # 617 75 183 ##
Magdalena del Mar 912 728 # 608 81 64 ##
Santiago de Surco 1,163 886 # 564 240 178 ##
Miraflores 889 714 # 538 85 262 ##
Lima 546 280 # 508 78 95 17
Callao 931 270 # 470 79 176 97
Surquillo 618 501 # 460 502 131 ##
Lince 299 376 # 442 51 84 33
San Isidro 437 391 # 431 240 123 ##
Barranco 464 390 # 415 136 90 ##
Chorril los 543 330 # 411 163 57 ##
Breña 581 404 # 377 100 80 ##
San Borja 475 423 # 237 60 16 ##
La Molina 81 72 # 138 51 51 0
La tendencia de unidades vendidas
49
• Las ventas no muestran una marcada estacionalidad a lo largo del año aunque tienden a ser menores en el
último trimestre del año.
• El resultado de 2015 se explica por mayor impulso de las ventas durante el primer semestre del año.
Evolución de las unidades vendidas por trimestre
La tendencia de unidades vendidas
50
La tendencia de unidades vendidas
51
Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP
Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador
y Chacayo
La tendencia de unidades vendidas
52
53
C. La velocidad de ventas por distrito
La velocidad de ventas de viviendas
54
• La velocidad de ventas en Lima se ha recuperado en la mayor parte de distritos y en todos los estratos
socioeconómicos, especialmente en las en los conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han
recuperado las ventas en aquellos distritos como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos que se
encuentran entre las preferencias de las familias.
N° de unidades vendidas por año a nivel Distrito
NSE A
NSE AB
NSE B
NSE C
148 177
195 239
586 673
61 92
2014 2015
Velocidad de ventas por NSE(unidades x mes)
Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -
San Miguel 118 71 # 193 184 97 ##
Lima Norte 91 87 # 126 78 75 -3
Lima Este y Sur 76 34 # 93 370 81 ##
Jesús María 55 52 # 90 76 53 ##
ATE 101 210 # 72 63 54 -8
Pueblo Libre 52 36 # 68 64 45 ##
Carabayllo 61 58 # 58 29 66 37
Magdalena del Mar 92 57 # 50 45 24 ##
Miraflores 95 45 # 46 75 73 -2
San Isidro 37 24 # 45 43 97 55
Lince 24 24 0 42 30 39 9
Callao 69 24 # 41 34 60 27
Santiago de Surco 115 64 # 39 157 45 ##
Chorril los 47 28 # 39 27 39 12
Breña 50 34 # 39 100 31 ##
Lima 27 22 # 37 51 31 ##
Barranco 46 29 # 37 90 21 ##
Surquillo 46 44 # 35 29 25 -5
San Borja 41 39 # 24 15 5 ##
La Molina 6 4 # 12 23 18 -4
La velocidad de ventas de viviendas
55
• Durante el primer trimestre 2015 se llegaron a colocar 1579 viviendas por mes, resultado superior a la
colocación mensual de 915 viviendas por mes que se obtuvo durante el último trimestre. Por su parte, en el
prime trimestre 2016 se han llegado a vender 979 unidades por mes.
• En el primer trimestre 2015, las mayores colocaciones se dieron en los distritos de San Miguel y distritos de
los conos norte y sur. En el último trimestre, las ventas en estos distritos caen significativamente; mientras la
velocidad de ventas en Pueblo Libre y Jesús María se mantuvieron estables; y las ventas en Miraflores,
Santiago de Surco, Callao y Surquillo crecieron de periodo a periodo.
La velocidad mensuales por trimestre (en número de unidades)
La velocidad de ventas de viviendas
56
La velocidad de ventas de viviendas
57
Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP
Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador
y Chacayo
La velocidad de ventas de viviendas
58
59
D. El nivel de absorción por Distrito
El nivel de absorción por Distrito
60
• Los niveles de absorción de la oferta inmobiliaria, en línea con la caída en ventas, mostró una mejora,,
especialmente en el segmento NSE C debido a las mayor acceso al crédito. A nivel distrital, se aprecia
mayor impacto en los distritos de Carabayllo, San Isidro, Chorrillos y Pueblo Libre.
El nivel de absorción por año a nivel Distrito
NSE A
NSE AB
NSE B
NSE C
10.9% 10.6%
9.0% 9.5%
6.2% 9.7%
4.0% 8.6%
2014 2015
Nivel de absorción por NSE(%)
Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -
San Borja 15.8 16.3 13.6 14.2 6.1 -8
Carabayllo 5.8 5.3 13.5 7.9 6.3 -2
San Isidro 9.1 7.2 13.3 21.7 7.3 ##
Chorril los 8.3 5.8 13.2 12.5 5.5 -7
Pueblo Libre 18.7 5.2 11.2 21.2 6.6 ##
San Miguel 6.3 4.6 11.0 16.0 6.1 ##
ATE 7.8 17.8 10.5 8.9 6.3 -3
Lima Este y Sur 8.0 4.8 10.2 38.6 4.0 ##
Lima 4.5 6.6 9.8 9.3 9.2 0
Jesús María 11.0 6.6 9.7 11.4 10.5 -1
La Molina 10.9 3.9 9.3 4.8 7.2 2
Miraflores 13.6 8.0 9.3 12.2 9.7 -3
Lima Norte 7.7 7.5 9.2 15.2 10.6 -5
Surquillo 10.5 6.4 8.9 5.8 8.5 3
Magdalena del Mar 10.9 8.5 8.8 14.6 4.0 ##
Lince 8.9 2.9 8.4 7.3 10.4 3
Santiago de Surco 11.4 11.0 8.1 27.1 5.9 ##
Callao 4.9 3.0 7.8 5.0 4.4 -1
Barranco 12.8 6.1 7.6 11.9 2.2 ##
Breña 6.4 5.1 6.8 24.0 8.9 ##
El nivel de absorción por Distrito
61
El nivel de absorción por Distrito
62
Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP
Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador
y Chaclacayo
El nivel de absorción por Distrito
63
64
E. La evolución de precios de viviendas
La evolución de precios de viviendas
65
• Miraflores, San Isidro, Barranco y San Borja se mantienen como las zonas con mayor precio por m2 de una
vivienda (superando los S/, 6,000) debido a su cercanía a los malecones y por ser zonas de alta actividad
empresarial. Asimismo, se aprecia que los precios de los distritos del cono norte se mantienen bajos
superando los S/. 2,200 por m2.
La evolución de precios de viviendas
66
• A nivel de Lima Metropolitana y Callao, los precios promedio (S/. x m2) subieron 3.1% respecto a 2014,
explicado principalmente por la apreciación del dólar (el tipo de cambio subió alrededor de 14.2%).
• Sin embargo, a nivel distrital, se observa incrementos en precios pese a la apreciación del dólar, como son
los casos de San Borja, Surquillo, Lince, Breña y Santiago de Surco. Es importante indicar que estos
distritos se encuentran entre los preferidos por las familias por su cercanía a zonas céntricas como San
Isidro y Miraflores.
2015 – Precio promedio x m2 = S/ 4500
2014 – Precio promedio x m2 = S/ 4360
La evolución de precios de viviendas
67
2010 2011 2012 2013 2014 2015
BARRANCO 2,800 4,500 4,900 6,063 5,661 6,429 18.1% 13.6% ##
MIRAFLORES 3,400 4,400 5,300 6,100 5,729 7,085 15.8% 23.7% ##
SAN ISIDRO 3,600 4,600 5,300 5,058 5,612 6,497 12.5% 15.8% ##
SAN BORJA 3,100 3,600 5,000 4,631 4,639 6,180 14.8% 33.2% ##
LA MOLINA 2,800 3,700 4,300 5,090 4,662 5,397 14.0% 15.8% ##
JESÚS MARÍA 2,500 3,400 4,000 4,296 4,548 5,359 16.5% 17.8% ##
MAGDALENA DEL MAR 2,500 3,000 3,700 4,181 4,321 4,969 14.7% 15.0% ##
SURQUILLO 2,600 3,200 3,500 4,233 4,219 5,606 16.6% 32.9% ##
LINCE 3,200 4,000 3,700 3,775 4,436 5,377 10.9% 21.2% ##
SANTIAGO DE SURCO 2,900 3,400 3,800 3,956 4,479 5,980 15.6% 33.5% ##
PUEBLO LIBRE 2,200 3,100 3,500 3,817 3,907 4,546 15.6% 16.4% ##
SAN MIGUEL 2,200 2,400 2,700 3,862 3,695 4,249 14.1% 15.0% ##
LIMA CERCADO 1,800 2,800 3,100 3,032 3,941 4,433 19.8% 12.5% ##
BREÑA 2,300 2,500 2,700 2,944 3,038 3,850 10.9% 26.7% ##
EL AGUSTINO 0 0 2,700 2,981 2,793 2,857 2.3% 2%
CHORRILLOS 1,900 2,200 2,500 3,129 3,209 3,806 14.9% 18.6% ##
RIMAC 0 0 2,600 2,545 2,577 2,857 10.9% ##
LOS OLIVOS 0 0 2,400 2,966 3,014 2,217 -26.4% ##
ATE 0 0 2,500 2,688 3,251 3,827 17.7% ##
SAN MARTIN DE PORRES 0 0 2,100 2,195 2,444 2,217 -9.3% ##
CALLAO 0 0 2,300 2,068 2,647 2,539 -4.1% ##
LURIGANCHO 0 0 2,100 2,174 2,400 2,857 19.0% ##
CARABAYLLO 0 0 2,300 2,152 2,140 2,253 5.3% 5%
PUENTE PIEDRA 0 0 1,800 2,245 2,246 2,217 -1.3% ##
LIMA Y CALLAO 2,400 2,400 3,000 3,367 4,363 4,500 16.1% 3.1% 3%
Distrito EvoluciónVar%.
2015/2014
Crec. Prom. Anual
2015/2010
Precio promedio (Soles / m2)
68