Comune di Argelato
Provincia di Bologna
Definizione dei criteri di stima e
stima del valore di mercato delle aree fabbricabili
nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione
dell’Imposta Comunale sugli Immobili
Soggetto incaricato: Dott. Antonella Faggiani, MRICS
Mestre, Ve – Argelato, Bo 31 maggio 2009
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Indice
PARTE PRIMA. GLI ASPETTI DI CARATTERE GENERALE .........................................................................5
Le finalità del documento ..................................................................................................5
Le aree fabbricabili ed il quadro delle specificità..................................................................6
Il concetto di edificabilità a fini Ici e la giurisprudenza .....................................................6
Le aree edificabili e il doppio livello pianificatorio introdotto dalla Lur 20/2000 ..................7
PARTE SECONDA. LA METODOLOGIA DI VALUTAZIONE.......................................................................10
L’articolazione territoriale: le zone omogenee a fini Ici.......................................................10
Il procedimento di stima..................................................................................................12
Le ipotesi della valutazione ..........................................................................................13
I parametri tecnici di riferimento ..................................................................................14
La stima dei valori di riferimento per i ricavi ..................................................................17
I costi della trasformazione ..........................................................................................22
TERZA PARTE. LA DETERMINAZIONE DEI VALORI DI MERCATO UNITARI PER LE AREE EDIFICABILI AI FINI ICI ...28
Le aree destinate a funzioni residenziali............................................................................29
La stima delle aree nell’ipotesi di un piano operativo adottato ........................................29
La stima del valore delle aree non urbanizzate........................................................................29
La stima del valore delle aree urbanizzate ..............................................................................30
La stima delle aree nell’ipotesi di uno strumento attuativo approvato..............................31
La stima del valore delle aree non urbanizzate........................................................................31
La stima del valore delle aree urbanizzate ..............................................................................32
Le aree a destinazione produttiva e produttivo-terziaria.....................................................33
La stima delle aree nell’ipotesi di un piano operativo adottato ........................................33
La stima del valore delle aree non urbanizzate........................................................................33
La stima del valore delle aree urbanizzate ..............................................................................35
La stima delle aree nell’ipotesi di uno strumento attuativo approvato..............................36
La stima del valore delle aree non urbanizzate........................................................................37
La stima del valore delle aree urbanizzate ..............................................................................38
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Il quadro di sintesi dei valori delle aree ai fini dell’applicazione dell’Ici ................................39
ALLEGATO 1 – L’INDIVIDUAZIONE DELLE ZONE OMOGENEE A FINI ICI...................................................41
ALLEGATO 2 – STIMA DEI VALORI DEGLI AMBITI PER NUOVI INSEDIAMENTI SU AREA LIBERA .......................45
ALLEGATO 3 – STIMA DEI VALORI DEGLI AMBITI A DESTINAZIONE PRODUTTIVA E I POLI FUNZIONALI ............49
ALLEGATO 4. LE SCHEDE RELATIVE AL COSTO DI COSTRUZIONE DELLE TIPOLOGIE EDILIZIE IMPIEGATE NELLA
STIMA .................................................................................................................................52
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Il soggetto incaricato.
Il soggetto incaricato è la dott. Antonella Faggiani, dottore di ricerca in Estimo ed Economia
territoriale, professore a contratto presso l’Università Iuav di Venezia e Member Royal
Institution of Chartered Surveyors n.1224826 con studio a Mestre, via Temanza 1 tel e fax 041
8020082.
Lo scopo e l’oggetto dell’incarico.
L'incarico ha per oggetto:
• la determinazione dei criteri di stima del valore di mercato delle aree fabbricabili a fini
Ici e delle ipotesi sottese alla stima, alla luce della nuova strumentazione urbanistica
(Piano strutturale comunale e Regolamento urbanistico ed edilizio) approvata
dall’Amministrazione comunale e della giurisprudenza in materia;
• la stima del valore unitario delle aree sulla base dei criteri e delle ipotesi esplicitate.
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Parte prima. Gli aspetti di carattere generale
L’Imposta Comunale sugli Immobili (di seguito Ici) trova la propria disciplina nel D. Lgs 30
dicembre 1992, n. 504 recante “ Riordino della finanza degli enti locali, a norma dell’art. 4 della
L- 23 ottobre 1992, n. 421” il quale stabilisce all’art. 1 c.2 che il presupposto del pagamento
dell’Ici sugli immobili “è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli siti nel
territorio dello Stato”.
Le finalità del documento
A questo scopo, nell’ambito della potestà regolamentare in materia di imposta comunale sugli
immobili, il D.Lgs 446 del 1997 stabilisce che i Comuni possono determinare periodicamente e
per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della
limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base
di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento
dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso (Art. 59, comma 1, lettera g).
Ne consegue che il Comune di Argelato, a seguito dell’adozione e della successiva approvazione
da parte del Consiglio Comunale (delibera n. 15 del 27/03/2009) del Piano strutturale comunale
(di seguito Psc) e il Regolamento urbanistico edilizio (di seguito Rue) ha inteso procedere alla
revisione del quadro dei valori venali delle aree fabbricabili disciplinate dai predetti strumenti.
Gli strumenti urbanistici approvati introducono significativi elementi d’innovazione nel territorio
comunale, con particolare riferimento all’individuazione delle nuove aree utilizzabili a scopo
edificatorio e ai relativi parametri urbanistici che ne disciplinano la trasformazione.
Da ciò consegue che il documento “Definizione dei criteri di stima delle aree fabbricabili nel
Comune di Argelato e determinazione dei valori di riferimento ai fini dell’applicazione
dell’imposta comunale sugli immobili” approvato con delibera CC n. 35 del 19 aprile 2004, non
appariva più strumento idoneo a stabilire le basi imponibili per l’imposizione fiscale comunale,
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fermo restando la volontà di mantenere continuità rispetto a metodologie e principi già noti e
condivisi con le proprietà e con il mondo professionale locale.
Le aree fabbricabili ed il quadro delle specificità
Il principio alla base dell’identificazione delle aree fabbricabili rimanda alla normativa e alla
giurisprudenza che, a partire dalla definizione di area fabbricabile contenuta all’art. 2 c.1. lettera
b) del D. Lgs 504/1992, ne ha stabilito le caratteristiche rispetto ad un’area agricola.
Il concetto di edificabilità a fini Ici e la giurisprudenza
È ormai pacifico che l’assogettabilità all’Ici di un’area definita come “fabbricabile” avviene sulla
base di uno strumento urbanistico generale adottato poichè “dinanzi ad una vocazione
edificatoria di un suolo, formalizzata in un atto della procedura prevista dalla
legislazione urbanistica, il Fisco ritiene che, a prescindere dallo status giuridico formale dello
stesso, non sia più possibile apprezzarne il valore sulla base di un parametro tecnico di
riferimento, come il reddito dominicale (...). L’inizio della procedura di “trasformazione”
urbanistica di un suolo implica, di per sè, una “trasformazione” economica dello
stesso, che non consente più la valutazione, a fini fiscali, secondo il criterio del reddito
dominicale” (Corte di Cassazione, sentenza del 30 novembre 2006,n. 25506).
La distinzione, a fini Ici, tra aree edificabili e terreni agricoli è ulteriormente avvalorata
dalla Corte di Cassazione che precisa che tale distinzione “non serve per distinguere un bene
imponibile da uno non imponibile, ma serve soltanto per individuare il criterio in base al
quale deve essere determinata la base imponibile Ici” (sentenza del 30 novembre
2006,n. 25506). Peraltro, Corte Costituzionale (pronuncia n. 41/2008) precisa che è errato
distinguere le aree edificabili in concreto da quelle edificabili in astratto ed
equiparate queste ultime alle altre aree agricole.
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Le aree edificabili e il doppio livello pianificatorio introdotto dalla Lur
20/2000
Nell’ambito degli strumenti urbanistici introdotti dalla Lur Emilia Romagna 20/2000 va ricordato
che il Piano strutturale comunale individua le aree idonee all’edificazione ma non attribuisce
l’edificabilità, ovvero non conforma i diritti edificatori. Tali aree, definite dalla legge come
“suscettibili di urbanizzazione”, acquisiscono carattere di edificabilità nel momento in cui
vengono inserite in un Piano operativo comunale che ne disciplina i parametri urbanistici ed
edilizi.
Al contrario, le aree edificabili disciplinate dal Regolamento urbanistico edilizio e dal Piano
oparativo comunale si caratterizzano per parametri urbanistici certi poichè lo strumento
urbanistico approvato procede ad una puntuale definizione dei contenuti che esplicano lo jus
aedificandi conformando i diritti di proprietà.
Sulla base degli orientamenti giurisprudenziali richiamati in precedenza e della recente
Deliberazione della Corte dei Conti (Sezione regionale del controllo per l’Emilia Romagna,
Deliberazione n. 9/2009/PAT del 28 aprile 2009), il Comune di Argelato fa propria la
posizione della giurisprudenza che attribuisce alla nozione di area edificabile “significati
diversi a seconda del settore normativo in cui detta nozione deve operare e, pertanto, distingue
tra normativa fiscale, per la quale rileva la corretta determinazione del valore
imponibile del suolo, e la normativa urbanistica, per la quale invece rileva l’effettiva
possibilità di edificare, secondo il corretto uso del territorio, indipendentemente dal valore
venale del suolo” (Pronuncia n. 41/2008 della Corte Costituzionale).
Quindi nel Regolamento un’area è definita fabbricabile a fini Ici, e quindi viene
distinta da un’area agricola, quando il Piano strutturale comunale, il Regolamento
urbanistico edilizio o il Piano operativo comunale ne stabilisce l’utilizzabilità a scopo
edificatorio e ciò perchè “l’astratta edificabilità del suolo giustifica di per sè (...) la valutazione
del terreno secondo il suo valore venale e differenzia radicalmente tale tipo di suolo da quelli
agricoli non edificabili” (Pronuncia n. 41/2008 della Corte Costituzionale).
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Ne consegue che le nuove aree edificabili disciplinate ed identificate dal Psc adottato e
successivamente approvato sono considerate dall’Amministrazione comunale come edificabili
a fini fiscali per la potenzialità edificatoria che esse esprimono in relazione alla loro
destinazione ad “ambiti per i nuovi insediamenti su area libera”, “ambiti produttivi comunali di
nuovo insediamento”, “poli funzionali di previsione”.
L’Amministrazione non considera tali aree agricole ai fini dell’imposta comunale sugli
immobili, e ne riconosce diversi gradi di valorizzazione, tenendo in debita
considerazione le indicazioni della sentenza della Corte di Cassazione 25506 del 2006 e
coerentemente alle indicazioni che esprime il mercato imobiliare che riconosce un ’aumento del
valore delle aree in relazione al perfezionamento dello jus aedificandi.
L’elemento caratterizzante il Regolamento è il riconoscimento di diversi livelli di valorizzazione
del suolo, in ragione del perfezionamento dello strumento urbanistico cui accede. Si assume che
un’area esprima la massima valorizzazione nel momento successivo all’approvazione di uno
strumento urbanistico attuativo, ovvero del rilascio di un titolo abilitativo, e tale valore
diminuisca al decrescere dei livelli pianificatori. Le aree caratterizzati dai valori più contenuti
sono rappresentate dai suoli per i quali il Psc sancisce la vocazione edificatoria.
Per questa ragione, il Regolamento definisce quattro gradienti di valore delle aree
fabbricabili in funzione dei diversi livelli di perfezionamento dello jus aedificandi individuati.
Figura 1 – Il rapporto fra valore di un area edificabile e perfezionamento degli strumenti urbanistici
Valore area riferita a:POC adottato/approvato
o RUE (A)
Valore area riferita al PUA approvato o
Titoli abilitativi concessi (B)
Valore area riferita al PSC approvato
Valore area riferita al PSC adottato
Valore A
Valore B
50% del Valore A
20% del Valore A
Aumen
to di valore
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Nella sezione relativa alla valutazione, si procede alla stima del valore delle aree nella duplice
ipotesi:
• valore a seguito di un Piano operativo comunale (ovvero Rue) adottato – valore A.
• valore a seguito di uno strumento attuativo (Pua) approvato ovvero del rilascio di altro
titolo abilitativo – valore B.
A partire dai valori stimati si procede al calcolo dei valori riferiti al Psc adottato e approvato sulla
base dei coefficienti di abbattimento indicati nella delibera di CC n. 16 del 27 marzo 2009 a cui
si rimanda per eventuali approfondimenti.
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Parte seconda. La metodologia di valutazione
Il D.Lgs 504/92 Riordino della finanza degli enti territoriali a norma dell’art. 4 della legge 23
ottobre 1992, n. 421 stabilisce che il valore della base imponibile è costituito da quello venale in
comune commercio al 1º gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale
di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali
lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato
dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (cfr. art. 5, comma 5).
Ne consegue che nelle pagine che seguono si procede alla stima del valore venale, ovvero del
valore di mercato, delle aree edificabili con riferimento alla data del 1° gennaio 2009.
La valutazione si articola in 3 fasi:
• in primo luogo si procede all’individuazione di zone omogenee di cui al D. Lgs 504/92 a
cui si riferiranno i valori stimati;
• in secondo luogo si individua il procedimento di stima, indicando le ipotesi sottese alla
sua elaborazione e l’analisi dei valori funzionali alla valutazione;
• successivamente si procede alla stima del valori medi unitari di mercato di riferimento
per le aree.
L’articolazione territoriale: le zone omogenee a fini Ici
In ragione degli obiettivi del documento, volto a minimizzare il contenzioso tributario e a
migliorare i rapporti fra contribuenti ed Ente impositore, e della necessità di dotare
l’Amministrazione comunale e i proprietari delle aree di uno strumento dotato di efficacia ma di
semplice impiego, nel documento si procede alla stima di valori medi unitari delle aree edificabili
con riferimento ad una articolazione del territorio comunale per ambiti omogenei,
coerentemente alle indicazioni contenute nel D. Lgs n. 446/97 all’art. 59 c. 1 lett. G.
Ogni zona omogenea comprende beni che si può assumere presentino analoghe caratteristiche
posizionali estrinseche, ovvero di accessibilità, dotazione infrastrutturale e servizi territoriali. Ne
consegue che in ogni zona omogenea le aree edificabili, a partità di destinazione d’uso,
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presentano valori unitari convergenti verso un valore medio che riflette il più probabile valore di
mercato delle aree stesse.
Va evidenziato che la perimetrazione delle zone omogenee tiene anche in debita considerazione
le indicazioni contenute nel Psc relativamente allo sviluppo dei futuri ambiti residenziali e
produttivi.
Il territorio comunale di Argelato si articola nelle seguenti zone omogenee:
• Zona 1 - Argelato
• Zona 2 - Funo
• Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni
• Zona 4 - Centergross e Poli funzionali
Tali ambiti, individuati ai soli fini dell’applicazione dell’Ici, presentano una importante
convergenza con l’articolazione territoriale impiegata dall’Agenzia del Territorio nella
determinazione dei principali indicatori del mercato immobiliare locale nell’ambito del proprio
Osservatorio del Mercato Immobiliare e, non ultimo, con l’articolazione territoriale a fini fiscali
definita con le microzone catastali, introdotta con il DPR 138/98.
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Il procedimento di stima
Il valore di mercato unitario delle aree viene determinato attraverso il procedimento di stima del
valore di trasformazione, assumendo la natura strumentale dei beni. Tale procedimento di stima
si giustifica in ragione dell’assenza di un mercato attivo di aree edificabili riferito a tutto il
territorio comunale che impedisce di procedere alla stima del valori di mercato delle aree
mediante procedimento sintetico comparativo. Peraltro, il procedimento del valore di
trasformazione risulta essere il procedimento più frequentemente impiegato nell’ambito della
determinazione da parte dei Comuni dei valori delle aree a fini Ici.
Il procedimento del valore di trasformazione assume che il più probabile valore di mercato
dell’area edificabile sia pari alla differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione,
ovvero i fabbricati realizzati sull’area oggetti di stima, ed i costi necessari alla trasformazione
secondo la seguente formalizzazione:
Va = Vn – K
dove:
Va valore di mercato dell’area edificabile;
Vn valore di mercato dell’immobile successivamente alla trasformazione;
K costi necessari alla trasformazione.
Poiché il valore di trasformazione considera il flusso dei costi e dei ricavi distribuiti durante il
processo di produzione del bene immobile, in ragione degli obiettivi della stima, lo sviluppo
dell'espressione del valore di trasformazione può avvenire secondo diversi livelli di complessità
che tengono in debita considerazione l’effetto del tempo sulle quantità economiche.
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Le ipotesi della valutazione
In ragione degli obiettivi del presente documento, l’elaborazione delle stime avviene con
riferimento alle seguenti ipotesi.
Il procedimento di stima del valore di trasformazione viene sviluppato attraverso l’elaborazione
di un modello semplificato che ha come obiettivo la stima del valore unitario delle aree
espresso con riferimento al parametro tecnico del mq di superficie lorda vendibile.
I valori stimati si riferiscono alla data del 1 gennaio 2009.
In ragione dell’attuale congiuntura economica ed immobiliare, i valori vengono stimati sulla
base del principio di cautela che porta anche alla stima di un saggio di sconto (ovvero di
attualizzazione) che, una volta depurato dall’effetto inflattivo, è sostanzialmente nullo. Quindi le
valutazioni non considerano l’articolazione temporale dei costi e dei ricavi, internalizzando in
questo modo la stasi del mercato immobiliare e dei rispettivi valori che tutti gli operatori hanno
evidenziato.
Poichè sulla base delle indicazioni degli strumenti urbanistici non è possibile definire
puntualmente le effettive funzioni insediate sulle aree, la stima assume che le aree si
caratterizzino per una delle seguenti funzioni prevalenti:
• funzioni prevalentemente residenziali;
• funzioni prevalentemente produttive-artigianali;
• funzioni destinate alla produzione (immateriale) in compresenza di terziario avanzato.
Di seguito sono esplicitate le analisi sottese alla determinazione delle seguenti voci, strumentali
all’elaborazione della stima:
1. la definizione dei parametri tecnici di riferimento;
2. la stima dei ricavi, ovvero i valori di mercato dei beni esito della trasformazione;
3. la determinazione dei valori del costo di trasformazione delle aree.
Va evidenziato che la determinazione delle voci di ricavo e di costo è avvenuta sulla base delle
indicazioni desunte da fonti dirette rappresentate da un campione di operatori locali che
operano nel settore della costruzione e dello sviluppo immobiliare e indirette, ovvero centri di
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ricerca e altri soggetti che producono studi e rapporti relativi ai principali indicatori economici
del mercato immobiliare del paese oltre a documenti dell’Amministrazione comunale.
I parametri tecnici di riferimento
La stima del valore delle aree viene effettuata con riferimento al parametro tecnico unitario che
il mercato immobiliare locale riconosce nello scambio delle aree edificabili; ne consegue che i
valori di costo e di ricavo impiegati nelle pagine seguenti vengono espressi nel modo seguente:
• per quanto riguarda le funzioni prevalentemente residenziali i valori economici vengono
espressi in euro/mq di superficie lorda vendibile (di seguito euro/mq slv);
• per quanto riguarda le funzioni produttive i valori si esprimono in euro/mq di superficie
complessiva (di seguito euro/mq sc).
Allo scopo di effettuare le conversioni fra diversi parametri tecnici, nel presente documento si
assume la definizione di superficie utile (di seguito su), accessoria (di seguito sa) e superficie
complessiva (di seguito sc) riportate nel Regolamento urbanistico edilizio e di seguito
richiamate.
Superficie complessiva (art. 2.4.4 del Rue) La Superficie complessiva (SC) è data da: SC = SU+SA
Superficie utile (art. 2.4.5 del Rue). Per tutte le funzioni (abitativa, commerciale, direzionale,
alberghiera, produttiva) la superficie utile degli edifici è così definita:
1) Si definisce Superficie utile di una unità immobiliare la somma della superficie netta di pavimento di
tutti gli spazi chiusi fruibili che compongono l'unità immobiliare, al netto delle superfici accessorie. (...)
Superficie accessoria (art. 2.4.6 del Rue). Si definisce Superficie accessoria (SA) di una unità
immobiliare la superficie destinata agli
• spazi di servizio che contribuiscono a migliorare la qualità dell'abitare. La SA è data dalla
somma delle superfici nette dei seguenti spazi fruibili dell'unità edilizia:
a) spazi di servizio dell'unità edilizia, di uso comune a più unità immobiliari, siano essi chiusi o aperti e
coperti: ad esempio depositi, locali di servizio condominiale in genere, atrii e androni, corridoi di
disimpegno delle cantine, porticati e simili;
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b) spazi tecnici praticabili (ossia vani tecnici contenenti impianti dell'edificio nei quali è previsto il normale
accesso di persone): ad esempio le centrali termiche e simili;
c) spazi aperti e coperti pertinenziali delle singole unità immobiliari, e cioè: logge, balconi coperti, portici e
simili;
d) spazi scoperti pertinenziali delle singole unità immobiliari, e cioè: balconi scoperti, terrazze;
e) pertinenze esclusive delle singole unità immobiliari, chiuse, o aperte e coperte, e cioè: cantine, soffitte,
lavanderie;
f) autorimesse e posti auto coperti.
Per la residenza la Sa corrisponde alla superficie non residenziale (Snr) di cui all’art. 2 del D.M. 10/5/1977
n. 801.
Dotazioni minime di SU e SA (art. 2.4.7.3 del Rue). In tutti gli interventi di nuova costruzione per la
funzione abitativa, e per ogni unità immobiliare oggetto di intervento, la SA non può essere superiore al
60% della SU prevista nel progetto di intervento di questa quota massima, almeno il 40% deve essere
destinata a cantine e autorimesse per una superficie minima di 20 mq. Le superfici accessorie in quantità
eccedente sono da computarsi come SU ai fini del rispetto degli indici edificatori.
Per quanto riguarda la funzione residenziale, la conversione fra i parametri tecnici edilizi (su, sa
e sc) e la superficie lorda vendibile (slv) avviene con riferimento a coefficienti di ponderazione
impiegati nella pratica commerciale locale.
Tabella 1 – Conversione fra parametri tecnici riferita all’unità di superficie utile
Superficie complessiva Superficie commerciale
Destinazione d’uso Superficie (mq)
Fonte Coefficienti di ponderazione
Superficie (mq)
Fonte
Superficie utile 1,00 art.2.4.5 Rue 1 1,00
Superficie murature e spazi comuni pro quota
0 1 0,20 Fonti dirette
Superficie cantine e autorimesse
0,40 art.2.4.7.3 Rue 0,5 0,20 Fonti dirette
Altre superfici accessorie
0,20 art.2.4.7.3 Rue 0,5 0,10 Fonti dirette
Totale 1,60 1,50
Sulla base delle indicazioni desunte dal Rue e quelle fornite dagli operatori locali, si ipotizza nel
caso di funzioni residenziali l’equivalenza delle seguenti espressioni, peraltro in linea con
quelle impiegato nel documento “Definizione dei criteri di stima delle aree fabbricabili nel
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Comune di Argelato e determinazione dei valori di riferimento ai fini dell’applicazione
dell’imposta comunale sugli immobili” approvato con delibera CC n. 35 del 19 aprile 2004:
• 1 mq di superficie utile corrisponde a 1,6 mq di superficie complessiva;
• 1 mq di superficie utile corrisponde a 1,5 mq di superficie lorda vendibile;
• 1 mq di superficie complessiva corrisponde a 0,94 mq di superficie lorda
vendibile (slv/su).
Nel caso di funzioni produttive, le innovazioni introdotte dal Regolamento urbanistico ed
edilizio, impongono cautela nella definizione del coefficiente di conversione che è plausibile si
riduca significativamente rispetto a quello impiegato nel documento “Definizione dei criteri di
stima delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato e determinazione dei valori di riferimento ai
fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili” approvato con delibera CC n. 35 del
19 aprile 2004.
Allo stato attuale, in assenza di progetti che consentano una verifica nella pratica delle
innovazioni introdotte in materia di computo delle superfici, si assume un modesto rapporto fra
la superficie utile e la superficie accessoria, stimato prudenzialmente nel 5%. Inoltre, si ipotizza
la sostanziale equivalenza fra la superficie complessiva e quella vendibile, nella misura
in cui gli operatori intervistati impiegano nella pratica commerciale la superficie complessiva. Da
ciò consegue che per la funzione produttiva 1 mq di superficie utile corrisponde a 1,05 mq di
superficie complessiva.
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La stima dei valori di riferimento per i ricavi
Il valore degli immobili esito della trasformazione è stimato con un procedimento di stima
sintetico-comparativo poichè si tratta di immobili che si collocano in segmenti di mercato attivi
sotto il profilo delle compravendite. Il valore di riferimento è stato stimato attraverso specifiche
analisi del mercato e con riferimento alle indicazioni di due ordini di fonti: le fonti dirette e le
fonti indirette
Le fonti dirette sono rappresentate dagli operatori e i tecnici che operano correntemente nel
mercato della produzione e della commercializzazione locale ed hanno fornito le quotazioni per i
segmenti di mercato analizzati.
Le fonti indirette, impiegate allo scopo di verificare i valori forniti dalle fondi dirette forniscono,
nell’ambito dei più recenti Osservatori immobiliari, le quotazioni immobiliari riferite al territorio
comunale di Argelato e sono di seguito richiamate:
• l’Osservatorio del mercato immobiliare, Omi, curato dall’Agenzia del Territorio;
• l’Osservatorio immobiliare riferito a Bologna a provincia prodotto dal Collegio provinciale
di Bologna della Fiaip.
Sono successivamente riportati gli esiti delle analisi di mercato articolati in ragione dei segmenti
immobiliari oggetto di analisi:
• gli immobili nuovi a destinazione residenziale nel libero mercato;
• gli immobili nuovi a destinazione produttiva.
La tabella seguente riporta le indicazioni fornite dalle fonti dirette. I valori fanno riferimento
all’articolazione territoriale riconosciuta dal mercato (Argelato, Funo e resto del territorio).
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Tabella 2 – I valori indicati per la residenza dalle fonti dirette (euro/mq slv)
Min Max Media
Argelato Operatore 1 1.900 2.200 2.050 Operatore 2 2.000 2.200 2.100 Operatore 3 2.000 2.100 2.050 Operatore 5 2.100 2.400 2.250 Operatore 6 2.000 2.200 2.100 Operatore 7 2.000 2.200 2.100
Media 2.120
Funo
Operatore 1 2.500
Operatore 2 2.500 2.600 2.550
Operatore 3 2.600
Operatore 5 2.450 2.600 2.525
Operatore 6 2.400 2.750 2.575
Operatore 7 2.300
Media 2.510
Forese Operatore 2 1.700 2.000 1.850 Operatore 3 1.700 2.000 1.850 Operatore 5 2.000 2.300 2.150 Operatore 6 1.900 2.100 2.000 Operatore 7 1.700
Media 1.910
I valori forniti da Fiaip si riferiscono ad immobili nuovi localizzati nei centri di Argelato e Funo.
Tabella 3 – I valori indicati per la residenza dalla Fiaip (euro/mq commerciale)
Zona Min Max Media
Argelato 2.000 2.250 2.125
Funo 2.600 3.000 2.800
Infine l’Agenzia del Territorio fornisce i valori riferiti ad abitazioni in ottimo stato con riferimento
alla ripartizione del territorio comunale in microzone.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 4 – I valori indicati per la residenza dall’Agenzia del Territorio (euro/mq lordo)
Zona Tipologia Min Max Media
Centrale Capoluogo Abitazioni civili in ottimo stato 2.300 2.450 2.375
Frazione di Funo - Larghe di Funo
Abitazioni civili in ottimo stato 2.550 2.850 2.700
Funo - Centergross Abitazioni civili in ottimo stato 2.550 2.850 2.700
Zona Agricola e case sparse
Abitazioni tipo economico in ottimo stato
1.750 2.000 1.875
Ville e villini in ottimo stato 2.250 2.550 2.400
A partire dalle analisi effettuate, gli operatori rilevano due distinti mercati che
contraddistinguono il comune di Argelato.
Il primo mercato comprende il capoluogo di Argelato e si caratterizza per valori contenuti in
ragione di un rallentamento della domanda insediativa e delle transazioni. Secondo gli operatori,
Argelato si caratterizza per un valore medio di 2.120 euro/mq slv, in linea con i valori forniti
dalla Fiaip.
Merita evidenziare l’importante scostamento fra questo valore e quello riportato dall’Agenzia del
Territorio che, secondo gli operatori locali, fornisce dati che non riflettono i prezzi che hanno
caratterizzato i recenti scambi sul mercato del capoluogo.
Per quanto concerne Funo, la località si caratterizza per valori superiori ad Argelato poichè
beneficia della prossimità all’area metropolitana bolognese. I valori rilevati dagli operatori si
attestano su un valore medio di 2.510 euro/mq slv. Tale valore appare inferiore alle quotazioni
fornite dalle fonti ufficiali che, secondo gli operatori, sovrastimano anche significativamente i
valori. Sebbene in misura minore rispetto ad Argelato, anche i valori di Funo sono influenzati
della congiuntura immobiliare negativa e dell’offerta competitiva dei comuni contermini.
Infine, il territorio agricolo esterno ai due centri si caratterizza per caratteristiche eterogenee sia
relativamente agli immobili offerti che alle caratteristiche localizzative. Secondo gli operatori i
valori, più contenuti rispetto a Funo e di poco inferiori alle quotazioni di Argelato, sono
influenzati dalla ampia superficie dei beni immessi sul mercato. Per questa ragione, valore
medio si attesta a 1.910 euro/mq slp e conferma la distanza delle quotazioni dell’Agenzia del
Territorio rispetto alle dinamiche di mercato rilevate dagli operatori locali.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 5 – I valori di mercato riferiti alla funzione residenziale impiegati nella stima (euro/mq slv)
Zona Media
Argelato 2.120
Funo 2.510
Zona Agricola e case sparse 1.910
Per quanto riguarda gli immobili nuovi a destinazione produttiva, sono di seguito riportati
i valori desunti dalle fonti dirette e quelli forniti dalle fonti indirette. In analogia al precedente
documento relativo alla definizione dei criteri di stima delle aree fabbricabili ai fini Ici, si
considera la tipologia dei fabbricati con superficie entro 500 mq di superficie vendibile.
Inoltre, va evidenziato che, coerentemente alle indicazioni fornite da alcuni operatori locali
specializzati, i valori si articolano in due tipologie di fabbricato: i valori riferiti al produttivo
ordinario e i valori riferiti alla produzione associata alla presenza di funzioni terziare.
La tabella seguenti illustra i valori forniti dagli operatori locali. Va evidenziato che i valori si
riferscono alla vendita di fabbricati finiti al livello di “grezzo avanzato” che ne consente un
impiego ordinario. Ne consegue che il valore non comprende l’impiantistica e le finiture
specifiche e particolari, che concorrono ad aumentare, anche in modo significativo, il valore.
Tabella 6 – I valori indicati per il segmento produttivo dagli operatori (euro/mq sc)
Min Max Media Note
Argelato
Operatore 4 800 900 850 Con presenza di uffici 1.200-1.300
Operatore 5 800 900 850
Operatore 6 750 850 800
Operatore 7 800 900 850
Media 837
Funo
Operatore 1 850 950 900
Operatore 2 900 1.100 1.000
Operatore 4 850 950 900 Con presenza di uffici 1.250-1.350
Operatore 5 850 950 900
Operatore 6 850 950 900
Media 920
Centergross
Operatore 1 850 1.000 925 Fino a 1.200 per buone localizzazioni
Operatore 3 850 1.000 925 Fino a 1.500 per buone localizzazioni
Operatore 5 850 1.000 925
Media 925
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Per quanto concerne le fonti indirette, di seguito sono riportate le quotazioni della Fiaip, riferite
a capannoni localizzati ad Argelato e a Funo, e quelle fornite dall’Agenzia del Territorio che
articola Funo nelle due sottozone di Funo-Larghe di Funo e Centergross.
Tabella 7 – I valori indicati dalla Fiaip per i capannoni fino a 500 mq (euro/mq commerciale)
Zona Min Max Media
Argelato 800 900 850
Funo 850 950 900
Tabella 8 – I valori indicati per il segmento produttivo dall’Agenzia del Territorio (euro/mq lordo)
Zona Tipologia Min Max Media
Centrale Capoluogo Capannoni tipici 750 850 800
Frazione di Funo - Larghe di Funo
Capannoni tipici 850 950 900
Funo - Centergross Capannoni tipici 850 1.000 925
In ragione della sostanziale convergenza fra le indicazioni fornite dagli operatori e i valori
desunti dalle fonti ufficiali per quanto riguarda i valori riferiti alla funzione produttiva
tradizionale e l’assenza di indicazioni da parte delle fonti indirette per la funzione mista che
prevede la mixitè fra capannone e uffici, i valori di mercato si attestano sui valori forniti dalle
fonti dirette. I valori sono riportati nella tabella seguente.
Tabella 9 – I valori di mercato riferiti alla funzione produttiva e produttivo-terziaria impiegati nella stima
(euro/mq sc)
Zona Capannoni ordinari Valore medio
Capannoni con terziario Valore medio
Argelato 840 -
Funo 920 -
Centergross 925 1.350
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I costi della trasformazione
La funzione del costo di produzione (Cp) che rappresenta i costi legati all’attuazione del
progetto può essere rappresentata nel modo seguente:
Cp = Cc + Cu+ Ou + Ccc + St + I + P
dove
Cc = costo di costruzione dei manufatti;
Cu = costo di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria che comprendono la
realizzazione dei sottoservizi, la viabilità e i parcheggi, la sistemazione delle aree destinate a
verde con il relativo attrezzamento;
Ou = oneri di urbanizzazione secondaria;
Ccc = contributo sul costo di costruzione;
St = comprendono le spese tecniche riferite ai compensi delle figure professionali coinvolte nella
progettazione e nella realizzazione delle opere. Una componente è inoltre riferita alle spese
generali in carico ai soggetti attuatori;
I = imprevisti
P= profitto, o margine lordo, dello sviluppatore immobiliare.
Specifiche analisi di mercato presso fonti ufficiali, operatori locali della produzione edilizia e
professionisti nel settore delle costruzioni hanno supportato la stima delle voci che compongono
il costo di produzione.
Il costo di costruzione viene valutato con riferimento alle destinazioni d’uso previste e
comprende i costi relativi a materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali, utile
dell’impresa di costruzioni. In ragione dell’obiettivo della stima, il costo di costruzione dei
manufatti viene stimato con riferimento ai valori desunti dalla pubblicazione “Prezzi Tipologie
Edilizie” del 2007 curata dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (DEI - Genio Civile)
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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aggiornati mediante i numeri indici Istat riferiti al costo di costruzione per un fabbricato
residenziale. Tali costi sono stati verificati con gli operatori intervistati.
Tabella 10 – Coefficiente aggiornamento Istat del costo di costruzione
Indice dicembre 2007 128,1
Indice dicembre 2008 133,4
Coefficiente di aggiornamento 1,041
Nella tabella successiva sono riportati i valori parametrici di costo relativi alle nuove costruzioni,
articolati in ragione delle tipologie edilizie. Si assume la convergenza tra il parametro tecnico
impiegato nel prezziario (la superficie lorda di pavimento) e la superficie lorda vendibile
Tabella 11 – I valori di costo dei manufatti (valori espressi in euro/mq slv ovvero sc)
Intervento Costi unitari Fonte
Residenza 1.072 DEI – Edificio residenziale multipiano (scheda A3)
1.116 Valore aggiornato al dicembre 2008
Capannoni ordinari 435 DEI – Complesso industriale completo (scheda E7). Costi riferiti al solo capannone senza finiture
453 Valore aggiornato al dicembre 2008
Complesso industriale con uffici
674 DEI – Complesso industriale completo (scheda E7).
701 Valore aggiornato al dicembre 2008
Relativamente al costo di costruzione, vanno evidenziati i seguenti aspetti. Esiste una
sostanziale convergenza fra i costi relativi ai fabbricati residenziali desunti dal prezziario e le
indicazioni fornite dagli operatori.
Per quanto riguarda il costo di costruzione riferito ai fabbricati industriali le indicazioni del
prezziario sono coerenti alle indicazioni fornite dagli operatori della produzione edilizia
interpellati. Tuttavia alcuni operatori indicano un costo parametrico superiore del 20% rispetto a
quello desunto dal prezziario; va evidenziato che tali operatori non si occupano direttamente di
produzione edilizia industriale e quindi è plausibile che tale valore internalizzi altri costi impliciti.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Il costo di urbanizzazione delle aree comprende gli interventi funzionali alla realizzazione di
insediamenti residenziali e produttivi (la realizzazione dei sottoservizi, delle strade e dei
parcheggi e delle aree verdi opportunamente attrezzate). Tali costi sostituiscono la
corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria, mediante la realizzazione “a scomputo”
delle opere.
Ai fini dello studio si assume che l’urbanizzazione delle aree abbia un carattere ordinario; non si
prevede quindi la realizzazione di opere eccedenti l’ordinarietà quali la viabilità non strumentale
all’insediamento, i fabbricati pubblici, gli attrezzamenti particolari, ecc... Inoltre si ipotizza che
l’eventuale cessione di aree nell’ambito di regole perequative non ne preveda la preventiva
urbanizzazione.
L’ammontare del costo medio di urbanizzazione delle aree appare, secondo le fonti dirette, di
difficile quantificazione. Tuttavia, a partire dalle diverse indicazioni fornite dalle fonti è possibile
individuare un valore medio, opportunamente arrotondato, di 147,00 euro/mq slv.
Va evidenziato che per quanto riguarda le aree localizzate nel territorio agricolo, in ragione delle
caratteristiche degli immobili, si assume una minore incidenza dei costi di urbanizzazione,
assunta pari al 60% del costo precedentemente indicato, e quindi stimata in 88 euro/mq slv,
valore peraltro convergente con l’ammontare degli oneri aggiuntivi, per opere di urbanizzazione
generale, richiesti dall’Amministrazione nelle aree governate dal Rue.
Tabella 12 – I valori riferiti all’urbanizzazione di un’area residenziale desunti dalle indagini
Costi unitari Fonte
Urbanizzazione complesso edilizio residenziale (sottoservizi, verde attrezzato, aree asfaltate)
75 euro/mq slp DEI – scheda I 10
Caso di urbanizzazione 110 euro/mq slv Operatore locale
Valori orientativi medi 220 euro/mq slv Operatori locali
Valori orientativi medi 180 euro/mq slv Operatori locali
Valore medio 147
Per quanto riguarda gli interventi produttivi, i dati sono forniti dagli operatori poichè le fonti
ufficiali non forniscono valori di riferimento. Il costo relativo all’urbanizzazione è assunto pari a
100 euro/mq sc.
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I costi relativi agli oneri concessori (oneri di urbanizzazione secondaria e contributo sul costo di
costruzione) sono desunti da documenti ufficiali forniti dal Comune di Argelato:
• per la residenza, l’ammontare degli oneri di urbanizzazione primaria ammonta a 45,58
euro/mq su;
• per il produttivo, gli oneri tabellari prevedono due valori: il primo si applica alle superfici
comprese entro 200 mq (45,58 euro/mq su); il secondo (2,2 eur/mq su) viene
computato sulla superficie eccedente 200 mq su. Allo scopo di semplificare la
valutazione si assume un onere medio ponderato di 19,55 euro/mq su.
Infine il contributo sul costo di costruzione, applicato ai soli interventi destinati alla residenza, è
pari al 10% del costo di costruzione convenzionale ed, espresso per unità di superficie lorda
vendibile, ammonta a 60,95 euro.
Tabella 13 – I costi di urbanizzazione delle aree e gli oneri concessori
I costi riferiti alle spese tecniche e agli imprevisti sono stati forniti dalle fonti dirette.
Le spese tecniche, espresse in percentuale sui costi di costruzione, comprendono la
remunerazione di tutte le figure professionali coinvolte nel processo di trasformazione edilizia
dell’area nonchè una quota di spese generali connesse all’attività del soggetto sviluppatore. I
soggetti intervistati hanno evidenziato che il progressivo perfezionamento dei livelli progettuali
determina una riduzione di tali costi.
Costi unitari u.m.
Urbanizzazione complesso edilizio residenziale 147,00 euro/mq slv
Urbanizzazione area produttivo 100,00 euro/mq sc
Oneri di urb. secondaria (residenza) 30,39 Euro/mq slv
Oneri di urb. secondaria (produttivo) 18,62 Euro/mq sc
Contributo sul cc (funzioni residenziale) 60,95 Euro/mq slv
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Tabella 14 – Le spese tecniche e gli imprevisti
Percentuale sui costi
Spese tecniche Funzione residenziale
Area ricompresa in Piano urbanistico generale (Psc/Poc) 10-9%
Area con strumento attuativo approvato 8-7%
Spese tecniche Funzione produttiva
Area ricompresa in Piano urbanistico generale (Psc/Poc) 7-6%
Area con strumento attuativo approvato 5-4%
Imprevisti 5-3%
Infine, l’ammontare del margine lordo atteso è desunto dalle indicazioni degli operatori e si
attesta in termini percentuali fra il 9 e il 18% dei ricavi in funzione della dinamicità del mercato
di riferimento e delle funzioni.
La stima delle aree non tiene conto degli oneri finanziari e degli aspetti fiscali, coerentemente
alle indicazioni della manualistica estimativa internazionale poichè si tratta di voci di costo
connesse al profilo soggettivo dell’operatore che effettua la trasformazione immobiliare. Esse
non possono influenzare il valore del bene, quando piuttosto la valutazione di convenienza di un
investimento immobiliare, che tuttavia non è oggetto di approfondimento nel presente studio.
Di seguito sono riportate le tabella di sintesi riferite alle voci di ricavo e di costo impiegati nelle
stime rispettivamente per le funzioni residenziali, produttive e miste produttivo –terziario:
• nella tabella 15 sono richiamati i valori che non vengono modificati dal perfezionamento
dei livelli progettuali o dell’eventuale urbanizzazione dei suoli;
• nella tabella 16 sono invece rappresentate le voci di costo per le quali il
perfezionamento dei livelli progettuali o l’eventuale urbanizzazione dei suoli ne
determina una riduzione.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 15 – I valori che non sono modificati dal perfezionamento dei livelli progettuali
Tabella 16 – I valori che sono modificati dal perfezionamento dei livelli progettuali (% sui costi di
costruzione o sui ricavi)
Residenza Capannoni ordinari
Produttivo con uffici
euro/mq slv euro/mq sc euro/mq sc
Ricavi
Argelato 2.120,00 840,00 -
Funo 2.510,00, 920,00 -
Ambito agricolo -Forese 1.910,00 - -
Centergross - - 1.350,00
Costi
Costo di costruzione 1.116,00 453,00 701,00
Urbanizzazione dell’area 147,00 – 88,20 100,00 100,00
Oneri urbanizzazione secondaria 30,39 18,62 18,62
Contributo sul costo costruzione 60,95
Livello di perfezionamento jus aedificandi
Piano operativo adottato Strumento attuativo approvato (o altri tioli abilitativi)
Non urbanizzata Urbanizzata Non urbanizzata Urbanizzata
Residenza
Spese tecniche 10% 9% 8% 7%
Imprevisti 5% 5% 4% 4%
Profitto (Argelato-Zona agricola/Funo)
15-18% 15-18% 14-17% 14-17%
Produttivo Produttivo con uffici
Spese tecniche 7% 6% 5% 4%
Imprevisti 4% 4% 3% 3%
Profitto (Argelato/Funo-Centergross)
10-12% 10-12% 9-11% 9-11%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Terza parte. La determinazione dei valori di mercato
unitari per le aree edificabili ai fini ICI
La determinazione dei valori di mercato delle aree edificabili oggetto del presente studio viene
effettuata sulla base delle analisi e delle elaborazioni effettuate.
L’implementazione dei modelli per la stima dei valori di mercato ai fini ICI è riportata nelle
pagine seguenti.
È opportuno ricordare che la stima dei costi e dei ricavi della trasformazione è stata effettuata
con riferimento ai seguenti parametri:
• il parametro tecnico della superficie lorda vendibile, allo scopo di giungere ad un valore
dell’area espresso in euro per unità di superficie lorda vendibile per la funzione
residenziale;
• il parametro tecnico della superficie complessiva, allo scopo di giungere ad un valore
dell’area espresso in euro per unità di superficie complessiva per la funzione produttiva
e produttivo-terziaria;
Tabella 17 – Lo schema delle elaborazioni riportate nelle pagine seguenti
Funzione Livello di perfezionamento Stato dell’area Rif. tabella
Aree non urbanizzate Tabella 18
Ipotesi di piano operativo adottato Aree urbanizzate Tabella 19
Area con funzioni prevalentemente residenziali
Aree non urbanizzate Tabella 20
Ipotesi di piano attuativo approvato (o altro titolo abilitativo) Aree urbanizzate Tabella 21
Aree non urbanizzate Tabella 22 e 23
Ipotesi di piano operativo adottato Aree urbanizzate Tabella 24 e 25
Area con funzioni produttive e produttivo-terziarie
Aree non urbanizzate Tabella 26
Ipotesi di piano attuativo approvato (o altro titolo abilitativo) Aree urbanizzate Tabella 27
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Negli allegati si procede alla conversione del valore stimato con riferimento ad altri parametri
tecnici e alla determinazione dei valori complessivi per gli areali e le aree indicati nel Psc e nel
Rue.
Le aree destinate a funzioni residenziali
La stima delle aree nell’ipotesi di un piano operativo adottato
Le stime che seguono assumono che l’area si collochi entro un piano operativo comunale
adottato ma che non sia perfezionato un ulteriore livello attuativo. A questo scopo, il valore
stimato fa riferimento alle aree non urbanizzate e a quelle urbanizzate.
La stima del valore delle aree non urbanizzate
Di seguito sono riportate le tabelle esplicative riferite alla stima del valore delle aree non
urbanizzate destinate a funzioni prevalentemente residenziali.
Tabella 18 – Le elaborazioni riferite alle aree non urbanizzate (destinazione prevalentemente
residenziale). Valori espressi in euro/mq slv
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Zona 3 Territorio agricolo e
frazioni
Ricavi 2.120,00 2.510,00 1.910,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 1.116,00 1.116,00 1.116,00
Costo urbanizzazione area 147,00 147,00 88,20
Oneri urb. secondaria 30,39 30,39 30,39
Contributo cc 60,95 60,95 60,95
Spese tecniche e generali 126,30 126,30 120,42
Imprevisti 63,15 63,15 60,21
Profitto 318,00 451,80 286,50
Totale costi di produzione 1.861,79 1995,59 1762,66
Valore dell’area 258,21 514,41 147,33
Incidenza dell’area 12% 20% 8%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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È opportuno evidenziare che la congruità dei valori stimati è verificata attraverso l’indicatore
dell’incidenza dell’area che fornisce la misura in termini percentuali del peso del valore del suolo
sul valore del fabbricato finito. Tale valore si attesta al 12% nel capoluogo, salendo al 20% a
Funo.
La stima del valore delle aree urbanizzate
La stima dei valori di mercato delle aree urbanizzate viene effettuata assumendo che il costo
riferita all’urbanizzazione dell’area sia già stato sostenuto mentre gli oneri concessori
(urbanizzazione secondaria e contributo sul costo di costruzione) non siano stati corrisposti.
Tabella 19 - Le elaborazioni riferite alle aree urbanizzate (destinazione prevalentemente residenziale).
Valori espressi in euro/mq slv
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Zona 3 Territorio agricolo e
frazioni
Ricavi 2.120,00 2.510,00 1.910,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 1.116,00 1.116,00 1.116,00
Oneri urb. secondaria 30,39 30,39 30,39
Contributo cc 60,95 60,95 60,95
Spese tecniche 100,44 100,44 100,44 Imprevisti 55,80 55,80 55,80 Profitto 318,00 451,80 286,50
Totale costi di produzione 1.681,58 1.815,38 1650,08
Valore dell’area 438,42 694,62 259,92 Incidenza dell’area 21% 28% 14%
Va evidenziato che l’incidenza delle aree urbanizzate si attesta su valori in linea con quelli
segnalati dagli operatori locali ed in particolare è compresa tra il 21% del capoluogo e il 28%
delle aree di maggiore pregio, localizzate a Funo.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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La stima delle aree nell’ipotesi di uno strumento attuativo approvato
A seguire sono riportate le elaborazioni riferite al valore di un’area, urbanizzata o non
urbanizzata, nell’ipotesi che essa sia stata oggetto di uno strumento attuativo approvato, ovvero
altro titolo abilitativo rilasciato. L’ipotesi assume che l’esistenza di uno strumento che perfeziona
lo jus aedificandi delle aree incida positivamente sul valore dell’area stessa, ipotesi condivisa
dagli operatori dello sviluppo e della commercializzazione immobiliare.
La stima del valore delle aree non urbanizzate
Di seguito sono riportate le tabelle esplicative riferite alla stima del valore delle aree non
urbanizzate è già caratterizzate da uno strumento attuativo approvato (ovvero altro titolo
abilitativo rilasciato) destinate a funzioni prevalentemente residenziali di Argelato, Funo e del
territorio agricolo.
Tabella 20 - Le elaborazioni riferite alle aree non urbanizzate (destinazione prevalentemente
residenziale). Valori espressi in euro/mq slv
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Zona 3 Territorio agricolo e
frazioni
Ricavi 2.120,00 2.510,00 1.910,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 1.116,00 1.116,00 1.116,00
Costo urbanizzazione area 147,00 147,00 88,20
Oneri urb. secondaria 30,39 30,39 30,39
Contributo cc 60,95 60,95 60,95
Spese tecniche e generali 101,04 101,04 96,34
Imprevisti 50,52 50,52 48,17
Profitto 296,80 426,70 267,40
Totale costi di produzione 1.802,70 1.932,60 1.707,44
Valore dell’area 317,30 577,40 202,56
Incidenza dell’area 15% 23% 11%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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L’incidenza dell’area nel caso delle aree non urbanizzate comprese in un piano attuativo si
attesta su valori superiori rispetto all’assenza di strumento attuativo approvato (il 15% ad
Argelato e il 23% a Funo).
La stima del valore delle aree urbanizzate
Di seguito sono riportate le tabelle esplicative riferite alla stima del valore delle aree urbanizzate
destinate a funzioni prevalentemente residenziali e già caratterizzate da uno strumento
attuativo. Tali aree si caratterizzano per i valori più elevati in ragione del perfezionamento del
livello attuattivo a cui sono giunte.
La stima dei valori di mercato delle aree urbanizzate viene effettuata assumendo che gli oneri
concessori (urbanizzazione secondaria e contributo sul costo di costruzione) non siano stati
corrisposti.
Tabella 21 - Le elaborazioni riferite alle aree urbanizzate (destinazione prevalentemente residenziale).
Valori espressi in euro/mq slv
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Zona 3 Territorio agricolo e
frazioni
Ricavi 2.120,00 2.510,00 1.910,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 1.116,00 1.116,00 1.116,00
Oneri urb. secondaria 30,39 30,39 30,39
Contributo cc 60,95 60,95 60,95
Spese tecniche e generali 78,12 78,12 78,12
Imprevisti 44,64 44,64 44,64
Profitto 296,80 426,70 267,40
Totale costi di produzione 1.626,90 1.756,80 1.597,50
Valore dell’area 493,10 753,20 312,50
Incidenza dell’area 23% 30% 16%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Le aree a destinazione produttiva e produttivo-terziaria
Di seguito sono riportate le elaborazioni riferite alle aree destinate alla trasformazione
produttiva. Tali aree comprendono anche le aree la cui trasformazione è cautelativamente
orientata al segmento del produttivo immateriale con la presenza di terziario, ovvero i futuri Poli
funzionali, in ragione dell’assenza di altre indicazioni circa le funzioni previste.
Va evidenziato che la stima del valore delle predette aree dovrà essere aggiornata a seguito
della formazione di futuri strumenti urbanistici, ovvero specifici Accordi territoriali, che
stabiliranno le effettive funzioni previste sulle aree.
La stima delle aree nell’ipotesi di un piano operativo adottato
Le stime che seguono assumono che l’area si collochi entro un piano operativo comunale
adottato ma che non sia perfezionato un ulteriore livello attuativo. A questo scopo, il valore
stimato fa riferimento alle aree non urbanizzate e a quelle urbanizzate.
La stima del valore delle aree non urbanizzate
Di seguito sono riportate le tabelle esplicative riferite alla stima del valore delle aree produttive
non urbanizzate localizzate rispettivamente ad Argelato e a Funo e nella zona omogenea 4 del
Centergross e dei Poli funzionali.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 22 - Le elaborazioni riferite alle aree non urbanizzate (destinazione produttiva). Valori espressi in
euro/mq sc
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Ricavi 840,00 920,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 453,00 453,00
Costo urbanizzazione area 100,00 100,00
Oneri urb. secondaria 18,62 18,62
Spese tecniche e generali 38,71 38,71 Imprevisti 22,12 22,12 Profitto 84,00 110,40
Totale costi di produzione 716,45 742,85
Valore dell’area 123,55 177,15 Incidenza dell’area 15% 19%
Tabella 23 - Le elaborazioni riferite alle aree non urbanizzate (destinazione produttiva-terziaria). Valori
espressi in euro/mq sc
Zona 4 Centergross e Poli
funzionali
Ricavi 1.350,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 701,00
Costo urbanizzazione area 100,00
Oneri urb. secondaria 18,62
Spese tecniche e generali 56,07 Imprevisti 32,04 Profitto 162,00 Totale costi produzione 1.069,73
Valore dell’area 280,27 Incidenza dell’area 21%
L’incidenza dell’area per le aree produttive è compresa fra il 15% delle aree localizzate ad
Argelato e il 19%, che caratterizza le aree maggiormente apprezzate dal mercato, a Funo.
Inoltre, le aree localizzate in prospicenza al Centergross si caratterizzano per un’incidenza
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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superiore (21%) in ragione delle funzioni di maggiore pregio e della localizzazione che è
favorevolmente influenzata dalla prossimità alla viabilità autostradale.
La stima del valore delle aree urbanizzate
La stima dei valori di mercato delle aree produttive già urbanizzate viene effettuata assumendo
che gli oneri concessori (urbanizzazione secondaria) non siano stati corrisposti.
Le tabelle riportano le elaborazioni per le aree localizzate rispettivamente ad Argelato e Funo e
nella zona omogenea 4 del Centergross e dei Poli funzionali.
Tabella 24 - Le elaborazioni riferite alle aree urbanizzate (destinazione produttiva). Valori espressi in
euro/mq sc
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Ricavi 840,00 920,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 453,00 453,00
Oneri urb. secondaria 18,62 18,62
Spese tecniche e generali 27,18 27,18 Imprevisti 18,12 18,12 Profitto 84,00 110,40
Totale costi di produzione 600,92 627,32
Valore dell’area 239,08 292,68 Incidenza dell’area 28% 32%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 25 - Le elaborazioni riferite alle aree urbanizzate (destinazione produttiva-terziaria). Valori
espressi in euro/mq sc
Zona 4 Centergross e Poli funzionali
Ricavi 1.350,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 701,00
Oneri urb. secondaria 18,62
Spese tecniche e generali 42,06 Imprevisti 28,04 Profitto 162,00
Totale costi di produzione 951,72
Valore dell’area 398,28 Incidenza dell’area 30%
L’incidenza dell’area sul fabbricato finito nel caso delle aree produttive urbanizzate si attesta su
valori compresi tra il 28 e il 32%.
La stima delle aree nell’ipotesi di uno strumento attuativo approvato
A seguire sono riportate le elaborazioni riferite al valore di un’area, urbanizzata o non
urbanizzata, nell’ipotesi che essa sia stata oggetto di uno strumento attuativo approvato, ovvero
altro titolo abilitativo rilasciato. L’ipotesi assume che l’esistenza di uno strumento che perfeziona
lo jus aedificandi delle aree incida positivamente sul valore dell’area stessa, ipotesi condivisa
dagli operatori dello sviluppo e della commercializzazione immobiliare
In ragione della complessità attuativa sottesa alle aree comprese nei Poli funzionali,
compreso il Centergross, non si procede alla stima del valore di queste ultime nell’ipotesi di
uno strumento attuativo approvato.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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La stima del valore delle aree non urbanizzate
Tabella 26 - Le elaborazioni riferite alle aree non urbanizzate (destinazione produttiva). Valori espressi in
euro/mq sc
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Ricavi 840,00 920,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 453,00 453,00
Costo urbanizzazione area 100,00 100,00
Oneri urb. secondaria 18,62 18,62
Spese tecniche e generali 27,65 27,65 Imprevisti 16,59 16,59 Profitto 75,60 101,20
Totale costi di produzione 691,46 717,06
Valore dell’area 148,54 202,94 Incidenza dell’area 18% 22%
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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La stima del valore delle aree urbanizzate
Il valore delle aree urbanizzate localizzate ad Argelato e a Funo viene stimato assumendo che
gli oneri concessori (urbanizzazione secondaria) non siano stati corrisposti.
Tabella 27 - Le elaborazioni riferite alle aree urbanizzate (destinazione produttiva). Valori espressi in
euro/mq sc
Zona 1 Argelato
Zona 2 Funo
Ricavi 840,00 920,00
Costo di produzione
Costo di costruzione 453,00 453,00
Oneri urb. secondaria 18,62 18,62
Spese tecniche e generali 18,12 18,12 Imprevisti 13,59 13,59 Profitto 75,60 101,20
Totale costi di produzione 578,93 604,53
Valore dell’area 261,07 315,47 Incidenza dell’area 31% 34%
L’incidenza dei valori stimati sul valore del fabbricato finito è compreso tra il 31 e il 34%.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Il quadro di sintesi dei valori delle aree ai fini
dell’applicazione dell’Ici
Sono di seguito riportati i valori delle aree ai fini della determinazione della base imponibile
dell’imposta comunale sugli immobili. Tali valori, con gli opportuni arrotondamenti,
rappresentano l’esito delle valutazioni effettuate in precedenza e tengono conto degli
abbattimenti introdotti dall’Amministrazione con la Delibera di Consiglio comunale
n. 16 del 27 marzo 2009.
Tabella 28 – Aree a destinazione residenziale (valori espressi in euro/mq slv)
Area non urbanizzata Area urbanizzata
PSC adottato (20% del valore A)
Zona 1 - Argelato 51,60 87,60
Zona 2 - Funo 102,80 138,80
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni 29,40 51,80
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali nd nd
PSC approvato (50% del valore A)
Zona 1 - Argelato 129,00 219,00
Zona 2 - Funo 257,00 347,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni 73,50 129,50
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali nd nd
POC e RUE (valore A)
Zona 1 - Argelato 258,00 438,00
Zona 2 - Funo 514,00 694,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni 147,00 259,00
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali nd nd
Strumento attuativo approvato (valore B)
Zona 1 - Argelato 317,00 493,00
Zona 2 - Funo 577,00 753,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni 202,00 312,00
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali nd nd
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 29 – Aree a destinazione produttiva e produttiva-terziaria (valori espressi in euro/mq sc)
Area non urbanizzata Area urbanizzata
PSC adottato (20% del valore A)
Zona 1 - Argelato 24,60 47,80
Zona 2 - Funo 35,40 58,40
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni nd nd
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali 56,00 79,60
PSC approvato (50% del valore A)
Zona 1 - Argelato 61,50 119,50
Zona 2 - Funo 88,50 146,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni nd nd
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali 140,00 199,00
POC e RUE (valore A)
Zona 1 - Argelato 123,00 239,00
Zona 2 - Funo 177,00 292,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni nd nd
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali 280,00 398,00
Strumento attuativo approvato (valore B)
Zona 1 - Argelato 148,00 261,00
Zona 2 - Funo 202,00 315,00
Zona 3 - Territorio agricolo e Frazioni nd nd
Zona 4 - Centergross e Poli funzionali nd nd
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Allegato 1 – L’individuazione delle zone omogenee a
fini ICI
Di seguito sono riportate le planimetrie indicative con la delimitazione delle zone omogenee
a fini Ici. Più in particolare, sono riportate le seguenti planimetrie:
• la zona omogenea 1, corrispondente al capoluogo di Argelato;
• la zona omogenea 2, corrispondente a Funo;
• la zona omogenea 4, corrispondente al Centergross e ai Poli funzionali.
La zona omogenea 3, corrispondente al territorio agricolo e alle frazioni, comprende il territorio
comunale rimanente a seguito dello scorporo delle precedenti zone 1, 2 e 4.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Figura 2 – La zona omogenea 1, il capoluogo di Argelato
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Figura 3 - La zona omogenea 2, Funo
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Figura 4 - La zona omogenea 4, Centergross e i Poli funzionali
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Allegato 2 – Stima dei valori degli ambiti per nuovi
insediamenti su area libera
Di seguito sono riportate le elaborazioni finalizzate a definire il valore, espresso in euro/mq
di superficie territoriale, delle aree comprese negli ambiti per nuovi insediamenti su
area libera con riferimento a tre livelli di perfezionamento dello jus aedificandi:
• valori a seguito dell’adozione del POC (tabella 30);
• valori a seguito dell’approvazione del PSC (tabella 31);
• valori a seguito dell’adozione del PSC (tabella 32).
Va evidenziato che il valore delle aree considera la sola superficie utile privata, assumendo che
la superficie “pubblica” non concorra alla valorizzazione privata delle aree, e quindi non
concorra alla determinazione del valore imponibile a fini Ici.
A questo scopo le fasi di stima sono le seguenti:
• calcolo della slv totale privata - realizzabile sulla base delle indicazioni dello strumento
urbanistico - come prodotto della superficie utile e del coefficiente di conversione 1,50;
• stima del valore venale complessivo delle aree come esito del prodotto del valore
unitario espresso in euro/mq slv e la slv totale privata;
• stima del valore unitario espresso in euro/mq di superficie territoriale come esito del
rapporto fra il valore venale complessivo e la superficie territoriale complessiva.
Le elaborazioni considerano i dati urbanistici (superficie territoriale e superficie utile) contenuti
nella delibera di Consiglio comunale n. 31 del 21/04/2009.
Va evidenziato che il valore dell’area espresso per mq di superficie territoriale è funzione della
capacità edificatoria assunta nella stima. Ne consegue che la validità dei valori riportati
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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nella tabella seguente è limitata alle ipotesi (indici di utilizzazione e superficie utile
realizzabile) esplicitate in tabella.
Tabella 30 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’adozione del POC
Ambito e classificazione
Superficie territoriale (mq)
SU privata (mq)
Slv privata (mq)
Valore unitario
area (euro/mq
slv)
Valore totale ambito (euro)
Valore parametrico area a fini Ici (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
APV 23.234 558 837,00 258 215.946 9,29
AEE 27.367 1.751 2.626,50 258 677.637 24,76
APL 311.249 24.900 37.350,00 258 9.636.300 30,96
1
TOTALE 361.850
APV 22.625 543 814,50 258 210.141 9,29
APL 55.712 4.457 6.685,50 258 1.724.859 30,96
2
TOTALE 78.337
APV 3.319 80 120,00 258 30.960 9,33
APL 16.108 1.289 1.933,50 258 498.843 30,97
7
TOTALE 19.427
Zona omogenera 2 Funo
APV 33.743 810 1.215,00 514 624.510 18,51
APL 22.709 1.817 2.725,50 514 1.400.907 61,69
8
TOTALE 56.452
APV 62.862 1.509 2.263,50 514 1.163.439 18,51 APL 13.761 1.101 1.651,50 514 848.871 61,69
9
TOTALE 76.623 2.610 3.915,00 514 2.012.310
AEE 17.952 1.149 1.723,50 514 885.879 49,35 10
TOTALE 17.952
APV 40.908 982 1.473,00 514 757.122 18,51
APL 113.218 9.057 13.585,50 514 6.982.947 61,68
11
TOTALE 154.126
APV 88.491 2.124 3.186,00 514 1.637.604 18,51
APL 126.478 10.118 15.177,00 514 7.800.978 61,68
12
TOTALE 214.969
APV 63.385 1.521 2.281,50 514 1.172.691 18,50 13
TOTALE 63.385
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 31 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’approvazione del PSC
Ambito e classificazione
Superficie territoriale (mq)
Valore parametrico successivamente all’adozione del POC (euro/mq ST)
Valore parametrico successivamente all’approvazione del PSC (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
APV 23.234 9,29 4,65
AEE 27.367 24,76 12,38
APL 311.249 30,96 15,48
1
TOTALE 361.850
APV 22.625 9,29 4,64
APL 55.712 30,96 15,48
2
TOTALE 78.337
APV 3.319 9,33 4,66
APL 16.108 30,97 15,48
7
TOTALE 19.427
Zona omogenera 2 Funo
APV 33.743 18,51 9,25
APL 22.709 61,69 30,84
8
TOTALE 56.452
APV 62.862 18,51 9,25 APL 13.761 61,69 30,84
9
TOTALE 76.623
AEE 17.952 49,35 24,67 10
TOTALE 17.952
APV 40.908 18,51 9,25
APL 113.218 61,68 30,84
11
TOTALE 154.126
APV 88.491 18,51 9,25
APL 126.478 61,68 30,84
12
TOTALE 214.969
APV 63.385 18,50 9,25 13
TOTALE 63.385
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 32 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’adozione del PSC
Ambito e classificazione
Superficie territoriale (mq)
Valore parametrico successivamente all’adozione del POC (euro/mq ST)
Valore parametrico successivamente all’adozione del PSC (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
APV 23.234 9,29 1,86
AEE 27.367 24,76 4,95
APL 311.249 30,96 6,19
1
TOTALE 361.850
APV 22.625 9,29 1,86
APL 55.712 30,96 6,19
2
TOTALE 78.337
APV 3.319 9,33 1,87
APL 16.108 30,97 6,19
7
TOTALE 19.427
Zona omogenera 2 Funo
APV 33.743 18,51 3,70
APL 22.709 61,69 12,34
8
TOTALE 56.452
APV 62.862 18,51 3,70 APL 13.761 61,69 12,34
9
TOTALE 76.623
AEE 17.952 49,35 9,87 10
TOTALE 17.952
APV 40.908 18,51 3,70
APL 113.218 61,68 12,34
11
TOTALE 154.126
APV 88.491 18,51 3,70
APL 126.478 61,68 12,34
12
TOTALE 214.969
APV 63.385 18,50 3,70 13
TOTALE 63.385
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Allegato 3 – Stima dei valori degli ambiti a
destinazione produttiva e i poli funzionali
Di seguito sono riportate le elaborazioni finalizzate a definire il valore, espresso in euro/mq
di superficie territoriale, delle aree comprese negli ambiti produttivi comunali e
sovracomunali di nuovo insediamento e i poli funzionali di previsione indicati nella Delibera di
CC n. 31 del 21/04/2009 con riferimento a tre livelli di perfezionamento dello jus aedificandi:
• valori a seguito dell’adozione del POC (tabella 33);
• valori a seguito dell’approvazione del PSC (tabella 34);
• valori a seguito dell’adozione del PSC (tabella 35).
A questo scopo le fasi di stima sono le seguenti:
• calcolo della superficie complessiva totale- realizzabile sulla base delle indicazioni dello
strumento urbanistico - come prodotto della superficie utile e del coefficiente di
conversione 1,05;
• stima del valore venale complessivo delle aree come esito del prodotto del valore
unitario espresso in euro/mq sc e la superficie complessiva totale;
• stima del valore unitario espresso in euro/mq di superficie territoriale come esito del
rapporto fra il valore venale complessivo e la superficie territoriale complessiva.
Le elaborazioni considerano i dati urbanistici (superficie territoriale e superficie utile) contenuti
nella delibera di Consiglio comunale n. 31 del 21/04/2009.
Va evidenziato che il valore dell’area espresso per mq di superficie territoriale è funzione della
capacità edificatoria assunta nella stima. Ne consegue che la validità dei valori riportati
nella tabella seguente è limitata alle ipotesi (indici di utilizzazione e superficie utile
realizzabile) esplicitate in tabella.
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 33 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’adozione del POC
Ambito Superficie territoriale (mq)
SU (mq) Sc complessiva (mq)
Valore unitario
area (euro/mq
sc)
Valore totale ambito (euro)
Valore parametrico area a fini Ici (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
Ambito 4 157.393 49.000 51.450 123 6.328.350 40,21
Zona omogenea 2 Funo
Ambito 17 24.341 8.520 8.946 177 1.583.442 65,05
Zona omogenea 4 Centergross e Poli funzionali
Ambito 14 363.792 72.760 76.398 280 21.391.44 58,80
Ambito 15 427.493 160.000 168.000 280 47.040.000 110,04
Tabella 34 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’approvazione del PSC
Ambito Superficie territoriale (mq)
Valore parametrico successivamente all’adozione del POC (euro/mq ST)
Valore parametrico successivamente all’approvazione del PSC (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
Ambito 4 157.393 40,21 20,10
Zona omogenea 2 Funo
Ambito 17 24.341 65,05 32,53
Zona omogenea 4 Centergross e Poli funzionali
Ambito 14 363.792 58,80 29,40
Ambito 15 427.493 110,04 55,02
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Tabella 35 – Il valore imponibile a fini Ici delle aree comprese negli areali di cui alla delibera CC n. 31 del
21/4/2009 successivamente all’adozione del PSC
Ambito Superficie territoriale (mq)
Valore parametrico successivamente all’adozione del POC (euro/mq ST)
Valore parametrico successivamente all’adozione del PSC (euro/mq ST)
Zona omogenea 1 Argelato
Ambito 4 157.393 40,21 8,04
Zona omogenea 2 Funo
Ambito 17 24.341 65,05 13,01
Zona omogenea 4 Centergross e Poli funzionali
Ambito 14 363.792 58,80 11,76
Ambito 15 427.493 110,04 22,01
Definizione dei criteri di stima e stima del valore di mercato delle aree fabbricabili nel Comune di Argelato ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili
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Allegato 4. Le schede relative al costo di costruzione
delle tipologie edilizie impiegate nella stima
Di seguito sono riportate le schede che illustrano il costo di costruzione per le tipologie edilizie
impiegate nella stima del costo di produzione.
Le schede desunte dalla pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie” del 2007 curata dal Collegio
degli Ingegneri e Architetti di Milano (DEI - Genio Civile), sono state rielaborate allo scopo di
allineare le caratteristiche dei beni oggetti di stima con i fabbricati riportati nel prezziario.
Le schede di seguito riportate sono le seguenti:
• Edificio residenziale multipiano (scheda A3);
• Complesso industriale completo (scheda E7). Costi riferiti al solo capannone senza
finiture
• Complesso industriale completo (scheda E7).
Si ricorda che, nella valutazione, i prezzi riportati nelle schede sono stati opportunamente
aggiornati al 31 dicembre 2008 mediante i numeri indice dell’Istat.