Isvicre ve Almanya da kentsel dönüsüme yönelik tasinmaz
degerlemeleri
Dr.-Ing., Sevim Bakirci Rissi, MRICS
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Icerik
• 1 Isvicre de planlama sistemi ve kentsel dönüsüm
uygulamalari
• 2 Almanya da tasinmaz degerleme sistemi
• 3 Isvicre de tasinmaz degerleme sistemi
• 4 Sonuc ve öneriler
Ankara, 7-8 Ekim 2013
1.1 Isvicre Konfederasyonu (CH) nun Yönetim sekli ve Kisaca Tanitimi Genel Bilgiler:
Ankara, 7-8 Ekim 2013
• Yüzölcümü: 41 290 km2 (Marmara Bölgesi 67 000 km2 )
• Yönetim sekli: Federal Cumhuriyet , Dogrudan demokrasi
• AB üyesi degil
• Nüfusu: 7 507 000
• Kisi basina dusen yillik Gelir: 54 000 CHF (2005 itibaiyle)
• Resmi Diller: Almanca, Fransizca, Italyanca, Romans
1.2 Yönetim Sekli:
Devlet Yapisi Yasama Yürütme Yargi
Federal Halki temsilen Ulusal Konsey: Halk tarifindan secilen 200 üye
Kantonlari temsilen Eyalet Konseyi: 26 Kantondan 46 üye
Federal Konsey: Federal Meclis den secilen 7 üye
Federal Yüksek Mahkeme, 41 tam ve 41 yedek Yüksek Mahkeme Yargici, Federal Meclis tarafindan
Kantonal Kantonal Parlemento, halk tarafindan secilen 49 ve 200 arasi üye
Hükümet veya Bakanlik Danismani, halk tarafindan teker teker secilen 5-7 üye
Kanton Mahkemeleri, Konton Parlementosu tarafindan secilir veya hükümet atar
Komünal Kücük Belediyeler: Bütün vatandaslari temsilen kurulan birlikler
Büyük Belediyeler: Halk tarafindan secilen Komünal Parlemento
Sehir Belediye Meclisi, halk tarafindan teker teker secilen 5-9 üye
Yerel Mahkemeler, bir veya birkac belediye icin, halk secimi veya hükümet atamasi
Ankara, 7-8 Ekim 2013
1.3 Isvicrede Tasinmaz Mülkiyeti
• Isvicre Anayasa si 26. maddesine göre mülk sahibi olmak hakki teminat altindadir. Kamulastirma ve kamulastirmaya yakin tarzda mülkiyet hakkinin sinirlanmasi durumlarinda tam tazminat ödenmesi zorunludur.
• Isvicre de tasinmaz mülkiyeti, Isvicre Medeni Kanunu‘nun 4. bölümünde Esya Hukuku‘nun 641. maddesinde ve devaminda düzenlemmistir.
• Türk Medeni Kanunu (TMK), Isvicre den alindigindan birbiri ile büyük benzerlikler göstermektedir. Her ne kadar TMK 1994 de yenilense de Esya Hukuku‘ndaki kavramlar neredeyse birbirinin aynisidir.
• Isvicre Medeni Kanunu‘ nun (ZGB) 655. maddesine göre tasinmaz mülkiyetinin konusu, TMK nin 704. maddesindeki gibi: Araziler, Tapü kütügünde ayri sayfaya kaydedilen bagimsiz ve sürekli haklar, maden yataklari ve kat mülkiyeti kütügüne kayitli bagimsiz bölümlerden olusur.
• Isvicre Medeni Kanunu‘nun 667. maddesine göre arazi üzerindeki mülkiyet tibki TMK (md. 718) nunda oldugu gibi, kullanilmasinda yarar oldugu ölcüde, üstündeki hava ve altindaki arz katmanlarini kapsar. Bu mülkiyetin kapsamina, yasal sinirlamalar sakli kalmak üzere yapilar, bitkiler ve kaynaklar girer.
Ankara, 7-8 Ekim 2013
1.4 Isvicre de Planlama Sistemi
Ankara, 7-8 Ekim 2013
•
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Isvicre de „Kentsel Dönüsüm (Quartierplan)“
uygulamalari
Özel Kentsel
Dönüsüm
Kurumsal Kentsel
Dönüsüm
Kismen Kentsel
Dönüsüm
Sınır
Düzeltmeleri
Kentsel
Dönüsüm
Planlama ve Imar Yasasi / Kentsel Dönüsüm Yönetmeligi
2. Alman Degerleme Sistemine Genel bir Bakis
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Almanya da Tasinmaz Degerleme Sistemi
Almanya da Tasinmazlarin Pazar Degerinin Belirlenmesinde gerekli olan Yasal A ltliklar
Imar Yasasi (BauGB)
madde 199 Paragraf.2 madde 199 Paragraf.1
Tasinmaz Degerleme Tüzügü (ImmoWertV)
6.12.1988 tarihli yürürlülükte olan tüzük yenilenmis 1.7.2010 tarinde yeni haliyle yürürlülüge girmistir.
Tasinmaz
Degerleme
Yönergesi
Bilirkisi Komisyonlari Tüzügü
5.4.2005 tarihi itibari ile:
Alman Imar Yasasi na göre Bilirkisi
Komisyonu, Satis fiyatlarinin toplanmasi ve arsa birim degerlerinin saptanmasina dair
tüzük.
ergänzt
durch
Emsal Karsilastirma Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi
Fiyat Karsilastirma Hesabi
(karsilastirilabilir
tasinmazlar ne kadar?)
Kar Hesabi
(kira, yapi kalan ömrü ve faiz
oranindan hangi nakit deger elde edilir?)
Yapi Degerlerinin Hesabi
(arsa ve yapi degerlerinin fiya ti
ne kadar?)
Sonuc:
Emsal Deger
Sonuc:
Gelir Degeri
Sonuc:
Maliyet Degeri
Piyasaya uygun düzeltme
Piyasaya uygun düzeltme
Pazar Degeri
Piyasaya uygun düzeltme
Yerel Bilirkisi Komisyonlari
Veri Bankasindan
emsal tasinmaz
secimi
Fiyatlarin
zaman araligi
Endeksler (Bina-
faktörleri)
Tasinmazlar icin
faiz orani
Arsa birim deger
haritasi
Bina faktörleri (örnegin düzeltme
faktörü)
Ankara, 7-8 Ekim 2013
3. Isvicre de Tasinmaz Degerleme Sistemi
• Isvicre de tasinmazlarin nasil degerlenecegine ait bütüncül bir yasal düzenleme yoktur.
• Tasinmazlarin degerlemesi daha cok isletme ekonomisinin bir ögesidir. Dolayisi ile degerleme uzmani degerlemeyi ne sekilde yapacagina ve istedigi yöntemi secmekte serbesttir.
• Degerleme uzmanlari kendilerini meslek kuruluslarinin (SEK/SVIT) olusturduklari standartlara göre kendilerini yönlendirirler.
Ankara, 7-8 Ekim 2013
3.1 Tasinmaz Degerlemesinde Kullanilan Yöntemler
Emsal Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi Diger
Emsal Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi Artik (Kalan) Yöntemi
Coklu Regresyon Yöntemi (Hedonische Methode, Multiple Tegressionsanalyse)
Nakit Deger Yöntemi (Barwertmethode)
Konum Derecelendirme Yöntemi (Lageklassenmethode)
DCF- Yöntemi
Ankara, 7-8 Ekim 2013
3.2 Degerleme icin Gerekli Veriler
• Tapu belgesi
• Kadastro plani
• Kira sözlesmesi Mal Sahibi
• Bina sigorta belgesi eGRIS
• Tasinmaza ait giderler
• Tasinmaza ait plan, proje
• Tasinmaz piyasasina ait veri ve bilgiler Degerleme Uzmani
Ankara, 7-8 Ekim 2013
3.2.1 eGRIS (elektronische
Grundstücks-Informationssystem)
Isvicre Tapu Kadastro Bilgi Sistemi
• Isvicre Parlementi 11. Aralik 2009 da isvicre medeni kanunu, ayni haklar bölümünde önemli degisiklikler yapmistir. Buna bagli olarak tapu sicil yönetmeligini genisletti ve verilerin elektronik alenisi ile ilgili yeni bir yönetmelik cikartti. Konu ile ilgili referandum 1. nisan 2010 da doldu ve 1 ocak 2012 den itibaren yasallasarak yürürlüge girdi.
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Ankara, 7-8 Ekim 2013
3.3 Uluslararasi Degerleme Standartlari ve hedefleri
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Inte
rnati
on
al
IVSC – International Valuation Standards
(White Book)
Re
gio
na
l
Ve
rbä
nd
e
Län
de
r
Zu
ge
hö
rig
e
Sta
nd
ard
s
Sekil: Uluslararasi Degerleme Birliklerinin ve Standartlarinin Siniflandirilmasi
Southwest
Asian
Nations
Australia
/ New
Zealand/
South
Pacific
Europa
Nord
Amerika
Süd
Amerika
Andere
Soll
gegründet
werden
Soll
gegründet
werden
RICS
(Red
Book)
TEGoVA
(Blue
Book)
Institute
Foundat.
(USPAP)
UPAV
Afrika
Süd/
West
Asien
Naher
Osten
Malaysia
Thailand
Indonesien
Vietnam
Neu
Zealand
Australien
England
andere
Länder
Ost Europa
andere Länder
Almanya
Türkiye
USA
Mexiko
Andere
Soll
gegrün-
det
werden
Süd
Afrika
Soll
gegrün-
det
werden
China
Soll
gegrün-
det
werden
Professional
Practice 1999
RICS
Appraisal and
Valuation
Manual
(Red Book) ImmoWertV
SPK Uniform
Standards of
Professional
Appraisal
Practise & Code
of Professinal
Ethics
American Society
of Appraisers
Principles of
Appraisal
Practise and
Code of Ethics
Appraisal
Institute of
Canada
Standards &
Ethics
Sekil: Degerleme Standartlarinin Düzeyi
Düzenlemelerin
yogunlugu
Uluslararasi Standartlar
Avrupa düzeyinde
Standartlar
Ulusal Standartlar
Uluslararasi
Kabul
derecesi
Sonuc/Öneriler • Sürdürebilinir arsa politikasinin olusturulmasi
• Tasinmaz piyasasinin gelistirilmesi
• Veri bankasinin olusturulmasi
• Uluslararasi kuruluslar (IVSC, TEGoVA, RICS) ile ortak calismalarin artirilmasi
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Ankara, 7-8 Ekim 2013
Ilginiz icin tesekkür ederim…
Dr.-Ing. Sevim Bakırcı Rissi, MRICS
+41 79 733 07 06
Ankara, 7-8 Ekim 2013